Planbeskrivning - Hedemora Kommun

Miljö- och Byggförvaltningen .
Detaljplan för
PRÄSTEN 12
i centrala Hedemora
PLANPROCESS enkel
Programsamråd/Översiktsplan
Planförslag den 10.08.13
Godkänd för samråd, MBN 10.09.01
Samråd 10.10.13 – 10.11.24 (6v)
Reviderad 10.12.16
Antagen av MBN 11.02.10
Laga kraft 11.03.09
Brunnsjön
Laga kraft 2011.03.09
ArkivNr: A200
DNr: 09.0789.214
HANDLINGAR som hör till planen
Hönsan
Fetstil = ingår i denna handling
Sam- Antagråd
Planprogram
ande
Plankarta med bestämmelser X X
Planbeskrivning Rv.
Genomförandebeskrivning
X
X
X s 3
X s 16
Illustrationskarta X X
Behovsbedömning
Miljökonsekvensbeskrivning
Grundkarta
X X s 18
Fastighetsägarförteckning
Gatukostnadsutredning
X
Samrådsredogörelse X

SAMMANFATTNING
Syftet med planen är att:
• Tydliggöra och skydda fastighetens kulturvärden
• Klargöra vilken byggrätt som ska gälla
Planens genomförande bedöms inte medföra betydande miljökonsekvens.
FÖRKORTNINGAR
MBN Miljö- och byggnämnden
MBF Miljö- och byggförvaltningen
KF Kommunfullmäktige
PBL Plan- och Bygglagen
MEDVERKANDE
Förslaget till detaljplan, genomförandebeskrivning samt miljöbedömning är upprättat vid
Hedemora kommuns miljö- och byggförvaltning. Dialog har under arbetets gång skett med
fastighetsägaren, arkitekten Jan Burell, länsstyrelsens kulturmiljöenhet, stadsarkitekt och
bygglovshandläggare.
Hanna Forslund Kia Visén
Planingenjör Stadsarkitekt
2

PLANBESKRIVNING
____________________________________________________________________________________
Planbeskrivningen har ingen självständig rättsverkan, men förtydligar plankartans syfte och
innehåll.
PLANOMRÅDET
Planområdet är beläget i kvarteret Prästen, centralt i Hedemora längs norra delen av Åsgatan.
Fastigheten avgränsas även av Kaplansgatan och Sturegatan, samt gränsar till Prästen 14,
Hedemora Bostäders kontor. Kringliggande kvarter innehåller bostadsbebyggelse av varierad
karaktär och ålder.
Den f.d. prostgården är en av Hedemoras äldsta byggnader och har i 250 år, fram till 2006 ägts
av kyrkan. Fastigheten ägs idag av en nybildad bostadsrättsförening sedan den nyligen sålts av
den lokala byggfirma som invändigt håller på att bygga om lokalerna till mindre lägenheter.
Planområdets läge i förhållande till stadskärnan uppe till vänster i bilden.
PLANENS SYFTE
Syftet med planen är att:
• Klargöra byggrätten
• Tydliggöra och skydda fastighetens kulturvärden
• Föreslå metoder för att lyfta fram kulturvärdena
HISTORIK
Prostgården vid Åsgatan byggdes 1756 efter att den tidigare prästgården i centrum hade förstörts i
stadsbranden två år tidigare. Flyglarna är troligen från 1760-tal. Gården har byggts om under
1930- och 1950-talet och den en gång stora egendomen har krympt allt eftersom bodar och
ladugårdar rivits och mark sålts av till förmån för villatomter och gatumark. Trots det utgör
fastigheten, enligt riksantikvarieämbetets prästgårdsinventering från 1976, ett av länets
3

