Bestemmelser og retningslinjer etter sak 90/11 dato 8.9.2011

Bestemmelser og retningslinjer 

Kommuneplanens muneplanens arealdel 2011 – 2022 

Vedtatt Stjørdal kommunestyre ********* sak ***** 

Redigert etter formannskapets behandling 9.6.2011 sak 69/11 og behandlingen 

8.9.2011 sak 90/11. 

Stjørdal 06.10.2011

Bestemmelser og retningslinjer for kommuneplanens arealdel 2011-2023 

De juridiske bindende bestemmelsene er angitt med vanlig skrift og tall. Retningslinjer er angitt 

med kursiv skrift. 

Rettsvirkning (§ 11-6) 

Bestemmelsene er knyttet til plankart datert 06.10.2011. Kommuneplanens arealdel, det vil si 

plankart, bestemmelser og planbeskrivelse, er i henhold til § 11-6 i plan- og bygningsloven 2008 

(heretter kalt plbl 2008), rettslig bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som 

nevnt i plbl 2008 § 1-6. Tiltak etter § 1-6 må ikke være i strid med planens arealformål og 

bestemmelser. 

1 Generelle bestemmelser (§ 11-9) 

1.1 Forholdet til gjeldene planer 

For alle områder innen kommunen som er omfattet av tidligere vedtatt reguleringsplan, skal 

reguleringsplanen fortsatt gjelde. Unntatt er følgende planer: 

Reguleringsplan for Stjørdal Bygningsdistrikt (1963), Reguleringsplan for Hell-området (1955), 

Marin industridel av Reguleringsplan for Sutterøy industriområde (1983). - Reguleringsplan 

for Husbymyra Søndre av 1983, Reguleringsplan for Skolebakken/Kvislabakken av 1967, 

Reguleringsplan ”Ragnheim skole”, PlanId. 3-002A, av 4.9.1980 og Reguleringsplan for 

Storvika av 1988. 

Gjeldende regulering utgjør hensynssone etter § 11-8 pkt. f og fremgår av plankartet med signatur. 

Fortettingsbestemmelser, først innført som reguleringsendring under vedtaket av kommunedelplan 

Stjørdal tettsted i 2006, gjelder - etter mindre endringer - som reguleringsbestemmelse. Se avsnitt 

1.9 og 2.8. 

Fritidsbebyggelse: 

I følgende reguleringsplaner erstattes de respektive reguleringsbestemmelser av foreliggende plans 

bestemmelser. Se avsnitt 1.6, 1.10, 2.3, 3.1.5 og 3.1.6: 

PlanId Plannavn vedtatt 

3-010 Fiskvika hytteområde, gnr.70/1 3.10.1973 

3-005 Opheimsberga 10.6.1983 

3-013 Høgrya hytteområde 7.2.1991 

2-031 Del av gnr.204 bnr.6 Ytteråsen 13.4.2000 

2-029 A Fauskåsen hytteområde Endring vedtatt 6.9.2006 

2-017 Ytteråsen gnr.205 bnr.2-5 26.3.1987 

2


1.2 Plankrav (§ 11-9 nr.1) 

1.2.1 Krav til reguleringsplan for søknadspliktige tiltak: 

I nye områder avsatt til fremtidig bebyggelse og anlegg kan det ikke utføres arbeid og gis tillatelse til 

søknadspliktige tiltak, jf. plbl 2008 § 1-6, som nevnt i plan- og bygningslovens 2008 § 20-1 før arealet 

og tiltaket inngår i reguleringsplan, jf. plbl 2008 §§ 12-1, 12-2 og 12-3. 

Samme plankrav gjelder i LNF/R-område dersom tiltaket medfører at minst 5 boligenheter faller 

innenfor en radius på 100 m i området, eller at det planlegges mer enn 3 boliger på en 

avgivereiendom. 

I eksisterende, uregulert bebygd område, eller hvor gjeldende regulering oppheves ved vedtaket av 

denne planen, kreves områdeplan eller detaljplan for ethvert byggetiltak på over 500 m2 BRA eller 

store, søknadspliktige anleggstiltak etter § 20-1. 

1.2.2 Områderegulering 

Det skal foreligge områderegulering før detaljregulering for utbyggings- og verneformål for følgende: 

Sentrumsområdene S2 og S3 Hegramo senterområde 

Husbyaune -Finnmyra - Reberg Skatval senterområde/Myramark 

Hell Vest bolig-/næringsområde N3 Hell senterområde S6 

Forsvarets garnisonsområde Værnes F1 Stokkmoen fortettingsone BF 2,3* 

Lillemoen næringsområde N3 Tangmoen fortettingssone BF2* 

Sutterøy næringsområde N5 ogN12 Stokkberga Vest 

Forbordslia Vifstadlia 

By 

*) Områderegulering i betydning kvartalsregulering. 

1.3 Innhold i utbyggingsavtaler etter kap.17 (§ 11-9 nr.2) 

Kommunen skal kreve utbyggingsavtale til ethvert bygge- og anleggstiltak på mer enn 500 m2 BRA og 

som berører og tilknyttes offentlige anlegg innenfor kommunens grenser. 

Avtalens innhold skal oppfylle partenes forpliktelser og rettigheter slik disse er presisert i Kommunal- 

og regionaldepartementets ”Veileder Utbyggingsavtaler 2006”, avsnittene 4.1 – 4.7. 

3


Utbygger skal innrømmes delinnbetaling til kommunalt fond i tilfeller hvor kommunen finner at hele 

kostnaden ved tiltaket er for tyngende i forhold til utbyggingens art og omfang. Fondsmidlene skal 

bare benyttes til utbyggingstiltak innenfor rammen av avtalen. Utbyggingsavtale skal inngås før 

rammetillatelse gis. 

Retningslinjer 

Med ”offentlige anlegg” menes alle anlegg/tiltak som er vist som offentlig regulerte formål, eller som 

følger av bestemmelser til planen. Offentlige anlegg omfatter også ledninger for vann, avløp, 

fjernvarme og lignende. 

Kommunen kan til enhver tid pålegge utbygger organisatoriske tiltak som for eksempel etablering av 

velforening, organisering med hensyn til privat drift og vedlikehold mv. Avtalens innhold avgrenses 

for øvrig av hva som er omtalt i Plan- og bygningslovens § 17-3. Det står kommunen fritt å vurdere 

ytterligere avgrensinger i det enkelte tilfelle. 

1.4 Tilknytning til fjernvarme (§ 11-9 nr. 3) 

Ved feltutbygging med samlet boligareal over 500 m2 bruksareal (BRA), eller ved oppføring og 

hovedombygging av bygning større enn 500 m2 BRA innenfor konsesjonsområde for fjernvarme, skal 

bebyggelsen tilknyttes fjernvarmeanlegg. Tilknytningsplikten gjelder også for areal under 500 m2 BRA 

innenfor konsesjonsområdet dersom arealet er en del av fremtidig, større utbyggingsprosjekt. 

Ved utarbeidelse av reguleringsplan som omfatter arealer innenfor konsesjonsområdet skal det i 

planbestemmelsene tas med eget punkt om tilrettelegging for fjernvarme. 

Retningslinjer for behandling av fjernvarmetilknytning: 

Tilknytningsplikten til fjernvarmeanlegg innenfor konsesjonsområdet gjelder ikke bare boliger, men 

alle typer bygninger med et varmebehov. Varmebehovet omfatter både oppvarming av bygning og 

oppvarming av tappevann. Tilknytningsplikten omfatter ikke en bruksplikt til fjernvarme bare en plikt 

til å knytte seg til fjernvarmenettet. 

Kommunen kan gjøre helt eller delvis unntak fra tilknytningsplikten der det dokumenteres at bruk av 

alternative løsninger, som for eksempel ved passivhusstandard, vil være miljømessig bedre enn 

tilknytning til fjernvarmeanlegg, jfr. lovens § 27-5, 2. ledd. 

4


Adgangen til å pålegge tilknytning til fjernvarme er begrenset til oppføring av bygning, inklusive 

hovedombygging og tilbygg. Bruksendring og rehabilitering av eksisterende bygning utløser ikke i seg 

selv pålegg om tilknytning. 

Kalde lager og lignende ikke-oppvarmede bygg kan falle midlertidig utenfor tilknytningsplikten. Det 

kan heller ikke kreves at oppvarming av fortau, innkjørsler m.m. skal skje med fjernvarme. 

Midlertidige bygninger bør normalt ikke pålegges fjernvarmetilknytning pga. merkostnaden til 

infrastruktur. 

Omfanget av varmeanlegg som følger tilknytningsplikten fremgår av byggeteknisk forskrift (TEK10) § 

14-8. Tekniske krav til installasjonene følger av samme forskrifts § 15-1 nr. 1 og § 15-2 nr. 1 og nr. 2b. 

1.5 Tilrettelegging for alternativ energi utenfor konsesjonsområde 

Ved utarbeidelse av reguleringsplaner for nye byggeområder utenfor konsesjonsområdet til Stjørdal 

Fjernvarme AS skal bruk av vannbåren varme eller andre alternative energiløsninger vurderes. 

Tilrettelegging for slike alternative energiløsninger fastsettes gjennom reguleringsbestemmelser. 

1.6 Vann og avløp (Jf. § 11-9 nr.3) 

Fritidsbebyggelse: 

Plan- og bygningsloven 2008 § 27-1 andre til fjerde ledd (tilknytning til offentlig vann ledning) og § 

27-2 andre til fjerde ledd (tilknytning til offentlig avløpsledning) gjelder også for fritidsbebyggelse. 

(Jf. § 30-6) 

1.7 Vei- og trafikkanlegg 

Ved planlegging og dimensjonering av offentlige vei- og trafikkanlegg skal håndbok 017 og 018 fra 

Statens Vegvesen legges til grunn. Hvor kommunen finner det påkrevd, skal også kommunal veinorm 

av 1983 legges til grunn. 

I alle byggeprosjekter skal det vurderes behov for gang- og sykkelvei, sykkelfelt og fortau, samt 

tilrettelegging for og prioritering av kollektivtrafikken. Det skal også vurderes mulighet for å etablere 

og vedlikeholde grønnstruktur i tilknytning til trafikkanleggene. 

Retningslinje 

Skillet mellom offentlige og private anlegg fastsettes i den enkelte reguleringssak og 

utbyggingsavtale. 

1.8 Rekkefølgebestemmelser (§ 11-9 nr.4 ) 

Tiltak etter plbl 2008 § 20-1 kan ikke igangsettes før tekniske anlegg; veg samt felles privat 

trafikkanlegg, elektrisitetsforsyning, vann- og avløpsnett er etablert, jfr. plbl 2008 Kapittel 18. 

5


I boligområder skal felles og offentlig uteareal for lek og opphold opparbeides samtidig med 

utbygging av boligene i området. 

Utbygging i fremtidige byggeområder kan ikke finne sted før nødvendige samfunnstjenester innenfor 

oppvekst-, helse- og omsorgssektoren er etablert eller sikret i aktuelt område. 

I behandling av reguleringsplaner for det enkelte utbyggingsområdet skal kommunen vurdere 

konkrete rekkefølgekrav innenfor rammene som følger av plan- og bygningslovens bestemmelser 

1.8.1 Områdevise rekkefølgekrav 

Utbygging av området Finnmyra, kan ikke finne sted før det er etablert ny samleveiforbindelse til 

hovedvei Øst ved Husbyåsen, samt regulert grøntkorridor/friområde gjennom området er 

opparbeidet. 

Kapasiteten på vann- og avløp må avklares. Spesielt mht. avløp må kapasiteten for nedstrøms anlegg 

kartlegges etter utbyggingen av Husbyåsen. 

Utbygging av delområdene Staden og Hegreneset i Hegra kan ikke finne sted før det er etablert gang- 

og sykkelvei til skole og idrettshall, og for Hegreneset også ny fotgjengerundergang under 

jernbanelinja ved Hegra stasjon. 

