Jaarstukken 2020 Haag Wonen

aa
Jaarstukken 2020
Raad van Commissarissen
28 april 2021

Jaarstukken 2020 | 1

Jaarstukken 2020 | 2
Inhoudsopgave
Voorwoord ............................................................................................................................................................ 6
De coronacrisis ......................................................................................................................................................... 7
Onze bijdrage aan goed wonen en onze stad ......................................................................................................... 9
1. Tevreden huurder ....................................................................................................................................... 12
Onze huurders betrekken bij belangrijke keuzes ....................................................................................... 13
Contacten met individuele huurders onderhouden ................................................................................... 14
Onze klantvisie: luisteren naar onze klant ................................................................................................. 15
Dienstverlening aan onze huurders ........................................................................................................... 18
Leren van klachten van onze huurders ...................................................................................................... 19
Als huurders moeite hebben hun huur te betalen ..................................................................................... 21
2. Goed wonen ................................................................................................................................................ 23
Woningen verbeteren en verduurzamen ................................................................................................... 24
Verduurzamen integraal onderdeel van onze vastgoedsturing ................................................................ 27
Onderhoud plegen op basis van regie ....................................................................................................... 31
Wonen in een schone, veilige en rustige omgeving................................................................................... 34
3. Betaalbare woonlasten ............................................................................................................................... 40
Ons streefhuurbeleid ................................................................................................................................. 41
Huurprijzen van onze zittende huurders .................................................................................................... 42
Jaarlijkse huuraanpassing 2020 ................................................................................................................ 42
Lagere woonlasten door lagere energierekening ...................................................................................... 44
4. Passend wonen ........................................................................................................................................... 45
Vergroten aantal sociale woningen .......................................................................................................... 46
Vergroten van aantal huurwoningen door nieuwbouw ............................................................................ 46
Vergroten aantal woningen door vervangende nieuwbouw ..................................................................... 47
Vergroten van aantal huurwoningen door ombouw ................................................................................. 48
Vergroten van aantal huurwoningen door aankoop ................................................................................. 49
Verkoop ..................................................................................................................................................... 49
Onze nieuwe huurders in 2020 .................................................................................................................. 50
Creatieve oplossingen voor passend wonen .............................................................................................. 54
Passende woonruimte bieden aan bijzondere doelgroepen...................................................................... 55

Jaarstukken 2020 | 3
5. Toekomstbestendige organisatie ................................................................................................................ 59
Samenwerken met onze partners .............................................................................................................. 60
Haag Wonen doet mee met de Aedes-benchmark .................................................................................... 63
We bereiden ons voor op de toekomst ...................................................................................................... 63
Sociaal rendement en werkervaringsplekken ............................................................................................ 65
Over onze medewerkers ............................................................................................................................ 66
Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) ............................................................................... 68
Haag Wonen digitaal ................................................................................................................................ 68
6. Effectieve en efficiënte bedrijfsvoering ....................................................................................................... 70
Financieel gezond ...................................................................................................................................... 70
Beoordelingskader AW-WSW .................................................................................................................... 71
Fiscaliteit ................................................................................................................................................... 72
7. Bestuursverslag ........................................................................................................................................... 75
Taak en werkwijze ..................................................................................................................................... 75
Doelstellingen, strategie en waarde .......................................................................................................... 80
Risicoanalyse en -beheersing..................................................................................................................... 84
Extern toezicht ........................................................................................................................................... 88
Bestuur ...................................................................................................................................................... 88
Verklaring van het bestuur ........................................................................................................................ 91
8. Verslag van de raad van commissarissen ..................................................................................................... 92
Taak en werkwijze ..................................................................................................................................... 92
Toezichthoudende rol ................................................................................................................................ 95
Klankbordrol .............................................................................................................................................. 97
Werkgeversrol ........................................................................................................................................... 97
De raad van commissarissen ..................................................................................................................... 98
9. Jaarrekening .............................................................................................................................................. 103
Balans per 31 december 2020 ................................................................................................................. 104
Balans per 31 december 2020 ................................................................................................................. 105
Winst- en verliesrekening over 2020 ....................................................................................................... 106
Kasstroomoverzicht 2020 ........................................................................................................................ 107
Algemene toelichting .............................................................................................................................. 109
Grondslagen voor waardering van activa en passiva .............................................................................. 114

Jaarstukken 2020 | 4
Grondslagen voor resultaatbepaling ....................................................................................................... 128
Financiële instrumenten en risicobeheersing .......................................................................................... 132
Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht ................................................................. 135
Toelichting op de balansposten ............................................................................................................... 136
Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen ........................................................................ 159
Toelichting op de winst- en verliesrekening ............................................................................................ 162
Gescheiden verantwoording DAEB / niet-DAEB ...................................................................................... 174
Overige informatie .................................................................................................................................. 179
10. Ondertekening .......................................................................................................................................... 183
11. Overige gegevens ...................................................................................................................................... 184
Resultaatbestemming ............................................................................................................................. 184
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant............................................................................ 184
Bijlage: kengetallen ........................................................................................................................................... 197
Bijlage: verbindingen ......................................................................................................................................... 201

Jaarstukken 2020 | 5
Voorwoord
Het is donderdag 12 maart 2020. Minister president Mark Rutte spreekt het land toe. Daarna zal 2020
anders zijn dan alle voorgaande jaren. Het coronavirus slaat toe. En dat heeft consequenties. Heel veel
consequenties. Ook voor ons. Voor de omgang met onze huurders, voor onze medewerkers en hoe we
ons werk organiseren. Toch hebben we het grootste deel van onze doelstellingen behaald. Daar zijn we
trots op. Met dank aan alle medewerkers, onze huurders en onze partners. Dankzij hun
doorzettingsvermogen, flexibiliteit en aanpassingsvermogen hebben we in 2020 een optimaal resultaat
behaald.
En er is meer nieuws. In maart 2020 startte Mohamed Baba als nieuwe bestuursvoorzitter. We mochten
onze nieuwe manager Wonen Susan van der Steen verwelkomen. En met hen nog vele nieuwe collega’s.
Zij hebben nieuw elan gebracht. We kijken trots terug op de stappen die we hebben gezet om zichtbaar
te zijn als partner in de stad. Binnen Haag Wonen zijn we voortvarend aan de slag gegaan met onze
organisatieontwikkeling, onze klantvisie en een cultuur van openheid, transparantie en vertrouwen. Met
het aanspreken van onze ondernemersgeest zetten we in op expertise van onze medewerkers, zodat we
de volkshuisvestelijke opgaven in onze mooie stad met beide handen aanpakken. Zo kunnen we onze
executiekracht de komende jaren vergroten en zorgen we ervoor dat onze huurders goed, prettig en
betaalbaar kunnen wonen.
Het gaat gelukkig weer meer over volkshuisvesting. Naast onze fysieke opgaven in ‘de stenen’ -
uitbreiding, verbetering en verduurzaming - zien we een belangrijke rol voor ons weggelegd om bij te
dragen aan sociaal beheer, leefbare en inclusieve Haagse wijken. Ons credo is dat we ons maximaal
volkshuisvestelijk inzetten met de beschikbare middelen die we hebben. Samen met onze partners en
de gemeente gaan we proactief aan de slag met onze opgaven in Den Haag, in het bijzonder Zuidwest.
We hebben onze pijlen mede gericht op het nieuwe kabinet om structurele maatregelen én regie te
nemen op de woningmarkt en in de wijken. Zodat we kunnen blijven bouwen, bouwen en bouwen. En
onze bijdragen aan leefbare, inclusieve wijken en een duurzaam financieel model in stand kunnen
houden. Ondertussen zetten wij ons tot het uiterste in om het maximale uit elke euro te halen én onze
middelen in lijn te brengen met onze volkshuisvestelijke opgaven.
In 2020 investeerden we een kleine € 33 miljoen in nieuwbouw en het verbeteren van onze woningen.
Dat is 3 x zoveel als de € 11 miljoen gemiddeld in de afgelopen vijf jaar. Ook op onderhoud maken we
een grote inhaalslag. In 2020 hebben we € 58 miljoen uitgegeven aan goed onderhouden woningen,
veel meer dan de jaren hiervoor. We hebben ruim € 90 miljoen uitgegeven aan kwaliteit en vernieuwing
van onze woningen. Een prestatie van formaat van onze medewerkers, in goede samenwerking met
onze partners.
Juist omdat wij in eerdere jaren minder hebben uitgegeven aan onderhoud, hebben wij deze
executiekracht niet afgeremd. De toekomstbestendigheid van onze woningen heeft er baat bij. Wij
voorkomen hiermee toekomstige financiële risico’s. Wij hebben ons uitgangspunt om te sturen binnen

Jaarstukken 2020 | 6
de financiële indicatoren van onze externe toezichthouders, in 2020 hierdoor voor de
kasstroomindicator niet gerealiseerd. De onderschrijding op de korte termijn van deze indicator met 0,1
acht het bestuur in dat licht bezien acceptabel.
De aankomende drie jaar blijven we substantieel investeren en inzetten op uitbreiding, onderhoud en
leefbaarheid. Vanwege de meest recente ingrepen in onze kasstromen, zal dan ook een spanning blijven
bestaan tussen toekomstbestendige woningen en wijken en de realisatie hiervan binnen de ratio’s van
onze externe toezichthouders.
In deze jaarstukken leest u wat we bereikt hebben in 2020. En hoe we dat bereikt hebben. Wij zijn een
relevante partner in de stad. Wilt u meedoen met ons? Dan komen we graag in contact. Samen komen
we verder!
Den Haag, 28 april 2021
Mohamed Baba
bestuursvoorzitter
Ria Koppen-Kreyne
financieel bestuurder

Jaarstukken 2020 | 7
De coronacrisis
De coronacrisis zorgde dit jaar voor flinke uitdagingen. Hoe zorg je als woningcorporatie dat zo’n 50.000
Hagenaars en Hagenezen goed wonen, in een periode waarin de anderhalvemeter samenleving een feit
is? Hoe verricht je op een veilige wijze werkzaamheden in een woning die bewoond is? We zorgden
ervoor dat we onze klanten, met inachtneming van de beperkende richtlijnen van het RIVM, zo goed
mogelijk van dienst waren. De gezondheid van onze huurders en medewerkers stond daarbij altijd
voorop.
Omgaan met klanten in coronatijd
Ons kantoor was gesloten
Huurders en kandidaat-huurders moesten een afspraak maken om ons te bezoeken. En een bezoek was
alleen mogelijk als dit noodzakelijk was. Bijvoorbeeld bij het huren van een nieuwe woning. Waar
mogelijk hadden we telefonisch of digitaal contact in plaats van rechtstreekse contacten.
We bleven actief in de wijken
Het uitvoeren van reparaties, het plegen van onderhoud, het bouwen en het verhuren van woningen
ging zoveel mogelijk door. We pasten ons werk aan op de richtlijnen van het RIVM om onze klanten zo
verantwoord mogelijk van dienst te zijn. We maakten hierover goede afspraken met onze
samenwerkingspartners.
Onze communicatie richting huurders
Brieven aan alle huurders
In het voorjaar en in het najaar informeerden we onze huurders per brief over onze aangepaste
dienstverlening.
Informatie op onze website
Alle informatie over onze aangepaste dienstverlening hielden we up-to-date en plaatsten we op
onze website.
In onze gebouwen
Huurders konden de coronamaatregelen terugvinden op posters die we op diverse plekken in hun
eigen woongebouw ophingen. Om contacten met huurders op ons kantoor veilig te laten verlopen,
brachten we looproutes aan en plexiglazen scheidingswanden in onze spreekkamers.
In de wijk
Onze medewerkers in de wijk droegen hesjes met de tekst ‘houd 1,5 meter afstand’ en mondkapjes
met ons logo. Ook deelden ze flyers uit met daarop uitleg in icoontjes over de coronamaatregelen.
Anderstaligen konden de boodschap zo ook goed begrijpen.
We betekenen iets extra’s voor onze huurders
Tijdens de coronacrisis realiseren wij ons extra goed hoe belangrijk het is om een fijn thuis te hebben. En
voor elkaar klaar te staan. Daarom deden wij iets extra’s. We belden onze oudere huurders voor een
‘Haags bakkie’, een babbeltje, even vragen hoe het met ze gaat. Ook plaatsten we in samenwerking met
onze hoveniers bloembakken bij seniorencomplexen, om zowel de gemeenschappelijke ruimtes als de

Jaarstukken 2020 | 8
bewoners wat op te fleuren. We stuurden al onze huurders een kaart met zonnebloemzaadjes om te
planten. En, in samenwerking met Stichting Leergeld Den Haag, brachten we hun online platform onder
de aandacht bij kinderen van onze huurders. Zij boden onder de naam ‘doen wie je bent’ online lessen
aan in dans, muziek, kunst en theater. Een leuke en leerzame tijdsbesteding in de meivakantie.
Daarnaast letten wij op bewoners die in financiële problemen dreigden te komen. Als zij hun huur niet
meer kunnen betalen, verrichten wij maatwerk. En soms verwijzen we huurders door naar instanties die
hen vervolgens verder helpen.
Extra inzet van onze medewerkers
Werken vanuit huis
Sinds het kantoor gesloten is, werken bijna alle medewerkers vanuit huis. In een korte tijd zijn we met
onze systemen en processen overgegaan op volledig digitaal werken. Dit was een behoorlijke omslag
voor onze organisatie, maar wel gelukt. Om het thuiswerken zo comfortabel mogelijk te maken,
bezorgden we op verzoek kantoorartikelen en -meubilair aan huis. Overleggen voerden we via MS-
Teams of Skype. Zo konden we de onderlinge samenwerking goed voortzetten. Sommige medewerkers
werkten wél op kantoor. Bijvoorbeeld als zij hun werk thuis niet goed konden uitvoeren. Medewerkers
meldden zich hier digitaal voor aan, zodat het dagelijkse maximum aantal van 35 personen niet werd
overschreden. In ons kantoor brachten we looproutes aan. We creëerden vaste werkplekken met
voldoende afstand. En op elke afdeling waren ontsmettingsmiddelen aanwezig. Ons restaurant was
permanent gesloten.
Veel bereikt op veilige afstand
Ondanks alle beperkende maatregelen, hebben we in 2020 veel mooie dingen bereikt. Onze
medewerkers toonden creativiteit en daadkracht. We zorgden op afstand alsnog voor de nodige
verbinding. Met elkaar, onze huurders en onze partners. We zijn trots dat we ook tijdens sterk
veranderende omstandigheden ons werk bleven doen.
We zijn ons bewust dat de aanpassingen veel van onze medewerkers én van onze huurders en partners
hebben gevergd. Wij willen iedereen hartelijk danken voor hun begrip en inzet.

Jaarstukken 2020 | 9
Onze bijdrage aan goed
wonen en onze stad

Jaarstukken 2020 | 10
Onze bijdrage in 2020 in relatie tot onze doelstellingen
In 2018 stelden we ons koersdocument ‘De koers van Haag Wonen 2018+’ vast. In 2020 werkten we
verder aan het bereiken van de doelstellingen uit dit koersdocument. We hebben het koersdocument
verder geladen met onze klantvisie en de manier waarop we met elkaar willen werken om deze
doelstellingen te behalen. Wij zijn nadrukkelijk een partner in de stad, om goed wonen in leefbare en
inclusieve wijken in Den Haag mogelijk te maken voor mensen met een bescheiden inkomen. Dit
noemen we ons ‘Haag Wonen verhaal’.
Onze ambities en doelstellingen realiseren wij in een zeer dynamische context, waarbij met name de
spanning tussen de grote opgaven enerzijds en de druk op de beschikbare middelen anderzijds voor
grote uitdagingen zorgt. Als sector hebben wij met de publicatie van het rapport ‘opgave/middelen’ veel
beter zicht gekregen op de noodzakelijke opgave waar wij voor staan én de financiële tekorten om deze
opgave te realiseren. Ook als Haag Wonen hebben wij onze opgave goed in beeld. De komende 10 jaar
willen wij € 1,2 miljard investeren in leefbare inclusieve wijken, het terugdringen van de woningnood en
duurzaamheidsmaatregelen ten behoeve van ons klimaat. We komen hiervoor echter € 300 miljoen
tekort en hebben bovendien te maken met besluiten vanuit de overheid zoals wetgeving op
huurverlaging en bevriezing die het tekort vergroten. Toch houden wij vast aan onze ambities en
doelstellingen. Waar mogelijk proberen we extra financiële armslag te vinden vanuit onder andere
Rijksfondsen en door de lobby voor het afschaffen van de verhuurdersheffing. En we voeren permanent
en scherp het goede gesprek met elkaar wat wij noodzakelijk en verantwoord vinden, zodat we onze
investeringscapaciteit maximaal inzetten. De komende jaren zullen we dit blijven doen.
In 2020 hebben wij veel mooie resultaten bereikt die ons verder op weg helpen in het bereiken van onze
doelen en ambities. In deze jaarstukken komen onderstaande zes doelstellingen uit ons koersdocument
terug met daarbij de bijdrage die we leverden in 2020.
Tevreden huurder
In ons werk gaan we uit van onze huidige en toekomstige huurders. Voor hen zijn wij een goede
verhuurder en met hen werken wij aan goed wonen. Aan een thuisgevoel. Onze ambitie is dat
iedere huurder ons een 8 of hoger geeft voor onze dienstverlening en ons herkent in onze
klantwaarden: proactief, verbonden, gemak en betrouwbaar.
Goed wonen
Een tevreden huurder begint bij een goede woning. Een woning die goed onderhouden en goed
geïsoleerd is en goed geventileerd kan worden. Een woning waar onze huurder trots op is en
zorgvuldig mee om wil gaan. Jaarlijks willen we gemiddeld 1.000 woningen verbeteren en zodanig
isoleren (‘transitiegereed maken’) dat deze voorbereid zijn op een aardgasloos tijdperk. Hiernaast
werken we aan leefbare inclusieve wijken zodat onze huurders een thuis hebben in een fijne
woonomgeving. Hiervoor streven wij naar een permante dialoog met onze huurders,
bewonerscommissies en onze huurdersorganisatie. Zo houden we goed voeling met de wensen en
behoeften van onze huurders en kunnen we daar optimaal op inspelen.

Jaarstukken 2020 | 11
Betaalbare woonlasten
We laten ook de komende jaren ons sociale gezicht zien door in te zetten op betaalbare woonlasten.
Huurders die in de knel komen, kunnen bij ons terecht voor goede betaalregelingen of andere
maatwerkoplossingen.
Passend wonen
We vinden het belangrijk dat er voldoende sociale huurwoningen zijn in Den Haag. De komende
jaren leveren we onze bijdrage om de oplopende wachttijden terug te dringen en het aandeel in
onze doelgroep dat passend woont, te vergroten. Jaarlijks willen we gemiddeld 100 sociale
huurwoningen toevoegen aan onze woningvoorraad.
Toekomstbestendige organisatie
We hebben een heldere koers en zijn zodanig ingericht dat we meebewegen met ontwikkelingen in
de maatschappij. We werken van buiten naar binnen, vanuit eigenaarschap en zijn partner in de
stad.
Financiële continuïteit
We blijven financieel gezond. Ons eigen vermogen zetten we in voor de volkshuisvesting.
Terugblik op 2020 in het kort
Enkele feiten op een rijtje:
757 huishoudens blij kunnen maken met een nieuwe woning
33 miljoen euro in nieuwbouw en het verbeteren van bestaande woningen geïnvesteerd
36 nieuwe sociale huurwoningen opgeleverd
6 bedrijfspanden omgebouwd tot sociale huurwoning
154 nieuwbouwwoningen in uitvoering genomen 1
425 woningen geïsoleerd 2
2.000 energielabelstappen vooruit gemaakt
325 open verbrandingstoestellen verwijderd
58 miljoen aan onderhoud uitgegeven 3
41 nieuwe collega’s (inclusief stagiaires en vakantiekrachten) verwelkomd 4
Constructief overleg gevoerd met onze huurdersorganisatie over allerhande thema’s 5
De overstap naar ons nieuwe basisinformatiesysteem afgerond.
1
We hebben een aantal concrete uitbreidingslocaties op het oog en werken aan plannen om hier in de komende jaren nieuwe sociale
woningen te realiseren. Door noodzakelijke herstructurering zien we in de eerstkomende vijf jaar mogelijk alsnog een krimp in de
woningvoorraad. Door sloop onttrekken we meer woningen aan onze woningvoorraad dan we op datzelfde moment elders kunnen toevoegen.
Bij nieuwbouw op slooplocaties streven we ernaar dat we meer (sociale) woningen terugbouwen dan er oorspronkelijk stonden. Op de langere
termijn neemt de totale voorraad dan ook toe.
2
We hebben zicht gekregen op onze verduurzamingsopgave en veel plannen in voorbereiding (130% planvoorraad) om onze woningen te
isoleren en waar mogelijk aan te sluiten op een warmtenet.
3
We stelden ook een plan op en rolden deze uit om meer grip te krijgen op onze onderhoudsuitgaven.
4
We inventariseerden onze gewenste toekomstige personeelsbehoefte en goede stappen gezet om onze rol als partner in de stad te pakken,
van buiten naar binnen te werken, met oog en oor voor de klant.
5
We werkten intensief samen om de huurdersparticipatie te versterken en te verbreden. In 2021 geven we hier een vervolg aan. Onze nieuwe
klantvisie is vastgesteld en operationeel gemaakt.

Jaarstukken 2020 | 12
1. Tevreden huurder
Onze huurders staan centraal. Wij horen graag wat zij belangrijk vinden. Daarom voeren we regelmatig
overleg met onze huurders. Dit is input voor onze klantvisie. We praten met onze huurders in
groepsverband, zoals onze huurdersorganisatie, bewonerscommissies en bewonersgroepen. Ook
spreken we onze huurders individueel. En indien nodig bieden we hen samen met onze partners een
helpende hand. Dit alles om de tevredenheid van onze huurders te vergroten.

Jaarstukken 2020 | 13
Onze huurders betrekken bij belangrijke keuzes
We vinden de mening van onze huurders belangrijk. Daarom zijn we blij met onze huurdersorganisatie,
bewonerscommissies en bewonersgroepen. We voeren regelmatig overleg met hen over allerlei
uiteenlopende beleids- en beheerkwesties.
Overleg met Stichting Huurdersorganisatie Haag Wonen
Stichting Huurdersorganisatie Haag Wonen (HOHW) is zeer actief. Wij ondersteunen de
huurdersorganisatie met een fulltime medewerker. Daarnaast huren wij voor hen extra ondersteuning
in via Stichting Mooi. Onze huurdersorganisatie neemt deel aan het samenwerkingsverband
Samenwerkende Huurdersorganisaties Haaglanden.
In 2020 gingen we met onze huurdersorganisatie in gesprek over:
prestatieafspraken;
beleidsplan van de huurdersorganisatie;
communicatie met Haag Wonen;
klantvisie van Haag Wonen;
werving en selectie van de nieuwe bestuursvoorzitter Haag Wonen;
jaarverslag 2019 van Haag Wonen;
jaarplan en begroting 2021 Haag Wonen;
gevolgen van de coronacrisis;
werving nieuwe bestuursleden huurdersorganisatie;
resultaten bewonersscan.
De huurdersorganisatie geeft ons gevraagd en ongevraagd advies. In 2020 adviseerde de
huurdersorganisatie ons over:
herziening van de Warmtewet;
klantvisie Haag Wonen;
jaarlijkse huuraanpassing;
huurverhoging bij complexgewijze woningverbetering (Haagse tabel);
naamplaatjes en uitstraling bellentableaus.
Ook zijn werkgroepen actief om bepaalde onderwerpen verder uit te diepen. De huurdersorganisatie
was in 2020 actief in de werkgroepen:
huurbeleid;
servicekosten;
participatieovereenkomst;
klantvisie.
In aanvulling op de werkgroep huurbeleid hielden we in 2020 twee extra bijeenkomsten in aanloop naar
het adviestraject voor de huurverhoging 2021. We wilden hiermee meer begrip voor elkaars
standpunten krijgen en de huurdersorganisatie meer betrekken bij het proces. En ook meenemen in de
keuzes die Haag Wonen moet maken.

Jaarstukken 2020 | 14
Bestuurswisseling Huurdersorganisatie Haag Wonen
De huurdersorganisatie startte in 2020 met het werven van nieuwe bestuursleden. Haag Wonen
ondersteunt hen daarin.
Overleg met bewonerscommissies
In veel van onze woongebouwen behartigen bewonerscommissies de belangen van de bewoners. Zij zijn
ons eerste aanspreekpunt bij belangrijke ontwikkelingen. Bijvoorbeeld bij het plegen van onderhoud,
verduurzamen, leefbaarheid en de servicekosten. In 2020 waren 41 bewonerscommissies actief. Zij
vertegenwoordigen ongeveer een kwart van al onze huurders.
Overleg met bewonersgroepen
Ons contact met bewonersgroepen is vaak gericht op thema’s die (tijdelijk) spelen, zoals het groener
maken van de naaste omgeving, samen tuinieren, vergroten van de sociale veiligheid of een
onderhoudsplan. Dit zijn intensieve en ook vooral directe persoonlijke contacten. In 2020 moesten we
deze persoonlijke contacten door het coronavirus helaas op een lager pitje zetten. We hopen in 2021 de
draad weer op te kunnen pakken.
Nieuwe vormen van participatie
In 2020 werkten we aan een nieuwe participatieovereenkomst tussen Haag Wonen en de
huurdersorganisatie. Dit traject ronden we begin 2021 af. Daarnaast denken we samen met de
huurdersorganisatie na over nieuwe vormen van participatie. Hoe bereiken en betrekken we
bijvoorbeeld meer bewoners bij onze dienstverlening? Met dit vernieuwingstraject zijn we eind 2020
gestart. De netwerkorganisatie ‘De Nieuwe Wind’ ondersteunt de huurdersorganisatie en ons hierbij. In
2021 maken we deze nieuwe vormen van participatie concreet.
Contacten met individuele huurders onderhouden
Diverse activiteiten die we al jaren voor onze huurders organiseren, gingen dit jaar niet door vanwege
corona. Bijvoorbeeld de Welkom Thuisbezoeken bij nieuwe huurders en bewonersfestivals. Door
creatief te zijn, kon een aantal activiteiten gelukkig wel doorgang vinden. Hierna volgen enkele
voorbeelden.
De Week van het Huren
Tijdens de ‘Week van het Huren’ (5 tot en met 10 oktober) was onze financieel bestuurder Ria Koppen-
Kreyne samen met Aedesvoorzitter Martin van Rijn te gast bij onze bewoners van ouderencomplex
Zwedenburg in Mariahoeve. Ze trakteerden de bewoners op een Haagsche Kakker als lekkernij en een
puzzelboek. Ze spraken op veilige afstand met onze huurders. De bewoners ontvingen voorafgaand aan
het bezoek een brief met een mondkapje, zodat het bezoek onder veilige omstandigheden kon
plaatsvinden. De bewoners wisten het persoonlijke bezoek zeer te waarderen.

Jaarstukken 2020 | 15
Een prikbord voor meer contact
Mensen op een simpele manier met elkaar in contact brengen en eenzaamheid voorkomen is van groot
belang. Wij introduceerden dit jaar een vriendschapsprikbord. Niet iedereen is tegenwoordig even
digitaal vaardig. Dus een vriendschapsbord -vergelijkbaar met het bord bij een supermarkt of buurthuisbiedt
een alternatief. In de gemeenschappelijke ruimte van onze flats in Morgenstond hingen we twee
prikborden op waar bewoners hun leuke activiteiten kunnen delen. We geven hieraan in Moerwijk een
vervolg. Als ook dit een succes is, voeren we het idee verder door in ons hele woningbezit.
Huurders in de bloemetjes gezet
Dat onderhoudswerkzaamheden ook verbroederen, bewijst het schilderwerk in ons gebouw
Lübeckstraat. De bewoners stonden voor elkaar klaar en letten op elkaars woning als ramen en deuren
open moesten blijven staan om het schilderwerk te laten drogen. Ook fijn voor de voortgang van het
schilderwerk. Met hulp van de bewonerscommissie bedankte de schilder alle bewoners met een bos
bloemen.
Initiatieven van onze huurders
Onze huurders maakten er het beste van, ook in coronatijd. Een jarige huurster kreeg een zangserenade
door medebewoners -op gepaste afstand- vanuit de tuin van ons gebouw in de Fluitenbergstraat. Een
andere huurder aan de Alphons Diepenbrockhof speelde prachtige pianomuziek zodat de bewoners van
het daartegenover gelegen verzorgingshuis Tabitha mee konden genieten.
Onze klantvisie: luisteren naar onze klant
Bij ons staat de klant op nummer één! Daarom zijn we zeer geïnteresseerd in wat onze huurder, onze
bewoner wil. Om daar achter te komen, hebben we diverse onderzoeksmethoden zoals klantenpanels,
telefonische enquêtes en vragenlijsten via e-mail. De resultaten uit deze onderzoeken geven tevens
goede input voor onze klantvisie.

Jaarstukken 2020 | 16
Onze klantvisie doorontwikkeld
Vorig jaar -eind 2019- is een begin gemaakt met het concreet maken van onze klantvisie. Deze visie
ontwikkelden we 2020 verder door en zetten we om in acties. Ons streven: vanaf 2023 krijgen we van
iedere klant van Haag Wonen minimaal een 8 of hoger.
Onze vier sturingsindicatoren
We stelden vier indicatoren vast waarop we de 8+ willen behalen. Deze indicatoren richten zich op:
klanttevredenheid bewoners over onze dienstverlening;
aantal ontvangen klachten en typen klachten;
aantal tijdig afgehandelde terugbelverzoeken;
interne klanttevredenheid.
Een extern onderzoeksbureau benadert wekelijks klanten die onlangs contact met ons hebben gehad
om de klanttevredenheid over onze dienstverlening te meten. Deze feedback gebruiken we om onze
processen te verbeteren. In 2020 scoorden we gemiddeld een 7,4 op de klanttevredenheid. Ruim 59%
geeft een cijfer van 8 of hoger. We scoren daarmee wel hoger dan in 2019. Toch zijn we er nog niet, we
blijven in 2021 naar verbeteringen zoeken.
We monitoren ook het aantal en type klachten en terugbelverzoeken. En sturen hierbij actief op
verbetering. Van de klanten die ons bellen, krijgt 82% direct een antwoord waarmee de vraag is
afgehandeld. We monitoren daarnaast ook hoe lang het duurt als een vraag wordt doorgezet naar de
tweede lijn. In 2020 handelden we gemiddeld 54% van de terugbelverzoeken binnen twee dagen af. Dat
is minder dan de norm die we ons voor 2021 hebben gesteld. We willen dit percentage verbeteren naar
minimaal 70%. Van de klachten die wij binnenkrijgen, houden we bij hoeveel het er zijn en waar ze over
gaan. Met het doel om ervan te leren. De interne klanttevredenheid werken we begin 2021 verder uit.
Naast de vier sturingsindicatoren meten we al geruime tijd hoe tevreden onze huurders zijn met de
woning en woonomgeving. Sinds juli 2020 doen we hier frequenter onderzoek naar. Drie keer per jaar
vragen we steeds aan een ander deel van onze huurders hoe tevreden zij hierover zijn. Deze resultaten
gebruiken we bij het maken van plannen voor onze woningen en woonomgeving.
Onze vier klantwaarden
We hebben vier klantwaarden benoemd: gemak, betrouwbaar, verbonden en proactief.
Gemak
Contact opnemen met ons is voor klanten gemakkelijk en eenvoudig.
Betrouwbaar
Klanten willen weten waar ze aan toe zijn. We maken duidelijke afspraken met klanten en komen
deze consequent na (afspraak is afspraak).
Verbonden
Klanten willen dat we dichtbij zijn, luisteren, ons inleven in hun situatie, eigenaar van de vraag zijn
en zaken oplossen. Elke klant is anders, we kennen de klant en spelen in op zijn/haar individuele
behoeften binnen de kaders die we hebben vastgesteld.

Jaarstukken 2020 | 17
Proactief
Als organisatie willen we de klant een stap voor zijn door meer zaken op eigen initiatief op te
pakken. Op deze wijze voorkomen we de problemen van morgen.
Paarse krokodillen
De paarse krokodil staat symbool voor overdreven en klantonvriendelijke bureaucratie en regelzucht.
Om de klanttevredenheid over onze dienstverlening te vergroten benoemden we deelprojecten. Eén
van de deelprojecten was het aanpakken van zogenoemde ‘paarse krokodillen’. Dit zijn procedures,
regels of werkwijzen waar onze klanten veel last van hebben en die moeilijk uit te leggen zijn. Een
voorbeeld van een paarse krokodil was het melden van een woningverbetering. Huurders moesten een
woningverbetering schriftelijk bij ons melden. Zo hadden we ‘zwart-op-wit’ dat de huurder deze
aanpassing wil. We hebben onze procedure aangepast. De huurder kan een woningverbetering nu ook
telefonisch melden. Dit bevestigen wij schriftelijk voor akkoord. Wel zo makkelijk. Inmiddels hebben we
de grootste paarse krokodillen uit de weg geruimd.
Klantenpanels leveren ons informatie op
We willen onze klanten zo goed mogelijk helpen. Het is belangrijk te weten wat er leeft onder onze
klanten. Daarom organiseren we klantenpanels. Tijdens een klantenpanel gaan klanten op uitnodiging
van ons met elkaar in gesprek over een specifiek onderwerp. We nemen zelf niet actief deel aan de
panels. We luisteren als ‘observatieteam’ naar de mening van de klant en zijn op afstand getuige van de
sfeer en dynamiek in het klantenpanel. Het perspectief van de klant wordt opgehaald, zonder meteen
een antwoord, uitleg of oordeel te geven. Luisteren om te reageren, verandert in luisteren om te
begrijpen. Begin september hielden we het eerste panel over de afhandeling van reparatieverzoeken.
Dit heeft veel interessante informatie opgeleverd. Onder andere over hoe onze processen worden
ervaren en waar verbeterpunten liggen. Omdat zowel deelnemers als wij enthousiast zijn over deze
vorm van informatie ophalen, gaan we de komende jaren door met het organiseren van klantenpanels.
Klanttevredenheid licht verbeterd
De implementatie van onze klantvisie en de aandacht die we in 2020 hebben gehad voor onze klanten,
heeft zijn vruchten afgeworpen. Zie tabel ‘Waardering huurders: stijging en daling percentage 8+’. Voor
3 van de 4 gemeten onderwerpen is de waardering van onze huurders toegenomen ten opzichte van
2019. De waardering van nieuwe huurders is met 0,3 toegenomen tot 7,8. De afhandeling van
reparatieverzoeken is gestegen met 0,2 tot 7,5. Dat geldt ook voor klantcontacten (van 7,4 naar 7,6 in
2020). Voor de woning verlaten daalde de waardering van vertrokken huurders met 0,3 naar 7,0.
Vertrokken huurders vinden de door ons verstrekte informatie niet altijd even duidelijk. Dit is een
aandachtspunt waaraan we gaan werken.

Jaarstukken 2020 | 18
Waardering huurders: stijging en daling percentage 8+
(2020 versus 2019)
Nieuwe huurder Reparatieverzoek Klantcontact Vertrokken huurder
> = 8 +15% +6% +8% -5%
6 en 7 -15% -4% -6% +2%
< 6 -1% -2% -2% +2%
Waardering voor onze coronamaatregelen
Onze huurders waren tevreden met de maatregelen die we in het kader van corona hebben genomen
om onze dienstverlening zo goed mogelijk door te laten gaan. Nieuwe huurders waardeerden de wijze
waarop wij met de coronacrisis omgingen met een 8,2. Huurders met een reparatieverzoek deden dit
met een 7,5. Klantcontact en woning verlaten kregen een 7. Voor Haag Wonen als totaal leidt dit tot een
7,3.
Dienstverlening aan onze huurders
Continue meting huurderstevredenheid over contactmomenten
We onderhouden contacten met onze huurders via telefoon, op afspraak aan de balie of per e-mail. We
leggen ieder contactmoment met onze huurder vast. We vragen onze huurders of ze tevreden zijn over
onze bereikbaarheid, vriendelijkheid en deskundigheid. De norm die Haag Wonen zichzelf voor 2020
heeft gesteld is een 7,3. Deze norm hebben we gehaald.
Telefonische afhandeling
In 2020 handelden we 115.000 telefonische oproepen af. Dit is minder dan het jaar daarvoor. Dit heeft
te maken met de maatregelen tegen het coronavirus. We verzochten onze huurders aan het begin van
de coronacrisis om hun vragen en verzoeken te mailen, zodat we deze op een later moment konden
beantwoorden. Daardoor nam het aantal telefonische contacten weliswaar af, maar is het aantal vragen
en verzoeken gelijk gebleven. De dienstverlening legden we op meerdere onderdelen even stil. Er
konden bijvoorbeeld twee weken lang geen telefonische afspraken voor reparatieverzoeken worden
ingediend. Alleen de reparatieverzoeken die spoed hadden, namen we gedurende deze twee weken
telefonisch aan.
Bij een klanttevredenheidscijfer over een contactmoment lager dan een 6 belden we de klant op. Dat
werd erg op prijs gesteld. Ze voelen zich gehoord en serieus genomen. Als er een vervolgactie nodig
was, werd dit meteen opgepakt.

Jaarstukken 2020 | 19
Onze bereikbaarheid werd over heel 2020 met een 7,6 gewaardeerd door onze klanten. De
vriendelijkheid van de medewerker werd met een 8,0 gewaardeerd. De deskundigheid van de
medewerker werd met een 7,6 gewaardeerd.
Onze klantcontactmedewerkers handelden 80% van alle klantvragen direct af. Een 20% van de
klantvragen zetten zij uit naar andere collega’s die de vraag konden beantwoorden. We hebben diverse
grote storingen in de telefonie gehad, waardoor we de dienstverlening niet altijd konden borgen. Dit is
aanleiding geweest om een calamiteitenplan op te stellen, zodat we 24/7 onze dienstverlening kunnen
garanderen voor onze klanten. In 2021 onderzoeken we of klanten het prettig vinden om via Whatsapp
met ons te communiceren. Dat betekent een uitbreiding van onze communicatiekanalen. In 2021 wordt
de telefonie gemoderniseerd.
Baliebezoek was beperkt
We hebben onze balie op 16 maart gesloten in verband met het coronavirus. We stonden van 2 januari
tot en met 15 maart 2020 in totaal 2.174 klanten te woord.
Inkomende e-mails toegenomen
Door de gesloten bezoekersbalie handelden we niet-spoedeisende vragen per e-mail af. We hebben in
2020 drie keer zoveel e-mails afgehandeld dan in 2019. De huidige schatting over heel 2020 ligt op
15.000. Het aantal e-mails houden we nog niet geautomatiseerd bij. Met het automatiseren hiervan
hebben we inmiddels wel een begin gemaakt. Onze norm is dat we 80% van de binnenkomende e-mails
binnen 2 werkdagen afhandelen. Deze norm hebben we gehaald.
Social media neemt ook toe
We zien dat steeds meer vragen ons via social media bereiken. En ook op meerdere afdelingen binnen
onze organisatie binnenkomen. We gaan dit proces beter stroomlijnen in 2021. Met als doel om vragen
eenduidiger en sneller te beantwoorden.
Leren van klachten van onze huurders
Klachten van onze huurders over onze dienstverlening
Beter registreren van klachten
We hebben in de tweede helft van 2020 het klachtenproces over onze dienstverlening geactualiseerd.
Vanaf november 2020 is de registratie verder verbeterd. Elke klacht is nu aan één verantwoordelijke
gekoppeld. Deze blijft de klacht monitoren gedurende het gehele proces tot aan de afhandeling. Een
klacht sluiten we pas af als de klacht is opgelost.

Jaarstukken 2020 | 20
Over de registratie en klachten zelf
Over heel 2020 zijn 653 klachten binnengekomen. We leggen twee kenmerken vast. Het eerste kenmerk
is op welk proces de klacht betrekking heeft. Het tweede kenmerk is wat er mis ging zoals op het gebied
van doorlooptijden, geleverde kwaliteit, communicatie en de geboden oplossing. Door de klachten op
deze wijze te categoriseren maken we inzichtelijk wat de aard van de klachten is en de gemene deler. En
ook waar voor ons en de aannemers de belangrijkste verbeterpunten zitten.
De meeste klachten gingen over de kwaliteit van de uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden (100
klachten) en de duur van reparatiewerkzaamheden (54 klachten). Opmerkelijk is dat het
procesonderdeel ‘reparaties uitvoeren’ ook leidt tot veel herhaalklachten (53 keer). Als laatste -wat
relatief vaak voorkomt- zijn klachten over de doorlooptijden bij schade verhelpen (48 klachten). Van de
afgesloten klachten is 68% binnen de norm van 20 dagen afgesloten. In 2021 gaan we aan de slag met
het nog verder verbeteren van onze klachtenregistratie in ons basisautomatiseringssysteem. Daardoor
wordt het mogelijk om meer inhoudelijke analyses te maken hoe we klachten kunnen voorkomen en, als
dat niet lukt, beter kunnen afhandelen.
Aangesloten bij Geschillencommissie Wonen Zuid-Holland
Onze huurders die een klacht hebben over uitgevoerde werkzaamheden, de staat van hun woning of
onze dienstverlening, kunnen ook terecht bij de regionale Geschillencommissie Wonen Zuid-Holland. Dit
is de stap als de huurder er met ons niet uitkomt. Deze commissie bestaat uit externe, onafhankelijk
benoemde deskundigen die de klachten, ofwel geschillen, van huurders bekijken.
Geen fysieke hoorzittingen dit jaar
Dit jaar zijn er geen fysieke hoorzittingen geweest. Alle zaken zijn schriftelijk afgehandeld.
Lopende zaken uit 2019
Een vijftal zaken uit 2019 liep door in 2020. Daarvan zijn 2 zaken gegrond verklaard. In 1 zaak ging het
over overlast in een algemene ruimte. De andere zaak over waterschade in een kelder. Beide zaken zijn
inmiddels opgelost. In 1 zaak kwam geen reactie van de huurder en 2 zaken zijn opgelost zonder dat een
uitspraak nodig was.
Zaken aangemeld in 2020
In 2020 zijn 10 nieuwe zaken aangemeld. Van deze 10 zaken zijn 8 zaken afgerond en in 2 zaken wordt
nog een uitspraak verwacht in 2021.
Van de 8 afgehandelde zaken is 1 gegrond verklaard. Dit betrof servicekosten voor glasbewassing. Deze
zaak is inmiddels opgelost. In 1 zaak kwam geen reactie van de huurder, 3 zaken zijn ongegrond
verklaard en in 3 zaken is de zaak opgelost zonder dat een uitspraak nodig was.

Jaarstukken 2020 | 21
Overzicht aantal aangemelde geschillencommissiezaken per jaar
Jaar 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011
Aantal 10 14 21 15 5 4 24 23 29 7
De afgelopen tien jaar hebben we een gemiddelde van 15 aangemelde zaken per jaar. Daar zitten we in
2020 onder.
Als huurders moeite hebben hun huur te betalen
Wat als je de huur niet meer kan betalen? Ook dan bieden we een helpende hand. Met als doel om
huisuitzetting te voorkomen. We geven persoonlijke aandacht en leveren maatwerk. Onze eigen
budgetcoach helpt daarbij. Waar nodig, schakelen we onze partners in, zoals de gemeente en Sociale
Fondsen Den Haag.
Vroegsignalering voorkomt oplopende huurachterstanden
Hoe eerder we signaleren dat betalingsproblemen dreigen te ontstaan, hoe beter. We noemen dit
vroegsignalering. Een huurachterstand voorkomen is de beste remedie. Een huurachterstand kan
immers al snel hoog oplopen. Door in een vroeg stadium contact te leggen weten we met de huurder
vaker een maatwerk oplossing af te spreken. Wanneer dit niet lukt, zoeken we samen met onze partners
zo snel mogelijk naar een andere oplossing. Soms leidt dit tot een schuldhulpverleningstraject.
Uitgangspunt is dat we ontruimingen zoveel mogelijk willen voorkomen. In 2020 startten we daarom
samen met de Gemeente Den Haag en Sociale Fondsen Den Haag een nieuwe pilot om dergelijke
ontruimingen te voorkomen. Er deden in deze pilot veel meer partijen mee dan voorheen. Sociale
Fondsen Den Haag stond garant voor de huurbetaling, zodat er veel meer tijd was om bijvoorbeeld een
bewindvoerder aan te stellen of een huurder onder curatele te plaatsen. Het gaf ons en onze partners
meer mogelijkheden om onze huurder te helpen. Alle partijen vonden de aanpak succesvol. Daarom
blijven we deze werkwijze van vroegsignalering de komende jaren hanteren.
Voorbereid op de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening
In januari 2021 gaat de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening in werking. Deze wetswijziging maakt
het mogelijk dat we gegevens over betalingsachterstanden mogen - en moeten - uitwisselen met de
gemeente. Dit maakt financiële hulp bieden makkelijker. Samen met onze partners hebben we ons
zodanig op deze wetswijziging voorbereid dat we meteen vanaf het eerste begin 2021 op deze wijze
kunnen werken.
Actief in diverse pilots van Schuldenlab070
Samen met Schuldenlab070 werkten we aan een pilot om door middel van een nieuw werkproces de
individuele afhandeling van een schulddossier te verbeteren. Dit is succesvol afgerond. Het nieuwe
werkproces is geïmplementeerd. Er is een versnelling bewerkstelligd in de doorlooptijd van de

Jaarstukken 2020 | 22
afhandeling van de schuldhulpverlening. Dit alles in nauwe samenwerking met de Gemeentelijke Krediet
Bank. Ook rondden we samen met Schuldenlab070 een energiebespaarproject af in 2020. We gingen
zeer enthousiast van start, maar weinig huurders deden mee. Ook de samenwerking met het Jongeren
Perspectief Fonds ging niet zoals gedacht. Het was moeilijk om goede afspraken te maken met de
jongeren. We hebben hier belangrijke lessen uit getrokken. We willen het project wel voortzetten, maar
dan onder de vlag van de gemeentelijke Dienst Stedelijke Ontwikkeling. Zij werken met meer partijen
nauw samen die dit makkelijker kunnen oppakken en uitvoeren.
Minder ontruimingen door Sociale Fondsen Den Haag
We hebben een samenwerkingsovereenkomst met Sociale Fondsen Den Haag. Door het fonds wordt
50% van de openstaande schuld betaald als de huurder mee wil werken en geen sprake is van strafbare
feiten. We boeken de andere 50% af. Wij hebben in 2020 in totaal 9 keer een aanbod geaccepteerd
(2019: 15 keer). Daardoor hebben we afgelopen jaar 9 woningen niet hoeven te ontruimen. De huurders
die geholpen zijn, krijgen minimaal 3 jaar begeleiding om te voorkomen dat ze opnieuw in financiële
problemen komen.
Soms boeken we af
Afboeken bij welwillende huurders (betalingsregelingen)
Met ons eigen Sociaal Incasso Proces (SIP) bieden we perspectief aan huurders die hulp aanvaarden bij
het op orde krijgen van hun financiën. Daar hoort soms het (gedeeltelijk) afboeken van schulden en/of
de bijkomende kosten bij. In 2020 hebben we in totaal 28 voorstellen voor een schuldbemiddeling of
een schuldsaneringsregeling geaccepteerd.
Afboeken bij niet welwillende huurders (wanbetaling)
Een deel van de uitstaande huurachterstand is in de praktijk niet inbaar, omdat de huurder op geen
enkele wijze wil meewerken. Dit is directe huurderving. Ook de juridische kosten kunnen we niet altijd
verhalen op de wanbetaler. In dat geval zijn de kosten voor onze rekening. Doordat de huurachterstand
de laatste jaren afneemt, hebben we ook de afboekingen terug weten te dringen.

Jaarstukken 2020 | 23
2. Goed wonen
We zijn actief in Den Haag. Ook op gebied van woningverbeteringen en onderhoud. In ons koersplan
staat dat we in 10 jaar tijd 10.000 woningen verbeteren en verduurzamen. En dat is uiteraard niet het
enige. Goed wonen en een fijne buurt gaan immers niet alleen over gebouwen. Het gaat ook over
verbinding en dat alles schoon, heel en veilig is. Kortom zorgen voor prettig wonen in de brede zin van
het woord. Goede samenwerking met onze bewoners en onze partners in de stad is daarbij essentieel.

Jaarstukken 2020 | 24
Woningen verbeteren en verduurzamen
Woningen verbeteren en verduurzamen blijven we doen. Ook in 2020. We zorgen dat de kwaliteit van
onze woningen verbetert. En bewoners prettiger wonen, met lagere energielasten, terwijl hun huur
betaalbaar blijft.
De lockdown in maart en de scherpe coronamaatregelen hadden grote invloed op de uitvoering van
onze onderhoudswerkzaamheden en onze onderhoudsprojecten in bewoonde staat. Toch hebben we
de projecten door laten gaan, waarbij we altijd zorgvuldig de coronarichtlijnen vanuit het RIVM hebben
opgevolgd. Samen met bewoners hebben we gezocht naar maatwerk. Door bijvoorbeeld extra
logeerwoningen in te zetten. Dan hoefden bewoners niet tegelijkertijd met werklieden in hun eigen
woning te verblijven. Op deze manier zorgden we ook in deze periode voor goed onderhouden en
duurzame woningen. En hebben we ervoor gezorgd dat onze partners – zoals aannemersbedrijven –
konden blijven doorwerken. Dit alles heeft voor de meeste projecten wel geleid tot een langere
uitvoeringsduur.
We onderscheiden bij onze projecten een aantal fasen. Sommige projecten zijn in onderzoek (scenarioonderzoeken),
andere in voorbereiding, weer andere projecten in uitvoering. En tot slot: projecten die
afgerond zijn en waarvan de woningen opgeleverd zijn.
Scenario-onderzoeken
In 2020 rondden we voor 9 woongebouwen met in totaal 1.241 verhuureenheden het onderzoek naar
het gewenste toekomstscenario af. Hiermee hebben we inzicht in welke maatregelen nodig zijn om deze
woningen in de toekomst te blijven verhuren. Of waar we beter over kunnen gaan tot sloop/nieuwbouw
of verkoop. In 2021 werken we deze toekomstscenario’s verder uit in een projectaanpak voor
onderhoud, verbetering, sloop/nieuwbouw, of verkoop van de gebouwen.
In voorbereiding genomen projecten
In voorbereiding: Jan van Riebeekstraat (166 woningen, inclusief Witte Anna)
We bereidden het groot onderhoud- en verbeterproject van ons woningbezit aan de Jan van
Riebeekstraat in Bezuidenhout-West voor. De uitvoering van dit project wordt een grote uitdaging
gezien de locatie van dit woongebouw in het centrum van de stad en pal naast het station. We zijn nog
aan het onderzoeken wat we gaan doen en wanneer de daadwerkelijke aanpak gaat plaatsvinden.

Jaarstukken 2020 | 25
In uitvoering genomen/lopende projecten
In uitvoering: Melis Stokelaan / Anna Bijnslaan / Rederijkerstraat (228 woningen)
We hebben in het eerste kwartaal van 2020 de aannemingsovereenkomst getekend voor uitvoering van
het project Melis Stokelaan en omgeving. Het gaat om 228 portiekwoningen in Moerwijk-Noord.
Volgens planning startte de aannemer in mei met de groot onderhoud- en verbeterwerkzaamheden aan
de woningen aan de Melis Stokelaan, Anna Bijnslaan en Rederijkerstraat. Naast het isoleren van de
woningen en verbeteren van het binnenklimaat, door onder andere het aanpassen en vervangen van
installaties, vervangen we waar nodig ook de keuken, badkamer en het toilet. Aan de buitenzijde
isoleren we de woongebouwen met behoud van de karakteristieke kenmerken van de naoorlogse
architectuur. De tuinen rondom de woningen leggen we opnieuw aan.
De bewoners betrekken we natuurlijk bij dit groot onderhoud- en verbeterplan al in een vroeg stadium.
Ook tijdens de uitvoering houden we iedereen op de hoogte van de planning en uitvoering. De
werkzaamheden ronden we naar verwachting eind 2021 af.
In uitvoering: Hardenbroekstraat / Loevesteinlaan 32 woningen)
Eind augustus startten we met groot onderhoud aan ons woongebouw aan de Hardenbroekstraat /
Loevesteinlaan. De woningen krijgen nieuwe kozijnen en isolerend glas. Het dak en de spouwmuur
isoleren we. Elk appartement krijgt mechanische ventilatie.
Voor een aantal van deze verbeterpunten was het nodig om van minimaal 70% van de bewoners
akkoord te krijgen. Een hele uitdaging tijdens coronacrisis, omdat huisbezoeken niet mogelijk waren. In
plaats daarvan belden we bewoners op. En gingen we met hen in gesprek over de werkzaamheden. Zij
reageerden meteen al ontzettend positief op onze verbeterplannen. Dit project leveren we in 2021 op.

