TOMTEDELINGSPLAN FOR FS3, FS4, DEL AV N4 Dokument

SAKSPAPIR
HESSA - SYD - MINDRE VESENTLIG REGULERINGSENDRING AV F4 OG VEG
6 - TOMTEDELINGSPLAN FOR FS3, FS4, DEL AV N4
Dokumentinformasjon:
Saksbehandler:
ArkivsakID: 08/2923
Morten Ugelvik JournalID: 08/40440
Tlf: 70162618 Arkiv: K2-L12
E-post: postmottak@alesund.kommune.no
Avgjøres av: Plansakutv.
Politisk behandling:
Organ: Møtedato: Sak nr.
FAST UTVALG FOR PLANSAKER 27.10.2008 087/08
Vedlegg:
1. Brev fra Hessen Eiendom AS, datert 09.06.08
2. Plankart med bestemmelser, datert 10.10.08
3. Uttale fra barnerepresentanten
4. Utsnitt reguleringsplan Hessa Syd
5. Brev fra Leite og Howden, datert 10.10.08
Utrykte dokumenter i saken:
Nabovarsel
Bestemmelser for reguleringsplan Hessa Syd – gnr 118 bnr. 1,2,7,8,11,12,76 og 151
Saksopplysninger:
Hessen Eiendom AS eier feltene FS3 og FS4 i reguleringsplan for Hessa Syd, som ble
godkjent av Ålesund bystyre 01.02.2007. Arealet ligger sørøst for Hessa skole. Feltene er
regulert til «frittliggende småhusbebyggelse» og med krav om tomtedelingsplan.
En tomtedelingsplan skal etter plan- og bygningsloven godkjennes av det faste planutvalget.
Det er et krav om at de som direkte grenser til område skal få høve til å uttale seg.
Nabovarsling har blitt gjennomført og det har ikke kommet inn merknader. For å tilfredsstille
lekeplassnormen er også en felleslekeplass (rundt 120 m²) foreslått plassert inne på friområde
F4. I samband med utbygging av veg 3 har grunneier sett behov for å justere veg 6, jf.
vedlegg 5. Plasseringen av ny felleslekeplass og justering av veg 6 må behandles som en
reguleringsendring.

Vurdering:
Forslaget til tomtedelingsplanen viser tomtestørrelser på 600 – 880 m², og ligger innenfor
normal tomtestørrelse. Beliggenheten for tomt1 krever en atkomstvei fra øst og dette
resulterer i en tomtestørrelse som er noe større enn de andre. Hver tomt kan etablere en
direkte avkjørsel på veg 3 eller veg 6. Planen viser ikke plassering av hus, garasje/carport og
ekstra biloppstillingsplass. Vi vurderer tomtene til å være såpass romslige at det er
tilstrekkelig at disse detaljene blir fremmet i byggesøknaden.
Lekeplass
Lekeplassnormen sier mellom annet: «Hver lekeplass skal betjene maksimum 25 boliger, med
maksimum 50 m avstand fra boligen». Minimumstørrelse er 100 m². Opprinnelige
tomtedelingsforslag manglet lekeplass og hadde heller ikke noen annen løsning som kunne
dekke kravene i lekeplassnormen på tilstøtende areal. Ifølge lekeplassnormen skal lokale
leke- og oppholdmuligheter for barn- og unge vurderes før boliger og veier plasseres. Dette
for å sikre at de ikke blir plassert på tilfeldige restareal etter at boligtomter og veier er
plassert. Dette er også presisert i de rikspolitiske retningslinjer for barn og unge (RPR for
barn og unge, T 1/95).
Tomtedeling av mindre områder kan det være lett å «glemme» lekeplasskravet. Utbygging av
mindre områder med få boenheter vil ikke være fritatt for lekeplassnormen. Det er også et
avstandskrav som også må vurderes. Aksjonsradiusen til små barn er liten. Derfor er det
viktig at felleslekeplass ikke blir plassert for langt fra boligene og dette er også grunnlaget for
avstandskravet i normen.
Ideelt sett burde det ha vært sett av felleslekeplass innenfor felt FS3 og/eller FS4.
Forslagstiller har fremmet en mindre vesentlig reguleringsendring av felt F4 (friområde), der
et areal på rundt 120 m² er foreslått endret til felleslekeplass.
Friområder er avgrensede og gjerne mindre områder for allmennhetens rekreasjon og
opphold. Områdene skal erverves, opparbeides og vedlikeholdes av kommunen. Kommunen
har inngått samarbeidsavtaler for utbygging av infrastrukturen i område og vil også løse inn
friområdene. Men det er ikke konkrete planer om å tilrettelegge disse arealene.
En etablering av en felleslekeplass vil resultere i et areal som blir opparbeidet for rekreasjon,
lek og opphold, men avviker på et viktig punkt. Felleslekeplass er for beboerne i feltet og slik
ikke for allmennheten.
Omreguleringer av friområder til felleslekeplass er prinsipielt uheldig og kan skape presedens.
Det kan være en fare for at utbyggere kan spekulere i dette og slik fått utnytte mer av sitt
område til andre formål. Utgangspunktet er at utbygger skal finne plass til lekeplass innenfor
sitt eget område. Generelt vil også en omdisponering av et friområde kunne aksepteres når det
skaffes fullverdig erstatningsareal, jf. kommentar fra barnerepresentanten.
I denne konkrete saken så har vi flere friområder inntil tomtefeltet og i tillegg rett vest for FS3
og F4 har vi et større område regulert til spesialområde vern. Området inneholder flere
fredete gravrøyser m.m. og slik er det ikke tillatt med oppføring av bygg o.l. Det er ellers ikke
noe til hinder for å bruke området til ulike friluftsaktiviteter. I sum har nærområdet godt med
«grønne lunger» og ved etablering av en god og funksjonell lekeplass kan vi akseptere en
løsning hvor en flik av friområde F4 blir endret til felleslekeplass. En slik lekeplass kan også
stimulere til økt bruk av tilstøtende friområde.

