Jaarstukken 2020 Haag Wonen
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
aa<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong><br />
Raad van Commissarissen<br />
28 april 2021
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 1
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 2<br />
Inhoudsopgave<br />
Voorwoord ............................................................................................................................................................ 6<br />
De coronacrisis ......................................................................................................................................................... 7<br />
Onze bijdrage aan goed wonen en onze stad ......................................................................................................... 9<br />
1. Tevreden huurder ....................................................................................................................................... 12<br />
Onze huurders betrekken bij belangrijke keuzes ....................................................................................... 13<br />
Contacten met individuele huurders onderhouden ................................................................................... 14<br />
Onze klantvisie: luisteren naar onze klant ................................................................................................. 15<br />
Dienstverlening aan onze huurders ........................................................................................................... 18<br />
Leren van klachten van onze huurders ...................................................................................................... 19<br />
Als huurders moeite hebben hun huur te betalen ..................................................................................... 21<br />
2. Goed wonen ................................................................................................................................................ 23<br />
Woningen verbeteren en verduurzamen ................................................................................................... 24<br />
Verduurzamen integraal onderdeel van onze vastgoedsturing ................................................................ 27<br />
Onderhoud plegen op basis van regie ....................................................................................................... 31<br />
<strong>Wonen</strong> in een schone, veilige en rustige omgeving................................................................................... 34<br />
3. Betaalbare woonlasten ............................................................................................................................... 40<br />
Ons streefhuurbeleid ................................................................................................................................. 41<br />
Huurprijzen van onze zittende huurders .................................................................................................... 42<br />
Jaarlijkse huuraanpassing <strong>2020</strong> ................................................................................................................ 42<br />
Lagere woonlasten door lagere energierekening ...................................................................................... 44<br />
4. Passend wonen ........................................................................................................................................... 45<br />
Vergroten aantal sociale woningen .......................................................................................................... 46<br />
Vergroten van aantal huurwoningen door nieuwbouw ............................................................................ 46<br />
Vergroten aantal woningen door vervangende nieuwbouw ..................................................................... 47<br />
Vergroten van aantal huurwoningen door ombouw ................................................................................. 48<br />
Vergroten van aantal huurwoningen door aankoop ................................................................................. 49<br />
Verkoop ..................................................................................................................................................... 49<br />
Onze nieuwe huurders in <strong>2020</strong> .................................................................................................................. 50<br />
Creatieve oplossingen voor passend wonen .............................................................................................. 54<br />
Passende woonruimte bieden aan bijzondere doelgroepen...................................................................... 55
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 3<br />
5. Toekomstbestendige organisatie ................................................................................................................ 59<br />
Samenwerken met onze partners .............................................................................................................. 60<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> doet mee met de Aedes-benchmark .................................................................................... 63<br />
We bereiden ons voor op de toekomst ...................................................................................................... 63<br />
Sociaal rendement en werkervaringsplekken ............................................................................................ 65<br />
Over onze medewerkers ............................................................................................................................ 66<br />
Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) ............................................................................... 68<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> digitaal ................................................................................................................................ 68<br />
6. Effectieve en efficiënte bedrijfsvoering ....................................................................................................... 70<br />
Financieel gezond ...................................................................................................................................... 70<br />
Beoordelingskader AW-WSW .................................................................................................................... 71<br />
Fiscaliteit ................................................................................................................................................... 72<br />
7. Bestuursverslag ........................................................................................................................................... 75<br />
Taak en werkwijze ..................................................................................................................................... 75<br />
Doelstellingen, strategie en waarde .......................................................................................................... 80<br />
Risicoanalyse en -beheersing..................................................................................................................... 84<br />
Extern toezicht ........................................................................................................................................... 88<br />
Bestuur ...................................................................................................................................................... 88<br />
Verklaring van het bestuur ........................................................................................................................ 91<br />
8. Verslag van de raad van commissarissen ..................................................................................................... 92<br />
Taak en werkwijze ..................................................................................................................................... 92<br />
Toezichthoudende rol ................................................................................................................................ 95<br />
Klankbordrol .............................................................................................................................................. 97<br />
Werkgeversrol ........................................................................................................................................... 97<br />
De raad van commissarissen ..................................................................................................................... 98<br />
9. Jaarrekening .............................................................................................................................................. 103<br />
Balans per 31 december <strong>2020</strong> ................................................................................................................. 104<br />
Balans per 31 december <strong>2020</strong> ................................................................................................................. 105<br />
Winst- en verliesrekening over <strong>2020</strong> ....................................................................................................... 106<br />
Kasstroomoverzicht <strong>2020</strong> ........................................................................................................................ 107<br />
Algemene toelichting .............................................................................................................................. 109<br />
Grondslagen voor waardering van activa en passiva .............................................................................. 114
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 4<br />
Grondslagen voor resultaatbepaling ....................................................................................................... 128<br />
Financiële instrumenten en risicobeheersing .......................................................................................... 132<br />
Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht ................................................................. 135<br />
Toelichting op de balansposten ............................................................................................................... 136<br />
Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen ........................................................................ 159<br />
Toelichting op de winst- en verliesrekening ............................................................................................ 162<br />
Gescheiden verantwoording DAEB / niet-DAEB ...................................................................................... 174<br />
Overige informatie .................................................................................................................................. 179<br />
10. Ondertekening .......................................................................................................................................... 183<br />
11. Overige gegevens ...................................................................................................................................... 184<br />
Resultaatbestemming ............................................................................................................................. 184<br />
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant............................................................................ 184<br />
Bijlage: kengetallen ........................................................................................................................................... 197<br />
Bijlage: verbindingen ......................................................................................................................................... 201
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 5<br />
Voorwoord<br />
Het is donderdag 12 maart <strong>2020</strong>. Minister president Mark Rutte spreekt het land toe. Daarna zal <strong>2020</strong><br />
anders zijn dan alle voorgaande jaren. Het coronavirus slaat toe. En dat heeft consequenties. Heel veel<br />
consequenties. Ook voor ons. Voor de omgang met onze huurders, voor onze medewerkers en hoe we<br />
ons werk organiseren. Toch hebben we het grootste deel van onze doelstellingen behaald. Daar zijn we<br />
trots op. Met dank aan alle medewerkers, onze huurders en onze partners. Dankzij hun<br />
doorzettingsvermogen, flexibiliteit en aanpassingsvermogen hebben we in <strong>2020</strong> een optimaal resultaat<br />
behaald.<br />
En er is meer nieuws. In maart <strong>2020</strong> startte Mohamed Baba als nieuwe bestuursvoorzitter. We mochten<br />
onze nieuwe manager <strong>Wonen</strong> Susan van der Steen verwelkomen. En met hen nog vele nieuwe collega’s.<br />
Zij hebben nieuw elan gebracht. We kijken trots terug op de stappen die we hebben gezet om zichtbaar<br />
te zijn als partner in de stad. Binnen <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> zijn we voortvarend aan de slag gegaan met onze<br />
organisatieontwikkeling, onze klantvisie en een cultuur van openheid, transparantie en vertrouwen. Met<br />
het aanspreken van onze ondernemersgeest zetten we in op expertise van onze medewerkers, zodat we<br />
de volkshuisvestelijke opgaven in onze mooie stad met beide handen aanpakken. Zo kunnen we onze<br />
executiekracht de komende jaren vergroten en zorgen we ervoor dat onze huurders goed, prettig en<br />
betaalbaar kunnen wonen.<br />
Het gaat gelukkig weer meer over volkshuisvesting. Naast onze fysieke opgaven in ‘de stenen’ -<br />
uitbreiding, verbetering en verduurzaming - zien we een belangrijke rol voor ons weggelegd om bij te<br />
dragen aan sociaal beheer, leefbare en inclusieve <strong>Haag</strong>se wijken. Ons credo is dat we ons maximaal<br />
volkshuisvestelijk inzetten met de beschikbare middelen die we hebben. Samen met onze partners en<br />
de gemeente gaan we proactief aan de slag met onze opgaven in Den <strong>Haag</strong>, in het bijzonder Zuidwest.<br />
We hebben onze pijlen mede gericht op het nieuwe kabinet om structurele maatregelen én regie te<br />
nemen op de woningmarkt en in de wijken. Zodat we kunnen blijven bouwen, bouwen en bouwen. En<br />
onze bijdragen aan leefbare, inclusieve wijken en een duurzaam financieel model in stand kunnen<br />
houden. Ondertussen zetten wij ons tot het uiterste in om het maximale uit elke euro te halen én onze<br />
middelen in lijn te brengen met onze volkshuisvestelijke opgaven.<br />
In <strong>2020</strong> investeerden we een kleine € 33 miljoen in nieuwbouw en het verbeteren van onze woningen.<br />
Dat is 3 x zoveel als de € 11 miljoen gemiddeld in de afgelopen vijf jaar. Ook op onderhoud maken we<br />
een grote inhaalslag. In <strong>2020</strong> hebben we € 58 miljoen uitgegeven aan goed onderhouden woningen,<br />
veel meer dan de jaren hiervoor. We hebben ruim € 90 miljoen uitgegeven aan kwaliteit en vernieuwing<br />
van onze woningen. Een prestatie van formaat van onze medewerkers, in goede samenwerking met<br />
onze partners.<br />
Juist omdat wij in eerdere jaren minder hebben uitgegeven aan onderhoud, hebben wij deze<br />
executiekracht niet afgeremd. De toekomstbestendigheid van onze woningen heeft er baat bij. Wij<br />
voorkomen hiermee toekomstige financiële risico’s. Wij hebben ons uitgangspunt om te sturen binnen
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 6<br />
de financiële indicatoren van onze externe toezichthouders, in <strong>2020</strong> hierdoor voor de<br />
kasstroomindicator niet gerealiseerd. De onderschrijding op de korte termijn van deze indicator met 0,1<br />
acht het bestuur in dat licht bezien acceptabel.<br />
De aankomende drie jaar blijven we substantieel investeren en inzetten op uitbreiding, onderhoud en<br />
leefbaarheid. Vanwege de meest recente ingrepen in onze kasstromen, zal dan ook een spanning blijven<br />
bestaan tussen toekomstbestendige woningen en wijken en de realisatie hiervan binnen de ratio’s van<br />
onze externe toezichthouders.<br />
In deze jaarstukken leest u wat we bereikt hebben in <strong>2020</strong>. En hoe we dat bereikt hebben. Wij zijn een<br />
relevante partner in de stad. Wilt u meedoen met ons? Dan komen we graag in contact. Samen komen<br />
we verder!<br />
Den <strong>Haag</strong>, 28 april 2021<br />
Mohamed Baba<br />
bestuursvoorzitter<br />
Ria Koppen-Kreyne<br />
financieel bestuurder
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 7<br />
De coronacrisis<br />
De coronacrisis zorgde dit jaar voor flinke uitdagingen. Hoe zorg je als woningcorporatie dat zo’n 50.000<br />
Hagenaars en Hagenezen goed wonen, in een periode waarin de anderhalvemeter samenleving een feit<br />
is? Hoe verricht je op een veilige wijze werkzaamheden in een woning die bewoond is? We zorgden<br />
ervoor dat we onze klanten, met inachtneming van de beperkende richtlijnen van het RIVM, zo goed<br />
mogelijk van dienst waren. De gezondheid van onze huurders en medewerkers stond daarbij altijd<br />
voorop.<br />
Omgaan met klanten in coronatijd<br />
Ons kantoor was gesloten<br />
Huurders en kandidaat-huurders moesten een afspraak maken om ons te bezoeken. En een bezoek was<br />
alleen mogelijk als dit noodzakelijk was. Bijvoorbeeld bij het huren van een nieuwe woning. Waar<br />
mogelijk hadden we telefonisch of digitaal contact in plaats van rechtstreekse contacten.<br />
We bleven actief in de wijken<br />
Het uitvoeren van reparaties, het plegen van onderhoud, het bouwen en het verhuren van woningen<br />
ging zoveel mogelijk door. We pasten ons werk aan op de richtlijnen van het RIVM om onze klanten zo<br />
verantwoord mogelijk van dienst te zijn. We maakten hierover goede afspraken met onze<br />
samenwerkingspartners.<br />
Onze communicatie richting huurders<br />
Brieven aan alle huurders<br />
In het voorjaar en in het najaar informeerden we onze huurders per brief over onze aangepaste<br />
dienstverlening.<br />
Informatie op onze website<br />
Alle informatie over onze aangepaste dienstverlening hielden we up-to-date en plaatsten we op<br />
onze website.<br />
In onze gebouwen<br />
Huurders konden de coronamaatregelen terugvinden op posters die we op diverse plekken in hun<br />
eigen woongebouw ophingen. Om contacten met huurders op ons kantoor veilig te laten verlopen,<br />
brachten we looproutes aan en plexiglazen scheidingswanden in onze spreekkamers.<br />
In de wijk<br />
Onze medewerkers in de wijk droegen hesjes met de tekst ‘houd 1,5 meter afstand’ en mondkapjes<br />
met ons logo. Ook deelden ze flyers uit met daarop uitleg in icoontjes over de coronamaatregelen.<br />
Anderstaligen konden de boodschap zo ook goed begrijpen.<br />
We betekenen iets extra’s voor onze huurders<br />
Tijdens de coronacrisis realiseren wij ons extra goed hoe belangrijk het is om een fijn thuis te hebben. En<br />
voor elkaar klaar te staan. Daarom deden wij iets extra’s. We belden onze oudere huurders voor een<br />
‘<strong>Haag</strong>s bakkie’, een babbeltje, even vragen hoe het met ze gaat. Ook plaatsten we in samenwerking met<br />
onze hoveniers bloembakken bij seniorencomplexen, om zowel de gemeenschappelijke ruimtes als de
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 8<br />
bewoners wat op te fleuren. We stuurden al onze huurders een kaart met zonnebloemzaadjes om te<br />
planten. En, in samenwerking met Stichting Leergeld Den <strong>Haag</strong>, brachten we hun online platform onder<br />
de aandacht bij kinderen van onze huurders. Zij boden onder de naam ‘doen wie je bent’ online lessen<br />
aan in dans, muziek, kunst en theater. Een leuke en leerzame tijdsbesteding in de meivakantie.<br />
Daarnaast letten wij op bewoners die in financiële problemen dreigden te komen. Als zij hun huur niet<br />
meer kunnen betalen, verrichten wij maatwerk. En soms verwijzen we huurders door naar instanties die<br />
hen vervolgens verder helpen.<br />
Extra inzet van onze medewerkers<br />
Werken vanuit huis<br />
Sinds het kantoor gesloten is, werken bijna alle medewerkers vanuit huis. In een korte tijd zijn we met<br />
onze systemen en processen overgegaan op volledig digitaal werken. Dit was een behoorlijke omslag<br />
voor onze organisatie, maar wel gelukt. Om het thuiswerken zo comfortabel mogelijk te maken,<br />
bezorgden we op verzoek kantoorartikelen en -meubilair aan huis. Overleggen voerden we via MS-<br />
Teams of Skype. Zo konden we de onderlinge samenwerking goed voortzetten. Sommige medewerkers<br />
werkten wél op kantoor. Bijvoorbeeld als zij hun werk thuis niet goed konden uitvoeren. Medewerkers<br />
meldden zich hier digitaal voor aan, zodat het dagelijkse maximum aantal van 35 personen niet werd<br />
overschreden. In ons kantoor brachten we looproutes aan. We creëerden vaste werkplekken met<br />
voldoende afstand. En op elke afdeling waren ontsmettingsmiddelen aanwezig. Ons restaurant was<br />
permanent gesloten.<br />
Veel bereikt op veilige afstand<br />
Ondanks alle beperkende maatregelen, hebben we in <strong>2020</strong> veel mooie dingen bereikt. Onze<br />
medewerkers toonden creativiteit en daadkracht. We zorgden op afstand alsnog voor de nodige<br />
verbinding. Met elkaar, onze huurders en onze partners. We zijn trots dat we ook tijdens sterk<br />
veranderende omstandigheden ons werk bleven doen.<br />
We zijn ons bewust dat de aanpassingen veel van onze medewerkers én van onze huurders en partners<br />
hebben gevergd. Wij willen iedereen hartelijk danken voor hun begrip en inzet.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 9<br />
Onze bijdrage aan goed<br />
wonen en onze stad
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 10<br />
Onze bijdrage in <strong>2020</strong> in relatie tot onze doelstellingen<br />
In 2018 stelden we ons koersdocument ‘De koers van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 2018+’ vast. In <strong>2020</strong> werkten we<br />
verder aan het bereiken van de doelstellingen uit dit koersdocument. We hebben het koersdocument<br />
verder geladen met onze klantvisie en de manier waarop we met elkaar willen werken om deze<br />
doelstellingen te behalen. Wij zijn nadrukkelijk een partner in de stad, om goed wonen in leefbare en<br />
inclusieve wijken in Den <strong>Haag</strong> mogelijk te maken voor mensen met een bescheiden inkomen. Dit<br />
noemen we ons ‘<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> verhaal’.<br />
Onze ambities en doelstellingen realiseren wij in een zeer dynamische context, waarbij met name de<br />
spanning tussen de grote opgaven enerzijds en de druk op de beschikbare middelen anderzijds voor<br />
grote uitdagingen zorgt. Als sector hebben wij met de publicatie van het rapport ‘opgave/middelen’ veel<br />
beter zicht gekregen op de noodzakelijke opgave waar wij voor staan én de financiële tekorten om deze<br />
opgave te realiseren. Ook als <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> hebben wij onze opgave goed in beeld. De komende 10 jaar<br />
willen wij € 1,2 miljard investeren in leefbare inclusieve wijken, het terugdringen van de woningnood en<br />
duurzaamheidsmaatregelen ten behoeve van ons klimaat. We komen hiervoor echter € 300 miljoen<br />
tekort en hebben bovendien te maken met besluiten vanuit de overheid zoals wetgeving op<br />
huurverlaging en bevriezing die het tekort vergroten. Toch houden wij vast aan onze ambities en<br />
doelstellingen. Waar mogelijk proberen we extra financiële armslag te vinden vanuit onder andere<br />
Rijksfondsen en door de lobby voor het afschaffen van de verhuurdersheffing. En we voeren permanent<br />
en scherp het goede gesprek met elkaar wat wij noodzakelijk en verantwoord vinden, zodat we onze<br />
investeringscapaciteit maximaal inzetten. De komende jaren zullen we dit blijven doen.<br />
In <strong>2020</strong> hebben wij veel mooie resultaten bereikt die ons verder op weg helpen in het bereiken van onze<br />
doelen en ambities. In deze jaarstukken komen onderstaande zes doelstellingen uit ons koersdocument<br />
terug met daarbij de bijdrage die we leverden in <strong>2020</strong>.<br />
Tevreden huurder<br />
In ons werk gaan we uit van onze huidige en toekomstige huurders. Voor hen zijn wij een goede<br />
verhuurder en met hen werken wij aan goed wonen. Aan een thuisgevoel. Onze ambitie is dat<br />
iedere huurder ons een 8 of hoger geeft voor onze dienstverlening en ons herkent in onze<br />
klantwaarden: proactief, verbonden, gemak en betrouwbaar.<br />
Goed wonen<br />
Een tevreden huurder begint bij een goede woning. Een woning die goed onderhouden en goed<br />
geïsoleerd is en goed geventileerd kan worden. Een woning waar onze huurder trots op is en<br />
zorgvuldig mee om wil gaan. Jaarlijks willen we gemiddeld 1.000 woningen verbeteren en zodanig<br />
isoleren (‘transitiegereed maken’) dat deze voorbereid zijn op een aardgasloos tijdperk. Hiernaast<br />
werken we aan leefbare inclusieve wijken zodat onze huurders een thuis hebben in een fijne<br />
woonomgeving. Hiervoor streven wij naar een permante dialoog met onze huurders,<br />
bewonerscommissies en onze huurdersorganisatie. Zo houden we goed voeling met de wensen en<br />
behoeften van onze huurders en kunnen we daar optimaal op inspelen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 11<br />
Betaalbare woonlasten<br />
We laten ook de komende jaren ons sociale gezicht zien door in te zetten op betaalbare woonlasten.<br />
Huurders die in de knel komen, kunnen bij ons terecht voor goede betaalregelingen of andere<br />
maatwerkoplossingen.<br />
Passend wonen<br />
We vinden het belangrijk dat er voldoende sociale huurwoningen zijn in Den <strong>Haag</strong>. De komende<br />
jaren leveren we onze bijdrage om de oplopende wachttijden terug te dringen en het aandeel in<br />
onze doelgroep dat passend woont, te vergroten. Jaarlijks willen we gemiddeld 100 sociale<br />
huurwoningen toevoegen aan onze woningvoorraad.<br />
Toekomstbestendige organisatie<br />
We hebben een heldere koers en zijn zodanig ingericht dat we meebewegen met ontwikkelingen in<br />
de maatschappij. We werken van buiten naar binnen, vanuit eigenaarschap en zijn partner in de<br />
stad.<br />
Financiële continuïteit<br />
We blijven financieel gezond. Ons eigen vermogen zetten we in voor de volkshuisvesting.<br />
Terugblik op <strong>2020</strong> in het kort<br />
Enkele feiten op een rijtje:<br />
757 huishoudens blij kunnen maken met een nieuwe woning<br />
33 miljoen euro in nieuwbouw en het verbeteren van bestaande woningen geïnvesteerd<br />
36 nieuwe sociale huurwoningen opgeleverd<br />
6 bedrijfspanden omgebouwd tot sociale huurwoning<br />
154 nieuwbouwwoningen in uitvoering genomen 1<br />
425 woningen geïsoleerd 2<br />
2.000 energielabelstappen vooruit gemaakt<br />
325 open verbrandingstoestellen verwijderd<br />
58 miljoen aan onderhoud uitgegeven 3<br />
41 nieuwe collega’s (inclusief stagiaires en vakantiekrachten) verwelkomd 4<br />
Constructief overleg gevoerd met onze huurdersorganisatie over allerhande thema’s 5<br />
De overstap naar ons nieuwe basisinformatiesysteem afgerond.<br />
1<br />
We hebben een aantal concrete uitbreidingslocaties op het oog en werken aan plannen om hier in de komende jaren nieuwe sociale<br />
woningen te realiseren. Door noodzakelijke herstructurering zien we in de eerstkomende vijf jaar mogelijk alsnog een krimp in de<br />
woningvoorraad. Door sloop onttrekken we meer woningen aan onze woningvoorraad dan we op datzelfde moment elders kunnen toevoegen.<br />
Bij nieuwbouw op slooplocaties streven we ernaar dat we meer (sociale) woningen terugbouwen dan er oorspronkelijk stonden. Op de langere<br />
termijn neemt de totale voorraad dan ook toe.<br />
2<br />
We hebben zicht gekregen op onze verduurzamingsopgave en veel plannen in voorbereiding (130% planvoorraad) om onze woningen te<br />
isoleren en waar mogelijk aan te sluiten op een warmtenet.<br />
3<br />
We stelden ook een plan op en rolden deze uit om meer grip te krijgen op onze onderhoudsuitgaven.<br />
4<br />
We inventariseerden onze gewenste toekomstige personeelsbehoefte en goede stappen gezet om onze rol als partner in de stad te pakken,<br />
van buiten naar binnen te werken, met oog en oor voor de klant.<br />
5<br />
We werkten intensief samen om de huurdersparticipatie te versterken en te verbreden. In 2021 geven we hier een vervolg aan. Onze nieuwe<br />
klantvisie is vastgesteld en operationeel gemaakt.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 12<br />
1. Tevreden huurder<br />
Onze huurders staan centraal. Wij horen graag wat zij belangrijk vinden. Daarom voeren we regelmatig<br />
overleg met onze huurders. Dit is input voor onze klantvisie. We praten met onze huurders in<br />
groepsverband, zoals onze huurdersorganisatie, bewonerscommissies en bewonersgroepen. Ook<br />
spreken we onze huurders individueel. En indien nodig bieden we hen samen met onze partners een<br />
helpende hand. Dit alles om de tevredenheid van onze huurders te vergroten.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 13<br />
Onze huurders betrekken bij belangrijke keuzes<br />
We vinden de mening van onze huurders belangrijk. Daarom zijn we blij met onze huurdersorganisatie,<br />
bewonerscommissies en bewonersgroepen. We voeren regelmatig overleg met hen over allerlei<br />
uiteenlopende beleids- en beheerkwesties.<br />
Overleg met Stichting Huurdersorganisatie <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Stichting Huurdersorganisatie <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> (HOHW) is zeer actief. Wij ondersteunen de<br />
huurdersorganisatie met een fulltime medewerker. Daarnaast huren wij voor hen extra ondersteuning<br />
in via Stichting Mooi. Onze huurdersorganisatie neemt deel aan het samenwerkingsverband<br />
Samenwerkende Huurdersorganisaties <strong>Haag</strong>landen.<br />
In <strong>2020</strong> gingen we met onze huurdersorganisatie in gesprek over:<br />
prestatieafspraken;<br />
beleidsplan van de huurdersorganisatie;<br />
communicatie met <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>;<br />
klantvisie van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>;<br />
werving en selectie van de nieuwe bestuursvoorzitter <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>;<br />
jaarverslag 2019 van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>;<br />
jaarplan en begroting 2021 <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>;<br />
gevolgen van de coronacrisis;<br />
werving nieuwe bestuursleden huurdersorganisatie;<br />
resultaten bewonersscan.<br />
De huurdersorganisatie geeft ons gevraagd en ongevraagd advies. In <strong>2020</strong> adviseerde de<br />
huurdersorganisatie ons over:<br />
herziening van de Warmtewet;<br />
klantvisie <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>;<br />
jaarlijkse huuraanpassing;<br />
huurverhoging bij complexgewijze woningverbetering (<strong>Haag</strong>se tabel);<br />
naamplaatjes en uitstraling bellentableaus.<br />
Ook zijn werkgroepen actief om bepaalde onderwerpen verder uit te diepen. De huurdersorganisatie<br />
was in <strong>2020</strong> actief in de werkgroepen:<br />
huurbeleid;<br />
servicekosten;<br />
participatieovereenkomst;<br />
klantvisie.<br />
In aanvulling op de werkgroep huurbeleid hielden we in <strong>2020</strong> twee extra bijeenkomsten in aanloop naar<br />
het adviestraject voor de huurverhoging 2021. We wilden hiermee meer begrip voor elkaars<br />
standpunten krijgen en de huurdersorganisatie meer betrekken bij het proces. En ook meenemen in de<br />
keuzes die <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> moet maken.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 14<br />
Bestuurswisseling Huurdersorganisatie <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
De huurdersorganisatie startte in <strong>2020</strong> met het werven van nieuwe bestuursleden. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
ondersteunt hen daarin.<br />
Overleg met bewonerscommissies<br />
In veel van onze woongebouwen behartigen bewonerscommissies de belangen van de bewoners. Zij zijn<br />
ons eerste aanspreekpunt bij belangrijke ontwikkelingen. Bijvoorbeeld bij het plegen van onderhoud,<br />
verduurzamen, leefbaarheid en de servicekosten. In <strong>2020</strong> waren 41 bewonerscommissies actief. Zij<br />
vertegenwoordigen ongeveer een kwart van al onze huurders.<br />
Overleg met bewonersgroepen<br />
Ons contact met bewonersgroepen is vaak gericht op thema’s die (tijdelijk) spelen, zoals het groener<br />
maken van de naaste omgeving, samen tuinieren, vergroten van de sociale veiligheid of een<br />
onderhoudsplan. Dit zijn intensieve en ook vooral directe persoonlijke contacten. In <strong>2020</strong> moesten we<br />
deze persoonlijke contacten door het coronavirus helaas op een lager pitje zetten. We hopen in 2021 de<br />
draad weer op te kunnen pakken.<br />
Nieuwe vormen van participatie<br />
In <strong>2020</strong> werkten we aan een nieuwe participatieovereenkomst tussen <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> en de<br />
huurdersorganisatie. Dit traject ronden we begin 2021 af. Daarnaast denken we samen met de<br />
huurdersorganisatie na over nieuwe vormen van participatie. Hoe bereiken en betrekken we<br />
bijvoorbeeld meer bewoners bij onze dienstverlening? Met dit vernieuwingstraject zijn we eind <strong>2020</strong><br />
gestart. De netwerkorganisatie ‘De Nieuwe Wind’ ondersteunt de huurdersorganisatie en ons hierbij. In<br />
2021 maken we deze nieuwe vormen van participatie concreet.<br />
Contacten met individuele huurders onderhouden<br />
Diverse activiteiten die we al jaren voor onze huurders organiseren, gingen dit jaar niet door vanwege<br />
corona. Bijvoorbeeld de Welkom Thuisbezoeken bij nieuwe huurders en bewonersfestivals. Door<br />
creatief te zijn, kon een aantal activiteiten gelukkig wel doorgang vinden. Hierna volgen enkele<br />
voorbeelden.<br />
De Week van het Huren<br />
Tijdens de ‘Week van het Huren’ (5 tot en met 10 oktober) was onze financieel bestuurder Ria Koppen-<br />
Kreyne samen met Aedesvoorzitter Martin van Rijn te gast bij onze bewoners van ouderencomplex<br />
Zwedenburg in Mariahoeve. Ze trakteerden de bewoners op een <strong>Haag</strong>sche Kakker als lekkernij en een<br />
puzzelboek. Ze spraken op veilige afstand met onze huurders. De bewoners ontvingen voorafgaand aan<br />
het bezoek een brief met een mondkapje, zodat het bezoek onder veilige omstandigheden kon<br />
plaatsvinden. De bewoners wisten het persoonlijke bezoek zeer te waarderen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 15<br />
Een prikbord voor meer contact<br />
Mensen op een simpele manier met elkaar in contact brengen en eenzaamheid voorkomen is van groot<br />
belang. Wij introduceerden dit jaar een vriendschapsprikbord. Niet iedereen is tegenwoordig even<br />
digitaal vaardig. Dus een vriendschapsbord -vergelijkbaar met het bord bij een supermarkt of buurthuisbiedt<br />
een alternatief. In de gemeenschappelijke ruimte van onze flats in Morgenstond hingen we twee<br />
prikborden op waar bewoners hun leuke activiteiten kunnen delen. We geven hieraan in Moerwijk een<br />
vervolg. Als ook dit een succes is, voeren we het idee verder door in ons hele woningbezit.<br />
Huurders in de bloemetjes gezet<br />
Dat onderhoudswerkzaamheden ook verbroederen, bewijst het schilderwerk in ons gebouw<br />
Lübeckstraat. De bewoners stonden voor elkaar klaar en letten op elkaars woning als ramen en deuren<br />
open moesten blijven staan om het schilderwerk te laten drogen. Ook fijn voor de voortgang van het<br />
schilderwerk. Met hulp van de bewonerscommissie bedankte de schilder alle bewoners met een bos<br />
bloemen.<br />
Initiatieven van onze huurders<br />
Onze huurders maakten er het beste van, ook in coronatijd. Een jarige huurster kreeg een zangserenade<br />
door medebewoners -op gepaste afstand- vanuit de tuin van ons gebouw in de Fluitenbergstraat. Een<br />
andere huurder aan de Alphons Diepenbrockhof speelde prachtige pianomuziek zodat de bewoners van<br />
het daartegenover gelegen verzorgingshuis Tabitha mee konden genieten.<br />
Onze klantvisie: luisteren naar onze klant<br />
Bij ons staat de klant op nummer één! Daarom zijn we zeer geïnteresseerd in wat onze huurder, onze<br />
bewoner wil. Om daar achter te komen, hebben we diverse onderzoeksmethoden zoals klantenpanels,<br />
telefonische enquêtes en vragenlijsten via e-mail. De resultaten uit deze onderzoeken geven tevens<br />
goede input voor onze klantvisie.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 16<br />
Onze klantvisie doorontwikkeld<br />
Vorig jaar -eind 2019- is een begin gemaakt met het concreet maken van onze klantvisie. Deze visie<br />
ontwikkelden we <strong>2020</strong> verder door en zetten we om in acties. Ons streven: vanaf 2023 krijgen we van<br />
iedere klant van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> minimaal een 8 of hoger.<br />
Onze vier sturingsindicatoren<br />
We stelden vier indicatoren vast waarop we de 8+ willen behalen. Deze indicatoren richten zich op:<br />
klanttevredenheid bewoners over onze dienstverlening;<br />
aantal ontvangen klachten en typen klachten;<br />
aantal tijdig afgehandelde terugbelverzoeken;<br />
interne klanttevredenheid.<br />
Een extern onderzoeksbureau benadert wekelijks klanten die onlangs contact met ons hebben gehad<br />
om de klanttevredenheid over onze dienstverlening te meten. Deze feedback gebruiken we om onze<br />
processen te verbeteren. In <strong>2020</strong> scoorden we gemiddeld een 7,4 op de klanttevredenheid. Ruim 59%<br />
geeft een cijfer van 8 of hoger. We scoren daarmee wel hoger dan in 2019. Toch zijn we er nog niet, we<br />
blijven in 2021 naar verbeteringen zoeken.<br />
We monitoren ook het aantal en type klachten en terugbelverzoeken. En sturen hierbij actief op<br />
verbetering. Van de klanten die ons bellen, krijgt 82% direct een antwoord waarmee de vraag is<br />
afgehandeld. We monitoren daarnaast ook hoe lang het duurt als een vraag wordt doorgezet naar de<br />
tweede lijn. In <strong>2020</strong> handelden we gemiddeld 54% van de terugbelverzoeken binnen twee dagen af. Dat<br />
is minder dan de norm die we ons voor 2021 hebben gesteld. We willen dit percentage verbeteren naar<br />
minimaal 70%. Van de klachten die wij binnenkrijgen, houden we bij hoeveel het er zijn en waar ze over<br />
gaan. Met het doel om ervan te leren. De interne klanttevredenheid werken we begin 2021 verder uit.<br />
Naast de vier sturingsindicatoren meten we al geruime tijd hoe tevreden onze huurders zijn met de<br />
woning en woonomgeving. Sinds juli <strong>2020</strong> doen we hier frequenter onderzoek naar. Drie keer per jaar<br />
vragen we steeds aan een ander deel van onze huurders hoe tevreden zij hierover zijn. Deze resultaten<br />
gebruiken we bij het maken van plannen voor onze woningen en woonomgeving.<br />
Onze vier klantwaarden<br />
We hebben vier klantwaarden benoemd: gemak, betrouwbaar, verbonden en proactief.<br />
Gemak<br />
Contact opnemen met ons is voor klanten gemakkelijk en eenvoudig.<br />
Betrouwbaar<br />
Klanten willen weten waar ze aan toe zijn. We maken duidelijke afspraken met klanten en komen<br />
deze consequent na (afspraak is afspraak).<br />
Verbonden<br />
Klanten willen dat we dichtbij zijn, luisteren, ons inleven in hun situatie, eigenaar van de vraag zijn<br />
en zaken oplossen. Elke klant is anders, we kennen de klant en spelen in op zijn/haar individuele<br />
behoeften binnen de kaders die we hebben vastgesteld.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 17<br />
Proactief<br />
Als organisatie willen we de klant een stap voor zijn door meer zaken op eigen initiatief op te<br />
pakken. Op deze wijze voorkomen we de problemen van morgen.<br />
Paarse krokodillen<br />
De paarse krokodil staat symbool voor overdreven en klantonvriendelijke bureaucratie en regelzucht.<br />
Om de klanttevredenheid over onze dienstverlening te vergroten benoemden we deelprojecten. Eén<br />
van de deelprojecten was het aanpakken van zogenoemde ‘paarse krokodillen’. Dit zijn procedures,<br />
regels of werkwijzen waar onze klanten veel last van hebben en die moeilijk uit te leggen zijn. Een<br />
voorbeeld van een paarse krokodil was het melden van een woningverbetering. Huurders moesten een<br />
woningverbetering schriftelijk bij ons melden. Zo hadden we ‘zwart-op-wit’ dat de huurder deze<br />
aanpassing wil. We hebben onze procedure aangepast. De huurder kan een woningverbetering nu ook<br />
telefonisch melden. Dit bevestigen wij schriftelijk voor akkoord. Wel zo makkelijk. Inmiddels hebben we<br />
de grootste paarse krokodillen uit de weg geruimd.<br />
Klantenpanels leveren ons informatie op<br />
We willen onze klanten zo goed mogelijk helpen. Het is belangrijk te weten wat er leeft onder onze<br />
klanten. Daarom organiseren we klantenpanels. Tijdens een klantenpanel gaan klanten op uitnodiging<br />
van ons met elkaar in gesprek over een specifiek onderwerp. We nemen zelf niet actief deel aan de<br />
panels. We luisteren als ‘observatieteam’ naar de mening van de klant en zijn op afstand getuige van de<br />
sfeer en dynamiek in het klantenpanel. Het perspectief van de klant wordt opgehaald, zonder meteen<br />
een antwoord, uitleg of oordeel te geven. Luisteren om te reageren, verandert in luisteren om te<br />
begrijpen. Begin september hielden we het eerste panel over de afhandeling van reparatieverzoeken.<br />
Dit heeft veel interessante informatie opgeleverd. Onder andere over hoe onze processen worden<br />
ervaren en waar verbeterpunten liggen. Omdat zowel deelnemers als wij enthousiast zijn over deze<br />
vorm van informatie ophalen, gaan we de komende jaren door met het organiseren van klantenpanels.<br />
Klanttevredenheid licht verbeterd<br />
De implementatie van onze klantvisie en de aandacht die we in <strong>2020</strong> hebben gehad voor onze klanten,<br />
heeft zijn vruchten afgeworpen. Zie tabel ‘Waardering huurders: stijging en daling percentage 8+’. Voor<br />
3 van de 4 gemeten onderwerpen is de waardering van onze huurders toegenomen ten opzichte van<br />
2019. De waardering van nieuwe huurders is met 0,3 toegenomen tot 7,8. De afhandeling van<br />
reparatieverzoeken is gestegen met 0,2 tot 7,5. Dat geldt ook voor klantcontacten (van 7,4 naar 7,6 in<br />
<strong>2020</strong>). Voor de woning verlaten daalde de waardering van vertrokken huurders met 0,3 naar 7,0.<br />
Vertrokken huurders vinden de door ons verstrekte informatie niet altijd even duidelijk. Dit is een<br />
aandachtspunt waaraan we gaan werken.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 18<br />
Waardering huurders: stijging en daling percentage 8+<br />
(<strong>2020</strong> versus 2019)<br />
Nieuwe huurder Reparatieverzoek Klantcontact Vertrokken huurder<br />
> = 8 +15% +6% +8% -5%<br />
6 en 7 -15% -4% -6% +2%<br />
< 6 -1% -2% -2% +2%<br />
Waardering voor onze coronamaatregelen<br />
Onze huurders waren tevreden met de maatregelen die we in het kader van corona hebben genomen<br />
om onze dienstverlening zo goed mogelijk door te laten gaan. Nieuwe huurders waardeerden de wijze<br />
waarop wij met de coronacrisis omgingen met een 8,2. Huurders met een reparatieverzoek deden dit<br />
met een 7,5. Klantcontact en woning verlaten kregen een 7. Voor <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> als totaal leidt dit tot een<br />
7,3.<br />
Dienstverlening aan onze huurders<br />
Continue meting huurderstevredenheid over contactmomenten<br />
We onderhouden contacten met onze huurders via telefoon, op afspraak aan de balie of per e-mail. We<br />
leggen ieder contactmoment met onze huurder vast. We vragen onze huurders of ze tevreden zijn over<br />
onze bereikbaarheid, vriendelijkheid en deskundigheid. De norm die <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> zichzelf voor <strong>2020</strong><br />
heeft gesteld is een 7,3. Deze norm hebben we gehaald.<br />
Telefonische afhandeling<br />
In <strong>2020</strong> handelden we 115.000 telefonische oproepen af. Dit is minder dan het jaar daarvoor. Dit heeft<br />
te maken met de maatregelen tegen het coronavirus. We verzochten onze huurders aan het begin van<br />
de coronacrisis om hun vragen en verzoeken te mailen, zodat we deze op een later moment konden<br />
beantwoorden. Daardoor nam het aantal telefonische contacten weliswaar af, maar is het aantal vragen<br />
en verzoeken gelijk gebleven. De dienstverlening legden we op meerdere onderdelen even stil. Er<br />
konden bijvoorbeeld twee weken lang geen telefonische afspraken voor reparatieverzoeken worden<br />
ingediend. Alleen de reparatieverzoeken die spoed hadden, namen we gedurende deze twee weken<br />
telefonisch aan.<br />
Bij een klanttevredenheidscijfer over een contactmoment lager dan een 6 belden we de klant op. Dat<br />
werd erg op prijs gesteld. Ze voelen zich gehoord en serieus genomen. Als er een vervolgactie nodig<br />
was, werd dit meteen opgepakt.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 19<br />
Onze bereikbaarheid werd over heel <strong>2020</strong> met een 7,6 gewaardeerd door onze klanten. De<br />
vriendelijkheid van de medewerker werd met een 8,0 gewaardeerd. De deskundigheid van de<br />
medewerker werd met een 7,6 gewaardeerd.<br />
Onze klantcontactmedewerkers handelden 80% van alle klantvragen direct af. Een 20% van de<br />
klantvragen zetten zij uit naar andere collega’s die de vraag konden beantwoorden. We hebben diverse<br />
grote storingen in de telefonie gehad, waardoor we de dienstverlening niet altijd konden borgen. Dit is<br />
aanleiding geweest om een calamiteitenplan op te stellen, zodat we 24/7 onze dienstverlening kunnen<br />
garanderen voor onze klanten. In 2021 onderzoeken we of klanten het prettig vinden om via Whatsapp<br />
met ons te communiceren. Dat betekent een uitbreiding van onze communicatiekanalen. In 2021 wordt<br />
de telefonie gemoderniseerd.<br />
Baliebezoek was beperkt<br />
We hebben onze balie op 16 maart gesloten in verband met het coronavirus. We stonden van 2 januari<br />
tot en met 15 maart <strong>2020</strong> in totaal 2.174 klanten te woord.<br />
Inkomende e-mails toegenomen<br />
Door de gesloten bezoekersbalie handelden we niet-spoedeisende vragen per e-mail af. We hebben in<br />
<strong>2020</strong> drie keer zoveel e-mails afgehandeld dan in 2019. De huidige schatting over heel <strong>2020</strong> ligt op<br />
15.000. Het aantal e-mails houden we nog niet geautomatiseerd bij. Met het automatiseren hiervan<br />
hebben we inmiddels wel een begin gemaakt. Onze norm is dat we 80% van de binnenkomende e-mails<br />
binnen 2 werkdagen afhandelen. Deze norm hebben we gehaald.<br />
Social media neemt ook toe<br />
We zien dat steeds meer vragen ons via social media bereiken. En ook op meerdere afdelingen binnen<br />
onze organisatie binnenkomen. We gaan dit proces beter stroomlijnen in 2021. Met als doel om vragen<br />
eenduidiger en sneller te beantwoorden.<br />
Leren van klachten van onze huurders<br />
Klachten van onze huurders over onze dienstverlening<br />
Beter registreren van klachten<br />
We hebben in de tweede helft van <strong>2020</strong> het klachtenproces over onze dienstverlening geactualiseerd.<br />
Vanaf november <strong>2020</strong> is de registratie verder verbeterd. Elke klacht is nu aan één verantwoordelijke<br />
gekoppeld. Deze blijft de klacht monitoren gedurende het gehele proces tot aan de afhandeling. Een<br />
klacht sluiten we pas af als de klacht is opgelost.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 20<br />
Over de registratie en klachten zelf<br />
Over heel <strong>2020</strong> zijn 653 klachten binnengekomen. We leggen twee kenmerken vast. Het eerste kenmerk<br />
is op welk proces de klacht betrekking heeft. Het tweede kenmerk is wat er mis ging zoals op het gebied<br />
van doorlooptijden, geleverde kwaliteit, communicatie en de geboden oplossing. Door de klachten op<br />
deze wijze te categoriseren maken we inzichtelijk wat de aard van de klachten is en de gemene deler. En<br />
ook waar voor ons en de aannemers de belangrijkste verbeterpunten zitten.<br />
De meeste klachten gingen over de kwaliteit van de uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden (100<br />
klachten) en de duur van reparatiewerkzaamheden (54 klachten). Opmerkelijk is dat het<br />
procesonderdeel ‘reparaties uitvoeren’ ook leidt tot veel herhaalklachten (53 keer). Als laatste -wat<br />
relatief vaak voorkomt- zijn klachten over de doorlooptijden bij schade verhelpen (48 klachten). Van de<br />
afgesloten klachten is 68% binnen de norm van 20 dagen afgesloten. In 2021 gaan we aan de slag met<br />
het nog verder verbeteren van onze klachtenregistratie in ons basisautomatiseringssysteem. Daardoor<br />
wordt het mogelijk om meer inhoudelijke analyses te maken hoe we klachten kunnen voorkomen en, als<br />
dat niet lukt, beter kunnen afhandelen.<br />
Aangesloten bij Geschillencommissie <strong>Wonen</strong> Zuid-Holland<br />
Onze huurders die een klacht hebben over uitgevoerde werkzaamheden, de staat van hun woning of<br />
onze dienstverlening, kunnen ook terecht bij de regionale Geschillencommissie <strong>Wonen</strong> Zuid-Holland. Dit<br />
is de stap als de huurder er met ons niet uitkomt. Deze commissie bestaat uit externe, onafhankelijk<br />
benoemde deskundigen die de klachten, ofwel geschillen, van huurders bekijken.<br />
Geen fysieke hoorzittingen dit jaar<br />
Dit jaar zijn er geen fysieke hoorzittingen geweest. Alle zaken zijn schriftelijk afgehandeld.<br />
Lopende zaken uit 2019<br />
Een vijftal zaken uit 2019 liep door in <strong>2020</strong>. Daarvan zijn 2 zaken gegrond verklaard. In 1 zaak ging het<br />
over overlast in een algemene ruimte. De andere zaak over waterschade in een kelder. Beide zaken zijn<br />
inmiddels opgelost. In 1 zaak kwam geen reactie van de huurder en 2 zaken zijn opgelost zonder dat een<br />
uitspraak nodig was.<br />
Zaken aangemeld in <strong>2020</strong><br />
In <strong>2020</strong> zijn 10 nieuwe zaken aangemeld. Van deze 10 zaken zijn 8 zaken afgerond en in 2 zaken wordt<br />
nog een uitspraak verwacht in 2021.<br />
Van de 8 afgehandelde zaken is 1 gegrond verklaard. Dit betrof servicekosten voor glasbewassing. Deze<br />
zaak is inmiddels opgelost. In 1 zaak kwam geen reactie van de huurder, 3 zaken zijn ongegrond<br />
verklaard en in 3 zaken is de zaak opgelost zonder dat een uitspraak nodig was.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 21<br />
Overzicht aantal aangemelde geschillencommissiezaken per jaar<br />
Jaar <strong>2020</strong> 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011<br />
Aantal 10 14 21 15 5 4 24 23 29 7<br />
De afgelopen tien jaar hebben we een gemiddelde van 15 aangemelde zaken per jaar. Daar zitten we in<br />
<strong>2020</strong> onder.<br />
Als huurders moeite hebben hun huur te betalen<br />
Wat als je de huur niet meer kan betalen? Ook dan bieden we een helpende hand. Met als doel om<br />
huisuitzetting te voorkomen. We geven persoonlijke aandacht en leveren maatwerk. Onze eigen<br />
budgetcoach helpt daarbij. Waar nodig, schakelen we onze partners in, zoals de gemeente en Sociale<br />
Fondsen Den <strong>Haag</strong>.<br />
Vroegsignalering voorkomt oplopende huurachterstanden<br />
Hoe eerder we signaleren dat betalingsproblemen dreigen te ontstaan, hoe beter. We noemen dit<br />
vroegsignalering. Een huurachterstand voorkomen is de beste remedie. Een huurachterstand kan<br />
immers al snel hoog oplopen. Door in een vroeg stadium contact te leggen weten we met de huurder<br />
vaker een maatwerk oplossing af te spreken. Wanneer dit niet lukt, zoeken we samen met onze partners<br />
zo snel mogelijk naar een andere oplossing. Soms leidt dit tot een schuldhulpverleningstraject.<br />
Uitgangspunt is dat we ontruimingen zoveel mogelijk willen voorkomen. In <strong>2020</strong> startten we daarom<br />
samen met de Gemeente Den <strong>Haag</strong> en Sociale Fondsen Den <strong>Haag</strong> een nieuwe pilot om dergelijke<br />
ontruimingen te voorkomen. Er deden in deze pilot veel meer partijen mee dan voorheen. Sociale<br />
Fondsen Den <strong>Haag</strong> stond garant voor de huurbetaling, zodat er veel meer tijd was om bijvoorbeeld een<br />
bewindvoerder aan te stellen of een huurder onder curatele te plaatsen. Het gaf ons en onze partners<br />
meer mogelijkheden om onze huurder te helpen. Alle partijen vonden de aanpak succesvol. Daarom<br />
blijven we deze werkwijze van vroegsignalering de komende jaren hanteren.<br />
Voorbereid op de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening<br />
In januari 2021 gaat de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening in werking. Deze wetswijziging maakt<br />
het mogelijk dat we gegevens over betalingsachterstanden mogen - en moeten - uitwisselen met de<br />
gemeente. Dit maakt financiële hulp bieden makkelijker. Samen met onze partners hebben we ons<br />
zodanig op deze wetswijziging voorbereid dat we meteen vanaf het eerste begin 2021 op deze wijze<br />
kunnen werken.<br />
Actief in diverse pilots van Schuldenlab070<br />
Samen met Schuldenlab070 werkten we aan een pilot om door middel van een nieuw werkproces de<br />
individuele afhandeling van een schulddossier te verbeteren. Dit is succesvol afgerond. Het nieuwe<br />
werkproces is geïmplementeerd. Er is een versnelling bewerkstelligd in de doorlooptijd van de
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 22<br />
afhandeling van de schuldhulpverlening. Dit alles in nauwe samenwerking met de Gemeentelijke Krediet<br />
Bank. Ook rondden we samen met Schuldenlab070 een energiebespaarproject af in <strong>2020</strong>. We gingen<br />
zeer enthousiast van start, maar weinig huurders deden mee. Ook de samenwerking met het Jongeren<br />
Perspectief Fonds ging niet zoals gedacht. Het was moeilijk om goede afspraken te maken met de<br />
jongeren. We hebben hier belangrijke lessen uit getrokken. We willen het project wel voortzetten, maar<br />
dan onder de vlag van de gemeentelijke Dienst Stedelijke Ontwikkeling. Zij werken met meer partijen<br />
nauw samen die dit makkelijker kunnen oppakken en uitvoeren.<br />
Minder ontruimingen door Sociale Fondsen Den <strong>Haag</strong><br />
We hebben een samenwerkingsovereenkomst met Sociale Fondsen Den <strong>Haag</strong>. Door het fonds wordt<br />
50% van de openstaande schuld betaald als de huurder mee wil werken en geen sprake is van strafbare<br />
feiten. We boeken de andere 50% af. Wij hebben in <strong>2020</strong> in totaal 9 keer een aanbod geaccepteerd<br />
(2019: 15 keer). Daardoor hebben we afgelopen jaar 9 woningen niet hoeven te ontruimen. De huurders<br />
die geholpen zijn, krijgen minimaal 3 jaar begeleiding om te voorkomen dat ze opnieuw in financiële<br />
problemen komen.<br />
Soms boeken we af<br />
Afboeken bij welwillende huurders (betalingsregelingen)<br />
Met ons eigen Sociaal Incasso Proces (SIP) bieden we perspectief aan huurders die hulp aanvaarden bij<br />
het op orde krijgen van hun financiën. Daar hoort soms het (gedeeltelijk) afboeken van schulden en/of<br />
de bijkomende kosten bij. In <strong>2020</strong> hebben we in totaal 28 voorstellen voor een schuldbemiddeling of<br />
een schuldsaneringsregeling geaccepteerd.<br />
Afboeken bij niet welwillende huurders (wanbetaling)<br />
Een deel van de uitstaande huurachterstand is in de praktijk niet inbaar, omdat de huurder op geen<br />
