Forslagstillers planbeskrivelse Voldeløkken gård, Geitmyrsveien 33 ...

Vedlegg: 1Forslagstillers planbeskrivelse – side 1 av 20Forslagstillers planbeskrivelseVoldeløkken gård, Geitmyrsveien 33, St. HanshaugenPlanforslag til offentlig ettersynReguleringsplanForslagstiller: Uniservice AS v/ Stig ChristoffersenKonsulent: Arkitektkontoret GASA A/S v/ Bård HagenInnhold1. FORENKLET ILLUSTRASJON ............................................................................................................................ 21.1 Skisse – eksisterende situasjon.......................................................................................................................... 21.2 Skisse - mulig fremtidig situasjon..................................................................................................................... 22. BAKGRUNN ............................................................................................................................................................ 33. EKSISTERENDE FORHOLD................................................................................................................................. 33.1 Lokalisering og bruk.......................................................................................................................................... 33.2 Planområdet og forholdet til tilliggende arealer .............................................................................................. 44. PLANSTATUS ......................................................................................................................................................... 65. MEDVIRKNING ...................................................................................................................................................... 65.1 Innspill ved kommunalt samråd ........................................................................................................................ 65.2 Kunngjøringsinnspill ......................................................................................................................................... 75.3 Forhåndsuttalelser .............................................................................................................................................. 85.4 Høringsrunde før prosjektavklaring.................................................................................................................. 96. FORSLAGSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE.......................................................................................... 117. PLANFORSLAGET............................................................................................................................................... 128. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET...................................................................................................... 159. ILLUSTRASJONER .............................................................................................................................................. 169.1 Situsjonsplan med prinsipp for terrengarrondering av uterom, samt bevaring av eksist. trær.................... 179.2 Situasjonsnitt som viser høydeforhold ........................................................................................................... 189.3 Skissemessig fasadeoppriss mot øst av planlagt nybygg og omkringliggende eksist. bebyggelse ............ 199.4 Skissemessige etasjeplaner av planlagt nybygg............................................................................................. 20

Forslagsstillers planbeskrivelse – side 2 av 201. FORENKLET ILLUSTRASJON1.1 Skisse – eksisterende situasjon1.2 Skisse - mulig fremtidig situasjon

Forslagsstillers planbeskrivelse – side 4 av 203.2 Planområdet og forholdet til tilliggende arealerLandskapTopografi.Eksisterende gårdstun ligger på et flatt område mot Geitmyrsveien. Byggene er fundamentert direktepå fjell, dels synlig i dagen. Arealet bak låven, skrår relativt bratt ned mot øst. Her er det delvis fjell idagen og ellers noe jordsmonn, da arealet har vært brukt som kompostareal for bondegården.Vegetasjon.På øvre plan er bygningene samlet rundt et gruslagt tun med tilsluttende gressbakke. Mot Geitmyrsveiener tørre og skadde trær erstattet med 8 stk. høye, nyplantede trær av type Keiserlind.Den østvendte skråningen bak låven har relativt store løvtrær, primært langs randen av tomten, ogforøvrig en tett, frittvoksende underskog av busker og løvtrær uten spesiell verdi.VerneinteresserNaturverdier.Naturverdiene er knyttet til selve gårdstunet med trær mot Geitmyrsveien. Dette anses som en del avgårdsanlegget. Skråningen bak låven har ikke spesielle verdi, - kanskje bortsett fra det generellegrønne preget trærne bidrar med.Kulturminner.Det eksisterende bygningsanlegget, med tun for gårdsbebyggelse fra 1850, står oppført på Byantikvarensgule lister.Gårdstunet sett inn fra Geitmyrsveien. Våningshuset til høyre. Foran låven sees salmakerverkstedet, som skal flyttes.Miljøfaglige forholdLuftforurensing og støy.Den delen av tomta som skal bebygges med nye boliger, er skjermet av omkringliggende eksisterendebebyggelse. Det er således ingen direkte påvirkning av svevestøv, trafikkstøy etc. fra gatene i nærområdet.Biologisk mangfold.Det er ingen spesielt interessante biologiske forhold på den ubebygde delen av tomta.

Forslagsstillers planbeskrivelse – side 5 av 20Sol og skyggeforhold.Det ubebygde området skråner ned mot øst og har stor avstand til den omkringliggende bebyggelsen.Det er ingen bebyggelse i direkte nærhet mot syd, slik at tomten har bra solinnfall fra syd.Den tette, lauvrike vegetasjonen i skråningen kaster skygge på den omkringliggende bebyggelsen,spesielt i sommerhalvåret.TrafikkforholdGårdsanlegget har to avkjørsler fra Geitmyrsveien. Det er godt med parkering på egen grunn.Den ubebygde del av tomten har i dag ikke tatt i bruk den tinglyste kjøreadkomsten over Evald Ryghsgate 16. Komplett fri innkjørsel fra offentlig vei er dekket av to tinglyste rettigheter. Se avsnittet Juridiskeforhold i dette punkt nedenfor.Risiko- og sårbarhetDet kan forekomme radon.Sosial infrastrukturI St. Hanshaugen park er det barnehage og barnepark. I parken er det forøvrig store arealer for fri lekog rekreasjonsaktiviteter. Ila skole med fritidsordning er i nærområdet. Det finnes dessuten leke- ogidrettsplasser.Det er gode offentlige kommunikasjoner med ulike bussforbindelser gjennom nærområdet. Det er kortgangavstand til forretninger i Ullevålsveien og Waldemar Thranes gate, og i tillegg er Bislettområdetinnen overkommelig gangavstand.Teknisk infrastrukturDet er offentlig vann og kloakk både i Geitmyrsveien og i Hermann Fossgate.Hafslund Nett har kabelanlegg i Geitmyrsveien.Estetikk og byggeskikkDen del av eiendommen / planområdet som skal bebygges, ligger omkranset av bygninger fra forskjelligetidsepoker.- Mot vest : Voldeløkken gård fra ca. 1850 (Nærmeste bygning er låvens bakside) og Geitmyrsveien31c bygget i 1971.- Mot øst : Bebyggelse av sammenhengende boligblokker langs Hermann Fossgate fra forrige århundreskifte,hvor det noe senere er oppført en tilpasset sammenhengende blokkrekke som "bakgård" moteiendomsgrensen til Geitmyrsveien 33.- Mot nord : Evald Ryghs gate 16. En tidstypisk bygård fra ca. 1931.Mønehøyden på omkringliggende eksisterende bygg er høyere enn den foreslåtte gesimshøyden pånybyggets øverste etasje (kote 76,60), bortsett fra bakgårdsrekka i Hermann Fossgate, som ser ut til åvære ca. 0,5 - 1,0 m lavere.StedsutviklingBoligbygging og fortetting i sentrumsnære områder er nedfelt i gjeldende overordnede planer og irikspolitiske retningslinjer for areal og transportplanlegging. Se pkt. 4. Planstatus.Barns interesserDet er store leke- og oppholdsarealer i nærområdet, - bl.a. St. Hanshaugen park. Den ubebygde del aveiendommen er bratt, inngjerdet og utilgjengelig.Juridiske forholdDet foreligger 2 stk. tinglyste rettigheter til kjøreadkomst fra offentlig vei, over andre eiendommer ogfram til nedre del av den ubebygde skråningen som omfattes av reguleringsplanen :- Tinglyst adkomsthjemmel, datert 30. april 2005, fra Boligbygg Oslo KF over eiendommen EvaldRyghs gate 4 - 14, gnr. 219 bnr. 44 - 49, fra offentlig vei frem til gnr. 219 bnr. 51. Erklæringen kanikke slettes. Kfr. vedlegg 6, Tinglyste rettigheter.