Jaarstukken 2020 | 26
In uitvoering: Sleepnetstraat / Pinkstraat / Loggerstraat (116 woningen)
In december tekenden we de aannemingsovereenkomst voor groot onderhoud en energetische
verbetering van 116 woningen in Scheveningen. Het bijzondere aan dit project is dat we de bewoners
een grotere rol in het ontwerpproces geven. De bewoners kunnen kiezen voor een eigen gevelontwerp
en voordeur. We betrekken ze bij het nieuwe ontwerp voor hun portiek. Ook maken we samen met een
kunstenaar een nieuw ontwerp voor de muurschildering in de Sleepnetstraat. Uiteindelijk zorgen we er
met dit project voor dat de bewoners weer in een frisse, moderne en goed geïsoleerde woning wonen
met een eigen ‘touch’. In januari 2021 gaan we van start met het inrichten van de bouwplaats en het
totale project zal uiteindelijk begin 2022 afgerond zijn.
In uitvoering: Nieuwe Laantjes/Jan Kistenstraat, Scheveningen (24 woningen)
In april zijn we begonnen met het vervangen van de kozijnen en het glas van onze 24
eengezinswoningen in hartje Scheveningen. Alle woningen kregen HR++ glas en draai-/kiepramen met
ventilatieroosters erin. Deze werkzaamheden zijn eind juli afgerond. Na de bouwvak -eind augustushebben
we de uitvoering weer opgepakt en zijn de daken aangepakt: dakpannen, dakkapellen en
dakramen vervangen en dakisolatie aangebracht. Overige uitgevoerde werkzaamheden zijn:
schilderwerk, voegwerkherstel, hemelwaterafvoer vervanging, aanpak van de luifels en
deurenvervanging. Dit project ronden we af begin 2021.

Jaarstukken 2020 | 27
Opgeleverde projecten
Opgeleverd: Erasmusplein (58 woningen)
Aan het Erasmusplein, hartje Moerwijk, hebben we 58 woningen vernieuwd. Voor dit woongebouw
stond al regulier onderhoud gepland. Dit moment grepen we meteen aan om de woningen ook te
verduurzamen. Deze vernieuwingen dragen bij aan een hoger leefcomfort en helpen onze bewoners te
besparen op hun energierekening. Balkons en galerijen zijn aangepakt. We isoleerden de gevels en het
dak, plaatsten dubbel glas inclusief ventilatieroosters en nieuwe kiepramen. Ook installeerden we
warmtepompboilers en mechanische ventilatie in de woningen. En plaatsten we ledverlichting in de
gemeenschappelijke ruimten en op de galerijen. We schilderden de kozijnen en de voordeuren. En
legden alvast aansluitingen aan voor elektrisch koken. Daarmee bereidden we deze woningen voor op
koken zonder aardgas. De werkzaamheden aan het Erasmusplein zijn begin november afgerond.
Verduurzamen integraal onderdeel van onze vastgoedsturing
Ons verduurzamingsbeleid
Duurzaamheidsvisie herijkt
In 2020 zijn we gestart met het herijken van onze duurzaamheidsvisie. De oude duurzaamheidsvisie
stamde uit 2017 en was na drie jaar toe aan herziening. We willen immers een actuele
duurzaamheidsvisie die aansluit bij de maatschappelijke en technische ontwikkelingen én

Jaarstukken 2020 | 28
bewonerswensen. Een visie die duidelijk maakt aan klanten, partners en medewerkers wat we onder het
containerbegrip ‘duurzaamheid’ verstaan. In 2021 ronden we de duurzaamheidsvisie af. De looptijd van
deze visie is van 2021 tot en met 2031. Daarmee sluit deze visie naadloos aan bij de termijn van onze
portefeuillestrategie. We concentreren ons op twee hoofdgroepen maatregelen: de klimaatmitigatie
maatregelen 6 en de klimaatadaptatie maatregelen 7 .
Klimaatmitigatie maatregelen
Op het gebied van klimaatmitigatie nemen we de volgende maatregelen:
Verlagen warmtevraag door isoleren.
Aardgasvrij maken van de woning door alternatieve warmtebronnen.
Stimuleren inzet van hernieuwbare energie 8 .
Verlagen warmtevraag door isoleren
Door het isoleren van woningen verlagen we, uitgaande van een gelijkblijvend stookgedrag van de
bewoners, de warmtevraag. Dit betekent minder energieverbruik, minder CO2-uitstoot en minder
uitgaven voor onze bewoners. Doelstelling is om uiterlijk 2030 onze gehele woningvoorraad zodanig
geïsoleerd te hebben dat deze voorbereid is op het gebruik van alternatieve warmteopwekkers in plaats
van gasgestookte ketels. In 2020 isoleerden we 333 woningen. Daarmee hebben we tot nu toe in totaal
21% van onze totale woningvoorraad op het gewenste isolatieniveau gebracht.
Kookgasloos maken door elektrisch koken
In sommige woningen zit geen gasaansluiting voor de verwarmingsketel, maar alleen een
kookgasaansluiting. Bijvoorbeeld bij centraal gestookte verwarmingsketels. Onze doelstelling is om
uiterlijk 2024 in deze woningen de kookgasaansluiting te hebben verwijderd. Het gaat dan in totaal om
830 woningen. In deze woningen zullen we elektrische kookvoorzieningen installeren. We informeren
onze bewoners hierover en begeleiden ze ook bij het elektrisch koken. Voor dit traject vroegen we
subsidie aan in het kader van Stimulering Aardgasvrije Huurwoningen (SAH-subsidie). Deze subsidie is
inmiddels ook toegekend. Dit is een subsidie vanuit de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland. En is
bedoeld als tegemoetkoming in de projectkosten voor het aardgasvrij maken van woningen.
Bovendien ondersteunt de gemeente ons bij de aanschaf van inductiekooktoestellen en kookworkshops
voor bewoners. Door personele wisselingen liep dit traject vertraging op. Volgend jaar gaan we de
opgelopen achterstand inhalen. Ons eerstvolgende kookgasloze project dat in uitvoering gaat (in 2021)
betreft onze 160 woningen in de Den Helderstraat. Oplevering daarvan staat gepland voor medio 2022.
Stimuleren inzet van hernieuwbare energie: zonnepanelen
In 2020 stond de realisatie van twee zonnepanelenpilots gepland. Beide pilots hebben echter nog niet
tot concrete resultaten geleid.
6
Maatregelen bedoeld om de omvang en snelheid van opwarming van de aarde te beperken.
7
Maatregelen waardoor we de kwetsbaarheid voor klimaatverandering verminderen.
8
Energie uit onder andere wind, zon en buitenluchtwarmte.

Jaarstukken 2020 | 29
Zonnepanelen op eengezinswoningen
In de Maasstraat en omgeving komen 33 eengezinswoningen in aanmerking voor zonnepanelen. De
voorbereidingen zijn afgerond en de leverancierskeuze is gemaakt. Door personele wisselingen
heeft de opdrachtverstrekking en het opstellen van een goed aanbod richting huurders echter nog
niet plaatsgevonden. Inmiddels is de draad weer opgepakt en willen we dit project in 2021
opleveren.
Zonnepanelen op flatgebouw
We onderzochten het plaatsen van zonnepanelen voor elektraverbruik in algemene ruimtes en van
liften, in combinatie met een batterij voor opslag van energie. Door de pilot kwamen we erachter
dat de businesscase financieel niet sluitend is te krijgen. Daarom deden we een stap terug en kijken
we eerst welk zonnepanelenconcept voor flatgebouwen wel financieel haalbaar is.
Verwarmingsgasloos maken door warmtenetten
In het merendeel van onze woningen wordt aardgas gebruikt om via verwarmingsketels woningen te
verwarmen. Eén van de duurzame alternatieven voor verwarmingsketels is het aansluiten van onze
woningen op een warmtenet. De Sociale Verhuurdersvereniging Haaglanden (SVH) waar we bij zijn
aangesloten, is van de zomer gestart met een onderzoek naar de mogelijkheden van WarmtelinQ (WLQ).
Dit is een stelsel van ondergrondse leidingen waarmee restwarmte uit de Rotterdamse haven wordt
gebruikt om woningen en bedrijven -in onder andere Den Haag- te verwarmen (warmtenetten).
De SVH heeft gezamenlijk met de corporaties -waaronder Haag Wonen- een position paper opgesteld
met de mogelijke kansen en de voorwaarden voor corporaties ten aanzien van WLQ. Deze paper vormt
de input voor de gesprekken met partijen zoals de Gasunie, de eigenaar van WLQ. Op het moment van
schrijven zijn de gesprekken nog gaande. Wij nemen deel aan deze gesprekken. De gemeente heeft de
regie en gaat over de planning. We schatten in dat eind 2021 een eerste voorstel voor een convenant op
tafel ligt.
Nieuwbouw is BENG-voorbereid
Voor alle nieuwbouw geldt dat aanvragen van de omgevingsvergunning vanaf 1 januari 2021 moeten
voldoen aan de eisen voor bijna energieneutrale gebouwen (BENG). De BENG-indicatoren zijn gebaseerd
op een driestappenstrategie: beperk de energievraag, gebruik duurzame energie en -indien toch nodiggebruik
fossiele brandstoffen zo efficiënt en schoon mogelijk. Natuurlijk hebben we deze eisen al
verwerkt in onze nieuwbouwontwerpen waaraan we in 2020 hebben gewerkt. We zijn dus BENG-proof.
Bestaande bouw is NTA 8800 voorbereid
Het energielabel werd gebaseerd op de Energie-Index. Deze Energie-Index is eind 2020 vervallen als
indicator en is inmiddels vervangen door de indicator voor het ‘primair (fossiele) energiegebruik’, zoals
in de zogenoemde NTA 8800 opgenomen (NTA staat voor Nederlands Technische Afspraak). Met deze
nieuwe indicator hebben we al rekening gehouden bij onze verbouwplannen. We zijn dus ook NTA
8800-proof.

Jaarstukken 2020 | 30
Weer energielabelstappen gemaakt
De energielabels van nagenoeg al onze woningen zijn inmiddels geactualiseerd. Ons woningbezit heeft
eind 2020 een gemiddelde energie-index van 1,59 (in 2019: 1,63 en in 2018: 1,78). Dit is te vergelijken
met het energielabel C. Deze klasse loopt van 1,41 tot 1,80. We streven naar een minimale isolatiegraad
van de schil voor een comfortabel verwarmde woning bij een minimale aanvoertemperatuur van 65°C.
In de meeste gevallen komt dat overeen met een label B of C. De energielabels van onze woningen in
2020 en voorgaande jaren zijn als volgt:
Vastgestelde energielabels
2020 2019 2018 2017 2016
Energielabel A 15% 12% 7% 4% 3%
Energielabel B 32% 28% 15% 16% 15%
Energielabel C 28% 32% 40% 37% 35%
Energielabel D 10% 11% 17% 20% 22%
Energielabel E 5% 5% 9% 10% 10%
Energielabel F 6% 7% 7% 7% 8%
Energielabel G 4% 5% 5% 6% 7%
100% 100% 100% 100% 100%
We zien verschuivingen de afgelopen vijf jaar. Vooral steeds meer A- en B-labels. Wat een goede zaak is.
Ten opzichte van 2019 hebben we omgerekend ongeveer 2.000 labelstappen vooruit gemaakt.
Wel een kanttekening hierbij. Per 1 januari 2021 is de NTA 8800 ingetreden. Vanaf dat moment worden
de energielabels totaal anders berekend. Tot en met 2020 gebeurde dit op basis van de gemiddelde
isolatiewaarde van de woningschil. Vanaf 2021 wordt het label weergegeven in een energieverbruik in
kWh/m2. Dit zal grote verschuivingen in de energielabelverdeling teweegbrengen. In ons jaarverslag van
2021 komen we hierop terug.
Bewoners van Woonlocatie Gelderhof besparen 22 procent energie
Onze bewoners in de Gelderhof Houtwijk deden samen met hun begeleiders de eerste drie maanden
van het jaar mee aan de landelijke Energie Challenge voor zorginstellingen van Stichting Urgenda. De
twintig bewoners van Gelderhof hebben een lichamelijke beperking en/of niet-aangeboren hersenletsel.
Ze huren een eigen appartement in ons flatgebouw in Houtwijk. Medewerkers van Gemiva leveren 24
uurszorg en -begeleiding. Door mee te doen aan deze ‘challenge’ is de energierekening met 22%
gedaald. Een knappe prestatie. Dit is gelukt door onder andere de verwarming en lichten uit te doen
zodra dit kan, efficiënter watergebruik, toepassen van ledlampen en radiatorfolie. De gemeente heeft
de materialen verstrekt. Wij hebben de bespaaractie gefaciliteerd en de cv-ketel zuiniger afgesteld. Een
mooie samenwerking met een mooi resultaat.

Jaarstukken 2020 | 31
Klimaatadaptatie maatregelen
Daken verduurzamen
Zodra we een dak aanpakken, brengen we (extra) isolatie aan. In 2020 gaven we een adviesbureau
opdracht om te kijken hoe we onze daken verder kunnen verduurzamen. Vooral op het gebied van
klimaatadaptatie. Deze adviezen nemen we de komende jaren mee in onze onderhoudsplannen.
Tuinen klimaatadaptief maken
Eind 2020 besloten we om de drie tuinen van de Pieter Langendijkstraat en omgeving klimaatadaptief te
maken. De oplevering van deze tuinen staat gepland in 2021. De Wageningen Universiteit en het
Hoogheemraadschap van Delfland participeren in het projectteam. Zij leveren kennis en financiële
ondersteuning. Dit komt de kwaliteit ten goede.
Regentonnenactie
Het klimaat verandert. Er komen steeds meer periodes met veel regenwater en periodes van langere
droogte. Een goede reden om deze uitersten uit te vlakken door regenwater tijdelijk op te slaan.
Daarom plaatsten we regentonnen bij diverse gebouwen van ons verspreid over de stad. Bijzonder aan
deze regentonnen is dat aan de bovenkant ook plantjes groeien. De bewoners konden kiezen uit zowel
eetbare bloemen als ook uit niet-eetbare bloemen. Alle regentonnen samen vangen 1.640 liter
regenwater op. Dit ontlast het riool. En bewoners kunnen met dit gratis regenwater hun
gemeenschappelijke tuin besproeien. Goed voor het milieu en voor hun portemonnee.
Samenwerking met Hoogheemraadschap van Delfland
Bestrijden van wateroverlast, droogte en hittestress kunnen we als corporatie niet alleen. We hebben
daar partners voor nodig. Met de gemeente werken we al nauw samen. Ook met Delfland willen we
nauwer gaan samenwerken. We willen meer inhoudelijke invulling geven aan ons al bestaande
samenwerkingsverband Klimaatkrachtig Delfland. We hebben dit jaar met Delfland overlegd hoe we
deze samenwerking de komende jaren nog meer vorm gaan geven. In 2021 willen we met Delfland een
convenant afsluiten over concrete projecten.
Onderhoud plegen op basis van regie
Naast de grotere verbeterprojecten voeren we ook het zogenoemde dagelijks en planmatig onderhoud
uit. We doen dit op basis van regisserend opdrachtgeverschap. We zijn de regisseur die de
werkzaamheden van de aannemers monitort en controleert of de afgesproken kwaliteit en prijs worden
gerealiseerd. We doen minder dan vroeger aan de voorbereiding en de opdrachten zijn minder
gedetailleerd. Op deze manier zijn de rollen duidelijker en kan de aannemer sneller werken. Zowel voor
ons als voor onze huurders wel zo fijn.

Jaarstukken 2020 | 32
Planmatig onderhoud inclusief verbeteren
Het planmatig onderhoud in 2020 bestond voor een groot deel uit dak- en schilderwerkzaamheden, het
vervangen van cv-installaties, het vervangen van standleidingen en het vervangen van onderdelen van
liftinstallaties. Daarnaast verbeterden wij ook woningen op het moment dat we planmatig onderhoud of
grootonderhoudswerkzaamheden uitvoerden. Voorbeelden hiervan zijn: het isoleren van een dak bij
dakvervanging en het plaatsen van dubbelglas bij werkzaamheden aan een kozijn. In 2020 verbeterden
we op deze wijze circa 300 woningen tijdens het uitvoeren van planmatig onderhoud.
Inrichten van ons nieuwe meerjaren onderhoudsbegrotingsprogramma (MJOB)
Het jaar 2020 stond in het teken van het inrichten van onze nieuwe MJOB. De MJOB maken we nu op
gebouwniveau in plaats van op complexniveau. Hierdoor kunnen we meer gericht en beter ons vastgoed
onderhouden. Wel moeten we hiervoor onze gebouwen opnieuw in kaart brengen. Tot en met eind
2020 inventariseerden we circa 14.000 woningen opnieuw. We verwachten de nieuwe MJOB in het
eerste halfjaar van 2021 af te hebben. We evalueren dan tevens de conditiemeting. Als we tevreden zijn
met de resultaten gaan we op deze wijze ook de conditie van ons overige vastgoedbezit in kaart
brengen.
Komen tot een nieuw dakonderhoudscontract
In 2020 zijn we gestart met het inkopen van een meerjarig dakcontract op basis van prestatieafspraken
en regisserend opdrachtgeverschap. Eind 2020 selecteerden we drie dakspecialisten voor een
voorlopige gunning. Zij hebben, naast het reguliere onderhoud, ook kennis van en ervaring met het
verduurzamen van daken. Een belangrijke opgave voor ons de komende jaren. Denk aan vergroenen,
opvangen van regenwater, wegnemen van hittestress en het aanbrengen van zonnepanelen. We willen
dit dakonderhoudscontract in laten gaan in het eerste kwartaal van 2021.
Het dagelijks onderhoud ging ‘gewoon’ door
Het dagelijks onderhoud bestaat uit: reparatieonderhoud, mutatieonderhoud en contractonderhoud.
Meer reparatieonderhoud
Meer dan 80.000 reparatieverzoeken handelden we af. Van lekkende kranen tot het vervangen van
kozijnen en van cv-storingen tot kapotte portiekdeuren. Het zijn (weer) meer reparatieverzoeken dan in
voorgaande jaren en ook tegen hogere kosten. We deden daarom een uitgebreide analyse van de
stijging. Wat blijkt, binnen het reparatieproces zijn we de laatste jaren steeds meer grote
werkzaamheden gaan oppakken. Bijvoorbeeld werkzaamheden aan de schil of badkamer- en
keukenrenovaties. In 2021 zullen we met name de werkzaamheden aan de buitenkant van de woning
meer planmatig gaan oppakken. Dit betekent een meer efficiënte uitvoering van deze werkzaamheden.
Dit levert kostenvoordelen op. Daarnaast onderzoeken we hoe we meer grip kunnen krijgen op het
begroten van badkamer- en keukenvervangingen op basis van levensduur.

Jaarstukken 2020 | 33
Meer mutatieonderhoud
In 2020 voerden we in ongeveer 850 woningen mutatieonderhoud uit. De gemiddelde kosten van dat
onderhoud waren € 10.000 per woning. Dat is € 1.000 meer dan in 2019. Deze hogere kosten komen
voort uit meer badkamerrenovaties. En ook door de aangescherpte asbestregelgeving. We moesten
hierdoor vaker een asbestinventarisatie uitvoeren dan in voorgaande jaren.
Kosten contractonderhoud volgens planning
Het contractonderhoud bestaat uit de jaarlijkse keuringen van onder andere cv-installaties, liften,
mechanische ventilatie, rioleringen en automatische deuren. Plus de daaruit voortkomende reparaties
die binnen het contract vallen. Er zijn geen uitschieters te melden. De werkzaamheden verliepen zoals
gepland. En de kosten pasten binnen de begroting.
Onderhoud in coronatijd
In maart raakte de coronacrisis ons land. Op de uitvoering van met name het reparatieonderhoud had
dit grote impact. We werken bij dit type onderhoud immers in bewoonde woningen en hebben
daardoor veel persoonlijk contact. En ook is vaak haast geboden. Toen duidelijk was wat de impact was
van corona en de eerste lockdown werd afgekondigd, hebben we aansluitend de eerste twee weken
onze dienstverlening beperkt. We namen alleen spoedmeldingen aan. Deze twee weken hebben we
gebruikt om te kijken hoe we op een veilige en verantwoorde wijze het reparatieonderhoud weer
konden oppakken. Enerzijds omdat we huurders gewoon wilden blijven helpen, anderzijds om ook onze
partners continuïteit te bieden. Vanaf april hebben we dan ook weer de volledige dienstverlening
opgepakt.
De vocht- en schimmelexpert
We hebben samen met de gemeente, GGD en de grote Haagse corporaties een aantal jaren geleden de
onafhankelijke vocht- en schimmelexpert in het leven geroepen. Hier kunnen corporaties, huurders en
de GGD terecht om onderzoek te laten doen naar vocht- en schimmelproblemen in woningen. In 2020
hebben we 86 keer gebruik gemaakt van de vocht- en schimmelexpert. In het overgrote deel van de
gevallen spelen bouwkundige elementen en/of het gebruik van de woning (bewonersgedrag) een rol bij
het veroorzaken van vocht- en schimmelproblemen. Als deze problemen liggen aan bouwkundige
elementen, passen we die aan op aanwijzing van de vocht- en schimmelexpert. Daarbij ontvangen de
bewoners altijd voorlichting hoe de woning het best te ventileren is. In 2021 zullen we onze
samenwerking met de vocht- en schimmelexpert continueren.
Actualisatie standaard programma van eisen onderhoud op stoom
Het standaard programma van eisen (sPvE) voor onderhoud is zes jaar geleden gemaakt in
samenwerking met een adviesbureau en is toe aan een actualisatie. We hebben dit moment meteen
benut om voor alle vier de onderhoudssoorten (mutatie-, reparatie-, contract- en planmatig onderhoud)
een sPvE te maken. Helemaal compleet dus. Met gelijke uitgangspunten voor alle soorten onderhoud.
Wat we ook voor het eerst doen, is een online versie van dit sPvE maken. Toegankelijk voor ons én voor
onze onderhoudsaannemers. Dit zorgt voor minder verschillen in de uitvoering én efficiënter
onderhoud. En onze medewerkers kunnen ter plekke online controleren of de aannemer zijn werk goed
heeft gedaan. In juni 2021 nemen we het geactualiseerde sPvE voor onderhoud in gebruik.

Jaarstukken 2020 | 34
Versneld vervangen van ketels in verband met veiligheid
We hebben de vervanging van de Agpo Ferroli cv-ketels versneld. We kregen signalen dat deze
installaties niet voldoende (brand)veilig zouden zijn. We hebben in het verleden in totaal 2.165 van
dergelijke ketels geïnstalleerd. In de tussentijd zijn al veel ketels vervangen. Zodat we begin 2020 nog
1.325 stuks van dit type ketel hadden. In 2020 hebben we in totaal 188 ketels van dit type vervangen. De
laatste ketels moeten halverwege 2021 vervangen zijn. Dit betekent dat we in 2021 nog ruim 1.100
ketels moeten vervangen. Deze ketels staan in de boeken voor het jaar 2026. Nu versneld vervangen
betekent een flink verlies op de afschrijving. Alles bij elkaar kost het ons circa € 3 miljoen extra. Maar
veiligheid van onze bewoners én medewerkers staat voor ons voorop. Bij woningen waar deze ketel nog
niet vervangen is (bijvoorbeeld omdat een bewoner niet wil meewerken om wat voor reden dan ook),
hebben we een rookmelder geplaatst. Als een bewoner meldt dat er nog een ketel van dit type hangt en
ervan af wil, vervangen we de ketel direct.
Open verbrandingstoestellen verwijderen
We willen alle open verbrandingstoestellen (bijvoorbeeld geisers en moederhaarden) verwijderen. In
2020 hebben we 325 van dergelijke toestellen vervangen. De rest -ruim 700 stuks- moeten we nog
vervangen. Deze staan gepland voor 2021. Of we dit aantal halen, is mede afhankelijk van de
medewerking van huurders. Sommige huurders zijn tevreden met hun geiser of moederhaard en willen
geen enkele verandering. En sommige huurders reageren op geen enkel voorstel van ons. Om de laatste
open verbrandingstoestellen te kunnen verwijderen, vraagt dus meer inzet vanuit ons. En we kunnen
het niet alleen. We gaan de samenwerking met Eneco en met onze installateurs op dit punt
intensiveren. Met elkaar maken we een plan om ook deze laatste bewoners zo snel mogelijk over de
streep te trekken.
Wonen in een schone, veilige en rustige omgeving
Leefbaarheid maken we samen
Prettig wonen is zoveel meer dan een goede woning. Een goede leefbaarheid is daarbij van groot
belang. Wij zijn een partner in de stad. Bij voorkeur stemmen we daarom met andere partijen af hoe we
de leefbaarheid in de stad kunnen verbeteren.
Bijeenkomst over een leefbare woonomgeving
Onze bestuursvoorzitter organiseerde samen met wethouder Martijn Balster in september een
bijeenkomst over het onderwerp woonoverlast, ofwel ‘een leefbare woonomgeving’. Onder leiding van
onze manager Wonen ontstond een inspirerende bijeenkomst met vier wethouders, burgemeester Jan
van Zanen, corporatiebestuurders van Staedion en Vestia en vertegenwoordigers van huurders over hoe
we samen woonoverlast moeten aanpakken en vooral zien te voorkomen. We hebben diverse afspraken
gemaakt zoals sneller inspelen op signalen van woonoverlast, meer samenwerken en quickscans op het
gebied van leefbaarheid uitvoeren.

Jaarstukken 2020 | 35
De bijeenkomst is alle deelnemers goed bevallen. Daarom gaan we hiermee verder. Minimaal twee keer
per jaar willen we actuele kwesties op gebied van leefbaarheid bespreken. Hierbij betrekken we ook
andere partijen, zoals de Gemeente Den Haag, ministeries, andere corporaties en
huurdersvertegenwoordigers.
Buurtkamers bevorderen sociale cohesie
Buurtkamers leveren een onmisbare bijdrage aan leefbare wijken. Ze bevorderen sociale cohesie binnen
een wijk. We hebben een buurtkamer in Zuidwest (Vrederustlaan) en drie buurtkamers in de
Schilderswijk (Tenierplantsoen, Frans Halsstraat en ’s-Gravenzandelaan). De gemeente is samen met
welzijnsorganisaties en corporaties in 2020 gestart met het evalueren van alle buurtkamers in de stad.
Hoe functioneerden de buurtkamers de afgelopen jaren? Deze evaluatie wordt naar verwachting begin
2021 afgerond. Op basis daarvan kijken we wat we nog kunnen verbeteren.
Zorgen voor schoon (en heel)
Extra schoonmaakacties
Een schone omgeving is belangrijk. Niet alleen voor het aanzicht, maar ook voor de gezondheid van onze
huurders. Daarom houden we regelmatig extra schoonmaakacties bovenop onze reguliere
schoonmaakprogramma’s. Hierbij werken we nauw samen met de gemeente. We hielden diverse acties
waarbij grofvuil uit bergingsgangen, portieken en binnentuinen is gehaald. In de Schilderswijk is in
december een actie geweest in aanloop naar Oud en Nieuw. Alle bewoners zijn aangeschreven om
ervoor te zorgen dat geen brandbare materialen en grofvuil in de portieken en bergingsgangen lagen. En
dat werkt. Door de bewoners is hier goed gehoor aangegeven. Een geplande schoonmaakactie vlak vóór
de Kerst hoefde niet door te gaan, omdat nagenoeg al het afval was verwijderd.
De schoonmaakapp voor portieken
Wij willen onze bewoners en ook onszelf meer inzicht geven in het schoonmaakproces binnen onze
portieken. In 2020 startten we een experiment met een app voor smartphone en computer. Deze app
geeft aan wanneer welke schoonmaak in welk portiek moet worden uitgevoerd. De app informeert
bewoners beter en actueler over de schoonmaak waarvoor zij servicekosten betalen. En kunnen het
schoonmaakbedrijf op een makkelijke manier laten weten of ze al dan niet tevreden zijn over de
uitvoering van het afgesproken werkprogramma. We experimenteren met deze app in acht
woongebouwen verdeeld over de stad. Alle vier de schoonmaakpartners van ons doen mee. In 2021
onderzoeken we of we het experiment uitbreiden.
Ratten bestrijden
Den Haag heeft overlast van ratten. Om dit terug te dringen werken we samen met de gemeente,
bewonersvertegenwoordigers, hoveniers, ondernemers en andere partijen. Samen geven we
voorlichting, voeren we gesprekken met bewoners, maken we extra schoon en treden handhavend op.
Voor de inrichting van een tuin, zowel bij nieuwbouw als herinrichting, geven we aan de hovenier als eis
mee dat deze zoveel mogelijk rattenproof is. Dit kan bereikt worden door te kiezen voor de juiste planten
grondsoort en het voorkomen van verstopplekken.

Jaarstukken 2020 | 36
Portieken opknapproject ‘Pimp your Portiek’ krijgt wederom een vervolg
Goed nieuws: het project ‘Pimp your Portiek’ heeft een vervolg gekregen! Ondanks de coronatijd is het
gelukt om weer een aantal portieken op te knappen, samen met ROC Mondriaan (leerlingen), de
gemeente (zij-instromers) en leermeesters van een schilderbedrijf. We hebben 39 portieken en
bergingsgangen opgeknapt in de Grovestinsstraat, Nienoordstraat en Suiderasstraat. En 17 portieken in
de Valthestraat. Naast de wanden en plafonds zijn ook de trapleuningen en trappen richting bergingen
meegenomen. Ook de voordeuren van de woningen zijn geschilderd. Met de deelnemende partijen zijn
we in gesprek om hier in 2021 weer een vervolg aan te gaan geven.
Veiligheid vergroten
We willen onze bewoners een veilig gevoel geven. Dat kunnen we niet alleen. Daarom overleggen we op
diverse niveaus regelmatig met huurders, politie, gemeentelijke diensten, welzijnsorganisaties en
andere corporaties. We houden regelmatig een wijkschouw. We lopen dan een ronde door de wijk om
te zien waar actie ondernomen moet worden. We kijken ook naar allerlei data die partijen verzamelen.
Waar komen de meeste inbraken voor? Waar voelen mensen zich het onveiligst? Dit alles bij elkaar leidt
tot de zogenoemde hotspots in de stad. Op basis hiervan ondernemen we acties. Zo hebben we in
stadsdeel Centrum inbraakwerende maatregelen genomen in overleg met gemeente en politie. Het gaat
om 184 woningen in het Zeeheldenkwartier en de Schilderswijk. Bij deze woningen zijn de voordeuren
voorzien van nieuw hang- en sluitwerk met kerntrekbeveiliging. Openslaande ramen op de begane
grond en de balkondeuren hebben afsluitbare raambomen gekregen. Bij elk grootonderhoud en elke
ingrijpende woningverbetering zorgen we natuurlijk altijd voor degelijk hang- en sluitwerk die voldoet
aan de laatste eisen.
Rustig wonen (zonder woonoverlast)
Samenwerking met wijkagent en overige partners
We willen onze bewoners een rustig woonklimaat bieden. Daar hoort woonoverlast niet bij. We werken
nauw samen met wijkagenten, gemeente en zorg- en welzijnsorganisaties om woonoverlast tegen te
gaan. We ontvingen 325 woonoverlastmeldingen. We zien een stijging. In 2019 waren het 197
meldingen. Het merendeel van deze meldingen ging over geluidsoverlast en onaangepast gedrag. In ons
reguliere stedelijke overleg woonoverlast willen we in 2021 met onze partners onderzoeken waardoor
de stijging komt. Is het alleen door corona of zijn er andere factoren die meespelen?

Jaarstukken 2020 | 37
Woonoverlast tegengaan samen met de gemeente
Vanuit de gemeente is het initiatief gekomen om te kijken hoe we de aanpak van woonoverlast in Den
Haag kunnen verbeteren. Zij nodigden de corporaties uit om deel te nemen aan een werkgroep
woonoverlast. Wij doen hier graag aan mee. En hebben medewerking toegezegd. De kick-off vond nog
net vóór de Kerst plaats. We hebben goede afspraken gemaakt om een vliegende start te kunnen maken
begin 2021.
Tegengaan van onrechtmatig gebruik van de woning
Woonfraude zorgt voor een onveilig gevoel en een onprettige buurt. Het trekt criminaliteit aan. De
buren kunnen overlast ervaren en het zorgt voor langere wachtlijsten voor woningzoekenden.
Bovendien pakken we woonfraude aan, omdat het niet eerlijk is én strafbaar volgens de wet.
In 2020 werkten onze woonfraudeconsulenten, vanwege de coronamaatregelen, grotendeels vanuit
huis. Hierdoor was het moeilijk, soms zelfs onmogelijk, om onaangekondigde huisbezoeken uit te
voeren. Desondanks controleerden onze woonfraudeconsulenten streng op woonfraude. Er is eveneens
gecontroleerd waarom er soms geen Basisregistratie Personen (BRP, voorheen de GBA, Gemeentelijke
Basis Administratie) inschrijving is bij woningen die wel door ons zijn verhuurd. Dit alles is gedaan in
samenwerking met de gemeente Den Haag.
In 2020 hebben we 76 nieuwe meldingen ontvangen over woonfraude. We hadden daarnaast nog zaken
lopen uit 2019. Van de 125 dossiers die we in 2020 onderzochten en afsloten, is in 77 gevallen geen
woonfraude geconstateerd. Bij 7 meldingen was wel sprake van een lichte vorm van woonfraude, maar
niet ernstig genoeg om het huurcontract te ontbinden. Er zijn 35 woningen vrijgekomen na
geconstateerde woonfraude. 6 dossiers sloten we om andere, uiteenlopende redenen.
Van de 35 woningen die zijn vrijgekomen na geconstateerde woonfraude, hebben 23 huurders zelf hun
huurcontract opgezegd zonder tussenkomst van de rechter. Dat gebeurt na advies en gesprekken met
onze woonfraudeconsulenten. Zo voorkomen we hoge kosten voor de (ex-)huurder. In 11 gevallen
hebben we wel de rechter moeten inschakelen om een ontruiming en ontbindingsvonnis te vragen,
waarna uiteindelijk 11 woningen zijn ontruimd. Eén huurder leverde zijn woning alsnog zelf op na een
ontruimingsvonnis van de rechtbank.
Vrijgekomen woningen na woonfraude
Aantal zaken
Geen vonnis van rechter en opgezegd door huurder 23
Vonnis van rechter en ontruimd door Haag Wonen 11
Vonnis van rechter en ontruimd door huurder 1
Leegconstatering 0
Totaal 35

Jaarstukken 2020 | 38
Overige maatregelen tegengaan woonoverlast
Als een bewoner overlast ervaart van een andere bewoner, dan adviseren wij hen om dit in eerste
instantie onderling op te lossen. Dit geeft vaak het beste resultaat. Maar helaas lukt dat niet altijd. Dan
ondernemen we zelf actie. We praten, mailen, sturen brieven, enzovoort. Onderdeel van onze juridische
aanpak is een gedragsaanwijzing. Dit middel pasten we 2 keer toe. Het ging daarbij in beide zaken om
geluidsoverlast door bewoners. Een andere procedure is het inschakelen van de wijkrechter. De
wijkrechter is 4 keer ingeschakeld. Het ging om geluidsoverlast (2x) en waterschade (2x). In dit rijtje
hoort ook het doorverwijzen naar Bemiddeling en Mediation thuis. We hebben zelf 28 keer Bemiddeling
en Mediation ingeschakeld.
Meer groen
Vergroening door en voor bewoners: De Dobbelsteen
Wij sloegen samen met huurders en omwonenden de handen ineen om de binnenplaats van een
woongebouw in de Schilderswijk, met de schilderachtige naam ’De Dobbelsteen’, te vergroenen. Was de
binnenplaats eerst een totaal versteend gebied, nu is de helft van het terrein beplant. In totaal haalden
we zo’n 60m2 tegels weg. Behalve dat het groen een mooiere aanblik geeft, draagt de vergroening ook
bij aan het tegengaan van hittestress en wateroverlast.
Voor de vergroening ontvingen we via de campagne ‘Operatie Steenbreek’ van Duurzaam Den Haag een
subsidie. Ook het Hoogheemraadschap van Delfland droeg financieel haar steentje bij om te kunnen
ontstenen.
Boekweitkamp groen dak
Aan de Boekweitkamp leverden we een nieuwbouwproject op. Dit project ligt tegen de ecologische zone
‘De Schenk’ aan. Om dit project nog mooier en duurzamer te maken zijn de daken van de bergingen -
alsnog na de oplevering - vergroend. Op de daken brachten we sedum (vegetatie dat weinig onderhoud
nodig heeft) aan. We hebben ook afspraken met de bewoners gemaakt over het maximaal aantal
vierkante meters oppervlakte van hun privétuin dat zij mogen betegelen of bestraten. Dit
vergroeningsproject is medio september opgeleverd.

Jaarstukken 2020 | 39
VvE-beheer voor een leefbare buurt door afdeling VvE-beheer Haag Wonen
Haag Wonen heeft circa 300 complexen waarbij niet alle woningen haar eigendom zijn. Soms is een
aantal woningen binnen het complex verkocht aan particuliere eigenaar bewoners. Het beheer van deze
woningen wordt dan geregeld in een Vereniging van Eigenaars (VvE). Een goed functionerende VvE
draagt bij aan een leefbare buurt.
Onze afdeling VvE-beheer Haag Wonen heeft 232 complexen in beheer. Jaarlijks vergaderen zij met alle
eigenaren. Dat is in 2020 ook gelukt. Wel vond 80% van de vergaderingen digitaal plaats vanwege
corona. Er zijn afspraken gemaakt over het onderhoud en beheer van de complexen. Ook is aandacht
besteed aan verduurzaming en de financiering hiervan.
VvE-beheer Haag Wonen wil dat VvE-klanten hun dienstverlening met een 8+ waarderen. Om input
hiervoor op te halen zijn klantvisiesessies gehouden. Uit deze sessies kwamen heel goede ideeën naar
voren op het gebied van gemak én betrouwbaar en verbonden zijn. VvE-beheer Haag Wonen gaat deze
ideeën in 2021 nader uitwerken en implementeren.
Ook is een start gemaakt met het efficiënter inrichten van het automatiseringsprogramma, zodat alle
informatie digitaal voor zowel eigenaars als beheerders beschikbaar en inzichtelijk is.

Jaarstukken 2020 | 40
3. Betaalbare
woonlasten
Onze woningen betaalbaar houden is onze topprioriteit. We houden onze huren zo laag mogelijk. Maar
we moeten wel genoeg geld hebben voor bouwen, verbeteren, verduurzamen en onderhouden. In dit
spanningsveld (lage huren versus een hoog ambitieniveau op kwaliteit) is het constant zoeken naar
creatieve oplossingen. Waar nodig en mogelijk betrekken we onze partners in de stad bij deze
zoektocht.

Jaarstukken 2020 | 41
Ons streefhuurbeleid
We hanteren een streefhuurbeleid dat is gebaseerd op de kwaliteit van de woning. Soms zijn hier
uitzonderingen op nodig, zoals bij woningen voor grotere huishoudens. Door de minimaal vereiste
grootte van deze woningen kunnen we deze woningen zonder extra korting nooit sociaal verhuren
(onder de aftoppingsgrens). In 2020 gelden onderstaande huurprijsniveaus:
Huurprijsgrenzen huurtoeslag 2020 Huurprijsniveaus 2020
Kwaliteitskortingsgrens € 432,51 goedkoop € 0 tot en met € 432,51
Aftoppingsgrens laag (1 en 2 personen) € 619,01 betaalbaar € 0 9 tot en met € 619,01 / € 663,40
Aftoppingsgrens hoog (≥ 3 personen) € 663,40 middelduur € 619,01 / € 663,40 tot en met € 737,14
Maximale huurprijsgrens € 737,14 duur vanaf € 737,14
We houden rekening met het energielabel bij het bepalen van het huurbeleid. Woningen met een
slechter label hebben hogere energielasten. We compenseren dit gedeeltelijk door een lager
streefhuurpercentage te vragen. In de basis, dus zonder extra korting in geval van uitzonderingen,
hanteren wij de volgende streefhuurpercentages:
87% voor woningen met energielabel ≥ A/B/C ofwel Energie-index 1,8 of kleiner.
84% voor woningen met energielabel D/E ofwel Energie-index vanaf 1,8 tot en met 2,4.
82% voor woningen met energielabel F/G ofwel Energie-index groter dan 2,4.
De gemiddelde netto streefhuur van onze sociale woningen is € 594. Dat is 81,3% van de maximaal
redelijke huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel. Daarmee blijft onze gemiddelde streefhuur
ruim onder de 85% zoals in ons koersdocument is bepaald.
Onze huurvoorraad is onderverdeeld in 80% betaalbare streefhuren en 19% middeldure streefhuren. De
resterende huurvoorraad heeft een hogere streefhuur. Dit zijn met name woningen die we na een
verhuizing verkopen. En daarom niet geliberaliseerd verhuurd worden na deze verhuizing.
In 2020 wijzigden we onze koers voor geliberaliseerde huurwoningen. We hebben besloten dat we
woningen in de vrije sector kunnen aanbieden als dit bijdraagt aan onze missie. Het is dus geen doel op
zich. Maar het moet bijvoorbeeld bijdragen aan het doorbreken van eenzijdigheid in wijken of een
gewenste doorstroming op gang brengen uit onze sociale huurvoorraad. We houden bij geliberaliseerde
verhuur de huurprijsgrenzen van de middenhuur aan conform de Huisvestingsverordening 2019 van Den
9
Goedkope huurwoningen vallen onder de betaalbare huurwoningen. Als de goedkopere woningen apart worden benoemd,
geldt voor de betaalbare woningen dat dan de resterende betaalbare woningen worden bedoeld.

Jaarstukken 2020 | 42
Haag. Dit zijn woningen met maximaal 185 punten of een huurprijs van maximaal € 951. Voor deze
woningen is sinds halverwege 2019 ook een huisvestingsvergunning vereist.
Huurprijzen van onze zittende huurders
Onze huurders betaalden in 2020 gemiddeld een netto huur van € 562. Dat is 77,4% van de maximaal
redelijke huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel. Bij mutatie vragen wij aan de nieuwe huurder
de gewenste streefhuur. Het kan zijn dat deze huurprijs lager is dan de vorige huurder betaalde, maar
het kan ook hoger zijn. Hierdoor verandert de opbouw van onze huurvoorraad in huurklassen 10 . In 2020
vonden de volgende verschuivingen binnen onze huurvoorraad plaats:
Verschuivingen binnen de huurvoorraad
Netto contracthuren 2020 2019 2018
Goedkoop 2.897 3.214 3.249
Betaalbaar (exclusief goedkoop) 15.665 13.699 14.140
Middelduur 1.138 2.986 2.516
Subtotaal 19.700 19.899 19.905
Duur 1.296 1.118 1.285
Totaal 20.996 21.017 21.190
Jaarlijkse huuraanpassing 2020
Ook in 2020 voerden we de jaarlijkse huuraanpassing door. We informeerden onze huurders per brief
over de jaarlijkse huuraanpassing per 1 juli 2020. Ook gaven we hen extra toelichting via onze website
en de Huurkrant 2020. Wanneer nodig, konden huurders bij ons terecht met hun vragen over de
huuraanpassing. In 2020 boden we huurders ook de mogelijkheid huurbevriezing aan te vragen conform
de afspraken in het Sociaal Huurakkoord. In 2019 deden we dit nog niet, ondanks dat de afspraken uit
het Sociaal Huurakkoord toen al golden. In die afspraken staat dat de huurbevriezing een tijdelijke
huurkorting is. Wettelijk was het ook in 2020 nog steeds niet toegestaan om een tijdelijke huurkorting te
geven bij sociale huurwoningen. Toch kozen we ervoor om huurbevriezing mogelijk te maken. Het
betreft dan dus een permanente korting op de huurprijs.
De overheid stelt jaarlijks de maximale huurverhoging voor sociale huurwoningen vast. Voor
geliberaliseerde woningen geldt geen maximale huurverhoging. Voor zelfstandige sociale huurwoningen
geldt een maximale huursomstijging. In 2020 was dit inflatie (2,6%) + 1,0% = 3,6%. De mogelijkheid om
op een huursom van 1,0% boven inflatie uit te komen, is vastgelegd in de prestatieafspraken met de
gemeente Den Haag en onze huurdersorganisatie. Voor het bepalen van de huursomstijging tellen,
naast de jaarlijkse huurverhoging, ook de huurprijswijzigingen na alle verhuizingen in 2020 mee. De
10
Door sloop, nieuwbouw, ombouw en verkoop verandert ook de omvang van onze huurvoorraad. In paragraaf 4.1 gaan we
hier verder op in.

Jaarstukken 2020 | 43
woningen waar we inkomensafhankelijke huurverhoging vragen, tellen niet mee in de huursom. In 2020
gold de volgende maximale huurverhoging:
Maximale huurverhoging sociale huurwoningen 2020
Maximale huursomstijging Inflatie (2,6%) + 1,0% = 3,6%
Maximale huurverhoging zelfstandige huurwoningen(=< € 43.574) Inflatie (2,6%) + 2,5% = 5,1%
Maximale inkomensafhankelijke huurverhoging (> €43.574)* Inflatie (2,6%) + 4,0% = 6,6%
Maximale huurverhoging onzelfstandige huurwoningen Inflatie (2,6%) + 1,5% = 4,1%
* uitgezonderd huishoudens met vier of meer personen en AOW-gerechtigden.
Wij vroegen voor onze sociale huurwoningen (zelfstandig én onzelfstandig) een basishuurverhoging van
3,4% en een inkomensafhankelijke huurverhoging van 6,6%. We hebben afspraken met de gemeente
om de extra opbrengsten van de inkomensafhankelijke huurverhoging te investeren in duurzaamheid. In
2020 ging het om een bedrag van € 95.000. Voor onze geliberaliseerde huurwoningen vroegen we 5,1%,
gelijk aan de maximale huurverhoging voor zelfstandige sociale huurwoningen.
Bezwaren huurverhoging
In 2020 maakten 372 huurders bezwaar tegen de voorgestelde huurverhoging of deden een verzoek tot
huurbevriezing of huurverlaging. Dit is een flinke stijging ten opzichte van 2019. Toen ontvingen we 197
bezwaar- en verzoekschriften. De precieze oorzaak is moeilijk te achterhalen. Wellicht speelt de
coronacrisis, en de daarbij gevoerde politieke discussie of in een dergelijke grote crisis wel een
huurverhoging past, daarbij een rol. Bij 187 van de 372 huurders kenden wij het bezwaar of het verzoek
toe. Dit betrof in 31 gevallen een bezwaar tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging en in 13
gevallen stonden er fouten in de huuraanzegging. En we hebben 143 verzoeken voor huurbevriezing of
huurverlaging toegekend (zie ook volgende hoofdstuk).
In totaal stuurden wij 5 bezwaren door naar de Huurcommissie voor een uitspraak, omdat de huurder
het niet eens was met onze afwijzing. Een deel van de zaken is nog in behandeling bij de Huurcommissie
en een deel is in ons voordeel uitgesproken. Na de rappeltermijn heeft 1 huurder de Huurcommissie
verzocht om uitspraak te doen over de huurverhoging. De huurverhoging bij deze huurder hadden wij
onterecht doorgevoerd door fouten bij aanvang van het huurcontract in het voorjaar. We hebben de
fout hersteld en onze excuses aangeboden.
Huurbevriezing en huurverlaging (vangnetregeling) uit Sociaal Huurakkoord
Huurders met een sociaal huurcontract die een huurprijs betalen die hoger is dan de huurtoeslaggrens
van € 737,14 (in 2020) kunnen in aanmerking komen voor onze vangnetregeling. De afspraken over
huurverlaging in het Sociaal Huurakkoord dat eind 2018 is gesloten, zijn gelijk aan onze vangnetregeling

Jaarstukken 2020 | 44
die wij al sinds 2014 hebben. Als sprake is van een dusdanige inkomensdaling dat zij recht zouden
hebben op huurtoeslag, kunnen zij dit niet aanvragen, omdat hun huurprijs inmiddels te hoog is
geworden. Ondanks dat zij wel een sociaal huurcontract hebben, hebben zij dan geen recht op
huurtoeslag. De Belastingdienst kijkt namelijk niet naar de huurprijs bij aanvang van het huurcontract,
maar naar de huurprijs op het moment van aanvragen. Huurders die al huurtoeslag ontvangen en
waarbij de huurprijs boven de huurtoeslaggrens komt, behouden wel het recht op huurtoeslag. Ook
huurders die voor dezelfde woning in het verleden huurtoeslag kregen, maar door inkomensstijging
tijdelijk niet meer, behouden het recht op huurtoeslag als het inkomen weer daalt.
In 2020 konden huurders ook een verzoek doen om de huurprijs te bevriezen of tot maximaal de voor
hen geldende aftoppingsgrens te laten stijgen.
De beoordeling van de verzoeken huurverlaging en huurbevriezing hebben we in het voordeel van de
huurder bekeken. In enkele situaties gaven we huurders die een beroep deden op huurbevriezing en
hiervoor in aanmerking kwamen, zelfs een huurverlaging. Deze huurders hadden een huur boven de
huurtoeslaggrens en kwamen dus ook in aanmerking voor onze vangnetregeling. In 2020 vroegen 240
huurders om huurbevriezing of huurverlaging. In 143 gevallen kenden wij een huurbevriezing of
huurverlaging toe. In 33 gevallen heeft de huurder nooit gereageerd op ons verzoek om documenten te
overleggen waaruit zou moeten blijken dat huurder voor de huurbevriezing of huurverlaging in
aanmerking komt. En in 64 gevallen wezen wij het verzoek af. Dan ging het vaak om een netto huurprijs
die al onder de voor de huurder geldende aftoppingsgrens ligt. En bij een kleiner deel van deze gevallen
was het inkomen hoger dan de inkomensgrens tot waar men aanspraak kan maken op huurbevriezing.
Lagere woonlasten door lagere energierekening
Naast de huur zijn er andere lasten die de hoogte van de totale woonlasten bepalen zoals de
energielasten. Als corporatie willen we onze huurders helpen het energieverbruik te beperken. We
isoleren onze woningen en installeren energiezuinige installaties. Hierdoor maken wij het mogelijk dat
huurders minder geld kwijt zijn aan energielasten. Ook geven we hen tips over energiebewust leven en
wonen. We doen dit samen met onder andere de gemeente en de Stichting Duurzaam Den Haag.
Ook in 2020 deden we weer mee aan de Winterklaaractie ofwel Direct Bespaaractie. Deze actie is
geïnitieerd en wordt betaald door de gemeente. Wij op onze beurt enthousiasmeren onze huurders.
Bewoners in door de gemeente uitgekozen wijken kunnen ervoor kiezen om gratis kleine
energiebesparende voorzieningen aan te laten brengen zoals tochtstrippen, radiatorfolie, ledlampen en
een waterbesparende douchekop. De actie startte medio november. We hebben 1.300 van onze
huurders aangeschreven. In anderhalve maand hadden zich 174 huurders aangemeld. Een respons van
ruim 13%. Dit percentage ligt hoger dan we gemiddeld aan respons krijgen bij dergelijke acties
(gemiddeld 10%).

Jaarstukken 2020 | 45
4. Passend wonen
.
Het is voor ons belangrijk om voldoende sociale huurwoningen in onze vastgoedportefeuille te hebben.
Daarvoor moeten we bouwen, ombouwen, aankopen en niet te veel slopen en verkopen. Deze laatste
twee activiteiten alleen daar waar nodig én als het de stad ten goede komt. Omdat woningen schaars
zijn, is het extra belangrijk om ervoor te zorgen dat leeggekomen woningen vervolgens bij de juiste
huishoudens terecht komen. Namelijk bij de mensen die daar recht op hebben.