enkele wijze wil meewerken. Dit is directe huurderving. Ook de juridische kosten kunnen we niet altijd<br />
verhalen op de wanbetaler. In dat geval zijn de kosten voor onze rekening. Doordat de huurachterstand<br />
de laatste jaren afneemt, hebben we ook de afboekingen terug weten te dringen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 23<br />
2. Goed wonen<br />
We zijn actief in Den <strong>Haag</strong>. Ook op gebied van woningverbeteringen en onderhoud. In ons koersplan<br />
staat dat we in 10 jaar tijd 10.000 woningen verbeteren en verduurzamen. En dat is uiteraard niet het<br />
enige. Goed wonen en een fijne buurt gaan immers niet alleen over gebouwen. Het gaat ook over<br />
verbinding en dat alles schoon, heel en veilig is. Kortom zorgen voor prettig wonen in de brede zin van<br />
het woord. Goede samenwerking met onze bewoners en onze partners in de stad is daarbij essentieel.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 24<br />
Woningen verbeteren en verduurzamen<br />
Woningen verbeteren en verduurzamen blijven we doen. Ook in <strong>2020</strong>. We zorgen dat de kwaliteit van<br />
onze woningen verbetert. En bewoners prettiger wonen, met lagere energielasten, terwijl hun huur<br />
betaalbaar blijft.<br />
De lockdown in maart en de scherpe coronamaatregelen hadden grote invloed op de uitvoering van<br />
onze onderhoudswerkzaamheden en onze onderhoudsprojecten in bewoonde staat. Toch hebben we<br />
de projecten door laten gaan, waarbij we altijd zorgvuldig de coronarichtlijnen vanuit het RIVM hebben<br />
opgevolgd. Samen met bewoners hebben we gezocht naar maatwerk. Door bijvoorbeeld extra<br />
logeerwoningen in te zetten. Dan hoefden bewoners niet tegelijkertijd met werklieden in hun eigen<br />
woning te verblijven. Op deze manier zorgden we ook in deze periode voor goed onderhouden en<br />
duurzame woningen. En hebben we ervoor gezorgd dat onze partners – zoals aannemersbedrijven –<br />
konden blijven doorwerken. Dit alles heeft voor de meeste projecten wel geleid tot een langere<br />
uitvoeringsduur.<br />
We onderscheiden bij onze projecten een aantal fasen. Sommige projecten zijn in onderzoek (scenarioonderzoeken),<br />
andere in voorbereiding, weer andere projecten in uitvoering. En tot slot: projecten die<br />
afgerond zijn en waarvan de woningen opgeleverd zijn.<br />
Scenario-onderzoeken<br />
In <strong>2020</strong> rondden we voor 9 woongebouwen met in totaal 1.241 verhuureenheden het onderzoek naar<br />
het gewenste toekomstscenario af. Hiermee hebben we inzicht in welke maatregelen nodig zijn om deze<br />
woningen in de toekomst te blijven verhuren. Of waar we beter over kunnen gaan tot sloop/nieuwbouw<br />
of verkoop. In 2021 werken we deze toekomstscenario’s verder uit in een projectaanpak voor<br />
onderhoud, verbetering, sloop/nieuwbouw, of verkoop van de gebouwen.<br />
In voorbereiding genomen projecten<br />
In voorbereiding: Jan van Riebeekstraat (166 woningen, inclusief Witte Anna)<br />
We bereidden het groot onderhoud- en verbeterproject van ons woningbezit aan de Jan van<br />
Riebeekstraat in Bezuidenhout-West voor. De uitvoering van dit project wordt een grote uitdaging<br />
gezien de locatie van dit woongebouw in het centrum van de stad en pal naast het station. We zijn nog<br />
aan het onderzoeken wat we gaan doen en wanneer de daadwerkelijke aanpak gaat plaatsvinden.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 25<br />
In uitvoering genomen/lopende projecten<br />
In uitvoering: Melis Stokelaan / Anna Bijnslaan / Rederijkerstraat (228 woningen)<br />
We hebben in het eerste kwartaal van <strong>2020</strong> de aannemingsovereenkomst getekend voor uitvoering van<br />
het project Melis Stokelaan en omgeving. Het gaat om 228 portiekwoningen in Moerwijk-Noord.<br />
Volgens planning startte de aannemer in mei met de groot onderhoud- en verbeterwerkzaamheden aan<br />
de woningen aan de Melis Stokelaan, Anna Bijnslaan en Rederijkerstraat. Naast het isoleren van de<br />
woningen en verbeteren van het binnenklimaat, door onder andere het aanpassen en vervangen van<br />
installaties, vervangen we waar nodig ook de keuken, badkamer en het toilet. Aan de buitenzijde<br />
isoleren we de woongebouwen met behoud van de karakteristieke kenmerken van de naoorlogse<br />
architectuur. De tuinen rondom de woningen leggen we opnieuw aan.<br />
De bewoners betrekken we natuurlijk bij dit groot onderhoud- en verbeterplan al in een vroeg stadium.<br />
Ook tijdens de uitvoering houden we iedereen op de hoogte van de planning en uitvoering. De<br />
werkzaamheden ronden we naar verwachting eind 2021 af.<br />
In uitvoering: Hardenbroekstraat / Loevesteinlaan 32 woningen)<br />
Eind augustus startten we met groot onderhoud aan ons woongebouw aan de Hardenbroekstraat /<br />
Loevesteinlaan. De woningen krijgen nieuwe kozijnen en isolerend glas. Het dak en de spouwmuur<br />
isoleren we. Elk appartement krijgt mechanische ventilatie.<br />
Voor een aantal van deze verbeterpunten was het nodig om van minimaal 70% van de bewoners<br />
akkoord te krijgen. Een hele uitdaging tijdens coronacrisis, omdat huisbezoeken niet mogelijk waren. In<br />
plaats daarvan belden we bewoners op. En gingen we met hen in gesprek over de werkzaamheden. Zij<br />
reageerden meteen al ontzettend positief op onze verbeterplannen. Dit project leveren we in 2021 op.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 26<br />
In uitvoering: Sleepnetstraat / Pinkstraat / Loggerstraat (116 woningen)<br />
In december tekenden we de aannemingsovereenkomst voor groot onderhoud en energetische<br />
verbetering van 116 woningen in Scheveningen. Het bijzondere aan dit project is dat we de bewoners<br />
een grotere rol in het ontwerpproces geven. De bewoners kunnen kiezen voor een eigen gevelontwerp<br />
en voordeur. We betrekken ze bij het nieuwe ontwerp voor hun portiek. Ook maken we samen met een<br />
kunstenaar een nieuw ontwerp voor de muurschildering in de Sleepnetstraat. Uiteindelijk zorgen we er<br />
met dit project voor dat de bewoners weer in een frisse, moderne en goed geïsoleerde woning wonen<br />
met een eigen ‘touch’. In januari 2021 gaan we van start met het inrichten van de bouwplaats en het<br />
totale project zal uiteindelijk begin 2022 afgerond zijn.<br />
In uitvoering: Nieuwe Laantjes/Jan Kistenstraat, Scheveningen (24 woningen)<br />
In april zijn we begonnen met het vervangen van de kozijnen en het glas van onze 24<br />
eengezinswoningen in hartje Scheveningen. Alle woningen kregen HR++ glas en draai-/kiepramen met<br />
ventilatieroosters erin. Deze werkzaamheden zijn eind juli afgerond. Na de bouwvak -eind augustushebben<br />
we de uitvoering weer opgepakt en zijn de daken aangepakt: dakpannen, dakkapellen en<br />
dakramen vervangen en dakisolatie aangebracht. Overige uitgevoerde werkzaamheden zijn:<br />
schilderwerk, voegwerkherstel, hemelwaterafvoer vervanging, aanpak van de luifels en<br />
deurenvervanging. Dit project ronden we af begin 2021.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 27<br />
Opgeleverde projecten<br />
Opgeleverd: Erasmusplein (58 woningen)<br />
Aan het Erasmusplein, hartje Moerwijk, hebben we 58 woningen vernieuwd. Voor dit woongebouw<br />
stond al regulier onderhoud gepland. Dit moment grepen we meteen aan om de woningen ook te<br />
verduurzamen. Deze vernieuwingen dragen bij aan een hoger leefcomfort en helpen onze bewoners te<br />
besparen op hun energierekening. Balkons en galerijen zijn aangepakt. We isoleerden de gevels en het<br />
dak, plaatsten dubbel glas inclusief ventilatieroosters en nieuwe kiepramen. Ook installeerden we<br />
warmtepompboilers en mechanische ventilatie in de woningen. En plaatsten we ledverlichting in de<br />
gemeenschappelijke ruimten en op de galerijen. We schilderden de kozijnen en de voordeuren. En<br />
legden alvast aansluitingen aan voor elektrisch koken. Daarmee bereidden we deze woningen voor op<br />
koken zonder aardgas. De werkzaamheden aan het Erasmusplein zijn begin november afgerond.<br />
Verduurzamen integraal onderdeel van onze vastgoedsturing<br />
Ons verduurzamingsbeleid<br />
Duurzaamheidsvisie herijkt<br />
In <strong>2020</strong> zijn we gestart met het herijken van onze duurzaamheidsvisie. De oude duurzaamheidsvisie<br />
stamde uit 2017 en was na drie jaar toe aan herziening. We willen immers een actuele<br />
duurzaamheidsvisie die aansluit bij de maatschappelijke en technische ontwikkelingen én
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 28<br />
bewonerswensen. Een visie die duidelijk maakt aan klanten, partners en medewerkers wat we onder het<br />
containerbegrip ‘duurzaamheid’ verstaan. In 2021 ronden we de duurzaamheidsvisie af. De looptijd van<br />
deze visie is van 2021 tot en met 2031. Daarmee sluit deze visie naadloos aan bij de termijn van onze<br />
portefeuillestrategie. We concentreren ons op twee hoofdgroepen maatregelen: de klimaatmitigatie<br />
maatregelen 6 en de klimaatadaptatie maatregelen 7 .<br />
Klimaatmitigatie maatregelen<br />
Op het gebied van klimaatmitigatie nemen we de volgende maatregelen:<br />
Verlagen warmtevraag door isoleren.<br />
Aardgasvrij maken van de woning door alternatieve warmtebronnen.<br />
Stimuleren inzet van hernieuwbare energie 8 .<br />
Verlagen warmtevraag door isoleren<br />
Door het isoleren van woningen verlagen we, uitgaande van een gelijkblijvend stookgedrag van de<br />
bewoners, de warmtevraag. Dit betekent minder energieverbruik, minder CO2-uitstoot en minder<br />
uitgaven voor onze bewoners. Doelstelling is om uiterlijk 2030 onze gehele woningvoorraad zodanig<br />
geïsoleerd te hebben dat deze voorbereid is op het gebruik van alternatieve warmteopwekkers in plaats<br />
van gasgestookte ketels. In <strong>2020</strong> isoleerden we 333 woningen. Daarmee hebben we tot nu toe in totaal<br />
21% van onze totale woningvoorraad op het gewenste isolatieniveau gebracht.<br />
Kookgasloos maken door elektrisch koken<br />
In sommige woningen zit geen gasaansluiting voor de verwarmingsketel, maar alleen een<br />
kookgasaansluiting. Bijvoorbeeld bij centraal gestookte verwarmingsketels. Onze doelstelling is om<br />
uiterlijk 2024 in deze woningen de kookgasaansluiting te hebben verwijderd. Het gaat dan in totaal om<br />
830 woningen. In deze woningen zullen we elektrische kookvoorzieningen installeren. We informeren<br />
onze bewoners hierover en begeleiden ze ook bij het elektrisch koken. Voor dit traject vroegen we<br />
subsidie aan in het kader van Stimulering Aardgasvrije Huurwoningen (SAH-subsidie). Deze subsidie is<br />
inmiddels ook toegekend. Dit is een subsidie vanuit de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland. En is<br />
bedoeld als tegemoetkoming in de projectkosten voor het aardgasvrij maken van woningen.<br />
Bovendien ondersteunt de gemeente ons bij de aanschaf van inductiekooktoestellen en kookworkshops<br />
voor bewoners. Door personele wisselingen liep dit traject vertraging op. Volgend jaar gaan we de<br />
opgelopen achterstand inhalen. Ons eerstvolgende kookgasloze project dat in uitvoering gaat (in 2021)<br />
betreft onze 160 woningen in de Den Helderstraat. Oplevering daarvan staat gepland voor medio 2022.<br />
Stimuleren inzet van hernieuwbare energie: zonnepanelen<br />
In <strong>2020</strong> stond de realisatie van twee zonnepanelenpilots gepland. Beide pilots hebben echter nog niet<br />
tot concrete resultaten geleid.<br />
6<br />
Maatregelen bedoeld om de omvang en snelheid van opwarming van de aarde te beperken.<br />
7<br />
Maatregelen waardoor we de kwetsbaarheid voor klimaatverandering verminderen.<br />
8<br />
Energie uit onder andere wind, zon en buitenluchtwarmte.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 29<br />
Zonnepanelen op eengezinswoningen<br />
In de Maasstraat en omgeving komen 33 eengezinswoningen in aanmerking voor zonnepanelen. De<br />
voorbereidingen zijn afgerond en de leverancierskeuze is gemaakt. Door personele wisselingen<br />
heeft de opdrachtverstrekking en het opstellen van een goed aanbod richting huurders echter nog<br />
niet plaatsgevonden. Inmiddels is de draad weer opgepakt en willen we dit project in 2021<br />
opleveren.<br />
Zonnepanelen op flatgebouw<br />
We onderzochten het plaatsen van zonnepanelen voor elektraverbruik in algemene ruimtes en van<br />
liften, in combinatie met een batterij voor opslag van energie. Door de pilot kwamen we erachter<br />
dat de businesscase financieel niet sluitend is te krijgen. Daarom deden we een stap terug en kijken<br />
we eerst welk zonnepanelenconcept voor flatgebouwen wel financieel haalbaar is.<br />
Verwarmingsgasloos maken door warmtenetten<br />
In het merendeel van onze woningen wordt aardgas gebruikt om via verwarmingsketels woningen te<br />
verwarmen. Eén van de duurzame alternatieven voor verwarmingsketels is het aansluiten van onze<br />
woningen op een warmtenet. De Sociale Verhuurdersvereniging <strong>Haag</strong>landen (SVH) waar we bij zijn<br />
aangesloten, is van de zomer gestart met een onderzoek naar de mogelijkheden van WarmtelinQ (WLQ).<br />
Dit is een stelsel van ondergrondse leidingen waarmee restwarmte uit de Rotterdamse haven wordt<br />
gebruikt om woningen en bedrijven -in onder andere Den <strong>Haag</strong>- te verwarmen (warmtenetten).<br />
De SVH heeft gezamenlijk met de corporaties -waaronder <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>- een position paper opgesteld<br />
met de mogelijke kansen en de voorwaarden voor corporaties ten aanzien van WLQ. Deze paper vormt<br />
de input voor de gesprekken met partijen zoals de Gasunie, de eigenaar van WLQ. Op het moment van<br />
schrijven zijn de gesprekken nog gaande. Wij nemen deel aan deze gesprekken. De gemeente heeft de<br />
regie en gaat over de planning. We schatten in dat eind 2021 een eerste voorstel voor een convenant op<br />
tafel ligt.<br />
Nieuwbouw is BENG-voorbereid<br />
Voor alle nieuwbouw geldt dat aanvragen van de omgevingsvergunning vanaf 1 januari 2021 moeten<br />
voldoen aan de eisen voor bijna energieneutrale gebouwen (BENG). De BENG-indicatoren zijn gebaseerd<br />
op een driestappenstrategie: beperk de energievraag, gebruik duurzame energie en -indien toch nodiggebruik<br />
fossiele brandstoffen zo efficiënt en schoon mogelijk. Natuurlijk hebben we deze eisen al<br />
verwerkt in onze nieuwbouwontwerpen waaraan we in <strong>2020</strong> hebben gewerkt. We zijn dus BENG-proof.<br />
Bestaande bouw is NTA 8800 voorbereid<br />
Het energielabel werd gebaseerd op de Energie-Index. Deze Energie-Index is eind <strong>2020</strong> vervallen als<br />
indicator en is inmiddels vervangen door de indicator voor het ‘primair (fossiele) energiegebruik’, zoals<br />
in de zogenoemde NTA 8800 opgenomen (NTA staat voor Nederlands Technische Afspraak). Met deze<br />
nieuwe indicator hebben we al rekening gehouden bij onze verbouwplannen. We zijn dus ook NTA<br />
8800-proof.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 30<br />
Weer energielabelstappen gemaakt<br />
De energielabels van nagenoeg al onze woningen zijn inmiddels geactualiseerd. Ons woningbezit heeft<br />
eind <strong>2020</strong> een gemiddelde energie-index van 1,59 (in 2019: 1,63 en in 2018: 1,78). Dit is te vergelijken<br />
met het energielabel C. Deze klasse loopt van 1,41 tot 1,80. We streven naar een minimale isolatiegraad<br />
van de schil voor een comfortabel verwarmde woning bij een minimale aanvoertemperatuur van 65°C.<br />
In de meeste gevallen komt dat overeen met een label B of C. De energielabels van onze woningen in<br />
<strong>2020</strong> en voorgaande jaren zijn als volgt:<br />
Vastgestelde energielabels<br />
<strong>2020</strong> 2019 2018 2017 2016<br />
Energielabel A 15% 12% 7% 4% 3%<br />
Energielabel B 32% 28% 15% 16% 15%<br />
Energielabel C 28% 32% 40% 37% 35%<br />
Energielabel D 10% 11% 17% 20% 22%<br />
Energielabel E 5% 5% 9% 10% 10%<br />
Energielabel F 6% 7% 7% 7% 8%<br />
Energielabel G 4% 5% 5% 6% 7%<br />
100% 100% 100% 100% 100%<br />
We zien verschuivingen de afgelopen vijf jaar. Vooral steeds meer A- en B-labels. Wat een goede zaak is.<br />
Ten opzichte van 2019 hebben we omgerekend ongeveer 2.000 labelstappen vooruit gemaakt.<br />
Wel een kanttekening hierbij. Per 1 januari 2021 is de NTA 8800 ingetreden. Vanaf dat moment worden<br />
de energielabels totaal anders berekend. Tot en met <strong>2020</strong> gebeurde dit op basis van de gemiddelde<br />
isolatiewaarde van de woningschil. Vanaf 2021 wordt het label weergegeven in een energieverbruik in<br />
kWh/m2. Dit zal grote verschuivingen in de energielabelverdeling teweegbrengen. In ons jaarverslag van<br />
2021 komen we hierop terug.<br />
Bewoners van Woonlocatie Gelderhof besparen 22 procent energie<br />
Onze bewoners in de Gelderhof Houtwijk deden samen met hun begeleiders de eerste drie maanden<br />
van het jaar mee aan de landelijke Energie Challenge voor zorginstellingen van Stichting Urgenda. De<br />
twintig bewoners van Gelderhof hebben een lichamelijke beperking en/of niet-aangeboren hersenletsel.<br />
Ze huren een eigen appartement in ons flatgebouw in Houtwijk. Medewerkers van Gemiva leveren 24<br />
uurszorg en -begeleiding. Door mee te doen aan deze ‘challenge’ is de energierekening met 22%<br />
gedaald. Een knappe prestatie. Dit is gelukt door onder andere de verwarming en lichten uit te doen<br />
zodra dit kan, efficiënter watergebruik, toepassen van ledlampen en radiatorfolie. De gemeente heeft<br />
de materialen verstrekt. Wij hebben de bespaaractie gefaciliteerd en de cv-ketel zuiniger afgesteld. Een<br />
mooie samenwerking met een mooi resultaat.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 31<br />
Klimaatadaptatie maatregelen<br />
Daken verduurzamen<br />
Zodra we een dak aanpakken, brengen we (extra) isolatie aan. In <strong>2020</strong> gaven we een adviesbureau<br />
opdracht om te kijken hoe we onze daken verder kunnen verduurzamen. Vooral op het gebied van<br />
klimaatadaptatie. Deze adviezen nemen we de komende jaren mee in onze onderhoudsplannen.<br />
Tuinen klimaatadaptief maken<br />
Eind <strong>2020</strong> besloten we om de drie tuinen van de Pieter Langendijkstraat en omgeving klimaatadaptief te<br />
maken. De oplevering van deze tuinen staat gepland in 2021. De Wageningen Universiteit en het<br />
Hoogheemraadschap van Delfland participeren in het projectteam. Zij leveren kennis en financiële<br />
ondersteuning. Dit komt de kwaliteit ten goede.<br />
Regentonnenactie<br />
Het klimaat verandert. Er komen steeds meer periodes met veel regenwater en periodes van langere<br />
droogte. Een goede reden om deze uitersten uit te vlakken door regenwater tijdelijk op te slaan.<br />
Daarom plaatsten we regentonnen bij diverse gebouwen van ons verspreid over de stad. Bijzonder aan<br />
deze regentonnen is dat aan de bovenkant ook plantjes groeien. De bewoners konden kiezen uit zowel<br />
eetbare bloemen als ook uit niet-eetbare bloemen. Alle regentonnen samen vangen 1.640 liter<br />
regenwater op. Dit ontlast het riool. En bewoners kunnen met dit gratis regenwater hun<br />
gemeenschappelijke tuin besproeien. Goed voor het milieu en voor hun portemonnee.<br />
Samenwerking met Hoogheemraadschap van Delfland<br />
Bestrijden van wateroverlast, droogte en hittestress kunnen we als corporatie niet alleen. We hebben<br />
daar partners voor nodig. Met de gemeente werken we al nauw samen. Ook met Delfland willen we<br />
nauwer gaan samenwerken. We willen meer inhoudelijke invulling geven aan ons al bestaande<br />
samenwerkingsverband Klimaatkrachtig Delfland. We hebben dit jaar met Delfland overlegd hoe we<br />
deze samenwerking de komende jaren nog meer vorm gaan geven. In 2021 willen we met Delfland een<br />
convenant afsluiten over concrete projecten.<br />
Onderhoud plegen op basis van regie<br />
Naast de grotere verbeterprojecten voeren we ook het zogenoemde dagelijks en planmatig onderhoud<br />
uit. We doen dit op basis van regisserend opdrachtgeverschap. We zijn de regisseur die de<br />
werkzaamheden van de aannemers monitort en controleert of de afgesproken kwaliteit en prijs worden<br />
gerealiseerd. We doen minder dan vroeger aan de voorbereiding en de opdrachten zijn minder<br />
gedetailleerd. Op deze manier zijn de rollen duidelijker en kan de aannemer sneller werken. Zowel voor<br />
ons als voor onze huurders wel zo fijn.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 32<br />
Planmatig onderhoud inclusief verbeteren<br />
Het planmatig onderhoud in <strong>2020</strong> bestond voor een groot deel uit dak- en schilderwerkzaamheden, het<br />
vervangen van cv-installaties, het vervangen van standleidingen en het vervangen van onderdelen van<br />
liftinstallaties. Daarnaast verbeterden wij ook woningen op het moment dat we planmatig onderhoud of<br />
grootonderhoudswerkzaamheden uitvoerden. Voorbeelden hiervan zijn: het isoleren van een dak bij<br />
dakvervanging en het plaatsen van dubbelglas bij werkzaamheden aan een kozijn. In <strong>2020</strong> verbeterden<br />
we op deze wijze circa 300 woningen tijdens het uitvoeren van planmatig onderhoud.<br />
Inrichten van ons nieuwe meerjaren onderhoudsbegrotingsprogramma (MJOB)<br />
Het jaar <strong>2020</strong> stond in het teken van het inrichten van onze nieuwe MJOB. De MJOB maken we nu op<br />
gebouwniveau in plaats van op complexniveau. Hierdoor kunnen we meer gericht en beter ons vastgoed<br />
onderhouden. Wel moeten we hiervoor onze gebouwen opnieuw in kaart brengen. Tot en met eind<br />
<strong>2020</strong> inventariseerden we circa 14.000 woningen opnieuw. We verwachten de nieuwe MJOB in het<br />
eerste halfjaar van 2021 af te hebben. We evalueren dan tevens de conditiemeting. Als we tevreden zijn<br />
met de resultaten gaan we op deze wijze ook de conditie van ons overige vastgoedbezit in kaart<br />
brengen.<br />
Komen tot een nieuw dakonderhoudscontract<br />
In <strong>2020</strong> zijn we gestart met het inkopen van een meerjarig dakcontract op basis van prestatieafspraken<br />
en regisserend opdrachtgeverschap. Eind <strong>2020</strong> selecteerden we drie dakspecialisten voor een<br />
voorlopige gunning. Zij hebben, naast het reguliere onderhoud, ook kennis van en ervaring met het<br />
verduurzamen van daken. Een belangrijke opgave voor ons de komende jaren. Denk aan vergroenen,<br />
opvangen van regenwater, wegnemen van hittestress en het aanbrengen van zonnepanelen. We willen<br />
dit dakonderhoudscontract in laten gaan in het eerste kwartaal van 2021.<br />
Het dagelijks onderhoud ging ‘gewoon’ door<br />
Het dagelijks onderhoud bestaat uit: reparatieonderhoud, mutatieonderhoud en contractonderhoud.<br />
Meer reparatieonderhoud<br />
Meer dan 80.000 reparatieverzoeken handelden we af. Van lekkende kranen tot het vervangen van<br />
kozijnen en van cv-storingen tot kapotte portiekdeuren. Het zijn (weer) meer reparatieverzoeken dan in<br />
voorgaande jaren en ook tegen hogere kosten. We deden daarom een uitgebreide analyse van de<br />
stijging. Wat blijkt, binnen het reparatieproces zijn we de laatste jaren steeds meer grote<br />
werkzaamheden gaan oppakken. Bijvoorbeeld werkzaamheden aan de schil of badkamer- en<br />
keukenrenovaties. In 2021 zullen we met name de werkzaamheden aan de buitenkant van de woning<br />
meer planmatig gaan oppakken. Dit betekent een meer efficiënte uitvoering van deze werkzaamheden.<br />
Dit levert kostenvoordelen op. Daarnaast onderzoeken we hoe we meer grip kunnen krijgen op het<br />
begroten van badkamer- en keukenvervangingen op basis van levensduur.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 33<br />
Meer mutatieonderhoud<br />
In <strong>2020</strong> voerden we in ongeveer 850 woningen mutatieonderhoud uit. De gemiddelde kosten van dat<br />
onderhoud waren € 10.000 per woning. Dat is € 1.000 meer dan in 2019. Deze hogere kosten komen<br />
voort uit meer badkamerrenovaties. En ook door de aangescherpte asbestregelgeving. We moesten<br />
hierdoor vaker een asbestinventarisatie uitvoeren dan in voorgaande jaren.<br />
Kosten contractonderhoud volgens planning<br />
Het contractonderhoud bestaat uit de jaarlijkse keuringen van onder andere cv-installaties, liften,<br />
mechanische ventilatie, rioleringen en automatische deuren. Plus de daaruit voortkomende reparaties<br />
die binnen het contract vallen. Er zijn geen uitschieters te melden. De werkzaamheden verliepen zoals<br />
gepland. En de kosten pasten binnen de begroting.<br />
Onderhoud in coronatijd<br />
In maart raakte de coronacrisis ons land. Op de uitvoering van met name het reparatieonderhoud had<br />
dit grote impact. We werken bij dit type onderhoud immers in bewoonde woningen en hebben<br />
daardoor veel persoonlijk contact. En ook is vaak haast geboden. Toen duidelijk was wat de impact was<br />
van corona en de eerste lockdown werd afgekondigd, hebben we aansluitend de eerste twee weken<br />
onze dienstverlening beperkt. We namen alleen spoedmeldingen aan. Deze twee weken hebben we<br />
gebruikt om te kijken hoe we op een veilige en verantwoorde wijze het reparatieonderhoud weer<br />
konden oppakken. Enerzijds omdat we huurders gewoon wilden blijven helpen, anderzijds om ook onze<br />
partners continuïteit te bieden. Vanaf april hebben we dan ook weer de volledige dienstverlening<br />
opgepakt.<br />
De vocht- en schimmelexpert<br />
We hebben samen met de gemeente, GGD en de grote <strong>Haag</strong>se corporaties een aantal jaren geleden de<br />
onafhankelijke vocht- en schimmelexpert in het leven geroepen. Hier kunnen corporaties, huurders en<br />
de GGD terecht om onderzoek te laten doen naar vocht- en schimmelproblemen in woningen. In <strong>2020</strong><br />
hebben we 86 keer gebruik gemaakt van de vocht- en schimmelexpert. In het overgrote deel van de<br />
gevallen spelen bouwkundige elementen en/of het gebruik van de woning (bewonersgedrag) een rol bij<br />
het veroorzaken van vocht- en schimmelproblemen. Als deze problemen liggen aan bouwkundige<br />
elementen, passen we die aan op aanwijzing van de vocht- en schimmelexpert. Daarbij ontvangen de<br />
bewoners altijd voorlichting hoe de woning het best te ventileren is. In 2021 zullen we onze<br />
samenwerking met de vocht- en schimmelexpert continueren.<br />
Actualisatie standaard programma van eisen onderhoud op stoom<br />
Het standaard programma van eisen (sPvE) voor onderhoud is zes jaar geleden gemaakt in<br />
samenwerking met een adviesbureau en is toe aan een actualisatie. We hebben dit moment meteen<br />
benut om voor alle vier de onderhoudssoorten (mutatie-, reparatie-, contract- en planmatig onderhoud)<br />
een sPvE te maken. Helemaal compleet dus. Met gelijke uitgangspunten voor alle soorten onderhoud.<br />
Wat we ook voor het eerst doen, is een online versie van dit sPvE maken. Toegankelijk voor ons én voor<br />
onze onderhoudsaannemers. Dit zorgt voor minder verschillen in de uitvoering én efficiënter<br />
onderhoud. En onze medewerkers kunnen ter plekke online controleren of de aannemer zijn werk goed<br />
heeft gedaan. In juni 2021 nemen we het geactualiseerde sPvE voor onderhoud in gebruik.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 34<br />
Versneld vervangen van ketels in verband met veiligheid<br />
We hebben de vervanging van de Agpo Ferroli cv-ketels versneld. We kregen signalen dat deze<br />
installaties niet voldoende (brand)veilig zouden zijn. We hebben in het verleden in totaal 2.165 van<br />
dergelijke ketels geïnstalleerd. In de tussentijd zijn al veel ketels vervangen. Zodat we begin <strong>2020</strong> nog<br />
1.325 stuks van dit type ketel hadden. In <strong>2020</strong> hebben we in totaal 188 ketels van dit type vervangen. De<br />
laatste ketels moeten halverwege 2021 vervangen zijn. Dit betekent dat we in 2021 nog ruim 1.100<br />
ketels moeten vervangen. Deze ketels staan in de boeken voor het jaar 2026. Nu versneld vervangen<br />
betekent een flink verlies op de afschrijving. Alles bij elkaar kost het ons circa € 3 miljoen extra. Maar<br />
veiligheid van onze bewoners én medewerkers staat voor ons voorop. Bij woningen waar deze ketel nog<br />
niet vervangen is (bijvoorbeeld omdat een bewoner niet wil meewerken om wat voor reden dan ook),<br />
hebben we een rookmelder geplaatst. Als een bewoner meldt dat er nog een ketel van dit type hangt en<br />
ervan af wil, vervangen we de ketel direct.<br />
Open verbrandingstoestellen verwijderen<br />
We willen alle open verbrandingstoestellen (bijvoorbeeld geisers en moederhaarden) verwijderen. In<br />
<strong>2020</strong> hebben we 325 van dergelijke toestellen vervangen. De rest -ruim 700 stuks- moeten we nog<br />
vervangen. Deze staan gepland voor 2021. Of we dit aantal halen, is mede afhankelijk van de<br />
medewerking van huurders. Sommige huurders zijn tevreden met hun geiser of moederhaard en willen<br />
geen enkele verandering. En sommige huurders reageren op geen enkel voorstel van ons. Om de laatste<br />
open verbrandingstoestellen te kunnen verwijderen, vraagt dus meer inzet vanuit ons. En we kunnen<br />
het niet alleen. We gaan de samenwerking met Eneco en met onze installateurs op dit punt<br />
intensiveren. Met elkaar maken we een plan om ook deze laatste bewoners zo snel mogelijk over de<br />
streep te trekken.<br />
<strong>Wonen</strong> in een schone, veilige en rustige omgeving<br />
Leefbaarheid maken we samen<br />
Prettig wonen is zoveel meer dan een goede woning. Een goede leefbaarheid is daarbij van groot<br />
belang. Wij zijn een partner in de stad. Bij voorkeur stemmen we daarom met andere partijen af hoe we<br />
de leefbaarheid in de stad kunnen verbeteren.<br />
Bijeenkomst over een leefbare woonomgeving<br />
Onze bestuursvoorzitter organiseerde samen met wethouder Martijn Balster in september een<br />
bijeenkomst over het onderwerp woonoverlast, ofwel ‘een leefbare woonomgeving’. Onder leiding van<br />
onze manager <strong>Wonen</strong> ontstond een inspirerende bijeenkomst met vier wethouders, burgemeester Jan<br />
van Zanen, corporatiebestuurders van Staedion en Vestia en vertegenwoordigers van huurders over hoe<br />
we samen woonoverlast moeten aanpakken en vooral zien te voorkomen. We hebben diverse afspraken<br />
gemaakt zoals sneller inspelen op signalen van woonoverlast, meer samenwerken en quickscans op het<br />
gebied van leefbaarheid uitvoeren.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 35<br />
De bijeenkomst is alle deelnemers goed bevallen. Daarom gaan we hiermee verder. Minimaal twee keer<br />
per jaar willen we actuele kwesties op gebied van leefbaarheid bespreken. Hierbij betrekken we ook<br />
andere partijen, zoals de Gemeente Den <strong>Haag</strong>, ministeries, andere corporaties en<br />
huurdersvertegenwoordigers.<br />
Buurtkamers bevorderen sociale cohesie<br />
Buurtkamers leveren een onmisbare bijdrage aan leefbare wijken. Ze bevorderen sociale cohesie binnen<br />
een wijk. We hebben een buurtkamer in Zuidwest (Vrederustlaan) en drie buurtkamers in de<br />
Schilderswijk (Tenierplantsoen, Frans Halsstraat en ’s-Gravenzandelaan). De gemeente is samen met<br />
welzijnsorganisaties en corporaties in <strong>2020</strong> gestart met het evalueren van alle buurtkamers in de stad.<br />
Hoe functioneerden de buurtkamers de afgelopen jaren? Deze evaluatie wordt naar verwachting begin<br />
2021 afgerond. Op basis daarvan kijken we wat we nog kunnen verbeteren.<br />
Zorgen voor schoon (en heel)<br />
Extra schoonmaakacties<br />
Een schone omgeving is belangrijk. Niet alleen voor het aanzicht, maar ook voor de gezondheid van onze<br />
huurders. Daarom houden we regelmatig extra schoonmaakacties bovenop onze reguliere<br />
schoonmaakprogramma’s. Hierbij werken we nauw samen met de gemeente. We hielden diverse acties<br />
waarbij grofvuil uit bergingsgangen, portieken en binnentuinen is gehaald. In de Schilderswijk is in<br />
december een actie geweest in aanloop naar Oud en Nieuw. Alle bewoners zijn aangeschreven om<br />
ervoor te zorgen dat geen brandbare materialen en grofvuil in de portieken en bergingsgangen lagen. En<br />
dat werkt. Door de bewoners is hier goed gehoor aangegeven. Een geplande schoonmaakactie vlak vóór<br />
de Kerst hoefde niet door te gaan, omdat nagenoeg al het afval was verwijderd.<br />
De schoonmaakapp voor portieken<br />
Wij willen onze bewoners en ook onszelf meer inzicht geven in het schoonmaakproces binnen onze<br />
portieken. In <strong>2020</strong> startten we een experiment met een app voor smartphone en computer. Deze app<br />
geeft aan wanneer welke schoonmaak in welk portiek moet worden uitgevoerd. De app informeert<br />
bewoners beter en actueler over de schoonmaak waarvoor zij servicekosten betalen. En kunnen het<br />
schoonmaakbedrijf op een makkelijke manier laten weten of ze al dan niet tevreden zijn over de<br />
uitvoering van het afgesproken werkprogramma. We experimenteren met deze app in acht<br />
woongebouwen verdeeld over de stad. Alle vier de schoonmaakpartners van ons doen mee. In 2021<br />
onderzoeken we of we het experiment uitbreiden.<br />
Ratten bestrijden<br />
Den <strong>Haag</strong> heeft overlast van ratten. Om dit terug te dringen werken we samen met de gemeente,<br />
bewonersvertegenwoordigers, hoveniers, ondernemers en andere partijen. Samen geven we<br />
voorlichting, voeren we gesprekken met bewoners, maken we extra schoon en treden handhavend op.<br />
Voor de inrichting van een tuin, zowel bij nieuwbouw als herinrichting, geven we aan de hovenier als eis<br />
mee dat deze zoveel mogelijk rattenproof is. Dit kan bereikt worden door te kiezen voor de juiste planten<br />
grondsoort en het voorkomen van verstopplekken.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 36<br />
Portieken opknapproject ‘Pimp your Portiek’ krijgt wederom een vervolg<br />
Goed nieuws: het project ‘Pimp your Portiek’ heeft een vervolg gekregen! Ondanks de coronatijd is het<br />
gelukt om weer een aantal portieken op te knappen, samen met ROC Mondriaan (leerlingen), de<br />
gemeente (zij-instromers) en leermeesters van een schilderbedrijf. We hebben 39 portieken en<br />
bergingsgangen opgeknapt in de Grovestinsstraat, Nienoordstraat en Suiderasstraat. En 17 portieken in<br />
de Valthestraat. Naast de wanden en plafonds zijn ook de trapleuningen en trappen richting bergingen<br />
meegenomen. Ook de voordeuren van de woningen zijn geschilderd. Met de deelnemende partijen zijn<br />
we in gesprek om hier in 2021 weer een vervolg aan te gaan geven.<br />
Veiligheid vergroten<br />
We willen onze bewoners een veilig gevoel geven. Dat kunnen we niet alleen. Daarom overleggen we op<br />
diverse niveaus regelmatig met huurders, politie, gemeentelijke diensten, welzijnsorganisaties en<br />
andere corporaties. We houden regelmatig een wijkschouw. We lopen dan een ronde door de wijk om<br />
te zien waar actie ondernomen moet worden. We kijken ook naar allerlei data die partijen verzamelen.<br />
Waar komen de meeste inbraken voor? Waar voelen mensen zich het onveiligst? Dit alles bij elkaar leidt<br />
tot de zogenoemde hotspots in de stad. Op basis hiervan ondernemen we acties. Zo hebben we in<br />
stadsdeel Centrum inbraakwerende maatregelen genomen in overleg met gemeente en politie. Het gaat<br />
om 184 woningen in het Zeeheldenkwartier en de Schilderswijk. Bij deze woningen zijn de voordeuren<br />
voorzien van nieuw hang- en sluitwerk met kerntrekbeveiliging. Openslaande ramen op de begane<br />
grond en de balkondeuren hebben afsluitbare raambomen gekregen. Bij elk grootonderhoud en elke<br />
ingrijpende woningverbetering zorgen we natuurlijk altijd voor degelijk hang- en sluitwerk die voldoet<br />
aan de laatste eisen.<br />
Rustig wonen (zonder woonoverlast)<br />
Samenwerking met wijkagent en overige partners<br />
We willen onze bewoners een rustig woonklimaat bieden. Daar hoort woonoverlast niet bij. We werken<br />
nauw samen met wijkagenten, gemeente en zorg- en welzijnsorganisaties om woonoverlast tegen te<br />
gaan. We ontvingen 325 woonoverlastmeldingen. We zien een stijging. In 2019 waren het 197<br />
meldingen. Het merendeel van deze meldingen ging over geluidsoverlast en onaangepast gedrag. In ons<br />
reguliere stedelijke overleg woonoverlast willen we in 2021 met onze partners onderzoeken waardoor<br />
de stijging komt. Is het alleen door corona of zijn er andere factoren die meespelen?
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 37<br />
Woonoverlast tegengaan samen met de gemeente<br />
Vanuit de gemeente is het initiatief gekomen om te kijken hoe we de aanpak van woonoverlast in Den<br />
<strong>Haag</strong> kunnen verbeteren. Zij nodigden de corporaties uit om deel te nemen aan een werkgroep<br />
woonoverlast. Wij doen hier graag aan mee. En hebben medewerking toegezegd. De kick-off vond nog<br />
net vóór de Kerst plaats. We hebben goede afspraken gemaakt om een vliegende start te kunnen maken<br />
begin 2021.<br />
Tegengaan van onrechtmatig gebruik van de woning<br />
Woonfraude zorgt voor een onveilig gevoel en een onprettige buurt. Het trekt criminaliteit aan. De<br />
buren kunnen overlast ervaren en het zorgt voor langere wachtlijsten voor woningzoekenden.<br />
Bovendien pakken we woonfraude aan, omdat het niet eerlijk is én strafbaar volgens de wet.<br />
In <strong>2020</strong> werkten onze woonfraudeconsulenten, vanwege de coronamaatregelen, grotendeels vanuit<br />
huis. Hierdoor was het moeilijk, soms zelfs onmogelijk, om onaangekondigde huisbezoeken uit te<br />
voeren. Desondanks controleerden onze woonfraudeconsulenten streng op woonfraude. Er is eveneens<br />
gecontroleerd waarom er soms geen Basisregistratie Personen (BRP, voorheen de GBA, Gemeentelijke<br />
Basis Administratie) inschrijving is bij woningen die wel door ons zijn verhuurd. Dit alles is gedaan in<br />
samenwerking met de gemeente Den <strong>Haag</strong>.<br />
In <strong>2020</strong> hebben we 76 nieuwe meldingen ontvangen over woonfraude. We hadden daarnaast nog zaken<br />
lopen uit 2019. Van de 125 dossiers die we in <strong>2020</strong> onderzochten en afsloten, is in 77 gevallen geen<br />
woonfraude geconstateerd. Bij 7 meldingen was wel sprake van een lichte vorm van woonfraude, maar<br />
niet ernstig genoeg om het huurcontract te ontbinden. Er zijn 35 woningen vrijgekomen na<br />
geconstateerde woonfraude. 6 dossiers sloten we om andere, uiteenlopende redenen.<br />
Van de 35 woningen die zijn vrijgekomen na geconstateerde woonfraude, hebben 23 huurders zelf hun<br />
huurcontract opgezegd zonder tussenkomst van de rechter. Dat gebeurt na advies en gesprekken met<br />
onze woonfraudeconsulenten. Zo voorkomen we hoge kosten voor de (ex-)huurder. In 11 gevallen<br />
hebben we wel de rechter moeten inschakelen om een ontruiming en ontbindingsvonnis te vragen,<br />
waarna uiteindelijk 11 woningen zijn ontruimd. Eén huurder leverde zijn woning alsnog zelf op na een<br />
ontruimingsvonnis van de rechtbank.<br />
Vrijgekomen woningen na woonfraude<br />
Aantal zaken<br />
Geen vonnis van rechter en opgezegd door huurder 23<br />
Vonnis van rechter en ontruimd door <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 11<br />
Vonnis van rechter en ontruimd door huurder 1<br />
Leegconstatering 0<br />
Totaal 35
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 38<br />
Overige maatregelen tegengaan woonoverlast<br />
Als een bewoner overlast ervaart van een andere bewoner, dan adviseren wij hen om dit in eerste<br />
instantie onderling op te lossen. Dit geeft vaak het beste resultaat. Maar helaas lukt dat niet altijd. Dan<br />
ondernemen we zelf actie. We praten, mailen, sturen brieven, enzovoort. Onderdeel van onze juridische<br />
aanpak is een gedragsaanwijzing. Dit middel pasten we 2 keer toe. Het ging daarbij in beide zaken om<br />
geluidsoverlast door bewoners. Een andere procedure is het inschakelen van de wijkrechter. De<br />
wijkrechter is 4 keer ingeschakeld. Het ging om geluidsoverlast (2x) en waterschade (2x). In dit rijtje<br />
hoort ook het doorverwijzen naar Bemiddeling en Mediation thuis. We hebben zelf 28 keer Bemiddeling<br />
en Mediation ingeschakeld.<br />
Meer groen<br />
Vergroening door en voor bewoners: De Dobbelsteen<br />
Wij sloegen samen met huurders en omwonenden de handen ineen om de binnenplaats van een<br />
woongebouw in de Schilderswijk, met de schilderachtige naam ’De Dobbelsteen’, te vergroenen. Was de<br />
binnenplaats eerst een totaal versteend gebied, nu is de helft van het terrein beplant. In totaal haalden<br />
we zo’n 60m2 tegels weg. Behalve dat het groen een mooiere aanblik geeft, draagt de vergroening ook<br />
bij aan het tegengaan van hittestress en wateroverlast.<br />
Voor de vergroening ontvingen we via de campagne ‘Operatie Steenbreek’ van Duurzaam Den <strong>Haag</strong> een<br />
subsidie. Ook het Hoogheemraadschap van Delfland droeg financieel haar steentje bij om te kunnen<br />
ontstenen.<br />
Boekweitkamp groen dak<br />
Aan de Boekweitkamp leverden we een nieuwbouwproject op. Dit project ligt tegen de ecologische zone<br />
‘De Schenk’ aan. Om dit project nog mooier en duurzamer te maken zijn de daken van de bergingen -<br />
alsnog na de oplevering - vergroend. Op de daken brachten we sedum (vegetatie dat weinig onderhoud<br />
nodig heeft) aan. We hebben ook afspraken met de bewoners gemaakt over het maximaal aantal<br />
vierkante meters oppervlakte van hun privétuin dat zij mogen betegelen of bestraten. Dit<br />
vergroeningsproject is medio september opgeleverd.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 39<br />
VvE-beheer voor een leefbare buurt door afdeling VvE-beheer <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft circa 300 complexen waarbij niet alle woningen haar eigendom zijn. Soms is een<br />
aantal woningen binnen het complex verkocht aan particuliere eigenaar bewoners. Het beheer van deze<br />
woningen wordt dan geregeld in een Vereniging van Eigenaars (VvE). Een goed functionerende VvE<br />
draagt bij aan een leefbare buurt.<br />
Onze afdeling VvE-beheer <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft 232 complexen in beheer. Jaarlijks vergaderen zij met alle<br />
eigenaren. Dat is in <strong>2020</strong> ook gelukt. Wel vond 80% van de vergaderingen digitaal plaats vanwege<br />
corona. Er zijn afspraken gemaakt over het onderhoud en beheer van de complexen. Ook is aandacht<br />
besteed aan verduurzaming en de financiering hiervan.<br />
VvE-beheer <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> wil dat VvE-klanten hun dienstverlening met een 8+ waarderen. Om input<br />
hiervoor op te halen zijn klantvisiesessies gehouden. Uit deze sessies kwamen heel goede ideeën naar<br />
voren op het gebied van gemak én betrouwbaar en verbonden zijn. VvE-beheer <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> gaat deze<br />
ideeën in 2021 nader uitwerken en implementeren.<br />
Ook is een start gemaakt met het efficiënter inrichten van het automatiseringsprogramma, zodat alle<br />
informatie digitaal voor zowel eigenaars als beheerders beschikbaar en inzichtelijk is.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 40<br />
3. Betaalbare<br />
woonlasten<br />
Onze woningen betaalbaar houden is onze topprioriteit. We houden onze huren zo laag mogelijk. Maar<br />
we moeten wel genoeg geld hebben voor bouwen, verbeteren, verduurzamen en onderhouden. In dit<br />
spanningsveld (lage huren versus een hoog ambitieniveau op kwaliteit) is het constant zoeken naar<br />
creatieve oplossingen. Waar nodig en mogelijk betrekken we onze partners in de stad bij deze<br />
zoektocht.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 41<br />
Ons streefhuurbeleid<br />
We hanteren een streefhuurbeleid dat is gebaseerd op de kwaliteit van de woning. Soms zijn hier<br />
uitzonderingen op nodig, zoals bij woningen voor grotere huishoudens. Door de minimaal vereiste<br />
grootte van deze woningen kunnen we deze woningen zonder extra korting nooit sociaal verhuren<br />
(onder de aftoppingsgrens). In <strong>2020</strong> gelden onderstaande huurprijsniveaus:<br />
Huurprijsgrenzen huurtoeslag <strong>2020</strong> Huurprijsniveaus <strong>2020</strong><br />
Kwaliteitskortingsgrens € 432,51 goedkoop € 0 tot en met € 432,51<br />
Aftoppingsgrens laag (1 en 2 personen) € 619,01 betaalbaar € 0 9 tot en met € 619,01 / € 663,40<br />
Aftoppingsgrens hoog (≥ 3 personen) € 663,40 middelduur € 619,01 / € 663,40 tot en met € 737,14<br />
Maximale huurprijsgrens € 737,14 duur vanaf € 737,14<br />
We houden rekening met het energielabel bij het bepalen van het huurbeleid. Woningen met een<br />
slechter label hebben hogere energielasten. We compenseren dit gedeeltelijk door een lager<br />
streefhuurpercentage te vragen. In de basis, dus zonder extra korting in geval van uitzonderingen,<br />
hanteren wij de volgende streefhuurpercentages:<br />
87% voor woningen met energielabel ≥ A/B/C ofwel Energie-index 1,8 of kleiner.<br />
84% voor woningen met energielabel D/E ofwel Energie-index vanaf 1,8 tot en met 2,4.<br />
82% voor woningen met energielabel F/G ofwel Energie-index groter dan 2,4.<br />
De gemiddelde netto streefhuur van onze sociale woningen is € 594. Dat is 81,3% van de maximaal<br />
redelijke huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel. Daarmee blijft onze gemiddelde streefhuur<br />
ruim onder de 85% zoals in ons koersdocument is bepaald.<br />
Onze huurvoorraad is onderverdeeld in 80% betaalbare streefhuren en 19% middeldure streefhuren. De<br />
resterende huurvoorraad heeft een hogere streefhuur. Dit zijn met name woningen die we na een<br />
verhuizing verkopen. En daarom niet geliberaliseerd verhuurd worden na deze verhuizing.<br />
In <strong>2020</strong> wijzigden we onze koers voor geliberaliseerde huurwoningen. We hebben besloten dat we<br />
woningen in de vrije sector kunnen aanbieden als dit bijdraagt aan onze missie. Het is dus geen doel op<br />
zich. Maar het moet bijvoorbeeld bijdragen aan het doorbreken van eenzijdigheid in wijken of een<br />
gewenste doorstroming op gang brengen uit onze sociale huurvoorraad. We houden bij geliberaliseerde<br />
verhuur de huurprijsgrenzen van de middenhuur aan conform de Huisvestingsverordening 2019 van Den<br />
9<br />
Goedkope huurwoningen vallen onder de betaalbare huurwoningen. Als de goedkopere woningen apart worden benoemd,<br />
geldt voor de betaalbare woningen dat dan de resterende betaalbare woningen worden bedoeld.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 42<br />
<strong>Haag</strong>. Dit zijn woningen met maximaal 185 punten of een huurprijs van maximaal € 951. Voor deze<br />
woningen is sinds halverwege 2019 ook een huisvestingsvergunning vereist.<br />
Huurprijzen van onze zittende huurders<br />
Onze huurders betaalden in <strong>2020</strong> gemiddeld een netto huur van € 562. Dat is 77,4% van de maximaal<br />
redelijke huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel. Bij mutatie vragen wij aan de nieuwe huurder<br />
de gewenste streefhuur. Het kan zijn dat deze huurprijs lager is dan de vorige huurder betaalde, maar<br />
het kan ook hoger zijn. Hierdoor verandert de opbouw van onze huurvoorraad in huurklassen 10 . In <strong>2020</strong><br />
vonden de volgende verschuivingen binnen onze huurvoorraad plaats:<br />
Verschuivingen binnen de huurvoorraad<br />
Netto contracthuren <strong>2020</strong> 2019 2018<br />
Goedkoop 2.897 3.214 3.249<br />
Betaalbaar (exclusief goedkoop) 15.665 13.699 14.140<br />
Middelduur 1.138 2.986 2.516<br />
Subtotaal 19.700 19.899 19.905<br />
Duur 1.296 1.118 1.285<br />
Totaal 20.996 21.017 21.190<br />
Jaarlijkse huuraanpassing <strong>2020</strong><br />
Ook in <strong>2020</strong> voerden we de jaarlijkse huuraanpassing door. We informeerden onze huurders per brief<br />
over de jaarlijkse huuraanpassing per 1 juli <strong>2020</strong>. Ook gaven we hen extra toelichting via onze website<br />
en de Huurkrant <strong>2020</strong>. Wanneer nodig, konden huurders bij ons terecht met hun vragen over de<br />
huuraanpassing. In <strong>2020</strong> boden we huurders ook de mogelijkheid huurbevriezing aan te vragen conform<br />
de afspraken in het Sociaal Huurakkoord. In 2019 deden we dit nog niet, ondanks dat de afspraken uit<br />
het Sociaal Huurakkoord toen al golden. In die afspraken staat dat de huurbevriezing een tijdelijke<br />
huurkorting is. Wettelijk was het ook in <strong>2020</strong> nog steeds niet toegestaan om een tijdelijke huurkorting te<br />
geven bij sociale huurwoningen. Toch kozen we ervoor om huurbevriezing mogelijk te maken. Het<br />
betreft dan dus een permanente korting op de huurprijs.<br />
De overheid stelt jaarlijks de maximale huurverhoging voor sociale huurwoningen vast. Voor<br />
geliberaliseerde woningen geldt geen maximale huurverhoging. Voor zelfstandige sociale huurwoningen<br />
geldt een maximale huursomstijging. In <strong>2020</strong> was dit inflatie (2,6%) + 1,0% = 3,6%. De mogelijkheid om<br />
op een huursom van 1,0% boven inflatie uit te komen, is vastgelegd in de prestatieafspraken met de<br />
gemeente Den <strong>Haag</strong> en onze huurdersorganisatie. Voor het bepalen van de huursomstijging tellen,<br />
naast de jaarlijkse huurverhoging, ook de huurprijswijzigingen na alle verhuizingen in <strong>2020</strong> mee. De<br />
10<br />
Door sloop, nieuwbouw, ombouw en verkoop verandert ook de omvang van onze huurvoorraad. In paragraaf 4.1 gaan we<br />
hier verder op in.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 43<br />
woningen waar we inkomensafhankelijke huurverhoging vragen, tellen niet mee in de huursom. In <strong>2020</strong><br />
gold de volgende maximale huurverhoging:<br />
Maximale huurverhoging sociale huurwoningen <strong>2020</strong><br />
Maximale huursomstijging Inflatie (2,6%) + 1,0% = 3,6%<br />
Maximale huurverhoging zelfstandige huurwoningen(=< € 43.574) Inflatie (2,6%) + 2,5% = 5,1%<br />
Maximale inkomensafhankelijke huurverhoging (> €43.574)* Inflatie (2,6%) + 4,0% = 6,6%<br />
Maximale huurverhoging onzelfstandige huurwoningen Inflatie (2,6%) + 1,5% = 4,1%<br />
* uitgezonderd huishoudens met vier of meer personen en AOW-gerechtigden.<br />
Wij vroegen voor onze sociale huurwoningen (zelfstandig én onzelfstandig) een basishuurverhoging van<br />
3,4% en een inkomensafhankelijke huurverhoging van 6,6%. We hebben afspraken met de gemeente<br />
om de extra opbrengsten van de inkomensafhankelijke huurverhoging te investeren in duurzaamheid. In<br />
<strong>2020</strong> ging het om een bedrag van € 95.000. Voor onze geliberaliseerde huurwoningen vroegen we 5,1%,<br />
gelijk aan de maximale huurverhoging voor zelfstandige sociale huurwoningen.<br />
Bezwaren huurverhoging<br />
In <strong>2020</strong> maakten 372 huurders bezwaar tegen de voorgestelde huurverhoging of deden een verzoek tot<br />
huurbevriezing of huurverlaging. Dit is een flinke stijging ten opzichte van 2019. Toen ontvingen we 197<br />
bezwaar- en verzoekschriften. De precieze oorzaak is moeilijk te achterhalen. Wellicht speelt de<br />
coronacrisis, en de daarbij gevoerde politieke discussie of in een dergelijke grote crisis wel een<br />
huurverhoging past, daarbij een rol. Bij 187 van de 372 huurders kenden wij het bezwaar of het verzoek<br />
toe. Dit betrof in 31 gevallen een bezwaar tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging en in 13<br />
gevallen stonden er fouten in de huuraanzegging. En we hebben 143 verzoeken voor huurbevriezing of<br />
huurverlaging toegekend (zie ook volgende hoofdstuk).<br />
In totaal stuurden wij 5 bezwaren door naar de Huurcommissie voor een uitspraak, omdat de huurder<br />
het niet eens was met onze afwijzing. Een deel van de zaken is nog in behandeling bij de Huurcommissie<br />
en een deel is in ons voordeel uitgesproken. Na de rappeltermijn heeft 1 huurder de Huurcommissie<br />
verzocht om uitspraak te doen over de huurverhoging. De huurverhoging bij deze huurder hadden wij<br />
onterecht doorgevoerd door fouten bij aanvang van het huurcontract in het voorjaar. We hebben de<br />
fout hersteld en onze excuses aangeboden.<br />
Huurbevriezing en huurverlaging (vangnetregeling) uit Sociaal Huurakkoord<br />
Huurders met een sociaal huurcontract die een huurprijs betalen die hoger is dan de huurtoeslaggrens<br />
van € 737,14 (in <strong>2020</strong>) kunnen in aanmerking komen voor onze vangnetregeling. De afspraken over<br />
huurverlaging in het Sociaal Huurakkoord dat eind 2018 is gesloten, zijn gelijk aan onze vangnetregeling
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 44<br />
die wij al sinds 2014 hebben. Als sprake is van een dusdanige inkomensdaling dat zij recht zouden<br />
hebben op huurtoeslag, kunnen zij dit niet aanvragen, omdat hun huurprijs inmiddels te hoog is<br />
geworden. Ondanks dat zij wel een sociaal huurcontract hebben, hebben zij dan geen recht op<br />
huurtoeslag. De Belastingdienst kijkt namelijk niet naar de huurprijs bij aanvang van het huurcontract,<br />
maar naar de huurprijs op het moment van aanvragen. Huurders die al huurtoeslag ontvangen en<br />
waarbij de huurprijs boven de huurtoeslaggrens komt, behouden wel het recht op huurtoeslag. Ook<br />
huurders die voor dezelfde woning in het verleden huurtoeslag kregen, maar door inkomensstijging<br />
tijdelijk niet meer, behouden het recht op huurtoeslag als het inkomen weer daalt.<br />
In <strong>2020</strong> konden huurders ook een verzoek doen om de huurprijs te bevriezen of tot maximaal de voor<br />
hen geldende aftoppingsgrens te laten stijgen.<br />
De beoordeling van de verzoeken huurverlaging en huurbevriezing hebben we in het voordeel van de<br />
huurder bekeken. In enkele situaties gaven we huurders die een beroep deden op huurbevriezing en<br />
hiervoor in aanmerking kwamen, zelfs een huurverlaging. Deze huurders hadden een huur boven de<br />
huurtoeslaggrens en kwamen dus ook in aanmerking voor onze vangnetregeling. In <strong>2020</strong> vroegen 240<br />
huurders om huurbevriezing of huurverlaging. In 143 gevallen kenden wij een huurbevriezing of<br />
huurverlaging toe. In 33 gevallen heeft de huurder nooit gereageerd op ons verzoek om documenten te<br />
overleggen waaruit zou moeten blijken dat huurder voor de huurbevriezing of huurverlaging in<br />
aanmerking komt. En in 64 gevallen wezen wij het verzoek af. Dan ging het vaak om een netto huurprijs<br />
die al onder de voor de huurder geldende aftoppingsgrens ligt. En bij een kleiner deel van deze gevallen<br />
was het inkomen hoger dan de inkomensgrens tot waar men aanspraak kan maken op huurbevriezing.<br />
Lagere woonlasten door lagere energierekening<br />
Naast de huur zijn er andere lasten die de hoogte van de totale woonlasten bepalen zoals de<br />
energielasten. Als corporatie willen we onze huurders helpen het energieverbruik te beperken. We<br />
isoleren onze woningen en installeren energiezuinige installaties. Hierdoor maken wij het mogelijk dat<br />
huurders minder geld kwijt zijn aan energielasten. Ook geven we hen tips over energiebewust leven en<br />
wonen. We doen dit samen met onder andere de gemeente en de Stichting Duurzaam Den <strong>Haag</strong>.<br />
Ook in <strong>2020</strong> deden we weer mee aan de Winterklaaractie ofwel Direct Bespaaractie. Deze actie is<br />
geïnitieerd en wordt betaald door de gemeente. Wij op onze beurt enthousiasmeren onze huurders.<br />
Bewoners in door de gemeente uitgekozen wijken kunnen ervoor kiezen om gratis kleine<br />
energiebesparende voorzieningen aan te laten brengen zoals tochtstrippen, radiatorfolie, ledlampen en<br />
een waterbesparende douchekop. De actie startte medio november. We hebben 1.300 van onze<br />
huurders aangeschreven. In anderhalve maand hadden zich 174 huurders aangemeld. Een respons van<br />
ruim 13%. Dit percentage ligt hoger dan we gemiddeld aan respons krijgen bij dergelijke acties<br />
(gemiddeld 10%).
