Pareto Eiendomsinvest Nordic AS - Pareto Project Finance

Pareto EiendomsinvestNordic ASKvartalsrapport – 2. kvartal 2013Lenke: www.paretoprojectfinance.no/avdelinger/forvaltning/eiendomsfond

2ForvaltningsteametJohan Anker-RaschRichard JansenAnsvarlig ForvalterAnsvarlig forvalterEiendomShipping/OffshoreTlf: + 47 22 01 58 73 Tlf: + 47 22 01 58 96E-post: jar@pareto.noE-post: richard.jansen@pareto.noJonathan Andreas BarfodPatrick KartevollForvalterForvalterEiendomShipping/OffshoreTlf: + 47 22 01 58 46 Tlf: + 47 22 01 58 79E-post: jab@pareto.noE-post: patrick@pareto.noSølve Rund LarsenHead of Sales - FondEiendom/Shipping/OffshoreTlf: +47 22 01 58 05E-post: srl@pareto.noDronning Mauds Gate 3, P.O. Box 1396 Vika, NO-0114 Oslo, Norway, Tlf: 22 87 87 00, www.pareto.no

Forvalters kommentar3Pareto Eiendomsinvest Nordic AS (”PEN”) har en verdijustert egenkapital per 30. juni 2013 på NOK 137per aksje. Dette tilsvarer en avkastning på 0,7% siden forrige kvartal, etter utbetalingen på NOK 6 peraksje som ble gjennomført 12. juni 2013. Den løpende avkastningen svarer til forvalters forventninger,men en reduksjon i eiendomsverdiene gjør den totale avkastningen noe lavere enn normalt.OppsummeringAndre kvartal har vært et greit kvartal for PEN, derverdijustert egenkapital er opp NOK 1 per aksje fra Q1og tilsvarer NOK 137 per aksje per 30. juni 2013. Dentotale avkastningen i PEN gjennom kvartalet har blittnegativt påvirket av et fall i eiendomsverdiene på 0,8%(NOK 5,0 per aksje), mens en reduksjon i overkurserpå selskapets rentebindinger har påvirket avkastningenpositivt med NOK 2,7 per aksje. Med en positivunderliggende kontantstrøm er VEK opp med NOK 1per aksje, tilsvarende en avkastning på 0,7% forkvartalet.Periode Avkastning Kurs Utbetaling2013 (YTD) 0,7 % 137 6,002012 8,0 % 142 6,002011 3,6 % 137 6,002010 20,0 % 138 6,002009 37,9 % 1202008 -61,0 % 87 6,702007 19,4 % 2402006 (2H) 0,5 % 201Siden etablering -16,7 % 200 30,70PEN har realisert en av de underliggende eiendommenegjennom andre kvartal. Fornebu Eiendom Holding ASble solgt til en pris som tilsvarer verdivurderingen per31. mars 2013, og således har salget ikke hatt noenverdimessig effekt på VEK. PEN fikk utbetalt NOK 11,7millioner i forbindelse med salget.lavere prisvekst, lavere sysselsettingsvekst og noestigende arbeidsledighet. Samtidig er inflasjonen nå litthøyere enn tidligere antatt og den norske kronen harsvekket seg mot andre valutaer den siste tiden.Dessuten taler den sterke boligprisutviklingen oggjeldsveksten for uendret rente, og Nordea tror i sinsiste markedsoppdatering at vi ikke vil se noenrenteøkning før mot slutten av 2014.Eiendom gir god meravkastningInvesteringer i eiendom har en del til felles medinvesteringer i obligasjoner eller rentepapirer.Sistnevnte gir investor en løpende avkastning medtilbakebetaling av hovedstol ved forfall, menseiendomsinvesteringer gir inflasjonsjusterteleieinntekter med eksponering mot eiendommensverdiutvikling.Vi har den siste tiden sett en utvikling deravkastningskravet i obligasjonsmarkedet har faltbetydelig, som følge av lavere renter og redusertekredittrisikopremier. Eksempelvis har 5 års swap renterde siste 2 årene falt fra 4,3 % til 2,6 %. I følge Holberghar kredittrisikopremien for en liten sparebank medkredittrating BBB, som skal låne 5-års penger iobligasjonsmarkedet, falt