▲spesielle behov, f.eks. eldre, funksjonshemmede, asylsøkereeller studenter. Disse leierne har ikke kjøperett. Blir disseboligene unntaksvis omfattet av en seksjonering, skal de fortsattkunne brukes til utleie.Som man ser, vil de aller fleste leiere ha kjøperett, ogleier kan ikke rettsgyldig frafalle sin kjøperett før den erutløst, det vil si når seksjoneringsbegjæringen tinglyses. Enklausul i leieavtalen om at leieren ikke skal ha kjøperett, erderfor ikke bindende. At leiers kjøperett har et sterkt vern,vises også ved at den f.eks. har vern mot eiers kreditorer utentinglysing. I tillegg kan det nevnes at andre løsningsretter, f.eks.avtalefestede eller lovfestede forkjøpsretter, ikke kan benyttestil fortrengsel for leier ved salg etter ovennevnte regler. Leierskjøperett skal altså etter sitt formål fritt kunne utøves utenhinder av andre løsningsretter, idet den ellers lett kunne bliillusorisk.Hvilke plikter påligger gårdeier og leier?I følge esl. § 15 plikter eieren av eiendommen snarest muligetter tinglysingen av seksjoneringsvedtaket å sette frem skriftligtilbud om kjøp overfor leiere med kjøperett. Eieren må selvavgjøre hvem som har krav på tilbud; unnlater han å sendetilbud til leiere som har kjøperett, utløses ikke leiers frist for åKjøperetten til en seksjonert bolig gjelder bare leier med minst toårs leiekontrakt og innenfor en tidsfrist etter utlysning (Foto:Ludovic Di Orio/Goodshoot).benytte seg av kjøperetten. Den orienteringen som kommunenskal sende om seksjoneringen og kjøperetten, går til alle leiereav bolig, også leiere som ikke har kjøperett. Men heller ikkekommunens orientering utløser fristen for å gjøre kjøperettengjeldende.Leiers kjøperett kan foreldes etter foreldelsesloven, ogforeldelse inntrer som hovedregel tre år etter at leieren tidligstkunne kreve oppfyllelse, det vil si tre år fra tinglysningen –selv om eieren ikke har sendt tilbud. Unntak fra dette kanimidlertid tenkes etter foreldelsesloven §10. Det vil si at kjøperettenforeldes tidligst ett år etter at leier fikk "nødvendig kunnskapom fordringen eller skyldneren".Tilbudet skal inneholde bindende forslag til kjøpesum.Loven er bestemmende for hvilken pris leieren til syvende ogsist må godta, men tilbudet skal konkretisere prisen for detenkelte tilfelle. Videre skal tilbudet gi opplysning om leierensrettigheter etter loven. Det vil i første rekke si opplysningerom adgangen til å forlange verdsettelse ved takstnemnd ogom fristen for å bruke kjøperetten, men tilbudet skal ogsåinneholde opplysning om rettighetene for leiere som ikke kjøperseksjonen. Det vil i hovedsak si opplysning om at leiersom ikke kjøper, beholder sine rettigheter etter leieavtalen.Som nevnt ovenfor, må leier påberope seg retten innen enbestemt frist etter at vedkommende har mottatt eierens skriftligetilbud. Denne fristen er i utgangspunktet satt til tre måneder,men utsettes til én måned etter mottatt melding om verdsettelsen,dersom leieren krever verdsettelse ved takstnemnd. Blirikke kjøperetten gjort gjeldende innen fristen, faller den bort.Fastsettelse av kjøpesum og betalingSom allerede nevnt, har leier med kjøperett rett til å kjøpeseksjonen til redusert pris i forhold til ordinær markedspris.Av esl. § 16 fremgår at leier har krav på å få kjøpe seksjonentil en kjøpesum som svarer til fire femtedeler av seksjonenssalgsverdi, altså et prisavslag på ca. 20% av hva en alminneligkjøper ellers måtte påregne å betale for leiligheten. Det er verdiforholdenepå tidspunktet for verdsettelsen som er relevant.Bestemmelsen skiller seg fra bestemmelsen i den forrige eierseksjonslovenav 1983, hvor kjøpesummen skulle beregnesved en såkalt teknisk takst.I tillegg må det nevnes at leier har krav på at det gjøresfradrag i salgsverdien – før reduksjonen med en femtedel –for den del av verdien som skyldes forbedringer og innsatsfra leieren eller tidligere leiere etter samme leieavtale. Forbedringenemå imidlertid ha ført til en verdiøkning. Ordinærtvedlikehold