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 45<br />
4. Passend wonen<br />
.<br />
Het is voor ons belangrijk om voldoende sociale huurwoningen in onze vastgoedportefeuille te hebben.<br />
Daarvoor moeten we bouwen, ombouwen, aankopen en niet te veel slopen en verkopen. Deze laatste<br />
twee activiteiten alleen daar waar nodig én als het de stad ten goede komt. Omdat woningen schaars<br />
zijn, is het extra belangrijk om ervoor te zorgen dat leeggekomen woningen vervolgens bij de juiste<br />
huishoudens terecht komen. Namelijk bij de mensen die daar recht op hebben.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 46<br />
Vergroten aantal sociale woningen<br />
Om onze volkshuisvestelijke taak als corporatie uit te kunnen voeren, hebben we een zekere omvang<br />
aan sociale huurwoningen nodig. We hebben als doel om in 2025 een aantal van 21.670 sociale<br />
huurwoningen te bezitten. Daarvoor moeten we ons vastgoedbezit uitbreiden. In <strong>2020</strong> is dit (nog) niet<br />
gelukt. Ons aantal sociale huurwoningen is met 21 woningen afgenomen.<br />
Aantal sociale huurwoningen<br />
<strong>2020</strong> 2019<br />
Beginstand 21.017 21.190<br />
Bij: nieuwbouw 36 0<br />
Bij: ombouw naar huurwoning 7 1<br />
Bij: aankoop 0 0<br />
Af: samenvoeging -2 -1<br />
Af: sloop 0 -138<br />
Af: verkoop -62 -35<br />
Totaal 20.996 21.017<br />
De komende jaren verwachten we door nieuwbouw, vervangende nieuwbouw, ombouw en minder<br />
verkopen in 2025 op het gewenste aantal sociale huurwoningen -zoals in ons koersplan opgenomen- uit<br />
te komen.<br />
De <strong>Haag</strong>se Tafel <strong>Wonen</strong><br />
‘In Den <strong>Haag</strong> moeten er woningen bijkomen en worden geïnvesteerd in onder andere Zuidwest’. Dit zijn<br />
slechts twee van de 22 acties uit de <strong>Haag</strong>se aanpak voor de woningmarkt. Dit document (het <strong>Haag</strong>s<br />
Woonakkoord) is opgesteld door het platform ’De <strong>Haag</strong>se Tafel <strong>Wonen</strong>’. We participeren in dit platform.<br />
Dit platform bestaat verder uit: de overige <strong>Haag</strong>se woningcorporaties, beleggers, ontwikkelaars en de<br />
gemeente. Het <strong>Haag</strong>s Woonakkoord beschrijft hoe partners in de stad willen zorgen voor voldoende<br />
woningen. Wij willen zeker ons steentje bijdragen om deze doelstelling te gaan halen. In dit hoofdstuk<br />
geven we aan op welke wijze we dit deden in <strong>2020</strong>.<br />
Vergroten van aantal huurwoningen door nieuwbouw<br />
Boekweitkamp (36 sociale huurwoningen)<br />
Aan de Boekweitkamp in Mariahoeve zijn 36 sociale huurwoningen opgeleverd. De eerste verhuringen<br />
vonden in september plaats. De woningen zijn duurzaam gebouwd, worden duurzaam verwarmd én zijn<br />
ook nog eens betaalbaar. Het hele project is gasloos. De bewoners koken elektrisch en het huis wordt<br />
verwarmd met een warmtepomp. Bij de bouw is rekening gehouden met mens én natuur. Onze<br />
bewoners wonen naast de ‘watergang Schenk’. Dit is een onderdeel van de ecologische verbindingszone
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 47<br />
in Mariahoeve. En vlakbij een molen. Alles bij elkaar een prachtige locatie. Dit project is een mooie en<br />
waardevolle aanvulling op ons woningbezit.<br />
Vergroten aantal woningen door vervangende nieuwbouw<br />
Waar mogelijk verbeteren we bestaande woningen zodat ze klaar zijn voor de toekomst. Met voldoende<br />
comfort en goede isolatie. Soms lukt dat niet. Sommige woningen zijn oud en lastig te isoleren. Zowel<br />
qua warmte als geluid. Dan maken ze plaats voor nieuwe meer comfortabele en energiezuinige<br />
woningen met een goed binnenklimaat. Ons streven is altijd om meer woningen terug te bouwen dan<br />
we slopen. Een manier om onze woningvoorraad te vergroten (binnenstedelijke verdichting).<br />
Voorbeelden hiervan zijn Jonathanstraat / Schimmelweg en omgeving (reeds in uitvoering) en<br />
Weigeliaplein en omgeving (in planontwikkelingsfase).<br />
In uitvoering: Jonathanstraat / Schimmelweg (154 woningen)<br />
In augustus is gestart met de bouw van 154 woningen aan de Jonathanstraat / Schimmelweg en<br />
omgeving. Zij komen in de plaats van 138 gesloopte woningen op deze plek. De nieuwbouwwoningen<br />
zijn eengezinswoningen en een aantal appartementen voor twee- en driepersoonshuishoudens.<br />
Allemaal in de sociale huursector. De eerste woningen leveren we in 2021 op.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 48<br />
In planontwikkelingsfase: nieuwbouwplannen voor Weigeliaplein en omgeving<br />
We hebben in <strong>2020</strong> het besluit genomen over de toekomst van 395 woningen en 10 bedrijfsruimten aan<br />
het Weigeliaplein in de Heesterbuurt. De huidige bebouwing wordt vervangen voor nieuwbouw. We<br />
zien ook op deze locatie mogelijkheden om meer woningen terug te bouwen dan er nu staan<br />
(binnenstedelijke verdichting).<br />
De woningen aan het Weigeliaplein, de Ribesstraat, Vlierboomstraat, Kamperfoeliestraat en<br />
Hortensiastraat zijn moeilijk toekomstbestendig te maken. De woningen zijn oud en uit de tijd geraakt.<br />
Daarom maken ze plaats voor meer comfortabele en energiezuinige woningen voor de toekomst. Aan<br />
de planontwikkeling voor de nieuwbouw wordt momenteel volop gewerkt.<br />
De bewonerscommissie en de huurders zijn op 14 december <strong>2020</strong> op de hoogte gesteld van onze<br />
plannen. Om de bewoners persoonlijk te informeren tijdens de coronacrisis is gekozen voor een<br />
persoonlijke videoboodschap. Ook zijn alle bewoners telefonisch te woord gestaan. Met de bewoners<br />
gaan we in gesprek over het traject dat komen gaat. We helpen hen op maat bij het vinden van een<br />
andere fijne woning die past bij hun situatie.<br />
Vergroten van aantal huurwoningen door ombouw<br />
Ombouw bedrijfspanden naar woningen<br />
Gezien de woningnood, bouwen we waar mogelijk incourante bedrijfspanden om naar woningen. Vorig<br />
jaar -in 2019 al- bereidden we de ombouw voor van 6 leegstaande kleine bedrijfspanden tot 8 sociale<br />
huurwoningen. De voorbereiding en uitvoering kostte meer tijd dan gewenst. Daarom konden we in<br />
<strong>2020</strong> pas met de uitvoering starten. Van deze 8 woningen zijn nu 7 woningen opgeleverd. Deze gaan in<br />
2021 de verhuur in. Voor 1 verbouwing is geen omgevingsvergunning verleend, omdat niet aan de<br />
gemeentelijke parkeereis kon worden voldaan.<br />
Ombouw van ons voormalig kantoor aan de Zichtenburglaan<br />
Ons oude leegstaande kantoorgebouw aan de Zichtenburglaan gaan we verbouwen voor het Leger des<br />
Heils. In <strong>2020</strong> is hier veelvuldig overleg over geweest met gemeente en lokale ondernemers. Op basis<br />
hiervan zijn de plannen verder doorontwikkeld. In het kantoorgebouw komen 69 zelfstandige<br />
woonunits. Naast het realiseren van deze woonunits is het voornemen om diverse bedrijfsactiviteiten<br />
van het Leger te vestigen op de begane grond. De begane grond richten we in met een kantoorruimte,<br />
een fietsenreparatie en een ruimte om kleding te sorteren en te repareren. De toekomstige bewoners<br />
zijn vooral personen die behoefte hebben aan ambulante begeleiding. Bijvoorbeeld voormalig<br />
economisch daklozen. Voor deze groep zijn in Den <strong>Haag</strong> onvoldoende huisvestingsmogelijkheden. Met<br />
het creëren van compacte woonunits ontstaat een plek waar bewoners tijdelijk kunnen verblijven. Om<br />
vervolgens door te kunnen stromen naar de reguliere woningmarkt. In 2021 starten we met de<br />
werkzaamheden.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 49<br />
Vergroten van aantal huurwoningen door aankoop<br />
We kochten in <strong>2020</strong> geen woningen aan. Wel zijn we alert op aankoopkansen en hebben een aantal<br />
biedingen voorbereid. We kijken hierbij vooral naar aanbod in de niet-eenzijdige buurten én woningen<br />
die in de toekomst geen grote onderhouds- of verduurzamingsopgave vragen. Dit aanbod is echter zeer<br />
beperkt. Ons bezit uitbreiden via dergelijke aankopen blijft in de huidige overspannen woningmarkt zeer<br />
lastig.<br />
Verkoop<br />
We verkochten in totaal 62 woningen. Het aantal verkopen uit onze uitpondvoorraad bedraagt 24<br />
woningen. We hadden gepland om 28 op te knappen woningen te verkopen in <strong>2020</strong>. Daarvan zijn er 8 in<br />
<strong>2020</strong> gerealiseerd. Het restant schuift door naar 2021. De verbouwingen zijn vertraagd, omdat deze<br />
complexer waren dan aanvankelijk gedacht. En de werkzaamheden door corona iets langer duurden.<br />
We hebben ook 30 zorgwoningen in één keer aan een grote belegger verkocht. Het ging om woningen<br />
en bijbehorende onroerende zaken met een bestemming maatschappelijk/zorg. Dit zorgvastgoed is<br />
onderdeel van ons gebouw Eden in de Rivierenbuurt. Binnen dit gebouw bevinden zich ook 49 sociale<br />
huurwoningen. Die blijven eigendom van ons.<br />
Verkoop woningen <strong>2020</strong><br />
Aantallen<br />
Uitpondvoorraad woningen 24<br />
Opgeknapte woningen 8<br />
Zorgwoningen 30<br />
Totaal aantal woningen 62<br />
De verkoop levert ons tevens extra investeringsruimte op die we weer inzetten voor de volkshuisvesting.<br />
Verkoop bevordert doorstroming<br />
Met de koop van een woning kunnen mensen een volgende stap zetten in hun wooncarrière. Vooral de<br />
woningen met een kosten koper prijs lager dan € 200.000 zijn interessant voor kopers met een laag<br />
middeninkomen. Dit jaar hebben we 9 van de 32 woningen uit de uitpondvooraad en opgeknapte<br />
woningen verkocht in de prijsklasse onder de € 200.000. En 16 in de prijsklasse die interessant is voor de<br />
middeninkomens. Hiermee zorgen we voor doorstroming en geven we de woningmarkt een goede<br />
impuls. Daarnaast zijn 7 woningen verkocht voor de hogere inkomens (boven de € 400.000).
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 50<br />
Onze nieuwe huurders in <strong>2020</strong><br />
Vertraagde implementatie van de Huisvestingsverordening 2019<br />
Vorig jaar op 1 juli 2019 is de nieuwe huisvestingsverordening in alle gemeenten van de regio<br />
<strong>Haag</strong>landen in werking getreden. Het heeft de Vereniging Sociale Verhuurders <strong>Haag</strong>landen (SVH) enige<br />
tijd gekost om een aantal specifieke instrumenten die in deze verordening zijn opgenomen te<br />
automatiseren. Een deel hiervan is zelfs pas in <strong>2020</strong> geautomatiseerd. Daarnaast is een aantal<br />
instrumenten bewust nog niet ingezet, omdat de coronacrisis dit jaar er mede voor heeft gezorgd dat de<br />
krapte op de woningmarkt verder is toegenomen. De mutatiegraad in <strong>Haag</strong>landen is laag waardoor het<br />
aantal verhuringen eveneens laag is en de wachtlijsten verder oplopen. Als gevolg daarvan zagen we in<br />
<strong>2020</strong> ook dat steeds meer woningzoekenden met valse gegevens onterecht voorrang claimen bij het<br />
verkrijgen van een woning. Om die reden hebben we aan het eind van het jaar met alle SVH-corporaties<br />
het besluit moeten nemen om het regionaal maatwerk dicht te zetten. Dit betekent dat<br />
woningzoekenden geen automatische voorrang meer kunnen krijgen als zij een grote woning<br />
achterlaten. Het is een tijdelijke maatregel en ingegaan op 1 januari 2021. Zodra afdoende oplossingen<br />
zijn bedacht, wordt het regionaal maatwerk weer toegepast.<br />
Voldoende vrijkomende woningen voor de doelgroep<br />
In de Regionale Prestatieafspraken 2015-2018 spraken wij af dat minimaal 85% van de voor verhuur<br />
vrijkomende zelfstandige huurwoningen, sociaal verhuurd moeten worden (maximale huurprijs van<br />
€ 737,14 in <strong>2020</strong>). Deze afspraak is afgelopen jaren steeds -en ook weer in <strong>2020</strong>- stilzwijgend verlengd,<br />
omdat de onderhandelingen over nieuwe afspraken nog niet afgerond zijn. Naar verwachting worden de<br />
nieuwe Regionale Woningmarktafspraken in het eerste kwartaal van 2021 vastgesteld. In <strong>2020</strong> is 100%<br />
van de voor verhuur vrijgekomen woningen sociaal verhuurd.<br />
Daarnaast spraken wij af dat minimaal 70% van deze voor verhuur vrijkomende sociale huurwoningen<br />
een betaalbare huurprijs moet hebben. Dat betekent een netto huurprijs onder de aftoppingsgrens. In<br />
<strong>2020</strong> is 91% van onze vrijkomende sociale huurwoningen verhuurd met een huur onder de<br />
aftoppingsgrens.<br />
Verhuurde woningen<br />
<strong>2020</strong> 2019<br />
Betaalbaar 691 671<br />
Middelduur 66 98<br />
Totaal sociaal 757 769<br />
Vrije sector 0 0<br />
Totaal alle woningen 757 769
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 51<br />
Mutatiegraad van onze woningen<br />
De mutatiegraad is erg bepalend voor het aantal woningen dat leegkomt en weer verhuurd kan worden.<br />
Deze was van onze woningen 4,0%. De mutatiegraad geeft het aantal huuropzeggingen weer ten<br />
opzichte van het totaal aantal woningen. Wel een opmerking hierbij: Het aantal huuropzeggingen is niet<br />
altijd gelijk aan het aantal vrijgekomen woningen dat weer voor verhuur in aanmerking komt. In<br />
sommige gevallen zetten we de woning niet terug in de huurmarkt. Bijvoorbeeld als er sprake is van<br />
sloop of als de woning de verkoop ingaat.<br />
Mutatiegraad<br />
<strong>2020</strong> 2019 2018 2017<br />
Woningen 4,0% 3,3% 4,7% 5,0%<br />
Verhuringen aan de EU-doelgroep<br />
Aan de zogenoemde EU-doelgroep hangen toewijzingsregels. We moeten minimaal 80% van de<br />
vrijgekomen huurwoningen met een netto huur tot en met € 737,14 verhuren aan huishoudens met<br />
een huishoudinkomen van maximaal € 39.055 per jaar.<br />
Daarnaast mogen we maximaal 10% van de vrijgekomen huurwoningen met een netto huur tot en met<br />
€ 737,14 verhuren aan huishoudens met een inkomen tot maximaal € 43.574. Bij elkaar opgeteld<br />
moeten deze percentages minimaal 90% zijn. Verhuringen via rechtspersonen die zelf hoofdhuurder zijn<br />
(bijvoorbeeld zorgpartijen) tellen mee.<br />
In <strong>2020</strong> wezen wij 726 woningen met een netto huur tot en met € 737,14 toe aan huurders met een<br />
inkomen tot € 39.055. Dat is 96%. Daarnaast verhuurden we 22 woningen aan nieuwe huurders met een<br />
inkomen tot € 43.574. Dat is 3%. In totaal verhuurden wij dus 99% van vrijgekomen woningen aan de<br />
doelgroep. Ruim boven de Europese norm van 90%. En daarmee voldoen we aan alle gestelde eisen. De<br />
overige 9 woningen zijn verhuurd aan huishoudens met een inkomen boven de € 43.574.<br />
Passendheidstoets<br />
In <strong>2020</strong> moesten we minimaal 95% van de nieuwe huurders die recht hebben op huurtoeslag een<br />
woning aanbieden onder de aftoppingsgrens 11 . In <strong>2020</strong> verhuurden wij aan 98,2% van de nieuwe<br />
huurders met recht op huurtoeslag een woning onder de aftoppingsgrens. Daarmee voldoen we ruim<br />
aan de eis van de passendheidstoets.<br />
11<br />
De aftoppingsgrens voor 1 en 2 personen was in <strong>2020</strong> € 619,01. Voor 3 of meer personen was de aftoppingsgrens € 663,40.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 52<br />
Inkomensgrenzen huurtoeslagdoelgroep<br />
<strong>2020</strong> 2019<br />
Eenpersoons tot AOW-gerechtigde leeftijd € 23.225 € 22.700<br />
Eenpersoons vanaf AOW-gerechtigde leeftijd € 23.175 € 22.675<br />
Meerpersoons tot AOW-gerechtigde leeftijd € 31.550 € 30.825<br />
Meerpersoons vanaf AOW-gerechtigde leeftijd € 31.475 € 30.800<br />
Urgent woningzoekenden<br />
Urgent woningzoekenden zijn woningzoekenden die door bijzondere omstandigheden dringend een<br />
woning nodig hebben. Voorbeelden van deze omstandigheden zijn: een woning noodgedwongen<br />
verlaten, omdat deze gesloopt wordt, of er is sprake van een medische, sociaal ontwrichtende en/of een<br />
levensbedreigende situatie in de woning. Een urgentie wordt altijd door een onafhankelijke<br />
toetsingscommissie toegekend. Vergunninghouders (vluchtelingen met een tijdelijke verblijfsvergunning<br />
van vijf jaar) maken sinds <strong>2020</strong> geen onderdeel meer uit van de groep urgent woningzoekenden, toch<br />
krijgt deze groep nog steeds voorrang op reguliere woningzoekenden. De reden hiervan is dat de<br />
gemeente afspraken heeft lopen met de provincie over het huisvesten van vergunninghouders. De<br />
gemeente vraagt vervolgens woningcorporaties om invulling te geven aan deze afspraken en<br />
vergunninghouders te huisvesten.<br />
Verhuringen met urgentie<br />
vergunninghouders overige urgenten urgenten totaal totaal<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2020</strong> 6,1% (n= 46) 29,1% (n=221) 35,2% (n=267) 100% (n= 757)<br />
Den <strong>Haag</strong> <strong>2020</strong> 3,5% (n=129) 20,7% (n=764) 24,2% (n=893) 100% (n=3685)<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 2019 5,5% (n= 41) 26,4% (n=193) 31,9%( n=234) 100% (n= 733)<br />
Den <strong>Haag</strong> 2019 4,9% (n=198) 17,1% (n=681) 22,0% (n=879) 100% (n=3986)<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 2018 5,6% (n= 49) 28,5% (n=250) 34,1% (n=299) 100% (n= 877)<br />
Den <strong>Haag</strong> 2018 4,4% (n=180) 19,8% (n=802) 24,2% (n=982) 100% (n=4061)<br />
In <strong>2020</strong> zagen we het aantal woningzoekenden met een urgentie dalen. Oorzaak hiervan ligt<br />
waarschijnlijk in de strengere eisen die de gemeente hanteert voor een urgentieverklaring in de<br />
huisvestingsverordening die sinds halverwege 2019 van kracht is. In totaal 35,2% van onze verhuringen
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 53<br />
ging naar woningzoekenden met een urgentie. Het aantal vergunninghouders laat een lichte daling zien.<br />
Daartegenover is het aandeel (overige) urgenten nog steeds groot.<br />
Nieuw beleid geliberaliseerde woningen<br />
Met ingang van medio <strong>2020</strong> kiezen we waar mogelijk op beperkte schaal voor het ontwikkelen en<br />
bouwen van woningen in het middenhuursegment. Dit zijn woningen in de prijsklasse van € 737,15 tot<br />
en met € 951,19. We zien dit als een goed middel om bredere sociale doelen te bereiken. En past<br />
daarom binnen onze missie. Het is geen doel op zichzelf. Deze woningen in het middenhuursegment<br />
helpen om doorstroming van scheefwoners te bevorderen, meer gemengde wijken te realiseren (wat<br />
weer bevorderlijk is voor de leefbaarheid) en levert ons in bepaalde situaties financieringsruimte op. Als<br />
locatie voor dergelijke plannen hebben we onder andere Den <strong>Haag</strong> Zuidwest op het oog.<br />
Wachttijden lopen op<br />
De gemiddelde wachttijd 12 voor een sociale huurwoning van ons kwam in <strong>2020</strong> uit op 71 maanden. De<br />
afgelopen jaren zien we een trend van oplopende wachttijden. In 2019 was de gemiddelde wachttijd bij<br />
ons 66 maanden en in 2018 nog 58 maanden. En ter vergelijk in 2016 was dit 51 maanden. De<br />
mutatiegraad is nog steeds laag en het aantal toewijzingen aan urgenten is nog steeds relatief hoog. Het<br />
gevolg is dat op de sociale woningmarkt steeds minder woningen beschikbaar komen voor reguliere<br />
woningzoekenden. Hierdoor moeten zij steeds langer wachten op een sociale huurwoning.<br />
Voor gezinnen met vijf personen of meer zijn de wachttijden in <strong>2020</strong> toegenomen naar 105. In 2019 was<br />
dit 88 maanden. De wachttijd bij ons is in <strong>2020</strong> voor grote gezinnen hoger dan gemiddeld in Den <strong>Haag</strong><br />
en in de hele regio.<br />
Wachttijden woningzoekenden <strong>2020</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Gemeente <strong>Haag</strong>landen<br />
Alle woningzoekenden 71 maanden 69 maanden 72 maanden<br />
Minima 13 71 maanden 49 maanden 53 maanden<br />
Starters 78 maanden 77 maanden 82 maanden<br />
Doorstromers 59 maanden 50 maanden 59 maanden<br />
Grote gezinnen 5+ 105 maanden 90 maanden 89 maanden<br />
Leeftijdsklasse 18-22 48 maanden 44 maanden 44 maanden<br />
12<br />
De wachttijd is het aantal maanden vanaf inschrijving als woningzoekende. Bij de berekening van de wachtduur worden de<br />
toewijzingen via de diverse voorrangsvormen zoals urgenties, lokaal maatwerk, loting en bemiddelingen, buiten beschouwing<br />
gelaten. We nemen dus alleen toewijzingen op grond van woon-/inschrijfduur mee in de berekening van de wachtduur.<br />
13<br />
eenpersoonshuishouden tot € 1.000 per maand, 2+ huishoudens tot € 1.500 per maand.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 54<br />
De wachttijd van starters en doorstromers verschilt, omdat bij doorstromers altijd de woonduur, tot een<br />
maximum van vijf jaar, meetelt. Hierdoor heeft de doorstromer een streepje voor op een starter, als zij<br />
op dezelfde woning reageren. De gedachte hierachter is dat iedere verhuring leidt tot een andere vrije<br />
woning. Deze wordt weer verhuurd aan iemand die ook een woning achterlaat. Zo ontstaat een<br />
verhuisketen met aan het eind altijd een vrijkomende woning voor een starter. Circa 40% van de<br />
vrijgekomen woningen in <strong>2020</strong> is verhuurd aan starters.<br />
Creatieve oplossingen voor passend wonen<br />
Wij willen passende huisvesting voor diegenen die dat nodig hebben. Om naar een passende woning te<br />
kunnen verhuizen, zijn voldoende beschikbare woningen nodig. Dat aantal is nog steeds laag. Dit komt<br />
deels doordat weinig mensen verhuizen. Eerst door de economische crisis en nu deze achter de rug is,<br />
kondigde in <strong>2020</strong> de coronacrisis zich aan. Met als gevolg nog steeds een lage mutatiegraad. Er zijn<br />
meerdere verklaringen voor het stagneren van de doorstroming. De afstand tussen sociale huur en vrije<br />
sectorhuur is ook nog steeds groot. En met de huidige strenge hypotheekvoorwaarden en hoge<br />
woningprijzen is voor onze huurders met net iets meer inkomen de stap naar de koopsector niet te<br />
maken of te risicovol.<br />
Uitbreiding van onze woningvoorraad en voldoende doorstroming zijn dus belangrijk. Zie voor onze<br />
uitbreidingplannen aan het begin van dit hoofdstuk onder 4.1 tot en met 4.5. Wat doorstroming betreft:<br />
we namen diverse maatregelen om de doorstroming te stimuleren, waarmee het voor huurders<br />
mogelijk is door te stromen naar een woning die bij hen past als hun inkomen en persoonlijke situatie<br />
wijzigt. We hebben daarbij met name aandacht voor grote gezinnen. Voor hen is het extra lastig om aan<br />
een geschikte woning te komen:<br />
We zetten eigen doorstroomcoaches in. We willen doorstroming bevorderen, zodat onze huurders<br />
wonen in een woning die past bij hun gezinssamenstelling, inkomen en fysieke en sociale behoeften.<br />
Het gaat hierbij vooral om stimuleren en verleiden. We willen niet dwingen.<br />
We reserveren onze grote woningen voor huishoudens die ze echt nodig hebben. Afhankelijk van de<br />
grootte van de woning kunnen dat gezinnen met minimaal 4, 5 of 6 personen zijn. In <strong>2020</strong> hebben<br />
we in een aantal gevallen een uitzondering gemaakt op de bezettingsnorm om zo een aantal<br />
gezinnen van 7 of meer personen een thuis te kunnen geven.<br />
We passen Lokaal Maatwerk toe (conform de Huisvestingsverordening Den <strong>Haag</strong> 2019). We passen<br />
voorrangsregels toe op grote huishoudens, die weinig mogelijkheden hebben binnen en buiten de<br />
sociale huursector. Door dit Lokaal Maatwerk hebben ze betere slaagkansen op de woningmarkt.<br />
We hebben besloten om het mogelijk te maken om vanaf 2021 ook geliberaliseerde huurwoningen aan<br />
te bieden. Met geliberaliseerde huurwoningen met een netto huurprijs tot € 951 willen we de gewenste<br />
doorstroming uit onze sociale huurwoningenvoorraad op gang brengen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 55<br />
Passende woonruimte bieden aan bijzondere doelgroepen<br />
Naast het woningaanbod voor reguliere woningzoekenden zorgen we ook dat we voldoende woningen<br />
voor bijzondere doelgroepen beschikbaar hebben. We hebben het dan over cliënten van<br />
zorginstellingen die met extra zorg en/of begeleiding kunnen doorstromen naar zelfstandig wonen,<br />
mindervaliden die een extra goed toegankelijke woning nodig hebben, of mensen die het gewoon<br />
gezellig vinden om met de buren een nauwere band op te bouwen en samen activiteiten te<br />
ondernemen (groepswonen).<br />
Convenantafspraken en bulkcontracten voor zorgdoelgroepen<br />
Zorgdoelgroepen zijn cliënten uit zorginstellingen die met extra begeleiding zelfstandig leren wonen. Dit<br />
kunnen cliënten zijn die vallen onder de maatschappelijke opvang, beschermd wonen, reclassering,<br />
maar ook zorgjongeren en/of jonge moeders. Wij bedienen deze zorgdoelgroepen op twee manieren.<br />
Ten eerste via convenantafspraken met de gemeente, corporaties en zorgpartijen. Ten tweede via<br />
bulkcontracten. Dit zijn huurcontracten die we rechtstreeks met zorgpartijen afsluiten.<br />
Woningen beschikbaar gesteld binnen stedelijke convenanten<br />
In overleg met de gemeente stellen de <strong>Haag</strong>se corporaties elk jaar een bepaald aantal woningen<br />
beschikbaar voor zorgpartijen. Hierover hebben we afspraken gemaakt in een gezamenlijk convenant. In<br />
<strong>2020</strong> is afgesproken dat woningcorporaties die in Den <strong>Haag</strong> woningen bezitten gezamenlijk 319<br />
woningen beschikbaar stellen voor doorstroommogelijkheden vanuit zorginstellingen in Den <strong>Haag</strong>. De<br />
gemeente verdeelt het aantal woningen over de zorgdoelgroepen die het gezamenlijk convenant<br />
hebben ondertekend. De drie grootste <strong>Haag</strong>se corporaties verdelen verder de aantallen over de zes<br />
corporaties die werkzaam zijn in Den <strong>Haag</strong>. Hierbij wordt gekeken naar bestaande relaties met<br />
zorgorganisaties en naar een gelijke verdeling in zwaarte van de doelgroep (GGZ, Housing First,<br />
Reclassering).<br />
In <strong>2020</strong> is met de gemeente afgesproken dat wij 70 omklapwoningen, gespikkeld over Den <strong>Haag</strong>, zouden<br />
leveren. Daarnaast is de afspraak dat de, niet-geleverde 25 woningen uit 2019, alsnog geleverd gingen<br />
worden. Dit betekent dat we in totaal 95 woningen moesten leveren. Deze 95 woningen werden<br />
verdeeld over 4 zorgpartners. Uiteindelijk hebben we 100% van de afspraken gehaald, namelijk 95<br />
woningen geleverd.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 56<br />
Verdeling over partners en zorgdoelgroepen<br />
Zorgorganisatie<br />
Doelgroep<br />
Vanuit 2019<br />
naar <strong>2020</strong><br />
Afspraken in<br />
<strong>2020</strong><br />
Totaal geleverd<br />
in <strong>2020</strong><br />
Leger des Heils Maatschappelijke opvang 0 16 16<br />
Leger des Heils Zorgjongeren 6 0 6<br />
Leger des Heils Housing First Volwassenen 3 10 13<br />
Leger des Heils Housing First Zorgjongeren 0 10 10<br />
Leger des Heils Reclassering 0 5 5<br />
Kessler Stichting Maatschappelijke opvang 0 16 16<br />
Xtra – Jeugd Interventie Team Zorgjongeren 5 13 18<br />
Xtra – Loket Jonge Moeders Zorgjongeren met kinderen 5 0 5<br />
Fonteynenburg Bescherm wonen 6 0 6<br />
Gelabelde woningen voor zorgjongeren Leger des Heils<br />
Wij verhuren 65 gelabelde woningen aan het Leger des Heils, die specifiek bestemd zijn voor<br />
zorgjongeren. Het Leger des Heils zorgt voor de verdere verhuur van de woningen. Het is de bedoeling<br />
dat de zorgjongeren twee jaar in een gelabelde woning verblijven. Daarna stromen zij door naar<br />
zelfstandig wonen. Het zijn verschillende soorten woningen. Er zijn grotere appartementen waarin 3 á 4<br />
jongeren wonen, maar er zijn ook éénkamerwoningen waar 1 jongere in woont. Sommige woningen<br />
liggen los verspreid in Den <strong>Haag</strong>, maar er zijn ook locaties waar meerdere jongeren bij elkaar in de buurt<br />
of zelfs in hetzelfde gebouw wonen zoals ons gebouw aan de Hardenbroekstraat / Loevesteinlaan.<br />
Omklapwoningen voor cliënten zorgpartijen<br />
Omklapwoningen zijn woningen die gespikkeld over de stad liggen. Deze woningen zijn meestal geschikt<br />
voor een éénpersoonshuishouden, maar er zijn ook woningen voor jonge moeders met kind(eren). Dit<br />
jaar hebben we bijvoorbeeld één woning verhuurd aan een dakloos jong gezin: ouders van 17 en 19 jaar<br />
met 2 kinderen onder de 5 jaar.<br />
In een omklapwoning woont een cliënt op naam van de zorgpartij. De voorwaarde is dat de cliënt een<br />
aantal uur per week begeleid wordt. Wanneer zich geen problemen voordoen, wordt de woning op<br />
naam van de cliënt zelf gezet. De woning wordt dan omgeklapt. De cliënt wordt voor ons een (nieuwe)<br />
reguliere huurder die de woning rechtstreeks van ons huurt. Vanaf dit jaar is meer flexibiliteit in het<br />
omklappen ingebouwd. Er is afgestapt van een vaste omklapperiode van tenminste één jaar. Er is meer<br />
maatwerk mogelijk. De nieuwe huurder huurt vanaf dat moment rechtstreeks van ons op reguliere<br />
wijze. In <strong>2020</strong> zijn 26 woningen die op naam stonden van de Kessler Stichting en 27 woningen die op<br />
naam van het Leger des Heils stonden op naam gezet van de huurder.<br />
Nieuw: het driepartijencontract<br />
In <strong>2020</strong> is gestart met een nieuw soort huurcontract: het driepartijencontract. Dit contract staat direct<br />
op naam van de cliënt van de zorgpartij en niet -zoals bij een omklapcontract- via een<br />
onderhuurconstructie op naam van de zorgpartij. Het contract is voor een bepaalde tijd namelijk 1 jaar.<br />
En er zijn strikte voorwaarden in het contract opgenomen. Het contract wordt getekend door drie
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 57<br />
partijen: de huurder (cliënt zorgpartij), de begeleidende zorgpartij en <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Wanneer de huurder<br />
in gebreke blijft, moet deze de woning verlaten. Wanneer er geen problemen zijn, wordt het contract<br />
automatisch een contract voor onbepaalde tijd (wettelijk geregeld, verlenging is niet mogelijk). Dit jaar<br />
hebben we 5 contracten met cliënten van de reclassering afgesloten.<br />
Bulkcontracten maatschappelijke opvang<br />
Naast de convenantafspraken hebben we ook bulkcontracten rechtstreeks afgesloten met zorgpartijen<br />
die opvang en begeleiding bieden aan zorgjongeren en daklozen. Wij verhuren dan de woningen<br />
geclusterd aan een zorgpartij die de woningen vervolgens met begeleiding verhuurt aan iemand uit de<br />
doelgroep. In <strong>2020</strong> hebben we in totaal 143 woningen via deze constructie verhuurd aan diverse<br />
zorgpartijen.<br />
<strong>Wonen</strong> voor mindervaliden<br />
Voor mindervaliden die veel zorg nodig hebben, hebben we contracten lopen met zorginstellingen. In<br />
<strong>2020</strong> ging het om 140 woningen. Daarnaast wonen veel mindervaliden geheel zelfstandig in hun eigen<br />
woning. Deze woning moet dan wel in de basis goed toegankelijk zijn. Of eenvoudig toegankelijk<br />
gemaakt kunnen worden bijvoorbeeld via de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo). Een kwart<br />
van onze woningen voldoet hieraan. Dit zijn de woningen die rolstoel-, rollatortoegankelijk zijn en de<br />
nultredenwoningen (begane grondwoningen en woningen bereikbaar met een lift). Als bewoners<br />
achteruitgaan en meer maatwerk vereist is, nemen zij zelf rechtstreeks contact op met de gemeente om<br />
vanuit de Wmo aanvullende voorzieningen te laten aanbrengen. Zie overzicht ‘Toegankelijkheid<br />
woningbezit <strong>2020</strong>’:<br />
Toegankelijkheid woningbezit <strong>2020</strong><br />
Toegankelijkheid Aantal woningen Percentage<br />
Rolstoeltoegankelijk 679 3%<br />
Rollatortoegankelijk 1.629 8%<br />
Nultredenwoning 2.994 14%<br />
Geen speciale toegankelijkheid 15.694 75%<br />
20.996 100%<br />
<strong>Wonen</strong> voor senioren<br />
Senioren zijn voor ons een belangrijke doelgroep. Senioren die veel zorg nodig hebben, wonen in een<br />
zorginstelling die via een bulkcontract van ons huurt. Voor hen die zelfstandig willen wonen in een<br />
groep, werken we samen met het Centrum Groepswonen en de Vereniging Groepswonen door<br />
Ouderen. Overigens wonen de meeste senioren geheel zelfstandig en hebben een regulier huurcontract<br />
bij ons. Als zij slechter ter been worden, nemen zij zelf contact op met de gemeente om aanvullende<br />
Wmo-voorzieningen te vragen. De gemeente betaalt dit vanuit haar zorgplichtrol. Wij faciliteren de<br />
uitvoering.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 58<br />
Bulkcontract woonzorgcentrum De Strijp<br />
We hebben met Woonzorgcentrum <strong>Haag</strong>landen De Strijp een bulkcontract gesloten. Dit betekent dat de<br />
zorginstelling het gebouw van ons huurt en vervolgens woningen verhuurt aan cliënten.<br />
Woonzorgcentrum <strong>Haag</strong>landen De Strijp levert intensieve zorg.<br />
Groepswonen<br />
Groepswonen is wonen en leven in een sociaal verband. Senioren wonen zelfstandig, maar in het<br />
woongebouw is een gemeenschappelijke ruimte aanwezig om elkaar te ontmoeten. In totaal faciliteren<br />
we 11 groepen. Onze woongroepen voor senioren zijn heel divers. We kennen binnen ons woningbezit<br />
bijvoorbeeld Surinaamse, Antilliaanse, Arubaanse, Chinese, Turkse, Marokkaanse, Hindoestaanse en<br />
Nederlands-Indische groepen.<br />
Dit jaar is een evaluatie groepswonen uitgevoerd binnen de corporaties die het groepswonen faciliteren<br />
in Den <strong>Haag</strong>. Dit om te kijken of en hoe het groepswonen er in de toekomst uit moet komen te zien. Wij<br />
waren hierbij penvoerder. Uit de evaluatie bleek dat aan het groepswonen nog veel haken en ogen<br />
zitten. Bijvoorbeeld het coöptatierecht waarbij de bewoners zelf een nieuwe bewoner mogen kiezen. De<br />
wachtlijst waar geen zicht op is en het feit dat groepswonen een aantal woningen gedurende langere<br />
tijd uit de woningvoorraad onttrekt waardoor andere huurders (die niet bij de groep horen) niet in<br />
aanmerking komen voor die woningen. In 2021 gaan we in gesprek over deze haken en ogen en nieuwe<br />
vormen van groepswonen.<br />
Onze doorstroommakelaars helpen bij passend wonen<br />
We hebben twee doorstroommakelaars. Zij helpen mensen die van hun te groot geworden woning<br />
willen verhuizen naar een kleinere meer passende woning. Hierdoor komen grote woningen vrij voor<br />
grotere gezinnen met minimaal 5 personen. Een goede zaak, want hier is grote behoefte aan. Bij deze<br />
hulpverlening werken we nauw samen met de gemeente. Bij ons zijn 33 verzoeken binnengekomen van<br />
huishoudens die wilden doorstromen. Hiervan hebben we 12 huishoudens kunnen helpen met een<br />
doorstroomverklaring. De andere 11 huishoudens hadden hier geen recht op.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 59<br />
5. Toekomstbestendige<br />
organisatie<br />
We hebben een heldere koers waaraan we ons vasthouden. Onze medewerkers zijn goed opgeleid en<br />
goed toegerust. En we hebben een nieuw bedrijfsinformatiesysteem sinds medio oktober. We blijven<br />
werken aan onze organisatie. Dit is nodig, omdat we in een steeds sneller veranderende wereld<br />
opereren.<br />
We hebben een heldere koers waaraan we ons vasthouden. We zijn koersvast. We blijven werken aan<br />
onze organisatie. Dit is nodig, omdat we in een steeds sneller veranderende wereld opereren. Dit vereist<br />
van ons ook dat we steeds meer om ons heen kijken. We zijn een partner in de stad. Zoeken<br />
gelijkgestemden op. En we hebben wat te bieden. Onze organisatie is op de toekomst voorbereid. Onze<br />
medewerkers zijn goed opgeleid en goed toegerust. En we hebben een up-to-date<br />
bedrijfsinformatiesysteem.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 60<br />
Ons <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> verhaal<br />
In ons <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> verhaal vertellen we wat voor organisatie we willen zijn, welke doelen we willen<br />
halen en hoe we daar met elkaar gaan komen. Ankerpunten hierbij zijn:<br />
van buiten naar binnen werken;<br />
partner in de stad Den <strong>Haag</strong> zijn;<br />
onze klanten waarderen onze dienstverlening met een 8 of hoger;<br />
daadkrachtig, klantgericht, open en transparant.<br />
Hoe mooi is dat?<br />
Naar een efficiënte en ontwikkelende organisatie<br />
Bij een efficiënte en ontwikkelende organisatie is het belangrijk dat voor een ieder binnen <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
helder is wat onze focus is en onze doelen zijn. Onze organisatie ontwikkelen we hierop.<br />
Toekomstbestendige medewerkers zijn hiervoor cruciaal. We vergroten onze daadkracht door meer<br />
focus en sturing op onze processen en bedrijfsvoering. Tegelijkertijd hebben we aandacht voor meer<br />
balans in teams, een gezonde workload, samenwerking binnen en tussen teams en afdelingen, een open<br />
cultuur, prettige sfeer en werkplezier. Iedere medewerker kent zijn taken, bevoegdheden en<br />
verantwoordelijkheden en durft hiernaar te handelen. We zijn daarbij niet bang om fouten te maken en<br />
hier rekenschap over te geven. Zo blijven we continu verbeteren en leren.<br />
Onze doelen bereiken we door te sturen op resultaat. Met besluitvaardigheid, verantwoordelijkheid,<br />
verbinding en vertrouwen. Dit vergt leiderschap, ondernemersgeest en eigenaarschap.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 61<br />
Leiderschap<br />
Om ons <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> verhaal waar te maken, is een cultuur nodig waarin onze klantwaarden proactief,<br />
verbonden, gemak en betrouwbaar centraal staan. We willen continu leren en ontwikkelen. Leren doen<br />
we door het goede gesprek te voeren en elkaar aan te spreken in een veilige en open omgeving. En door<br />
te doen wat we zeggen en te zeggen wat we doen.<br />
In <strong>2020</strong> is ook gewerkt aan een nieuwe visie op leiderschap, passend bij de voorwaartse beweging die<br />
we als organisatie willen maken. Deze wordt in het eerste kwartaal van 2021 vastgesteld en vormt de<br />
basis van leiderschapsontwikkeling. Leidinggevenden geven het goede voorbeeld. En richten zich op het<br />
coachen en motiveren van medewerkers met focus op het realiseren van prestaties die bijdragen aan<br />
onze organisatiedoelen. Het begint bij de top. Het bestuur en managementteam zijn hiermee in <strong>2020</strong><br />
aan de slag gegaan. Zij ontwikkelen zich tot een sterk team dat leiderschap toont met als<br />
uitgangspunten rolduidelijkheid en vertrouwen in de expertise van elkaar en onze medewerkers.<br />
Samenwerken met onze partners<br />
Onze opgave is groot, onze middelen niet oneindig. We kunnen het niet alleen. We zoeken partners om<br />
mee samen te werken. Samenwerken leidt volgens ons tot betere resultaten. We willen een partner zijn<br />
in de stad. Daarom nemen we actief deel aan allianties. Soms als initiatiefnemer, soms als deelnemer.<br />
Hieronder volgen enkele voorbeelden.<br />
We treden toe tot Dagelijks Bestuur van De Vernieuwde Stad<br />
Op 1 juli <strong>2020</strong> trad onze bestuursvoorzitter toe tot het Dagelijks Bestuur van De Vernieuwde Stad (DVS),<br />
een platform van 27 grote grootstedelijke woningcorporaties. Onze bestuursvoorzitter heeft daarin de<br />
portefeuille Woningmarkt. Elk jaar organiseert DVS een congres. Dit jaar was het onderwerp: de stad<br />
van (de generatie van) de toekomst. Onze trainee Ontwikkeling en Realisatie zette hiervoor samen met<br />
andere jonge corporatiemedewerkers de deelsessie ‘voldoende plek om te wonen’ op.<br />
Deelname aan Provada<br />
De tekorten op de woningmarkt zijn dusdanig groot dat niemand dit alleen kan oplossen. Minister<br />
Ollongren van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, de Vereniging Nederlandse<br />
Gemeenten en Aedes willen de bouw van sociale huurwoningen versnellen. Hoe doe je dat en waar<br />
liggen de barrières? Deze vragen stonden centraal bij een rondetafelgesprek op de vastgoedbeurs<br />
Provada. Onze bestuursvoorzitter nam namens de corporaties deel. Door naast elkaar aan tafel te zitten,<br />
krijg je inzicht in elkaars belangen. En dat is weer de basis voor een succesvolle samenwerking. Ook om<br />
de bouw van sociale huurwoningen te versnellen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 62<br />
Alliantie Zuidwest, Regio Deal Den <strong>Haag</strong> Zuidwest<br />
Het Rijk en diverse partijen werken samen aan de Regio Deal Den <strong>Haag</strong> Zuidwest. Ook wij participeren<br />
op diverse niveaus hierin om de leefbaarheid in Den <strong>Haag</strong> Zuidwest te vergroten. Onze<br />
bestuursvoorzitter is in de bestuurlijke alliantie Zuidwest de trekker van het kernteam <strong>Wonen</strong> en<br />
Samenlevingsopbouw. Daarnaast werken we samen aan onder andere het vergroten van de sociale<br />
cohesie, werkgelegenheid, veiligheid en de economische positie van de wijken in Zuidwest. Dit doen wij<br />
bijvoorbeeld door bewoners te betrekken bij maatschappelijke projecten zodat zij zich meer betrokken<br />
voelen bij hun portiek, straat en wijk.<br />
De Startmotor van start<br />
Corporaties krijgen de rol van startmotor toebedeeld bij het stoppen met aardgas verbruiken. Uiterlijk<br />
2021 stellen de gemeenten in Nederland de warmtevisie in hun wijken vast. Inclusief het moment dat<br />
het gasnet definitief verdwijnt. Afwachten is daardoor geen optie. In nauwe samenwerking met de<br />
Woonbond, het Rijk en de Vereniging Nederlandse Gemeenten is het Startmotorkader tot stand<br />
gekomen. Dit op initiatief van 36 Startmotorcorporaties ondersteund door Aedes en vijf<br />
warmtebedrijven. Het gebruik van dit kader biedt ook ons een kans om op lokaal niveau snel<br />
overeenkomsten te sluiten voor het aansluiten van woningen op een collectief warmtesysteem. En ook<br />
om de warmtelevering betaalbaar te houden.<br />
Aan tafel voor een inclusieve stad<br />
Gemeente, woningcorporaties, beleggers en ontwikkelaars verkennen samen aan de <strong>Haag</strong>se Tafel<br />
<strong>Wonen</strong> hoe de gewenste woningproductie, transformatie en herstructurering tot stand worden<br />
gebracht. Begin december schoven onze bestuursvoorzitter en trainee Ontwikkeling en Realisatie aan bij<br />
deze <strong>Haag</strong>se Tafel <strong>Wonen</strong>. De ‘<strong>Haag</strong>se aanpak’ en de uitdagingen in de stad werden besproken om<br />
elkaar te inspireren en om mee te werken aan een inclusieve stad. Onze trainee nam ook deel aan de<br />
denktank. Dat is een adviserend orgaan voor de <strong>Haag</strong>se Tafel <strong>Wonen</strong> met allerlei aanstormend talent uit<br />
diverse deelnemende organisaties.<br />
Samenwerking met JINC op een lager pitje<br />
Ieder kind heeft talent. En elk kind moet een toekomstperspectief hebben. Ook op gebied van werken.<br />
Door samen op te trekken met JINC wilden we de volkshuisvestingssector en onze organisatie onder de<br />
aandacht brengen van de leerlingen als toekomstig werkterrein om carrière in te maken. Ook wij leren<br />
ervan. Bijvoorbeeld wat jongeren bezighoudt en hoe we het beste met hen kunnen communiceren.<br />
Op verzoek van de Autoriteit woningcorporaties hebben we onze samenwerkingsovereenkomst echter<br />
opgezegd. De autoriteit zag in deze overeenkomst vormen van sponsoring. Wat niet mag. Wel hebben<br />
we in <strong>2020</strong> op basis van ‘verrekenbare eenheden’ de JINC-modules carrièrecoach, digitale vaardigheden<br />
en sollicitatietrainingen gedaan. In goed overleg met de Autoriteit woningcorporaties en JINC hebben<br />
we de samenwerking inmiddels opgeschort.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 63<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> doet mee met de Aedes-benchmark<br />
Voor de zevende keer op rij verscheen de Aedes-benchmark. Deze benchmark bestaat uit vijf<br />
onderdelen: Huurdersoordeel, Bedrijfslasten, Duurzaamheid, Onderhoud & Verbetering en<br />
Beschikbaarheid & Betaalbaarheid. Door deel te nemen aan deze benchmark weten we waar we staan<br />
ten opzichte van andere deelnemende corporaties.<br />
Onze positie in de Aedes-benchmark is vrijwel gelijk aan die van 2019. We verbeteren wel iets, maar<br />
trager en minder dan de andere deelnemers in de Aedes-benchmark. Hierbij moet wel worden<br />
aangetekend dat voor bijvoorbeeld Onderhoud & Verbetering en voor Duurzaamheid geldt dat in 2019<br />
en <strong>2020</strong> ingezette activiteiten pas in de komende benchmarks tot uiting gaan komen.<br />
Net als in de analyse van de Aedes-benchmark 2019 blijkt dat, in lijn met ontwikkelingen in onze<br />
organisatie, resultaatgerichte sturing en focus op verbeteren van belang zijn voor een steeds betere<br />
prestatie. Een betere positie in het prestatieveld Huurdersoordeel is te realiseren als we de basis op<br />
orde brengen en het niveau van de laatste maanden van <strong>2020</strong> weten vast te houden. De implementatie<br />
van onze klantvisie en goed sturen op klanttevredenheid spelen daarbij een belangrijke rol.<br />
Onze positie in het prestatieveld Bedrijfslasten zal niet snel of gemakkelijk verbeteren. Dat heeft deels te<br />
maken met onze hoge ambities. Nadere analyse leert ons dat bij het toedelen van de kosten naar<br />
activiteiten er verschillen zijn tussen ons en andere corporaties. Deze verschillen zijn van invloed op de<br />
scores van de verschillende onderdelen. Helder is geworden dat wanneer we andere verdeelsleutels<br />
hadden gehanteerd dit een gunstig effect zou hebben gehad op de hoogte van de bedrijfslasten per<br />
woning. We onderzoeken zorgvuldig wat de effecten zijn als wij de verdeelsleutels aanpassen, omdat<br />
deze ook van invloed zijn op bijvoorbeeld de beleidswaarde van ons bezit. Op basis van dit inzicht<br />
nemen we een standpunt in over de normen die wij haalbaar achten voor ons.<br />
Voor de prestatievelden Onderhoud & Verbetering en Duurzaamheid geldt dat resultaten pas merkbaar<br />
worden nadat projecten zijn uitgevoerd. Bovendien loopt de benchmark in deze prestatievelden wat<br />
achter op de realiteit. Deels doordat wordt gewerkt met langjarige gemiddelden, deels doordat<br />
gegevens worden gebruikt uit 2018.<br />
Onze positie in het prestatieveld Beschikbaarheid & Betaalbaarheid is zoals we verwacht hadden. Deze<br />
score is voor een groot deel afhankelijk van het gevoerde beleid en de in de stad gemaakte afspraken.<br />
Een ander deel, zoals het type vrijgekomen woningen, is door ons niet beïnvloedbaar.<br />
We bereiden ons voor op de toekomst<br />
Toekomstbestendigheid vergroten door strategische personeelsplanning<br />
We willen ons sneller kunnen aanpassen aan veranderingen en vooruitgang boeken. Zodat we continu<br />
kunnen inspelen op nieuwe ontwikkelingen en innovaties. In <strong>2020</strong> voerden we voor het eerst een
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 64<br />
onderzoek uit naar strategische personeelsplanning. Dit geeft ons inzicht in onze toekomstige<br />
personeelsbehoefte. Gelukkig hebben we overwegend toekomstbestendige medewerkers in onze<br />
organisatie.<br />
We hebben tegelijkertijd inzicht gekregen in de acties die we kunnen ondernemen om onze<br />
medewerkers te faciliteren in hun ontwikkeling. We hadden al verder willen zijn in de uitvoering van<br />
deze acties. Helaas zorgde corona voor vertraging. De verbeterpunten pakken we op in 2021.<br />
Toekomstgericht personeelsbeleid<br />
De rapportage over het werken ‘in de corporatie van de toekomst’ van Aedes laat ons zien dat het werk<br />
verandert. Het is meer dan ooit belangrijk dat medewerkers zich ontwikkelen zodat zij ook in de<br />
toekomst onze ambities kunnen waarmaken. Dit vergt personeelsbeleid dat gericht is op<br />
talentontwikkeling, persoonlijke ontwikkeling en resultaatgerichtheid. In <strong>2020</strong> is daarom nieuw beleid<br />
geformuleerd gericht op presteren en waarderen. Dit beleid vervangt het beoordelingsbeleid. Ook is een<br />
ontwikkelbeleid geformuleerd waarmee we medewerkers faciliteren in hun ontwikkeling. We starten<br />
naar verwachting begin 2021 met de implementatie.<br />
Aanbod online trainingen uitgebreid<br />
We investeren in de persoonlijke ontwikkeling van onze medewerkers. In <strong>2020</strong> schreven onze<br />
medewerkers zich in voor 719 trainingen, workshops of webinars. Daarvan waren 295 trainingen<br />
klassikale, online trainingen/workshops en 424 digitale trainingen via onze <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Academy. In<br />
<strong>2020</strong> breidden we het gratis trainingsaanbod in onze <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Academy uit met maar liefst 83<br />
online trainingen. Daar kwamen 129 inschrijvingen uit voort. Voor <strong>2020</strong> was het aanbod vrijblijvend. In<br />
2021 werken we verder aan een aantal trainingen in verplichte leerlijnen. We gaven in <strong>2020</strong> ook een<br />
vervolg aan de training klantgericht schrijven en e-mailen, en omgaan met emotie en het beheersen en<br />
voorkomen van agressie. Zo willen wij onze communicatieve vaardigheden verbeteren en daarmee de<br />
klanttevredenheid optimaliseren. Onze introductietraining en arbotraining Veilig Werken zijn in een<br />
nieuw jasje gestoken. Deze verwachten wij begin 2021 te presenteren.<br />
Veilig en gezond werken<br />
Ons bedrijfshulpverlenings- en eerste hulp bij ongevallenteam (BHV/EHBO-team) heeft in <strong>2020</strong> de<br />
herhalingstraining voltooid. Ook is het gehele interventieteam agressie gecertificeerd voor de<br />
agressietrainingen. Er vonden in <strong>2020</strong> overigens geen agressie-incidenten plaats die bijzondere<br />
beheersmaatregelen vereisen.<br />
We organiseerden een vrijwillig preventief medisch onderzoek. Vanaf 2021 wordt dit onderzoek actief<br />
aangeboden aan alle medewerkers. We werken samen met andere woningcorporaties zoals Staedion,<br />
Eigen Haard, Havensteder en Woonbron op het gebied van arbo-beheersing. Dit is door corona wat<br />
lastiger geweest, maar dit wordt in 2021 weer opgepakt. In 2021 onderzoeken we de ‘werkplek van de<br />
toekomst’ en de functie van ons kantoor na de coronacrisis.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 65<br />
Organisatieontwikkeling <strong>Wonen</strong> en kanteling in manier van werken<br />
Begin <strong>2020</strong> was onze nieuwe klantvisie klaar. Een mooie aanleiding én goede basis om onze<br />
dienstverlening, processen en organisatie eens tegen het licht te houden. Onze afdeling <strong>Wonen</strong> nam het<br />
voortouw daarin.<br />
Werken aan meer focus en een betere balans<br />
We organiseerden verschillende sessies over de ontwikkelingen om ons heen, de ontwikkeling van de<br />
doelgroep, de opgaven in de wijken en vooral ook wat onze rol en bijdrage daarin is, nu en in de<br />
toekomst. Op basis van alle input is door het management een richting geschetst voor de toekomst van<br />
onze afdeling <strong>Wonen</strong>. Twee punten staan daarbij centraal:<br />
Meer onderscheid maken tussen focus op de inhoud en focus op de bedrijfsvoering in onze<br />
taakverdeling.<br />
Meer generieke functies met een betere balans in de teams, betere samenwerking, herijking van de<br />
functie-inhoud en meer ruimte voor diversiteit en specialisaties. Hierdoor ontstaat meer ruimte<br />
voor talent en voor meer werkplezier.<br />
We doen het samen<br />
Samen hebben we een beeld geschetst van hoe de toekomst van onze organisatie er dan uit zou kunnen<br />
zien. In 2021 onderzoeken we dit verder. Veel is nog onduidelijk. We gaan samen de gewenste uitkomst<br />
ontdekken en vaststellen. We kijken naar scheiding van inhoud en processen, andere verdeling van<br />
werkzaamheden over de diverse teams en naar taakomschrijvingen van de individuele medewerkers.<br />
Blije medewerkers, blije klanten<br />
We voerden in <strong>2020</strong> veel waardevolle gesprekken om een nieuwe richting voor afdeling <strong>Wonen</strong> helder<br />
te krijgen. Er was veel openheid, eerlijkheid en betrokkenheid in alle gesprekken. In verschillende teams<br />
en vakgroepen zijn verdiepingsslagen gemaakt om te werken aan de 8+-klantbeleving. We zien dat de<br />
klanttevredenheid op een aantal processen de afgelopen maanden is toegenomen. Dat zijn de mooie<br />
eerste resultaten van een intensief en zeer waardevol proces om medewerkers in hun kracht te zetten.<br />
Dit zetten we, parallel en versterkend aan de organisatieontwikkeling, in 2021 voort.<br />
Sociaal rendement en werkervaringsplekken<br />
Om ons steentje bij te dragen aan een inclusieve stad werken we samen met het Regionaal Opleidingen<br />
Centrum Mondriaan (ROC Mondriaan). Er lopen diverse projecten waaronder het project Pimp Your<br />
Portiek. Jongeren krijgen hiermee de mogelijkheid om werkervaring op te doen. In <strong>2020</strong> zijn we partner<br />
geworden van Spoor 22. Hierin is ook het ROC Mondriaan vertegenwoordigd. Het doel van deze<br />
samenwerking is om een MBO-opleiding beter aan te laten sluiten bij de praktijk van maatschappelijk<br />
werk in de brede zin van het woord. Ook werken in de volkshuisvesting valt hieronder. In dat kader<br />
lopen vier leerlingen stage bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Een andere partner is de Stichting Studeren en Werken op<br />
Maat. Zij begeleiden ‘young professionals’ met een arbeidsbeperking bij het vinden van een volwaardige<br />
functie. De samenwerking met deze stichting hebben we gecontinueerd. Daarnaast hebben we 13<br />
stagiaires op HBO- en MBO-niveau een werkervaringsplek geboden.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 66<br />
Over onze medewerkers<br />
De samenstelling van ons personeelsbestand<br />
Eind <strong>2020</strong> hadden we 243 medewerkers in dienst. De begrote formatie in <strong>2020</strong> was 231,95 fte. Op 31<br />
december bedroeg de bezetting 223,98 fte. Op dat moment stonden 8 vacatures open. Ter overbrugging<br />
van het wervingstraject werden daarvan 5 vacatures door interim medewerkers vervuld. Daarmee<br />
bleven we binnen onze personeelsnorm.<br />
Formatie in fte (inclusief vacatures)<br />
<strong>2020</strong> 2019 2018<br />
Formatie in fte 223,98 228,33 233,50<br />
