TÖI ROLLSPEL D – 020 Sidan 1 av 7 Rättstolkning ... - Bli tolk nu

TÖI ROLLSPEL D – 020 Sidan 1 av 7
Rättstolkning
Ordlista
fastighetstvist
mäklare
året runt-hus
fritidshus
fastighetstaxering
lokala skattemyndigheten
ritning
byggnadslov
kallutrymme
häva ett köp
tillträdesdag
svek
lagfaren ägare
rättshjälp
rättsskydd
nettoskuldsättning
inskrivningsmyndighet
permanenthus
besiktningsman
besiktningsutlåtande
objekt
takkupa
ventilation
nock
gavel
luftspalt
fjällpanel
asfaboardskiva
kryputrymme
omlott
genomströmningsarea
takstolsfack
kondens
allrum
värmeisolering
ångspärr
byggnorm
kallras
väggstol
trossbotten
bjälke
formalin
inspektionslucka
dolda fel
bergull
takfot
exekutionstitel
bankgiro

Fastighetsärende
Ebba och Nisse Andersson har köpt en fastighet genom en mäklare. Det
visar sig att huset är ett fritidshus och behäftat med en hel del fel. Ebba
går till advokaten.
Personer:
Ebba
Advokaten
Adv God dag, detta är Ebba Anderssonsson vad jag kan förstå.
Ebba Ja, det stämmer.
Adv Ni hade beställt tid hos mig för att jag skall hjälpa er i en fastighetstvist.
Ebba Ja, det stämmer.
Adv Kan ni börja från början och berätta vad som har hänt.
Ebba Jo min man Nisse och jag köpte ett hus genom en mäklare för ungefär 15
månader sedan, förra våren närmare bestämt. Huset såldes till oss i den
förespeglingen att det var ett året runt-hus, men nu har det visat sig att
det är ett fritidshus. Detta framkom vid den senaste fastighetstaxeringen.
Jag har de handlingar här som jag fått från lokala skattemyndigheten,
där det klart framgår att det är frågan om ett fritidshus.
Adv Det sades aldrig till er att det var fråga om ett fritidshus.
Ebba Nej, tvärtom sade säljaren att han hade byggt huset åt sig själv för att
bo i det året om.
Adv Har ni med er köpekontraktet?
Ebba Javisst. Här, varsågod.
Adv Såvitt jag kan se finns det inget nämnt om att det skulle vara ett
fritidshus. Har ni fått övriga handlingar i ärendet? Jag tänker då på
ritningar, byggnadslov m m.
Ebba Nej, ritningarna fick vi långt senare efter det att vi flyttat in i fastigheten.
Några byggnadslov har vi inte sett.
Adv Är det några andra oegentligheter som ni har upptäckt?
Ebba Vi har en hel del att anmärka på husets skick i övrigt. Under den senaste
vintern som var väldigt kall upptäckte vi att det inte gick att få värme i
huset trots att vi hade elementen påkopplade för fullt. Och vidare att det
drog så förskräckligt vid golvet i vårt sovrum. I grabbarnas rum på
övervåningen luktar det alldeles förskräckligt illa. Vi sade till grabbarna
att ni får sluta fisa däruppe för det luktade ren skit. Pojkarna blev en
2