Veg 6
Veg 3 er under utbygging og det går med en del areal til vegskjæringer. Grunneier har nå søkt
om en justering av veg 6. I gjeldende reguleringsplan er veg 6 svakt buet mot nord og
forslagstiller sitt forslag er vegen blitt rettet ut. Det er en justering på 3- 4 meter på det meste.
Tilsvarende blir naustarealet redusert. Forslagstiller eier hele området og slik berører det
ingen andre grunneiere. Resultatet blir noe mer areal til boligtomtene og noe mindre til naust,
men fremdeles vil det være tilstrekkelig plass for naust.
Mindre vesentlig reguleringsendring
Etablering av ny felles lekeplass og justering av veg 6 krever en reguleringsendring ,og
mindre endringer som dette kan behandles som en mindre vesentlig reguleringsendring.
Veilederen T-1381 Reguleringsplan Bebyggelsesplan omtaler bl.a. dette med mindre
vesentlig endring slik: «Grensegangen mellom vesentlig og mindre vesentlig endring av
reguleringsplan er et skjønnsspørsmål som må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. Viktige
forutsetninger for å gjennomføre planen skal ikke forandres nevneverdig dersom endringen
skal kunne behandles som “mindre vesentlig”. Endring av reguleringsformål og endring i
planens funksjonelle innhold, f.eks. ved å utelate et reguleringsformål betraktes som regel
som en vesentlig endring, mens mindre justeringer av formålsgrenser vil være mindre
vesentlige endringer. Reglene for behandling finnes i plan- og bygningslovens § 28-1. Dersom
det faste planutvalget er i tvil om endringen er vesentlig, bør saken behandles som vesentlig
etter § 28-1 nr. 1”.
Før det gjøres vedtak om mindre vesentlig reguleringsendring skal eierne/festerne av
eiendommer som direkte berøres av vedtaket gis høve til å uttale seg. Dette har blitt gjort og
ingen merknader har komt inn.
Etter rådmannens vurdering ivaretas barn og unges interesser i området selv om friområdet
blir redusert noe. De to reguleringsformål er også nært beslektet. Friområdene F4, F5 og F8
er relativt store, og videre vest ligger et stort areal som spesialområde vern, så i sum har
nærområdet mye friluftsareal til disposisjon. Å ta en liten del av F4 vil ikke ha noen
konsekvens for reguleringsplanens funksjonelle innhold. Etablering av en liten lekeplass er
heller ingen stor formålsendring med unntak av den vil være eksklusivt eid og brukt av de
eiende eiendommer. Allmennheten vil således ikke ha rett til å bruke det regulert
fellesområde.
Justering av veg 6 er kun en mindre justering av formålsgrensene.
Rådmannen velger å behandle disse endringene som mindre vesentlig.
Økonomiske konsekvenser:
Ingen.
Juridiske konsekvenser:
Utbygging skal skje i samsvar med godkjent plan.

Andre driftsmessige eller organisatoriske konsekvenser:
Ingen.
Konklusjon med begrunnelse:
Mindre vesentlig reguleringsendring
Etter rådmannens vurdering ivaretas barn og unges interesser i området selv om friområdet
blir redusert noe. Nærområdet rundt har mye friluftsareal til disposisjon. Å ta en liten del av
F4 vil ikke ha noen konsekvens for reguleringsplanens funksjonelle innhold. Justering av veg
6 resulterer i noe utviding av tomtene nr 4 til 6 og tilsvarende reduksjon av nausttomtene i felt
N4. Dette er små endringer som ikke får noen konsekvenser for planen ellers.
Rådmannen tilrår omsøkte mindre vesentlig reguleringsendring blir godkjent.
Tomtedelingsplan
Plassering av ny felleslekeplass i felt F4 vil tomtedelingsplanen være i tråd med
reguleringsplan og lekeplassnormen. Rådmannen tilrår at tomtedelingsplanen blir godkjent.
Rådmannens innstilling:
Det faste utvalget for plansaker vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven § 28-1, pkt 2,
en mindre vesentlig reguleringsendring for område F4 og veg 6 i reguleringsplan for Hessa
Syd i samsvar med kart i vedlegg 2.
Med hjemmel i plan- og bygningsloven § 28-1, godkjenner det fast utvalget for plansaker
tomtedelingsplanen for felt FS3, FS4 og del av N4 i reguleringsplan for Hessa Syd i samsvar
med kart i vedlegg 2.
Plansakutvalgets vedtak 27.10.2008
Som rådmannens innstilling.
Votering:
Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt.