lagar och regler - för dig som hyr - final - 2009.indd - BoPoolen
lagar och regler - för dig som hyr - final - 2009.indd - BoPoolen
lagar och regler - för dig som hyr - final - 2009.indd - BoPoolen
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
Gällande <strong>lagar</strong> <strong>och</strong> <strong>regler</strong><br />
<strong>för</strong> ut<strong>hyr</strong>ning i andrahand <strong>och</strong><br />
ut<strong>hyr</strong>ning av rum i bostad<br />
För <strong>dig</strong> <strong>som</strong> <strong>hyr</strong><br />
www.bopoolen.nu
Innehålls<strong>för</strong>teckning<br />
Kortfattad Information Sida 3<br />
Vad är Andrahandsut<strong>hyr</strong>ning Sida 4<br />
Hur länge får jag <strong>hyr</strong>a i andrahand? Sida 4<br />
Vad innebär det att <strong>hyr</strong>a ett rum <strong>som</strong> inneboende? Sida 4<br />
Gäller det andra <strong>lagar</strong> <strong>och</strong> <strong>regler</strong> <strong>för</strong> mig <strong>som</strong> <strong>hyr</strong><br />
ett rum <strong>som</strong> inneboende? Sida 4<br />
Hur mycket måste jag betala <strong>för</strong> lägenheten? Sida 4<br />
Hålla inne med betalningen? Sida 5<br />
Bruksvärde <strong>och</strong> likvär<strong>dig</strong>a lägenheter? Sida 5<br />
Vilken ställning har jag i <strong>för</strong>hållande till <strong>hyr</strong>esvärden? Sida 5<br />
Vem har ansvaret <strong>för</strong> lägenheten under<br />
andrahandsut<strong>hyr</strong>ningen? Sida 5<br />
Vad gör jag om lägenheten är möblerad? Sida 6<br />
Hur är det med <strong>för</strong>säkringar? Sida 6<br />
Vad kan jag <strong>för</strong>vänta mig av min bostad? Sida 6<br />
Kan <strong>hyr</strong>esvärden få tillträde till min lägenhet? Sida 7<br />
Får jag något besittningskydd? Sida 7<br />
Jag har betalat <strong>för</strong> mycket <strong>för</strong> min lägenhet,<br />
vad gör jag? Sida 7<br />
Var hittar i lagen hittar jag <strong>regler</strong>na om<br />
andrahandsut<strong>hyr</strong>ning? Sida 8<br />
Sida | 2 www.bopoolen.nu
För <strong>dig</strong> <strong>som</strong> <strong>hyr</strong><br />
Denna sammanfattning av <strong>lagar</strong> <strong>och</strong> <strong>regler</strong> består dels av avskrifter från<br />
Hyresnämndens hemsida, dels av <strong>BoPoolen</strong>s egen tolkning av gällande <strong>lagar</strong><br />
<strong>och</strong> <strong>regler</strong> beträffande andrahandsut<strong>hyr</strong>ning <strong>och</strong> ut<strong>hyr</strong>ning av rum i bostad.<br />
Denna skrift är att betrakta <strong>som</strong> en översiktlig guide, ta alltid hjälp av juridisk<br />
rådgivning <strong>för</strong> aktuella <strong>lagar</strong> <strong>och</strong> <strong>regler</strong>. Ansvaret är alltid ditt eget att du följer<br />
gällande <strong>lagar</strong> <strong>och</strong> <strong>regler</strong>.<br />
Denna skrift uppdaterades senast den 1 juni 2009.<br />
Kortfattad information<br />
Hyran måste vara skälig jäm<strong>för</strong>t med <strong>hyr</strong>esläget <strong>för</strong> likvär<strong>dig</strong>a bostäder på<br />
orten. Hyran du betalar i andrahand får inte överstiga den summa <strong>som</strong> står på<br />
<strong>för</strong>stahandskontraktet. Om lägenheten är möblerad får ett mindre påslag på<br />