Stabiel personeelbestand<br />
Om als organisatie onze doelen te behalen, is het belangrijk om een goede mix van ervaren<br />
medewerkers en frisse nieuwe energie in de organisatie te hebben. En om medewerkers aan ons te<br />
binden. Daarom heeft ruim 94% van de medewerkers in loondienst een vast contract. Dat het ons lukt<br />
om medewerkers langer aan ons te binden, blijkt ook uit de gemiddelde duur van de dienstverbanden.<br />
Maar liefst 39 medewerkers van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> werken al 25 tot 40 jaar bij ons.<br />
Divers personeelsbestand<br />
We streven naar diversiteit en inclusie op het vlak van geslacht, cultuur, leeftijd, enzovoort. We leren<br />
van elkaar. Door een samenspel van zienswijzen, culturen, kennis en ervaring draagt diversiteit bij aan<br />
verrassende inzichten en innovatieve oplossingen. Dit komt onze dienstverlening ten goede.<br />
Evenwichtige verdeling man/vrouw<br />
We zijn trots op de evenwichtige verdeling tussen mannen (48%) en vrouwen (52%) binnen onze<br />
organisatie.<br />
Streven naar een meer evenwichtige verdeling in leeftijdscategorieën<br />
De gemiddelde leeftijd van de medewerkers ligt net als in de gehele corporatiebranche vrij hoog. We<br />
hebben nu een gemiddelde leeftijd van 48 jaar. We letten tijdens wervingsprocedures op een meer<br />
evenwichtige verdeling in leeftijdscategorieën. Er zijn 9 medewerkers (inclusief trainees) aangenomen<br />
met een leeftijd onder de 35 jaar. Hiermee hebben wij ook gehandeld vanuit het gedachtengoed van het<br />
generatiepact. Het generatiepact is bedoeld voor medewerkers van 63 jaar en ouder die de mogelijkheid<br />
krijgen om 80% te werken tegen 90% van hun salaris en 100% pensioen blijven opbouwen. Daaraan is de<br />
eis verbonden dat jongere medewerkers instromen. En daaraan hebben we dus voldaan. Er zijn 8<br />
medewerkers die momenteel van het generatiepact gebruik maken.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 67<br />
Nieuwkomers<br />
In <strong>2020</strong> zijn 41 medewerkers bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> komen werken. Het gaat hierbij om 25 vaste<br />
medewerkers. Deels was dit invulling van vacatures die nog openstonden vanuit 2019. En voorts<br />
vakantiekrachten en stagiaires. Investeringen in de wervingsstrategie, de arbeidscommunicatie en onze<br />
wervingsmodule hebben effect gehad. Het lukt ons steeds beter om goede kandidaten voor vacatures te<br />
selecteren. En steeds minder vaak is een extern bureau nodig voor de werving. Hiermee besparen we<br />
kosten.<br />
Vertrekkende medewerkers<br />
Dit jaar hebben 28 medewerkers onze organisatie verlaten. Hiervan waren 18 personen in vaste dienst.<br />
Investeren in talent<br />
Binnen een aantal functiegroepen is het lastig om vacatures te vervullen. Om toch tijdig goed talent aan<br />
ons te binden, startten we in 2019 de samenwerking met een externe partij voor traineeships. In <strong>2020</strong><br />
werkten vijf trainees bij ons. Door talent specifiek voor onze branche op te leiden, willen we zowel in<br />
kwalitatieve als in kwantitatieve zin voor nu en in de toekomst zorgen voor een goede bezetting. Het<br />
eerste succes is al geboekt. De trainee die in 2019 is gestart is in <strong>2020</strong> doorgestroomd naar een vaste<br />
functie. Ook onze raad van commissarissen draagt bij aan een toekomstige generatie commissarissen.<br />
Een trainee commissaris loopt gedurende een jaar mee met onze raad van commissarissen en leert op<br />
deze wijze de kneepjes van het vak.<br />
Ook onze vaste medewerkers bieden we kansen om hun talenten te ontwikkelen. En op deze wijze door<br />
te stromen naar andere functies binnen de organisatie. Zo hebben 7 medewerkers een andere functie<br />
gekregen en hebben we 2 medewerkers een werkervaringsplek aangeboden.<br />
Ziekteverzuim<br />
Vanwege de coronacrisis besteedden we extra aandacht aan signalen van werkdruk en psychische<br />
problemen als gevolg van thuiswerken. We betrokken de arbodienst bij deze signalen en zetten daar<br />
waar nodig coaching in. Gelukkig heeft de coronacrisis niet geleid tot hoger verzuim. Zolang de crisis<br />
voortduurt, houden we extra nauw contact met onze collega’s, blijven wij alert op signalen van<br />
overbelasting en interveniëren wij waar nodig.<br />
Het verzuimpercentage kwam over heel <strong>2020</strong> uit op gemiddeld 4,44%. Lager dan onze norm van 5%. In<br />
totaal hebben we 134 medewerkers die dit jaar geen dag ziek thuis zijn geweest. De verdeling van het<br />
verzuimpercentage ziet er als volgt uit: kort verzuim is 0,58%, middellang verzuim 0,76% en lang verzuim<br />
3,10%. We hebben een vrij hoog percentage langdurig verzuim. Op dit verzuim hebben wij slechts<br />
beperkt invloed, omdat een aantal medewerkers in onze organisatie geconfronteerd zijn met een<br />
ernstige ziekte.<br />
We hebben veel aandacht besteed aan verzuimpreventie. Voorkomen is beter dan genezen! Zo hebben<br />
we een spreekuur met de verzuimconsultant voor medewerkers en leidinggevenden. En zetten we ook<br />
coaching of andere interventies in nog voordat sprake is van uitval door ziekte.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 68<br />
Algemene verordening gegevensbescherming (AVG)<br />
Om ons werk goed te kunnen doen, gebruiken wij persoonsgegevens. Wij gaan hier zorgvuldig mee om.<br />
We nemen de privacy van onze huurders, woningzoekenden én eigen medewerkers serieus. Daarom<br />
verwerken we alleen persoonsgegevens die nodig zijn. Alleen als het strikt noodzakelijk is om de juiste<br />
dienstverlening te bieden, verstrekken we gegevens aan derde partijen. Zij gaan dan een<br />
verwerkersovereenkomst met ons aan. In het kader van de Algemene Verordening<br />
Gegevensbescherming (AVG) kregen we in <strong>2020</strong> geen vragen van huurders hoe we omgaan met hun<br />
persoonsgegevens. Ook is van die kant geen formeel gebruik gemaakt van het recht op inzage.<br />
Onze medewerkers zijn zich bewust van de risico’s bij het verwerken van persoonsgegevens. In <strong>2020</strong> zijn<br />
18 meldingen gedaan van (mogelijke) datalekken. Hiervan waren 3 meldingen geen datalek. Voor de<br />
rest ging het om:<br />
In 7 gevallen zijn huurdergegevens gelekt.<br />
In 4 gevallen ging het om medewerkergegevens.<br />
In 1 geval phishing.<br />
In 2 situaties ging het om systeem-/autorisatie-issues.<br />
In 1 situatie ging het om een verloren telefoon.<br />
In alle gevallen was het niet nodig om de Autoriteit Persoonsgegevens te informeren over de<br />
geconstateerde feiten.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> digitaal<br />
Onze digitale manier van werken verder geoptimaliseerd<br />
Na twee jaar hard werken aan het inrichten van ons nieuwe automatiseringssysteem ter ondersteuning<br />
van onze bedrijfsprocessen, was het tijd om te kijken waar we stonden, wat we nog konden verbeteren<br />
en wat we nog aan wensen hadden. De processen zijn in <strong>2020</strong> verder geoptimaliseerd, slimmere<br />
oplossingen zijn geïntroduceerd en een nieuwe functionaliteit zoals het inlezen van begrotingen is<br />
toegevoegd.<br />
Data steeds belangrijker<br />
‘Data is het nieuwe goud’ zegt men wel eens. Goede data helpt een organisatie haar doelen te behalen<br />
en de juiste beslissingen te nemen. We zijn begonnen om datamanagement meer te verankeren in de<br />
organisatie. De stuurgroep Data Management kijkt waar hiaten zijn in de kwaliteit. Deze pakken we op.<br />
In 2021 zetten we stappen met deze data om naast de ondersteuning van de operationele processen<br />
deze data ook te gebruiken om er extra informatie uit te halen. Dit is goede input om onze doelen beter<br />
te kwantificeren en onze resultaten te monitoren.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 69<br />
Portfoliomanagement<br />
Ook hebben we een portfolio opgezet met alle gewenste informatie en informatiseringsprojecten en de<br />
daarbij behorende prioritering. Wettelijke verplichtingen pakken we natuurlijk altijd op. En er is ook<br />
financiële ruimte gereserveerd voor enige innovatie. Hoe om te gaan met innovatie, de digitale transitie,<br />
wordt in 2021 nader uitgewerkt.<br />
Aanbesteding nieuwe digitale werkplek<br />
We zochten een moderne nieuwe werkplek, die flexibel is en ondersteund wordt door een nieuwe<br />
leverancier. Daarvoor deden we een aanbesteding. Dit gebeurde volledig digitaal. In november hebben<br />
we een succesvolle gunning gedaan. In 2021 starten we met de nieuwe leverancier.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 70<br />
6. Effectieve en<br />
efficiënte<br />
bedrijfsvoering<br />
Uit ‘De koers van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 2018+’<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> blijft financieel gezond. Ons eigen vermogen zetten we in voor de volkshuisvesting.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> voldoet aan de financiële ratio’s van de toezichthouders.<br />
We werken efficiënt. Onze bedrijfslasten per verhuureenheid blijven gelijk of nemen af.<br />
Onze ambities zijn helder. Onze financiële mogelijkheden ook. We doen er alles aan om onze ambities<br />
binnen onze financiële mogelijkheden te realiseren. Ook als de condities veranderen.<br />
In 2021 zijn voor vaststelling van de jaarrekening door het demissionaire kabinet Rutte III de condities<br />
voor <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> sterk veranderd. Allereerst is een éénmalige huurverlaging ingevoerd per 1 mei 2021<br />
waardoor van circa 1900 klanten de huur is verlaagd op basis van het inkomen. Ten tweede wordt per 1<br />
juli 2021 geen huurverhoging doorgevoerd (huurbevriezing). Als gevolg van deze 2 maatregelen loopt<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> in 2021 circa € 1,8 miljoen aan huurinkomsten mis. In de jaren na 2021 liggen de gemiste<br />
huurinkomsten tussen € 3 miljoen en € 4 miljoen. Dat betekent dat we minder middelen beschikbaar<br />
krijgen om onze opgaven te realiseren.<br />
In <strong>2020</strong> voldoet <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> (1,3) niet aan de ICR norm (1,4) van onze toezichthouder. Dit komt omdat<br />
wij in <strong>2020</strong> veel geld hebben uitgegeven aan onderhoud. Zo’n € 10 miljoen meer dan normaal. Hiermee<br />
lopen wij onderhoudsachterstand in en verbeteren we de onderhoudstoestand van ons bezit.<br />
Financieel gezond<br />
Sinds januari 2019 ontvangen wij jaarlijks een toezichtbrief over de onderwerpen uit het gezamenlijk<br />
beoordelingskader van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw<br />
(WSW) die op dat moment onderzocht zijn. De inspecteur stelt vast dat onze ambities hoog zijn en hij
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 71<br />
uit kritiek op het verschil tussen de verantwoording en de prognose (het verschil tussen realisatie en<br />
begroting). De toezichtbrief <strong>2020</strong> ontvingen wij van de Autoriteit <strong>Wonen</strong> op 30 november <strong>2020</strong>.<br />
De beoordeling rechtmatigheid over het verslagjaar 2019 ontvingen wij op 30 november <strong>2020</strong>. In de<br />
beoordeling rechtmatigheid schrijft de Autoriteit woningcorporaties dat wij voldoen aan de criteria om<br />
in aanmerking te komen voor staatsteun en dat de WNT-normen (Wet Normering Topinkomens) niet<br />
zijn overschreden. Op de overige onderdelen (passend toewijzen, de huursombenadering en de naleving<br />
van specifieke wettelijke bepalingen) heeft de Inspecteur geen opmerkingen.<br />
Het WSW vindt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> in <strong>2020</strong> borgbaar. Het op 29 juli <strong>2020</strong> door het WSW afgegeven<br />
borgingsplafond voor <strong>2020</strong> bedraagt € 605.665.000. Dat is € 20 miljoen hoger dan de geborgde<br />
leningenportefeuille ultimo <strong>2020</strong> bij volledig opgenomen Flex Rollover leningen. De portefeuille voldoet<br />
hiermee aan de eisen van het WSW.<br />
In <strong>2020</strong> heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> opnieuw geprofiteerd van lage rentestanden op de kapitaalmarkt en zeer<br />
lage rentestanden op de geldmarkt. Door bewust te kiezen voor financiering op de geldmarkt van de aan<br />
Euribor gekoppelde Flex Rollover leningen, is een aanzienlijke besparing gerealiseerd ten opzichte van<br />
lange financiering. De duration 14 is iets gestegen tot 12,51 jaar per 31 december 2019 (11,37 jaar per 31<br />
december 2019).<br />
De gewogen gemiddelde couponrente van de gehele portefeuille was 31 december <strong>2020</strong> 3,41% (31<br />
december 2019: 3,55%).<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft haar liquide middelen niet risicovol belegd en heeft geen derivatenportefeuille. <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> heeft vier basisrenteleningen. Deze leningen hebben gezamenlijk een hoofdsom van nominaal<br />
€ 56 miljoen op een opgenomen portefeuille van totaal € 585 miljoen. Deze basisrenteleningen zijn vóór<br />
2012 afgesloten.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft in <strong>2020</strong> € 17,5 miljoen aan verhuurderheffing betaald op basis van de huidige<br />
wettelijke regeling.<br />
Beoordelingskader AW-WSW<br />
Het gezamenlijk beoordelingskader van Aw en WSW kent de volgende kengetallen:<br />
Continuïteitsratio’s<br />
Interest Coverage Rate (ICR) = (operationele kasstroom + rentelasten – rentebaten) / (rentelasten –<br />
rentebaten interne lening). Deze dient groter te zijn dan 1,4 enkelvoudig. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft een<br />
ICR van 1,30 per 31 december <strong>2020</strong>.<br />
Loan to Value (LTV) = nominale schuld / beleidswaarde. Deze mag maximaal 85% zijn. De LTV bij<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is 38,93%.<br />
14<br />
Duration is de gemiddelde resterende looptijd van de leningportefeuille, gewogen met de contante waarden van de toekomstige kasstromen
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 72<br />
Solvabiliteit op basis van beleidswaarde = eigen vermogen op basis van beleidswaarde /<br />
balanstotaal op basis van beleidswaarde. Deze dient enkelvoudig meer dan 20% te zijn. Per eind<br />
<strong>2020</strong> bedraagt deze 33,10%.<br />
Discontinuïteitsratio’s<br />
Dekkingsratio= de marktwaarde van de leningen gedeeld door de marktwaarde van het bezit. De<br />
grenswaarde is maximaal 70 procent. Bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> bedroeg de dekkingsratio eind <strong>2020</strong> 28,44%.<br />
Onderpandratio. Dit betreft al het vastgoed waarop het WSW bij volmacht hypotheek heeft<br />
gevestigd. Het niet-DAEB bezit valt niet langer automatisch onder de volmacht van het WSW.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> voldoet aan de normen van het beoordelingskader. Zie ook de bijlage kengetallen.<br />
Fiscaliteit<br />
De fiscaliteit bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is gericht op ondersteuning van de volkshuisvestelijke doelstelling. <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> streeft – met inachtneming van fiscale wet- en regelgeving – naar een doelmatige inrichting en<br />
organisatie van haar (administratieve en organisatorische) processen. Op zo’n manier, dat haar<br />
effectieve belastingdruk wordt geoptimaliseerd. Zo kunnen we zoveel mogelijk middelen inzetten voor<br />
onze volkshuisvestelijke doelstelling. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> kiest voor een evenwichtige relatie met de<br />
Belastingdienst, bij twijfel wordt vooraf afgestemd.<br />
Vanaf 2013 heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> de Algemeen Nut Beogende Instelling-status (ANBI-status). Dit betekent<br />
dat <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> gebruik kan maken van bepaalde faciliteiten (bijvoorbeeld geen schenkbelasting op<br />
schenkingen aan <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>). In <strong>2020</strong> is de ANBI-status behouden.<br />
Vennootschapsbelasting<br />
Per 1 januari 2008 is <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. De fiscale<br />
waarderingsregels voor de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 zijn vastgelegd in een met de<br />
Belastingdienst overeengekomen Tweede vaststellingsovereenkomst. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft deze<br />
overeenkomst ondertekend. De Tweede vaststellingsovereenkomst is stilzwijgend verlengd.<br />
De aangiften vennootschapsbelasting tot en met het jaar 2018 zijn ingediend. Tot en met 2016 zijn<br />
definitieve aanslagen opgelegd conform de ingediende aangiften en aanvullingen daarop. De aangifte<br />
2019 wordt in de eerste helft van 2021 ingediend. Na verrekening van de verwachte positieve resultaten<br />
over 2019 en <strong>2020</strong> met de verliezen uit voorgaande jaren, beschikt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> niet over verrekenbare<br />
verliezen ultimo <strong>2020</strong>. In tegenstelling tot voorgaande jaren wordt daardoor een actieve latentie<br />
gevormd tegen contante waarde voor het afschrijvingspotentieel en het waarderingsverschil van de<br />
leningenportefeuille.<br />
Voor een uitgebreide beschrijving zie paragraaf 9.9: III Financiële vaste activa - 3 latente belastingen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 73<br />
In 2019 is de uitvoering van de Anti Tax Avoidance Directive (ATAD 1) van kracht geworden. De ATAD 1<br />
is onderdeel van het Europese Anti Tax Avoidance Package dat in 2016 door de Europese Commissie is<br />
vastgesteld. Hiermee wil de Europese Commissie de belastingheffing in Europa bij bedrijven eerlijker,<br />
makkelijker en effectiever maken. De maatregelen moeten ervoor zorgen dat bedrijven daar waar ze<br />
daadwerkelijk hun winsten maken ook belasting betalen. De Nederlandse regering heeft, in<br />
tegenstelling tot andere landen binnen de EU, geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid een<br />
uitzondering te maken voor de corporatiesector in de uitwerking van de ATAD 1.<br />
De belangrijkste maatregel is de earningsstrippingregeling die de aftrekbaarheid van de rente beperkt.<br />
Volgens deze regeling zijn overtollige rentelasten (rentelasten -/- rentebaten) slechts aftrekbaar tot 30%<br />
van de gecorrigeerde Nederlandse fiscale winst. De earningsstrippingregeling bevat in de Nederlandse<br />
uitvoering een franchise van € 1 miljoen, terwijl de Europese Commissie een franchise van € 3 miljoen<br />
toegestaan heeft. De earningsstrippingregeling wordt op fiscale eenheid niveau toegepast. Voor<br />
woningcorporaties, en dus ook <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>, heeft de invoering van ATAD 1 grote gevolgen. <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> is een kapitaalintensief bedrijf met veel leningen. Deze leningen zullen nog groeien als gevolg<br />
van de verduurzamingsopgave die bij de sector wordt neergelegd. De aftrek van de rente op deze<br />
leningen wordt door ATAD 1 in zeer belangrijke mate beperkt, mede waardoor <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> naar<br />
verwachting over <strong>2020</strong> vennootschapsbelasting moet gaan betalen.<br />
Vanaf 2019 is de periode waarin fiscale voorwaartse verliescompensatie mag worden toegepast van<br />
negen naar zes jaar gegaan. Het hoge tarief voor de vennootschapsbelasting zal in tegenstelling tot<br />
eerder voornemen niet dalen.<br />
Btw<br />
Voor de teruggave van btw over de algemene kosten van 2019 en <strong>2020</strong> (de zogeheten pro rata regeling)<br />
zal in 2021 een suppletieaangifte ingediend worden. De geschatte teruggave 2019 en <strong>2020</strong> is circa<br />
€ 50.000. Alle voorgaande jaren zijn al ingediend en afgewikkeld.<br />
Verhuurderheffing<br />
Met de Belastingdienst loopt een discussie over een te ruime uitleg (door de Belastingdienst) van de<br />
toepassing van de verhuurderheffing. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft tegen de aangifte en afdracht<br />
verhuurderheffing 2015 tot en met 2019 bezwaar gemaakt. Op 14 juni 2017 heeft de rechtbank<br />
uitspraak gedaan op het bezwaar tegen de afdracht verhuurderheffing 2015 en negatief besloten. <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> ging op 21 juli 2017 in beroep. De zittingsdatum was op 14 november 2018. Het gerechtshof<br />
heeft in deze zitting om nadere informatie gevraagd, welke <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> op 12 december 2018 heeft<br />
geleverd. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft de aanvullende informatie mondeling toegelicht. Op 3 juli 2019 heeft het<br />
gerechtshof uitspraak gedaan. Het hof is van mening dat er geen sprake is van een individuele<br />
buitensporige last voor <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> en daarom de vordering afgewezen. Voor 32 leegstaande voor<br />
verkoop bestemde woningen is <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> wel in het gelijk gesteld. De hiervoor in 2015 ten onrechte<br />
betaalde verhuurderheffing (€ 17.946) is terugbetaald. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft besloten in cassatie te gaan.<br />
Uitspraak wordt in de eerste helft van 2021 verwacht.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 74<br />
De verhuurderheffing is gekoppeld aan de WOZ-waarde. Door de schaarste op de woningmarkt stijgt de<br />
WOZ-waarde fors (zie onderstaand). Dit leidt tot financiële tegenvallers voor de corporaties (met name<br />
in de stedelijke Randstad) en meevallers voor het Rijk. Daarbij komt nog dat de maximale woningwaarde<br />
tot waar het Rijk verhuurdersbelasting heft in 2019 is gestegen van € 270.000 (2019) naar € 294.000.<br />
WOZ-waarde<br />
Door de gespannen woningmarkt stijgen de woningprijzen in Den <strong>Haag</strong> sneller dan wij gewend zijn. Deze<br />
stijgende prijzen leiden tot hogere WOZ-waarden voor woningen. En deze hogere WOZ-waarden leiden<br />
op hun beurt tot een hogere aanslag voor de verhuurderheffing. Omdat een afnemende stijging van de<br />
woningprijzen in Den <strong>Haag</strong> nog niet in zicht is, houden wij voor de komende jaren rekening met een<br />
meer dan gebruikelijke stijging van de WOZ-waarden.<br />
Een indicator van de marktwaarde van onze woningen is de WOZ-waarde. Dat is de waarde die wordt<br />
gegeven aan een woning of een bedrijfsruimte. De getaxeerde waarde van de objecten van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
die vallen in het woningtarief hebben per 2021 (peildatum waardebepaling 1 januari <strong>2020</strong>) een WOZwaarde<br />
van ruim € 3,9 miljard. Ten opzichte van <strong>2020</strong> (waarde € 3,4 miljard, peildatum waardebepaling<br />
1 januari 2019) betekent dit een stijging van bijna € 500 miljoen. De waardestijging bedraagt gemiddeld<br />
13,0%. Over deze waarde zijn wij nog met de gemeente in gesprek.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 75<br />
7. Bestuursverslag<br />
Taak en werkwijze<br />
Het bestuur van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is gezamenlijk verantwoordelijk voor en aanspreekbaar op de<br />
maatschappelijke en financiële prestaties van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Het bestuur is verantwoordelijk voor de<br />
realisatie van de doelstellingen, voor de strategie en het beleid. Vanuit deze verantwoordelijkheid voert<br />
het bestuur overleg met de huurders(organisatie), de gemeente en andere belanghebbenden. Ook is het<br />
bestuur verantwoordelijk voor de structurele financierbaarheid van de organisatie en de beheersing van<br />
de risico’s. Het bestuur geeft leiding aan de werkzaamheden van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>, beheert en ontwikkelt de<br />
organisatie en treedt op als werkgever van de medewerkers. Het bestuur vertegenwoordigt <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> naar buiten.<br />
Het bestuur legt verantwoording af aan de raad van commissarissen, de huurders en de maatschappij. In<br />
de ‘Visie op besturen en toezicht houden’ hebben het bestuur en de raad van commissarissen de visie<br />
op het bestuur als leiding van de organisatie en de wisselwerking en samenwerking met de raad van<br />
commissarissen vastgelegd.<br />
De missie van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is het uitgangspunt voor het handelen van het bestuur. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is<br />
conform haar missie primair werkzaam in de gemeente Den <strong>Haag</strong>. Het statutair werkgebied van <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> omvat de gemeenten van de regio <strong>Haag</strong>landen. In december <strong>2020</strong> heeft het bestuur de<br />
omstandigheden, randvoorwaarden en uitgangspunten vastgelegd waaronder <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> haar blik<br />
verbreedt naar de regio. Dit gebeurt alleen als zich bepaalde kansen aandienen of <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
gevraagd wordt mee te helpen. En altijd onder de randvoorwaarde dat er voldoende financiële ruimte is<br />
bovenop de financiële ruimte die nodig is voor verduurzaming van de huidige portefeuille, de<br />
betaalbaarheid en uitbreiding van de sociale woningbouw in Den <strong>Haag</strong>.<br />
De missie en doelstellingen heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> uitgewerkt in ‘De koers van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 2018+’. Op<br />
basis van dit koersdocument werkt het bestuur met een strategische agenda, die we jaarlijks bijstellen.<br />
De strategische agenda bestaat uit speerpunten voor uitvoering in het lopende jaar en verkenningen<br />
voor de komende jaren. Met deze dynamische en flexibele agenda - in plaats van een statisch<br />
ondernemingsplan - kunnen we beter inspelen op nieuwe ontwikkelingen en richting geven aan de<br />
verdere toekomstvisie.<br />
De doelstellingen uit ‘De koers van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 2018+’ en de strategische agenda worden jaarlijks in<br />
een jaarplan met meetbare prestaties vertaald. Door aan de voorkant kengetallen, normen en kaders te<br />
formuleren, geeft het bestuur richting aan dit proces. In de tertaalrapportages en de jaarstukken<br />
rapporteert het bestuur over de behaalde resultaten en de voortgang. Het jaarplan en de jaarstukken<br />
zijn besproken met de ondernemingsraad en de huurdersorganisatie.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 76<br />
Het bestuur van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> bestaat uit een bestuursvoorzitter en een financieel bestuurder. De<br />
bevoegdheden en aandachtsgebieden van het bestuur zijn geregeld in het bestuursreglement en de<br />
functieomschrijvingen van de bestuurders. Tot 1 maart <strong>2020</strong> was Wijnand Fassotte bestuursvoorzitter<br />
ad interim. Per 1 maart <strong>2020</strong> is Mohamed Baba gestart als bestuursvoorzitter van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Ria<br />
Koppen-Kreyne is de financieel bestuurder van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Op 8 december <strong>2020</strong> heeft het bestuur het<br />
gezamenlijke functioneren als bestuur en het functioneren van de afzonderlijke bestuursleden<br />
geëvalueerd en de uitkomsten gedeeld met het managementteam en de remuneratiecommissie van de<br />
RvC.<br />
Het Bestuur en Management Team (BMT) bestaat uit het bestuur en zes managers. Het BMT vergadert<br />
eenmaal per twee à drie weken. De managers adviseren het bestuur over te nemen bestuursbesluiten.<br />
Bestuursbesluiten over toekomstscenario’s voor complexen, haalbaarheidsstudies naar verbetering of<br />
sloop/nieuwbouw, investerings- en realisatiebesluiten voor vastgoedprojecten en besluiten over<br />
planvoorraad voor de komende jaren worden voorbereid in het Tactisch Overleg Vastgoed Investeringen<br />
(TOVI), dat bestaat uit de managers Vastgoed, <strong>Wonen</strong>, Strategie en Beleid en Financiën.<br />
Bestuursbesluiten die geen overleg vragen, worden genomen na digitale raadpleging van de managers.<br />
Naast de besluiten die ter goedkeuring worden voorgelegd aan de raad van commissarissen, sprak het<br />
bestuur in <strong>2020</strong> met het BMT vooral over:<br />
strategische agenda en voortgang van de speerpunten voor <strong>2020</strong><br />
voortgang van het jaarplan en de begroting <strong>2020</strong><br />
organisatieontwikkeling<br />
klantvisie<br />
openheid, transparantie en vertrouwen<br />
strategische risico’s, risicobereidheid en beheersmaatregelen<br />
regionale prestatieafspraken en (meerjarige) prestatieafspraken met de gemeente Den <strong>Haag</strong><br />
voortgang en evaluatie van projecten<br />
huurverhoging per 1 juli <strong>2020</strong><br />
strategische personeelsplanning<br />
tertaalrapportages<br />
audits en evaluaties van bedrijfsprocessen, programma’s en projecten.<br />
Naast de reguliere vergaderingen heeft het BMT in <strong>2020</strong> themabijeenkomsten gehouden over:<br />
klantvisie<br />
personeelsregelingen<br />
jaarrekening 2019<br />
kick-off jaarplan en begroting 2021<br />
strategische personeelsplanning, beoordelingsbeleid en ontwikkelbeleid<br />
jaarplan en meerjarenbegroting 2021<br />
risicoleiderschap.<br />
In <strong>2020</strong> voerde het bestuur tweemaal overleg met het bestuur van de Huurdersorganisatie <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong>. De belangrijkste onderwerpen waren:<br />
jaarverslag <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 2019
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 77<br />
jaarplan en begroting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 2021<br />
klantvisie <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
de impact van de coronacrisis<br />
ontwikkeling in Den <strong>Haag</strong> Zuidwest<br />
stand van zaken Huurdersorganisatie <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
beleidsplan 2021 Huurdersorganisatie <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>.<br />
Met de ondernemingsraad voerde het bestuur in <strong>2020</strong> tien keer formeel overleg, drie keer formeel<br />
overleg in aanwezigheid van de RvC en acht keer informeel overleg. De overleggen met een informeel<br />
karakter gebruiken OR en bestuur om onderwerpen af te stemmen en te verkennen. In de formele<br />
overleggen in aanwezigheid van de RvC bespreken het bestuur en de OR de algemene gang van zaken bij<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> aan de hand van het jaarplan, de begroting, het jaarverslag en de jaarrekening. In de<br />
formele overleggen tussen bestuur en OR waren de belangrijkste onderwerpen in <strong>2020</strong>:<br />
corona en de effecten hiervan op <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> en aanpassingen in de werkfaciliteiten<br />
overgang naar een nieuw bedrijfsinformatiesysteem: decharge en overgang naar de beheerfase<br />
kostenbeheersing dagelijks onderhoud en regie houdend werken<br />
kennismaking met Mohamed Baba als nieuwe bestuurder<br />
intentieverklaring bij arbeidscontracten voor bepaalde tijd<br />
traineepool <strong>Wonen</strong><br />
werving en selectiebeleid en procedure, inclusief initiatiefvoorstel van ondernemingsraad<br />
kaders voor aanpassing functiewaardering en salaris met terugwerkende kracht<br />
medewerker van de toekomst, strategische personeelsplanning, klantvisie en koersdocument en de<br />
stip op de horizon van het bestuur als overkoepelend kader voor deze onderdelen<br />
ontwikkeling afdeling <strong>Wonen</strong> in 2021<br />
visie op ICT en informatievoorziening<br />
formalisering functies portefeuillemanager en assetmanager<br />
opheffing team DIM (Documentair Informatie Management)<br />
impact regionaal Klant Contact Centrum bij Sociale Verhuurders <strong>Haag</strong>landen op formatie Klant<br />
Contact Centrum van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
bedrijfscultuur: openheid, transparantie en vertrouwen<br />
meldingsproces voor ongewenste omgangsvormen, vermoeden van niet integer handelen of<br />
vermoeden van een misstand<br />
samenwerking tussen OR en bestuur.<br />
Het bestuur en de ondernemingsraad hebben in <strong>2020</strong> gewerkt aan meer openheid, transparantie en<br />
vertrouwen. Aan een veilige omgeving waarin medewerkers vrijuit kunnen spreken. Lastige kwesties<br />
worden vaker proactief besproken, meldingen leiden tot verbetermaatregelen, het meldingsproces is in<br />
overleg met de ondernemingsraad verbeterd. Niet alle medewerkers willen of durven bespreking van<br />
lastige kwesties door te zetten. Het bestuur is met de ondernemingsraad in gesprek hoe we dit verder<br />
kunnen verbeteren.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 78<br />
Samenwerking<br />
Goede samenwerking met belanghebbende partners is cruciaal voor het bereiken van onze doelen.<br />
Naast de samenwerking met onze huurders, huurdersorganisatie, bewonerscommissies en<br />
bewonersgroepen, de gemeente Den <strong>Haag</strong> en collega woningcorporaties heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> partners op<br />
tal van thema’s. Als belanghebbenden beschouwt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> in ieder geval de volgende partners:<br />
huurders, huurdersorganisatie, bewonerscommissies en bewonersgroepen<br />
College van Burgemeester en Wethouders gemeente Den <strong>Haag</strong><br />
gemeentelijke ambtelijke organisatie: diensten Stadsbeheer, Welzijn Jeugd en Participatie, Publieke<br />
zaken, Openbare Orde en Veiligheid, bestuursdienst, Handhavingsteam, Welzijn Ouderenzorg,<br />
Jongerenwerk en omgevingsmanager van de gemeente Den <strong>Haag</strong><br />
Banken: NWB, BNG en Rabobank<br />
Waarborgfonds Sociale Woningbouw<br />
Autoriteit woningcorporaties<br />
zorginstellingen en instellingen op het gebied van begeleid wonen<br />
instellingen op het gebied van schuldhulpverlening<br />
contractaannemers en aannemers op de groslijst<br />
energieleveranciers en netbeheerders<br />
gebiedspartners, vastgoedontwikkelaars en beleggers<br />
politie<br />
wijkberaden en sociale wijkteams<br />
contractpartners voor schoonmaak<br />
hoveniers, hoogheemraadschap, Wageningen University & Research (WUR), groenontwerpers,<br />
stadsecoloog gemeente Den <strong>Haag</strong><br />
kennisplatforms onder andere op het gebied van onderhoud en verbetering, inkoopplatform en het<br />
platform van corporaties met hetzelfde bedrijfsinformatiesysteem<br />
adviesbureaus op sociaal, technisch en financieel gebied<br />
ROC Mondriaan en <strong>Haag</strong>se Hogeschool.<br />
De prestatieafspraken 2021 hebben we gemaakt samen met de Huurdersorganisatie <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
(HOHW) en de gemeente Den <strong>Haag</strong>. Deze vormen de basis voor het jaarplan en de meerjarenbegroting<br />
2021. Het uitbreiden en verduurzamen van de woningvoorraad zijn opgaven waarop veel inspanningen<br />
zijn gericht. Door actief partnerschap met bijvoorbeeld het Hoogheemraadschap, de WUR en Duurzaam<br />
Den <strong>Haag</strong> werken we aan de opgaven en afspraken.<br />
Extra focus hebben we gelegd op de thema’s leefbaarheid, woonoverlast en veerkracht. We hebben een<br />
bestuurlijke bijeenkomst met collega corporaties, huurdersorganisaties, burgemeester en diverse<br />
wethouders over de leefbaarheid in onze wijken georganiseerd. In deze bijeenkomst hebben we de<br />
problematiek, waaronder woonoverlast, in kaart gebracht en geformuleerd hoe we dit gezamenlijk<br />
willen aanpakken. Onder andere door nader onderzoek naar de veerkracht van onze wijken en een<br />
gezamenlijke convenant woonoverlast. Daarbij hebben we de politie als partner betrokken. Maar ook<br />
met onze huurdersorganisatie en de raad van commissarissen hebben we specifiek stilgestaan bij de<br />
thema’s leefbaarheid en veerkracht. Samen hebben we verkend wat dat van ons als corporatie vraagt en<br />
hoe we dat in ons jaarplan 2021 een plek kunnen geven.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 79<br />
Daarnaast vinden zeer frequent overleggen plaats met vele afdelingen van de gemeente Den <strong>Haag</strong> over<br />
hoe we de gezamenlijke doelstellingen uit de meerjarige raamovereenkomst kunnen halen. En of er<br />
bijsturing nodig is of een vorm van ondersteuning of regie. Dat gebeurt zowel op bestuurlijk, strategisch<br />
als tactisch niveau. Een belangrijk onderwerp in <strong>2020</strong> was de dialoog over de huurverhoging 2021 en de<br />
wijze waarop we onze huurinkomsten inzetten.<br />
Verder neemt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> deel aan De <strong>Haag</strong>se Tafel, een overleg tussen gemeente, commerciële<br />
ontwikkelaars en beleggers en woningcorporaties, om de ontwikkeling van de stad zo vorm te geven dat<br />
voor alle groepen woningzoekenden gebouwd wordt.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is actief lid van de vereniging Sociale Verhuurders <strong>Haag</strong>landen (SVH). De<br />
bestuursvoorzitter, Mohamed Baba, is voorzitter van de SVH. Medewerkers van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> nemen<br />
deel aan de SVH-beleidsgroep en diverse SVH-werkgroepen. Vanuit de SVH-beleidsgroep<br />
voorraadontwikkeling wordt als onderdeel van de regionale prestatieafspraken gewerkt aan een eerlijke<br />
verdeling van de sociale woningopgave over de regio.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is actief lid van De Vernieuwde Stad (DVS), het discussieplatform van grootstedelijke<br />
woningcorporaties. De bestuursvoorzitter, Mohamed Baba is lid van het DVS dagelijks bestuur en<br />
trekker van de werkgroep Investeren in de stad. Wij nemen verder deel aan de werkgroepen Stedelijke<br />
vernieuwing en Financiën en fiscaliteit van De Vernieuwde Stad. Medewerkers van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> nemen<br />
deel aan kennisnetwerken van De Vernieuwde Stad voor assetmanagement en interne auditors.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is lid van de Groene Huisvesters, een samenwerking tussen corporaties, het Ministerie van<br />
Binnenlandse Zaken (BZK), de VNG en Aedes om het belang van verduurzaming van de bestaande<br />
woningvoorraad hoog op de agenda van de sector te krijgen en de verduurzaming te versnellen. Daarbij<br />
ligt in <strong>2020</strong>-2021 de focus op klimaatadaptatie.<br />
In het kader van haar lidmaatschap van de deelnemersraad van het Waarborgfonds Sociale<br />
Woningbouw (WSW) heeft de financieel bestuurder, Ria Koppen-Kreyne, deelgenomen aan het<br />
strategisch overleg tussen WSW, Ministerie van BZK, VNG en Aedes om een nieuw, robuust<br />
borgingstelsel vorm te geven. De verwachting is, dat het strategisch programma in het tweede kwartaal<br />
van 2021 kan worden geïmplementeerd. Het overleg met de achtervangers (het Rijk en gemeenten)<br />
wordt in het eerste kwartaal van 2021 afgerond. Dan is ook duidelijk wat het invoeren van het nieuwe<br />
stelsel financieel betekent voor <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>.<br />
Vestia<br />
Op 30 maart 2021 heeft het bestuur van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> onder voorwaarden en met kanttekeningen<br />
besloten deel te nemen aan de leningruil met Vestia. Daarbij hebben de volgende overwegingen een rol<br />
gespeeld. De deelname kost <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> investeringscapaciteit. Tegelijkertijd lost deelname de<br />
langjarige volkshuisvestelijke beperkingen voor de huurders van Vestia op en zijn alternatieve<br />
oplossingen veel duurder. Wij hebben gemeend de sectorale belangen zwaarder te moeten laten wegen<br />
dan de <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> belangen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 80<br />
Doelstellingen, strategie en waarde<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is een missie gedreven organisatie. Zoals elke woningcorporatie zorgen wij voor:<br />
Voldoende beschikbare woningen voor mensen met een bescheiden inkomen, zonder<br />
risicoselectie, dus zonder groepen of mensen uit te sluiten.<br />
Betaalbare woningen (zo nodig in combinatie met huurtoeslag) voor mensen met bescheiden<br />
inkomens, die niet in de vrije sector of koopsector terecht kunnen.<br />
Goede en duurzame woningen, ook in lastige buurten of wijken waar marktpartijen niet investeren.<br />
In ‘De koers van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 2018+’ hebben we onze missie geformuleerd: Goed wonen in Den <strong>Haag</strong><br />
voor mensen met een bescheiden inkomen. De ambities van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> voor de komende jaren liggen<br />
op het vlak van passende huisvesting en sociaal inclusief en duurzaam wonen. De bijdrage van <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> aan de opgave in Den <strong>Haag</strong> hebben we als volgt vastgelegd: 10.000 woningen verbeteren, 1.000<br />
woningen toevoegen, 100% sociaal, in 10 jaar, in 1 stad.<br />
In de portefeuillestrategie 2017 - 2025 hebben we vastgelegd hoe onze wensportefeuille voor 2025<br />
eruitziet. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> zet in op behoud van voldoende betaalbare huurwoningen, voorbereiden van<br />
onze woningen op het gasloze tijdperk en het leveren van een evenredige bijdrage aan de uitbreiding<br />
van de sociale huurwoningvoorraad in Den <strong>Haag</strong>. De komende jaren maakt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>, binnen de<br />
financiële kaders, maximaal gebruik van de financiële ruimte om deze doelstellingen te realiseren. In<br />
2021 actualiseren we de portefeuillestrategie.<br />
Waardering van het vastgoed<br />
In het volkshuisvestingsverslag lichten we toe hoe <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> haar doelstellingen realiseert. Onze<br />
sociale huurwoningen moeten langdurig beschikbaar blijven voor de huishoudens in Den <strong>Haag</strong> die ze<br />
nodig hebben. Daarom gaan wij ervan uit dat wij de sociale huurwoningen gedurende hun hele<br />
levensduur verhuren en niet na 10 of 15 jaar verkopen. Zo realiseert <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> waarde voor haar<br />
huurders en de stad Den <strong>Haag</strong> op de lange termijn. De huur van onze woningen moet op basis van de<br />
NIBUD-normen met huurtoeslag betaalbaar zijn voor huishoudens met bescheiden inkomens. Daarom<br />
vragen wij gemiddeld 81,3% van de maximaal redelijke huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel<br />
en geen 100%. Daarnaast doen wij extra onderhoudsuitgaven zodat wij onze woningen voor een lange<br />
termijn in stand kunnen houden.<br />
Woningcorporaties moeten hun woningen vanaf 2016 waarderen op marktwaarde in verhuurde staat.<br />
Deze marktwaarde wordt gebaseerd op de verwachte opbrengsten van de woningen bij verhuur en/of<br />
verkoop volgens de werkwijze van marktpartijen. Dat wil zeggen, verkoop van de woningen bij mutatie<br />
als dat voordeliger is dan verhuur, en een huur die marktpartijen voor de woning zouden kunnen<br />
vragen. Voor <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is de marktwaarde in verhuurde staat in <strong>2020</strong> € 3,1 miljard (2019: € 2,8<br />
miljard). De stijging van de marktwaarde met 9,7% wordt voornamelijk verklaard door de mutaties van<br />
de objectgegevens. De WOZ-waarden stegen gemiddeld met 15,5%. Ook zijn 10.000 energielabels<br />
geactualiseerd, waardoor de maximale huren stegen. Als laatste is dit jaar geen erfpachtsuppletie meer<br />
ingerekend bij verkoop van sociale woningen. Voor de gehele verloopstaat wordt verwezen naar<br />
paragraaf 9.9 in de jaarrekening.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 81<br />
Door de invoering van de marktwaarde in verhuurde staat lijken woningcorporaties ineens rijk. Maar<br />
gezien de maatschappelijke opdracht, missie en doelstellingen zal <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> de marktwaarde in<br />
verhuurde staat nooit realiseren. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> moet en wil haar sociale voorraad beschikbaar houden<br />
voor haar doelgroep en kan haar woningen bij mutatie niet verkopen, zoals een marktpartij dat wel kan.<br />
Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit woningcorporaties hebben in het<br />
kader van het nieuwe integraal toezichtskader besloten om met ingang van het boekjaar 2018 de in<br />
voorgaande jaren gehanteerde bedrijfswaarde te vervangen door een nieuw waardebegrip, de<br />
beleidswaarde. Corporaties vermelden met ingang van de jaarstukken 2018 de beleidswaarde in plaats<br />
van de bedrijfswaarde in de toelichting van de jaarrekening.<br />
De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde<br />
in verhuurde staat omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt. Echter in het kader<br />
van de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer wordt aansluiting gezocht bij het beleid van<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> in plaats van de uitgangspunten van de markt.<br />
Voor het berekenen van de beleidswaarde wordt de marktwaarde in verhuurde staat van woningen<br />
gecorrigeerd voor 4 afslagen:<br />
Beschikbaarheid (doorexploiteren): in stand houden van een sociale portefeuille.<br />
Betaalbaarheid (huur): in stand houden van sociale huurprijzen passend bij de doelgroep.<br />
Kwaliteit (onderhoud): eventuele extra onderhoudsuitgaven voor het op lange termijn in stand<br />
houden van de portefeuille.<br />
Beheer: eventuele extra beheeruitgaven die gepaard gaan met de sociale doelgroep.<br />
Omdat <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> geen belegger (marktwaarde in verhuurde staat) maar een corporatie<br />
(beleidswaarde) is, heeft het bestuur een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen<br />
dat niet gerealiseerd wordt. Deze schatting is uitgevoerd volgens de richtlijnen van het handboek en<br />
bestaat uit het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat van de woningen en de<br />
beleidswaarde van de woningen en bedraagt bijna € 1,8 miljard. Het verschil bestaat uit de volgende<br />
onderdelen:<br />
Opbouw beleidswaarde <strong>2020</strong><br />
Totaal<br />
Marktwaarde € 3.121.435.709<br />
Beschikbaarheid 58.188.272<br />
Betaalbaarheid -901.723.456<br />
Kwaliteit -663.084.543<br />
Beheer -270.007.688<br />
Beleidswaarde € 1.344.808.294<br />
Grafisch ziet het verschil tussen de marktwaarde en beleidswaarde er als volgt uit:
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 82<br />
De ontwikkeling van de beleidswaarde in <strong>2020</strong> is samengevat in onderstaande verloopstaat.<br />
Verloopstaat Beleidswaarde (x € 1.000)<br />
<strong>2020</strong><br />
Beleidswaarde ultimo 2019 1.173.466<br />
Mutaties<br />
Voorraadmutaties 563<br />
Methodische wijzigingen -35.909<br />
Mutatie objectgegevens -16.954<br />
Wijziging waarderingsparameters marktwaarde 205.440<br />
Wijziging waarderingsparameters beleidswaarde 26.607<br />
Wijzigingen beleidswaarde niet-woningen -8.404<br />
Totaal mutaties 171.342<br />
Beleidswaarde ultimo <strong>2020</strong> 1.344.808<br />
De belangrijkste (rekenkundige) mutaties in de beleidswaarde zijn als volgt te verklaren:<br />
• Voorraadmutaties: dit heeft betrekking op de verkoop van 32 woningen en de nieuwbouw van 36<br />
woningen. Ook zijn er 2 woningen uit exploitatie gegaan door samenvoegingen en zijn er 7 woningen<br />
toegevoegd door transformatie. Per saldo hebben deze mutaties een kleine impact gehad;<br />
• Methodische wijzigingen: als de contracthuur boven de streefhuur of maximale huur uitstijgt wordt<br />
de huurverhoging vanaf dan gelijk gesteld aan de prijsinflatie. Dit heeft een negatief effect op de<br />
beleidswaarde. Daarnaast is de minimale mutatiekans verhoogd van 2% naar 4%. Dit heeft ertoe geleid<br />
dat bij complexen waar de streefhuur lager ligt dan de contracthuur (en de liberalisatiegrens) de<br />
huurinkomsten sneller verminderen en er extra verhuurderheffing wordt ingerekend;
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 83<br />
• Mutatie objectgegevens:<br />
- de gemiddelde contracthuur is gestegen van € 547 in 2019 naar € 566 in <strong>2020</strong> ( +3,63%),<br />
- de gemiddelde maximale huur is gestegen van € 697 in 2019 naar € 736 in <strong>2020</strong> ( +5,55%),<br />
- de gemiddelde WOZ-waarde is gestegen van € 143.045 in 2019 naar € 165.252 in <strong>2020</strong> ( +15,52%),<br />
wat een negatieve impact heeft op de beleidswaarde omdat hierdoor meer verhuurderheffing<br />
wordt ingerekend.<br />
- de gemiddelde mutatiegraad doorexploiteren van de woningen is met 0,25 procentpunt gedaald;<br />
• Wijzigingen in waarderingsparameters marktwaarde:<br />
- de gemiddelde disconteringsvoet van 5,95% in 2019 daalt naar 5,42% in <strong>2020</strong>,<br />
- de ingerekende verhuurderheffing is gedaald als gevolg van lagere (voorgeschreven) percentages,<br />
- de macro-economische parameters (met name prijsinflatie) zijn in <strong>2020</strong> lager ingeschat dan in<br />
2019,<br />
- de historische leegwaardestijging van woningen is gedaald van 10,85% in 2019 naar 7,5% in <strong>2020</strong><br />
(-3,35 procentpunt) en de gemiddelde toekomstige leegwaardestijging van woningen is gewijzigd<br />
van 2,24% naar 2,17% (-0,07 procentpunt). Dit leidt tot een lagere verhuurderheffing;<br />
• Wijzigingen in waarderingsparameters beleidswaarde:<br />
- de boveninflatoire huurverhoging was in 2019 nog voor het gehele bezit positief (opslag). In <strong>2020</strong><br />
is een afslag ingerekend door de voorziene huurbevriezing,<br />
- de gemiddelde beleidshuur van de woningen is gestegen van € 571 naar € 593 (+3,84%),<br />
- de gemiddelde onderhoudsnorm van de woningen is gestegen van € 2.212 naar € 5.591 (+3,56%),<br />
- de gemiddelde beheernorm van woningen is gedaald van € 1.042 naar € 1.012 (-2,88%);<br />
• Wijzigingen beleidswaarde niet-woningen: dit betreft de mutatie van de beleidswaarde <strong>2020</strong> van de<br />
niet-woningen. Bij de beleidswaarde worden de niet-woningen in de gehele berekening meegenomen<br />
en dus niet separaat toegelicht bij de voorraadmutaties.<br />
De marktwaarde in verhuurde staat benadert de wijze waarop marktpartijen hun vastgoedportefeuille<br />
waarderen. Vergelijking van de marktwaarde en de bedrijfswaarde biedt inzicht in de financiële bijdrage<br />
van corporaties aan hun maatschappelijke doelstelling. Maar de marktwaarde in verhuurde staat maakt<br />
corporaties niet rijker, tenzij ze hun missie en doelstellingen verzaken.<br />
Bij de besluitvorming over maatschappelijke investeringen in onze woningen weegt het bestuur de<br />
volkshuisvestelijke voordelen af tegen de financiële offers en de risico’s. Uitgangspunt voor de<br />
beoordeling van de volkshuisvestelijke voordelen zijn het koersdocument met de strategische agenda,<br />
de portefeuillestrategie en de prestatieafspraken met de gemeente en de regio. Uitgangspunt bij de<br />
beoordeling van de financiële offers zijn de toetsingskaders die zijn vastgesteld in het<br />
investeringsstatuut en de gemiddelde Internal Rate of Return (IRR) of interne rentevoet van de<br />
projecten. Bij besluitvorming over de toekomst van een wooncomplex maakt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> altijd<br />
meerdere scenario’s die tegen elkaar worden afgewogen. Eén van deze scenario’s is altijd het<br />
doorexploiteren van de woningen met de huidige streefhuur en het reguliere onderhoud. Naast de<br />
beleidswaarde en de marktwaarde in verhuurde staat nemen wij ook de bedrijfswaarde mee in ons<br />
afwegingsmodel voor investeringen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 84<br />
Risicoanalyse en -beheersing<br />
Het bestuur van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersings- en<br />
controlesystemen, voor het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico’s en<br />
het beperken van de impact van mogelijke incidenten. Elk tertaal stelt het bestuur een notitie op over<br />
de (financiële) risico’s, die met de raad van commissarissen wordt besproken. Het bestuur baseert de<br />
notities op de risicokaart van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Op de risicokaart <strong>2020</strong> hebben we de belangrijkste<br />
strategische risico’s benoemd, de kans en impact van het risico ingeschat en de risicobereidheid en<br />
genomen beheersmaatregelen vastgelegd.<br />
Risicobeheer en continuïteit<br />
Effectief omgaan met complexe vraagstukken zoals betaalbaarheid, beschikbaarheid, duurzaamheid en<br />
een hardnekkig virus is essentieel. En vraagt om een wendbare en weerbare organisatie, die in staat<br />
blijft om adequaat met complexiteit om te gaan. In <strong>2020</strong> ontwikkelden wij ons verder op het gebied van<br />
risicoleiderschap. Zodat wij steeds weer in staat zijn om risico gestuurd waarde te realiseren én te<br />
behouden. Zichtbaar alert zijn is en blijft een levend proces voor <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> om zoveel mogelijk aan<br />
onze maatschappelijke opgave te kunnen blijven voldoen.<br />
Structurele disbalans tussen opgave en middelen<br />
De financiële omstandigheden waaronder de corporatiesector moet werken, zijn de laatste jaren sterk<br />
verslechterd. Het gaat hierbij om de stijgende verhuurderheffing, de stijgende vennootschapsbelasting<br />
en de stijgende bouwkosten. Woningcorporaties worden bij hun investeringen met sterk toegenomen<br />
verliezen geconfronteerd. Hiermee komt de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het<br />
woningbezit van woningcorporaties in gevaar. Dit geldt ook voor de uitvoering van de noodzakelijke,<br />
energetische duurzaamheidsopgave. Er is nu ook bij de politiek een groter bewustzijn dat er voor de<br />
sector geen sprake meer is van een financieel duurzaam bedrijfsmodel. Voor een evenwichtig beleid is<br />