Forslagsstillers planbeskrivelse – side 6 av 20- Tinglysning, datert 09. november 1929, på skjøte av tomt utskilt fra Geitmyrsveien 33 til parsellEvald Ryghs gate 16 har blant annet denne forutsetning :"Eieren av Gjetemyrsveien 33 har rett til fri innkjørsel over Evald Ryghs gate 16. Videre har eieren avGjetemyrsveien rett til aa lede tak- og overvann ned til rennestenen på gaardsplassen til Evald Ryghsgate 16." Dokumentet vedlegges som kopi av den håndskrevne originalen, samt i en lettere lesbarmaskinskrevet avskrift. Kfr. vedlegg 6, Tinglyste rettigheter.InteressemotsetningerDet virker å være motstand i det tilgrensende nabolaget mot utbygging av Felt A, men forslagstillerenkan ikke se at det framsettes planfaglig funderte argumenter av betydning. Eiendommen er forøvrigingen bruksmessig ressurs for naboskapet.4. PLANSTATUSRikspolitiske retningslinjerI hht. Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging (RPR-ATP) skal fortettingforetas innenfor eksisterende boligmiljø i et sentrumsnært område.Gjeldende overordnede planerKommuneplanen 2005 -2020 (KP) vektlegger boligutbygging i det aktuelle området. Arealbruksstrategienfor Oslo mot 2020 innebærer et konsentrert utbyggingsmønster.Byøkologisk program er byrådets redskap for å ta vare på og utvikle Oslos miljøkvaliteter. Under dettefaller bl.a. kulturminner som beskrives som en ressurs. Andre viktige punkter: Miljøkartlegging ogmiljøoppfølgingsprogram, reduserte klimagassutslipp og luftforurensning, økt kollektivtilbud og bruk,fjernvarmetilknytning og passive varmekilder, godt fungerende vannkretsløp, lokal håndtering avovervann, utnytting av naturens selvrensningsevne og gjenåpning av rørlagte bekker.Gjeldende reguleringEiendommen er i sin helhet regulert til byggeområde for boliger i reguleringsplan S-2255 for Oslosentrum og indre sone, vedtatt 28.07.77. Reguleringsplanen tillater en U-grad på 0,7 - 1,5 og byggehøydeinntil 5 etasjer.Pågående planarbeidI forslag til Kommunedelplan for byutvikling og bevaring er eiendommen en del av et større områdesom foreslås båndlagt til bevaring. Høringsfristen for offentlig ettersyn var 20.01.06.5. MEDVIRKNING5.1 Innspill ved kommunalt samrådSamrådsinnspillene følger som eget vedlegg. Kfr. vedlegg 3.Liste over samrådsinnspill1. Helse- og velferdsetaten brev av 18.01. 20052. Samferdselsetaten brev av 11.01. 20053. Friluftsetaten e-mail januar 20054. Byantikvaren e-mail januar 20055. AS Oslo Sporveier e-mail januar 2005Sammendrag av samrådsinnspill(1) Helse- og velferdsetaten påpeker at overvann bør håndteres lokalt og at dette må medtas i reguleringsbestemmelsene.Etaten anbefaler ventilasjonsløsninger med partikkelfiltrering.(2) Samferdselsetaten bemerker at adkomstrettigheter må presiseres i reguleringsbestemmelsene. Forøvrigskal gjeldende parkeringsnorm følges.(3) Friluftsetaten har ingen kommentarer.