Utbygging av delområdet Ørhaugen/Mæresmoen i Skatval kan ikke finne sted før delområdet er 

tilknyttet eksisterende gang- og sykkelvei langs Fv 39. 

Utbygging av boligområde Husbyaunet/Husbyaunhammern kan ikke finne sted før tilfredsstillende 

tilknytning til hovedvei Øst, gang- og sykkelveinettet, avløpsnettet og et kollektivtilbud i området er 

etablert. Turveier gjennom utbyggingsområdet og mot Blakstad- og Finnmyraområdet, herunder 

gangforbindelse til fremtidig skoletomt Finnmyra, må være opparbeidet i tilfredsstillende standard. 

Utbygging av boligområde Reberg kan ikke finne sted før tilfredsstillende tilknytninger til 

hovedanlegg for vei, vann og avløp er etablert. Tilfredsstillende gangforbindelse til fremtidig 

skoletomt Finnmyra må også være etablert. 

Utbygging av boligområde By kan ikke finne sted før kommunal vei i området er omlagt som vist i 

plan, herunder også tilfredsstillende gang- og sykkelforbindelse til barneskole. 

Utbygging av bolig- og næringsområde Hegramo Vest kan ikke finne sted før tilfredsstillende skolevei 

for gående og syklende er etablert til skoleområde og resten av sentrumsområdet. 

Utbygging av boligområde Forbordslia kan ikke finne sted før tilfredsstillende samlevei med gang- og 

sykkelvei er etablert mellom feltet og hhv. et nytt E6-kryss og eksisterende gang- og sykkelveinett. Ny 

vannledning fra Arnstadklimpen, med nødvendig trykkforsterkning, samt nytt hovedavløp til Skatval 

renseanlegg må også være etablert. Det skal også foreligge en redegjørelse for muligheten av å 

forsyne området med lokalt produsert gjenvinnbar energi, samt kollektivtrafikkdekning av området. 

6


Utbygging av boligområdet Myrtrøa kan ikke finnested før det er etablert samlevei med gang- og 

sykkelforbindelse til eksisterende undergang under jernbanen. Dessuten må kjøreveien være etablert 

med planskilt undergang under jernbanen og avbøtende tiltak vis a vis eksisterende bebyggelse. 

Utbygging av boligområde Vifstadlia kan ikke finne sted før det er etablert omlegging til ny E6 

Værnes – Kvithammer, samt en ny gang- og sykkelvei mellom kryss Kvithammer og boligområdet. 

Før utbygging etter ny, tillatt utnytting for delområdene N12 og N5 av Sutterøy Næringsområde kan 

skje, skal det være etablert ny gang- og sykkelvei over Gråelva fra Tangen Næringsområde og frem til 

utbyggingstiltaket. 

Fremtidig utbyggingsareal i området Hell Vest kan ikke bygges ut før det er opparbeidet ny, 

permanent adkomstvei til/fra området . Utbygging i området skal foretas fra øst mot vest. 

Del av utbyggingsområdet Stormyra som ikke inngår i kommuneplanens arealdel av 20.03.2003 kan 

ikke bygges ut før det er etablert vegnormal standard på adkomsten mellom området og Fv 705, 

inklusive gang- og sykkelvei og belysning. 

Området Øymoen/Veisletten kan ikke bygges ut før Fv 32, Kirkeveien, er omlagt med separat gang- 

og sykkelvei forbi området. 

Delområde S2 for fremtidig sentrumsformål kan ikke utbygges for formålet før det er etablert 

planskilt kryssing med jernbanen inntil området, for myke trafikanter i området Stjørdal Stasjon. I 

tillegg må E6 og Ringvei Nord være etablert med respektive permanente tilknytninger til S2-området. 

Ved ny bebyggelse i delområde S3 skal forbindelser for gående og syklende mellom S1 og S3 

vurderes. 

Retningslinjer. 

Ved regulering av boligområder skal kapasiteten i offentlig infrastruktur vurderes før 

reguleringsplanen kan tas opp til behandling. Det gjelder kapasitet i vann- og avløpsanlegg, 

trafikkanlegg, elforsyning, grøntområder og idrettsanlegg, grunnskole- og førskoledekning, samt 

helse- og sosialtjenester. 

Skole- og barnehagedekning skal vurderes ved alle boligprosjekt større enn 5 boligenheter, og 

utbygging skal avklares i henhold til gjeldende bestemmelse til § 11-9, pkt. 4. 

I større reguleringssaker med mer enn 50 boliger skal det, dersom kommunens beregninger viser 

underdekning av barnehagetilbud i nærområdet, avklares barnehagetomt. Vurderingene skal inngå i 

planbeskrivelsen til reguleringsplanen. 

Boligprosjekter med særlig innretning mot pensjonister og personer med hjelpebehov forelegges Etat 

Omsorg til vurdering ut fra kapasitetsvurderinger. 

7


1.9 Krav til bebyggelse og uterom (§ 11-9, nr.5) 

1.9.1 Byggegrense – ”Grønn Strek” 

Byggegrense ”Grønn strek” for tettsted angir langsiktig avgrensing av eksisterende og fremtidig 

sammenhengende bebyggelse under hensyn til dyrkajord, kulturlandskap, biologisk mangfold og 

uregulerte natur- og friluftsområder. All tettstedsutvikling skal finne sted innenfor denne. 

Byggegrenser skal forøvrig være regulert i samsvar med normer i gjeldende Vegnormaler og 

retningslinjer fra Jernbaneverket. Mot friområde, grønnstruktur og lignende skal det tas særlig 

hensyn til områdets bruk og karakter ved regulering av byggegrense. Ved regulering til og rundt 

industriformål skal det vurderes særskilt nødvendig buffersone til omgivelsene. 

Nye tomter og nybygg for bolig, barnehager, skoler og lignende, skal ligge minimum 30 meter fra 

midtre fase på høyspentlinjer < 66kV, 50 meter ved høyspentlinjer fra og med 66kV til og med 132kV 

og 90 m ved høyspentlinjer >132 kV. Avstandene gjelder tilsvarende ved bruksendring til nevnte 

formål. Tilbygg til eksisterende bygninger skal så lang det er mulig plasseres slik at det får minst mulig 

strålingsnivå. 

Ved dokumentert beregning av strålingsnivå som ikke overstiger et års gjennomsnitt på 0,4 

mikrotesla (μT), kan tiltak godkjennes nærmere. 

1.9.2 Utbyggingsvolum; tetthet og byggehøyder 

Utbyggingsvolum i nye byggeområder skal fastsettes i reguleringsplan under hensyn til klima- og 

energimål, et skjerpet jordvern, fortettingshensyn og forsvarlig investering og drift av offentlig 

infrastruktur. Til grunn for dette gjelder vedtatte retningslinjer fra Interkommunal arealplan for 

Trondheimsregionen. 

For boligprosjekter og -felt på 10 boliger eller mer, gjelder en utnyttelsesgrad mellom 25 prosent BRA 

og 70 prosent BRA. Bebyggelsen i boligprosjektene skal ha maksimalt fire etasjer i frittstående bygg. 

For næringsområder skal utnyttelsesgraden være mellom 40 og 150 prosent BRA. Utforming og 

byggehøyder fastlegges i reguleringsplan. 

For sentrumsområdene skal utnyttelsesgraden utredes og fastsettes i områdeplan. 

Retningslinjer: 

Det legges til grunn at Trondheimsregionen skal utvikle en felles boligpolitikk basert på at framtidig 

befolkningsvekst (prognose moderat høy) skal fordele seg relativt likt mellom kommunene som 

tidligere. Dette innebærer at kommunene skal legge til grunn i sine kommuneplaner å dimensjonere 

og tilrettelegge for boligbygging i henhold til årlig gjennomsnittlig boligtall angitt i tabell. (IKAP) 

Hver kommune skal prioritere sine framtidige boligfelt (IKAPs boligfeltbase) slik at klima-, miljø- og 

landbrukshensyn ivaretas, samtidig som det etableres attraktive og miljøvennlige boligområder i 

samsvar med framtidige innbyggeres preferanser. Områdene i boligfeltbasen prioriteres av 

kommunene ut fra IKAPs kunnskapsgrunnlag: 

8


- Vedlegg 4: IKAP-analyse av reisekonsekvens og konfliktgrad landbruk for boligfelt 

- IKAP-analyse om boligtypefordeling – kap 3.4.5 

- IKAP-analyse av skolekapasitet, eksempel i vedlegg 6 

I tillegg kommer kommunens egne registreringer om natur- og friluftsinteresser samt vurderinger i 

forhold til gode oppvekstvilkår og stasjonær energibruk. (IKAP) 

Boligfelt som ikke prioriteres innenfor det anslåtte behovet tilrås avventet. Kommunen skal bruke de 

planmessige/juridiske virkemidler som den selv anser som mest hensiktsmessig for å porsjonere 

boligbyggingen, for eksempel ved rekkefølgebestemmelser. (IKAP) 

For å nå målsettingen om redusert klimautslipp, skal nye boliger lokaliseres etter prinsippet om 

samordnet areal- og transportplanlegging. Boligfelt med over 15 boligenheter skal ha god 

kollektivdekning. Fortetting skal først og fremst skje i sentrumsnære områder og langs kollektivakser. 

Krav til kvalitet på felles uterom/grøntarealer og tilgjengelighet tar utgangspunkt i bestemmelser og 

retningslinjer til henholdsvis kapittel 1.7 og 1.8. 

Når nye utbyggingsområder planlegges skal det legges til rette for et variert tilbud av boliger i 

kommunedelene, tilpasset ulike aldersgrupper og livsfaser. Behovet for boliger for personer med 

særlige behov dekkes fortrinnsvis i sentrale områder med godt tjenestetilbud. Behov for tomter til 

bemannede boliger/institusjoner skal vurderes og sikres i reguleringsprosesser og gjennom 

utbyggingsavtaler. For å kunne påvirke utbyggingstakt og tilbud, bør minst 20- 25 prosent av det 

totale utbyggingsvolumet kunne styres eller disponeres av kommunen. 

1.9.3 Fortetting i fortettingssonene BF1- 3 i sentrum, og i eksisterende boligbebyggelse 

utenfor sonene og gjeldende regulering. 

I fortettingssonene BF 1-3 er fortettingsbestemmelsene vedtatt til kommunedelplan Stjørdal tettsted 

22.06.2006 og med senere justeringer, fortsatt del av gjeldende regulering. 

For eksisterende boligbebyggelse, utenfor sonene BF 1-3 og gjeldende regulering, gjelder: 

Boligtype: Det tillates oppført 1-2 boenheter pr. daa, utformet som eneboliger/eneboliger med 

bileilighet. 

Utnytting: Fortetting og byggearbeid på bestående bygninger tillates. Det tillates en grad av utnytting 

inntil % BRA= 45% på både bebygd og ubebygd tomt. 

Utforming: Det kan kreves terrengprofil og fotomontasje i byggesaken. Ny bebyggelse tillates 

utformet med saltak, hvor takvinkel ikke skal overstige 30 grader. Gesims – og mønehøyde skal ikke 

overstige henholdsvis 7 og 9 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Hvis gesimshøyden ikke 

overstiger 4 meter over terreng, kan takvinkel inntil 40 grader tillates. Mønehøyden skal da ikke 

overstige 7 meter over terreng. Garasje tillates med BYA/BRA = 50 m2 og mønehøyde 4,5 meter. 

Bebyggelsen skal tilpasses terrenget. 

Kommunens generelle bestemmelser om parkeringsdekning gjelder. 

Retningslinjer 

9


Boligfortetting skal også ivareta at nærmiljøet tilføres nye eller forbedrede kvaliteter, spesielt med 

hensyn til grønnstruktur og trafikksikkerhet. Det skal stilles høye krav til innhold i reguleringsplaner 

og til arkitektonisk utforming av bebyggelse og utomhusanlegg. Ny bebyggelse skal ta hensyn til 

eksisterende omgivelser. Gode bo- og nærmiljøkvaliteter må dokumenteres. 

