Fana, gnr 40 bnr 632, Sætervegen 17. Klage på ... - Bergen kommune

Byrådssak 141/13
Fana, gnr 40 bnr 632, Sætervegen 17. Klage på avslag om fradeling av 1 parsell til boligformål
UHSA
EBYGG-5351-201127811-25
Hva saken gjelder:
Saken gjelder klage på avslag på søknad om fradeling av 1 parsell fra gnr 40 bnr 632 til boligformål. Det
ble gitt avslag i vedtak 29.6.2012. Vedtaket ble påklaget av tiltakshaver Bernt Olav Lian Flem og Nina R.
Flem ved brev 17.8.2012 fra Bygg Prosjekt AS.
Saken var oppe til behandling i byrådet 21.2.2013 sak 51/13, men ble utsatt fordi det var innsendt nye
saksopplysninger i forbindelse med møte 20.2.2013 mellom klager og byråd for byutvikling, klima og
miljø.
Eiendommen er uregulert og er i kommuneplanens arealdel (KPA) vist som byggeområde. Tiltaket krever
dispensasjon fra pbl § 11-6, herunder plankravet i KPA punkt 1. Fradeling forutsetter at tomten innfrir
vilkårene i pbl § 26-1og godkjenning/dispensasjon fra avstandskrav til nabogrensen i pbl § 29-4.
Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i pbl § 21-3, og det er registrert merknader fra
Gerd Eliassen, Bengt Eliassen, Aksel Mowatt Larsen, Ketil Konglevoll og Astri Drange Hole.
Merknadene går i hovedsak på at omsøkt tomt er for liten, forringelse av området, at området bør
reguleres, økt innsyn og tap av sol og dårlig uteoppholdsareal.
Klager gjør i hovedsak gjeldende at omsøkt fradelt tomt har et areal på ca 445 m². Dersom man trekker
fra areal til hus med grunnflate ca 90 m² og areal til atkomst og parkering med ca 80 m², vil gjenstående
tomteareal være ca 275 m², hvor ca 200 m² klart kunne defineres som brukbart uteoppholdsareal. Arealet
på hele tomten er flatt, slik at alt tilgjengelig uteoppholdsareal tilfredsstiller kvalitetskravene i KPA med
hensyn til stigning. Klager anfører videre at gjenværende tomt vil ha ca 400 m² uteoppholdsareal. Selv om
ca 250 m² av disse vil være orientert på østside av eksisterende bebyggelse, vil området grunnet sin
utstrekning ha gode solforhold morgen/formiddag hele året, og nær halvparten vil ha kveldssol etter kl.
18:00 uten skyggevirkning fra bestående bolighus. Gjenværende tomt vil også ha areal på eiendommens
vestside, hvor tiltakshaver har sin nåværende uteplass/terrasse. Dette arealet har gode solforhold på dagtid
og kveld. Det anføres videre at eksisterende bolighus ikke har vindu eller utgang mot sør. Det anføres at
avslag på fradeling medfører forskjellbehandling, hensett til andre eiendommer i området, jf. innsendte
dokumenter hhv. 15.2. og 29.4. d.å. Det vises for øvrig til klagen og supplerende merknader i sin helhet.
I tilsvar fra naboene Ketil Konglevoll og Aksel Mowatt Larsen, jf. brev hhv. 4.1.2012 og 8.10.2012 fra
adv. Nina Kibsgaard, anføres i hovedsak at kommunen har utøvd korrekt lovforståelse og skjønn ved å
avslå delingssøknaden og at klagen ikke kan tas til følge. Naboene anfører at eiendommen ligger utenfor
de områder hvor fortetting er angitt som ønskelig, både i gjeldende og i ny KPA. Videre anføres at krav til
uteoppholdsareal ikke er innfridd. Naboene anfører at omsøkte eiendom ikke er å anse som en «ubebygd
resttomt» i et ellers etablert og bebygd strøk, slik klager anfører. Naboene anfører videre at tillatelse til
søknaden kan endre praksis i området med hensyn til tomtestruktur og kvalitet samt gi en presedens for
«eplehagefortetting» og viser til at slike endringer ikke skal skje ved enkeltvise dispensasjoner. Det vises
for øvrig til tilsvar i sin helhet.