fra 2,4 % til 1,4 % over densamme 2-års perioden. Totalt er løpende avkastning(rente + kredittrisikopremie) på en slik 5 års obligasjonderfor redusert fra 6,7 % til 4,0 % gjennom de siste 2årene.Fortsatt lave renterDe lange rentene fortsatte å falle gjennom starten avårets andre kvartal, og nådde et historisk bunnpunkt ibegynnelsen av mai. Da lå de norske 3-, 5- og 10-årsswap rentene på henholdsvis 1,94 %, 2,24 % og 2,91%. Siden da har de lange rentene steget tilbake til detsamme nivået som ved inngangen til mars, mens denflytende pengemarkedsrenten (3m NIBOR) har falt tilhistorisk lave 1,65 %. Denne utviklingen relaterer seg istor grad til den nye rentebanen som ble fremlagt avNorges Bank i forbindelse med rentemøtet som bleavholdt 19. juni, der det ble besluttet å holdestyringsrenten uendret på 1,5 %.Over den samme perioden har avkastningskravettilknyttet eiendomsinvesteringer (yielden) ligget mereller mindre uforandret, slik at det er mulig å gjøreslike investeringer med samme forventet avkastningsom for 2 år siden. I utgangspunktet gireiendomsinvesteringer derfor større meravkastning enntidligere. For eiendomsinvesteringer medfremmedkapitalfinansiering (gjeld) er bildet dog noemer sammensatt, ettersom marginoppgangen man harsett de siste to årene gjør at den økte meravkastningener tilnærmet nøytralisert. Det er dog flere aktører somhar begynt å se tendenser til en marginal nedgang ibankmarginer, hvilket i så fall vil kunne ha positivinnvirkning på eiendomsmarkedet fremover.Det har begynt å danne seg mer usikkerhet rundt hvasom vil skje med styringsrenten videre. Noen tror pårentekutt som resultat av bl.a. lavere lønnsvekst,

Avkastning og kursutvikling4Verdijustert egenkapital («VEK») i PEN per 30. juni 2013 er på NOK 137 per aksje. Dette tilsvarer enavkastning på 0,7 % i kvartalet. Siste omsetning i aksjen ble gjort til en kurs på NOK 97 per aksje,hvilket tilsvarer en rabatt til VEK på 29,2 %.Avkastning og kursutviklingKursutviklingen som rapporteres for ParetoEiendomsinvest Nordic AS (”PEN”) er basert påverdijustert egenkapital (”VEK”), der verdivurderingenav PENs eiendommer blir foretatt av uavhengigeverdivurderere i samarbeid med kapitalforvalter ParetoProject Finance AS (”PPF”).Per 30. juni 2013 er VEK for PEN fastsatt til NOK 137per aksje. Dette gir en avkastning på 0,7% siden sisteverdivurdering i første kvartal 2013 og tilsvarer ennettoyield på 7,0% på porteføljen. Totalt sett harselskapet hatt en avkastning på 2,9% de siste 12 mndog 7,2% over de siste to årene. Ligningsverdien i PENutgjør NOK 23,95 per aksje per 31.12.2012.Direkteavkastning / UtbyttePEN har som målsetning å dele ut størst mulig del aveiendomsporteføljens frie kontantstrøm til investoreneårlig. Det ble utbetalt NOK 6 per aksje den 12. juni2013. Utbetalingen ble gjennomført som entilbakebetaling av innskutt kapital. Siden etableringenav PEN har det blitt utbetalt totalt NOK 137,2 millionertil selskapets aksjonærer, noe som akkumulert tilsvarerNOK 30,70 per aksje.Over- / underkurs lånefinansieringTotal overkurs på underliggende lån i PEN utgjør ennegativ effekt på NOK 22 per aksje per 30. juni 2013og er hensyntatt i VEK. Dette er en reduksjon på NOK 2per aksje (-8,3%) siden første kvartal. Overkursen vilalt annet likt bevege seg mot null ved utløpet avrentebindingene, og således er det forventet