<strong>hyr</strong>an göras, upp till 10 % är att anse <strong>som</strong> rimligt. Vid rumsut<strong>hyr</strong>ning <strong>och</strong> andrahandsupplåtelse<br />
kan du <strong>som</strong> <strong>hyr</strong>esgäst i efterhand begära att <strong>hyr</strong>esnämnden<br />
ska pröva om <strong>hyr</strong>an varit skälig. Om <strong>hyr</strong>esnämnden finner att <strong>hyr</strong>an varit<br />
oskälig kan du kräva tillbaka över<strong>hyr</strong>an plus ränta retroaktivt i 1 år (lagändring<br />
från 2009) från <strong>hyr</strong>esvärden.<br />
Som <strong>hyr</strong>esgäst har du rätt till ett skriftligt kontrakt där villkoren <strong>för</strong> ut<strong>hyr</strong>ningen<br />
tydliggörs. Kontraktet ska vara undertecknat av både <strong>dig</strong> <strong>och</strong> <strong>hyr</strong>esvärden<br />
<strong>och</strong> det är viktigt att du <strong>som</strong> <strong>hyr</strong>esgäst läser igenom kontraktet noga innan du<br />
skriver under. I kontraktet ska uppsägningstiden specificeras <strong>och</strong> särskilda<br />
bestämmelser om hur utrymmen <strong>och</strong> inventarier i bostaden får användas kan<br />
också anges i kontraktet. Kontrakt <strong>för</strong> möblerat rum <strong>och</strong> andrahands ut<strong>hyr</strong>ning<br />
finns på <strong>BoPoolen</strong>s hemsida.<br />
Avser ett <strong>hyr</strong>esavtal en bostadslägenhet, får <strong>hyr</strong>esgästen alltid säga upp <strong>hyr</strong>esavtalet<br />
att upphöra att gälla vid det månadsskifte <strong>som</strong> inträffar ti<strong>dig</strong>ast efter<br />
tre månader från uppsägningen. Detta gäller även om avtalet är ingånget <strong>för</strong><br />
bestämd tid.<br />
Det är <strong>hyr</strong>esvärden <strong>som</strong> ansvarar <strong>för</strong> att bostaden är i gott skick. Om det är<br />
något <strong>som</strong> är trasigt är det <strong>hyr</strong>esvärdens skyl<strong>dig</strong>het att åtgärda problemet.<br />
De flesta <strong>hyr</strong>esvärdar är schysta, men det finns de <strong>som</strong> genom åren gjort<br />
sig kända <strong>som</strong> notoriskt dåliga värdar. Du kan läsa om några av dem i Sydsvenskans<br />
artikelserie från hösten 2006. Om du har problem med din <strong>hyr</strong>esvärd<br />
får du gärna meddela <strong>BoPoolen</strong> om detta <strong>för</strong> kännedom <strong>och</strong> framtida<br />
referens.<br />
Sida | 3 www.bopoolen.nu
Vad är andrahandsut<strong>hyr</strong>ning?<br />
Med andrahandsut<strong>hyr</strong>ning menas att du <strong>hyr</strong> lägenheten i dess helhet i andrahand.<br />
Att vara inneboende är inte samma sak <strong>som</strong> att <strong>hyr</strong>a i andrahand. För<br />
att det skall betecknas <strong>som</strong> andrahandsut<strong>hyr</strong>ning skall den du <strong>hyr</strong> av avhänt<br />
sig kontrollen av hela lägenheten till <strong>dig</strong> med syfte att du skall nyttja lägenheten<br />
självstän<strong>dig</strong>t. Det är inte huruvida du betalar något i <strong>hyr</strong>a <strong>som</strong> räknas,<br />
utan det är själva upplåtelsen.<br />
Hur länge får jag <strong>hyr</strong>a i andrahand?<br />
Hyrestiden avtalas individuellt men samtycke till andrahandsut<strong>hyr</strong>ning begränsas<br />
ofta till ett år. Förnyat samtycke ges sällan mer än två gånger.<br />
Vad betyder det att <strong>hyr</strong>a ett rum <strong>som</strong> inneboende?<br />
