Planbeskrivning - Höganäs kommun

KS/2012/205 

PLANBESKRIVNING 

DETALJPLAN FÖR 

BALDER 10, I HÖGANÄS 

HÖGANÄS KOMMUN, SKÅNE LÄN 

SAMRÅDSHANDLING, 2012-09-07, reviderad 2012-09-17

SAMRÅDSHANDLING, 2012-09-07 PLANBESKRIVNING, DETALJPLAN FÖR BALDER 10 

FÖRORD 

OM DETALJPLAN 

En detaljplan består av en plankarta, som är juridiskt bindande och en planbeskrivning. 

Ibland ingår även illustrationskarta, program och/eller miljökonsekvensbeskrivning. 

Detaljplanen styr hur marken får användas (t ex för bostäder, handel, kontor, park etc), 

husstorlek, hushöjd, avstånd från hus till tomtgräns och rättigheter att dra fram ledningar 

eller gångvägar över annans mark. 

Detaljplanen är en karta med bestämmelser som anger vad marken får användas till och 

hur bebyggelsen skall se ut och ordnas. En detaljplan är ett juridiskt bindande dokument 

mellan kommunen, markägarna och grannarna. Den reglerar vad såväl enskilda som 

myndigheter får och inte får göra inom ett markområde. 

En planbeskrivning ska underlätta förståelsen för planförslagets innebörd och 

redovisa de syften, förutsättningar, konsekvenser planen har och hur planen ska 

genomföras. Planbeskrivningen ska också redovisa eventuella avsteg som gjorts från 

kommunens översiktsplan eller upprättat planprogram. I beskrivningen ska skälen till 

planens utformning och de bestämmelser som valts motiveras. 

Planbeskrivningen har ingen egen rättsverkan. 

HANDLINGAR 

PLANHANDLINGARNA BESTÅR AV: 

Plankarta i skala 1:350 med tillhörande bestämmelser 

Planbeskrivning (denna handling) 

Grundkarta 

Fastighetsförteckning 

BILDER 

Höganäs kommun har rätten att använda samtliga bilder som är använda i 

planhandlingarna. I de fall någon annan än kommunen är upphovsman till bilden 

redovisas detta i bildtexten. 

MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN 

I planarbetet har följande tjänstemän medverkat: 

André Persson, planhandläggare och planförfattare 

Henrik Ranby, stadsantikvarie. 

Mila Sladic, planchef 

2 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN


INLEDNING 

PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG 

Detaljplanens syfte är att pröva lämpligheten för exploatering bredvid befintlig byggnad 

på fastigheten Balder 10. Avsikten är att uppföra ett hus i 4 plan i direkt anslutning till 

fastighetsgränsen i nordväst och nordost. Byggnaden är tänkt att i bottenplan upplåtas till 

butik samt övriga plan till bostadsyta. 

Det nuvarande huset, s.k. ”Havannamagasinet” bevaras orört och kulturskyddas i den nya 

detaljplanen. Sammanvägt medför planåtgärden både bevarade av kulturhistoriska värden 

och utveckling av handelsmiljön längs Köpmansgatan. Detaljplanen ligger helt i linje med 

de utredningar som gjordes för ”Den attraktiva Köpmansgatan”, nämligen att samspelet 

mellan byggnader från olika epoker, handel och påkostad gatumiljö tillsammans skapar en 

attraktiv centrummiljö. Huvudidén med planförslaget är att ansluta en ny byggnad till 

pågående exploatering inom Balder och anpassa den till Köpmansgatan som en av 

handelsstråket. 

Planförslaget innefattar: 

Ett nytt affärs- och bostadshus på fastigheten Balder 10, 

q-märkning av befintlig byggnad, 

byggtekniska bestämmelser, 

en ny, modern byggnadskropp som i gatubilden ansluter till pågående exploatering på 

grannfastigheten Balder 3. 

BAKGRUND, PLANBESKED 

2012-03-12 inkom Lennart och Mette Håwi med en ansökan om planläggning med 

syfte att uppföra en byggnad i 4 plan vilket resulterade i en planutredning. 

Kommunstyrelsen beslutade vidare den 8 maj 2012, § 108, att uppdra åt planavdelningen 

att genomföra planprocess för Balder 10 i Höganäs, och prioritera föreslagen detaljplan 

som nummer två. 

PLANPROCESSEN 

Planen genomförs med normalt planförfarande, med samråds- och granskningsskede 

dock utan program. Planarbetet beräknas påbörjas sommaren 2012, med planerat 

antagande våren 2013. Avsikten är att genomförande ansluter till pågående exploatering 

inom kvarteret Balder. 

Detaljplaneprocessen normalt planförfarande enligt Plan- och Bygglagen 2010:900. 



PLANDATA 

PLANOMRÅDETS LÄGE OCH AVGRÄNSNING 

Det aktuella planområdet är lokaliserat utmed Köpmansgatan som ingår i det centrala 

handelsområdet i Höganäs stad. Fastighetens yta är 463 kvm. Den befintliga byggnaden 

upptar cirka 200 kvm på marken. 

Karta: Aktuellt planområdet i kommunen 

Karta: Utdrag ur plankartan 



MARKÄGOFÖRHÅLLANDEN 

Det aktuella planområdet innefattas av fastigheten Balder 10. Fastigheten ägs av 

Lennart och Mette Håwi. 

Karta: Aktuell fastighet med omgivning 



TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN 

ÖVERSIKTLIGA PLANER 

ÖVERSIKTSPLAN FÖR HÖGANÄS KOMMUN 

Översiktsplan för Höganäs kommun, ÖP 2002 vann laga kraft 2002-11-25. En 

översiktsplan är inte juridiskt bindande. I översiktsplanen sägs bland annat Höganäs som 

centralort ska stärkas och få ett tillskott av bostäder och centrumfunktioner som service 

och kultur. I översiktsplanen klassas gällande område som befintlig tätort. 