aning förnärmade över detta eftersom de inte hade fisit. Till sist så
märkte vi att det måste vara något annat som förorsakat den fräna
skitdoften. Varifrån det kom det kunde vi inte märka. I våras märkte vi
även att våra kläder som vi har i kallutrymmet på vinden höll på att
ruttna och stanken var obeskrivlig när vi öppnade luckan till utrymmet.
Adv Det var mycket detta. Vad önskar ni helst av allt.
Ebba Vi önskar häva köpet.
Adv Tyvärr blir detta mycket svårt eftersom det redan har gått mer än ett år
sedan tillträdesdagen, såvida ni inte kan åberopa svek från säljarens
sida. I det här läget är det svårt att uttala sig om detta. Enligt er verkar
det som om ni blivit förda bakom ljuset men jag tvivlar på att sveket går
att bevisa.
Ebba Vad skall vi göra? Vi kan inte bo kvar i huset med stanken och det drag
som finns en vinter till!
Adv Vill ni att jag skall driva ärendet åt er?
Ebba Det är klart att vi vill, det var därför som vi kom hit.
Adv Först söker jag allmän rättshjälp för er bägge. Förresten är ni bägge
lagfarna ägare till fastigheten, jag tog det för givet.
Ebba Ja, vi äger fastigheten till hälften var.
Adv Ja, jag ser ju även detta i köpekontraktet, att ni köpt den till hälften var.
Jo, eftersom ni äger den bägge tillsammans måste jag söka rättshjälp för
er bägge två. Samtidigt kommer jag även att söka om rättsskydd i
ärendet.
Ebba Rättsskydd?
Adv Ja, det behövs för att om ni mot förmodan skulle förlora ärendet mot
säljaren träder försäkringsbolaget in och betalar era kostnader som ni
skulle bli tvungna att erlägga till motparten. Kan ni fylla i en
rättshjälpsansökan eller behöver ni hjälp med detta?
Ebba Det står något om nettoskuldsättning vad innebär detta?
Adv I korthet innebär det att skulderna är större än tillgångarna. Men till
detta räknas även avbetalningsskulder där den årliga amorteringen
överstiger en viss summa per år. Märk väl att några räntor får inte
medräknas därvidlag. Vilket är ert försäkringsbolag?
Ebba Försäkringsbolaget Bra Försäkringar.
Adv Jag skall då tillskriva försäkringsbolaget en begäran om rättsskydd för er
del i ärendet. Eftersom allmän rättshjälp kommer att beviljas kan jag
redan nu börja arbeta med ärendet och det första jag kommer att göra är
3

att efterhöra på tingsrätten, deras inskrivningsmyndighet, för att höra
efter vilket huset är, om det är ett fritidshus eller ett permanenthus. Jag
kommer också att kontakta en besiktningsman som kommer till er för att
besikta huset. När hans utlåtande är klart kommer jag att kalla på er för
att därefter tillskriva motparten, säljaren, om hans inställning i
sakfrågan. Det är det som kommer att ske till att börja med. Vad som
sedan händer är helt beroende av vad besiktningsmannen kommer att ge
för utlåtande. Jag kommer att tillställa er kopior av mina skrivelser för att
ni skall vara informerade om vad som händer.
Ebba Ja, vi säger det så länge. Tack och adjö.
Tre veckor senare
Adv God dag igen. Nu har besiktningsutlåtandet kommit. Rättshjälp har ni
erhållit bägge två och även rättsskydd har beviljats.
Ebba Står det något intressant i besiktningsutlåtandet?
Adv Ja, det kan man säga. Vill ni att jag skall gå igenom utlåtandet punkt för
punkt?
Ebba Ja tack.
Adv Objektet är tydligen enligt besiktningsmannen ett fritidshus, i vart fall
utvisar byggnadslovshandlingarna detta. Besiktningsmannen har en del
erinringar att komma med. Således är inte takkupan åtgärdad och utförd
enligt byggnadsnämndens uppmaning, bl a har ventilationen genom
nocken inte utförts på ett föreskrivet sätt. Mindre mögelangrepp
förekommer på gavlarna, vad detta beror på har besiktningsmannen inte
tagit ställning till men troligen beror det på att någon luftspalt inte finns
mellan fjällpanelen och asfaboardskivan. Detta gör att när det regnar ute
kan luftfuktighet bli kvar bakom panelen. Det kan finnas andra orsaker
till detta men enligt besiktningsmannen torde detta vara den direkta
orsaken.
Under kryputrymmet påträffades en del svampar och svamp- och
mögelangrepp. Underst på marken skulle en plastfolie förhindra att fukt
steg uppåt och denna plast skall enligt byggnormen ligga omlott med
cirka 20 cm ovanpå varandra skarvarna. Detta förhöll sig inte så, varför
nyss nämnda angrepp har uppstått. Vidare var inte
genomströmningsarean tillräcklig, dvs det finns inte tillräckligt med
luftgenomströmning för att hålla fukten borta. Detta kan också vara en
av anledningarna till de olika angreppen. Vad som skulle behöva göras är
ett antal ventilationsluckor för att öka genomströmningen av luften.
Inom vissa takstolsfack i kallvindsutrymmena förekommer partier av
yttertakspanel som missfärgats på grund av kondens orsakad av
bristande ventilation. Inom sovrum och allrum mellan
kallvindsutrymmena har kondens förekommit. För att kontrollera detta av
bl a ventilationsfunktionen i luftspalten lossades 2 paneler i nock. I
sovrummet konstaterades att ventilationen inte är tillfredsställande på
4