Forslagsstillers planbeskrivelse – side 7 av 20(4) Byantikvaren viser til sin forhåndsuttalelse av 28.06.04. Se pkt. 5.3 Forhåndsuttalelser.(5) AS Oslo Sporveier har ingen kommentarer.Forslagstillers kommentarer til samrådsinnspill(1) Helse- og velferdsetatens bemerkning om overvannshåndtering er medtatt i bestemmelsene. Forøvrigvil nødvendige tiltak m.t.p. grunnforhold og luftforurensning bli vurdert og ivaretatt i forbindelsenmed den påfølgende byggesaken.(2) Adkomstrettigheter og krav til parkering i hht. gjeldende norm er presisert i bestemmelsene. Sepkt. 7 Planforslaget, avsnittet Trafikkforhold.(4) Se kommentar nr. 3 under pkt. 5.3 Forhåndsuttalelser.5.2 KunngjøringsinnspillInnkomne kunngjøringsinnspill følger som eget vedlegg. Kfr. vedlegg 4.Liste over kunngjøringsinnspill6. Bydel St. Hanshaugen brev av 06.03. 20067. Helse- og velferdsetaten brev av 19.01. 20068. Byantikvaren brev av 06.02. 20069. Hafslund Nett e-mail av 13.01. 200610. Dalan advokatfirma DA brev av 12.01. 2006Sammendrag av kunngjøringsinnspill(6) Bydelsutvalget har vedtatt å vente med uttalelse til saken legges ut til offentlig ettersyn.(7) Helse- og velferdsetaten anbefaler at det opparbeides minimum 25 m2 uteareal av god kvalitet pr.boenhet, eventuelt 25% av boligdelens T-BRA. Utearealet bør ha god romlighet og soleksponering.For terrenginngrep gjelder forurensningsforskriften kap. 2. Etaten minner om evt. fare for radon. Deter ingen kjente støyforhold som har betydning for planområdet.(8) Byantikvaren kan i hovedsak akseptere en utbygging av skråningen bak låven, forutsatt at nybyggetunderordner seg den bevaringsverdige bebyggelsen på Voldeløkken gård. Det forutsettes dessutenat en del av de eksisterende trærne i randsonen rundt nybygget blir bevart, slik at skråningen opprettholderet visst grønt preg. Byantikvaren krever at det foretas en arkeologisk registrering av planområdet.(9) Hafslund Nett vedlegger generell informasjon og veiledning vedr. nettstasjoner, strømtilknytning,opprusting av veibelysning etc.(10) Dalan advokatfirma DA, på vegne av tilgrensende boligsameier. Naboene mener det må væreuriktig å arbeide med særskilt reguleringsplan før overordnet planlegging er ferdig. Brevet er medvedlagt kopi av naboenes bemerkninger fra 2003 til tidligere rammesøkt prosjekt, som er trukket.Forslagstillers kommentarer til kunngjøringsinnspill(7) Planforslaget og skissen til nybygg er i hht. Helse- og velferdsetaten anbefaling. Skissen avsetterca. 27 m2 pr. leilighet til felles uteareal på terreng med stigning < 1:3. I tillegg kommer terrasser ogbalkonger til eksklusiv bruk. Registrering av evt. radonforekomst vil bli ivaretatt i forbindelse medbyggesaken.(8) Se kommentar nr. 3 under pkt. 5.3 Forhåndsuttalelser. Se også pkt. 5.4, Høringsinnspill nr. 5, hvorkravet om arkeologiske registreringer utgår.(9) Hafslund Nett vil bli kontaktet for nødvendige avklaringer i forbindelse med den påfølgende byggesaken.(10) Det vil til en hver tid pågå overordnede planprosesser. Man kan derfor ikke kreve eller forvente atprivate planinitiativ blir stilt i bero av den grunn.Dalan advokatfirma DA v/ adv. Ole Løken ber oss vektlegge at eiendommen ligger i et område i Oslo,som i kommunedelplanen, som for tiden er under behandling, er utpekt til område med særlig vekt påbevaring. I dette tilfellet er alle forhold gjennomdiskutert med Byantikvaren, som i sin forhåndsuttalelsemener den framlagte reviderte skissen til nybygg er akseptabel på angitte vilkår. Se kunngjøringsinnspillnr. 8.Vi vil påpeke at ønsket om å oppføre et nybygg nettopp har til hensikt å sikre økonomiske midler tilbevaring og forvaltning av Voldeløkken gård, til berikelse og glede for hele bydelen. Dette er helt itråd med intensjonene i Byøkologisk program. Oppføring av et boligbygg på den ubebygde del av

Forslagsstillers planbeskrivelse – side 8 av 20eiendommen, Felt A, er dessuten i hht. gjeldende regulering, prosjektet forutsetter ikke dispensasjonerfra Plan- og bygningsloven, og det foreligger pr. dato tinglyst adkomstrett fra offentlig vei.Sammenlignet med det prosjektet man søkte om rammetillatelse for i september 2003, er dette et betydeligmoderert forslag, både i antall leiligheter og i bygningsvolum. Vi vil derfor tro at naboene nå vilfinne det tilfredsstillende når de ser at forslagstiller har lagt så mye arbeid i å moderere prosjektet.5.3 ForhåndsuttalelserInnkomne forhåndsuttalelser følger som eget vedlegg. Kfr. vedlegg 5.Liste over forhåndsuttalelser11. Vann- og avløpsetaten brev av 14.10. 200312. Byantikvaren brev av 30.03. 199913. Byantikvaren brev av 28.06. 2004Sammendrag av forhåndsuttalelsene(1) Vann- og avløpsetaten.Etaten har vært konsultert i møte 13.10.03 (kfr. vedlagte brev av 14.10.03 fra Comfort Consult AS v/Faugli til OVA) og i oppfølgende telefonsamtaler i 2004. Det ble opplyst at tomten kan tilknyttes offentligeledninger mot nord og til Hermann Fossgate. Etatens representant, Prestegård, mente i møtet13.10.03 at det også var et alternativ å foreta tilknytning med pumpe til ledningsanlegg i Geitmyrsveien,som i så fall også ville gi ny tilknytning for de eksisterende bygningene i gårdsanlegget.(2) Byantikvaren.Det eksisterende gårdstunet skal justeres i hht. foreliggende godkjenning av Byantikvaren. Disse tiltakenetar sikte på å tilbakeføre den store tømmerlåven som fond i gårdstunet, sett fra Geitmyrsveien:- Nåværende Salmakerverksted, som ligger i front av låven (Se bilde på side 4), skal flyttes til anvistplass mot Geitmyrsveien og tas i bruk som grafikkverksted, designkontor eller bolig. På denne plassstår noen arkitektonisk verdiløse garasjer som skal rives (Se bilde på denne side).- Låvebru skal gjenoppbygges.3 stk. garasjer som skal rives for å gi plass til salmakerverkstedet, som flyttes. Uthuset til høyre bevares.(3) Byantikvaren.Byantikvaren har medvirket med en forhåndsuttalelse på grunnlag av befaringer og vurdering av etrevidert illustrasjonsmateriale med 13 stk. småleiligheter, som ble framlagt på et møte i mai 2004.Byantikvaren kan i hovedsak anbefale en utbygging av skråningen bak låven, forutsatt at nybyggetikke blir større enn det som er vist i de framlagte illustrasjonene. Byantikvaren vil komme tilbake tilnærmere vurdering av nybygget når byggesaken foreligger.