Föreslagen bebyggelse sker inom riksintresse för kustzon men bedöms inte påverka 

riksintresset då syftet är utveckla befintlig tätort eller det lokala näringslivet enligt § 1 i 

miljöbalken. 

FÖRDJUPNING AV ÖVERSIKTSPLANEN FÖR HÖGANÄS OCH VÄSBY 

Den fördjupade översiktsplanen för Höganäs och Väsby vann laga kraft 2012-07-24. I 

fördjupningen redovisas den aktuella fastigheten som en del av ett område med pågående 

markanvändning handel och centrumfunktioner. Fyra tyngdpunkter för 

handelsetableringar pekas ut i orten; HDO vid Tjörröd, centrum/stadskärnan, Pålstorp 

samt ett nytt handelsområde norr om väg 112. Köpmansgatan och Balder 10 ingår 

tillsammans med Storgatan i centrumområdet. Kvarteret Oden och Balder är särskilt 

utpekade i den fördjupade översiktsplanen som förädlingsområde med blandad 

stadsbebyggelse och för bevarande av kulturhistoriskt värdefull bebyggelse. 

Området är även utpekat som förtätningsområde. Minst hälften av all nybyggnation ska 

tillkomma genom förädling av befintligt stadslandskap för att spara jordbruksmark och 

naturresurser samtidigt som staden blir mer levande och energieffektiv. Samtidigt skall 

man främja en blandad stad med integrerade funktioner och upplåtelseformer som skapar 

mötesplatser för alla och bidrar till en trygg stad som är befolkad dygnet runt. 

I visionerna om handelns framtid ska Köpmansgatan och Storgatan fortfarande utgöra 

navet i Handelsplats Höganäs och ha ett brett utbud av varor och tjänster. Sådan handel 

och verksamheter som främjar centrum som mötesplats skall satsas på. Det handlar 

exempelvis om restaurang, kultur, evenemang och service. Om kvalitéerna i centrum som 

mötesplats tas till vara på kommer det alltid att finnas ett utrymme för detaljhandel av 

såväl dagligvaruhandel och framförallt sällanköpshandel. Handeln i centrum bör ta tillvara 

på dess geografiska kvalitéer. Centralitet innebär naturligt en mötesplats för kommunens 

medborgare vilket handeln i området bör anpassas efter. 



Karta: Kartutsnitt av fördjupad översiktsplan för Höganäs och Väsby 

DETALJPLANER OCH FÖRORDNANDEN 

För fastigheten Balder 10 gäller detaljplan för Sundstorget m m som vann laga kraft 

1992-09-17. 

Balder 10 gränsar i väster till ett nytt exploateringsområde som omfattar merparten av 

kvarteret Balder samt kvarteret Oden. För dessa två kvarter gäller en ny detaljplan som 

vann laga kraft 2010-11-11. Exploateringen pågår. 

För fastigheten Mars , hotellet Köpmangården på andra sidan av Fredsgatan, gäller 

detaljplan för Mars 1 m m som vann laga kraft 2006-07-01. 

DETALJPLAN FÖR SUNDSTORGET m m 

Detaljplan för Sundstorget m m gäller för fastigheten Balder 10 och för stora delar av 

omgivande befintlig bebyggelse. Planens togs med syfte att möjliggöra ny bebyggelse i 

anslutning till Sundstorget intill Sagabiografen. Detta handlade i huvudsak om ett 

servicehus med dagcentral. I övrigt anpassades detaljplanen till rådande förhållanden så 

att fortsatt butiksdrift i området blir möjlig. Syftet var också att skydda värdefull 

kulturhistorisk bebyggelse och miljö samt värdefulla trädbestånd. Dessutom var syftet att 

förbättra trafikmiljö kring Sundstorget och skapa nya parkeringar då man ansåg att 

parkeringsbehovet inte alls eller delvis gick att ordnas inom respektive fastighet. 



För fastigheten Balder 10 medger detaljplanen bostäder och handel. Handel endast i 

bottenvåningen. Byggrätten i två våningar omfattar den befintliga huvudbyggnaden. Vind 

får inte inredas. Marken norr om huvudbyggnaden får bebyggas med uthus, garage samt 

mindre del av huvudbyggnad som upptar max 25% av denna. I övrigt är marken prickad 

och får inte bebyggas. Trots sitt kulturhistoriska värde saknar den befintliga byggnaden 

kulturmiljöskydd i gällande detaljplan. 

Utdrag ur gällande detaljplan 

Detaljplan för delar av Kv Oden och Balder m.fl. i Höganäs stad 

Intilliggande detaljplan möjliggör ny bostadsbebyggelse inom kvarteret Oden och 

delar av Balder. Genomförandetiden är fem år och planen vann laga kraft 2010-11-11. 

Syftet var att skapa ett attraktivt bostadsområde med hänsyn till lokal tradition och 

stadsbyggnad som en del av Höganäs förtätningsstrategi. Samtidigt ges befintlig 

villabebyggelse utbyggnadsmöjligheter. 

Den nya bebyggelsen ska uppföra i varierade höjder, mellan tre till fem våningar. Fasader 

ska utformas med tegel eller stenmaterial och första våningen ska vara tydliggjord och 

förhöjd över gatunivå. Dessutom ska bebyggelsen innehålla attraktiva handels- och 

kontorslokaler. Entréplanet ska vara förhöjt över gatunivå och tydliggjort och fasadlinjen 

ska placeras i gräns med lokalgata. På så sätt minskas insynen från gatan och bebyggelsen 

får en mer stadsmässig karaktär. Det fulla parkeringsbehovet anses bara kunna tillgodoses 

vid ett samutnyttjande i området. 

