2010 volledig Ontwikkelingsplan - Almere Centraal

en
en
Ontwikkelingsplan
Kustzone Almere
Haven 2009
Het goede leven in Almere Haven
Het goede leven in Almere Haven
Het goede leven in Almere Haven
Hoogtij Almere Haven
1

Inhoud
Hoofdstuk 1 Context Ontwikkelingsplan
1.1
1.2
1.3
1.4
Aanleiding
Status Ontwikkelingsplan
Relatie Ontwikkelingsplan met andere documenten
Leeswijzer
Hoofdstuk 2 Begrenzing plangebied
2.1
2.2
2.3
2.4
Inleiding
Plangrenzen
De bestaande situatie
Planproces
Hoofdstuk 3 De hoofdopzet en deelgebieden
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
3.8
Inleiding
Hoofdopzet plan Kustzone Almere Haven
Haven
Havendijk
Havenbuurt
Havenpark
Terpmeent
Beeldkwaliteit
Hoofdstuk 4 Openbare ruimte
4.1
4.2
4.3
4.4
Inleiding
Groenstructuur
Speelvoorzieningen
Toegankelijkheid
4.5
4.6
4.7
4.8
4.9
4.10
Materiaalgebruik
Land maken
Veiligheidseisen van de waterbeheerders
Waterkeringen en profielen
Bruggen
Kabels en leidingen
Hoofdstuk 5 Het programma voor Kustzone
Almere Haven
5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6
5.7
5.8
5.9
Inleiding
Analyse bestaande woningmarkt Almere Haven
Gemeentelijk woonbeleid
Woningmarktanalyse
Afstemming woningaanbod op andere
planontwikkelingen
Consumentgericht bouwen
Het woningbouwprogramma
Het woonprogramma samengevat
Programma voorzieningen
Hoofdstuk 6 Verkeer en vervoer
6.1
6.2
6.3
6.4
Inleiding
Ontsluiting
Parkeren woningen
Parkeren voorzieningen
Hoofdstuk 7 Natuur en milieu
7.1
7.2
7.3
7.4
Inleiding
Natuurcompensatie
Boscompensatie
Duurzaamheid
Hoofdstuk 8 Proces
8.1
8.2
8.3
8.4
8.5
8.6
Inleiding
Economische uitvoerbaarheid
Maatschappelijk Draagvlak
Samenwerking gemeente-Bouwfonds Ontwikkeling
Projectorganisatie
Planning en fasering
Bijlagen
1) Planning
2) Profielenboek
Colofon
Uitgave gemeente Almere en Bouwfonds Ontwikkeling
Redactie gemeente Almere, Bouwfonds Ontwikkeling
en RRog stedenbouw en landschap
Eindredactie Kees de Graaf, Studio Platz, Groningen
Vormgeving viervier, Rijswijk
Hoogtij Almere Haven
2

Context Ontwikkelingsplan 1
Hoogtij Almere Haven
3

1.1 Aanleiding
De planontwikkeling voor de revitalisering van Almere Haven ging van
start in de tweede helft van de negentiger jaren. Toen werd geconstateerd
dat inwoners van ‘Haven’ onvoldoende konden doorstromen binnen de
bestaande woningvoorraad, omdat deze te eenzijdig van samenstelling
was. Ook stond op dat moment het voorzieningenniveau van Almere
Haven onder druk, wat leidde tot leegstand en verpaupering. Diverse
revitaliseringmaatregelen zijn sinds die tijd ontwikkeld en ten dele al
gerealiseerd, om de teruggang tot staan te brengen en weer een wervend
perspectief voor de toekomst te creëren. Voorbeelden zijn het compacter
maken en herinrichten van het centrumgebied, de ontwikkeling van een
zuidelijke winkelgebied met de vestiging van een Hema en de nieuwe
Blokker, aanvullende woningbouw in met name de koopsector (onder andere
in De Velden) en de uitbreiding van recreatieve voorzieningen.
Binnen deze context is ook het plan voor de kustzone ontwikkeld, dat de naam
‘Kustzone Almere Haven’ heeft meegekregen. Een plan dat gezien kan worden
als het sleutelproject voor de revitalisering van Almere Haven. Het is van grote
betekenis voor het herstel en de instandhouding van de leefbaarheid, in het
bijzonder door:
•
•
•
de uitbreiding en verbreding van het woningaanbod;
de versterking en verbreding van het recreatieve profiel van Haven;
de bijdrage aan de instandhouding en verbetering van het voorzieningenniveau.
De planontwikkeling van Kustzone Almere Haven is nu zo ver gevorderd, dat
deze kan worden vastgelegd in het voorliggende Ontwikkelingsplan. Het
Ontwikkelingsplan vormt de basis voor de verdere planontwikkeling.
Hoogtij Almere Haven
4

1.2 Status Ontwikkelingsplan
Het Ontwikkelingsplan is opgesteld door bureau RROG Stedenbouw en Landschap en de afdeling
S&L van de dienst DSO gemeente Almere, in opdracht van de gemeente Almere en Bouwfonds
Ontwikkeling. Het Ontwikkelingsplan vormt een meervoudig kwaliteitskader en bevat de
volgende belangrijke elementen:
•
•
•
de basis (kwalitatieve planbeschrijving) voor het op te stellen bestemmingsplan;
de basis (ook kwantitatief) voor de grondexploitatie en daarmee ook voor het oordeel dat het
bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is (een tenminste sluitende grondexploitatie);
de uitgangspunten voor de uitwerking van de bouw- en inrichtingsplannen en daarmee het
kwalitatieve kader voor de realisatieafspraken tussen de gemeente Almere en Bouwfonds
Ontwikkeling.
1.3 Relatie Ontwikkelingsplan met andere documenten
Het Ontwikkelingsplan is niet het enige document voor de revitalisering van Almere Haven. Van
belang zijn evenzeer het beeldkwaliteitskader, het bestemmingsplan, de grondexploitatie en de
realisatie- en/of grondverkoopovereenkomst. De samenhang tussen deze documenten kan als
volgt worden geduid.
Beeldkwaliteitskader
Het beeldkwaliteitskader vormt een onderdeel van het Ontwikkelingsplan. Het bevat richtlijnen
voor de architectonische uitwerking van de bouwplannen. In het beeldkwaliteitskader worden
uitspraken gedaan over de uitstraling en identiteit van het gebied en daarmee over de gewenste
architectonische kwaliteit (op hoofdlijnen). Het gaat concreet om regels of uitgangspunten
voor de dakvormen, het materiaalgebruik, de kleuren, en dergelijke. Het beeldkwaliteitskader
vormt tevens de basis voor het gebiedsgericht welstandsbeleid, omdat het in de gemeentelijke
welstandsnota wordt opgenomen.
Bestemmingsplan
Het bestemmingsplan vormt het toetsingskader voor de in een latere fase op te stellen
bouwplannen. Hierin worden onder meer de plaats waar bebouwing mag komen en de maximale
fysieke bouwmogelijkheden (de massa) vastgelegd. Ook worden uitspraken gedaan over de
toegestane goot- en bouwhoogten, de toegelaten functies, en dergelijke. Deze uitgangspunten
vinden hun oorsprong in het Ontwikkelingsplan. Daarnaast leidt ook het beeldkwaliteitskader tot
bouwvoorschriften in het bestemmingsplan.
Een bouwaanvraag moet aan het bestemmingsplan voldoen en (via de welstandsbeoordeling)
aan het beeldkwaliteitskader. Dit publiekrechtelijke instrumentarium is evenzeer van belang voor
de beheerfase van het plan. Het regelt onder meer de plan- en woningaanpassingen nadat de
woningen zijn verkocht en opgeleverd. Daarmee is het publiekrechtelijke instrumentarium van
invloed op het behoud van een duurzame kwaliteit in het gebied.
Hoogtij Almere Haven
5

Grondexploitatie
De gemeente Almere heeft samen met Bouwfonds Ontwikkeling een grondexploitatie opgesteld.
Deze is gebaseerd op de bovenstaande kwalitatieve kaders (het programma en de eisen). De
grondexploitatie bevat ramingen van de kosten (verwerving, land maken, bouw- en woonrijp
maken, inrichten openbaar gebied, et cetera) en de opbrengsten (grondprijzen woningen en
voorzieningen). De realisatieafspraken tussen gemeenten en Bouwfonds Ontwikkeling en de
overeen te komen grondprijzen worden op deze grondexploitatie gebaseerd.
Realisatie en/of grondverkoopovereenkomst
De gemeente Almere maakt met Bouwfonds Ontwikkeling realisatieafspraken. Deze worden
vastgelegd in de realisatie- en/of grondverkoopovereenkomst. In de afspraken worden het
Ontwikkelingsplan en het beeldkwaliteitskader verankerd. Dit is een privaatrechtelijke regeling,
die uiteraard overeen moet stemmen met de bovengenoemde publiekrechtelijke regelingen.
1.4 Leeswijzer
In het tweede hoofdstuk van dit Ontwikkelingsplan wordt het plangebied beschreven en wordt
tevens ingegaan op de planontwikkeling in de afgelopen jaren. Vervolgens worden in hoofdstuk
3 de verschillende deelgebieden van het plan Kustzone Almere Haven nader beschreven. De
hoofdstukken 4 tot en met 7 gaan nader in op de thema’s openbare ruimte, programma, verkeer
en vervoer en natuur en milieu. Afsluitend wordt in hoofdstuk 8 het proces geduid van de verdere
planuitwerking van Kustzone Almere Haven.
«
Hoogtij Almere Haven
6

Begrenzing plangebied
27
Hoogtij Almere Haven

2.1 Inleiding
In dit hoofdstuk wordt allereerst
duidelijk gemaakt op welk gebied de
planontwikkeling van Kustzone Almere
Haven betrekking heeft. Vervolgens
komen kort de geschiedenis van Almere
Haven en de bestaande situatie aan de
orde, gevolgd door een schets van de
planontwikkeling voor Kustzone Almere
Haven in de afgelopen jaren.
2.2 Plangrenzen
Het plangebied van het Ontwikkelingsplan bestaat uit
het gehele buitendijkse gebied, vanaf het havenhoofd tot
het huidige surfstrand aan de Gooimeerdijk-oost. Ook het
haventje in de havenkom behoort tot het plangebied (zie
figuur 1).
Naast het plangebied Kustzone Almere Haven wordt een
appartementencomplex gerealiseerd aan de Terpmeent. Dit
komt voort uit eerdere plannen voor de Kustzone, waarbij
ook de Oostrand van Almere Haven was meegenomen (zie
hoofdstuk 2.4 en figuur Terpmeent).
2.3 De bestaande situatie
In 1975 werd gestart met de bouw van de eerste kern van
Almere: Almere Haven. De opzet van deze kern vormde
een directe reactie op de stedenbouw van de Amsterdamse
Bijlmermeer. Almere moest een nieuwe stad worden, waar
de menselijke maat centraal stond. In een min of meer
organische structuur werd de groen- en infrastructuur als
leidend principe gehanteerd. De woonwijken zijn hierdoor
introvert van karakter en worden onderling verbonden
door fietspaden en vrijliggende busbanen. De wijken zijn
niet onderling verbonden voor de auto, zodat hier alleen
bestemmingsverkeer komt en de woongebieden autoluw
zijn. De Noorderdreef vormt de hoofdontsluiting van de wijk,
die zich splitst in de Wester- en Oosterdreef. Hier zijn de
verschillende wijken aan ‘opgehangen’. De groenstructuur
wordt gevormd door een parklandschap dat Haven omringt,
met groene uitlopers tot in het centrum. Almere Haven is
hierdoor het groenste stadsdeel van Almere, een belangrijke
kwaliteit.
De eerste fase van de ontwikkeling van Almere speelde zich
nadrukkelijk áchter de dijk af. Almere was vooral een stad
in het groen achter de dijk. Na verloop van tijd kwam hier
verandering in. Nog voordat er enkele jaren geleden een
samenhangende visie voor de Almeerse kust ontwikkeld werd,
was Almere Haven al bezig zich nadrukkelijker te oriënteren
op het Gooimeer. Dit is stapsgewijs gebeurd door:
•
•
•
het landinwaarts verleggen van de dijk (de primaire
waterkering) en de aanleg van een buitendijks park en
jachthaven;
de bouw van het eerste buitendijkse
appartementengebouw (Havenhoofd);
de verdere uitbreiding met appartementengebouwen,
waarvan het twintig woonlagen tellende gebouw Serene
de skyline van Almere Haven nadrukkelijk bepaalt.
De volgende stap in deze ontwikkeling wordt nu gezet. Dit
gebeurt met de ontwikkeling van een nieuw buitendijks, maar
op het centrum gericht woongebied rondom de bestaande
jachthaven.
Het huidige buitendijks gebied valt in een deelgebieden
uiteen. De directe omgeving van de bestaande havenkom
onderging recent een flinke kwaliteitsverbetering. Steeds beter
Hoogtij Almere Haven
8

Grens
weet Almere Haven zijn identiteit te verbinden met de ligging aan het water.
Het buitendijks gebied, met name de jachthaven en het recreatiegebied, voldoet
echter niet meer aan de huidige kwaliteitseisen. De jachthaven is te klein, het
water te slecht van kwaliteit en het strand sociaal onveilig. Bovendien benut dit
deel van het buitendijks gebied niet alle kansen die voortvloeien uit de ligging aan
het water. Daarmee blijft een deel van de maritieme potentie van Haven onbenut.
De komende jaren wordt zichtbaar dat Almere zich nadrukkelijk bewust is
geworden van deze ontwikkelingskansen. Het plan ‘Kustzone Almere Haven’ geeft
nadrukkelijk invulling aan de ambitie om het binnen- en buitendijks gebied van
Haven op een aansprekende manier te verbinden.
Steeds beter weet
Almere Haven zijn
identiteit te verbinden
met de ligging aan het
water
Figuur 1: Plangebied
Hoogtij Almere Haven
9

2.4 Planproces
Het project voor de kustzone van Almere Haven heeft
een langdurige ontwikkeling doorgemaakt. Eind 2006
was de planvorming zodanig gevorderd dat definitief kon
worden besloten over de realisatie van de plannen. Ter
besluitvorming lag een Ontwikkelingsplan inclusief concept-
grondexploitatie voor, gebaseerd op het eerder door de
gemeenteraad vastgestelde Ontwikkelingsplan. Tevens was
een bestemmingsplan vervaardigd, met daarin verwerkt de
tegen het ontwerpbestemmingsplan ingediende zienswijzen.
Het college van Burgemeester & Wethouders en de
gemeenteraad zagen in deze planuitwerking evenwel
aanleiding om de uitgangspunten voor de planontwikkeling
te heroverwegen. De kern van de heroverweging van het
college lag in de wens om de jachthaven te handhaven op
de huidige plek, deze openbaar te maken en te omgeven
met woonbebouwing. Hiermee worden het havenfront en
het maritieme karakter van Almere Haven meer versterkt
dan bij verplaatsing van de jachthaven. Een verplaatsing van
de jachthaven leidde bovendien tot hoge kosten; niet alleen
voor de gemeente, maar ook voor de jachthavenvereniging
(wat zou leiden tot een verhoging van de liggeldtarieven).
Bovendien zou verplaatsing leiden tot een groter ruimtebeslag
op het Gooimeer.
Door de jachthaven te handhaven kan de nieuwe
woningbouw het beste bijdragen aan de versterking van het
maritieme karakter van Almere Haven en kan de beoogde
woningbouw volledig in de kustzone ondergebracht worden.
De ontwikkeling van de Oostrand kon door deze keuze buiten
de planontwikkeling worden gebracht, met uitzondering van
het appartementengebouw aan de Terpmeent. Hiermee werd
tegemoet gekomen aan vele ingediende bezwaren. Deze
hadden met name betrekking hadden op de koppeling van
de woningbouw in de Kustzone met die in de Oostrand en
de belasting van de aldaar aanwezige landschappelijke- en
natuurwaarden.
In de nieuwe uitwerking is met al deze zaken zorgvuldig
rekening gehouden, door het niet verplaatsen van de
jachthaven, de geringere uitbreiding van de havencapaciteit en
het compacter bouwen van de nieuwe woningen, waardoor
het beslag op het Gooimeer afneemt.
Het kleinschalige (dorpse) en watergerichte karakter van
Almere Haven wordt met de nieuwe uitwerking versterkt.
Daarmee onderscheidt het plan ‘Kustzone Almere Haven’ zich
bovendien van grootschaliger ontwikkelingen in de nieuwe
stadsdelen Poort en Pampus. Door het verlengen van de
boulevard wordt een sterkere verbinding tussen de huidige
havenkom, het bestaande centrum en de nieuwe buitendijkse
ontwikkeling tot stand gebracht.
Hoogtij Almere Haven
10
«

3
De hoofdopzet en de deelgebieden
11
Hoogtij Almere Haven

3.1 Inleiding
In dit hoofdstuk maken we nader kennis met de hoofdopzet van het
plan Kustzone Almere Haven en de deelgebieden waaruit het plan
is opgebouwd: Haven, Havendijk, Havenbuurt en Havenpark. Ook
wordt aandacht besteed aan de Terpmeent (paragraaf 3.7) en de
beeldkwaliteit van Kustzone Almere Haven (paragraaf 3.8).
Havenpark
Havenbuurt
Havendijk
Haven
3.2 Hoofdopzet plan Kustzone Almere Haven
Het ontwerp voor de buitendijkse uitbreiding van Almere Haven bestaat uit vier deelgebieden:
Haven, Havenbuurt, Havendijk en Havenpark (zie figuur 3). De plandelen vormen samen het
nieuwe woon- en recreatiegebied ‘Kustzone Almere Haven’. Het basisidee voor het ontwerp
rust op twee pijlers. De eerste pijler is de versterking van het maritieme karakter van Almere
Haven, door het maken van een nieuw ‘gezicht’ van Haven aan het Gooimeer. De tweede pijler
is de versterking van de woonfunctie ten zuiden van het centrum, door de ontwikkeling van
een compact, buitendijks woongebied rond de haven. Een haven die bestaat uit de huidige
havenkom en de huidige buitendijkse jachthaven, met een uitbreiding. Deze krijgt in de
nieuwe plannen een openbaar toegankelijke opzet. Om het besloten karakter en de maritieme
Figuur 2: Deelgebieden
Hoogtij Almere Haven
12

sfeer van het plan te versterken, is in de haven een appartementengebouw in de vorm van een
‘pakhuis’ gesitueerd. Het nieuwe havenkantoor en enkele havenactiviteiten zijn op het huidige
havenhoofd geplaatst. Voor de winterstalling van de boten is een terrein vrijgemaakt in het
westelijk deel van het nieuwe park.
Het buitendijkse woongebied bestaat uit twee deelplannen: Havendijk en Havenbuurt. Havendijk
sluit aan op het centrumgebied en Havenbuurt ligt vooruit geschoven in het Gooimeer. Havendijk
neemt qua beeld en sfeer het karakter aan van het bestaande centrum van Almere Haven.
Havenbuurt daarentegen krijgt een eigen identiteit. De combinatie van kleurstelling en hoge
ligging zorgt voor een goede zichtbaarheid van dit nieuwe woongebied vanaf het Gooimeer en
het ‘oude land’.
6 lagen plus kap
5 lagen
4,5 lagen plus kap (achterzijde: 5 lagen plus kap)
3 lagen plus kap
4 lagen (begane grond is verhoogd)
2,5 lagen plus kap (achterzijde: 3 lagen plus kap)
2 lagen / 2,5 lagen
2 lagen plus kap / 3 lagen
2 lagen plus kap
1 laag
Naast deze compacte bebouwing van Havendijk en de Havenbuurt wordt verspreid gebouwd in
het park: het Havenpark. In het park langs de dijk komen bijzondere parkwoningen en aan het
westelijke uiteinde van het park worden de verenigingsgebouwen, een recreatiecomplex en een
kleine haven gesitueerd, die deze functies ondersteunt. Het park krijgt een natuurlijke uitstraling
met duintjes en een uitgestrekt strand. In het park is plaats voor één horecagelegenheid.
Voor een meer uitgebreide omschrijving van de beeldkwaliteit van het buitendijkse woongebied
wordt verwezen naar paragraaf 3.8.
In de volgende paragrafen gaan we nader in op de verschillende deelgebieden en hun
ontwikkelingsrichting.
Figuur 3: Bouwhoogten
Hoogtij Almere Haven
13