at PEN sinoverkurs vil falle med tiden, ved uendret rentenivå.AnnenhåndsmarkedetDet er totalt utstedt 4.843.903 aksjer i PEN. ParetoProject Finance AS («PPF») legger til rette forannenhåndsomsetning i aksjen. Siste omsatte kurs erNOK 97 per aksje (omsatt 4. juli 2013). Investorer somønsker å kjøpe eller selge sine aksjer kan ta kontaktmed sin rådgiver eller PPF.Kursutvikling for Pareto Eiendomsinvest Nordic AS250200Ordinær kursUtbyttejustert167,70150100137,00500juni 06 juni 07 juni 08 juni 09 juni 10 juni 11 juni 12 juni 13siste kvartal siste halvår siste 12 mnd siste 24 mnd siden oppstartPEN 0,7 % 0,7 % 2,9 % 7,2 % -16,2 %Oslo Børs -0,5 % 5,6 % 15,2 % 11,3 % 24,5 %Eiendomsindeks 0,3 % 6,5 % 9,9 % -0,7 % -32,9 %Note: Eiendomsindeksen er basert på OSE4040 Real Estate (inkluderer blant annet selskapene OTL, NRP)

Porteføljen - Siste hendelser5Nye leiekontrakter / Hendelser i prosjekteneFornebu Eiendom Holding ASSelskapet med tilhørende kontoreiendom på Fornebuhar blitt solgt gjennom andre kvartal, hvilket har gittPEN en utbetaling på NOK 11,7 millioner. Realiseringenskjer til samme verdi som PEN hadde i VEK per 31.mars 2013. PEN investerte NOK 27,4 millioner i 2007og 2010, og har til sammen fått utbetalt NOK 17,5millioner gjennom historiske utbetalinger og endeligsalgsproveny. Investeringen har gitt en negativ årligavkastning på -9,4%, tilsvarende en absoluttavkastning på -36,4%.Logistikkbygg I ASGjennom andre kvartal har selskapet gjennomført enrefinansiering av lånet som forfalt i april inneværendeår. Refinansieringen er gjennomført ved at et nyttlåneopptak erstatter eksisterende lån, samt atselskapet har brukt noe fri likviditet på å nedreguleregjelden i selskapet. Det nye lånet har en løpetid på 5 årog har en lånemargin på 275 basispunkter. På tross avbetydelig høyere lånemargin på lånet er total rente iprosjektet på 5,0% (5 års rentebinding) tilnærmetuendret som følge av at tidligere høye rentebindingerforfalt samtidig med låneforfallet. Logistikkbygg 1 AS ersåledes i en posisjon der det er god kontantstrøm tilegenkapitalen som vil kunne utbetales årlige tilaksjonærene.LevetidPEN har i utgangspunkt en levetid som løper frem til 1.juli 2016, og vil således innen den tid søke å realisereselskapet og utbetale kapitalen til aksjonærene.Selskapet kan imidlertid ved 2/3 flertall igeneralforsamlingen, på et hvilket som helst tidspunktfør 1. juli 2016, beslutte både fremskutt og utsattoppløsning og avvikling av PEN.KapitalsituasjonPEN har en kontantbeholdning per 30. juni 2013 påNOK 21 millioner. PEN er således fullinvestert, og vil iførste omgang bruke kapitalbeholdningen somarbeidskapital eller til eventuell videreutvikling aveksisterende prosjekter.Styret i PEN har fullmakt til å forhøye aksjekapitalenmed inntil ytterligere 1.000.000 aksjer.Styrefullmakten gjelder frem til ordinærgeneralforsamling i 2014 og kan benyttes av styretbåde i forbindelse med gjennomføring av investeringermed oppgjør i PEN aksjer og i forbindelse medkontantemisjoner i Selskapet. Denne fullmakten er ikkebenyttet i 2012 eller 2013.PEN eier totalt 15.213 egne aksjer. Aksjene er kjøptgjennom fjerde kvartal 2011, og har en gjennomsnittligkostpris justert for utbetalinger på NOK 109 per aksje.Transaksjoner i andre kvartal 2013PEN har som tidligere nevnt solgt alle sine aksjer iFornebu Eiendom Holding AS.