Forslag til fortetting skal vurderes i en reguleringsplanprosess hvor forslaget ses i sammenheng med 

områdets fremtredende egenskaper. Reguleringsplangrensen skal settes slik at den omfatter hele 

strøket den aktuelle utbyggingen er en del av, inklusiv nødvendige arealer for grønn, teknisk og sosial 

infrastruktur. Områdets kapasitet og konsekvenser av tiltaket skal vurderes. Reguleringsplanen kan 

fastsette krav knyttet til gjennomføring av tiltaket. 

Fremtredende egenskaper som gir strøket karakter og identitet skal være styrende for vurdering av 

om utbyggingen skal tillates og for utformingen av prosjektet. Eksempler på slike egenskaper er 

landskapstrekk, grønnstruktur, bebyggelsesstrukturer, tetthet, arkitektur, siktlinjer, eiendomsstruktur 

og romdannelser. Fortettingsprosjekter skal ha god terrengtilpasning, og uheldige silhuettvirkninger 

skal unngås. Boligene skal ha gode uteoppholdsarealer og solforhold. 

Hensynet til berørte naboeiendommer, endringer i eksisterende boligers bokvalitet, sol-, innsyns- og 

utsiktsforhold skal tillegges vekt. 

Utbyggingen skal kvalitetsmessig være et bidrag til området og omgivelsene ved at den tilfører 

kvaliteter som området trenger, for eksempel møteplasser eller boligtyper som er tilpasset forventet 

demografisk utvikling i området. 

1.9.4 Universell utforming 

Ved planlegging, utbygging og gjennomføring av tiltak skal det tilstrebes god tilgjengelighet for alle 

gjennom universell utforming og redegjøres for dette. Prinsippene for universell utforming skal følge 

til enhver tid gjeldende krav. Det skal særlig legges vekt på å sikre universell utforming i områder og 

bygninger som er offentlig tilgjengelige. 


Følgende prinsipper for universell utforming skal vurderes og vektlegges i plan- og byggesaker: 

Like muligheter for alle brukergrupper. Utforming for fleksibel bruk 

Enkel og lett forståelig bruk Forståelig informasjon til brukerne 

Toleranse for feil ved utilsiktede handlinger Effektiv og bekvem bruk ved lav fysisk anstrengelse 

Tilstrekkelig plass for tilnærming og bruk. 

10


1.9.5 Utomhusplan 

Utomhusplan/illustrasjonsplan skal inngå som vedlegg til alle reguleringsplaner og skal være i 

passende målestokk, avhengig av detaljnivå og områdets størrelse. 

Retningslinje for hva planen skal vise: 

- Bygningers plassering med høydeangivelse (kote overkant golv) 

- Terrengforhold (eksisterende og prosjekterte koter) 

- Vegetasjon (eksisterende og nyplanting) og hvordan vegetasjon og markdekke skal beskyttes i 

byggeperioden 

- Plassering og utforming av leikeplasser 

- Atkomst for gående, syklende, kjørende og for funksjonshemmede 

- Varelevering for næringsbygg og offentlige bygg 

- Parkering for bil og sykkel 

- Bortleding av overflatevann/slukplassering 

- Belegg/markdekke 

- Anlegg for renovasjon, postkasser, belysning og gjerder 

- Høyder og plassering av eventuelle murer, trapper, ramper og rekkverk 

- Eventuelle utelagringsplasser 

- Skilt, reklame, flaggstenger m.m. 

- Eventuelle andre forhold vedrørende den ubebygde delen av tomta og fellesareal. 

For mindre tiltak kan en del av disse punktene utgå. Søker skal ved beskrivelse, beregning eller 

lignende dokumentere at retningslinjens krav forøvrig oppfylles. 

1.9.6 Uteoppholdsareal 

Følgende soneinndeling gjelder: 

- Sone A: sentrum S1 og S2, og BF3-sone 

- Sone B: sentrum BF1- og BF2-sone 

- Sone C: lokalsentrum i Lånke, Hegra og Skatval, avsatt til senterområde i KP 

- Sone D: resten av kommunens tettbebygde strøk 

For alle boligprosjekter skal følgende krav til minste uteoppholdsareal/MUA tilfredsstilles: 

Krav til kvm MUA per boenhet Sone A Sone B Sone C Sone D 

Frittliggende småhusbebyggelse (en- og tomannsboliger) 

- tillegg per hybel og leilighet inntil 60 kvm BRA 

50 m2 

15 m2 

100 m2 

20 m2 

150 m2 

30 m2 

250 m2 

50 m2 

Konsentrert småhusbebyggelse (tre- og 

firemannsboliger, kjede-/rekke-hus mv.) 

25 m2 75 m2 100 m2 150 m2 

Blokkbebyggelse (horisontalt og vertikalt delt med fler 

enn 4 boenheter) 

25 m2 50 m2 75 m2 150 m2 

Hybel i hybelbygg 15 m2 20 m2 30 m2 50 m2 

Institusjoner, per pasientrom 15 m2 15 m2 15 m2 15 m2 


Uteoppholdsareal er de deler av tomta som ikke er bebygd eller avsatt til kjøring og parkering og som 

er egnet til uteopphold. Ikke overbygd del av terrasser og takterrasser kan regnes som 

11


uteoppholdsareal. Inntil 10 kvm av overbygd terrasse kan erstatte deler av kravet til MUA. Inntil 30 % 

av MUA kan dekkes av uteareal på tak i Sone A og Sone B. 

Det skal konkret vises til de arealene som skal tas med i beregningen av MUA. Disse arealene skal 

være egnet og opparbeides med tanke på formålet. F.eks. skal striper med inntil 4 meters bredde, 

spesielt mot bilveg og mot N/NØ normalt ikke tas med i beregningene. 

Uterom på terreng har i utgangspunktet større brukbarhet for ulike aktiviteter og mulighet for større 

variasjon i terrengform og beplantning. De gir også bedre tilgjengelighet for nabobarn, større 

sammenheng og skaper derfor mulighet for uplanlagte opplevelser og naturopplevelser. Uterom for 

felles bruk bør derfor normalt lokaliseres på terrenget. 

Det kan lokaliseres oppå tak, for eksempel parkeringskjeller eller næringsbygg, dersom det er god 

tilgjengelighet både fysisk og visuelt til omgivelsene, til gangveger og gater. 

I Sone A og B kan det vurderes å tillate også felles uterom eller lekeplass på tak. På slike takterrasser 

er det en stor grad av sosial kontroll, dette gir både trygghet og overvåkning. Takterrasser er dårlig 

egnet for lek for skolebarn fordi de ikke kommer i kontakt med andre barn uten å gjøre avtale. 

Takterrasser som ligger inntil boligfasader er oppleves tryggere enn takterrasser oppe på åpne tak. 

Takterrasser oppå åpne tak vurderes derfor ofte som lite egnet og bør i prinsippet unngås. 

Felles uterom på tak må også dimensjoneres med tilstrekkelig jordoverdekking (30 – 100 cm) slik at 

området kan beplantes med gress, busker og eventuelt trær. 

Det kan utformes reguleringsbestemmelse om dette, særlig dersom illustrasjonsplanen viser 

vegetasjon. Privat uterom kan derimot avsettes som balkong, terrasse eller takterrasse. Det bør 

legges vekt på utsikt. 

Sandlekeplass for de minste på egen tomt, samt en forholdsmessig del av felles sandlekeplass og 

felles uteoppholdsarealer, kan regnes inn i MUA. Alle boenheter skal ha et privat uteoppholdsareal. 

MUA angis i kvm per boenhet og skrives MUA = X kvm. 

Retningslinje for kvalitet: 

Arealet skal plasseres lett tilgjengelig fra boligene med trygg og trafikksikker adkomst 

Arealet skal ha plassering der folk ferdes, slik at det kan fungere som møtested 

Arealet skal ha tilgjengelighet for personer med funksjonsnedsettelser og for deler av anlegget skal 

det legges vekt på universell utforming 

Arealet skal ha tilfredsstillende sol- og lysforhold 

Arealet skal være beskyttet fra biltrafikk 

Arealet skal være skjermet mot støy over grenseverdiene i retningslinjer fra Miljøverndepartementet 

12


Deler av arealet skal være godt skjermet for vind og snødrev 

Deler av arealet skal være belyst 

Arealet bør gi mulighet for variert leik og samvær mellom barn og voksne og for fellesarrangementer 

Arealene til nærlekeplass og strøkslekeplass bør inneholde innslag av ikke-opparbeidet grunn, med 

kraftig vegetasjon, som i størrelse og sårbarhet står i forhold til forventet slitasje. 

Arealet bør ha både flate parti og bakker 

Det skal finnes plass for plasskrevende aktivitet, som ballek, sykling, alking, skilek, byggelek og evt 

skøyter 

Arealet skal som hovedregel ha lavere helning enn 1:3. 

Atkomst til friområdet skal være langs gang/sykkelvei, fortau eller vei som er lite belastet med 

motorisert trafikk. Kryssing av vei må sikres. Sikring kan skje ved stenging / trafikksanering, 

fartsdempere, lysregulering og annen tydeliggjøring i trafikkbildet. Forbindelsen må slike steder ha et 

forløp som oppleves naturlig slik at tilsiktede krysninger blir foretrukket. Forbindelsen bør i seg selv 

være eller gjøres opplevelsesrik, tangere voksne aktiviteter og gjerne være sammenfallen med 

skolevei til butikk etc. For sentrum må kravet til forbindelse skjerpes der det er godtatt reduksjon i 

arealkrav på lekeplasser. 

For boliger tilpasset beboere med spesielle behov (omsorgsboliger o.l.) fastsettes MUA ved skjønn. 

Størrelse og utforming av uteoppholdsarealer for barnehager skal minimum følge veiledende norm til 

barnehageloven, og for skoler Utdanningsdirektoratets veiledning for skoleanlegg. 

1.9.7 Avstands- og arealkrav for lekeplasser 

Før nye boenheter kan tas i bruk skal det være avsatt areal til og opparbeidet lekeplass, enten 

på egen boligtomt eller på fellesareal, i den utstrekning tilgang til følgende tre typer lekeplasser med 

tilhørende krav til avstand, arealer, kvalitet og utstyr ikke allerede er etablert: 

Type lekeplass Maksimal gangavstand fra bolig Minimum areal* og maksimalt 

antall boenheter 

Sandlekeplass 

Synsavstand, 50 m 

50 kvm / 10 boenheter 

for de minste 

Maks 100 m i spredt bebyggelse 

Nærlekeplass / ballplass 150 m** 1500 kvm*** / 150 boenheter 

eventuelt 2 á 750 kvm 

Strøkslekeplass for større 500 m 5000 kvm / 500 boenheter, 

barn 

eventuelt 2 á 2500 kvm 

Med referanse til tabellen gjelder presiseringen: 

* Det tas ikke med i arealberegningen arealer som er skjermbelter eller brattere enn 1:3 (såfremt 

arealet ikke er avsatt til akebakke) 

13


** For nærleikeplass/ballplass i sone A og tidligere utbygde områder kan avstanden økes til 250 m 

dersom 150 m ikke lar seg gjennomføre i praksis. I så fall skal det legges større vekt (størrelse og 

kvalitet) på sandleikeplassen enn det vedtekten tilsier. 

*** Nærleikeplass/ballplass i sone A kan erstattes av ulike møteplasser for barn og unge fordelt på 

flere steder, men med samlet samme areal. 

Ulike typer lekeplasser kan anlegges sammen dersom forholdene tilsier det. I slike tilfeller skal det 

laveste avstandskravet benyttes. Ved sammenslåing av sandlekeplass for de minste og nærlekeplass 

eller strøkslekeplass, må en sørge for en viss skjerming mellom disse. 