Jaarstukken 2020 | 46
Vergroten aantal sociale woningen
Om onze volkshuisvestelijke taak als corporatie uit te kunnen voeren, hebben we een zekere omvang
aan sociale huurwoningen nodig. We hebben als doel om in 2025 een aantal van 21.670 sociale
huurwoningen te bezitten. Daarvoor moeten we ons vastgoedbezit uitbreiden. In 2020 is dit (nog) niet
gelukt. Ons aantal sociale huurwoningen is met 21 woningen afgenomen.
Aantal sociale huurwoningen
2020 2019
Beginstand 21.017 21.190
Bij: nieuwbouw 36 0
Bij: ombouw naar huurwoning 7 1
Bij: aankoop 0 0
Af: samenvoeging -2 -1
Af: sloop 0 -138
Af: verkoop -62 -35
Totaal 20.996 21.017
De komende jaren verwachten we door nieuwbouw, vervangende nieuwbouw, ombouw en minder
verkopen in 2025 op het gewenste aantal sociale huurwoningen -zoals in ons koersplan opgenomen- uit
te komen.
De Haagse Tafel Wonen
‘In Den Haag moeten er woningen bijkomen en worden geïnvesteerd in onder andere Zuidwest’. Dit zijn
slechts twee van de 22 acties uit de Haagse aanpak voor de woningmarkt. Dit document (het Haags
Woonakkoord) is opgesteld door het platform ’De Haagse Tafel Wonen’. We participeren in dit platform.
Dit platform bestaat verder uit: de overige Haagse woningcorporaties, beleggers, ontwikkelaars en de
gemeente. Het Haags Woonakkoord beschrijft hoe partners in de stad willen zorgen voor voldoende
woningen. Wij willen zeker ons steentje bijdragen om deze doelstelling te gaan halen. In dit hoofdstuk
geven we aan op welke wijze we dit deden in 2020.
Vergroten van aantal huurwoningen door nieuwbouw
Boekweitkamp (36 sociale huurwoningen)
Aan de Boekweitkamp in Mariahoeve zijn 36 sociale huurwoningen opgeleverd. De eerste verhuringen
vonden in september plaats. De woningen zijn duurzaam gebouwd, worden duurzaam verwarmd én zijn
ook nog eens betaalbaar. Het hele project is gasloos. De bewoners koken elektrisch en het huis wordt
verwarmd met een warmtepomp. Bij de bouw is rekening gehouden met mens én natuur. Onze
bewoners wonen naast de ‘watergang Schenk’. Dit is een onderdeel van de ecologische verbindingszone

Jaarstukken 2020 | 47
in Mariahoeve. En vlakbij een molen. Alles bij elkaar een prachtige locatie. Dit project is een mooie en
waardevolle aanvulling op ons woningbezit.
Vergroten aantal woningen door vervangende nieuwbouw
Waar mogelijk verbeteren we bestaande woningen zodat ze klaar zijn voor de toekomst. Met voldoende
comfort en goede isolatie. Soms lukt dat niet. Sommige woningen zijn oud en lastig te isoleren. Zowel
qua warmte als geluid. Dan maken ze plaats voor nieuwe meer comfortabele en energiezuinige
woningen met een goed binnenklimaat. Ons streven is altijd om meer woningen terug te bouwen dan
we slopen. Een manier om onze woningvoorraad te vergroten (binnenstedelijke verdichting).
Voorbeelden hiervan zijn Jonathanstraat / Schimmelweg en omgeving (reeds in uitvoering) en
Weigeliaplein en omgeving (in planontwikkelingsfase).
In uitvoering: Jonathanstraat / Schimmelweg (154 woningen)
In augustus is gestart met de bouw van 154 woningen aan de Jonathanstraat / Schimmelweg en
omgeving. Zij komen in de plaats van 138 gesloopte woningen op deze plek. De nieuwbouwwoningen
zijn eengezinswoningen en een aantal appartementen voor twee- en driepersoonshuishoudens.
Allemaal in de sociale huursector. De eerste woningen leveren we in 2021 op.

Jaarstukken 2020 | 48
In planontwikkelingsfase: nieuwbouwplannen voor Weigeliaplein en omgeving
We hebben in 2020 het besluit genomen over de toekomst van 395 woningen en 10 bedrijfsruimten aan
het Weigeliaplein in de Heesterbuurt. De huidige bebouwing wordt vervangen voor nieuwbouw. We
zien ook op deze locatie mogelijkheden om meer woningen terug te bouwen dan er nu staan
(binnenstedelijke verdichting).
De woningen aan het Weigeliaplein, de Ribesstraat, Vlierboomstraat, Kamperfoeliestraat en
Hortensiastraat zijn moeilijk toekomstbestendig te maken. De woningen zijn oud en uit de tijd geraakt.
Daarom maken ze plaats voor meer comfortabele en energiezuinige woningen voor de toekomst. Aan
de planontwikkeling voor de nieuwbouw wordt momenteel volop gewerkt.
De bewonerscommissie en de huurders zijn op 14 december 2020 op de hoogte gesteld van onze
plannen. Om de bewoners persoonlijk te informeren tijdens de coronacrisis is gekozen voor een
persoonlijke videoboodschap. Ook zijn alle bewoners telefonisch te woord gestaan. Met de bewoners
gaan we in gesprek over het traject dat komen gaat. We helpen hen op maat bij het vinden van een
andere fijne woning die past bij hun situatie.
Vergroten van aantal huurwoningen door ombouw
Ombouw bedrijfspanden naar woningen
Gezien de woningnood, bouwen we waar mogelijk incourante bedrijfspanden om naar woningen. Vorig
jaar -in 2019 al- bereidden we de ombouw voor van 6 leegstaande kleine bedrijfspanden tot 8 sociale
huurwoningen. De voorbereiding en uitvoering kostte meer tijd dan gewenst. Daarom konden we in
2020 pas met de uitvoering starten. Van deze 8 woningen zijn nu 7 woningen opgeleverd. Deze gaan in
2021 de verhuur in. Voor 1 verbouwing is geen omgevingsvergunning verleend, omdat niet aan de
gemeentelijke parkeereis kon worden voldaan.
Ombouw van ons voormalig kantoor aan de Zichtenburglaan
Ons oude leegstaande kantoorgebouw aan de Zichtenburglaan gaan we verbouwen voor het Leger des
Heils. In 2020 is hier veelvuldig overleg over geweest met gemeente en lokale ondernemers. Op basis
hiervan zijn de plannen verder doorontwikkeld. In het kantoorgebouw komen 69 zelfstandige
woonunits. Naast het realiseren van deze woonunits is het voornemen om diverse bedrijfsactiviteiten
van het Leger te vestigen op de begane grond. De begane grond richten we in met een kantoorruimte,
een fietsenreparatie en een ruimte om kleding te sorteren en te repareren. De toekomstige bewoners
zijn vooral personen die behoefte hebben aan ambulante begeleiding. Bijvoorbeeld voormalig
economisch daklozen. Voor deze groep zijn in Den Haag onvoldoende huisvestingsmogelijkheden. Met
het creëren van compacte woonunits ontstaat een plek waar bewoners tijdelijk kunnen verblijven. Om
vervolgens door te kunnen stromen naar de reguliere woningmarkt. In 2021 starten we met de
werkzaamheden.

Jaarstukken 2020 | 49
Vergroten van aantal huurwoningen door aankoop
We kochten in 2020 geen woningen aan. Wel zijn we alert op aankoopkansen en hebben een aantal
biedingen voorbereid. We kijken hierbij vooral naar aanbod in de niet-eenzijdige buurten én woningen
die in de toekomst geen grote onderhouds- of verduurzamingsopgave vragen. Dit aanbod is echter zeer
beperkt. Ons bezit uitbreiden via dergelijke aankopen blijft in de huidige overspannen woningmarkt zeer
lastig.
Verkoop
We verkochten in totaal 62 woningen. Het aantal verkopen uit onze uitpondvoorraad bedraagt 24
woningen. We hadden gepland om 28 op te knappen woningen te verkopen in 2020. Daarvan zijn er 8 in
2020 gerealiseerd. Het restant schuift door naar 2021. De verbouwingen zijn vertraagd, omdat deze
complexer waren dan aanvankelijk gedacht. En de werkzaamheden door corona iets langer duurden.
We hebben ook 30 zorgwoningen in één keer aan een grote belegger verkocht. Het ging om woningen
en bijbehorende onroerende zaken met een bestemming maatschappelijk/zorg. Dit zorgvastgoed is
onderdeel van ons gebouw Eden in de Rivierenbuurt. Binnen dit gebouw bevinden zich ook 49 sociale
huurwoningen. Die blijven eigendom van ons.
Verkoop woningen 2020
Aantallen
Uitpondvoorraad woningen 24
Opgeknapte woningen 8
Zorgwoningen 30
Totaal aantal woningen 62
De verkoop levert ons tevens extra investeringsruimte op die we weer inzetten voor de volkshuisvesting.
Verkoop bevordert doorstroming
Met de koop van een woning kunnen mensen een volgende stap zetten in hun wooncarrière. Vooral de
woningen met een kosten koper prijs lager dan € 200.000 zijn interessant voor kopers met een laag
middeninkomen. Dit jaar hebben we 9 van de 32 woningen uit de uitpondvooraad en opgeknapte
woningen verkocht in de prijsklasse onder de € 200.000. En 16 in de prijsklasse die interessant is voor de
middeninkomens. Hiermee zorgen we voor doorstroming en geven we de woningmarkt een goede
impuls. Daarnaast zijn 7 woningen verkocht voor de hogere inkomens (boven de € 400.000).

Jaarstukken 2020 | 50
Onze nieuwe huurders in 2020
Vertraagde implementatie van de Huisvestingsverordening 2019
Vorig jaar op 1 juli 2019 is de nieuwe huisvestingsverordening in alle gemeenten van de regio
Haaglanden in werking getreden. Het heeft de Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) enige
tijd gekost om een aantal specifieke instrumenten die in deze verordening zijn opgenomen te
automatiseren. Een deel hiervan is zelfs pas in 2020 geautomatiseerd. Daarnaast is een aantal
instrumenten bewust nog niet ingezet, omdat de coronacrisis dit jaar er mede voor heeft gezorgd dat de
krapte op de woningmarkt verder is toegenomen. De mutatiegraad in Haaglanden is laag waardoor het
aantal verhuringen eveneens laag is en de wachtlijsten verder oplopen. Als gevolg daarvan zagen we in
2020 ook dat steeds meer woningzoekenden met valse gegevens onterecht voorrang claimen bij het
verkrijgen van een woning. Om die reden hebben we aan het eind van het jaar met alle SVH-corporaties
het besluit moeten nemen om het regionaal maatwerk dicht te zetten. Dit betekent dat
woningzoekenden geen automatische voorrang meer kunnen krijgen als zij een grote woning
achterlaten. Het is een tijdelijke maatregel en ingegaan op 1 januari 2021. Zodra afdoende oplossingen
zijn bedacht, wordt het regionaal maatwerk weer toegepast.
Voldoende vrijkomende woningen voor de doelgroep
In de Regionale Prestatieafspraken 2015-2018 spraken wij af dat minimaal 85% van de voor verhuur
vrijkomende zelfstandige huurwoningen, sociaal verhuurd moeten worden (maximale huurprijs van
€ 737,14 in 2020). Deze afspraak is afgelopen jaren steeds -en ook weer in 2020- stilzwijgend verlengd,
omdat de onderhandelingen over nieuwe afspraken nog niet afgerond zijn. Naar verwachting worden de
nieuwe Regionale Woningmarktafspraken in het eerste kwartaal van 2021 vastgesteld. In 2020 is 100%
van de voor verhuur vrijgekomen woningen sociaal verhuurd.
Daarnaast spraken wij af dat minimaal 70% van deze voor verhuur vrijkomende sociale huurwoningen
een betaalbare huurprijs moet hebben. Dat betekent een netto huurprijs onder de aftoppingsgrens. In
2020 is 91% van onze vrijkomende sociale huurwoningen verhuurd met een huur onder de
aftoppingsgrens.
Verhuurde woningen
2020 2019
Betaalbaar 691 671
Middelduur 66 98
Totaal sociaal 757 769
Vrije sector 0 0
Totaal alle woningen 757 769

Jaarstukken 2020 | 51
Mutatiegraad van onze woningen
De mutatiegraad is erg bepalend voor het aantal woningen dat leegkomt en weer verhuurd kan worden.
Deze was van onze woningen 4,0%. De mutatiegraad geeft het aantal huuropzeggingen weer ten
opzichte van het totaal aantal woningen. Wel een opmerking hierbij: Het aantal huuropzeggingen is niet
altijd gelijk aan het aantal vrijgekomen woningen dat weer voor verhuur in aanmerking komt. In
sommige gevallen zetten we de woning niet terug in de huurmarkt. Bijvoorbeeld als er sprake is van
sloop of als de woning de verkoop ingaat.
Mutatiegraad
2020 2019 2018 2017
Woningen 4,0% 3,3% 4,7% 5,0%
Verhuringen aan de EU-doelgroep
Aan de zogenoemde EU-doelgroep hangen toewijzingsregels. We moeten minimaal 80% van de
vrijgekomen huurwoningen met een netto huur tot en met € 737,14 verhuren aan huishoudens met
een huishoudinkomen van maximaal € 39.055 per jaar.
Daarnaast mogen we maximaal 10% van de vrijgekomen huurwoningen met een netto huur tot en met
€ 737,14 verhuren aan huishoudens met een inkomen tot maximaal € 43.574. Bij elkaar opgeteld
moeten deze percentages minimaal 90% zijn. Verhuringen via rechtspersonen die zelf hoofdhuurder zijn
(bijvoorbeeld zorgpartijen) tellen mee.
In 2020 wezen wij 726 woningen met een netto huur tot en met € 737,14 toe aan huurders met een
inkomen tot € 39.055. Dat is 96%. Daarnaast verhuurden we 22 woningen aan nieuwe huurders met een
inkomen tot € 43.574. Dat is 3%. In totaal verhuurden wij dus 99% van vrijgekomen woningen aan de
doelgroep. Ruim boven de Europese norm van 90%. En daarmee voldoen we aan alle gestelde eisen. De
overige 9 woningen zijn verhuurd aan huishoudens met een inkomen boven de € 43.574.
Passendheidstoets
In 2020 moesten we minimaal 95% van de nieuwe huurders die recht hebben op huurtoeslag een
woning aanbieden onder de aftoppingsgrens 11 . In 2020 verhuurden wij aan 98,2% van de nieuwe
huurders met recht op huurtoeslag een woning onder de aftoppingsgrens. Daarmee voldoen we ruim
aan de eis van de passendheidstoets.
11
De aftoppingsgrens voor 1 en 2 personen was in 2020 € 619,01. Voor 3 of meer personen was de aftoppingsgrens € 663,40.

Jaarstukken 2020 | 52
Inkomensgrenzen huurtoeslagdoelgroep
2020 2019
Eenpersoons tot AOW-gerechtigde leeftijd € 23.225 € 22.700
Eenpersoons vanaf AOW-gerechtigde leeftijd € 23.175 € 22.675
Meerpersoons tot AOW-gerechtigde leeftijd € 31.550 € 30.825
Meerpersoons vanaf AOW-gerechtigde leeftijd € 31.475 € 30.800
Urgent woningzoekenden
Urgent woningzoekenden zijn woningzoekenden die door bijzondere omstandigheden dringend een
woning nodig hebben. Voorbeelden van deze omstandigheden zijn: een woning noodgedwongen
verlaten, omdat deze gesloopt wordt, of er is sprake van een medische, sociaal ontwrichtende en/of een
levensbedreigende situatie in de woning. Een urgentie wordt altijd door een onafhankelijke
toetsingscommissie toegekend. Vergunninghouders (vluchtelingen met een tijdelijke verblijfsvergunning
van vijf jaar) maken sinds 2020 geen onderdeel meer uit van de groep urgent woningzoekenden, toch
krijgt deze groep nog steeds voorrang op reguliere woningzoekenden. De reden hiervan is dat de
gemeente afspraken heeft lopen met de provincie over het huisvesten van vergunninghouders. De
gemeente vraagt vervolgens woningcorporaties om invulling te geven aan deze afspraken en
vergunninghouders te huisvesten.
Verhuringen met urgentie
vergunninghouders overige urgenten urgenten totaal totaal
Haag Wonen 2020 6,1% (n= 46) 29,1% (n=221) 35,2% (n=267) 100% (n= 757)
Den Haag 2020 3,5% (n=129) 20,7% (n=764) 24,2% (n=893) 100% (n=3685)
Haag Wonen 2019 5,5% (n= 41) 26,4% (n=193) 31,9%( n=234) 100% (n= 733)
Den Haag 2019 4,9% (n=198) 17,1% (n=681) 22,0% (n=879) 100% (n=3986)
Haag Wonen 2018 5,6% (n= 49) 28,5% (n=250) 34,1% (n=299) 100% (n= 877)
Den Haag 2018 4,4% (n=180) 19,8% (n=802) 24,2% (n=982) 100% (n=4061)
In 2020 zagen we het aantal woningzoekenden met een urgentie dalen. Oorzaak hiervan ligt
waarschijnlijk in de strengere eisen die de gemeente hanteert voor een urgentieverklaring in de
huisvestingsverordening die sinds halverwege 2019 van kracht is. In totaal 35,2% van onze verhuringen

Jaarstukken 2020 | 53
ging naar woningzoekenden met een urgentie. Het aantal vergunninghouders laat een lichte daling zien.
Daartegenover is het aandeel (overige) urgenten nog steeds groot.
Nieuw beleid geliberaliseerde woningen
Met ingang van medio 2020 kiezen we waar mogelijk op beperkte schaal voor het ontwikkelen en
bouwen van woningen in het middenhuursegment. Dit zijn woningen in de prijsklasse van € 737,15 tot
en met € 951,19. We zien dit als een goed middel om bredere sociale doelen te bereiken. En past
daarom binnen onze missie. Het is geen doel op zichzelf. Deze woningen in het middenhuursegment
helpen om doorstroming van scheefwoners te bevorderen, meer gemengde wijken te realiseren (wat
weer bevorderlijk is voor de leefbaarheid) en levert ons in bepaalde situaties financieringsruimte op. Als
locatie voor dergelijke plannen hebben we onder andere Den Haag Zuidwest op het oog.
Wachttijden lopen op
De gemiddelde wachttijd 12 voor een sociale huurwoning van ons kwam in 2020 uit op 71 maanden. De
afgelopen jaren zien we een trend van oplopende wachttijden. In 2019 was de gemiddelde wachttijd bij
ons 66 maanden en in 2018 nog 58 maanden. En ter vergelijk in 2016 was dit 51 maanden. De
mutatiegraad is nog steeds laag en het aantal toewijzingen aan urgenten is nog steeds relatief hoog. Het
gevolg is dat op de sociale woningmarkt steeds minder woningen beschikbaar komen voor reguliere
woningzoekenden. Hierdoor moeten zij steeds langer wachten op een sociale huurwoning.
Voor gezinnen met vijf personen of meer zijn de wachttijden in 2020 toegenomen naar 105. In 2019 was
dit 88 maanden. De wachttijd bij ons is in 2020 voor grote gezinnen hoger dan gemiddeld in Den Haag
en in de hele regio.
Wachttijden woningzoekenden 2020
Haag Wonen Gemeente Haaglanden
Alle woningzoekenden 71 maanden 69 maanden 72 maanden
Minima 13 71 maanden 49 maanden 53 maanden
Starters 78 maanden 77 maanden 82 maanden
Doorstromers 59 maanden 50 maanden 59 maanden
Grote gezinnen 5+ 105 maanden 90 maanden 89 maanden
Leeftijdsklasse 18-22 48 maanden 44 maanden 44 maanden
12
De wachttijd is het aantal maanden vanaf inschrijving als woningzoekende. Bij de berekening van de wachtduur worden de
toewijzingen via de diverse voorrangsvormen zoals urgenties, lokaal maatwerk, loting en bemiddelingen, buiten beschouwing
gelaten. We nemen dus alleen toewijzingen op grond van woon-/inschrijfduur mee in de berekening van de wachtduur.
13
eenpersoonshuishouden tot € 1.000 per maand, 2+ huishoudens tot € 1.500 per maand.

Jaarstukken 2020 | 54
De wachttijd van starters en doorstromers verschilt, omdat bij doorstromers altijd de woonduur, tot een
maximum van vijf jaar, meetelt. Hierdoor heeft de doorstromer een streepje voor op een starter, als zij
op dezelfde woning reageren. De gedachte hierachter is dat iedere verhuring leidt tot een andere vrije
woning. Deze wordt weer verhuurd aan iemand die ook een woning achterlaat. Zo ontstaat een
verhuisketen met aan het eind altijd een vrijkomende woning voor een starter. Circa 40% van de
vrijgekomen woningen in 2020 is verhuurd aan starters.
Creatieve oplossingen voor passend wonen
Wij willen passende huisvesting voor diegenen die dat nodig hebben. Om naar een passende woning te
kunnen verhuizen, zijn voldoende beschikbare woningen nodig. Dat aantal is nog steeds laag. Dit komt
deels doordat weinig mensen verhuizen. Eerst door de economische crisis en nu deze achter de rug is,
kondigde in 2020 de coronacrisis zich aan. Met als gevolg nog steeds een lage mutatiegraad. Er zijn
meerdere verklaringen voor het stagneren van de doorstroming. De afstand tussen sociale huur en vrije
sectorhuur is ook nog steeds groot. En met de huidige strenge hypotheekvoorwaarden en hoge
woningprijzen is voor onze huurders met net iets meer inkomen de stap naar de koopsector niet te
maken of te risicovol.
Uitbreiding van onze woningvoorraad en voldoende doorstroming zijn dus belangrijk. Zie voor onze
uitbreidingplannen aan het begin van dit hoofdstuk onder 4.1 tot en met 4.5. Wat doorstroming betreft:
we namen diverse maatregelen om de doorstroming te stimuleren, waarmee het voor huurders
mogelijk is door te stromen naar een woning die bij hen past als hun inkomen en persoonlijke situatie
wijzigt. We hebben daarbij met name aandacht voor grote gezinnen. Voor hen is het extra lastig om aan
een geschikte woning te komen:
We zetten eigen doorstroomcoaches in. We willen doorstroming bevorderen, zodat onze huurders
wonen in een woning die past bij hun gezinssamenstelling, inkomen en fysieke en sociale behoeften.
Het gaat hierbij vooral om stimuleren en verleiden. We willen niet dwingen.
We reserveren onze grote woningen voor huishoudens die ze echt nodig hebben. Afhankelijk van de
grootte van de woning kunnen dat gezinnen met minimaal 4, 5 of 6 personen zijn. In 2020 hebben
we in een aantal gevallen een uitzondering gemaakt op de bezettingsnorm om zo een aantal
gezinnen van 7 of meer personen een thuis te kunnen geven.
We passen Lokaal Maatwerk toe (conform de Huisvestingsverordening Den Haag 2019). We passen
voorrangsregels toe op grote huishoudens, die weinig mogelijkheden hebben binnen en buiten de
sociale huursector. Door dit Lokaal Maatwerk hebben ze betere slaagkansen op de woningmarkt.
We hebben besloten om het mogelijk te maken om vanaf 2021 ook geliberaliseerde huurwoningen aan
te bieden. Met geliberaliseerde huurwoningen met een netto huurprijs tot € 951 willen we de gewenste
doorstroming uit onze sociale huurwoningenvoorraad op gang brengen.

Jaarstukken 2020 | 55
Passende woonruimte bieden aan bijzondere doelgroepen
Naast het woningaanbod voor reguliere woningzoekenden zorgen we ook dat we voldoende woningen
voor bijzondere doelgroepen beschikbaar hebben. We hebben het dan over cliënten van
zorginstellingen die met extra zorg en/of begeleiding kunnen doorstromen naar zelfstandig wonen,
mindervaliden die een extra goed toegankelijke woning nodig hebben, of mensen die het gewoon
gezellig vinden om met de buren een nauwere band op te bouwen en samen activiteiten te
ondernemen (groepswonen).
Convenantafspraken en bulkcontracten voor zorgdoelgroepen
Zorgdoelgroepen zijn cliënten uit zorginstellingen die met extra begeleiding zelfstandig leren wonen. Dit
kunnen cliënten zijn die vallen onder de maatschappelijke opvang, beschermd wonen, reclassering,
maar ook zorgjongeren en/of jonge moeders. Wij bedienen deze zorgdoelgroepen op twee manieren.
Ten eerste via convenantafspraken met de gemeente, corporaties en zorgpartijen. Ten tweede via
bulkcontracten. Dit zijn huurcontracten die we rechtstreeks met zorgpartijen afsluiten.
Woningen beschikbaar gesteld binnen stedelijke convenanten
In overleg met de gemeente stellen de Haagse corporaties elk jaar een bepaald aantal woningen
beschikbaar voor zorgpartijen. Hierover hebben we afspraken gemaakt in een gezamenlijk convenant. In
2020 is afgesproken dat woningcorporaties die in Den Haag woningen bezitten gezamenlijk 319
woningen beschikbaar stellen voor doorstroommogelijkheden vanuit zorginstellingen in Den Haag. De
gemeente verdeelt het aantal woningen over de zorgdoelgroepen die het gezamenlijk convenant
hebben ondertekend. De drie grootste Haagse corporaties verdelen verder de aantallen over de zes
corporaties die werkzaam zijn in Den Haag. Hierbij wordt gekeken naar bestaande relaties met
zorgorganisaties en naar een gelijke verdeling in zwaarte van de doelgroep (GGZ, Housing First,
Reclassering).
In 2020 is met de gemeente afgesproken dat wij 70 omklapwoningen, gespikkeld over Den Haag, zouden
leveren. Daarnaast is de afspraak dat de, niet-geleverde 25 woningen uit 2019, alsnog geleverd gingen
worden. Dit betekent dat we in totaal 95 woningen moesten leveren. Deze 95 woningen werden
verdeeld over 4 zorgpartners. Uiteindelijk hebben we 100% van de afspraken gehaald, namelijk 95
woningen geleverd.

Jaarstukken 2020 | 56
Verdeling over partners en zorgdoelgroepen
Zorgorganisatie
Doelgroep
Vanuit 2019
naar 2020
Afspraken in
2020
Totaal geleverd
in 2020
Leger des Heils Maatschappelijke opvang 0 16 16
Leger des Heils Zorgjongeren 6 0 6
Leger des Heils Housing First Volwassenen 3 10 13
Leger des Heils Housing First Zorgjongeren 0 10 10
Leger des Heils Reclassering 0 5 5
Kessler Stichting Maatschappelijke opvang 0 16 16
Xtra – Jeugd Interventie Team Zorgjongeren 5 13 18
Xtra – Loket Jonge Moeders Zorgjongeren met kinderen 5 0 5
Fonteynenburg Bescherm wonen 6 0 6
Gelabelde woningen voor zorgjongeren Leger des Heils
Wij verhuren 65 gelabelde woningen aan het Leger des Heils, die specifiek bestemd zijn voor
zorgjongeren. Het Leger des Heils zorgt voor de verdere verhuur van de woningen. Het is de bedoeling
dat de zorgjongeren twee jaar in een gelabelde woning verblijven. Daarna stromen zij door naar
zelfstandig wonen. Het zijn verschillende soorten woningen. Er zijn grotere appartementen waarin 3 á 4
jongeren wonen, maar er zijn ook éénkamerwoningen waar 1 jongere in woont. Sommige woningen
liggen los verspreid in Den Haag, maar er zijn ook locaties waar meerdere jongeren bij elkaar in de buurt
of zelfs in hetzelfde gebouw wonen zoals ons gebouw aan de Hardenbroekstraat / Loevesteinlaan.
Omklapwoningen voor cliënten zorgpartijen
Omklapwoningen zijn woningen die gespikkeld over de stad liggen. Deze woningen zijn meestal geschikt
voor een éénpersoonshuishouden, maar er zijn ook woningen voor jonge moeders met kind(eren). Dit
jaar hebben we bijvoorbeeld één woning verhuurd aan een dakloos jong gezin: ouders van 17 en 19 jaar
met 2 kinderen onder de 5 jaar.
In een omklapwoning woont een cliënt op naam van de zorgpartij. De voorwaarde is dat de cliënt een
aantal uur per week begeleid wordt. Wanneer zich geen problemen voordoen, wordt de woning op
naam van de cliënt zelf gezet. De woning wordt dan omgeklapt. De cliënt wordt voor ons een (nieuwe)
reguliere huurder die de woning rechtstreeks van ons huurt. Vanaf dit jaar is meer flexibiliteit in het
omklappen ingebouwd. Er is afgestapt van een vaste omklapperiode van tenminste één jaar. Er is meer
maatwerk mogelijk. De nieuwe huurder huurt vanaf dat moment rechtstreeks van ons op reguliere
wijze. In 2020 zijn 26 woningen die op naam stonden van de Kessler Stichting en 27 woningen die op
naam van het Leger des Heils stonden op naam gezet van de huurder.
Nieuw: het driepartijencontract
In 2020 is gestart met een nieuw soort huurcontract: het driepartijencontract. Dit contract staat direct
op naam van de cliënt van de zorgpartij en niet -zoals bij een omklapcontract- via een
onderhuurconstructie op naam van de zorgpartij. Het contract is voor een bepaalde tijd namelijk 1 jaar.
En er zijn strikte voorwaarden in het contract opgenomen. Het contract wordt getekend door drie

Jaarstukken 2020 | 57
partijen: de huurder (cliënt zorgpartij), de begeleidende zorgpartij en Haag Wonen. Wanneer de huurder
in gebreke blijft, moet deze de woning verlaten. Wanneer er geen problemen zijn, wordt het contract
automatisch een contract voor onbepaalde tijd (wettelijk geregeld, verlenging is niet mogelijk). Dit jaar
hebben we 5 contracten met cliënten van de reclassering afgesloten.
Bulkcontracten maatschappelijke opvang
Naast de convenantafspraken hebben we ook bulkcontracten rechtstreeks afgesloten met zorgpartijen
die opvang en begeleiding bieden aan zorgjongeren en daklozen. Wij verhuren dan de woningen
geclusterd aan een zorgpartij die de woningen vervolgens met begeleiding verhuurt aan iemand uit de
doelgroep. In 2020 hebben we in totaal 143 woningen via deze constructie verhuurd aan diverse
zorgpartijen.
Wonen voor mindervaliden
Voor mindervaliden die veel zorg nodig hebben, hebben we contracten lopen met zorginstellingen. In
2020 ging het om 140 woningen. Daarnaast wonen veel mindervaliden geheel zelfstandig in hun eigen
woning. Deze woning moet dan wel in de basis goed toegankelijk zijn. Of eenvoudig toegankelijk
gemaakt kunnen worden bijvoorbeeld via de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo). Een kwart
van onze woningen voldoet hieraan. Dit zijn de woningen die rolstoel-, rollatortoegankelijk zijn en de
nultredenwoningen (begane grondwoningen en woningen bereikbaar met een lift). Als bewoners
achteruitgaan en meer maatwerk vereist is, nemen zij zelf rechtstreeks contact op met de gemeente om
vanuit de Wmo aanvullende voorzieningen te laten aanbrengen. Zie overzicht ‘Toegankelijkheid
woningbezit 2020’:
Toegankelijkheid woningbezit 2020
Toegankelijkheid Aantal woningen Percentage
Rolstoeltoegankelijk 679 3%
Rollatortoegankelijk 1.629 8%
Nultredenwoning 2.994 14%
Geen speciale toegankelijkheid 15.694 75%
20.996 100%
Wonen voor senioren
Senioren zijn voor ons een belangrijke doelgroep. Senioren die veel zorg nodig hebben, wonen in een
zorginstelling die via een bulkcontract van ons huurt. Voor hen die zelfstandig willen wonen in een
groep, werken we samen met het Centrum Groepswonen en de Vereniging Groepswonen door
Ouderen. Overigens wonen de meeste senioren geheel zelfstandig en hebben een regulier huurcontract
bij ons. Als zij slechter ter been worden, nemen zij zelf contact op met de gemeente om aanvullende
Wmo-voorzieningen te vragen. De gemeente betaalt dit vanuit haar zorgplichtrol. Wij faciliteren de
uitvoering.

Jaarstukken 2020 | 58
Bulkcontract woonzorgcentrum De Strijp
We hebben met Woonzorgcentrum Haaglanden De Strijp een bulkcontract gesloten. Dit betekent dat de
zorginstelling het gebouw van ons huurt en vervolgens woningen verhuurt aan cliënten.
Woonzorgcentrum Haaglanden De Strijp levert intensieve zorg.
Groepswonen
Groepswonen is wonen en leven in een sociaal verband. Senioren wonen zelfstandig, maar in het
woongebouw is een gemeenschappelijke ruimte aanwezig om elkaar te ontmoeten. In totaal faciliteren
we 11 groepen. Onze woongroepen voor senioren zijn heel divers. We kennen binnen ons woningbezit
bijvoorbeeld Surinaamse, Antilliaanse, Arubaanse, Chinese, Turkse, Marokkaanse, Hindoestaanse en
Nederlands-Indische groepen.
Dit jaar is een evaluatie groepswonen uitgevoerd binnen de corporaties die het groepswonen faciliteren
in Den Haag. Dit om te kijken of en hoe het groepswonen er in de toekomst uit moet komen te zien. Wij
waren hierbij penvoerder. Uit de evaluatie bleek dat aan het groepswonen nog veel haken en ogen
zitten. Bijvoorbeeld het coöptatierecht waarbij de bewoners zelf een nieuwe bewoner mogen kiezen. De
wachtlijst waar geen zicht op is en het feit dat groepswonen een aantal woningen gedurende langere
tijd uit de woningvoorraad onttrekt waardoor andere huurders (die niet bij de groep horen) niet in
aanmerking komen voor die woningen. In 2021 gaan we in gesprek over deze haken en ogen en nieuwe
vormen van groepswonen.
Onze doorstroommakelaars helpen bij passend wonen
We hebben twee doorstroommakelaars. Zij helpen mensen die van hun te groot geworden woning
willen verhuizen naar een kleinere meer passende woning. Hierdoor komen grote woningen vrij voor
grotere gezinnen met minimaal 5 personen. Een goede zaak, want hier is grote behoefte aan. Bij deze
hulpverlening werken we nauw samen met de gemeente. Bij ons zijn 33 verzoeken binnengekomen van
huishoudens die wilden doorstromen. Hiervan hebben we 12 huishoudens kunnen helpen met een
doorstroomverklaring. De andere 11 huishoudens hadden hier geen recht op.

Jaarstukken 2020 | 59
5. Toekomstbestendige
organisatie
We hebben een heldere koers waaraan we ons vasthouden. Onze medewerkers zijn goed opgeleid en
goed toegerust. En we hebben een nieuw bedrijfsinformatiesysteem sinds medio oktober. We blijven
werken aan onze organisatie. Dit is nodig, omdat we in een steeds sneller veranderende wereld
opereren.
We hebben een heldere koers waaraan we ons vasthouden. We zijn koersvast. We blijven werken aan
onze organisatie. Dit is nodig, omdat we in een steeds sneller veranderende wereld opereren. Dit vereist
van ons ook dat we steeds meer om ons heen kijken. We zijn een partner in de stad. Zoeken
gelijkgestemden op. En we hebben wat te bieden. Onze organisatie is op de toekomst voorbereid. Onze
medewerkers zijn goed opgeleid en goed toegerust. En we hebben een up-to-date
bedrijfsinformatiesysteem.

Jaarstukken 2020 | 60
Ons Haag Wonen verhaal
In ons Haag Wonen verhaal vertellen we wat voor organisatie we willen zijn, welke doelen we willen
halen en hoe we daar met elkaar gaan komen. Ankerpunten hierbij zijn:
van buiten naar binnen werken;
partner in de stad Den Haag zijn;
onze klanten waarderen onze dienstverlening met een 8 of hoger;
daadkrachtig, klantgericht, open en transparant.
Hoe mooi is dat?
Naar een efficiënte en ontwikkelende organisatie
Bij een efficiënte en ontwikkelende organisatie is het belangrijk dat voor een ieder binnen Haag Wonen
helder is wat onze focus is en onze doelen zijn. Onze organisatie ontwikkelen we hierop.
Toekomstbestendige medewerkers zijn hiervoor cruciaal. We vergroten onze daadkracht door meer
focus en sturing op onze processen en bedrijfsvoering. Tegelijkertijd hebben we aandacht voor meer
balans in teams, een gezonde workload, samenwerking binnen en tussen teams en afdelingen, een open
cultuur, prettige sfeer en werkplezier. Iedere medewerker kent zijn taken, bevoegdheden en
verantwoordelijkheden en durft hiernaar te handelen. We zijn daarbij niet bang om fouten te maken en
hier rekenschap over te geven. Zo blijven we continu verbeteren en leren.
Onze doelen bereiken we door te sturen op resultaat. Met besluitvaardigheid, verantwoordelijkheid,
verbinding en vertrouwen. Dit vergt leiderschap, ondernemersgeest en eigenaarschap.

Jaarstukken 2020 | 61
Leiderschap
Om ons Haag Wonen verhaal waar te maken, is een cultuur nodig waarin onze klantwaarden proactief,
verbonden, gemak en betrouwbaar centraal staan. We willen continu leren en ontwikkelen. Leren doen
we door het goede gesprek te voeren en elkaar aan te spreken in een veilige en open omgeving. En door
te doen wat we zeggen en te zeggen wat we doen.
In 2020 is ook gewerkt aan een nieuwe visie op leiderschap, passend bij de voorwaartse beweging die
we als organisatie willen maken. Deze wordt in het eerste kwartaal van 2021 vastgesteld en vormt de
basis van leiderschapsontwikkeling. Leidinggevenden geven het goede voorbeeld. En richten zich op het
coachen en motiveren van medewerkers met focus op het realiseren van prestaties die bijdragen aan
onze organisatiedoelen. Het begint bij de top. Het bestuur en managementteam zijn hiermee in 2020
aan de slag gegaan. Zij ontwikkelen zich tot een sterk team dat leiderschap toont met als
uitgangspunten rolduidelijkheid en vertrouwen in de expertise van elkaar en onze medewerkers.
Samenwerken met onze partners
Onze opgave is groot, onze middelen niet oneindig. We kunnen het niet alleen. We zoeken partners om
mee samen te werken. Samenwerken leidt volgens ons tot betere resultaten. We willen een partner zijn
in de stad. Daarom nemen we actief deel aan allianties. Soms als initiatiefnemer, soms als deelnemer.
Hieronder volgen enkele voorbeelden.
We treden toe tot Dagelijks Bestuur van De Vernieuwde Stad
Op 1 juli 2020 trad onze bestuursvoorzitter toe tot het Dagelijks Bestuur van De Vernieuwde Stad (DVS),
een platform van 27 grote grootstedelijke woningcorporaties. Onze bestuursvoorzitter heeft daarin de
portefeuille Woningmarkt. Elk jaar organiseert DVS een congres. Dit jaar was het onderwerp: de stad
van (de generatie van) de toekomst. Onze trainee Ontwikkeling en Realisatie zette hiervoor samen met
andere jonge corporatiemedewerkers de deelsessie ‘voldoende plek om te wonen’ op.
Deelname aan Provada
De tekorten op de woningmarkt zijn dusdanig groot dat niemand dit alleen kan oplossen. Minister
Ollongren van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, de Vereniging Nederlandse
Gemeenten en Aedes willen de bouw van sociale huurwoningen versnellen. Hoe doe je dat en waar
liggen de barrières? Deze vragen stonden centraal bij een rondetafelgesprek op de vastgoedbeurs
Provada. Onze bestuursvoorzitter nam namens de corporaties deel. Door naast elkaar aan tafel te zitten,
krijg je inzicht in elkaars belangen. En dat is weer de basis voor een succesvolle samenwerking. Ook om
de bouw van sociale huurwoningen te versnellen.

Jaarstukken 2020 | 62
Alliantie Zuidwest, Regio Deal Den Haag Zuidwest
Het Rijk en diverse partijen werken samen aan de Regio Deal Den Haag Zuidwest. Ook wij participeren
op diverse niveaus hierin om de leefbaarheid in Den Haag Zuidwest te vergroten. Onze
bestuursvoorzitter is in de bestuurlijke alliantie Zuidwest de trekker van het kernteam Wonen en
Samenlevingsopbouw. Daarnaast werken we samen aan onder andere het vergroten van de sociale
cohesie, werkgelegenheid, veiligheid en de economische positie van de wijken in Zuidwest. Dit doen wij
bijvoorbeeld door bewoners te betrekken bij maatschappelijke projecten zodat zij zich meer betrokken
voelen bij hun portiek, straat en wijk.
De Startmotor van start
Corporaties krijgen de rol van startmotor toebedeeld bij het stoppen met aardgas verbruiken. Uiterlijk
2021 stellen de gemeenten in Nederland de warmtevisie in hun wijken vast. Inclusief het moment dat
het gasnet definitief verdwijnt. Afwachten is daardoor geen optie. In nauwe samenwerking met de
Woonbond, het Rijk en de Vereniging Nederlandse Gemeenten is het Startmotorkader tot stand
gekomen. Dit op initiatief van 36 Startmotorcorporaties ondersteund door Aedes en vijf
warmtebedrijven. Het gebruik van dit kader biedt ook ons een kans om op lokaal niveau snel
overeenkomsten te sluiten voor het aansluiten van woningen op een collectief warmtesysteem. En ook
om de warmtelevering betaalbaar te houden.
Aan tafel voor een inclusieve stad
Gemeente, woningcorporaties, beleggers en ontwikkelaars verkennen samen aan de Haagse Tafel
Wonen hoe de gewenste woningproductie, transformatie en herstructurering tot stand worden
gebracht. Begin december schoven onze bestuursvoorzitter en trainee Ontwikkeling en Realisatie aan bij
deze Haagse Tafel Wonen. De ‘Haagse aanpak’ en de uitdagingen in de stad werden besproken om
elkaar te inspireren en om mee te werken aan een inclusieve stad. Onze trainee nam ook deel aan de
denktank. Dat is een adviserend orgaan voor de Haagse Tafel Wonen met allerlei aanstormend talent uit
diverse deelnemende organisaties.
Samenwerking met JINC op een lager pitje
Ieder kind heeft talent. En elk kind moet een toekomstperspectief hebben. Ook op gebied van werken.
Door samen op te trekken met JINC wilden we de volkshuisvestingssector en onze organisatie onder de
aandacht brengen van de leerlingen als toekomstig werkterrein om carrière in te maken. Ook wij leren
ervan. Bijvoorbeeld wat jongeren bezighoudt en hoe we het beste met hen kunnen communiceren.
Op verzoek van de Autoriteit woningcorporaties hebben we onze samenwerkingsovereenkomst echter
opgezegd. De autoriteit zag in deze overeenkomst vormen van sponsoring. Wat niet mag. Wel hebben
we in 2020 op basis van ‘verrekenbare eenheden’ de JINC-modules carrièrecoach, digitale vaardigheden
en sollicitatietrainingen gedaan. In goed overleg met de Autoriteit woningcorporaties en JINC hebben
we de samenwerking inmiddels opgeschort.

Jaarstukken 2020 | 63
Haag Wonen doet mee met de Aedes-benchmark
Voor de zevende keer op rij verscheen de Aedes-benchmark. Deze benchmark bestaat uit vijf
onderdelen: Huurdersoordeel, Bedrijfslasten, Duurzaamheid, Onderhoud & Verbetering en
Beschikbaarheid & Betaalbaarheid. Door deel te nemen aan deze benchmark weten we waar we staan
ten opzichte van andere deelnemende corporaties.
Onze positie in de Aedes-benchmark is vrijwel gelijk aan die van 2019. We verbeteren wel iets, maar
trager en minder dan de andere deelnemers in de Aedes-benchmark. Hierbij moet wel worden
aangetekend dat voor bijvoorbeeld Onderhoud & Verbetering en voor Duurzaamheid geldt dat in 2019
en 2020 ingezette activiteiten pas in de komende benchmarks tot uiting gaan komen.
Net als in de analyse van de Aedes-benchmark 2019 blijkt dat, in lijn met ontwikkelingen in onze
organisatie, resultaatgerichte sturing en focus op verbeteren van belang zijn voor een steeds betere
prestatie. Een betere positie in het prestatieveld Huurdersoordeel is te realiseren als we de basis op
orde brengen en het niveau van de laatste maanden van 2020 weten vast te houden. De implementatie
van onze klantvisie en goed sturen op klanttevredenheid spelen daarbij een belangrijke rol.
Onze positie in het prestatieveld Bedrijfslasten zal niet snel of gemakkelijk verbeteren. Dat heeft deels te
maken met onze hoge ambities. Nadere analyse leert ons dat bij het toedelen van de kosten naar
activiteiten er verschillen zijn tussen ons en andere corporaties. Deze verschillen zijn van invloed op de
scores van de verschillende onderdelen. Helder is geworden dat wanneer we andere verdeelsleutels
hadden gehanteerd dit een gunstig effect zou hebben gehad op de hoogte van de bedrijfslasten per
woning. We onderzoeken zorgvuldig wat de effecten zijn als wij de verdeelsleutels aanpassen, omdat
deze ook van invloed zijn op bijvoorbeeld de beleidswaarde van ons bezit. Op basis van dit inzicht
nemen we een standpunt in over de normen die wij haalbaar achten voor ons.
Voor de prestatievelden Onderhoud & Verbetering en Duurzaamheid geldt dat resultaten pas merkbaar
worden nadat projecten zijn uitgevoerd. Bovendien loopt de benchmark in deze prestatievelden wat
achter op de realiteit. Deels doordat wordt gewerkt met langjarige gemiddelden, deels doordat
gegevens worden gebruikt uit 2018.
Onze positie in het prestatieveld Beschikbaarheid & Betaalbaarheid is zoals we verwacht hadden. Deze
score is voor een groot deel afhankelijk van het gevoerde beleid en de in de stad gemaakte afspraken.
Een ander deel, zoals het type vrijgekomen woningen, is door ons niet beïnvloedbaar.
We bereiden ons voor op de toekomst
Toekomstbestendigheid vergroten door strategische personeelsplanning
We willen ons sneller kunnen aanpassen aan veranderingen en vooruitgang boeken. Zodat we continu
kunnen inspelen op nieuwe ontwikkelingen en innovaties. In 2020 voerden we voor het eerst een

Jaarstukken 2020 | 64
onderzoek uit naar strategische personeelsplanning. Dit geeft ons inzicht in onze toekomstige
personeelsbehoefte. Gelukkig hebben we overwegend toekomstbestendige medewerkers in onze
organisatie.
We hebben tegelijkertijd inzicht gekregen in de acties die we kunnen ondernemen om onze
medewerkers te faciliteren in hun ontwikkeling. We hadden al verder willen zijn in de uitvoering van
deze acties. Helaas zorgde corona voor vertraging. De verbeterpunten pakken we op in 2021.
Toekomstgericht personeelsbeleid
De rapportage over het werken ‘in de corporatie van de toekomst’ van Aedes laat ons zien dat het werk
verandert. Het is meer dan ooit belangrijk dat medewerkers zich ontwikkelen zodat zij ook in de
toekomst onze ambities kunnen waarmaken. Dit vergt personeelsbeleid dat gericht is op
talentontwikkeling, persoonlijke ontwikkeling en resultaatgerichtheid. In 2020 is daarom nieuw beleid
geformuleerd gericht op presteren en waarderen. Dit beleid vervangt het beoordelingsbeleid. Ook is een
ontwikkelbeleid geformuleerd waarmee we medewerkers faciliteren in hun ontwikkeling. We starten
naar verwachting begin 2021 met de implementatie.
Aanbod online trainingen uitgebreid
We investeren in de persoonlijke ontwikkeling van onze medewerkers. In 2020 schreven onze
medewerkers zich in voor 719 trainingen, workshops of webinars. Daarvan waren 295 trainingen
klassikale, online trainingen/workshops en 424 digitale trainingen via onze Haag Wonen Academy. In
2020 breidden we het gratis trainingsaanbod in onze Haag Wonen Academy uit met maar liefst 83
online trainingen. Daar kwamen 129 inschrijvingen uit voort. Voor 2020 was het aanbod vrijblijvend. In
2021 werken we verder aan een aantal trainingen in verplichte leerlijnen. We gaven in 2020 ook een
vervolg aan de training klantgericht schrijven en e-mailen, en omgaan met emotie en het beheersen en
voorkomen van agressie. Zo willen wij onze communicatieve vaardigheden verbeteren en daarmee de
klanttevredenheid optimaliseren. Onze introductietraining en arbotraining Veilig Werken zijn in een
nieuw jasje gestoken. Deze verwachten wij begin 2021 te presenteren.
Veilig en gezond werken
Ons bedrijfshulpverlenings- en eerste hulp bij ongevallenteam (BHV/EHBO-team) heeft in 2020 de
herhalingstraining voltooid. Ook is het gehele interventieteam agressie gecertificeerd voor de
agressietrainingen. Er vonden in 2020 overigens geen agressie-incidenten plaats die bijzondere
beheersmaatregelen vereisen.
We organiseerden een vrijwillig preventief medisch onderzoek. Vanaf 2021 wordt dit onderzoek actief
aangeboden aan alle medewerkers. We werken samen met andere woningcorporaties zoals Staedion,
Eigen Haard, Havensteder en Woonbron op het gebied van arbo-beheersing. Dit is door corona wat
lastiger geweest, maar dit wordt in 2021 weer opgepakt. In 2021 onderzoeken we de ‘werkplek van de
toekomst’ en de functie van ons kantoor na de coronacrisis.

Jaarstukken 2020 | 65
Organisatieontwikkeling Wonen en kanteling in manier van werken
Begin 2020 was onze nieuwe klantvisie klaar. Een mooie aanleiding én goede basis om onze
dienstverlening, processen en organisatie eens tegen het licht te houden. Onze afdeling Wonen nam het
voortouw daarin.
Werken aan meer focus en een betere balans
We organiseerden verschillende sessies over de ontwikkelingen om ons heen, de ontwikkeling van de
doelgroep, de opgaven in de wijken en vooral ook wat onze rol en bijdrage daarin is, nu en in de
toekomst. Op basis van alle input is door het management een richting geschetst voor de toekomst van
onze afdeling Wonen. Twee punten staan daarbij centraal:
Meer onderscheid maken tussen focus op de inhoud en focus op de bedrijfsvoering in onze
taakverdeling.
Meer generieke functies met een betere balans in de teams, betere samenwerking, herijking van de
functie-inhoud en meer ruimte voor diversiteit en specialisaties. Hierdoor ontstaat meer ruimte
voor talent en voor meer werkplezier.
We doen het samen
Samen hebben we een beeld geschetst van hoe de toekomst van onze organisatie er dan uit zou kunnen
zien. In 2021 onderzoeken we dit verder. Veel is nog onduidelijk. We gaan samen de gewenste uitkomst
ontdekken en vaststellen. We kijken naar scheiding van inhoud en processen, andere verdeling van
werkzaamheden over de diverse teams en naar taakomschrijvingen van de individuele medewerkers.
Blije medewerkers, blije klanten
We voerden in 2020 veel waardevolle gesprekken om een nieuwe richting voor afdeling Wonen helder
te krijgen. Er was veel openheid, eerlijkheid en betrokkenheid in alle gesprekken. In verschillende teams
en vakgroepen zijn verdiepingsslagen gemaakt om te werken aan de 8+-klantbeleving. We zien dat de
klanttevredenheid op een aantal processen de afgelopen maanden is toegenomen. Dat zijn de mooie
eerste resultaten van een intensief en zeer waardevol proces om medewerkers in hun kracht te zetten.
Dit zetten we, parallel en versterkend aan de organisatieontwikkeling, in 2021 voort.
Sociaal rendement en werkervaringsplekken
Om ons steentje bij te dragen aan een inclusieve stad werken we samen met het Regionaal Opleidingen
Centrum Mondriaan (ROC Mondriaan). Er lopen diverse projecten waaronder het project Pimp Your
Portiek. Jongeren krijgen hiermee de mogelijkheid om werkervaring op te doen. In 2020 zijn we partner
geworden van Spoor 22. Hierin is ook het ROC Mondriaan vertegenwoordigd. Het doel van deze
samenwerking is om een MBO-opleiding beter aan te laten sluiten bij de praktijk van maatschappelijk
werk in de brede zin van het woord. Ook werken in de volkshuisvesting valt hieronder. In dat kader
lopen vier leerlingen stage bij Haag Wonen. Een andere partner is de Stichting Studeren en Werken op
Maat. Zij begeleiden ‘young professionals’ met een arbeidsbeperking bij het vinden van een volwaardige
functie. De samenwerking met deze stichting hebben we gecontinueerd. Daarnaast hebben we 13
stagiaires op HBO- en MBO-niveau een werkervaringsplek geboden.

Jaarstukken 2020 | 66
Over onze medewerkers
De samenstelling van ons personeelsbestand
Eind 2020 hadden we 243 medewerkers in dienst. De begrote formatie in 2020 was 231,95 fte. Op 31
december bedroeg de bezetting 223,98 fte. Op dat moment stonden 8 vacatures open. Ter overbrugging
van het wervingstraject werden daarvan 5 vacatures door interim medewerkers vervuld. Daarmee
bleven we binnen onze personeelsnorm.
Formatie in fte (inclusief vacatures)
2020 2019 2018
Formatie in fte 223,98 228,33 233,50
Stabiel personeelbestand
Om als organisatie onze doelen te behalen, is het belangrijk om een goede mix van ervaren
medewerkers en frisse nieuwe energie in de organisatie te hebben. En om medewerkers aan ons te
binden. Daarom heeft ruim 94% van de medewerkers in loondienst een vast contract. Dat het ons lukt
om medewerkers langer aan ons te binden, blijkt ook uit de gemiddelde duur van de dienstverbanden.
Maar liefst 39 medewerkers van Haag Wonen werken al 25 tot 40 jaar bij ons.
Divers personeelsbestand
We streven naar diversiteit en inclusie op het vlak van geslacht, cultuur, leeftijd, enzovoort. We leren
van elkaar. Door een samenspel van zienswijzen, culturen, kennis en ervaring draagt diversiteit bij aan
verrassende inzichten en innovatieve oplossingen. Dit komt onze dienstverlening ten goede.
Evenwichtige verdeling man/vrouw
We zijn trots op de evenwichtige verdeling tussen mannen (48%) en vrouwen (52%) binnen onze
organisatie.
Streven naar een meer evenwichtige verdeling in leeftijdscategorieën
De gemiddelde leeftijd van de medewerkers ligt net als in de gehele corporatiebranche vrij hoog. We
hebben nu een gemiddelde leeftijd van 48 jaar. We letten tijdens wervingsprocedures op een meer
evenwichtige verdeling in leeftijdscategorieën. Er zijn 9 medewerkers (inclusief trainees) aangenomen
met een leeftijd onder de 35 jaar. Hiermee hebben wij ook gehandeld vanuit het gedachtengoed van het
generatiepact. Het generatiepact is bedoeld voor medewerkers van 63 jaar en ouder die de mogelijkheid
krijgen om 80% te werken tegen 90% van hun salaris en 100% pensioen blijven opbouwen. Daaraan is de
eis verbonden dat jongere medewerkers instromen. En daaraan hebben we dus voldaan. Er zijn 8
medewerkers die momenteel van het generatiepact gebruik maken.