1

Etat for byggesak og private planer finner ikke grunnlag for å gi dispensasjon fra pbl § 29-4 for plassering
av grensen nærmere eksisterende bygg enn 4 m, da dette er areal som vender mot sør og vil være
verdifullt uteoppholdsareal for eksisterende bolig. Kvalitetskravet til uteoppholdsarealet anses ikke
tilfredsstillende. Arealene skal ha hensiktsmessig form og restarealer medregnes ikke. Fagetaten viser til
at det i henhold til pbl § 26-1 ikke skal dannes tomter som ikke egner seg til boligformål. Den
gjenværende parsellen vil få uteareal som ligger ugunstig til i forhold til sol og ut mot veg. På den fradelte
parsellen vil arealene bli lange og smale, og kan ikke regnes som gode arealer for leke- og
uteoppholdsareal.
Tiltaket er også avhengig av at det dispenseres fra pbl § 11-6. Fagetaten anbefaler at det ikke fortettes
gjennom dispensasjon, men gjennom regulering, for å sikre helhetlig planlegging. Ved ny bebyggelse skal
tiltak ikke stride mot strøkets karakter, jf. KPA punkt 23. Slik fagetaten vurderer det, vil en fradeling
danne to tomter som skiller seg fra strøkskarakteren. Omsøkte tomtestørrelse og utnyttingsgrad vil bryte
vesentlig med strøkets karakter. Fagetaten viser videre til at eiendommen ikke er å anse som en ubebygd
resttomt i et ellers etablert bebygd strøk. Det er den type resttomter som er foreslått unntatt fra plankravet
i ny KPA. Omsøkte eiendom anses ikke som en resttomt. I dette tilfellet foreligger en søknad som kan
endre praksis i området med hensyn til tomtestruktur og kvalitet. Etter fagetatens vurdering av tiltaket vil
gi det flere ulemper enn fordeler ved fradeling. På denne bakgrunn anbefaler fagetaten at klagen ikke tas
til følge.
Byrådet er enig med fagetaten i at vilkårene for å dispensere fra plankravet i KPA punkt 1 ikke er innfridd
iht. pbl § 19-2, men har en annen vurdering av hvordan omsøkte tiltak forholder seg til krav til
uteoppholdsareal og avstandskrav i pbl § 26-1.
Det understrekes at saken kun gjelder søknad om fradeling av parsell, og at eventuelle tiltak på
eiendommen vil bli gjenstand for en selvstendig søknadsprosess. For at tillatelse skal kunne gis, må både
den fradelte og den gjenværende parsellen være i samsvar med vilkårene i pbl § 26-1.
Byrådet finner at selv om parsellen som søkes fradelt er liten, bare 445 m², kan krav om minimum 50 m²
tilfredsstillende utendørs oppholdsareal i KPA punkt 11 innfris. Det bemerkes videre at krav om 150 m² i
ny KPA2010 (som ikke er trådt i kraft), også vil kunne innfris ved framtidig bebyggelse. Dette illustreres
ved tegninger som er innsendt i forbindelse med klageomgangen. Krav til utendørs oppholdsareal anses
også innfridd for gjenværende parsell ved omsøkt fradeling. Den sørvestlige del av utendørs
oppholdsareal blir riktignok kraftig redusert, men oppholdsarealene anses som tilfredsstillende, samlet
sett.
Byrådet viser til at omsøkte fradeling vil gi kun 1 meters avstand til nabogrensen fra den sørvendte
husveggen på gjenværende parsell. Kommunen kan imidlertid godkjenne avvik fra avstandskrav der det
foreligger samtykke fra nabo, jf. pbl § 29-4 tredje ledd, bokstav a). I denne sak er søker eier av både
gjenværende parsell og ny parsell som søkes etablert, og samtykke fra berørt nabo anses derfor å
foreligge. Hensynet bak avstandsbestemmelsen i pbl § 29-4 andre ledd er å hindre spredning av brann og
ivareta hensynet til lys, luft, utsikt og hindre innsyn. Den sist innsendte skissen fra søker/klager, viser en
bedre ivaretakelse av avstandskrav for bebyggelse på ny parsell. Byrådet finner at kommunen kan
godkjenne det omsøkte avviket fra avstandskravene i den foreliggende sak, men viser samtidig til at
fradeling, så tett inntil eksisterende bebyggelse på gjenværende parsell, vil kunne medføre skjerpede krav
for framtidige tiltak for å ivareta hensynene bak avstandsbestemmelsen.