På leikeplassene skal det være noe fast dekke (grus, stein, asfalt o.l.) for (trehjuls)sykkel, barnevogn, 

rullestol osv. Gjeldende forskrifter om leikeplassutstyr skal overholdes. 

På sandleikeplassene skal det dessuten være sandkasse og huske beregnet på små barn og sitteplass 

for voksne. 

Nærleikeplasser / ballplasser skal være utstyrt med egnet utstyr (fotballmål, basketmål, husker o.l.) 

som er tilstrekkelig sikret. Et område på minimum 20 x 30 m skal dreneres, planeres og ha et dekke 

egnet for ballek om sommeren og isbane om vinteren. 

Kommunen står fritt til å avgjøre om felles uterom kan avsettes på nytt eller eksisterende offentlig 

friområde som alternativ til egen tomt. Før det tas stilling til dette, skal det foreligge en konkret 

vurdering av den samlede samfunnmessige nytten på kort og lang sikt. 

1.9.8 Parkering 

Som felles norm for minimumskrav til parkeringsdekning ved utbygging/bruksendring gjelder 

følgende: 

- 2,0 plasser pr. boenhet over 100 m2 BRA, 1,5 plasser pr. boenhet 50 – 100 m2 BRA og 1,0 

plasser pr. boenhet under 50 m2 BRA. Som boenhet regnes også utleieenhet. 

- 2,0 plasser pr. 100 m2 BRA kontor- og forretningsformål inkl. hotell- og servering. 

- 1,5 plasser pr. 100 m2 BRA offentlig byggeformål i sonene S1 og S2. Krav til øvrige offentlige 

bygg og anlegg som skoler, barnehager, kirker, sykehjem og idrettsanlegg fastsettes av 

Komite Plan. 

- 1,0 plasser pr. 100 m2 BRA industri- og lagerformål. 

Ved all utbygging skal det settes av areal til sykkelparkering i henhold til følgende norm: 

- Boliger: plass til minst 2 sykler per boenhet 

- Forretning/kontor: minst 2 sykkelparkeringsplasser per 50 m2 BRA 

14


- Bedrift: 0,3-0,5 sykkelparkeringer per ansatt 

- Skole: 0,7 sykkelparkeringer pr elev 

- For andre kategorier vurderes behov i hvert enkelt tilfelle. 

I stedet for å innfri kravet til bilparkeringsplass på egen grunn, eller i fellesareal, gis det adgang til 

innbetaling av et beløp pr. manglende plass til kommunen for bygging av parkeringsanlegg. 

Innbetalte beløp kan bare brukes til opparbeidelse av offentlige bilparkeringsplasser. Frikjøpsbeløpet 

utmåles til kr. 240.000,- pr. ikke innfridd plass, og justeres hvert årsskifte etter planvedtaket, i 

henhold til endring i byggekostnadsindeksen for P-hus foregående år. 


Ved all reguleringsplanlegging skal fellesanlegg for parkering tilstrebes. Ved planlegging av sambruk 

bolig/næring/annet byggeformål kan det vurderes lavere parkeringsdekning enn normene for det 

enkelte formål isolert krever. 

Ved utbygging innenfor sentrumssonene S 1, S2 og S3 skal parkering primært være løst i fellesanlegg. 

Slike fellesanlegg legges under bakkeplan, eller som flerplans løsninger over bakken. 

Ved alle utbyggingsprosjekter som krever opparbeidelse av mer enn 10 plasser skal det legges til rette 

for ladestasjon for elbil. 

1.9.9 Bruksendring 

For bruksendring av bolig etter § 31-6 kreves det tillatelse av kommunen. Bruksendring av fritidsbolig 

til boligformål innen regulert område for fritidsbebyggelse tillates ikke. Eventuell slik bruksendring 

krever reguleringsendring, og skal ikke gis som dispensasjon. 

1.10 Fritidsbebyggelse ( jf.§ 11-9 nr.5) 

1.10.1 Størrelse og lokalisering 

Utvidelse, fornying og gjenoppbygging av eksisterende fritidsbebyggelse tillates med inntil bebygd 

areal, BYA=140 m² (eksklusiv parkering og naust). Arealet skal fordeles på 3 bygninger. Maks BYA=90 

m² på hovedbygning, bygget skal ligge lavest mulig i terrenget, ha maks gesimshøyde 3,5 meter og 

maks mønehøyde 6 meter, takark el. må ligge innenfor mønehøyde. Høyden måles fra 

gjennomsnittlig planert terreng. I tillegg tillates overbygd veranda med BYA= 15 m². 

Et anneks/garasje/carport inntil BYA=20 m², avstand fra hytte må ikke overstige 5 meter (danne tun), 

der terrenget tilsier det kan dette fravikes. Mønehøyde 4 meter. 

15


Et uthus inntil BYA=15 m². Uthuset skal føres opp uten isolasjon og innvendig kledning, og ligge nær 

hovedbygningen (danne tun) og ikke brukes til beboelse. Mønehøyde 4 meter. 

For eksisterende fritidsbebyggelse i 100 meters belte langs sjø og i sikringssonen for drikke- og 

grunnvannskilder, gjelder egne bestemmelser, jf pkt.3.1.6. 

Bygningene skal ikke bryte horisonten av høydedrag eller topper, og ha harmonerende form, farge- 

og materialbruk. Hovedretningen på bebyggelsen skal ligge langs terrengkotene med takvinkel 

mellom 25 og 30 grader. Høyde på grunnmur og påler skal holdes så lav som mulig. Blir det bygd på 

påler eller stokker skal eventuelle mellomrom mellom veggen og bakken tettes igjen. 

Terrasse skal ligge i direkte tilknytning til hytta på bakkeplan. Maksimal tillatt størrelse er 30 m². 

1.10.2 Gjerder, flaggstenger, generatorer 

Innhegning/stengsler eller innretninger av privatiserende art som kan virke begrensende på ferdsel, 

eller skjemmende i kultur- eller naturlandskapet tillates ikke. 

Det er ikke tillatt å føre opp flaggstang. Vindmøller (generatorer) og strømaggregat som ikke er en 

integrert del av tidligere behandlet og eksisterende bygningsmasse, kan ikke oppføres / installeres 

uten godkjenning. 

1.10.3 Naust 

Ved fornying eller gjenoppbygging skal naust normalt ha samme plassering og størrelse som 

opprinnelig bygning. Det samme gjelder fornying eller gjenoppbygging av brygge. 

Naust tillates med BYA/BRA = 30 m², mønehøyde 5 meter ved sjø, og BYA/BRA = 15 m², mønehøyde 

3 meter i fjellet. 

Naust skal ha saltak med takvinkel 20-25 grader, og skal oppføres i tradisjonell byggestil. Naust skal 

ha treporter i en enkel utførelse, dører med glassfelt tillates ikke. Naustene kan ha maksimalt tre stk 

vinduer på inntil 0,75 m² karmmål pr. vindu. Vinduene skal plasseres slik at de visuelt ikke framstår 

som et samlet vindusfelt. 

Naust skal benyttes til oppbevaring av båt og fiskeutstyr. 

16


1.11 Krav til miljø og estetikk (§ 11-9 nr. 6) 

1.11.1 Støy 

Ved oppstart av reguleringssak skal behovet for støyberegninger avklares. Miljøverndepartementets 

retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442) skal legges til grunn ved planlegging 

og bygging til støyfølsom bruk (boliger, sykehus, pleieinstitusjoner, fritidsboliger, skoler og 

barnehager) og støyende virksomheter. 

1.11.1.1 Områder utenfor gul og rød hensynssone for støy: 

Ved planlegging og oppføring av ny bebyggelse til støyfølsomt bruk som ligger tydelig utenfor rød og 

gul hensynssone for støy, behøves ikke støyfaglig utredning. Dersom det aktuelle området er utsatt 

for støy fra andre støykilder som gir grunn til å tro at grenseverdiene for gul støysone overskrides, 

skal det likevel utarbeides en støyfaglig utredning. 

1.11.1.2 Gul hensynssone for støy: 

For byggeområder som ligger i gul støysone, skal det i plan- og byggesaker utarbeides en støyfaglig 

utredning før området kan utnyttes til støyfølsom bruk. Utredningen må dokumentere at krav 

vedrørende innendørs støynivå iht. teknisk forskrift oppnås. 

Retningslinje: 

Minst halvparten og minimum ett av soverommene skal ha vindu mot stille side. Boenheter som får 

soverom eller stue på støyutsatt side skal ha balansert ventilasjon. Stille side skal også være skjermet 

fra eventuelt andre støykilder. 

1.11.1.3 Rød hensynssone for støy: 

I rød støyhensynssone tillates ikke oppført ny bebyggelse til støyfølsom bruk. Dette kravet kan 

avvikes hvis en utreding og planbehandling viser at støykravene vil bli ivaretatt. Gjenoppbygging, 

ombygging og utvidelse av bebyggelse til støyfølsom bruk kan tillates, men ikke slik at antall enheter 

økes. 


Dersom det tillates etablert boliger i denne sonen, skal retningslinje for ”gul sone” gjelde med hensyn 

til funksjonsplassering og balansert ventilasjon. 

17


1.11.1.4 Utendørsarealer til støyfølsom bruk: 

Utendørsarealer i brukshøyde (ca to meter) skal være lavere enn grenseverdien for gul støysone. 

Uterom med en høyere støybelastning skal ikke regnes med i samlet uterom og lekearealer i henhold 

til arealkrav i uteromsnormen. 

1.11.1.5 Friområder: 

Hvis en etablering av støyende virksomhet fører til at friområder får en økt støybelastning, skal 

friområdet støyskjermes. Støyskjermingen skal føre til at den totale støybelastningen for friområdet 

reduseres. 

1.11.1.6 Støyskjerming - utforming og absorbering: 

Avbøtende tiltak mot støy velges i arealplan. Tiltakets plassering, materialbruk og utforming skal ta 

hensyn til landskap og bebygde omgivelser, og oppføres med robuste materialer. Alle støyskjermer 

skal være mest mulig absorberende. Dette må imidlertid veies opp i mot støyskjermens visuelle 

utforming. 

1.11.2 Estetikk 

I alle plan- og byggesaker skal det gjøres rede for tiltakets estetiske sider; både i forhold til selve 

tiltaket, omgivelsene og til fjernvirkning. 


Det skal legges avgjørende vekt på å bevare åsprofiler og landskapssilhuetter. Ny bebyggelse skal 

underordne seg områdets topografiske særpreg og skal utformes i samspill med omgivelsenes 

karakter, kulturlandskap og den tradisjonelle byggeskikken. 

Fjernvirkning av bygg skal dempes og bruk av reflekterende farger skal unngås. Der byggverk likevel 

får en fjernvirkning, kreves det utarbeidet en egen estetisk analyse. 

Ved planlegging og bygging av vei, jernbane og andre samferdselstiltak, skal det stilles krav til og 

redegjøres for estetiske tiltak. 

1.11.3 Skilt og reklame 

Skilt, reklameinnretninger og lignende kan ikke settes opp uten at kommunen etter søknad har gitt 

tillatelse. 

Lysreklame og variabel reklame skal ikke oppføres utenfor terminal- og forretningsområde. 

Kommunen kan utarbeide eller kreve utarbeidet samlet skiltplan for et avgrenset område eller en 

bygning under ett. 

18


1.11.4 Krav om hensyn til natur, landskap og grønnstruktur 

Det skal sikres god sammenhengende grønnstruktur. Det skal legges spesiell vekt på å sikre 

sammenhengen mellom boligområdene i sentrum og sjøen og markaområdene. 

Biologisk mangfold skal ivaretas, og det skal legges vekt på å sikre grunnlag for biologisk mangfold. 

Vegetasjonen skal være naturlig og stedegen. I områder som tilhører kategoriene svært viktige (A), 

viktige (B) og lokalt viktig (C) for biologisk mangfold skal det normalt ikke gjøres inngrep. 