Jaarstukken 2020 | 67
Nieuwkomers
In 2020 zijn 41 medewerkers bij Haag Wonen komen werken. Het gaat hierbij om 25 vaste
medewerkers. Deels was dit invulling van vacatures die nog openstonden vanuit 2019. En voorts
vakantiekrachten en stagiaires. Investeringen in de wervingsstrategie, de arbeidscommunicatie en onze
wervingsmodule hebben effect gehad. Het lukt ons steeds beter om goede kandidaten voor vacatures te
selecteren. En steeds minder vaak is een extern bureau nodig voor de werving. Hiermee besparen we
kosten.
Vertrekkende medewerkers
Dit jaar hebben 28 medewerkers onze organisatie verlaten. Hiervan waren 18 personen in vaste dienst.
Investeren in talent
Binnen een aantal functiegroepen is het lastig om vacatures te vervullen. Om toch tijdig goed talent aan
ons te binden, startten we in 2019 de samenwerking met een externe partij voor traineeships. In 2020
werkten vijf trainees bij ons. Door talent specifiek voor onze branche op te leiden, willen we zowel in
kwalitatieve als in kwantitatieve zin voor nu en in de toekomst zorgen voor een goede bezetting. Het
eerste succes is al geboekt. De trainee die in 2019 is gestart is in 2020 doorgestroomd naar een vaste
functie. Ook onze raad van commissarissen draagt bij aan een toekomstige generatie commissarissen.
Een trainee commissaris loopt gedurende een jaar mee met onze raad van commissarissen en leert op
deze wijze de kneepjes van het vak.
Ook onze vaste medewerkers bieden we kansen om hun talenten te ontwikkelen. En op deze wijze door
te stromen naar andere functies binnen de organisatie. Zo hebben 7 medewerkers een andere functie
gekregen en hebben we 2 medewerkers een werkervaringsplek aangeboden.
Ziekteverzuim
Vanwege de coronacrisis besteedden we extra aandacht aan signalen van werkdruk en psychische
problemen als gevolg van thuiswerken. We betrokken de arbodienst bij deze signalen en zetten daar
waar nodig coaching in. Gelukkig heeft de coronacrisis niet geleid tot hoger verzuim. Zolang de crisis
voortduurt, houden we extra nauw contact met onze collega’s, blijven wij alert op signalen van
overbelasting en interveniëren wij waar nodig.
Het verzuimpercentage kwam over heel 2020 uit op gemiddeld 4,44%. Lager dan onze norm van 5%. In
totaal hebben we 134 medewerkers die dit jaar geen dag ziek thuis zijn geweest. De verdeling van het
verzuimpercentage ziet er als volgt uit: kort verzuim is 0,58%, middellang verzuim 0,76% en lang verzuim
3,10%. We hebben een vrij hoog percentage langdurig verzuim. Op dit verzuim hebben wij slechts
beperkt invloed, omdat een aantal medewerkers in onze organisatie geconfronteerd zijn met een
ernstige ziekte.
We hebben veel aandacht besteed aan verzuimpreventie. Voorkomen is beter dan genezen! Zo hebben
we een spreekuur met de verzuimconsultant voor medewerkers en leidinggevenden. En zetten we ook
coaching of andere interventies in nog voordat sprake is van uitval door ziekte.

Jaarstukken 2020 | 68
Algemene verordening gegevensbescherming (AVG)
Om ons werk goed te kunnen doen, gebruiken wij persoonsgegevens. Wij gaan hier zorgvuldig mee om.
We nemen de privacy van onze huurders, woningzoekenden én eigen medewerkers serieus. Daarom
verwerken we alleen persoonsgegevens die nodig zijn. Alleen als het strikt noodzakelijk is om de juiste
dienstverlening te bieden, verstrekken we gegevens aan derde partijen. Zij gaan dan een
verwerkersovereenkomst met ons aan. In het kader van de Algemene Verordening
Gegevensbescherming (AVG) kregen we in 2020 geen vragen van huurders hoe we omgaan met hun
persoonsgegevens. Ook is van die kant geen formeel gebruik gemaakt van het recht op inzage.
Onze medewerkers zijn zich bewust van de risico’s bij het verwerken van persoonsgegevens. In 2020 zijn
18 meldingen gedaan van (mogelijke) datalekken. Hiervan waren 3 meldingen geen datalek. Voor de
rest ging het om:
In 7 gevallen zijn huurdergegevens gelekt.
In 4 gevallen ging het om medewerkergegevens.
In 1 geval phishing.
In 2 situaties ging het om systeem-/autorisatie-issues.
In 1 situatie ging het om een verloren telefoon.
In alle gevallen was het niet nodig om de Autoriteit Persoonsgegevens te informeren over de
geconstateerde feiten.
Haag Wonen digitaal
Onze digitale manier van werken verder geoptimaliseerd
Na twee jaar hard werken aan het inrichten van ons nieuwe automatiseringssysteem ter ondersteuning
van onze bedrijfsprocessen, was het tijd om te kijken waar we stonden, wat we nog konden verbeteren
en wat we nog aan wensen hadden. De processen zijn in 2020 verder geoptimaliseerd, slimmere
oplossingen zijn geïntroduceerd en een nieuwe functionaliteit zoals het inlezen van begrotingen is
toegevoegd.
Data steeds belangrijker
‘Data is het nieuwe goud’ zegt men wel eens. Goede data helpt een organisatie haar doelen te behalen
en de juiste beslissingen te nemen. We zijn begonnen om datamanagement meer te verankeren in de
organisatie. De stuurgroep Data Management kijkt waar hiaten zijn in de kwaliteit. Deze pakken we op.
In 2021 zetten we stappen met deze data om naast de ondersteuning van de operationele processen
deze data ook te gebruiken om er extra informatie uit te halen. Dit is goede input om onze doelen beter
te kwantificeren en onze resultaten te monitoren.

Jaarstukken 2020 | 69
Portfoliomanagement
Ook hebben we een portfolio opgezet met alle gewenste informatie en informatiseringsprojecten en de
daarbij behorende prioritering. Wettelijke verplichtingen pakken we natuurlijk altijd op. En er is ook
financiële ruimte gereserveerd voor enige innovatie. Hoe om te gaan met innovatie, de digitale transitie,
wordt in 2021 nader uitgewerkt.
Aanbesteding nieuwe digitale werkplek
We zochten een moderne nieuwe werkplek, die flexibel is en ondersteund wordt door een nieuwe
leverancier. Daarvoor deden we een aanbesteding. Dit gebeurde volledig digitaal. In november hebben
we een succesvolle gunning gedaan. In 2021 starten we met de nieuwe leverancier.

Jaarstukken 2020 | 70
6. Effectieve en
efficiënte
bedrijfsvoering
Uit ‘De koers van Haag Wonen 2018+’
Haag Wonen blijft financieel gezond. Ons eigen vermogen zetten we in voor de volkshuisvesting.
Haag Wonen voldoet aan de financiële ratio’s van de toezichthouders.
We werken efficiënt. Onze bedrijfslasten per verhuureenheid blijven gelijk of nemen af.
Onze ambities zijn helder. Onze financiële mogelijkheden ook. We doen er alles aan om onze ambities
binnen onze financiële mogelijkheden te realiseren. Ook als de condities veranderen.
In 2021 zijn voor vaststelling van de jaarrekening door het demissionaire kabinet Rutte III de condities
voor Haag Wonen sterk veranderd. Allereerst is een éénmalige huurverlaging ingevoerd per 1 mei 2021
waardoor van circa 1900 klanten de huur is verlaagd op basis van het inkomen. Ten tweede wordt per 1
juli 2021 geen huurverhoging doorgevoerd (huurbevriezing). Als gevolg van deze 2 maatregelen loopt
Haag Wonen in 2021 circa € 1,8 miljoen aan huurinkomsten mis. In de jaren na 2021 liggen de gemiste
huurinkomsten tussen € 3 miljoen en € 4 miljoen. Dat betekent dat we minder middelen beschikbaar
krijgen om onze opgaven te realiseren.
In 2020 voldoet Haag Wonen (1,3) niet aan de ICR norm (1,4) van onze toezichthouder. Dit komt omdat
wij in 2020 veel geld hebben uitgegeven aan onderhoud. Zo’n € 10 miljoen meer dan normaal. Hiermee
lopen wij onderhoudsachterstand in en verbeteren we de onderhoudstoestand van ons bezit.
Financieel gezond
Sinds januari 2019 ontvangen wij jaarlijks een toezichtbrief over de onderwerpen uit het gezamenlijk
beoordelingskader van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw
(WSW) die op dat moment onderzocht zijn. De inspecteur stelt vast dat onze ambities hoog zijn en hij

Jaarstukken 2020 | 71
uit kritiek op het verschil tussen de verantwoording en de prognose (het verschil tussen realisatie en
begroting). De toezichtbrief 2020 ontvingen wij van de Autoriteit Wonen op 30 november 2020.
De beoordeling rechtmatigheid over het verslagjaar 2019 ontvingen wij op 30 november 2020. In de
beoordeling rechtmatigheid schrijft de Autoriteit woningcorporaties dat wij voldoen aan de criteria om
in aanmerking te komen voor staatsteun en dat de WNT-normen (Wet Normering Topinkomens) niet
zijn overschreden. Op de overige onderdelen (passend toewijzen, de huursombenadering en de naleving
van specifieke wettelijke bepalingen) heeft de Inspecteur geen opmerkingen.
Het WSW vindt Haag Wonen in 2020 borgbaar. Het op 29 juli 2020 door het WSW afgegeven
borgingsplafond voor 2020 bedraagt € 605.665.000. Dat is € 20 miljoen hoger dan de geborgde
leningenportefeuille ultimo 2020 bij volledig opgenomen Flex Rollover leningen. De portefeuille voldoet
hiermee aan de eisen van het WSW.
In 2020 heeft Haag Wonen opnieuw geprofiteerd van lage rentestanden op de kapitaalmarkt en zeer
lage rentestanden op de geldmarkt. Door bewust te kiezen voor financiering op de geldmarkt van de aan
Euribor gekoppelde Flex Rollover leningen, is een aanzienlijke besparing gerealiseerd ten opzichte van
lange financiering. De duration 14 is iets gestegen tot 12,51 jaar per 31 december 2019 (11,37 jaar per 31
december 2019).
De gewogen gemiddelde couponrente van de gehele portefeuille was 31 december 2020 3,41% (31
december 2019: 3,55%).
Haag Wonen heeft haar liquide middelen niet risicovol belegd en heeft geen derivatenportefeuille. Haag
Wonen heeft vier basisrenteleningen. Deze leningen hebben gezamenlijk een hoofdsom van nominaal
€ 56 miljoen op een opgenomen portefeuille van totaal € 585 miljoen. Deze basisrenteleningen zijn vóór
2012 afgesloten.
Haag Wonen heeft in 2020 € 17,5 miljoen aan verhuurderheffing betaald op basis van de huidige
wettelijke regeling.
Beoordelingskader AW-WSW
Het gezamenlijk beoordelingskader van Aw en WSW kent de volgende kengetallen:
Continuïteitsratio’s
Interest Coverage Rate (ICR) = (operationele kasstroom + rentelasten – rentebaten) / (rentelasten –
rentebaten interne lening). Deze dient groter te zijn dan 1,4 enkelvoudig. Haag Wonen heeft een
ICR van 1,30 per 31 december 2020.
Loan to Value (LTV) = nominale schuld / beleidswaarde. Deze mag maximaal 85% zijn. De LTV bij
Haag Wonen is 38,93%.
14
Duration is de gemiddelde resterende looptijd van de leningportefeuille, gewogen met de contante waarden van de toekomstige kasstromen

Jaarstukken 2020 | 72
Solvabiliteit op basis van beleidswaarde = eigen vermogen op basis van beleidswaarde /
balanstotaal op basis van beleidswaarde. Deze dient enkelvoudig meer dan 20% te zijn. Per eind
2020 bedraagt deze 33,10%.
Discontinuïteitsratio’s
Dekkingsratio= de marktwaarde van de leningen gedeeld door de marktwaarde van het bezit. De
grenswaarde is maximaal 70 procent. Bij Haag Wonen bedroeg de dekkingsratio eind 2020 28,44%.
Onderpandratio. Dit betreft al het vastgoed waarop het WSW bij volmacht hypotheek heeft
gevestigd. Het niet-DAEB bezit valt niet langer automatisch onder de volmacht van het WSW.
Haag Wonen voldoet aan de normen van het beoordelingskader. Zie ook de bijlage kengetallen.
Fiscaliteit
De fiscaliteit bij Haag Wonen is gericht op ondersteuning van de volkshuisvestelijke doelstelling. Haag
Wonen streeft – met inachtneming van fiscale wet- en regelgeving – naar een doelmatige inrichting en
organisatie van haar (administratieve en organisatorische) processen. Op zo’n manier, dat haar
effectieve belastingdruk wordt geoptimaliseerd. Zo kunnen we zoveel mogelijk middelen inzetten voor
onze volkshuisvestelijke doelstelling. Haag Wonen kiest voor een evenwichtige relatie met de
Belastingdienst, bij twijfel wordt vooraf afgestemd.
Vanaf 2013 heeft Haag Wonen de Algemeen Nut Beogende Instelling-status (ANBI-status). Dit betekent
dat Haag Wonen gebruik kan maken van bepaalde faciliteiten (bijvoorbeeld geen schenkbelasting op
schenkingen aan Haag Wonen). In 2020 is de ANBI-status behouden.
Vennootschapsbelasting
Per 1 januari 2008 is Haag Wonen integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. De fiscale
waarderingsregels voor de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 zijn vastgelegd in een met de
Belastingdienst overeengekomen Tweede vaststellingsovereenkomst. Haag Wonen heeft deze
overeenkomst ondertekend. De Tweede vaststellingsovereenkomst is stilzwijgend verlengd.
De aangiften vennootschapsbelasting tot en met het jaar 2018 zijn ingediend. Tot en met 2016 zijn
definitieve aanslagen opgelegd conform de ingediende aangiften en aanvullingen daarop. De aangifte
2019 wordt in de eerste helft van 2021 ingediend. Na verrekening van de verwachte positieve resultaten
over 2019 en 2020 met de verliezen uit voorgaande jaren, beschikt Haag Wonen niet over verrekenbare
verliezen ultimo 2020. In tegenstelling tot voorgaande jaren wordt daardoor een actieve latentie
gevormd tegen contante waarde voor het afschrijvingspotentieel en het waarderingsverschil van de
leningenportefeuille.
Voor een uitgebreide beschrijving zie paragraaf 9.9: III Financiële vaste activa - 3 latente belastingen.

Jaarstukken 2020 | 73
In 2019 is de uitvoering van de Anti Tax Avoidance Directive (ATAD 1) van kracht geworden. De ATAD 1
is onderdeel van het Europese Anti Tax Avoidance Package dat in 2016 door de Europese Commissie is
vastgesteld. Hiermee wil de Europese Commissie de belastingheffing in Europa bij bedrijven eerlijker,
makkelijker en effectiever maken. De maatregelen moeten ervoor zorgen dat bedrijven daar waar ze
daadwerkelijk hun winsten maken ook belasting betalen. De Nederlandse regering heeft, in
tegenstelling tot andere landen binnen de EU, geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid een
uitzondering te maken voor de corporatiesector in de uitwerking van de ATAD 1.
De belangrijkste maatregel is de earningsstrippingregeling die de aftrekbaarheid van de rente beperkt.
Volgens deze regeling zijn overtollige rentelasten (rentelasten -/- rentebaten) slechts aftrekbaar tot 30%
van de gecorrigeerde Nederlandse fiscale winst. De earningsstrippingregeling bevat in de Nederlandse
uitvoering een franchise van € 1 miljoen, terwijl de Europese Commissie een franchise van € 3 miljoen
toegestaan heeft. De earningsstrippingregeling wordt op fiscale eenheid niveau toegepast. Voor
woningcorporaties, en dus ook Haag Wonen, heeft de invoering van ATAD 1 grote gevolgen. Haag
Wonen is een kapitaalintensief bedrijf met veel leningen. Deze leningen zullen nog groeien als gevolg
van de verduurzamingsopgave die bij de sector wordt neergelegd. De aftrek van de rente op deze
leningen wordt door ATAD 1 in zeer belangrijke mate beperkt, mede waardoor Haag Wonen naar
verwachting over 2020 vennootschapsbelasting moet gaan betalen.
Vanaf 2019 is de periode waarin fiscale voorwaartse verliescompensatie mag worden toegepast van
negen naar zes jaar gegaan. Het hoge tarief voor de vennootschapsbelasting zal in tegenstelling tot
eerder voornemen niet dalen.
Btw
Voor de teruggave van btw over de algemene kosten van 2019 en 2020 (de zogeheten pro rata regeling)
zal in 2021 een suppletieaangifte ingediend worden. De geschatte teruggave 2019 en 2020 is circa
€ 50.000. Alle voorgaande jaren zijn al ingediend en afgewikkeld.
Verhuurderheffing
Met de Belastingdienst loopt een discussie over een te ruime uitleg (door de Belastingdienst) van de
toepassing van de verhuurderheffing. Haag Wonen heeft tegen de aangifte en afdracht
verhuurderheffing 2015 tot en met 2019 bezwaar gemaakt. Op 14 juni 2017 heeft de rechtbank
uitspraak gedaan op het bezwaar tegen de afdracht verhuurderheffing 2015 en negatief besloten. Haag
Wonen ging op 21 juli 2017 in beroep. De zittingsdatum was op 14 november 2018. Het gerechtshof
heeft in deze zitting om nadere informatie gevraagd, welke Haag Wonen op 12 december 2018 heeft
geleverd. Haag Wonen heeft de aanvullende informatie mondeling toegelicht. Op 3 juli 2019 heeft het
gerechtshof uitspraak gedaan. Het hof is van mening dat er geen sprake is van een individuele
buitensporige last voor Haag Wonen en daarom de vordering afgewezen. Voor 32 leegstaande voor
verkoop bestemde woningen is Haag Wonen wel in het gelijk gesteld. De hiervoor in 2015 ten onrechte
betaalde verhuurderheffing (€ 17.946) is terugbetaald. Haag Wonen heeft besloten in cassatie te gaan.
Uitspraak wordt in de eerste helft van 2021 verwacht.

Jaarstukken 2020 | 74
De verhuurderheffing is gekoppeld aan de WOZ-waarde. Door de schaarste op de woningmarkt stijgt de
WOZ-waarde fors (zie onderstaand). Dit leidt tot financiële tegenvallers voor de corporaties (met name
in de stedelijke Randstad) en meevallers voor het Rijk. Daarbij komt nog dat de maximale woningwaarde
tot waar het Rijk verhuurdersbelasting heft in 2019 is gestegen van € 270.000 (2019) naar € 294.000.
WOZ-waarde
Door de gespannen woningmarkt stijgen de woningprijzen in Den Haag sneller dan wij gewend zijn. Deze
stijgende prijzen leiden tot hogere WOZ-waarden voor woningen. En deze hogere WOZ-waarden leiden
op hun beurt tot een hogere aanslag voor de verhuurderheffing. Omdat een afnemende stijging van de
woningprijzen in Den Haag nog niet in zicht is, houden wij voor de komende jaren rekening met een
meer dan gebruikelijke stijging van de WOZ-waarden.
Een indicator van de marktwaarde van onze woningen is de WOZ-waarde. Dat is de waarde die wordt
gegeven aan een woning of een bedrijfsruimte. De getaxeerde waarde van de objecten van Haag Wonen
die vallen in het woningtarief hebben per 2021 (peildatum waardebepaling 1 januari 2020) een WOZwaarde
van ruim € 3,9 miljard. Ten opzichte van 2020 (waarde € 3,4 miljard, peildatum waardebepaling
1 januari 2019) betekent dit een stijging van bijna € 500 miljoen. De waardestijging bedraagt gemiddeld
13,0%. Over deze waarde zijn wij nog met de gemeente in gesprek.

Jaarstukken 2020 | 75
7. Bestuursverslag
Taak en werkwijze
Het bestuur van Haag Wonen is gezamenlijk verantwoordelijk voor en aanspreekbaar op de
maatschappelijke en financiële prestaties van Haag Wonen. Het bestuur is verantwoordelijk voor de
realisatie van de doelstellingen, voor de strategie en het beleid. Vanuit deze verantwoordelijkheid voert
het bestuur overleg met de huurders(organisatie), de gemeente en andere belanghebbenden. Ook is het
bestuur verantwoordelijk voor de structurele financierbaarheid van de organisatie en de beheersing van
de risico’s. Het bestuur geeft leiding aan de werkzaamheden van Haag Wonen, beheert en ontwikkelt de
organisatie en treedt op als werkgever van de medewerkers. Het bestuur vertegenwoordigt Haag
Wonen naar buiten.
Het bestuur legt verantwoording af aan de raad van commissarissen, de huurders en de maatschappij. In
de ‘Visie op besturen en toezicht houden’ hebben het bestuur en de raad van commissarissen de visie
op het bestuur als leiding van de organisatie en de wisselwerking en samenwerking met de raad van
commissarissen vastgelegd.
De missie van Haag Wonen is het uitgangspunt voor het handelen van het bestuur. Haag Wonen is
conform haar missie primair werkzaam in de gemeente Den Haag. Het statutair werkgebied van Haag
Wonen omvat de gemeenten van de regio Haaglanden. In december 2020 heeft het bestuur de
omstandigheden, randvoorwaarden en uitgangspunten vastgelegd waaronder Haag Wonen haar blik
verbreedt naar de regio. Dit gebeurt alleen als zich bepaalde kansen aandienen of Haag Wonen
gevraagd wordt mee te helpen. En altijd onder de randvoorwaarde dat er voldoende financiële ruimte is
bovenop de financiële ruimte die nodig is voor verduurzaming van de huidige portefeuille, de
betaalbaarheid en uitbreiding van de sociale woningbouw in Den Haag.
De missie en doelstellingen heeft Haag Wonen uitgewerkt in ‘De koers van Haag Wonen 2018+’. Op
basis van dit koersdocument werkt het bestuur met een strategische agenda, die we jaarlijks bijstellen.
De strategische agenda bestaat uit speerpunten voor uitvoering in het lopende jaar en verkenningen
voor de komende jaren. Met deze dynamische en flexibele agenda - in plaats van een statisch
ondernemingsplan - kunnen we beter inspelen op nieuwe ontwikkelingen en richting geven aan de
verdere toekomstvisie.
De doelstellingen uit ‘De koers van Haag Wonen 2018+’ en de strategische agenda worden jaarlijks in
een jaarplan met meetbare prestaties vertaald. Door aan de voorkant kengetallen, normen en kaders te
formuleren, geeft het bestuur richting aan dit proces. In de tertaalrapportages en de jaarstukken
rapporteert het bestuur over de behaalde resultaten en de voortgang. Het jaarplan en de jaarstukken
zijn besproken met de ondernemingsraad en de huurdersorganisatie.

Jaarstukken 2020 | 76
Het bestuur van Haag Wonen bestaat uit een bestuursvoorzitter en een financieel bestuurder. De
bevoegdheden en aandachtsgebieden van het bestuur zijn geregeld in het bestuursreglement en de
functieomschrijvingen van de bestuurders. Tot 1 maart 2020 was Wijnand Fassotte bestuursvoorzitter
ad interim. Per 1 maart 2020 is Mohamed Baba gestart als bestuursvoorzitter van Haag Wonen. Ria
Koppen-Kreyne is de financieel bestuurder van Haag Wonen. Op 8 december 2020 heeft het bestuur het
gezamenlijke functioneren als bestuur en het functioneren van de afzonderlijke bestuursleden
geëvalueerd en de uitkomsten gedeeld met het managementteam en de remuneratiecommissie van de
RvC.
Het Bestuur en Management Team (BMT) bestaat uit het bestuur en zes managers. Het BMT vergadert
eenmaal per twee à drie weken. De managers adviseren het bestuur over te nemen bestuursbesluiten.
Bestuursbesluiten over toekomstscenario’s voor complexen, haalbaarheidsstudies naar verbetering of
sloop/nieuwbouw, investerings- en realisatiebesluiten voor vastgoedprojecten en besluiten over
planvoorraad voor de komende jaren worden voorbereid in het Tactisch Overleg Vastgoed Investeringen
(TOVI), dat bestaat uit de managers Vastgoed, Wonen, Strategie en Beleid en Financiën.
Bestuursbesluiten die geen overleg vragen, worden genomen na digitale raadpleging van de managers.
Naast de besluiten die ter goedkeuring worden voorgelegd aan de raad van commissarissen, sprak het
bestuur in 2020 met het BMT vooral over:
strategische agenda en voortgang van de speerpunten voor 2020
voortgang van het jaarplan en de begroting 2020
organisatieontwikkeling
klantvisie
openheid, transparantie en vertrouwen
strategische risico’s, risicobereidheid en beheersmaatregelen
regionale prestatieafspraken en (meerjarige) prestatieafspraken met de gemeente Den Haag
voortgang en evaluatie van projecten
huurverhoging per 1 juli 2020
strategische personeelsplanning
tertaalrapportages
audits en evaluaties van bedrijfsprocessen, programma’s en projecten.
Naast de reguliere vergaderingen heeft het BMT in 2020 themabijeenkomsten gehouden over:
klantvisie
personeelsregelingen
jaarrekening 2019
kick-off jaarplan en begroting 2021
strategische personeelsplanning, beoordelingsbeleid en ontwikkelbeleid
jaarplan en meerjarenbegroting 2021
risicoleiderschap.
In 2020 voerde het bestuur tweemaal overleg met het bestuur van de Huurdersorganisatie Haag
Wonen. De belangrijkste onderwerpen waren:
jaarverslag Haag Wonen 2019

Jaarstukken 2020 | 77
jaarplan en begroting Haag Wonen 2021
klantvisie Haag Wonen
de impact van de coronacrisis
ontwikkeling in Den Haag Zuidwest
stand van zaken Huurdersorganisatie Haag Wonen
beleidsplan 2021 Huurdersorganisatie Haag Wonen.
Met de ondernemingsraad voerde het bestuur in 2020 tien keer formeel overleg, drie keer formeel
overleg in aanwezigheid van de RvC en acht keer informeel overleg. De overleggen met een informeel
karakter gebruiken OR en bestuur om onderwerpen af te stemmen en te verkennen. In de formele
overleggen in aanwezigheid van de RvC bespreken het bestuur en de OR de algemene gang van zaken bij
Haag Wonen aan de hand van het jaarplan, de begroting, het jaarverslag en de jaarrekening. In de
formele overleggen tussen bestuur en OR waren de belangrijkste onderwerpen in 2020:
corona en de effecten hiervan op Haag Wonen en aanpassingen in de werkfaciliteiten
overgang naar een nieuw bedrijfsinformatiesysteem: decharge en overgang naar de beheerfase
kostenbeheersing dagelijks onderhoud en regie houdend werken
kennismaking met Mohamed Baba als nieuwe bestuurder
intentieverklaring bij arbeidscontracten voor bepaalde tijd
traineepool Wonen
werving en selectiebeleid en procedure, inclusief initiatiefvoorstel van ondernemingsraad
kaders voor aanpassing functiewaardering en salaris met terugwerkende kracht
medewerker van de toekomst, strategische personeelsplanning, klantvisie en koersdocument en de
stip op de horizon van het bestuur als overkoepelend kader voor deze onderdelen
ontwikkeling afdeling Wonen in 2021
visie op ICT en informatievoorziening
formalisering functies portefeuillemanager en assetmanager
opheffing team DIM (Documentair Informatie Management)
impact regionaal Klant Contact Centrum bij Sociale Verhuurders Haaglanden op formatie Klant
Contact Centrum van Haag Wonen
bedrijfscultuur: openheid, transparantie en vertrouwen
meldingsproces voor ongewenste omgangsvormen, vermoeden van niet integer handelen of
vermoeden van een misstand
samenwerking tussen OR en bestuur.
Het bestuur en de ondernemingsraad hebben in 2020 gewerkt aan meer openheid, transparantie en
vertrouwen. Aan een veilige omgeving waarin medewerkers vrijuit kunnen spreken. Lastige kwesties
worden vaker proactief besproken, meldingen leiden tot verbetermaatregelen, het meldingsproces is in
overleg met de ondernemingsraad verbeterd. Niet alle medewerkers willen of durven bespreking van
lastige kwesties door te zetten. Het bestuur is met de ondernemingsraad in gesprek hoe we dit verder
kunnen verbeteren.

Jaarstukken 2020 | 78
Samenwerking
Goede samenwerking met belanghebbende partners is cruciaal voor het bereiken van onze doelen.
Naast de samenwerking met onze huurders, huurdersorganisatie, bewonerscommissies en
bewonersgroepen, de gemeente Den Haag en collega woningcorporaties heeft Haag Wonen partners op
tal van thema’s. Als belanghebbenden beschouwt Haag Wonen in ieder geval de volgende partners:
huurders, huurdersorganisatie, bewonerscommissies en bewonersgroepen
College van Burgemeester en Wethouders gemeente Den Haag
gemeentelijke ambtelijke organisatie: diensten Stadsbeheer, Welzijn Jeugd en Participatie, Publieke
zaken, Openbare Orde en Veiligheid, bestuursdienst, Handhavingsteam, Welzijn Ouderenzorg,
Jongerenwerk en omgevingsmanager van de gemeente Den Haag
Banken: NWB, BNG en Rabobank
Waarborgfonds Sociale Woningbouw
Autoriteit woningcorporaties
zorginstellingen en instellingen op het gebied van begeleid wonen
instellingen op het gebied van schuldhulpverlening
contractaannemers en aannemers op de groslijst
energieleveranciers en netbeheerders
gebiedspartners, vastgoedontwikkelaars en beleggers
politie
wijkberaden en sociale wijkteams
contractpartners voor schoonmaak
hoveniers, hoogheemraadschap, Wageningen University & Research (WUR), groenontwerpers,
stadsecoloog gemeente Den Haag
kennisplatforms onder andere op het gebied van onderhoud en verbetering, inkoopplatform en het
platform van corporaties met hetzelfde bedrijfsinformatiesysteem
adviesbureaus op sociaal, technisch en financieel gebied
ROC Mondriaan en Haagse Hogeschool.
De prestatieafspraken 2021 hebben we gemaakt samen met de Huurdersorganisatie Haag Wonen
(HOHW) en de gemeente Den Haag. Deze vormen de basis voor het jaarplan en de meerjarenbegroting
2021. Het uitbreiden en verduurzamen van de woningvoorraad zijn opgaven waarop veel inspanningen
zijn gericht. Door actief partnerschap met bijvoorbeeld het Hoogheemraadschap, de WUR en Duurzaam
Den Haag werken we aan de opgaven en afspraken.
Extra focus hebben we gelegd op de thema’s leefbaarheid, woonoverlast en veerkracht. We hebben een
bestuurlijke bijeenkomst met collega corporaties, huurdersorganisaties, burgemeester en diverse
wethouders over de leefbaarheid in onze wijken georganiseerd. In deze bijeenkomst hebben we de
problematiek, waaronder woonoverlast, in kaart gebracht en geformuleerd hoe we dit gezamenlijk
willen aanpakken. Onder andere door nader onderzoek naar de veerkracht van onze wijken en een
gezamenlijke convenant woonoverlast. Daarbij hebben we de politie als partner betrokken. Maar ook
met onze huurdersorganisatie en de raad van commissarissen hebben we specifiek stilgestaan bij de
thema’s leefbaarheid en veerkracht. Samen hebben we verkend wat dat van ons als corporatie vraagt en
hoe we dat in ons jaarplan 2021 een plek kunnen geven.

Jaarstukken 2020 | 79
Daarnaast vinden zeer frequent overleggen plaats met vele afdelingen van de gemeente Den Haag over
hoe we de gezamenlijke doelstellingen uit de meerjarige raamovereenkomst kunnen halen. En of er
bijsturing nodig is of een vorm van ondersteuning of regie. Dat gebeurt zowel op bestuurlijk, strategisch
als tactisch niveau. Een belangrijk onderwerp in 2020 was de dialoog over de huurverhoging 2021 en de
wijze waarop we onze huurinkomsten inzetten.
Verder neemt Haag Wonen deel aan De Haagse Tafel, een overleg tussen gemeente, commerciële
ontwikkelaars en beleggers en woningcorporaties, om de ontwikkeling van de stad zo vorm te geven dat
voor alle groepen woningzoekenden gebouwd wordt.
Haag Wonen is actief lid van de vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH). De
bestuursvoorzitter, Mohamed Baba, is voorzitter van de SVH. Medewerkers van Haag Wonen nemen
deel aan de SVH-beleidsgroep en diverse SVH-werkgroepen. Vanuit de SVH-beleidsgroep
voorraadontwikkeling wordt als onderdeel van de regionale prestatieafspraken gewerkt aan een eerlijke
verdeling van de sociale woningopgave over de regio.
Haag Wonen is actief lid van De Vernieuwde Stad (DVS), het discussieplatform van grootstedelijke
woningcorporaties. De bestuursvoorzitter, Mohamed Baba is lid van het DVS dagelijks bestuur en
trekker van de werkgroep Investeren in de stad. Wij nemen verder deel aan de werkgroepen Stedelijke
vernieuwing en Financiën en fiscaliteit van De Vernieuwde Stad. Medewerkers van Haag Wonen nemen
deel aan kennisnetwerken van De Vernieuwde Stad voor assetmanagement en interne auditors.
Haag Wonen is lid van de Groene Huisvesters, een samenwerking tussen corporaties, het Ministerie van
Binnenlandse Zaken (BZK), de VNG en Aedes om het belang van verduurzaming van de bestaande
woningvoorraad hoog op de agenda van de sector te krijgen en de verduurzaming te versnellen. Daarbij
ligt in 2020-2021 de focus op klimaatadaptatie.
In het kader van haar lidmaatschap van de deelnemersraad van het Waarborgfonds Sociale
Woningbouw (WSW) heeft de financieel bestuurder, Ria Koppen-Kreyne, deelgenomen aan het
strategisch overleg tussen WSW, Ministerie van BZK, VNG en Aedes om een nieuw, robuust
borgingstelsel vorm te geven. De verwachting is, dat het strategisch programma in het tweede kwartaal
van 2021 kan worden geïmplementeerd. Het overleg met de achtervangers (het Rijk en gemeenten)
wordt in het eerste kwartaal van 2021 afgerond. Dan is ook duidelijk wat het invoeren van het nieuwe
stelsel financieel betekent voor Haag Wonen.
Vestia
Op 30 maart 2021 heeft het bestuur van Haag Wonen onder voorwaarden en met kanttekeningen
besloten deel te nemen aan de leningruil met Vestia. Daarbij hebben de volgende overwegingen een rol
gespeeld. De deelname kost Haag Wonen investeringscapaciteit. Tegelijkertijd lost deelname de
langjarige volkshuisvestelijke beperkingen voor de huurders van Vestia op en zijn alternatieve
oplossingen veel duurder. Wij hebben gemeend de sectorale belangen zwaarder te moeten laten wegen
dan de Haag Wonen belangen.

Jaarstukken 2020 | 80
Doelstellingen, strategie en waarde
Haag Wonen is een missie gedreven organisatie. Zoals elke woningcorporatie zorgen wij voor:
Voldoende beschikbare woningen voor mensen met een bescheiden inkomen, zonder
risicoselectie, dus zonder groepen of mensen uit te sluiten.
Betaalbare woningen (zo nodig in combinatie met huurtoeslag) voor mensen met bescheiden
inkomens, die niet in de vrije sector of koopsector terecht kunnen.
Goede en duurzame woningen, ook in lastige buurten of wijken waar marktpartijen niet investeren.
In ‘De koers van Haag Wonen 2018+’ hebben we onze missie geformuleerd: Goed wonen in Den Haag
voor mensen met een bescheiden inkomen. De ambities van Haag Wonen voor de komende jaren liggen
op het vlak van passende huisvesting en sociaal inclusief en duurzaam wonen. De bijdrage van Haag
Wonen aan de opgave in Den Haag hebben we als volgt vastgelegd: 10.000 woningen verbeteren, 1.000
woningen toevoegen, 100% sociaal, in 10 jaar, in 1 stad.
In de portefeuillestrategie 2017 - 2025 hebben we vastgelegd hoe onze wensportefeuille voor 2025
eruitziet. Haag Wonen zet in op behoud van voldoende betaalbare huurwoningen, voorbereiden van
onze woningen op het gasloze tijdperk en het leveren van een evenredige bijdrage aan de uitbreiding
van de sociale huurwoningvoorraad in Den Haag. De komende jaren maakt Haag Wonen, binnen de
financiële kaders, maximaal gebruik van de financiële ruimte om deze doelstellingen te realiseren. In
2021 actualiseren we de portefeuillestrategie.
Waardering van het vastgoed
In het volkshuisvestingsverslag lichten we toe hoe Haag Wonen haar doelstellingen realiseert. Onze
sociale huurwoningen moeten langdurig beschikbaar blijven voor de huishoudens in Den Haag die ze
nodig hebben. Daarom gaan wij ervan uit dat wij de sociale huurwoningen gedurende hun hele
levensduur verhuren en niet na 10 of 15 jaar verkopen. Zo realiseert Haag Wonen waarde voor haar
huurders en de stad Den Haag op de lange termijn. De huur van onze woningen moet op basis van de
NIBUD-normen met huurtoeslag betaalbaar zijn voor huishoudens met bescheiden inkomens. Daarom
vragen wij gemiddeld 81,3% van de maximaal redelijke huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel
en geen 100%. Daarnaast doen wij extra onderhoudsuitgaven zodat wij onze woningen voor een lange
termijn in stand kunnen houden.
Woningcorporaties moeten hun woningen vanaf 2016 waarderen op marktwaarde in verhuurde staat.
Deze marktwaarde wordt gebaseerd op de verwachte opbrengsten van de woningen bij verhuur en/of
verkoop volgens de werkwijze van marktpartijen. Dat wil zeggen, verkoop van de woningen bij mutatie
als dat voordeliger is dan verhuur, en een huur die marktpartijen voor de woning zouden kunnen
vragen. Voor Haag Wonen is de marktwaarde in verhuurde staat in 2020 € 3,1 miljard (2019: € 2,8
miljard). De stijging van de marktwaarde met 9,7% wordt voornamelijk verklaard door de mutaties van
de objectgegevens. De WOZ-waarden stegen gemiddeld met 15,5%. Ook zijn 10.000 energielabels
geactualiseerd, waardoor de maximale huren stegen. Als laatste is dit jaar geen erfpachtsuppletie meer
ingerekend bij verkoop van sociale woningen. Voor de gehele verloopstaat wordt verwezen naar
paragraaf 9.9 in de jaarrekening.

Jaarstukken 2020 | 81
Door de invoering van de marktwaarde in verhuurde staat lijken woningcorporaties ineens rijk. Maar
gezien de maatschappelijke opdracht, missie en doelstellingen zal Haag Wonen de marktwaarde in
verhuurde staat nooit realiseren. Haag Wonen moet en wil haar sociale voorraad beschikbaar houden
voor haar doelgroep en kan haar woningen bij mutatie niet verkopen, zoals een marktpartij dat wel kan.
Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit woningcorporaties hebben in het
kader van het nieuwe integraal toezichtskader besloten om met ingang van het boekjaar 2018 de in
voorgaande jaren gehanteerde bedrijfswaarde te vervangen door een nieuw waardebegrip, de
beleidswaarde. Corporaties vermelden met ingang van de jaarstukken 2018 de beleidswaarde in plaats
van de bedrijfswaarde in de toelichting van de jaarrekening.
De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde
in verhuurde staat omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt. Echter in het kader
van de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer wordt aansluiting gezocht bij het beleid van
Haag Wonen in plaats van de uitgangspunten van de markt.
Voor het berekenen van de beleidswaarde wordt de marktwaarde in verhuurde staat van woningen
gecorrigeerd voor 4 afslagen:
Beschikbaarheid (doorexploiteren): in stand houden van een sociale portefeuille.
Betaalbaarheid (huur): in stand houden van sociale huurprijzen passend bij de doelgroep.
Kwaliteit (onderhoud): eventuele extra onderhoudsuitgaven voor het op lange termijn in stand
houden van de portefeuille.
Beheer: eventuele extra beheeruitgaven die gepaard gaan met de sociale doelgroep.
Omdat Haag Wonen geen belegger (marktwaarde in verhuurde staat) maar een corporatie
(beleidswaarde) is, heeft het bestuur een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen
dat niet gerealiseerd wordt. Deze schatting is uitgevoerd volgens de richtlijnen van het handboek en
bestaat uit het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat van de woningen en de
beleidswaarde van de woningen en bedraagt bijna € 1,8 miljard. Het verschil bestaat uit de volgende
onderdelen:
Opbouw beleidswaarde 2020
Totaal
Marktwaarde € 3.121.435.709
Beschikbaarheid 58.188.272
Betaalbaarheid -901.723.456
Kwaliteit -663.084.543
Beheer -270.007.688
Beleidswaarde € 1.344.808.294
Grafisch ziet het verschil tussen de marktwaarde en beleidswaarde er als volgt uit:

Jaarstukken 2020 | 82
De ontwikkeling van de beleidswaarde in 2020 is samengevat in onderstaande verloopstaat.
Verloopstaat Beleidswaarde (x € 1.000)
2020
Beleidswaarde ultimo 2019 1.173.466
Mutaties
Voorraadmutaties 563
Methodische wijzigingen -35.909
Mutatie objectgegevens -16.954
Wijziging waarderingsparameters marktwaarde 205.440
Wijziging waarderingsparameters beleidswaarde 26.607
Wijzigingen beleidswaarde niet-woningen -8.404
Totaal mutaties 171.342
Beleidswaarde ultimo 2020 1.344.808
De belangrijkste (rekenkundige) mutaties in de beleidswaarde zijn als volgt te verklaren:
• Voorraadmutaties: dit heeft betrekking op de verkoop van 32 woningen en de nieuwbouw van 36
woningen. Ook zijn er 2 woningen uit exploitatie gegaan door samenvoegingen en zijn er 7 woningen
toegevoegd door transformatie. Per saldo hebben deze mutaties een kleine impact gehad;
• Methodische wijzigingen: als de contracthuur boven de streefhuur of maximale huur uitstijgt wordt
de huurverhoging vanaf dan gelijk gesteld aan de prijsinflatie. Dit heeft een negatief effect op de
beleidswaarde. Daarnaast is de minimale mutatiekans verhoogd van 2% naar 4%. Dit heeft ertoe geleid
dat bij complexen waar de streefhuur lager ligt dan de contracthuur (en de liberalisatiegrens) de
huurinkomsten sneller verminderen en er extra verhuurderheffing wordt ingerekend;

Jaarstukken 2020 | 83
• Mutatie objectgegevens:
- de gemiddelde contracthuur is gestegen van € 547 in 2019 naar € 566 in 2020 ( +3,63%),
- de gemiddelde maximale huur is gestegen van € 697 in 2019 naar € 736 in 2020 ( +5,55%),
- de gemiddelde WOZ-waarde is gestegen van € 143.045 in 2019 naar € 165.252 in 2020 ( +15,52%),
wat een negatieve impact heeft op de beleidswaarde omdat hierdoor meer verhuurderheffing
wordt ingerekend.
- de gemiddelde mutatiegraad doorexploiteren van de woningen is met 0,25 procentpunt gedaald;
• Wijzigingen in waarderingsparameters marktwaarde:
- de gemiddelde disconteringsvoet van 5,95% in 2019 daalt naar 5,42% in 2020,
- de ingerekende verhuurderheffing is gedaald als gevolg van lagere (voorgeschreven) percentages,
- de macro-economische parameters (met name prijsinflatie) zijn in 2020 lager ingeschat dan in
2019,
- de historische leegwaardestijging van woningen is gedaald van 10,85% in 2019 naar 7,5% in 2020
(-3,35 procentpunt) en de gemiddelde toekomstige leegwaardestijging van woningen is gewijzigd
van 2,24% naar 2,17% (-0,07 procentpunt). Dit leidt tot een lagere verhuurderheffing;
• Wijzigingen in waarderingsparameters beleidswaarde:
- de boveninflatoire huurverhoging was in 2019 nog voor het gehele bezit positief (opslag). In 2020
is een afslag ingerekend door de voorziene huurbevriezing,
- de gemiddelde beleidshuur van de woningen is gestegen van € 571 naar € 593 (+3,84%),
- de gemiddelde onderhoudsnorm van de woningen is gestegen van € 2.212 naar € 5.591 (+3,56%),
- de gemiddelde beheernorm van woningen is gedaald van € 1.042 naar € 1.012 (-2,88%);
• Wijzigingen beleidswaarde niet-woningen: dit betreft de mutatie van de beleidswaarde 2020 van de
niet-woningen. Bij de beleidswaarde worden de niet-woningen in de gehele berekening meegenomen
en dus niet separaat toegelicht bij de voorraadmutaties.
De marktwaarde in verhuurde staat benadert de wijze waarop marktpartijen hun vastgoedportefeuille
waarderen. Vergelijking van de marktwaarde en de bedrijfswaarde biedt inzicht in de financiële bijdrage
van corporaties aan hun maatschappelijke doelstelling. Maar de marktwaarde in verhuurde staat maakt
corporaties niet rijker, tenzij ze hun missie en doelstellingen verzaken.
Bij de besluitvorming over maatschappelijke investeringen in onze woningen weegt het bestuur de
volkshuisvestelijke voordelen af tegen de financiële offers en de risico’s. Uitgangspunt voor de
beoordeling van de volkshuisvestelijke voordelen zijn het koersdocument met de strategische agenda,
de portefeuillestrategie en de prestatieafspraken met de gemeente en de regio. Uitgangspunt bij de
beoordeling van de financiële offers zijn de toetsingskaders die zijn vastgesteld in het
investeringsstatuut en de gemiddelde Internal Rate of Return (IRR) of interne rentevoet van de
projecten. Bij besluitvorming over de toekomst van een wooncomplex maakt Haag Wonen altijd
meerdere scenario’s die tegen elkaar worden afgewogen. Eén van deze scenario’s is altijd het
doorexploiteren van de woningen met de huidige streefhuur en het reguliere onderhoud. Naast de
beleidswaarde en de marktwaarde in verhuurde staat nemen wij ook de bedrijfswaarde mee in ons
afwegingsmodel voor investeringen.

Jaarstukken 2020 | 84
Risicoanalyse en -beheersing
Het bestuur van Haag Wonen is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersings- en
controlesystemen, voor het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico’s en
het beperken van de impact van mogelijke incidenten. Elk tertaal stelt het bestuur een notitie op over
de (financiële) risico’s, die met de raad van commissarissen wordt besproken. Het bestuur baseert de
notities op de risicokaart van Haag Wonen. Op de risicokaart 2020 hebben we de belangrijkste
strategische risico’s benoemd, de kans en impact van het risico ingeschat en de risicobereidheid en
genomen beheersmaatregelen vastgelegd.
Risicobeheer en continuïteit
Effectief omgaan met complexe vraagstukken zoals betaalbaarheid, beschikbaarheid, duurzaamheid en
een hardnekkig virus is essentieel. En vraagt om een wendbare en weerbare organisatie, die in staat
blijft om adequaat met complexiteit om te gaan. In 2020 ontwikkelden wij ons verder op het gebied van
risicoleiderschap. Zodat wij steeds weer in staat zijn om risico gestuurd waarde te realiseren én te
behouden. Zichtbaar alert zijn is en blijft een levend proces voor Haag Wonen om zoveel mogelijk aan
onze maatschappelijke opgave te kunnen blijven voldoen.
Structurele disbalans tussen opgave en middelen
De financiële omstandigheden waaronder de corporatiesector moet werken, zijn de laatste jaren sterk
verslechterd. Het gaat hierbij om de stijgende verhuurderheffing, de stijgende vennootschapsbelasting
en de stijgende bouwkosten. Woningcorporaties worden bij hun investeringen met sterk toegenomen
verliezen geconfronteerd. Hiermee komt de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het
woningbezit van woningcorporaties in gevaar. Dit geldt ook voor de uitvoering van de noodzakelijke,
energetische duurzaamheidsopgave. Er is nu ook bij de politiek een groter bewustzijn dat er voor de
sector geen sprake meer is van een financieel duurzaam bedrijfsmodel. Voor een evenwichtig beleid is
het nodig een langere tijdshorizon in ogenschouw te nemen. Dat er de eerste vijf jaren geen financiële
problemen zijn, is niet meer voldoende. Het gaat om de langere termijn. Vanuit de verplichting de
financiële continuïteit te behouden, zal Haag Wonen keuzes maken die over een langere tijdshorizon
gaan dan veelal gebruikelijk is. Haag Wonen zoekt uitgaande van de ingenomen risicobereidheid naar de
maximale grens om de noodzakelijke maatschappelijke investeringen te kunnen uitvoeren. De
grondhouding van het bestuur is: dat we uit blijven gaan van wat maximaal mogelijk is met de middelen
die we wél hebben en die passen bij verantwoord en duurzaam financieel handelen. Haag Wonen
agendeert op een constructieve wijze de structurele oplossingsrichtingen, die nodig zijn om haar
opgaven op te kunnen pakken. Het grootste financieel effect bereiken we door lastenverlichting door
middel van het afschaffen van de verhuurderheffing en daar lobbyen wij actief voor.
Coronacrisis
De impact van het COVID-19 virus betekent dat wij onze bedrijfsprocessen hebben aangepast en
afgestemd op de door het RIVM en de Rijksoverheid afgegeven richtlijnen en maatregelen. Nieuwe
richtlijnen en ontwikkelingen monitoren we continu en volgen we op. Onze maatregelen zijn erop
gericht om de gezondheid van onze medewerkers, huurders en relaties te beschermen en de
dienstverlening aan onze huurders zoveel mogelijk te continueren.

Jaarstukken 2020 | 85
De grootste risico’s van het Covid-19 virus voor Haag Wonen zijn op dit moment vertraging in bouw- en
renovatietrajecten, betalingsproblemen bij huurders, uitstel van onderhoud in woningen, langere
leegstand van te verhuren eenheden en uitval van medewerkers. Dat lijken vooralsnog geen factoren
die kunnen leiden tot een bedreiging van de bedrijfscontinuïteit.
Gezien ons bedrijfsmodel liggen continuïteitsproblemen niet direct voor de hand om de volgende
redenen:
De huurstromen zijn omvangrijk en goed gespreid. Wij zien op dit moment nog geen materiële
impact op de inning van huren;
Ons vastgoed is normaal gesproken courant en waardevast. Wij zijn voor onze kasstromen niet
afhankelijk van verkopen;
De financiële ratio’s zijn voldoende en bieden de vereiste veiligheidsbuffers.
Zo nodig kunnen we temporiseren in onderhouds- en investeringsuitgaven om de uitgaande kasstroom
en verzwaring van de financieringslast te beperken. Ook zijn er mogelijkheden om de flexibele of
variabele kosten te verlagen. Dit betekent uiteraard wel iets voor het behalen van onze
koersdoelstellingen. Daar waar noodzakelijk en mogelijk zullen wij gebruik maken van de maatregelen
die de rijksoverheid heeft afgekondigd om de economische gevolgen te beperken.
Door de coronacrisis zien we een verhoogd risico op cybercriminaliteit. Wij beschermen ons op
verschillende manieren tegen cybercriminaliteit. Dat doen we door onze technische infrastructuur uit te
besteden. In februari 2021 heeft dit plaatsgevonden. Daarmee hebben wij bereikt dat onze firewall,
onze virusbescherming van de servers en de virusbescherming op de werkplekken, voldoet aan de
meest actuele standaards. Daarnaast gaat het ook om minder technische zaken zoals phishingmails en
ransomware. Wij hebben een controle laten uitvoeren op deze onderwerpen door onze ICT leverancier.
Daar kwam uit dat wij in de basis goed beschermd zijn maar dat er enkele zaken beter konden. De
noodzakelijke maatregelen zijn inmiddels uitgevoerd.
Frauderisico
Op het gebied van vastgoedtransacties, woonruimteverdeling en inkoop en aanbestedingen is fraude
een risico met grote impact. Bewustwording van fraude op alle niveaus van de organisatie is essentieel
om de organisatie weerbaar te maken en te houden. Het Bestuur en Management Team hebben in 2020
gewerkt aan risicoleiderschap. Fraude- en integriteitsrisico’s zijn hier onderdeel van. Bij procesaudits en
interim controles neemt het intern auditteam het onderdeel fraude altijd mee. In 2020 hebben wij geen
fraude meldingen hoeven onderzoeken. Om onze organisatie te beschermen tegen fraude(risico’s)
hebben wij eind 2020 ons frauderisicobeheerproces verder geoptimaliseerd. Samengevat heeft het
frauderisicobeheersingsprogramma tot doel een systematisch overzicht te geven van de belangrijkste
frauderisico’s en de door Haag Wonen te nemen maatregelen. Door het uitvoeren van dit frauderisicoprogramma
geven wij ons zelf en de RvC inzicht in de beheersing van frauderisco’s.
Veiligheid van persoonsgegevens
Om ons werk goed te kunnen doen hebben wij soms persoonsgegevens van onze huurders nodig. Wij
gaan hier zorgvuldig mee om. We nemen de privacy van onze huurders, woningzoekenden en

Jaarstukken 2020 | 86
medewerkers serieus. Daarom verwerken we alleen de persoonsgegevens die nodig zijn. En leggen we
goed uit waarvoor we deze persoonsgegevens gebruiken. Alleen als het strikt noodzakelijk is om de
juiste dienstverlening te bieden, verstrekken we gegevens aan derde partijen. Zij gaan dan een
verwerkersovereenkomst met ons aan.
In het kader van de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) kregen we in 2020 geen vragen
van huurders hoe we omgaan met hun persoonsgegevens. Ook is er geen formeel gebruik gemaakt van
het recht op van inzage. Onze medewerkers zijn zich bewust van de risico’s bij het verwerken van
persoonsgegevens. Er zijn in 2020 18 meldingen gedaan van (mogelijke) datalekken.
In geen van de gevallen was het nodig om de autoriteit persoonsgegevens te informeren over de
geconstateerde feiten.
Controlesystemen
Het bestuur van Haag Wonen is verantwoordelijk voor het ontwerp, de implementatie en de werking
van de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Deze omvatten beleidsvorming, processen,
taken, het beïnvloeden van gedrag en andere aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de
doelstellingen te realiseren en potentiële fouten, verliezen, fraude of overtreding van wetten en
regelgeving te voorkomen, dan wel vroegtijdig te signaleren.
De belangrijkste componenten van onze interne risicobeheersings- en controlesystemen in het
verslagjaar zijn:
In kaart brengen van het risicoprofiel en risico eigenaarschap, systematisch inrichten van het
risicomanagement en vastleggen van rollen en verantwoordelijkheden in het (fraude)
risicobeheersing proces.
3 keer per jaar stellen wij de risicomanagement notitie op.
Uitvoeren van een ALM-studie (asset-liability management).
Actuele bedrijfscode.
Voeren van een zero tolerance beleid op het gebied van integriteit en onderzoeken van iedere
aanwijzing en eventueel ingrijpen.
Uitvoeren van interne audits en bespreken en uitvoeren van acties naar aanleiding van de
constateringen vanuit de interne audits en interim controle.
Systematisch aflopen van de planning- en control cyclus.
Processen rondom besluitvorming zijn actueel, beschreven, gedragen en geïmplementeerd.
Procuratiereglement is actueel.
Prestatie indicatoren zijn actueel en afgestemd op de strategie.
Uitvoeren van operationele risicoanalyses in lijn met het risicoprofiel.
Risicobereidheid en beheersmaatregelen per risico zijn benoemd en geïmplementeerd.
Procesindicatoren zijn benoemd.
Per proces zijn rapportages beschikbaar om interne beheersing en dagelijkse en strategische
besluitvorming mogelijk te maken.