Forslagsstillers planbeskrivelse – side 10 av 20(6) Byantikvaren.Byantikvaren bekrefter, etter et oppklaringsmøte 17.08.06 vedr. byggehøyde, at nybygget er innenforde rammer Byantikvaren kan akseptere. Det bekreftes tidligere aksept for riving av 3 garasjer motGeitmyrsveien, flytting av salmakerverksted og gjenoppbygging av låvebru. Byantikvaren har ingenmerknader til den framtidige bruken av de bevaringsverdige driftsbygningene, såfremt det ikke medførerstore eksteriørmessige endringer.(7) Dalan advokatfirma DA.Samtlige naboer har nå samlet seg i et felles høringsinnspill fremmet av Dalan advokatfirma DA v/adv. Ole Løken. Advokaten har også denne gang, som ved sitt kunngjøringsinnspill (Se pkt. 5.2,kunngjøringsinnspill nr. 10), vedlagt kopi av sitt brev datert 16.09.03 med bemerkninger til en tidligereinnsendt rammesøknad, som er trukket.Gjeldende reguleringsplan S-2255, vedtatt 28.07.77, tillater en U-grad på 0,7 - 1,5. Advokaten hevder:"Utnyttelse i den høyere u-gradsklasse skal bare tillates når utbyggingen er strøkstilpasset og oppsluttendei forhold til hele kvartalet" og "Kvartalet oppfattes som ferdig utbygd.""For bygging vil det bli krevd dokumentert tilstrekkelig veirett." Advokaten hevder at omfanget av denforeliggende tinglyste veirettshjemmelen fra 1929 (- ikke 1919, som det ved en trykkfeil står) er relaterttil ... "eiendommen Geitmyrsveien 33 slik den var og ble drevet i " ... 1929. Advokaten mener derfor atden foreliggende veirettshjemmelen ikke kan aksepteres for en utbygging i størrelse 8 leiligheter, slikplanforslaget åpner for.(8) Dalan advokatfirma DA.Advokaten ettersender bemerkninger til forslagstillers kommentar av hans høringsinnspill.(9) Dalan advokatfirma DA.Advokaten ettersender ny bemerkning, hvor det påpekes at forslagstiller i kommentaren til høringsinnspilletoppgir uriktig bredde på adkomstarealet.Forslagstillers kommentarer til høringsinnspill(2) Vann- og avløpsetaten.Tilknytning for nybygget med pumpe til ledningsanlegg i Geitmyrsveien vil sannsynligvis være detmest aktuelle, fordi dette også vil gi ny tilknytning for de eksisterende bygningene i gårdsanlegget, ogfordi denne løsningen ikke vil berøre naboeiendommer. VA-anlegget vil bli prosjektert i forbindelsemed den framtidige byggesaken.(4) Helse- og velferdsetaten.Se forslagstillers kommentarer i pkt. 5.1, Samrådsinnspill nr. 1, og pkt. 5.2, Kunngjøringsinnspill nr. 7.(5 og 6) Byantikvaren.Tiltakshaver har valgt å etterkomme Byantikvarens anmodning om å omregulere gårdsanlegget tilSpesialområde - Bevaring. Alle forhold ved planforslaget ble avklart med Byantikvaren i møte17.08.06. Kravet om arkeologiske registreringer i skråningen bak låven utgår.(7, 8 og 9) Dalan advokatfirma DA.- Vedr. planlagt oppføring av boligbygg på Felt A : Det går ikke fram av høringsinnspillet hvem det ersom eventuelt oppfatter kvartalet som "ferdig utbygd". Påstanden er, etter forslagstillers oppfatning,uten planfaglig forankring. Høringsinnspillet bringer således ingen nye momenter inn i saken, så vidtforslagstiller kan se. Bemerkningene er i stor grad gjentakelser fra kunngjøringsinnspillet. Prosjektet ergjennom planprosessen blitt bearbeidet og vesentlig moderert etter drøftelser med PBE og Byantikvaren,slik det går fram av pkt. 5.2, kunngjøringsinnspill, og pkt. 5.3, forhåndsuttalelse. Det planlagtenybygget har således vært underlagt en faglig, kritisk helhetsvurdering mtp. plassering, byggehøyde,utforming og strøktilpasning, samt boligkvaliteter.- I avklaringsmøte 08.09.06 konkluderer PBE som følger : "Plan- og bygningsetaten mener det visteprosjekt gir en akseptabel tilpasning. Prosjektet gir gode boligkvaliteter med minst tosidig belystefamilieleiligheter og med tilfredsstillende utearealer i et boligregulert og attraktivt boligområde. I entett bysituasjon er avstander til nabobebyggelse akseptabel."- Vedr. tinglyst fri kjøreadkomst : Det er dokumentert i planforslaget (Se Vedlegg 6) at det foreliggeren tinglyst fri veirett over Evald Ryghs gate 16, men advokaten bestrider på vegne av beboerne i nr. 16omfanget av den foreliggende veirettshjemmelen fra 1929. Forslagstiller mener på sin side at den frieveiretten er åpenbar ut fra de faktiske forholdene. Forslagstiller ønsker i det følgende å redegjøre forden reelle situasjon som lå til grunn for tinglysingen den 09.11.1929 av veiretten over Evald Ryghsgate 16 :