Inom fastigheterna längs Köpmansgatan anses inte parkeringsbehovet kunna ordnas 

inom den egna fastigheten. Det största parkeringsbehovet för Mars 1 , Mars 7, Balder 10 

och Möllan 31 blir 80 stycken om samutnyttjande mellan bostäder och butiker tillämpas 

och 89 om sådan inte tillämpas. Parkering för dessa fastigheter ska ske norr om 

fastigheten Mars 1 dock endast med 55 platser. Parkeringen anses eventuellt vara i behov 

av utvidgning. 

Den angänsande fastigheten till Balder 10 är i huvudsak avsedd för 

komplementsbyggnader eller staket, plank eller mur. Närmast gatan får marken ej 

bebyggas med byggnad men däremot får plank eller mur uppföras, s.k. prickmark. 

Detaljplan för MARS 1 m.fl. i Höganäs stad 

Detaljplanen vann laga kraft 1997 och genomförandetiden gick ut 2006-07-01. 



Planen syftar till att möjliggöra hotell- och restaurang verksamhet förutom bostad och 

handel samt ge byggrätt åt befintliga byggnader. Byggnadernas höjd varierar från en till tre 

våningar. Den byggnad som ligger närmst Balder 10 avsetts för tre våningar. Uthus och 

garage får placeras i tomtgräns, fristående som sammanbyggt. Nybyggnation ska anpassas 

i färg, material och form till omgivningen. Högsta taklutning är 45 grader. Träd ska finnas 

inom fastigheten och marklov krävs för fällning av de angivna existerande träden. 

Bygglov krävs för omfärgning av fasaden. De existerande byggnaderna har även fått en 

K-märkning alltså ska särdragen och värdena hos bebyggelsen beaktas vid ändring. De 

karaktärsdrag som omnämns i planbeskrivning är bl.a. den ljusa putsfasaden, den 

symmetriska fasaduppbyggnaden och den centrala frontespisen med små kupor. Ny 

bebyggelse ska uppföras i ljus puts eller tegel. 

Parkeringsbehovet anses inte kunna ordnas på den egna fastigheten utan istället hänvisas 

de till parkeringsplatsen som angränsar till Fredsgatan med 55 platser. Parkeringen är 

avsedd för Mars 1, Mars 7, Balder 10 och Möllan 31 vars behov inte kan ordnas på de 

egna fastigheterna. Det finns även reservutrymme för Mars 6, Mars 16 och Mars 20. För 

att göra trafiksituationen säkrare förhöjs gatunivån vid utfarten mot Köpmansgatan så att 

den ligger i nivå med trottoaren. På detta sätt kan man passera trappan utan att ta ett steg 

ner från trottoaren. Genom upphöjningen minskar hastigheten och fotgängare blir inte 

lika utsatta vid passagen. 

KOMMUNALA PLANERINGSUNDERLAG 

KULTURMILJÖPROGRAM 

Kulturmiljöer på Kullahalvön – Kulturmiljöplan för Högnäs kommun, del 1 antogs av 

kommunfullmäktige 1993-05-17 och är ett icke-juridiskt bindande planeringsinstrument. 

I kulturmiljöprogrammet pekas befintlig byggnad på Balder 10 ut som byggnad av 

påtaglig värde för Kulturmiljön. Fastigheten ingår i det lokala bevarandeintresset Höganäs 

Nedre som omfattar byggnadsmiljöer och enskilda byggnader i anslutning till 

Sundstorget, Bruksgatan, Brasabacken och hamnen. Planområdet ingår i område för 

kyrklig mark med skydd enligt kulturminneslagen. Höganäs Nedre är jämte Höganäs 

Övre en av stadens historiska kärnor och kan som fiskeläge spåras tillbaka till 1500-talet. 

Havannamagasinet på fastigheten ingår i en grupp av byggnader från sent 1800-tal, ett 

område av stort bevarandevärde. I samma område ingår bl.a. Sagabiografen. Inom det 

lokala bevarandeintresset för Höganäs Nedre bör rivningar och förvanskande 

ombyggnader av kulturhistorisk värdefull bebyggelse ej få ske. Hela området Höganäs 

Nedre ingår i lokalt bevarandeintresse av kulturmiljön. 



Karta: Kartutsnitt ur kommunens kulturmiljöprogram 

HANDELSUTREDNING 

Handelsutredningen har utarbetats av kommunen, fastighetsägare och företrädare för 

handeln, den s.k. Citygruppen. Utredningen tar sin utgångspunkt i den nuvarande 

situationen och i den vision för handeln år 2015 som arbetats fram inom gruppen. 

Handeln i Höganäs centrum är koncentrerad till Storgatan och Köpmansgatan, från 

Triangelplatsen till Sundstorget, med vissa utvikningar runt detta stråk. I början av 2000talet 

fick centrum en ny definition och kom även till att innefatta sträcknigen längs 

Storgatan och bort mot Gruvtorget. Under senare år har ett tiotal nya butiksetableringar 

skett i centrum som sakta men säkert genomgår en modernisering. Intressenter har hört 

av sig med avseende att etablera sig när passande lokaler finns tillgängliga. Höganäs 

centrum har alla möjligheter att få ett intressant butiksutbud för upplevelsehandel, där 

man lämnar bilen och promenerar runt. Upplevelsehandel bör främjas i Höganäs centrum 

så att man inte behöver lämna kommunen för att kunna handla i en trevlig miljö med bra 

butiker. 