Jaarstukken 2020 | 87
Planning en controlcyclus
Het jaarplan en de begroting leggen de basis voor het systeem van periodieke monitoring en
rapportage. De begroting wordt opgesteld met inachtneming van de geldende
verslaggevingsvoorschriften van het Burgerlijk Wetboek, Boek 2, titel 9. Nadere uitwerking van de
wettelijke bepalingen vindt plaats in de Richtlijnen voor de Jaarverslaglegging (RJ). Daarnaast volgen we
de wettelijke bepalingen uit de Woningwet 2015 en het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting
(BTIV).
Twee keer per jaar rapporteren we in de tertaalrapportage over de uitvoering van de geplande
activiteiten. De tertaalrapportage wordt besproken met het Bestuur en Management Team, de
auditcommissie en de raad van commissarissen. Na het derde tertaal stellen we de voorlopige cijfers op.
Dit is een verkorte tertaalrapportage in aanloop naar de jaarrekening en het jaarverslag. De
maandrapportages, die na afloop van de maand worden opgesteld, worden besproken met de diverse
managers.
Treasury risicobeheersing
Jaarlijks stellen we binnen de kaders van het financieel beleid en het treasury statuut een treasury
jaarplan op. De vaststelling door het bestuur wordt ter goedkeuring voorgelegd aan de raad van
commissarissen. Ieder tertaal stellen we een tertaalrapportage op, die door de treasury commissie
wordt besproken en aan het bestuur wordt aangeboden. Ook de raad van commissarissen heeft inzicht
in deze tertaalrapportage. De treasury commissie van Haag Wonen komt minimaal vier maal per jaar
bijeen. Naast de verantwoording worden de acties uit het treasury jaarplan besproken en besluiten
voorbereid over treasury aangelegenheden.
Integriteitscode en procedure vermoedens van misstanden
De bedrijfscode van Haag Wonen is het uitgangspunt voor het handelen van alle medewerkers en
leveranciers van Haag Wonen. Medewerkers en externe partijen kunnen ongewenste omgangsvormen,
vermoedens van niet integer handelen, onregelmatigheden in de bedrijfsvoering of vermoedens van een
misstand melden bij de interne vertrouwenspersoon van Haag Wonen of bij het interne meldpunt (de
concerncontroller) van Haag Wonen. Daarnaast kunnen zij bij externe meldpunten terecht. Haag Wonen
stelt jaarlijks een rapportage Integriteit op, waarin de afhandeling van de interne meldingen wordt
verantwoord.
In 2020 hebben we de procedure ‘vermoedens van misstanden’ vastgesteld, die de tot dan geldende
klokkenluidersregeling van Haag Wonen vervangt. Deze procedure biedt medewerkers de mogelijkheid
zonder gevaar voor hun rechtspositie melding te doen van vermeende misstanden. De bedrijfscode en
de procedure vermoedens van misstanden zijn te vinden op de website van Haag Wonen.

Jaarstukken 2020 | 88
Extern toezicht
Op 23 september 2020 heeft Haag Wonen de toezichtbrief 2020 van de ILT Autoriteit woningcorporaties
ontvangen. Op basis van het uitgevoerde onderzoek signaleert de autoriteit een verhoogd risico op het
onderdeel sturing en beheersing organisatie uit het gezamenlijk beoordelingskader Aw/WSW. Het gaat
hierbij om de voorspelbaarheid en kwaliteit van data. In dit kader verzoekt de Autoriteit
woningcorporaties om meer aandacht te besteden aan de kwaliteit van de prognose- en
verantwoordingsinformatie die Haag Wonen bij Aw en WSW indient.
In 2019 heeft de Autoriteit woningcorporaties Haag Wonen verzocht om een convenant waarbij de
financiële bijdrage het karakter van sponsoring had, te ontbinden. Dit is intussen gebeurd.
Op 30 november 2020 ontvingen wij van de ILT Autoriteit woningcorporaties het oordeel
rechtmatigheid over het verslagjaar 2019. Daarin staat dat Haag Wonen voldoet aan de criteria om in
aanmerking te komen voor staatssteun.
Op 19 juli 2020 ontving Haag Wonen de brief van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) over
het borgingsplafond en de borgbaarheid. Het WSW geeft aan dat Haag Wonen op dit moment een
solide en financieel gezonde corporatie is, waarbij de gewogen financiële ratio's met voldoende marge
aan de normen voldoen. Het WSW constateert dat de liquiditeitsratio's (ICR) in de jaren 2019 en 2020
op een lager niveau liggen in vergelijking met voorgaande jaren. Dit wordt met name veroorzaakt door
een combinatie van hogere uitgaven voor onderhoud en overige uitgaven voor de bedrijfsvoering. Vanaf
2020 ligt de geprognosticeerde operationele kasstroom op een hoger niveau, waarbij de uitgaven voor
vennootschapsbelasting en heffingen nog een drukkend effect kunnen hebben. Per saldo is de
geprognosticeerde operationele kasstroom structureel positief en voldoende aannemelijk, maar strikte
monitoring van de ontwikkeling van de kasstromen blijft noodzakelijk voor Haag Wonen. Haag Wonen is
conform de WSW borgbaarheidsverklaring borgbaar.
Bestuur
Samenstelling bestuur
Het bestuur van Haag Wonen is in 2020 van samenstelling veranderd. Tot 1 maart 2020 bestond het
bestuur uit Wijnand Fassotte, bestuursvoorzitter op interim basis, en Ria Koppen-Kreyne, financieel
bestuurder. Per 1 maart 2020 is Mohamed Baba bestuursvoorzitter van Haag Wonen. Mohamed Baba is
48 jaar. Ria Koppen-Kreyne is vanaf 1 juli 2017 financieel bestuurder van Haag Wonen. Zij is 64 jaar.
De nevenfuncties van Mohamed Baba in 2020 zijn: voorzitter van de vereniging Sociale Verhuurders
Haaglanden, bestuurslid van het platform De Vernieuwde Stad en lid van de raad van toezicht van Ouder
Kind Teams Amsterdam. De nevenfuncties van Ria Koppen-Kreyne in 2020 zijn: lid van de raad van
toezicht en voorzitter van de auditcommissie van Stichting Stadsherstel te Den Haag en voorzitter van
de raad van toezicht van zorgstichting Groot Hoogwaak te Noordwijk.

Jaarstukken 2020 | 89
Het bestuur van Haag Wonen bestaat uit één man en één vrouw. Het managementteam van Haag
Wonen bestond per 31 december 2020 uit vijf vrouwen en één man. Volgens de Wet streefcijfer
evenwichtige zetelverdeling mannen en vrouwen is er sprake van een evenwichtige verdeling als ten
minste dertig procent van de zetels door vrouwen en ten minste dertig procent van de zetels door
mannen wordt bezet. Bij het tweehoofdig bestuur voldoet Haag Wonen aan dit streefcijfer, bij het
managementteam per 31 december 2020 niet. Haag Wonen kijkt allereerst naar de geschiktheid van de
kandidaat voor de functie. De wet is gericht op de toename van het aantal vrouwen in topfuncties.
Zonder daar expliciet op te sturen, draagt Haag Wonen daaraan bij.
Opleiding bestuur
Het bestuur van Haag Wonen blijft haar kennis ontwikkelen door het volgen van cursussen en
trainingen. Bestuurders van woningcorporaties moeten van 1 januari 2018 tot en met 31 december
2020 in totaal 108 PE-punten behalen, gemiddeld 36 PE-punten per jaar. Van 1 maart 2020 tot en met
31 december 2020 heeft Mohamed Baba 7 PE-punten behaald. Van 1 januari 2018 tot en met 31
december 2020 behaalde Ria Koppen-Kreyne 134 PE-punten.
Beloning
De uitgangspunten voor de beloning van het bestuur worden toegelicht in paragraaf 8.5 van het verslag
van de raad van commissarissen.
Bezoldiging van het bestuur
Beloning volgens Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en
semipublieke sector (WNT)
Naam
Mohamed Baba
Beloning € 116.078
Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen € 0
Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn
(pensioenpremies)
€ 18.950
Bezoldiging volgens de WNT € 135.028
2020
Functie
bestuursvoorzitter
Duur van het dienstverband in boekjaar 01-03-2020 tot en met 31-12-2020
Omvang van het dienstverband
36 uur per week (1 fte)
Door de werkgever betaalde sociale-verzekeringspremies € 10.450
Verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband
niet van toepassing
Naam en functie of functies die tijdens het dienstverband zijn bekleed
bestuursvoorzitter
Het jaar waarin het dienstverband is geëindigd
niet van toepassing
Op de bezoldiging van Mohamed Baba is de sectorale norm conform de WNT van toepassing. De
bezoldiging voldoet aan de wettelijke regels.

Jaarstukken 2020 | 90
Beloning volgens Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en
semipublieke sector (WNT)
Naam
Ria Koppen-Kreyne
Beloning € 167.388
Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen € 0
Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies) € 23.962
Bezoldiging volgens de WNT € 191.350
Functie
financieel bestuurder
Duur van het dienstverband in boekjaar 01-01-2020 tot en met 31-12-2020
Omvang van het dienstverband
36 uur per week (1 fte)
Door de werkgever betaalde sociale-verzekeringspremies € 9.678
Verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband
niet van toepassing
Naam en functie of functies die tijdens het dienstverband zijn bekleed
financieel bestuurder
Het jaar waarin het dienstverband is geëindigd
niet van toepassing
2020
Op de bezoldiging van Ria Koppen-Kreyne is de sectorale norm conform de WNT van toepassing. De
bezoldiging voldoet aan de wettelijke regels.
Beloning volgens Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en
semipublieke sector (WNT)
Naam
2020
Wijnand Fassotte
Werkelijk uurtarief is lager dan het maximum
uurtarief
Aantal uren 204
Bezoldiging 2020 €30.600
Bezoldiging voor de WNT € 30.600
Maximum uurtarief in het kalenderjaar 193
Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum € 60.900
Functie
Bestuursvoorzitter a/i
Duur van het dienstverband in boekjaar 01-01-2020 t/m 29-02-2020

Jaarstukken 2020 | 91
Verklaring van het bestuur
Het bestuur verklaart dat we ook in 2020 onze middelen uitsluitend hebben besteed in het belang van
de volkshuisvesting.
Den Haag, 28 april 2021
Mohamed Baba,
bestuursvoorzitter
Ria Koppen-Kreyne,
financieel bestuurder

Jaarstukken 2020 | 92
8. Verslag van de raad
van commissarissen
Taak en werkwijze
De raad van commissarissen van Haag Wonen is zich bewust van de tekorten op de woningmarkt en de
behoefte aan kwalitatief goede en betaalbare woningen in Den Haag. De RvC spreekt regelmatig met
het bestuur over de investeringsagenda. In 2020 heeft de raad ook extra aandacht besteed aan de
effecten van de Corona-maatregelen op huurders en medewerkers en de manier waarop het bestuur
daar invulling aan geeft.
De raad van commissarissen van Haag Wonen is gezamenlijk verantwoordelijk voor en aanspreekbaar
op het toezicht op het bestuur, op de condities waaronder het bestuur moet werken en op de algemene
gang van zaken binnen Haag Wonen. Door het geven van gevraagd en ongevraagd advies vervult de
raad van commissarissen de rol van klankbord van het bestuur. De raad van commissarissen stelt het
bestuur van Haag Wonen samen en treedt op als werkgever van het bestuur. Voor de uitoefening van
zijn taak oriënteert de raad van commissarissen zich op wat er bij de huurders(organisatie), de
medewerkers, de gemeente en andere belanghebbenden leeft.
De missie van Haag Wonen is het uitgangspunt voor het handelen van de raad van commissarissen en
het bestuur. Ieder in zijn eigen rol en in onderlinge wisselwerking en samenwerking dragen zij bij aan de
realisatie van de doelstellingen en waarden van Haag Wonen. Zij werken aan een betrokken en open
relatie, waarin bedoelingen en verwachtingen over en weer worden uitgesproken. Zij zijn betrouwbaar
en welwillend in het geven van informatie en in het geven en ontvangen van feedback. Zij gaan uit van
wederkerigheid, met respect voor elkaars rollen.
De raad van commissarissen van Haag Wonen is:
verbonden en niet uitvoerend
uitdagend en ondersteunend
onafhankelijk en betrokken.
De raad van commissarissen handelt op basis van de bevoegdheden die in de statuten zijn omschreven.
De werkwijze van de raad is beschreven in het reglement van de raad van commissarissen. Hierin is
opgenomen dat de raad werkt met commissies, die de raad bij zijn taken ondersteunen. De
auditcommissie adviseert de raad van commissarissen over voorliggende financiële onderwerpen, de
interne risicobeheersing- en controlesystemen en de opvolging van de opmerkingen van de accountant.
De remuneratiecommissie adviseert de raad van commissarissen over het functioneren, de beoordeling

Jaarstukken 2020 | 93
en beloning van het bestuur, de benoeming van nieuwe leden van de raad van commissarissen en de
vergoeding van de leden van de raad van commissarissen.
De raad van commissarissen vindt goed ondernemingsbestuur belangrijk. Daarmee kan Haag Wonen
haar missie optimaal uitvoeren, kunnen we transparant handelen en houden we controle. De
Governancecode Woningcorporaties is leidend voor Haag Wonen. De raad legt publiekelijk
verantwoording af door een verslag van de raad van commissarissen op te nemen in het jaarverslag van
de stichting.
De raad van commissarissen van Haag Wonen streeft naar een evenwichtige opbouw en diversiteit in de
raad. Dit uit zich in verschillen in leeftijd, achtergrond, ervaring, specialismen en de verhouding tussen
mannen en vrouwen. Daarmee spelen we in op de maatschappelijke taak en positie die een corporatie
inneemt, waarbij diverse aspecten een rol spelen. Daarnaast is voor een raad van commissarissen een
zekere mate van continuïteit in samenstelling en dynamiek belangrijk. In de profielschets van de raad
van commissarissen heeft de raad dit verder uitgewerkt.
Het toezichtkader van de raad van commissarissen beschrijft op hoofdlijnen het speelveld en de taken
van de corporatie en omvat de spelregels die de raad bij het uitoefenen van zijn taken volgt.
Het toezichtkader van de raad van commissarissen van Haag Wonen bestaat uit:
wet- en regelgeving
statuten
visie op besturen en toezicht houden
reglement van de raad van commissarissen
bestuursreglement
reglement financieel beleid en beheer
investeringsstatuut
treasurystatuut
verbindingenstatuut
bedrijfscode en procedure vermoedens van misstanden
governancecode woningcorporaties.
Het toetsingskader voor de raad van commissarissen bevat de kaders die betrekking hebben op de
sturing en beheersing van de organisatie. Het toetsingskader is voor de raad richtinggevend om toezicht
te houden. Het toetsingskader van de raad van commissarissen van Haag Wonen bestaat uit:
‘De koers van Haag Wonen 2018+’
strategische agenda van Haag Wonen
portefeuillestrategie Haag Wonen 2018-2025
regionale en lokale prestatieafspraken
jaarplan, begroting, meerjarenbegroting
jaarlijkse ALM-studie naar gevoeligheid van meerjarenbegroting voor externe ontwikkelingen
treasury jaarplan
audit jaarplan
tertaalrapportages inclusief tertaal notitie risicomanagement van het bestuur
liquiditeitsbegroting

Jaarstukken 2020 | 94
jaarrapportage integriteit
jaarverslag en accountantsverslag
visitatierapport.
De raad van commissarissen heeft in 2020 vijf maal vergaderd in aanwezigheid van het bestuur. In
verband met corona zijn vier RvC vergaderingen (deels) digitaal gehouden. De auditcommissie is in 2020
zes maal bijeen geweest. Ook deze vergaderingen waren vanaf maart digitaal. Op 8 juli 2020 heeft de
auditcommissie een extra vergadering gehouden om het controleplan 2020 van de accountant te
bespreken. Op 15 en 21 januari, 28 september en 11 november 2020 heeft de raad van commissarissen
buiten de vergaderingen digitaal een besluit genomen.
Op 16 december 2020 heeft de raad van commissarissen de jaarlijkse strategiebijeenkomst met het
bestuur, het management en dit jaar ook de Huurdersorganisatie Haag Wonen gehouden. Tijdens de
RvC excursie op 18 september 2020 heeft de raad van commissarissen per fiets een nieuwbouw project
en divers bezit van Haag Wonen bezocht.
Op 26 februari 2020 heeft de raad van commissarissen het jaarlijkse overleg met de Huurdersorganisatie
Haag Wonen gevoerd.
Op 6 mei, 17 juni en 2 december 2020 was de raad van commissarissen aanwezig bij de
overlegvergadering van het bestuur met de ondernemingsraad over de algemene gang van zaken bij
Haag Wonen aan de hand van respectievelijk de jaarstukken 2019 en het jaarplan en de begroting voor
2021. Enkele commissarissen hebben ook informeel overlegd met de ondernemingsraad over het
jaarplan 2021 van Haag Wonen, de ambities, de haalbaarheid daarvan en de manier om medewerkers te
enthousiasmeren om samen ambities te realiseren. Voorts is gesproken over transparantie en
vertrouwen binnen de organisatie en over de manier waarop Haag Wonen de gevolgen van Corona
maatregelen probeert te verlichten, die als positief wordt ervaren.
Governancecode woningcorporaties
Haag Wonen past de Governancecode woningcorporaties in haar bedrijfsvoering toe. Bij één bepaling
uit de governancecode 2020 wijkt Haag Wonen nog af van de code. De Governancecode
woningcorporaties 2020 bepaalt dat bestuur en RvC een visie hebben op opdrachtgeverschap en het
beleid van aanbestedingen. Haag Wonen heeft in 2020 wel een inkoop- en aanbestedingsbeleid
vastgesteld, dat echter niet volgt op een door het bestuur en RvC vastgestelde visie op
opdrachtgeverschap en het beleid van aanbestedingen. Deze visie zal Haag Wonen in 2021 opstellen en
door bestuur en RvC laten vaststellen.
Geen wijziging van kaders in 2020
In 2020 heeft de raad van commissarissen geen besluiten genomen over wijzigingen in het toezichtkader
of toetsingskader van de raad van commissarissen.

Jaarstukken 2020 | 95
Toezichthoudende rol
Toezicht op de strategie
Leidraad voor het toezicht op de strategie van Haag Wonen zijn ‘De koers van Haag Wonen 2018+’ en de
strategische agenda van Haag Wonen. De strategische agenda bevat de speerpunten die aansluiten bij
het koersdocument en in uitvoering zijn, en activiteiten die van belang zijn voor de verdere toekomst
van Haag Wonen. De voortgang van de uitvoering van de strategische agenda wordt besproken in de
RvC-vergaderingen. De RvC spreekt regelmatig met het bestuur over het achterblijven van de realisatie
van de nieuwbouw en over manieren om investeringen te versnellen.
Ook de implementatie van het nieuwe ERP-systeem en het effect op mensen en werkprocessen heeft in
2020 de aandacht van de RvC gehad.
Tijdens de RvC-strategiebijeenkomst van 16 december 2020 heeft de raad van commissarissen met het
bestuur, managers en huurdersorganisatie gesproken over de veerkracht van buurten in Den Haag en de
mogelijkheden van Haag Wonen om de veerkracht te versterken.
De raad van commissarissen ontvangt en bespreekt de toezicht- en oordeelsbrieven van de Autoriteit
woningcorporaties namens de Minister voor Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, de bevindingen
van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) over Haag Wonen en de borgbaarheidsverklaring
en het nieuwe borgingsplafond van het WSW.
Toezicht op de volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties
Op 21 januari 2020 heeft de raad van commissarissen digitaal het realisatiebesluit van het bestuur
goedgekeurd om de verbetering van 228 sociale huurwoningen in het groot onderhoud/
verbeterplan Melis Stokelaan/Anna Bijnslaan/Rederijkerstraat uit te voeren. Het gaat hier om
kwalitatief goed woningbezit met goede toekomstbestendige plattegronden.
Op 17 juni 2020 heeft de raad van commissarissen het bestuursbesluit tot vaststelling van het bod 2021
van Haag Wonen aan de gemeente Den Haag goedgekeurd, met inachtneming van de nog door te
voeren aanpassingen als gevolg van het overleg met de huurdersorganisatie en het advies van de RvC
om de wederkerigheid meer concreet te maken. Het bod 2021 past binnen het Koersdocument Haag
Wonen 2018+ en de Raamovereenkomst voor de prestatieafspraken 2021 - 2024.
Op 17 juni 2020 heeft de raad van commissarissen het realisatiebesluit van het bestuur goedgekeurd om
het kantoorgebouw Zichtenburglaan te transformeren tot 69 sociale huurwoningen met
kantoorruimte en ruimte voor dagbesteding. Met dit project voegt Haag Wonen 69 sociale
huurwoningen voor begeleid wonen toe aan haar woningvoorraad. Dit past in onze missie om
huisvesting te verlenen aan personen die daarin zelf niet kunnen voorzien.
Haag Wonen heeft een lange traditie op het gebied van het betrekken van haar huurders bij haar beleid.
Vanzelfsprekend waren zij aanwezig bij diverse bijeenkomsten en zijn zij volwaardig partij bij het
tripartite overleg tussen huurdersorganisaties, corporaties en de gemeente. Ook worden zij betrokken

Jaarstukken 2020 | 96
bij de voorbereiding van het jaarplan en de begroting voor het volgende jaar en bij de voorbereiding van
groot onderhoud/verbeterplannen. De raad van commissarissen neemt kennis van de uitkomsten van
het overleg van Haag Wonen met de huurdersorganisatie. De RvC staat in continue verbinding met de
huurdersorganisatie, zowel via de huurderscommissarissen, alsook via diverse bijeenkomsten waar zij
elkaar treffen.
Op 17 juni 2020 heeft de RvC kennis gemaakt met de nieuwe wethouder Wonen, Wijken en Welzijn, de
heer M. Balster, daar de RvC het van belang acht een open lijn met de wethouder te hebben.
Als laatste vindt op initiatief van de RvC jaarlijks een kennisuitwisseling plaats met besturen en RvC’s van
de drie woningcorporaties met het grootste bezit in Den Haag. De voor 2020 geplande bijeenkomst is
naar het voorjaar van 2021 verplaatst.
Toezicht op de financiële en operationele prestaties
Toetsing op de financiële en operationele prestaties vindt plaats aan de hand van het jaarplan en de
begroting. In het jaarplan legt Haag Wonen haar doelstellingen en activiteiten voor het lopende jaar
vast. Het jaarplan 2020 bevatte meetbare speerpunten en een score card met meetbare doelstellingen
op het gebied van bewonerstevredenheid, betalingsachterstanden, bedrijfslasten, leegstand en
ziekteverzuim.
De tertaalrapportages leveren informatie over de behaalde resultaten en bevatten de prognose van de
winst- en verliesrekening over het gehele boekjaar. De tertaalrapportages worden besproken in de
auditcommissie en de RvC-vergaderingen. De RvC heeft in deze besprekingen aandacht gevraagd van
het bestuur voor het krijgen van meer grip op de kosten van onderhoud, de beheersing van de
bedrijfskosten, de verbetering van de score van Haag Wonen in de Aedes benchmark en het verhogen
van de huurderstevredenheid. Bij voorstellen buiten het jaarplan en de begroting toetst Haag Wonen de
effecten aan de doelstellingen van het koersdocument en aan het risicoprofiel.
Op 6 mei 2020 heeft de raad van commissarissen de jaarstukken 2019 van Haag Wonen vastgesteld
onder voorbehoud van een goedkeurende accountantsverklaring, die kort daarop volgde.
Op de RvC-vergadering van 2 december 2020 keurde de raad het bestuursbesluit om het jaarplan en de
begroting 2021 en de meerjarenbegroting 2021 - 2025 vast te stellen, goed. Ook het besluit van het
bestuur om het treasury jaarplan 2021 vast te stellen is op 2 december 2020 door de raad van
commissarissen goedgekeurd.
De raad van commissarissen van Haag Wonen houdt eveneens toezicht op de verbindingen van Haag
Wonen. De activiteiten in de verbindingen zijn dusdanig dat informatie in de bijlage volstaat.
Toezicht op de risicobeheersing
In de vergaderingen van 6 mei en 2 december 2020 heeft de raad van commissarissen de risico’s van
Haag Wonen, inclusief de financiële en fraude risico’s, besproken met de controlerend accountant, de
concerncontroller en de manager Financiën. Risicomanagement is een vast onderdeel van de jaarlijkse
planning- en control cyclus van Haag Wonen. De tertaalrapportages van het interne auditteam worden

Jaarstukken 2020 | 97
besproken in de auditcommissie. Op 2 december 2020 heeft de raad van commissarissen het
bestuursbesluit om het auditplan 2021 van het intern audit team vast te stellen, goedgekeurd.
Integriteit is onderdeel van het jaarprogramma van de raad van commissarissen. Integriteit vormt -
naast resultaatgerichtheid en bereidheid tot samenwerking - de gewenste kerncompetentie van iedere
Haag Wonen medewerker. In de vergadering van 26 februari 2020 heeft de raad van commissarissen het
jaarverslag van de interne vertrouwenspersoon besproken. De jaarrapportage integriteit waarin wordt
aangegeven op welke wijze integriteit in 2020 aandacht heeft gekregen en aan de orde is geweest,
wordt besproken in de RvC vergadering van 10 maart 2021.
In 2014 heeft de raad van commissarissen PwC als accountant geselecteerd. De RvC hecht aan
regelmatig overleg met de accountant. Bij de goedkeuring van het jaarverslag en de jaarrekening over
2019 heeft de raad van commissarissen met de accountant gesproken. In de RvC-vergadering van 6 mei
2020 is de evaluatie van de accountant besproken. De RvC en het bestuur zijn tevreden over de
samenstelling en kwaliteit van het controle team en over de sectorspecifieke kennis en
onafhankelijkheid van de accountant. Het nakomen van wederzijdse afspraken en de samenwerking en
communicatie bij de uitvoering van de werkzaamheden verlopen goed. De rapportages van de
accountant zijn concreet en duidelijk. In de vergadering van 6 mei 2020 heeft de RvC besloten opdracht
te verlenen aan PwC voor de controle van de jaarrekening 2020 van Haag Wonen.
In de vergadering van 7 oktober 2020 heeft de raad van commissarissen het controleplan 2020 van de
accountant goedgekeurd. In de RvC-vergadering van 2 december 2020 heeft de raad de interim
rapportage met de accountant besproken.
Klankbordrol
Eén van de taken van de raad van commissarissen is de klankbordfunctie voor het bestuur. De raad van
commissarissen geeft het bestuur gevraagd en ongevraagd advies. De raad geeft hier invulling aan in de
reguliere RvC-vergaderingen, tijdens de RvC-strategiebijeenkomst, in de vergaderingen van de audit- en
remuneratiecommissie en tijdens bilaterale contacten tussen leden van de RvC en het bestuur. In de
RvC-vergaderingen worden de actuele landelijke, regionale en lokale ontwikkelingen en de
ontwikkelingen bij Haag Wonen aan de hand van een notitie besproken.
Werkgeversrol
Samenstelling bestuur
Na ontvangst van de positieve zienswijze van de minister op 14 januari 2020 heeft de raad van
commissarissen op 15 januari 2020 besloten tot de benoeming van Mohamed Baba tot
bestuursvoorzitter van Haag Wonen per 1 maart 2020. De opdracht aan de interim bestuurder, Wijnand
Fassotte is per 1 maart 2020 beëindigd. Per 1 maart 2020 bestaat het bestuur van Haag Wonen uit
Mohamed Baba, bestuursvoorzitter, en Ria Koppen-Kreyne, financieel bestuurder.

Jaarstukken 2020 | 98
Beoordeling bestuur
De raad van commissarissen beoordeelt de bestuurders jaarlijks op hun functioneren. Het bestuur heeft
het gezamenlijke functioneren van het bestuur en het functioneren van de afzonderlijke bestuursleden
in 2020 geëvalueerd en de uitkomsten met de RvC gedeeld. Op 5 januari 2021 heeft de
remuneratiecommissie het functioneren van de bestuurders met hen besproken.
Beloning bestuur
De regels ten aanzien van de bezoldiging voor de (semi)publieke sector zijn vastgelegd in de Wet
normering topinkomens (WNT). Voor woningcorporaties geldt daarnaast een sectorale norm volgens de
Regeling normering topinkomens toegelaten instellingen volkshuisvesting. Bij de indiensttreding van de
bestuursvoorzitter, Mohamed Baba, in 2020 en de aanstelling van de financieel bestuurder, Ria Koppen-
Kreyne in 2017 is de beloning binnen de geldende sectorale bezoldigingsnorm vastgesteld. De beloning
van het bestuur wordt weergegeven in paragraaf 7.5 van het bestuursverslag.
Samenstelling
De raad van commissarissen
De raad van commissarissen van Haag Wonen bestaat uit zes leden, waarvan twee commissarissen op
voordracht van de huurdersorganisatie en één commissaris op voordracht van de ondernemingsraad.
De raad van commissarissen heeft een profielschets voor zijn samenstelling. De profielschets beschrijft
de algemene en specifieke deskundigheden en de persoonlijke kwaliteiten waarover leden van de raad,
auditcommissie en de voorzitter dienen te beschikken. Bij vacatures in de raad van commissarissen is de
profielschets het uitgangspunt. Op 6 mei 2020 heeft de raad van commissarissen de geactualiseerde
algemene profielschets RvC Haag Wonen 2020 vastgesteld. De profielschets van de raad van
commissarissen staat op de website van Haag Wonen.
Persoonlijke gegevens raad van commissarissen per 31 december 2020
Functie
in RvC Leeftijd Deskundigheidsgebied Functie
Luurt van der Ploeg Voorzitter 50 Technisch commercieel,
financieel economisch,
bestuurlijk
CFO VolkerWessels Bouw en
Vastgoedontwikkeling
Saskia Kramer Vicevoorzitter 48 Organisatorisch,
bedrijfsvoering, sociaal
maatschappelijk
Directeur MRI Centrum
Charlie Ortega Lid 54 Sociaal maatschappelijk,
volkshuisvestelijk
Directeur stichting Leergeld
Den Haag

Jaarstukken 2020 | 99
Titia Siertsema Lid 63 Financieel-economisch,
bouwkundig, technisch
commercieel
Voorzitter Nederlandse
Vereniging toeleverende
bouwmaterialen-industrie
Marc Dubbelman
Meryem Kiliç-
Karaaslan
Lid
Lid
50
49
Financieel economisch,
bestuurlijk
Bestuurlijk juridisch
Openbaar accountant
Publiek Belang Accountants
Partner Twijnstra Gudde
Interim Management
Op 19 september 2020 heeft de raad van commissarissen afscheid genomen van Dominic Schrijer als
commissaris, vicevoorzitter, voorzitter van de remuneratiecommissie en commissaris op voordracht van
de ondernemingsraad. De raad van commissarissen dankt hem voor zijn bijdrage aan Haag Wonen
gedurende 8 jaar. Op 17 juni 2020 heeft de raad van commissarissen Saskia Kramer benoemd tot
vicevoorzitter per 19 september 2020 en Charlie Ortega tot voorzitter van de remuneratiecommissie per
19 september 2020.
In verband met het afscheid van Dominic Schrijer als commissaris op voordracht van de
ondernemingsraad heeft de ondernemingsraad op 10 juni 2020 Marc Dubbelman voorgedragen als
commissaris namens de ondernemingsraad. Saskia Kramer en Charlie Ortega zijn benoemd op
voordracht van de huurdersorganisatie.
De auditcommissie bestaat uit Titia Siertsema en Marc Dubbelman. Titia Siertsema is voorzitter van de
auditcommissie. De remuneratiecommissie bestond tot 19 september 2020 uit Dominic Schrijer en Luurt
van der Ploeg. Dominic Schrijer was voorzitter van de remuneratiecommissie. Vanaf deze datum bestaat
de remuneratiecommissie uit Charlie Ortega en Luurt van der Ploeg. Charlie Ortega is voorzitter van de
remuneratiecommissie.
Vanaf november 2020 is Santhuruu Nadesapillai trainee bij de raad van commissarissen. Hij volgt de
leergang voor aankomende commissarissen van de Vereniging van Toezichthouders in
Woningcorporaties, VTW.
Voor de vervulling van de vacature in de raad van commissarissen door het aflopen van de
benoemingstermijn van Dominic Schrijer heeft de raad een profielschets met een bestuurlijk juridisch
profiel vastgesteld. De selectiecommissie bestond uit Charlie Ortega en Luurt van der Ploeg. De werving
en selectie voor de vacature is uitgevoerd met ondersteuning door een extern bureau. De vacature is via
diverse media openbaar gemaakt. Op 28 september 2020 heeft de raad van commissarissen besloten
tot de voorgenomen benoeming van Meryem Kiliç-Karaaslan als lid van de raad van commissarissen. Na
ontvangst van de positieve zienswijze van de minister op 6 november 2020 heeft de raad Meryem Kiliç-
Karaaslan op 11 november 2020 benoemd tot lid van de raad van commissarissen.

Jaarstukken 2020 | 100
Rooster van aftreden raad van commissarissen
Luurt van der Ploeg
(voorzitter)
Benoeming Herbenoeming Aftredend per
05-06-2015 05-06-2019 05-06-2023
Saskia Kramer 21-02-2018 21-02-2022 21-02-2026
Charlie Ortega 01-10-2018 01-10-2022 01-10-2026
Titia Siertsema 26-06-2013 26-06-2017 26-06-2021
Marc Dubbelman 19-06-2019 19-06-2023 19-06-2027
Meryem Kiliç-Karaaslan 11-11-2020 11-11-2024 11-11-2028
Functioneren
De leden van de raad van commissarissen handelen volgens de integriteitscode van Haag Wonen. Alle
commissarissen hebben hun relevante (neven-)functies gemeld. De raad heeft deze conform het RvCreglement
getoetst aan de statuten van Haag Wonen, het RvC-reglement, de Woningwet en de
Governancecode woningcorporaties. Een lijst met (neven-)functies is beschikbaar op de website van
Haag Wonen. Wanneer hier aanleiding voor is, toetst de raad de onafhankelijkheidscriteria voor
verwanten, zoals opgenomen in de Governancecode. De raad verklaart de taken als raad van
commissarissen onafhankelijk te kunnen uitvoeren.
Op 25 maart 2021 heeft de raad van commissarissen de zelfevaluatie over 2020 met externe begeleiding
uitgevoerd. De raad had de zelfevaluatie uitgesteld in de hoop deze in het voorjaar van 2021 fysiek te
kunnen houden, maar moest de zelfevaluatie toch digitaal houden. In vervolg op de zelfevaluaties over
2018 en 2019 heeft de raad aandacht besteed aan de Belbin teamrollen en de onderlinge dynamiek. De
voor goed toezicht noodzakelijke Belbin teamrollen zijn in de raad van commissarissen goed
vertegenwoordigd. De raad kan er nog bewuster gebruik van maken. De vergaderingen van de raad van
commissarissen zijn goed voorbereid. Afgesproken is om strategische sociaal maatschappelijke en
organisatorische onderwerpen structureel op de agenda van de RvC vergaderingen te zetten. En om
stukken vaker ter meningsvorming in plaats van ter besluitvorming te agenderen, zodat de raad aan de
voorkant bij scenario’s en afwegingen wordt betrokken en zijn visie en expertise kan inbrengen.
De leden van de raad van commissarissen blijven hun kennis ontwikkelen door het volgen van cursussen
en trainingen. Volgens het Reglement Permanente Educatie van de VTW (Vereniging van
toezichthouders in woningcorporaties) moeten leden van de raad van commissarissen in 2020 minimaal
5 PE-punten behalen. Voor commissarissen die in de loop van het jaar zijn benoemd, geldt een lagere
norm.
Op 11 november 2020 hebben de RvC leden een in company training vastgoedsturing bij Haag Wonen
gevolgd. Aan de orde kwamen de visie op waardesturing, beleid voor geliberaliseerd bezit en de
prioritering van vastgoedprojecten.

Jaarstukken 2020 | 101
In 2020 hebben de RvC-leden de volgende PE punten behaald:
PE-punten raad van commissarissen
PE-punten 2020
Luurt van der Ploeg 23
Saskia Kramer 5
Charlie Ortega 15
Titia Siertsema 5
Marc Dubbelman 11
Meryem Kiliç-Karaaslan 3
Bezoldiging
Op 26 februari 2020 heeft de raad van commissarissen besloten om per 1 januari 2020 de honorering
van de RvC leden conform de maximum bedragen van klasse H van de Beroepsregel bezoldiging
commissarissen van de VTW te laten plaatsvinden.
De bezoldiging van de leden van de raad van commissarissen in 2020 was als volgt:
Bezoldiging raad van commissarissen
Functie Bezoldiging *
Luurt van der Ploeg Voorzitter € 24.150
Saskia Kramer Vicevoorzitter € 16.200
Charlie Ortega
Lid en Voorzitter
remuneratiecommissie
€ 16.200
Dominic Schrijer Afgetreden per 19 september 2020 € 11.597
Titia Siertsema Lid en Voorzitter auditcommissie € 16.200
Marc Dubbelman Lid € 16.200
Meryem Kiliç-Karaaslan Lid per 11 november 2020 € 2.257
€ 102.804
*bezoldiging exclusief btw
De maximale bezoldiging van de raad van commissarissen is geregeld binnen de Wet Normering
Topinkomens (WNT). Daarnaast geldt voor de raad van commissarissen van woningcorporaties
daarnaast een bij ministeriële regeling vastgestelde sectorale norm. Het maximum voor de voorzitter en
leden bedraagt 15%, respectievelijk 10% per kalenderjaar van de geldende maximum bezoldiging. Voor
2020 geldt voor de voorzitter een maximum bezoldiging van € 30.150,- per jaar en voor de leden
€ 20.100,- per jaar. Daarnaast geldt voor toezichthouders in woningcorporaties (VTW) een bindende
beroepsregel ten aanzien van het honorarium. Deze beroepsregel is gebaseerd op de intentie van de
WNT, maar met een lagere maximum bezoldiging. De toegestane honorering conform deze
beroepsregel in 2020 bedraagt voor de voorzitter een maximum van € 24.150,- per jaar en voor leden
€ 16.200,- per jaar. In 2020 voldoet de bezoldiging van alle leden van de raad van commissarissen aan de
wettelijke regels.

Jaarstukken 2020 | 102
Besluiten
De raad van commissarissen heeft in 2020 ingestemd met de volgende bestuursbesluiten:
realisatiebesluit om 228 woningen in de complexen Melis Stokelaan/Anna Bijnslaan en
Rederijkerstraat te verbeteren;
vaststelling van het bod 2021 van Haag Wonen aan de gemeente Den Haag, met in achtneming van
de nog door te voeren aanpassingen als gevolg van het overleg met de huurdersorganisatie en het
advies van de RvC om de wederkerigheid meer concreet te maken;
realisatiebesluit om het kantoorgebouw Zichtenburglaan te transformeren tot 69 sociale
huurwoningen met kantoorruimte en ruimte voor dagbesteding;
vaststelling van het auditplan 2021 van het intern audit team;
vaststelling van het jaarplan en de begroting 2021 en de meerjarenbegroting 2021 - 2025;
vaststelling van het treasury jaarplan 2021.
De raad van commissarissen heeft in 2020 de volgende besluiten genomen:
benoeming van Mohamed Baba tot bestuursvoorzitter van Haag Wonen;
honorering van de RvC leden per 1 januari 2020 conform de maximum bedragen van klasse H van
de Beroepsregel bezoldiging commissarissen van de VTW;
vaststelling van de jaarstukken 2019 onder voorbehoud dat een goedkeurende
accountantsverklaring wordt verstrekt;
verlenen van opdracht aan PwC voor de controle van de jaarstukken 2020 op basis van het
honorarium voorstel van 12 maart 2020;
vaststelling van de algemene profielschets RvC Haag Wonen 2020;
benoeming van Saskia Kramer tot vicevoorzitter per 19 september 2020;
benoeming van Charlie Ortega tot voorzitter van de remuneratiecommissie per 19 september 2020;
voorgenomen benoeming en benoeming van Meryem Kiliç-Karaaslan als lid van de raad van
commissarissen per 11 november 2020;
goedkeuring van het controleplan 2020 van de accountant.

9. Jaarrekening
Jaarstukken 2020 | 103

Jaarstukken 2020 | 104
Balans per 31 december 2020
Balans per 31 december 2020 na resultaatbestemming (x € 1.000)
ACTIVA 31-12-2020 31-12-2019
A. VASTE ACTIVA
I. Vastgoedbeleggingen
1. DAEB vastgoed in exploitatie 3.007.959 2.741.851
2. Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 113.477 116.803
3. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 9.970 9.629
4. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 14.543 1.534
3.145.949 2.869.817
II.
Materiële vaste activa
1. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 3.356 3.766
III. Financiële vaste activa
1. Deelnemingen in groepsmaatschappijen 675 730
3. Latente belastingvorderingen 1.559 0
4. Leningen u/g 469 521
2.704 1.251
Totaal van vaste activa 3.152.008 2.874.834
B. VLOTTENDE ACTIVA
I. Voorraden
1. Vastgoed bestemd voor de verkoop 588 332
588 332
II. Onderhanden projecten 0 0
III. Vorderingen
1. Huurdebiteuren 2.886 2.259
2. Gemeenten 27 264
4. Latente belastingvorderingen 210 1.986
5. Belastingen en premies sociale verzekeringen 57 495
6. Overige vorderingen 1.596 228
7. Overlopende activa 1.837 3.013
6.613 8.245
IV. Liquide middelen 2.211 10.420
Som der vlottende activa 9.412 18.997
TOTAAL ACTIVA 3.161.421 2.893.831

Jaarstukken 2020 | 105
Balans per 31 december 2020
Balans per 31 december 2020 na resultaatbestemming (x € 1.000)
PASSIVA 31-12-2020 31-12-2019
C. EIGEN VERMOGEN
1. Herwaarderingsreserve 1.988.217 1.729.245
2. Overige reserves 527.289 505.242
Totaal eigen vermogen 2.515.506 2.234.487
D. VOORZIENINGEN
1. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 5.254 18.815
2. Voorziening pensioenen 928 794
3. Overige voorzieningen 321 142
6.503 19.751
E. LANGLOPENDE SCHULDEN
1. Leningen banken 523.582 587.057
2. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht
onder voorwaarden 9.562 9.368
3. Overige schulden 4.219 4.271
537.362 600.696
F. KORTLOPENDE SCHULDEN
1. Schulden aan banken 61.476 9.529
2. Schulden aan leveranciers 12.144 7.342
3. Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen 0 0
4. Belastingen en premies sociale verzekeringen 9.888 3.194
6. Overige schulden 1.260 865
7. Overlopende passiva 17.282 17.967
102.049 38.897
TOTAAL PASSIVA 3.161.421 2.893.831

Jaarstukken 2020 | 106
Winst- en verliesrekening over 2020
Winst- en verliesrekening 2020 (x € 1.000)
Realisatie
Realisatie
2020 2019
1. Huuropbrengsten 141.840 138.507
2. Opbrengsten servicecontracten 7.747 7.170
3. Lasten servicecontracten -7.460 -7.311
4. Lasten verhuur en beheeractiviteiten -14.802 -13.357
5. Onderhoudslasten -65.543 -57.750
6. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit -25.684 -23.607
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 36.098 43.652
7. Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 20.139 12.275
8. Toegerekende organisatiekosten -482 -420
9. Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -17.934 -11.498
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 1.723 356
10. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 9.173 -28.155
11. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 264.341 495.181
12. Niet gerealiseerde waardeveranderingen verkocht onder voorwaarden 147 164
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 273.662 467.190
14. Opbrengsten overige activiteiten 1.025 1.225
15. Kosten overige activiteiten -1.017 -902
Netto resultaat overige activiteiten 8 323
16. Overige organisatiekosten -3.979 -3.643
17. Leefbaarheid -1.796 -1.392
18. Opbrengsten vorderingen die tot de vaste activa behoren 6 34
19. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 23 26
20. Rentelasten en soortgelijke kosten -20.619 -22.029
Som der financiële baten en lasten -20.590 -21.969
Resultaat voor belastingen 285.126 484.517
21. Belastingen -4.497 -4.863
22. Resultaat deelnemingen -55 0
Resultaat na belastingen 280.573 479.654
Blauw gekleurde cijfers zijn aangepast ten opzichte van jaarrekening 2019 wegens presentatiewijziging

Jaarstukken 2020 | 107
Kasstroomoverzicht 2020
Directe methode (x € 1.000)
Kasstroomoverzicht (x € 1.000)
Realisatie 2020 Realisatie 2019
1.1 Huren 141.822 135.819
1.2 Vergoedingen 7.462 7.170
1.3 Overheidsontvangsten 0 878
1.4 Overige bedrijfsontvangsten 1.075 2.302
1.5 Renteontvangsten 3 10
Saldo ingaande kasstromen 150.362 146.179
1.6 Personeelsuitgaven -18.893 -17.368
1.7 Onderhoudsuitgaven -61.085 -49.962
1.8 Overige bedrijfsuitgaven -24.092 -25.078
1.9 Renteuitgaven -21.284 -22.455
1.10a Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat
1.10b Verhuurderheffing
0
-17.485
0
-15.080
1.11 Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden -1.041 -558
1.12 Vennootschapsbelasting 0 0
Saldo uitgaande kasstromen -143.880 -130.501
Kasstroom uit operationele activiteiten 6.482 15.678
Vastgoedbeleggingen
Vastgoedbeleggingen ingaande kasstroom
2.1 Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet
woongelegenheden
19.552 12.631
2.2 Verkoopontvangsten grond 0 14
2.3 (Des)Investeringsontvangsten overig 0 0
Tussentelling ingaande kasstroom vastgoedbeleggingen 19.552 12.645
Vastgoedbeleggingen uitgaande kasstroom
2.4 Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden -10.961 -1.809
2.5 Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden -10.131 -10.657
2.6 Aankoop, woon- en niet woongelegenheden -285 -463
2.7 Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden -476 -445
2.8 Investeringen overig -60 -580
2.9 Externe kosten bij verkoop -793 -1.190
Tussentelling vastgoedbeleggingen uitgaande kasstroom -22.706 -15.144
2.16 Saldo in- en uitgaande kasstroom vastgoedbeleggingen - 3.154 - 2.499
FVA
2.17 Ontvangsten verbindingen 0 0
2.18.1 Uitgaven verbindingen 0 0
2.18.2 Uitgaven overig 0 0
2.19 Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA 0 0

Jaarstukken 2020 | 108
Kasstroom uit (des)investeringen - 3.154 - 2.499
Ingaand
3.1.1 Nieuwe te borgen leningen 27.000 27.000
3.1.2 Nieuwe ongeborgde leningen DAEB investeringen 0 0
3.1.3 Nieuwe ongeborgde leningen niet-DAEB investeringen 0 0
Uitgaand
3.2.1 Aflossing geborgde leningen -38.435 -36.875
3.2.2 Aflossing ongeborgde leningen DAEB investeringen -94 -90
3.2.3 Aflossing ongeborgde leningen niet-DAEB investeringen 0 0
Kasstroom uit financieringsactiviteiten -11.529 -9.965
4.1 Mutatie liquide middelen -8.201 3.214
4.2 Wijziging kortgeldmutaties -9 0
Liquide middelen per 1-1 10.419 7.205
Liquide middelen per 31-12 2.209 10.419
Toelichting op het enkelvoudig kasstroomoverzicht
De uitgaande operationele kasstroom is ondanks lagere rentelasten (1.9) vooral toegenomen door fors
hogere onderhoudsuitgaven (1.7) en de hogere verhuurderheffing (1.10b). Ook de personeelsuitgaven
(1.6) namen toe.
De kasstroom betaalde rente (1.9) daalde ten opzichte van 2019 als gevolg van herfinanciering,
renteconversie en reguliere (eind)aflossing van leningen. Met Flex Rollover leningen profiteerde Haag
Wonen vooral van de negatieve EURIBOR in 2020. Door aflossing van leningen (3.2.1) zijn de
langlopende schulden verder afgenomen.
De verkoopontvangsten bestaande bouw (2.1) waren in 2020 fors hoger door de verkoop van het
zorgcomplex Eden.
De investeringen nieuwbouw (2.4) betreffen vooral de Boekweitkamp en de ombouw van BOG naar 7
sociale huurwoningen.
Het totaal “nieuw te borgen leningen” (3.1.1) betrof de herfinanciering van een vervroegd afgeloste
lening bij de Rabobank van € 12 miljoen en opname van € 15 miljoen hoofdsom op Flex-hoofdsom
leningen. Feitelijk zijn de Flex-hoofdsomleningen voor volledige opname van de hoofdsom al geborgd bij
het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). In de “aflossing geborgde leningen” is voor € 21,4
miljoen aflossing op een Flex-hoofdsom lening (3.2.1) opgenomen.