Surfstrand
Surfclub
Winterstalling
Verenigingen
- WSVA
- Kanovereniging
- Scouting
- Reddingsbrigade
Recreatieve
voorziening
Strandpark
Parkwoningen
Restaurant
Havenbuurt
Havendijk
Woonboten
Pakhuis
Clubaccomodatie WSVA
Jachthaven
Hoogtij Almere Haven
14
Terpmeent

3.3 Haven
De toekomstige aantrekkingskracht van Almere Haven wordt voor een
belangrijk deel bepaald door de nieuwe haven. De nieuwe haven bestaat uit
de huidige, openbaar toegankelijke havenkom en een nieuwe, uitgebreide
verenigingshaven. Ook deze laatste is gelegen in een openbare setting. In het
stedenbouwkundig ontwerp zijn water en woningbouw zo goed mogelijk
met elkaar verbonden. Meer woningen en meer maritieme activiteiten leiden
hier tot een levendig centrum. Hiertoe is het havenkantoor gesitueerd op de
kop van het Havenhoofd, waardoor dit nu nog stille gebied meer bezoekers
krijgt. Het Havenhoofd en het huidige gebouw op het Havenhoofd maken
op deze manier nadrukkelijker onderdeel uit van het centrum van Almere
Haven. Andere redenen voor deze situering zijn de centrale ligging tussen de
bestaande havenkom en de nieuwe verenigingshaven en de nabijheid van
de beide ingangen van de havens vanaf het Gooimeer. Vaartuigen die de
havens binnenkomen, kunnen in de toekomst direct bij het havenkantoor
afmeren. Direct naast het havenkantoor is ruimte voor de stalling van kleine
bootjes en de nodige activiteiten. Het kantoor zelf wordt een gebouw van
twee bouwlagen, op een onderlaag die voor opslag en dergelijke kan worden
gebruikt.
Aan de zuidzijde van het Havenhoofd worden nieuwe parkeerplaatsen
aangelegd voor de jachthaven. De noordzijde van het Havenhoofd blijft
onveranderd. De bewoners van het appartementengebouw en de bestaande
horecagelegenheid behouden hun parkeerplaatsen.
Het terrein rond het havenkantoor en de parkeerplaatsen voor de jachthaven
zijn afsluitbaar en in beginsel niet openbaar toegankelijk. Een deel van de
parkeervoorziening van de jachthaven kan buiten het seizoen wel beschikbaar
komen voor openbaar gebruik. Het overige deel van het Havenhoofd blijft voor
iedereen toegankelijk.
Aan de westzijde van het Havenhoofd wordt een korte gracht gemaakt, zodat
het Havenhoofd een eiland wordt. Deze gracht is ook van belang voor de
doorstroming van het water door de haven en biedt tevens de mogelijkheid
om in de haven rond te kunnen varen met kleine bootjes. Bij de ingang van de
haven vanaf het water kan eventueel een pontje in gebruik worden genomen.
In het plan is hier ruimte voor gereserveerd. Dit pontje maakt het mogelijk
rond de haven te lopen. In dit geval moet ook een wandelvoorziening worden
gerealiseerd op de pier, met een verbindingsbrug naar de Havenbuurt.
In totaal is ruimte voor circa 650 boten, 200 meer dan nu het geval is. Aan de
zijde van de Havenbuurt is ruimte voor enkele drijvende woningen in de haven.
Dit type woning versterkt het maritieme karakter van de haven en verrijkt het
levendige beeld.
Het Pakhuis
In de haven wordt een appartementengebouw ontwikkeld, dat ‘Het Pakhuis’ is
genoemd. Het gebouw ligt op het uiteinde van de haven aan het Gooimeer en
is een echte blikvanger, zowel vanaf het Gooimeer als de bestaande havenkom.
De metafoor van een pakhuis is geïntroduceerd omdat dit veelal forse en kloeke
gebouwen zijn, die zich bevinden aan de oever van het water. Het Pakhuis
wordt een opvallend vormgegeven gebouw met een eigentijdse, maritieme
uitstraling. Het gebouw staat in het water en moet daarom aan speciale eisen
voldoen met betrekking tot de veiligheid en het waterbeheer. Dit betekent
dat de woonlagen op een gestelde hoogte moeten worden gesitueerd. Het
gebouw bestaat uit vijf bouwlagen, exclusief de lagen onder het woonpeil. De
verdieping(en) onder het woonpeil kom(t)(en) in aanmerking voor parkeren en
eventueel andere niet-verblijfsfuncties. Boven op de bouwlagen met woningen
is ruimte voor een stevige kap, waarin eveneens woonlagen kunnen worden
gesitueerd. Het maken van een karakteristieke kap is bij dit gebouw een
belangrijke voorwaarde; de kap maakt het gebouw echt ‘àf’.
Het Pakhuis wordt
een opvallend
vormgegeven gebouw
met een eigentijdse,
maritieme uitstraling
Hoogtij Almere Haven
15

3.4 Havendijk
Het huidige centrum van Almere Haven heeft een stedelijk
karakter. Het gebied is opgebouwd uit vrij stevige, gesloten
straatwanden met besloten pleintjes en parkeerplaatsen.
De kleuren in het gebied zijn divers, waarbij de traditionele
lichtrode steenkleur dominant is. De nieuwe woonbuurt
Havendijk bouwt voort op dit beeld, door de Sluiskade
door te trekken en gebouwen te maken die evenals in het
bestaande centrum refereren aan een stedelijk karakter.
De sfeer in Havendijk wordt bepaald door overwegend
bakstenen gebouwen in gekleurde, genuanceerde tinten, met
grotendeels gesloten gevelbeelden. De buurt oogt hierdoor als
een sterke eenheid. Om het stedelijk karakter te versterken is
gekozen voor appartementen op de twee hoekpunten van de
buurt langs de Gooimeerdijk. Deze complexen van maximaal
zes bouwlagen ‘vangen’ de zichten langs de dijk, vanuit het
oosten en westen.
Een ander aspect van stedelijkheid is het maken van gesloten
hoekoplossingen. Vanuit de openbare ruimte zijn zodoende
geen privéachtertuinen zichtbaar. In de binnenterreinen van
de bouwblokken wordt geparkeerd. Deze worden bereikt via
poorten. De poorten zorgen voor een gesloten gevelwand.
De daken in Havendijk zijn overwegend plat. Het parkeren
voor de bewoners wordt opgelost door maaiveld-parkeren
en gebouwd parkeren (half verdiept en/of onder een dek bij
appartementen). Het parkeren voor bezoekers vindt plaats in
de openbare ruimte.
De huidige Gooimeerdijk ter hoogte van Havendijk krijgt
een nieuwe, parkachtige inrichting met veel groen. Op de
dijk komen een voetpad en een fietspad. Aan de havenzijde
is een openbare boulevard voorzien, waarbij op de begane
grond ruimte is voor voorzieningen (overeenkomstig het beeld
langs de havenkom). De boulevard bestaat uit een brede
verhardingsstrook langs de gevels, met plek voor terrassen,
een rijweg met haaks parkeren en een brede loopstrook langs
de kade. Ter hoogte van Havendijk wordt het binnendijkse en
buitendijkse land verbonden. Een wandelroute door Havendijk
verbindt het centrum van Almere Haven direct met een
wandelpad rond Havenbuurt.
3.5 Havenbuurt
De Havenbuurt krijgt karakter door de bijzondere ligging
ten opzichte van het water. Centrale ambitie is hier om
een nieuwe identiteit aan Almere Haven toe te voegen. Het
huidige Almere Haven is opgebouwd uit woonbuurten met
een eenduidig karakter: kleinschalig en met een schakeling
van individuele woonblokken. De nieuwe Havenbuurt
deelt deze eigenschappen, maar ontleent haar identiteit
tevens aan de vooruitgeschoven ligging in het Gooimeer.
Havenbuurt appelleert aan het beeld van een oud stadje aan
de voormalige Zuiderzee.
De stedenbouwkundige opzet is gebaseerd op een schakeling
van woonblokken. De woonblokken bestaan uit korte of
langere rijtjes woningen, dubbele woonhuizen of zelfs
individuele woningen. Een dergelijke bebouwingsopzet roept
Hoogtij Almere Haven
16

een ‘argeloos’ en ontspannen straatbeeld op, met een variatie
en afwisseling aan gevelbeelden. Nooit staan identieke gevels
tegenover elkaar en nooit wordt de straat gedomineerd door
één lange rij woningen. Om het gevarieerde beeld nogmaals
te versterken zijn op enkele plekken korte rijen met individuele
woningen gesitueerd, die worden gebouwd met particulier
opdrachtgeverschap. Naast deze variatie in het gevelbeeld
is gekozen voor een licht kleurenpalet, om het maritieme
karakter te versterken. Nagenoeg alle woningen worden
hierin uitgevoerd. De toepassing van één kleurenpalet staat
een grote verscheidenheid toe aan vormen, architectuurstijlen
en materiaalkeuzen. Het beeld dat ontstaat is een eigentijdse
interpretatie van een Hollandse stad aan het water, die
zich scherp aftekent tegen de horizon. Bijna alle woningen
(mogelijk ook de appartementengebouwen) krijgen stoere
kappen.Het gesloten beeld van de bouwblokken wordt
onderbroken door incidenteel maximaal drie meter ruimte
tussen de woningen op te nemen.
De buitenrand van de buurt vormt een gesloten wand; hier
zijn geen ruimten tussen de huizen aanwezig.
Op de hoekpunten van de Havenbuurt, aan het Gooimeer,
worden twee appartementengebouwen gerealiseerd. De
gebouwen krijgen de uitstraling van ‘grote huizen’ en voegen
zich daarmee naadloos in het beeld van de overige woningen.
De gebouwen bestaan uit maximaal vijf bouwlagen en
hebben een kap. Onder deze appartementengebouwen zijn
halfverdiepte, gebouwde parkeervoorzieningen voorzien.
Bij de stedenbouwkundige opzet van de Havenbuurt is
gekozen voor een ontsluitingsweg buiten de bouwblokken
om, met een fors autovrij binnengebied. Vanaf deze weg
worden de parkeerplaatsen op de binnenterreinen van
de bouwblokken ontsloten. De parkeerplaatsen op de
binnenhoven zijn uitsluitend bestemd voor de bewoners van
het bouwblok en worden afgesloten voor het autoverkeer
van bezoekers. Op de binnenhoven ontstaat een goede
verblijfskwaliteit, door de inpassing van veel groen en
een afwerking met hoogwaardige, mee-ontworpen
erfafscheidingen. De wijze van parkeren in de binnenhoven,
gegroepeerd of op eigen terrein, komt expliciet aan de orde bij
het bouwkundig ontwerp.
De bouwblokken aan het Gooimeer worden aan de rand
voorzien van bijzondere woningen. Gebruikmakend van het
hoogteverschil tussen de buitenkering en het achterland
kunnen hier woningen worden ontworpen met een split-level
of extra hoogte op de begane grond. Hiervoor worden enkele
doorsteken gemaakt. Alle bezoekersparkeerplaatsen liggen
langs de buurtontsluitingsweg.
Binnen de buurt ligt het autovrije binnengebied, de
zogenaamde Groene Loper. Deze openbare ruimte sluit direct
aan op het aangrenzende strandpark. Er is een wandelpad
ontworpen, dat vanuit het woongebied doorloopt langs
het strand tot aan de recreatieve voorziening. Het is een
wandelroute die alle onderdelen van het buitendijkse gebied
met elkaar verbindt. De Groene Loper krijgt verschillende
sferen. Zo zijn er groene plekken met boomgroepen en kleine
pleintjes met een meer stenige inrichting.
De woningen in de Havenbuurt oriënteren zich zoveel
mogelijk op het autovrije binnengebied en hebben daarom
bij voorkeur een ingang en leefruimte aan de voorzijde van
de woning. Tussen de woning en het openbare autovrije
binnengebied ligt een voortuin of een brede stoep. Op
deze manier wordt de levendigheid aan de voorzijde van de
woning gestimuleerd en wordt het beeld van een ‘dorpse’
gemeenschap versterkt.
3.6 Havenpark
Het Havenpark krijgt de vorm van een langgerekt strandpark,
met als inrichtingsthema’s wind, water en zand. Op de
grens van water en land wordt een nieuw strand aangelegd.
Dit strand wordt een belangrijke nieuwe attractie voor de
bewoners van Almere Haven. Langs de Gooimeerdijk worden
in het park bijzondere woningen gebouwd; parkwoningen en
terpwoningen. De woningen hebben geen privétuin, maar
wel een bescheiden buitenruimte met uitzicht op het park en
het Gooimeer. De woningen zijn ‘dienstbaar’ aan het park en
maken het park mooier. Daarnaast vormen de woningen de
‘ogen’ voor de gewenste sociale veiligheid in het park. Voor
de parkwoningen is nog niet bepaald of deze op drijvende
pontons of als paalwoningen worden gerealiseerd. Deze
bijzondere typologieën zijn vereist om waterstaatkundige
redenen. Naast de parkwoningen liggen midden in het
gebied de zogenaamde terpwoningen. Deze bestaan uit een
compact wooncluster, hoog op een terp. In de terp wordt
geparkeerd. Ook de terpwoningen worden door particulieren
gebouwd, waarbij een vorm van collectief opdrachtgeverschap
Hoogtij Almere Haven
17

kan worden gekozen. De auto’s bij deze woningen worden
geparkeerd op de kavel of op een parallelweg langs de dijk,
waarop tevens de bezoekers van het park en het strand
parkeren. In het park is verder ruimte voor gebouwen met een
bijzondere recreatieve voorziening, een winterstalling voor
boten uit de verenigingshaven, een restaurant en een locatie
voor de vijf nu in het gebied gevestigde verenigingen. De sfeer
in het park doet denken aan een duingebied met een strand,
door de natuurlijke inrichting met veel hoogteverschillen en
duinbeplantingen. In het park ligt een groot veld, dat tevens
wordt ingericht als manifestatieterrein. Verspreid over het
park worden speelvoorzieningen gesitueerd. Het bestaande
binnendijkse woongebied wordt over de dijk met verschillende
routes verbonden met het nieuwe park. Vanuit de bestaande
wijk De Wierden kan men op een vanzelfsprekende manier
over de dijk naar het park en het strand lopen.
Verenigingen
De verenigingsgebouwen voor de kanovereniging, scouting,
reddingsbrigade, surfclub en WSVA zijn gesitueerd in de
westelijke flank van het park. In dit deel van het park
komt tevens een kleine (werk)haven. De gebouwen van de
verenigingen worden zoveel mogelijk gegroepeerd gebouwd.
De surfclub ligt apart, langs het nieuwe surfstrand. Indien
mogelijk worden de gebouwen in één stijl ontworpen.
Bouwen in hout en met een duidelijke dakvorm heeft hierbij
de voorkeur. Nabij de genoemde verenigingen is een terrein
gelegen dat gebruikt wordt voor de winterstalling van boten
uit de haven. Op dit terrein is ruimte voor een werkloods.
Het terrein voor de winterstalling van boten kan in de
zomermaanden, wanneer de meeste boten in het water
liggen, gedeeltelijk dienst doen als manifestatieterrein en
parkeerplaats.
Voorzieningen
Het park biedt ruimte aan één recreatieve voorziening en
één vaste horecavoorziening. De recreatieve voorziening
ligt aan de westpunt van het park, de horecavoorziening is
voorzien nabij de Havenbuurt. Het gebouw van de recreatieve
voorziening moet een hoge kwaliteit krijgen, omdat het de
blikvanger is vanaf de Gooimeerdijk-west. Bij het ontwerp is
rekening gehouden met een voorziening op de begane grond
en met woningen (‘logies’) op de verdiepingen. Het gebouw
ligt op een terp en bestaat uit maximaal vier bouwlagen,
eventueel met een kap. Langs de dijk ligt de parkeerstraat, die
Hoogtij Almere Haven
18

uimte biedt voor voldoende parkeerplaatsen. Het wandelpad
tussen het water en het gebouw is openbaar toegankelijk.
De zelfstandige horecavoorziening krijgt een geheel eigen
architectonisch beeld, waarbij de uitstraling van een paviljoen
als inspiratie kan werken.
3.7 Terpmeent
In een eerder plan voor Kustzone Almere Haven was ook de
Oostrand opgenomen, oftewel het gebied ten oosten van De
Grienden en de Meenten. In 2006, toen het plan de inspraak
in ging, kwamen hierop meer dan 400 bezwaren binnen.
Besloten werd daarop de Oostrand los te koppelen van
Kustzone Almere Haven. Alleen een appartementengebouw
aan de Terpmeent maakt nog onderdeel uit van het project.
Het groengebied van de Meenten heeft een bijzonder karakter,
dat bepaald wordt door de populierbossen en het zicht op
de dijk. In het gebied staan appartementengebouwen vrij
in de ruimte. Deze bestaande gebouwen staan op terpen.
Het vloerpeil is daarmee verhoogd ten opzichte van het
omliggende maaiveld. Het nieuwe appartementengebouw
sluit aan bij dit thema, maar bijzonder is dat in de nieuwe terp
wordt geparkeerd door de bewoners. Groene taluds houden
de auto’s uit zicht. De bezoekers parkeren aan de weg. Het
appartementengebouw staat centraal in de ruimte (de
voormalige ponyweide) en oriënteert zich op het Gooimeer.
Alle woningen hebben uitzicht op het water. Het gebouw
bestaat uit 40 appartementen.
Voorbeeld Huizen
Voorbeeld Zutphen
Voorbeeld Oud-Beijerland
Hoogtij Almere Haven
19