Fortsatt utveckling av cityhandelsområdet är prioriterat i kommunens samhällsbyggande 

varvid ambitionen är att stärka stadens attraktivitet med ett fördjupat utbud av varor och 

tjänster. Den lokala handeln reducerar även bilanvändandet i kommunen. 



RIKSINTRESSEN 

KUSTZON 

Planområdet ingår i område definierat som riksintresse för högexploaterad kustzon 

enligt 4 kap miljöbalken. 

Längs hela Skånes kust ligger ett mellan 3-5 kilometer brett bälte som är riksintresse för 

kustzon. Ny bebyggelse ska prövas restriktivt så att allmänhetens tillgång och 

tillgänglighet till strandområdena inte påverkas negativt. Kustzonen är också av 

riksintresse ur häcknings- och rastningssynpunkt för fågel. Riksintresset ska även se till att 

friluftslivet och turismen utvecklas på ett sådant sätt att områdena som är särskilt känsliga 

för slitage, eller med hänsyn till floran och faunan skyddas så att erforderlig hänsyn ta till 

naturvårdsintressena. Det finns undantagsbestämmelser i 1§, sista stycken miljöbalken 

som lyder ”Bestämmelserna utgör inte hinder för utvecklingen av befintliga tätorter eller 

lokala näringslivet eller för utförandet av anläggningar som behövs för totalförsvaret.” 

RIKSINTRESSE FÖR KUSTZON 

Karta: Planområdet i förhållande till riksintresse kustzon 

REGIONALA PLANERINGSUNDERLAG 

KULTURHISTORISK VÄRDEFULL MILJÖ 

Planområdet innefattas av bevarandevärd miljö enligt Länsstyrelsens 

kulturmiljöprogram. Kulturmiljöplanen är inte juridiskt bindande. Havannamagasinet är 

även utpekad som bevarandevärd i kulturmiljöplanen för kommunen. Dessutom ingår 

planområdet i regionalt kulturmiljöintresse enligt programmet från 2006. 

Höganäs visar på utvecklingen från fiskeläge över brukssamhälle till modern 

industrisamhälle. Viktiga inslag i miljön är de olika centrumbildningarna med tillhörande 

bebyggelse samt stadsplanerna för de olika områdena. Ett speciellt intresse är knutet till 

bostadshusen för de vid bruket anställda, innefattande ett flertal olika utvecklingsskeden 

och med ett socialhistoriskt intresse. 

I hamnområdet finns lämningar ifrån verksamheter under olika tidsåldrar. I området finns 

flera intressanta byggnader som det så kallade Lerhuset, Öresundsskola och Bruksskolan. 



Sagabiografen, en av Sveriges äldsta biografer inryms i det gamla Hotell Schweitz från 

1883. Den första filmen visade 1899, fyra år efter att den första filmen i världen visade i 

Paris, och biografen är idag fortfarande i bruk. 



FÖRUTSÄTTNINGAR 

OMRÅDET IDAG 

Idag står det en byggnad på fastigheten Balder 10, det så kallade Havannamagasinet. 

Staden köpte fastigheten i rivningssyfte 1965 men byggnaden står kvar än idag. 

Havannamagasinet används idag som butikslokal och kontor både i botten och på 

ovanvåningen. Ett bygglov för upplåtelse av andra våning till butikslokal beviljades 1997. 

Den plats, bredvid den befintliga byggnaden som är tänkt att bebyggas används idag som 

grusparkering i huvudsak för de som arbetar i butikerna där. Tidigare låg här en kemtvätt. 

Inom Höganäs Nedre finns gatusträckningar, ägostrukturer och bebyggelse som har olika 

kulturhistoriska värden och som på ett mångsidigt sätt belyser Höganäs utveckling från 

fiskeläge till sjöfartsort och industristad. Bebyggelsen i närområdet genomgår idag en 

omvandling som karaktäriseras av förtätning och centrumutveckling 

Karta: Planområdet och dess innehåll 

OMRÅDETS HISTORIA 

Höganäs Nedre har länge haft en stark handelstradition. Kaptener på Nedre drev ofta 

handel parallellt med sjöfarten. Man öppnade olika specialaffärer och inte enbart 

speceriaffärer. Sjökaptenerna hade på 1800-talet byggt sina hus vid Köpmansgatan och 

drivit affärsrörelser. Efterhand slog sig nya affärsmän ner på gatan och utvecklade 

handeln. Omkring 1940 var Köpmansgatan en utpräglad affärsgata. De flesta husen var 

envåningshus, som från början hade varit skepparhus kombinerade med affärsrörelser. 

Redan vid sekelskiftet 1900 hade en del äldre hus ersatts av tvåvånings affärshus med 

bostad på andra våningen. Decennierna framöver kom inga större förändringar att ske 

längs gatan men på 1970-talet nådde rivningsvågen även Köpmansgatan. Många av de 

äldre husen ersattes med affärs- och bostadshus i tre våningar och gatan behöll sin 

affärsprägel. Köpmansgatan har behållit sin funktion som affärsgata fram tills idag. 



Höganäs nedre har länge haft en starkare handels- och hantverkstradition än staden i 

övrigt. I Höganäs Nedre kom moderna affärsverksamheter tidigt igång med exempelvis 

frisör, symaskins- och cykelreparatörer, fotografer och tryckeri. Här fanns också 

modeaffärer, kappaffärer och herrekipering. 

Köpmansgatan 1961. Till höger syns Havannamagasinet. 

LANDSKAPSBILD 

LANDSKAPSBILD OCH TOPOGRAFI 

Köpmansgatan sträcker sig längs den gamla strandvallen och är därför upphöjd mot 

den närmsta omgivningen. Planområdet ligger drygt 4,5 meter över havet. 

FORNLÄMNINGAR 

Inga registrerade fornlämningar finns inom eller i anslutning till föreslaget 

planområde. Skulle fornlämningar påträffas vid markingrepp skall arbetet omedelbart 

avbrytas och kontakt tas med Länsstyrelsen enligt 2 kap. 10 § Kulturminneslagen. 

BEBYGGELSE, BEVARANDEVÄRDE 

Havannamagasinet bildar tillsammans med Sagabiografen och Sonessons villa i 

kvarteret Ekorren, f. d. sadelmakeriet vid Fredsgatan och Köpmansgården i kvarteret 

Mars en helhet av stenhusbebyggelse från slutet av 1800-talet. Gathörnet Köpmansgatan, 

Fredsgatan är en av få sådana samlade bebyggelsegrupper på Nedre. Miljön ingår i det 

lokala bevarandeintresset Höganäs Nedre. Byggnaden är utpekad i Kulturmiljöplanen. 

Havannamagasinet var ursprungligen en envåningsbyggnad på hög sockel och 

glasveranda där Kullens Sparbank hade sitt första kontor. I slutet av 1920-talet byggdes 

två våningar på ut mot Köpmansgatan och byggnaden fick sitt nuvarande utseende. 

Ovanvåningen omvandlades från bostad till kontor enligt ett beviljat bygglov 1997. I 



samband med ombyggnationen installerades två nya runda fönster på vardera gavel, ett 

nytt wc fönster samt fasaden målades i ny färg. 

Havannamagasinet 1965 

Huset utgörs av en putsas tegelbyggnad med dekorerad takfot och karakteristiska 

rundbågiga entréer. Havannamagasinet i sitt sammanhang med omliggande bebyggelse 

med q-märkning, Sagabiografen och garveriet, och bör få liknande kulturskydd. 

ALLMÄN OCH KOMMERSIELL SERVICE 

Planområdet ligger centralt i Höganäs med god tillgång på allmäns service, 

arbetsplatser etc. 

TRAFIK 

BILTRAFIK 

Idag fungerar Köpmansgatan som en enkelriktad gårdsgatan, d.v.s. biltrafik på 

gångtrafikanters villkor. Biltrafiken går i öst- västlig riktning och hastighetsbegränsningen 

är 30 km/h. På Fredsgatan tillåts trafik i båda riktningarna. 

KOLLEKTIVTRAFIK 

Busshållplats för stadsbussar samt regionbussar finns i närheten av planområdet. 

PARKERING, VARUMOTTAGNING, UTFARTER 

Idag råder det ingen brist på parkeringsplatser i området runt Köpmansgatan. 

Situationen kan dock förändras då inflyttning påbörjas i det nybyggda huset på Balder 3. 

För fastigheten Balder 10 hänvisas bilar till parkeringen intill Fredgatan i kvarteret Mars 

där det finns 55 parkeringsplatser på kvartersmark. Parkeringen i anslutning till 



Bruksskolan kan även utnyttjas för fastigheten och dess verksamhet. I gällande detaljplan 

är bilar hänvisade till dessa två möjligheterna. Idag finns det plats för en bil att parkera på 

baksidan av fastigheten. Varumottagningen på fastigheten sker i huvudsak ifrån 

Köpmansgatan. 

GATURUMMEN 

Köpmansgatan är Höganäs parad- och handelsgata. Den är relativt smal med i 

huvudsak två till trevåningshus, förutom höghuset i östra änden av gatan. De flesta 

byggnaderna har någon sorts handelsverksamhet i bottenplan. Köpmansgatan är 

stenbelagd och upphöjd i samma nivå som trottoar. Gatan är enkelriktad och biltrafik ska 

ske på gångtrafikanters villkor, en s.k. gårdsgata. Gaturummet i direkt närhet till Balder 10 

är en blandning av 1800-tals bebyggelse och nutida bostadshus. En lyktstolpe finns intill 

västra hörnet av befintlig byggnad utmed Köpmansgatan. 

Köpmansgatan sedd från nordväst 



Köpmansgatan med Havannamagasinet till höger i bild 

TEKNISK FÖRSÖRJNING 

VATTEN OCH AVLOPP 

Vatten och avlopp finns i anslutning till planområdet. 

DAGVATTENHANTERING 

Dagvatten- och spillvattenanslutning finns i östra delen av planområdet. 

EL OCH VÄRME 

Elledning finns längs Köpmansgatan och Fredsgatan i anslutning till planområdet. 

Höganäs Energi är huvudman för elförsörjningen i området. Även fjärrvärme finns att 

tillgå längs Fredsgatan vilken Havannamagasinet nyttjar. Höganäs Fjärrvärme står för 

försörjningen. 

AVFALL 

Sophanteringen sker idag på baksidan av fastigheten. 

ÖVRIGA LEDNINGAR 

Gasledning finns i anslutning till planområdet. Huvudman är E.ON Gas Sverige AB. 

Skanova har även ett ledningsnät i direkt närhet till planområdet. Dessutom finns fiber- 

och opto ledningar att tillgå. 

MARKFÖRORENINGAR 

Området innefattas varken av någon känd förorenad mark eller kartlagd deponi. En 

kemtvätt har legat på fatigheten. Enligt en rapport om förorenade och potentiellt 

förorenade markområden i Höganäs gjord av Miljöavdelningen är verksamheten ej 

MIFO-klassad och tillhör riskklass 2 vilket innebär stor risk på miljö och människors 

hälsa. Det påpekas dock att kemtvättarna endast har identifierats och klassats efter en 



generell bedömning. Eftersom det rör sig om en mindre kemtvätt skulle den troligen vid 

en uppmätning hamna i riskklass 4, liten risk på miljö och människors hälsa. 