Jaarstukken 2020 | 109
Algemene toelichting
Algemeen
Woningstichting Haag Wonen is een stichting met de status van ‘toegelaten instelling volkshuisvesting’
en is ingeschreven bij het handelsregister onder nummer 27070420. De activiteiten bestaan
voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. Zij heeft
specifieke toelating in de woningmarktregio Haaglanden / Midden-Holland / Rotterdam. Zij is werkzaam
binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet. De (statutaire) vestigingsplaats is Den Haag met
als adres: Waldorpstraat 80.
Gevolgen Covid-19 voor onze bedrijfsactiviteiten
De impact van het COVID-19 virus betekent dat wij onze bedrijfsprocessen hebben aangepast en
afgestemd op de door het RIVM en de Rijksoverheid afgegeven richtlijnen en maatregelen. Nieuwe
richtlijnen en ontwikkelingen monitoren we continu en volgen we op. Onze maatregelen zijn erop
gericht om de gezondheid van onze medewerkers, huurders en relaties te beschermen en waar mogelijk
de dienstverlening aan onze huurders te continueren.
Het COVID-19 virus heeft impact op onze bedrijfsvoering. Het overgrote deel van de medewerkers zet
de werkzaamheden vanuit huis voort. De laptop kan mee naar huis en vanuit thuis werken was in het
pre coronatijdperk al mogelijk. In april 2020 is geïnventariseerd of extra hulpmiddelen nodig waren en
zijn bureaustoelen, grote beeldschermen en dergelijke verstrekt om het thuis werken verder te
faciliteren. Daar waar dit niet mogelijk is, zijn passende maatregelen genomen. In principe vinden alle
bedrijfsprocessen voortgang. Onderhouds- en investeringsactiviteiten worden daar waar noodzakelijk
uitgesteld. Dit betreffen vooral werkzaamheden in de woning. Voor zover nu bekend zijn daar geen
claims of nadelige financiële gevolgen uit te verwachten.
Risico’s
De grootste risico’s van het Covid-19 virus zien we in een vertraging van bouw- en renovatietrajecten,
betalingsproblematiek bij huurders, uitstel van onderhoud, langere leegstand van verhuurde eenheden
en uitval van medewerkers. Dat lijken vooralsnog geen factoren die kunnen leiden tot een bedreiging
van de bedrijfscontinuïteit. Van een waardedaling van activa is vooralsnog geen sprake. Integendeel, in
2020 is de WOZ-waarde verder opgelopen.
In onze operationele kasstromen zien wij nauwelijks risico’s. Onze huurstromen zijn omvangrijk en goed
gespreid. Bovendien levert de huurtoeslag ook een belangrijk vangnet op. Er zijn geen gevolgen voor de
incassoprocedure. Deze kan onveranderd doorgaan. We verhuren coronaproof en ons Interne Audit
Team monitort de controls.
Onze financiering voor het komend jaar is geborgd via de reguliere processen. Wij hebben voldoende
ruimte in onze kengetallen om aanvullende financiering in 2021 op te kunnen nemen mocht dat
noodzakelijk zijn. Wij zijn voor onze kasstromen niet afhankelijk van verkopen. De sector banken zijn
naar verwachting in staat om in deze mogelijke behoefte te voorzien. Daarnaast beschikken wij over
instrumenten als uitstel van onderhoud en investeringen om onze kasstromen positief te beïnvloeden.

Jaarstukken 2020 | 110
Indien noodzakelijk zullen wij ook gebruik maken van de overheidsmaatregelen ter ondersteuning van
de economie. Op dit moment verwachten wij geen gebruik te hoeven te maken van de maatregelen
zoals hierboven beschreven.
Mogelijke uitval van personeel door ziekte hebben we niet in de hand. Indien dit zich op grote schaal
gaat voordoen, hetgeen nu niet het geval is, verwachten wij vertraging in de uitvoering van onze
voorgenomen activiteiten en ook vertraging of mogelijk zelfs aanpassing van de realisatie van onze
voorgenomen doelstellingen.
We bewaken zoveel mogelijk het risico dat beheersingsmaatregelen worden doorbroken als gevolg van
andere werkprocedures, alsmede de impact op de risico’s van fraude en/of fouten. IAT zit hier bovenop.
Haag Wonen heeft niet direct te maken met een liquiditeitsrisico. Aantrekken van liquiditeiten bij de
sectorbanken BNG/NWB is nu en naar verwachting komend jaar ook geen probleem.
Zo nodig kan getemporiseerd worden in onderhouds- en investeringsuitgaven om de uitgaande
kasstroom en verzwaring van de financieringslast te beperken. Ook zijn er mogelijkheden om de
flexibele of variabele kosten te verlagen. Dit betekent uiteraard wel iets voor het behalen van onze
koersdoelstellingen. Daar waar noodzakelijk en mogelijk zullen wij gebruik maken van de maatregelen
die de rijksoverheid heeft afgekondigd om de economische gevolgen te beperken.
Op de kapitaalmarkt is er tot op heden geen paniek ontstaan. Ingrijpende maatregelen door overheden,
IMF en ECB hebben tot nu toe tot gevolg dat de kapitaalmarktrente nauwelijks beweegt.
Het bovenstaande in ogenschouw nemende zien wij geen reden om te twijfelen aan de continuïteit van
Haag Wonen. Processen zijn in redelijke mate gewoon doorgegaan en kunnen blijven doorgaan.
In onze ALM-studie bij de begroting 2021 zijn de effecten van belangrijke wijzigingen in de
huurinkomsten, rente etcetera doorgerekend.
Grondslagen voor enkelvoudige jaarrekening
Haag Wonen gevestigd in Den Haag staat aan het hoofd van de Haag Wonen-groep. Nadat diverse
verbindingen zijn geliquideerd, activiteiten stop zijn gezet en/of bijna afgerond zijn, is de impact van de
resterende verbindingen op de verslaggeving van te verwaarlozen betekenis. Op het balanstotaal en het
eigen vermogen bedraagt de totale impact minder dan 1%. Op de omzet en het resultaat is de impact
nog geringer. Gezien de geringe impact op de jaarcijfers van Haag Wonen is besloten om vanaf
jaarrekening 2018 niet langer een geconsolideerde jaarrekening op te stellen, maar uitsluitend een
enkelvoudige jaarrekening. Op basis van Titel 9 Boek 2 BW artikel 407 is deze beslissing genomen, en
verder uitgewerkt op grond van artikel 2:407 BW en de nadere guidance volgens RJ 115.
Stelselwijzigingen
In 2020 zijn geen stelselwijzigingen geweest.
Schattingswijzigingen
In de jaarrekening 2020 is sprake van de volgende schattingswijzigingen:

Jaarstukken 2020 | 111
In het kader van de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB en niet-DAEB
vastgoed in exploitatie zijn diverse schattingswijzigingen doorgevoerd in de parameters en
berekeningsmethodieken die nader uiteen zijn gezet in paragraaf 9.5.
Presentatiewijzigingen
In 2020 zijn de volgende presentatiewijzigingen doorgevoerd:
In 2020 worden alle doorberekende administratiekosten onder de post ‘opbrengst overige
activiteiten’ opgenomen in plaats van een deel onder de post ‘lasten verhuur en
beheeractiviteiten’. De vergelijkende cijfers over 2019 zijn als gevolg van deze presentatiewijziging
aangepast. Dit heeft geen resultaateffect.
In 2019 werden de personeelskosten van de assetmanagers opgenomen onder de post ‘Overige
organisatiekosten’. Vanaf 2020 worden deze personeelskosten opgenomen onder de post ‘Lasten
verhuur en beheer’ conform de handleiding toepassen functionele indeling winst- en
verliesrekening 2020. De vergelijkende cijfers over 2019 zijn als gevolg van deze
presentatiewijziging aangepast. Dit heeft geen resultaateffect.
In 2019 werden de personeelskosten van een medewerker KCC opgenomen onder de post ‘Lasten
verhuur en beheer’. Vanaf 2020 wordt 50% van deze kosten opgenomen onder de post
‘Onderhoud’ conform de daadwerkelijke tijd die ze aan deze activiteit besteden. De vergelijkende
cijfers over 2019 zijn als gevolg van deze presentatiewijziging aangepast. Dit heeft geen
resultaateffect.
In 2019 werden de personeelskosten van een aantal beleidsmedewerkers via de verdeelsleutels
verdeeld over de diverse activiteiten. Vanaf 2020 worden de personeelskosten van een aantal
beleidsmedewerkers opgenomen onder de post ‘Lasten verhuur en beheer’ conform de
daadwerkelijke werkzaamheden die zij verrichten. De vergelijkende cijfers over 2019 zijn als gevolg
van deze presentatiewijziging aangepast. Dit heeft geen resultaateffect.
De personeelskosten van 2 managers worden vanaf 2020 opgenomen onder de post ‘overige
organisatiekosten’ conform de handleiding toepassen functionele indeling winst- en
verliesrekening. In 2019 werden deze nog geclassificeerd als ‘Lasten verhuur en beheer’ en als
‘Onderhoud’. De vergelijkende cijfers over 2019 zijn als gevolg van deze presentatiewijziging
aangepast. Dit heeft geen resultaateffect.
De kosten van de accountant, OR, RvC en treasury worden vanaf 2020 opgenomen onder de post
‘overige organisatiekosten’ conform de handleiding toepassen functionele indeling winst- en
verliesrekening. In 2019 werden deze nog geclassificeerd als ‘Ondersteunende diensten’ en
verdeeld over de diverse activiteiten. De vergelijkende cijfers over 2019 zijn als gevolg van deze
presentatiewijziging aangepast. Dit heeft geen resultaateffect
Oordelen en schattingen
Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van
Haag Wonen zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de
jaarrekening opgenomen bedragen. Indien voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste

Jaarstukken 2020 | 112
inzicht dit noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief bijbehorende
veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost.
Gescheiden verantwoording DAEB/niet-DAEB
Haag Wonen heeft de gescheiden verantwoording DAEB/niet-DAEB opgenomen in de toelichting op de
enkelvoudige jaarrekening. De niet-DAEB activiteiten van Haag Wonen zien toe op:
Het verhuren van woningen die tot de niet-DAEB tak behoren.
Verhuur van bedrijfsmatig onroerend goed.
Om tot een gescheiden balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht te komen, wordt een
aantal uitgangspunten gehanteerd. Een aantal direct toe te rekenen posten wordt in overeenstemming
met het op 27 september 2017 goedgekeurde scheidingsvoorstel volledig aan de DAEB- dan wel aan de
niet-DAEB activiteiten toegerekend. Voor andere niet direct toe te rekenen posten in de gescheiden
balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht wordt uitgegaan van een aantal
veronderstellingen. De belangrijkste veronderstellingen zijn in het volgende overzicht nader
uiteengezet.
Grondslag voor scheiding
Directe scheiding op VHE-niveau. De
opbrengsten/ kosten en kasstromen van
individuele transacties worden direct
toegerekend aan de individuele VHE die staat
geclassificeerd als DAEB dan wel niet-DAEB.
Posten in gescheiden verantwoording
Balans:
Vastgoed in exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor
eigen exploitatie
(Verplichtingen uit hoofde van)
Onroerende zaken verkocht onder
voorwaarden
Vastgoed bestemd voor de verkoop
Voorziening onrendabele investeringen.
Winst-en-verliesrekening:
Verkoopopbrengsten en -lasten.
Toerekening op complexniveau en gescheiden
naar de DAEB en niet-DAEB activiteiten op basis
van de relatieve verdeling van eenheden in het
betreffende complex.
Kasstroomoverzicht:
Verkoopontvangsten
(Des)investeringskasstromen met
uitzondering van woningverbetering.
Balans:
Waarborgsommen.
Winst-en-verliesrekening:
Huuropbrengsten
Opbrengsten servicecontracten
Lasten servicecontracten
Lasten onderhoudsactiviteiten

Jaarstukken 2020 | 113
Overige directe lasten exploitatie bezit
Leefbaarheid.
Gescheiden op basis van borging van de
achterliggende financiering (bijvoorbeeld WSW
borging). Geborgde leningen classificeren als
DAEB, niet geborgde leningen als niet-DAEB.
Kasstroomoverzicht:
Ontvangsten verhuur en servicecontracten
Uitgaven servicecontracten
Uitgaven onderhoud
Investeringskasstromen in
woningverbetering.
Balans:
Vastgoed ten dienste van
Deelnemingen
Liquide middelen
Schulden/leningen kredietinstellingen.
Winst-en-verliesrekening:
Rentebaten en rentelasten
Resultaat deelneming.
Gescheiden op basis van omvang activiteiten in
de DAEB/ niet-DAEB tak van Haag Wonen op
basis van een algemene splitsingsfactor
gebaseerd op de totaalverdeling van
verhuureenheden in DAEB/niet-DAEB
De hierbij gehanteerde verdeling DAEB/ niet-
DAEB is: 96/4.
Kasstroomoverzicht:
Financieringskasstroom
Renteuitgaven.
Balans:
Voorziening pensioenen en overige
voorzieningen
Belastingen en premies sociale
verzekeringen
Overlopende activa.
Winst-en-verliesrekening:
Opbrengsten en kosten overige activiteiten
Overige organisatiekosten
Toegerekende organisatiekosten.
Kasstroomoverzicht:
Personeelsuitgaven
Overige bedrijfsuitgaven.

Jaarstukken 2020 | 114
Regelgeving
Grondslagen voor waardering van activa en passiva
De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met artikel 35 van de Woningwet, artikel 30 en 31 van
het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) 2015, richtlijn 645 van de Richtlijnen voor de
Jaarverslaggeving en de regels bij en krachtens de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen
publieke en semipublieke sector (‘WNT’).
Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de vaste verkrijgings- of
vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld, vindt
waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst- en verliesrekening en het
kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de
toelichting. Toelichtingen op de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht worden
in de jaarrekening genummerd.
Vergelijking met voorgaand jaar
De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van
het voorgaande jaar.
Vastgoedbeleggingen
Algemene uitgangspunten
Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld, gelden voor alle
vastgoedbeleggingen de volgende algemene uitgangspunten.
Verkrijgings- of vervaardigingsprijs
De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven.
Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht
op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Rekening wordt gehouden met bijzondere
waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht.
Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en
vervolgens op deze grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de
opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond.
DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie
Typering
DAEB vastgoed omvat woningen, maatschappelijk vastgoed en overig sociaal vastgoed in exploitatie die
volgens het definitief goedgekeurde scheidingsvoorstel van Haag Wonen als DAEB vastgoed
classificeerden. Hierbij is rekening gehouden met mutaties in de DAEB portefeuille sinds de vaststelling.

Jaarstukken 2020 | 115
Over het algemeen zijn dit woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens op het
moment van het afsluiten van de huurovereenkomst en maatschappelijk vastgoed. Maatschappelijk
vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-,
welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners.
Niet-DAEB vastgoed omvat woningen en overige objecten welke niet voldoen aan het criterium van
DAEB vastgoed.
Kwalificatie
Haag Wonen richt zich op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Dit betekent dat beleidskeuzes
rondom het vastgoed primair worden gemaakt met inachtneming van haar taak als sociale
volkshuisvester. Daarnaast worden investeringsbeslissingen mede genomen op basis van een analyse
van het financiële rendement. Een beperkt deel van de portefeuille is gealloceerd voor verkoop. Basis
voor de waardering is het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde in verhuurde staat.
Waarderingsgrondslag
Vastgoed in exploitatie wordt op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet gewaardeerd tegen de
marktwaarde in verhuurde staat (actuele waarde). Haag Wonen waardeert haar vastgoed in exploitatie
bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de
actuele waarde zijnde de marktwaarde in verhuurde staat. De waardering tegen marktwaarde in
verhuurde staat vindt plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 bij artikel 14
van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘Handboek modelmatig waarderen
marktwaarde 2020’).
Marktwaarde in verhuurde staat is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige
koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden
overgedragen op de peildatum, waarbij partijen met kennis van zaken, prudent en zonder dwang
zouden hebben gehandeld.
Haag Wonen past voor het bezit de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde
toe met uitzondering van het BOG binnen het niet-DAEB bezit. Hiervoor wordt de full-versie toegepast.
Om de basisversie toe te kunnen passen, heeft Haag Wonen een analyse gemaakt van haar bezit
(grootstedelijk, in de randstad, weinig specifiek vastgoed) en hierbij vastgesteld dat het type en de
samenstelling van het bezit past binnen de uitgangspunten en normeringen die de basisversie
voorschrijft. Daarom heeft Haag Wonen geconcludeerd dat de toepassing van de basisversie leidt tot
een acceptabele uitkomst van de marktwaarde in verhuurde staat voor het geheel van de betreffende
complexen en past binnen het getrouwe beeld van het vermogen en resultaat dat de jaarrekening,
volgens het verslaggevingsstelsel, moet geven.
Toetsing
Jaarlijks vindt in de zomer na afloop van het jaarrekeningtraject een validatie van de basisversie plaats.
Daarbij wordt door vergelijking met de full-versie achteraf aangegeven of de basisversie een
marktwaarde uitkomst heeft gegeven die binnen acceptabele bandbreedte van de full-versie uitkomst

Jaarstukken 2020 | 116
ligt. Dit vormt input om de basisversie eventueel aan te passen. Deze inzichten zijn vanzelfsprekend nog
niet bekend en niet meegenomen bij de totstandkoming van deze jaarrekening.
Complexindeling
Overeenkomstig het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde vindt waardering op
waarderingscomplexniveau plaats. Elk waarderingscomplex bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden
voor wat betreft type eenheid, bouwjaar en locatie. Daarnaast is het gehele waarderingscomplex als
eenheid aan een derde partij te verkopen. Alle verhuureenheden van Haag Wonen maken deel uit van
een waarderingscomplex of vormen een afzonderlijk waarderingscomplex.
Waarderingsmethode
De marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op een modelmatige,
op kasstromen gebaseerde methodiek. De basiskenmerken van de methodiek zijn als volgt:
De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele
verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed.
De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd
op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is.
Feiten en omstandigheden die kunnen worden gekwalificeerd als verplichtingen die niet specifiek
aan het vastgoed zijn toe te rekenen (zoals afgesloten convenanten met gemeenten over aan te
houden volumes in huurprijs categorieën en mogelijk in de toekomst te maken prestatieafspraken)
zijn niet opgenomen in de waardering van het vastgoed, maar maken onderdeel uit van de niet uit
de balans blijkende verplichtingen.
Het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel
Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de inkomsten
en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet
‘contant’ worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van
de DCF-periode van 15 jaar. Dit is de geschatte opbrengstwaarde van het vastgoed, welke ook
contant wordt gemaakt tegen dezelfde disconteringsvoet als de kasstromen en wordt hierbij
opgeteld.
Toepassing van de basisversie kenmerkt zich door het feit dat een marktwaarde in verhuurde staat
op complexniveau wordt bepaald, maar waarbij op portefeuilleniveau (totaal van alle complexen)
de waardering leidt tot een acceptabele uitkomst van de marktwaarde in verhuurde staat voor het
geheel van de betreffende complexen en past binnen het getrouwe beeld van het vermogen en
resultaat van de jaarrekening.
In overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen is geen taxateur betrokken
geweest bij de bepaling en toetsing van de marktwaarde in verhuurde staat van de woningen, de
parkeergelegenheden, het maatschappelijk onroerend goed en het zorgvastgoed, zowel
intramuraal als extramuraal.
Binnen de toepassing van de basisversie is het niet mogelijk om vrijheidsgraden te gebruiken. Dit
betekent dat de parameters, zoals deze opgenomen zijn in het handboek, integraal gevolgd zijn.

Jaarstukken 2020 | 117
Het bedrijfsonroerend goed omvat binnen het niet-DAEB vastgoed meer dan 5%. Op basis van de
woningwet is dit vastgoed gewaardeerd volgens de full-versie van het handboek Modelmatig
waarderen. Hierbij wordt de waardering mede uitgevoerd door een externe taxateur volgens de RICStaxatiestandaarden
(Royal Institution of Chartered Surveyors) en heeft hierbij een volledige taxatie dan
wel hertaxatie uitgevoerd. Al het andere vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd volgens de
basisversie van het handboek.
Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s:
doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in
bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur geschiedt bij mutatie.
Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt
overgegaan.
Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt
verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Voor reguliere
woongelegenheden en parkeren geldt dat per complex uiteindelijk het scenario met de hoogste
uitkomst gelijk gesteld wordt aan het begrip ‘marktwaarde verhuurde staat’, zijnde de actuele waarde
waartegen de waardering van het vastgoed plaatsvindt. Voor niet-zelfstandige eenheden, BOG, MOG en
ZOG is alleen het doorexploiteerscenario van toepassing. Ook voor zelfstandige studenteenheden en
zelfstandige extramurale zorgeenheden wordt een uitpondscenario niet waarschijnlijk geacht. Daarom
wordt in de basisversie het doorexploiteerscenario voorgeschreven.
Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van marktconforme uitgangspunten
gedaan. De volgende parameters worden hierbij gehanteerd:
prijsinflatie ten behoeve van de jaarlijkse indexatie van de ingerekende contracthuur, de
markthuur, de maximale huur en de liberalisatiegrens, belastingen, verzekeringen en overige
zakelijke lasten;
loonstijging als uitgangspunt voor de stijging van de beheerskosten;
bouwkostenstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de onderhoudskosten, de
verkoopkosten en de verouderingskosten;
leegwaardestijging is de basis voor de stijging van de verkoopopbrengst in het uitpondscenario.
Haag Wonen heeft de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2020 voorgeschreven
parameters en uitgangspunten toegepast. De belangrijkste uitgangspunten zijn:
Parameters woongelegenheden
2019 2020 2021 2022 2023 2024 e.v.
Prijsinflatie 2,60% 1,40% 1,40% 1,60% 1,80% 2,00%
Looninflatie 2,50% 1,40% 1,95% 2,50% 2,50%
Bouwkostenstijging 3,50% 3,00% 2,50% 2,50% 2,50%
Leegwaardestijging 8,00% 7,00% 4,50% 2,00% 2,00% 2,00%

Jaarstukken 2020 | 118
Instandhoudingsonderhoud per vhe doorexploiteerscenario:
Eengezinswoning € 1.282 - € 1.928 (2019: € 1.206 - € 1.825)
Meergezinswoning € 1.091 - € 1.761 (2019: € 1.023 - € 1.641)
Studenteenheid € 353 - € 1.456 (2019: € 340 - € 1.368)
Zorgeenheid (extramuraal) € 1.288 - € 1.803 (2019: € 1.224 - € 1.713)
Instandhoudingsonderhoud per vhe uitpondscenario:
Eengezinswoning € 558 - € 971 (2019: € 488 - € 884)
Meergezinswoning € 434 - € 772 (2019: € 370 - € 694)
Studenteenheid n.v.t. (2019: € 340 - € 638)
Zorgeenheid (extramuraal) n.v.t. (2019: € 484 - € 733)
Beheerkosten per vhe:
Eengezinswoning € 458 (2019: € 447)
Meergezinswoning € 450 (2019: € 439)
Studenteneenheid € 423 (2019: € 413)
Zorgeenheid (extramuraal) € 415 (2019: € 405)
Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) 0,0551% (2019: 0,0541%)
Belastingen, verzekeringen en overige
zakelijke lasten (% van de WOZ)
0,08% (2019: 0,09%)
Verhuurderheffing (% van de WOZ) 0,501% - 0,527% (2019: 0,537% - 0,563%)
Huurderving (% van de huursom) 1% (2019: 1%)
Mutatiekans bij doorexploiteren 7,12% (2019: 6,14%)
Mutatiekans bij uitponden 7,74% (2019: 6,56%)
Mutatieleegstand DAEB 0 maanden (2019: 0 maanden)
Mutatieleegstand niet-DAEB 3 maanden (2019: 3 maanden)
Mutatieleegstand verkoop 0 maanden (2019: 0 maanden)
Verkoopkosten bij uitponden (% van de
leegwaarde)
1,3% (2019: 1,4%)
Disconteringsvoet: 5,85% (2019: 6,25%)
Huurstijging boven prijsinflatie voorgaand jaar
2019 2020 2021 2022 e.v.
Zelfstandige eenheden 1,0% 1,2% 1,3% 0,5%
Onzelfstandige eenheden 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Voor splitsingskosten is een norm gehanteerd van € 544 (2019: € 531) per te splitsen eenheid. De
overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen
3% van de berekende waarde van een verhuureenheid op peildatum 31 december 2020. Vanaf 1 januari
2021 is dit percentage verhoogd naar 9%.

Jaarstukken 2020 | 119
Parameters bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed
2020 2019
Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo BOG € 5,80 € 5,60
Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo MOG € 7,00 € 6,80
Mutatieonderhoud technisch per m2 bvo BOG € 9,70 € 9,40
Mutatieonderhoud technisch per m2 bvo MOG € 11,80 € 11,40
Mutatiekosten marketing (% jaarhuur) 14% 14%
Beheerkosten % van de markthuur - BOG 3% 3%
Beheerkosten % van de markthuur - MOG 2% 2%
Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) 0,2612% 0,2333%
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) 0,12% 0,13%
Disconteringsvoet 8,86% 8,38%
Parameters intramuraal zorgvastgoed
2020 2019
Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo € 9,30 € 9,00
Mutatieonderhoud per m2 bvo € 11,80 € 11,40
Mutatiekosten marketing (% jaarhuur) 14% 14%
Beheerkosten (% jaarhuur) 2,5% 2,5%
Gemeentelijke OZB, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten
(% van de WOZ)
0,34% 0,36%
Disconteringsvoet 8,73% 8,22%
Bij toepassing van de fullversie:
Haag Wonen heeft de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2020 voorgeschreven
parameters en uitgangspunten toegepast. Onder toepassing van de full-versie heeft Haag Wonen de
voor de volgende vrijheidsgraden van het Handboek afwijkende standpunten ingenomen, rekening
houdend met de specifieke omstandigheden van het bezit en/of de omgeving waarbinnen Haag Wonen
opereert.
De volgende vrijheidsgraden zijn toegepast voor het BOG:
markthuur(stijging)
mutatieleegstand
instandhoudingsonderhoud
exit yield
disconteringsvoet.
Impact hantering vrijheidsgraden
Parameter handboek Bandbreedte Eigen parameter
Markthuurstijging prijsinflatie 1 jaar 1%, daarna 2%
Mutatieleegstand 6 maanden 1 tot 22 maanden
Instandhoudingsonderhoud € 5,80 per m2 BVO excl btw € 4,99 - € 10,15 per m2 bvo excl btw
Exit Yield 6,96% - 16,21%
Disconteringsvoet 8,65% - 9,49% 7,36% - 10,98%

Jaarstukken 2020 | 120
De aangegeven markthuur door de taxateur is ook in de basisversie ingelezen, waardoor hierop geen
afwijkingen zijn. Wanneer deze vrijheidsgraden niet waren toegepast, zou de marktwaarde in verhuurde
staat voor het BOG € 1.768.856 (2019: € 4.115.572) meer bedragen.
Mutatie marktwaarde verhuurde staat
Mutaties in de marktwaarde in verhuurde staat van vastgoed in exploitatie worden in de winst-enverliesrekening
verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.
Herwaardering
De herwaarderingsreserve wordt bepaald als het positieve verschil tussen de marktwaarde verhuurde
staat en de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs (zonder rekening te houden met enige afschrijving
of waardevermindering) en onder aftrek van (latente) belastingverplichtingen. Als gevolg van het
toepassen van de basisversie, waarmee een marktwaarde op portefeuilleniveau wordt nagestreefd, zit
er een onnauwkeurigheid in de bepaling van de herwaarderingsreserve op complexniveau. Deze
onnauwkeurigheid is inherent aan de toepassing van de basisversie. Dit leidt niet tot een hoger of lager
vermogen, maar ziet enkel toe op de allocatie binnen het vermogen (hogere herwaarderingsreserve
leidt tot lagere overige reserves en vice versa).
Bepaling beleidswaarde (ten behoeve van de toelichting)
De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Haag Wonen en beoogt inzicht te geven in de
verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. Onder de beleidswaarde
wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom
genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Haag
Wonen. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige- en
onzelfstandige woongelegenheden) komen overeen met de grondslagen voor de
bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van:
1. Voor het gehele bezit is uitgegaan van het scenario ‘doorexploiteren’ (in plaats van de hoogste
van ‘doorexploiteren’ en ‘uitponden’). Bovendien wordt in het geheel geen rekening gehouden
met verkopen, waarbij de overdrachtskosten op 0% worden gezet.
2. Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte
moment van (huurders)mutatie. De streefhuur betreft de huur die volgens het beleid van de
corporatie bij mutatie in rekening wordt gebracht, passend binnen de geldende wet- en
regelgeving, feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken met gemeenten. Daarnaast wordt er
rekening gehouden met de corporatiespecifieke boveninflatoire huurverhoging. Haag Wonen
hanteert de door de overheid voorgeschreven huurbevriezing voor de sociale woningen. Voor
2022 wordt een huurverhoging van 0,5% boven inflatie voorzien en daarna inflatievolgend
huurbeleid. Voor de geliberaliseerde woningen is in 2021 een huurverhoging van 1% boven
inflatie ingerekend. Vervolgens een huurverhoging van 2,5% boven inflatie voor de komende 2
jaar, daarna inflatievolgend. De ingerekende streefhuur van de sociale eengezins- en
meergezinswoningen is gemiddeld 77% van de maximaal redelijke huur.
3. De component instandhoudingsonderhoud is vervangen door een nominale eigen
onderhoudsnorm (gecorrigeerd voor inflatie). De onderhoudskosten zijn op complexniveau
bekend. Waardoor op complexniveau een normbedrag wordt vastgesteld, rekening houdend

Jaarstukken 2020 | 121
met de langjarige onderhoudscyclus voortvloeiend uit de vastgestelde meerjarenonderhoudsbegroting.
Het gaat om ongeveer € 42,8 miljoen per jaar. Daarnaast wordt er voor bijna € 6,5
miljoen per jaar aan indirecte kosten toegerekend aan onderhoud. Totaal gaat het dus om
€ 49,3 miljoen per jaar met een gemiddelde van € 2.288,77 per verhuureenheid (voor de
bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat is € 805,96 per verhuureenheid ingerekend als
gemiddelde onderhoudsnorm).
4. De beheerskosten uit de DCF-berekening zijn vervangen door een eigen beheernorm die aansluit
met de jaarlijkse werkelijke uitgaven voor beheer in de 15-jaars DCF periode. Hieronder worden
verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en
beheeractiviteiten van de corporatie en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd ‘lasten
verhuur en beheeractiviteiten’ in de resultatenrekening. Haag Wonen gaat uit van gemiddelde
beheerlasten van € 1.015 per verhuureenheid (voor de bepaling van de marktwaarde in
verhuurde staat is een gemiddelde van € 673,73 per verhuureenheid in gerekend).
De beleidswaarde van BOG / MOG / ZOG is gelijk aan de marktwaarde en hierbij wordt dus
verondersteld dat de marktuitgangspunten overeenkomen met de eigen beleidsuitgangspunten.
Voor zover afwijkend voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerde
uitgangspunten, zijn de gehanteerde uitgangspunten voor de toekomstige exploitatie - zoals
toegepast voor de bepaling van de beleidswaarde van de activa in exploitatie - afgeleid van de
meerjarenbegroting (ontwikkeling streefhuur, onderhoudslasten en de lasten van verhuur en
beheer) en geënt op de wettelijke voorschriften opgenomen in RTIV.
Haag Wonen heeft hierbij uitgangspunten bepaald die mede van invloed zijn op de beleidswaarde.
Wijzigingen van deze uitgangspunten zijn derhalve van invloed op deze waarde.
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Onroerende zaken die in het kader van een regeling verkoop onder voorwaarden (VOV) zijn
overgedragen aan een derde en waarvoor Haag Wonen een terugkoopplicht kent, worden aangemerkt
als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden aan de activazijde gewaardeerd
tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en
daarna de marktwaarde op basis van VOV. Waardemutaties worden verwerkt in de W&V als ‘Niet
gerealiseerde waardeveranderingen verkopen onder voorwaarden’.
Bij de eerste verwerking (initiële verkoop van de woning onder voorwaarden uit exploitatie) wordt het
waardeverschil bij overdracht verantwoord in de W&V onder ‘Niet gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille’.
Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een
terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst
aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden. Deze
waardemutaties worden verwerkt in de W&V als ‘Niet gerealiseerde waardeveranderingen verkopen
onder voorwaarden’.

Jaarstukken 2020 | 122
Indien de terugkoop gerealiseerd is, vindt verwerking afhankelijk van de beleidsdoelstelling plaats:
Bij gelijkblijvende bestemming blijft classificatie onder verkopen onder voorwaarden van
toepassing. Waardering vindt plaats tegen de waarde waartegen terugkoop heeft plaatsgevonden.
Indien de woning een ‘verhuur-bestemming’ krijgt, wordt deze woning opgenomen onder het
vastgoed in exploitatie. Waardering vindt plaats op basis van de marktwaarde in verhuurde staat
volgens het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde.
Indien het beleidsvoornemen bestaat om de woning te verkopen, vindt verantwoording plaats
onder de voorraden. Waardering vindt plaats tegen de waarde waarop de woning is teruggekocht.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Typering
Dit betreft complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie.
Waarderingsgrondslag
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen de verkrijgings- of
vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde.
Materiële vaste activa
Algemene uitgangspunten
Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld, gelden voor alle materiële vaste
activa de volgende algemene uitgangspunten.
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen
verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte
toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen.
Verkrijgings- of vervaardigingsprijs
De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven.
Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie, worden deze in mindering
gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.
Financiële vaste activa
Deelnemingen in groepsmaatschappijen
Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend op het zakelijk en financieel beleid
worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (netto vermogenswaarde). Wanneer 20%
of meer van de stemrechten kan worden uitgebracht, wordt ervan uitgegaan dat er invloed van
betekenis is.

Jaarstukken 2020 | 123
De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening.
Voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze
grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming.
Indien de waarde van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op
nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Haag Wonen in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de
schulden van de deelneming, respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling
van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening getroffen.
De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de
identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie.
Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend worden gewaardeerd tegen
verkrijgingsprijs. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering plaats tegen
de realiseerbare waarde. Afwaardering vindt plaats ten laste van de winst- en verliesrekening.
Leningen u/g
De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag,
gewoonlijk de nominale waarde. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs
waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering.
Vordering latente belastingen
Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op
de commerciële balans (commerciële boekwaarde) dient Haag Wonen een belastinglatentie te vormen
indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen.
Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse
verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat toekomstige fiscale winst
beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en de mogelijkheid van
verrekening kan worden benut. Bij het op 31 december 2020 vormen van de actieve latentie is mede
rekening gehouden met tijdelijke verschillen op het vastgoed bestemd voor de verkoop, afschrijvingen
en de langlopende leningen.
Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa dan wel de vlottende
activa (bij een termijn korter dan 1 jaar), latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de
voorzieningen.
De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen de
belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende
jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld.
Belastinglatenties worden gewaardeerd tegen contante waarde.

Jaarstukken 2020 | 124
Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa
Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten beoordeelt Haag Wonen op iedere
balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een
financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor
bijzondere waardeverminderingen bepaalt Haag Wonen de omvang van het verlies uit hoofde van de
bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst-en-verliesrekening.
Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de
bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best
mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van
het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument.
Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien de afname van de
waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt
beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde
kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere
waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt.
Voorraden
Vastgoed bestemd voor de verkoop
De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere
netto opbrengstwaarde. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct
toerekenbare verkoopkosten. Indien de oorspronkelijk kostprijs onbekend is, wordt gewaardeerd op
basis van actuele waarde. Deze is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per
balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen
worden verkregen.
De voorraad teruggekochte Koopgarantwoningen wordt gewaardeerd tegen actuele waarde, dit is de
‘terugkoopwaarde’.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop
Het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop betreft nog niet opgeleverde en nog
onverkochte woningen uit projectontwikkeling en/of het onverkochte deel van de in ontwikkeling zijnde
grondposities en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere netto opbrengstwaarde. De netto
opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten
voor voltooiing en verkoop.
Overige voorraden
De magazijnvoorraden zijn gewaardeerd tegen kostprijs of lagere opbrengstwaarde.

Jaarstukken 2020 | 125
Onderhanden projecten
De post onderhanden projecten in opdracht van derden bestaat uit het saldo van gerealiseerde
projectkosten, toegerekende winst, en indien van toepassing, verwerkte verliezen en reeds
gedeclareerde termijnen.
Onderhanden projecten waarvan het saldo een debetstand vertoont, worden gepresenteerd onder de
vlottende activa. Onderhanden projecten waarvan het saldo een creditstand vertoont, worden
gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte
prestaties worden opgenomen onder de voorraden.
Vorderingen
Vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens
gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde. Een
eventuele voorziening voor het risico van oninbaarheid wordt in mindering gebracht. Deze
voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.
Liquide middelen
De liquide middelen betreffen kas, banktegoeden en gelden onderweg. Rekening courantschulden bij
banken zijn opgenomen onder schulden aan banken onder kortlopende schulden. Liquide middelen
worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.
Eigen vermogen
Eigen vermogen
Dit betreft het vermogen van Haag Wonen waarover de daartoe bevoegde organen binnen de grenzen
van de wettelijke kaders en statutaire bepalingen kan beschikken.
Herwaarderingsreserve
Een herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het positieve verschil tussen de marktwaarde van
activa en de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.
In de herwaarderingsreserve worden de ongerealiseerde waardevermeerderingen van de onroerende
zaken in exploitatie opgenomen. Er is sprake van een ongerealiseerde waardevermeerdering indien de
marktwaarde van een waarderingscomplex op balansdatum hoger is dan de boekwaarde op basis van
de verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs. Indien op een waarderingscomplex in het verleden een
waardevermindering is verantwoord, dan wordt pas een herwaarderingsreserve gevormd voor het
betreffende complex voor zover de marktwaarde hoger is dan de boekwaarde op basis van verkrijgingsof
vervaardigingsprijs.
Het gerealiseerde deel van de herwaarderingsreserve van op marktwaarde gewaardeerde onroerende
zaken in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste van de overige reserves verantwoord. Aangezien de
waardevermeerdering van de onroerende zaken in exploitatie reeds ten gunste van de winst- en

Jaarstukken 2020 | 126
verliesrekening is gebracht, en in verband hiermee een herwaarderingsreserve is gevormd, is verwerking
van de daaropvolgende realisatie ten gunste van de winst- en verliesrekening niet toegestaan.
Voorzieningen
Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die
op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en
waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden ingeschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen
de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te
wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de contante waarde van de uitgaven die naar
verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld.
Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt en het waarschijnlijk is dat deze
vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als
een actief in de balans opgenomen.
Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen
die op de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen worden ook gerekend verplichtingen die
kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake
wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige
stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige
nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de
corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake
indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de
bouwvergunning heeft plaatsgevonden.
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw en verbeterprojecten
worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex
waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde
van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder
verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle
investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen marktwaarde in verhuurde staat.
Voorziening latente belastingverplichtingen en -vorderingen
Latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Voor verdere toelichting zie
‘Vordering latente belastingen’.
Voorziening pensioenen
De pensioenvoorziening betreft de door de pensioenadviseur geraamde pensioenverplichting aan een
zeer beperkte groep voormalig VZOS 15 -medewerkers met een levensjarenregeling. Een keer in de drie
jaar wordt deze verplichting opnieuw bepaald. De verplichting wordt bepaald door een koopsom te
15
Verbetering Zij Ons Streven (VZOS) is één van de rechtsvoorgangers van het huidige Haag Wonen.

Jaarstukken 2020 | 127
berekenen waartegen een pensioenmaatschappij de verplichting van Haag Wonen zou overnemen. De
hoogte van de koopsom hangt af van de overlevingskansen, de indexatie en de rekenrente. In juni 2020
is de verplichting opnieuw bepaald.
De verplichtingen die voortvloeien uit deze rechten van haar personeel zijn ondergebracht bij de
Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Haag Wonen betaalt hiervoor premies
waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaalt.
De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het
pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit
toelaat. De (maand)dekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo 2020 109,3% (ultimo 2019: 113,1 %). De
beleidsdekkingsgraad bedraagt ultimo 2020 103,1% (ultimo 2019 110,7%). Met deze
beleidsdekkingsgraad voldoet het pensioenfonds niet aan de minimaal vereiste 104,2% die is
voorgeschreven door De Nederlandse Bank (DNB). Er is daarom sprake van een dekkingstekort.
Daarnaast is de dekkingsgraad lager dan de vereiste dekkingsgraad van 126,0%. SPW zal daarom in het
eerste kwartaal van 2021 een herstelplan indienen bij DNB waarin wordt aangetoond hoe het
pensioenfonds verwacht dat binnen tien jaar tijd de dekkingsgraad herstelt tot het niveau van de
vereiste dekkingsgraad.
Verder heeft het bestuur van SPW een financieel crisisplan opgesteld waarin is beschreven welke
aanvullende maatregelen kunnen worden genomen om tijdig herstel mogelijk te maken. Het bestuur zal,
indien blijkt dat het fonds niet tijdig kan herstellen, conform dit financieel crisisplan, aanvullende
maatregelen moeten nemen.
Tevens heeft het bestuur van het pensioenfonds in 2020 besloten de opgebouwde aanspraken van
(gewezen) deelnemers en de ingegane pensioenen per 1 januari 2021 niet te verhogen met een
gedeeltelijke toeslag. Er was geen ruimte voor een gedeeltelijke toeslag, omdat de beleidsdekkingsgraad
per eind oktober 2020 lager was dan 110%.
Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van
toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en
verzekeringsmaatschappijen betaald door Haag Wonen. De premies worden verantwoord als
personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als
overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige
betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen.
Toevoegingen aan en vrijval van pensioenvoorzieningen worden ten laste respectievelijk ten gunste van
de winst- en verliesrekening gebracht.

Jaarstukken 2020 | 128
Schulden
Langlopende schulden worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen de reële waarde. Deze is
over het algemeen gelijk aan de nominale waarde. Na eerste waardering worden de langlopende
schulden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien geen sprake is van agio of disagio is de
geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. De aflossingsverplichting voor het komend jaar
is opgenomen onder de kortlopende schulden.
Voor kortlopende schulden vindt de eerste waardering tegen reële waarde plaats en vervolgens wordt
gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs.
In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een
terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in
het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt
jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden
is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.
Leasing
Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij
Haag Wonen ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van
operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire
basis verwerkt in de winst- en verliesrekening over de looptijd van het contract.
Algemeen
Grondslagen voor resultaatbepaling
De winst- en verliesrekening wordt gepresenteerd op basis van de functionele indeling. In de functionele
winst- en verliesrekening bestaat een onderscheid tussen direct toe te rekenen kosten en indirecte
kosten (zoals lonen en salarissen, overige bedrijfslasten en afschrijvingskosten materiële vaste activa ten
dienste van). De direct toe te rekenen kosten worden bij het betreffende onderdeel verantwoord. De
toerekening van de indirecte kosten aan de onderscheiden onderdelen van de functionele winst- en
verliesrekening gebeurt op basis van de verdeelsleutel ‘aantal fte’.
Resultaatbepaling
Baten worden verantwoord in het jaar waarin deze worden gerealiseerd. Lasten worden verantwoord in
het jaar waarin de prestaties worden geleverd. Verliezen worden verantwoord wanneer deze
voorzienbaar zijn.
Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde
waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële
instrumenten.

Jaarstukken 2020 | 129
Opbrengsten
Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s
met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper.
Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd
op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.
Lonen en salarissen, sociale lasten
Lonen, salarissen en sociale lasten zijn op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en
verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Deze kosten worden door middel van
kostenverdeling op basis van fte aan de diverse functionele posten in het resultaat toegerekend.
Pensioenlasten
Haag Wonen heeft de toegezegde pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds in de jaarrekening
verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. Haag Wonen is aangesloten bij bedrijfstakpensioenfonds
SPW die tezamen met andere woningcorporaties dezelfde regeling toepast. Haag Wonen heeft geen
verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan eventueel hogere toekomstige
premies. In de jaarrekening worden dus alleen de verschuldigde premies verantwoord. Deze kosten
worden door middel van kostenverdeling op basis van fte aan de diverse functionele posten in het
resultaat toegerekend.
Afschrijvingen materiële vaste activa
Op vastgoed in exploitatie wordt niet afgeschreven. De afschrijvingen op de activa ten dienste van
exploitatie worden gebaseerd op de historische kostprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de
lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur en worden via verdeelsleutels toegerekend
aan de afzonderlijke activiteiten.
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille
Huuropbrengsten
Dit betreft de daadwerkelijk in rekening gebrachte huren van woningen, woongebouwen en
bedrijfsruimten, dus na aftrek van huurderving wegens leegstand.
Opbrengsten servicecontracten
Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten.
De vergoeding is gebaseerd op de geraamde kosten. Jaarlijks vindt op basis van de werkelijke kosten
afrekening plaats. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.
Kosten onderhoud
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van uitgevoerd onderhoud
verantwoord voor zover deze betrekking hebben op het vastgoed in exploitatie. Van toerekenbaarheid
is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.
Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum
worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.

Jaarstukken 2020 | 130
Netto resultaat verkoop vastgoedportefeuille
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille
Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen:
Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie
Boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden
Netto verkoopopbrengst bij levering van vastgoed bestemd voor de verkoop
Netto verkoopopbrengst bij levering van onderhanden projecten.
De verkoopopbrengsten bestaande bouw betreffen de gerealiseerde verkoopopbrengsten verminderd
met de toerekenbare organisatiekosten, de verkoopkosten en de marktwaarde in verhuurde staat.
Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Indien het
verkopen middels de Groninger akte betreft, dan is de ‘akte van kwijting’ leidend voor de
verantwoording.
De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst
verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper.
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Deze zijn gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten voor projecten bestemd voor
eigen exploitatie. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan
wel terugname van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat
door een jaarlijkse toets van enerzijds de investeringen en anderzijds de marktwaarde in verhuurde
staat hiervan.
Voor de onrendabele top van een nieuwbouw- of verbeterproject wordt een voorziening gevormd ten
laste van de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille, zodra het project intern geformaliseerd
en extern gecommuniceerd is.
Bij de activaposten voor projecten bestemd voor de verkoop wordt de waardeverandering direct
verrekend met het actief.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties
van op actuele waarde geactiveerde activa.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkopen onder voorwaarden
Dit betreft de jaarlijkse mutatie van de actuele waarde van de woningen verkocht onder voorwaarden.
Dit betreft zowel de waardeverandering van de post ‘onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’
als de post ‘verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’.

Jaarstukken 2020 | 131
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor de verkoop
Dit betreffen waardeveranderingen die ontstaan door een wijziging in de waarde van de
vastgoedportefeuille bestemd voor de verkoop in het lopende verslagjaar.
Netto resultaat overige activiteiten
Opbrengsten inzake overige activiteiten ontstaan uit werkzaamheden die niet tot de primaire
activiteiten van Haag Wonen behoren of ten gevolge van nagekomen baten van reguliere activiteiten.
De kosten behorende bij overige activiteiten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij
betrekking hebben.
Leefbaarheid
De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en
uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Haag Wonen, die de leefbaarheid
in buurten en wijken ten goede komen.
Saldo financiële baten en lasten
Financiële baten en lasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve
rentevoet van de betreffende activa en passiva.
De rentebaten betreffen de te ontvangen rentevergoedingen op banktegoeden en overige liquiditeiten.
Onder de rentelasten zijn de verschuldigde lasten aan kredietinstellingen opgenomen, alsmede de
berekende rente op waarborgsommen en rente op overige schulden.
Resultaat deelnemingen
Het resultaat is het bedrag waarmee de boekwaarde van de deelneming sinds de voorafgaande
jaarrekening is gewijzigd als gevolg van het door de deelneming behaalde resultaat.
Vennootschapsbelasting en belastinglatentie
Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig
voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht heeft Haag Wonen een fiscale
openingsbalans opgemaakt waarvoor specifieke fiscale waarderingsregels gelden. Voor het verschil
tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële
balans (commerciële boekwaarde) dient Haag Wonen een belastinglatentie te vormen indien en voor
zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen.
Voor verrekenbare tijdelijke verschillen moet een actieve belastinglatentie worden gevormd in het geval
dat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) lager is dan de
fiscale waardering en een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te
worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn

Jaarstukken 2020 | 132
voor verrekening. Bij het op 31 december 2020 vormen van de actieve latentie is mede rekening
gehouden met tijdelijke verschillen op het vastgoed bestemd voor de verkoop, afschrijvingen en de
langlopende leningen.
De fiscale waarderingsregels voor de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 zijn vastgelegd in een
met de belastingdienst overeengekomen Tweede vaststellingsovereenkomst, die jaarlijks stilzwijgend
verlengd wordt. Daarmee werden ook de hoogte en waardering van te vormen belastinglatenties met
terugwerkende kracht naar 1 januari 2008 duidelijk.
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening,
rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande
boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde
winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met
wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van
wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
Latente belastingvorderingen en belastingverplichtingen
Zie ‘Voorziening latente belastingverplichtingen en -vorderingen’.
Financiële instrumenten en risicobeheersing
In 2017 heeft Haag wonen een Reglement financieel beleid en beheer opgesteld conform Artikel 55a
van de Woningwet. Hierin maakt Haag Wonen inzichtelijk op welke wijze zij haar financiële continuïteit
borgt. In het reglement zijn de uitgangspunten van Haag Wonen van het financieel beleid en beheer, de
organisatie en jaarlijkse monitoring en de betrokkenheid van het intern toezicht op het beheer
opgenomen. Ook worden regels gesteld voor beleggingen en derivaten.
Haag Wonen maakt geen gebruik van derivaten, en heeft dit in haar Reglement financieel beleid en
beheer en ook het Treasury statuut opgenomen. Het Treasury statuut is in 2017 aangepast aan de
laatste regelgeving en is op 11 oktober 2017 goedgekeurd door de raad van commissarissen.
Het Reglement financieel beleid en beheer van Haag Wonen heeft mede betrekking op verbonden
ondernemingen: Haag Wonen holding BV, Haag Wonen Ontwikkeling BV en Aanvan vastgoed BV.
De Autoriteit woningcorporaties heeft het reglement van Haag Wonen op 16 januari 2018 goedgekeurd.
Valutarisico
Haag Wonen is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico.
Prijsrisico
Haag Wonen heeft geen instrumenten waarover zij prijsrisico loopt.
Renterisico
Haag Wonen loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste
activa en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder
schulden aan kredietinstellingen).

Jaarstukken 2020 | 133
Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Haag Wonen risico ten aanzien van
toekomstige kasstromen. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Haag Wonen
risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot deze vorderingen en schulden zijn geen financiële
derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd.
Haag Wonen hanteert een maximaal renterisico van 15% van het vreemd vermogen, gerekend over een
aaneengesloten voortschrijdende periode van twaalf maanden. Door een maximum te stellen aan het
renterisico kunnen risicovolle rentepieken worden voorkomen en is daarmee het renterisico begrensd.
Haag Wonen maakt geen gebruik van derivaten.
Het renterisico, uitgedrukt in een percentage van het saldo langlopende leningen, van Haag Wonen op
basis van de bestaande leningportefeuille (exclusief herfinanciering, inclusief volledig opgenomen rollover
leningen en volledig opgenomen risico op spreadherziening van de basisrenteleningen) bedraagt:
Jaartal
Percentage
2021 11,21%
2022 7,20%
2023 7,19%
2024
2025
8,73%
4,71%
Kredietrisico
Haag Wonen heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Zij maakt gebruik van meerdere
banken als tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. Limieten zijn vastgelegd in het treasury statuut
en naleving daarvan wordt voortdurend gemonitord.
Liquiditeitsrisico
Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico wat Haag Wonen loopt per balansdatum zijn als volgt
(indicatief):
Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico (x € 1.000)
31-12-2020
Bankschuld 0
Kredietlimiet 30.000
Lopende investeringsverplichtingen 56.800
Reeds vastgelegde nog te storten leningen o/g 0
Nog niet benutte borgingsruimte WSW 20.000
Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Haag Wonen zeker heeft gesteld dat
hiervoor financiering beschikbaar is, of is toegezegd. Haag Wonen maakt een meerjaren
kasstroomprognose waarin de voorgenomen investeringen doorgerekend worden en de consequenties
voor de liquiditeitspositie zichtbaar worden.

Jaarstukken 2020 | 134
Per 29 juli 2020 heeft Haag Wonen een nieuw borgingplafond 2020 ontvangen van het WSW. Het
plafond voor 2020 is vastgesteld op € 605.665.000 op basis van de dPi 2019. Dit is € 20 miljoen hoger
dan de leningportefeuille van Haag Wonen ultimo 2020 bij volledig opgenomen Flex Rollover leningen
(€ 585,652 miljoen). Tot het derde kwartaal 2021 is geen nieuwe financiering nodig. Haag Wonen heeft
tot die tijd voldoende vrije ruimte (€ 20 miljoen) binnen de Flex Rollover leningen om
financieringsbehoefte op te vangen.
Haag Wonen beschikt over een kredietfaciliteit bij de huisbank. Voor zover noodzakelijk, worden nadere
zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De vervalkalender van de
bestaande leningen wordt constant gemonitord.
Beschikbaarheidsrisico
Haag Wonen heeft haar financiële meerjarenplan zodanig opgesteld dat de beschikbaarheid van
faciliteiten voor financiering en herfinanciering gecontinueerd wordt. De meerjarenbegroting voldoet
aan de financiële kengetallen zoals deze door toezichthouders en andere financiële stakeholders
worden gehanteerd. Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie afhankelijk van het
blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

Jaarstukken 2020 | 135
Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode.
De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van
bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele,
(des)investerings- en financieringsactiviteiten.
De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in
de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder
operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek
van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.
Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn
opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen
onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven
groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling
in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven groepsmaatschappij aanwezig zijn,
zijn op de aankoopprijs in mindering gebracht. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van
kasmiddelen plaatsvindt, waaronder het afsluiten van financiële leasing, zijn niet in het
kasstroomoverzicht opgenomen.