For nye utbyggingsområder skal minste bredde på grønne korridorer skal være 50 m, unntaksvis kan 

bredde ned til 20m tillates over kortere strekninger der bredde på 50 m ikke er mulig på grunn av 

bygninger o.a. 

I grønnstrukturen kan det tillates enkel tilrettelegging i form av turveier, utplassering av benker og 

lekeapparater der dette ikke kommer i konflikt med hensynet til biologisk mangfold. 

All opparbeidelse og skjøtsel skal skje på måter som ivaretar landskapets karakter og egenart. 

1.11.5 Hensyn til vann og vassdrag 

Nye bygge- og anleggstiltak som krysser eller anlegges ved vann og vassdrag skal utformes på en slik 

måte at økologisk tilstand ikke forringes. 

Før regulering eller søknad om tiltak skal tiltaket utredes med tanke på innvirkning på vassdragets 

økologiske tilstand. Utredningen skal legges til grunn for tiltaket. Ett år etter at tiltaket er ferdigstilt 

skal det gjennomføres et overvåkingsprogram som gir svar på i hvilken grad tiltaket har hatt 

innvirkning på vassdragets økologiske tilstand. 

1.12 Bevaringsverdige bygninger og kulturmiljø (§ 11-9 nr. 7) 

Det skal tas hensyn til ”Trøndertunet” i kommunen under reguleringsplanlegging og den løpende 

byggesaksbehandling. Samme bevaringshensyn og håndtering etter loven gjelder også: 

Værnes Hovedgård og mer enn 100 år gamle forlegningsbygg i Værnes Garnison, jfr. 

forskriftsfredning av forsvarsanlegg, stasjonsbygningene Langstein, Skatval, Stjørdal og Hell, jfr. 

Jernbaneverkets registreringer av bevaringsverdige bygninger og anlegg. 

Andre verdifulle bygninger og kulturmiljøer som er registrert i askeladden skal bevares og skjermes 

mot uønskede inngrep. 

1.13 Energi (jf. § 11-9 nr.8) 

Kommunens vedtatte sak 54/10, datert 27.05.2010 ”Kommuneplanens samfunnsdel 2010-2022 inkl. 

deltema klima- og energi” pkt. 4.2 legges til grunn for energispørsmål i saker etter plan- og 

19


bygningsloven. Ved utarbeidelse av reguleringsplaner for nye byggeområder skal bruk av vannbåren 

varme vurderes. Tilrettelegging for vannbåren varme kan kreves gjennom reguleringsbestemmelser. 

2 Arealformål etter § 11-7 nr.1 - 4 bebyggelse og anlegg (§ 11-10) 

2.1 Områder avsatt til boligbebyggelse 

Plankrav, rekkefølgekrav og formingskrav fremgår av bestemmelsenes avsnitt 1.1, 1.4 og 1.5. 

Boligbebyggelse utenfor forttingssonene BF 1-3 og regulert strøk kan behandles som byggesak av 

type fortetting direkte under de bestemmelser og retningslinjer som følger av gjeldende arealdel av 

kommuneplanen, så sant også annet lovverk er ivaretatt. 

Dersom sammenhengende boligklynge overskrider 5 boligenheter som følge av tiltaket, kreves 

reguleringsplan forut for byggesaksbehandlingen. 

2.2 Område avsatt til næringsvirksomhet 

2.2.1 Wessels veg N1, Vikaune/Wergelandsveien N2, Evja N3, Lillemoen 

Nyttes til plasskrevende varegrupper og kontorvirksomhet og kan bebygges med mer enn 3000m2 

for varehandel når varegruppene er i tråd med gjeldende reguleringsplan. Det tillates ikke etablering 

av kjøpesenter. 

2.2.2 Sandfærhus N7 

Område for flyplassrelatert næringsvirksomhet. 

Retningslinje: Virksomheten her må passe sammen med Terminalområdet Trondheim Lufthavn, 

flyplassrelatert virksomhet. 

2.2.3 Sutterøy N5 og N12 

For næringsområdet Sutterøy N12 skal følgende maksimal utnyttingsgrad gjelde: 

150 prosent BRA og maks. 12 m byggehøyde for tomteareal øst for Industriveien og tomterekke langs 

vestsida av Industriveien. I øvrige del av Sutterøy næringsområde gjelder 100 prosent BRA og maks. 

10 m byggehøyde. 


20


Handel med plasskrevende varegrupper som bilsalg bør kunne tillates, men avklares nærmere i 

reguleringsplan. Det skal i reguleringsplan ikke legges til rette for næringsformål og bransjer som 

naturlig vil være en sentrumsfunksjon. 

2.2.4 Øymoen / Veisletten N24 

For arealet gjelder en kombinasjon av underformålene ” Næringsbebyggelse” og ”Bebyggelse for 

offentlig eller privat tjenesteyting”. 

Området Øymoen/Veisletta bygges ut etter en utnyttingsgrad i intervallet BRA lik 100 – 140 %. 

For utbyggingsområdet Øymoen/Veisletta skal det i reguleringsplan avklares nærmere hva slags 

bedrifter og virksomheter som hjemles i området. 

Bebyggelse tillates i inntil 3 etasjer og maksimalt 11,0 m gesimshøyde over ferdig, planert terreng. I 

særlige tilfeller tillates 4 etasjer og inntil 13,0 m gesimshøyde over ferdig, planert terreng. 

Retningslinje 

Handel med plasskrevende varegrupper som bilsalg bør kunne tillates, men avklares nærmere i 

reguleringsplan. Det skal i reguleringsplan ikke legges til rette for næringsformål og bransjer som 

naturlig vil være en sentrumsfunksjon ,eller innvirke negativt på flytrafikken. 

2.3 Områder avsatt til fritidsbebyggelse 

Nye områder for fritidsbebyggelse og reguleringsendring av planId.2-039/ Ytteråsen med følgende 

utbyggingspotensial: 

Område Navn/lokalisering antall Område Navn/lokalisering antall 

F1 Viksjøen 15 F16 PlanId. 2-039/ Ytteråsen 3 

F2 Seljelia 20 (+ 3) F12 Stortyldvatnet 30 

F3 Byåsen Sør, 10 + Nord, 10 F14 Brattbekktjønna 40 

F9 Rykkjasdalen 20 Sum: 151 ny tomter 

Planlegging av nye områder for fritidsbebyggelse skal sees i sammenheng med eksisterende 

områder. Der det er behov for oppgradering av infrastruktur (vei, vann og avløpsløsning) og mulighet 

for fortetting i eksisterende områder skal det lages samlet plan for nytt og eksisterende 

utbyggingsområde. Der byggeområdet omfatter flere eiendommer settes det krav om felles 

planlegging. 

2.3.1 Område F2 - Seljelia 

I område på 3 dekar, gnr.79/1, kan det bygges tre fritidsboliger uten detaljplan. 

21


2.3.2 Område F14 - Brattbekktjønna 

For område F14 ”Brattbekktjønna” skal følgende bestemmelse tas inn i reguleringsplan: 

”Før det gis tillatelse til tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven 2008 § 20-1 første ledd, må det ved 

skriftlig avtale mellom berørte parter eller ved jordskifte i henhold til jordskifteloven § 2 bokstav h, jf. 

§ 5 annet ledd, ha kommet i stand en ordning med fordeling av arealverdier og kostnader ved ulike 

felles tiltak innenfor planområdet.” 

2.3.3 Område F16 – Ytteråsen 

Det tillates en reguleringsendring av planId. 2 – 039 med utvidelse av tre fritidstomter. 

Retningslinjer/krav for utarbeidelse av detaljplan: 

Detaljplanen (jf. plbl 2008 § 12-3) skal vise: 

- lokalisering av bygning/tomt, 

tomteavgrensning 

- bestemmelser om utnyttingsgrad, høyde og 

takform 

- skal det tillates ”oppstuggu”, må det gå frem av 

planen hvilke tomter dette gjelder 

- adkomst og parkering både sommer og vinter 

- gangveier, turstier og skiløyper 

- aktivitetsområder og fellesanlegg 

- brannvannforsyning 

- maks regulerte tomtestørrelse 1 dekar. 

Festetomter frarådes. 

- etablering av adkomstvei i eldre regulerte 

områder skal avklares gjennom endring av 

reguleringsplan eller utarbeiding av ny. 

I møte mellom private som ønsker å utarbeide 

detaljplan for fritidsbebyggelse og kommunen, 

skal størrelse på fritidsbebyggelsen drøftes, og i 

prinsippet skal størrelse tilpasses vært område 

etter terrengtype og vegetasjon. 

2.4 Område for fritids- og turistformål 

2.4.1 Fornøyelsespark 

Prestmoen kulturpark. 

Trase for infrastruktur som vann, strøm og avløp. 

Mulig vannkilde skal vises og evt. sikres i planen. 

Strømledning skal legges i jordkabel 

Utbygging med installasjon av wc med fører krav 

om utarbeidelse av felles vann- og avløpsplan for 

hyttefeltet. Detaljplan vil ikke bli godkjent før det 

er utarbeidet og godkjent egen VA-plan. 

Er det foreløpig ikke planer om å legge inn vann 

og avløp skal følgende bestemmelse tas inn i 

detaljplan: ”Dersom det i fremtiden blir etablert 

strømforsyning til området, kan det bli aktuelt 

med standardheving av de sanitærmessige 

forhold. Utbygging med installasjon av wc 

medfører krav om utarbeidelse av felles vann- og 

avløpsplan for hyttefeltet.” 

Tilhørende anlegg ved sjø og vann/vassdrag skal 

vises i detaljplanen. Tilhørende anlegg defineres 

som brygger, flytebrygge, småbåthavn, 

fortøyninger og naust. 

22


2.4.2 Campingplass, Caravanoppstilling 

I område C2, Velvang camping, tillates det oppført flytebrygge med inntil 20 båtplasser. Det kreves 

ikke reguleringsplan for dette tiltaket. 

2.5 Idrettsanlegg 

Etablering av ny virksomhet, eller vesentlig endring av eksisterende, krever reguleringsplan. 

Idrettsområdene skal gjøres tilgjengelige ved hjelp av turveier og andre anlegg for myke trafikanter. 

Åpne baneanlegg ved Øverlands Minde og Sandskoganområdet tillates ikke ombygget til 

innendørsanlegg. 

2.6 Sentrumsformål 

Senterformål lokaliseres slik de fremgår av plankartet. I senterformålene tillates blandet formål bolig 

forretning og kontor; offentlig og privat tjenesteyting. Detaljhandel skal lokaliseres i sentrene. 

Område Type senter Retningslinje 

S1 

Kommunesenter Reguleringsplanene Stjørdal sentrum og Stjørdal stasjon 

Sentrum 

fastsetter arealbruk og formgiving. 

S2 

Kommunesenter Kan bygges ut med blandet innslag av boliger og 

Nytt byområde 

sentrumsvirksomhet. Det forutsettes høy utnytting av 

området. 

S3 Kommunesenter Kan bygges ut med blandet innslag av boliger og 

sentrumsvirksomhet. Det forutsettes høy utnytting av 

området. 

S 4 

Lokalsenter Kan bygges ut med blandet innslag av boliger og 

Skatval/Fasteraune 

sentrumsvirksomhet som naturlig hører til et 

kommunedelsenter. Det forutsettes en høy 

utnyttingsgrad, tilvarende minimum 3 boliger pr daa 

byggeareal for bolig 

S 5 


Hegramo 





S 6 


Hell 





23


Retningslinjer for sentrene: 

a) Senterområdene er avgrenset i kommuneplanen. Senterstrukturen består av Stjørdal sentrum 

(kommunesenter) og lokalsentrene. 

b) Kommunale og regionale funksjoner som dekker behov for hele befolkningen skal fortrinnsvis ligge 

i Stjørdal sentrum og sentrumsnære områder. 

c) Det skal legges til rette for annen næringsvirksomhet og for boliger i sentrene. 

d) Det skal være anlegg for lek. 

e) Sentrene skal være konsentrert og ikke større enn at det sikres korte avstander og god oversikt. 

f) Interne gater og plasser skal forbeholdes fotgjengere og opparbeides med høy standard. 

g) Første etasje skal forbeholdes handel og publikumsrettet service. 

h) Sentrene skal ha oversiktlige atkomstforhold og felles kundeparkering, gjerne i flerplansanlegg 

/parkeringshus. 

i) Sentrene skal ligge ved hovedkollektivnettet, og busstopp skal ligge i eller i tilknytning til senteret. 