het nodig een langere tijdshorizon in ogenschouw te nemen. Dat er de eerste vijf jaren geen financiële<br />
problemen zijn, is niet meer voldoende. Het gaat om de langere termijn. Vanuit de verplichting de<br />
financiële continuïteit te behouden, zal <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> keuzes maken die over een langere tijdshorizon<br />
gaan dan veelal gebruikelijk is. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> zoekt uitgaande van de ingenomen risicobereidheid naar de<br />
maximale grens om de noodzakelijke maatschappelijke investeringen te kunnen uitvoeren. De<br />
grondhouding van het bestuur is: dat we uit blijven gaan van wat maximaal mogelijk is met de middelen<br />
die we wél hebben en die passen bij verantwoord en duurzaam financieel handelen. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
agendeert op een constructieve wijze de structurele oplossingsrichtingen, die nodig zijn om haar<br />
opgaven op te kunnen pakken. Het grootste financieel effect bereiken we door lastenverlichting door<br />
middel van het afschaffen van de verhuurderheffing en daar lobbyen wij actief voor.<br />
Coronacrisis<br />
De impact van het COVID-19 virus betekent dat wij onze bedrijfsprocessen hebben aangepast en<br />
afgestemd op de door het RIVM en de Rijksoverheid afgegeven richtlijnen en maatregelen. Nieuwe<br />
richtlijnen en ontwikkelingen monitoren we continu en volgen we op. Onze maatregelen zijn erop<br />
gericht om de gezondheid van onze medewerkers, huurders en relaties te beschermen en de<br />
dienstverlening aan onze huurders zoveel mogelijk te continueren.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 85<br />
De grootste risico’s van het Covid-19 virus voor <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> zijn op dit moment vertraging in bouw- en<br />
renovatietrajecten, betalingsproblemen bij huurders, uitstel van onderhoud in woningen, langere<br />
leegstand van te verhuren eenheden en uitval van medewerkers. Dat lijken vooralsnog geen factoren<br />
die kunnen leiden tot een bedreiging van de bedrijfscontinuïteit.<br />
Gezien ons bedrijfsmodel liggen continuïteitsproblemen niet direct voor de hand om de volgende<br />
redenen:<br />
De huurstromen zijn omvangrijk en goed gespreid. Wij zien op dit moment nog geen materiële<br />
impact op de inning van huren;<br />
Ons vastgoed is normaal gesproken courant en waardevast. Wij zijn voor onze kasstromen niet<br />
afhankelijk van verkopen;<br />
De financiële ratio’s zijn voldoende en bieden de vereiste veiligheidsbuffers.<br />
Zo nodig kunnen we temporiseren in onderhouds- en investeringsuitgaven om de uitgaande kasstroom<br />
en verzwaring van de financieringslast te beperken. Ook zijn er mogelijkheden om de flexibele of<br />
variabele kosten te verlagen. Dit betekent uiteraard wel iets voor het behalen van onze<br />
koersdoelstellingen. Daar waar noodzakelijk en mogelijk zullen wij gebruik maken van de maatregelen<br />
die de rijksoverheid heeft afgekondigd om de economische gevolgen te beperken.<br />
Door de coronacrisis zien we een verhoogd risico op cybercriminaliteit. Wij beschermen ons op<br />
verschillende manieren tegen cybercriminaliteit. Dat doen we door onze technische infrastructuur uit te<br />
besteden. In februari 2021 heeft dit plaatsgevonden. Daarmee hebben wij bereikt dat onze firewall,<br />
onze virusbescherming van de servers en de virusbescherming op de werkplekken, voldoet aan de<br />
meest actuele standaards. Daarnaast gaat het ook om minder technische zaken zoals phishingmails en<br />
ransomware. Wij hebben een controle laten uitvoeren op deze onderwerpen door onze ICT leverancier.<br />
Daar kwam uit dat wij in de basis goed beschermd zijn maar dat er enkele zaken beter konden. De<br />
noodzakelijke maatregelen zijn inmiddels uitgevoerd.<br />
Frauderisico<br />
Op het gebied van vastgoedtransacties, woonruimteverdeling en inkoop en aanbestedingen is fraude<br />
een risico met grote impact. Bewustwording van fraude op alle niveaus van de organisatie is essentieel<br />
om de organisatie weerbaar te maken en te houden. Het Bestuur en Management Team hebben in <strong>2020</strong><br />
gewerkt aan risicoleiderschap. Fraude- en integriteitsrisico’s zijn hier onderdeel van. Bij procesaudits en<br />
interim controles neemt het intern auditteam het onderdeel fraude altijd mee. In <strong>2020</strong> hebben wij geen<br />
fraude meldingen hoeven onderzoeken. Om onze organisatie te beschermen tegen fraude(risico’s)<br />
hebben wij eind <strong>2020</strong> ons frauderisicobeheerproces verder geoptimaliseerd. Samengevat heeft het<br />
frauderisicobeheersingsprogramma tot doel een systematisch overzicht te geven van de belangrijkste<br />
frauderisico’s en de door <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> te nemen maatregelen. Door het uitvoeren van dit frauderisicoprogramma<br />
geven wij ons zelf en de RvC inzicht in de beheersing van frauderisco’s.<br />
Veiligheid van persoonsgegevens<br />
Om ons werk goed te kunnen doen hebben wij soms persoonsgegevens van onze huurders nodig. Wij<br />
gaan hier zorgvuldig mee om. We nemen de privacy van onze huurders, woningzoekenden en
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 86<br />
medewerkers serieus. Daarom verwerken we alleen de persoonsgegevens die nodig zijn. En leggen we<br />
goed uit waarvoor we deze persoonsgegevens gebruiken. Alleen als het strikt noodzakelijk is om de<br />
juiste dienstverlening te bieden, verstrekken we gegevens aan derde partijen. Zij gaan dan een<br />
verwerkersovereenkomst met ons aan.<br />
In het kader van de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) kregen we in <strong>2020</strong> geen vragen<br />
van huurders hoe we omgaan met hun persoonsgegevens. Ook is er geen formeel gebruik gemaakt van<br />
het recht op van inzage. Onze medewerkers zijn zich bewust van de risico’s bij het verwerken van<br />
persoonsgegevens. Er zijn in <strong>2020</strong> 18 meldingen gedaan van (mogelijke) datalekken.<br />
In geen van de gevallen was het nodig om de autoriteit persoonsgegevens te informeren over de<br />
geconstateerde feiten.<br />
Controlesystemen<br />
Het bestuur van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is verantwoordelijk voor het ontwerp, de implementatie en de werking<br />
van de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Deze omvatten beleidsvorming, processen,<br />
taken, het beïnvloeden van gedrag en andere aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de<br />
doelstellingen te realiseren en potentiële fouten, verliezen, fraude of overtreding van wetten en<br />
regelgeving te voorkomen, dan wel vroegtijdig te signaleren.<br />
De belangrijkste componenten van onze interne risicobeheersings- en controlesystemen in het<br />
verslagjaar zijn:<br />
In kaart brengen van het risicoprofiel en risico eigenaarschap, systematisch inrichten van het<br />
risicomanagement en vastleggen van rollen en verantwoordelijkheden in het (fraude)<br />
risicobeheersing proces.<br />
3 keer per jaar stellen wij de risicomanagement notitie op.<br />
Uitvoeren van een ALM-studie (asset-liability management).<br />
Actuele bedrijfscode.<br />
Voeren van een zero tolerance beleid op het gebied van integriteit en onderzoeken van iedere<br />
aanwijzing en eventueel ingrijpen.<br />
Uitvoeren van interne audits en bespreken en uitvoeren van acties naar aanleiding van de<br />
constateringen vanuit de interne audits en interim controle.<br />
Systematisch aflopen van de planning- en control cyclus.<br />
Processen rondom besluitvorming zijn actueel, beschreven, gedragen en geïmplementeerd.<br />
Procuratiereglement is actueel.<br />
Prestatie indicatoren zijn actueel en afgestemd op de strategie.<br />
Uitvoeren van operationele risicoanalyses in lijn met het risicoprofiel.<br />
Risicobereidheid en beheersmaatregelen per risico zijn benoemd en geïmplementeerd.<br />
Procesindicatoren zijn benoemd.<br />
Per proces zijn rapportages beschikbaar om interne beheersing en dagelijkse en strategische<br />
besluitvorming mogelijk te maken.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 87<br />
Planning en controlcyclus<br />
Het jaarplan en de begroting leggen de basis voor het systeem van periodieke monitoring en<br />
rapportage. De begroting wordt opgesteld met inachtneming van de geldende<br />
verslaggevingsvoorschriften van het Burgerlijk Wetboek, Boek 2, titel 9. Nadere uitwerking van de<br />
wettelijke bepalingen vindt plaats in de Richtlijnen voor de Jaarverslaglegging (RJ). Daarnaast volgen we<br />
de wettelijke bepalingen uit de Woningwet 2015 en het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting<br />
(BTIV).<br />
Twee keer per jaar rapporteren we in de tertaalrapportage over de uitvoering van de geplande<br />
activiteiten. De tertaalrapportage wordt besproken met het Bestuur en Management Team, de<br />
auditcommissie en de raad van commissarissen. Na het derde tertaal stellen we de voorlopige cijfers op.<br />
Dit is een verkorte tertaalrapportage in aanloop naar de jaarrekening en het jaarverslag. De<br />
maandrapportages, die na afloop van de maand worden opgesteld, worden besproken met de diverse<br />
managers.<br />
Treasury risicobeheersing<br />
Jaarlijks stellen we binnen de kaders van het financieel beleid en het treasury statuut een treasury<br />
jaarplan op. De vaststelling door het bestuur wordt ter goedkeuring voorgelegd aan de raad van<br />
commissarissen. Ieder tertaal stellen we een tertaalrapportage op, die door de treasury commissie<br />
wordt besproken en aan het bestuur wordt aangeboden. Ook de raad van commissarissen heeft inzicht<br />
in deze tertaalrapportage. De treasury commissie van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> komt minimaal vier maal per jaar<br />
bijeen. Naast de verantwoording worden de acties uit het treasury jaarplan besproken en besluiten<br />
voorbereid over treasury aangelegenheden.<br />
Integriteitscode en procedure vermoedens van misstanden<br />
De bedrijfscode van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is het uitgangspunt voor het handelen van alle medewerkers en<br />
leveranciers van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Medewerkers en externe partijen kunnen ongewenste omgangsvormen,<br />
vermoedens van niet integer handelen, onregelmatigheden in de bedrijfsvoering of vermoedens van een<br />
misstand melden bij de interne vertrouwenspersoon van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> of bij het interne meldpunt (de<br />
concerncontroller) van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Daarnaast kunnen zij bij externe meldpunten terecht. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
stelt jaarlijks een rapportage Integriteit op, waarin de afhandeling van de interne meldingen wordt<br />
verantwoord.<br />
In <strong>2020</strong> hebben we de procedure ‘vermoedens van misstanden’ vastgesteld, die de tot dan geldende<br />
klokkenluidersregeling van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> vervangt. Deze procedure biedt medewerkers de mogelijkheid<br />
zonder gevaar voor hun rechtspositie melding te doen van vermeende misstanden. De bedrijfscode en<br />
de procedure vermoedens van misstanden zijn te vinden op de website van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 88<br />
Extern toezicht<br />
Op 23 september <strong>2020</strong> heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> de toezichtbrief <strong>2020</strong> van de ILT Autoriteit woningcorporaties<br />
ontvangen. Op basis van het uitgevoerde onderzoek signaleert de autoriteit een verhoogd risico op het<br />
onderdeel sturing en beheersing organisatie uit het gezamenlijk beoordelingskader Aw/WSW. Het gaat<br />
hierbij om de voorspelbaarheid en kwaliteit van data. In dit kader verzoekt de Autoriteit<br />
woningcorporaties om meer aandacht te besteden aan de kwaliteit van de prognose- en<br />
verantwoordingsinformatie die <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> bij Aw en WSW indient.<br />
In 2019 heeft de Autoriteit woningcorporaties <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> verzocht om een convenant waarbij de<br />
financiële bijdrage het karakter van sponsoring had, te ontbinden. Dit is intussen gebeurd.<br />
Op 30 november <strong>2020</strong> ontvingen wij van de ILT Autoriteit woningcorporaties het oordeel<br />
rechtmatigheid over het verslagjaar 2019. Daarin staat dat <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> voldoet aan de criteria om in<br />
aanmerking te komen voor staatssteun.<br />
Op 19 juli <strong>2020</strong> ontving <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> de brief van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) over<br />
het borgingsplafond en de borgbaarheid. Het WSW geeft aan dat <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> op dit moment een<br />
solide en financieel gezonde corporatie is, waarbij de gewogen financiële ratio's met voldoende marge<br />
aan de normen voldoen. Het WSW constateert dat de liquiditeitsratio's (ICR) in de jaren 2019 en <strong>2020</strong><br />
op een lager niveau liggen in vergelijking met voorgaande jaren. Dit wordt met name veroorzaakt door<br />
een combinatie van hogere uitgaven voor onderhoud en overige uitgaven voor de bedrijfsvoering. Vanaf<br />
<strong>2020</strong> ligt de geprognosticeerde operationele kasstroom op een hoger niveau, waarbij de uitgaven voor<br />
vennootschapsbelasting en heffingen nog een drukkend effect kunnen hebben. Per saldo is de<br />
geprognosticeerde operationele kasstroom structureel positief en voldoende aannemelijk, maar strikte<br />
monitoring van de ontwikkeling van de kasstromen blijft noodzakelijk voor <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is<br />
conform de WSW borgbaarheidsverklaring borgbaar.<br />
Bestuur<br />
Samenstelling bestuur<br />
Het bestuur van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is in <strong>2020</strong> van samenstelling veranderd. Tot 1 maart <strong>2020</strong> bestond het<br />
bestuur uit Wijnand Fassotte, bestuursvoorzitter op interim basis, en Ria Koppen-Kreyne, financieel<br />
bestuurder. Per 1 maart <strong>2020</strong> is Mohamed Baba bestuursvoorzitter van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Mohamed Baba is<br />
48 jaar. Ria Koppen-Kreyne is vanaf 1 juli 2017 financieel bestuurder van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Zij is 64 jaar.<br />
De nevenfuncties van Mohamed Baba in <strong>2020</strong> zijn: voorzitter van de vereniging Sociale Verhuurders<br />
<strong>Haag</strong>landen, bestuurslid van het platform De Vernieuwde Stad en lid van de raad van toezicht van Ouder<br />
Kind Teams Amsterdam. De nevenfuncties van Ria Koppen-Kreyne in <strong>2020</strong> zijn: lid van de raad van<br />
toezicht en voorzitter van de auditcommissie van Stichting Stadsherstel te Den <strong>Haag</strong> en voorzitter van<br />
de raad van toezicht van zorgstichting Groot Hoogwaak te Noordwijk.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 89<br />
Het bestuur van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> bestaat uit één man en één vrouw. Het managementteam van <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> bestond per 31 december <strong>2020</strong> uit vijf vrouwen en één man. Volgens de Wet streefcijfer<br />
evenwichtige zetelverdeling mannen en vrouwen is er sprake van een evenwichtige verdeling als ten<br />
minste dertig procent van de zetels door vrouwen en ten minste dertig procent van de zetels door<br />
mannen wordt bezet. Bij het tweehoofdig bestuur voldoet <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> aan dit streefcijfer, bij het<br />
managementteam per 31 december <strong>2020</strong> niet. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> kijkt allereerst naar de geschiktheid van de<br />
kandidaat voor de functie. De wet is gericht op de toename van het aantal vrouwen in topfuncties.<br />
Zonder daar expliciet op te sturen, draagt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> daaraan bij.<br />
Opleiding bestuur<br />
Het bestuur van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> blijft haar kennis ontwikkelen door het volgen van cursussen en<br />
trainingen. Bestuurders van woningcorporaties moeten van 1 januari 2018 tot en met 31 december<br />
<strong>2020</strong> in totaal 108 PE-punten behalen, gemiddeld 36 PE-punten per jaar. Van 1 maart <strong>2020</strong> tot en met<br />
31 december <strong>2020</strong> heeft Mohamed Baba 7 PE-punten behaald. Van 1 januari 2018 tot en met 31<br />
december <strong>2020</strong> behaalde Ria Koppen-Kreyne 134 PE-punten.<br />
Beloning<br />
De uitgangspunten voor de beloning van het bestuur worden toegelicht in paragraaf 8.5 van het verslag<br />
van de raad van commissarissen.<br />
Bezoldiging van het bestuur<br />
Beloning volgens Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en<br />
semipublieke sector (WNT)<br />
Naam<br />
Mohamed Baba<br />
Beloning € 116.078<br />
Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen € 0<br />
Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn<br />
(pensioenpremies)<br />
€ 18.950<br />
Bezoldiging volgens de WNT € 135.028<br />
<strong>2020</strong><br />
Functie<br />
bestuursvoorzitter<br />
Duur van het dienstverband in boekjaar 01-03-<strong>2020</strong> tot en met 31-12-<strong>2020</strong><br />
Omvang van het dienstverband<br />
36 uur per week (1 fte)<br />
Door de werkgever betaalde sociale-verzekeringspremies € 10.450<br />
Verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband<br />
niet van toepassing<br />
Naam en functie of functies die tijdens het dienstverband zijn bekleed<br />
bestuursvoorzitter<br />
Het jaar waarin het dienstverband is geëindigd<br />
niet van toepassing<br />
Op de bezoldiging van Mohamed Baba is de sectorale norm conform de WNT van toepassing. De<br />
bezoldiging voldoet aan de wettelijke regels.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 90<br />
Beloning volgens Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en<br />
semipublieke sector (WNT)<br />
Naam<br />
Ria Koppen-Kreyne<br />
Beloning € 167.388<br />
Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen € 0<br />
Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies) € 23.962<br />
Bezoldiging volgens de WNT € 191.350<br />
Functie<br />
financieel bestuurder<br />
Duur van het dienstverband in boekjaar 01-01-<strong>2020</strong> tot en met 31-12-<strong>2020</strong><br />
Omvang van het dienstverband<br />
36 uur per week (1 fte)<br />
Door de werkgever betaalde sociale-verzekeringspremies € 9.678<br />
Verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband<br />
niet van toepassing<br />
Naam en functie of functies die tijdens het dienstverband zijn bekleed<br />
financieel bestuurder<br />
Het jaar waarin het dienstverband is geëindigd<br />
niet van toepassing<br />
<strong>2020</strong><br />
Op de bezoldiging van Ria Koppen-Kreyne is de sectorale norm conform de WNT van toepassing. De<br />
bezoldiging voldoet aan de wettelijke regels.<br />
Beloning volgens Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en<br />
semipublieke sector (WNT)<br />
Naam<br />
<strong>2020</strong><br />
Wijnand Fassotte<br />
Werkelijk uurtarief is lager dan het maximum<br />
uurtarief<br />
Aantal uren 204<br />
Bezoldiging <strong>2020</strong> €30.600<br />
Bezoldiging voor de WNT € 30.600<br />
Maximum uurtarief in het kalenderjaar 193<br />
Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum € 60.900<br />
Functie<br />
Bestuursvoorzitter a/i<br />
Duur van het dienstverband in boekjaar 01-01-<strong>2020</strong> t/m 29-02-<strong>2020</strong>
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 91<br />
Verklaring van het bestuur<br />
Het bestuur verklaart dat we ook in <strong>2020</strong> onze middelen uitsluitend hebben besteed in het belang van<br />
de volkshuisvesting.<br />
Den <strong>Haag</strong>, 28 april 2021<br />
Mohamed Baba,<br />
bestuursvoorzitter<br />
Ria Koppen-Kreyne,<br />
financieel bestuurder
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 92<br />
8. Verslag van de raad<br />
van commissarissen<br />
Taak en werkwijze<br />
De raad van commissarissen van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is zich bewust van de tekorten op de woningmarkt en de<br />
behoefte aan kwalitatief goede en betaalbare woningen in Den <strong>Haag</strong>. De RvC spreekt regelmatig met<br />
het bestuur over de investeringsagenda. In <strong>2020</strong> heeft de raad ook extra aandacht besteed aan de<br />
effecten van de Corona-maatregelen op huurders en medewerkers en de manier waarop het bestuur<br />
daar invulling aan geeft.<br />
De raad van commissarissen van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is gezamenlijk verantwoordelijk voor en aanspreekbaar<br />
op het toezicht op het bestuur, op de condities waaronder het bestuur moet werken en op de algemene<br />
gang van zaken binnen <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Door het geven van gevraagd en ongevraagd advies vervult de<br />
raad van commissarissen de rol van klankbord van het bestuur. De raad van commissarissen stelt het<br />
bestuur van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> samen en treedt op als werkgever van het bestuur. Voor de uitoefening van<br />
zijn taak oriënteert de raad van commissarissen zich op wat er bij de huurders(organisatie), de<br />
medewerkers, de gemeente en andere belanghebbenden leeft.<br />
De missie van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is het uitgangspunt voor het handelen van de raad van commissarissen en<br />
het bestuur. Ieder in zijn eigen rol en in onderlinge wisselwerking en samenwerking dragen zij bij aan de<br />
realisatie van de doelstellingen en waarden van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Zij werken aan een betrokken en open<br />
relatie, waarin bedoelingen en verwachtingen over en weer worden uitgesproken. Zij zijn betrouwbaar<br />
en welwillend in het geven van informatie en in het geven en ontvangen van feedback. Zij gaan uit van<br />
wederkerigheid, met respect voor elkaars rollen.<br />
De raad van commissarissen van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is:<br />
verbonden en niet uitvoerend<br />
uitdagend en ondersteunend<br />
onafhankelijk en betrokken.<br />
De raad van commissarissen handelt op basis van de bevoegdheden die in de statuten zijn omschreven.<br />
De werkwijze van de raad is beschreven in het reglement van de raad van commissarissen. Hierin is<br />
opgenomen dat de raad werkt met commissies, die de raad bij zijn taken ondersteunen. De<br />
auditcommissie adviseert de raad van commissarissen over voorliggende financiële onderwerpen, de<br />
interne risicobeheersing- en controlesystemen en de opvolging van de opmerkingen van de accountant.<br />
De remuneratiecommissie adviseert de raad van commissarissen over het functioneren, de beoordeling
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 93<br />
en beloning van het bestuur, de benoeming van nieuwe leden van de raad van commissarissen en de<br />
vergoeding van de leden van de raad van commissarissen.<br />
De raad van commissarissen vindt goed ondernemingsbestuur belangrijk. Daarmee kan <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
haar missie optimaal uitvoeren, kunnen we transparant handelen en houden we controle. De<br />
Governancecode Woningcorporaties is leidend voor <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. De raad legt publiekelijk<br />
verantwoording af door een verslag van de raad van commissarissen op te nemen in het jaarverslag van<br />
de stichting.<br />
De raad van commissarissen van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> streeft naar een evenwichtige opbouw en diversiteit in de<br />
raad. Dit uit zich in verschillen in leeftijd, achtergrond, ervaring, specialismen en de verhouding tussen<br />
mannen en vrouwen. Daarmee spelen we in op de maatschappelijke taak en positie die een corporatie<br />
inneemt, waarbij diverse aspecten een rol spelen. Daarnaast is voor een raad van commissarissen een<br />
zekere mate van continuïteit in samenstelling en dynamiek belangrijk. In de profielschets van de raad<br />
van commissarissen heeft de raad dit verder uitgewerkt.<br />
Het toezichtkader van de raad van commissarissen beschrijft op hoofdlijnen het speelveld en de taken<br />
van de corporatie en omvat de spelregels die de raad bij het uitoefenen van zijn taken volgt.<br />
Het toezichtkader van de raad van commissarissen van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> bestaat uit:<br />
wet- en regelgeving<br />
statuten<br />
visie op besturen en toezicht houden<br />
reglement van de raad van commissarissen<br />
bestuursreglement<br />
reglement financieel beleid en beheer<br />
investeringsstatuut<br />
treasurystatuut<br />
verbindingenstatuut<br />
bedrijfscode en procedure vermoedens van misstanden<br />
governancecode woningcorporaties.<br />
Het toetsingskader voor de raad van commissarissen bevat de kaders die betrekking hebben op de<br />
sturing en beheersing van de organisatie. Het toetsingskader is voor de raad richtinggevend om toezicht<br />
te houden. Het toetsingskader van de raad van commissarissen van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> bestaat uit:<br />
‘De koers van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 2018+’<br />
strategische agenda van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
portefeuillestrategie <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 2018-2025<br />
regionale en lokale prestatieafspraken<br />
jaarplan, begroting, meerjarenbegroting<br />
jaarlijkse ALM-studie naar gevoeligheid van meerjarenbegroting voor externe ontwikkelingen<br />
treasury jaarplan<br />
audit jaarplan<br />
tertaalrapportages inclusief tertaal notitie risicomanagement van het bestuur<br />
liquiditeitsbegroting
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 94<br />
jaarrapportage integriteit<br />
jaarverslag en accountantsverslag<br />
visitatierapport.<br />
De raad van commissarissen heeft in <strong>2020</strong> vijf maal vergaderd in aanwezigheid van het bestuur. In<br />
verband met corona zijn vier RvC vergaderingen (deels) digitaal gehouden. De auditcommissie is in <strong>2020</strong><br />
zes maal bijeen geweest. Ook deze vergaderingen waren vanaf maart digitaal. Op 8 juli <strong>2020</strong> heeft de<br />
auditcommissie een extra vergadering gehouden om het controleplan <strong>2020</strong> van de accountant te<br />
bespreken. Op 15 en 21 januari, 28 september en 11 november <strong>2020</strong> heeft de raad van commissarissen<br />
buiten de vergaderingen digitaal een besluit genomen.<br />
Op 16 december <strong>2020</strong> heeft de raad van commissarissen de jaarlijkse strategiebijeenkomst met het<br />
bestuur, het management en dit jaar ook de Huurdersorganisatie <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> gehouden. Tijdens de<br />
RvC excursie op 18 september <strong>2020</strong> heeft de raad van commissarissen per fiets een nieuwbouw project<br />
en divers bezit van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> bezocht.<br />
Op 26 februari <strong>2020</strong> heeft de raad van commissarissen het jaarlijkse overleg met de Huurdersorganisatie<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> gevoerd.<br />
Op 6 mei, 17 juni en 2 december <strong>2020</strong> was de raad van commissarissen aanwezig bij de<br />
overlegvergadering van het bestuur met de ondernemingsraad over de algemene gang van zaken bij<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> aan de hand van respectievelijk de jaarstukken 2019 en het jaarplan en de begroting voor<br />
2021. Enkele commissarissen hebben ook informeel overlegd met de ondernemingsraad over het<br />
jaarplan 2021 van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>, de ambities, de haalbaarheid daarvan en de manier om medewerkers te<br />
enthousiasmeren om samen ambities te realiseren. Voorts is gesproken over transparantie en<br />
vertrouwen binnen de organisatie en over de manier waarop <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> de gevolgen van Corona<br />
maatregelen probeert te verlichten, die als positief wordt ervaren.<br />
Governancecode woningcorporaties<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> past de Governancecode woningcorporaties in haar bedrijfsvoering toe. Bij één bepaling<br />
uit de governancecode <strong>2020</strong> wijkt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> nog af van de code. De Governancecode<br />
woningcorporaties <strong>2020</strong> bepaalt dat bestuur en RvC een visie hebben op opdrachtgeverschap en het<br />
beleid van aanbestedingen. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft in <strong>2020</strong> wel een inkoop- en aanbestedingsbeleid<br />
vastgesteld, dat echter niet volgt op een door het bestuur en RvC vastgestelde visie op<br />
opdrachtgeverschap en het beleid van aanbestedingen. Deze visie zal <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> in 2021 opstellen en<br />
door bestuur en RvC laten vaststellen.<br />
Geen wijziging van kaders in <strong>2020</strong><br />
In <strong>2020</strong> heeft de raad van commissarissen geen besluiten genomen over wijzigingen in het toezichtkader<br />
of toetsingskader van de raad van commissarissen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 95<br />
Toezichthoudende rol<br />
Toezicht op de strategie<br />
Leidraad voor het toezicht op de strategie van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> zijn ‘De koers van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 2018+’ en de<br />
strategische agenda van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. De strategische agenda bevat de speerpunten die aansluiten bij<br />
het koersdocument en in uitvoering zijn, en activiteiten die van belang zijn voor de verdere toekomst<br />
van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. De voortgang van de uitvoering van de strategische agenda wordt besproken in de<br />
RvC-vergaderingen. De RvC spreekt regelmatig met het bestuur over het achterblijven van de realisatie<br />
van de nieuwbouw en over manieren om investeringen te versnellen.<br />
Ook de implementatie van het nieuwe ERP-systeem en het effect op mensen en werkprocessen heeft in<br />
<strong>2020</strong> de aandacht van de RvC gehad.<br />
Tijdens de RvC-strategiebijeenkomst van 16 december <strong>2020</strong> heeft de raad van commissarissen met het<br />
bestuur, managers en huurdersorganisatie gesproken over de veerkracht van buurten in Den <strong>Haag</strong> en de<br />
mogelijkheden van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> om de veerkracht te versterken.<br />
De raad van commissarissen ontvangt en bespreekt de toezicht- en oordeelsbrieven van de Autoriteit<br />
woningcorporaties namens de Minister voor Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, de bevindingen<br />
van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) over <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> en de borgbaarheidsverklaring<br />
en het nieuwe borgingsplafond van het WSW.<br />
Toezicht op de volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties<br />
Op 21 januari <strong>2020</strong> heeft de raad van commissarissen digitaal het realisatiebesluit van het bestuur<br />
goedgekeurd om de verbetering van 228 sociale huurwoningen in het groot onderhoud/<br />
verbeterplan Melis Stokelaan/Anna Bijnslaan/Rederijkerstraat uit te voeren. Het gaat hier om<br />
kwalitatief goed woningbezit met goede toekomstbestendige plattegronden.<br />
Op 17 juni <strong>2020</strong> heeft de raad van commissarissen het bestuursbesluit tot vaststelling van het bod 2021<br />
van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> aan de gemeente Den <strong>Haag</strong> goedgekeurd, met inachtneming van de nog door te<br />
voeren aanpassingen als gevolg van het overleg met de huurdersorganisatie en het advies van de RvC<br />
om de wederkerigheid meer concreet te maken. Het bod 2021 past binnen het Koersdocument <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> 2018+ en de Raamovereenkomst voor de prestatieafspraken 2021 - 2024.<br />
Op 17 juni <strong>2020</strong> heeft de raad van commissarissen het realisatiebesluit van het bestuur goedgekeurd om<br />
het kantoorgebouw Zichtenburglaan te transformeren tot 69 sociale huurwoningen met<br />
kantoorruimte en ruimte voor dagbesteding. Met dit project voegt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 69 sociale<br />
huurwoningen voor begeleid wonen toe aan haar woningvoorraad. Dit past in onze missie om<br />
huisvesting te verlenen aan personen die daarin zelf niet kunnen voorzien.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft een lange traditie op het gebied van het betrekken van haar huurders bij haar beleid.<br />
Vanzelfsprekend waren zij aanwezig bij diverse bijeenkomsten en zijn zij volwaardig partij bij het<br />
tripartite overleg tussen huurdersorganisaties, corporaties en de gemeente. Ook worden zij betrokken
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 96<br />
bij de voorbereiding van het jaarplan en de begroting voor het volgende jaar en bij de voorbereiding van<br />
groot onderhoud/verbeterplannen. De raad van commissarissen neemt kennis van de uitkomsten van<br />
het overleg van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> met de huurdersorganisatie. De RvC staat in continue verbinding met de<br />
huurdersorganisatie, zowel via de huurderscommissarissen, alsook via diverse bijeenkomsten waar zij<br />
elkaar treffen.<br />
Op 17 juni <strong>2020</strong> heeft de RvC kennis gemaakt met de nieuwe wethouder <strong>Wonen</strong>, Wijken en Welzijn, de<br />
heer M. Balster, daar de RvC het van belang acht een open lijn met de wethouder te hebben.<br />
Als laatste vindt op initiatief van de RvC jaarlijks een kennisuitwisseling plaats met besturen en RvC’s van<br />
de drie woningcorporaties met het grootste bezit in Den <strong>Haag</strong>. De voor <strong>2020</strong> geplande bijeenkomst is<br />
naar het voorjaar van 2021 verplaatst.<br />
Toezicht op de financiële en operationele prestaties<br />
Toetsing op de financiële en operationele prestaties vindt plaats aan de hand van het jaarplan en de<br />
begroting. In het jaarplan legt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> haar doelstellingen en activiteiten voor het lopende jaar<br />
vast. Het jaarplan <strong>2020</strong> bevatte meetbare speerpunten en een score card met meetbare doelstellingen<br />
op het gebied van bewonerstevredenheid, betalingsachterstanden, bedrijfslasten, leegstand en<br />
ziekteverzuim.<br />
De tertaalrapportages leveren informatie over de behaalde resultaten en bevatten de prognose van de<br />
winst- en verliesrekening over het gehele boekjaar. De tertaalrapportages worden besproken in de<br />
auditcommissie en de RvC-vergaderingen. De RvC heeft in deze besprekingen aandacht gevraagd van<br />
het bestuur voor het krijgen van meer grip op de kosten van onderhoud, de beheersing van de<br />
bedrijfskosten, de verbetering van de score van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> in de Aedes benchmark en het verhogen<br />
van de huurderstevredenheid. Bij voorstellen buiten het jaarplan en de begroting toetst <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> de<br />
effecten aan de doelstellingen van het koersdocument en aan het risicoprofiel.<br />
Op 6 mei <strong>2020</strong> heeft de raad van commissarissen de jaarstukken 2019 van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> vastgesteld<br />
onder voorbehoud van een goedkeurende accountantsverklaring, die kort daarop volgde.<br />
Op de RvC-vergadering van 2 december <strong>2020</strong> keurde de raad het bestuursbesluit om het jaarplan en de<br />
begroting 2021 en de meerjarenbegroting 2021 - 2025 vast te stellen, goed. Ook het besluit van het<br />
bestuur om het treasury jaarplan 2021 vast te stellen is op 2 december <strong>2020</strong> door de raad van<br />
commissarissen goedgekeurd.<br />
De raad van commissarissen van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> houdt eveneens toezicht op de verbindingen van <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong>. De activiteiten in de verbindingen zijn dusdanig dat informatie in de bijlage volstaat.<br />
Toezicht op de risicobeheersing<br />
In de vergaderingen van 6 mei en 2 december <strong>2020</strong> heeft de raad van commissarissen de risico’s van<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>, inclusief de financiële en fraude risico’s, besproken met de controlerend accountant, de<br />
concerncontroller en de manager Financiën. Risicomanagement is een vast onderdeel van de jaarlijkse<br />
planning- en control cyclus van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. De tertaalrapportages van het interne auditteam worden
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 97<br />
besproken in de auditcommissie. Op 2 december <strong>2020</strong> heeft de raad van commissarissen het<br />
bestuursbesluit om het auditplan 2021 van het intern audit team vast te stellen, goedgekeurd.<br />
Integriteit is onderdeel van het jaarprogramma van de raad van commissarissen. Integriteit vormt -<br />
naast resultaatgerichtheid en bereidheid tot samenwerking - de gewenste kerncompetentie van iedere<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> medewerker. In de vergadering van 26 februari <strong>2020</strong> heeft de raad van commissarissen het<br />
jaarverslag van de interne vertrouwenspersoon besproken. De jaarrapportage integriteit waarin wordt<br />
aangegeven op welke wijze integriteit in <strong>2020</strong> aandacht heeft gekregen en aan de orde is geweest,<br />
wordt besproken in de RvC vergadering van 10 maart 2021.<br />
In 2014 heeft de raad van commissarissen PwC als accountant geselecteerd. De RvC hecht aan<br />
regelmatig overleg met de accountant. Bij de goedkeuring van het jaarverslag en de jaarrekening over<br />
2019 heeft de raad van commissarissen met de accountant gesproken. In de RvC-vergadering van 6 mei<br />
<strong>2020</strong> is de evaluatie van de accountant besproken. De RvC en het bestuur zijn tevreden over de<br />
samenstelling en kwaliteit van het controle team en over de sectorspecifieke kennis en<br />
onafhankelijkheid van de accountant. Het nakomen van wederzijdse afspraken en de samenwerking en<br />
communicatie bij de uitvoering van de werkzaamheden verlopen goed. De rapportages van de<br />
accountant zijn concreet en duidelijk. In de vergadering van 6 mei <strong>2020</strong> heeft de RvC besloten opdracht<br />
te verlenen aan PwC voor de controle van de jaarrekening <strong>2020</strong> van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>.<br />
In de vergadering van 7 oktober <strong>2020</strong> heeft de raad van commissarissen het controleplan <strong>2020</strong> van de<br />
accountant goedgekeurd. In de RvC-vergadering van 2 december <strong>2020</strong> heeft de raad de interim<br />
rapportage met de accountant besproken.<br />
Klankbordrol<br />
Eén van de taken van de raad van commissarissen is de klankbordfunctie voor het bestuur. De raad van<br />
commissarissen geeft het bestuur gevraagd en ongevraagd advies. De raad geeft hier invulling aan in de<br />
reguliere RvC-vergaderingen, tijdens de RvC-strategiebijeenkomst, in de vergaderingen van de audit- en<br />
remuneratiecommissie en tijdens bilaterale contacten tussen leden van de RvC en het bestuur. In de<br />
RvC-vergaderingen worden de actuele landelijke, regionale en lokale ontwikkelingen en de<br />
ontwikkelingen bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> aan de hand van een notitie besproken.<br />
Werkgeversrol<br />
Samenstelling bestuur<br />
Na ontvangst van de positieve zienswijze van de minister op 14 januari <strong>2020</strong> heeft de raad van<br />
commissarissen op 15 januari <strong>2020</strong> besloten tot de benoeming van Mohamed Baba tot<br />
bestuursvoorzitter van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> per 1 maart <strong>2020</strong>. De opdracht aan de interim bestuurder, Wijnand<br />
Fassotte is per 1 maart <strong>2020</strong> beëindigd. Per 1 maart <strong>2020</strong> bestaat het bestuur van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> uit<br />
Mohamed Baba, bestuursvoorzitter, en Ria Koppen-Kreyne, financieel bestuurder.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 98<br />
Beoordeling bestuur<br />
De raad van commissarissen beoordeelt de bestuurders jaarlijks op hun functioneren. Het bestuur heeft<br />
het gezamenlijke functioneren van het bestuur en het functioneren van de afzonderlijke bestuursleden<br />
in <strong>2020</strong> geëvalueerd en de uitkomsten met de RvC gedeeld. Op 5 januari 2021 heeft de<br />
remuneratiecommissie het functioneren van de bestuurders met hen besproken.<br />
Beloning bestuur<br />
De regels ten aanzien van de bezoldiging voor de (semi)publieke sector zijn vastgelegd in de Wet<br />
normering topinkomens (WNT). Voor woningcorporaties geldt daarnaast een sectorale norm volgens de<br />
Regeling normering topinkomens toegelaten instellingen volkshuisvesting. Bij de indiensttreding van de<br />
bestuursvoorzitter, Mohamed Baba, in <strong>2020</strong> en de aanstelling van de financieel bestuurder, Ria Koppen-<br />
Kreyne in 2017 is de beloning binnen de geldende sectorale bezoldigingsnorm vastgesteld. De beloning<br />
van het bestuur wordt weergegeven in paragraaf 7.5 van het bestuursverslag.<br />
Samenstelling<br />
De raad van commissarissen<br />
De raad van commissarissen van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> bestaat uit zes leden, waarvan twee commissarissen op<br />
voordracht van de huurdersorganisatie en één commissaris op voordracht van de ondernemingsraad.<br />
De raad van commissarissen heeft een profielschets voor zijn samenstelling. De profielschets beschrijft<br />
de algemene en specifieke deskundigheden en de persoonlijke kwaliteiten waarover leden van de raad,<br />
auditcommissie en de voorzitter dienen te beschikken. Bij vacatures in de raad van commissarissen is de<br />
profielschets het uitgangspunt. Op 6 mei <strong>2020</strong> heeft de raad van commissarissen de geactualiseerde<br />
algemene profielschets RvC <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2020</strong> vastgesteld. De profielschets van de raad van<br />
commissarissen staat op de website van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>.<br />
Persoonlijke gegevens raad van commissarissen per 31 december <strong>2020</strong><br />
Functie<br />
in RvC Leeftijd Deskundigheidsgebied Functie<br />
Luurt van der Ploeg Voorzitter 50 Technisch commercieel,<br />
financieel economisch,<br />
bestuurlijk<br />
CFO VolkerWessels Bouw en<br />
Vastgoedontwikkeling<br />
Saskia Kramer Vicevoorzitter 48 Organisatorisch,<br />
bedrijfsvoering, sociaal<br />
maatschappelijk<br />
Directeur MRI Centrum<br />
Charlie Ortega Lid 54 Sociaal maatschappelijk,<br />
volkshuisvestelijk<br />
Directeur stichting Leergeld<br />
Den <strong>Haag</strong>
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 99<br />
Titia Siertsema Lid 63 Financieel-economisch,<br />
bouwkundig, technisch<br />
commercieel<br />
Voorzitter Nederlandse<br />
Vereniging toeleverende<br />
bouwmaterialen-industrie<br />
Marc Dubbelman<br />
Meryem Kiliç-<br />
Karaaslan<br />
Lid<br />
Lid<br />
50<br />
49<br />
Financieel economisch,<br />
bestuurlijk<br />
Bestuurlijk juridisch<br />
Openbaar accountant<br />
Publiek Belang Accountants<br />
Partner Twijnstra Gudde<br />
Interim Management<br />
Op 19 september <strong>2020</strong> heeft de raad van commissarissen afscheid genomen van Dominic Schrijer als<br />
commissaris, vicevoorzitter, voorzitter van de remuneratiecommissie en commissaris op voordracht van<br />
de ondernemingsraad. De raad van commissarissen dankt hem voor zijn bijdrage aan <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
gedurende 8 jaar. Op 17 juni <strong>2020</strong> heeft de raad van commissarissen Saskia Kramer benoemd tot<br />
vicevoorzitter per 19 september <strong>2020</strong> en Charlie Ortega tot voorzitter van de remuneratiecommissie per<br />
19 september <strong>2020</strong>.<br />
In verband met het afscheid van Dominic Schrijer als commissaris op voordracht van de<br />
ondernemingsraad heeft de ondernemingsraad op 10 juni <strong>2020</strong> Marc Dubbelman voorgedragen als<br />
commissaris namens de ondernemingsraad. Saskia Kramer en Charlie Ortega zijn benoemd op<br />
voordracht van de huurdersorganisatie.<br />
De auditcommissie bestaat uit Titia Siertsema en Marc Dubbelman. Titia Siertsema is voorzitter van de<br />
auditcommissie. De remuneratiecommissie bestond tot 19 september <strong>2020</strong> uit Dominic Schrijer en Luurt<br />
van der Ploeg. Dominic Schrijer was voorzitter van de remuneratiecommissie. Vanaf deze datum bestaat<br />
de remuneratiecommissie uit Charlie Ortega en Luurt van der Ploeg. Charlie Ortega is voorzitter van de<br />
remuneratiecommissie.<br />
Vanaf november <strong>2020</strong> is Santhuruu Nadesapillai trainee bij de raad van commissarissen. Hij volgt de<br />
leergang voor aankomende commissarissen van de Vereniging van Toezichthouders in<br />
Woningcorporaties, VTW.<br />
Voor de vervulling van de vacature in de raad van commissarissen door het aflopen van de<br />
benoemingstermijn van Dominic Schrijer heeft de raad een profielschets met een bestuurlijk juridisch<br />
profiel vastgesteld. De selectiecommissie bestond uit Charlie Ortega en Luurt van der Ploeg. De werving<br />
en selectie voor de vacature is uitgevoerd met ondersteuning door een extern bureau. De vacature is via<br />
diverse media openbaar gemaakt. Op 28 september <strong>2020</strong> heeft de raad van commissarissen besloten<br />
tot de voorgenomen benoeming van Meryem Kiliç-Karaaslan als lid van de raad van commissarissen. Na<br />
ontvangst van de positieve zienswijze van de minister op 6 november <strong>2020</strong> heeft de raad Meryem Kiliç-<br />
Karaaslan op 11 november <strong>2020</strong> benoemd tot lid van de raad van commissarissen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 100<br />
Rooster van aftreden raad van commissarissen<br />
Luurt van der Ploeg<br />
(voorzitter)<br />
Benoeming Herbenoeming Aftredend per<br />
05-06-2015 05-06-2019 05-06-2023<br />
Saskia Kramer 21-02-2018 21-02-2022 21-02-2026<br />
Charlie Ortega 01-10-2018 01-10-2022 01-10-2026<br />
Titia Siertsema 26-06-2013 26-06-2017 26-06-2021<br />
Marc Dubbelman 19-06-2019 19-06-2023 19-06-2027<br />
Meryem Kiliç-Karaaslan 11-11-<strong>2020</strong> 11-11-2024 11-11-2028<br />
Functioneren<br />
De leden van de raad van commissarissen handelen volgens de integriteitscode van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Alle<br />
commissarissen hebben hun relevante (neven-)functies gemeld. De raad heeft deze conform het RvCreglement<br />
getoetst aan de statuten van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>, het RvC-reglement, de Woningwet en de<br />
Governancecode woningcorporaties. Een lijst met (neven-)functies is beschikbaar op de website van<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Wanneer hier aanleiding voor is, toetst de raad de onafhankelijkheidscriteria voor<br />
verwanten, zoals opgenomen in de Governancecode. De raad verklaart de taken als raad van<br />
commissarissen onafhankelijk te kunnen uitvoeren.<br />
Op 25 maart 2021 heeft de raad van commissarissen de zelfevaluatie over <strong>2020</strong> met externe begeleiding<br />
uitgevoerd. De raad had de zelfevaluatie uitgesteld in de hoop deze in het voorjaar van 2021 fysiek te<br />
kunnen houden, maar moest de zelfevaluatie toch digitaal houden. In vervolg op de zelfevaluaties over<br />
2018 en 2019 heeft de raad aandacht besteed aan de Belbin teamrollen en de onderlinge dynamiek. De<br />
voor goed toezicht noodzakelijke Belbin teamrollen zijn in de raad van commissarissen goed<br />
vertegenwoordigd. De raad kan er nog bewuster gebruik van maken. De vergaderingen van de raad van<br />
commissarissen zijn goed voorbereid. Afgesproken is om strategische sociaal maatschappelijke en<br />
organisatorische onderwerpen structureel op de agenda van de RvC vergaderingen te zetten. En om<br />
stukken vaker ter meningsvorming in plaats van ter besluitvorming te agenderen, zodat de raad aan de<br />
voorkant bij scenario’s en afwegingen wordt betrokken en zijn visie en expertise kan inbrengen.<br />
De leden van de raad van commissarissen blijven hun kennis ontwikkelen door het volgen van cursussen<br />
en trainingen. Volgens het Reglement Permanente Educatie van de VTW (Vereniging van<br />
toezichthouders in woningcorporaties) moeten leden van de raad van commissarissen in <strong>2020</strong> minimaal<br />
5 PE-punten behalen. Voor commissarissen die in de loop van het jaar zijn benoemd, geldt een lagere<br />
norm.<br />
Op 11 november <strong>2020</strong> hebben de RvC leden een in company training vastgoedsturing bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
gevolgd. Aan de orde kwamen de visie op waardesturing, beleid voor geliberaliseerd bezit en de<br />
prioritering van vastgoedprojecten.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 101<br />
In <strong>2020</strong> hebben de RvC-leden de volgende PE punten behaald:<br />
PE-punten raad van commissarissen<br />
PE-punten <strong>2020</strong><br />
Luurt van der Ploeg 23<br />
Saskia Kramer 5<br />
Charlie Ortega 15<br />
Titia Siertsema 5<br />
Marc Dubbelman 11<br />
Meryem Kiliç-Karaaslan 3<br />
Bezoldiging<br />
Op 26 februari <strong>2020</strong> heeft de raad van commissarissen besloten om per 1 januari <strong>2020</strong> de honorering<br />
van de RvC leden conform de maximum bedragen van klasse H van de Beroepsregel bezoldiging<br />
commissarissen van de VTW te laten plaatsvinden.<br />
De bezoldiging van de leden van de raad van commissarissen in <strong>2020</strong> was als volgt:<br />
Bezoldiging raad van commissarissen<br />
Functie Bezoldiging *<br />
Luurt van der Ploeg Voorzitter € 24.150<br />
Saskia Kramer Vicevoorzitter € 16.200<br />
Charlie Ortega<br />
Lid en Voorzitter<br />
remuneratiecommissie<br />
€ 16.200<br />
Dominic Schrijer Afgetreden per 19 september <strong>2020</strong> € 11.597<br />
Titia Siertsema Lid en Voorzitter auditcommissie € 16.200<br />
Marc Dubbelman Lid € 16.200<br />
Meryem Kiliç-Karaaslan Lid per 11 november <strong>2020</strong> € 2.257<br />
€ 102.804<br />
*bezoldiging exclusief btw<br />
De maximale bezoldiging van de raad van commissarissen is geregeld binnen de Wet Normering<br />
Topinkomens (WNT). Daarnaast geldt voor de raad van commissarissen van woningcorporaties<br />
daarnaast een bij ministeriële regeling vastgestelde sectorale norm. Het maximum voor de voorzitter en<br />
leden bedraagt 15%, respectievelijk 10% per kalenderjaar van de geldende maximum bezoldiging. Voor<br />
<strong>2020</strong> geldt voor de voorzitter een maximum bezoldiging van € 30.150,- per jaar en voor de leden<br />
€ 20.100,- per jaar. Daarnaast geldt voor toezichthouders in woningcorporaties (VTW) een bindende<br />
beroepsregel ten aanzien van het honorarium. Deze beroepsregel is gebaseerd op de intentie van de<br />
WNT, maar met een lagere maximum bezoldiging. De toegestane honorering conform deze<br />
beroepsregel in <strong>2020</strong> bedraagt voor de voorzitter een maximum van € 24.150,- per jaar en voor leden<br />
€ 16.200,- per jaar. In <strong>2020</strong> voldoet de bezoldiging van alle leden van de raad van commissarissen aan de<br />
wettelijke regels.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 102<br />
Besluiten<br />
De raad van commissarissen heeft in <strong>2020</strong> ingestemd met de volgende bestuursbesluiten:<br />
realisatiebesluit om 228 woningen in de complexen Melis Stokelaan/Anna Bijnslaan en<br />
Rederijkerstraat te verbeteren;<br />
vaststelling van het bod 2021 van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> aan de gemeente Den <strong>Haag</strong>, met in achtneming van<br />
de nog door te voeren aanpassingen als gevolg van het overleg met de huurdersorganisatie en het<br />
advies van de RvC om de wederkerigheid meer concreet te maken;<br />
realisatiebesluit om het kantoorgebouw Zichtenburglaan te transformeren tot 69 sociale<br />
huurwoningen met kantoorruimte en ruimte voor dagbesteding;<br />
vaststelling van het auditplan 2021 van het intern audit team;<br />
vaststelling van het jaarplan en de begroting 2021 en de meerjarenbegroting 2021 - 2025;<br />
vaststelling van het treasury jaarplan 2021.<br />
De raad van commissarissen heeft in <strong>2020</strong> de volgende besluiten genomen:<br />
benoeming van Mohamed Baba tot bestuursvoorzitter van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>;<br />
honorering van de RvC leden per 1 januari <strong>2020</strong> conform de maximum bedragen van klasse H van<br />
de Beroepsregel bezoldiging commissarissen van de VTW;<br />
vaststelling van de jaarstukken 2019 onder voorbehoud dat een goedkeurende<br />
accountantsverklaring wordt verstrekt;<br />
verlenen van opdracht aan PwC voor de controle van de jaarstukken <strong>2020</strong> op basis van het<br />
honorarium voorstel van 12 maart <strong>2020</strong>;<br />
vaststelling van de algemene profielschets RvC <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2020</strong>;<br />
benoeming van Saskia Kramer tot vicevoorzitter per 19 september <strong>2020</strong>;<br />
benoeming van Charlie Ortega tot voorzitter van de remuneratiecommissie per 19 september <strong>2020</strong>;<br />
voorgenomen benoeming en benoeming van Meryem Kiliç-Karaaslan als lid van de raad van<br />
commissarissen per 11 november <strong>2020</strong>;<br />
goedkeuring van het controleplan <strong>2020</strong> van de accountant.