Havenbuurt: licht palet, dorps
Havendijk: gekleurd genuanceerd palet
Havenhoofd
Terpwoningen
Parkwoningen
Pakhuis
Drijvend wonen
Figuur 4: Kleurgebruik
Hoogtij Almere Haven
20

Bij de in paragraaf 2.4 genoemde heroverweging van
de uitgangspunten voor deze planontwikkeling is door
het college aanvankelijk ook het initiatief betrokken
van woningbelegger Vesteda, eigenaar van de
appartementencomplexen aan de Dijk- en Terpmeent. Dit
initiatief had betrekking op de herontwikkeling van deze
gebouwen. Deze woningeigenaar is in de gelegenheid
gesteld hiernaar een studie te verrichten. Inmiddels heeft
Vesteda echter besloten af te zien van herontwikkeling
en is zij voornemens (een deel van) de appartementen
gefaseerd aan de huurders te koop aan te bieden. Hiermee
verviel de koppeling tussen de ontwikkeling van het
appartementencomplex Terpmeent met deze herontwikkeling.
3.8 Beeldkwaliteit
Plantypering
Kustzone Almere Haven is een nieuw buitendijks woongebied
met een haven en een park. De verschillende plandelen zijn als
volgt te onderscheiden. Havendijk sluit aan bij het bestaande
centrum van Almere Haven. Havenbuurt ligt als een opvallend
vooruitgeschoven bouwblok in het Gooimeer. De haven met
Het Pakhuis, het havenkantoor en de drijvende woningen
vormt een op zichzelf staand ensemble. Dat geldt ook voor
het Park met de park- en terpwoningen en de voorzieningen
Ambitie
Kustzone Almere Haven wordt het boegbeeld van een
eigentijds Zuiderzeestadje. Het nieuwe woongebied versterkt
de aantrekkingskracht van het centrum van Almere Haven.
Alle woningen en voorzieningen krijgen een eigentijds
architectuurbeeld, zonder historiserend te zijn. Almere Haven
krijgt aan de buitenrand een uitdagende, aantrekkelijke skyline:
Havendijk met een meer stedelijk karakter en Havenbuurt
met een meer dorpse uitstraling. Het toepassen van een
eenduidig kleurenpalet bewaakt de samenhang in Kustzone
Almere Haven. De keuzen van deze paletten is afgestemd op de
natuurlijke omgeving van een buitendijkse locatie. Havenbuurt
wordt gebouwd in een licht kleurenpalet en Havendijk in
een genuanceerd, donkerder palet. In het gehele nieuwe
woongebied wordt een gevarieerd beeld nagestreefd. Hiervoor
worden verschillende procesinstrumenten en beeldmiddelen
ingezet. Het Pakhuis krijgt een eigen identiteit. De
parkwoningen en de drijvende woningen worden gebouwd met
particulier en collectief opdrachtgeverschap. Het park wordt een
strandpark met de atmosfeer van een duingebied. De ontwerpen
voor de waterwerken en de openbare ruimten refereren aan de
Nederlandse traditie van inrichting en materiaalgebruik.
Aansluiten op de bestaande stad
Buitendijkse identiteiten
Waterkeringen en voorland
Hoogtij Almere Haven
21

Licht palet Havenbuurt
Het lichte palet in Havenbuurt wordt gedomineerd door een menging van wittinten en grijstinten. De daken zijn overwegend donker, met hier en daar een rood dak als accent. Het lichte palet wordt
versterkt door op enkele plaatsen zwarte huizen of woningen in primaire kleuren te bouwen. Lichte pasteltinten en rode stenen zijn ongewenst.
Hoogtij Almere Haven
22

Gekleurd, genuanceerd palet Havendijk
Het gekleurde, genuanceerde kleurenpalet in Havendijk
bestaat uit een menging van gekleurde materialen. Dit palet
verschilt per definitie van het lichte palet, omdat roodtinten
Het proces als instrument voor variatie
Voor het realiseren van een gevarieerd beeld worden drie
procesinstrumenten ingezet: het inpassen van particulier en
hier nadrukkelijk wel mogen worden toegepast. Voor de
toepassing van bakstenen geldt dat gebruik kan worden
gemaakt van een genuanceerde steen of een menging van
stenen. Het beeld dat wordt nagestreefd is een warme,
collectief opdrachtgeverschap, het ‘mengen’ van architecten
en het uitschrijven van drie prijsvragen.
aardse uitstraling die aansluit bij de natuurlijke omgeving. Het
typische Hollandse beeld met diep rode en bruine stenen is
echter ongewenst. De daken zijn donker van kleur.
Hoogtij Almere Haven
23

Particulier en collectief opdrachtgeverschap
Particulier en collectief opdrachtgeverschap levert een belangrijke
bijdrage aan het ontstaan van een divers architectuurbeeld.
Deze vorm van bouwen brengt automatisch een verscheidenheid
aan architectuur met zich mee. De drijvende woningen, de
vrijstaande parkwoningen en de vier clusters met woningen
een divers beeld. Om tot een optimaal gevarieerd beeld
te komen, worden de opgaven voor de architecten zoveel
mogelijk gemengd. De meeste bouwblokken worden dan ook
door meerdere architecten gebouwd. De architecten worden
zorgvuldig gekozen aan de hand van een preselectie.
Drie prijsvragen
Voor drie strategische uitzichtpunten is gekozen voor het
organiseren van prijsvragen. De prijsvraag wordt ingezet voor
het verkrijgen van de hoogste ontwerpkwaliteit op de locaties
die het meest in het oog springen.
in de Havenbuurt worden uitgevoerd met particulier
opdrachtgeverschap. De geclusterde parkwoningen op de terp
worden uitgevoerd met collectief opdrachtgeverschap.
De woningen in Havenbuurt die met particulier
opdrachtgeverschap worden gerealiseerd, sluiten qua
architectuurbeeld aan bij de projectmatig ontwikkelde
woningen. Hiervoor wordt verwezen naar nader te bepalen
beeldkwaliteitregels, in de vorm van ‘kavelpaspoorten’.
Menging van architectuuropdrachten
Kustzone Almere Haven wordt gebouwd met meerdere
architecten. De architecten geven vorm aan bouwblokken met
Particulier en collectief opdrachtgeverschap
levert een belangrijke bijdrage aan het
ontstaan van een divers architectuurbeeld
Hoogtij Almere Haven
24

Particulier opdrachtgeverschap
Collectief opdrachtgeverschap (Terpwoningen)
Figuur 5: Inzet van
particulier en collectief
opdrachtgeverschap
Hoogtij Almere Haven
25

Architect 1
Architect 2
Architect 3
Architect 4
Architect 5
(Architect 6: Terpmeent)
Figuur 6:
Architectenselectie:
meerdere architecten
werken aan één
bouwblok
Hoogtij Almere Haven
26

Prijsvraag Havenbuurt
Prijsvraag Havendijk
Prijsvraag Pakhuis
Figuur 7:
Prijsvraaglocaties:
Havenbuurt, Havendijk
en het Pakhuis
Hoogtij Almere Haven
27

Middelen voor een gevarieerd beeld
Om tot een divers en gevarieerd beeld te komen worden
verder diverse bouwkundige middelen ingezet. Het gaat in
Kustzone Almere Haven om:
•
•
•
•
•
•
wisselde materialen en kleuren in de gevel en dak;
variatie in kapvorm;
gevel- en rooilijnverspringingen;
wisselingen in goot- en nokhoogten;
toepassing van ornamenten, zoals erkers en dakkapellen;
afwisseling tussen voortuinen en stoepen.
Hoogtij Almere Haven
28

Ontwerpcriteria
Voor het realiseren van een kwalitatief hoogwaardig
woongebied worden tenslotte afspraken gemaakt over vier
bijzondere ontwerpcriteria. Deze criteria hebben betrekking
op de opbouw van de bouwblokken, de inpassing van de
appartementen, de leefbaarheid in de vorm van straatgericht
wonen en de kwaliteit van de overgangen tussen openbaar
en privé.
1 De bouwblokken in Kustzone Almere Haven zijn rondom
gesloten en alzijdig ontworpen met representatieve
gevelbeelden aan de straatkant, zonder dichte zijgevels.
De hoofdingangen van de grondgebonden woningen
bevinden zich altijd aan de buitenzijde van het bouwblok.
De binnenterreinen worden bereikt via poorten.
2 De appartementengebouwen die onderdeel uitmaken van de
bouwblokken sluiten qua beeld en architectuur aan bij het
gevarieerde beeld van het bouwblok.
Zij maken enerzijds deel uit van het bouwblok en krijgen
anderzijds een eigen identiteit. De gebouwen manifesteren
zich als ‘grote huizen’.
Hoogtij Almere Haven
29

3 De grondgebonden woningen die grenzen aan autovrije
openbare ruimten worden straatgericht ontworpen,
met open gevels en een leefruimte (leefkeuken of
woonkamer) aan de straatzijde. Een tuin of stoep aan
de open gevel moet vormgegeven worden voor optimaal
gebruik. Alle woningen reageren op de locatiespecifieke
eigenschappen binnen de verkaveling.
Straatgericht wonen
Straatgericht wonen wenselijk
Parkgericht wonen
Figuur 8: Straatgericht wonen
Hoogtij Almere Haven
30

4 De overgangen tussen privé en openbaar bestaan uit
gebouwde erfafscheidingen. Met name aan de binnenhoven
(parkeerplaatsen) worden duurzame oplossingen
gerealiseerd. Een erfafscheiding moet worden opgenomen in
het bouwkundig ontwerp.
Om tot een divers en gevarieerd
beeld te komen worden verder diverse
bouwkundige middelen ingezet
«
Hoogtij Almere Haven
31

Openbare ruimte
432
Hoogtij Almere Haven

4.1 Inleiding
De inrichting van openbare ruimte
in het gebied van Kustzone Almere
Haven moet in algemene zin voldoen
aan de eisen uit ‘Handboek inrichting
Openbare Ruimte’ van het Advies- en
Ingenieursbureau van de gemeente
Almere. Meer specifiek wordt in dit
hoofdstuk ingegaan op verschillende
deelaspecten van het openbaar gebied,
zoals groen, speelvoorzieningen en
toegankelijkheid. Daarnaast wordt
stilgestaan bij de bijzondere eisen die
voortvloeien uit de locatie van het plan
Kustzone Almere Haven, op de grens van
land en water.
Hoogtij Almere Haven
33

4.2 Groenstructuur
De Gooimeerdijk vormt het verbindende element in de groenstructuur van Kustzone Almere
Haven. Het is de ruggengraat van het plan. Het totale gebied is verder in twee delen onder
te verdelen. Een open en informeel geordend strandpark met een duinachtig karakter en een
compact en formeler geordend woongebied, met de jachthaven als dynamisch middelpunt. In
het woongebied zorgen lanen voor een versterking van de doorgaande wegen. Het langgerekte
strandpark richt zich volledig op het Gooimeer. Duinachtige hoogteverschillen zorgen voor een
prettig microklimaat. De spaarzame boombeplanting bevindt zich in de lagere delen achter en
tussen deze ‘duinen’.
Dijk als verbinden element
Informeel strandpark
Formeel woongebied
Groene loper als centraal element
Bomenlaan
Het woongebied wordt gekenmerkt door het autovrije openbare gebied en
de ruimten in de binnenhoven van de bouwblokken. Het autovrije gebied, de ‘Groene Loper’, krijgt
een groene invulling. Door het gebied loopt een wandelpad van oost naar west. Het pad verbindt
het woongebied met het park. In de Groene Loper staan solitaire bomen. Het gebied krijgt het
karakter van een buurtpark. De nauwe openbare straatjes in het woongebied en de besloten
semi-openbare binnengebieden zijn kenmerkend voor oude Zuiderzeestadjes. De binnenhoven
zijn luw, groen en beschut. De autovrije straatprofielen zijn open, kleinschalig van karakter en
bieden zicht op het omringende water.
Figuur 9: Groenstructuur
Hoogtij Almere Haven
34

Hoogtij Almere Haven
35

4.3 Speelvoorzieningen
In alle binnenhoven worden speelplekken voor de jongste kinderen opgenomen. Deze beschutte
en veilige binnenhoven vormen een ideale speelplek voor de kinderen tussen één en vier jaar.
Voor de oudere kinderen (basisschoolleeftijd) worden op een aantal plekken in het openbaar
gebied speelplekken gesitueerd. Deze liggen nog altijd dicht bij de woning, maar de actieradius
van deze kinderen is duidelijk groter. De grotendeels autovrije woonstraatjes bieden eveneens
een bijzondere gelegenheid voor sport en spel, al dan niet onder direct toezicht. Voor het gehele
openbare gebied geldt dat aan ‘spelaanleidingen’ de voorkeur wordt gegeven, boven expliciet
ingerichte speelplekken. Dit nieuwe woongebied biedt zoveel mogelijkheden voor
Speelplek 1-4 jr
Speelplek 4-10 jr
Speelplek 10-15 jr (indicatief)
Trapveld
kinderspel dat het aantal fysieke speelplekken daarmee beperkt kan blijven. Voor zowel de meer
ingerichte speelplekken als de spelaanleidingen geldt dat gebruik gemaakt wordt van stoere en
natuurlijke materialen, zoals hout, staal, beton en steen.
Figuur 10: Speelplekken voor verschillende leeftijdscategorieën kinderen
Hoogtij Almere Haven
36

4.4 Toegankelijkheid
Havenbuurt wordt aan de binnenzijde zoveel mogelijk autovrij gemaakt. Hierdoor kan een bijzondere
en besloten openbare ruimte worden ontworpen, die aansluit bij de wens van kleinschaligheid. De
straten in Havenbuurt zijn het domein van spelende kinderen. Dit zorgt voor een sterk onderscheidend
woonmilieu, zonder rijdende dan wel geparkeerde auto’s. Uitzondering hierop vormen uiteraard de
red- en blusvoortuigen. Het huisvuil wordt aan de weg langs het water aangeboden. De semi-openbare
binnenhoven zijn alleen toegankelijk voor de auto’s van de bewoners. Bezoekers parkeren buiten
de binnenhoven langs de buurtontsluitingsweg om de Havenbuurt. Voetgangers – veelal spelende
kinderen – hebben overdag vrij toegang tot de binnenhoven. ’s Avonds kunnen deze worden afgesloten.
Uitgeefbaar
Semi-openbaar
Poort
Voor het gehele plangebied geldt dat alle oevers openbaar toegankelijk zijn. Aan de beleving van
het water wordt, afhankelijk van de situatie, op verschillende manieren invulling gegeven.
De toegankelijkheid van de jachthaven wordt gekoppeld aan de gebruikers. Dit kan een toegang
door middel van pasjes betekenen. Bij manifestaties buiten het watersportseizoen zijn de
parkeerplaatsen zoveel mogelijk openbaar toegankelijk. De noodzakelijke winterberging voor de
jachthaven is ’s winters alleen voor leden toegankelijk. Buiten het seizoen (de zomermaanden)
kan een deel van dit terrein worden gebruikt als parkeer –of manifestatieruimte.
Figuur 11: Toegankelijkheid en openbaarheid
Hoogtij Almere Haven
37

4.5 Materiaalgebruik
Het materiaalgebruik in de openbare ruimte van Kustzone Almere Haven is
eigentijds, maar sluit tegelijkertijd aan op de architectuur van bestaande,
oude Zuiderzeestadjes. Dit betekent een zoektocht naar materialen die echt het
‘Havense’ karakter versterken. Het begrippenpaar ‘maritiem & nautisch’ staat
daarbij centraal. De keus voor stoere, natuurlijke materialen sluit daar goed
op aan.
Bij dit plan wordt verder nadrukkelijk aansluiting gezocht bij de bestaande
havenkom en het centrum van Almere Haven. De rode baksteen vormt
daar het meest bepalende verhardingsmateriaal. Dit geldt ook voor het
nieuwe, daarop aansluitende, woongebied. Voor de gebruikte materialen
en inrichtingselementen in Havendijk, zoals banken en verlichting, worden
overeenkomstige materialen gebruikt als in het bestaande centrum. In
Havenbuurt versterkt de materiaalkeus voor verharding en inrichtingselementen
de eigen identiteit van deze buurt. Deze kan daarmee afwijken van Havendijk.
4.6 Land maken
Bij het maken van nieuw land moeten de zettingen tot een minimum
worden beperkt. Hierdoor wordt tijdens het land maken, waar nodig, extra
zand aangebracht. Tevens kan hiermee het zettingsverschil tussen het oude
en het nieuwe land tot een minimum worden beperkt. In Almere wordt
drainage toegepast om een drooglegging te garanderen van 80 cm onder
maaiveldniveau.
4.7 Veiligheidseisen van de waterbeheerders
De Gooimeerdijk is een primaire waterkering en onderdeel van de dijkenkring
zuidelijk Flevoland. De dijk is in eigendom en beheer bij het Waterschap
Zuiderzeeland en heeft als hoofddoel de bescherming van de polder tegen
het omringende water. Voor het beheer zijn spelregels opgesteld door het
waterschap, dit is de zogenaamde Keur. De Keur is feitelijk een verordening,
gebaseerd op de Wet op de waterkeringen.
Door het waterschap wordt momenteel gewerkt aan de afronding van het
bouwbeleid voor de primaire waterkeringen. Op basis van dit bouwbeleid
toetst het waterschap in de toekomst plannen die zich binnen de invloedsfeer
van de dijk bevinden. De invloedssfeer van de dijk is beschreven in de
zogenaamde Legger. Bij een standaarddijk in het buitengebied gaat het hierbij
om een ‘kernzone’ en een binnen- en buitendijkse beschermingszone. Deze
zijn respectievelijk 100 en 175 meter breed. De kernzone is de zone waarin de
feitelijke dijk is gelegen en deze valt in Flevoland samen met de eigendomsgrens
van het waterschap. Binnen deze kernzone mag niet worden gebouwd.
Daarbuiten worden initiatieven beoordeeld op hun effecten op de stabiliteit
van de dijk, de belemmeringen van beheer en onderhoud en eventueel een
ophoging van de dijk. Het is duidelijk dat hoe meer afstand de bouwplannen
innemen ten opzichte van de dijk, hoe meer mogelijkheden er zijn.
Voor bestaande situaties is in het verleden afgesproken, naar aanleiding van
de Nota Ruimte, dat ‘maatwerk’ zou plaatsvinden. Voor Haven betekende
dat vooral binnendijks de huidige eigendomsgrens gerespecteerd moest
worden. In het bouwbeleid wordt voor gebieden waar reeds verstedelijking
heeft plaatsgevonden een binnenbeschermingszone gehanteerd van 20 meter,
gerekend vanuit de kernzone. Buitendijks is deze zone nog steeds 175 meter.
Hoogtij Almere Haven
38