Att vara inneboende betyder att du <strong>hyr</strong>a ett eller flera rum av en bostad <strong>som</strong><br />
du inte kan nyttja självstän<strong>dig</strong>t i dess helhet. Även om den du <strong>hyr</strong> av du bor på<br />
annat håll men fortfarande kan nyttja ett eller flera rum i bostaden är det att<br />
beteckna <strong>som</strong> att du <strong>hyr</strong> en del av bostaden <strong>som</strong> inneboende.<br />
Gäller det andra <strong>lagar</strong> <strong>och</strong> <strong>regler</strong> <strong>för</strong> mig <strong>som</strong> <strong>hyr</strong> ett<br />
rum <strong>som</strong> inneboende?<br />
För <strong>dig</strong> <strong>som</strong> <strong>hyr</strong> ett rum i en bostad gäller samma <strong>regler</strong> <strong>som</strong> vid andrahandsut<strong>hyr</strong>ning<br />
där bostaden nyttjas självstän<strong>dig</strong>t.<br />
Hur mycket måste jag betala <strong>för</strong> lägenheten?<br />
Utgångspunkten skall alltid vara att andrahands<strong>hyr</strong>esgästen betalar lika mycket<br />
<strong>hyr</strong>a <strong>som</strong> <strong>för</strong>stahands<strong>hyr</strong>esgästen <strong>för</strong>utsatt att <strong>hyr</strong>an motsvarar bruksvärdet<br />
(se nedan om bruksvärde).<br />
Det innebär i korthet att <strong>hyr</strong>an ska vara skälig <strong>och</strong> att den inte är skälig om<br />
den är påtagligt högre än <strong>hyr</strong>an <strong>för</strong> lägenheter med likvär<strong>dig</strong>t bruksvärde. Det<br />
är i <strong>för</strong>sta hand lägenheter <strong>som</strong> ligger i hus <strong>som</strong> ägs <strong>och</strong> <strong>för</strong>valtas av kommunala<br />
(allmännyttiga) bostads<strong>för</strong>etag <strong>som</strong> ska ligga till grund <strong>för</strong> jäm<strong>för</strong>elsen.<br />
Sida | 4 www.bopoolen.nu
Bedömningen av vad <strong>som</strong> ska räknas <strong>som</strong> påtagligt högre <strong>hyr</strong>a kan till exempel<br />
påverkas av hur stor lägenheten är <strong>och</strong> av hur väl jäm<strong>för</strong>elselägenheterna<br />
överensstämmer med prövningslägenheten. Ett allmänt riktvärde är att <strong>hyr</strong>an<br />
får avvika med 4-5 procent från <strong>hyr</strong>an <strong>för</strong> en likvär<strong>dig</strong> lägenhet, men det är<br />
viktigt att komma ihåg att <strong>hyr</strong>esnämnden bedömer detta från fall till fall. Det<br />
är alltså fullt möjligt att utfallet blir ett annat i det enskilda ärendet.<br />
Hålla inne med betalningen?<br />
Håll aldrig inne betalningen på eget bevåg. Har du betalat <strong>för</strong> mycket måste<br />
<strong>hyr</strong>esnämnden besluta om återbetalning innan du har rätt att få tillbaka några<br />
pengar.<br />
Bruksvärde <strong>och</strong> likvär<strong>dig</strong>a lägenheter?<br />
En lägenhets bruksvärde är det praktiska värde den har ur <strong>hyr</strong>esgästens synvinkel.<br />
Läs mer om bruksvärde på http://www.<strong>hyr</strong>esnamnden.se.<br />
Med likvär<strong>dig</strong> lägenhet menas i <strong>för</strong>sta hand en lägenhet <strong>som</strong> ligger i ett hus<br />
<strong>som</strong> ägs <strong>och</strong> <strong>för</strong>valtas av ett kommunalt (allmännyttigt) bostads<strong>för</strong>etag.<br />
Vilken ställning har jag i <strong>för</strong>hållande till <strong>hyr</strong>esvärden?<br />