Søker/klager har i klageomgangen vist til gnr 40 bnr 1748 og gnr 40 bnr 1389, der avstand mellom
bolighus og nabogrense er mindre enn avstandskravene i pbl § 29-4. Dette tolkes som en anførsel om
forskjellsbehandling. For at det skal kunne konstateres usaklig forskjellsbehandling, må sakene være like
både i faktisk og juridisk forstand. Eiendommene ligger i samme område, men er noe større enn parsellen
som søkes fradelt. Bnr 1748 ble fradelt 21.4.2008 og bnr 1398 ble fradelt 19.3.1985. Begge sakene er
2

ehandlet før pbl 2008 trådte i kraft, og kravene for å innvilge dispensasjon er senere skjerpet jf. Ot.prp.
nr 32 (2007-2008) s. 242. De aktuelle sakene anses ikke å være like i rettslig forstand og byrådet finner
ikke grunnlag for at det foreligger usaklig forskjellsbehandling i saken.
Omsøkte fradeling kommer i strid med pbl § 11-6 "Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel" jf. KPA
punkt 1 "Plankrav". For at tillatelse skal kunne innvilges, må vilkårene for å dispensere fra plankravet
være innfridd iht. § 19-2. Det er et krav at dispensasjon fra plankravet ikke må medføre en vesentlig
tilsidesettelse av hensynene bak bestemmelsen. Hovedhensynet bak plankravet er at arealbruk for området
skal vurderes i en større sammenheng. Det skal ikke tillates tiltak som kan vanskeliggjøre en fremtidig
regulering. I den konkrete saken er den omsøkte eiendommen én av flere større eiendommer i
byggeområdet, som for øvrig ligger relativt nær bybanetraseen. Dispensasjon fra plankravet til fradeling
og fortetting kan få presedensvirkninger for framtidige fradelingssøknader, med de følger dette vil ha for
områdets infrastruktur og kvaliteter. Det følger videre av KPA punkt 23 at ny bebyggelse ikke skal bryte
vesentlig med strøkskarakteren. Den omsøkte fradelingen vil gi en liten tomt, som ved bebyggelse trolig
vil avvike fra strøkskarakteren ut fra sin størrelse og form. Dispensasjon til fradeling vurderes derfor
samlet sett å komme i strid med de hensyn planbestemmelsen skal ivareta. Byrådet finner at fortetting og
endring av tomteinndelingen i området, bør vurderes som en del av en helhetlig prosess, og få sin
avklaring i reguleringsplan, ikke ved enkeltvise dispensasjoner. Vilkårene for å innvilge dispensasjon fra
plankravet i KPA punkt 1 anses ikke innfridd iht. pbl § 19-2.
Byrådet anbefaler at fagetatens vedtak 29.6.2012 opprettholdes og at klagen ikke tas til følge.
Vedtakskompetanse:
I henhold til bystyresak 260/11 og 102/06 (§14) med senere endringer, jf. reglement for bystyrekomiteene
punkt 23, er myndigheten til å behandle klagesaker etter plan- og bygningsloven, med nærmere angitte
unntak, delegert til komité for miljø og byutvikling. Dersom klagen ikke tas til følge skal saken sendes til
Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse.
Byrådet innstiller til komite for miljø og byutvikling å fatte følgende vedtak:
Etat for byggesak og private planers vedtak 29.6.2012 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge.
Dato: 14. mai 2013
Dette dokumentet er godkjent elektronisk.
Monica Mæland
byrådsleder
Filip Rygg
byråd for byutvikling, klima og miljø
Vedlegg:
I Fagnotat 19.9.2012 fra Etat for byggesak og private planer med tilhørende vedlegg
II Revidert skisse for bebyggelse på parsell fra Bernt Olav Lian Flem, mottatt 15.2.2013.
III Presentasjon fra Bernt Olav Lian Flem, mottatt 10.4.2013
IV Notat 29.4.2013 fra Bernt Olav Lian Flem
3