RISK FÖR ÖVERSVÄMNINGAR 

Eftersom området ligger på den gamla strandvallen är det upphöjt jämfört med 

omgivande landskap, drygt 4,5 meter över havet.. Risken för översvämningar anses därför 

vara låg. 

RADON 

Höganäs kommun ligger inom låg- eller normalriskområde för radon. Radonmätning 

för inom det specifika planområdet har inte genomförts. 



PLANFÖRSLAG 

SAMMANFATTNING 

I kvarteret Balder är meningen att med en ny detaljplan ge byggrätt för ett nytt affärs- 

och bostadshus. Samtidigt kulturskyddas den befintliga byggnaden på fastigheten. 

Anpassning till den befintliga stadsmiljön är en huvudfråga för föreslagen planändring. 

Planförslaget innefattar: 

Uppförandet av ett nytt bostadshus med handel i bottenplan på fastigheten, 

kulturskydd av befintlig byggnad så att den skyddas mot rivning och förvanskning, 

säkerställa marken bakom befintlig byggnad för underjordiska ledningar och 

gemensamhetsanläggning, 

reglering av utformningen av ny byggnad så att den anpassas till rådande lokala 

förutsättningar och skapar ett attraktivt gaturum, 

reglering av minsta avstånd för ny byggnad till Köpmansgatan. 

Förslaget följer Höganäs fördjupade översiktsplans intentioner som utveckling av 

centrumhandeln och förtätning av befintlig tätort. 

FÖRESLAGEN BEBYGGELSE 

Föreslagen plan medger ett källarlöst hus på fyra våningar i enhetligt utförande. 

Tillsammans med ansökan om planändring inlämnades skisser framtagna av House 

Arkitekter som innehåller en volymstudie med en föreslagen ny byggnad. 

Skissförslag, volymstudie sett uppifrån och från sydöst 



Skissförslag, volymstudie sett från nordväst 

KOMPLEMENTSBYGGNADER 

Om behov finns och prövas lämpligt kan mindre tillbyggnader göras mot befintlig 

byggnad. 

KOMMERSIELL SERVICE 

Planförslaget reglerar handels- och kontorsverksamheter till bottenplan i byggnaderna 

på fastigheten. Bostäder får ej inredas i bottenvåning. Syftet är att främja Köpmansgatan 

som ett handelsstråk och främja en levande och blandad stadsmiljö. Det centrala läget 

medför även god tillgång till allmän service. Genom att bottenvåningen på den nya 

byggnaden blir indragen blir gaveln på Havannamagasinet delvis synlig ifrån 

Köpmansgatan. 

KULTURHISTORISK BEBYGGELSE 

Befintlig byggnad q- och k-märks i föreslagen detaljplan. Detta innebär rivningsförbud 

samt förbud mot förvanskning vid underhållsarbete. Utan hinder av q-märkningen kan 

trappor på baksidan tas bort och fönster i gavel mot väster konverteras till indragna 

blindfönster med bevarade omfattningar. Förslaget följer kulturmiljöprogrammets 

rekommendationer. 

RIKTLINJER FÖR BEBYGGELSENS UTFÖRANDE OCH UTFORMNING 

Planförslagets huvudidé är att ge den nya byggnaden en färg och form som samspelar 

med omgivningen. Den ska även vara enhetlig i färg och material (någon form av 

stenmaterial) och med sitt formspråk fungera som en följsam övergång mellan den äldre 

och nya omgivande bebyggelse. Viktigt är att den inte upplevs som högre än det 

nybyggda huset på angränsande fastighet samtidigt som fasaden på bottenvåningen ska 

vara indragen. Detta för att ge en möjlighet att skapa ett intressant gaturum med en 

överhängande fasad på övre plan. Bottenvåningen skall dessutom vara utan trappa och i 

höjd med gatunivå, handikappanpassad. Däremot ska översta våningen vara indragen från 

Köpmansgatan för att den ska få känslan av att vara lägre än byggnaden på fastigheten 

Balder 3. 

Bredvid befintlig byggnaden och den planerade bildas en smal gränd som bör fungera 

som entré till den nya byggnaden alternativt för båda byggnaderna på fastigheten. 

Möjlighet ska finnas att stänga av gränden mot den allmänna platsen med en grind. 

Väggar och fönster mellan byggnaderna skall vara brandsäkrade. 



FÖRESLAGEN TRAFIK, VÄGSTRUKTUR 

BILTRAFIK 

Planförslaget kommer inte innebär någon ökning av biltrafiken på Köpmansgatan, 

snarare tvärtom eftersom parkeringsmöjligheter tas bort längs gatan då den delen av 

tomten bebyggs. 

PARKERING, VARUMOTTAGNING, UTFARTER 

Parkering för fastigheten är idag hänvisad till parkerings platsen intill Fredsgatan samt 

på den egna fastigheten. Denna bedöms även i framtiden kunna uppfylla 

parkeringskraven för fastigheten. 

RIKTLINJER FÖR GATURUMMENS UTFÖRANDE OCH UTFORMNING 

Syftet är att ett spännande gaturum ska kunna skapas framför den nya byggnaden på 

Balder 10 genom att möjliggöra en fasad som är indragen i bottenvåning med ligger i linje 

med fastighetsgränsen i övre våningar. Överhängande våningar bildar på så sätt ett litet 

tak över gatan. Framför byggnaden bildas på så sätt ett lite lokalt gaturum som 

verksamheten i bottenvåning kan använda för att utbyta sitt syfte med allmänheten. 