praktfullaste exempel på prästgårdsmiljö av 1700-talstyp. Byggnaderna tillhör stadens äldsta
byggda kulturarv och förblev i kyrkans drift fram till 2006. Präster, liksom apotekare, var ofta
kunniga om trädgårdar och likt många prostgårdar var man självförsörjande med frukt- och
grönsaksodlingar, djur och spannmål. Ladugård, dass, svinhus, ved- och redskapslider och
brygghus har tidigare legat strax norr om gården.
Den om- och nybyggnation för fler hushåll som idag sker på fastigheten kommer sannolikt föra
med sig önskemål om uteplatser, carports, cykelskjul, sophus och förrådsbyggnader. Invändiga
förändringar innebär att planlösning och vissa äldre detaljer försvinner främst i huvudbyggnaden.
Mangårdsbyggnaden fotograferad under 1910- samt 40-tal när glasveranda, putsfasad och plåttak fanns. Observera
även staketet som bidrar till platsens karaktär.
Kartöverlägget i färg skvallrar om äldre tiders stora trädgård med centrala rabatter och land för grönsaksodling.
Prickade byggnader var skyddade under kyrkans senare tid som ägare. Högra bilden visar utbyggnadsförslag för
ladugård under tidigt 1900-tal. Alla uthus utom ett är idag borta.
TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN
Översiktliga planer
I gällande fördjupning av översiktsplan för Hedemora stad, antagen 2009 finns följande
rekommendationer:
- Lyft fram historien i samband med ombyggnationer och satsningar på offentlig miljö.
- Vid exploatering och ombyggnation i bebyggda områden ska hänsyn tas till bl.a.
parkeringsbehov, landskapsbild och kulturmiljö.
4

- Skydda kulturhistoriskt värdefulla miljöer genom information och skyddsbestämmelser.
Mangårdsbyggnaden och tillhörande flyglar är markerade som kulturhistoriskt
värdefulla.
- Gång och cykelmöjligheterna längs Åsgatan bör förbättras.
Detaljplaner och fastighetsplaner
Gällande ”stadsplan för del av Hedemora stad – Kv. Hökaren, Jägaren, Muraren, Kusken, Prästen
och Åshem” (A74) är från 1953 och gäller för såväl för fastigheten i fråga som för alla kringliggande
kvarter väster om Åsgatan. Planen föreskriver fristående bostäder i 2 våningar (max 7m).
Samlingssal, garage och icke störande näringslivsverksamhet kan också tillåtas, efter prövning av
miljö- och byggnämnden. 25 % av tomten får bebyggas, vilket motsvarar ca 5 byggnader till i
samma storlek som flyglarna (dvs. totalt 800 kvm till). Inget planskydd finns för kulturmiljön. Inte
heller några bestämmelser om tomtindelning.
För angränsande område öster om Åsgatan gäller ”stadsplan för Hedemora” (A35),
lagakraftvunnen 1941.
Utdrag ur detaljplanen från 1953. Inget skydd av kulturmiljön finns. Tomten får bebyggas till 25 %.
Prästen 12 ingår såväl i riksintresseområde för kulturmiljö (rosa) som i fornlämningsområde (gul).
5

Riksintresse
Prostgården och området strax norr därom ingår i riksintresse för kulturminnesvården för
Hedemora stadskärna.
I bevarandeplan för Hedemora innerstad (1991) omnämns gården som kulturhistoriskt mycket
värdefull, vilket är att likställa med riksintresseklass. Plan- och bygglagen antogs 1987. I kapitel 3
§ 12 finns följande bestämmelse som rör dessa byggnader:
”Byggnader som är särskilt värdefulla från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig
synpunkt eller som ingår i ett bebyggelseområde av denna karaktär, får inte förvanskas.”
Kulturmiljö
Större delen av Prästen 12 ingår i fornlämningsområde för Hedemora innerstad, varvid det är
lämningar i marken som är intressanta. Schaktningstillstånd beviljat av länsstyrelsen krävs vid
grävning i mark.
Prostgården har givits en hög kulturhistorisk värdering i både den inventering av länets prästgårdar
som Riksantikvarieämbetet utförde 1976 och den inventering av prästgårdar med förslag till
skyddsföreskrifter som länsstyrelsen utförde 1993.
Värdet för prostgården kan sammanfattas enligt följande:
• Sällsynt - ålder 1700-tal
• Representativ - prästgårdsmiljö, gårdsbildning, större trädgård
• Arkitektoniskt värde - Åsgatan, stadsentré, herrgårdsinspirerad, tidstypisk
• Ursprunglighet - relativt opåverkad exteriör samt interiör i bagarstuga
• Miljövärde - del av riksintresse för stadskärna, vid ås och f.d. landsväg
Fråga om byggnadsminnesförklaring har inte väckts, men snarlikt skyddsföreskrift fanns 1994-
2005 på kyrkans initiativ. Utan kyrkans tillstånd fick följande ej ske:
• Rivning eller väsentlig ändring av de prickade byggnaderna i kartan på sida 4
• Väsentlig interiör ändring av mangårdsbyggnad och flyglar
• Uppförande av ytterligare byggnader
• Försummelse av trädgårdens karaktär
• Styckande av fler tomter
Av gårdens byggnader återstår placering och exteriör idag oförvanskat, samt även interiören i den
södra flygeln som har en bakgrund som byk- och bagarstuga. Ett uthus och en trädgård med några
större lövträd, bärbuskar och äppelträd återstår av de ägor som en gång hört till fastigheten.
Huvudbyggnaden visar upp sin stolta fasad mot förbipasserande på en av stadens genomfarter.
6

Från stora entrén har man fri sikt ner mot en parkliknande trädgård, med gullregn, lönnar och äppelträd.
Södra flygeln har interiör kvar från tiden som bykhus och bagarstuga – vedugn, öppen spishäll, pannmur, bykkar,
takbjälkar, tak och spegeldörrar av 1700-talstyp.
7

Kommunala mål och beslut
Bygglov av relevans som beviljats för Prästen 12 sedan kyrkan sålde fastigheten är följande:
• Ombyggnation för 5 lägenheter i huvudbyggnaden, vilket medför förändrad rumsindelning.
(MBF 090513). Planerna har senare ändrats till 4 lägenheter.
• Inredande av bostad i norra flygeln. (MBF 090513).
• Uppförande av ytterligare takkupa på huvudbyggnaden. (MBF 090513). Denna har för
tillfället strukits från byggplanerna.
• Uppförande av ny balkong och balkongdörr på huvudbyggnadens norra gavel. (MBN
2009-06-10). Denna har senare strukits från byggplanerna.
• Inredande av bostad i södra flygeln. (MBN 2009-06-10)
• Tillbyggnad av glasveranda på huvudbyggnadens södra gavel. (MBF 100708)
• Byte av tak på huvudbyggnaden till enkupigt rött tegel. (MBF 100721)
Dessutom har ansökan inkommit om att:
• bygga om och till ett befintligt uthus till bostad. Byggnaden gränsar till Prästen 13.
Uppdrag om upprättande av denna detaljplan gavs av miljö- och byggnämnden den 10 juni
2009. Uppdraget gavs som en direkt följd på fråga om förhandsbesked för uppförande av
ytterligare två bostäder i sydvästra delen av fastigheten, mitt emot huvudbyggnaden.
Med en parkeringsnorm om 1,3 parkeringsplatser per hushåll motsvarar det ett behov av 9
uppställningsplatser för bilar för de idag beviljade byggloven om 7 hushåll i befintliga byggnader.
Ytterligare platser ska läggas till detta för det lov som sökts för ombyggnation av förråd till
bostad.
Planprogram
Enligt PBL ska en detaljplan grundas på ett program som anger utgångspunkter och mål för
planen, om det inte är onödigt. Då planändringen inte strider mot gällande översiktsplan eller
andra kända intressen anses inget program nödvändigt att upprätta i detta fall.
FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR
Vision
Längs Åsgatans norra entré till stadskärnan, ligger Hedemoras gamla prostgård, ståtlig och
välkomnande. Här kan förbipasserande få en glimt av en av stadens äldsta miljöer genom att kika
in från gatan och läsa om gårdens historia vid grindstolpen. Det är ett privilegium att kunna bo
eller ha sitt kontor här: grönskande trädgård, närhet till grannar och service samt inte minst den
historia som byggnader, trädgård och olika välplacerade detaljer påminner om.
Bebyggelse
Planområdet utgör en f.d. prostgårdsfastighet på 6600 kvm. Här finns 3 byggnader i 1-2 plan från
1700-talets mitt samt ett uthus från sent 1800-tal. Ombyggnationer skedde 1930 och 1955. Efter att
ha tjänstgjort som bostad och kontor för kyrkans räkning sedan uppförandet övergick fastigheten
2006 till privatbostad. Den byggs nu om till flerbostadshus.
Kringliggande kvarter utgör central villabebyggelse, med undantag för det kontor som utgör närmsta
grannen. Planfastighetens boyta var innan ombyggnationen skattad till 400 kvm och biytan till 150.
Källaren under huvudbyggnaden erbjuder förvaringsutrymmen.
8