grund av att luftspalten troligtvis sammanpressats av värmeisoleringen
samt att ångspärren ej synes vara helt enligt svensk byggnorm.
Besiktningsmannen föreslår för att råda bot på olägenheterna i taket, att
en justering görs av luftspalten i kombination med inmontering av ett
perforerat ventilationsrör i nock för att erhålla en god
luftgenomströmning i luftspalterna. Antagligen har isoleringen monterats
på plats funktig och detta har gjort att en olidlig stank har uppstått. För
att råda bot på detta föreslås att en helt ny isolering sätts in eftersom jag
av erfarenhet vet att det kommer att ta lång tid innan denna skitlukt
försvinner, om den över huvud taget gör det.
Kallraset beror troligtvis på att isoleringen inte är tillräckligt tättslutande.
Vidare upptäcktes att avståndet mellan väggstolarna inte var det
stadgade eller 58 cm för att ge den bästa isoleringen. Därav kallraset.
I kryputrymmet under golvet fanns ytterligare en del anmärkningar.
Trossbotten hade tydligen på grund av fuktangreppen svällt och detta har
gjort att en del bräder i trossbotten har vikt sig och en av de
längsgående bjälkarna har tydliga märken efter svampangrepp. Detta
angrepp kan sedermera medföra att den ifrågavarande bjälken kommer
att börja ruttna.
Ebba Det var ju en hel del, det där. Har han kommit med några förslag till
åtgärder?
Adv Javisst. Tidigare nämndes ju ventilation i takkupan. Missfärgningarna i
yttertaket i kallutrymmena kan man åtgärda ganska enkelt genom att
stryka dessa med formalin, därigenom stoppas svampangreppen och den
eventuellt påbörjade förmultningsprocessen stoppas. Vad gäller
angreppen undertill i trossbotten är det värre. Där har processen redan
pågått så länge att det inte längre räcker med formalinbehandling, utan
här måste andra åtgärder vidtagas. Det troliga är att en del av de
längsgående bjälkarna måste bytas och detta kan bli en besvärlig
reparation. Besiktningsmannen föreslår att det bästa vore om man tog
upp golvet för att den vägen komma åt trossbotten och bjälkarna.
Alternativet är att via den inspektionslucka som gjordes krypa in och i det
trånga utrymme som finns försöka att åtgärda detta. Som
besiktningsmannen påpekar är detta i det närmaste en omöjlighet.
Ebba Vad sker härnäst, då?
Adv Jag kommer att tillskriva motparten ett brev med besiktningsutlåtandet
som grund för åtgärder av olika slag och även fråga honom huruvida han
trots allt accepterar dessa dolda fel eller om vi måste processa för att få
ut ersättning. Besiktningsmannen har även gjort en preliminär
kostnadskalkyl av vad det skulle kosta att få allt åtgärdat. Efter det att
jag fått svar från motparten kan jag med bestämdhet säga hur vi skall
fortsätta med ärendet. Någonting ni vill fråga innan vi skils för i dag?
Ebba Nej, inte för tillfället.
5