Årlig bruttoleie i NOK millPorteføljen - Leiekontrakter6EiendomsporteføljenLeietakere%-andelPEN forvalter ved utgangen av andre kvartal enportefølje som har en egenkapitalverdi på ca. NOK 662millioner. Porteføljen inkluderer 25 prosjekter hvor PENenten er hel- eller deleier, der PEN sin andel av totaltareal utgjør 208.593 kvm. Selskapet forvalter eiendominnenfor segmentene kontor, handel og lager/logistikk,som hovedsakelig er lokalisert i Stor-Oslo og Stavangerregionen.Brutto eiendomsverdier i porteføljen basis sisteverdivurdering utgjør ca. NOK 3,1 milliarder, somtilsvarer en nedgang i bruttoverdier på 0,8% sidenforrige kvartal. Eiendomsverdiene tilsvarer engjennomsnittlig nettoyield (nettoleie / bruttoverdier) forporteføljen på 7,0 %. Tar en hensyn til samtligekostnader i hele strukturen er estimert EBITDA yield for2013 ca. 6,7%. PEN strukturen er således enkostnadseffektiv portefølje for investorene.LeiekontrakterPEN har en langsiktig profil der hovedsakelig alleleieinntektene er knyttet opp mot lange leiekontrakter.Dette sikrer selskapet en forutsigbar kontantstrøm ogreduserer risikoen i porteføljen. Gjennomsnittligkontraktslengde for porteføljen utgjør 8,4 år per andrekvartal 2013.Reitan Gruppen (ink REMA 1000) 15,4 %Stat/kommune 11,0 %Schibsted ASA 6,6 %Kongsberggruppen 6,1 %NEAS ASA 5,4 %SAS 4,9 %Ringnes AS 4,7 %Scan AB 4,7 %Freja Transport & Logistics 4,1 %Expert AS 2,6 %Plantasjen Norge AS 3,5 %TD Tech Data AB 3,4 %Brødrene Kverneland AS 3,1 %Rusta AB 3,0 %Aker Solution ASA 2,8 %Axis Shield ASA 2,6 %Arcus Gruppen AS 2,4 %Andre 13,9 %Sum 100,0 %Utløpsprofil leiekontrakter60,050,021,2%For 2013 utgjør PEN sine budsjetterte leieinntekter NOK228 millioner. Leieinntektene inflasjonsjusteres årligmed i snitt 97% av KPI-indeksen, og er såledesforventet å stige i takt med inflasjonen. PEN sineleietakere anses som relativt solide, og de 10 størsteleietakerne står for ca. 65% av totale leieinntekter. Detre største leietakerne, herunder Reitan Gruppen (Rema1000), Stat/Kommune og Schibsted, for ca. 33% av detotale leieinntektene. PEN har tilnærmet ingenøkonomisk ledighet i porteføljen på nåværendetidspunkt, og har en lav andel av leiekontrakter somløper ut de neste tre årene (4,9% av total årsleie).40,016,5%30,011,3%8,6%20,07,9% 7,9%6,3%10,03,6% 3,6% 3,9% 3,5%3,9%0,7% 0,6%0,4%-2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027-2037Årstall utløp leiekontraktType leiekontrakterPEN sin portefølje består hovedsakelig av eiendommermed én til tre brukere. Eiendommer med få brukere erenklere å håndtere og er med på å holdeeierkostnadene i prosjektene lave. I tillegg har PEN enrelativ høy andel (35%) av «barehouse» kontrakter,hvor driftskostnader og driftsrisiko ligger hos leietaker.Samlet sett fører dette til at PEN har en veldigkostnadseffektiv eiendomsportefølje, hvor historiskeeiendomsrelaterte eierkostnader har ligget på 5-8% avunderliggende leie.65%35%BareHouseStandard

Forfall rentesikring (mill NOK)Porteføljen - Finansiering7FinansieringSamtlige av de underliggende prosjektselskaper i PENer fullfinansiert. De underliggende prosjektselskaperhar langsiktig finansiering der rentebindingen stort setter knyttet opp mot lengden på underliggendeleiekontrakter. Totalt er vektet snitt på rentebindingene5,2 år og gjennomsnittlig lånerente inkl. margin er på6,1 %. Totalt er 96% av PEN sine underliggende renterbundet, og således er PEN sin rentekostnad liteeksponert mot endring i underliggende markedsrenter.LånemarginerPEN har en gjennomsnittlig