Pareto Eiendomsinvest Nordic AS - Pareto Project Finance

More documents

Recommendations

Info

Forvaltningsteamet Per-Christian Nicolaisen Richard Jansen Ansvarlig forvalter Ansvarlig forvalter Eiendom Shipping/Offshore Tlf: + 47 22 01 58 08 Tlf: + 47 22 01 58 96 E-post: nico@pareto.no E-post: richard.jansen@pareto.no Johan Anker-Rasch Patrick Kartevoll Forvalter Forvalter Eiendom Shipping/Offshore Tlf: + 47 22 01 58 73 Tlf: + 47 22 01 58 79 E-post: jar@pareto.no E-post: patrick@pareto.no Jonathan Andreas Barfod Sølve Rund Larsen Forvalter Head of Sales - Fond Shipping/Offshore/Eiendom Eiendom Tlf: + 47 22 01 58 46 Tlf: +47 22 01 58 05 E-post: jab@pareto.no E-post: srl@pareto.no Dronning Mauds Gate 3, P.O. Box 1396 Vika, NO-0114 Oslo, Norway, Tlf: 22 87 87 00, www.pareto.no
Forvalters kommentar Pareto Eiendomsinvest Nordic AS (”PEN”) har en verdijustert egenkapital per aksje per 31. desember 2012 på NOK 142 per aksje, noe som er en økning på 3,6% siden forrige kvartal. Avkastningen for kvartalet kommer som følge av god løpende kontantstrøm og oppgang i eiendomsverdiene. Totalt sett har PEN gitt en avkastning på 8,0% i 2012, og en avkastning på 11,6% siste to år. Oppsummering Fjerde kvartal har vært et bra kvartal for PEN. Selskapet har levert en avkastning på 3,6% for kvartalet (annualisert 14,4%), på tross av at underliggende overkurser har utviklet seg marginalt negativt. Bakgrunnen for oppgangen er i hovedsak god underliggende kontantstrøm, samt verdioppgang i porteføljen. Verdiøkningen på eiendomsporteføljen var 0,6% for kvartalet i et marked som beskrives som relativt flatt eller marginalt ned. Bakgrunnen for verdioppgangen skyldes i hovedsak at PEN har gjort en god jobb i underliggende prosjekter, som har resultert i god verdioppgang for enkelte prosjekter. Gjennom kvartalet har man blant annet fått på plass en ny 10 års leiekontrakt i Forus Park (100% eierandel), sikret en 5 års forlengelse av en kontrakt i Logistikkbygg 1 (51,4% eierandel), samt solgt deler av tomten i Kjelsåsveien 161 (25% eierandel) til boligformål for NOK 25 millioner. Dette viser at det aktive forvaltningsarbeidet som gjøres daglig i prosjektene er viktig for å sikre en god utvikling av porteføljen. For ytterligere detaljer rundt resultatet av arbeidet som er utført henvises det til avsnittet «nye leiekontrakter/ hendelser i prosjektene». Når det gjelder 2013 vil forvalter aktivt jobbe videre med investeringene i PEN i forhold til å skape merverdi for aksjonærene. PEN er i dag i en forvaltningsfase hvor vedtektsfestet avvikling er 1. juli 2016 (dog med muligheter til forlengelse ved beslutning i selskapets general-forsamling). Forvalter jobber med porteføljen med tanke på å posisjonere prosjektene og selskapet best mulig til denne exitfasen. På nåværende tidspunkt ser man at overkursen i mange av de underliggende prosjektene er betydelige, og gjør at salg i dagens marked ikke synes attraktivt for egenkapitalen. I den situasjonen er det for flere av prosjektene svært gunstig å avvente med tanke på at overkursene reduseres med tiden og kontantstrømmen fra leiekontraktene kommer. Med andre ord er meravkastningen ved å avvente salg betydelig, selv med nedgang i eiendomsverdiene. Inflasjonen i Norge har de senere årene ligget på et relativt lavt nivå og godt under Norges Banks inflasjonsmål på 2,5%. Leiekontraktene i PEN justeres årlig for inflasjon og har således steget mindre enn hva man kunne forvente historisk sett. De fleste leiekontrakter justeres med utgangspunkt i november/november eller oktober/oktober indeks. KPI endringene for disse periodene kom ut på henholdsvis 1,15% og 1,07%, og vil således være grunnlaget for justering av 2013 leienivåene. Som nevnt har tendensen i markedet vært relativ flat/marginalt ned når det gjelder verdiutvikling av eiendom i andre halvår 2012. Den historisk lave renten (NOK 10 års swap på 3,2%) blir spist opp økte lånemarginer og et vanskeligere finansieringsmarked. Finansieringsmarkedet har forverret seg betydelig gjennom andre halvår 2012, i takt med at bankene har strammet til marginene og tilgangen på nye lån. Markedsmessige lånemaringer ligger i skrivende stund på mellom 225 – 275 basispunkter, noe som er 50 – 100 basispunkter høyere en hva vi så ved inngangen til 2012. Den vanskelig finansieringssituasjonen for eiendomsselskaper har ført til at vi mot slutten av 2012 har sett et økt fokus mot obligasjonsfinansiering. DNB hevdet i en fersk kommentar at obligasjonsvolumet innenfor eiendom i fjor er tidoblet sammenlignet med 2011-nivået, og at eiendomsobligasjoner vil spille en mer markant rolle i årene som kommer. Særlig ser vi dette blant større eiendomsselskaper med en solid balanse, men om det utfordrende bankmarkedet forverrer seg kan tendensen også gå mot mindre solide aktører. På tross av at vanskelig finansieringsmarkedet går 2012 inn i historiebøkene når det gjelder transaksjonsvolum. De fleste estimerer et total volum på rundt NOK 50 milliarder for 2012 mot rundt 35 milliarder i 2011. Dette er en betydelig oppgang, og nesten på nivå med toppårene 2006 og 2007. Det høye volumet skyldes i hovedsak flere store eiendoms- og selskapstransaksjoner. Blant større transaksjoner har vi DNBs hovedkontor i Bjørvika, OBOS oppkjøp av Fornebu Utvikling, salget av Sektor Gruppen og salget av Statoil sitt hovedkontor på tampen av året. Disse 4 transaksjonene utgjør alene rundt 17 milliarder eller over 30% av totalt transaksjonsvolum i 2012. I tillegg har boligrelaterte transaksjoner vært betydelig høyere i 2012, og således har markedet for mer ordinær eiendom og eiendom som PEN er investert i, vært mer begrenset. Dette kan sees i sammenheng med at finansieringsmarkedet har vært utfordrende for de tradisjonelle eiendomsinvestorene som er avhengig av en fornuftig lånefinansiering for å kjøpe eiendom.
Page 1: Pareto Eiendomsinvest Nordic AS Kva
Page 5 and 6: Porteføljen PEN sin eiendomsportef
Page 7 and 8: Porteføljen (fortsettelse) Nye lei
Page 9 and 10: Markedskommentar Kilde: Akershus Ei
Page 11 and 12: Mangel på nybygg i kontormarkedet

Pareto Eiendomsinvest Nordic AS - Pareto Project Finance

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?