Nærbutikker med dagligvareprofil på inntil 1000 m2 BRA kan etableres i tilknytning til boligområder 

utenfor sentra. Avstand mellom nærbutikk og kommunesenter skal være minst 800 m. 

2.7 Offentlig eller privat tjenesteyting 

Arealet O 2, Halsen sykehjem, skal disponeres til nåværende og fremtidig sykehjemsdrift med 

eventuelle tilleggsfunksjoner. Utnyttingen skal ikke overskride % BRA = 60%. Maks byggehøyde settes 

til 3 etasjer over bakkeplan. Parkering kreves lagt til overbygd anlegg på kjellerplan. 

Arealet O1, Husbyhagen Øst, skal disponeres til offentlig formål som skole, barnehage eller en 

omsorgsfunksjon. Utnyttingen skal ikke overskride % BRA = 60 %. 

Arealet O3, Finnmyra, skal disponeres til tomt for offentlig barneskole. Utnyttingen skal ikke 

overskride % BRA = 50 %. 

2.8 Fortetting i sentrumsnære områder – BF1, BF2 og BF3 

Formål: Bebyggelsen skal nyttes til boligformål med tilhørende anlegg. I kategori BF3 kan det 

etableres ervervsbebyggelse som i sin art og omfang ikke sjenerer boligmiljøet. 

Høyder og utnytting: Alle oppgitte høyder måles fra gjennomsnittlig planert terreng. Kjeller regnes 

ikke med i grad av utnytting. 

24


Parkering: Parkeringsdekning skal være 1.0 plasser pr boenhet under 50 kvm BRA, 1,3 plasser pr. 

boenhet under 100 kvm BRA og 1,5 plasser pr. boenhet over 100 kvm BRA. For eneboliger kreves en 

parkeringsdekning på 2.0 plasser pr. boenhet. 

Fellesarealer: Ny bebyggelse med 5 eller flere boenheter skal bidra til etablering av felles uteareal for 

kvartalet bebyggelsen inngår i. Felles uteareal bør få en sentral og solrik plassering i kvartalet. Felles 

avkjørsler og nedkjøringsramper skal plasseres slik at de på sikt kan betjene hele eller deler av 

kvartalet som bebyggelsen inngår i. 

Takform: Hvis arkitektoniske grunner tilsier det, kan andre takformer enn de som er tillatt i BF2 og 

BF3 godkjennes. Arker, takopplett og høyeste gesims på pulttak kan overskride maks gesimshøyde 

inntil maks mønehøyde. Arker og takopplett tillates ikke å ha en større samlet bredde enn 1/3 av 

takflatens lengde. 

2.8.1 Kategori Bolig Fortetting - BF1 

Boligtype: Innenfor området skal ny utbygging/påbygning følge hustype/plassering som vist i 

gjeldende reguleringsplaner. Antall boenheter tillates ikke øket i forhold til gjeldende 

reguleringsplaner. 

Utforming: Bestående bygninger i området tillates bare påbygget, ombygget og modernisert under 

forutsetning av at bygningens hovedform ikke endres vesentlig. 


Boligtype: Innenfor området tillates oppført inntil 4 boenheter pr daa, utformet som eneboliger, 2-4- 

mannsboliger, kjedehus eller rekkehus i 2 etasjer. 

Utnytting: Det tillates en grad av utnytting inntil %- BRA = 45%. 

Takform og høyde: Ny bebyggelse tillates utformet med saltak, hvor takvinkel ikke skal overstige 30 

grader. Gesims – og mønehøyde skal ikke overstige henholdsvis 7 og 9 meter. 

Hvis gesims – og mønehøyde ikke overstiger henholdsvis 4 og 7 meter, kan takvinkel inntil 40 grader 

tillates. Flatt tak og pulttak kan også tillates. 

25


Utforming: Ny bebyggelse skal i skala, form, fasader og materialbruk harmonere med den 

omkringliggende bebyggelse. 


Boligtype: Innenfor området tillates oppført 4-10 boenheter pr. daa, utformet som 2-4-mannsboliger, 

kjedehus, rekkehus eller lavblokk i 2-3 etasjer. 

Utnytting: Det tillates en grad av utnytting inntil % -BRA= 45%. Grad av utnytting inntil % - BRA=80% 

tillates under betingelse av at netto byggetomt er større enn 2 daa. (Plankrav, jfr. pkt 1.3). 

Takform og høyde: Ny bebyggelse tillates utformet med saltak, pulttak eller flatt tak. For bebyggelse 

med saltak skal takvinkel ikke overstige 40 grader og gesims – og mønehøyde skal ikke overstige 

henholdsvis 7 og 10 meter. For bebyggelse med flatt tak, skal en 3. etasje være minst 2 meter 

tilbaketrukket fra underliggende fasade og gesimshøyden skal ikke overstige 10 meter. 

Utforming: Ny bebyggelse skal plasseres i byggegrensen for å bidra til å definere det tilhørende 

gaterommet. Utstrakt og eksponert bruk av svalgangsløsninger bør unngås. 2-4 -mannsboliger, 

kjedehus og rekkehus skal i skala, form, fasader og materialbruk harmonere med den 

omkringliggende bebyggelse. Lavblokker skal utformes ved hjelp av virkemidler som bidrar til å løse 

opp bebyggelsen. 

2.9 Samferdselsanlegg og infrastruktur (§ 11-7 nr.2 og § 11-10) 

2.9.1 Offentlig vei 

Nyanlegg og omlegging av riks- og fylkesvei innenfor tettbebyggelse skal være utformet med separat 

gang- og sykkelvei eller fortau og eget sykkelfelt. 

I uregulert strøk gjelder følgende byggegrenser til offentlig vei: 

Kategori off. vei Ev. / Rv. Fv. type A Fv. type B Fv. type C Fv. type D Kv. alle typer 

Byggegrense 50 m 50 m 30 m 15 m 15 m 15 m 

Strenghetsklasse for avkjørsel følger regelverket fra respektive forvaltningsnivå. 

2.9.2 Kollektivtrafikk 

For utbygging i tettstedsområde skal det redegjøres for kollektivtilbudet og legges til grunn 

maksimum 500 m gangavstand til bussholdeplass som norm. Utenfor tettsted legges det til grunn 

tilsvarende opp til 1 km gangavstand. 

26


Nyanlegg av busslomme skal inneholde leskur av minimum størrelse 1,5 x 3 m. 

Park-and-ride anlegg skal være opparbeidet og dimensjonert for fremtidig trafikk til/fra 

Trønderbanens stoppesteder Skatval, Stjørdal og Hell. Stoppested Værnes unntas fra et slikt krav. 

Retningslinje 

Busstrasé kan legges til boliggate hvor drifts- og tilgjengelighetshensyn, samt krav til trafikksikkerhet 

tilsier det. 

2.9.3 Hovednett for sykkel 

Før byggeområder tas i bruk skal hovednett for sykkel være etablert i nødvendig utstrekning, 

minimum i tilgrensende området. 

Hovednett for sykkel skal utformes enhetlig, trafikksikkert og til et sammenhengende tilbud. 

Materialvalg og utforming skal vektlegges spesielt. 


Føringer fra rapporten ”Hovednett for sykkel”, datert 17.11.2009, skal legges til grunn ved 

planlegging og bygging av hovednett for sykkel. 

2.9.4 Teknisk infrastruktur 

I senterområdene S1, S2 og S3 skal nye utbyggings- og ombyggingstiltak vurderes basert på 

nedsenkede oppsamlingsenheter for avfall. 

2.9.5 Grønnstruktur 

I områder vist som grønnstruktur, herunder friområde, naturområde og turdrag, kan det ikke 

oppføres bygg eller anlegg eller gjøres terrenginngrep som reduserer områdets grønnstrukturverdi, 

eller sammenhengen mellom slike områder. 

Områdene skal ha et grønt preg. Trær og annen vegetasjon som etter kommunens skjønn er viktig for 

rekreasjon og lek eller naturmangfold skal tas vare på. 

27


3 Landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift (§ 11-11) 

3.1 Område LNFR - areal for nødvendige tiltak for landbruk, natur, 

friluftsliv, reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på 

gårdens ressursgrunnlag. (§ 11-7 nr.5 bokstav a) jf. § 11-11 nr.1) 

Dette er areal for landbruk, natur og friluftsliv og reindrift der det bare er tillatt å oppføre bygninger 

eller iverksette anlegg eller andre tiltak som er nødvendige for drift av næringsmessig landbruk, dvs. 

jordbruk, skogbruk eller reindrift, herunder gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens 

ressursgrunnlag, jf. veileder T–1443 om plan- og bygningsloven og landbruk pluss fra 2005, i tillegg til 

aktuelle tilretteleggingstiltak for friluftslivet. 

3.1.1 Kårbolig / generasjonsbolig / boenhet nr. 2 

Det tillates kårbolig /generasjonsbolig/to boenheter på landbrukseiendommer der det av hensyn til 

driften av eiendommen er nødvendig med to boliger på bruket.: 

Boenheten skal plasseres på/i tunet på landbrukseiendommen og utformes på en slik måte 

at den blir en naturlig del av det tradisjonelle kulturlandskapet samt tilpasses eksisterende 

bygningsmasse mht takvinkler, materialvalg, farger og stilart. 

Det tillates ikke fradeling av boenheter som ligger på/i tunet. 

Boenhetene skal ikke berøre dyrka jord (fulldyrka eller overflatedyrka) jf. digitale 

markslagskart AR5 (gårdskart). 

Maks BYA= 150 m². Oppføres bygningen i en etasje tillates maks BYA= 200 m² 

3.1.2 Bruksendring av landbruksbygg 

Bruksendring av eksisterende bygg på landbrukseiendom kan tillates hvor formålet er tilleggsnæring 

til gårdsdriften. Jf. veileder T-1443 om plan- og bygningsloven og landbruk pluss. 

Bruksendringen må ikke være til ulemper for drifta av landbrukseiendommen eller medføre 

vesentlige miljømessige ulemper for omgivelsene. Tillatelsen gjelder ikke bruksendring der bygg 

ligger i 100 meters belte langs sjø og/eller berører andre regionale/nasjonale miljøverdier. 

Arealkrevende handel / virksomhet kan ikke finne sted med hjemmel i denne bestemmelsen. 


28


Ved nybygging, tilbygg og rehabilitering innen gårdstun der det finnes representative eksempler på 

trønderlån skal det tas tilbørlig hensyn slik at viktige karaktertrekk ikke går tapt. Dette gjelder i 

forhold til: Trønderlånas posisjon innen gårdstun (firkanttun). Dimensjonering, proposisjon, detaljer 

og materialbruk bør ivaretas. Der bebyggelsen er gitt vern etter kulturminneloven vises det dessuten 

til disse bestemmelsene. 

Bruksendring av landbruksbygg der formålet er kjøp og salg av produkter og tjenester uavhengig av 

gårdsdrift på eiendommen behandles som en dispensasjon fra LNF(R) formål. Oppføring av nye bygg i 

denne sammenhengen krever detaljplan. 

3.1.3 Skogshusvære, seterbebyggelse, gjeterbu, redskapshus 

For nye bygg og utvidelse av eksisterende enhet må det foreligge et dokumentert driftsmessig behov. 