lånemargin per 30. juni2013 på 160 basispunkter, noe som tilsier en økning på14 basispunkter fra forrige kvartal. Denne oppgangenrelaterer seg hovedsakelig til en refinansiering avLogistikkbygg I AS og salget av Fornebu EiendomHolding AS. På tross av relativt flat utvikling i kvartalethar selskapet sett en betydelig økning i marginenegjennom 2012 og delvis inn i 2013. Enkelte prosjekteruten marginbinding har opplevd en økning i margin påhele 50 – 100 basispunkter. Resultatet av de øktemarginene er at enkelte prosjekter har fått betydeligdårligere utbyttekapasitet, noe som igjen påvirkerkontantstrømmen opp til PEN. Om disse forholdenevedvarer over lengre tid kan det resultere i at de årligeutbetalingene fra PEN vil måtte reduseres noe, for ågjenspeile den reduserte kontantstrømmen. For 2013ble det imidlertid besluttet å opprettholde en utbetalingpå NOK 6 per aksje (gjennomført i juni).Fremover forventer vi at PEN sine lånemarginer vil økenoe. Dette som følge av at enkelte marginbindingerløper ut i inneværende år. Imidlertid er det ikkeforventet at totale rentekostnader vil øke noe særlig,da flere av marginbindingene løper ut parallelt medrentesikringene (som stort sett ligger over dagensrentenivå). Selv med forventninger om noe øktemarginer på låneporteføljen har PEN betydelig bedrebetingelser på marginene enn det man kan forvente åoppnå i dagens marked. Markedsmarginer anslås i dagå ligge på et sted mellom 225 -275 basispunkter.LåneporteføljePEN sin underliggende låneportefølje utgjorde perårsslutt NOK 2,27 milliarder. Basis siste verdivurderingtilsvarer det en gjennomsnittlig belåningsgrad på ca.74% (underliggende prosjektlån / bruttoverdieiendom). PEN har en langsiktig målsetning om å ha enunderliggende belåningsgrad på under 75%. Gjennom2012 har PEN indirekte betalt avdrag tilsvarende NOK50 millioner, noe som tilsvarer 2,1% avlåneporteføljen. For 2013 er det forventet totale avdragi størrelsesorden ca. NOK 50 millioner. Tar man hensyntil avdragene, samt den løpende utbyttekapasitetenkontantstrømmen genererer, gir PEN en forventetavkastning til egenkapitalen på 10-12% p.a. veduendrede eiendomsverdier og uendret overkurs påselskapets lån.60050022%40015%30012%2001009%8%7%6%6%5%4%2%2%1%0Flytende 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028Utløp rentesikring (årstall)

Porteføljen - Nøkkeltall8PEN sin eiendomsportefølje er verdsatt til NOK 3,1 milliarder per 30. juni 2013. Dette tilsvarer ennettoyield på 7,0%, og representerer en verdinedgang på 0,8% i bruttoverdiene sammenlignet medførste kvartal 2013.KursutviklingVEK (30.06.2013)NOK 137 per aksjeAkkumulert utbetalingNOK 30,70 per aksjeSist omsattNOK 97 per aksjeEiendomsporteføljeBrutto eiendomsverdierNOK 3,1 mrdBrutto leieinntekterNOK 228 millNetto yield portefølje basis VEK 7,0 %Estimert netto yield basis sist omsatt 7,4 %Estimert EBITDA yield basis VEK 6,7 %Kontraktslengde8,4 årAndel av areal portefølje208.593 kvmAntall bygg 75Ledighet ~0%KPI Regulering 97%Beliggenhet4% Stor-Oslo11%9%39%ØstlandetStavanger/Sola1%22%VestlandetMidt-/Nord NorgeSverige14%DanmarkType bygg (Segment)Leienivå portefølje (NOK per kvm)Kontor 1.621Handel 1.238Lager og logistikk 746Industri 1.130Annet 92526%5%21%HandelIndustriLånefinansieringBelåningsgrad 74%Gjennomsnittlig lånerente (ink margin) 6,1 %Gjenomsnittlig rentebinding (år) 5,2Andel rentebundet 96%Gjennomsnittlig lånemargin 1,60%Overkurs per aksjeNOK 22 per aksje31%17%KontorLager/LogistikkAnnetProsjekt / selskap Eierandel Type