Forslagsstillers planbeskrivelse – side 11 av 20Geitmyrsveien 33, gnr 219 / 96, besto i 1929 av gårdsanlegget på den flate del av eiendommen, oppmot Geitmyrsveien, og et skrånende, ubebygd areal mot øst bak låven og garasjene i forlengelsen avdenne. De to hoveddelene av eiendommen hadde på det tidspunktet ingen direkte funksjonsmessigsammenheng, bortsett fra at skråningen tidligere var brukt som kompostareal for det tidligere gårdsbruket.Det ubebygde arealet mot øst utgjorde ca. 2800 m2 av eiendommen. Dette arealet ble av grunneieren,vognmann Hans Christiansen, delt i to parseller. Den ytre parsellen på ca. 1800 m2 ble ved skjøte av09.11.1929 solgt til aksjeselskapet Evald Ryghs gate 16 A/S i den hensikt å oppføre en boligblokkmed 24 leiligheter.Hans Christiansen beholdt den indre parsellen på ca. 900 m2 og sikret adkomst til dette arealet med entinglyst fri veirett over Evald Ryghs gate 16 som en forutsetning for salg av parsellen og oppføring avboligblokken. I tillegg sikret han seg rett til å føre takvann og overvann til rennestein på gårdsplassentil den ytre parsellen, Evald Ryghs gate 16.Forslagstiller gjør oppmerksom på at selger av parsellen, vognmann Hans Christiansen, også haddeeierinteresser i Evald Ryghs gate 16 A/S. Han står også oppført som byggherre i de offentlige byggesaksdokumentenefor oppføringen av den nye boligblokken. Hans Christiansen satt således på beggesider av bordet. Han visste at den aktuelle veiretten kun har relevans til en eventuell utnyttelse av denindre parsellen til byggeformål, og at parsellen ikke vil kunne ha noen funksjonell sammenheng medden store transportforretningen han drev fra gårdsbebyggelsen på eiendommens øvre del. Denne rett tilfri innkjørsel dekker således kun trafikk til den indre parsellen, samt adkomst til gårdsplassen i EvaldRyghs gate 16.Ut fra Hans Christiansens bakgrunn som aktiv deltaker i utviklingen av den ytre parsellen, med oppføringav 24 leiligheter i ny bebyggelse, er det etter forslagstillers oppfatning, hevet over enhver tvil atden indre parsellen var tiltenkt en tilsvarende utbygging. Den indre tomteparsellen er av sammekarakter, men halvparten så stor som den ytre, og det er derfor nærliggende at den er tiltenkt omtrenthalvparten så mange leiligheter, - altså ca. 12 leiligheter. Det er på bakgrunn av dette man må vurderedet planlagte omfanget av den tinglyste frie veiretten. Adkomst til 8 nye leiligheter, slik det bearbeideteplanforslaget viser, må således betraktes å være moderat og godt innenfor den opprinnelige intensjonen.Den varierende bredden i adkomsten forbi gavlen til Evald Ryghs gate 16 er avklart å være 3,5 m pådet smaleste, men økende til 4,5 m.For ordens skyld nevnes til slutt at kjøreadkomsten selvsagt ikke kan kombineres med barns lekeplass,og en fri veirett kan selvsagt ikke stenges med låst port, som kun kan benyttes med utlevert nøkkel.Skal barna sikres i nødvendig grad innenfor oppholdsarealet på gårdsplassen, er det derfor nødvendigat beboerne i Evald Ryghs gate 16 setter opp et nytt gjerde med låsbar port langs innkjørselen til FeltA. Dessuten bemerkes at overvannskummer som Evald Ryghs gate 16 A/S har anlagt i den tinglysteinnkjørselen, forutsettes å være konstruert for kjøring, tatt i betraktning at man har vært kjent med detaktuelle servituttet.- I avklaringsmøte 08.09.06 konkluderer PBE som følger : "Atkomst over Evald Ryghs gate 16 bestridesav eier, er bratt og etablerer kjøring der det ikke er biltrafikk i dag. Imidlertid er denne atkomstenkun for 7- 8 biler over en lengde på 25 m, langs en gavlvegg uten vinduer og berører i liten grad eiendommensuteareal. Atkomstens bredde varierer fra 3,5 til 4,5 m og er en akseptabel bredde for dennekorte strekningen med et så lite antall biler."6. FORSLAGSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSEEiendommen deles i Felt A, Byggeområde for bolig, og Felt B, Spesialområde - Bevaring. Fortetting isentrumsnære byområder er i samsvar med overordnede planer og rikspolitiske retningslinjer for arealog transportplanlegging. Samtidig er det viktig å sikre bevaring av det eksisterende gårdsanlegget fraca. 1850, i samsvar med intensjonene i Kommunedelplan for byutvikling og bevaring (pågående planarbeid).Planforslaget følger dessuten opp intensjonene i Byøkologisk program ved at hensikten medoppføringen av et nytt boligbygg på Felt A, er å sikre bevaring og utvikling av Voldeløkken gård påFelt B. De momenter som skal avklares i reguleringsplanen, har vært drøftet inngående med Byantikvarenog Plan- og bygningsetaten. Byantikvaren har foretatt befaring på tomten, og prosjektet er tilpassetByantikvarens synspunkter i forhåndsuttalelsen av 28.06.04. Adkomstrettighetene over andreeiendommer er blitt avklart helt ut til offentlig vei.

