Verksamhetsberättelse 2011, pdf - Älvstranden Utveckling

SÄkErhET & TrYGGhET
– en pusselbit i den Goda Staden
Älvstranden Utveckling ska både bygga och förvalta ”den Goda staden”. Säkerhets- och
trygghetsfrågor är för oss på Älvstranden en självklar del i denna vision. Vårt säkerhetsarbete
har sin grund i vår säkerhetspolicy som beskriver hur göteborgaren, egendom
och verksamheter ska skyddas.
Gott säkerhetsarbete får vi genom att vara uthålliga och alltid ha med oss ett sunt
sätt att förhålla oss till säkerhets- och trygghetsfrågor. Arbetet är och ska vara till stor
del förebyggande och präglas av rutiner och ett professionellt agerande i vardagen.
Säkerhet och trygghet i förvaltningsområdet
2011 års NkI-undersökning visade på en förbättringspotential
när det gäller upplevd trygghet i och kring våra
fastigheter. Detta resulterade i att Älvstranden har satt
ett mål för 2012 att förbättra utemiljöer och höja trygghetskänslan.
åtgärderna kommer ha fokus på att skapa
ljusa och öppna miljöer kring framförallt gångstråk och
parkeringar.
Under 2011 slutförde vi projektering och påbörjade
byggandet av ett p-hus på Lindholmen. Projektet fick tidigt
inriktning på trygghetsfrågor och har blivit något av ett
pilotprojekt för Älvstranden. P-hus upplevs många gånger
som otrygga platser och miljön är ofta utsatt vad gäller
brott, både mot person och egendom. Arbetet med att
skapa ett tryggt p-hus har fokuserat på öppenhet, ljussättning
och olika tekniska lösningar som t ex kameraövervakning.
På Lindholmen har vårt säkerhetsnätverk, som leds
av Älvstranden, träffats fyra gånger. Under året har vi
identifierat åtgärdsbehov samt tillsammans genomfört
aktiviteter av både mindre och större karaktär. Nätverket
är ett forum kring säkerhets- och trygghetsfrågor för
andra fastighetsägare, verksamheter och myndigheter
med fokus på Lindholmen.
Fastighetsägaransvar
huvuddelen av bolagets säkerhetsarbete ligger i vår
förvaltning. Det är här vi finner många av de krav som
ställs på oss från myndigheter och hyresgäster men
även från oss själva. Det är också i fastighetsbeståndet
vi finner många av de risker som säkerhetsarbetet har till
uppgift att motverka.
Vårt systematiska brandskyddsarbete är i särklass
den viktigaste pusselbiten att arbeta med. Under året
har vi genomfört två brandskyddstillsyner i samtliga
lokaler. Utöver dessa kontroller finns frågan om brandskydd
med när vi skriver kontrakt med våra hyresgäster, vid
anpassning av lokalerna och i den dagliga verksamheten.
Internt säkerhetsarbete
Vårt interna arbetsmiljöarbete har bland annat fokuserat
på ergonomi och företagshälsa. Arbetsmiljögruppen har
träffats två gånger under året och genomfört skyddsrond
tillsammans med våra arbetsplatsrepresentanter.
Älvstrandens krisledningsgrupp har arbetat med att
utveckla sin roll i företaget och har tagit fram nya verktyg för
styrning men även konkreta resurser, bland annat i form av
checklistor för att kunna agera vid oväntade händelser.
Skador & Händelser
Skadestatistiken för Älvstrandens förvaltning av fastigheter
ligger fortsättningsvis på i sammanhanget låga siffror.
Under 2011 sjönk våra skadekostnader ytterligare med 24%
men med en mindre ökning i antalet skador. minskningen
beror till stor del på de åtgärder för att förhindra falsklarm
i våra brandlarmsanläggningar som vi vidtagit.