byggBeliggenhetAntall kvmGjenståendeleietid (år)NettoyieldAndel avportefølje *Bergen Logistikkbygg AS 25% Lager/Logistikk Vestlandet 12.959 4,7 7,8 % 1,0 %Bryggeriet Holding AS/KS 100% Kontor Stor-Oslo 6.430 6,7 6,4 % 5,0 %Dusavika Eiendomsinvest IS/AS 20% Industri Stavanger/Sola 12.335 12,0 6,6 % 1,1 %Forus Handelsbygg AS 50% Handel Stavanger/Sola 5.845 7,3 6,4 % 1,7 %Forus Kontorbygg AS 50% Kontor Stavanger/Sola 17.379 5,0 6,5 % 5,2 %Forus Park AS 100% Handel Stavanger/Sola 16.599 7,0 6,6 % 8,7 %Gjelleråsen Eiendom IS/AS 8% Industri Stor-Oslo 51.507 23,5 6,1 % 2,5 %Handelseiendom I AS 25% Handel Østlandet 11.200 6,6 7,0 % 1,9 %Handelseiendom II AS (Rema) 29% Handel Midt-/Nord Norge 62.000 6,7 7,3 % 8,9 %Innovasjonsenteret Holding AS/KS 22% Kontor Stor-Oslo 24.734 5,7 6,1 % 4,4 %K2 Eiendom AS 11% Kontor Stor-Oslo 30.000 10,8 6,3 % 2,9 %Kongsberg Industribygg AS 25% Industri Østlandet 46.651 5,3 8,0 % 4,4 %Krags Gate Eiendom III IS/AS 30% Industri Østlandet 10.280 8,2 7,5 % 2,3 %Kragsgate Eiendom II AS/IS 10% Kontor Østlandet 6.400 4,1 7,8 % 0,3 %KV 161 Eiendom AS/IS 25% Kontor Stor-Oslo 15.900 9,1 7,6 % 2,7 %Logistikbyg Århus ApS 100% Lager/Logistikk Danmark 15.094 8,4 7,9 % 4,4 %Logistikbygg Linköping Fastighet AB 100% Lager/Logistikk Sverige 9.600 6,7 7,1 % 4,9 %Logistikkbygg I AS 51% Lager/Logistikk Sverige 47.951 9,0 7,2 % 6,2 %Logistikkbygg II AS/KS 79% Lager/Logistikk Stor-Oslo 26.000 8,5 6,8 % 6,6 %Lysaker Nova AS 100% Kontor Stor-Oslo 7.349 5,4 6,4 % 4,3 %Lørenskog Vest Eiendom AS 20% Kontor Stor-Oslo 4.160 6,4 7,5 % 0,8 %Nydalen Næringseiendom AS 27% Industri Stor-Oslo 44.723 11,9 6,6 % 7,0 %Sola Næringseiendom KS 35% Annet Stavanger/Sola 34.412 7,5 11,6 % 5,1 %Stamveien 1 AS 40% Lager/Logistikk Stor-Oslo 17.119 9,5 8,0 % 3,1 %Vangsveien Eiendom Holding AS 100% Kontor Østlandet 6.600 16,1 6,1 % 4,7 %* basert på andel av total nettoleie

Markedskommentar9Kilde: Akershus Eiendom per andre kvartal 2013.LeiemarkedetLedigheten i Oslo ligger nå på 7,0 %, opp 50basispunkter fra vår forrige kommentar. Dette ermarginale endringer, og vi forventer en ledighet påtilsvarende dagens nivåer frem mot utgangen av 2014.Sentrumsledigheten er uendret, og ligger stabilt pårundt 4,4 %. Av de områdene som har opplevd destørste endringene siste kvartal er Oslo ytre vest, hvorledigheten nå ligger på 17 %. Dette er dog ikke såskremmende, da storparten av ledigheten skyldesStatnetts eiendom på Huseby platået. Videre er det nårekordlav ledighet i Bjørvika-Oslo S, hvor ledigheten nåhar sunket til lave 1,7 %. Av større kontrakter sidensiste kommentar er følgende verdt å nevne:Kværner har signert en kontrakt på 8 000 kvm. iAkers prosjekt Fornebuporten.NAV har signert en leieavtale med Nordisk Areal for10 000 kvm. I logistikkmarkedet har Bulk Eiendom signert en 15års avtale med Tollpost Globe på Fugleåsen i Skikommune. Fra før leier Norsk Lastbærer Pool ogOntime logistics i samme område.I Trondheim har KLP Eiendom signert en 10 årsleieavtale med Aker Solutions på 17 000 kvm.NCC har signert Technip til deres prosjekt LysakerPolaris. Varigheten på kontrakten er 10 år, og gjørat NCC nå vil igangsette det første av to byggetrinn.Advokatfirmaet Wiersholm har signert 11 000 kvm. iStranden 1 på Aker Brygge av NPRO. Stranden 1blir totalrehabilitert, og er det første bygget vedinngangen til Aker Brygge. Leieavtalen skal løpe i10 år, og innflytting skjer i første kvartal 2015.Aberdeen SICAV har signert en 12 års avtale medLundin i Strandveien 4-8. Lundin skal leie 13 