Redskapshus skal oppføres i 1. etasje og ha porter eller åpen front. Bygget skal brukes til oppbevaring 

av gårdens egne redskap, utstyr m.m. 

Retningslinjer/ Dispensasjonspraksis fra kommuneplanens arealdel LNF (R) formål: 

a) Fradeling av boenhet nr. 2 kan tillates dersom det ikke forventes å være behov for denne bolig på 

eiendommen i fremtiden, og der fradeling kan skje uten store ulemper for rest eiendommen. 

Fradelingen behandles som en dispensasjon fra LNFR formål. 

b) Ved fradeling av kårbolig / generasjonsbolig/ boenhet nr.2 vil det ikke bli tillatt oppført ny slik bolig 

i framtiden. 

c) Bruksendring av driftsbygning til boligformål og riving av kondemnable driftsbygninger for 

oppføring av bolighus kan tillates. 

En forutsetning er at dette er forsvarlig ut fra driftsmessige forhold på gården, at det arkitektonisk 

kan løses på en god måte, at infrastruktur, trafikksikkerhet og miljømessige forhold blir ivaretatt, at 

eiendommen ikke har mer enn 2 boenheter fra før og at ny boenhet ligger i/på tunet og ikke skal 

fradeles eiendommen. Det tillates kun 2 boenheter. Søknaden behandles som en dispensasjon fra 

LNFR formål. 

d) Der det søkes om dispensasjon fra LNF(R) formål for fradeling til boligtomt ved generasjonsskifte 

eller ved salg av landbrukseiendom skal dette vurderes å gis. Lokaliseringskriterier i pkt. 3.2.1 gjelder. 

Det settes vilkår om at kopi av kjøpekontrakt / skjøte foreligger før oppmålingsforretning. 

e) Lokaliseringskriteriene i pkt. 3.3.1 samt retningslinjer gjelder ved søknader om dispensasjoner for 

fradeling til boligtomter i LNF (R) områdene. 

d) Bruksendring av fritidsbebyggelse til boligformål krever dispensasjon fra kommuneplanen, og skal 

underlegges en meget restriktiv behandling. 

29


3.1.4 Landbruksbygg i 100 meters belte (§ 11-11 nr.4) 

Det tillates oppføring av landbruksbygg i 100-metersbelte langs sjø på gårdsbruk med aktiv 

landbruksdrift der tunet ligger i 100 meters belte. Det tillates gjenoppbygging av landbruksbygg etter 

brann samt restaurering av eksisterende landbruksbygg som allerede ligger i 100 - meters belte. 

3.1.5 Eksisterende lovlige fradelt/festet og bebygd fritidseiendom, naust, boligeiendom og 

næringseiendom inngår i planen. 

Endring, tilbygg og påbygg av bestående godkjent bolig-, fritids-, og næringsbebyggelse samt 

oppføring av frittliggende anneks, boder og garasjer som ikke benyttes til beboelse kan tillates innen 

for max. BYA. Tiltaket må ikke være i strid med viktige landskaps- og naturvernhensyn og 

utbyggingen må løst på en etter kommunens vurdering estetisk tilfredsstillende måte. Det skal her 

bl.a. tas hensyn til omgivelsene hva gjelder form, farge, plassering og størrelse. Tiltaket skal ikke være 

dominerende i landskapet og ta hensyn til bl.a. silhuettvirkning og terrengtilpasning. Tiltaket skal ikke 

medføre vesentlige ulemper for bruken av nærliggende eiendommer. Tiltaket må ikke vanskeliggjøre 

en annen mulig framtidig arealbruk, eksempelvis som byggeområder eller som veigrunn. 

Bolig: Max bebygd areal (BYA) settes til 25 % av netto tomt, dog maks BYA= 200 m² (eksklusiv garasje 

og uthus). Oppføres bygningen i en etasje tillates maks BYA=350 m² (eksklusiv garasje og uthus). 

Næringsbygg: Maks bebygd areal (BYA) settes til 20 % av netto tomt, dog maks BYA=400 m². 

Fritidsbebyggelse: Generelle bestemmelser vil gjelde, se pkt. 1.10. 

3.1.6 Fritidsbebyggelse i 100 meters belte langs sjø og i sikringssone for drikke- og 

grunnvannskilder: 

Ved fornying og gjenoppbygging tillates maks BYA=105 m² (unntatt parkering og naust). Arealet skal 

fordeles på 2 bygninger. Maks BYA= 75 m² på hovedbygning, bygget skal ligge lavest mulig i 

terrenget, ha maks gesimshøyde 3,5 meter og maks mønehøyde 6 meter. Takark el. må ligge 

innenfor mønehøyde. Høyden måles fra gjennomsnittlig planert terreng. I tillegg tillates overbygd 

veranda med BYA= 15 m². 

Et uthus inntil BYA=15 m², mønehøyde 4 meter. Uthuset skal føres opp uten isolasjon og innvendig 

kledning, og ligge nær hovedbygningen og ikke brukes til beboelse. 

Dette kan fravikes hvis det går fylkesvei eller kommunal vei mellom fritidsbygg og strandsonen. 

3.2 Områder LNFR sone SF – areal for eksisterende spredt 

fritidsbebyggelse. 

(§ 11-7 nr.5 bokstav b) § 11-11 nr.2) 

30


Område Lokalisering Område Lokalisering Fortetting 

SF1 Viksjøen SF11 Bulandsvatnet + 30 nye tomter 

SF2 Seljelia SF13 Nord for Åstjønna 

SF3 Byåsen SF15 Sonvatna 

SF4 Auran SF16 Ytteråsvatnet SF16a= 10, 

SF16b= 3 

SF6 Rykkjasskjæret SF18 Skarsjøen + 3 tomter 

SUM 46 nye tomter 

For områdene gjelder pkt.1.10. I 50 meters belte fra Sonvatna, Ytteråsvatnet og Bulandsvatnet samt 

100 metersbelte langs sjø gjelder pkt.3.1.6. 

3.2.1 Område SF1 - Viksjøen 

På tomt med gnr.80/83, gnr.80/92,gnr.80/93 og gnr.80/78 tillates oppført fritidsbebyggelse 

3.2.2 Område SF2 – Seljelia 

Før det tillates innlagt vann / avløp skal det foreligge felles vann og avløpsplan for alle hyttene 

område. 

3.2.3 Område SF3 – Byåsen 

Tomt med gnr.77/47 tillates bebygd med fritidsbebyggelse. Før det tillates innlagt vann / avløp skal 

det foreligge felles vann og avløpsplan for alle hyttene i område. 

3.2.4 Område SF4 – Auran 

Tomt med gnr.71/32 tillates bebygd med fritidsbebyggelse. 

3.2.5 Område SF6 – Rykkjasskjære 

Tomt med gnr.70/65 tillates bebygd med fritidsbebyggelse. 

3.2.6 Område SF11 – Bulandsvatnet 

Innen det foreligger reguleringsplan gjelder kommuneplanens bestemmelser for område. Pkt. 3.1.6 

gjelder for 50 meters belte. Ny fritidsbebyggelse skal plasseres i bakkant av eksisterende fritidsbygg, 

minimum 50 meter fra Bulandsvatnet. Klefsaasvolden vestre og Klefsaasvolden østre skal bevares / 

hensyntas i reguleringsplan. 

31


3.2.7 Område SF 16 – Ytteråsvatnet 

SF 16a – Området kan utbygges/fortettes med min. 10 nye tomter. Antall tomter kan bestemmes i 

detaljplan. Ny fritidsbebyggelse skal plasseres i bakkant av eksisterende, minimum 50 meter fra 

Ytteråsvatnet. 

SF 16b – område kan utbygges / fortettes med inntil tre nye tomter. Det settes krav om detaljplan. 

3.3 Område LNFR sone SB – areal for Spredt Boligbebyggelse 

(plbl 2008 § 11-11 nr.2) 

3.3.1 Lokaliseringskriterier 

• Fradeling til boligtomt tillates inntil 2 dekar. Maks bebygd areal (BYA) settes til 25 % av netto 

tomt, likevel slik at maks BYA= 200 m² (eksklusiv garasje og uthus). Oppføres bygningen i en 

etasje tillates maks BYA=350 m² (eksklusiv garasje og uthus). 

• Ny bebyggelse skal ikke lokaliseres nærmere registrert kulturminne enn 100 meter, eller nærmere 

verna vassdrag (Forra og Sona) enn 100 meter. Dette kan fravikes dersom offentlig vei ligger 

mellom vassdrag og ny bebyggelse. 

• Bebyggelse med tomt og adkomst skal normalt ikke beslaglegge dyrka jord (fulldyrka eller 

overflatedyrka) eller legges på sammenhengende innmarksbeite eller sammenhengende dyrkbart 

areal, jf. digitale markslagskart AR5 (gårdskart). Bebyggelse må heller ikke komme i konflikt med 

viktige natur-, landskaps- og/eller friluftsinteresser. 

• Det skal ikke fradeles tomt til boligbygging nærmere driftsbygninger \ tun i landbruket enn 100 

meter. 

• Fradeling eller byggetillatelse skal ikke gis der det øker trafikk gjennom gårdstun eller over 

jernbaneoverganger. 

• I områder avsatt til spredt boligbygging kan enkeltboliger oppføres etter ordinær byggesøknad. 

Ved planlagt utbygging av flere enn fire boliger eller der det i en radius av 100 meter dannes 

boligfelt på mer en fem boliger skal det utarbeides detaljplan. (jf. plbl 11-9 nr.1) 

• Beplantet eller åpen sone/areal/område mellom fulldyrka, overflatedyrka og innmarksbeite (som 

definert i digitale markslagskart AR5, gårdskart) og tomtegrense skal være på minimum 20 meter. 

Dette kan fravikes dersom annen form for hensiktsmessig buffer er tilstede (eksempelvis 

høydeforskjell). Eksisterende vegetasjon skal beholdes som buffer. 

• For eksisterende bebygd fritidseiendom, naust, boligeiendom eller næringseiendom i sonene 

gjelder pkt.3.1.5. 

32



a) Ved søknad om deling skal det foreligge dokumentasjon på tilfredsstilende vannforsyning (her 

under slokkevann), avløp, atkomst, samt byggegrunn, miljøforhold. Jf. plbl 2008 § 27-1, § 27-2, § 27-4 

og § 28-1. 

b) Der det er registrert kulturminner på matrikkelenheten/i askeladden nærmere enn 100 meter fra 

tiltaket, skal søknaden sendes kulturminnemyndigheten for uttale, (Nord-Trøndelag fylkeskommune 

og Sametinget). 

3.3.2 Antall boliger er begrenset i henhold til tabell: 

Område Navn / lokalisering Antall Område Navn / lokalisering Antall 

SB1 Ytteråsen (langs fv 22) 5 SB6 Gressetgrenda, langs kv23 5 

SB2 Elvran (langs fv 21) 5 SB7 Skjelstadmark, 

SB3 Sona (områder sør for 

Stjørdalselva, og langs fv20) 

SB4 Flora (områder sør og nord for 

SB5 Forradal 

Stjørdalselva og langs kv 19) 

(Langs Forra, og fv 28) 

vest for fv 29 

5 SB8 Okkelberg, langs fv 42 og 

fv 30 

10 SB9 Hovskogen - Hoven 

(langs fv 36) 

15 SB10 Langstein, langs fv 42 5 

I planperioden er det tillatt med til sammen 75 nye fradelte ubebygde boligtomter i områdene SB 

4 Bestemmelser / retningslinjer knyttet til hensynssoner (§ 11-8) 

4.1 Hensynssone for farer eller miljø (§ 11-8a) 

4.1.1 Sikringssone for 200 års flom langs Stjørdalselva 

For tiltak, jf. plbl 2008 § 1-6, langs vann og vassdrag må et sikkerhetsnivå tilsvarende en 200- årsflom 

legges til grunn der det foreligger beregninger, jfr. NVE’s retningslinjer nr. 1/2008, siste revisjon, for 

planlegging og utbygging i fareområder langs vassdrag. 