Andrahandsut<strong>hyr</strong>ning innebär inte att något <strong>hyr</strong>es<strong>för</strong>hållande uppkommer mellan<br />
<strong>dig</strong> <strong>som</strong> andrahands<strong>hyr</strong>esgäst <strong>och</strong> <strong>hyr</strong>esvärden. Upphör <strong>för</strong>stahandskontraktet<br />
måste där<strong>för</strong> andrahands<strong>hyr</strong>esgästen alltid flytta. Du <strong>som</strong> andrahands<strong>hyr</strong>esgäst<br />
har ingen rätt att ta över kontraktet.<br />
Vem har ansvaret <strong>för</strong> lägenheten under andrahandsut<strong>hyr</strong>ningen?<br />
Förstahands<strong>hyr</strong>esgästen svarar <strong>för</strong> att <strong>hyr</strong>an betalas <strong>och</strong> <strong>för</strong> att andrahands<strong>hyr</strong>esgästen<br />
sköter sig. Förstahands<strong>hyr</strong>esgästen kan alltså bli uppsagd om<br />
andrahands<strong>hyr</strong>esgästen till exempel stör grannarna.<br />
Såväl <strong>hyr</strong>esvärden <strong>som</strong> <strong>för</strong>stahands<strong>hyr</strong>esgästen kan dock kräva att andrahands<strong>hyr</strong>esgästen<br />
påtar sig ett solidariskt ansvar eller ställer säkerhet <strong>för</strong><br />
<strong>för</strong>stahands<strong>hyr</strong>esavtalets fullgörande.<br />
Sida | 5 www.bopoolen.nu
Vad gör jag om lägenheten är möblerad?<br />
Om lägenheten är möblerad så skall det anges på andrahandskontraktet<br />
tillsammans med en <strong>för</strong>teckning över vilka inventarier <strong>som</strong> finns i lägenheten.<br />
Det kan vara klokt att <strong>för</strong>stahands<strong>hyr</strong>esgästen plockar bort värdefulla <strong>för</strong>emål<br />
<strong>och</strong> <strong>för</strong>emål <strong>som</strong> har affektionsvärde.<br />
Hur är det med <strong>för</strong>säkringar?<br />
Ofta täcker inte <strong>för</strong>stahands<strong>hyr</strong>esgästens hem<strong>för</strong>säkring skador på lägenheten<br />
när den <strong>hyr</strong>s ut i andrahand. Det är där<strong>för</strong> viktigt att andrahands<strong>hyr</strong>esgästen<br />
uppmuntras till att skaffa en hem<strong>för</strong>säkring <strong>som</strong> täcker skador på <strong>hyr</strong>d<br />
egendom <strong>för</strong> att undvika onö<strong>dig</strong>a kostnader.<br />
Vad kan jag <strong>för</strong>vänta mig av min bostad?<br />
En lägenhet <strong>som</strong> <strong>hyr</strong>s <strong>för</strong> bostadsändamål måste enligt svensk lag vara i<br />
sådant skick att bostaden kan anses <strong>som</strong> fullt brukbar <strong>för</strong> ändamålet. Det<br />
betyder bland annat att bostaden enligt lägsta standard skall ha:<br />
- kontinuerlig uppvärmning,<br />
- kontinuerlig tillgång till varmt <strong>och</strong> kallt vatten <strong>för</strong> hushåll <strong>och</strong> hygien,<br />
- avlopp <strong>för</strong> spillvatten,<br />
- toalett <strong>och</strong> tvättställ samt badkar eller dusch,<br />
- tillgång till elektrisk ström <strong>för</strong> hushålls<strong>för</strong>brukning,<br />
- anordning <strong>för</strong> matlagning omfattande spis, diskho, kylskåp, <strong>för</strong>varingsutrymmen<br />
<strong>och</strong> avställningsytor,<br />
- tillgång till <strong>för</strong>rådsutrymmen <strong>och</strong> anordning <strong>för</strong> hushållstvätt inom rimligt<br />