9. Jaarrekening<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 103
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 104<br />
Balans per 31 december <strong>2020</strong><br />
Balans per 31 december <strong>2020</strong> na resultaatbestemming (x € 1.000)<br />
ACTIVA 31-12-<strong>2020</strong> 31-12-2019<br />
A. VASTE ACTIVA<br />
I. Vastgoedbeleggingen<br />
1. DAEB vastgoed in exploitatie 3.007.959 2.741.851<br />
2. Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 113.477 116.803<br />
3. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 9.970 9.629<br />
4. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 14.543 1.534<br />
3.145.949 2.869.817<br />
II.<br />
Materiële vaste activa<br />
1. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 3.356 3.766<br />
III. Financiële vaste activa<br />
1. Deelnemingen in groepsmaatschappijen 675 730<br />
3. Latente belastingvorderingen 1.559 0<br />
4. Leningen u/g 469 521<br />
2.704 1.251<br />
Totaal van vaste activa 3.152.008 2.874.834<br />
B. VLOTTENDE ACTIVA<br />
I. Voorraden<br />
1. Vastgoed bestemd voor de verkoop 588 332<br />
588 332<br />
II. Onderhanden projecten 0 0<br />
III. Vorderingen<br />
1. Huurdebiteuren 2.886 2.259<br />
2. Gemeenten 27 264<br />
4. Latente belastingvorderingen 210 1.986<br />
5. Belastingen en premies sociale verzekeringen 57 495<br />
6. Overige vorderingen 1.596 228<br />
7. Overlopende activa 1.837 3.013<br />
6.613 8.245<br />
IV. Liquide middelen 2.211 10.420<br />
Som der vlottende activa 9.412 18.997<br />
TOTAAL ACTIVA 3.161.421 2.893.831
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 105<br />
Balans per 31 december <strong>2020</strong><br />
Balans per 31 december <strong>2020</strong> na resultaatbestemming (x € 1.000)<br />
PASSIVA 31-12-<strong>2020</strong> 31-12-2019<br />
C. EIGEN VERMOGEN<br />
1. Herwaarderingsreserve 1.988.217 1.729.245<br />
2. Overige reserves 527.289 505.242<br />
Totaal eigen vermogen 2.515.506 2.234.487<br />
D. VOORZIENINGEN<br />
1. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 5.254 18.815<br />
2. Voorziening pensioenen 928 794<br />
3. Overige voorzieningen 321 142<br />
6.503 19.751<br />
E. LANGLOPENDE SCHULDEN<br />
1. Leningen banken 523.582 587.057<br />
2. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht<br />
onder voorwaarden 9.562 9.368<br />
3. Overige schulden 4.219 4.271<br />
537.362 600.696<br />
F. KORTLOPENDE SCHULDEN<br />
1. Schulden aan banken 61.476 9.529<br />
2. Schulden aan leveranciers 12.144 7.342<br />
3. Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen 0 0<br />
4. Belastingen en premies sociale verzekeringen 9.888 3.194<br />
6. Overige schulden 1.260 865<br />
7. Overlopende passiva 17.282 17.967<br />
102.049 38.897<br />
TOTAAL PASSIVA 3.161.421 2.893.831
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 106<br />
Winst- en verliesrekening over <strong>2020</strong><br />
Winst- en verliesrekening <strong>2020</strong> (x € 1.000)<br />
Realisatie<br />
Realisatie<br />
<strong>2020</strong> 2019<br />
1. Huuropbrengsten 141.840 138.507<br />
2. Opbrengsten servicecontracten 7.747 7.170<br />
3. Lasten servicecontracten -7.460 -7.311<br />
4. Lasten verhuur en beheeractiviteiten -14.802 -13.357<br />
5. Onderhoudslasten -65.543 -57.750<br />
6. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit -25.684 -23.607<br />
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 36.098 43.652<br />
7. Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 20.139 12.275<br />
8. Toegerekende organisatiekosten -482 -420<br />
9. Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -17.934 -11.498<br />
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 1.723 356<br />
10. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 9.173 -28.155<br />
11. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 264.341 495.181<br />
12. Niet gerealiseerde waardeveranderingen verkocht onder voorwaarden 147 164<br />
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 273.662 467.190<br />
14. Opbrengsten overige activiteiten 1.025 1.225<br />
15. Kosten overige activiteiten -1.017 -902<br />
Netto resultaat overige activiteiten 8 323<br />
16. Overige organisatiekosten -3.979 -3.643<br />
17. Leefbaarheid -1.796 -1.392<br />
18. Opbrengsten vorderingen die tot de vaste activa behoren 6 34<br />
19. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 23 26<br />
20. Rentelasten en soortgelijke kosten -20.619 -22.029<br />
Som der financiële baten en lasten -20.590 -21.969<br />
Resultaat voor belastingen 285.126 484.517<br />
21. Belastingen -4.497 -4.863<br />
22. Resultaat deelnemingen -55 0<br />
Resultaat na belastingen 280.573 479.654<br />
Blauw gekleurde cijfers zijn aangepast ten opzichte van jaarrekening 2019 wegens presentatiewijziging
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 107<br />
Kasstroomoverzicht <strong>2020</strong><br />
Directe methode (x € 1.000)<br />
Kasstroomoverzicht (x € 1.000)<br />
Realisatie <strong>2020</strong> Realisatie 2019<br />
1.1 Huren 141.822 135.819<br />
1.2 Vergoedingen 7.462 7.170<br />
1.3 Overheidsontvangsten 0 878<br />
1.4 Overige bedrijfsontvangsten 1.075 2.302<br />
1.5 Renteontvangsten 3 10<br />
Saldo ingaande kasstromen 150.362 146.179<br />
1.6 Personeelsuitgaven -18.893 -17.368<br />
1.7 Onderhoudsuitgaven -61.085 -49.962<br />
1.8 Overige bedrijfsuitgaven -24.092 -25.078<br />
1.9 Renteuitgaven -21.284 -22.455<br />
1.10a Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat<br />
1.10b Verhuurderheffing<br />
0<br />
-17.485<br />
0<br />
-15.080<br />
1.11 Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden -1.041 -558<br />
1.12 Vennootschapsbelasting 0 0<br />
Saldo uitgaande kasstromen -143.880 -130.501<br />
Kasstroom uit operationele activiteiten 6.482 15.678<br />
Vastgoedbeleggingen<br />
Vastgoedbeleggingen ingaande kasstroom<br />
2.1 Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet<br />
woongelegenheden<br />
19.552 12.631<br />
2.2 Verkoopontvangsten grond 0 14<br />
2.3 (Des)Investeringsontvangsten overig 0 0<br />
Tussentelling ingaande kasstroom vastgoedbeleggingen 19.552 12.645<br />
Vastgoedbeleggingen uitgaande kasstroom<br />
2.4 Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden -10.961 -1.809<br />
2.5 Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden -10.131 -10.657<br />
2.6 Aankoop, woon- en niet woongelegenheden -285 -463<br />
2.7 Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden -476 -445<br />
2.8 Investeringen overig -60 -580<br />
2.9 Externe kosten bij verkoop -793 -1.190<br />
Tussentelling vastgoedbeleggingen uitgaande kasstroom -22.706 -15.144<br />
2.16 Saldo in- en uitgaande kasstroom vastgoedbeleggingen - 3.154 - 2.499<br />
FVA<br />
2.17 Ontvangsten verbindingen 0 0<br />
2.18.1 Uitgaven verbindingen 0 0<br />
2.18.2 Uitgaven overig 0 0<br />
2.19 Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA 0 0
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 108<br />
Kasstroom uit (des)investeringen - 3.154 - 2.499<br />
Ingaand<br />
3.1.1 Nieuwe te borgen leningen 27.000 27.000<br />
3.1.2 Nieuwe ongeborgde leningen DAEB investeringen 0 0<br />
3.1.3 Nieuwe ongeborgde leningen niet-DAEB investeringen 0 0<br />
Uitgaand<br />
3.2.1 Aflossing geborgde leningen -38.435 -36.875<br />
3.2.2 Aflossing ongeborgde leningen DAEB investeringen -94 -90<br />
3.2.3 Aflossing ongeborgde leningen niet-DAEB investeringen 0 0<br />
Kasstroom uit financieringsactiviteiten -11.529 -9.965<br />
4.1 Mutatie liquide middelen -8.201 3.214<br />
4.2 Wijziging kortgeldmutaties -9 0<br />
Liquide middelen per 1-1 10.419 7.205<br />
Liquide middelen per 31-12 2.209 10.419<br />
Toelichting op het enkelvoudig kasstroomoverzicht<br />
De uitgaande operationele kasstroom is ondanks lagere rentelasten (1.9) vooral toegenomen door fors<br />
hogere onderhoudsuitgaven (1.7) en de hogere verhuurderheffing (1.10b). Ook de personeelsuitgaven<br />
(1.6) namen toe.<br />
De kasstroom betaalde rente (1.9) daalde ten opzichte van 2019 als gevolg van herfinanciering,<br />
renteconversie en reguliere (eind)aflossing van leningen. Met Flex Rollover leningen profiteerde <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> vooral van de negatieve EURIBOR in <strong>2020</strong>. Door aflossing van leningen (3.2.1) zijn de<br />
langlopende schulden verder afgenomen.<br />
De verkoopontvangsten bestaande bouw (2.1) waren in <strong>2020</strong> fors hoger door de verkoop van het<br />
zorgcomplex Eden.<br />
De investeringen nieuwbouw (2.4) betreffen vooral de Boekweitkamp en de ombouw van BOG naar 7<br />
sociale huurwoningen.<br />
Het totaal “nieuw te borgen leningen” (3.1.1) betrof de herfinanciering van een vervroegd afgeloste<br />
lening bij de Rabobank van € 12 miljoen en opname van € 15 miljoen hoofdsom op Flex-hoofdsom<br />
leningen. Feitelijk zijn de Flex-hoofdsomleningen voor volledige opname van de hoofdsom al geborgd bij<br />
het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). In de “aflossing geborgde leningen” is voor € 21,4<br />
miljoen aflossing op een Flex-hoofdsom lening (3.2.1) opgenomen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 109<br />
Algemene toelichting<br />
Algemeen<br />
Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is een stichting met de status van ‘toegelaten instelling volkshuisvesting’<br />
en is ingeschreven bij het handelsregister onder nummer 27070420. De activiteiten bestaan<br />
voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. Zij heeft<br />
specifieke toelating in de woningmarktregio <strong>Haag</strong>landen / Midden-Holland / Rotterdam. Zij is werkzaam<br />
binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet. De (statutaire) vestigingsplaats is Den <strong>Haag</strong> met<br />
als adres: Waldorpstraat 80.<br />
Gevolgen Covid-19 voor onze bedrijfsactiviteiten<br />
De impact van het COVID-19 virus betekent dat wij onze bedrijfsprocessen hebben aangepast en<br />
afgestemd op de door het RIVM en de Rijksoverheid afgegeven richtlijnen en maatregelen. Nieuwe<br />
richtlijnen en ontwikkelingen monitoren we continu en volgen we op. Onze maatregelen zijn erop<br />
gericht om de gezondheid van onze medewerkers, huurders en relaties te beschermen en waar mogelijk<br />
de dienstverlening aan onze huurders te continueren.<br />
Het COVID-19 virus heeft impact op onze bedrijfsvoering. Het overgrote deel van de medewerkers zet<br />
de werkzaamheden vanuit huis voort. De laptop kan mee naar huis en vanuit thuis werken was in het<br />
pre coronatijdperk al mogelijk. In april <strong>2020</strong> is geïnventariseerd of extra hulpmiddelen nodig waren en<br />
zijn bureaustoelen, grote beeldschermen en dergelijke verstrekt om het thuis werken verder te<br />
faciliteren. Daar waar dit niet mogelijk is, zijn passende maatregelen genomen. In principe vinden alle<br />
bedrijfsprocessen voortgang. Onderhouds- en investeringsactiviteiten worden daar waar noodzakelijk<br />
uitgesteld. Dit betreffen vooral werkzaamheden in de woning. Voor zover nu bekend zijn daar geen<br />
claims of nadelige financiële gevolgen uit te verwachten.<br />
Risico’s<br />
De grootste risico’s van het Covid-19 virus zien we in een vertraging van bouw- en renovatietrajecten,<br />
betalingsproblematiek bij huurders, uitstel van onderhoud, langere leegstand van verhuurde eenheden<br />
en uitval van medewerkers. Dat lijken vooralsnog geen factoren die kunnen leiden tot een bedreiging<br />
van de bedrijfscontinuïteit. Van een waardedaling van activa is vooralsnog geen sprake. Integendeel, in<br />
<strong>2020</strong> is de WOZ-waarde verder opgelopen.<br />
In onze operationele kasstromen zien wij nauwelijks risico’s. Onze huurstromen zijn omvangrijk en goed<br />
gespreid. Bovendien levert de huurtoeslag ook een belangrijk vangnet op. Er zijn geen gevolgen voor de<br />
incassoprocedure. Deze kan onveranderd doorgaan. We verhuren coronaproof en ons Interne Audit<br />
Team monitort de controls.<br />
Onze financiering voor het komend jaar is geborgd via de reguliere processen. Wij hebben voldoende<br />
ruimte in onze kengetallen om aanvullende financiering in 2021 op te kunnen nemen mocht dat<br />
noodzakelijk zijn. Wij zijn voor onze kasstromen niet afhankelijk van verkopen. De sector banken zijn<br />
naar verwachting in staat om in deze mogelijke behoefte te voorzien. Daarnaast beschikken wij over<br />
instrumenten als uitstel van onderhoud en investeringen om onze kasstromen positief te beïnvloeden.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 110<br />
Indien noodzakelijk zullen wij ook gebruik maken van de overheidsmaatregelen ter ondersteuning van<br />
de economie. Op dit moment verwachten wij geen gebruik te hoeven te maken van de maatregelen<br />
zoals hierboven beschreven.<br />
Mogelijke uitval van personeel door ziekte hebben we niet in de hand. Indien dit zich op grote schaal<br />
gaat voordoen, hetgeen nu niet het geval is, verwachten wij vertraging in de uitvoering van onze<br />
voorgenomen activiteiten en ook vertraging of mogelijk zelfs aanpassing van de realisatie van onze<br />
voorgenomen doelstellingen.<br />
We bewaken zoveel mogelijk het risico dat beheersingsmaatregelen worden doorbroken als gevolg van<br />
andere werkprocedures, alsmede de impact op de risico’s van fraude en/of fouten. IAT zit hier bovenop.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft niet direct te maken met een liquiditeitsrisico. Aantrekken van liquiditeiten bij de<br />
sectorbanken BNG/NWB is nu en naar verwachting komend jaar ook geen probleem.<br />
Zo nodig kan getemporiseerd worden in onderhouds- en investeringsuitgaven om de uitgaande<br />
kasstroom en verzwaring van de financieringslast te beperken. Ook zijn er mogelijkheden om de<br />
flexibele of variabele kosten te verlagen. Dit betekent uiteraard wel iets voor het behalen van onze<br />
koersdoelstellingen. Daar waar noodzakelijk en mogelijk zullen wij gebruik maken van de maatregelen<br />
die de rijksoverheid heeft afgekondigd om de economische gevolgen te beperken.<br />
Op de kapitaalmarkt is er tot op heden geen paniek ontstaan. Ingrijpende maatregelen door overheden,<br />
IMF en ECB hebben tot nu toe tot gevolg dat de kapitaalmarktrente nauwelijks beweegt.<br />
Het bovenstaande in ogenschouw nemende zien wij geen reden om te twijfelen aan de continuïteit van<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Processen zijn in redelijke mate gewoon doorgegaan en kunnen blijven doorgaan.<br />
In onze ALM-studie bij de begroting 2021 zijn de effecten van belangrijke wijzigingen in de<br />
huurinkomsten, rente etcetera doorgerekend.<br />
Grondslagen voor enkelvoudige jaarrekening<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> gevestigd in Den <strong>Haag</strong> staat aan het hoofd van de <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>-groep. Nadat diverse<br />
verbindingen zijn geliquideerd, activiteiten stop zijn gezet en/of bijna afgerond zijn, is de impact van de<br />
resterende verbindingen op de verslaggeving van te verwaarlozen betekenis. Op het balanstotaal en het<br />
eigen vermogen bedraagt de totale impact minder dan 1%. Op de omzet en het resultaat is de impact<br />
nog geringer. Gezien de geringe impact op de jaarcijfers van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is besloten om vanaf<br />
jaarrekening 2018 niet langer een geconsolideerde jaarrekening op te stellen, maar uitsluitend een<br />
enkelvoudige jaarrekening. Op basis van Titel 9 Boek 2 BW artikel 407 is deze beslissing genomen, en<br />
verder uitgewerkt op grond van artikel 2:407 BW en de nadere guidance volgens RJ 115.<br />
Stelselwijzigingen<br />
In <strong>2020</strong> zijn geen stelselwijzigingen geweest.<br />
Schattingswijzigingen<br />
In de jaarrekening <strong>2020</strong> is sprake van de volgende schattingswijzigingen:
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 111<br />
In het kader van de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB en niet-DAEB<br />
vastgoed in exploitatie zijn diverse schattingswijzigingen doorgevoerd in de parameters en<br />
berekeningsmethodieken die nader uiteen zijn gezet in paragraaf 9.5.<br />
Presentatiewijzigingen<br />
In <strong>2020</strong> zijn de volgende presentatiewijzigingen doorgevoerd:<br />
In <strong>2020</strong> worden alle doorberekende administratiekosten onder de post ‘opbrengst overige<br />
activiteiten’ opgenomen in plaats van een deel onder de post ‘lasten verhuur en<br />
beheeractiviteiten’. De vergelijkende cijfers over 2019 zijn als gevolg van deze presentatiewijziging<br />
aangepast. Dit heeft geen resultaateffect.<br />
In 2019 werden de personeelskosten van de assetmanagers opgenomen onder de post ‘Overige<br />
organisatiekosten’. Vanaf <strong>2020</strong> worden deze personeelskosten opgenomen onder de post ‘Lasten<br />
verhuur en beheer’ conform de handleiding toepassen functionele indeling winst- en<br />
verliesrekening <strong>2020</strong>. De vergelijkende cijfers over 2019 zijn als gevolg van deze<br />
presentatiewijziging aangepast. Dit heeft geen resultaateffect.<br />
In 2019 werden de personeelskosten van een medewerker KCC opgenomen onder de post ‘Lasten<br />
verhuur en beheer’. Vanaf <strong>2020</strong> wordt 50% van deze kosten opgenomen onder de post<br />
‘Onderhoud’ conform de daadwerkelijke tijd die ze aan deze activiteit besteden. De vergelijkende<br />
cijfers over 2019 zijn als gevolg van deze presentatiewijziging aangepast. Dit heeft geen<br />
resultaateffect.<br />
In 2019 werden de personeelskosten van een aantal beleidsmedewerkers via de verdeelsleutels<br />
verdeeld over de diverse activiteiten. Vanaf <strong>2020</strong> worden de personeelskosten van een aantal<br />
beleidsmedewerkers opgenomen onder de post ‘Lasten verhuur en beheer’ conform de<br />
daadwerkelijke werkzaamheden die zij verrichten. De vergelijkende cijfers over 2019 zijn als gevolg<br />
van deze presentatiewijziging aangepast. Dit heeft geen resultaateffect.<br />
De personeelskosten van 2 managers worden vanaf <strong>2020</strong> opgenomen onder de post ‘overige<br />
organisatiekosten’ conform de handleiding toepassen functionele indeling winst- en<br />
verliesrekening. In 2019 werden deze nog geclassificeerd als ‘Lasten verhuur en beheer’ en als<br />
‘Onderhoud’. De vergelijkende cijfers over 2019 zijn als gevolg van deze presentatiewijziging<br />
aangepast. Dit heeft geen resultaateffect.<br />
De kosten van de accountant, OR, RvC en treasury worden vanaf <strong>2020</strong> opgenomen onder de post<br />
‘overige organisatiekosten’ conform de handleiding toepassen functionele indeling winst- en<br />
verliesrekening. In 2019 werden deze nog geclassificeerd als ‘Ondersteunende diensten’ en<br />
verdeeld over de diverse activiteiten. De vergelijkende cijfers over 2019 zijn als gevolg van deze<br />
presentatiewijziging aangepast. Dit heeft geen resultaateffect<br />
Oordelen en schattingen<br />
Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de<br />
jaarrekening opgenomen bedragen. Indien voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 112<br />
inzicht dit noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief bijbehorende<br />
veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost.<br />
Gescheiden verantwoording DAEB/niet-DAEB<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft de gescheiden verantwoording DAEB/niet-DAEB opgenomen in de toelichting op de<br />
enkelvoudige jaarrekening. De niet-DAEB activiteiten van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> zien toe op:<br />
Het verhuren van woningen die tot de niet-DAEB tak behoren.<br />
Verhuur van bedrijfsmatig onroerend goed.<br />
Om tot een gescheiden balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht te komen, wordt een<br />
aantal uitgangspunten gehanteerd. Een aantal direct toe te rekenen posten wordt in overeenstemming<br />
met het op 27 september 2017 goedgekeurde scheidingsvoorstel volledig aan de DAEB- dan wel aan de<br />
niet-DAEB activiteiten toegerekend. Voor andere niet direct toe te rekenen posten in de gescheiden<br />
balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht wordt uitgegaan van een aantal<br />
veronderstellingen. De belangrijkste veronderstellingen zijn in het volgende overzicht nader<br />
uiteengezet.<br />
Grondslag voor scheiding<br />
Directe scheiding op VHE-niveau. De<br />
opbrengsten/ kosten en kasstromen van<br />
individuele transacties worden direct<br />
toegerekend aan de individuele VHE die staat<br />
geclassificeerd als DAEB dan wel niet-DAEB.<br />
Posten in gescheiden verantwoording<br />
Balans:<br />
Vastgoed in exploitatie<br />
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor<br />
eigen exploitatie<br />
(Verplichtingen uit hoofde van)<br />
Onroerende zaken verkocht onder<br />
voorwaarden<br />
Vastgoed bestemd voor de verkoop<br />
Voorziening onrendabele investeringen.<br />
Winst-en-verliesrekening:<br />
Verkoopopbrengsten en -lasten.<br />
Toerekening op complexniveau en gescheiden<br />
naar de DAEB en niet-DAEB activiteiten op basis<br />
van de relatieve verdeling van eenheden in het<br />
betreffende complex.<br />
Kasstroomoverzicht:<br />
Verkoopontvangsten<br />
(Des)investeringskasstromen met<br />
uitzondering van woningverbetering.<br />
Balans:<br />
Waarborgsommen.<br />
Winst-en-verliesrekening:<br />
Huuropbrengsten<br />
Opbrengsten servicecontracten<br />
Lasten servicecontracten<br />
Lasten onderhoudsactiviteiten
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 113<br />
Overige directe lasten exploitatie bezit<br />
Leefbaarheid.<br />
Gescheiden op basis van borging van de<br />
achterliggende financiering (bijvoorbeeld WSW<br />
borging). Geborgde leningen classificeren als<br />
DAEB, niet geborgde leningen als niet-DAEB.<br />
Kasstroomoverzicht:<br />
Ontvangsten verhuur en servicecontracten<br />
Uitgaven servicecontracten<br />
Uitgaven onderhoud<br />
Investeringskasstromen in<br />
woningverbetering.<br />
Balans:<br />
Vastgoed ten dienste van<br />
Deelnemingen<br />
Liquide middelen<br />
Schulden/leningen kredietinstellingen.<br />
Winst-en-verliesrekening:<br />
Rentebaten en rentelasten<br />
Resultaat deelneming.<br />
Gescheiden op basis van omvang activiteiten in<br />
de DAEB/ niet-DAEB tak van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> op<br />
basis van een algemene splitsingsfactor<br />
gebaseerd op de totaalverdeling van<br />
verhuureenheden in DAEB/niet-DAEB<br />
De hierbij gehanteerde verdeling DAEB/ niet-<br />
DAEB is: 96/4.<br />
Kasstroomoverzicht:<br />
Financieringskasstroom<br />
Renteuitgaven.<br />
Balans:<br />
Voorziening pensioenen en overige<br />
voorzieningen<br />
Belastingen en premies sociale<br />
verzekeringen<br />
Overlopende activa.<br />
Winst-en-verliesrekening:<br />
Opbrengsten en kosten overige activiteiten<br />
Overige organisatiekosten<br />
Toegerekende organisatiekosten.<br />
Kasstroomoverzicht:<br />
Personeelsuitgaven<br />
Overige bedrijfsuitgaven.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 114<br />
Regelgeving<br />
Grondslagen voor waardering van activa en passiva<br />
De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met artikel 35 van de Woningwet, artikel 30 en 31 van<br />
het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) 2015, richtlijn 645 van de Richtlijnen voor de<br />
Jaarverslaggeving en de regels bij en krachtens de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen<br />
publieke en semipublieke sector (‘WNT’).<br />
Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de vaste verkrijgings- of<br />
vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld, vindt<br />
waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst- en verliesrekening en het<br />
kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de<br />
toelichting. Toelichtingen op de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht worden<br />
in de jaarrekening genummerd.<br />
Vergelijking met voorgaand jaar<br />
De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van<br />
het voorgaande jaar.<br />
Vastgoedbeleggingen<br />
Algemene uitgangspunten<br />
Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld, gelden voor alle<br />
vastgoedbeleggingen de volgende algemene uitgangspunten.<br />
Verkrijgings- of vervaardigingsprijs<br />
De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven.<br />
Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht<br />
op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Rekening wordt gehouden met bijzondere<br />
waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht.<br />
Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en<br />
vervolgens op deze grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de<br />
opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond.<br />
DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie<br />
Typering<br />
DAEB vastgoed omvat woningen, maatschappelijk vastgoed en overig sociaal vastgoed in exploitatie die<br />
volgens het definitief goedgekeurde scheidingsvoorstel van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> als DAEB vastgoed<br />
classificeerden. Hierbij is rekening gehouden met mutaties in de DAEB portefeuille sinds de vaststelling.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 115<br />
Over het algemeen zijn dit woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens op het<br />
moment van het afsluiten van de huurovereenkomst en maatschappelijk vastgoed. Maatschappelijk<br />
vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-,<br />
welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners.<br />
Niet-DAEB vastgoed omvat woningen en overige objecten welke niet voldoen aan het criterium van<br />
DAEB vastgoed.<br />
Kwalificatie<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> richt zich op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Dit betekent dat beleidskeuzes<br />
rondom het vastgoed primair worden gemaakt met inachtneming van haar taak als sociale<br />
volkshuisvester. Daarnaast worden investeringsbeslissingen mede genomen op basis van een analyse<br />
van het financiële rendement. Een beperkt deel van de portefeuille is gealloceerd voor verkoop. Basis<br />
voor de waardering is het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde in verhuurde staat.<br />
Waarderingsgrondslag<br />
Vastgoed in exploitatie wordt op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet gewaardeerd tegen de<br />
marktwaarde in verhuurde staat (actuele waarde). <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> waardeert haar vastgoed in exploitatie<br />
bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de<br />
actuele waarde zijnde de marktwaarde in verhuurde staat. De waardering tegen marktwaarde in<br />
verhuurde staat vindt plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 bij artikel 14<br />
van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘Handboek modelmatig waarderen<br />
marktwaarde <strong>2020</strong>’).<br />
Marktwaarde in verhuurde staat is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige<br />
koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden<br />
overgedragen op de peildatum, waarbij partijen met kennis van zaken, prudent en zonder dwang<br />
zouden hebben gehandeld.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> past voor het bezit de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde<br />
toe met uitzondering van het BOG binnen het niet-DAEB bezit. Hiervoor wordt de full-versie toegepast.<br />
Om de basisversie toe te kunnen passen, heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> een analyse gemaakt van haar bezit<br />
(grootstedelijk, in de randstad, weinig specifiek vastgoed) en hierbij vastgesteld dat het type en de<br />
samenstelling van het bezit past binnen de uitgangspunten en normeringen die de basisversie<br />
voorschrijft. Daarom heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> geconcludeerd dat de toepassing van de basisversie leidt tot<br />
een acceptabele uitkomst van de marktwaarde in verhuurde staat voor het geheel van de betreffende<br />
complexen en past binnen het getrouwe beeld van het vermogen en resultaat dat de jaarrekening,<br />
volgens het verslaggevingsstelsel, moet geven.<br />
Toetsing<br />
Jaarlijks vindt in de zomer na afloop van het jaarrekeningtraject een validatie van de basisversie plaats.<br />
Daarbij wordt door vergelijking met de full-versie achteraf aangegeven of de basisversie een<br />
marktwaarde uitkomst heeft gegeven die binnen acceptabele bandbreedte van de full-versie uitkomst
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 116<br />
ligt. Dit vormt input om de basisversie eventueel aan te passen. Deze inzichten zijn vanzelfsprekend nog<br />
niet bekend en niet meegenomen bij de totstandkoming van deze jaarrekening.<br />
Complexindeling<br />
Overeenkomstig het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde vindt waardering op<br />
waarderingscomplexniveau plaats. Elk waarderingscomplex bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden<br />
voor wat betreft type eenheid, bouwjaar en locatie. Daarnaast is het gehele waarderingscomplex als<br />
eenheid aan een derde partij te verkopen. Alle verhuureenheden van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> maken deel uit van<br />
een waarderingscomplex of vormen een afzonderlijk waarderingscomplex.<br />
Waarderingsmethode<br />
De marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op een modelmatige,<br />
op kasstromen gebaseerde methodiek. De basiskenmerken van de methodiek zijn als volgt:<br />
De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele<br />
verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed.<br />
De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd<br />
op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is.<br />
Feiten en omstandigheden die kunnen worden gekwalificeerd als verplichtingen die niet specifiek<br />
aan het vastgoed zijn toe te rekenen (zoals afgesloten convenanten met gemeenten over aan te<br />
houden volumes in huurprijs categorieën en mogelijk in de toekomst te maken prestatieafspraken)<br />
zijn niet opgenomen in de waardering van het vastgoed, maar maken onderdeel uit van de niet uit<br />
de balans blijkende verplichtingen.<br />
Het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel<br />
Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de inkomsten<br />
en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet<br />
‘contant’ worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van<br />
de DCF-periode van 15 jaar. Dit is de geschatte opbrengstwaarde van het vastgoed, welke ook<br />
contant wordt gemaakt tegen dezelfde disconteringsvoet als de kasstromen en wordt hierbij<br />
opgeteld.<br />
Toepassing van de basisversie kenmerkt zich door het feit dat een marktwaarde in verhuurde staat<br />
op complexniveau wordt bepaald, maar waarbij op portefeuilleniveau (totaal van alle complexen)<br />
de waardering leidt tot een acceptabele uitkomst van de marktwaarde in verhuurde staat voor het<br />
geheel van de betreffende complexen en past binnen het getrouwe beeld van het vermogen en<br />
resultaat van de jaarrekening.<br />
In overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen is geen taxateur betrokken<br />
geweest bij de bepaling en toetsing van de marktwaarde in verhuurde staat van de woningen, de<br />
parkeergelegenheden, het maatschappelijk onroerend goed en het zorgvastgoed, zowel<br />
intramuraal als extramuraal.<br />
Binnen de toepassing van de basisversie is het niet mogelijk om vrijheidsgraden te gebruiken. Dit<br />
betekent dat de parameters, zoals deze opgenomen zijn in het handboek, integraal gevolgd zijn.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 117<br />
Het bedrijfsonroerend goed omvat binnen het niet-DAEB vastgoed meer dan 5%. Op basis van de<br />
woningwet is dit vastgoed gewaardeerd volgens de full-versie van het handboek Modelmatig<br />
waarderen. Hierbij wordt de waardering mede uitgevoerd door een externe taxateur volgens de RICStaxatiestandaarden<br />
(Royal Institution of Chartered Surveyors) en heeft hierbij een volledige taxatie dan<br />
wel hertaxatie uitgevoerd. Al het andere vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd volgens de<br />
basisversie van het handboek.<br />
Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s:<br />
doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in<br />
bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur geschiedt bij mutatie.<br />
Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt<br />
overgegaan.<br />
Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt<br />
verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Voor reguliere<br />
woongelegenheden en parkeren geldt dat per complex uiteindelijk het scenario met de hoogste<br />
uitkomst gelijk gesteld wordt aan het begrip ‘marktwaarde verhuurde staat’, zijnde de actuele waarde<br />
waartegen de waardering van het vastgoed plaatsvindt. Voor niet-zelfstandige eenheden, BOG, MOG en<br />
ZOG is alleen het doorexploiteerscenario van toepassing. Ook voor zelfstandige studenteenheden en<br />
zelfstandige extramurale zorgeenheden wordt een uitpondscenario niet waarschijnlijk geacht. Daarom<br />
wordt in de basisversie het doorexploiteerscenario voorgeschreven.<br />
Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van marktconforme uitgangspunten<br />
gedaan. De volgende parameters worden hierbij gehanteerd:<br />
prijsinflatie ten behoeve van de jaarlijkse indexatie van de ingerekende contracthuur, de<br />
markthuur, de maximale huur en de liberalisatiegrens, belastingen, verzekeringen en overige<br />
zakelijke lasten;<br />
loonstijging als uitgangspunt voor de stijging van de beheerskosten;<br />
bouwkostenstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de onderhoudskosten, de<br />
verkoopkosten en de verouderingskosten;<br />
leegwaardestijging is de basis voor de stijging van de verkoopopbrengst in het uitpondscenario.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde <strong>2020</strong> voorgeschreven<br />
parameters en uitgangspunten toegepast. De belangrijkste uitgangspunten zijn:<br />
Parameters woongelegenheden<br />
2019 <strong>2020</strong> 2021 2022 2023 2024 e.v.<br />
Prijsinflatie 2,60% 1,40% 1,40% 1,60% 1,80% 2,00%<br />
Looninflatie 2,50% 1,40% 1,95% 2,50% 2,50%<br />
Bouwkostenstijging 3,50% 3,00% 2,50% 2,50% 2,50%<br />
Leegwaardestijging 8,00% 7,00% 4,50% 2,00% 2,00% 2,00%
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 118<br />
Instandhoudingsonderhoud per vhe doorexploiteerscenario:<br />
Eengezinswoning € 1.282 - € 1.928 (2019: € 1.206 - € 1.825)<br />
Meergezinswoning € 1.091 - € 1.761 (2019: € 1.023 - € 1.641)<br />
Studenteenheid € 353 - € 1.456 (2019: € 340 - € 1.368)<br />
Zorgeenheid (extramuraal) € 1.288 - € 1.803 (2019: € 1.224 - € 1.713)<br />
Instandhoudingsonderhoud per vhe uitpondscenario:<br />
Eengezinswoning € 558 - € 971 (2019: € 488 - € 884)<br />
Meergezinswoning € 434 - € 772 (2019: € 370 - € 694)<br />
Studenteenheid n.v.t. (2019: € 340 - € 638)<br />
Zorgeenheid (extramuraal) n.v.t. (2019: € 484 - € 733)<br />
Beheerkosten per vhe:<br />
Eengezinswoning € 458 (2019: € 447)<br />
Meergezinswoning € 450 (2019: € 439)<br />
Studenteneenheid € 423 (2019: € 413)<br />
Zorgeenheid (extramuraal) € 415 (2019: € 405)<br />
Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) 0,0551% (2019: 0,0541%)<br />
Belastingen, verzekeringen en overige<br />
zakelijke lasten (% van de WOZ)<br />
0,08% (2019: 0,09%)<br />
Verhuurderheffing (% van de WOZ) 0,501% - 0,527% (2019: 0,537% - 0,563%)<br />
Huurderving (% van de huursom) 1% (2019: 1%)<br />
Mutatiekans bij doorexploiteren 7,12% (2019: 6,14%)<br />
Mutatiekans bij uitponden 7,74% (2019: 6,56%)<br />
Mutatieleegstand DAEB 0 maanden (2019: 0 maanden)<br />
Mutatieleegstand niet-DAEB 3 maanden (2019: 3 maanden)<br />
Mutatieleegstand verkoop 0 maanden (2019: 0 maanden)<br />
Verkoopkosten bij uitponden (% van de<br />
leegwaarde)<br />
1,3% (2019: 1,4%)<br />
Disconteringsvoet: 5,85% (2019: 6,25%)<br />
Huurstijging boven prijsinflatie voorgaand jaar<br />
2019 <strong>2020</strong> 2021 2022 e.v.<br />
Zelfstandige eenheden 1,0% 1,2% 1,3% 0,5%<br />
Onzelfstandige eenheden 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%<br />
Voor splitsingskosten is een norm gehanteerd van € 544 (2019: € 531) per te splitsen eenheid. De<br />
overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen<br />
3% van de berekende waarde van een verhuureenheid op peildatum 31 december <strong>2020</strong>. Vanaf 1 januari<br />
2021 is dit percentage verhoogd naar 9%.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 119<br />
Parameters bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed<br />
<strong>2020</strong> 2019<br />
Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo BOG € 5,80 € 5,60<br />
Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo MOG € 7,00 € 6,80<br />
Mutatieonderhoud technisch per m2 bvo BOG € 9,70 € 9,40<br />
Mutatieonderhoud technisch per m2 bvo MOG € 11,80 € 11,40<br />
Mutatiekosten marketing (% jaarhuur) 14% 14%<br />
Beheerkosten % van de markthuur - BOG 3% 3%<br />
Beheerkosten % van de markthuur - MOG 2% 2%<br />
Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) 0,2612% 0,2333%<br />
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) 0,12% 0,13%<br />
Disconteringsvoet 8,86% 8,38%<br />
Parameters intramuraal zorgvastgoed<br />
<strong>2020</strong> 2019<br />
Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo € 9,30 € 9,00<br />
Mutatieonderhoud per m2 bvo € 11,80 € 11,40<br />
Mutatiekosten marketing (% jaarhuur) 14% 14%<br />
Beheerkosten (% jaarhuur) 2,5% 2,5%<br />
Gemeentelijke OZB, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten<br />
(% van de WOZ)<br />
0,34% 0,36%<br />
Disconteringsvoet 8,73% 8,22%<br />
Bij toepassing van de fullversie:<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde <strong>2020</strong> voorgeschreven<br />
parameters en uitgangspunten toegepast. Onder toepassing van de full-versie heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> de<br />
voor de volgende vrijheidsgraden van het Handboek afwijkende standpunten ingenomen, rekening<br />
houdend met de specifieke omstandigheden van het bezit en/of de omgeving waarbinnen <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
opereert.<br />
De volgende vrijheidsgraden zijn toegepast voor het BOG:<br />
markthuur(stijging)<br />
mutatieleegstand<br />
instandhoudingsonderhoud<br />
exit yield<br />
disconteringsvoet.<br />
Impact hantering vrijheidsgraden<br />
Parameter handboek Bandbreedte Eigen parameter<br />
Markthuurstijging prijsinflatie 1 jaar 1%, daarna 2%<br />
Mutatieleegstand 6 maanden 1 tot 22 maanden<br />
Instandhoudingsonderhoud € 5,80 per m2 BVO excl btw € 4,99 - € 10,15 per m2 bvo excl btw<br />
Exit Yield 6,96% - 16,21%<br />
Disconteringsvoet 8,65% - 9,49% 7,36% - 10,98%
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 120<br />
De aangegeven markthuur door de taxateur is ook in de basisversie ingelezen, waardoor hierop geen<br />
afwijkingen zijn. Wanneer deze vrijheidsgraden niet waren toegepast, zou de marktwaarde in verhuurde<br />
staat voor het BOG € 1.768.856 (2019: € 4.115.572) meer bedragen.<br />
Mutatie marktwaarde verhuurde staat<br />
Mutaties in de marktwaarde in verhuurde staat van vastgoed in exploitatie worden in de winst-enverliesrekening<br />
verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.<br />
Herwaardering<br />
De herwaarderingsreserve wordt bepaald als het positieve verschil tussen de marktwaarde verhuurde<br />
staat en de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs (zonder rekening te houden met enige afschrijving<br />
of waardevermindering) en onder aftrek van (latente) belastingverplichtingen. Als gevolg van het<br />
toepassen van de basisversie, waarmee een marktwaarde op portefeuilleniveau wordt nagestreefd, zit<br />
er een onnauwkeurigheid in de bepaling van de herwaarderingsreserve op complexniveau. Deze<br />
onnauwkeurigheid is inherent aan de toepassing van de basisversie. Dit leidt niet tot een hoger of lager<br />
vermogen, maar ziet enkel toe op de allocatie binnen het vermogen (hogere herwaarderingsreserve<br />
leidt tot lagere overige reserves en vice versa).<br />
Bepaling beleidswaarde (ten behoeve van de toelichting)<br />
De beleidswaarde sluit aan op het beleid van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> en beoogt inzicht te geven in de<br />
verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. Onder de beleidswaarde<br />
wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom<br />
genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong>. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige- en<br />
onzelfstandige woongelegenheden) komen overeen met de grondslagen voor de<br />
bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van:<br />
1. Voor het gehele bezit is uitgegaan van het scenario ‘doorexploiteren’ (in plaats van de hoogste<br />
van ‘doorexploiteren’ en ‘uitponden’). Bovendien wordt in het geheel geen rekening gehouden<br />
met verkopen, waarbij de overdrachtskosten op 0% worden gezet.<br />
2. Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte<br />
moment van (huurders)mutatie. De streefhuur betreft de huur die volgens het beleid van de<br />
corporatie bij mutatie in rekening wordt gebracht, passend binnen de geldende wet- en<br />
regelgeving, feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken met gemeenten. Daarnaast wordt er<br />
rekening gehouden met de corporatiespecifieke boveninflatoire huurverhoging. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
hanteert de door de overheid voorgeschreven huurbevriezing voor de sociale woningen. Voor<br />
2022 wordt een huurverhoging van 0,5% boven inflatie voorzien en daarna inflatievolgend<br />
huurbeleid. Voor de geliberaliseerde woningen is in 2021 een huurverhoging van 1% boven<br />
inflatie ingerekend. Vervolgens een huurverhoging van 2,5% boven inflatie voor de komende 2<br />
jaar, daarna inflatievolgend. De ingerekende streefhuur van de sociale eengezins- en<br />
meergezinswoningen is gemiddeld 77% van de maximaal redelijke huur.<br />
3. De component instandhoudingsonderhoud is vervangen door een nominale eigen<br />
onderhoudsnorm (gecorrigeerd voor inflatie). De onderhoudskosten zijn op complexniveau<br />
bekend. Waardoor op complexniveau een normbedrag wordt vastgesteld, rekening houdend
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 121<br />
met de langjarige onderhoudscyclus voortvloeiend uit de vastgestelde meerjarenonderhoudsbegroting.<br />
Het gaat om ongeveer € 42,8 miljoen per jaar. Daarnaast wordt er voor bijna € 6,5<br />
miljoen per jaar aan indirecte kosten toegerekend aan onderhoud. Totaal gaat het dus om<br />
€ 49,3 miljoen per jaar met een gemiddelde van € 2.288,77 per verhuureenheid (voor de<br />
bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat is € 805,96 per verhuureenheid ingerekend als<br />
gemiddelde onderhoudsnorm).<br />
4. De beheerskosten uit de DCF-berekening zijn vervangen door een eigen beheernorm die aansluit<br />
met de jaarlijkse werkelijke uitgaven voor beheer in de 15-jaars DCF periode. Hieronder worden<br />
verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en<br />
beheeractiviteiten van de corporatie en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd ‘lasten<br />
verhuur en beheeractiviteiten’ in de resultatenrekening. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> gaat uit van gemiddelde<br />
beheerlasten van € 1.015 per verhuureenheid (voor de bepaling van de marktwaarde in<br />
verhuurde staat is een gemiddelde van € 673,73 per verhuureenheid in gerekend).<br />
De beleidswaarde van BOG / MOG / ZOG is gelijk aan de marktwaarde en hierbij wordt dus<br />
verondersteld dat de marktuitgangspunten overeenkomen met de eigen beleidsuitgangspunten.<br />
Voor zover afwijkend voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerde<br />
uitgangspunten, zijn de gehanteerde uitgangspunten voor de toekomstige exploitatie - zoals<br />
toegepast voor de bepaling van de beleidswaarde van de activa in exploitatie - afgeleid van de<br />
meerjarenbegroting (ontwikkeling streefhuur, onderhoudslasten en de lasten van verhuur en<br />
beheer) en geënt op de wettelijke voorschriften opgenomen in RTIV.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft hierbij uitgangspunten bepaald die mede van invloed zijn op de beleidswaarde.<br />
Wijzigingen van deze uitgangspunten zijn derhalve van invloed op deze waarde.<br />
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden<br />
Onroerende zaken die in het kader van een regeling verkoop onder voorwaarden (VOV) zijn<br />
overgedragen aan een derde en waarvoor <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> een terugkoopplicht kent, worden aangemerkt<br />
als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden aan de activazijde gewaardeerd<br />
tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en<br />
daarna de marktwaarde op basis van VOV. Waardemutaties worden verwerkt in de W&V als ‘Niet<br />
gerealiseerde waardeveranderingen verkopen onder voorwaarden’.<br />
Bij de eerste verwerking (initiële verkoop van de woning onder voorwaarden uit exploitatie) wordt het<br />
waardeverschil bij overdracht verantwoord in de W&V onder ‘Niet gerealiseerde waardeveranderingen<br />
vastgoedportefeuille’.<br />
Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een<br />
terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst<br />
aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden. Deze<br />
waardemutaties worden verwerkt in de W&V als ‘Niet gerealiseerde waardeveranderingen verkopen<br />
onder voorwaarden’.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 122<br />
Indien de terugkoop gerealiseerd is, vindt verwerking afhankelijk van de beleidsdoelstelling plaats:<br />
Bij gelijkblijvende bestemming blijft classificatie onder verkopen onder voorwaarden van<br />
toepassing. Waardering vindt plaats tegen de waarde waartegen terugkoop heeft plaatsgevonden.<br />
Indien de woning een ‘verhuur-bestemming’ krijgt, wordt deze woning opgenomen onder het<br />
vastgoed in exploitatie. Waardering vindt plaats op basis van de marktwaarde in verhuurde staat<br />
volgens het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde.<br />
Indien het beleidsvoornemen bestaat om de woning te verkopen, vindt verantwoording plaats<br />
onder de voorraden. Waardering vindt plaats tegen de waarde waarop de woning is teruggekocht.<br />
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie<br />
Typering<br />
Dit betreft complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie.<br />
Waarderingsgrondslag<br />
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen de verkrijgings- of<br />
vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde.<br />
Materiële vaste activa<br />
Algemene uitgangspunten<br />
Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld, gelden voor alle materiële vaste<br />
activa de volgende algemene uitgangspunten.<br />
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen<br />
verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte<br />
toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen.<br />
Verkrijgings- of vervaardigingsprijs<br />
De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven.<br />
Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie, worden deze in mindering<br />
gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.<br />
Financiële vaste activa<br />
Deelnemingen in groepsmaatschappijen<br />
Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend op het zakelijk en financieel beleid<br />
worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (netto vermogenswaarde). Wanneer 20%<br />
of meer van de stemrechten kan worden uitgebracht, wordt ervan uitgegaan dat er invloed van<br />
betekenis is.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 123<br />
De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening.<br />
Voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze<br />
grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming.<br />
Indien de waarde van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op<br />
nihil gewaardeerd. Indien en voor zover <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de<br />
schulden van de deelneming, respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling<br />
van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening getroffen.<br />
De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de<br />
identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie.<br />
Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend worden gewaardeerd tegen<br />
verkrijgingsprijs. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering plaats tegen<br />
de realiseerbare waarde. Afwaardering vindt plaats ten laste van de winst- en verliesrekening.<br />
Leningen u/g<br />
De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag,<br />
gewoonlijk de nominale waarde. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs<br />
waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering.<br />
Vordering latente belastingen<br />
Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op<br />
de commerciële balans (commerciële boekwaarde) dient <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> een belastinglatentie te vormen<br />
indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen.<br />
Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse<br />
verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat toekomstige fiscale winst<br />
beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en de mogelijkheid van<br />
verrekening kan worden benut. Bij het op 31 december <strong>2020</strong> vormen van de actieve latentie is mede<br />
rekening gehouden met tijdelijke verschillen op het vastgoed bestemd voor de verkoop, afschrijvingen<br />
en de langlopende leningen.<br />
Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa dan wel de vlottende<br />
activa (bij een termijn korter dan 1 jaar), latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de<br />
voorzieningen.<br />
De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen de<br />
belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende<br />
jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld.<br />
Belastinglatenties worden gewaardeerd tegen contante waarde.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 124<br />
Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa<br />
Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten beoordeelt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> op iedere<br />
balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een<br />
financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor<br />
bijzondere waardeverminderingen bepaalt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> de omvang van het verlies uit hoofde van de<br />
bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst-en-verliesrekening.<br />
Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de<br />
bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best<br />
mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van<br />
het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument.<br />
Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien de afname van de<br />
waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt<br />
beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde<br />
kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere<br />
waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt.<br />
Voorraden<br />
Vastgoed bestemd voor de verkoop<br />
De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere<br />
netto opbrengstwaarde. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct<br />
toerekenbare verkoopkosten. Indien de oorspronkelijk kostprijs onbekend is, wordt gewaardeerd op<br />
basis van actuele waarde. Deze is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per<br />
balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen<br />
worden verkregen.<br />
De voorraad teruggekochte Koopgarantwoningen wordt gewaardeerd tegen actuele waarde, dit is de<br />
‘terugkoopwaarde’.<br />
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop<br />
Het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop betreft nog niet opgeleverde en nog<br />
onverkochte woningen uit projectontwikkeling en/of het onverkochte deel van de in ontwikkeling zijnde<br />
grondposities en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere netto opbrengstwaarde. De netto<br />
opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten<br />
voor voltooiing en verkoop.<br />
Overige voorraden<br />
De magazijnvoorraden zijn gewaardeerd tegen kostprijs of lagere opbrengstwaarde.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 125<br />
Onderhanden projecten<br />
De post onderhanden projecten in opdracht van derden bestaat uit het saldo van gerealiseerde<br />
projectkosten, toegerekende winst, en indien van toepassing, verwerkte verliezen en reeds<br />
gedeclareerde termijnen.<br />
Onderhanden projecten waarvan het saldo een debetstand vertoont, worden gepresenteerd onder de<br />
vlottende activa. Onderhanden projecten waarvan het saldo een creditstand vertoont, worden<br />
gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte<br />
prestaties worden opgenomen onder de voorraden.<br />
Vorderingen<br />
Vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens<br />
gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde. Een<br />
eventuele voorziening voor het risico van oninbaarheid wordt in mindering gebracht. Deze<br />
voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.<br />
Liquide middelen<br />
De liquide middelen betreffen kas, banktegoeden en gelden onderweg. Rekening courantschulden bij<br />
banken zijn opgenomen onder schulden aan banken onder kortlopende schulden. Liquide middelen<br />
worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.<br />
Eigen vermogen<br />
Eigen vermogen<br />
Dit betreft het vermogen van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> waarover de daartoe bevoegde organen binnen de grenzen<br />
van de wettelijke kaders en statutaire bepalingen kan beschikken.<br />
Herwaarderingsreserve<br />
Een herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het positieve verschil tussen de marktwaarde van<br />
activa en de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.<br />
In de herwaarderingsreserve worden de ongerealiseerde waardevermeerderingen van de onroerende<br />
zaken in exploitatie opgenomen. Er is sprake van een ongerealiseerde waardevermeerdering indien de<br />
marktwaarde van een waarderingscomplex op balansdatum hoger is dan de boekwaarde op basis van<br />
de verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs. Indien op een waarderingscomplex in het verleden een<br />
waardevermindering is verantwoord, dan wordt pas een herwaarderingsreserve gevormd voor het<br />
betreffende complex voor zover de marktwaarde hoger is dan de boekwaarde op basis van verkrijgingsof<br />
vervaardigingsprijs.<br />
Het gerealiseerde deel van de herwaarderingsreserve van op marktwaarde gewaardeerde onroerende<br />
zaken in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste van de overige reserves verantwoord. Aangezien de<br />
waardevermeerdering van de onroerende zaken in exploitatie reeds ten gunste van de winst- en
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 126<br />
verliesrekening is gebracht, en in verband hiermee een herwaarderingsreserve is gevormd, is verwerking<br />
van de daaropvolgende realisatie ten gunste van de winst- en verliesrekening niet toegestaan.<br />
Voorzieningen<br />
Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die<br />
op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en<br />
waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden ingeschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen<br />
de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te<br />
wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de contante waarde van de uitgaven die naar<br />
verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld.<br />
Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt en het waarschijnlijk is dat deze<br />
vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als<br />
een actief in de balans opgenomen.<br />
Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen<br />
Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen<br />
die op de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen worden ook gerekend verplichtingen die<br />
kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake<br />
wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige<br />
stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige<br />
nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de<br />
corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake<br />
indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de<br />
bouwvergunning heeft plaatsgevonden.<br />
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw en verbeterprojecten<br />
worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex<br />
waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde<br />
van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder<br />
verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle<br />
investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen marktwaarde in verhuurde staat.<br />
Voorziening latente belastingverplichtingen en -vorderingen<br />
Latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Voor verdere toelichting zie<br />
‘Vordering latente belastingen’.<br />
Voorziening pensioenen<br />
De pensioenvoorziening betreft de door de pensioenadviseur geraamde pensioenverplichting aan een<br />
zeer beperkte groep voormalig VZOS 15 -medewerkers met een levensjarenregeling. Een keer in de drie<br />
jaar wordt deze verplichting opnieuw bepaald. De verplichting wordt bepaald door een koopsom te<br />
15<br />
Verbetering Zij Ons Streven (VZOS) is één van de rechtsvoorgangers van het huidige <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 127<br />
berekenen waartegen een pensioenmaatschappij de verplichting van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> zou overnemen. De<br />
hoogte van de koopsom hangt af van de overlevingskansen, de indexatie en de rekenrente. In juni <strong>2020</strong><br />
is de verplichting opnieuw bepaald.<br />
De verplichtingen die voortvloeien uit deze rechten van haar personeel zijn ondergebracht bij de<br />
Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> betaalt hiervoor premies<br />
waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaalt.<br />
De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het<br />
pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit<br />
toelaat. De (maand)dekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo <strong>2020</strong> 109,3% (ultimo 2019: 113,1 %). De<br />
beleidsdekkingsgraad bedraagt ultimo <strong>2020</strong> 103,1% (ultimo 2019 110,7%). Met deze<br />
beleidsdekkingsgraad voldoet het pensioenfonds niet aan de minimaal vereiste 104,2% die is<br />
voorgeschreven door De Nederlandse Bank (DNB). Er is daarom sprake van een dekkingstekort.<br />
Daarnaast is de dekkingsgraad lager dan de vereiste dekkingsgraad van 126,0%. SPW zal daarom in het<br />
eerste kwartaal van 2021 een herstelplan indienen bij DNB waarin wordt aangetoond hoe het<br />
pensioenfonds verwacht dat binnen tien jaar tijd de dekkingsgraad herstelt tot het niveau van de<br />
vereiste dekkingsgraad.<br />
Verder heeft het bestuur van SPW een financieel crisisplan opgesteld waarin is beschreven welke<br />
aanvullende maatregelen kunnen worden genomen om tijdig herstel mogelijk te maken. Het bestuur zal,<br />
indien blijkt dat het fonds niet tijdig kan herstellen, conform dit financieel crisisplan, aanvullende<br />
maatregelen moeten nemen.<br />
Tevens heeft het bestuur van het pensioenfonds in <strong>2020</strong> besloten de opgebouwde aanspraken van<br />
(gewezen) deelnemers en de ingegane pensioenen per 1 januari 2021 niet te verhogen met een<br />
gedeeltelijke toeslag. Er was geen ruimte voor een gedeeltelijke toeslag, omdat de beleidsdekkingsgraad<br />
per eind oktober <strong>2020</strong> lager was dan 110%.<br />
Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van<br />
toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en<br />
verzekeringsmaatschappijen betaald door <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. De premies worden verantwoord als<br />
personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als<br />
overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige<br />
betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen.<br />
Toevoegingen aan en vrijval van pensioenvoorzieningen worden ten laste respectievelijk ten gunste van<br />
de winst- en verliesrekening gebracht.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 128<br />
Schulden<br />
Langlopende schulden worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen de reële waarde. Deze is<br />
over het algemeen gelijk aan de nominale waarde. Na eerste waardering worden de langlopende<br />
schulden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien geen sprake is van agio of disagio is de<br />
geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. De aflossingsverplichting voor het komend jaar<br />
is opgenomen onder de kortlopende schulden.<br />
Voor kortlopende schulden vindt de eerste waardering tegen reële waarde plaats en vervolgens wordt<br />
gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs.<br />
In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een<br />
terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in<br />
het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt<br />
jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden<br />
is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.<br />
Leasing<br />
Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van<br />
operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire<br />
basis verwerkt in de winst- en verliesrekening over de looptijd van het contract.<br />
Algemeen<br />
Grondslagen voor resultaatbepaling<br />
De winst- en verliesrekening wordt gepresenteerd op basis van de functionele indeling. In de functionele<br />
winst- en verliesrekening bestaat een onderscheid tussen direct toe te rekenen kosten en indirecte<br />
kosten (zoals lonen en salarissen, overige bedrijfslasten en afschrijvingskosten materiële vaste activa ten<br />
dienste van). De direct toe te rekenen kosten worden bij het betreffende onderdeel verantwoord. De<br />
toerekening van de indirecte kosten aan de onderscheiden onderdelen van de functionele winst- en<br />
verliesrekening gebeurt op basis van de verdeelsleutel ‘aantal fte’.<br />
Resultaatbepaling<br />
Baten worden verantwoord in het jaar waarin deze worden gerealiseerd. Lasten worden verantwoord in<br />
het jaar waarin de prestaties worden geleverd. Verliezen worden verantwoord wanneer deze<br />
voorzienbaar zijn.<br />
Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde<br />
waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële<br />
instrumenten.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 129<br />
Opbrengsten<br />
Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s<br />
met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper.<br />
Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd<br />
op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.<br />
Lonen en salarissen, sociale lasten<br />
Lonen, salarissen en sociale lasten zijn op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en<br />
verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Deze kosten worden door middel van<br />
kostenverdeling op basis van fte aan de diverse functionele posten in het resultaat toegerekend.<br />
Pensioenlasten<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft de toegezegde pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds in de jaarrekening<br />
verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is aangesloten bij bedrijfstakpensioenfonds<br />
SPW die tezamen met andere woningcorporaties dezelfde regeling toepast. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft geen<br />
verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan eventueel hogere toekomstige<br />
premies. In de jaarrekening worden dus alleen de verschuldigde premies verantwoord. Deze kosten<br />
worden door middel van kostenverdeling op basis van fte aan de diverse functionele posten in het<br />
resultaat toegerekend.<br />
Afschrijvingen materiële vaste activa<br />
Op vastgoed in exploitatie wordt niet afgeschreven. De afschrijvingen op de activa ten dienste van<br />
exploitatie worden gebaseerd op de historische kostprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de<br />
lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur en worden via verdeelsleutels toegerekend<br />
aan de afzonderlijke activiteiten.<br />
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille<br />
Huuropbrengsten<br />
Dit betreft de daadwerkelijk in rekening gebrachte huren van woningen, woongebouwen en<br />
bedrijfsruimten, dus na aftrek van huurderving wegens leegstand.<br />
Opbrengsten servicecontracten<br />
Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten.<br />
De vergoeding is gebaseerd op de geraamde kosten. Jaarlijks vindt op basis van de werkelijke kosten<br />
afrekening plaats. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.<br />
Kosten onderhoud<br />
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van uitgevoerd onderhoud<br />
verantwoord voor zover deze betrekking hebben op het vastgoed in exploitatie. Van toerekenbaarheid<br />
is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.<br />
Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum<br />
worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 130<br />
Netto resultaat verkoop vastgoedportefeuille<br />
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille<br />
Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen:<br />
Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie<br />
Boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden<br />
Netto verkoopopbrengst bij levering van vastgoed bestemd voor de verkoop<br />
Netto verkoopopbrengst bij levering van onderhanden projecten.<br />
De verkoopopbrengsten bestaande bouw betreffen de gerealiseerde verkoopopbrengsten verminderd<br />
met de toerekenbare organisatiekosten, de verkoopkosten en de marktwaarde in verhuurde staat.<br />
Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Indien het<br />
verkopen middels de Groninger akte betreft, dan is de ‘akte van kwijting’ leidend voor de<br />
verantwoording.<br />
De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst<br />
verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper.<br />
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille<br />
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille<br />
Deze zijn gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten voor projecten bestemd voor<br />
eigen exploitatie. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan<br />
wel terugname van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat<br />
door een jaarlijkse toets van enerzijds de investeringen en anderzijds de marktwaarde in verhuurde<br />
staat hiervan.<br />
Voor de onrendabele top van een nieuwbouw- of verbeterproject wordt een voorziening gevormd ten<br />
laste van de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille, zodra het project intern geformaliseerd<br />
en extern gecommuniceerd is.<br />
Bij de activaposten voor projecten bestemd voor de verkoop wordt de waardeverandering direct<br />
verrekend met het actief.<br />
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille<br />
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties<br />
van op actuele waarde geactiveerde activa.<br />
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkopen onder voorwaarden<br />
Dit betreft de jaarlijkse mutatie van de actuele waarde van de woningen verkocht onder voorwaarden.<br />
Dit betreft zowel de waardeverandering van de post ‘onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’<br />
als de post ‘verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 131<br />
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor de verkoop<br />
Dit betreffen waardeveranderingen die ontstaan door een wijziging in de waarde van de<br />
vastgoedportefeuille bestemd voor de verkoop in het lopende verslagjaar.<br />
Netto resultaat overige activiteiten<br />
Opbrengsten inzake overige activiteiten ontstaan uit werkzaamheden die niet tot de primaire<br />
activiteiten van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> behoren of ten gevolge van nagekomen baten van reguliere activiteiten.<br />
De kosten behorende bij overige activiteiten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij<br />
betrekking hebben.<br />
Leefbaarheid<br />
De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en<br />
uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>, die de leefbaarheid<br />
in buurten en wijken ten goede komen.<br />
Saldo financiële baten en lasten<br />
Financiële baten en lasten<br />
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve<br />
rentevoet van de betreffende activa en passiva.<br />
De rentebaten betreffen de te ontvangen rentevergoedingen op banktegoeden en overige liquiditeiten.<br />
Onder de rentelasten zijn de verschuldigde lasten aan kredietinstellingen opgenomen, alsmede de<br />
berekende rente op waarborgsommen en rente op overige schulden.<br />
Resultaat deelnemingen<br />
Het resultaat is het bedrag waarmee de boekwaarde van de deelneming sinds de voorafgaande<br />
jaarrekening is gewijzigd als gevolg van het door de deelneming behaalde resultaat.<br />
Vennootschapsbelasting en belastinglatentie<br />
Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig<br />
voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> een fiscale<br />
openingsbalans opgemaakt waarvoor specifieke fiscale waarderingsregels gelden. Voor het verschil<br />
tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële<br />
balans (commerciële boekwaarde) dient <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> een belastinglatentie te vormen indien en voor<br />
zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen.<br />
Voor verrekenbare tijdelijke verschillen moet een actieve belastinglatentie worden gevormd in het geval<br />
dat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) lager is dan de<br />
fiscale waardering en een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te<br />
worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 132<br />
voor verrekening. Bij het op 31 december <strong>2020</strong> vormen van de actieve latentie is mede rekening<br />
gehouden met tijdelijke verschillen op het vastgoed bestemd voor de verkoop, afschrijvingen en de<br />
langlopende leningen.<br />
De fiscale waarderingsregels voor de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 zijn vastgelegd in een<br />
met de belastingdienst overeengekomen Tweede vaststellingsovereenkomst, die jaarlijks stilzwijgend<br />
verlengd wordt. Daarmee werden ook de hoogte en waardering van te vormen belastinglatenties met<br />
terugwerkende kracht naar 1 januari 2008 duidelijk.<br />
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening,<br />
rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande<br />
boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde<br />
winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met<br />
wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van<br />
wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.<br />
Latente belastingvorderingen en belastingverplichtingen<br />
Zie ‘Voorziening latente belastingverplichtingen en -vorderingen’.<br />
Financiële instrumenten en risicobeheersing<br />
In 2017 heeft <strong>Haag</strong> wonen een Reglement financieel beleid en beheer opgesteld conform Artikel 55a<br />
van de Woningwet. Hierin maakt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> inzichtelijk op welke wijze zij haar financiële continuïteit<br />
borgt. In het reglement zijn de uitgangspunten van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> van het financieel beleid en beheer, de<br />
organisatie en jaarlijkse monitoring en de betrokkenheid van het intern toezicht op het beheer<br />
opgenomen. Ook worden regels gesteld voor beleggingen en derivaten.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> maakt geen gebruik van derivaten, en heeft dit in haar Reglement financieel beleid en<br />
beheer en ook het Treasury statuut opgenomen. Het Treasury statuut is in 2017 aangepast aan de<br />
laatste regelgeving en is op 11 oktober 2017 goedgekeurd door de raad van commissarissen.<br />
Het Reglement financieel beleid en beheer van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft mede betrekking op verbonden<br />
ondernemingen: <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> holding BV, <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Ontwikkeling BV en Aanvan vastgoed BV.<br />
De Autoriteit woningcorporaties heeft het reglement van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> op 16 januari 2018 goedgekeurd.<br />
Valutarisico<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico.<br />
Prijsrisico<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft geen instrumenten waarover zij prijsrisico loopt.<br />
Renterisico<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste<br />
activa en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder<br />
schulden aan kredietinstellingen).