4.8 Waterkeringen en profielen
Profiel 8
Profiel 8 ligt ter hoogte van Havendijk. Het is de zone waar het nieuwe buitendijkse woongebied
grenst aan het centrumgebied van Almere Haven en waar de nieuwe en de oude bebouwing
kort op elkaar aansluit. In dat kader is onderzoek verricht naar de minimale afstand tussen de
rooilijn van de bebouwing en de dijk. De situatie ter plaatse is bijzonder, omdat sprake is van een
buitendijks voorland. Dit voorland heeft effect op de veiligheidsberekeningen. Op basis van de
uitkomst van het onderzoek is de bebouwingslijn van Havendijk opgeschoven richting de dijk. In
Primaire kering
Regionale kering: gras
Regionale kering: gras/stortsteen
Regionale kering: stortsteen
Regionale kering: kade
Bestaande oeverlijn
Brug
Zandstrand
Vooroever met natuurontwikkeling
Pontje (optie)
de huidige en toekomstige situatie voldoet de primaire kering ter plaatse van Almere Haven aan
de eis van 1:10.000. De waterkering is tevens voldoende stabiel.
Indien het voorland niet wordt opgehoogd bedraagt de benodigde kruinhoogte aan het eind van
de planperiode NAP + 2,48 m. De benodigde breedte van de kernzone bedraagt hierbij circa 55 m
(zie figuur 14). De huidige kruinhoogte bedraagt NAP + 2.54 m.
Een vrijwaringszone is technisch derhalve niet noodzakelijk om een dijkverbetering binnen de
planperiode van 100 jaar uit te voeren. Aan het eind van de planperiode is nog slechts een zeer
beperkte reserve in de kruinhoogte aanwezig (bodemdaling niet meegerekend).
Figuur 12: Oevers
Hoogtij Almere Haven
39

Figuur 13: Benodigde kernzone bij huidige voorlandhoogte (bron: onderzoek Oranjewoud) Figuur 14: Benodigde kruinhoogte bij ophogen voorland (bron: onderzoek Oranjewoud)
Indien het voorland wordt opgehoogd tot een hoogte van
NAP + 1,94 m (superdijk), bedraagt de benodigde kruinhoogte
aan het eind van de planperiode NAP + 1,94 m. Aan het eind
van de planperiode bedraagt de reserve in kruinhoogte
circa 0,65 m. De dijk hoeft derhalve na de planperiode niet
(direct) te worden versterkt (zie figuur 14). Het eisen van een
vrijwaringszone lijkt vanuit technisch oogpunt dan ook niet
noodzakelijk.
Hierbij zou er technisch gezien buiten de kernzone op
een afstand van circa 10 m uit de huidige buitenteen
gebouwd kunnen worden (indien de eis ten aanzien van
de vrijwaringszone vervalt). Het waterschap kan onder
voorwaarden instemmen met versmalling van de kernzone
aan de meerzijde. De voorwaarden hiervoor zijn:
•
•
•
•
de instemming is van toepassing op het huidige plan voor
Almere Haven;
nader technisch onderzoek naar de stabiliteit van
de dijk moet uitwijzen dat bebouwing binnen de
beschermingszones (onder voorwaarden)
niet bezwaarlijk is;
de provincie Flevoland moet een regionale waterkering om
het voorland aanwijzen;
het waterschap wordt hiervan als beheerder aangewezen.
Met de aanwijzing van een regionale waterkering ter
bescherming van het te realiseren bebouwde buitendijkse
gebied heeft het nieuwe voorland een norm voor de veiligheid.
Dit betekent dat een deel van het voorland onderdeel
uitmaakt van de primaire waterkering en dat dit deel kan
worden meegenomen bij de berekening van de kernzone voor
de primaire waterkering.
Hierbij moet worden opgemerkt dat Rijkswaterstaat op
grond van de concessieverlening het veiligheidsniveau van het
nieuwe voorland bepaalt. Versmalling van de kernzone aan de
landzijde ziet het Waterschap Zuiderzeeland als ongewenst.
Het nieuwe beleid ‘Bouwen nabij primaire waterkeringen’
van het waterschap biedt geen ruimte om dichter naar de
Hoogtij Almere Haven
40

kernzone toe te bouwen dan de rooilijn van de bestaande
bebouwing.
In het voorliggende plan wordt voorgesteld om bebouwing
in de binnenbeschermingszone toe te staan. Het voorstel,
bouwen op hoogte, past binnen de randvoorwaarden die het
nieuwe beleid ‘Bouwen nabij primaire waterkeringen’ biedt
voor het verlenen van een ontheffing, mits de stabiliteit van
de waterkering niet in het geding komt. Door middel van een
grondmechanisch onderzoek is aangetoond dat de stabiliteit
van de waterkering bij de voorgenomen planontwikkeling
gewaarborgd blijft. Het waterschap kan dan ook instemmen
met het bouwen in de binnenbeschermingszone.
4.9 Bruggen
Het havenhoofd wordt bereikbaar door twee nieuwe bruggen.
Aan de beeldkwaliteit van deze twee bruggen worden hoge
eisen gesteld. Daarnaast gelden de minimale eisen dat
het geen duikers of duikerbruggen mogen zijn. Bovendien
moet de minimale doorvaarhoogte 2.00 m bedragen. Het
water is ter plekke van de bruggen niet ingesnoerd en heeft
de volle breedte. Een eventuele brug naar de strekdam
krijgt een uitstraling die past bij een jachthaven: utilitair
en nautisch. Ook hier is geen duiker toegestaan, omdat de
opening van belang is voor de doorstroming en daarmee
voor de waterkwaliteit. De bruggen in het gebied moeten
worden getoetst aan de geldende verkeersklasse. Waar van
toepassing moet rekening worden gehouden met de minimale
doorvaarhoogte.
4.10 Kabels en leidingen
Riolering
In Almere is het gemeentelijk rioleringsplan van 2007 van
toepassing. In het plangebied worden het hemelwater en
het vuilwater gescheiden afgevoerd. Bij een gescheiden
stelsel wordt al het regenwater (inclusief het drainagewater)
afgevoerd naar het oppervlaktewater. Het Gooimeer wordt
ook beschouwd als oppervlaktewater. Indien het water dat op
straat valt voor een gedeelte wordt afgevoerd, is sprake van
een verbeterd gescheiden stelsel. De keuze voor het stelsel
wordt nog gemaakt.
Nutsvoorzieningen
In het plangebied worden de volgende nutsleidingen gebruikt:
gas, water, elektra en telecom. In het plan is voldoende
ruimte aanwezig om deze leidingen aan te leggen.
«
Hoogtij Almere Haven
41

5
Het programma voor Kustzone Almere Haven
42
Hoogtij Almere Haven

5.1 Inleiding
In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan
op het programma dat in het plan
Kustzone Almere Haven wordt
gerealiseerd. Daarbij wordt zowel
aandacht besteed aan de woningen
die worden gerealiseerd, als aan de
voorzieningen die onderdeel uitmaken
van het plan.
Hoogtij Almere Haven
43

5.2 Analyse bestaande woningvoorraad
Almere Haven
Almere Haven is het oudste stadsdeel van Almere. Hier
zijn in de jaren zeventig van de vorige eeuw de eerste
woonbuurten van de nieuwe polderstad gebouwd. Een
groot deel van het stadsdeel is gebouwd in de voor
die tijd karakteristieke hovenstructuur (kleinschalig,
veel groen). Almere Haven is een stadsdeel op zich en
is door de omvang, de ligging (gescheiden van de rest
van Almere, aan het water) de stedenbouwkundige
opzet en de bevolking te kenmerken als een ‘dorp’.
Almere Haven is een geliefd stadsdeel, met name
bij mensen die er al wonen. Zo zijn in Haven minder
aanbiedingen van corporatiewoningen dan elders
nodig om een woning te verhuren (bron: Sociale Atlas
2008 en Programmaplan Almere Haven, 2006).
De woningvoorraad telde op 1 januari 2008 9.819
woningen en kenmerkt zich door een groot aandeel
sociale huurwoningen. 43% van de voorraad is van
de woningcorporaties (in heel Almere bedraagt dit
percentage 28%). Er zijn daardoor in Almere Haven
relatief weinig koopwoningen. Een groot deel van de
voorraad bestaat uit rijwoningen en appartementen,
respectievelijk 57% en 30%. In Almere bedragen deze
percentages gemiddeld 62% en 22%. Met name het
aandeel gestapelde woningen is dus relatief groot.
In Haven is 7% van de voorraad (half)vrijstaand en
5% geschakeld; deze cijfers liggen rond het Almeerse gemiddelde (bron:
Sociale Atlas 2008). De woningvoorraad laat zich hiermee als volgt
typeren: ouder, goedkoper, kleiner, met meer gestapelde bouw en meer
sociale huur dan elders in Almere. De meest recente toevoegingen
aan het stadsdeel zijn juist in het dure segment te vinden: De Velden
en Overgooi. Het middensegment (grondgebonden koopwoningen) is
ondervertegenwoordigd in de voorraad. De opbouw van de voorraad in
Haven is daarmee tegengesteld aan die van de andere stadsdelen,
Voorraadanalyse wonigbestand oktober 2008
totaal koop huur
(half) vrijstaand 687 686 1
geschakeld/ tweekapper 499 468 31
appartement 2.989 581 2.408
overige egw 66 48 18
starterswoning 56 - 56
totaal 9.860 5.213 4.647
percentage 100% 53% 47%
Samenstelling voorraad Haven en Almere, Sociale Atlas 2008
eigendom Haven Almere verschil
eigen woning 53% 64% -11%
part. verhuur 5% 7% -2%
coporaties 43% 28% 15%
type Haven Almere verschil
(half) vrijstaand 7% 6% 1%
geschakeld/ tweekapper 5% 8% -3%
rijenwoning 57% 62% -5%
etagewoning 30% 22% 8%
Tabel 1: Woningbestand
Hoogtij Almere Haven
44

waar wel veel woningen in het middensegment zijn te
vinden. Van de koopwoningen in het stadsdeel is tweederde
een rijwoning. 9% is geschakeld, 13% van de koopwoningen
is (half) vrijstaand/geschakeld. De koopvoorraad is daarmee
niet alleen relatief klein in omvang, maar ook relatief
eenzijdig samengesteld. Kijken we naar de transacties van de
koopwoningen in de afgelopen drie jaren naar woningtype,
dan zien we dat rijwoningen en appartementen een groot
deel van de transacties vormen. Het aantal transacties in
de grotere woningtypes is zeer beperkt. Het totaal aantal
transacties in Haven ligt tussen de 200 en 300 woningen per
jaar, met een gemiddelde transactieprijs in de jaren 2005-2007
rond de € 200.000. De gemiddelde oppervlakte van verkochte
rijwoningen in Haven bedraagt 110m 2 , van geschakelde
woningen 130m 2 en van (half) vrijstaande woningen 170m 2 .
Conclusie van de voorraadanalyse: er zijn in Haven door
het kleine aantal woningen in het middensegment weinig
mogelijkheden om door te stromen naar een grondgebonden
koopwoning. Het gevolg is dat mensen die het zich kunnen
permitteren hun heil elders zoeken (er is volop aanbod
in dit segment is te vinden in Stad, Buiten en Poort). Het
Tabel 1: Aantallen woningtypen in haven
aantal 2005 aantal 2006 aantal 2007 aantal 1e helft 2008
(half) vrijstaande woning 16 433.656 23 454.967 19 417.526 10 517.00
appartement 68 185.244 58 191.180 63 181.222 22 256.420
geschakelde woning 28 282.027 17 335.235 20 328.125 6 345.000
rijenwoning 187 168.544 165 171.214 137 179.137 71 187.166
totaal 299 199.048 263 211.034 239 211.966 109 240.092
concurrerend vermogen van het stadsdeel wordt hierdoor
aangetast. Welgestelden vertrekken, meer kwetsbare
huishoudens blijven achter. Aan de voorraad moet daarom het
grondgebonden koopsegment worden toegevoegd, met prijzen
tussen € 200.000 en € 300.000 en hoger. Het doorlopen
van de wooncarrière binnen het stadsdeel wordt hiermee
gefaciliteerd en de doorstroming bevorderd. In algemene zin
wordt het ‘competitief’ vermogen van het stadsdeel vergroot
(bron: Programmaplan Almere Haven, marktconsultaties). Het
volop aanwezige groen en blauw kan worden gebruikt om
hier aantrekkelijke woonmilieus te realiseren. Een bijkomende
opgave is de vergrijzing van de bevolking in Haven. De
woningvoorraad is hierop (nog) niet berekend. Er is daarom
behoefte aan betaalbare woningen voor senioren, enerzijds in
de vorm van besloten grondgebonden woningen (type patio-
of hofwoning) en anderzijds appartementen met lift.
Bovenstaande analyse en conclusies zijn beleidsmatig verwerkt
in het Programmaplan Haven. De kustzone is hierin benoemd
als een van de plaatsen waar de noodzakelijke toevoegingen
aan de woningvoorraad kunnen worden gerealiseerd.
Hoogtij Almere Haven
45

5.3 Gemeentelijk woonbeleid
In het woonbeleid van de gemeente Almere is woonmilieudifferentiatie een speerpunt. Dit geldt
voor de vigerende nota Woonbeleid, maar ook voor de nieuwe Woonvisie (door het college
van Burgemeester & Wethouders vastgesteld en voorgelegd aan de gemeenteraad). Nieuwe
woongebieden moeten iets toevoegen aan het bestaande, onder meer qua stedenbouw,
typologieën en segmentering. Met de plannen voor Kustzone Almere Haven wordt hier invulling
aan gegeven. Een karakteristiek woonmilieu wordt toegevoegd aan Haven: een buitendijks
woongebied omringd door water, in een segment dat nu nog te weinig voorhanden is in het
stadsdeel. Kustzone Almere Haven vormt daarmee een noodzakelijke aanvulling op het aanbod
in Almere Haven, met ruime en brede woningen in prijssegmenten die de kloof dichten tussen
de laagste en hoogste prijssegmenten. De variatie is groot: van comfortabele appartementen
voor de vergrijzende Havenaars van het eerste uur en grondgebonden starterswoningen voor
een evenwichtige bevolkingsopbouw tot aanbod in het topsegment. De rode draad in de
ontwikkeling is dat alle woningen gebruik maken van de unieke locatie. Het uitstralingsgebied
van Kustzone Almere Haven reikt ver buiten Almere Haven. Het plan mikt voornamelijk op
doorstromers die een kwaliteitssprong in het wonen willen maken, met oog voor de exclusieve
kenmerken van de locatie. Daarnaast wordt gemikt op doorstromende gezinnen, ‘empty nesters’,
senioren en terugverhuizende Havenaren.
Een ander speerpunt van het woonbeleid van de gemeente is het toevoegen van sociale
woningbouw. Dit is op zich terecht, gezien de oplopende wachttijden in Almere voor een
sociale woning. Het algemeen gemeentelijk beleidsuitgangspunt is dat 35% van de totale
nieuwbouwopgave in Almere in het sociale segment wordt ontwikkeld. Dit wil echter niet
zeggen dat op elke woningbouwlocatie deze uitgangspunten moeten worden gerealiseerd.
Gezien de voorraad in Haven (met veel sociale woningbouw en een ontbrekend middensegment
in de koop), de noodzaak van het in gang zetten van de doorstroming en met het oog op de
grondexploitatie kiezen we in het plan Kustzone Almere Haven vooral voor toevoeging
van woningen in het middensegment en daarmee ook voor een lager percentage sociale
woningbouw. Op de vraag uit de raadsmotie van 28 juni 2007 om ‘voldoende’ sociale
woningbouw aan het plan Kustzone Almere Haven toe te voegen, is gereageerd door 17% van het
programma als sociale koopwoning te programmeren. De prijsgrens voor sociale koopwoningen
ligt op € 181.000. Er worden geen sociale huurwoningen toegevoegd. Deze zijn er in het stadsdeel,
in het bijzonder in de aanliggende woongebieden, voldoende.
De sociale koopwoningen blijven duurzaam sociaal, door inzet van het instrument ‘Koopgarant’.
Deze regeling biedt aanstaande kopers een opstap in de koopwoningmarkt. Woningen
kunnen met korting worden aangeboden, waardoor de woningen voor een bredere doelgroep
beschikbaar zijn, zoals starters of doorstromers vanuit de huur. Bij mutatie wordt de woning
verplicht tegen een marktconforme prijs aangeboden aan de betrokken woningcorporatie. De
waardevermeerdering van de woning wordt naar rato verdeeld tussen de eigenaar-bewoner
en de mede-eigenaar zijnde corporatie. De corporatie kan de woning dan opnieuw inzetten
als koopwoning met Koopgarant, eventueel zelfs ook als sociale huurwoning, of als reguliere
koopwoning. Overwogen kan worden om een deel van de zogenaamde categorie IV woningen
(geen sociale koopwoningen) ook onder de Koopgarantregeling te laten vallen, waardoor ook
deze bereikbaar worden voor een bredere doelgroep.
Een laatste beleidsmatig aandachtspunt dat relevant is bij de verdere uitwerking van het plan
Kustzone Almere Haven, is het particulier opdrachtgeverschap bij de ontwikkeling van de
woningen, alsmede het mede-opdrachtgeverschap (samenwerking door collectieven). In het
vervolg van dit hoofdstuk komen we hier nader op terug.
Hoogtij Almere Haven
46