avstånd från lägenheten,<br />
samt att lägenheten inte har brister gällande hållfasthet, brandsäkerhet eller<br />
sanitära <strong>för</strong>hållanden <strong>som</strong> inte rimligen kan godtas.<br />
Om lägenheten inte uppfyller ovan nämna krav har <strong>hyr</strong>esgästen rätt till nedsättning<br />
av <strong>hyr</strong>an eller så får kontraktet sägas upp om bristerna är väsentliga.<br />
Hyresgästen har även rätt att på <strong>hyr</strong>esvärdens bekostnad avhjälpa bristen<br />
om <strong>hyr</strong>esvärden efter tillsägelse underlåter att ombesörja åtgärden. Kontakta<br />
alltid juridisk rådgivning om du inte anser att lägenheten uppfyller lägsta standard<br />
<strong>och</strong> <strong>hyr</strong>esvärden inte ombesörjer nödvän<strong>dig</strong>a åtgärder.<br />
Sida | 6 www.bopoolen.nu
Kan <strong>hyr</strong>esvärden få tillträde till min lägenhet?<br />
Hyresvärden har rätt att tillträda din lägenhet utan <strong>för</strong>dröjning <strong>för</strong> att genom<strong>för</strong>a<br />
tillsyn eller <strong>för</strong>bättringsarbeten <strong>som</strong> <strong>hyr</strong>esvärden inte kan skjuta upp utan<br />
att skada uppkommer. Efter tillsägelse minst en månad i <strong>för</strong>väg får <strong>hyr</strong>esvärden<br />
även tillträda lägenheten <strong>för</strong> att ut<strong>för</strong>a mindre brådskande <strong>för</strong>bättringsarbeten<br />
såvida det inte vållar väsentliga men <strong>och</strong> hinder i nyttjanderätten.<br />
Hyresvärden är dock skyl<strong>dig</strong> att se till att tillträdet <strong>för</strong>orsakar så liten olägenhet<br />
<strong>som</strong> möjligt.<br />
Får jag något besittningsskydd?<br />
En andrahands<strong>hyr</strong>esgäst får besittningsskydd <strong>för</strong>st när <strong>hyr</strong>es<strong>för</strong>hållandet har<br />
varat längre än två år i följd. En andrahands<strong>hyr</strong>esgäst har ett svagt besittningsskydd.<br />
Han eller hon får således i regel inte bo kvar om <strong>för</strong>stahands<strong>hyr</strong>esgästen<br />
ska flytta tillbaka till lägenheten.<br />
Besittningsskydd innebär att andrahands<strong>hyr</strong>esgästen inte utan vidare är skyl<strong>dig</strong><br />
att flytta den dag <strong>som</strong> det står i uppsägningen <strong>och</strong> att <strong>för</strong>stahands<strong>hyr</strong>esgästen<br />
måste <strong>för</strong>a tvisten till <strong>hyr</strong>esnämnden. Nämnden tar sedan ställning till<br />
om avtalet ska upphöra eller löpa vidare.<br />
Om andrahandsut<strong>hyr</strong>ningen ska pågå längre tid än två år i följd, kan det<br />
där<strong>för</strong> vara lämpligt att <strong>för</strong>stahands<strong>hyr</strong>esgästen <strong>och</strong> andrahands<strong>hyr</strong>esgästen<br />
också upprättar ett särskilt avtal om att andrahands<strong>hyr</strong>esgästen inte ska ha<br />
något besittningsskydd. Använd gärna blanketten Överenskommelse om avstående<br />
från besittningsskydd. På blankettens andra sida finns mer information<br />
om sådana avtal.<br />
Om parterna har avtalat om avstående från besittningsskydd måste andrahands<strong>hyr</strong>esgästen<br />
flytta utan <strong>för</strong>egående prövning när <strong>hyr</strong>esavtalet upphör.<br />