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 133<br />
Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> risico ten aanzien van<br />
toekomstige kasstromen. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot deze vorderingen en schulden zijn geen financiële<br />
derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> hanteert een maximaal renterisico van 15% van het vreemd vermogen, gerekend over een<br />
aaneengesloten voortschrijdende periode van twaalf maanden. Door een maximum te stellen aan het<br />
renterisico kunnen risicovolle rentepieken worden voorkomen en is daarmee het renterisico begrensd.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> maakt geen gebruik van derivaten.<br />
Het renterisico, uitgedrukt in een percentage van het saldo langlopende leningen, van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> op<br />
basis van de bestaande leningportefeuille (exclusief herfinanciering, inclusief volledig opgenomen rollover<br />
leningen en volledig opgenomen risico op spreadherziening van de basisrenteleningen) bedraagt:<br />
Jaartal<br />
Percentage<br />
2021 11,21%<br />
2022 7,20%<br />
2023 7,19%<br />
2024<br />
2025<br />
8,73%<br />
4,71%<br />
Kredietrisico<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Zij maakt gebruik van meerdere<br />
banken als tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. Limieten zijn vastgelegd in het treasury statuut<br />
en naleving daarvan wordt voortdurend gemonitord.<br />
Liquiditeitsrisico<br />
Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico wat <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> loopt per balansdatum zijn als volgt<br />
(indicatief):<br />
Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico (x € 1.000)<br />
31-12-<strong>2020</strong><br />
Bankschuld 0<br />
Kredietlimiet 30.000<br />
Lopende investeringsverplichtingen 56.800<br />
Reeds vastgelegde nog te storten leningen o/g 0<br />
Nog niet benutte borgingsruimte WSW 20.000<br />
Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> zeker heeft gesteld dat<br />
hiervoor financiering beschikbaar is, of is toegezegd. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> maakt een meerjaren<br />
kasstroomprognose waarin de voorgenomen investeringen doorgerekend worden en de consequenties<br />
voor de liquiditeitspositie zichtbaar worden.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 134<br />
Per 29 juli <strong>2020</strong> heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> een nieuw borgingplafond <strong>2020</strong> ontvangen van het WSW. Het<br />
plafond voor <strong>2020</strong> is vastgesteld op € 605.665.000 op basis van de dPi 2019. Dit is € 20 miljoen hoger<br />
dan de leningportefeuille van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> ultimo <strong>2020</strong> bij volledig opgenomen Flex Rollover leningen<br />
(€ 585,652 miljoen). Tot het derde kwartaal 2021 is geen nieuwe financiering nodig. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft<br />
tot die tijd voldoende vrije ruimte (€ 20 miljoen) binnen de Flex Rollover leningen om<br />
financieringsbehoefte op te vangen.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> beschikt over een kredietfaciliteit bij de huisbank. Voor zover noodzakelijk, worden nadere<br />
zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De vervalkalender van de<br />
bestaande leningen wordt constant gemonitord.<br />
Beschikbaarheidsrisico<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft haar financiële meerjarenplan zodanig opgesteld dat de beschikbaarheid van<br />
faciliteiten voor financiering en herfinanciering gecontinueerd wordt. De meerjarenbegroting voldoet<br />
aan de financiële kengetallen zoals deze door toezichthouders en andere financiële stakeholders<br />
worden gehanteerd. Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie afhankelijk van het<br />
blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 135<br />
Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht<br />
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode.<br />
De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van<br />
bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele,<br />
(des)investerings- en financieringsactiviteiten.<br />
De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in<br />
de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder<br />
operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek<br />
van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.<br />
Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn<br />
opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen<br />
onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven<br />
groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling<br />
in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven groepsmaatschappij aanwezig zijn,<br />
zijn op de aankoopprijs in mindering gebracht. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van<br />
kasmiddelen plaatsvindt, waaronder het afsluiten van financiële leasing, zijn niet in het<br />
kasstroomoverzicht opgenomen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 136<br />
Toelichting op de balansposten<br />
A. Vaste activa<br />
I Vastgoedbeleggingen<br />
1. Vastgoed in exploitatie<br />
De mutaties in de vastgoedbeleggingen zijn in het navolgende schema samengevat:<br />
Vastgoedbeleggingen (x € 1.000)<br />
Stand per 1 januari<br />
DAEB vastgoed in<br />
exploitatie<br />
niet-DAEB vastgoed in<br />
exploitatie<br />
Totaal<br />
<strong>2020</strong> 2019 <strong>2020</strong> 2019 <strong>2020</strong><br />
Verkrijgings- of vervaardigingsprijs 1.086.887 1.080.836 55.910 59.348 1.142.797<br />
Herwaarderingen 1.654.964 1.187.409 60.893 50.270 1.715.857<br />
Boekwaarde per 1 januari 2.741.851 2.268.245 116.803 109.618 2.858.654<br />
Mutaties<br />
Investeringen 13.893 11.074 603 155 14.497<br />
Subsidies 0 0 0 0 0<br />
Desinvesteringen -8.320 -17.470 -6.519 -3.705 -14.839<br />
Herwaarderingen 257.811 476.918 1.160 13.819 258.972<br />
Waardeverminderingen 0 -4.444 0 0 0<br />
Terugneming van waardeverminderingen 2.792 4.444 1.360 0 4151<br />
Herclassificaties -69 3.083 69 -3.083 0<br />
Totaal mutaties 266.108 473.606 -3.327 7.186 262.781<br />
Stand per 31 december<br />
Verkrijgingsprijzen 1.092.392 1.086.887 50.063 55.910 1.142.455<br />
Herwaarderingen 1.915.567 1.654.964 63.413 60.893 1.978.980<br />
Boekwaarde per 31 december 3.007.959 2.741.851 113.477 116.803 3.121.436<br />
De uitgangspunten van de marktwaarde in verhuurde staat staan beschreven in de waarderingsgrondslagen<br />
en in het waarderingsprotocol.<br />
De mutatie van de herwaarderingen van vastgoedbeleggingen in <strong>2020</strong> bedraagt € 263.123.328 (2019:<br />
€ 490.737.128). Dit saldo bestaat uit een bedrag van € 264.341.330 (2019: € 495.946.211) aan positieve<br />
waardeveranderingen en € 1.218.003 (2019: € 5.209.083) aan negatieve waardemutaties.<br />
Onder de post herclassificaties is 1 woning overgeheveld van DAEB vastgoed in exploitatie naar niet-<br />
DAEB vastgoed in exploitatie. Deze woning was onterecht gekenmerkt als DAEB. Dit is hiermee<br />
gecorrigeerd.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 137<br />
In de posten DAEB vastgoed in exploitatie en niet-DAEB vastgoed in exploitatie zijn 20.862 woningen en<br />
2.552 niet-woningen opgenomen. De 53 woonwagenstandplaatsen zijn hierbij onder de woningen<br />
gezet.<br />
In <strong>2020</strong> is het achterstallig onderhoud ten behoeve van de bepaling van de marktwaarde bij 10<br />
complexen in negatieve zin gecorrigeerd voor een bedrag van € 4.065.790 (2019: € 1.480.790 voor 3<br />
complexen).<br />
Verklaring waardemutaties<br />
Onderliggende tabel geeft inzicht in de ontwikkelingen van de marktwaarde die impact hadden op de<br />
waardemutaties naast de (des)investeringen.<br />
Verloopstaat Marktwaarde verhuurde staat (x € 1.000)<br />
DAEB<br />
vastgoed in<br />
niet-DAEB<br />
vastgoed in Totaal<br />
exploitatie exploitatie<br />
Marktwaarde ultimo 2019 2.741.851 116.804 2.858.655<br />
Mutaties<br />
Impact mutaties bezit -2.117 -6.677 -8.794<br />
Impact methodische wijzigingen handboek -6.631 -979 -7.609<br />
Mutatie objectgegevens 264.022 6.846 270.868<br />
Impact parameteraanpassingen validatie handboek 37.091 -425 36.665<br />
Impact waarderingsparameters marktontwikkelingen -26.257 -2.092 -28.349<br />
Totaal mutaties 266.108 -3.327 262.781<br />
Marktwaarde ultimo <strong>2020</strong> 3.007.959 113.477 3.121.436<br />
De mutaties van het DAEB vastgoed bedragen € 266 miljoen positief (2019: + € 474 miljoen). De stijging<br />
van de marktwaarde met 9,7% wordt voornamelijk veroorzaakt door de mutaties van de<br />
objectgegevens. In eerste plaats door de stijgende WOZ-waarden met gemiddeld 15,5% voor de<br />
woningen. De gemiddelde maximale huren zijn gestegen door het actualiseren van 10.000 energie<br />
labels, waardoor de WWS-punten stegen. Daarnaast is er meer achterstallig onderhoud ingerekend. Als<br />
laatste is er dit jaar geen erfpachtsuppletie meer ingerekend bij verkoop van sociale woningen. Dit is het<br />
gevolg van de nieuwe grondsuppletieovereenkomst tussen Staedion, Vestia, <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> en gemeente<br />
Den <strong>Haag</strong>. Het totale effect van de mutaties in de objectgegevens is 9,6%.<br />
De overige stijging wordt veroorzaakt door de parameteraanpassingen als gevolg van de validatie van<br />
het handboek. De disconteringsvoet is hierbij naar beneden bijgesteld. Dit heeft een waarde stijgend<br />
effect van 3,3%. Omdat in diezelfde validatie de gemiddelde markthuur naar beneden is bijgesteld<br />
wordt deze waardestijging gereduceerd tot 1,3%<br />
De stijging wordt het meest getemperd door de parameteraanpassingen als gevolg van de<br />
marktontwikkelingen. De macro-economische parameters zijn in <strong>2020</strong> lager ingeschat dan in 2019 net
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 138<br />
als de leegwaardestijging. Samen goed voor een daling van -3,5%. De onderhoudskosten zijn hoger<br />
ingeschat (-1,1%). De verhuurderheffing is gedaald als gevolg van de lagere voorgeschreven percentages<br />
(+0,7%) en ook het OZB-en belastingtarief zijn lager (+0,2%). Als laatste was de disconteringsvoet al<br />
gedaald door de validatie van het handboek, maar deze heeft nog een extra daling als gevolg van de<br />
marktontwikkelingen(+ 2,8%). Totale impact van de parameteraanpassingen als gevolg van de<br />
marktontwikkelingen is -0,9%.<br />
De mutaties in het bezit en de methodische wijzigingen van het handboek hebben vrijwel geen impact<br />
op de totale aanpassing van de marktwaarde verhuurde staat. De mutaties in het bezit betreffen vooral<br />
de onttrekkingen door verkoop en de nieuw opgeleverde woningen (-0,1%). In het Handboek<br />
modelmatig waarderen marktwaarde <strong>2020</strong> zijn een aantal methodische wijzigingen aangebracht. De<br />
belangrijkste hiervan betreft de verhoging van de minimale mutatiekans van 4% in plaats van 2%. Dit<br />
heeft een positief effect op de marktwaarde van 2%. Daarnaast zijn de overdrachtskosten in de<br />
eindwaarde verhoogd van 3% naar 9%. Dit heeft een negatief effect op de marktwaarde van 2,2%. Dit<br />
heft elkaar dus vrijwel op en geeft een verlagend effect van -0,2%.<br />
De marktwaarde van het niet-DAEB vastgoed daalt met € 3 miljoen (2019: + 7 miljoen). De daling die<br />
veroorzaakt wordt door verkopen wordt opgeheven door de mutatie in de objectgegevens. Ook hier is<br />
dit voornamelijk de stijgende WOZ-waarde.<br />
Gevoeligheidsanalyse marktwaarde<br />
Gelet op de huidige marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen, waarop zowel<br />
door externe taxateurs als voorgeschreven door het handboek gehanteerde aannames en schattingen<br />
ter bepaling van de reële waarde van het vastgoed zijn gebaseerd, ten opzichte van de werkelijk te<br />
verwachten marktontwikkelingen van significante invloed zijn op de uitkomsten van de huidige<br />
waardering in de jaarrekening. Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke<br />
wijzigingen in belangrijke parameters op de marktwaarde, is ten aanzien van de vastgoedportefeuille<br />
gewaardeerd volgens de DCF-methode, de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen:<br />
Gevoeligheidsanalyse marktwaarde<br />
Gehanteerd in<br />
de marktwaarde<br />
31-12-<strong>2020</strong><br />
Afwijking t.o.v.<br />
gehanteerde<br />
marktwaarde<br />
Effect op de<br />
marktwaarde<br />
(x € 1.000)<br />
Effect op de<br />
marktwaarde<br />
in %<br />
Mutatiegraad woningen 5,13% - 1,00% -100.408 -3,22%<br />
Exit yield 5,70% + 1,00% -63.272 -2,03%<br />
Disconteringsvoet 6,02% - 0,50% 378.834 12,14%<br />
Inflatie, huurverhoging* 1,4% - 2,0% + 0,50% 611.353 19,59%<br />
Leegwaardestijging woningen ** 2,90% + 0,50% 13.165 0,42%<br />
Verhuurheffing *** 0,505% - 0,05% 25.295 0,81%<br />
* Inflatie Handboek % Scenario %<br />
<strong>2020</strong> 1,40% 1,40%<br />
2021 1,40% 1,90%
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 139<br />
2022 1,60% 2,10%<br />
2023 1,80% 2,30%<br />
2024 e.v. 2,00% 2,50%<br />
** Leegwaardestijging woningen Handboek % Scenario %<br />
2019 8,00% 8,50%<br />
<strong>2020</strong> 7,00% 7,50%<br />
2021 4,50% 5,00%<br />
2022 2,00% 2,00%<br />
2023 e.v. 2,00% 2,00%<br />
*** Verhuurheffing<br />
De gehanteerde percentages: Handboek % Scenario %<br />
2021 0,526% 0,476%<br />
2022 0,527% 0,477%<br />
2023 0,501% 0,451%<br />
2024 0,502% 0,452%<br />
2025 e.v. 0,502% 0,452%<br />
Erfpacht<br />
Het merendeel van de grond is door de gemeente in erfpacht uitgegeven grond. Alle erfpachtcanons zijn<br />
eeuwigdurend afgekocht.<br />
Beleidswaarde<br />
De beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de methodiek zoals opgenomen in het<br />
Handboek en bedraagt per 31 december <strong>2020</strong> € 1.344 miljoen.<br />
De opbouw van de beleidswaarde van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> per 31 december <strong>2020</strong> presenteert zich als volgt:<br />
Opbouw beleidswaarde (x € 1.000)<br />
DAEB vastgoed in<br />
exploitatie<br />
niet-DAEB vastgoed<br />
in exploitatie<br />
Totaal<br />
<strong>2020</strong> 2019 <strong>2020</strong> 2019 <strong>2020</strong><br />
Marktwaarde per 31 december <strong>2020</strong> 3.007.959 2.741.851 113.477 116.803 3.121.436<br />
Beschikbaarheid (doorexploiteren) 58.658 -78.041 -469 -1.643 58.188<br />
Betaalbaarheid (huren) -894.073 -755.431 -7.650 -15.534 -901.723<br />
Kwaliteit (onderhoud) -658.153 -564.128 -4.931 -4.799 -663.085<br />
Beheer (beheerkosten) -267.657 -262.996 -2.351 -2.616 -270.008<br />
Totaal mutaties -1.761.226 -1.660.597 -15.402 -24.592 -1.776.627<br />
Beleidswaarde 1.246.733 1.081.254 98.075 92.212 1.344.808
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 140<br />
Gevoeligheidsanalyse beleidswaarde<br />
Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn voor de voornaamste uitgangspunten (gemiddeld per<br />
woning teruggerekend) analyses gemaakt welk effect een positieve of negatieve aanpassing heeft op de<br />
beleidswaarde. Dit wordt weergegeven in de onderstaande tabel. Hierbij is in het bijzonder ook<br />
aandacht geschonken aan de huurverhoging in het eerste jaar. In de begroting is er een huurverhoging<br />
opgenomen van 0,5% boven inflatie. Door de overheid is een huurbevriezing en eenmalige<br />
huurverlaging afgedwongen.<br />
Gevoeligheidsanalyse beleidswaarde<br />
Gehanteerd in de<br />
beleidswaarde <strong>2020</strong><br />
Mutatie t.o.v.<br />
uitgangspunt<br />
Effect op de<br />
beleidswaarde<br />
(x € 1.000)<br />
Effect op de<br />
beleidswaarde in %<br />
Huurverhoging eerste jaar Huurbevriezing 0,5% boven inflatie 19.216 1,43%<br />
Disconteringsvoet 5,42% 0,5% lager 141.364 10,54%<br />
Beleidshuur per maand € 593,40 € 25 hoger 92.556 6,90%<br />
Lasten € 3.300,75 € 100 hoger -688 -0,05%<br />
Eenmalige huurverlaging niet meegenomen wel per 31-12-<strong>2020</strong> -16.437 -1,23%<br />
Zekerheidstelling en verzekering<br />
Voor de aangetrokken leningen heeft de gemeente of het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)<br />
zich garant gesteld. De activa zijn verzekerd op indexbasis tegen risico's van storm- en brandschade.<br />
Voor verstrekte zekerheden wordt verwezen naar de toelichting op de langlopende schulden.<br />
WOZ-waarde<br />
De WOZ-waarde van alle verhuureenheden (DAEB en niet-DAEB) die binnen het woningtarief vallen,<br />
bedraagt per peildatum 1 januari <strong>2020</strong> € 3,909 miljard (2019: € 3,420 miljard). De waardestijging<br />
bedraagt gemiddeld 13,0% (2019: 15,4%).
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 141<br />
3. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden<br />
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (x € 1.000)<br />
<strong>2020</strong> 2019<br />
Stand per 1 januari<br />
Verkrijgingsprijzen 9.853 10.706<br />
Cumulatieve waardeverminderingen -225 -1.464<br />
Boekwaarde per 1 januari 9.629 9.242<br />
Mutaties<br />
Investeringen -684 -853<br />
Terugneming van waardeverminderingen 1.025 1.239<br />
Totaal mutaties 341 387<br />
Stand per 31 december<br />
Verkrijgingsprijzen 9.170 9.853<br />
Cumulatieve waardeverminderingen 800 -225<br />
Boekwaarde per 31 december 9.970 9.629<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft 2 complexen waaruit in het verleden verkocht werd met het koopgarantprincipe. De<br />
verleende kortingen op de marktwaarde liggen tussen 12% en 20%. Sinds 2015 wordt niet meer<br />
verkocht met koopgarant. In <strong>2020</strong> zijn 4 woningen teruggekocht (2019: 6 woningen). Per 31 december<br />
<strong>2020</strong> staan in totaal nog 52 woningen uit die verkocht zijn onder voorwaarden (2019: 56 woningen),<br />
deze bestaan uit:<br />
Koopgarant ’t Podium – 26 woningen (2019: 28 woningen)<br />
Koopgarant complex 55 – 26 woningen (2019: 28 woningen)<br />
De wijze van totstandkoming van de waardering van de koopgarant woningen is nader uitgewerkt in de<br />
grondslagen.<br />
De komende jaren zal het aantal koopgarant woningen dalen, omdat in juni 2015 besloten is om te<br />
stoppen met de verkoop door middel van de koopgarantconstructie. Als gevolg hiervan zullen<br />
teruggekochte woningen tegen 100% van de taxatiewaarde in de markt worden gezet.<br />
4. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie<br />
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie (x € 1.000)<br />
<strong>2020</strong> 2019<br />
Stand per 1 januari<br />
Verkrijgingsprijzen 2.065 1.436<br />
Herwaarderingen 0 0<br />
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -531 -441<br />
Restwaarde 0 0<br />
Boekwaarde per 1 januari 1.534 995
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 142<br />
Mutaties<br />
Investeringen 18.458 4.865<br />
Waardeverminderingen -18 -90<br />
Oplevering naar in exploitatie -6.593 -4.236<br />
Terugneming van waardeverminderingen 1.187 0<br />
Overboekingen -25 0<br />
Totaal mutaties 13.009 539<br />
Stand per 31 december<br />
Verkrijgingsprijzen 13.906 2.065<br />
Herwaarderingen 0 0<br />
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen 637 -531<br />
Restwaarde 0 0<br />
Boekwaarde per 31 december 14.543 1.534<br />
Dit betreft de ontwikkeling van DAEB vastgoed die na oplevering wordt geëxploiteerd. Voor de<br />
onrendabele toppen van nieuwbouw- en verbeterprojecten wordt een voorziening getroffen op het<br />
moment dat het realisatiebesluit is genomen. Deze voorziening is aan de creditzijde van de balans<br />
opgenomen. Voor zover investeringen zijn gedaan, is deze voorziening in mindering gebracht op de<br />
activa in ontwikkeling.<br />
De stand per eind <strong>2020</strong> is als volgt opgebouwd: nieuwbouwprojecten: € 8.222.000, verbeterprojecten<br />
€ 541.000, Planmatig Onderhoud nog te activeren investeringen € € 5.780.000.<br />
In <strong>2020</strong> zijn de volgende projecten opgeleverd:<br />
Boekweitkamp (nieuwbouw)<br />
Ombouw BOG (naar 7 sociale woningen)<br />
II<br />
Materiële vaste activa<br />
1. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie<br />
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie betreft geactiveerde investeringen in<br />
bedrijfsgebouwen, inventaris, vervoermiddelen, hard- en software en overige apparatuur. Al deze activa<br />
zijn in vrije eigendom van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 143<br />
Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie (x € 1.000)<br />
<strong>2020</strong> 2019<br />
Stand per 31 december<br />
Verkrijgings- of vervaardigingsprijs 12.440 11.393<br />
Herwaarderingen 0 0<br />
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -8.674 -8.168<br />
Boekwaarde per 1 januari 3.766 3.225<br />
Mutaties<br />
Investeringen 304 1.046<br />
Afschrijvingen -714 -505<br />
Totaal mutaties -410 541<br />
Stand per 31 december<br />
Verkrijgingsprijzen 12.744 12.440<br />
Herwaarderingen 0 0<br />
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -9.388 -8.674<br />
Boekwaarde per 31 december 3.356 3.766<br />
Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende<br />
componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd:<br />
Type activa Afschrijvingstermijn Afschrijvingssysteem<br />
Grond<br />
Geen afschrijving<br />
Kantoorpanden 40 jaar Lineair<br />
Inrichting kantoor 10 jaar Lineair<br />
Vervoermiddelen 5 jaar Lineair<br />
Automatisering 3 jaar Lineair<br />
Apparatuur 5 jaar Lineair<br />
Ruimten huismeesters 10 jaar Lineair
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 144<br />
III<br />
Financiële vaste activa<br />
Verloop van de financiële vaste activa (x € 1.000)<br />
Deelnemingen Latente belasting Leningen u/g Totaal<br />
vorderingen <strong>2020</strong><br />
Boekwaarde per 1 januari 730 0 521 1.251<br />
Toevoegingen / onttrekkingen 0 1.559 0 1.559<br />
Rente 0 0 0 0<br />
Aflossing / afwaardering / resultaat -55 0 -52 -107<br />
Boekwaarde per 31 december 675 1.559 469 2.703<br />
1. Deelnemingen in groepsmaatschappijen<br />
De deelneming in groepsmaatschappijen betreft het 100% aandeel in het eigen vermogen van <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> Holding B.V. te Den <strong>Haag</strong>.<br />
3. Latente belastingvorderingen<br />
De samenstelling van verwerkte en niet-opgenomen beschikbare verrekenbare tijdelijke verschillen en<br />
compensabele verliezen is als volgt:<br />
Latente belastingvordering(en) (x € 1.000)<br />
31-12-<strong>2020</strong> 31-12-2019<br />
Opgenomen Opgenomen Niet Opgenomen Opgenomen Niet<br />
onder onder verwerkt onder onder verwerkt<br />
financiële vlottende financiële vlottende<br />
vaste activa vaste activa vaste activa vaste activa<br />
Verrekenbare tijdelijke verschillen 0 0 0 0 0 0<br />
Compensabele verliezen 0 0 0 0 1.986 0<br />
Afschrijving potentieel 229 53 0 0 0 0<br />
Disagio leningen 1.330 157 0 0 0 0<br />
Totaal 1.559 210 0 0 1.986 0<br />
De latenties zijn gewaardeerd op contante waarde tegen een disconteringsvoet van 3%. De looptijd van<br />
de latentie voor de disagio bedraagt ultimo <strong>2020</strong> 28 jaar (tot 2048) en voor de afschrijvingen 10 jaar. De<br />
nominale waarde van deze latenties bedraagt respectievelijk circa € 1,8 miljoen en € 305.000.<br />
Vennootschapsbelasting<br />
De actieve latentie vennootschapsbelasting daalt in <strong>2020</strong> van € 2 miljoen naar € 1,8 miljoen. <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> beschikt, na verrekening van de verwachte positieve resultaten over 2019 en <strong>2020</strong> met de<br />
verliezen uit voorgaande jaren, niet over verrekenbare verliezen ultimo <strong>2020</strong>. In tegenstelling tot<br />
voorgaande jaren wordt daardoor een actieve latentie gevormd tegen contante waarde voor het<br />
afschrijvingspotentieel en het waarderingsverschil van de leningenportefeuille.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 145<br />
Het afschrijvingspotentieel betreft het positieve verschil tussen de fiscale boekwaarde en de fiscale<br />
bodemwaarde. Als hiervan sprake is en als de fiscale boekwaarde hoger is dan de marktwaarde in<br />
verhuurde staat, is sprake van een verrekenbaar tijdelijk verschil waarvoor een latentie wordt gevormd.<br />
Het waarderingsverschil van de leningenportefeuille betreft het verschil tussen de waarde op de fiscale<br />
openingsbalans (marktwaarde per 1 januari 2008) en de commerciële boekwaarde van de leningen. Het<br />
verschil wordt gedurende de resterende looptijd van de leningen ten laste c.q. ten bate van het fiscale<br />
resultaat gebracht.<br />
De verwachte fiscale boekwaarde van het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie ultimo <strong>2020</strong> is<br />
circa € 1,121 miljard lager dan de commerciële boekwaarde (marktwaarde in verhuurde staat) ultimo<br />
<strong>2020</strong>. Tegen het actuele belastingtarief van 25% bedraagt de nominale waarde van de met dit verschil<br />
samenhangende te betalen vennootschapsbelasting circa € 280 miljoen.<br />
Aangezien <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> haar beleid heeft afgestemd op het volkshuisvestelijke karakter (groei van de<br />
DAEB voorraad), is bij het contant maken van het vastgoed, exclusief de verwachte verkopen, de<br />
veronderstelling gehanteerd dat in de toekomst geen afwikkelmoment zal zijn van de te vormen<br />
latentie. Hierdoor bedraagt de berekende latentie nihil, de commerciële boekwaarde zal niet<br />
gerealiseerd worden.<br />
Met ingang van 2008 is <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> integraal belastingplichtig. De aangiften tot en met 2018 zijn<br />
ingediend (tot en met 2016 zijn ook beschikt).<br />
Het fiscaal resultaat over de jaren vanaf 2013 betreft:<br />
2013<br />
2014<br />
2015<br />
2016<br />
2017<br />
2018<br />
€<br />
€<br />
€<br />
€<br />
€<br />
€<br />
-29.883.477<br />
4.205.447<br />
17.800.683<br />
23.281.245<br />
1.067.435<br />
10.866.630<br />
De aangifte voor het jaar 2018 is in december 2019 ingediend. De aangifte 2019 wordt in de eerste helft<br />
2021 ingediend.<br />
Over het belastingjaar 2019 is het belastbaar bedrag, na verrekening met fiscaal compensabele<br />
verliezen, naar verwachting nihil. Over het belastingjaar <strong>2020</strong> wordt een te betalen bedrag van circa<br />
€ 4,3 miljoen verwacht.<br />
4. Leningen u/g<br />
De leningen u/g betreft een lening aan Gemiva. De Gemiva-SVG Groep ondersteunt mensen met een<br />
lichamelijke, verstandelijke of meervoudige handicap in de provincie Zuid-Holland. Gemiva huurt de Van<br />
Gelderlaan sinds 1983 voor mensen van deze doelgroep. Gemiva heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> verzocht een deel
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 146<br />
van de verbouwing te financieren door middel van een lening van € 740.000. Met ingang van mei 2009 is<br />
een 6% annuïtaire lening voor 25 jaar aangegaan. Met ingang van mei 2019 heeft een renteconversie<br />
plaatsgevonden. De rente is 1,18%. Aflossing vindt maandelijks plaats.<br />
De aflossing voor het komende boekjaar (€ 35.137) is verantwoord onder overige vorderingen bij de<br />
vlottende activa.<br />
B. Vlottende activa<br />
I<br />
Voorraden<br />
1. Vastgoed bestemd voor de verkoop<br />
Vastgoed bestemd voor de verkoop (x € 1.000)<br />
31-12-<strong>2020</strong> 31-12-2019<br />
Voorraad verkoop 0 0<br />
Voorraad ex-koopgarant 588 332<br />
Totaal vastgoed bestemd voor de verkoop 588 332<br />
Voorraad verkoop<br />
De voorraad verkoop bestaat uit het onverkochte bezit. Per 31 december <strong>2020</strong> is er geen voorraad.<br />
Voorraad ex-koopgarant<br />
Verloop van de voorraad koopgarant (x € 1.000)<br />
<strong>2020</strong> 2019<br />
Saldo per 1 januari 332 388<br />
Aangekocht 732 766<br />
Verkocht -476 -822<br />
Waardemutatie 0 0<br />
Saldo per 31 december 588 332<br />
Verloop van de voorraad koopgarant (in aantallen)<br />
<strong>2020</strong> 2019<br />
Voorraad koopgarant per 1 januari 2 3<br />
Aangekocht 4 6<br />
Verkocht -3 -7<br />
Voorraad koopgarant per 31 december 3 2<br />
Per 31 december <strong>2020</strong> staan in totaal 3 teruggekochte woningen (2019: 2 woningen) op de voorraad,<br />
bestaande uit:
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 147<br />
Voorraad ’t Podium (voormalig Koopgarant) – 2 woning (2019: 1 woning)<br />
Voorraad complex 55 (voormalig Koopgarant) – 1 woning (2019: 1 woning)<br />
De voorraad teruggekochte woningen wordt gewaardeerd tegen laatste terugkoopprijs.<br />
2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop<br />
In <strong>2020</strong> is er geen vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop.<br />
II<br />
Onderhanden projecten<br />
Onderhanden projecten (x € 1.000)<br />
31-12-<strong>2020</strong> 31-12-2019<br />
Projecten met debetsaldo verantwoord onder onderhanden projecten 0 0<br />
Projecten met creditsaldo verantwoord onder kortlopende schulden 0 0<br />
0 0<br />
III<br />
Vorderingen<br />
Alle vorderingen, met uitzondering van de hieronder genoemde vorderingen, hebben een resterende<br />
looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het<br />
kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd.<br />
1. Huurdebiteuren<br />
Huurdebiteuren (x € 1.000)<br />
31-12-<strong>2020</strong> 31-12-2019<br />
Huurdebiteuren 4.224 3.645<br />
Af: voorziening huurdebiteuren -1.338 -1.386<br />
Totaal vorderingen huurdebiteuren 2.886 2.259<br />
2. Gemeenten<br />
Gemeenten (x € 1.000)<br />
31-12-<strong>2020</strong> 31-12-2019<br />
Vorderingen inzake uitvoering WMO 27 277<br />
Af: voorziening oninbaar 0 -12<br />
Totaal vorderingen gemeente 27 264
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 148<br />
4. Latente belastingvorderingen<br />
Zie latente belastingvorderingen onder de financiële vaste activa.<br />
5. Belastingen en premies sociale verzekeringen<br />
Belastingen en premies sociale verzekeringen (x € 1.000)<br />
31-12-<strong>2020</strong> 31-12-2019<br />
Omzetbelasting pro rata 50 401<br />
Pensioenpremies 7 94<br />
Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen 57 495<br />
Voor de teruggave van btw over de algemene kosten van 2019 en <strong>2020</strong> (de zogeheten pro rata regeling)<br />
zal in 2021 een suppletieaangifte ingediend worden. De geschatte teruggave 2019 en <strong>2020</strong> is circa<br />
€ 50.000. Alle voorgaande jaren zijn al ingediend en afgewikkeld.<br />
6. Overige vorderingen<br />
Overige vorderingen (x € 1.000)<br />
31-12-<strong>2020</strong> 31-12-2019<br />
Overige vorderingen 40 48<br />
Overige debiteuren 1.556 180<br />
Af: voorziening oninbaar 0 0<br />
Totaal overlopende activa 1.596 228<br />
De stijging van de overige debiteuren heeft te maken met 2 notarisnota’s van verkopen van woningen<br />
eind december.<br />
Voorziening dubieuze vorderingen<br />
Verloop van de voorziening dubieuze vorderingen (x € 1.000)<br />
Huur-<br />
Deel-<br />
Totaal<br />
Totaal<br />
debiteuren nemingen Overige Gemeente <strong>2020</strong> 2019<br />
Saldo per 1 januari 1.386 0 0 12 1.398 1.595<br />
Toevoeging 358 0 0 0 358 335<br />
Af: onttrekking -406 0 0 -12 -418 -532<br />
Vrijval 0 0 0 0 0 0<br />
Saldo per 31 december 1.338 0 0 0 1.338 1.398
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 149<br />
7. Overlopende activa<br />
Overlopende activa (x € 1.000)<br />
31-12-<strong>2020</strong> 31-12-2019<br />
Te ontvangen bijdragen Wmo gemeente 85 46<br />
Nog te activeren projecten en onderhoudsinvesteringen 0 920<br />
Overige overlopende activa 1.752 2.047<br />
Totaal overlopende activa 1.837 3.013<br />
De post ‘nog te activeren’ betreft projecten en onderhoudsinvesteringen die per jaareinde nog niet<br />
opgeleverd waren. Vanaf <strong>2020</strong> wordt deze post opgenomen onder de activa in ontwikkeling.<br />
IV<br />
Liquide middelen<br />
Liquide middelen (x € 1.000)<br />
31-12-<strong>2020</strong> 31-12-2019<br />
Rekening-courant banken (direct opvraagbaar) 2.209 10.419<br />
Kas 2 1<br />
Totaal liquide middelen 2.211 10.420<br />
Het hier vermelde saldo betreft alleen de bankrekeningen met een positief saldo. Onder de post<br />
schulden aan kredietinstellingen is een eventueel negatief saldo van de bankrekeningen opgenomen.<br />
Het saldo <strong>2020</strong> is direct opvraagbaar.<br />
De Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) heeft een kredietfaciliteit aan Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
verstrekt van € 30 miljoen, volledig bestaande uit rekening-courant krediet. Bij de verstrekking van de<br />
kredietfaciliteit zijn geen zekerheden bedongen. De liquide middelen staan ter vrije beschikking.<br />
C. Eigen vermogen<br />
1. Herwaarderingsreserve
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 150<br />
Verloop van de herwaarderingsreserve (x € 1.000)<br />
<strong>2020</strong> 2019<br />
Stand per 1 januari 1.729.245 1.257.782<br />
Realisatie door verkoop -1.204 -3.191<br />
Realisatie door sloop -14 -9.368<br />
Ongerealiseerde herwaardering boekjaar 264.341 490.737<br />
Overige mutaties -4.152 -6.714<br />
Saldo per 31 december 1.988.217 1.729.245<br />
Overeenkomstig artikel 3 van de statuten van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> dient het gehele vermogen binnen de kaders<br />
van de Woningwet te worden besteed.<br />
De overige mutaties betreffen de mutatie van de negatieve herwaarderingen.<br />
2. Overige reserves<br />
Verloop van de overige reserves (x € 1.000)<br />
<strong>2020</strong> 2019<br />
Saldo per 1 januari 505.242 497.055<br />
Uit resultaatbestemming 16.232 -11.083<br />
Overige mutaties 5.815 19.270<br />
Saldo per 31 december 527.289 505.242<br />
De overige mutaties hebben voornamelijk betrekking op mutaties die plaatsvinden in de<br />
herwaarderingsreserve. Als de herwaardering is gerealiseerd door desinvesteringen wordt de<br />
herwaarderingsreserve verminderd. Deze vermindering komt ten gunste van de overige reserves.<br />
Voorstel resultaatbestemming<br />
De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de vaststelling door de raad van<br />
commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Vanuit dit resultaat wordt eerst de<br />
herwaarderingsreserve gemuteerd. Het restant is aan de overige reserves toegevoegd.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 151<br />
D. Voorzieningen<br />
1. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen<br />
Verloop van de voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen<br />
(x € 1.000)<br />
1-1-<strong>2020</strong> Dotaties Onttrekkingen Vrijval 31-12-<strong>2020</strong><br />
Onrendabele investeringen vastgoedprojecten 16.668 3.459 -4.242 -10.631 5.254<br />
Overig 2.147 0 -963 -1.185 0<br />
Voorziening onrendabele investeringen 18.815 3.459 -5.205 -11.815 5.254<br />
De voorzieningen zijn langlopend (langer dan een jaar). Geen van de voorzieningen heeft naar<br />
verwachting een looptijd van langer dan 5 jaar.<br />
Onrendabele investeringen vastgoedprojecten<br />
Vastgoedprojecten worden gewaardeerd tegen kostprijs of lagere actuele waarde (marktwaarde). Per<br />
vastgoedproject (nieuwbouw (vastgoedexploitatie (VEX))) en verbeterprojecten wordt beoordeeld of<br />
sprake is van een onrendabele top. Voor de onrendabele toppen van vastgoedprojecten wordt een<br />
voorziening getroffen op het moment dat het realisatiebesluit wordt vastgesteld door het bestuur en<br />
wordt goedgekeurd door de raad van commissarissen. Daarnaast is het dan extern gecommuniceerd<br />
naar bewoners. Deze voorziening wordt jaarlijks opnieuw berekend op basis van marktwaarde in<br />
verhuurde staat (basisversie). Het onrendabel wordt in de projectadministratie verantwoord als een<br />
overige waardeverandering.<br />
Als bij sloop sprake is van een negatief GREX-resultaat, dan wordt deze verantwoord in de<br />
projectadministratie onder overige waardeveranderingen na vaststelling van het realisatiebesluit sloop<br />
(grondexploitatie (GREX)).<br />
Overig<br />
Het betreft een inschatting van de lopende juridische geschillen welke zijn voorzien. Ultimo <strong>2020</strong> zijn<br />
geen juridische geschillen voorzien.<br />
2. Voorziening pensioenen<br />
Verloop van de voorziening pensioenen (x € 1.000)<br />
<strong>2020</strong> 2019<br />
Saldo per 1 januari 794 794<br />
Toevoeging 139 30<br />
Onttrekking -5 -29<br />
Saldo per 31 december 928 794
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 152<br />
De voorziening pensioenen betreft een voorziening ter dekking van toekomstige pensioenverhogingen<br />
van niet actieve deelnemers. Dit betreft oud-medewerkers van één van de rechtsvoorgangers van <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong>. Op basis van advies van de pensioenadviseur is in juli <strong>2020</strong> de hoogte van de voorziening<br />
herijkt. Dit gebeurt eens per 3 jaar. Van de voorziening is een bedrag van € 928.000 als langlopend<br />
(langer dan een jaar) aan te merken.<br />
3. Overige voorzieningen<br />
De overige voorzieningen betreffen de voorziening loopbaanontwikkelingsbudget en de voorziening<br />
jubilea.<br />
Voorziening loopbaanontwikkelingsbudget<br />
Voor iedere medewerker in loondienst bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is een budget beschikbaar voor<br />
loopbaanontwikkeling. Het maximale budget conform de cao-woondiensten bedraagt € 4.500. Een<br />
medewerker kan met zijn of haar loopbaanontwikkelingsbudget opleidingen financieren. Een opleiding<br />
betaald uit het loopbaanontwikkelingsbudget hoeft geen relatie te hebben met de huidige<br />
werkzaamheden binnen de corporatie, maar moet wel gericht zijn op loopbaanontwikkeling. Voor ieder<br />
jaar dat een medewerker in dienst is, wordt € 900 toegevoegd aan het budget tot aan bovengenoemd<br />
maximum.<br />
Per 31 december 2019 is de hoogte van de voorziening opnieuw bepaald omdat werknemers met een<br />
leeftijd van 55 of hoger geen extra vrije uren meer mogen kopen met het budget. Een voorziening van<br />
rond de € 100.000 is voldoende. Hierin is de verwachtingswaarde dat gebruik wordt gemaakt van het<br />
loopbaanontwikkelingsbudget meegenomen. De voorziening is langlopend (langer dan een jaar).<br />
Verloop van de voorziening loopbaanontwikkelingsbudget (x € 1.000)<br />
<strong>2020</strong> 2019<br />
Saldo per 1 januari 142 171<br />
Toevoeging 0 0<br />
Onttrekking -22 -29<br />
Vrijval 0 0<br />
Saldo per 31 december 119 142<br />
Voorziening jubilea<br />
Verloop van de voorziening jubilarissen (x € 1.000)<br />
<strong>2020</strong> 2019<br />
Saldo per 1 januari 0 0<br />
Toevoeging 202 0<br />
Saldo per 31 december 202 0
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 153<br />
Deze voorziening is opgenomen voor de verwachte uitkeringen bij 12,5-, 25- of 40-jarig dienstverband<br />
voor de komende 5 jaar. De voorziening is langlopend.<br />
E. Langlopende schulden<br />
1. Leningen banken<br />
Verloop van leningen banken (x € 1.000)<br />
<strong>2020</strong> 2019<br />
Saldo per 31 december vorig boekjaar 596.586 606.551<br />
Aflossingsverplichting boekjaar -9.529 -18.965<br />
Saldo per 1 januari 587.057 587.586<br />
Ontvangen hoofdsommen 27.000 27.000<br />
Aflossingen -/- aflossingsverplichting -29.000 -18.000<br />
Saldo per 31 december 585.057 596.586<br />
Aflossingsverplichting komend boekjaar -61.476 -9.529<br />
Saldo per 31 december 523.581 587.057<br />
De aflossingsverplichting van het komend boekjaar is opgenomen onder de schulden op korte termijn.<br />
Van het saldo leningen 31 december <strong>2020</strong> van € 523,6 miljoen, heeft € 421,8 miljoen een looptijd langer<br />
dan 5 jaar.<br />
De marktwaarde van de leningportefeuille bedraagt ultimo <strong>2020</strong> € 887.682 (x € 1.000). De marktwaarde<br />
is gebaseerd op de basisyield (rente gekoppeld aan de looptijd inclusief 0,20% opslag) per 31-12-<strong>2020</strong>.<br />
In de dVi2019 wordt de marktwaarde van de leningen gevraagd zonder opslag. Deze bedraagt ultimo<br />
<strong>2020</strong> € 910.563 (x € 1.000).<br />
De verhouding tussen de rentelast van het boekjaar en het gemiddelde schuldrestant in het boekjaar<br />
bedroeg in <strong>2020</strong>: 3,61% (2019: 3,55%). De wooncomplexen zijn gefinancierd onder borgstelling van het<br />
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De materiële vaste activa van Woningstichting <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> zijn volledig ingezet als onderpand bij het WSW. De totale WSW-borging per 31 december <strong>2020</strong><br />
bedraagt € 584 miljoen (op basis van werkelijk opgenomen hoofdsommen flexibele roll-over leningen).<br />
De gemiddeld gewogen rentecoupon per 31 december <strong>2020</strong> bedraagt 3,41% (2019: 3,69%).<br />
Per 1 juni <strong>2020</strong> heeft een lening bij de BNG van € 12 miljoen (coupon 3,785%) met een restant looptijd<br />
van 10 jaar een renteconversie ondergaan. De nieuw afgesproken coupon heeft een rente van 0,238%<br />
met een looptijd van 7 jaar.<br />
In <strong>2020</strong> hebben de twee flexibele roll-over leningen renteconversies ondergaan. Van de variabele<br />
hoofdsomlening van € 30,0 miljoen bij BNG Bank was per 31 december <strong>2020</strong> € 28,0 miljoen opgenomen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 154<br />
Per 3 februari <strong>2020</strong> is € 10 miljoen hoofdsom afgelost van de flexibele roll-over lening bij de BNG, en per<br />
3 augustus <strong>2020</strong> nog eens € 7 miljoen. Per 1 september <strong>2020</strong> is € 15 miljoen hoofdsom opgenomen van<br />
deze lening.<br />
De flexibele roll-over lening bij de NWB met een maximale hoofdsom van € 22,0 miljoen kende in <strong>2020</strong><br />
geen mutaties. Per 15 december <strong>2020</strong> is deze lening volgens schema volledig afgelost. Op moment van<br />
aflossing was de hoofdsom € 4,4 miljoen.<br />
De reguliere aflossingen over het boekjaar <strong>2020</strong> bedroegen € 5,1 miljoen.<br />
Per 1 april <strong>2020</strong> is een lening bij de Rabobank van € 12 miljoen à 3,66% met een restant looptijd van 15<br />
jaar op renteconversiedatum vervroegd afgelost en geherfinancierd met een lening van € 12 miljoen bij<br />
de BNG à 0,343% met een looptijd van 15 jaar.<br />
Treasury dient het jaarlijkse renterisico door (her-)financiering en renteconversie te beperken tot<br />
maximaal 15% van de restant hoofdsom van de totale leningenportefeuille om een evenwichtige<br />
rentelast te creëren. Eventuele overtollige geldmiddelen mogen worden belegd op de geld- of<br />
kapitaalmarkt, rekening houdend met de gewenste liquiditeitspositie, het renterisico en<br />
debiteurenrisico. In het treasurystatuut en de treasury-handleiding zijn hiertoe richtlijnen opgenomen.<br />
De leningen van de verschillende kredietinstellingen hebben de volgende kenmerken:<br />
Kenmerken leningen banken (x € 1.000)<br />
Vastrentende leningen<br />
31-12-<strong>2020</strong> 31-12-2019<br />
Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum 557.057 553.186<br />
Gemiddelde rente 3,61% 3,76%<br />
Gemiddelde looptijd 16,38 17,36<br />
Reële waarde 859.695 811.334<br />
Leningen met variabele rente<br />
Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum 28.000 34.400<br />
Gemiddelde rente -0,34% -0,15%<br />
Gemiddelde looptijd 0,84 1,72<br />
Reële waarde 27.987 34.422<br />
De leningportefeuille bestaat voor € 56 miljoen uit basisrenteleningen. Op deze leningen wordt een<br />
vaste basisrente betaald van gemiddeld gewogen 3,76% (2019: 3,76%). De credit spread die op deze<br />
leningen wordt betaald wordt periodiek herzien. Voor de huidige leningen is de gemiddeld gewogen<br />
creditspread 0,23% (2019: 0,35%). Het vervalschema van de creditspread herzieningen is hieronder<br />
weergegeven:
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 155<br />
Basisrenteleningen (x € 1.000)<br />
Rente Spread Hoofdsom Marktwaarde<br />
Ingangsdatum<br />
Looptijd Spreadherziening<br />
3,46% 0,20% 16.000 27.628 28-12-2011 30 jaar 29-12-2025<br />
3,485% 0,17% 10.000 17.281 3-10-2011 30 jaar 2-10-2023<br />
3,935% 0,31% 15.000 32.794 10-4-2012 40 jaar 10-04-2028<br />
3,97% 0,21% 15.000 32,781 30-10-2012 40 jaar 29-10-2027<br />
Per 1 oktober <strong>2020</strong> is de spread van een basisrentelening bij de BNG met een vaste rente van 3,485% en<br />
een hoofdsom van € 10 miljoen herzien. De bestaande spread van deze lening bedroeg 48 basispunten<br />
met een looptijd van 8 jaar. Afgesproken is een nieuwe spread van 17 basispunten met een looptijd van<br />
3 jaar.<br />
Per 28 december <strong>2020</strong> is de spread van een basisrentelening bij de NWB met een vaste rente van 3,46%<br />
en een hoofdsom van € 16 miljoen herzien. De bestaande spread van deze lening bedroeg 45<br />
basispunten met een looptijd van 8 jaar. Afgesproken is een nieuwe spread van 20 basispunten met een<br />
looptijd van 5 jaar.<br />
Als op het moment van creditspreadherziening geen akkoord met de kredietinstelling wordt bereikt<br />
over de hoogte ervan is de lening opeisbaar en dient een breakcost te worden betaald gelijk aan de<br />
netto contante waarde van het verschil tussen de dan geldende marktrente en de in de lening<br />
overeengekomen basisrente.<br />
De duration van de gehele portefeuille bedraagt 12,51 jaar (2019: 11,37 jaar). Het liquiditeitsrisico van<br />
de leningen portefeuille wordt als zeer laag ingeschat.<br />
Er zijn geen zakelijke zekerheden gesteld.<br />
2. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder<br />
voorwaarden<br />
De terugkoopverplichting woningen verkoop onder voorwaarden betreft de terugkoopverplichting van<br />
onroerende zaken die onder een regeling verkoop onder voorwaarden zijn overgedragen aan derden.<br />
De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane<br />
verplichting. Bij de jaarlijkse toetsing van de terugkoopverplichting wordt rekening gehouden met de<br />
waardeontwikkelingen van onroerende zaken en specifieke contractvoorwaarden met derden.<br />
Verloop van de verplichtingen verkoop onder voorwaarden (x € 1.000)<br />
<strong>2020</strong> 2019<br />
Stand per 1 januari<br />
Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht (taxatie) 8.625 9.463<br />
Mutaties na overdracht (herwaardering) 742 -320<br />
Schuld per 1 januari 9.368 9.144<br />
Verkopen 0 0
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 156<br />
Aankopen -662 -838<br />
Waardemutatie 856 1.062<br />
Stand per 31 december<br />
Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht 7.963 8.625<br />
Mutaties na overdracht 1.598 742<br />
Schuld per 31 december 9.562 9.368<br />
In <strong>2020</strong> zijn geen woningen uit exploitatie verkocht met koopgarant voorwaarden (2019: 0 woningen).<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft 2 complexen welke werden verkocht met het koopgarant principe. De verleende<br />
kortingen op de marktwaarde liggen tussen 12% en 20%. In 2015 is besloten om geen woningen onder<br />
koopgarant voorwaarden meer te verkopen. In <strong>2020</strong> zijn 4 woningen teruggekocht (2019: 6 woningen).<br />
De terugkoopverplichting bestaat per 31 december <strong>2020</strong> uit 52 woningen (2019: 56 woningen).<br />
3. Overige schulden<br />
De overige schulden betreft de waarborgsommen verschuldigd aan huurders. De waarborgsommen<br />
worden uit hoofde van huurovereenkomsten van huurders ontvangen en dienen als eerste zekerheid<br />
voor de voldoening van eventueel verschuldigde achterstallige huur en mutatiekosten. De<br />
waarborgsommen inclusief rente worden bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend.<br />
Verloop van de waarborgsommen (x € 1.000)<br />
Saldo per 1 januari<br />
<strong>2020</strong> 2019<br />
Ontvangen waarborgsommen 3.533 3.554<br />
Rente waarborgsommen 738 828<br />
Schuld per 1 januari 4.271 4.382<br />
Ontvangen waarborgsommen 166 160<br />
Uitbetaalde waarborgsommen -187 -181<br />
Toegevoegde rente 0 0<br />
Uitbetaalde rente -31 -90<br />
Ontvangen waarborgsommen 3.512 3.533<br />
Rente waarborgsommen 707 738<br />
Saldo per 31 december 4.219 4.271<br />
Aan de reguliere waarborgsommen is in <strong>2020</strong> 0% rente toegevoegd (2019: 0%).<br />
F. Kortlopende schulden<br />
Alle kortlopende schulden hebben een resterende looptijd van korter dan een jaar. De reële waarde van<br />
de kortlopende schulden benadert de boekwaarde vanwege het kortlopende karakter van de schulden.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 157<br />
1. Schulden aan banken<br />
Schulden aan banken (x € 1.000)<br />
31-12-<strong>2020</strong> 31-12-2019<br />
Te betalen aflossingen langlopende schulden volgend boekjaar 61.476 9.529<br />
Totaal schulden aan kredietinstellingen 61.476 9.529<br />
De te betalen aflossingen langlopende schulden in <strong>2020</strong> bestaan voor € 6 miljoen uit reguliere<br />
aflossingen en voor € 55,5 miljoen aan eindaflossingen.<br />
2. Schulden aan leveranciers<br />
De schulden aan leveranciers bedragen 31 december <strong>2020</strong> € 12,1 miljoen (2019: € 7,3 miljoen).<br />
4. Belastingen en premies sociale verzekeringen<br />
Belastingen en premies sociale verzekeringen (x € 1.000)<br />
31-12-<strong>2020</strong> 31-12-2019<br />
Omzetbelasting 5.185 2.772<br />
Loonbelasting en premieheffing 423 423<br />
Vennootschapsbelasting 4.280 0<br />
Totaal belastingen en premies 9.888 3.195<br />
De belastingen betreffen de aangiftes vierde kwartaal <strong>2020</strong>.<br />
5. Schulden ter zake van pensioenen<br />
In 2019 en <strong>2020</strong> hebben we een vordering op ons pensioenfonds. De post is opgenomen onder de<br />
belastingen en premies sociale verzekeringen aan de activa zijde.<br />
6. Overige schulden<br />
Overige schulden (x € 1.000)<br />
31-12-<strong>2020</strong> 31-12-2019<br />
Af te rekenen stook- en servicekosten 1.260 865<br />
Onderhanden projecten 0 0<br />
Totaal overige schulden 1.260 865<br />
Voor de post onderhanden projecten zie toelichting onder ‘II onderhanden projecten’.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 158<br />
7. Overlopende passiva<br />
De post overlopende passiva is als volgt samengesteld:<br />
Overlopende passiva (x € 1.000)<br />
31-12-<strong>2020</strong> 31-12-2019<br />
Vooruitontvangen huur 2.614 2.490<br />
Niet opgenomen vakantie-uren personeel 922 527<br />
Nog te betalen facturen 2.005 2.548<br />
Bedragen met bestemming 916 1.060<br />
Onderhoudsfonds Woonvereniging Roggeveenstraat 277 356<br />
Transitorische rente langlopende leningen 10.283 10.941<br />
Overige 266 45<br />
Totaal overlopende passiva 17.282 17.967<br />
Onderhoudsfonds Woonvereniging Roggeveenstraat<br />
Conform het bepaalde in de Woningwet 2015 heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> in 2018 een bedrag van € 1.596.000 uit<br />
de verkoopopbrengst van de Roggeveenstraat gereserveerd in een onderhoudsfonds voor<br />
Woonvereniging Roggeveenstraat gedurende maximaal 5 jaar na overdrachtsdatum.<br />
Het gereserveerde bedrag in het onderhoudsfonds, gebaseerd op € 5.000 per woning per jaar<br />
gedurende vijf jaar, kan alleen worden gebruikt door de Woonvereniging Roggeveenstraat op grond van<br />
de artikelen als bepaald in de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015<br />
en de toelichting daarop.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 159<br />
Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen<br />
Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)<br />
Ten behoeve van het WSW dient een obligo van 3,85% voor de afgesloten leningen aangehouden te<br />
worden. Op 31 december <strong>2020</strong> betrof de hoogte van deze obligo's € 22,3 miljoen (2019: € 23,1 miljoen).<br />
Indien het WSW dit obligo zou opeisen, dient <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> het bedrag binnen 30 dagen aan het WSW<br />
over te maken. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> verwacht indien noodzakelijk aan deze verplichting te kunnen voldoen<br />
door het nog niet benutte deel van het bestaande financieringskrediet aan te spreken, en zo nodig een<br />
aanvullende lening aan te trekken.<br />
Stuiting en verjaring vordering op grond van art.75 Wet bodembescherming<br />
Op 1 januari 1997 heeft een ingrijpende wijziging plaatsgevonden in het verjaringsrecht voor oude<br />
rechtsvorderingen tot vergoeding van schade door verontreiniging van lucht, water of bodem. Het risico<br />
bestaat dat zulke milieuschadevorderingen verloren gaan als de verjaring niet vóór 1 januari 1997 is<br />
gestuit. Teneinde verjaring te voorkomen heeft de Staat ons medegedeeld dat zij ons voor de kosten van<br />
onderzoek en sanering van bodemverontreiniging aansprakelijk stelt voor het complex Van Speijkstraat<br />
75/89 en een gedeelte van een complex op het terrein aan de Margaretha van de Hennebergweg<br />
alsmede voor een terrein aan de Brueghelstraat 7-99 en Van de Neerstraat 54-100. Om onze rechten<br />
zeker te stellen hebben wij de gemeente Den <strong>Haag</strong> voor deze complexen aansprakelijk gesteld voor alle<br />
in verband met de verontreiniging optredende schade.<br />
Heffing saneringsfonds<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> zal de komende 5 jaar naar verwachting in totaal € 7 miljoen moeten afdragen aan door<br />
het WSW opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om noodlijdende corporaties<br />
financieel er weer bovenop te helpen.<br />
Huurovereenkomst kantoorpand<br />
Met H.F.S. Immobilienfonds Europa 3 Beteiligungs B.V. is een huurovereenkomst aangegaan voor het<br />
kantoorpand aan de Waldorpstraat 80. De huurovereenkomst is voor bepaalde tijd aangegaan en loopt<br />
tot en met 30 september 2026. De huurprijs bedraagt op jaarbasis € 569.322. De servicekosten<br />
bedragen circa € 128.000. In totaal bedragen de huurverplichtingen nog circa € 3,4 miljoen waarvan<br />
€ 0,5 miljoen een looptijd van meer dan 5 jaar heeft. In <strong>2020</strong> is circa € 416.000 aan huur in de winst- en<br />
verliesrekening verwerkt.<br />
Wet Ketenaansprakelijkheid<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is onderworpen aan de Wet Ketenaansprakelijkheid en kan op grond hiervan worden<br />
aangesproken. De omvang van het risico is niet te kwantificeren. Er zijn beheersingsmaatregelen<br />
getroffen om dit risico te beperken.<br />
Vennootschapsbelasting<br />
Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> vormt samen met <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V., <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Energie B.V.<br />
(geliquideerd), <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Ontwikkeling B.V. en Aanvan Vastgoed B.V. een fiscale eenheid, en is<br />
daardoor hoofdelijk aansprakelijk voor de vennootschapsbelasting van deze fiscale eenheid.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 160<br />
Omzetbelasting<br />
Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> vormt samen met <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V. en <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Ontwikkeling<br />
B.V. een fiscale eenheid voor de omzetbelasting en is daardoor hoofdelijk aansprakelijk voor de<br />
omzetbelasting van deze fiscale eenheid.<br />
Aangegane verplichtingen nieuwbouwprojecten<br />
De aangegane verplichtingen ten aanzien van nieuwbouwprojecten bedragen per december <strong>2020</strong> € 16,4<br />
miljoen (2019: € 4,6 miljoen). Deze verplichtingen komen naar verwachting grotendeels tot afwikkeling<br />
in een periode van 1 jaar na balansdatum.<br />
Aangegane verplichtingen verbeterprojecten<br />
De aangegane verplichtingen ten aanzien van verbeterprojecten bedragen per december <strong>2020</strong> € 19,3<br />
miljoen (2019: € 201.824). Deze verplichtingen komen naar verwachting grotendeels tot afwikkeling in<br />
een periode van 1 jaar ná balansdatum.<br />
Aangegane verplichtingen onderhoud<br />
De aangegane verplichtingen met betrekking tot onderhoud en leefbaarheid bedragen per 31 december<br />
<strong>2020</strong> € 21,1 miljoen (2019: € 12,8 miljoen). Deze verplichtingen hebben met name betrekking op het<br />
planmatig onderhoud en overige investeringen. De afwikkeling zal binnen één jaar plaatsvinden.<br />
Bankgaranties<br />
Per 31 december <strong>2020</strong> zijn er geen lopende bankgaranties (2019: € 0).<br />
Juridische geschillen<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft met betrekking tot de openstaande juridische geschillen een geschat risico van circa<br />
€ 0,6 miljoen (2019: € 2,5 miljoen). <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is zich aan het beraden op het vonnis en heeft geen<br />
voorziening opgenomen.<br />
Operational leases<br />
Ultimo boekjaar zijn de verplichtingen uit hoofde van operationele leases als volgt te specificeren:<br />
Verplichtingen uit hoofde van operationele leases<br />
Te betalen €<br />
Binnen één jaar 140.286<br />
Tussen één jaar en vijf jaar 25.361<br />
Meer dan vijf jaar 0<br />
Gedurende het verslagjaar zijn in de winst- en verliesrekening circa € 284.000 aan leasebetalingen<br />
verwerkt. Dit betreft auto’s, printers en koffie apparaten.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 161<br />
Verbonden partijen<br />
Als verbonden partijen worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap,<br />
gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Een opgave van de<br />
verbindingen treft u aan in de bijlage verbindingen.<br />
Met de meeste van haar verbonden partijen heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>, naast haar aandelenbelang, ook een<br />
zakelijke relatie, waarbij producten en/of diensten van de betreffende verbonden partijen worden<br />
afgenomen. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij<br />
marktconforme condities zijn overeengekomen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 162<br />
Toelichting op de winst- en verliesrekening<br />
A. Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille<br />
1. Huuropbrengsten<br />
Huuropbrengsten (x € 1.000)<br />
<strong>2020</strong> 2019<br />
Woningen en woongebouwen 139.375 136.226<br />
Af: huurderving -1.598 -1.440<br />
Subtotaal 137.777 134.786<br />
Onroerende zaken niet zijnde woningen 4.627 4.001<br />
Af: huurderving -351 -136<br />
Subtotaal 4.276 3.865<br />
Subtotaal huren 142.053 138.651<br />
Dotatie voorziening dubieuze debiteuren -213 -144<br />
Totaal huuropbrengsten 141.840 138.507<br />
De totale huuropbrengsten, afgezien van de huurderving en de dotatie voorziening dubieuze<br />
debiteuren, zoals hierboven is weergegeven, zijn ten opzichte van 2019 beïnvloed door:<br />
Verloop van de huuropbrengst (x € 1.000)<br />
<strong>2020</strong> 2019<br />
Huren woningen en niet-woningen begin boekjaar 138.651 136.647<br />
Huurderving woningen en niet-woningen begin boekjaar 1.678 1.618<br />
Huuropbrengst woningen en niet woningen begin boekjaar 140.329 138.265<br />
Huurverhoging inclusief harmonisatie en verbeteringen 4.144 2.918<br />
Nieuwe verhuureenheden 73 0<br />
Verkopen -225 -599<br />
Herstructurering en sloop -599 -71<br />
Overige mutaties 280 -184<br />
Huuropbrengst woningen en niet woningen eind boekjaar 144.002 140.329<br />
Huurderving woningen en niet-woningen eind boekjaar -1.949 -1.678<br />
Huren woningen en niet-woningen eind boekjaar 142.053 138.651<br />
De maximaal wettelijk toegestane huurverhoging van de sociale huurwoningen voor <strong>2020</strong> was gelijk aan<br />
het inflatiepercentage over <strong>2020</strong> (2,6%) vermeerderd met 1,0% en bedroeg dus 3,6%. Dit is inclusief<br />
huurverhoging bij mutaties.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 163<br />
De realisatie van de huurverhoging was 3,6%. De toegepaste huurverhogingspercentages zijn: 3,4% voor<br />