10 

10 

5 

33


4.1.2 Sikringssone for drikkevannskilder og grunnvannskilde (Mølska, Ulstadvatnet, 

Rennen, Åstjønna) 

Innenfor drikkevannskildenes nedslagsfelt tillates ikke bygg – og anleggsvirksomhet jf plbl 1-6 jf 20-1, 

eller annen virksomhet som medfører fare for kvaliteten av drikkevannet. Alle tiltak, jf plbl 1-6, 

sendes Mattilsynet for uttalelse. 


Drikkevannskildene med nedslagsfelt skal ivaretas både som drikkevannskilder og 

rekreasjonsområder. Drikkevannskildenes nedslagsfelt skal holdes fri for tiltak som kan skade 

vannkvaliteten. Nye småbåthavner tillates ikke. 

4.1.3 Støysone – Trondheim lufthavn Værnes, riks- og fylkesvei 

Retningslinje for behandling av støy, T-1442, skal legges til grunn ved behandling av tiltak i sonene 

gul og rød. 

4.1.4 Faresone: Skytebane (Leksdal skytefelt, Frigården skytebane) 

Det er avsatt faresoner for skytevirksomhet. Disse må det tas hensyn til under planlegging og 

utbygging. 

4.1.5 Faresone: Høyspentlinjer 

Det er avsatt faresone for sentraltnett (300-420 kV) (Klæbu-Verdal-Ogndal-Namsos og Eidum - 

Strinda) er oppgradert til 420 kiloVolt (kV). En gate på 40 meter er ekspropriert av Statsnett. All 

planlegging og utbygging i en avstand på 45 meter fra midt høyspentlinje skal forelegges Statnett for 

uttale. (Postboks 5192 Majorstua, 0302 Oslo, firmapost@statnett.no) 

4.1.6 Faresone: Kvikkleire 

Fare for ras skal utredes før reguleringsplan kan godkjennes og nødvendig sikringstiltak skal utredes 

og gjennomføres før tillatelse til tiltak jf. § 1-6 kan gis. Det skal foreligge geotekniske vurderinger fra 

fagkyndig, med de nødvendige godkjenninger, på at område har tilfredsstillende stabilitet. 

4.2 Hensynssoner for natur ( § 11-8c) 

34


4.2.1 Retningslinjer til hensynssoner for bevaring av naturmiljø 

Inngrep skal søkes unngått i områder som er av særlig betydning for biologisk mangfold, dvs. 

områder som har verdiklassifisering svært viktig (A), viktig (B) og lokal verdi (C). 

INON – Inngrepsfrie naturområder i Norge 

For områder som ligger minst fem km fra tyngre tekniske inngrep, jfr. INON og i hensynssonen rundt, 

skal kommunen vurdere grundig i hvert enkelt tilfelle hvorvidt inngrep kan tillates eller ikke. For 

definisjon av tyngre tekniske inngrep vises til INON. 

4.2.2 Retningslinjer til hensynssoner for bevaring av grønnstruktur 

Langs Stokkbekken, fra samløp med Gråelva til kryssing med Fv 33, tillates ikke nye byggetiltak 

innafor en sone på 15 m fra bekken på begge sider. 

4.2.3 Retningslinjer til hensynssone for bevaring av kulturmiljø 

Hegra - Verneplan for kulturmiljø i Nord-Trøndelag (1995). 

Innen sonen bør det ikke settes i verk tiltak eller bruksendring som kan endre bygningsmiljøets, øvrige 

kulturminners eller landskapets art og karakter, eller på annen måte forringe område. 

4.2.4 Retningslinjer til hensynssone for reindrift 

Driving /flytteleier (sørvest for Ausetvatnet) samt oppsamlingsområder (rundt Gråvatna, 

Finnkleppfjell og Skarvan). 

Det skal utvises særskilt varsomhet i forhold til reindrifta ved vurdering av søknader om 

dispensasjoner fra kommuneplanen innenfor hensynssonene for reindrifta. All ny tilrettelegging av 

ferdsel og tiltak bør kanaliseres utenom hensynssonene. 

4.3 Hensynssone for båndlegging (§ 11-8d) 

4.3.1 Retningslinjer til hensynssone for båndlegging etter naturvernloven 

Båndlagte naturreservat: 

1. Fredning av Liaberga naturreservat – ca. 85 dekar, bevaring av fylkets største almelier med en rik 

og interessant flora. FOR 1981-09-04 nr.4801: Forskrift om fredning for Liaberga naturreservat, 

Stjørdal kommune, Nord-Trøndelag, gjelder for område. 

2. Øvre Forra naturrreservat – bevaring av et stort og særpreget myrlandskap med en elvestrekning 

og å verne om det spesielt rike og interessante fuglelivet, vegetasjonen og annet dyreliv som naturlig 

er knyttet til område. 

35


FOR 1990-12-21 nr.1088: Forskrift om fredning av Øvre Forra naturreservat, Levanger, Stjørdal og 

Meråker kommune, Nord-Trøndelag, gjelder for område. 

3. Nevra naturreservat – 630 dekar, bevaring av et barskogsområde som er lite påvirket av 

menneskelig aktivitet. 

FOR 1992-12-04 nr.954: Forskrift om vern av Nevra naturreservat, Stjørdal kommune, Nord- 

Trøndelag, gjelder for område. 

4. Reppesleiret naturreservat – 150 dekar, bevaring av gråor/heggeskog langs Stjørdalselva. 

FOR 1993-05-07 nr.405: Forskrift om vern av Reppesleiret naturreservat, Stjørdal kommune, Nord- 


5. Måsøra-Hofstadøra naturreservat – 140 dekar, bevaring av flommarkvegetasjon der mange ulike 

flommarksamfunn er representert bla. gråor/heggeskog. 

FOR 1993-05-07 nr.406: Forskrift om vern av Måsøra-Hofstadøra naturreservat i Stjørdal kommune, 

Nord-Trøndelag, gjelder for område. 

6. Hegramo naturreservat – 95 dekar, bevaring av et lite påvirket område langs Stjørdalselva med 

pionerkratt og skog av flommarksvegetasjon som har betydning som hekke-, raste- og hvilelokalitet 

for fuglelivet. 

FOR 1993-05-07 nr 407: Forskrift om vern av Hegramo naturreservat, Stjørdal kommune, Nord- 


Båndlagt fuglefredningsområde: 

1. Vinnan og Velvang fuglefredningsområde - 2240 dekar hvorav 80 dekar landareal, bevaring av 

fuglelivet og dets leveområde i et viktig fjære- og gruntvannsområde, med det naturlig tilknytta 

plante- og dyreliv som er viktig for fuglenes livsmiljø. Området er et viktig leveområde for marint 

tilknyttede fuglearter. Spesiell verdi knytter seg til området som næringsområder for sjøender, og 

generelt som hvile- og beiteområde for vade- og andefugler. 

FOR 2003-12-19 nr.1715: Forskrift om verneplan for sjøfuglområder i Nord-Trøndelag, vedlegg 32, 

fredning av Vinnan og Velvang fuglefredningsområde, Stjørdal kommune, Nord-Trøndelag, gjelder for 

område. 

2. Vikanbukta fuglefredningsområde – 0,81 km², hvorav 0,75 km² er landareal og tørrfallsområde, 

bevaring av fuglelivet og dets leveområder i et viktig fjære- og gruntvannsområde, med det naturlig 

tilknytta plante- og dyreliv som er viktig for fuglenes livsmiljø. Området er et viktig leveområde for 

marint tilknyttede fuglearter. Spesiell verdi knytter seg til området som hvile- og beiteområde for 

vadere, andefugler og dykkere. 

36


FOR 2008-09-12 nr 1017: Forskrift om fredning av Vikanbukta fuglefredningsområde, Stjørdal 

kommune, Nord-Trøndelag, gjelder for område. 

Båndlagt nasjonalpark: 

1. Skarvan og Roltdalen nasjonalpark - ta vare på et i det vesentligste urørt fjell- og skogområde 

typisk for regionen. Det biologiske mangfoldet med økosystemer, arter og bestander skal sikres. Det 

er også et formål å verne om kulturminner og sammenhengen mellom disse, særlig de kulturminnene 

som er knyttet til kvernsteinsdrifta. Allmennheten skal gis anledning til naturopplevelser gjennom 

utøving av tradisjonelt og enkelt friluftsliv med liten grad av teknisk tilrettelegging. Ivaretakelse av 

naturgrunnlaget innenfor nasjonalparken er viktig for samisk kultur og næringsutnyttelse. Området 

skal kunne brukes til reindrift. 

FOR 2004-02-20 nr 390: Forskrift om vern av Skarvan og Roltdalen nasjonalpark, Selbu, Tydal og 

Stjørdal kommune, Sør-Trøndelag og Nord-Trøndelag, gjelder for område. 

4.3.2 Retningslinjer til hensynssoner for båndlegging etter kulturminneloven 

a) Værnes garnison – fredning etter kulturminneloven omfatter bygninger og anlegg – våningshus fra 

1818, befalsforlegning (øst og vest) fra 1902. 

FOR 2004-05-06 nr.718: Forskrift om fredning av bygninger og anlegg i Landskapsplan for Forsvaret 

b) Hegra festning / Ingstadkleiven fort – Status: fortidsminne - Verneplan foreligger – Det nasjonale 

festningsverket Hegra 

c) Steinvikholm slottsruin med tilhørende anlegg (gnr.49/3) automatisk fredet 

Områdene er automatisk fredet i henhold til lov om kulturminner, og omfatter fornminner og 

bygninger. Søknad om tiltak som berører disse områdene skal forelegges Nord-Trøndelag 

fylkeskommune. 

4.3.3 Hensynssone for omlegging av jernbanetrasé til Forbordsfjellet tunnel 

Alternative traséer i skisseprosjekt Forbordsfjellet jernbanetunnel, jfr. også KVU Trondheim – 

Steinkjer, sikres båndlagt inntil trasé etter Plan- og bygningsloven kan fastsettes. 

37


4.3.4 Hensynssone for ny forbindelse mellom Stormyra/Fv 705 og E6/Hommelvik 

Alternative traséer i planutredning sikres båndlagt inntil endelig trasé etter plan- og bygningsloven 

kan fastsettes. 

4.3.5 Hensynssone for Ytre Ringvei og omlagt Fv 36 mellom Ringvei Nord og Kvislabakken 

Foreløpig skissert trasé ligger til grunn for en 100 m bred hensynssone. I deler av området 

(Medbroen, Stokkan Vestre m.m.) overlappes hensynssonen av 4.3.3-sonen. 

4.4 Sone med krav om felles planlegging (§ 11-8e) 

4.4.1 Stokkberga Vest 

Sonen omfatter del av eiendom g. nr. 98, b. nr. 1 samt hele parsellene av g. nr./b. nr. 97/33, mellom 

liggende parsell av 85/1, 97/30, 98/5 og 98/7. I planområdet skal fremtidig arealbruk og endelig 

avgrensing mellom bebyggelse og verneområde for natur/biologisk mangfold og friluftsområde 

fastsettes. 

4.4.2 Sykehjemskvartalet Halsen sykehjem 

Sonen omfatter eiendommene g. nr. 102 / b.nr. 148, 200, 201, 202, 206, 210, 216, 244, 249, 250, 

264, 265, 311, 519, 520, 650, 673, 675, 813 og 967. I planområdet skal langsiktig utvidelse av 

tomtegrunn for offentlig formål og tilhørende adkomstløsninger fastsettes. 

4.5 Sone hvor gjeldene reguleringsplan skal gjelde (§ 11-8f) 

Soner hvor gjeldende reguleringsplan fortsatt skal gjelde fremgår av kommuneplankartet som 

hensynsone H 910. 

38

Bestemmelser og retningslinjer etter sak 90/11 dato 8.9.2011

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?