5.4 Woningmarktanalyse
De ambitie is om met Kustzone Almere Haven een onderscheidend, bijzonder woonmilieu te
creëren. Kustzone Almere Haven vraagt vooral om aanbod in de hogere segmenten, voldoende
aanbod in de middencategorieën en een aanbod van goedkopere koopwoningen. Een goed oog
voor de wensen op de woningmarkt is daarbij van groot belang.
Het aanbod in de hogere segmenten is in Almere Haven, op De Velden en Overgooi na, schaars.
In Kustzone Almere Haven worden de (half)vrijstaande woningen in dit segment aan het groene,
autovrije binnengebied in Havenbuurt gesitueerd. De consument heeft bij dit type een voorkeur
voor parkeren op de eigen kavel. Of uiteindelijk op een collectieve wijze wordt geparkeerd
of meer op eigen terrein, vergt nader ontwerponderzoek. Het hogere segment is tevens aan
de waterranden terug te vinden, waar optimaal van het uitzicht wordt geprofiteerd. Deze
herenhuizen met een brede beukmaat zorgen voor royale woningen.
Vanwege de concurrentie van woningbouwplannen in andere delen van Almere, moet het plan
voldoen aan kwaliteitseisen als voldoende functionele ruimte in de woning, een onderscheidende
identiteit, aansprekende architectuur en het benutten van de unieke locatiekenmerken. Denk
hierbij aan woningen met uitzicht op het Gooimeer, het strandpark, het autoluwe binnengebied
(de Groene Loper) of de haven en aan appartementen met voldoende buitenruimte. Aangezien
in concurrerende plannen vrije ruimte voor de woningen gebruikelijk is, wordt het realiseren van
brede stoepen of voortuinen aanbevolen.
In principe is er voldoende aanbod van goedkope woningen in de bestaande bouw te vinden.
Om starters en doorstromers vanuit huurwoningen ook een kans te bieden op een koopwoning,
en daarmee ook alle leeftijdsgroepen aan de buurt te binden, vormt de sociale koopsector een
strategisch onderdeel binnen het programma. Deze bestaat uit kleinere eenheden, die vrijelijk zijn
verdeeld over de buurt. De woningen verschillen van grondgebonden tot gestapelde
bouw. Om de prijsniveaus beheersbaar te houden, bestaat het sociale koopsegment uit kleine
appartementen, eenzijdig georiënteerde hoekoplossingen en eenlaagse woningen met kap. De
gebruiksoppervlakten bedragen maximaal circa 70m 2 .
Almere Haven heeft, zeker ten opzichte van de andere stadsdelen, een groot percentage
appartementen in de woningvoorraad: bijna 30%. Veel van deze appartementen hebben geen
lift en zijn in feite verouderd. In kwantitatief opzicht is daarom geen grote uitbreiding van het
aanbod aan appartementen gewenst. Wel is door de stedenbouwkundige uitgangspunten de
toepassing van appartementen op enkele strategische locaties gewenst. Ook is er in kwalitatief
opzicht een behoefte aan appartementen. Mits voorzien van een lift, een goede buitenruimte
en gesitueerd aan de levendige havenkant, kunnen hiermee met name de ‘medioren’ en senioren
worden bediend. De appartementen in de hogere prijssegmenten liggen goeddeels op krachtige
plekken en variëren van flexibel te gebruiken studio’s tot luxueuze, royale appartementen aan het
Gooimeer of Havenpark.
Met dit gevarieerde woningbouwprogramma wordt ingespeeld op de lokale en ten dele ook op
de regionale woningbehoefte. In dit licht moeten concurrerende woningbouwplannen in Almere
Haven, gericht op de bovengenoemde doelgroepen, kritisch worden bezien. Kustzone Almere
Haven mikt in hoge mate op het gegroeide bestand van huishoudens met een verhuiswens, die
door de geringe uitbreiding van de woningvoorraad in recente jaren niet aan bod zijn gekomen.
De eerste bevrediging van deze verhuisbehoefte is cruciaal voor de haalbaarheid van het plan. De
verschillende woningbouwontwikkelingen in het stadsdeel moeten elkaar en daarmee de positie
van Haven versterken, zonder de haalbaarheid van afzonderlijke plannen in gevaar te brengen.
Andere plannen moeten daarom complementair aan en volgtijdelijk op Kustzone Almere Haven
worden ontwikkeld. In de volgende paragraaf wordt hier nader op ingegaan.
Hoogtij Almere Haven
47

5.5 Afstemming woningaanbod op andere planontwikkelingen
In Almere vinden continu uitbreidingen van de woningvoorraad plaats. Kustzone Almere Haven
is vanwege de specifieke locatie van een andere orde dan de ‘gemiddelde’ woningproductie
in Almere en trekt naar verwachting specifieke doelgroepen aan. Vooral het uitzicht op het
Gooimeer en de ligging aan het Havenpark vormen de unique selling points van het plan.
Maar niet alleen de eigen kwaliteit van Kustzone Almere Haven is van belang voor de afweging
die de consument maakt. Ook is de vraag welke woningen er in de omgeving nog meer worden
aangeboden. Op het moment is sprake van diverse concurrerende ontwikkelingen, waarbij de
plannen binnen Almere Haven voor het plan ‘Kustzone Almere Haven’ zeker van belang kunnen
zijn. We denken hierbij aan:
•
•
de herstructurering van wijk De Wierden (circa 200 woningen);
de gedeeltelijke herontwikkeling van sportpark De Wierden (circa 500 woningen);
Deze planontwikkelingen bevinden zich in verschillende stadia van ontwikkeling. Er kan op
dit moment nog niet met zekerheid worden gesteld wanneer welk woonproduct op de markt
zal worden aangeboden. Bij een (deels) parallelle fasering moet een nadere afstemming van
het aanbod plaatsvinden, zodat overaanbod of ongewenste concurrentie wordt vermeden. Dit
aspect wordt bewaakt in samenwerking met de afdeling Wonen van DSO en afgestemd met
de opdrachtgevende dienst voor alle ontwikkelingen gezamenlijk, het Programmabureau Stad.
Daarnaast is nog sprake van enkele ondergeschikte planontwikkelingen c.q. ontwikkelingen in
een niet-concurrerend segment, zoals het gebied Overgooi. Deze zijn niet van wezenlijke invloed
op de afzetbaarheid van het plan Kustzone Almere Haven.
5.6 Particulier- en collectief opdrachtgeverschap
Het (deels) zelfstandig ontwerpen en ontwikkelen van de woning, in de vorm van particulier
opdrachtgeverschap of (collectief) mede-opdrachtgeverschap, krijgt een plaats in Kustzone
Almere Haven. Dit gebeurt in de vorm van drijvende woningen, de parkwoningen, de
terpwoningen en vier korte rijtjes in de Havenbuurt. Hier krijgen consumenten die het volledige
proces in eigen hand willen houden, de vrijheid om een naar eigen wens ontworpen woning te
bouwen, binnen de kaders van het ‘kavelpaspoort’. De parkwoningen hebben een basis in de
vorm van een projectmatig gefabriceerd fundament, waarop de consument een naar eigen wens
ontworpen woning kan (laten) bouwen.
5.7 Consumentgericht bouwen
Bij Kustzone Almere Haven is gekozen voor een projectmatige ontwikkeling van de locatie. De in
1999 gestarte samenwerking met Bouwfonds Ontwikkeling is hierop gebaseerd. De complexiteit
van het bouwen in en aan het water, alsmede de inpassing van het plan in een bestaande
omgeving (sociaal en fysiek), vormden de aanleiding voor deze bijzondere samenwerking. De
groeiende behoefte bij de consument naar het uitoefenen van invloed op het woningontwerp en
de woningindeling krijgt echter ook in Kustzone Almere Haven uitdrukkelijk een plek.
In het plan wordt onder meer gedacht aan een vorm van consumentgericht bouwen, waarbij
uitgebreide keuzemogelijkheden worden aangeboden. Bij de grotere appartementen leidt
dit voor de consument bijvoorbeeld tot de keuze in verschillende indelingsvarianten. Bij de
grondgebonden woningen zijn meer keuzemogelijkheden aan te bieden, zoals verschillende
indelingsvarianten, de mogelijkheid van een kelder, het mogelijk maken van werken aan huis en
keuzes in de voorgevel. Dit alles naast de gebruikelijke meer- en minder werk opties, zoals de
aanbouw, erker, dakkapel, berging, carport, dakterras, bijkeuken en stelposten voor keuken en
sanitair.
Hoogtij Almere Haven
48

5.8 Het woonprogramma
Uit de analyse van de bestaande woningvoorraad en de
markt wordt duidelijk dat hier woningen ontwikkeld moeten
worden die een aanvulling vormen op de bestaande voorraad
in Almere Haven. Dit is in het voorgestelde woningprogramma
vertaald in woningen die zich vooral in het midden en hogere
segment bevinden.
Vanuit het beleid wordt gevraagd eveneens een aantal sociale
koopwoningen aan te bieden. Hiervoor is ruimte gevonden
in kleinere appartementen, gelegen aan de haven. Daarnaast
worden sociale grondgebonden woningen op verscheidene
(uitzicht)locaties gerealiseerd. Door toepassing van
‘Koopgarant’ blijven deze woningen tot de sociale categorie
behoren.
In onderstaande tabellen zijn ter indicatie de VON-prijzen
van de woningen in bandbreedtes weergegeven. Hierbij is
in de VON-prijsbandbreedte één parkeerplaats per woning
opgenomen.
aantallen bandbreedte Segment opmerking
grondgebonden woningen 58 € 133.000,- - € 181.000,- V
grondgebonden woningen 355 € 181.000,- - € 285.000,- IV en III
grondgebonden woningen 250 € 285.000,- - € 430.000,- II
appartementen 100 € 110.000,- - € 181.000,- VI / V
appartementen 166 € 181.000,- - € 220.000,- IV en III Hieronder vallen ook 40 appartementen
in de Terpmeent
woonboten 16 € 220.000,- - € 285.000,- III
totaal 945
Tabel 3: Woningaantallen, types en segmenten Kustzone Almere Haven
Hoogtij Almere Haven
49

5.9 Programma voorzieningen
In Kustzone Almere Haven worden op diverse locaties voorzieningen gerealiseerd. Het gaat om
horeca, detailhandel en persoonlijke en/of zakelijke dienstverlening c.q. ‘schone’ bedrijvigheid.
Deze functies versterken de bestaande functies in het centrum. Onder detailhandel kunnen kleine
winkels worden verstaan. Schone bedrijvigheid heeft betrekking op instellingen, bedrijfjes en
kantoren aan huis, die voldoende hebben aan kleinschalige kantoorruimtes. Bij voorkeur worden
winkels en bedrijvigheid ingevuld door oude ambachten, (haven)toerisme, kunst en cultuur. In dit
plan is alleen ruimte
Gebouwde voorzieningen:
1. Surfvereniging
2. Recreatieve voorziening
3. WSVA
4. Reddingsbrigade
5. Kanovereniging
6. Scouting
7. Horeca en bedrijfsruimte
8. WSVA havenkantoor
Buitenvoorzieningen:
A. Winterstalling/zomerparkeren
B. Evenemententerrein
C. Strand
D. Surfstrand
Havens:
I. Havenkom
II. Jachthaven
III. Kleine haven
voor lichte horeca; overige vormen van horeca worden geweerd.
Het aantal vierkante meters voor de nieuwe voorzieningen is beperkt en voorbehouden aan een
verlenging van de huidige boulevard, die tot in het centrum van Almere Haven reikt. De aanloop
op de voorzieningen komt vooral van bewoners van het gebied Kustzone Almere Haven en
Almere Haven. De invulling in het park met een recreatieve functie zal tevens mensen van buiten
Almere Haven trekken.
Figuur 15: De voorzieningen in het plan Kustzone Almere Haven
Hoogtij Almere Haven
50

Ook bij de voorzieningen is sprake van mede-
opdrachtgeverschap. Zo worden in Havendijk aan de
ondernemers diverse mogelijkheden geboden voor
ruimtevergrotende opties en gevelindelingen. In Havenpark
wordt de toekomstige recreatieve voorziening samen met
de toekomstige gebruiker ontwikkeld. Samen met deze
eindgebruiker wordt een programma van eisen opgesteld. Bij
de gemeentelijke organisatie (afdeling Economische Zaken)
heeft een vraag naar dit soort voorzieningen zich reeds
gemanifesteerd.
De voorzieningen in de plint van de woningen aan de
haven in Havendijk richten zich op detailhandel en
schone bedrijvigheid. De overlast van deze voorzieningen
moet beperkt zijn, in verband met de bewoners van de
appartementen boven de plint. Deze voorzieningen kunnen
apart van de woningen worden aangeboden. Er is in totaal
plaats voor 30 ruimtes, variërend van 60-110m 2 verhuurbaar
vloeroppervlak. Om een goede, aantrekkelijke ruimte te
bieden aan de gebruikers wordt een bouwhoogte van 4m
gehanteerd. Ook is het mogelijk de voorzieningenruimtes
desgewenst om te zetten naar woningen.
De recreatieve voorziening in Havenpark omvat meerdere
functies, te weten:
•
•
•
een instructiebad;
voorzieningen in de sfeer van wellness;
guesthouses/huurappartementen, geschikt voor tijdelijk
verblijf.
Deze functie omvat een totaal bruto vloeroppervlak (bvo) van
circa 5.000 m 2 . Dit oppervlak beslaat ongeveer drie lagen van
ieder ongeveer 1.700-2.100 m 2 bvo en wordt als volgt verdeeld:
Begane grond
•
•
een zwemvoorziening;
eventueel wellness-voorzieningen zoals sauna en horeca.
Eerste en tweede verdieping
•
guesthouses/huurappartementen.
Deze mogelijke invulling wordt verder afgestemd met de
eindgebruiker van deze recreatieve voorziening.
«
51
Hoogtij Almere Haven

Verkeer en vervoer
652
Hoogtij Almere Haven

6.1 Inleiding
Het plan Kustzone Almere Haven wordt ingepast in een bestaande stedenbouwkundige en landschappelijke situatie. Dat
vraagt om een aanpassing van de verkeerstructuur van Almere Haven, om de bereikbaarheid voor bewoners, gebruikers en
bezoekers te garanderen. In dit hoofdstuk wordt hier nader op ingegaan. Bijzondere aandacht wordt besteed aan het parkeren.
Hoofdontsluiting Gooimeerdijk-west (50 km/u)
Buurtontsluiting Strandweg (30 km/u)
Woonstraat
Ventweg t.b.v. parkeren
Fietspad
Autovrije zone
Figuur 16: Verkeersontsluiting voor de nieuwe gebieden
Hoogtij Almere Haven
53

Bewoners - (half) verdiept
Bewoners - op begane grond van gebouw
Bewoners - in hof en/of op kavel
Bewoners en diens bezoek - openbare ruimte
Park / restaurant
Park - uitsluitend zomer
Haven - restaurant
Figuur 17: De verschillende oplossingen voor het parkeren
Hoogtij Almere Haven
54

6.2 Ontsluiting
Door de voorgenomen woningbouw rondom de
verenigingshaven neemt de verkeersdruk op een aantal
wegen toe. Op grond van het programma neemt het verkeer
toe met circa 5.000 autoritten per etmaal, verdeeld over
de verschillende wegen rondom het centrum van Haven.
Aangezien de woningbouw aan de westzijde van de haven
geconcentreerd is, vindt de grootste verkeerstoename
plaats op de huidige Strandweg Gooimeerdijk-west en
Gooimeerdijk-west
(parkweg)
Strandweg
Strandweg
outstraat
Westerdreef. Hier wordt de bestaande t-splitsing tussen beide
wegen vervangen door een rotonde, om een goede veilige
verkeersafwikkeling te garanderen.
Ook de Sluiskade en Oosterdreef krijgen te maken met een
verkeerstoename. De toename is echter beperkt, waardoor
hier geen aanvullende verkeersmaatregelen nodig zijn uit
het oogpunt van veiligheid en doorstroming. Een en ander is
weergegeven in de tabel hiernaast.
Boogstraat
Meerstraat
Deltastraat
Strandweg
Sluiskade
Havenhoofd
Veerkade
Oosterdreef
Gooimeerdijk-oost
De bestaande Gooimeerdijk-west wordt ter hoogte van de
centrumbuurt niet doorgetrokken naar de Deltastraat en
Sluiskade. Hierdoor blijft de auto-ontsluiting gelijk aan de
bestaande route via de Strandweg van oost naar west en vice
versa naar de Sluiskade.
De Gooimeerdijk–oost wordt vanaf de Manegeweg wel
opengesteld voor autoverkeer en krijgt ter hoogte de kruising
Oosterdreef/Veerkade een aansluiting.
Figuur 18: Straatnamen bestaande situatie
Een belangrijke ontwikkeling voor Almere Haven in de
Hoogtij Almere Haven
55