Jaarstukken 2020 | 136
Toelichting op de balansposten
A. Vaste activa
I Vastgoedbeleggingen
1. Vastgoed in exploitatie
De mutaties in de vastgoedbeleggingen zijn in het navolgende schema samengevat:
Vastgoedbeleggingen (x € 1.000)
Stand per 1 januari
DAEB vastgoed in
exploitatie
niet-DAEB vastgoed in
exploitatie
Totaal
2020 2019 2020 2019 2020
Verkrijgings- of vervaardigingsprijs 1.086.887 1.080.836 55.910 59.348 1.142.797
Herwaarderingen 1.654.964 1.187.409 60.893 50.270 1.715.857
Boekwaarde per 1 januari 2.741.851 2.268.245 116.803 109.618 2.858.654
Mutaties
Investeringen 13.893 11.074 603 155 14.497
Subsidies 0 0 0 0 0
Desinvesteringen -8.320 -17.470 -6.519 -3.705 -14.839
Herwaarderingen 257.811 476.918 1.160 13.819 258.972
Waardeverminderingen 0 -4.444 0 0 0
Terugneming van waardeverminderingen 2.792 4.444 1.360 0 4151
Herclassificaties -69 3.083 69 -3.083 0
Totaal mutaties 266.108 473.606 -3.327 7.186 262.781
Stand per 31 december
Verkrijgingsprijzen 1.092.392 1.086.887 50.063 55.910 1.142.455
Herwaarderingen 1.915.567 1.654.964 63.413 60.893 1.978.980
Boekwaarde per 31 december 3.007.959 2.741.851 113.477 116.803 3.121.436
De uitgangspunten van de marktwaarde in verhuurde staat staan beschreven in de waarderingsgrondslagen
en in het waarderingsprotocol.
De mutatie van de herwaarderingen van vastgoedbeleggingen in 2020 bedraagt € 263.123.328 (2019:
€ 490.737.128). Dit saldo bestaat uit een bedrag van € 264.341.330 (2019: € 495.946.211) aan positieve
waardeveranderingen en € 1.218.003 (2019: € 5.209.083) aan negatieve waardemutaties.
Onder de post herclassificaties is 1 woning overgeheveld van DAEB vastgoed in exploitatie naar niet-
DAEB vastgoed in exploitatie. Deze woning was onterecht gekenmerkt als DAEB. Dit is hiermee
gecorrigeerd.

Jaarstukken 2020 | 137
In de posten DAEB vastgoed in exploitatie en niet-DAEB vastgoed in exploitatie zijn 20.862 woningen en
2.552 niet-woningen opgenomen. De 53 woonwagenstandplaatsen zijn hierbij onder de woningen
gezet.
In 2020 is het achterstallig onderhoud ten behoeve van de bepaling van de marktwaarde bij 10
complexen in negatieve zin gecorrigeerd voor een bedrag van € 4.065.790 (2019: € 1.480.790 voor 3
complexen).
Verklaring waardemutaties
Onderliggende tabel geeft inzicht in de ontwikkelingen van de marktwaarde die impact hadden op de
waardemutaties naast de (des)investeringen.
Verloopstaat Marktwaarde verhuurde staat (x € 1.000)
DAEB
vastgoed in
niet-DAEB
vastgoed in Totaal
exploitatie exploitatie
Marktwaarde ultimo 2019 2.741.851 116.804 2.858.655
Mutaties
Impact mutaties bezit -2.117 -6.677 -8.794
Impact methodische wijzigingen handboek -6.631 -979 -7.609
Mutatie objectgegevens 264.022 6.846 270.868
Impact parameteraanpassingen validatie handboek 37.091 -425 36.665
Impact waarderingsparameters marktontwikkelingen -26.257 -2.092 -28.349
Totaal mutaties 266.108 -3.327 262.781
Marktwaarde ultimo 2020 3.007.959 113.477 3.121.436
De mutaties van het DAEB vastgoed bedragen € 266 miljoen positief (2019: + € 474 miljoen). De stijging
van de marktwaarde met 9,7% wordt voornamelijk veroorzaakt door de mutaties van de
objectgegevens. In eerste plaats door de stijgende WOZ-waarden met gemiddeld 15,5% voor de
woningen. De gemiddelde maximale huren zijn gestegen door het actualiseren van 10.000 energie
labels, waardoor de WWS-punten stegen. Daarnaast is er meer achterstallig onderhoud ingerekend. Als
laatste is er dit jaar geen erfpachtsuppletie meer ingerekend bij verkoop van sociale woningen. Dit is het
gevolg van de nieuwe grondsuppletieovereenkomst tussen Staedion, Vestia, Haag Wonen en gemeente
Den Haag. Het totale effect van de mutaties in de objectgegevens is 9,6%.
De overige stijging wordt veroorzaakt door de parameteraanpassingen als gevolg van de validatie van
het handboek. De disconteringsvoet is hierbij naar beneden bijgesteld. Dit heeft een waarde stijgend
effect van 3,3%. Omdat in diezelfde validatie de gemiddelde markthuur naar beneden is bijgesteld
wordt deze waardestijging gereduceerd tot 1,3%
De stijging wordt het meest getemperd door de parameteraanpassingen als gevolg van de
marktontwikkelingen. De macro-economische parameters zijn in 2020 lager ingeschat dan in 2019 net

Jaarstukken 2020 | 138
als de leegwaardestijging. Samen goed voor een daling van -3,5%. De onderhoudskosten zijn hoger
ingeschat (-1,1%). De verhuurderheffing is gedaald als gevolg van de lagere voorgeschreven percentages
(+0,7%) en ook het OZB-en belastingtarief zijn lager (+0,2%). Als laatste was de disconteringsvoet al
gedaald door de validatie van het handboek, maar deze heeft nog een extra daling als gevolg van de
marktontwikkelingen(+ 2,8%). Totale impact van de parameteraanpassingen als gevolg van de
marktontwikkelingen is -0,9%.
De mutaties in het bezit en de methodische wijzigingen van het handboek hebben vrijwel geen impact
op de totale aanpassing van de marktwaarde verhuurde staat. De mutaties in het bezit betreffen vooral
de onttrekkingen door verkoop en de nieuw opgeleverde woningen (-0,1%). In het Handboek
modelmatig waarderen marktwaarde 2020 zijn een aantal methodische wijzigingen aangebracht. De
belangrijkste hiervan betreft de verhoging van de minimale mutatiekans van 4% in plaats van 2%. Dit
heeft een positief effect op de marktwaarde van 2%. Daarnaast zijn de overdrachtskosten in de
eindwaarde verhoogd van 3% naar 9%. Dit heeft een negatief effect op de marktwaarde van 2,2%. Dit
heft elkaar dus vrijwel op en geeft een verlagend effect van -0,2%.
De marktwaarde van het niet-DAEB vastgoed daalt met € 3 miljoen (2019: + 7 miljoen). De daling die
veroorzaakt wordt door verkopen wordt opgeheven door de mutatie in de objectgegevens. Ook hier is
dit voornamelijk de stijgende WOZ-waarde.
Gevoeligheidsanalyse marktwaarde
Gelet op de huidige marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen, waarop zowel
door externe taxateurs als voorgeschreven door het handboek gehanteerde aannames en schattingen
ter bepaling van de reële waarde van het vastgoed zijn gebaseerd, ten opzichte van de werkelijk te
verwachten marktontwikkelingen van significante invloed zijn op de uitkomsten van de huidige
waardering in de jaarrekening. Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke
wijzigingen in belangrijke parameters op de marktwaarde, is ten aanzien van de vastgoedportefeuille
gewaardeerd volgens de DCF-methode, de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen:
Gevoeligheidsanalyse marktwaarde
Gehanteerd in
de marktwaarde
31-12-2020
Afwijking t.o.v.
gehanteerde
marktwaarde
Effect op de
marktwaarde
(x € 1.000)
Effect op de
marktwaarde
in %
Mutatiegraad woningen 5,13% - 1,00% -100.408 -3,22%
Exit yield 5,70% + 1,00% -63.272 -2,03%
Disconteringsvoet 6,02% - 0,50% 378.834 12,14%
Inflatie, huurverhoging* 1,4% - 2,0% + 0,50% 611.353 19,59%
Leegwaardestijging woningen ** 2,90% + 0,50% 13.165 0,42%
Verhuurheffing *** 0,505% - 0,05% 25.295 0,81%
* Inflatie Handboek % Scenario %
2020 1,40% 1,40%
2021 1,40% 1,90%

Jaarstukken 2020 | 139
2022 1,60% 2,10%
2023 1,80% 2,30%
2024 e.v. 2,00% 2,50%
** Leegwaardestijging woningen Handboek % Scenario %
2019 8,00% 8,50%
2020 7,00% 7,50%
2021 4,50% 5,00%
2022 2,00% 2,00%
2023 e.v. 2,00% 2,00%
*** Verhuurheffing
De gehanteerde percentages: Handboek % Scenario %
2021 0,526% 0,476%
2022 0,527% 0,477%
2023 0,501% 0,451%
2024 0,502% 0,452%
2025 e.v. 0,502% 0,452%
Erfpacht
Het merendeel van de grond is door de gemeente in erfpacht uitgegeven grond. Alle erfpachtcanons zijn
eeuwigdurend afgekocht.
Beleidswaarde
De beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de methodiek zoals opgenomen in het
Handboek en bedraagt per 31 december 2020 € 1.344 miljoen.
De opbouw van de beleidswaarde van Haag Wonen per 31 december 2020 presenteert zich als volgt:
Opbouw beleidswaarde (x € 1.000)
DAEB vastgoed in
exploitatie
niet-DAEB vastgoed
in exploitatie
Totaal
2020 2019 2020 2019 2020
Marktwaarde per 31 december 2020 3.007.959 2.741.851 113.477 116.803 3.121.436
Beschikbaarheid (doorexploiteren) 58.658 -78.041 -469 -1.643 58.188
Betaalbaarheid (huren) -894.073 -755.431 -7.650 -15.534 -901.723
Kwaliteit (onderhoud) -658.153 -564.128 -4.931 -4.799 -663.085
Beheer (beheerkosten) -267.657 -262.996 -2.351 -2.616 -270.008
Totaal mutaties -1.761.226 -1.660.597 -15.402 -24.592 -1.776.627
Beleidswaarde 1.246.733 1.081.254 98.075 92.212 1.344.808

Jaarstukken 2020 | 140
Gevoeligheidsanalyse beleidswaarde
Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn voor de voornaamste uitgangspunten (gemiddeld per
woning teruggerekend) analyses gemaakt welk effect een positieve of negatieve aanpassing heeft op de
beleidswaarde. Dit wordt weergegeven in de onderstaande tabel. Hierbij is in het bijzonder ook
aandacht geschonken aan de huurverhoging in het eerste jaar. In de begroting is er een huurverhoging
opgenomen van 0,5% boven inflatie. Door de overheid is een huurbevriezing en eenmalige
huurverlaging afgedwongen.
Gevoeligheidsanalyse beleidswaarde
Gehanteerd in de
beleidswaarde 2020
Mutatie t.o.v.
uitgangspunt
Effect op de
beleidswaarde
(x € 1.000)
Effect op de
beleidswaarde in %
Huurverhoging eerste jaar Huurbevriezing 0,5% boven inflatie 19.216 1,43%
Disconteringsvoet 5,42% 0,5% lager 141.364 10,54%
Beleidshuur per maand € 593,40 € 25 hoger 92.556 6,90%
Lasten € 3.300,75 € 100 hoger -688 -0,05%
Eenmalige huurverlaging niet meegenomen wel per 31-12-2020 -16.437 -1,23%
Zekerheidstelling en verzekering
Voor de aangetrokken leningen heeft de gemeente of het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)
zich garant gesteld. De activa zijn verzekerd op indexbasis tegen risico's van storm- en brandschade.
Voor verstrekte zekerheden wordt verwezen naar de toelichting op de langlopende schulden.
WOZ-waarde
De WOZ-waarde van alle verhuureenheden (DAEB en niet-DAEB) die binnen het woningtarief vallen,
bedraagt per peildatum 1 januari 2020 € 3,909 miljard (2019: € 3,420 miljard). De waardestijging
bedraagt gemiddeld 13,0% (2019: 15,4%).

Jaarstukken 2020 | 141
3. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (x € 1.000)
2020 2019
Stand per 1 januari
Verkrijgingsprijzen 9.853 10.706
Cumulatieve waardeverminderingen -225 -1.464
Boekwaarde per 1 januari 9.629 9.242
Mutaties
Investeringen -684 -853
Terugneming van waardeverminderingen 1.025 1.239
Totaal mutaties 341 387
Stand per 31 december
Verkrijgingsprijzen 9.170 9.853
Cumulatieve waardeverminderingen 800 -225
Boekwaarde per 31 december 9.970 9.629
Haag Wonen heeft 2 complexen waaruit in het verleden verkocht werd met het koopgarantprincipe. De
verleende kortingen op de marktwaarde liggen tussen 12% en 20%. Sinds 2015 wordt niet meer
verkocht met koopgarant. In 2020 zijn 4 woningen teruggekocht (2019: 6 woningen). Per 31 december
2020 staan in totaal nog 52 woningen uit die verkocht zijn onder voorwaarden (2019: 56 woningen),
deze bestaan uit:
Koopgarant ’t Podium – 26 woningen (2019: 28 woningen)
Koopgarant complex 55 – 26 woningen (2019: 28 woningen)
De wijze van totstandkoming van de waardering van de koopgarant woningen is nader uitgewerkt in de
grondslagen.
De komende jaren zal het aantal koopgarant woningen dalen, omdat in juni 2015 besloten is om te
stoppen met de verkoop door middel van de koopgarantconstructie. Als gevolg hiervan zullen
teruggekochte woningen tegen 100% van de taxatiewaarde in de markt worden gezet.
4. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie (x € 1.000)
2020 2019
Stand per 1 januari
Verkrijgingsprijzen 2.065 1.436
Herwaarderingen 0 0
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -531 -441
Restwaarde 0 0
Boekwaarde per 1 januari 1.534 995

Jaarstukken 2020 | 142
Mutaties
Investeringen 18.458 4.865
Waardeverminderingen -18 -90
Oplevering naar in exploitatie -6.593 -4.236
Terugneming van waardeverminderingen 1.187 0
Overboekingen -25 0
Totaal mutaties 13.009 539
Stand per 31 december
Verkrijgingsprijzen 13.906 2.065
Herwaarderingen 0 0
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen 637 -531
Restwaarde 0 0
Boekwaarde per 31 december 14.543 1.534
Dit betreft de ontwikkeling van DAEB vastgoed die na oplevering wordt geëxploiteerd. Voor de
onrendabele toppen van nieuwbouw- en verbeterprojecten wordt een voorziening getroffen op het
moment dat het realisatiebesluit is genomen. Deze voorziening is aan de creditzijde van de balans
opgenomen. Voor zover investeringen zijn gedaan, is deze voorziening in mindering gebracht op de
activa in ontwikkeling.
De stand per eind 2020 is als volgt opgebouwd: nieuwbouwprojecten: € 8.222.000, verbeterprojecten
€ 541.000, Planmatig Onderhoud nog te activeren investeringen € € 5.780.000.
In 2020 zijn de volgende projecten opgeleverd:
Boekweitkamp (nieuwbouw)
Ombouw BOG (naar 7 sociale woningen)
II
Materiële vaste activa
1. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie betreft geactiveerde investeringen in
bedrijfsgebouwen, inventaris, vervoermiddelen, hard- en software en overige apparatuur. Al deze activa
zijn in vrije eigendom van Haag Wonen.

Jaarstukken 2020 | 143
Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie (x € 1.000)
2020 2019
Stand per 31 december
Verkrijgings- of vervaardigingsprijs 12.440 11.393
Herwaarderingen 0 0
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -8.674 -8.168
Boekwaarde per 1 januari 3.766 3.225
Mutaties
Investeringen 304 1.046
Afschrijvingen -714 -505
Totaal mutaties -410 541
Stand per 31 december
Verkrijgingsprijzen 12.744 12.440
Herwaarderingen 0 0
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -9.388 -8.674
Boekwaarde per 31 december 3.356 3.766
Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende
componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd:
Type activa Afschrijvingstermijn Afschrijvingssysteem
Grond
Geen afschrijving
Kantoorpanden 40 jaar Lineair
Inrichting kantoor 10 jaar Lineair
Vervoermiddelen 5 jaar Lineair
Automatisering 3 jaar Lineair
Apparatuur 5 jaar Lineair
Ruimten huismeesters 10 jaar Lineair

Jaarstukken 2020 | 144
III
Financiële vaste activa
Verloop van de financiële vaste activa (x € 1.000)
Deelnemingen Latente belasting Leningen u/g Totaal
vorderingen 2020
Boekwaarde per 1 januari 730 0 521 1.251
Toevoegingen / onttrekkingen 0 1.559 0 1.559
Rente 0 0 0 0
Aflossing / afwaardering / resultaat -55 0 -52 -107
Boekwaarde per 31 december 675 1.559 469 2.703
1. Deelnemingen in groepsmaatschappijen
De deelneming in groepsmaatschappijen betreft het 100% aandeel in het eigen vermogen van Haag
Wonen Holding B.V. te Den Haag.
3. Latente belastingvorderingen
De samenstelling van verwerkte en niet-opgenomen beschikbare verrekenbare tijdelijke verschillen en
compensabele verliezen is als volgt:
Latente belastingvordering(en) (x € 1.000)
31-12-2020 31-12-2019
Opgenomen Opgenomen Niet Opgenomen Opgenomen Niet
onder onder verwerkt onder onder verwerkt
financiële vlottende financiële vlottende
vaste activa vaste activa vaste activa vaste activa
Verrekenbare tijdelijke verschillen 0 0 0 0 0 0
Compensabele verliezen 0 0 0 0 1.986 0
Afschrijving potentieel 229 53 0 0 0 0
Disagio leningen 1.330 157 0 0 0 0
Totaal 1.559 210 0 0 1.986 0
De latenties zijn gewaardeerd op contante waarde tegen een disconteringsvoet van 3%. De looptijd van
de latentie voor de disagio bedraagt ultimo 2020 28 jaar (tot 2048) en voor de afschrijvingen 10 jaar. De
nominale waarde van deze latenties bedraagt respectievelijk circa € 1,8 miljoen en € 305.000.
Vennootschapsbelasting
De actieve latentie vennootschapsbelasting daalt in 2020 van € 2 miljoen naar € 1,8 miljoen. Haag
Wonen beschikt, na verrekening van de verwachte positieve resultaten over 2019 en 2020 met de
verliezen uit voorgaande jaren, niet over verrekenbare verliezen ultimo 2020. In tegenstelling tot
voorgaande jaren wordt daardoor een actieve latentie gevormd tegen contante waarde voor het
afschrijvingspotentieel en het waarderingsverschil van de leningenportefeuille.

Jaarstukken 2020 | 145
Het afschrijvingspotentieel betreft het positieve verschil tussen de fiscale boekwaarde en de fiscale
bodemwaarde. Als hiervan sprake is en als de fiscale boekwaarde hoger is dan de marktwaarde in
verhuurde staat, is sprake van een verrekenbaar tijdelijk verschil waarvoor een latentie wordt gevormd.
Het waarderingsverschil van de leningenportefeuille betreft het verschil tussen de waarde op de fiscale
openingsbalans (marktwaarde per 1 januari 2008) en de commerciële boekwaarde van de leningen. Het
verschil wordt gedurende de resterende looptijd van de leningen ten laste c.q. ten bate van het fiscale
resultaat gebracht.
De verwachte fiscale boekwaarde van het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie ultimo 2020 is
circa € 1,121 miljard lager dan de commerciële boekwaarde (marktwaarde in verhuurde staat) ultimo
2020. Tegen het actuele belastingtarief van 25% bedraagt de nominale waarde van de met dit verschil
samenhangende te betalen vennootschapsbelasting circa € 280 miljoen.
Aangezien Haag Wonen haar beleid heeft afgestemd op het volkshuisvestelijke karakter (groei van de
DAEB voorraad), is bij het contant maken van het vastgoed, exclusief de verwachte verkopen, de
veronderstelling gehanteerd dat in de toekomst geen afwikkelmoment zal zijn van de te vormen
latentie. Hierdoor bedraagt de berekende latentie nihil, de commerciële boekwaarde zal niet
gerealiseerd worden.
Met ingang van 2008 is Haag Wonen integraal belastingplichtig. De aangiften tot en met 2018 zijn
ingediend (tot en met 2016 zijn ook beschikt).
Het fiscaal resultaat over de jaren vanaf 2013 betreft:
2013
2014
2015
2016
2017
2018
€
€
€
€
€
€
-29.883.477
4.205.447
17.800.683
23.281.245
1.067.435
10.866.630
De aangifte voor het jaar 2018 is in december 2019 ingediend. De aangifte 2019 wordt in de eerste helft
2021 ingediend.
Over het belastingjaar 2019 is het belastbaar bedrag, na verrekening met fiscaal compensabele
verliezen, naar verwachting nihil. Over het belastingjaar 2020 wordt een te betalen bedrag van circa
€ 4,3 miljoen verwacht.
4. Leningen u/g
De leningen u/g betreft een lening aan Gemiva. De Gemiva-SVG Groep ondersteunt mensen met een
lichamelijke, verstandelijke of meervoudige handicap in de provincie Zuid-Holland. Gemiva huurt de Van
Gelderlaan sinds 1983 voor mensen van deze doelgroep. Gemiva heeft Haag Wonen verzocht een deel

Jaarstukken 2020 | 146
van de verbouwing te financieren door middel van een lening van € 740.000. Met ingang van mei 2009 is
een 6% annuïtaire lening voor 25 jaar aangegaan. Met ingang van mei 2019 heeft een renteconversie
plaatsgevonden. De rente is 1,18%. Aflossing vindt maandelijks plaats.
De aflossing voor het komende boekjaar (€ 35.137) is verantwoord onder overige vorderingen bij de
vlottende activa.
B. Vlottende activa
I
Voorraden
1. Vastgoed bestemd voor de verkoop
Vastgoed bestemd voor de verkoop (x € 1.000)
31-12-2020 31-12-2019
Voorraad verkoop 0 0
Voorraad ex-koopgarant 588 332
Totaal vastgoed bestemd voor de verkoop 588 332
Voorraad verkoop
De voorraad verkoop bestaat uit het onverkochte bezit. Per 31 december 2020 is er geen voorraad.
Voorraad ex-koopgarant
Verloop van de voorraad koopgarant (x € 1.000)
2020 2019
Saldo per 1 januari 332 388
Aangekocht 732 766
Verkocht -476 -822
Waardemutatie 0 0
Saldo per 31 december 588 332
Verloop van de voorraad koopgarant (in aantallen)
2020 2019
Voorraad koopgarant per 1 januari 2 3
Aangekocht 4 6
Verkocht -3 -7
Voorraad koopgarant per 31 december 3 2
Per 31 december 2020 staan in totaal 3 teruggekochte woningen (2019: 2 woningen) op de voorraad,
bestaande uit:

Jaarstukken 2020 | 147
Voorraad ’t Podium (voormalig Koopgarant) – 2 woning (2019: 1 woning)
Voorraad complex 55 (voormalig Koopgarant) – 1 woning (2019: 1 woning)
De voorraad teruggekochte woningen wordt gewaardeerd tegen laatste terugkoopprijs.
2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop
In 2020 is er geen vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop.
II
Onderhanden projecten
Onderhanden projecten (x € 1.000)
31-12-2020 31-12-2019
Projecten met debetsaldo verantwoord onder onderhanden projecten 0 0
Projecten met creditsaldo verantwoord onder kortlopende schulden 0 0
0 0
III
Vorderingen
Alle vorderingen, met uitzondering van de hieronder genoemde vorderingen, hebben een resterende
looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het
kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd.
1. Huurdebiteuren
Huurdebiteuren (x € 1.000)
31-12-2020 31-12-2019
Huurdebiteuren 4.224 3.645
Af: voorziening huurdebiteuren -1.338 -1.386
Totaal vorderingen huurdebiteuren 2.886 2.259
2. Gemeenten
Gemeenten (x € 1.000)
31-12-2020 31-12-2019
Vorderingen inzake uitvoering WMO 27 277
Af: voorziening oninbaar 0 -12
Totaal vorderingen gemeente 27 264

Jaarstukken 2020 | 148
4. Latente belastingvorderingen
Zie latente belastingvorderingen onder de financiële vaste activa.
5. Belastingen en premies sociale verzekeringen
Belastingen en premies sociale verzekeringen (x € 1.000)
31-12-2020 31-12-2019
Omzetbelasting pro rata 50 401
Pensioenpremies 7 94
Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen 57 495
Voor de teruggave van btw over de algemene kosten van 2019 en 2020 (de zogeheten pro rata regeling)
zal in 2021 een suppletieaangifte ingediend worden. De geschatte teruggave 2019 en 2020 is circa
€ 50.000. Alle voorgaande jaren zijn al ingediend en afgewikkeld.
6. Overige vorderingen
Overige vorderingen (x € 1.000)
31-12-2020 31-12-2019
Overige vorderingen 40 48
Overige debiteuren 1.556 180
Af: voorziening oninbaar 0 0
Totaal overlopende activa 1.596 228
De stijging van de overige debiteuren heeft te maken met 2 notarisnota’s van verkopen van woningen
eind december.
Voorziening dubieuze vorderingen
Verloop van de voorziening dubieuze vorderingen (x € 1.000)
Huur-
Deel-
Totaal
Totaal
debiteuren nemingen Overige Gemeente 2020 2019
Saldo per 1 januari 1.386 0 0 12 1.398 1.595
Toevoeging 358 0 0 0 358 335
Af: onttrekking -406 0 0 -12 -418 -532
Vrijval 0 0 0 0 0 0
Saldo per 31 december 1.338 0 0 0 1.338 1.398

Jaarstukken 2020 | 149
7. Overlopende activa
Overlopende activa (x € 1.000)
31-12-2020 31-12-2019
Te ontvangen bijdragen Wmo gemeente 85 46
Nog te activeren projecten en onderhoudsinvesteringen 0 920
Overige overlopende activa 1.752 2.047
Totaal overlopende activa 1.837 3.013
De post ‘nog te activeren’ betreft projecten en onderhoudsinvesteringen die per jaareinde nog niet
opgeleverd waren. Vanaf 2020 wordt deze post opgenomen onder de activa in ontwikkeling.
IV
Liquide middelen
Liquide middelen (x € 1.000)
31-12-2020 31-12-2019
Rekening-courant banken (direct opvraagbaar) 2.209 10.419
Kas 2 1
Totaal liquide middelen 2.211 10.420
Het hier vermelde saldo betreft alleen de bankrekeningen met een positief saldo. Onder de post
schulden aan kredietinstellingen is een eventueel negatief saldo van de bankrekeningen opgenomen.
Het saldo 2020 is direct opvraagbaar.
De Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) heeft een kredietfaciliteit aan Woningstichting Haag Wonen
verstrekt van € 30 miljoen, volledig bestaande uit rekening-courant krediet. Bij de verstrekking van de
kredietfaciliteit zijn geen zekerheden bedongen. De liquide middelen staan ter vrije beschikking.
C. Eigen vermogen
1. Herwaarderingsreserve

Jaarstukken 2020 | 150
Verloop van de herwaarderingsreserve (x € 1.000)
2020 2019
Stand per 1 januari 1.729.245 1.257.782
Realisatie door verkoop -1.204 -3.191
Realisatie door sloop -14 -9.368
Ongerealiseerde herwaardering boekjaar 264.341 490.737
Overige mutaties -4.152 -6.714
Saldo per 31 december 1.988.217 1.729.245
Overeenkomstig artikel 3 van de statuten van Haag Wonen dient het gehele vermogen binnen de kaders
van de Woningwet te worden besteed.
De overige mutaties betreffen de mutatie van de negatieve herwaarderingen.
2. Overige reserves
Verloop van de overige reserves (x € 1.000)
2020 2019
Saldo per 1 januari 505.242 497.055
Uit resultaatbestemming 16.232 -11.083
Overige mutaties 5.815 19.270
Saldo per 31 december 527.289 505.242
De overige mutaties hebben voornamelijk betrekking op mutaties die plaatsvinden in de
herwaarderingsreserve. Als de herwaardering is gerealiseerd door desinvesteringen wordt de
herwaarderingsreserve verminderd. Deze vermindering komt ten gunste van de overige reserves.
Voorstel resultaatbestemming
De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de vaststelling door de raad van
commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Vanuit dit resultaat wordt eerst de
herwaarderingsreserve gemuteerd. Het restant is aan de overige reserves toegevoegd.

Jaarstukken 2020 | 151
D. Voorzieningen
1. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
Verloop van de voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
(x € 1.000)
1-1-2020 Dotaties Onttrekkingen Vrijval 31-12-2020
Onrendabele investeringen vastgoedprojecten 16.668 3.459 -4.242 -10.631 5.254
Overig 2.147 0 -963 -1.185 0
Voorziening onrendabele investeringen 18.815 3.459 -5.205 -11.815 5.254
De voorzieningen zijn langlopend (langer dan een jaar). Geen van de voorzieningen heeft naar
verwachting een looptijd van langer dan 5 jaar.
Onrendabele investeringen vastgoedprojecten
Vastgoedprojecten worden gewaardeerd tegen kostprijs of lagere actuele waarde (marktwaarde). Per
vastgoedproject (nieuwbouw (vastgoedexploitatie (VEX))) en verbeterprojecten wordt beoordeeld of
sprake is van een onrendabele top. Voor de onrendabele toppen van vastgoedprojecten wordt een
voorziening getroffen op het moment dat het realisatiebesluit wordt vastgesteld door het bestuur en
wordt goedgekeurd door de raad van commissarissen. Daarnaast is het dan extern gecommuniceerd
naar bewoners. Deze voorziening wordt jaarlijks opnieuw berekend op basis van marktwaarde in
verhuurde staat (basisversie). Het onrendabel wordt in de projectadministratie verantwoord als een
overige waardeverandering.
Als bij sloop sprake is van een negatief GREX-resultaat, dan wordt deze verantwoord in de
projectadministratie onder overige waardeveranderingen na vaststelling van het realisatiebesluit sloop
(grondexploitatie (GREX)).
Overig
Het betreft een inschatting van de lopende juridische geschillen welke zijn voorzien. Ultimo 2020 zijn
geen juridische geschillen voorzien.
2. Voorziening pensioenen
Verloop van de voorziening pensioenen (x € 1.000)
2020 2019
Saldo per 1 januari 794 794
Toevoeging 139 30
Onttrekking -5 -29
Saldo per 31 december 928 794

Jaarstukken 2020 | 152
De voorziening pensioenen betreft een voorziening ter dekking van toekomstige pensioenverhogingen
van niet actieve deelnemers. Dit betreft oud-medewerkers van één van de rechtsvoorgangers van Haag
Wonen. Op basis van advies van de pensioenadviseur is in juli 2020 de hoogte van de voorziening
herijkt. Dit gebeurt eens per 3 jaar. Van de voorziening is een bedrag van € 928.000 als langlopend
(langer dan een jaar) aan te merken.
3. Overige voorzieningen
De overige voorzieningen betreffen de voorziening loopbaanontwikkelingsbudget en de voorziening
jubilea.
Voorziening loopbaanontwikkelingsbudget
Voor iedere medewerker in loondienst bij Haag Wonen is een budget beschikbaar voor
loopbaanontwikkeling. Het maximale budget conform de cao-woondiensten bedraagt € 4.500. Een
medewerker kan met zijn of haar loopbaanontwikkelingsbudget opleidingen financieren. Een opleiding
betaald uit het loopbaanontwikkelingsbudget hoeft geen relatie te hebben met de huidige
werkzaamheden binnen de corporatie, maar moet wel gericht zijn op loopbaanontwikkeling. Voor ieder
jaar dat een medewerker in dienst is, wordt € 900 toegevoegd aan het budget tot aan bovengenoemd
maximum.
Per 31 december 2019 is de hoogte van de voorziening opnieuw bepaald omdat werknemers met een
leeftijd van 55 of hoger geen extra vrije uren meer mogen kopen met het budget. Een voorziening van
rond de € 100.000 is voldoende. Hierin is de verwachtingswaarde dat gebruik wordt gemaakt van het
loopbaanontwikkelingsbudget meegenomen. De voorziening is langlopend (langer dan een jaar).
Verloop van de voorziening loopbaanontwikkelingsbudget (x € 1.000)
2020 2019
Saldo per 1 januari 142 171
Toevoeging 0 0
Onttrekking -22 -29
Vrijval 0 0
Saldo per 31 december 119 142
Voorziening jubilea
Verloop van de voorziening jubilarissen (x € 1.000)
2020 2019
Saldo per 1 januari 0 0
Toevoeging 202 0
Saldo per 31 december 202 0

Jaarstukken 2020 | 153
Deze voorziening is opgenomen voor de verwachte uitkeringen bij 12,5-, 25- of 40-jarig dienstverband
voor de komende 5 jaar. De voorziening is langlopend.
E. Langlopende schulden
1. Leningen banken
Verloop van leningen banken (x € 1.000)
2020 2019
Saldo per 31 december vorig boekjaar 596.586 606.551
Aflossingsverplichting boekjaar -9.529 -18.965
Saldo per 1 januari 587.057 587.586
Ontvangen hoofdsommen 27.000 27.000
Aflossingen -/- aflossingsverplichting -29.000 -18.000
Saldo per 31 december 585.057 596.586
Aflossingsverplichting komend boekjaar -61.476 -9.529
Saldo per 31 december 523.581 587.057
De aflossingsverplichting van het komend boekjaar is opgenomen onder de schulden op korte termijn.
Van het saldo leningen 31 december 2020 van € 523,6 miljoen, heeft € 421,8 miljoen een looptijd langer
dan 5 jaar.
De marktwaarde van de leningportefeuille bedraagt ultimo 2020 € 887.682 (x € 1.000). De marktwaarde
is gebaseerd op de basisyield (rente gekoppeld aan de looptijd inclusief 0,20% opslag) per 31-12-2020.
In de dVi2019 wordt de marktwaarde van de leningen gevraagd zonder opslag. Deze bedraagt ultimo
2020 € 910.563 (x € 1.000).
De verhouding tussen de rentelast van het boekjaar en het gemiddelde schuldrestant in het boekjaar
bedroeg in 2020: 3,61% (2019: 3,55%). De wooncomplexen zijn gefinancierd onder borgstelling van het
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De materiële vaste activa van Woningstichting Haag
Wonen zijn volledig ingezet als onderpand bij het WSW. De totale WSW-borging per 31 december 2020
bedraagt € 584 miljoen (op basis van werkelijk opgenomen hoofdsommen flexibele roll-over leningen).
De gemiddeld gewogen rentecoupon per 31 december 2020 bedraagt 3,41% (2019: 3,69%).
Per 1 juni 2020 heeft een lening bij de BNG van € 12 miljoen (coupon 3,785%) met een restant looptijd
van 10 jaar een renteconversie ondergaan. De nieuw afgesproken coupon heeft een rente van 0,238%
met een looptijd van 7 jaar.
In 2020 hebben de twee flexibele roll-over leningen renteconversies ondergaan. Van de variabele
hoofdsomlening van € 30,0 miljoen bij BNG Bank was per 31 december 2020 € 28,0 miljoen opgenomen.

Jaarstukken 2020 | 154
Per 3 februari 2020 is € 10 miljoen hoofdsom afgelost van de flexibele roll-over lening bij de BNG, en per
3 augustus 2020 nog eens € 7 miljoen. Per 1 september 2020 is € 15 miljoen hoofdsom opgenomen van
deze lening.
De flexibele roll-over lening bij de NWB met een maximale hoofdsom van € 22,0 miljoen kende in 2020
geen mutaties. Per 15 december 2020 is deze lening volgens schema volledig afgelost. Op moment van
aflossing was de hoofdsom € 4,4 miljoen.
De reguliere aflossingen over het boekjaar 2020 bedroegen € 5,1 miljoen.
Per 1 april 2020 is een lening bij de Rabobank van € 12 miljoen à 3,66% met een restant looptijd van 15
jaar op renteconversiedatum vervroegd afgelost en geherfinancierd met een lening van € 12 miljoen bij
de BNG à 0,343% met een looptijd van 15 jaar.
Treasury dient het jaarlijkse renterisico door (her-)financiering en renteconversie te beperken tot
maximaal 15% van de restant hoofdsom van de totale leningenportefeuille om een evenwichtige
rentelast te creëren. Eventuele overtollige geldmiddelen mogen worden belegd op de geld- of
kapitaalmarkt, rekening houdend met de gewenste liquiditeitspositie, het renterisico en
debiteurenrisico. In het treasurystatuut en de treasury-handleiding zijn hiertoe richtlijnen opgenomen.
De leningen van de verschillende kredietinstellingen hebben de volgende kenmerken:
Kenmerken leningen banken (x € 1.000)
Vastrentende leningen
31-12-2020 31-12-2019
Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum 557.057 553.186
Gemiddelde rente 3,61% 3,76%
Gemiddelde looptijd 16,38 17,36
Reële waarde 859.695 811.334
Leningen met variabele rente
Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum 28.000 34.400
Gemiddelde rente -0,34% -0,15%
Gemiddelde looptijd 0,84 1,72
Reële waarde 27.987 34.422
De leningportefeuille bestaat voor € 56 miljoen uit basisrenteleningen. Op deze leningen wordt een
vaste basisrente betaald van gemiddeld gewogen 3,76% (2019: 3,76%). De credit spread die op deze
leningen wordt betaald wordt periodiek herzien. Voor de huidige leningen is de gemiddeld gewogen
creditspread 0,23% (2019: 0,35%). Het vervalschema van de creditspread herzieningen is hieronder
weergegeven:

Jaarstukken 2020 | 155
Basisrenteleningen (x € 1.000)
Rente Spread Hoofdsom Marktwaarde
Ingangsdatum
Looptijd Spreadherziening
3,46% 0,20% 16.000 27.628 28-12-2011 30 jaar 29-12-2025
3,485% 0,17% 10.000 17.281 3-10-2011 30 jaar 2-10-2023
3,935% 0,31% 15.000 32.794 10-4-2012 40 jaar 10-04-2028
3,97% 0,21% 15.000 32,781 30-10-2012 40 jaar 29-10-2027
Per 1 oktober 2020 is de spread van een basisrentelening bij de BNG met een vaste rente van 3,485% en
een hoofdsom van € 10 miljoen herzien. De bestaande spread van deze lening bedroeg 48 basispunten
met een looptijd van 8 jaar. Afgesproken is een nieuwe spread van 17 basispunten met een looptijd van
3 jaar.
Per 28 december 2020 is de spread van een basisrentelening bij de NWB met een vaste rente van 3,46%
en een hoofdsom van € 16 miljoen herzien. De bestaande spread van deze lening bedroeg 45
basispunten met een looptijd van 8 jaar. Afgesproken is een nieuwe spread van 20 basispunten met een
looptijd van 5 jaar.
Als op het moment van creditspreadherziening geen akkoord met de kredietinstelling wordt bereikt
over de hoogte ervan is de lening opeisbaar en dient een breakcost te worden betaald gelijk aan de
netto contante waarde van het verschil tussen de dan geldende marktrente en de in de lening
overeengekomen basisrente.
De duration van de gehele portefeuille bedraagt 12,51 jaar (2019: 11,37 jaar). Het liquiditeitsrisico van
de leningen portefeuille wordt als zeer laag ingeschat.
Er zijn geen zakelijke zekerheden gesteld.
2. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder
voorwaarden
De terugkoopverplichting woningen verkoop onder voorwaarden betreft de terugkoopverplichting van
onroerende zaken die onder een regeling verkoop onder voorwaarden zijn overgedragen aan derden.
De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane
verplichting. Bij de jaarlijkse toetsing van de terugkoopverplichting wordt rekening gehouden met de
waardeontwikkelingen van onroerende zaken en specifieke contractvoorwaarden met derden.
Verloop van de verplichtingen verkoop onder voorwaarden (x € 1.000)
2020 2019
Stand per 1 januari
Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht (taxatie) 8.625 9.463
Mutaties na overdracht (herwaardering) 742 -320
Schuld per 1 januari 9.368 9.144
Verkopen 0 0

Jaarstukken 2020 | 156
Aankopen -662 -838
Waardemutatie 856 1.062
Stand per 31 december
Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht 7.963 8.625
Mutaties na overdracht 1.598 742
Schuld per 31 december 9.562 9.368
In 2020 zijn geen woningen uit exploitatie verkocht met koopgarant voorwaarden (2019: 0 woningen).
Haag Wonen heeft 2 complexen welke werden verkocht met het koopgarant principe. De verleende
kortingen op de marktwaarde liggen tussen 12% en 20%. In 2015 is besloten om geen woningen onder
koopgarant voorwaarden meer te verkopen. In 2020 zijn 4 woningen teruggekocht (2019: 6 woningen).
De terugkoopverplichting bestaat per 31 december 2020 uit 52 woningen (2019: 56 woningen).
3. Overige schulden
De overige schulden betreft de waarborgsommen verschuldigd aan huurders. De waarborgsommen
worden uit hoofde van huurovereenkomsten van huurders ontvangen en dienen als eerste zekerheid
voor de voldoening van eventueel verschuldigde achterstallige huur en mutatiekosten. De
waarborgsommen inclusief rente worden bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend.
Verloop van de waarborgsommen (x € 1.000)
Saldo per 1 januari
2020 2019
Ontvangen waarborgsommen 3.533 3.554
Rente waarborgsommen 738 828
Schuld per 1 januari 4.271 4.382
Ontvangen waarborgsommen 166 160
Uitbetaalde waarborgsommen -187 -181
Toegevoegde rente 0 0
Uitbetaalde rente -31 -90
Ontvangen waarborgsommen 3.512 3.533
Rente waarborgsommen 707 738
Saldo per 31 december 4.219 4.271
Aan de reguliere waarborgsommen is in 2020 0% rente toegevoegd (2019: 0%).
F. Kortlopende schulden
Alle kortlopende schulden hebben een resterende looptijd van korter dan een jaar. De reële waarde van
de kortlopende schulden benadert de boekwaarde vanwege het kortlopende karakter van de schulden.

Jaarstukken 2020 | 157
1. Schulden aan banken
Schulden aan banken (x € 1.000)
31-12-2020 31-12-2019
Te betalen aflossingen langlopende schulden volgend boekjaar 61.476 9.529
Totaal schulden aan kredietinstellingen 61.476 9.529
De te betalen aflossingen langlopende schulden in 2020 bestaan voor € 6 miljoen uit reguliere
aflossingen en voor € 55,5 miljoen aan eindaflossingen.
2. Schulden aan leveranciers
De schulden aan leveranciers bedragen 31 december 2020 € 12,1 miljoen (2019: € 7,3 miljoen).
4. Belastingen en premies sociale verzekeringen
Belastingen en premies sociale verzekeringen (x € 1.000)
31-12-2020 31-12-2019
Omzetbelasting 5.185 2.772
Loonbelasting en premieheffing 423 423
Vennootschapsbelasting 4.280 0
Totaal belastingen en premies 9.888 3.195
De belastingen betreffen de aangiftes vierde kwartaal 2020.
5. Schulden ter zake van pensioenen
In 2019 en 2020 hebben we een vordering op ons pensioenfonds. De post is opgenomen onder de
belastingen en premies sociale verzekeringen aan de activa zijde.
6. Overige schulden
Overige schulden (x € 1.000)
31-12-2020 31-12-2019
Af te rekenen stook- en servicekosten 1.260 865
Onderhanden projecten 0 0
Totaal overige schulden 1.260 865
Voor de post onderhanden projecten zie toelichting onder ‘II onderhanden projecten’.

Jaarstukken 2020 | 158
7. Overlopende passiva
De post overlopende passiva is als volgt samengesteld:
Overlopende passiva (x € 1.000)
31-12-2020 31-12-2019
Vooruitontvangen huur 2.614 2.490
Niet opgenomen vakantie-uren personeel 922 527
Nog te betalen facturen 2.005 2.548
Bedragen met bestemming 916 1.060
Onderhoudsfonds Woonvereniging Roggeveenstraat 277 356
Transitorische rente langlopende leningen 10.283 10.941
Overige 266 45
Totaal overlopende passiva 17.282 17.967
Onderhoudsfonds Woonvereniging Roggeveenstraat
Conform het bepaalde in de Woningwet 2015 heeft Haag Wonen in 2018 een bedrag van € 1.596.000 uit
de verkoopopbrengst van de Roggeveenstraat gereserveerd in een onderhoudsfonds voor
Woonvereniging Roggeveenstraat gedurende maximaal 5 jaar na overdrachtsdatum.
Het gereserveerde bedrag in het onderhoudsfonds, gebaseerd op € 5.000 per woning per jaar
gedurende vijf jaar, kan alleen worden gebruikt door de Woonvereniging Roggeveenstraat op grond van
de artikelen als bepaald in de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015
en de toelichting daarop.

Jaarstukken 2020 | 159
Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen
Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)
Ten behoeve van het WSW dient een obligo van 3,85% voor de afgesloten leningen aangehouden te
worden. Op 31 december 2020 betrof de hoogte van deze obligo's € 22,3 miljoen (2019: € 23,1 miljoen).
Indien het WSW dit obligo zou opeisen, dient Haag Wonen het bedrag binnen 30 dagen aan het WSW
over te maken. Haag Wonen verwacht indien noodzakelijk aan deze verplichting te kunnen voldoen
door het nog niet benutte deel van het bestaande financieringskrediet aan te spreken, en zo nodig een
aanvullende lening aan te trekken.
Stuiting en verjaring vordering op grond van art.75 Wet bodembescherming
Op 1 januari 1997 heeft een ingrijpende wijziging plaatsgevonden in het verjaringsrecht voor oude
rechtsvorderingen tot vergoeding van schade door verontreiniging van lucht, water of bodem. Het risico
bestaat dat zulke milieuschadevorderingen verloren gaan als de verjaring niet vóór 1 januari 1997 is
gestuit. Teneinde verjaring te voorkomen heeft de Staat ons medegedeeld dat zij ons voor de kosten van
onderzoek en sanering van bodemverontreiniging aansprakelijk stelt voor het complex Van Speijkstraat
75/89 en een gedeelte van een complex op het terrein aan de Margaretha van de Hennebergweg
alsmede voor een terrein aan de Brueghelstraat 7-99 en Van de Neerstraat 54-100. Om onze rechten
zeker te stellen hebben wij de gemeente Den Haag voor deze complexen aansprakelijk gesteld voor alle
in verband met de verontreiniging optredende schade.
Heffing saneringsfonds
Haag Wonen zal de komende 5 jaar naar verwachting in totaal € 7 miljoen moeten afdragen aan door
het WSW opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om noodlijdende corporaties
financieel er weer bovenop te helpen.
Huurovereenkomst kantoorpand
Met H.F.S. Immobilienfonds Europa 3 Beteiligungs B.V. is een huurovereenkomst aangegaan voor het
kantoorpand aan de Waldorpstraat 80. De huurovereenkomst is voor bepaalde tijd aangegaan en loopt
tot en met 30 september 2026. De huurprijs bedraagt op jaarbasis € 569.322. De servicekosten
bedragen circa € 128.000. In totaal bedragen de huurverplichtingen nog circa € 3,4 miljoen waarvan
€ 0,5 miljoen een looptijd van meer dan 5 jaar heeft. In 2020 is circa € 416.000 aan huur in de winst- en
verliesrekening verwerkt.
Wet Ketenaansprakelijkheid
Haag Wonen is onderworpen aan de Wet Ketenaansprakelijkheid en kan op grond hiervan worden
aangesproken. De omvang van het risico is niet te kwantificeren. Er zijn beheersingsmaatregelen
getroffen om dit risico te beperken.
Vennootschapsbelasting
Woningstichting Haag Wonen vormt samen met Haag Wonen Holding B.V., Haag Wonen Energie B.V.
(geliquideerd), Haag Wonen Ontwikkeling B.V. en Aanvan Vastgoed B.V. een fiscale eenheid, en is
daardoor hoofdelijk aansprakelijk voor de vennootschapsbelasting van deze fiscale eenheid.

Jaarstukken 2020 | 160
Omzetbelasting
Woningstichting Haag Wonen vormt samen met Haag Wonen Holding B.V. en Haag Wonen Ontwikkeling
B.V. een fiscale eenheid voor de omzetbelasting en is daardoor hoofdelijk aansprakelijk voor de
omzetbelasting van deze fiscale eenheid.
Aangegane verplichtingen nieuwbouwprojecten
De aangegane verplichtingen ten aanzien van nieuwbouwprojecten bedragen per december 2020 € 16,4
miljoen (2019: € 4,6 miljoen). Deze verplichtingen komen naar verwachting grotendeels tot afwikkeling
in een periode van 1 jaar na balansdatum.
Aangegane verplichtingen verbeterprojecten
De aangegane verplichtingen ten aanzien van verbeterprojecten bedragen per december 2020 € 19,3
miljoen (2019: € 201.824). Deze verplichtingen komen naar verwachting grotendeels tot afwikkeling in
een periode van 1 jaar ná balansdatum.
Aangegane verplichtingen onderhoud
De aangegane verplichtingen met betrekking tot onderhoud en leefbaarheid bedragen per 31 december
2020 € 21,1 miljoen (2019: € 12,8 miljoen). Deze verplichtingen hebben met name betrekking op het
planmatig onderhoud en overige investeringen. De afwikkeling zal binnen één jaar plaatsvinden.
Bankgaranties
Per 31 december 2020 zijn er geen lopende bankgaranties (2019: € 0).
Juridische geschillen
Haag Wonen heeft met betrekking tot de openstaande juridische geschillen een geschat risico van circa
€ 0,6 miljoen (2019: € 2,5 miljoen). Haag Wonen is zich aan het beraden op het vonnis en heeft geen
voorziening opgenomen.
Operational leases
Ultimo boekjaar zijn de verplichtingen uit hoofde van operationele leases als volgt te specificeren:
Verplichtingen uit hoofde van operationele leases
Te betalen €
Binnen één jaar 140.286
Tussen één jaar en vijf jaar 25.361
Meer dan vijf jaar 0
Gedurende het verslagjaar zijn in de winst- en verliesrekening circa € 284.000 aan leasebetalingen
verwerkt. Dit betreft auto’s, printers en koffie apparaten.

Jaarstukken 2020 | 161
Verbonden partijen
Als verbonden partijen worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap,
gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Een opgave van de
verbindingen treft u aan in de bijlage verbindingen.
Met de meeste van haar verbonden partijen heeft Haag Wonen, naast haar aandelenbelang, ook een
zakelijke relatie, waarbij producten en/of diensten van de betreffende verbonden partijen worden
afgenomen. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij
marktconforme condities zijn overeengekomen.

Jaarstukken 2020 | 162
Toelichting op de winst- en verliesrekening
A. Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille
1. Huuropbrengsten
Huuropbrengsten (x € 1.000)
2020 2019
Woningen en woongebouwen 139.375 136.226
Af: huurderving -1.598 -1.440
Subtotaal 137.777 134.786
Onroerende zaken niet zijnde woningen 4.627 4.001
Af: huurderving -351 -136
Subtotaal 4.276 3.865
Subtotaal huren 142.053 138.651
Dotatie voorziening dubieuze debiteuren -213 -144
Totaal huuropbrengsten 141.840 138.507
De totale huuropbrengsten, afgezien van de huurderving en de dotatie voorziening dubieuze
debiteuren, zoals hierboven is weergegeven, zijn ten opzichte van 2019 beïnvloed door:
Verloop van de huuropbrengst (x € 1.000)
2020 2019
Huren woningen en niet-woningen begin boekjaar 138.651 136.647
Huurderving woningen en niet-woningen begin boekjaar 1.678 1.618
Huuropbrengst woningen en niet woningen begin boekjaar 140.329 138.265
Huurverhoging inclusief harmonisatie en verbeteringen 4.144 2.918
Nieuwe verhuureenheden 73 0
Verkopen -225 -599
Herstructurering en sloop -599 -71
Overige mutaties 280 -184
Huuropbrengst woningen en niet woningen eind boekjaar 144.002 140.329
Huurderving woningen en niet-woningen eind boekjaar -1.949 -1.678
Huren woningen en niet-woningen eind boekjaar 142.053 138.651
De maximaal wettelijk toegestane huurverhoging van de sociale huurwoningen voor 2020 was gelijk aan
het inflatiepercentage over 2020 (2,6%) vermeerderd met 1,0% en bedroeg dus 3,6%. Dit is inclusief
huurverhoging bij mutaties.