Forslagsstillers planbeskrivelse – side 12 av 20Prosjektets leilighetsstruktur er endret fra mange små leiligheter, til 8 stk. familieleiligheter. Dermedfår alle leilighetene vinduer mot to himmelretninger, og det blir gode planløsninger og fasadelengder.Leilighetsfordeling : 2 stk. treroms leiligheter og 6 stk. fireroms leiligheter.Byggeområdet Felt A ligger meget skjermet mot ytre støy. Den begrensede trafikkmengden til bygningen,8 biler i egen parkeringskjeller, vil ikke gi støybelastning av vesentlig betydning, verken forbyggets egne beboere eller for naboer.Terrenget planeres og opparbeides til felles uteareal vest og øst for bygget. Mot nabogrenser vil terrengetnøye tilpasses naboens terreng. Alle trær av noenlunde størrelse langs tomtegrensene skal bevaresi samsvar med Byantikvarens forhåndsuttalelse.7. PLANFORSLAGETReguleringsformålOmrådet reguleres til:Felt A: Byggeområde for boligFelt B: Spesialområde - Bevaring (bolig, atelier, galleri, kontor, verksted, lager)Planområdets begrensningPlanens begrensning er i samråd med PBE utvidet til å omfatte de deler av de eksisterende bevaringsverdigebygningene som ligger utenfor eiendommen Geitmyrsveien 33. Det er regulert inn forslag tilnye eiendomsgrenser, som legges slik at hele våningshuset, inkludert takutstikk, og hele vognskjulbygningennord for låven blir liggende innenfor eiendommen og reguleringsplanens Felt B. Areal lagttil fra bnr 51, 94 og 95 utgjør samlet 164 m2. Eventuell realisering av forslaget til grenseendringer vilvære et privat mellomværende mellom de berørte grunneierne. Grenseendring er imidlertid ikke enforutsetning for gjennomføringen av de tiltak reguleringsplanen åpner for.Felt A, grad av utnytting og høyderTomtearealFelt A 850 m 2 (tilhører i sin helhet gnr 219 bnr 96 Geitmyrsvn. 33)Felt B (eksist. gårdsbebyggelse) 1904 m 2 (hvorav 164 m 2 tilhører naboeiendommer)Planområdet totalt 2754 m 2 (hvorav 2590 m 2 er gnr 219 bnr 96 Geitmyrsvn. 33)Felt A, arealer nytt boligbyggAreal pr. etg. over terreng (1-3.etg.) 246 m 2 BTAAreal inntrukket 4.etg.166 m 2 BTA (≤ 70% av underliggende etasje)Totalt areal over terreng (1- 4. etg.) 904 m 2 BTAAreal under terreng (garasjekjeller) 293 m 2 BTAGrunnriss over terreng inkl. balkonger 268 m 2Felt A, utnyttelseBebygd areal (BYA) = 268 m 2 / 850 m 2 = 31,5 %Felt A, høyder nytt boligbyggReguleringsplanen forutsetter 4 boligetasjer (1.etg. - 4.etg.) over kjeller. Bare toppetasjen (4.etg.) harfire frie fasader, de andre boligetasjene er underetasjer som følge av terrenget. Toppetasjen forutsettestilbaketrukket og med et areal som utgjør ≤ 70% av underliggende etasje. Kjelleren vil i hovedsakligge under terreng, men med eksponert full etasjehøyde ved inngang og innkjørsel i fasade mot S-Ø.Brutto etasjehøyde kjeller er beregnet til 3,0 m. Bruttohøyde for boligetasjene er beregnet til 2,75 m.(Se snitt-tegning på side 17). Dette vil gi følgende byggehøyder :O.k. gulv kjeller = kote 62,0O.k. gulv 1.etg. = kote 65,0 (dekke over kjeller)O.k. gulv 2.etg. = kote 67,75O.k. gulv 3.etg. = kote 70,5O.k. gulv 4.etg. (inntrukket toppetasje) = kote 73,25O.k. brystning rundt takterrasse i 4.etg. = kote 74,65

Forslagsstillers planbeskrivelse – side 13 av 20O.k. gesims hovedtak (tak over 4.etg) = kote 76,6O.k. gesims heistårn = kote 77,5Felt A, utearealHelse- og velferdsetaten anbefaler minimum 25 m2 uteareal av god kvalitet pr. boenhet. Vedlagteillustrasjonsplan (Se side 16) viser med mørkest grønnfarge fellesarealer som arronderes til mindrestigning enn 1:3. Dette utgjør ca. 220 m2. Antall leiligheter er 8 stk. Felles uteareal pr. boenhet blirsåledes ca. 27 m2. I tillegg kommer uteareal til eksklusivt bruk : Ca. 25 m2 terrasseareal på terreng, 6stk. balkonger à ca. 11 m2 og ca. 50 m2 takterrasser (fratrukket de smale gangarealene langs brystningen).Felt A, bebyggelsens plasseringNybygget er trukket tilbake på tomten, plassert 8,0 m fra eksist. låve, og sprengt inn i den bratte fjellskråning.Dette gir romslig areal for uteopphold på arrondert flate på tomtens nedre del, og størst muligavstand til randbebyggelsen i Hermann Foss gate.NB: - Kjelleren stikker utenfor boligetasjene, under terreng mot vest og nord, som vist med skravur påreguleringsplanen. Nordøstre hjørne på kjelleretasjen vil således komme tett inn på eksist. støttemur igrensa mot Evald Ryghs gt. 16, men kjelleren vil ikke her bli synlig over arrondert terreng.Bygningskroppen (boligetasjene) over kjeller er plassert minst 4,0 m fra eiendomsgrensene til allesider. Arrondert terreng langs fasade på oversiden er forutsatt å bli kote 72,5 m, og ved innkjøring pånedsiden kote 61,8. Gjennomsnittlig arrondert terrengnivå rundt bygget blir kote 67,15. Toppetasjen(4.etg.) er inntrukket for å sikre at bygningens halve høyde ikke overstiger avstand til eiendomsgrense.Felt A , landskapGrunnforholdGrunnforholdene er stort sett fjell i dagen, slik at hele bygget fundamenteres på fjell.TypografiTomten skråner jevnt og bratt ned mot øst.- Mot vest, mellom nybygget og eksist. låve, arronderes terrenget inn mot nybygget med utgangspunkti eksisterende terrengnivå langs låven. Det etableres dermed en flate bak nybygget på ca. kote 72,5,før terrenget tilpasses i overgangen ned langs grensene i nord og syd.- Mot nord, i eiendomsgrensen til Evald Ryghs gt. 16, er det i dag en støttemur i armert betong somhar høyde fra 0,5 m til 6,5 m. Muren beholdes, og terrengarronderingen mellom muren og nybyggettilpasses muren. Det trappes av for 2 terrasser på terreng.- Mot syd planeres terrenget mellom nybygget og eiendomsgrensa på en slik måte at overgangen tilterrenget på naboeiendommen blir uendret.- Mot øst justeres terrenget slik at det blir uteareal med stigning mindre enn 1: 3, men terrenget skråsned til eksisterende nivå ved nabogrensen.VegetasjonEksisterende randvegetasjon søkes beholdt for å opprettholde et grønt preg ut mot naboskapet. Allestørre trær, utenfor det området som berøres av byggegrop og vei, innmåles og bevares i den grad deter mulig.Felt B, verneinteresserDet eksisterende gårdsanlegget bevares og utvikles i tråd med Byantikvarens godkjenning og anbefalinger.Man tar sikte på å rive arkitektonisk verdiløse garasjer mot Geitmyrsveien og flytte Salmakerverkstedetover dit. Dermed kan igjen låvebrua bygges opp og låven bli front i gårdstunet, eksponertmot Geitmyrsveien.Felt A, miljøfaglige forholdTiltaket følger opp intensjonene i Byøkologisk program.Den store skråningen i Felt A er i dag et ikke opparbeidet, fritt bevokst areal, som stort sett tidligerehar vært brukt til kompost. Når en del trær inne på tomten blir fjernet som følge av utbyggingen, vildet bli gode sol og skyggeforhold for nybygget med dets utearealer.