Overzicht verkeersintensiteiten
komende jaren is de verbreding van de A6. Dit beïnvloedt de huidige bereikbaarheid van
Almere Haven, aangezien de Havendreef een volledige aansluiting krijgt op de A6 en
de bestaande aansluiting van de Noorderdreef mogelijk verlegd wordt. De verkeersdruk
op Gooimeerdijk-west neemt ter hoogte van de Velden en de Wierden mogelijk toe.
Op het deel langs het Kromslootpark neemt de verkeersdruk af, aangezien de huidige
verbinding via de Zilverstrandweg naar de oprit A6-Poort wordt aangepast. In de loop
van 2010 wordt meer duidelijk over hoe de aansluitingen met de A6 precies worden
vormgegeven.
situatie 2006 situatie 2020 groei
Gooimeerdijk-oost thv begraafplaats 600 800 25%
Gooimeerdijk west thv Kimwierde 500 1500 200%
Strandweg-oost 800 1400 60%
Strandweg-west 900 3000 233%
Westerdreef thv Oldewierde 2200 3850 75%
Oosterdreef thv 1450 1850 28%
Sluiskade 2000 2600 30%
Tabel 4: Verkeersintensiteiten
Binnen het plangebied zelf wordt de voormalige strandweg opgenomen in het nieuwe
ontsluitingsprincipe. De weg blijft bestaan als buurtontsluitingsweg. De rijweg
krijgt een ruim straatprofiel, met aan weerszijden voetpaden. Omdat de buurtweg
deels door het nieuwe gebied loopt en deels door het bestaande centrumgebied, is
het mogelijk langs de rijweg zowel langsparkeren als dwarsparkeren te realiseren.
De parkeerplaatsen zijn voornamelijk bedoeld voor bezoekers. De aangrenzende
parkeervoorzieningen voor de bouwblokken en de jachthaven sluiten direct op
de buurtweg aan. De straat rondom de
Havenbuurt sluit aan op de buurtontsluiting
(voormalige Strandweg) en is een woonstraat
met brede voetpaden en parkeerstroken. De
parkeervoorzieningen op de binnenterreinen van
de woonblokken takken allemaal aan op deze
woonstraat. In de havenbuurt zelf is de ruimte
tussen de blokken autovrij. Hier rijden geen
auto’s, met uitzondering van speciaal vervoer.
De woningen en de recreatieve voorziening in
de parkzone worden via een nieuwe parkweg
buitendijks ontsloten. De parkweg loopt parallel
aan de Gooimeerdijk en is een zijweg van de
Strandweg. Vanaf de Gooimeerdijk-west worden
verder nog drie aansluitingen op de parkweg
gemaakt. Langs de parkweg is aan één zijde
een voetpad voorzien, ter ontsluiting van de
woningen en de recreatieve voorziening.
De fietser bereikt het buitendijkse gebied via de
Boogstraat en de Strandweg. In het buitendijkse
gebied zijn geen vrijliggende fietspaden voorzien;
men fietst hier op de rijweg. In de Havenbuurt
kan de fietser via autovrije straten comfortabel de
buurt doorkruisen.
Vanuit het binnendijkse gebied worden vanaf de
Houtstraat en Meerstraat paden voor fietsers
en voetgangers over de dijk heen aangelegd,
die het bestaande centrum verbinden met
het buitendijkse gebied. Door het park komt
direct langs het strand een recreatieve wandel/
fietsroute, met sobere stallingvoorzieningen voor
de fiets.
6.3 Parkeren woningen
Indien het parkeren voor grondgebonden
woningen geheel in het openbaar gebied
(op straat) plaats vindt, geldt een norm van
1,5 parkeerplaats per woning. Indien voor
de bewoners één parkeerplek op uitgegeven
gebied of eigen erf wordt gerealiseerd, geldt een
parkeernorm voor het openbare gebied van 0,75
parkeerplaats per woning. De totale norm wordt
dan 1,75 parkeerplaats per woning. Dit wordt
verklaard door de beperkte uitwisselbaarheid
van de parkeercapaciteit. Indien er twee of meer
parkeerplaatsen op uitgegeven gebied of eigen erf
gerealiseerd worden, geldt weer de parkeernorm
voor het openbare gebied van 0,5 parkeerplaats
per woning. De norm wordt getoetst door te
kijken of het gewenste aantal parkeerplaatsen
binnen een acceptabele loopafstand van de
woning ligt. Uitgangspunt hierbij is een afstand
van circa 75 meter.
Voor gestapelde woningbouw, waarbij geclusterd
Hoogtij Almere Haven
56

wordt geparkeerd, wordt met een aangepaste parkeernorm
gewerkt. De eis van de loopafstand geldt dan minder. Dit is
wel afhankelijk van de woningcategorie. Dure appartementen
vragen een hogere parkeernorm dan sociale appartementen.
Gemiddeld is echter sprake van 1,5 parkeerplaats per woning.
Bij dure appartementen(>150 m 2 bvo) is het raadzaam om uit
te gaan van twee parkeerplaatsen per appartement. Bij sociale
woningbouw kan volstaan worden met 1,35 parkeerplaats
per appartement. Het aandeel bezoekersparkeren van
0,35 parkeerplaats per woning is reeds in deze kengetallen
verwerkt.
In de planuitwerking is uitgegaan van zoveel mogelijk
bewonersparkeren op de binnenhoven van de
woonblokken, gegroepeerd dan wel op eigen terrein.
Al het bezoekersparkeren vindt plaats langs de
buurtontsluitingsweg en de woonstraat. Hierbij is in het hof
1 parkeerplaats per woning gerealiseerd en 0,75 parkeerplaats
in de openbare ruimte. Daar waar het bewonersparkeren
niet in de hof ligt is 1,5 parkeerplaats in de openbare
ruimte gemaakt. Wanneer er meer parkeerplaatsen in het
binnenterrein liggen dan nodig, is dat extra ruimte. Voor de
in de hoeken van woonblokken geplaatste kleine (goedkope)
woningen is geen ruimte in de hoven gereserveerd; deze
krijgen één parkeerplaats per woning in het openbaar
gebied. Voor de appartementen is nu ook uitgegaan van 0,75
parkeerplaats in het openbaar gebied.
6.4 Parkeren voorzieningen
Uitgangspunt voor het bezoekersparkeren bij de
voorzieningen is dat geen gebruik wordt gemaakt van de
parkeerhoven binnen de bouwblokken. Bezoekers parkeren
in het openbaar gebied. De parkeerbehoefte is afhankelijk
van de bedrijfsfunctie. Uitgangspunt is dat tenminste één
parkeerplaats per 50 m 2 bvo bedrijfsruimte wordt gerekend.
Voor restaurants of cafés in de plint geldt een parkeernorm
van negen parkeerplaatsen per 100 m 2 . Uitgaande van het
voorlopige programma van circa 250 m 2 bvo horeca en 2.931
m 2 zakelijke dienstverlening in de plint aan de haven in
Havendijk betekent dit dat er circa 83 parkeerplaatsen voor
deze voorzieningen beschikbaar moeten zijn.
Voor de persoonlijke en zakelijke dienstverlening kan tijdens
de daguren gebruik worden gemaakt van de parkeerplaatsen
voor bezoekers van de woningen in het openbaar gebied
(dubbelgebruik). Voor de horecavoorzieningen is een overmaat
aan parkeervoorzieningen aanwezig in het openbaar gebied
achter de Gooimeerdijk-west. Bovendien kan daarvoor
(buiten het havenseizoen) gebruik worden gemaakt van een
deel van de parkeerplaatsen van de verenigingshaven op het
Havenhoofd. Doordat de piekmomenten voor het gebruik
van de parkeerplaatsen voor de verschillende functies niet
gelijk zijn, zullen er ook overdag geen problemen optreden.
Dit wordt door de onderstaande dynamische parkeerbalans
aangetoond:
Bij de jachthaven is voor de eigenaren van de boten
voldoende parkeergelegenheid aanwezig. Zij zullen vooral in
de zomerperiode en dan vooral in de weekeinden veelvuldig
van hun boot gebruik maken. Aangezien zij dan meestal ‘s
morgens komen en ‘s avonds weer naar huis gaan, wordt
de auto gedurende de gehele dag geparkeerd, bij mooi weer
zelfs tot laat in de avond. Hierdoor is dubbelgebruik met het
bezoekersparkeren binnen het havenseizoen slechts heel
beperkt mogelijk. Doordat de jachthaven vooral ‘Havenaren’
bedient, is het benodigde aantal parkeerplekken echter weer
lager dan normaal voor een jachthaven van deze grootte.
Als kengetal voor het parkeren voor de jachthaven is 0,33
parkeerplaats per ligplaats gehanteerd. Dit kengetal is bepaald
in overleg met de watersportvereniging.
Voor fietsen en bromfietsen van de bezoekers worden
stallingplekken gemaakt rondom de jachthaven.
Omschrijving: Overdag door de week Avond door de week Zaterdagmiddag Zondagmiddag
Wonen 60% 100% 60% 50 %
Kantoor 100% 10% 10% 0%
Horeca 40% 70% 80% 100%
Tabel 5: Aanwezigheidspercentages voor parkeerbalans, uitgaande van hoogste piekmomenten in betreffend dagdeel
Hoogtij Almere Haven
57

De winteropslag voor de boten wordt niet bij de jachthaven
gesitueerd, maar nabij de recreatieve voorziening. Voor
de stranden in het plan moet eveneens voldoende
parkeergelegenheid worden gerealiseerd. Afhankelijk van de
hoeveelheid bezoekers die voor het strand wordt verwacht,
moet de parkeerbehoefte worden bepaald. Bij het huidige
strand liggen momenteel 140 verharde parkeerplekken en circa
200 onverharde parkeerplekken. Doordat het nieuwe strand
direct aan het Gooimeer komt te liggen, groter wordt en van
een betere kwaliteit zal zijn, neemt de aantrekkelijkheid van
het strand toe. Op grond van deze aannames is de bestaande
parkeercapaciteit verhoogd naar 500 parkeerplekken, waarvan
200 verhard en 300 onverhard.
Voor de recreatieve voorziening is door Bouwfonds
Ontwikkeling een voorlopig concept opgesteld met twee
functies. Ook deze functies vragen parkeerplaatsen:
1 Circa 40 guesthouses/huurappartementen
voor tijdelijk verblijf.
Deze functie is vergelijkbaar met een hotel, waarvoor één
parkeerplaats per unit wordt gerekend.
2 Een zwembad.
Deze functie heeft een relatief sterk verkeersaantrekkende
werking. Vooral als er zwemlessen worden gegeven, zijn
er bij het wisselen van de zwemgroepen steeds pieken
in de parkeermomenten. Er wordt uitgegaan van het
dubbele aantal parkeerplaatsen ten opzichte van wat het
ASVV (Aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen binnen
de bebouwde kom) aangeeft. Dit betekent dat er 44
parkeerplaatsen voor het zwembad beschikbaar moeten zijn.
De gebruikers van het wellness-deel in de recreatieve
voorziening komen deels uit de guesthouses en deels maken
zij ook gebruik van het zwembad. De parkeerbehoefte kan
hierop worden afgestemd. De 2.600 m 2 levert daardoor een
relatief laag kengetal op voor het parkeren. Uitgaande van
de onderkant van het sportschoolkengetal in het ASVV (drie
parkeerplaatsen per 100 m 2 bvo) moeten er 78 parkeerplaatsen
beschikbaar zijn. Aanvullende voorzieningen zijn in deze
parkeerbalans nog niet meegenomen.
De daadwerkelijk benodigde parkeercapaciteit wordt bepaald
op basis van het definitieve ontwerp van de recreatieve
voorziening. Zoals het zich nu laat aanzien zijn tenminste circa
150 parkeerplaatsen noodzakelijk. Hier is geen dubbelgebruik
mogelijk, omdat sprake is van gelijktijdige piekmomenten.
Voor de overige functies die in het park worden gevestigd,
zoals de reddingsbrigade, scouting en surfclub, kan worden
volstaan met de in het plan opgenomen parkeervoorzieningen
voor het recreatieve gebruik. Deze zijn immers gebaseerd op
het gebruik tijdens Kustzone Almere Havendagen van het
strandgebruik.
Hoogtij Almere Haven
58
«

Natuur en milieu
7
Hoogtij Almere Haven
59

7.1 Inleiding
Het plan Kustzone Almere Haven wordt
gerealiseerd op de grens van land en
water. Er wordt groen toegevoegd, maar
ook weggenomen. Waar sprake is van
dat laatste, moet dit gecompenseerd
worden: in het plangebied of anders
daarbuiten. In dit hoofdstuk wordt de
balans opgemaakt. Ook wordt ingegaan
op de duurzaamheidsaspecten van het
plan, waarbij duurzaamheid in brede zin
wordt opgevat.
Hoogtij Almere Haven
60

7.2 Natuurcompensatie
Het plangebied is gelegen in het Gooimeer, dat onderdeel uitmaakt van de Ecologische Hoofdstructuur van
Nederland (EHS). Het doel van de EHS is het creëren van een robuust en landelijk samenhangend netwerk
van natuurgebieden, dat voldoende (leef-)ruimte biedt voor soorten en waarden die kenmerkend zijn voor de
Nederlandse natuur. Voor ingrepen in de EHS en in de nabijheid ervan geldt het ‘nee-tenzij’-regime: nieuwe
activiteiten zijn niet toegestaan, tenzij aangetoond kan worden dat de wezenlijke waarden en kenmerken
niet worden aangetast.
De provincie Flevoland onderscheidt binnen de EHS drie groepen gebieden (Omgevingsplan Flevoland 2006).
Het Gooimeer maakt onderdeel uit van de ‘waardevolle gebieden’. Dit zijn natuurgebieden met een hoge
actuele of potentiële natuurwaarde. Ze zijn essentieel voor de gewenste samenhang en kwaliteit van de EHS.
Ten westen van het plangebied ligt het Kromslootpark. Dit is eveneens een ‘waardevol gebied’. Het Beginbos
en het Cirkelbos (ten oosten van het plangebied) zijn aangemerkt als ‘overige EHS’.
Het plangebied ligt grotendeels buiten de begrenzing van de EHS. Een klein deel, met een ruimtebeslag van
4,4 hectare, valt er binnen. De uitbreiding van de jachthaven resulteert tevens in een hogere recreatiedruk,
waardoor een verstoring van aanwezige fauna (met name vogels) op kan treden. Door inrichtingsmaatregelen
kunnen het ruimtebeslag en de verstoring echter gecompenseerd worden (kwalitatieve compensatie).
In 2002, 2007 en 2008 is door ecologisch onderzoeks- en adviesbureau Van der Goes en Groot het plangebied
Almere Haven onderzocht op het voorkomen van beschermde flora en fauna. Hierbij zijn, naast een
aantal algemeen voorkomende soorten die onder de algemene vrijstelling vallen, onder andere de Ruige
dwergvleermuis, Gewone dwergvleermuis, Rosse vleermuis, Ringslang en Rietorchis aangetroffen.
De resultaten van het onderzoek zijn in onderstaande tabel samengevat:
De voorgenomen plannen leiden tot aantasting van het leefgebied van de Ringslang. Dit moet
gecompenseerd worden. Voor de EHS-compensatie en Ringslang-compensatie is een integraal
compensatieplan ontworpen. In het kader van dit compensatieplan Almere Haven Kustzone wordt een aantal
Figuur 19: Begrenzing Ecologische Hoofdstructuur (EHS)
Afbeelding 20: Ligging van het plangebied (zwart)
binnen de begrenzing van de Ecologische Hoofdstructuur (paars)
Hoogtij Almere Haven
61

maatregelen genomen, die in de profielen zijn aangegeven. Ze
worden hieronder kort beschreven.
1 Profiel rand havenbuurt
De stortstenen steken voldoende boven de waterlijn uit om
ook bij wind droog te blijven. Holtes tussen de stenen en het
riet bieden beschutting aan Ringslangen. Het riet doet tevens
dienst als broedplaats voor diverse vogelsoorten.
Broeihoop
Stortsteen en riet
Onderwaterprofiel
Pleksgewijs biotoop bij steiger
Aangepast dijkprofiel met stortsteen en riet
Plasberm
Beschermingsniveau Flora- en Faunawet Voorkomende soorten
Streng beschermde soorten (tabel 3 AMvB)
Vogels
Ruige dwergvleermuis, Gewone dwergvleermuis, Rosse
vleermuis, Ringslang
Onder andere Koekoek, Boerenzwaluw, Huiszwaluw,
Nachtegaal, Huismus, Kleine karekiet, Kuifeend, Meerkoet.
Overige soorten (tabel 2 AMvB) Rietorchis, Kleine modderkruiper, Rivierdonderpad
Soorten met algemene vrijstelling (tabel 1 AMvB)
Rosse woelmuis, Velmuis, Dwergmuis, Brede wespenorchis,
Bruine kikker, Bastaardkikker, Huisspitsmuis, Mol, Bosmuis, Vos
Tabel 6: Diersoorten Flora- en Faunawet in het plangebied
Figuur 21: EHS- en Ringslang-compensatie
Hoogtij Almere Haven
62

7 Profiel strekdam
Net als rondom de Havenbuurt wordt langs de haven een
verdediging aangelegd van stortsteen. De stortstenen
steken voldoende boven de waterlijn uit om ook bij wind
droog te blijven. De holtes tussen de stenen en het riet
bieden beschutting aan Ringslangen. De rietzone biedt
broedgelegenheid voor diverse vogelsoorten.
7B Profiel Plasberm vooroever
Ten oosten van de haven wordt een vooroever aangelegd
in combinatie met een ‘verontdieping’. De plasberm krijgt
een breedte van circa 25 meter. De waterbodem wordt
‘verontdiept’ met een aflopend talud tot gemiddeld 0,30
meter onder de waterlijn. De vooroever bestaat ook hier
uit stortsteen. De dimensies van de vooroeververdediging
(kruinhoogte en breedte) moeten duidelijk worden uit
een berekening. Door de leksgewijze aanplant van riet en
biezen wordt de vegetatieontwikkeling op gang geholpen.
De natuuroever vormt een geschikt foerageergebied voor
de Ringslang. Verder is de moerasstrook geschikt voor
moerasvogels en dient deze als kraamkamer voor vissen.
Betreding van de natuuroever moet worden voorkomen, zodat
vogels die van het gebied gebruik maken om te rusten of
foerageren niet worden verstoord.
Gooimeerdijk
In de huidige situatie is alleen de strook rond de waterlijn
interessant voor de Ringslang als zomergebied. Het talud
is vrij vlak en bestaat uit stortsteen met daartussen
ruigtevegetatie in de vorm van riet en brandnetels. Als
overwinteringsgebied is het niet geschikt, omdat het daarvoor
te vochtig is. Vooral bij (harde) wind slaat het water over
deze stenen heen. Hoger op de dijk bestaat de bekleding uit
steengranulaat met schraal zand en een open vegetatie. Dit
deel van de dijk is nu ongeschikt als overwinteringslocatie,
vanwege het ontbreken van geschikte holtes. Buitendijks
wordt langs de Gooimeerdijk om de 100 meter een berg
stenen van circa één meter hoog aangelegd, die kan dienen
als overwinteringslocatie.
7 Plasberm principeprofiel en vooroever met plasberm
Voor de westelijke hoek van Havenbuurt wordt een
vooroever van stortsteen aangelegd in combinatie met een
‘verontdieping’. De plasberm krijgt een breedte van circa
10 meter. Achter de vooroever kan zich een rietmoeras
ontwikkelen, zodat een foerageergebied ontstaat voor de
Ringslang. De vooroever biedt voldoende dekking in de vorm
van riet en ruigte. Verder is de moerasstrook van belang voor
moerasvogels en dient deze als kraamkamer voor vissen.
De dimensies van de vooroeververdediging (kruinhoogte en
breedte) moeten duidelijk worden uit een berekening.
1 Steigers
Naast de steigers worden houtstobben geplaatst met
voldoende ruimte ertussen voor Ringslangen. Dit weert
honden en spelende kinderen en creëert een schuilplaats voor
Ringslangen.
X Park
In het park worden broeihopen aangelegd, die dienst kunnen
doen als eiafzetplaats voor de Ringslang.
7.3 Boscompensatie
Het plangebied ligt ingevolge de Boswet binnen de bebouwde
kom. Vervallende plandelen die nu gelden als bos moeten
in beginsel binnen het plan worden gecompenseerd. Indien
dat niet mogelijk is, moet een financiële afdracht aan het
boscompensatiefonds plaatsvinden, zodat compensatie buiten
het plangebied, maar binnen de grenzen van de gemeente,
mogelijk is. Op basis van het definitieve verkavelings- en
inrichtingsplan wordt de omvang van de boscompensatie
bepaald.
7.4 Duurzaamheid
In de afgelopen tijd is er volop aandacht gekomen voor
klimaatverandering, beperking van de CO2-uitstoot en de
eindigheid van fossiele brandstoffen en grondstoffen. De
kosten van energie souperen naar verwachting in de toekomst
een steeds groter aandeel van het huishoudinkomen op. Het
is dan ook de hoogste tijd voor een meer duurzame manier
van gebieds- en vastgoedontwikkeling.
Bij duurzame vastgoedontwikkeling gaat het vooral om het
ontwikkelen van duurzame gebieden, gebouwen en woningen
en het toetsen van nieuwe projecten aan duurzaamheidseisen.
Hoogtij Almere Haven
63

