Markedsrapport desember 2012 - NRP AS

Markedsrapport – Desember 2012 Side 62Gøteborg Kombi DIS - finansielt eiendomsprosjektKontakt: Knut.Ekjord (knut.ekjord@nrp.as)Dato for analyse:01.12.2012Estimert andelspris 1 %Estimert andelspris (SEK): * 308 966Nøkkeltall (SEK) 100 %Innbetalt kapital: 24 800 000Akkumulert utbytte: 14 050 000Snittleie/kvm. (2012): 806SensitivitetYield 2013 7,00 % 6,75 % 6,50 %Estimert eiendomsverdi** 89 465 816 92 587 070 95 948 420Estimert pris/kvm (snitt) 10 419 10 782 11 174Estimert andelspris 1% * 277 753 308 966 342 579IRR estimert andelspris*** 12,25 % 11,26 % 10,37 %Yield ved prosjektslutt (2028) 9,54 % 9,22 % 8,90 %* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger** Etter latent skatt*** Etter skatt i ABSelskapsinformasjonEiendommenForretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Lager, produksjon av næringsmidlerForvaltning: Wilfast Forvaltning AS Beliggenhet: Torslanda, Gøteborg, SverigeAreal (kvm.): 8 587Kostpris eiendom: SEK 70 000 000 Byggeår: 2006Innbetalt kapital: SEK 24 800 000 Utleiegrad: 100 %Overtakelse av eiendom 10. september 2009 Leietagere: Almondy ABÅrlig leie 2013: 6 920 913 Leieavtale: "Triple net", eier kun ansvarlig for egen administrasjonJustering leie: 100% av KPI Varighet leieavtale: 30.september 2028Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI) Finansiering (31.12.12)2012 2013 2014 Hovedstol Avdrag 12 Rente Ballong 2028Leieinntekter 6 895 400 6 920 913 7 059 331 Pantelån transje 1 29 875 000 1 625 000 4,15 % 3 875 000Eierkostnader 572 000 577 720 589 274 Pantelån transje 2 31 500 000 0 4,34 % 31 500 000Netto drift 6 323 400 6 343 193 6 470 057 Total 61 375 000 1 625 000 35 375 000Rente inntekter 9 273 8 476 8 436Renter påntelån 1 og 2 2 657 491 2 590 053 2 522 616Transje 1 nedbetales med SEK 1 625 000 årlig og har flytende rente som erestimert basert på forwardkurven.Avdrag pantelån 1 og 2 1 625 000 1 625 000 1 625 000Netto finans -4 273 218 -4 206 577 -4 139 180 Transje 2 løper avdragsfritt og renten er bundet til 4,34% inkl. margin tilNetto kontantstrøm 2 050 182 2 136 616 2 330 877 10.11.2016Skattekostnad 0 0 0Lånesfasiliteten ble refinansiert ifm. utbyggingen i Q3/4 2011 hvorytterligere SEK 15 286 250 ble trukket opp.Estimert utbetaling 2 450 000 2 100 000 2 350 000Estimerte utbetalinger er etter skatt i AB selskapet som eier eiendommen, mensDISet ikke er et skatteobjekt, og det således ikke er beregnet skatt i dette.Estimert balanse (31.12)2012 2013 2014Arbeidskapital 54 485 91 100 71 977Eiendom 92 587 070 92 587 070 92 587 070Sum eiendeler 92 641 555 92 678 171 92 659 047Pantelån 29 875 000 28 250 000 26 625 000Pantelån 2 31 500 000 31 500 000 31 500 000Sum gjeld 61 375 000 59 750 000 58 125 000Annen informasjonEstimerte utbetalinger er etter skatt i AB selskapet som eier eiendommen.DIS'et er ikke et skatteobjekt og det er ikke beregnet skatt i dette.En utbygging/oppgradering av eiendommen ble foretatt i andre halvår 2011 tilen kostnad tilsvarende SEK 8,5 mill, mot en økning i leie på 8,5% avinvesteringen. Leiekontrakten ble samtidig forlenget med fire år til 30.september 2028. Investeringen ble lånefinanisert.Prosjektet er i etterkant refinansiert og det er gjort en ekstraordinærutbetaling på SEK 9,4 mill i den anledning.VEK etter utbytte og skatt 31 266 555 32 928 171 34 534 047NRP Finans AS