Forslagsstillers planbeskrivelse – side 14 av 20TrafikkforholdAdkomst- Felt A : Det foreligger to tinglyste rettigheter som dekker adkomst fra offentlig vei (Evald Ryghsgate / Diriks gate). Kfr. avsnittet Juridiske forhold under pkt. 3.2 ovenfor. Den fysiske løsning av adkomstener forelagt Plan- og bygningsetatens veigruppe og akseptert som grunnlag for planforslaget.- Felt B opprettholder de to eksisterende adkomstene fra Geitmyrsveien.Sykkel- og bilparkering- Felt A : Parkering blir ivaretatt i hht. normen i kjeller på adkomstnivå. Med 6 stk. 4-roms og 2 stk.3-roms leiligheter, totalt 8 stk. leiligheter, vil normen tilsi 6 x 0,9 biler + 2 x 0,7 biler ≈ 7 stk. biler.Med 8 stk. bilplasser i garasjekjelleren vil det være én plass pr. leilighet.Med 6 stk. 4-roms og 2 stk. 3-roms leiligheter, vil normen tilsi 6 x 2,5 sykler + 2 x 1,6 sykler ≈ 18stk. sykler, som plasseres i felles sykkelbod i kjeller.- Felt B : Parkering blir ivaretatt på egen grunn og i hht. normen.Felt A, risiko- og sårbarhetDet vil bli utført radonmålinger. Andre nødvendige tiltak, som blir anbefalt, vil bli ivaretatt i den påfølgendebyggesaken.Teknisk infrastrukturVann og avløpDe eksisterende gårdsbygninger på Felt B er tilknyttet ledningsanlegg i Geitmyrsveien. Nabobygget,Evald Ryghs gate 16, som tidligere er skilt ut fra Geitmyrsveien 33, har tilknytning til offentlig ledningsnettmot Hermann Foss gate.Ifølge konsultasjon med Vann- og avløpsetaten, kan begge disse føringer vurderes for det planlagtebygget på Felt A. Til Geitmyrsveien med pumpeanlegg. Alternativene vil bli utredet i samarbeid medOVK i forbindelse med den påfølgende byggesaken. Tilknytning i Geitmyrsveien er mest aktuelt.EnergiHafslund Nett har nylig lagt nye kabler i Geitmyrsveien og ivaretatt trekkrør til Geitmyrsveien 33 fornye installasjoner. Tilførsel herfra er tenkt å dekke det planlagte bygget på Felt A, samt det framtidigebehov for det eksisterende gårdsanleggets bygninger på Felt B.Felt A, estetikk og byggeskikkDet nye bygget på Felt A får ingen fjernvirkning, omsluttet som det blir av omkringliggende bygninger. Mønehøyden på omkringliggende eksisterende bygg er høyere enn den foreslåtte gesimshøydenpå nybyggets øverste etasje (kote 76,60), bortsett fra bakgårdsrekka i Hermann Fossgate, som serut til å være ca. 0,5 - 1,0 m lavere.I samråd med byantikvaren og PBE er det gjort vurderinger på nybyggets plassering, formgiving ogbyggehøyde. Illustrasjonsprosjektet baserer seg på en enkel hovedform med en tilbaketrukket toppetasje.Intensjonen er å gi fasadene et moderne formuttrykk som balanserer mellom de ulike stilarter somer representerte i nabobebyggelsen, framfor et uttrykk basert på kontrastvirkning.Farge og detaljer i formspråket vil bli tilpasset denne tankegangen.StedsutviklingBoligbygging og fortetting i sentrumsnære områder er nedfelt i gjeldende overordnede planer og irikspolitiske retningslinjer for areal og transportplanlegging. Se pkt. 4, Planstatus, ovenfor.Barns interesserDet vil bli opparbeidet skjermet lekeareal på egen grunn i Felt A. Ut over dette er det varierte tilbudfor fri lek og rekreasjonsmuligheter i St. Hanshaugen park og i nærområdet forøvrig.Felt A, universell utformingDet vil bli kjøreadkomst fram til inngangspartiet. Bygget forutsettes oppført med heis.Tomten er sterkt skrånende, men i tillegg til balkong eller terrasse for hver leilighet, vil det bli etablerttilgjenglige felles uteplasser på nedre nivå av tomten, i tilknytning til adkomst og inngang.