Bouwfonds Ontwikkeling startte in 2007 met het invoeren van
nieuwe ontwikkelingsprojecten in het softwareprogramma
GPR-Gebouw, waarmee tijdens de ontwikkeling gestuurd kan
worden op duurzaamheid, wooncomfort en kwaliteit. Per
project wordt een gewogen gemiddelde berekend, naar rato
van het aantal woningen per type. Ook wordt een gewogen
gemiddelde berekend over alle projecten, naar rato van het
aantal woningen per project. Dit gewogen gemiddelde moet
tenminste een 7 per woningtype bedragen. Op de onderdelen
energie, materialen, water, gezondheid, woonkwaliteit
en afval wordt actief gestuurd op een duurzaam ontwerp,
bouwproces en exploitatie.
Concreet betekent dit bijvoorbeeld de mogelijke toepassing
van Lange Termijn Energie Opslagsystemen (LTEO-systemen)
voor duurzame energievoorziening, zoals warmte/koude-
opslag. Warmte/koude-opslag werkt door de uitwisseling
van koud en warm water in de bodem, via individuele of
collectieve warmtepompen. Het verzorgt de warmte voor de
vloerverwarming en de douchewarmte en de koeling van de
vloerkoeling, zodat 80% van de energie uit de bodem wordt
verkregen en 20% uit elektriciteit.
Of warmte/koude-opslag op deze locatie is te realiseren, vergt
nader onderzoek. Daarbij worden de effecten meegenomen op
de drinkwaterwinning (beschermingzone), mogelijke naburige
onttrekkingen en de opbouw van de bodem. Het vergt ook
nog het nodige draagvlak, niet alleen in termen van minimale
woningaantallen maar ook in psychologisch opzicht: laat de
consument de winst op lange termijn prevaleren boven de
extra investering op de korte termijn?
Duurzaamheid betekent ook in belangrijke mate
toekomstbestendigheid. Tot aan het midden van de vorige
eeuw was de menging van functies in woongebieden
zeer gebruikelijk. In Kustzone Almere Haven wordt de
mogelijkheid van functieverandering geboden. Door flexibiliteit
in het gebruik te faciliteren, kan Kustzone Almere Haven
in de toekomst voorzieningen opnemen die momenteel
nog niet kunnen worden voorzien of waar nu nog geen
behoefte aan bestaat. In de huidige ontwikkelingspraktijk
wordt in veel gevallen de oplossing hiervoor gezocht in
woonwerkwoningen. Deze worden echter moeizaam door
de markt opgenomen, vanwege het afwijkende karakter,
de afwijkende woon- en werkwensen van de bewuste
ondernemer annex bewoner, de huishoudensamenstelling, het
moment van aanbod en de specifieke locatie-eisen. Een andere
mogelijkheid bieden woningen met een hogere plafondhoogte,
waarvan in de toekomst de functie ‘van kleur kan verschieten’.
Voor dit type gelden echter dezelfde kanttekeningen. De
markt dicteert dan ook dat beide (kostbare) typen beperkt in
aantal kunnen worden aangeboden. De intentie in het plan
Kustzone Almere Haven is om spaarzaam enkele strategische
plekken te bestemmen voor dit type woning. Concreet
wordt gedacht aan de Havenrand in Havendijk. Hier worden
voorzieningen ontwikkeld met een hogere verdiepingshoogte
op de begane grond, met de mogelijkheid van een omzetting
naar woningen.
Duurzaamheid komt tevens tot uitdrukking in de
levensloopbestendigheid van de woningen, zodat bewoners
zo lang als maar wenselijk in de woning kunnen blijven
wonen. Belangrijke aspecten hierbij zijn de mogelijkheid
van domotica, de flexibele indeelbaarheid van de woning en
woonprogramma’s die zich concentreren op de begane grond.
De woningen moeten verder worden ontworpen en
ontwikkeld met de consequenties van een ligging aan
het water in gedachten. Dit stelt onder meer eisen aan
het materiaalgebruik. Uitgangspunt is het gebruik van
duurzame materialen en materialen die mooi verouderen.
Daarnaast wordt ingezet op een hoogwaardige isolatie
van gevels, vloeren en daken, glas en kozijnen. Vanuit
overheidswege moeten nieuwbouwwoningen aan een
Energieprestatiecoëfficiënt van 0,8 (peil 2009) voldoen.
Ook niet nader genoemde duurzame oplossingen behoren
tot de mogelijkheden in de stedenbouwkundige en
architectonische uitwerking. Zij worden in het vervolg van de
planuitwerking op hun merites beoordeeld.
7.4.1 Almere Principles
In Almere zijn de Principles voor een duurzame stedelijke
ontwikkeling opgesteld. Hieronder volgt de analyse van
Kustzone Almere Haven op basis van deze zeven principes.
Hoogtij Almere Haven
64

1 Koester diversiteit
Kustzone Almere Haven kent een hogere functiemenging dan
een vergelijkbare wijk. Wonen is de dominante functie in de
wijk, mar dankzij de woonwerkruimtes aan de haven en de
voorzieningen op het havenhoofd en het park zijn ook de niet-
wonen functies goed vertegenwoordigd. Verder is halverwege
de negentiger jaren geconstateerd dat het woningaanbod in
Almere Haven te eenzijdig was. Door Kustzone Almere Haven
wordt het woningaanbod niet alleen uitgebreid, maar ook
meer divers. Het uitbreiden van het woningaanbod is tevens
essentieel voor het instandhouden en verbeteren van het
voorzieningenniveau.
2 Verbind plaats en context
Almere heeft ervoor gekozen zich meer te profileren als stad
aan het water. Door Kustzone Almere Haven wordt nu over
de dijk gebouwd, waardoor Almere Haven niet meer achter
de dijk in het groen komt te liggen, maar ook aan het water.
Hierdoor wordt de identiteit van ‘Stad aan het Water’ vergroot.
3 Combineer stad en natuur
Kustzone Almere Haven bestaat uit een dun bebouwd
recreatief gebied (strand en park) en een dicht bebouwd
woongebied. Het ruimtegebruik in het woongebied is
efficiënt, dankzij een compacte inrichting en op sommige
plekken halfverdiept parkeren. Het voordeel van een efficiënte,
compacte inrichting is dat de groene ruimte buiten de steden
zoveel mogelijk behouden blijft.
4 Anticipeer op verandering
Aan de haven in Havendijk worden circa 30 woon-
werkruimtes gebouwd met een verhoogde plint, bestemd
voor kleinschalige bedrijvigheden en voorzieningen. Daarnaast
maakt het bestemmingsplan ruimte voor werken aan huis.
5 Blijf innoveren
De inrichting van het gebied sluit aan bij de Nederlandse
civiele traditie van het maken van droogmakerijen. Het
nieuwe buitendijkse gebied is in feite een eerste uitwerking
van een naar buiten gerichte ‘superdijk’. Een superdijk met
op de lagere delen een strandpark en op de hogere delen
een woonbuurt. Het buitendijkse gebied is een verhoogd
voorland en wordt beschermd door een ring van regionale
keringen (dijken met een regionaal karakter) die aansluiten op
de Gooimeerdijk (de primaire kering ). De aanwezigheid van
een voorland biedt mogelijkheden voor een nieuwe inrichting
van en nabij de Gooimeerdijk. Zo maken de versmalling van
het profiel van de kernzone van de dijk en het verdwijnen
van de zogenaamde beschermingszones het mogelijk dichter
bij de dijk te kunnen bouwen. Deze nabijheid is noodzakelijk
om nieuw en bestaand land goed met elkaar te kunnen
verbinden.
6 Ontwerp gezonde systemen
Een wijk moet ruimte bieden om te kunnen spelen en
sporten. Deze ruimtes moeten ook uitnodigend zijn. Binnen
Kustzone Almere Haven zijn er voldoende speelplekken
voor alle leeftijden. Daarnaast bieden de verenigingen en
de recreatieve voorziening mogelijkheden om te sporten.
Het park biedt ook mogelijkheden om te sporten buiten
verenigingsverband. Het centrum van Almere Haven ligt op
loop- of fietsafstand. Hierdoor zullen bewoners minder snel
geneigd zijn met de auto boodschappen te doen. Niet voor
niets scoort Kustzone Almere Haven in de duurzaamheidsscan
voor het aspect ‘voorzieningen en winkels’ het hoogste cijfer.
7 Mensen maken de stad
In Kustzone Almere Haven worden circa 80 woningen met
particulier opdrachtgeverschap ontwikkeld en circa 20
woningen met collectief opdrachtgeverschap. Voor de overige
grondgebonden woningen werkt Bouwfonds Ontwikkeling
volgens de principes van consumentgericht bouwen. Hierbij
heeft de consument uitgebreide keuzemogelijkheden voor de
woning.
«
Hoogtij Almere Haven
65

Proces
866
Hoogtij Almere Haven

8.1 Inleiding
Het plan Kustzone Almere Haven is tot stand gekomen in
een intensieve samenwerking tussen gemeente Almere en
Bouwfonds Ontwikkeling. In dit achtste en laatste hoofdstuk
wordt aangegeven hoe het verdere planontwikkelingsproces
wordt ingericht. Daarbij wordt tevens aandacht besteed aan de
haalbaarheid van het plan in brede zin.
8.2 Economische uitvoerbaarheid
Alle kosten en opbrengsten die verband houden met de ontwikkeling en realisatie
van dit Ontwikkelingsplan zijn geraamd en op de in Almere gebruikelijke wijze in een
conceptgrondexploitatie verwerkt. Het voorliggende plan is door een positieve exploitatie
economisch uitvoerbaar. Hierbij is rekening gehouden met noodzakelijke voorzieningen voor
onvoorziene omstandigheden en de actuele woningmarktsituatie.
8.3 Maatschappelijk draagvlak
In de Revitaliseringvisie voor Almere Haven (maart 1997) vormden Kustzone en Oostrand samen
één van de mogelijke ontwikkellocaties. De aanleiding voor deze visie vormde het afbrokkelende
draagvlak voor de voorzieningen in Almere Haven. Nieuwbouw van woningen in ontbrekende
woningsegmenten zou de uitstroom naar andere Almeerse kernen moeten reduceren en de
bevolkingsafname door gezinsverdunning tot staan moeten brengen. Voor de Oostrand werd
vooral gemikt op een doorstroommilieu voor de oudere bewoners van Almere Haven. Het
gebied van de Kustzone zou een nieuw en aanvullend maritiem woonmilieu moeten bieden.
De Revitaliseringvisie maakte bewoners van Haven nadrukkelijk bewust van hun woon- en
leefomgeving en riep dan ook de nodige weerstand op. Om die reden werd voor het opstellen van
een ontwikkelingsplan voor dit gebied gekozen voor een interactief planproces.
Het nieuwe schetsontwerp (zie paragraaf 2.4) voor Kustzone Almere Haven kon tijdens een in
2007 gehouden presentatie- en inloopavond op veel bijval rekenen. Er was waardering voor de
nieuwe planopzet. Partieel bezwaar was er alleen tegen een tweetal appartementengebouwen
(Terpmeent en Bastion), vanwege de aantasting van het huidige uitzicht c.q. de ruimte. Verder
werd meegegeven dat bij de uitwerking veel aandacht moest worden besteed aan verkeer
en parkeren, alsmede aan de inpassing van de diverse verenigingsfuncties. Ook werd voor
zoveel mogelijk kleinschalige bebouwing gepleit. Deze uitkomsten zijn zoveel mogelijk in het
voorliggende Ontwikkelingsplan verwerkt.
Hoogtij Almere Haven
67

8.4 Samenwerking gemeente-Bouwfonds Ontwikkeling
De juridische basis voor de samenwerking tussen de gemeente Almere en Bouwfonds
Ontwikkeling is gelegd in overeenkomsten. Op 2 juli 2000 is met Bouwfonds Ontwikkeling
de ‘Aanvullende overeenkomst Almere Haven/Kustzone en Oostrand’ gesloten. Doel van die
overeenkomst was een gezamenlijk onderzoek naar de planologisch-juridische, maatschappelijke
en financieel-economische haalbaarheid van het Ontwikkelingsplan. Dit gebeurde door de
gezamenlijke aanpak van diverse activiteiten (opstellen bestemmingsplan, Ontwikkelingsplan,
grondexploitatie, et cetera). Op basis van deze overeenkomst heeft in de afgelopen jaren
de gezamenlijke planontwikkeling plaatsgevonden, te beginnen bij het Ontwikkelingsplan
en eindigend bij het voorliggende nieuwe Ontwikkelingsplan. Indien het resultaat van deze
activiteiten is dat partijen ieder voor zich en gezamenlijk tot de conclusie komen dat het plan
onder nader overeen te komen voorwaarden voor realisatie in aanmerking komt, moet dit
uitmonden in een realisatieovereenkomst.
De in de overeenkomst genoemde termijn waarbinnen de planontwikkeling moet worden
afgerond is reeds verstreken. Hierover zijn verlengingsafspraken gemaakt.
Aan een aantal voorwaarden moet zijn voldaan voordat (wederzijds) tot realisatieafspraken kan
worden overgegaan:
•
•
•
de bouwtitel (afwijzing verzoek om voorlopige voorziening bestemmingsplan);
herinrichting watersportvereniging (overeenstemming over de financiële voorwaarden);
verwerving/naheffing Domeinen (overeenstemming over de grondwaardevergoeding).
Voor het verkrijgen van de bouwtitel moet het ontwerpbestemmingsplan in procedure
worden gebracht. Dit plan is inmiddels in concept beschikbaar, gebaseerd op voorliggend
Ontwikkelingsplan. Met de watersportvereniging en Domeinen lopen de overleggen nog om te
komen tot verwerving en verplaatsing. In de grondexploitatie zijn hiervoor adequate financiële
voorzieningen getroffen. Tot daadwerkelijke verwerving en verplaatsing kan en wordt uiteraard
eerst overgegaan nadat het voorliggende Ontwikkelingsplan, de grondexploitatie en het
bestemmingsplan vastgesteld en van kracht zijn.
Vooralsnog wordt uitgegaan van een ‘traditionele’ gebiedsontwikkeling door de gemeente
Almere. Bouwfonds Ontwikkeling neemt daarbij bouwrijpe kavels af. Overwogen wordt nog
om de verantwoordelijkheid voor het landmaken, bouw- en woonrijpmaken, en dergelijke bij
Bouwfonds Ontwikkeling te leggen. De ontwikkeling vindt dan plaats volgens het zogenaamde
concessiemodel. Hieraan kan in het vervolg van de planontwikkeling een nadere uitwerking
worden gegeven.
8.5 Projectorganisatie
8.5.1 Inleiding
Bij de invulling van de projectorganisatie wordt gestreefd naar een brede, maar functionele
betrokkenheid van alle actoren bij het project. Van groot belang is het projectgericht werken,
waarbij de verdere planuitwerking plaatsvindt op basis van overeengekomen kaders. Een
onderscheid wordt voorgesteld in de volgende werkniveaus:
a. Het productieniveau
Op dit niveau geven de materiedeskundigen, onder leiding van de projectleider(s) van de
gemeente en/of Bouwfonds Ontwikkeling, uitwerking aan de onderscheiden planproducten. In
het algemeen gaat het hier om ontwerpteams of werkgroepen.
b. Het afstemmingsniveau
De projectleiders van de gemeente en Bouwfonds Ontwikkeling bespreken hier de voortgang en
onderlinge afstemming. Op dit niveau kunnen de ontwerpen of fasedocumenten ook besproken
worden met alle gemeentelijke disciplines. Dit overleg vindt plaats in de interne gemeentelijke
projectgroep, maar ook met bijzondere toetsingsgroepen, zoals het hierna nog te noemen Q-team.
Hoogtij Almere Haven
68

c. Het besluitvormingsniveau
Op dit niveau overleggen de beslissers van de gemeente en Bouwfonds Ontwikkeling met
elkaar of intern (college van Burgemeester & Wethouders/gemeenteraad en directie Bouwfonds
Ontwikkeling) over de deelproducten, op basis van voortgangsrapportages (planning) of
fasedocumenten (inhoud).
De projectleiders van beide partijen vormen de verbinding tussen deze niveaus.
Schematisch kan een en ander als volgt worden weergegeven:
Gemeente
(intern)
BF Ontwikkeling
(intern)
Gemeente /
BF Ontwikkeling
Productieniveau Ontwerpteam
Bouwteam
Afstemmingsniveau Regieteam
Projectteam Directieoverleg
Q(uality)-team
(extern)
Civieltechnisch team
Besluitvormingsniveau Bestuurlijk Overleg
Tabel 7: Organisatie
College B&W Directie
Gemeenteraad
8.5.2 Taken projectorganen
Hieronder worden voor de verschillende niveaus de taken en verantwoordelijkheden van partijen
nader uiteengezet.
8.5.2.1 Productieniveau
In de ontwerpgroep(en) wordt het stedenbouwkundig ontwerp verder uitgewerkt. De
samenstelling, taakomvang en het aantal ontwerpgroep(en) wordt nader bepaald. Naast een
intern ontwerpgroepoverleg van Bouwfonds Ontwikkeling is er een ontwerpgroepoverleg met de
gemeente. De ontwerpgroepen overleggen met de architect(en) en andere ontwerpers. Onder
leiding van Bouwfonds Ontwikkeling worden de bouwplannen ontwikkeld en afgestemd op het
inrichtingsplan. In de gemeentelijke ontwerpgroep zijn naast de projectleiding van gemeente
en Bouwfonds Ontwikkeling de disciplines vertegenwoordigd die nodig zijn voor zowel de
esthetische als de technische uitwerking van het ontwerp. De vaste leden van de ontwerpgroep
vertegenwoordigen de volgende vakdisciplines: stedenbouw, landschapsarchitectuur, civiele
techniek en verkeer/vervoer. In de werkgroep is in feite altijd maar één agendapunt, te weten de
vormgeving en uitvoering van het werk.
De volledige afstemming tussen techniek, ontwerp en financiën (haalbaarheid) vindt hier plaats.
Alle waterhuishoudkundige en grondmechanische aspecten met betrekking tot de opbouw van
de keringen, maaiveldligging en afwatering worden in de ontwerpgroep definitief vastgesteld. De
ontwerpgroep houdt in de uitwerkingsfase nauw contact met Waterschap Zuiderzeeland. Hierbij
moet ook overleg worden gevoerd over de specifieke bouwprojecten, zoals ‘Het Pakhuis’ in de
haven en de parkwoningen in het park.
De discipline verkeer en vervoer is onder meer verantwoordelijk voor het definitieve parkeerregime
en de concrete weg- en kruisingontwerpen. De landschapsarchitect is verantwoordelijk voor de
inrichting van de openbare ruimte. De gemeentelijke stedenbouwkundige is verantwoordelijk
voor de integratie van alle aspecten en bewaakt de kwaliteit van het ontwerp als geheel. De
stedenbouwkundige is er ook verantwoordelijk voor dat alle afspraken een beslag krijgen in één
Hoogtij Almere Haven
69