Jaarstukken 2020 | 163
De realisatie van de huurverhoging was 3,6%. De toegepaste huurverhogingspercentages zijn: 3,4% voor
sociale woningen en 5,1% (inflatie + 2,5%) voor de geliberaliseerde woningen. Tevens is gebruik
gemaakt van de mogelijkheid tot een inkomensafhankelijke huurverhoging van maximaal 6,6% (inflatie +
4%). Hierbij heeft een sociaal contract met de huurprijs boven de liberalisatiegrens een huurverhoging
gehad van maximaal 3,4%. Er heeft wel een aftopping plaatsgevonden op de liberalisatiegrens en de
maximale huur.
Dotatie voorziening dubieuze huurdebiteuren
Elk jaar worden afboekingen van betalingsachterstanden in mindering gebracht op de voorziening. Aan
de voorziening dubieuze debiteuren is € 213.000 toegevoegd om de voorziening op peil te krijgen.
2. Opbrengsten servicecontracten
De opbrengsten servicecontracten betreft de vergoedingen voor leveringen en diensten die worden
geïnd bij huurders. Dit betreft leveringen en diensten die voor het grootste deel onlosmakelijk zijn
verbonden aan het huurcontract.
Opbrengsten servicecontracten (x € 1.000)
2020 2019
Vergoedingen voor leveringen en diensten 7.830 7.240
Af: derving -82 -71
Totaal opbrengsten servicecontracten 7.747 7.170
3. Lasten servicecontracten
Dit betreft de kosten over 2020 voor de leveringen en diensten. Het saldo van de vergoedingen
(opbrengsten servicecontracten) en de kosten betreft het deel van de kosten dat niet kan worden
afgerekend met de bewoners.
Lasten servicecontracten (x € 1.000)
2020 2019
Service abonnement -749 -914
Warmte(stook)kosten -2.237 -1.852
Service kosten -4.472 -4.545
Totaal lasten servicecontracten -7.459 -7.311

Jaarstukken 2020 | 164
4. Lasten verhuur en beheeractiviteiten
Lasten verhuur en beheeractiviteiten (x € 1.000)
2020 2019
Overige vergoedingen en opbrengsten 132 258
Toegerekende organisatiekosten -14.934 -13.615
Totaal lasten verhuur en beheeractiviteiten -14.802 -13.357
Overige vergoedingen en opbrengsten
De lagere opbrengst in 2020 komt doordat in 2019 de dekking voor de huismeester nog als aparte
vergoeding werd geregistreerd. Vanaf 2020 zit deze post in de niet afrekenbare servicekosten.
5. Onderhoudslasten
Onderhoudslasten (x € 1.000)
2020 2019
Kosten reparatieverzoeken -23.024 -20.814
Kosten mutatieonderhoud -9.132 -7.177
Kosten contractonderhoud -1.664 -1.707
Subtotaal dagelijks onderhoud -33.820 -29.698
Planmatig onderhoud -17.701 -17.228
Onderhoudsdeel vanuit Verbeterprojecten -4.535 -810
Onderhoudsbijdrage VvE's 2/3 deel -1.960 -2.431
Toegerekende organisatiekosten -7.526 -7.583
Totaal kosten onderhoud -65.543 -57.750
De stijging van de kosten voor reparatieverzoeken en mutatieonderhoud komt doordat we steeds meer
grote werkzaamheden uitvoeren, zoals het renoveren van keukens, douches en toiletten (KDT’s). Een
specificatie van de besteding van de onderhoudslasten is beschreven in de jaarstukken, zie paragraaf
2.3.

Jaarstukken 2020 | 165
6. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit (x € 1.000)
2020 2019
Belastingen en verzekeringen -6.875 -6.361
Bijdragen aan VvE's -824 -768
Overige exploitatielasten -451 -1.368
Verhuurderheffing -17.485 -15.062
Verhuurderbijdrage huurcommissie -49 -48
Totaal overige directe operationele lasten -25.684 -23.607
Overige exploitatielasten
In 2019 heeft het grootste deel van de wettelijke verplichting van het actualiseren van de energielabels
plaatsgevonden. Kosten waren circa € 1 miljoen.
Verhuurderheffing
De stijging van de verhuurderheffing wordt veroorzaakt door de hogere WOZ-waarde van de
verhuureenheden.
Verhuurderbijdrage Huurcommissie
Ter bestrijding van de kosten van de Huurcommissie is met ingang van 2018 aan verhuurders een
bijdrage opgelegd. Verhuurders betalen een vast tarief per woning, waarbij de eerste 50 woningen niet
meetellen.
B. Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille
7. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Verkoopresultaat vastgoed portefeuille (x € 1.000)
2020 2019
Omzet bestaande bouw 20.139 12.275
Toegerekende organisatiekosten -482 -420
Kostprijs bestaande bouw -17.934 -11.498
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoed portefeuille 1.723 356
In het jaar 2020 zijn in totaal 62 woningen verkocht, 9 eenheden bedrijfsonroerend goed, 11 eenheden
maatschappelijk onroerend goed en 22 parkeerplaatsen. Nieuwbouwwoningen zijn niet verkocht in
2020.

Jaarstukken 2020 | 166
De ‘kostprijs bestaande bouw’ bestaat uit de verkoopkosten en de boekwaarde van de verkopen
(gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat).
C. Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille (x € 1.000)
2020 2019
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 9.173 -28.155
Niet gerealiseerde waardeveranderingen 264.341 495.181
Niet gerealiseerde waardeveranderingen verkopen onder voorwaarden 147 164
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 273.662 467.190
10. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille (x € 1.000)
2020 2019
Afwaardering vastgoed in ontwikkeling -3.459 -29.744
Terugname afwaardering vastgoed in ontwikkeling 12.632 1.589
Totaal overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 9.173 -28.155
11. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreft de mutaties in de
marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie. De waardemutaties worden vooral
veroorzaakt door ontwikkelingen van de markt.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille (x € 1.000)
2020 2019
Waardeveranderingen DAEB vastgoedbeleggingen in exploitatie 261.606 481.032
Waardeveranderingen niet-DAEB vastgoedbeleggingen in exploitatie 2.736 14.149
Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 264.341 495.181

Jaarstukken 2020 | 167
12. Niet gerealiseerde waardeveranderingen verkopen onder voorwaarden
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen verkopen onder voorwaarden
(x € 1.000)
Waardeverandering VOV en verplichtingen: Activa Verplichting (passiva)
Waardemutatie aan-/verkoop -684 662
Herwaardering uitstaande koopgarantwoningen 1.025 -856
Totaal waardeveranderingen VOV en verplichtingen 341 -194
Activa en passiva gesaldeerd: 147
D. Netto resultaat overige activiteiten
14. Opbrengst overige activiteiten
Opbrengst overige activiteiten (x € 1.000)
2020 2019
Doorberekende kosten verkoopvoorbereiding en VvE 777 758
Doorberekende administratiekosten 159 283
Antenne opstelplaatsen 89 88
Overige opbrengsten overige activiteiten 0 96
Totaal opbrengst overige activiteiten 1.025 1.225
Doorberekende administratiekosten
Door de overgang naar Tobias AX hebben de afrekeningen servicekosten later in het jaar
plaatsgevonden en kon niet alles afgerekend worden. Daardoor zijn er minder opbrengsten van
doorberekende administratiekosten. Daarnaast is het declareren van de Wmo ook achtergebleven.
Overige opbrengsten
De overige opbrengsten in 2019 betreffen de afboekingen van diverse tussenrekeningen.
15. Kosten overige activiteiten
De kosten overige activiteiten betreffen toegerekende organisatiekosten.

Jaarstukken 2020 | 168
16. Overige organisatiekosten
Overige organisatiekosten (x € 1.000)
2020 2019
Saneringsheffing 0 0
Bijdrage woonautoriteit -113 -119
Accountantskosten, treasury, OR, RvC -446 -464
Toegerekende kosten -3.420 -3.060
Totaal overige organisatiekosten -3.979 -3.643
17. Leefbaarheid
Leefbaarheid (x € 1.000)
2020 2019
Vastgoed gerelateerde leefbaarheid -795 -356
Mens gerelateerde leefbaarheid -1.001 -1.036
Totaal leefbaarheid -1.796 -1.392
De activiteiten inzake leefbaarheid worden afgebakend op de gebieden waar de primaire
verantwoordelijkheid van Haag Wonen ligt met als uitgangspunt: schoon, heel, veilig en sociaal. Ook
wordt steeds meer gezocht naar alternatieve mogelijkheden om, zonder alleen maar bij te dragen in
geld, gestelde doelen te bereiken (samenwerking met de gemeente, gebruik proberen te maken van de
subsidiemogelijkheden die er zijn en dergelijke).
E. Financiële baten en lasten
Financiële baten en lasten (x € 1.000)
2020 2019
Rente leningen u/g 6 34
Totaal opbrengsten vorderingen die tot de vaste activa behoren 6 34
Rente op vorderingen en liquide middelen 23 26
Totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten 23 26
Rentelasten langlopende schulden -20.501 -21.882
Rente kortlopende schulden -118 -148
Totaal rentelasten en soortgelijke kosten -20.619 -22.030
Totaal financiële baten en lasten -20.590 -21.970

Jaarstukken 2020 | 169
18. Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren
De opbrengsten financiële vaste activa betreft de renteopbrengst van één uitgegeven lening.
19. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Met ingang van 2018 wordt geen rente tijdens de bouw meer geactiveerd.
20. Rentelasten en soortgelijke kosten
Onder de rentelasten zijn de verschuldigde lasten aan kredietinstellingen opgenomen alsmede de rente
op overige schulden. De verhouding tussen de rentelast van het boekjaar en het gemiddelde
schuldrestant in het boekjaar bedroeg in 2020: 3,61% (2019: 3,55%). De gemiddeld gewogen
rentecoupon per 31 december 2020 bedraagt 3,41% (2019: 3,69%).
In 2020 hebben de twee flexibele roll-over leningen renteconversies ondergaan. Mutaties in de flexibele
roll-over leningen zijn toegelicht in de toelichting op de balans onder langlopende schulden. Per 15
december 2020 is de flexibele roll-over lening bij de NWB met een maximale hoofdsom van € 22 miljoen
volgens schema volledig afgelost. Op moment van aflossing was de hoofdsom € 4,4 miljoen.
Per 1 juni 2020 heeft een lening bij de BNG ad € 12 miljoen (coupon 3,785%) met een restant looptijd
van 10 jaar een renteconversie ondergaan. De nieuw afgesproken coupon heeft een rente van 0,238%
met een looptijd van 7 jaar.
21. Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:
Belastingen (x € 1.000)
2020 2019
Belasting over het resultaat uit gewone bedrijfsoefening -4.280 0
Mutatie latente belastingen -217 -4.863
Totaal belastingen -4.497 -4.863
Voor een toelichting op de mutatie van de latente belasting wordt verwezen naar het onderdeel ‘latente
belastingvorderingen’.
De acute vennootschapsbelasting voor 2020 is als volgt bepaald:
Resultaat vóór belastingen volgens de concept enkelvoudige jaarrekening 285.264
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille -649
Waardeveranderingen projecten, voorraden en VOV -272.569
Afschrijvingen -387
Lasten onderhoud
Saneringsheffing
-2.424
0
Afschrijving/vrijval (dis)agio leningportefeuille -624

Jaarstukken 2020 | 170
Renteaftrekbeperking Earnings Stripping 11.312
Fiscaal resultaat (vóór verliesverrekening) 19.923
Verliesverrekening -2.734
Belastbaar bedrag (na verliesverrekening) 17.188
Verschuldigde winstbelasting 4.280
De wettelijke belastingtarieven bedragen 16,5% (tot 200.000) en 25% (over het meerdere). De lagere
effectieve belastingdruk 1,5% (2019: 0%) wordt onder meer veroorzaakt door het benutten van fiscale
verliescompensatie, verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling en verkoop,
waardeveranderingen, afschrijvingen op het vastgoed en de verwerking van interest. In tegenstelling tot
voorgaand jaar was in 2020 slechts beperkte verliesverrekening mogelijk.
Het toepasselijke hoge belastingtarief is overeenkomstig voorgaand jaar, het verlaagde tarief is verlaagd
van 19% naar 16,5%.
Woningstichting Haag Wonen heeft te maken met onzekere belastingposities ten aanzien van
ingediende aangiftes. Aangiftes vennootschapsbelasting zijn tot en met het jaar 2018 ingediend.
Met betrekking tot de vennootschapsbelasting heeft Haag Wonen een fiscale strategie gekozen en een
fiscale planning opgesteld die deels nog niet bekrachtigd is door de Belastingdienst. Hierdoor is het
mogelijk dat gekozen standpunten door de Belastingdienst niet (geheel) worden overgenomen en
daarmee de gepresenteerde acute belastinglast over 2020 en voorgaande jaren en belastinglatenties
zoals opgenomen in deze jaarrekening zullen afwijken.
De belangrijkste standpunten betreffen:
Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen
De verwerking van projectontwikkelingsresultaten
Haag Wonen volgt in haar fiscale strategie en fiscale planning de binnen de sector gangbare
standpunten die naar de mening van belastingadviseurs pleitbaar zijn.
23. Resultaat na belastingen
Het resultaat wordt toegevoegd aan het eigen vermogen.

Jaarstukken 2020 | 171
F. Additionele informatie
24. Afschrijvingen materiële vaste activa ten dienste van
Afschrijvingen materiële vaste activa (x € 1.000)
2020 2019
Afschrijvingen activa ten dienste van de exploitatie 714 505
Totaal afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 714 505
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie betreft afschrijvingen
op kantoorpanden, inrichting kantoor, vervoermiddelen, automatisering, apparatuur en ruimten
huismeesters.
Een verdere toelichting op de gebruikte afschrijvingstermijnen staat vermeld onder de post onroerende
en roerende zaken ten dienste van de exploitatie.
25. Lonen en salarissen
Lonen en salarissen (x € 1.000)
2020 2019
Lonen en salarissen personeel in dienst 12.766 12.442
Uitzendkrachten 2.485 1.268
Ontvangen ziekengeld -330 -122
Sociale lasten 1.873 1.944
Pensioenlasten 2.218 1.927
Totaal personeelskosten 19.011 17.459
De personeelsbezetting is als volgt te specificeren:
Aantallen per jaareinde
2020 2019
Totaal aantal medewerkers 243 232
Totaal aantal fte in dienst 223,29 213,32
Werknemers
Gedurende het jaar 2020 had Haag Wonen gemiddeld 238 werknemers in dienst (2019: 238). Dit aantal
is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland
werkzaam.

Jaarstukken 2020 | 172
Uitzendkrachten
Meer extern personeel is ingezet voor projecten, door corona en doordat het lastig is om structurele
vacatures in te vullen. Tot aan de aanstelling van de nieuwe bestuursvoorzitter is een externe
bestuursvoorzitter aangesteld en tevens is een manager en een teamleider een groot deel van het jaar
ingehuurd.
Sociale lasten en pensioenlasten
Haag Wonen heeft haar pensioenregeling ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de
Woningcorporaties (SPW). Dit betreft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds.
Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van
leeftijd, salaris en dienstjaren. De premies zijn als last verwerkt in de winst- en verliesrekening (de
verplichtingenbenadering).
De belangrijkste kenmerken van deze regeling zijn:
pensioengevende salarisgrondslag (middelloonregeling)
afspraken over indexatie
ouderdoms- en nabestaandenpensioen
partner- en wezenpensioen
dekkingsgraad van de pensioenuitvoerder.
Voor de pensioenregeling betaalt Haag Wonen op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies
aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft Haag
Wonen geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregeling. Haag Wonen heeft in geval
van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan
hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze
verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot
een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen.
Met een beleidsdekkingsgraad van 103,1% voldoet het pensioenfonds niet aan de minimaal vereiste van
104,2% die is voorgeschreven door De Nederlandse Bank (DNB). Er is daarom sprake van een
dekkingstekort. Daarnaast is de dekkingsgraad lager dan de vereiste dekkingsgraad van 126,0%. SPW zal
daarom in het eerste kwartaal van 2021 een herstelplan indienen bij DNB waarin wordt aangetoond hoe
het pensioenfonds verwacht dat binnen tien jaar tijd de dekkingsgraad herstelt tot het niveau van de
vereiste dekkingsgraad.
Verder heeft het bestuur van SPW een financieel crisisplan opgesteld waarin is beschreven welke
aanvullende maatregelen kunnen worden genomen om tijdig herstel mogelijk te maken. Het bestuur zal,
indien blijkt dat het fonds niet tijdig kan herstellen, conform dit financieel crisisplan, aanvullende
maatregelen moeten nemen.
Tevens heeft het bestuur van het pensioenfonds in 2020 besloten de opgebouwde aanspraken van
(gewezen) deelnemers en de ingegane pensioenen per 1 januari 2021 niet te verhogen met een

Jaarstukken 2020 | 173
gedeeltelijke toeslag. Er was geen ruimte voor een gedeeltelijke toeslag omdat de beleidsdekkingsgraad
per eind oktober 2020 lager was dan 110%.
26. Accountantskosten
In de overige algemene kosten zijn de kosten van de onafhankelijke externe accountant zoals bedoeld in
art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties) en de in rekening gebrachte honoraria van het
gehele netwerk waartoe de accountantsorganisatie behoort inbegrepen. Over 2019 en 2020 betreft dit
PricewaterhouseCoopers Accountants N.V..
Deze kosten zijn gemaakt voor het onderzoek van de jaarrekening bij Haag Wonen en de in de
consolidatie betrokken maatschappijen. Opgegeven worden de lasten geboekt in het boekjaar waarin de
(controle-)werkzaamheden worden/zijn verricht (‘over het boekjaar’). Deze methode impliceert dat
alleen de lasten vermeld worden die in het boekjaar in rekening zijn gebracht.
In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat
gebracht:
Accountantshonoraria 2020 (x € 1.000)
2020 2019
Controle van de jaarrekening 253 218
Andere controlewerkzaamheden 0 0
Fiscale advisering 0 0
Andere niet-controlediensten 0 0
Totaal accountantshonoraria 253 218
27. Gebeurtenissen na balansdatum
Tot en met de datum van opmaken van de jaarrekening 2020 hebben zich geen gebeurtenissen na
balansdatum voorgedaan.

Jaarstukken 2020 | 174
Gescheiden verantwoording DAEB / niet-DAEB
Enkelvoudige balans na resultaatbestemming 2020 (x € 1.000)
DAEB DAEB niet-DAEB niet-DAEB
ACTIVA 31-12-2020 31-12-2019 31-12-2020 31-12-2019
A. VASTE ACTIVA
I. Vastgoedbeleggingen
1. DAEB vastgoed in exploitatie 3.007.960 2.741.851
2. Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 113.477 116.803
3. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 4.188 3.977 5.782 5.652
4. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 14.312 1.534 231 0
3.026.459 2.747.363 119.490 122.455
II. Materiële vaste activa
1. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 3.356 3.766 0 0
III. Financiële vaste activa
1. Deelnemingen 0 0 675 730
3. Latente belastingvordering(en) 1.497 0 62 0
4. Leningen u/g 0 0 469 521
6. Interne lening 0 15.000 0 0
7. Netto vermogenswaarde niet-DAEB / niet-DAEB in verbindingen 114.215 108.811
115.712 123.811 1.207 1.251
Som der vaste activa 3.145.527 2.874.940 120.697 123.706
B. VLOTTENDE ACTIVA
I. Voorraden
1. Vastgoed bestemd voor de verkoop 129 129 459 203
129 129 459 203
II. Onderhanden projecten 0 0 0 0
III. Vorderingen
1. Huurdebiteuren 2.771 2.169 115 90
2. Gemeenten 27 264 0 0
4. Latente belastingvordering(en) 201 1.986 8 0
5. Belastingen en premies sociale verzekeringen 55 475 2 20
6. Overige vorderingen 1.499 203 97 25
7. Overlopende activa 1.767 2.895 70 118
8. Vorderingen op de niet-DAEB-tak 71 59
6.570 8.051 294 254
IV. Liquide middelen 2.138 4.210 72 6.210
Som der vlottende activa 8.837 12.389 825 6.666
TOTAAL ACTIVA 3.154.365 2.887.329 121.522 130.372

Jaarstukken 2020 | 175
Enkelvoudige balans na resultaatbestemming 2020 (x € 1.000)
DAEB DAEB niet-DAEB niet-DAEB
PASSIVA 31-12-2020 31-12-2019 31-12-2020 31-12-2019
C. GROEPSVERMOGEN
1. Herwaarderingsreserve 1.988.217 1.729.245 64.807 63.646
2. Overige reserves 527.289 505.242 49.408 45.165
D. VOORZIENINGEN
2.515.506 2.234.487 114.215 108.811
1. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 5.254 18.815 0 0
2. Voorziening pensioenen 891 762 37 32
4. Overige voorzieningen 308 136 13 6
6.453 19.714 50 37
E. LANGLOPENDE SCHULDEN
1. Leningen banken 523.582 587.057 0 0
2. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder
voorwaarden 3.899 3.794 5.662 5.573
3. Overige schulden 4.050 4.100 169 171
4. Interne lening 0 15.000
531.531 594.951 5.831 20.744
F. KORTLOPENDE SCHULDEN
1. Schulden aan banken 61.476 9.529 0 0
2. Schulden aan leveranciers 11.659 7.048 486 294
3. Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen 0 0 0 0
4. Belastingen en premies sociale verzekeringen 9.492 3.066 396 128
5. Schulden ter zake van pensioenen 0 0 0 0
6. Overige schulden 1.234 848 25 17
7. Overlopende passiva 17.013 17.686 269 281
8. Schulden aan de niet-DAEB tak 0 0
9. Schulden aan de DAEB tak 251 59
100.874 38.177 1.426 779
TOTAAL PASSIVA 3.154.365 2.887.329 121.522 130.372

Jaarstukken 2020 | 176
Enkelvoudige winst- en verliesrekening 2020 (x € 1.000)
DAEB DAEB niet-DAEB niet-DAEB
2020 2019 2020 2019
1. Huuropbrengsten 136.166 132.967 5.674 5.540
2. Opbrengsten servicecontracten 7.592 7.027 155 143
3. Lasten servicecontracten -7.311 -7.165 -149 -146
4. Lasten verhuur en beheeractiviteiten -14.210 -12.823 -592 -534
5. Onderhoudslasten -62.921 -55.440 -2.622 -2.310
6. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit -25.171 -23.135 -514 -472
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 34.146 41.431 1.952 2.221
7. Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 12.411 7.300 7.729 4.975
8. Toegerekende organisatiekosten -463 -403 -19 -17
9. Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -11.119 -6.899 -6.815 -4.599
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 829 -2 894 358
10. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 7.989 -28.232 1.185 77
11. Niet gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille
261.606 481.032 2.736 14.149
12. Niet gerealiseerde waardeveranderingen verkocht onder
voorwaarden
105 120 42 44
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 269.700 452.919 3.962 14.270
14. Opbrengst overige activiteiten 1.004 1.201 20 25
15. Kosten overige activiteiten -976 -866 -41 -36
Netto resultaat overige activiteiten 28 335 -20 -12
16. Overige organisatie kosten -3.820 -3.497 -159 -146
17. Leefbaarheid -1.796 -1.392 0 0
18. Opbrengsten vorderingen die tot de vaste activa behoren 0 0 6 34
19. Rentebaten 22 25 1 1
Rentebaten interne lening 546 801 0 0
20. Rentelasten -20.615 -22.023 -5 -6
Rentelasten interne lening 0 0 -546 -801
Som der financiële baten en lasten -20.047 -21.198 -543 -771
Resultaat voor belastingen 279.041 468.590 6.086 15.926
21. Belastingen -4.317 -4.863 -180 0
22. Resultaat deelnemingen 0 0 -55 0
Resultaat niet-DAEB tak 5.851 15.926 0 0
Resultaat na belastingen 280.574 479.652 5.851 15.926
Blauw gekleurde cijfers zijn aangepast ten opzichte van jaarrekening 2019 wegens presentatiewijziging

Jaarstukken 2020 | 177
Kasstroomoverzicht (x € 1.000)
DAEB
31-12-2020
DAEB
31-12-2019
niet-DAEB
31-12-2020
niet-DAEB
31-12-2019
1.1 Huren 136.187 130.386 5.635 5.433
1.2 Vergoedingen 7.353 7.027 109 143
1.3 Overheidsontvangsten 0 878 0 0
1.4 Overige bedrijfsontvangsten 208 1.727 867 576
1.5 Renteontvangsten 3 10 0 0
1.5b Renteontvangsten interne lening 546 801 0 0
Saldo ingaande kasstromen 144.297 140.828 6.611 6.152
1.7 Personeelsuitgaven -18.139 -16.673 -754 -695
1.8 Onderhoudsuitgaven (inclusief nog te activeren onderhoud) -58.993 -47.964 -2.092 -1.998
1.9 Overige bedrijfsuitgaven -23.168 -24.075 -924 -1.003
1.10 Renteuitgaven -21.315 -22.455 -31 0
1.10b Renteuitgaven interne lening 0 0 -546 -801
1.11 a. Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat 0 0 0 0
1.11 b. Verhuurderheffing -17.485 -15.080 0 0
1.12 Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden -1.041 -558 0 0
Saldo uitgaande kasstromen -140.141 -126.805 -4.285 -4.497
Kasstroom uit operationele activiteiten 4.156 14.023 2.326 1.655
Materiële vaste activa (MVA)
MVA ingaande kasstroom A. DAEB en B. niet-DAEB activiteiten
2.1 Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet
woongelegenheden
12.549 8.102 7.003 4.529
2.2 Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop in
dPi periode
0 0 0 0
2.3 Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet
woongelegenheden
0 0 0 0
2.4 Verkoopontvangsten grond 0 14 0 0
Tussentelling ingaande kasstroom MVA 12.549 8.116 7.003 4.529
MVA uitgaande kasstroom A. DAEB en B. niet-DAEB activiteiten
2.6 Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden -10.952 -1.809 -9 0
2.7 Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden -9.912 -10.231 -219 -426
2.8 Leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden 0 0 0 0
2.9 Aankoop, woon- en niet woongelegenheden 0 0 0 -463
2.11 Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop -285 0 0 0
2.12 Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden -476 -445 0 0
2.13 Aankoop grond 0 0 0 0
2.14 Investeringen overig -60 -580 0 0
2.15 Externe kosten bij verkoop -555 -763 -238 -427
Tussentelling MVA uitgaande kasstroom -22.240 -13.828 -466 -1.316
2.16 Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA -9.691 -5.712 6.537 3.213

Jaarstukken 2020 | 178
FVA
2.17.1 Ontvangsten verbindingen 0 0 0 0
2.17.2 Ontvangsten overig 0 0 0 0
2.17.3 Ontvangen aflossing interne lening 15.000 7.000 0 0
2.19 Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA 15.000 7.000 0 0
Kasstroom uit (des)investeringen 5.309 1.288 6.537 3.213
Ingaand
3.1.1 Nieuwe te borgen leningen 27.000 27.000 0 0
Uitgaand
3.2.1 Aflossing geborgde leningen -38.435 -36.875 0 0
3.2.2 Aflossing ongeborgde leningen DAEB-investeringen -94 -90 0 0
3.2.4 Aflossing interne lening 0 0 -15.000 -7.000
Kasstroom uit financieringsactiviteiten -11.529 -9.965 -15.000 -7.000
4.1 Mutatie liquide middelen -2.064 5.346 -6.137 -2.132
4.2 Wijziging kortgeldmutaties -9 0 0 0
Liquide middelen per 1-1 4.210 -1.136 6.209 8.341
Liquide middelen per 31-12 2.137 4.210 72 6.209

Jaarstukken 2020 | 179
Overige informatie
De WNT is van toepassing op Haag Wonen. Het toepasselijk bezoldigingsmaximum in 2020 is € 201.000.
Dit is het bezoldigingsmaximum voor woningcorporaties, klasse H.
Bestuurders en commissarissen
De bezoldiging van bestuurders omvat:
periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij
vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden);
beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en
jubileumuitkeringen);
uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband;
winstdelingen en bonusbetalingen.
Bezoldiging van het bestuur
Beloning volgens Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke
en semipublieke sector (WNT) in €
Naam
Mohamed Baba
Beloning + Belastbare onkostenvergoedingen 116.078
Beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies) 18.951
Bezoldiging voor de WNT 135.029
2020
Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum 168.049
Functie
bestuursvoorzitter
Duur van het dienstverband in boekjaar 01-03 t/m 31-12
Omvang van het dienstverband
36 uur (1 fte)
(Fictieve) dienstbetrekking?
ja
De bezoldiging van Mohamed Baba komt niet boven het bezoldigingsmaximum van de sectorale norm
en de WNT uit.

Jaarstukken 2020 | 180
Beloning volgens Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en
semipublieke sector (WNT) in €
Naam
Beloning + Belastbare onkostenvergoedingen
Beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies)
Bezoldiging voor de WNT
2020 2019
Ria Koppen-Kreyne
167.388 169.427
23.962 22.534
191.350 191.961
Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum 201.000 194.000
Functie
financieel bestuurder financieel bestuurder
Duur van het dienstverband in boekjaar 01-01 t/m 31-12 01-01 t/m 31-12
Omvang van het dienstverband 36 uur (1 fte) 36 uur (1 fte)
(Fictieve) dienstbetrekking? ja ja
De bezoldiging van Ria Koppen-Kreyne komt niet boven het bezoldigingsmaximum van de sectorale
norm en de WNT uit.
Bezoldiging van bestuur zonder dienstbetrekking
Beloning volgens Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en
semipublieke sector (WNT) in €
Naam
2020 2019
Wijnand Fassotte
Werkelijk uurtarief is lager dan het maximum uurtarief
Bezoldiging 30.600 94.050
Bezoldiging voor de WNT 30.600 94.050
Bezoldiging voor de WNT gehele periode 124.650
Maximum uurtarief in het kalenderjaar 193 187
Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum 40.600 175.000
Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum gehele
periode
156.621
Functie
Bestuursvoorzitter a.i. Bestuursvoorzitter a.i.
Duur van het dienstverband in boekjaar 01-01 t/m 29-2 11-06 t/m 31-12
Aantal gewerkte uren in boekjaar 204 627

Jaarstukken 2020 | 181
Bezoldiging van de raad van commissarissen
Voor de bezoldiging van commissarissen kwam in 2020 een bedrag van € 102.804 ten laste van
Woningstichting Haag Wonen en haar dochter- of groepsmaatschappijen. De bezoldiging van de
commissarissen is als volgt:
Bezoldiging raad van commissarissen
bedragen in € 2020 2019 2020 2019
Naam Luurt van der Ploeg Saskia Kramer
Functie Voorzitter Lid
Duur functievervulling 01-01 t/m 31-12 01-01 t/m 31-12 01-01 t/m 31-12 01-01 t/m 31-12
Bezoldiging 24.150 17.300 16.200 11.500
Individueel toepasselijk
bezoldigingsmaximum (WNT)
30.150 29.100 20.100 19.400
Bezoldiging raad van commissarissen
bedragen in € 2020 2019 2020 2019
Naam Marc Dubbelman Titia Siertsema
Functie Lid Lid
Duur functievervulling 01-01 t/m 31-12 19-06 t/m 31-12 01-01 t/m 31-12 01-01 t/m 31-12
Bezoldiging 16.200 6.175 16.200 12.950
Individueel toepasselijk
bezoldigingsmaximum (WNT)
20.100 10.418 20.100 19.400
Bezoldiging raad van commissarissen
bedragen in € 2020 2019 2020 2019 2020
Naam Dominic Schrijer Charlie Ortega
Meryem Kiliç-
Karaaslan
Functie Lid Lid Lid
Duur functievervulling 01-01 t/m 19-09 01-01 t/m 31-12 01-01 t/m 31-12 01-01 t/m 31-12 11-11 t/m 31-12
Bezoldiging 11.597 14.400 16.200 11.500 2.257
Individueel toepasselijk
bezoldigingsmaximum
(WNT)
14.443 19.400 20.100 19.400 2.801
In 2020 voldoen de bezoldigingen van de leden van de Raad van Commissarissen aan de geldende
afspraken conform de WNT en de beroepscode van VTW. Het WNT-maximum voor de voorzitter en
leden bedraagt respectievelijk € 30.150 en € 20.100 per jaar (2019: € 29.100 en € 19.400).

Jaarstukken 2020 | 182
Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen met een
dienstbetrekking die in 2020 een bezoldiging boven het individueel toepasselijke drempelbedrag hebben
ontvangen.

Jaarstukken 2020 | 183
10. Ondertekening
Bestuur
De jaarstukken van Woningstichting Haag Wonen 2020 zijn ondertekend door het bestuur op 28
april 2021.
Ria Koppen – Kreyne
Mohamed Baba
Raad van commissarissen
Het besluit tot vaststelling van de jaarstukken van Woningstichting Haag Wonen 2020 is door de
raad van commissarissen genomen op 28 april 2021.
Luurt van der Ploeg, voorzitter
Charlie Ortega
Saskia Kramer, vicevoorzitter
Meryem Kiliç-Karaaslan
Titia Siertsema
Marc Dubbelman

Jaarstukken 2020 | 184
11. Overige gegevens
Resultaatbestemming
Haag Wonen is op basis van artikel 42 van de Woningwet en de doelomschrijving van de stichting
gehouden alle middelen te besteden aan werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting. Er zijn
geen verdere bepalingen opgenomen in statuten inzake resultaatbestemming. Haag Wonen voegt het
resultaat toe aan de overige reserves.
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Jaarstukken 2020 | 185

Jaarstukken 2020 | 186

Jaarstukken 2020 | 187

Jaarstukken 2020 | 188

Jaarstukken 2020 | 189

Jaarstukken 2020 | 190

Jaarstukken 2020 | 191

Jaarstukken 2020 | 192

Jaarstukken 2020 | 193

Jaarstukken 2020 | 194

Jaarstukken 2020 | 195

Jaarstukken 2020 | 196

Jaarstukken 2020 | 197
Bijlage: kengetallen
Verhuureenheden
Aantal verhuureenheden 2020 2019
Woningen en woongebouwen Haag Wonen 20.996 21.017
Bedrijfsruimten/garages/overige objecten 2.367 2.468
Bij: beheer door derden 53 53
Subtotaal niet-woningen 2.420 2.521
Totaal verhuureenheden 23.416 23.538
Aantal verhuureenheden 2020 2019
Beginstand woningen primo verslagperiode 21.017 21.190
Beginstand niet-woningen primo verslagperiode 2.521 2.544
Uit exploitatie
Verkoop woningen 62 35
Verkoop niet-woningen 42 19
Sloop woningen 0 138
Sloop niet-woningen 0 3
Uit exploitatie overig woningen 2 1
Uit exploitatie overig niet-woningen 59 1
165 197
In exploitatie
Aankoop en nieuwbouw woningen 36 0
Aankoop en nieuwbouw niet-woningen 0 0
In beheer genomen vanuit de voorraad woningen 0 0
In beheer genomen vanuit de voorraad niet-woningen 0 0
In exploitatie overig woningen 7 1
In exploitatie overig niet-woningen 0 0
43 1
Eindstand woningen ultimo verslagperiode 20.996 21.017
Eindstand niet-woningen ultimo verslagperiode 2.420 2.521

Jaarstukken 2020 | 198
Financiële kengetallen
Financiële kengetallen
A. Vorderingen op huurders en ex-huurders van woningen en nietwoningen
uitgedrukt in een percentage van de huren en
vergoedingen
2020 2019
2,78% 2,47%
B. Totale huurderving uitgedrukt in een percentage van de huren 1,34% 1,18%
en vergoedingen
C. Solvabiliteit op basis van het weerstandsvermogen in verhouding
tot het totale vermogen 2
79,77% 77,90%
Solvabiliteit op basis van beleidswaarde in verhouding
tot het totale vermogen 2
33,10% 45,45%
D. Current ratio 0,09 0,49
E. Rentabiliteit van het totaal vermogen 2 9,67% 17,50%
F. Weerstandsvermogen in euro's per woning 2 € 120.119 € 107.258
G. Loan to value (LTV) op basis van beleidswaarde 38,93% 50,03%
Loan to value (LTV) op basis van WOZ-waarde 1 13,39% 17,17%
H. Interest dekkingsratio (Interest Coverage Rate, ICR) 1,30 1,70
I. DSCR (Debt Service Coverage Ratio) (op basis van werkelijke aflossingen) 0,90 0,92
J. Dekkingsratio 28,44%
A. Vorderingen op huurders
De achterstanden op huurders betreft de totale vordering (huur en vergoedingen), en wordt
uitgedrukt in een percentage van de huren en vergoedingen.
1 Betreft de WOZ-waarde van het totale bezit met waardepeildatum 1 januari 2020 en voor het vergelijkend cijfer 1 januari
2019.
2
. Deze ratio’s worden bepaald op basis van balanswaardering van de activa waarbij het vastgoed wordt gewaardeerd op basis
van marktwaarde in verhuurde staat.

Jaarstukken 2020 | 199
B. Huurderving
De huurderving geeft aan welke deel van de beoogde opbrengsten niet in rekening kon worden
gebracht door bijvoorbeeld leegstand.
C. Solvabiliteit
De solvabiliteit wordt berekend door het weerstandsvermogen (eigen vermogen + voorzieningen)
af te zetten tegen het balanstotaal. De solvabiliteit geeft aan of een onderneming op zowel de
korte termijn als de lange termijn aan al haar schulden kan voldoen.
D. Current ratio
De current ratio is een kengetal dat de verhouding aangeeft tussen de vlottende activa en het
vreemd vermogen op korte termijn. De current ratio wordt vaak gebruikt als maatstaf voor de
liquiditeit (dus om te bepalen in welke mate een onderneming in staat is te voldoen aan de
betalingsverplichtingen op korte termijn).
E. Rentabiliteit van het totaal vermogen
De rentabiliteit van het totaal vermogen is een kengetal dat de winstgevendheid (resultaat voor
rente en belastingen) aangeeft van het gemiddeld totaal vermogen (balanstotaal) vóór aftrek van
de rente.
F. Weerstandsvermogen
Het weerstandsvermogen is een kengetal dat de Autoriteit woningcorporaties toepast om de
levensvatbaarheid van een woningcorporatie of verbinding (van een woningcorporatie met andere
rechtspersonen) te beoordelen. Op basis van het risicoprofiel van de corporatie bepaalt de
Autoriteit woningcorporaties jaarlijks het minimaal gewenst weerstandsvermogen (eigen vermogen
+ voorzieningen).
G. Loan to value (LTV)
De LTV geeft de verhouding aan tussen de waarde van het bezit (zowel op basis van volledige
beleidswaarde als op basis van WOZ) en de bijbehorende financiering met vreemd vermogen.
H. Interest dekkingsratio (Interest Coverage Rate, ICR)
De ICR geeft aan hoe vaak de rentelast van een onderneming gedekt kan worden uit het
bedrijfsresultaat (de operationele kasstromen voor investerings- en financieringsactiviteiten,
rekening houdend met de mutatie in het werkkapitaal).
I. DSCR (Debt Service Coverage Ratio)
De Debt Service Coverage Ratio is berekend op basis van de werkelijke aflossingen in 2020. De
DSCR meet in hoeverre de corporatie in staat is om de rente- en aflossingsverplichtingen op het
vreemd vermogen te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten. Vanuit de
operationele kasstroom moeten voldoende middelen gegenereerd worden om rentelasten én de
benodigde aflossingen te kunnen dragen.

Jaarstukken 2020 | 200
J. Dekkingratio
Hiermee wordt in geval van discontinuïteit bepaald of de (markt)waarde van het bezit voldoende
is om de schuldpositie af te lossen (de marktwaarde van de leningen). Norm is dat de
marktwaarde van de leningen maximaal 70% mag zijn van de marktwaarde van het bezit.

Jaarstukken 2020 | 201
Bijlage: verbindingen
In het belang van onze huurders heeft Haag Wonen deelgenomen aan niet-DAEB activiteiten. Haag Wonen
heeft commercieel vastgoed ontwikkeld en beheert commercieel vastgoed, wanneer dat bijdraagt aan
segregatiebestrijding of ten goede komt aan de woon- en leefkwaliteit in de wijken waar wij werken. Wij
zijn voorstander van een eerlijk speelveld ten opzichte van commerciële partijen.
Om scheiding in activiteiten zichtbaar te maken en risico’s apart te zetten, heeft Haag Wonen
dochterondernemingen. Ook samenwerkingsvormen met externe partijen maken het noodzakelijk
activiteiten onder te brengen in (klein)dochters. De verbindingen die wij zijn aangegaan, zijn noodzakelijk
voor het voldoen aan één of meer prestatievelden.
Feitelijk vinden vrijwel geen activiteiten plaats bij de dochterondernemingen. In 2015 zijn de laatste
activiteiten die plaats vonden in Haag Wonen Ontwikkeling B.V. overgeheveld naar de Woningstichting
Haag Wonen.
We waarderen de deelnemingen tegen de netto vermogenswaarde waarin we invloed van betekenis
uitoefenen. ‘Invloed van betekenis’ houdt een financieel belang in van 50% of meer. Deze deelnemingen
zijn geconsolideerd in de jaarcijfers tot Haag Wonen Holding B.V.. Haag Wonen Holding B.V. is niet
geconsolideerd met de Woningstichting Haag Wonen vanwege het gebrek aan materialiteit.
De delegatie en mandatering tussen Haag Wonen en haar vennootschappen is vastgelegd in het reglement
van de raad van commissarissen, het bestuursreglement en het directiereglement. In deze reglementen
hebben we geregeld, dat zowel voor de toezichts- en bestuursstructuur als voor de financiële limieten de
verantwoordelijkheid ligt bij de raad van commissarissen en het bestuur van Haag Wonen. De
mandateringen zijn verder vormgegeven door procuratieovereenkomsten en volmachten, die we bij de
Kamer van Koophandel hebben gedeponeerd.
De verbindingen zijn we in het verleden aangegaan omdat we risico’s apart willen zetten en/of omdat we
samenwerking met andere partijen zijn aangegaan.
Volgend schema geeft een overzicht van de verbindingen van Haag Wonen per 31 december 2020.

Jaarstukken 2020 | 202
Raad van commissarissen
Woningstichting Haag
Wonen
42%
Stichting
Woonwagen
locaties
-
De Vernieuwde Stad
100%
Haag Wonen Holding B.V.
Ver. Sociale Verhuurders Haaglanden
Verenigingen van Eigenaren
100% 50% 100%
Haag Wonen
Ontwikkeling B.V.
Wijnhavenkwartier
Beheer B.V.
Beherend vennoot
Aanvan Vastgoed B.V.
Commandiet
1% 49,5%
Wijnhavenkwartier
Ontwikkeling Fase I
C.V.
= Aandeelhouders- = en en bestuursrelatie
= Bestuursrelatie
= = Aandeelhoudersrelatie
= = Overige = verbinding

Jaarstukken 2020 | 203
Haag Wonen Holding B.V.
Haag Wonen Holding B.V. is een 100% dochter van Woningstichting Haag Wonen. De activiteiten bestaan
uit de oprichting, verkrijging en vervreemding, het doen beheren van, het voeren van directie over en het
houden van toezicht op, het deelnemen in en het financieren van vennootschappen. Per 31 december 2018
is Haag Wonen Holding B.V. bestuurder van Haag Wonen Ontwikkeling B.V. en Aanvan Vastgoed B.V.
Woningstichting Haag Wonen levert administratieve- en verkoopdiensten aan Haag Wonen Holding B.V.
Gegevens (enkelvoudig) Haag Wonen Holding B.V. (x € 1.000)
Statutaire vestigingsplaats
Den Haag
Oprichtingsdatum 10 augustus 2006
Eigen vermogen ultimo 2020 675
Omzet 2020 0
Resultaat 2020 -55
Aantal personeelsleden in dienst 0
Wijze van consolidatie
Niet
Haag Wonen Ontwikkeling B.V.
In 2003 heeft Haag Wonen samen met Kristal N.V. het ontwikkelbedrijf Haag Wonen Kristal B.V. opgericht.
Het aandeel van Haag Wonen is in 2006 bij Haag Wonen Holding B.V. ondergebracht, waarbij de
aandelenverhouding wijzigde naar 95% van Haag Wonen Holding B.V. en 5% van Kristal N.V. De
oorspronkelijke aandelenverhouding (90/10) is de verhouding waarin Haag Wonen Holding en Kristal N.V.
risico’s en winsten in het ontwikkelingsbedrijf droegen.
Door de ontwikkelingen op de woningmarkt bleek Kristal N.V. niet langer levensvatbaar. Op 30 november
2010 heeft Haag Wonen Holding B.V. de resterende 5% aandelen Haag Wonen Kristal B.V. verworven die in
het bezit waren van Kristal N.V. Hiermee is Haag Wonen 100% eigenaar geworden van de
ontwikkelorganisatie. De naam Haag Wonen Kristal B.V. is vervolgens gewijzigd naar Haag Wonen
Ontwikkeling B.V. Een aantal medewerkers van Kristal N.V. zijn in dienst getreden van Haag Wonen
Ontwikkeling B.V. Per 1 januari 2012 zijn deze medewerkers in dienst getreden van Woningstichting Haag
Wonen, waardoor Haag Wonen Ontwikkeling B.V. weer alleen uit ontwikkelprojecten bestaat. Op 31
december 2015 zijn feitelijk geen ontwikkelactiviteiten meer ondergebracht in Haag Wonen Ontwikkeling
B.V.

Jaarstukken 2020 | 204
Gegevens (enkelvoudig) Haag Wonen Ontwikkeling B.V. (x € 1.000)
Statutaire vestigingsplaats
Den Haag
Oprichtingsdatum 23 juli 2003
Eigen vermogen ultimo 2020 35
Kapitaalinbreng Woningstichting Haag Wonen 18
Omzet 2020 0
Resultaat 2020 0
Aantal personeelsleden in dienst 0
Wijze van consolidatie
Niet
Samenwerkingsverband herontwikkeling Wijnhavenkwartier (de Kroon)
Voor de ontwikkeling van woningen en commerciële voorzieningen op de kavel van het voormalige
woongebouw ‘de Zwarte Madonna’ in het Wijnhavenkwartier, is Haag Wonen een samenwerkingsverband
aangegaan met MAB. Dit samenwerkingsverband is Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V.. Haag
Wonen Ontwikkeling B.V. en MAB Development Nederland B.V. doen de projectontwikkeling. Haag Wonen
heeft de sociale huurwoningen afgenomen. Daarnaast heeft Haag Wonen de onverkochte koopwoningen
afgenomen. In 2013 is het commercieel ontwikkelde onroerend goed verkocht aan een belegger. De
samenwerking in Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. bestaat op 31 december 2020 nog slechts uit
de afwikkeling van de afgegeven garanties/depots. De garanties lopen tot 2021.
Aanvan Vastgoed B.V.
Aanvan Vastgoed B.V. is commanditair vennoot in Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. en heeft
een aandeel van 49,5%. Haag Wonen Holding B.V. is 100% eigenaar en bestuurder van Aanvan Vastgoed
B.V.
Gegevens (enkelvoudig) Aanvan Vastgoed B.V. (x € 1.000)
Statutaire vestigingsplaats
Den Haag
Oprichtingsdatum 8 april 2004
Eigen vermogen ultimo 2020 -2.270
Kapitaalinbreng Haag Wonen Holding B.V. 18
Omzet 2020 0
Resultaat 2020 -96
Lening van Haag Wonen Holding B.V. aan Aanvan Vastgoed B.V. 2.369
Aantal personeelsleden in dienst 0
Wijze van consolidatie
Niet

Jaarstukken 2020 | 205
Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V.
Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. is een commanditaire vennootschap waarin de volgende
vennoten participeren:
de commanditair vennoot MAB Vastgoed Twee B.V. te Den Haag neemt voor 49,5% deel in het
kapitaal van Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V.
de commanditair vennoot Aanvan Vastgoed B.V. te Den Haag neemt voor 49,5% deel in het kapitaal
van Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V.
de beherend vennoot Wijnhavenkwartier Beheer B.V. te Den Haag neemt voor 1% deel in het kapitaal
van Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V.
Het ontwikkelrecht is ingebracht in Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V., en de C.V. wordt bestuurd
door Wijnhavenkwartier Beheer B.V. Ria Koppen-Kreyne, financieel bestuurder van Woningstichting Haag
Wonen, is lid van de raad van commissarissen van Wijnhavenkwartier B.V.
Gegevens (enkelvoudig) Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. (x € 1.000)
Statutaire vestigingsplaats
Den Haag
Oprichtingsdatum 20 april 2004
Eigen vermogen ultimo 2020 -2.902
Kapitaalinbreng van Aanvan Vastgoed B.V. 25
Kapitaalinbreng van Wijnhavenkwartier Beheer B.V. 1
Omzet 2020 0
Resultaat 2020 -110
Lening van Aanvan Vastgoed B.V. aan Wijnhavenkwartier Ontw. fase 1 C.V. 1.535
Aantal personeelsleden in dienst 0
Wijze van consolidatie
Niet
Wijnhavenkwartier Beheer B.V.
Wijnhavenkwartier Beheer B.V. is beherend vennoot van Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. en
heeft een kapitaalbelang van 1% in deze C.V.. Haag Wonen Holding B.V. heeft een aandelenbelang van 50 %
in Wijnhavenkwartier Beheer B.V.

Jaarstukken 2020 | 206
Gegevens (enkelvoudig) Wijnhavenkwartier Beheer B.V. (x € 1.000)
Statutaire vestigingsplaats
Den Haag
Oprichtingsdatum 20 april 2004
Eigen vermogen ultimo 2020 -2.884
Kapitaalinbreng Haag Wonen Holding B.V. 9
Omzet 2020 0
Resultaat 2020 -110
Aantal personeelsleden in dienst 0
Wijze van consolidatie
Niet
Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden
Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) is een actieve brancheorganisatie, waarin vijftien
woningcorporaties uit 9 gemeenten (Delft, Den Haag, Leidschendam-Voorburg, Midden-Delfland, Pijnacker-
Nootdorp, Rijswijk, Wassenaar, Westland en Zoetermeer) beleidsmatig samenwerken. De corporaties
beheren samen bijna 145.000 woningen. Jaarlijks worden hiervan zo’n 9.000 zelfstandige woningen
(opnieuw) verhuurd. De huishoudens die door deze corporaties worden gehuisvest behoren vooral tot de
BBSH-doelgroep, de lage middeninkomens en bijzondere aandachtsgroepen.
De kerntaken van de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) zijn:
Het ontwikkelen, opstellen en bewaken van de prestatieafspraken met de gemeenten binnen de regio
Haaglanden verenigd in De Bestuurlijke Tafel Wonen.
Het doorontwikkelen en verzorgen van de regionale woonruimteverdeling voor de Haaglandse
corporaties, waaronder:
het inrichten, beheren en faciliteren van de regionale website www.woonnet-haaglanden.nl,
en de Beter Wonen-krant ten behoeve van de woonruimteverdeling;
het inrichten, beheren en faciliteren van het automatiseringssysteem WBS ten behoeve van de
woonruimteverdeling;
het inrichten, beheren en faciliteren van het managementinformatiesysteem en het
coördineren, bewaken en het verder ontwikkelen van de nieuwe
managementinformatierapporten.
Het behartigen van de belangen van de aangesloten leden en het uitwisselen van kennis en ervaring
over de werkterreinen van de SVH.
De Vernieuwde Stad
De Vernieuwde Stad is een breed platform van corporaties met gelijkgerichte belangen en problemen. De
betrokken corporaties spreken open en ongebonden over gemeenschappelijke thema’s met als doel
beïnvloeding van het landelijke beleid en de publieke opinie. Dat kan binnen en buiten de branche, zonder
dat ze daarmee het bestaan van de brancheorganisatie als zodanig ter discussie stellen. De kracht van De
Vernieuwde Stad is de overtuigingskracht. De Vernieuwde Stad laat van zich horen met argumenten.

Jaarstukken 2020 | 207
Aedes
Haag Wonen is lid van Aedes. Aedes is de branchevereniging van woningcorporaties in Nederland. De
ongeveer tweehonderdzeventig leden van Aedes werken, vanuit bijna duizend vestigingen en
werkmaatschappijen, aan duurzaam en betaalbaar wonen in leefbare buurten en woonkernen. Aedes
maakt zich sterk voor de condities waaronder woningcorporaties als maatschappelijke ondernemingen hun
werk kunnen doen en voert hiertoe ook lobby. Aedes geeft voorlichting en informatie en initieert
onderzoek en productontwikkeling. Aedes is tevens een werkgeversvereniging.
Stichting Woonwagenlocaties
In 1998 hebben de Haagse corporaties het eigendom en het beheer van een aantal
woonwagenstandplaatsen overgenomen van de gemeente Den Haag. De corporaties hebben het beheer en
onderhoud van de standplaatsen ondergebracht in de gezamenlijke Stichting Woonwagenlocaties. Deze
stichting heeft de uitvoering van het beheer (en de administratie) aan een gespecialiseerd bedrijf
uitbesteed. De corporaties zijn alleen eigenaar van de standplaatsen, niet van de woonwagens. Deze zijn in
eigendom van de bewoners of van de gemeente.
In 2016 heeft Vestia te kennen gegeven haar deelname aan de samenwerking te willen beëindigen. Vanaf 1
januari 2017 bestaat de samenwerking dan ook alleen uit Staedion en Haag Wonen. Het aandeel van Haag
Wonen is op basis van het aantal standplaatsen en bedraagt 42%. De bestuurders van de deelnemende
corporaties vormen het bestuur. De stichting heeft geen personeel in dienst.
Verenigingen van Eigenaren
Tot slot is Woningstichting Haag Wonen lid van Verenigingen van Eigenaren. Het lidmaatschap betreft
complexen van Haag Wonen waarvoor een verkoopbeslissing genomen is. De verkoop vindt voornamelijk
plaats bij het vertrek van de zittende huurder. Woningstichting Haag Wonen is lid van circa 250
Verenigingen van Eigenaren. Voor een groot deel van deze Verenigingen van Eigenaren voert Haag Wonen
de rol van VvE-beheerder uit.
Transacties met verbonden partijen
In 2020 hebben geen transacties met verbonden partijen plaatsgevonden anders dan uit reguliere
overeenkomsten volgend.
Rente rekening couranten
Tussen Haag Wonen Holding B.V. en Aanvan Vastgoed B.V. bestaat een rekening courant overeenkomst. De
rentevergoeding bedraagt 1,73%.