AffÄrSmÄSSIGA rISkEr
och möJLIGhETEr
Efterfrågan på kommersiella lokaler styrs av tillväxten i svensk ekonomi. Ökad efterfrågan
innebär minskade vakanser och stigande hyresnivåer. Då våra hyreskontrakt
löper på olika avtalstider får förändringar i marknadshyrorna inte fullt genomslag
under ett enskilt år utan först då varje avtal omförhandlas. En svag konjunktur kan
däremot få omedelbar påverkan på hyresintäkterna i och med att företag då vill
omförhandla kontrakt eller minska förhyrda ytor.
Vid årsskiftet hade bolaget cirka 400 kommersiella kontrakt
med en återstående genomsnittlig löptid om 2,3 år.
Löptiden tillsammans med mixen av branscher och kontraktsstorlek
ger sammantaget en bra riskspridning. Uthyrningen
har under året varit framgångsrik och vakanserna
har minskat. Under senare delen av året märktes dock en
tydlig avmattning.
Vakanser och hyresnivåer påverkas också av storleken
på nyproduktionen. Älvstranden äger många byggrätter
som, för sin framtida avkastning, är beroende av att det
finns en efterfrågan på nya lokaler och bostäder.
Standarden på våra fastigheter är i huvudsak hög.
Vi kommer dock att ha extraordinära underhållsinsatser
ytterligare ett par år på flera av våra tegelfasader. Det
fuktiga och blåsiga klimatet gör att tegelfogarna i vissa
hus måste bytas ut.
merparten av de löpande driftkostnaderna utgörs
av taxebundna kostnader. Älvstranden har som mål att
minska förbrukningen av el och fjärrvärme med 30%
under perioden 2005-2020. förutom de miljömässiga
vinsterna som uppnås minskar vi även vår exponering
mot prisförändringar på marknaden.
Fastigheternas värde
fastigheternas värde upptas i redovisningen till det lägsta
av bokfört värde och bedömt marknadsvärde vilket även
anses reflektera nyttjandevärdet. I de fall det bokförda
värdet överstiger bedömt marknadsvärde föreligger ett
nedskrivningsbehov. omvänt innebär stigande marknadsvärden
att återläggning av tidigare nedskrivningar kan bli
möjliga.
fastigheternas värde påverkas av förändringar i hyresnivåer,
fastighetskostnader och förändrade direktavkastningskrav.
fastighetsmarknaden har under 2010 och första
halvan av 2011 kraftigt förbättrats sett till den situation som
rådde 2009. Denna förbättring kan i första hand avläsas i
sjunkande direktavkastningskrav. Detta i kombination med
minskade vakanstal har lett till en positiv utveckling av våra
fastighetsvärden.
Den pågående oro som präglar världsekonomin kan
komma att få en dämpande effekt på efterfrågan på kommersiella
lokaler med sjunkande fastighetsvärden som följd.
förändringen av fastighetsbeståndets värde påverkar
kassaflödet först då fastigheterna avyttras.
Ränte- och refinansieringsrisk
räntekostnaden är en av de största enskilda posterna i
resultaträkningen och risken här kan delas upp i två delar.
Dels är det utvecklingen av räntenivån och dels är det
refinansieringsrisken. Enligt vår finanspolicy ska vi ha en
genomsnittlig räntebindningstid på 2-5 år och i dagsläget
ligger vi på 3,64 år. Detta innebär att en ränteförändring
slår igenom successivt. I syfte att hantera ränterisken på
ett kostnadseffektivt sätt använder bolaget sig av räntederivat,
i huvudsak genom att lån med korta räntebindningstider
förlängts i tiden via ränteswapavtal. Per 2011-12-31
var koncernens genomsnittliga låneränta 3,55%.
refinansieringsrisken, det vill säga möjligheten att
teckna nya lån i takt med att befintliga förfaller, har
minimerats genom att bolagets finansiering till
100% sker via Göteborgs Stads koncernbank.
46 47