Adv När jag tänker efter är det troligtvis det bästa att redan nu gå in med en
stämningsansökan. Har ni varit i kontakt med säljaren?
Ebba Ja, vi har informerat honom om allt vad vi vet i ärendet. Så han är väl
medveten om vad som komma skall.
Adv Motparten bör ges ett tillfälle att göra upp i ärendet. Skulle jag inte höra
något ifrån honom, kommer jag att inlämna en stämningsansökan inom
förslagsvis 3 veckor.
Ebba Då hör ni av er efter cirka tre veckor under förutsättning att inget hörs
från motparten.
Adv Ja.
Tre veckor senare
Adv Jag har kallat er hit med anledning av att jag har erhållit svar på min
skrivelse. Jag informerade honom helt sakligt om att de dolda fel som
fanns var av avgörande och väsentlig betydelse för fastighetens skick.
Vidare informerade jag honom om att ifall han skulle få för sig att förhala
ärendet skulle detta bli dyrare för honom eftersom då hade kanske
svampangreppen kunnat ställa till en större skada. Vissa invändningar
har han ändå att komma med anledning av översänt
besiktningsutlåtande. En del av de åtgärder som föreslås kan han tänka
sig att utföra på egen hand för att därigenom nedbringa kostnaderna.
Vad säger ni om detta?
Ebba Inte oss emot. Huvudsaken är att vi får det åtgärdat på ett
fackmannamässigt sätt.
Adv Han föreslår här att en slutbesiktning skall göras av den besiktningsman
som nu utfört besiktningen. Har ni något att invända mot detta?
Ebba Nej.
Adv För att få luftutrymme och ventilationsgenomströmning i takkupan är
motparten beredd att vidtaga de åtgärder som föreslås, dvs att ett
perforerat ventilationsrör införs ovanför bergullen i taket och att taket
sänks för att ge utrymme åt detta rör. Vidare är han beredd att göra
ventilationsspringor vid takfot för att erhålla bättre ventilation. Vidare
skulle han vara beredd att demontera panelen runt om huset och göra
luftspalter under panelen för att därigenom förhindra fuktangrepp.
Vad gäller trossbotten är han beredd att riva upp golvet på ett par ställen
för att komma åt att reparera trossbotten och byta ut den felande
bjälken. I stort sett har han gått med på samtliga krav som ställdes från
er. Vad han inte önskar är att häva köpet för han anser inte att han
förfarit svikligt utan att han informerat fastighetsmäklaren om att det
rörde sig om ett fritidshus. Eftersom detta är ett permanenthus för
åretruntboende måste den svenska byggnormen följas vid uppförande av
hus. Enligt besiktningsmannen torde samtliga villkor vara uppfyllda om
6

nu begärda dolda fel åtgärdas. Kan jag skriva till honom att ni godkänner
hans lämnade förslag?
Ebba Vilka garantier har vi för att han verkligen kommer att fullfölja sina
åtaganden?
Adv Jag kommer att tillskriva honom ett avtal där han förbinder sig att utföra
av besiktningsmannen rekommenderade reparationer. Skriver han under
detta kan ni sedan gå till domstol för den händelse han inte skulle
fullfölja enligt avtalet och ni kan då ganska lätt erhålla en exekutionstitel.
Det räcker då med ett enklare och billigare förfarande inför rätten.
Ebba Jag tycker detta låter fint. Om han inte skriver under vad händer då?
Adv Ja då måste vi gå till domstol för att få honom att åtgärda felen. Men jag
tror inte att han kommer att göra detta eftersom han har varit medgörlig
hitintills. Är det något ni undrar över?
Ebba Nej.
Adv Hur är det, har ni betalt rättshjälpsavgiften?
Ebba Ja, jag skickade den över bankgiro i går så den kommer när som helst.
Adv Jag får tacka för uppdraget. Tack och adjö.
7