05.021 - define a relação entre as obrigações do - Creci-SP

CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS
CRECI – 2ª Região CRECI – SÃO PAULO
DEFINE A RELAÇÃO ENTRE AS OBRIGAÇÕES DO CORRETOR DE IMÓVEIS NAS INTERMEDIAÇÕES IMOBILIÁRIAS E O DIREITO À COBRANÇA DOS
HONORÁRIOS
APURAÇÃO ÉTICO-DISCIPLINAR Nº 512/04
RTE: R. A. C. M.
RDA: V. N. C. I. S/C LTDA. (CRECI 00.000-J)
DEPARTAMENTO JURÍDICO
PARECER 021.P.2005
Tratam os autos sobre denúncia oferecida contra a jurídica
supramencionada, sob alegação de ter ela deixado de devolver à Requerente o valor dos
honorários (R$ 33.000.00) recebidos em intermediação desfeita, pela existência de
irregularidades na documentação da vendedora e de seu representante legal (fls. 02/03).
Juntada a ficha cadastral da Requerida (fls. 04), em atendimento a ofício
expedido (fls. 05/06), novos documentos são apresentados pela Requerente (fls.07/23).
Em atendimento ao convite para tomar ciência da denúncia e apresentar
esclarecimentos (fls. 24/25), se manifesta a Requerida no prazo estabelecido, para
informar ter realizado a intermediação nos limites da legislação vigente e que teria
fornecido, antecipadamente à Requerente, a competente certidão de propriedade do
imóvel, para demonstrar sua regularidade e a inexistência de quaisquer ônus. Refuta
ainda a alegação de que os honorários teriam sido por ela pagos, pois esse ato foi
praticado pela vendedora, após tê-los recebido da Requerente, não podendo, pois,
regressar qualquer quantia a quem não lhe teria pago e muito menos os honorários a que
faria jús (fls. 26/27). Junta documentos (fls. 28/37).
Instada a se manifestar sobre os esclarecimentos da Requerida (fls. 39/42),
anexa a Requerente novos documentos (fls. 45/82).
É o relatório. Opinamos.
Aprovado na 19ª
Reunião Plenária
aos 30.09.2005
Os esclarecimentos prestados pela Requerida não podem ser acolhidos como
justificativa para a retenção dos honorários que seriam devidos pela intermediação por si
patrocinada.
RUA PAMPLONA, 1200 - ED. CORRETOR DE IMÓVEIS - JARDIM PAULISTA - CEP 01405-001 SÃO PAULO-SP.
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Isso porque a documentação carreada aos autos pela Requerente (fls.
46/82), informa da existência de uma série de máculas nos antecedentes do sócio da
vendedora do imóvel objeto da denúncia, capaz de comprometer definitivamente a
negociação.
E desse fato não se deu conta a Requerida, sendo de uma impropriedade a
toda prova sua alegação de que teria extraído “às suas expensas” e, apenas em
“obediência a uma política corporativa que visa preservar os interesses de nossos
clientes (verbis, fls. 26)”, a certidão de propriedade do imóvel, olvidando-se de que a
prova da regularidade do imóvel objeto de qualquer intermediação e da capacidade dos
vendedores é regra de profissão e, como tal, de responsabilidade do intermediário. E,
para esse desiderato, a certidão de propriedade, muito embora seja documento
importante para comprovação da regularidade de qualquer imóvel, não é o único tido
como indispensável numa negociação imobiliária.
Nessa condição, ressentem-se os autos, da prova de ter a Requerida
providenciado na documentação restante, a qual, muito embora de forma tímida
mencionada na manifestação de fls. 26/27, deixou de ser apresentada. Porém, mesmo que
tivesse ela sido apresentada, ainda em falta estaria a Requerida, pois em nenhum instante
mencionou as certidões do Distribuidor Cível, do Distribuidor Criminal, da Justiça do
Trabalho, do Distribuidor de Protesto de Títulos, da Receita Federal, da CND do INSS,
do FGTS, do ICMS, etc., etc., além daquelas informadoras da capacidade dos sócios,
todas elas obrigatórias para comprovar a segurança da negociação.
Por outro lado, não lhe aproveita no caso em debate a alegada obtenção do
resultado útil para justificar a retenção dos honorários, pois muito embora a existência do
contrato de fls. 08/11, indubitável que o negócio foi desfeito por culpa exclusiva sua,
deixando de observar com a necessária diligência a intermediação que se encontrava à
seu cargo.
Ao que tudo indica, a Requerida ainda acredita que a única função do
Corretor de Imóveis seria a de aproximar as partes, sem qualquer responsabilidade pela
segurança do negócio. E essa hipótese se torna uma evidência, quando se constata a
redação da cláusula X, do contrato por si elaborado (fls. 11), transferindo à vendedora a
responsabilidade pela obtenção e/ou regularização da documentação pessoal e
imobiliária.
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Esse entendimento, porém, já se encontra de há muito superado, pois, como
afirmado pelo E. Des. Thyrso Silva (9ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
do Estado de São Paulo), nos autos da Apelação Cível nº 68.475-4/9, julgada em
23.fevereiro.1999, “Hoje, a responsabilidade do corretor de imóveis é solidária, na
espécie, tanto que deve estar obrigatoriamente inscrito no CRECI. Por isso, o
intermediário deve estar preparado para assessorar os seus clientes. Se não fosse assim,
essa profissão não teria utilidade alguma, porque “amarrar os bigodes”, como se dizia
antigamente, ou seja, aproximar as partes, tão-somente, seria tarefa inócua ante a
complexidade do plano dos negócios imobiliários hodiernamente”.
Face ao exposto, existem, em tese, indícios de cometimento de infração ética,
fazendo-se necessário a lavratura de Termo de Representação, com fulcro no artigo 38,
inciso II, do Decreto 81.871/78 e art. 4º, incisos I e II, do CEP, para a instauração do
competente Processo Disciplinar e completa apuração dos fatos, inclusive contra os
responsáveis técnicos da Requerida, sendo de todo recomendável a convocação das partes
para audiência de tentativa de conciliação.
É o nosso parecer.
São Paulo, 28.junho.2005
Dr. Paulo Hugo Scherer
Dpto. Jurídico – CRECI 2ª. Região
Encarregado
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