Planen medger att fastigheten nyttjas som bostad, kontor eller för kulturella ändamål. Genom
planen och omskapandet till flerbostadsfastighet möjliggörs ett framtida nyttjande som bäddar för
ett stabilt underhåll av den miljön. Samtidigt skapas attraktiva boenden, i centralt läge, med
trädgård, historisk miljö och samvaro med grannar.
Fastighetsekonomiskt eftersträvas att försäljningen av de bostäder som skapas kan bära kostnaden för
drift och ombyggnation - utan att fasigheten överexploateras och kulturvärdet minskar. Föreningen
försöker nu förverkliga sju enheter med goda bostadsmiljöer - 6 i befintliga byggnader och en som
utbyggnad och ombyggnation av uthuset. I huvudbyggnadens övre våning/vind finns utrymme för
ytterligare en lägenhet.
Uthuset och förslag på om-/utbyggnad av denna. Skissen till höger visar även en förrådsbyggnad, parkeringsplatser och
ändrad fastighetsgräns i sydväst.
Ytterligare förändring att räkna med till följd av ombildandet till flerbostadsfastighet är tillkomst av
uteplatser samt förrådsbyggnad för sopor och förvaring av cyklar, utemöbler, bildäck etc. Kanhända
även någon slags carport för några bilar. Dessa saker ska då anpassas till den befintliga miljön utan
att inverka på kulturvärdet. Byggrätt finns för uppförande av glasveranda och balkong på huvudbyggnaden
samt för enstaka hus och uthus i planområdets västra område. Rätt att uppföra s.k.
friggebod gäller inte flerbostadsfastigheter. Behovet av parkeringsplatser och förråd begränsar i
praktiken ytterligare nybyggnation. Marken närmast prostgård och flyglar förblir obebyggt. Tomten
får inte styckas. Mindre fastighetsregleringar medges dock för att få till lämpliga gränser mot gata
och Prästen 10.
Mark och natur
Planområdet är beläget på Badelundaåsens rygg, längs den gamla riksvägen genom staden -Åsgatan.
Goda geotekniska förhållanden råder för grundläggande av byggnader. Risken för markradon är dock
hög, vilket bör beaktas vid nybyggnation och förändringar av husgrunder. Lummiga trädgårdar
präglar såväl Prästen 12 som de flesta tomterna längs åsen. Lövträd dominerar, frukt- och bärbuskar
är vanliga. Gräsmattan sträcker sig över hela tomten med undantag av de grusgångar som löper
mellan husen, i cirkel framför huvudbyggnaden samt vid parkeringen mot Åsgatan. Mot nämnda gata
står ett antal stora lindar och mot Kaplansgatan lönnar. En ståtlig gårdslönn möter även besökarens
blick utanför norra flygeln. Andra träd som finns representerade är kastanj, äpple, päron, gullregn,
9