Jag har betalat <strong>för</strong> mycket <strong>för</strong> min lägenhet, vad gör<br />
jag?<br />
Den andrahands<strong>hyr</strong>esgäst <strong>som</strong> har betalat en oskälig <strong>hyr</strong>a har rätt att få<br />
tillbaka vad han eller hon har betalat <strong>för</strong> mycket. Andrahands<strong>hyr</strong>esgästen har<br />
också rätt att få <strong>hyr</strong>an sänkt <strong>för</strong> den fortsatta ut<strong>hyr</strong>ningen.<br />
Sida | 7 www.bopoolen.nu
Andrahands<strong>hyr</strong>esgästen kan vända sig till <strong>hyr</strong>esnämnden <strong>och</strong> begära att få<br />
tillbaka den del av <strong>hyr</strong>an <strong>som</strong> är oskälig. Använd gärna blanketten Ansökan till<br />
<strong>hyr</strong>esnämnd/arrendenämnd när du skriver ansökan.<br />
Ansökan bör innehålla uppgifter om:<br />
- Under vilken tid andrahands<strong>hyr</strong>esgästen har <strong>hyr</strong>t lägenheten<br />
- Vilken <strong>hyr</strong>a <strong>som</strong> andrahands<strong>hyr</strong>esgästen har betalat<br />
- Vad <strong>som</strong> ingått i <strong>hyr</strong>an, till exempel möbler, telefon <strong>och</strong> hushållsel<br />
- Vilken <strong>hyr</strong>a <strong>som</strong> andrahands<strong>hyr</strong>esgästen tycker är skälig<br />
- Vilken <strong>hyr</strong>a <strong>som</strong> <strong>för</strong>stahands<strong>hyr</strong>esgästen har betalat till fastighetsägaren<br />
- Eventuella jäm<strong>för</strong>elselägenheter <strong>som</strong> andrahands<strong>hyr</strong>esgästen vill hänvisa till.<br />
Efter<strong>som</strong> en <strong>för</strong>handlad <strong>hyr</strong>a normalt anses skälig, gäller detta fram<strong>för</strong>allt när<br />
andrahands<strong>hyr</strong>esgästen har <strong>hyr</strong>t en bostadsrättslägenhet.<br />
Återbetalning kan bli aktuell <strong>för</strong> <strong>hyr</strong>or upp till ett år (ny lag 2009) tillbaka i<br />
tiden räknat från dagen <strong>för</strong> ansökan. Hyresgästen ska ansöka senast inom<br />
tre månader från det han eller hon lämnade lägenheten, det vill säga normalt<br />
inom tre månader från den dag då <strong>hyr</strong>esavtalet upphörde.<br />
Inget hindrar att <strong>hyr</strong>esgästen ansöker om återbetalning redan under <strong>hyr</strong>estiden.<br />
Hyresnämnden fastställer då också <strong>hyr</strong>esvillkoren <strong>för</strong> den <strong>hyr</strong>estid <strong>som</strong><br />
återstår.<br />
Både <strong>för</strong>stahands<strong>hyr</strong>esgästen/bostadsrättshavaren <strong>och</strong> andrahands<strong>hyr</strong>esgästen<br />
kan överklaga <strong>hyr</strong>esnämndens beslut till Svea hovrätt.<br />
Samma <strong>regler</strong> om återbetalning av <strong>hyr</strong>a gäller <strong>för</strong> <strong>för</strong>etag <strong>som</strong> <strong>för</strong> vanliga<br />
bostads<strong>hyr</strong>esgäster. Även ett <strong>för</strong>etag har alltså rätt att få tillbaka den del av<br />
<strong>hyr</strong>an <strong>som</strong> är oskälig.<br />
Var hittar i lagen hittar jag <strong>regler</strong>na om andrahandsut<strong>hyr</strong>ning?<br />
Reglerna om andrahandsut<strong>hyr</strong>ning finns i 39-40 §§ <strong>hyr</strong>eslagen (12 kap. jordabalken)<br />
<strong>och</strong> i 7 kap. 10-11 §§ bostadsrättslagen.<br />
Sida | 8 www.bopoolen.nu
Change language