ontwerptekening. Voorts kunnen overige vakdisciplines ad hoc deelnemen aan de ontwerpgroep
(bijvoorbeeld duurzaamheid). Bij aanvang van het ontwerpproces wordt bepaald of er één
ontwerpgroep komt of dat er meerdere ontwerpgroepen komen. Een en ander hangt af van de
fasering en indeling van de bouwopdrachten.
8.5.2.2 Afstemmingsniveau
In de interne gemeentelijke projectgroep vindt interdisciplinaire afstemming plaats met
betrekking tot de onderscheiden fasedocumenten. Het accent ligt daarbij op de integrale
planproducten, zoals het inrichtingsplan en het bestemmingsplan. Dit overleg richt zich meer op
het creëren en instandhouden van draagvlak binnen de gemeentelijke organisatie.
Naast deze projectgroep stellen we voor een Q-team in te zetten. Het Q-team houdt zich vooral
bezig met de kwaliteitbewaking (het Q-team toetst) en de ontwerpgroep maakt het ontwerp
(de ontwerpgroep werkt). Om tot een goede afstemming en beoordeling te komen, wordt een
Q-team samengesteld dat alle voorstellen (VO, DO, et cetera) in het buitendijkse gebied ter
beoordeling krijgt voorgelegd. Met alle voorstellen wordt bedoeld dat niet alleen de bouwplannen
worden beoordeeld, maar ook de ontwerpen voor de openbare ruimte. Het Q-team moet
opereren vanuit een opstelling van inspireren, samenwerken en overtuigen.
Samengevat krijgt het Q-team de volgende verantwoordelijkheden:
•
•
•
•
toezicht houden op het naleven van de beeldkwaliteit (kwaliteitskader) en de afspraken uit
het Ontwikkelingsplan, alsmede het beoordelen van de bouwplannen;
toezicht houden op het gezamenlijk beeld van de bouwclusters in Havenbuurt en Havendijk;
het beoordelen van de plannen voor de inrichting van de openbare ruimte;
toezicht houden op een goede afstemming tussen de drie planonderdelen
(park, woongebied en haven).
Het Q-team wordt bij voorkeur voorgezeten door een gedelegeerd lid van de
welstandscommissie. Daarnaast nemen in het Q-team plaats een niet direct bij de uitwerking
betrokken stedenbouwkundige en een landschapsarchitect. Verder is het een keuze om
al dan niet een coördinerend architect op te nemen in het Q-team. Deze architect kan de
bouwplannen beoordelen op specifieke architectonische kwaliteit, zoals de kwaliteit van de
architectonische details en de gekozen materialen. Deze taak kan ook uitgeoefend worden door
de projectstedenbouwkundige en getoetst worden door het Q-team.
Doordat het Q-team wordt voorgezeten door een gedelegeerd welstandslid mag het formele
voorleggen van het bouwplan aan de welstandscommissie niet meer op toetsingsproblemen
stuiten. Het welstandslid krijgt vooralsnog niet de bevoegdheid de bouwplannen goed te keuren.
Het procesmanagement en de verdere begeleiding en afstemming van zaken rond het project
vinden plaats in het zogenaamde regieteam. Het regieteam is verantwoordelijk voor de planning
en zorgt ervoor dat alle producten op tijd worden aangeleverd. In het regieteam vindt het overleg
plaats tussen de projectleiders van de gemeente en Bouwfonds Ontwikkeling. Doordat zij leiding
geven aan de ontwerpteams én betrokken zijn bij het beslisniveau, vormen zij de verbindende
schakel tussen de organisatieonderdelen en kunnen zij waar nodig interveniëren. Daarnaast is
het regieteam verantwoordelijk voor het creëren van een breed draagvlak bij het bestuurlijk en
ambtelijk apparaat van Almere.
8.5.2.3 Beslisniveau
Op grond van de samenwerkingsovereenkomst met Bouwfonds Ontwikkeling is een bestuurlijk
overleg ingesteld. Hierin wordt de voortgang van de planontwikkeling besproken. Ook wordt
hier de besluitvorming in de bestuursorganen van de gemeente de directie van de ontwikkelaar
voorbereid. De besluitvorming vindt plaats op grond van de gezamenlijke ontwikkeling van de
planproducten, op transparante wijze.
Hoogtij Almere Haven
70

8.5.3 Het werkproces
8.5.3.1 Van stedenbouwkundig ontwerp naar uitvoering
In de handleiding voor het stedelijk ontwikkelingsproces is de gebruikelijke ontwikkelingswijze
uitgewerkt. Overeenkomstig dat proces zijn in de afgelopen jaren een Nota van Uitgangspunten
en een Ontwikkelingsplan opgesteld. Zij vormden de basis voor de start van de bouwplanfase,
in de vorm van het Ontwikkelingsplan. Door de heroverweging van 2007 is de planontwikkeling
inmiddels losgekoppeld van de oorspronkelijke uitgangspunten. Het voorliggende
Ontwikkelingsplan vormt in feite de uitwerking van het medio 2007 door de gemeenteraad
geaccordeerde Stedenbouwkundige Schetsontwerp. Het Matenplan 1 wordt op basis van dit
Ontwikkelingsplan vastgesteld en bepaalt tevens de plangrens voor de grondexploitatie. Op basis
van deze stedenbouwkundige tekening wordt het bestemmingsplan opgesteld.
Het Ontwikkelingsplan vormt vervolgens ook de basis voor de opstelling van het Voorlopig
Ontwerp en het Definitieve Ontwerp, de bouwplannen en de bijbehorende inrichtingsplannen en
Matenplannen 2 (besteksvoorbereiding) en 3 (gronduitgifte).
Het Matenplan is een tekening waarop exact wordt aangegeven waar de grenzen met het
water liggen (oevers) en waar zich de grenzen tussen het uitgeefbaar terrein en het toekomstige
openbare terrein bevinden. Ook worden hierop de assen van de wegen aangegeven. Het
Matenplan is een andere tekening dan het stedenbouwkundig plan en vormt de basis voor
het uitvoeringsbestek. Het Matenplan wordt getekend door de betrokken civieltechnische
organisatie. Een Matenplan kan in principe niet worden gewijzigd, omdat dit het vertrekpunt
vormt voor alle civiele vervolgwerkzaamheden. In enkele vervolgstappen wordt het Matenplan
uitgebreid met de uitkomsten van de verschillende ontwerptekeningen. Zo worden uiteindelijk
ook het parkontwerp en het ontwerp van de haven in dit plan opgenomen. Bij de uitwerking
van de woningclusters worden de digitale ontwerpen van de architecten eerst in de
stedenbouwkundige kaart van de stedenbouwkundige ingepast. De stedenbouwkundige in
de ontwerpgroep controleert of er goed is aangesloten op de omgeving. Vervolgens vormt het
Matenplan weer de basis voor de besteksuitwerking van het cluster.
8.5.3.2 De ontwikkeling van de bouwplannen
Op basis van een eerste gezamenlijke workshopbijeenkomst worden de bouwplannen in stappen
door de geselecteerde architecten ontwikkeld. De eerste schetsen (werkmaquettes) worden
verzameld in de ontwerpgroep en in een totaalbeeld geplaatst. De ontwerpgroep beoordeelt
de plannen en de samenhang. In een cyclisch proces wordt het totaalbeeld steeds concreter
uitgewerkt. Naast de bouwplannen wordt een schetsvoorstel gemaakt voor de openbare ruimte.
Het ontwerp van de openbare ruimte ‘groeit mee’. Het definitieve inrichtingsvoorstel kan pas
worden afgerond wanneer de bouwplannen definitief zijn. Het eindproduct van dit cyclisch
ontwerpproces is een nieuwe stedenbouwkundige kaart, met daarin opgenomen alle definitieve
bouwplannen en het definitieve ontwerp van de openbare ruimte.
Daarnaast komt het ontwerp voor het park tot stand. Dit hoeft niet parallel met Havendijk en
Havenbuurt te gebeuren, maar het kan wel. Wel is van belang dat de woningontwerpen van de
parkwoningen in het park gelijktijdig met het parkontwerp worden ontwikkeld. Dit vanwege
de ruimtelijke samenhang tussen parkwoningen en parkontwerp. Het ontwerp voor de haven
staat los van de andere ontwerpen in het gebied en kan daarom in een andere planfase tot stand
komen.
Architectenkeuze (zie figuur 6)
De keuze van de architecten is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de gemeente Almere
en Bouwfonds Ontwikkeling. Beide partijen doen voorstellen voor architecten. Zo ontstaat
een lijst met geschikt geachte architecten. Op de lijst staan geen architecten waar één van de
partijen niet mee wenst te werken. In een onderling overleg tussen gemeente en Bouwfonds
Ontwikkeling wordt een aantal architecten gekozen die in aanmerking komen voor een
bouwopdracht (eerste selectie). In nader overleg wordt bepaald op welke wijze de architecten
worden gekozen uit deze eerste selectie. In het ene geval kan direct opdracht worden gegeven
en in het andere geval kan het zijn dat er een product wordt gevraagd, waarna gekozen wordt
Hoogtij Almere Haven
71

(bijvoorbeeld door een prijsvraag of visiepresentatie). De opdrachtgebieden en het aantal
architecten worden in gezamenlijk overleg vastgesteld. De wijze van beoordelen van de eventuele
prijsvraaginzendingen moet later worden besproken. Ook hier wordt in gezamenlijk overleg een
vorm voor gevonden. Tussen de gekozen architecten en Bouwfonds Ontwikkeling wordt het
uiteindelijke contract gesloten.
8.6 Planning en fasering
Het plangebied ligt nabij (tegenover) een Natura 2000-gebied. De externe werking van dit
natuurgebied heeft geen significant effect op het plangebied. Het project hoeft daarom geen
rekening te houden met de Natuurbeschermingswet. Voor de uitbreiding van de jachthaven is
een MER-beoordeling voldoende. De beoordeling moet nog worden goedgekeurd door het college
van Burgemeester & Wethouders. Dit wordt meegenomen bij het vrijgeven van het concept-
bestemmingsplan voor de inspraak.
Sinds 1998 heeft de gemeente Almere een samenwerkingsovereenkomst met Bouwfonds
Ontwikkeling. Voordat de realisatieovereenkomst wordt gesloten, moet voldoende
zekerheid bestaan over de juridisch-planologische inpassing van het project. In de planning
is de ondertekening daarom gekoppeld aan vaststelling van het bestemmingsplan door de
gemeenteraad. Om voortgang in het project te houden is in de planning het risico geaccepteerd
dat de start van de bouwplanontwikkeling van de eerste deelprojecten plaatsvindt voordat de
realisatieovereenkomst is getekend.
Verder moeten water en land worden verworven van Domeinen en het Waterschap. Het plan
maakt het vervolgens noodzakelijk om van water land te maken. Er moet rekening gehouden
worden met een aantal minder gebruikelijke procedures, zoals de Concessiewet inzake
droogmakerij en indijkingen uit 1904 en de Wet Beheer Rijkswaterstaatswerken. Vergunningen
voor bijvoorbeeld grondwateronttrekking, lozing of ontgronding duren al snel meer dan een half
jaar. De methode van land maken staat nog niet definitief vast. De planning is gebaseerd op de
‘pannenkoek’-methode, waarbij zand wordt opgespoten in een paar lagen. Het opspuiten van de
lagen vindt in één procesgang achter elkaar plaats, voor het gehele plangebied. De doorlooptijd
is gebaseerd op ervaringen die zijn opgedaan in IJburg, maar is afhankelijk van geotechnisch
onderzoek en monitoring.
In de bijlage is een planning in hoofdlijnen opgenomen. De planning is gebaseerd op een
relatieschema waarin de samenhang tussen de onderscheiden proceslijnen wordt uitgewerkt. De
planning is voorzien van een faseringsplan en de eerste planfase is nader uitgewerkt.
«
Hoogtij Almere Haven
72

Bijlagen
Hoogtij Almere Haven
73

1 Planning
1.1 Planning op onderwerp
Ontwikkelingsplan en grondexploitatie
•
•
•
November 2009 Vaststellen Ontwikkelingsplan en
grondexploitatie door het College van B&W
December 2009 Inloopavond bewoners
December 2009 Vaststellen grondexploitatie door
de Raad
Realisatieovereenkomst
•
Voorjaar 2010
Bestemmingsplan
•
•
•
•
•
•
•
Voorjaar 2010 Voorontwerp bestemmingsplan naar
het College van B&W
Voorjaar 2010 Inspraak
e 2 kwartaal 2010: Opstellen ontwerp
bestemmingsplan
e 2 kwartaal 2010: Ter visie leggen en inspraak
e 3 kwartaal 2010: Vaststellen bestemmingsplan in
de Raad
e 4 kwartaal 2010: Vaststellen GS
e 4 kwartaal 2010: Beroepsprocedure
Bouwvergunning
e • 1 kwartaal 2011: Aanvraag bouwvergunning
•
e 3 kwartaal 2011: Verlenen bouwvergunning
(verkoopperiode)
Uitvoering
•
•
4e kwartaal 2010: Start opspuiten nieuw land
2011: Zetten
e • 1 kwartaal 2012: Bouwrijp maken
•
•
•
e 2 kwartaal 2012: Start bouw
e 4 kwartaal 2013: Eerste oplevering
e 4 kwartaal 2017: laatste oplevering
Hoogtij Almere Haven
74

1.2 Planning in de tijd
4 e kwartaal 2009
•
•
Vaststellen Ontwikkelingsplan door college
Grondexploitatie door de raad
1 e kwartaal 2010
•
•
Voorontwerp bestemmingsplan
Realisatieovereenkomst Bouwfonds
2 e kwartaal 2010
•
•
Opstellen ontwerp bestemmingsplan
Ter visie legging bestemmingsplan en inspraak
3 e kwartaal 2010
•
Vaststellen bestemmingsplan in de raad
4 e kwartaal 2010
•
•
•
Vaststellen bestemmingsplan in de raad
Beroepsperiode Bestemmingsplan
Start opspuiten land
1 e kwartaal 2011
•
•
•
Vaststellen bestemmingsplan door GS
Beroepsprocedure bestemmingsplan
Aanvraag bouwvergunning
1 e t/m 4 e kwartaal 2011
•
•
Zettingsperiode
Verlenen bouwvergunning
2 e kwartaal 2012
•
•
Start bouwrijpmaken
Start bouwwerkzaamheden
2 e kwartaal 2013
•
Eerste oplevering
4 e kwartaal 2017
•
Laatste oplevering
Hoogtij Almere Haven
75

2 Profielen
Profiel
8c
8ab
4
3a
2c
3b
7
2b
1
3
8
5
5a
2
6
2a
7a
7b
Figuur 22: overzicht profielen
Hoogtij Almere Haven
76

Profiel 1: Regionale kering rond Havenbuurt
Profiel 2: Regionale kering bij woonboten
Legenda
Voetpad
Rijbaan
Parkeerplaats
Bebouwing
Tuin of stoep
Gras
Heesterstrook
Stortsteentalud
Water
Schaal 1:500
Hoogtij Almere Haven
77

Profiel 2b: Overgang Havenbuurt en Havendijk
Profiel 2a: Regionale kering bij Pakhuis
Legenda
Voetpad
Rijbaan
Parkeerplaats
Bebouwing
Tuin of stoep
Gras
Heesterstrook
Stortsteentalud
Water
Schaal 1:500
Hoogtij Almere Haven
78

Profiel 2c: Overgang Strandpark en Havendijk
Legenda
Profiel 3: Autovrije woonstraten en parkeerhof
Voetpad
Rijbaan
Parkeerplaats
Bebouwing
Tuin of stoep
Gras
Heesterstrook
Stortsteentalud
Water
Schaal 1:500
Hoogtij Almere Haven
79

Profiel 3a: Woonstraat met autoverkeer
Profiel 3b: Woonstraat met autoverkeer
Legenda
Voetpad
Rijbaan
Parkeerplaats
Bebouwing
Tuin of stoep
Gras
Heesterstrook
Stortsteentalud
Water
Schaal 1:500
Hoogtij Almere Haven
80

Profiel 4: Overgang Strandpark en Havenbuurt
Profiel 5: Boulevard aan jachthaven
Legenda
Voetpad
Rijbaan
Parkeerplaats
Bebouwing
Tuin of stoep
Gras
Heesterstrook
Stortsteentalud
Water
Schaal 1:500
Hoogtij Almere Haven
81

Profiel 5a: Havenhoofd en boulevard
Profiel 6: Havenhoofd aan jachthaven
Legenda
Voetpad
Rijbaan
Parkeerplaats
Bebouwing
Tuin of stoep
Gras
Heesterstrook
Stortsteentalud
Water
Schaal 1:500
Hoogtij Almere Haven
82

Profiel 7: Ecologische voorziening bij Havenbuurt
Profiel 7b: Ecologische voorziening bij Veerkade
Profiel 7a: Ecologische voorziening bij jachthaven
Legenda
Voetpad
Rijbaan
Parkeerplaats
Bebouwing
Tuin of stoep
Gras
Heesterstrook
Stortsteentalud
Water
Schaal 1:500
Hoogtij Almere Haven
83

Profiel 8b: Parkwoningen bij de primaire kering
Profiel 8: Havendijk bij de primaire kering
Legenda
Voetpad
Rijbaan
Parkeerplaats
Bebouwing
Tuin of stoep
Gras
Heesterstrook
Stortsteentalud
Water
Schaal 1:500
Hoogtij Almere Haven
84

Profiel 8c: Terpwoningen bij de primaire kering
Legenda
Voetpad
Rijbaan
Parkeerplaats
Bebouwing
Tuin of stoep
Gras
Heesterstrook
Stortsteentalud
Water
Schaal 1:500
Hoogtij Almere Haven
85