Planen innebär att fasaden dras in 1,5 meter ifrån fastighetsgränsen. Permanenta staket 

och grindar får därför ej uppföra i gräns mot allmän platsmark. Dock kan mobila 

gränsmarkeringar bli aktuellt beroende av vilken verksamhet som fyller upp lokalen. 

FÖRESLAGEN TEKNISK FÖRSÖRJNING 

VATTEN OCH AVLOPP 

I planområdets östra del finns anslutningspunkt till det kommunala vatten och 

avloppsnätet. Vid nybyggnation är en individuell lösning bakom befintlig byggnad möjlig. 

Framtida VA regleras och säkras bakom befintlig byggnad på fastigheten. Dagvatten 

hanteras i samma ledningsnät. 

VÄRME 

Fjärrvärmenätet är utbyggt i anslutning till planområdet. 

AVFALL, ÅTERVINNINGSSTATION 

Genom bildandet av en gemensamhetsanläggning bakom befintlig byggnaden säkras 

framtida avfallshantering för båda byggnaderna. 

ÖVRIGA LEDNINGAR 

Längs med Köpmansgatan och Fredsgatan finns fiberkabel och opto kablar. Genom 

planområdet går idag inga ledningar 



DETALJPLANENS GENOMFÖRANDE 

ORGANISATORISKA FRÅGOR 

TIDSPLAN 

Målsättning är att detaljplanen ska antas våren 2013. Detaljplanen är enligt 

kommunstyrelsen prioriteringsbeslut 2012-05-08 prioriterad som ett aktivt planuppdrag 

av prioritet två. 

GENOMFÖRANDETID 

Detaljplanens genomförandetid är 5 år från den dag planen vinner laga kraft. Vald 

genomförandetid ger skälig tid för utbyggnad av planområdet. Inom genomförandetiden 

har fastighetsägare garanterad rätt att efter ansökan om bygglov få bygga i enlighet med 

detaljplanen. Efter genomförandetidens slut är fastighetsägaren ej längre garanterad 

byggrätt. Kommunen kan då ändra eller upphäva planen. 

AVTAL 

I samband med planläggning har ett planavtal upprättats då exploatören bekostar 

planläggning genom ett fast takpris. Kommunen redovisar nerlagd tid för planarbetet i 

samband med debitering. Ifall planavdelningen har uppskattat ett för stort antal timmar 

blir priset lägre enligt fastställd timtaxa. 

ANSVARSFÖRDELNING 

Höganäs Energi är huvudman för elledningar inom planområdet. Huvudmannaskapet 

innebär ett ansvar för drift och underhåll. 

Skanova Access är huvudman för telekabel inom planområdet. Huvudmannaskapet 

innebär ett ansvar för drift och underhåll. 

Exploatören ansvarar för att område markerat med ”u” och ”g” hålls fritt från fasta 

byggnadselement. 

I planområdets östra del finns anslutningsmöjligheter till VA. Höganäs Kommun 

ansvarar för dragningen av ledningar till ny byggnad. 

FASTIGHETSRÄTTSLIGA GENOMFÖRANDE FRÅGOR 

FASTIGHETSÄGARE 

Nuvarande fastighetsägare är Lennart och Mette Håwi. 

FASTIGHETSINDELNINGSBESTÄMMELSER 

Ingen fastighetsplan berörs av förslaget. Fastighetsindelningsbestämmelser krävs inte 

för genomförandet av detaljplanen. 

FASTIGHETSBILDNINGSÅTGÄRDER 

En gemensamhetsanläggning bildas bakom den befintliga byggnaden för att 

säkerställa sophanteringen framöver. 

EKONOMISKA FRÅGOR 

KOSTNADER FÖR FRAMTAGANDE AV DETALJPLAN 

Fastigheten är privatägd. Detaljplanen bekostas av fastighetsägaren genom planavtal. 



INLÖSEN, ERSÄTTNING 

Ändras eller upphävs detaljplanen under genomförandetiden har fastighetsägare rätt 

till ersättning för eventuell förlorad byggrätt som inte utnyttjas. Den del av detaljplanen 

som föreslås upphävas utgörs idag av kvartersmark som inte får bebyggas. 

Genomförandetiden för gällande detaljplan går ut 2017. 

TEKNISKA FRÅGOR 

Höganäs kommun står för utbyggnaden av VA ledningar till ny byggnad. 

ADMINISTRATIVA FRÅGOR 

Detaljplanens genomförandetid 5 år från den dag planen vinner laga kraft. 



KONSEKVENSER AV DETALJPLANENS 

GENOMFÖRANDE 

MILJÖKONSEKVENSER 

FÖRENLIGHET MED 3, 4 OCH 5 KAP MB 

Den aktuella detaljplanen bedöms vara förenlig med en från allmän synpunkt lämplig 

användning av mark- och vattenresurser enligt Miljöbalken. 

BEHOVSBEDÖMNING 

Bestämmelserna i plan och bygglagen om miljöbedömning syftar till att integrera 

miljöaspekter i planen, så att en hållbar utveckling främjas. Detaljplaner ska miljöbedömas 

och MKB upprättas, om man vid en behovsbedömning kommer fram till att 

genomförandet av planen kan leda till en betydande miljöpåverkan. 

Samhällsbyggnadsförvaltningen bedömer med vägledning av förordningen om 

miljökonsekvensbeskrivningar att planförslaget inte kan antas medföra betydande 

miljöpåverkan i den mening som avses i 6 kap MB och i 4 kap 34 § PBL (2010:900). 