500kvm., som tilsvarer rundt 55 % av bygget.NPRO har nå fått på plass en ny, større leietager påAker Brygge. Wiersholm er nå sammen med DanskeBank Bryggas største leietagere, og vi venter at dennekontrakten vil fungere som en katalysator for flerekontrakter i H2. Leienivået er, ifølge NPRO, satt påmarkedsmessige vilkår, og vil trolig fungere som enreferanse for nye kontrakter.Det finnes i dag ca. 410 bedrifter som søker etter rundt765 000 kvm. med kontorlokaler. Etterspørsel etterkontorlokaler er fortsatt høy, men markedet har til enhvis grad gått inn i sommerdvale. Vi forventersignering av flere, store kontrakter gjennom høsten.

Markedskommentar (fortsettelse)10Kilde: Akershus Eiendom per andre kvartal 2013.TransaksjonsmarkedetDet har vært omsatt næringseiendom for rundt NOK 15milliarder per 25. juni 2013, som er NOK 9 milliarderlavere enn på samme tidspunkt i 2012. I 2011 vardette tallet på NOK 18 milliarder, som tyder på ataktiviteten er noe lavere enn de foregående årene. Deter dog god aktivitet i markedet, og vi venter at flere,større prosesser vil falle på plass over sommeren.kjøpt to Storebrand-eiendommer i samme område,Nydalsveien 28 og Gjerdrumsvei 10B.KLP har kjøpt Verftsgata 2 i Trondheim fra ProraEiendom. Eiendommen er under utvikling, og vil i2015 stå ferdig som Adresseavisens nyehovedkvarter.Transaksjoner som er blitt kjent siden vår forrigekommentar inkluderer:Aberdeens SICAV fond har solgt Strandveien 4-8 påLysaker til Ferd Eiendom. Salget skjedde raskt etteren ny 12-års leieavtale med Lundin ble signert. Deter kjøper som vil stå for rehabilitering og klargjøringfor ny leietager. Dette innebærer også å finne enleietager for de resterende 11 000 kvm. som Lundinikke tar.De lange rentene er fortsatt på lave nivåer, og godeobjekter kan oppnå relativt sett godefinansieringsbetingelser. Det meldes om noe synkendemarginer, men bankene er fortsatt klare på at deregulatoriske kravene skal oppfylles. Dennestillingskrigen legger et større ansvar over på forvaltereog eiere av eiendom, da de må ta aktive grep rundtsine eiendommer for å øke verdien gjennom utvikling.Dette fører til at en del etablerte aktører med solideeiendommer i større grad enn andre har evne til åforeta nye kjøp, og flere har gjort dette.Deloitte-bygget er solgt fra Oslo S Utvikling tilBraathen Eiendom. Braathen øker dermed sineksponering i området, som nå teller 76 % av PWCbygget,Visma-bygget og nå Deloitte-bygget, ellerDronning Eufemias gate 8, 14 og 16.. Oslo Pensjonsforsikring har kjøpt en industriporteføljei Trondheim for NOK 928 millioner fraReiten Eiendom. RS Platou har sammen med Fabritius kjøptMunkedamsveien 62 fra Rom Eiendom, hvor RSPlatou selv skal flytte når bygget ferdigstilles.Statnett har i Nydalen kjøpt sitt eget bygg for NOK718 millioner av Avantor. Avantor på sin side harVi har det siste kvartalet sett flere transaksjoner somer med på å forsterke en prime yield på 5,25 %.Den «klassiske» prime-yield transaksjonen med langkontantstrøm er fortsatt ikke observert, men nivåer pånoe mer sekundære lokasjoner støtter opp om enuendret prime yield på 5,25 %. Det oppleves ateiendom på korte kontrakter i Oslo sentrum har øktnoe i verdi, da veien frem til en økt markedsleie harblitt kortere.Volumet av nybygg har økt noe siden vår siste rapport,men fortsatt er forventet nybyggaktivitet på et lavtnivå. Dersom oljeprisen holder seg rundt dagensnivåer, og aktivitet på norsk sokkel opprettholdes kandette medføre en økning i etterspørsel rundtsentrumsområdene.