Forslagsstillers planbeskrivelse – side 15 av 20Juridiske forholdFelt A : Oppføringen av nytt boligbygg på Felt A er ikke avhengig av andre juridiske forhold enn detsom er knyttet til de foreliggende to tinglyste erklæringene om fri innkjørsel fra offentlig vei frem tilGeitmyrsveien 33. Se avsnittet Juridiske forhold under pkt. 3.2 ovenfor.Retten til fri innkjøring vil gjelde egen kjøring, besøk og nødvendig servicetransport til de 8 leilighetenei det planlagte nybygget.Felt B : Eventuell realisering av det regulerte forslaget til grenseendringer vil være et privat mellomværendemellom de berørte grunneierne. Grenseendring er imidlertid ikke en forutsetning for gjennomføringenav de tiltak reguleringsplanen åpner for.8. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGETOverordnede planer og målPlanforslaget er i samsvar med kommuneplanen for indre by og de rikspolitiske målsetninger omnaturlig boligfortetting.I nærområdet pågår det planleggings- og byggeaktivitet med fokus på små leiligheter. Det finnes derforfå tilbud på nye familieboliger. Reguleringsplanen dekker et areal hvor det er gode forutsetningerfor familieleiligheter, noe som vil bidra til å differensiere boligtilbudet i området.Felt A, landskapDen ubebygde del av eiendommen vil endre karakter fra en grønn, utilgjengelig skråning til et boliganlegg.Vegetasjonen vil nødvendigvis bli vesentlig redusert, men alle større trær i randsonene vil blibevart, og dette vil bidra til å myke opp overgangen mellom nybygget og den omkringliggende bebyggelsen.Terrenglinjer vil bli opprettholdt langs alle eiendomsgrenser mot naboer.Felt B, verneinteresserReguleringsplanen er en viktig økonomisk bærebjelke for bevaring og utvikling av Voldeløkken gårdfor framtida. Utbygging av den ubebygde delen av eiendommen, Felt A, vil bidra til mulighet for drift,vedlikehold, brannsikring og utvikling av det bevaringsverdige gårdsanlegget, i tråd med intensjonenei Byøkologisk program, hvor kulturminner beskrives som en ressurs.Felt A, miljøfaglige forholdTiltaket følger opp intensjonene i Byøkologisk program. Tiltaket er av beskjeden størrelse med 8 stk.leiligheter, plassert inn i den bratte skråningen, og vil således ikke endre vesentlig på de eksisterendemiljøfaglige forholdene, eller generere nye ulemper av betydning for nærmiljøet.Nybygget vil kunne påvirke lys og solinnfall for Edvald Ryghs gate 16. Den eksisterende vegetasjonensom dekker skråningen er imidlertid høy, og kaster skygge ved sol fra syd sommerstid. Det er derfornærliggende å anta at solforholdene til dels kan bli noe bedre når en del trær blir fjernet som følge avutbyggingen.Felt A, trafikkforholdUtbygging av Felt A vil ikke generere trafikale ulemper, ut over det som naturlig følger ved at foreliggendetinglyste rettigheter for kjøreadkomst blir tatt i bruk. Trafikk fra 8 biler vil medføre en beskjedentrafikkbelastning. All parkering vil skje visuelt og støymessig skjermet i garasjekjeller.Felt A, risiko- og sårbarhetDersom det blir påvist radonforekomster, vil dette kun være et internt problem for tiltaket i Felt A, ogproblemet vil bli tatt hånd om i den påfølgende byggesaken. Byggeområdet har fjellgrunn, og det eringen fare for ras eller utglidninger. Fare forbundet med utsprengning av byggegrop vil bli ivaretatt iHMS-planer.Sosial infrastrukturUtbyggingen av Felt A er ikke av en slik størrelse at den kan skape noe press på den etablerte infrastrukturen.Området er utbygd med skole, park og barnehage. En tilvekst av barn fra 8 stk. familieleilighetervil være marginal.

Forslagsstillers planbeskrivelse – side 16 av 20Teknisk infrastrukturBerørte etater og leverandører av teknisk infrastruktur er konsultert, og det er ikke framkommet noenproblemer vedr. tilknytning.Overvann vil bli tilført grunnen som i dag, etter ønske fra OVK.Felt A, estetikk og byggeskikkDet nye bygget får ingen fjernvirkning, omsluttet som det blir av omkringliggende bygninger . Mønehøydenpå omkringliggende eksisterende bygg er høyere enn den foreslåtte gesimshøyden på nybyggetsøverste etasje (kote 76,60), bortsett fra bakgårdsrekka i Hermann Fossgate, som ser ut til å væreca. 0,5 - 1,0 m lavere. Det er valgt en enkel arkitektonisk form som formidler en overgang mellom detilgrensende eksisterende bygg. Farge og detaljering vil gjøre at bygget ikke får en tung virkning.StedsutviklingBoligbygging og fortetting i sentrumsnære områder er i samsvar med gjeldende overordnede planer ogrikspolitiske retningslinjer for areal og transportplanlegging.Barns interesserUtearealet i Felt A blir opparbeidet etter veiledning for utomhusplan blankett nr. 77- 0577.Nærområdet har tilbud og arealer i tillegg, både for rekreasjon og lek/idrett for barn.Juridiske forholdTiltaket er i privat regi og forutsetter ingen økonomiske tilskudd fra det offentlige. Tiltaket kan gjennomføresuten privatrettslige avtaler utover de tinglyste avtaler som allerede foreligger.InteressemotsetningerForslagstiller kan ikke se at det foreligger grunnlag for interessemotsetninger. Utbygging av Felt A ogbevaring av gårdstunet på Felt B er i samsvar med rikspolitiske retningslinjer og overordnede planer.Felt A har i dag et visst grønt preg, men er ikke allment tilgjenglig, og en utbygging vil således ikkefravriste nærmiljøet rekreasjonsareal. Det er dessuten store rekreasjons- og parkarealer i nærområdet.Forslagstiller kan derfor ikke se at det foreligger planmessige argumenter for ikke å benytte tomten tilde regulerte formål : - Byggeområde bolig, og Spesialområde - Bevaring.9. ILLUSTRASJONERFølgende illustrasjoner, som ikke er gjenstand for vedtak og derfor ikke juridisk bindende, viser enmulig maksimal utbygging i hht. forslaget.

Forslagsstillers planbeskrivelse – side 17 av 20

Forslagsstillers planbeskrivelse – side 18 av 20

Forslagsstillers planbeskrivelse - side 19 av 20c8t5-=Es=iRss2f'2X-=+*t-r a it= s_tr- _

FoNl€sstillers planbeskrivelse side 20 av 20rTgi:rolIITIJEElt tfrII ILJftt.-2..0c 3.ETA5tf,c;a- -- - -- ------, -1liIr-- ___-__l_ -Ia--.-----il ErgsJF-'NB: Garasjekjeller stikker utenfor veggliveti boligetasjene over, mot vest og nord.- -1 rtrllfi o e SARA sJrmR.Z19/36- c,tllf4vR5 U 33ltru3TRA5f,0N :jj"+;.+::h