sociale woningen en 5,1% (inflatie + 2,5%) voor de geliberaliseerde woningen. Tevens is gebruik<br />
gemaakt van de mogelijkheid tot een inkomensafhankelijke huurverhoging van maximaal 6,6% (inflatie +<br />
4%). Hierbij heeft een sociaal contract met de huurprijs boven de liberalisatiegrens een huurverhoging<br />
gehad van maximaal 3,4%. Er heeft wel een aftopping plaatsgevonden op de liberalisatiegrens en de<br />
maximale huur.<br />
Dotatie voorziening dubieuze huurdebiteuren<br />
Elk jaar worden afboekingen van betalingsachterstanden in mindering gebracht op de voorziening. Aan<br />
de voorziening dubieuze debiteuren is € 213.000 toegevoegd om de voorziening op peil te krijgen.<br />
2. Opbrengsten servicecontracten<br />
De opbrengsten servicecontracten betreft de vergoedingen voor leveringen en diensten die worden<br />
geïnd bij huurders. Dit betreft leveringen en diensten die voor het grootste deel onlosmakelijk zijn<br />
verbonden aan het huurcontract.<br />
Opbrengsten servicecontracten (x € 1.000)<br />
<strong>2020</strong> 2019<br />
Vergoedingen voor leveringen en diensten 7.830 7.240<br />
Af: derving -82 -71<br />
Totaal opbrengsten servicecontracten 7.747 7.170<br />
3. Lasten servicecontracten<br />
Dit betreft de kosten over <strong>2020</strong> voor de leveringen en diensten. Het saldo van de vergoedingen<br />
(opbrengsten servicecontracten) en de kosten betreft het deel van de kosten dat niet kan worden<br />
afgerekend met de bewoners.<br />
Lasten servicecontracten (x € 1.000)<br />
<strong>2020</strong> 2019<br />
Service abonnement -749 -914<br />
Warmte(stook)kosten -2.237 -1.852<br />
Service kosten -4.472 -4.545<br />
Totaal lasten servicecontracten -7.459 -7.311
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 164<br />
4. Lasten verhuur en beheeractiviteiten<br />
Lasten verhuur en beheeractiviteiten (x € 1.000)<br />
<strong>2020</strong> 2019<br />
Overige vergoedingen en opbrengsten 132 258<br />
Toegerekende organisatiekosten -14.934 -13.615<br />
Totaal lasten verhuur en beheeractiviteiten -14.802 -13.357<br />
Overige vergoedingen en opbrengsten<br />
De lagere opbrengst in <strong>2020</strong> komt doordat in 2019 de dekking voor de huismeester nog als aparte<br />
vergoeding werd geregistreerd. Vanaf <strong>2020</strong> zit deze post in de niet afrekenbare servicekosten.<br />
5. Onderhoudslasten<br />
Onderhoudslasten (x € 1.000)<br />
<strong>2020</strong> 2019<br />
Kosten reparatieverzoeken -23.024 -20.814<br />
Kosten mutatieonderhoud -9.132 -7.177<br />
Kosten contractonderhoud -1.664 -1.707<br />
Subtotaal dagelijks onderhoud -33.820 -29.698<br />
Planmatig onderhoud -17.701 -17.228<br />
Onderhoudsdeel vanuit Verbeterprojecten -4.535 -810<br />
Onderhoudsbijdrage VvE's 2/3 deel -1.960 -2.431<br />
Toegerekende organisatiekosten -7.526 -7.583<br />
Totaal kosten onderhoud -65.543 -57.750<br />
De stijging van de kosten voor reparatieverzoeken en mutatieonderhoud komt doordat we steeds meer<br />
grote werkzaamheden uitvoeren, zoals het renoveren van keukens, douches en toiletten (KDT’s). Een<br />
specificatie van de besteding van de onderhoudslasten is beschreven in de jaarstukken, zie paragraaf<br />
2.3.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 165<br />
6. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit<br />
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit (x € 1.000)<br />
<strong>2020</strong> 2019<br />
Belastingen en verzekeringen -6.875 -6.361<br />
Bijdragen aan VvE's -824 -768<br />
Overige exploitatielasten -451 -1.368<br />
Verhuurderheffing -17.485 -15.062<br />
Verhuurderbijdrage huurcommissie -49 -48<br />
Totaal overige directe operationele lasten -25.684 -23.607<br />
Overige exploitatielasten<br />
In 2019 heeft het grootste deel van de wettelijke verplichting van het actualiseren van de energielabels<br />
plaatsgevonden. Kosten waren circa € 1 miljoen.<br />
Verhuurderheffing<br />
De stijging van de verhuurderheffing wordt veroorzaakt door de hogere WOZ-waarde van de<br />
verhuureenheden.<br />
Verhuurderbijdrage Huurcommissie<br />
Ter bestrijding van de kosten van de Huurcommissie is met ingang van 2018 aan verhuurders een<br />
bijdrage opgelegd. Verhuurders betalen een vast tarief per woning, waarbij de eerste 50 woningen niet<br />
meetellen.<br />
B. Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille<br />
7. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille<br />
Verkoopresultaat vastgoed portefeuille (x € 1.000)<br />
<strong>2020</strong> 2019<br />
Omzet bestaande bouw 20.139 12.275<br />
Toegerekende organisatiekosten -482 -420<br />
Kostprijs bestaande bouw -17.934 -11.498<br />
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoed portefeuille 1.723 356<br />
In het jaar <strong>2020</strong> zijn in totaal 62 woningen verkocht, 9 eenheden bedrijfsonroerend goed, 11 eenheden<br />
maatschappelijk onroerend goed en 22 parkeerplaatsen. Nieuwbouwwoningen zijn niet verkocht in<br />
<strong>2020</strong>.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 166<br />
De ‘kostprijs bestaande bouw’ bestaat uit de verkoopkosten en de boekwaarde van de verkopen<br />
(gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat).<br />
C. Waardeveranderingen vastgoedportefeuille<br />
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille (x € 1.000)<br />
<strong>2020</strong> 2019<br />
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 9.173 -28.155<br />
Niet gerealiseerde waardeveranderingen 264.341 495.181<br />
Niet gerealiseerde waardeveranderingen verkopen onder voorwaarden 147 164<br />
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 273.662 467.190<br />
10. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille<br />
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille (x € 1.000)<br />
<strong>2020</strong> 2019<br />
Afwaardering vastgoed in ontwikkeling -3.459 -29.744<br />
Terugname afwaardering vastgoed in ontwikkeling 12.632 1.589<br />
Totaal overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 9.173 -28.155<br />
11. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille<br />
De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreft de mutaties in de<br />
marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie. De waardemutaties worden vooral<br />
veroorzaakt door ontwikkelingen van de markt.<br />
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille (x € 1.000)<br />
<strong>2020</strong> 2019<br />
Waardeveranderingen DAEB vastgoedbeleggingen in exploitatie 261.606 481.032<br />
Waardeveranderingen niet-DAEB vastgoedbeleggingen in exploitatie 2.736 14.149<br />
Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 264.341 495.181
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 167<br />
12. Niet gerealiseerde waardeveranderingen verkopen onder voorwaarden<br />
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen verkopen onder voorwaarden<br />
(x € 1.000)<br />
Waardeverandering VOV en verplichtingen: Activa Verplichting (passiva)<br />
Waardemutatie aan-/verkoop -684 662<br />
Herwaardering uitstaande koopgarantwoningen 1.025 -856<br />
Totaal waardeveranderingen VOV en verplichtingen 341 -194<br />
Activa en passiva gesaldeerd: 147<br />
D. Netto resultaat overige activiteiten<br />
14. Opbrengst overige activiteiten<br />
Opbrengst overige activiteiten (x € 1.000)<br />
<strong>2020</strong> 2019<br />
Doorberekende kosten verkoopvoorbereiding en VvE 777 758<br />
Doorberekende administratiekosten 159 283<br />
Antenne opstelplaatsen 89 88<br />
Overige opbrengsten overige activiteiten 0 96<br />
Totaal opbrengst overige activiteiten 1.025 1.225<br />
Doorberekende administratiekosten<br />
Door de overgang naar Tobias AX hebben de afrekeningen servicekosten later in het jaar<br />
plaatsgevonden en kon niet alles afgerekend worden. Daardoor zijn er minder opbrengsten van<br />
doorberekende administratiekosten. Daarnaast is het declareren van de Wmo ook achtergebleven.<br />
Overige opbrengsten<br />
De overige opbrengsten in 2019 betreffen de afboekingen van diverse tussenrekeningen.<br />
15. Kosten overige activiteiten<br />
De kosten overige activiteiten betreffen toegerekende organisatiekosten.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 168<br />
16. Overige organisatiekosten<br />
Overige organisatiekosten (x € 1.000)<br />
<strong>2020</strong> 2019<br />
Saneringsheffing 0 0<br />
Bijdrage woonautoriteit -113 -119<br />
Accountantskosten, treasury, OR, RvC -446 -464<br />
Toegerekende kosten -3.420 -3.060<br />
Totaal overige organisatiekosten -3.979 -3.643<br />
17. Leefbaarheid<br />
Leefbaarheid (x € 1.000)<br />
<strong>2020</strong> 2019<br />
Vastgoed gerelateerde leefbaarheid -795 -356<br />
Mens gerelateerde leefbaarheid -1.001 -1.036<br />
Totaal leefbaarheid -1.796 -1.392<br />
De activiteiten inzake leefbaarheid worden afgebakend op de gebieden waar de primaire<br />
verantwoordelijkheid van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> ligt met als uitgangspunt: schoon, heel, veilig en sociaal. Ook<br />
wordt steeds meer gezocht naar alternatieve mogelijkheden om, zonder alleen maar bij te dragen in<br />
geld, gestelde doelen te bereiken (samenwerking met de gemeente, gebruik proberen te maken van de<br />
subsidiemogelijkheden die er zijn en dergelijke).<br />
E. Financiële baten en lasten<br />
Financiële baten en lasten (x € 1.000)<br />
<strong>2020</strong> 2019<br />
Rente leningen u/g 6 34<br />
Totaal opbrengsten vorderingen die tot de vaste activa behoren 6 34<br />
Rente op vorderingen en liquide middelen 23 26<br />
Totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten 23 26<br />
Rentelasten langlopende schulden -20.501 -21.882<br />
Rente kortlopende schulden -118 -148<br />
Totaal rentelasten en soortgelijke kosten -20.619 -22.030<br />
Totaal financiële baten en lasten -20.590 -21.970
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 169<br />
18. Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren<br />
De opbrengsten financiële vaste activa betreft de renteopbrengst van één uitgegeven lening.<br />
19. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten<br />
Met ingang van 2018 wordt geen rente tijdens de bouw meer geactiveerd.<br />
20. Rentelasten en soortgelijke kosten<br />
Onder de rentelasten zijn de verschuldigde lasten aan kredietinstellingen opgenomen alsmede de rente<br />
op overige schulden. De verhouding tussen de rentelast van het boekjaar en het gemiddelde<br />
schuldrestant in het boekjaar bedroeg in <strong>2020</strong>: 3,61% (2019: 3,55%). De gemiddeld gewogen<br />
rentecoupon per 31 december <strong>2020</strong> bedraagt 3,41% (2019: 3,69%).<br />
In <strong>2020</strong> hebben de twee flexibele roll-over leningen renteconversies ondergaan. Mutaties in de flexibele<br />
roll-over leningen zijn toegelicht in de toelichting op de balans onder langlopende schulden. Per 15<br />
december <strong>2020</strong> is de flexibele roll-over lening bij de NWB met een maximale hoofdsom van € 22 miljoen<br />
volgens schema volledig afgelost. Op moment van aflossing was de hoofdsom € 4,4 miljoen.<br />
Per 1 juni <strong>2020</strong> heeft een lening bij de BNG ad € 12 miljoen (coupon 3,785%) met een restant looptijd<br />
van 10 jaar een renteconversie ondergaan. De nieuw afgesproken coupon heeft een rente van 0,238%<br />
met een looptijd van 7 jaar.<br />
21. Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening<br />
De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:<br />
Belastingen (x € 1.000)<br />
<strong>2020</strong> 2019<br />
Belasting over het resultaat uit gewone bedrijfsoefening -4.280 0<br />
Mutatie latente belastingen -217 -4.863<br />
Totaal belastingen -4.497 -4.863<br />
Voor een toelichting op de mutatie van de latente belasting wordt verwezen naar het onderdeel ‘latente<br />
belastingvorderingen’.<br />
De acute vennootschapsbelasting voor <strong>2020</strong> is als volgt bepaald:<br />
Resultaat vóór belastingen volgens de concept enkelvoudige jaarrekening 285.264<br />
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille -649<br />
Waardeveranderingen projecten, voorraden en VOV -272.569<br />
Afschrijvingen -387<br />
Lasten onderhoud<br />
Saneringsheffing<br />
-2.424<br />
0<br />
Afschrijving/vrijval (dis)agio leningportefeuille -624
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 170<br />
Renteaftrekbeperking Earnings Stripping 11.312<br />
Fiscaal resultaat (vóór verliesverrekening) 19.923<br />
Verliesverrekening -2.734<br />
Belastbaar bedrag (na verliesverrekening) 17.188<br />
Verschuldigde winstbelasting 4.280<br />
De wettelijke belastingtarieven bedragen 16,5% (tot 200.000) en 25% (over het meerdere). De lagere<br />
effectieve belastingdruk 1,5% (2019: 0%) wordt onder meer veroorzaakt door het benutten van fiscale<br />
verliescompensatie, verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling en verkoop,<br />
waardeveranderingen, afschrijvingen op het vastgoed en de verwerking van interest. In tegenstelling tot<br />
voorgaand jaar was in <strong>2020</strong> slechts beperkte verliesverrekening mogelijk.<br />
Het toepasselijke hoge belastingtarief is overeenkomstig voorgaand jaar, het verlaagde tarief is verlaagd<br />
van 19% naar 16,5%.<br />
Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft te maken met onzekere belastingposities ten aanzien van<br />
ingediende aangiftes. Aangiftes vennootschapsbelasting zijn tot en met het jaar 2018 ingediend.<br />
Met betrekking tot de vennootschapsbelasting heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> een fiscale strategie gekozen en een<br />
fiscale planning opgesteld die deels nog niet bekrachtigd is door de Belastingdienst. Hierdoor is het<br />
mogelijk dat gekozen standpunten door de Belastingdienst niet (geheel) worden overgenomen en<br />
daarmee de gepresenteerde acute belastinglast over <strong>2020</strong> en voorgaande jaren en belastinglatenties<br />
zoals opgenomen in deze jaarrekening zullen afwijken.<br />
De belangrijkste standpunten betreffen:<br />
Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen<br />
De verwerking van projectontwikkelingsresultaten<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> volgt in haar fiscale strategie en fiscale planning de binnen de sector gangbare<br />
standpunten die naar de mening van belastingadviseurs pleitbaar zijn.<br />
23. Resultaat na belastingen<br />
Het resultaat wordt toegevoegd aan het eigen vermogen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 171<br />
F. Additionele informatie<br />
24. Afschrijvingen materiële vaste activa ten dienste van<br />
Afschrijvingen materiële vaste activa (x € 1.000)<br />
<strong>2020</strong> 2019<br />
Afschrijvingen activa ten dienste van de exploitatie 714 505<br />
Totaal afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 714 505<br />
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie<br />
De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie betreft afschrijvingen<br />
op kantoorpanden, inrichting kantoor, vervoermiddelen, automatisering, apparatuur en ruimten<br />
huismeesters.<br />
Een verdere toelichting op de gebruikte afschrijvingstermijnen staat vermeld onder de post onroerende<br />
en roerende zaken ten dienste van de exploitatie.<br />
25. Lonen en salarissen<br />
Lonen en salarissen (x € 1.000)<br />
<strong>2020</strong> 2019<br />
Lonen en salarissen personeel in dienst 12.766 12.442<br />
Uitzendkrachten 2.485 1.268<br />
Ontvangen ziekengeld -330 -122<br />
Sociale lasten 1.873 1.944<br />
Pensioenlasten 2.218 1.927<br />
Totaal personeelskosten 19.011 17.459<br />
De personeelsbezetting is als volgt te specificeren:<br />
Aantallen per jaareinde<br />
<strong>2020</strong> 2019<br />
Totaal aantal medewerkers 243 232<br />
Totaal aantal fte in dienst 223,29 213,32<br />
Werknemers<br />
Gedurende het jaar <strong>2020</strong> had <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> gemiddeld 238 werknemers in dienst (2019: 238). Dit aantal<br />
is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland<br />
werkzaam.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 172<br />
Uitzendkrachten<br />
Meer extern personeel is ingezet voor projecten, door corona en doordat het lastig is om structurele<br />
vacatures in te vullen. Tot aan de aanstelling van de nieuwe bestuursvoorzitter is een externe<br />
bestuursvoorzitter aangesteld en tevens is een manager en een teamleider een groot deel van het jaar<br />
ingehuurd.<br />
Sociale lasten en pensioenlasten<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft haar pensioenregeling ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de<br />
Woningcorporaties (SPW). Dit betreft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds.<br />
Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van<br />
leeftijd, salaris en dienstjaren. De premies zijn als last verwerkt in de winst- en verliesrekening (de<br />
verplichtingenbenadering).<br />
De belangrijkste kenmerken van deze regeling zijn:<br />
pensioengevende salarisgrondslag (middelloonregeling)<br />
afspraken over indexatie<br />
ouderdoms- en nabestaandenpensioen<br />
partner- en wezenpensioen<br />
dekkingsgraad van de pensioenuitvoerder.<br />
Voor de pensioenregeling betaalt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies<br />
aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregeling. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft in geval<br />
van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan<br />
hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze<br />
verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot<br />
een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen.<br />
Met een beleidsdekkingsgraad van 103,1% voldoet het pensioenfonds niet aan de minimaal vereiste van<br />
104,2% die is voorgeschreven door De Nederlandse Bank (DNB). Er is daarom sprake van een<br />
dekkingstekort. Daarnaast is de dekkingsgraad lager dan de vereiste dekkingsgraad van 126,0%. SPW zal<br />
daarom in het eerste kwartaal van 2021 een herstelplan indienen bij DNB waarin wordt aangetoond hoe<br />
het pensioenfonds verwacht dat binnen tien jaar tijd de dekkingsgraad herstelt tot het niveau van de<br />
vereiste dekkingsgraad.<br />
Verder heeft het bestuur van SPW een financieel crisisplan opgesteld waarin is beschreven welke<br />
aanvullende maatregelen kunnen worden genomen om tijdig herstel mogelijk te maken. Het bestuur zal,<br />
indien blijkt dat het fonds niet tijdig kan herstellen, conform dit financieel crisisplan, aanvullende<br />
maatregelen moeten nemen.<br />
Tevens heeft het bestuur van het pensioenfonds in <strong>2020</strong> besloten de opgebouwde aanspraken van<br />
(gewezen) deelnemers en de ingegane pensioenen per 1 januari 2021 niet te verhogen met een
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 173<br />
gedeeltelijke toeslag. Er was geen ruimte voor een gedeeltelijke toeslag omdat de beleidsdekkingsgraad<br />
per eind oktober <strong>2020</strong> lager was dan 110%.<br />
26. Accountantskosten<br />
In de overige algemene kosten zijn de kosten van de onafhankelijke externe accountant zoals bedoeld in<br />
art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties) en de in rekening gebrachte honoraria van het<br />
gehele netwerk waartoe de accountantsorganisatie behoort inbegrepen. Over 2019 en <strong>2020</strong> betreft dit<br />
PricewaterhouseCoopers Accountants N.V..<br />
Deze kosten zijn gemaakt voor het onderzoek van de jaarrekening bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> en de in de<br />
consolidatie betrokken maatschappijen. Opgegeven worden de lasten geboekt in het boekjaar waarin de<br />
(controle-)werkzaamheden worden/zijn verricht (‘over het boekjaar’). Deze methode impliceert dat<br />
alleen de lasten vermeld worden die in het boekjaar in rekening zijn gebracht.<br />
In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat<br />
gebracht:<br />
Accountantshonoraria <strong>2020</strong> (x € 1.000)<br />
<strong>2020</strong> 2019<br />
Controle van de jaarrekening 253 218<br />
Andere controlewerkzaamheden 0 0<br />
Fiscale advisering 0 0<br />
Andere niet-controlediensten 0 0<br />
Totaal accountantshonoraria 253 218<br />
27. Gebeurtenissen na balansdatum<br />
Tot en met de datum van opmaken van de jaarrekening <strong>2020</strong> hebben zich geen gebeurtenissen na<br />
balansdatum voorgedaan.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 174<br />
Gescheiden verantwoording DAEB / niet-DAEB<br />
Enkelvoudige balans na resultaatbestemming <strong>2020</strong> (x € 1.000)<br />
DAEB DAEB niet-DAEB niet-DAEB<br />
ACTIVA 31-12-<strong>2020</strong> 31-12-2019 31-12-<strong>2020</strong> 31-12-2019<br />
A. VASTE ACTIVA<br />
I. Vastgoedbeleggingen<br />
1. DAEB vastgoed in exploitatie 3.007.960 2.741.851<br />
2. Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 113.477 116.803<br />
3. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 4.188 3.977 5.782 5.652<br />
4. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 14.312 1.534 231 0<br />
3.026.459 2.747.363 119.490 122.455<br />
II. Materiële vaste activa<br />
1. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 3.356 3.766 0 0<br />
III. Financiële vaste activa<br />
1. Deelnemingen 0 0 675 730<br />
3. Latente belastingvordering(en) 1.497 0 62 0<br />
4. Leningen u/g 0 0 469 521<br />
6. Interne lening 0 15.000 0 0<br />
7. Netto vermogenswaarde niet-DAEB / niet-DAEB in verbindingen 114.215 108.811<br />
115.712 123.811 1.207 1.251<br />
Som der vaste activa 3.145.527 2.874.940 120.697 123.706<br />
B. VLOTTENDE ACTIVA<br />
I. Voorraden<br />
1. Vastgoed bestemd voor de verkoop 129 129 459 203<br />
129 129 459 203<br />
II. Onderhanden projecten 0 0 0 0<br />
III. Vorderingen<br />
1. Huurdebiteuren 2.771 2.169 115 90<br />
2. Gemeenten 27 264 0 0<br />
4. Latente belastingvordering(en) 201 1.986 8 0<br />
5. Belastingen en premies sociale verzekeringen 55 475 2 20<br />
6. Overige vorderingen 1.499 203 97 25<br />
7. Overlopende activa 1.767 2.895 70 118<br />
8. Vorderingen op de niet-DAEB-tak 71 59<br />
6.570 8.051 294 254<br />
IV. Liquide middelen 2.138 4.210 72 6.210<br />
Som der vlottende activa 8.837 12.389 825 6.666<br />
TOTAAL ACTIVA 3.154.365 2.887.329 121.522 130.372
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 175<br />
Enkelvoudige balans na resultaatbestemming <strong>2020</strong> (x € 1.000)<br />
DAEB DAEB niet-DAEB niet-DAEB<br />
PASSIVA 31-12-<strong>2020</strong> 31-12-2019 31-12-<strong>2020</strong> 31-12-2019<br />
C. GROEPSVERMOGEN<br />
1. Herwaarderingsreserve 1.988.217 1.729.245 64.807 63.646<br />
2. Overige reserves 527.289 505.242 49.408 45.165<br />
D. VOORZIENINGEN<br />
2.515.506 2.234.487 114.215 108.811<br />
1. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 5.254 18.815 0 0<br />
2. Voorziening pensioenen 891 762 37 32<br />
4. Overige voorzieningen 308 136 13 6<br />
6.453 19.714 50 37<br />
E. LANGLOPENDE SCHULDEN<br />
1. Leningen banken 523.582 587.057 0 0<br />
2. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder<br />
voorwaarden 3.899 3.794 5.662 5.573<br />
3. Overige schulden 4.050 4.100 169 171<br />
4. Interne lening 0 15.000<br />
531.531 594.951 5.831 20.744<br />
F. KORTLOPENDE SCHULDEN<br />
1. Schulden aan banken 61.476 9.529 0 0<br />
2. Schulden aan leveranciers 11.659 7.048 486 294<br />
3. Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen 0 0 0 0<br />
4. Belastingen en premies sociale verzekeringen 9.492 3.066 396 128<br />
5. Schulden ter zake van pensioenen 0 0 0 0<br />
6. Overige schulden 1.234 848 25 17<br />
7. Overlopende passiva 17.013 17.686 269 281<br />
8. Schulden aan de niet-DAEB tak 0 0<br />
9. Schulden aan de DAEB tak 251 59<br />
100.874 38.177 1.426 779<br />
TOTAAL PASSIVA 3.154.365 2.887.329 121.522 130.372
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 176<br />
Enkelvoudige winst- en verliesrekening <strong>2020</strong> (x € 1.000)<br />
DAEB DAEB niet-DAEB niet-DAEB<br />
<strong>2020</strong> 2019 <strong>2020</strong> 2019<br />
1. Huuropbrengsten 136.166 132.967 5.674 5.540<br />
2. Opbrengsten servicecontracten 7.592 7.027 155 143<br />
3. Lasten servicecontracten -7.311 -7.165 -149 -146<br />
4. Lasten verhuur en beheeractiviteiten -14.210 -12.823 -592 -534<br />
5. Onderhoudslasten -62.921 -55.440 -2.622 -2.310<br />
6. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit -25.171 -23.135 -514 -472<br />
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 34.146 41.431 1.952 2.221<br />
7. Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 12.411 7.300 7.729 4.975<br />
8. Toegerekende organisatiekosten -463 -403 -19 -17<br />
9. Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -11.119 -6.899 -6.815 -4.599<br />
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 829 -2 894 358<br />
10. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 7.989 -28.232 1.185 77<br />
11. Niet gerealiseerde waardeveranderingen<br />
vastgoedportefeuille<br />
261.606 481.032 2.736 14.149<br />
12. Niet gerealiseerde waardeveranderingen verkocht onder<br />
voorwaarden<br />
105 120 42 44<br />
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 269.700 452.919 3.962 14.270<br />
14. Opbrengst overige activiteiten 1.004 1.201 20 25<br />
15. Kosten overige activiteiten -976 -866 -41 -36<br />
Netto resultaat overige activiteiten 28 335 -20 -12<br />
16. Overige organisatie kosten -3.820 -3.497 -159 -146<br />
17. Leefbaarheid -1.796 -1.392 0 0<br />
18. Opbrengsten vorderingen die tot de vaste activa behoren 0 0 6 34<br />
19. Rentebaten 22 25 1 1<br />
Rentebaten interne lening 546 801 0 0<br />
20. Rentelasten -20.615 -22.023 -5 -6<br />
Rentelasten interne lening 0 0 -546 -801<br />
Som der financiële baten en lasten -20.047 -21.198 -543 -771<br />
Resultaat voor belastingen 279.041 468.590 6.086 15.926<br />
21. Belastingen -4.317 -4.863 -180 0<br />
22. Resultaat deelnemingen 0 0 -55 0<br />
Resultaat niet-DAEB tak 5.851 15.926 0 0<br />
Resultaat na belastingen 280.574 479.652 5.851 15.926<br />
Blauw gekleurde cijfers zijn aangepast ten opzichte van jaarrekening 2019 wegens presentatiewijziging
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 177<br />
Kasstroomoverzicht (x € 1.000)<br />
DAEB<br />
31-12-<strong>2020</strong><br />
DAEB<br />
31-12-2019<br />
niet-DAEB<br />
31-12-<strong>2020</strong><br />
niet-DAEB<br />
31-12-2019<br />
1.1 Huren 136.187 130.386 5.635 5.433<br />
1.2 Vergoedingen 7.353 7.027 109 143<br />
1.3 Overheidsontvangsten 0 878 0 0<br />
1.4 Overige bedrijfsontvangsten 208 1.727 867 576<br />
1.5 Renteontvangsten 3 10 0 0<br />
1.5b Renteontvangsten interne lening 546 801 0 0<br />
Saldo ingaande kasstromen 144.297 140.828 6.611 6.152<br />
1.7 Personeelsuitgaven -18.139 -16.673 -754 -695<br />
1.8 Onderhoudsuitgaven (inclusief nog te activeren onderhoud) -58.993 -47.964 -2.092 -1.998<br />
1.9 Overige bedrijfsuitgaven -23.168 -24.075 -924 -1.003<br />
1.10 Renteuitgaven -21.315 -22.455 -31 0<br />
1.10b Renteuitgaven interne lening 0 0 -546 -801<br />
1.11 a. Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat 0 0 0 0<br />
1.11 b. Verhuurderheffing -17.485 -15.080 0 0<br />
1.12 Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden -1.041 -558 0 0<br />
Saldo uitgaande kasstromen -140.141 -126.805 -4.285 -4.497<br />
Kasstroom uit operationele activiteiten 4.156 14.023 2.326 1.655<br />
Materiële vaste activa (MVA)<br />
MVA ingaande kasstroom A. DAEB en B. niet-DAEB activiteiten<br />
2.1 Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet<br />
woongelegenheden<br />
12.549 8.102 7.003 4.529<br />
2.2 Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop in<br />
dPi periode<br />
0 0 0 0<br />
2.3 Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet<br />
woongelegenheden<br />
0 0 0 0<br />
2.4 Verkoopontvangsten grond 0 14 0 0<br />
Tussentelling ingaande kasstroom MVA 12.549 8.116 7.003 4.529<br />
MVA uitgaande kasstroom A. DAEB en B. niet-DAEB activiteiten<br />
2.6 Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden -10.952 -1.809 -9 0<br />
2.7 Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden -9.912 -10.231 -219 -426<br />
2.8 Leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden 0 0 0 0<br />
2.9 Aankoop, woon- en niet woongelegenheden 0 0 0 -463<br />
2.11 Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop -285 0 0 0<br />
2.12 Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden -476 -445 0 0<br />
2.13 Aankoop grond 0 0 0 0<br />
2.14 Investeringen overig -60 -580 0 0<br />
2.15 Externe kosten bij verkoop -555 -763 -238 -427<br />
Tussentelling MVA uitgaande kasstroom -22.240 -13.828 -466 -1.316<br />
2.16 Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA -9.691 -5.712 6.537 3.213
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 178<br />
FVA<br />
2.17.1 Ontvangsten verbindingen 0 0 0 0<br />
2.17.2 Ontvangsten overig 0 0 0 0<br />
2.17.3 Ontvangen aflossing interne lening 15.000 7.000 0 0<br />
2.19 Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA 15.000 7.000 0 0<br />
Kasstroom uit (des)investeringen 5.309 1.288 6.537 3.213<br />
Ingaand<br />
3.1.1 Nieuwe te borgen leningen 27.000 27.000 0 0<br />
Uitgaand<br />
3.2.1 Aflossing geborgde leningen -38.435 -36.875 0 0<br />
3.2.2 Aflossing ongeborgde leningen DAEB-investeringen -94 -90 0 0<br />
3.2.4 Aflossing interne lening 0 0 -15.000 -7.000<br />
Kasstroom uit financieringsactiviteiten -11.529 -9.965 -15.000 -7.000<br />
4.1 Mutatie liquide middelen -2.064 5.346 -6.137 -2.132<br />
4.2 Wijziging kortgeldmutaties -9 0 0 0<br />
Liquide middelen per 1-1 4.210 -1.136 6.209 8.341<br />
Liquide middelen per 31-12 2.137 4.210 72 6.209
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 179<br />
Overige informatie<br />
De WNT is van toepassing op <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Het toepasselijk bezoldigingsmaximum in <strong>2020</strong> is € 201.000.<br />
Dit is het bezoldigingsmaximum voor woningcorporaties, klasse H.<br />
Bestuurders en commissarissen<br />
De bezoldiging van bestuurders omvat:<br />
periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij<br />
vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden);<br />
beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en<br />
jubileumuitkeringen);<br />
uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband;<br />
winstdelingen en bonusbetalingen.<br />
Bezoldiging van het bestuur<br />
Beloning volgens Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke<br />
en semipublieke sector (WNT) in €<br />
Naam<br />
Mohamed Baba<br />
Beloning + Belastbare onkostenvergoedingen 116.078<br />
Beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies) 18.951<br />
Bezoldiging voor de WNT 135.029<br />
<strong>2020</strong><br />
Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum 168.049<br />
Functie<br />
bestuursvoorzitter<br />
Duur van het dienstverband in boekjaar 01-03 t/m 31-12<br />
Omvang van het dienstverband<br />
36 uur (1 fte)<br />
(Fictieve) dienstbetrekking?<br />
ja<br />
De bezoldiging van Mohamed Baba komt niet boven het bezoldigingsmaximum van de sectorale norm<br />
en de WNT uit.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 180<br />
Beloning volgens Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en<br />
semipublieke sector (WNT) in €<br />
Naam<br />
Beloning + Belastbare onkostenvergoedingen<br />
Beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies)<br />
Bezoldiging voor de WNT<br />
<strong>2020</strong> 2019<br />
Ria Koppen-Kreyne<br />
167.388 169.427<br />
23.962 22.534<br />
191.350 191.961<br />
Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum 201.000 194.000<br />
Functie<br />
financieel bestuurder financieel bestuurder<br />
Duur van het dienstverband in boekjaar 01-01 t/m 31-12 01-01 t/m 31-12<br />
Omvang van het dienstverband 36 uur (1 fte) 36 uur (1 fte)<br />
(Fictieve) dienstbetrekking? ja ja<br />
De bezoldiging van Ria Koppen-Kreyne komt niet boven het bezoldigingsmaximum van de sectorale<br />
norm en de WNT uit.<br />
Bezoldiging van bestuur zonder dienstbetrekking<br />
Beloning volgens Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en<br />
semipublieke sector (WNT) in €<br />
Naam<br />
<strong>2020</strong> 2019<br />
Wijnand Fassotte<br />
Werkelijk uurtarief is lager dan het maximum uurtarief<br />
Bezoldiging 30.600 94.050<br />
Bezoldiging voor de WNT 30.600 94.050<br />
Bezoldiging voor de WNT gehele periode 124.650<br />
Maximum uurtarief in het kalenderjaar 193 187<br />
Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum 40.600 175.000<br />
Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum gehele<br />
periode<br />
156.621<br />
Functie<br />
Bestuursvoorzitter a.i. Bestuursvoorzitter a.i.<br />
Duur van het dienstverband in boekjaar 01-01 t/m 29-2 11-06 t/m 31-12<br />
Aantal gewerkte uren in boekjaar 204 627
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 181<br />
Bezoldiging van de raad van commissarissen<br />
Voor de bezoldiging van commissarissen kwam in <strong>2020</strong> een bedrag van € 102.804 ten laste van<br />
Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> en haar dochter- of groepsmaatschappijen. De bezoldiging van de<br />
commissarissen is als volgt:<br />
Bezoldiging raad van commissarissen<br />
bedragen in € <strong>2020</strong> 2019 <strong>2020</strong> 2019<br />
Naam Luurt van der Ploeg Saskia Kramer<br />
Functie Voorzitter Lid<br />
Duur functievervulling 01-01 t/m 31-12 01-01 t/m 31-12 01-01 t/m 31-12 01-01 t/m 31-12<br />
Bezoldiging 24.150 17.300 16.200 11.500<br />
Individueel toepasselijk<br />
bezoldigingsmaximum (WNT)<br />
30.150 29.100 20.100 19.400<br />
Bezoldiging raad van commissarissen<br />
bedragen in € <strong>2020</strong> 2019 <strong>2020</strong> 2019<br />
Naam Marc Dubbelman Titia Siertsema<br />
Functie Lid Lid<br />
Duur functievervulling 01-01 t/m 31-12 19-06 t/m 31-12 01-01 t/m 31-12 01-01 t/m 31-12<br />
Bezoldiging 16.200 6.175 16.200 12.950<br />
Individueel toepasselijk<br />
bezoldigingsmaximum (WNT)<br />
20.100 10.418 20.100 19.400<br />
Bezoldiging raad van commissarissen<br />
bedragen in € <strong>2020</strong> 2019 <strong>2020</strong> 2019 <strong>2020</strong><br />
Naam Dominic Schrijer Charlie Ortega<br />
Meryem Kiliç-<br />
Karaaslan<br />
Functie Lid Lid Lid<br />
Duur functievervulling 01-01 t/m 19-09 01-01 t/m 31-12 01-01 t/m 31-12 01-01 t/m 31-12 11-11 t/m 31-12<br />
Bezoldiging 11.597 14.400 16.200 11.500 2.257<br />
Individueel toepasselijk<br />
bezoldigingsmaximum<br />
(WNT)<br />
14.443 19.400 20.100 19.400 2.801<br />
In <strong>2020</strong> voldoen de bezoldigingen van de leden van de Raad van Commissarissen aan de geldende<br />
afspraken conform de WNT en de beroepscode van VTW. Het WNT-maximum voor de voorzitter en<br />
leden bedraagt respectievelijk € 30.150 en € 20.100 per jaar (2019: € 29.100 en € 19.400).
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 182<br />
Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen met een<br />
dienstbetrekking die in <strong>2020</strong> een bezoldiging boven het individueel toepasselijke drempelbedrag hebben<br />
ontvangen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 183<br />
10. Ondertekening<br />
Bestuur<br />
De jaarstukken van Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2020</strong> zijn ondertekend door het bestuur op 28<br />
april 2021.<br />
Ria Koppen – Kreyne<br />
Mohamed Baba<br />
Raad van commissarissen<br />
Het besluit tot vaststelling van de jaarstukken van Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2020</strong> is door de<br />
raad van commissarissen genomen op 28 april 2021.<br />
Luurt van der Ploeg, voorzitter<br />
Charlie Ortega<br />
Saskia Kramer, vicevoorzitter<br />
Meryem Kiliç-Karaaslan<br />
Titia Siertsema<br />
Marc Dubbelman
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 184<br />
11. Overige gegevens<br />
Resultaatbestemming<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is op basis van artikel 42 van de Woningwet en de doelomschrijving van de stichting<br />
gehouden alle middelen te besteden aan werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting. Er zijn<br />
geen verdere bepalingen opgenomen in statuten inzake resultaatbestemming. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> voegt het<br />
resultaat toe aan de overige reserves.<br />
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 185
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 186
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 187
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 188
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 189
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 190
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 191
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 192
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 193
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 194
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 195
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 196
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 197<br />
Bijlage: kengetallen<br />
Verhuureenheden<br />
Aantal verhuureenheden <strong>2020</strong> 2019<br />
Woningen en woongebouwen <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 20.996 21.017<br />
Bedrijfsruimten/garages/overige objecten 2.367 2.468<br />
Bij: beheer door derden 53 53<br />
Subtotaal niet-woningen 2.420 2.521<br />
Totaal verhuureenheden 23.416 23.538<br />
Aantal verhuureenheden <strong>2020</strong> 2019<br />
Beginstand woningen primo verslagperiode 21.017 21.190<br />
Beginstand niet-woningen primo verslagperiode 2.521 2.544<br />
Uit exploitatie<br />
Verkoop woningen 62 35<br />
Verkoop niet-woningen 42 19<br />
Sloop woningen 0 138<br />
Sloop niet-woningen 0 3<br />
Uit exploitatie overig woningen 2 1<br />
Uit exploitatie overig niet-woningen 59 1<br />
165 197<br />
In exploitatie<br />
Aankoop en nieuwbouw woningen 36 0<br />
Aankoop en nieuwbouw niet-woningen 0 0<br />
In beheer genomen vanuit de voorraad woningen 0 0<br />
In beheer genomen vanuit de voorraad niet-woningen 0 0<br />
In exploitatie overig woningen 7 1<br />
In exploitatie overig niet-woningen 0 0<br />
43 1<br />
Eindstand woningen ultimo verslagperiode 20.996 21.017<br />
Eindstand niet-woningen ultimo verslagperiode 2.420 2.521
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 198<br />
Financiële kengetallen<br />
Financiële kengetallen<br />
A. Vorderingen op huurders en ex-huurders van woningen en nietwoningen<br />
uitgedrukt in een percentage van de huren en<br />
vergoedingen<br />
<strong>2020</strong> 2019<br />
2,78% 2,47%<br />
B. Totale huurderving uitgedrukt in een percentage van de huren 1,34% 1,18%<br />
en vergoedingen<br />
C. Solvabiliteit op basis van het weerstandsvermogen in verhouding<br />
tot het totale vermogen 2<br />
79,77% 77,90%<br />
Solvabiliteit op basis van beleidswaarde in verhouding<br />
tot het totale vermogen 2<br />
33,10% 45,45%<br />
D. Current ratio 0,09 0,49<br />
E. Rentabiliteit van het totaal vermogen 2 9,67% 17,50%<br />
F. Weerstandsvermogen in euro's per woning 2 € 120.119 € 107.258<br />
G. Loan to value (LTV) op basis van beleidswaarde 38,93% 50,03%<br />
Loan to value (LTV) op basis van WOZ-waarde 1 13,39% 17,17%<br />
H. Interest dekkingsratio (Interest Coverage Rate, ICR) 1,30 1,70<br />
I. DSCR (Debt Service Coverage Ratio) (op basis van werkelijke aflossingen) 0,90 0,92<br />
J. Dekkingsratio 28,44%<br />
A. Vorderingen op huurders<br />
De achterstanden op huurders betreft de totale vordering (huur en vergoedingen), en wordt<br />
uitgedrukt in een percentage van de huren en vergoedingen.<br />
1 Betreft de WOZ-waarde van het totale bezit met waardepeildatum 1 januari <strong>2020</strong> en voor het vergelijkend cijfer 1 januari<br />
2019.<br />
2<br />
. Deze ratio’s worden bepaald op basis van balanswaardering van de activa waarbij het vastgoed wordt gewaardeerd op basis<br />
van marktwaarde in verhuurde staat.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 199<br />
B. Huurderving<br />
De huurderving geeft aan welke deel van de beoogde opbrengsten niet in rekening kon worden<br />
gebracht door bijvoorbeeld leegstand.<br />
C. Solvabiliteit<br />
De solvabiliteit wordt berekend door het weerstandsvermogen (eigen vermogen + voorzieningen)<br />
af te zetten tegen het balanstotaal. De solvabiliteit geeft aan of een onderneming op zowel de<br />
korte termijn als de lange termijn aan al haar schulden kan voldoen.<br />
D. Current ratio<br />
De current ratio is een kengetal dat de verhouding aangeeft tussen de vlottende activa en het<br />
vreemd vermogen op korte termijn. De current ratio wordt vaak gebruikt als maatstaf voor de<br />
liquiditeit (dus om te bepalen in welke mate een onderneming in staat is te voldoen aan de<br />
betalingsverplichtingen op korte termijn).<br />
E. Rentabiliteit van het totaal vermogen<br />
De rentabiliteit van het totaal vermogen is een kengetal dat de winstgevendheid (resultaat voor<br />
rente en belastingen) aangeeft van het gemiddeld totaal vermogen (balanstotaal) vóór aftrek van<br />
de rente.<br />
F. Weerstandsvermogen<br />
Het weerstandsvermogen is een kengetal dat de Autoriteit woningcorporaties toepast om de<br />
levensvatbaarheid van een woningcorporatie of verbinding (van een woningcorporatie met andere<br />
rechtspersonen) te beoordelen. Op basis van het risicoprofiel van de corporatie bepaalt de<br />
Autoriteit woningcorporaties jaarlijks het minimaal gewenst weerstandsvermogen (eigen vermogen<br />
+ voorzieningen).<br />
G. Loan to value (LTV)<br />
De LTV geeft de verhouding aan tussen de waarde van het bezit (zowel op basis van volledige<br />
beleidswaarde als op basis van WOZ) en de bijbehorende financiering met vreemd vermogen.<br />
H. Interest dekkingsratio (Interest Coverage Rate, ICR)<br />
De ICR geeft aan hoe vaak de rentelast van een onderneming gedekt kan worden uit het<br />
bedrijfsresultaat (de operationele kasstromen voor investerings- en financieringsactiviteiten,<br />
rekening houdend met de mutatie in het werkkapitaal).<br />
I. DSCR (Debt Service Coverage Ratio)<br />
De Debt Service Coverage Ratio is berekend op basis van de werkelijke aflossingen in <strong>2020</strong>. De<br />
DSCR meet in hoeverre de corporatie in staat is om de rente- en aflossingsverplichtingen op het<br />
vreemd vermogen te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten. Vanuit de<br />
operationele kasstroom moeten voldoende middelen gegenereerd worden om rentelasten én de<br />
benodigde aflossingen te kunnen dragen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 200<br />
J. Dekkingratio<br />
Hiermee wordt in geval van discontinuïteit bepaald of de (markt)waarde van het bezit voldoende<br />
is om de schuldpositie af te lossen (de marktwaarde van de leningen). Norm is dat de<br />
marktwaarde van de leningen maximaal 70% mag zijn van de marktwaarde van het bezit.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 201<br />
Bijlage: verbindingen<br />
In het belang van onze huurders heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> deelgenomen aan niet-DAEB activiteiten. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
heeft commercieel vastgoed ontwikkeld en beheert commercieel vastgoed, wanneer dat bijdraagt aan<br />
segregatiebestrijding of ten goede komt aan de woon- en leefkwaliteit in de wijken waar wij werken. Wij<br />
zijn voorstander van een eerlijk speelveld ten opzichte van commerciële partijen.<br />
Om scheiding in activiteiten zichtbaar te maken en risico’s apart te zetten, heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
dochterondernemingen. Ook samenwerkingsvormen met externe partijen maken het noodzakelijk<br />
activiteiten onder te brengen in (klein)dochters. De verbindingen die wij zijn aangegaan, zijn noodzakelijk<br />
voor het voldoen aan één of meer prestatievelden.<br />
Feitelijk vinden vrijwel geen activiteiten plaats bij de dochterondernemingen. In 2015 zijn de laatste<br />
activiteiten die plaats vonden in <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Ontwikkeling B.V. overgeheveld naar de Woningstichting<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>.<br />
We waarderen de deelnemingen tegen de netto vermogenswaarde waarin we invloed van betekenis<br />
uitoefenen. ‘Invloed van betekenis’ houdt een financieel belang in van 50% of meer. Deze deelnemingen<br />
zijn geconsolideerd in de jaarcijfers tot <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V.. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V. is niet<br />
geconsolideerd met de Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> vanwege het gebrek aan materialiteit.<br />
De delegatie en mandatering tussen <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> en haar vennootschappen is vastgelegd in het reglement<br />
van de raad van commissarissen, het bestuursreglement en het directiereglement. In deze reglementen<br />
hebben we geregeld, dat zowel voor de toezichts- en bestuursstructuur als voor de financiële limieten de<br />
verantwoordelijkheid ligt bij de raad van commissarissen en het bestuur van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. De<br />
mandateringen zijn verder vormgegeven door procuratieovereenkomsten en volmachten, die we bij de<br />
Kamer van Koophandel hebben gedeponeerd.<br />
De verbindingen zijn we in het verleden aangegaan omdat we risico’s apart willen zetten en/of omdat we<br />
samenwerking met andere partijen zijn aangegaan.<br />
Volgend schema geeft een overzicht van de verbindingen van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> per 31 december <strong>2020</strong>.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 202<br />
Raad van commissarissen<br />
Woningstichting <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong><br />
42%<br />
Stichting<br />
Woonwagen<br />
locaties<br />
-<br />
De Vernieuwde Stad<br />
100%<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V.<br />
Ver. Sociale Verhuurders <strong>Haag</strong>landen<br />
Verenigingen van Eigenaren<br />
100% 50% 100%<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Ontwikkeling B.V.<br />
Wijnhavenkwartier<br />
Beheer B.V.<br />
Beherend vennoot<br />
Aanvan Vastgoed B.V.<br />
Commandiet<br />
1% 49,5%<br />
Wijnhavenkwartier<br />
Ontwikkeling Fase I<br />
C.V.<br />
= Aandeelhouders- = en en bestuursrelatie<br />
= Bestuursrelatie<br />
= = Aandeelhoudersrelatie<br />
= = Overige = verbinding
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 203<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V. is een 100% dochter van Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. De activiteiten bestaan<br />
uit de oprichting, verkrijging en vervreemding, het doen beheren van, het voeren van directie over en het<br />
houden van toezicht op, het deelnemen in en het financieren van vennootschappen. Per 31 december 2018<br />
is <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V. bestuurder van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Ontwikkeling B.V. en Aanvan Vastgoed B.V.<br />
Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> levert administratieve- en verkoopdiensten aan <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V.<br />
Gegevens (enkelvoudig) <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V. (x € 1.000)<br />
Statutaire vestigingsplaats<br />
Den <strong>Haag</strong><br />
Oprichtingsdatum 10 augustus 2006<br />
Eigen vermogen ultimo <strong>2020</strong> 675<br />
Omzet <strong>2020</strong> 0<br />
Resultaat <strong>2020</strong> -55<br />
Aantal personeelsleden in dienst 0<br />
Wijze van consolidatie<br />
Niet<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Ontwikkeling B.V.<br />
In 2003 heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> samen met Kristal N.V. het ontwikkelbedrijf <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Kristal B.V. opgericht.<br />
Het aandeel van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is in 2006 bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V. ondergebracht, waarbij de<br />
aandelenverhouding wijzigde naar 95% van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V. en 5% van Kristal N.V. De<br />
oorspronkelijke aandelenverhouding (90/10) is de verhouding waarin <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding en Kristal N.V.<br />
risico’s en winsten in het ontwikkelingsbedrijf droegen.<br />
Door de ontwikkelingen op de woningmarkt bleek Kristal N.V. niet langer levensvatbaar. Op 30 november<br />
2010 heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V. de resterende 5% aandelen <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Kristal B.V. verworven die in<br />
het bezit waren van Kristal N.V. Hiermee is <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 100% eigenaar geworden van de<br />
ontwikkelorganisatie. De naam <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Kristal B.V. is vervolgens gewijzigd naar <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Ontwikkeling B.V. Een aantal medewerkers van Kristal N.V. zijn in dienst getreden van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Ontwikkeling B.V. Per 1 januari 2012 zijn deze medewerkers in dienst getreden van Woningstichting <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong>, waardoor <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Ontwikkeling B.V. weer alleen uit ontwikkelprojecten bestaat. Op 31<br />
december 2015 zijn feitelijk geen ontwikkelactiviteiten meer ondergebracht in <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Ontwikkeling<br />
B.V.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 204<br />
Gegevens (enkelvoudig) <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Ontwikkeling B.V. (x € 1.000)<br />
Statutaire vestigingsplaats<br />
Den <strong>Haag</strong><br />
Oprichtingsdatum 23 juli 2003<br />
Eigen vermogen ultimo <strong>2020</strong> 35<br />
Kapitaalinbreng Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 18<br />
Omzet <strong>2020</strong> 0<br />
Resultaat <strong>2020</strong> 0<br />
Aantal personeelsleden in dienst 0<br />
Wijze van consolidatie<br />
Niet<br />
Samenwerkingsverband herontwikkeling Wijnhavenkwartier (de Kroon)<br />
Voor de ontwikkeling van woningen en commerciële voorzieningen op de kavel van het voormalige<br />
woongebouw ‘de Zwarte Madonna’ in het Wijnhavenkwartier, is <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> een samenwerkingsverband<br />
aangegaan met MAB. Dit samenwerkingsverband is Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V.. <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> Ontwikkeling B.V. en MAB Development Nederland B.V. doen de projectontwikkeling. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
heeft de sociale huurwoningen afgenomen. Daarnaast heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> de onverkochte koopwoningen<br />
afgenomen. In 2013 is het commercieel ontwikkelde onroerend goed verkocht aan een belegger. De<br />
samenwerking in Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. bestaat op 31 december <strong>2020</strong> nog slechts uit<br />
de afwikkeling van de afgegeven garanties/depots. De garanties lopen tot 2021.<br />
Aanvan Vastgoed B.V.<br />
Aanvan Vastgoed B.V. is commanditair vennoot in Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. en heeft<br />
een aandeel van 49,5%. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V. is 100% eigenaar en bestuurder van Aanvan Vastgoed<br />
B.V.<br />
Gegevens (enkelvoudig) Aanvan Vastgoed B.V. (x € 1.000)<br />
Statutaire vestigingsplaats<br />
Den <strong>Haag</strong><br />
Oprichtingsdatum 8 april 2004<br />
Eigen vermogen ultimo <strong>2020</strong> -2.270<br />
Kapitaalinbreng <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V. 18<br />
Omzet <strong>2020</strong> 0<br />
Resultaat <strong>2020</strong> -96<br />
Lening van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V. aan Aanvan Vastgoed B.V. 2.369<br />
Aantal personeelsleden in dienst 0<br />
Wijze van consolidatie<br />
Niet
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 205<br />
Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V.<br />
Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. is een commanditaire vennootschap waarin de volgende<br />
vennoten participeren:<br />
de commanditair vennoot MAB Vastgoed Twee B.V. te Den <strong>Haag</strong> neemt voor 49,5% deel in het<br />
kapitaal van Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V.<br />
de commanditair vennoot Aanvan Vastgoed B.V. te Den <strong>Haag</strong> neemt voor 49,5% deel in het kapitaal<br />
van Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V.<br />
de beherend vennoot Wijnhavenkwartier Beheer B.V. te Den <strong>Haag</strong> neemt voor 1% deel in het kapitaal<br />
van Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V.<br />
Het ontwikkelrecht is ingebracht in Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V., en de C.V. wordt bestuurd<br />
door Wijnhavenkwartier Beheer B.V. Ria Koppen-Kreyne, financieel bestuurder van Woningstichting <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong>, is lid van de raad van commissarissen van Wijnhavenkwartier B.V.<br />
Gegevens (enkelvoudig) Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. (x € 1.000)<br />
Statutaire vestigingsplaats<br />
Den <strong>Haag</strong><br />
Oprichtingsdatum 20 april 2004<br />
Eigen vermogen ultimo <strong>2020</strong> -2.902<br />
Kapitaalinbreng van Aanvan Vastgoed B.V. 25<br />
Kapitaalinbreng van Wijnhavenkwartier Beheer B.V. 1<br />
Omzet <strong>2020</strong> 0<br />
Resultaat <strong>2020</strong> -110<br />
Lening van Aanvan Vastgoed B.V. aan Wijnhavenkwartier Ontw. fase 1 C.V. 1.535<br />
Aantal personeelsleden in dienst 0<br />
Wijze van consolidatie<br />
Niet<br />
Wijnhavenkwartier Beheer B.V.<br />
Wijnhavenkwartier Beheer B.V. is beherend vennoot van Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. en<br />
heeft een kapitaalbelang van 1% in deze C.V.. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V. heeft een aandelenbelang van 50 %<br />
in Wijnhavenkwartier Beheer B.V.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 206<br />
Gegevens (enkelvoudig) Wijnhavenkwartier Beheer B.V. (x € 1.000)<br />
Statutaire vestigingsplaats<br />
Den <strong>Haag</strong><br />
Oprichtingsdatum 20 april 2004<br />
Eigen vermogen ultimo <strong>2020</strong> -2.884<br />
Kapitaalinbreng <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V. 9<br />
Omzet <strong>2020</strong> 0<br />
Resultaat <strong>2020</strong> -110<br />
Aantal personeelsleden in dienst 0<br />
Wijze van consolidatie<br />
Niet<br />
Vereniging Sociale Verhuurders <strong>Haag</strong>landen<br />
Vereniging Sociale Verhuurders <strong>Haag</strong>landen (SVH) is een actieve brancheorganisatie, waarin vijftien<br />
woningcorporaties uit 9 gemeenten (Delft, Den <strong>Haag</strong>, Leidschendam-Voorburg, Midden-Delfland, Pijnacker-<br />
Nootdorp, Rijswijk, Wassenaar, Westland en Zoetermeer) beleidsmatig samenwerken. De corporaties<br />
beheren samen bijna 145.000 woningen. Jaarlijks worden hiervan zo’n 9.000 zelfstandige woningen<br />
(opnieuw) verhuurd. De huishoudens die door deze corporaties worden gehuisvest behoren vooral tot de<br />
BBSH-doelgroep, de lage middeninkomens en bijzondere aandachtsgroepen.<br />
De kerntaken van de Sociale Verhuurders <strong>Haag</strong>landen (SVH) zijn:<br />
Het ontwikkelen, opstellen en bewaken van de prestatieafspraken met de gemeenten binnen de regio<br />
<strong>Haag</strong>landen verenigd in De Bestuurlijke Tafel <strong>Wonen</strong>.<br />
Het doorontwikkelen en verzorgen van de regionale woonruimteverdeling voor de <strong>Haag</strong>landse<br />
corporaties, waaronder:<br />
het inrichten, beheren en faciliteren van de regionale website www.woonnet-haaglanden.nl,<br />
en de Beter <strong>Wonen</strong>-krant ten behoeve van de woonruimteverdeling;<br />
het inrichten, beheren en faciliteren van het automatiseringssysteem WBS ten behoeve van de<br />
woonruimteverdeling;<br />
het inrichten, beheren en faciliteren van het managementinformatiesysteem en het<br />
coördineren, bewaken en het verder ontwikkelen van de nieuwe<br />
managementinformatierapporten.<br />
Het behartigen van de belangen van de aangesloten leden en het uitwisselen van kennis en ervaring<br />
over de werkterreinen van de SVH.<br />
De Vernieuwde Stad<br />
De Vernieuwde Stad is een breed platform van corporaties met gelijkgerichte belangen en problemen. De<br />
betrokken corporaties spreken open en ongebonden over gemeenschappelijke thema’s met als doel<br />
beïnvloeding van het landelijke beleid en de publieke opinie. Dat kan binnen en buiten de branche, zonder<br />
dat ze daarmee het bestaan van de brancheorganisatie als zodanig ter discussie stellen. De kracht van De<br />
Vernieuwde Stad is de overtuigingskracht. De Vernieuwde Stad laat van zich horen met argumenten.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2020</strong> | 207<br />
Aedes<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is lid van Aedes. Aedes is de branchevereniging van woningcorporaties in Nederland. De<br />
ongeveer tweehonderdzeventig leden van Aedes werken, vanuit bijna duizend vestigingen en<br />
werkmaatschappijen, aan duurzaam en betaalbaar wonen in leefbare buurten en woonkernen. Aedes<br />
maakt zich sterk voor de condities waaronder woningcorporaties als maatschappelijke ondernemingen hun<br />
werk kunnen doen en voert hiertoe ook lobby. Aedes geeft voorlichting en informatie en initieert<br />
onderzoek en productontwikkeling. Aedes is tevens een werkgeversvereniging.<br />
Stichting Woonwagenlocaties<br />
In 1998 hebben de <strong>Haag</strong>se corporaties het eigendom en het beheer van een aantal<br />
woonwagenstandplaatsen overgenomen van de gemeente Den <strong>Haag</strong>. De corporaties hebben het beheer en<br />
onderhoud van de standplaatsen ondergebracht in de gezamenlijke Stichting Woonwagenlocaties. Deze<br />
stichting heeft de uitvoering van het beheer (en de administratie) aan een gespecialiseerd bedrijf<br />
uitbesteed. De corporaties zijn alleen eigenaar van de standplaatsen, niet van de woonwagens. Deze zijn in<br />
eigendom van de bewoners of van de gemeente.<br />
In 2016 heeft Vestia te kennen gegeven haar deelname aan de samenwerking te willen beëindigen. Vanaf 1<br />
januari 2017 bestaat de samenwerking dan ook alleen uit Staedion en <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Het aandeel van <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> is op basis van het aantal standplaatsen en bedraagt 42%. De bestuurders van de deelnemende<br />
corporaties vormen het bestuur. De stichting heeft geen personeel in dienst.<br />
Verenigingen van Eigenaren<br />
Tot slot is Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> lid van Verenigingen van Eigenaren. Het lidmaatschap betreft<br />
complexen van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> waarvoor een verkoopbeslissing genomen is. De verkoop vindt voornamelijk<br />
plaats bij het vertrek van de zittende huurder. Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is lid van circa 250<br />
Verenigingen van Eigenaren. Voor een groot deel van deze Verenigingen van Eigenaren voert <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
de rol van VvE-beheerder uit.<br />
Transacties met verbonden partijen<br />
In <strong>2020</strong> hebben geen transacties met verbonden partijen plaatsgevonden anders dan uit reguliere<br />
overeenkomsten volgend.<br />
Rente rekening couranten<br />
Tussen <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V. en Aanvan Vastgoed B.V. bestaat een rekening courant overeenkomst. De<br />
rentevergoeding bedraagt 1,73%.
Change language