Definisjoner og ansvarsfraskrivelse13I denne kvartalsrapporten har nedenstående utrykk følgende betydning, med mindre annet er direkte uttalt ellerfremgår av sammenheng. De nedenstående definisjonene gjelder også for de foregående sidene i dennekvartalsrapporten.Definisjoner:PEN / SelskapetPPFHjemmelsselskapIRRVEKPareto Eiendomsinvest Nordic AS.Pareto Project Finance AS.Selskapet med tinglyst hjemmel (registrert i grunnboken) til en eiendomÅrlig avkastning, målt i prosent.Verdijustert egenkapital.10 års swap rente Den faste renten banken tilbyr på lån over en periode på 10 år, før tillagtlånemargin.YieldPrime yieldYield gapEBITDAAnsvarsfraskrivelse:Forholdet mellom årlig netto leieinntekter (brutto leieinntekter minus årligeeierkostnader) og brutto eiendomsverdi, oppgitt i prosent. Yielden målerdirekteavkastningen man oppnår på en eiendomsinvestering.Markedets laveste yield. Prime yield relateres gjerne til den direkteavkastningsom kan oppnås på moderne kontorbygg med den mest attraktivebeliggenheten i Oslo sentrum.Forskjellen mellom prime yield og swap rente, målt i basispunkter (Ettbasispunkt = 0,01%). En indikator på meravkastningen man oppnår utover denfaste renten bankene tilbyr.Earnings Before Interests Taxes , Depreciations and Amortizations. Dettetilsvarer inntekter før finanskostnader, avskrivninger, nedskrivinger og skatt(tilsvarer netto kontantstrøm fratrukket driftskostnader).Kvartalsrapporten er utelukkende ment for informasjonsformål, og må ikke under noen omstendighet betraktes som et tilbud om elleren oppfordring til å handle aksjer i Selskapet. Det gis ingen garantier og det aksepteres intet ansvar for tap, direkte eller indirekte,som oppstår som følge av at leseren agerer på bakgrunn av informasjon, meninger eller estimater som finnes i dette dokumentet.Informasjonen i dette dokumentet, herunder uttrykte oppfatninger eller prognoser, er innhentet fra eller basert på kilder som vi harvurdert som pålitelige. Vi kan imidlertid ikke garantere for informasjonens nøyaktighet, tilstrekkelighet eller fullstendighet.Noe av informasjonen i dokumentet kan inneholde prognoser eller fremoverskuende uttalelser vedrørende fremtidige hendelser ellerfremtidige resultater i markeder eller selskaper. Faktiske hendelser og resultater kan avvike substansielt fra dette. Pareto ProjectFinance AS aksepterer ikke ansvar for tap som oppstår som følge av bruk av slik informasjon.Det understrekes at den historiske kursutviklingen og de avkastningsmål det er referert til ikke innebærer noen garanti for framtidigavkastning. Det understrekes også at avkastningen / kursutviklingen kan variere som følge av svingninger i valutakursene..Fremgangsmåten ved beregning av VEK er nærmere beskrevet i Pareto Project Finance AS’ markedsrapport av februar 2013.Risikofaktorer og kostnadsstruktur er nærmere beskrevet i prospektet (Informasjonsmemorandum) utarbeidet i forbindelse medtidligere emisjoner.