gir ikke rett til fradrag. Videre skal det gjøres fradragfor heftelser som leieren må overta, som ikke er pengeheftelser,f.eks. byggeforbud, så langt som de må antas å redusereeiendommens salgsverdi.Dersom leier ikke er fornøyd med eiers tilbud, kan leierved verdsettelsen kreve at denne foretas av en takstnemndmed tre medlemmer som oppnevnes av retten. I loven er detikke fastsatt krav til medlemmenes kvalifikasjoner, men normaltvil erfarne takstfolk bli oppnevnt. Dersom verdsettelsen(se nedenfor) bygger på uforsvarlig saksbehandling eller uriktigoppfatning av faktiske forhold, og dette må antas å ha påvirketverdsettelsen i vesentlig grad, kan både leier og eierkreve ny takstnemnd. Mindre alvorlige feil skal med andreord ikke tillegges vekt. Hvem som til sist skal bære kostnadeneved takstnemden, som for øvrig fastsettes av retten, eravhengig av hvorvidt taksten er høyere eller lavere enn tilbudetfra eier. I sistnevnte tilfelle skal eier bære kostnadene.Når det gjelder betalingen, er hovedregelen at den forfallerén måned etter at kjøperetten er gjort gjeldende og evt.verdsettelse av takstnemnd er endelig. Det vanlige vil være atkjøperetten gjøres gjeldende, ved bindende erklæring fra leieren,etter at kjøpesummen er kjent. Aksepterer leier eiers tilbud,forfaller kjøpesummen én måned senere. Leier plikterimidlertid ikke å betale kjøpesummen uten å få utlevert tinglysningsklartskjøte på seksjonen.Artikkelforfatteren er advokat hos Wikborg, Rein & Co. ◆30 <strong>Juristkontakt</strong> 2 • <strong>2002</strong>
SKRIV BEDRE NORSK!Norsk språk er mer enn uformell dagligtale og kjappe-post. Det forlanges av oss at vi også skal uttrykke ossklart og formfullendt. Ingen blir noen gang utlært i åskrive. Derfor sier vi: Skriv bedre! – Det er det enkleformålet med Riksmålsforbundets skrivekurs.ap • ro • pos´[translatørbyrå]• Et av Norges største og ledende translatørbyråer• Bred juridisk kompetanse - 2 fast ansatte jurister• 17 ansatte medarbeidere, hvorav 6 statsautoriserte translatører• Rask levering• Rutiner for kvalitetssikring• Rammeavtaler med flere store bedrifterApropos Translatørbyrå ASKarl Johans gate 16 BPostboks 266 Sentrum0103 Oslowww.riksmalsforbundet.noTelefon 22 56 29 50E-post: ordet@riksmalsforbundet.noTelefon (+47) 22 47 44 00Telefaks (+47) 22 47 44 01E-post: apropos@apropos-translator.noInternett: www.apropos-translator.noinviterer til sin 2. Nordiske kongress27. - 29. mai <strong>2002</strong>Barnemishandling ogomsorgssviktrammer et stort antall barn, også i Norge. Kongressenvil sette fokus på behovet for tverrfaglig og tverretatligarbeid og på betydningen av å etablere gode samarbeidsstrukturer.Hovedtemaer er:- Hvordan skal kunnskapen om barnets behov for tidigtilknytning integreres i vårt arbeid?- Hvordan kan vi forstå barns ytringer utfra deresspråklige og psykologiske utvikling?- Hvilke likheter i lovgivningen og forskjeller i praksisser vi i de nordiske land?Hovedforelesere er:Sven-Åke Christiansson, professor i psykologi, SverigePeter Garde, dommer, DanmarkDanya Glaser, barnepsykiater , EnglandTurid Vogt Grinde, forsker og psykolog, NorgeMike Johnson, etterforsker, USAKari Killén, forsker og sosionom, NorgeAnne Graffam Walker, rettslingvist , USAKongressen henvender seg primært til de som arbeiderinnen barneverntjeneste, sosialtjeneste, barne-og ungdomspsykiatri,barnemedisin, primærhelsetjeneste,politi, rettsvesen, skoler/førskoler/barnehager og frivilligeorganisasjoner.Hver dag blir det "frie foredrag" der deltakerne fårmulighet å utdype egen kunnskap og utveksleerfaringer. Abstract mottas fram til 15.02.02.Invitasjon med påmeldingsskjema samt informasjonom innlevering av abstract finnes på nettstedet;www.teamcongress.no/events/nfbo.<strong>2002</strong> eller kan fåsved henvendelse til Carin Nordenstam ellerGeir Borgen, Nasjonalt Ressurssenter for Seksueltmisbrukte barn. Tlf 23 42 81 50 eller e-mail:info@nrsb.oslo.no<strong>Juristkontakt</strong> 2 • <strong>2002</strong> 31