Behovet av miljöhänsyn vid genomförandet av detaljplanen belyses därför inte i en 

miljöbedömning enligt 6 kap miljöbalken. 

MILJÖKVALITETSNORMER 

Miljökvalitetsnormerna för utomhusluft enligt 5 kap miljöbalken gäller för 

svaveldioxid, bly, kvävedioxid, kolmonoxid och partiklar (PM 10). Enligt 

miljöavdelningens uppgifter överskrids inte miljökvalitetsnormerna inom Höganäs 

kommun. Luftföroreningarna ligger inom godtagbara nivåer inom planområdet. 

Höganäs kommuns miljökontor har 2002 – 2005 och 2009 genomfört mätningar av 

luftens kvalitet vid mätpunkt i Höganäs centralort. Genomförda mätningar i Höganäs 

kommun visar värden för kväveoxid, svaveldioxid och bensen som inte överskrider 

miljökvalitetsnormerna. För bly och kolmonoxid är värdena generellt långt under 

normen. Värdet för partiklar i luft överskrider inte normen enligt mätningar från 2009. 

Sammantaget bedöms inte gällande miljökvalitetsnormer påverkas negativt av 

planförslagets genomförande. 

NATIONELLA OCH REGIONALA MILJÖMÅL 

Sammantaget bedöms inte gällande nationella och regionala miljömål påverkas negativt 

av planförslagets genomförande. 

KLIMATFÖRÄNDRINGAR 

I Höganäs kommuns klimat PM redovisas att havsnivån kan komma till att uppgå till 

+3,5 meter år 2100. En höjd medelvattennivå innebär att grundvattnet stiger till samma 

nivå i sediment och i utfyllnadsområden. Då planområdet ligger på drygt 4,5 meter över 

havet bedöms risken för översvämning inom planområdet som liten. 

PÅVERKAN PÅ RIKSINTRESSE KUSTZON, RIKSINTRESSE KULTURMILJÖ, 

KULTURHISTORISK VÄRDEFULLMILJÖ OCH BYBILD 

Planförslaget bedöms inte påverka riksintresse på kustzon negativt då det sker en 

förtätning inom befintlig tätort. Planförslaget bedöms inte heller påverka riksintresset 

kulturmiljö negativt då planbestämmelserna innebär kulturskydd av befintlig byggnad och 

därmed säkerställande av en samlad 1800-tals bebyggelse i centrala Höganäs. 



Kommunens och Länsstyrelsen i Skåne läns kulturmiljöprograms rekommendationer för 

nybyggnation har legat till grund för planförslagets utformning. 

PÅVERKAN PÅ REKREATIONSOMRÅDEN 

Planförslaget medför inte någon förlust eller påverkan av parkmark eller 

rekreationsområden. 

PÅVERKAN PÅ VATTEN OCH MARK 

Planförslaget bedöms inte påverka mark och vatten då det endast en källarlös byggnad 

medges vilket minskar risken för påverkan på både grundvatten och mark. Planförslaget 

syftar till förtätning inom befintlig tätort vilket medför en aktiv resurshushållning av 

mark. 

PÅVERKAN PÅ AVFALLSGENERERING 

Planförslaget medför ökning av bostadsantalet i Höganäs vilket resulterar i ökat avfall. 

Dock bedöms avfallsgenereringen marginell i förhållande till stadens samlade 

avfallsgenerering då detaljplanen endast medger ett nytt enbostadshus. 

PÅVERKAN PÅ HÄLSA OCH SÄKERHET 

Planförslaget bedöms inte påverka hälsa och säkerhet. Fordonstrafiken bedöms öka 

marginellt då planområdet planläggs för ett enbostadshus. 

SOCIALA KONSEKVENSER 

BOSTADSPOLITISKA MÅL 

Ett övergripande mål är att Höganäs tätort ska öka sin befolkning till 10 000 från 

dagens 8500 framtill år 2015. Genom att uppföra nya bostadsmöjligheter i befintlig tätort 

kan detaljplanen ses som ett steg i denna riktning. 

BLANDNING OCH FLEXIBILITET 

Planförslaget medger ett enbostadshus med handels- eller kontorsverksamhet i 

bottenvåningen. Om byggnadsnämnden prövar lämpligt kan även fler våningar användas 

i detta syfte. 

KOPPLINGAR TILL OMGIVNING 

Tanken med den nya byggnaden är att koppla samman formspråket och skalan till 

pågående exploatering inom samma kvarter. Byggnaden skall fungera som en övergång i 

gaturummet från det gamla till det nya. 

TILLGÄNGLIGHET 

Kravet på god tillgänglighet och användbarhet för funktionshindrade har beaktats vid 

planläggning. Hur kraven på tillgänglighet i 12 § (byggnader) byggnadsverksförordningen 

samt 2 kap 6 § plan- och bygglagen (2010:900) (tomter) i detalj kommer att tillgodoses 

avgörs i samband med byggnads- och markprojekteringen och därmed vid kommande 

bygglovprövning. 

I kommunens handikappsplan, antagen den 16 maj 2002, anges de mål och åtgärder som 

gäller för att tillgodose kommunens tillgänglighetskrav som ska tillämpas inom 

planområdet. Bottenvåningen i den nya byggnaden skall därför uppföras i marknivå utan 

anslutande trappa mot Köpmansgatan. Vid bygglovsansökan prövas byggnadens 

tillgänglighet. 



EKONOMISKA KONSEKVENSER 

KONSEKVENSER FÖR KOMMUNEN 

Kommunen får en utgift i samband med utbyggnad av VA-ledningar.

Planbeskrivning - Höganäs kommun

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?