jörk och oxel. Syrenhäck och staket skärmar av från Åsgatan och Sturegatan. Goda möjligheter
finns till att anlägga odlingar och planteringar.
Planbestämmelser införs om att
• markbeläggning ska vara gräs eller grus
• marklov krävs för nedtagande av träd med en omkrets på minst 3 dm i brösthöjd
Detta får till följd att krav kan komma att ställas på att ersätta träd och buskar som tas bort.
Klassiskt rödmålat staket bör finnas runt hela fastigheten.
Offentlig och kommersiell service
Stadens handelsgata finns ca 500 m söderut. Sim- idrottshall och bibliotek är beläget i centrum.
Skolor och förskolor finns inom 600 m radie och kan nås utan mer än en passage av frekvent
trafikerad gata. Närmsta livsmedelsbutik finns vid riksvägen, 600 m österut.
Gator och trafik
Biltrafik, infarter och varumottagning
Åsgatan trafikeras dagligen av ca 3400
fordon (enligt mätning 2007), medan
övriga kringliggande gator är betydligt
lugnare. Infart till fastigheten sker från
Åsgatan och trafikmängden väntas öka
med fler boende på platsen. Sikten är
god åt bägge håll, men först efter att man
kört ut på trottoaren. Spegel finns för att
underlätta. Infarten bör breddas och
buskage hållas undan för att öka
trafiksäkerheten. Detaljplanen medger
bara marginell ändring av infartens
placering.
Entrén till Prästen 12 är smal och buskig. Gårdslönnen möter dig.
Gång, cykel- och mopedtrafik
Trottoar längs Åsgatan och Sturegatan gränsar till fastigheten. Grind kan tas upp för gångpassage
direkt mot Kaplansgatan. Gång och cykelmöjligheten bör förbättras längs Åsgatan enligt
översiktsplanen.
Kollektivtrafik
Regional busstrafik avgår och lämnar vid hållplats drygt 300 m söderut vid Åsgatan, bussar till
övriga orter i kommunen ytterligare 200 m längre bort. Tågstation finns på 1 km gångavstånd.
Parkering
Kommunens parkeringsnorm rekommenderar 1,3 parkeringsplatser per hushåll. Det medför ett
behov om 9 platser för de sju hushåll som ägaren vill få klart. Ytterligare 2 platser tillkommer om
ytterligare ett hushåll tillkommer. Utrymme för parkering med motorvärmare finns vid infarten.
Bilar ska inte behöva köra närmre byggnaderna annat än i undantagsfall. Eventuellt önskemål om
att ställa bilar under tak kan delvis tillgodoses genom den byggrätt som finns närmast parkeringen.
10

Rekreation och friytor
Badsjön Hönsan ligger som en skön oas strax nordost om planområdet. På kort avstånd från
planområdet finns också Gammelgården och Henemoren där man kan spela kubb och sparka boll.
Stadsbergets skog med löpslingor och skidspår finns ca 600 m norrut.
Teknisk försörjning
Uppvärmning
Fastigheten är ansluten till fjärrvärmenätet. Den distributionsledning som passerar tomten
parallellt med Åsgatan bör ges ett juridiskt skydd genom ledningsrätt.
El
Hedemora Energi AB svarar för områdets elförsörjning.
Dagvatten
Den mängd dagvatten som bildas på fastigheten infiltreras naturligt på tomten. Ingen större
markyta kommer att hårdgöras. Dagvattenbrunn finns på Åsgatan strax utanför fastigheten.
Tele, Bredband
Fastigheten kommer att anslutas med fiber till stadsnätet.
Vatten och avlopp
Kvarteret försörjs med kommunalt VA. Kapacitet finns för ökat antal hushåll på adressen.
Ledningsrätt för serviceledning till grannfastigheten berör västra hörnet av Prästen 12.
Avfall
Återvinningsstation för sorterat hushållsavfall finns 500 m bort på Henemoren. Ca 3 kärl beräknas
behövas på tomten för de hushållssopor som hämtas. Dessa kan placeras bakom buskage vid
entrén eller i förrådsbyggnad om sådan uppförs i närheten. Sopbilen kommer troligtvis att kunna
köra in på gården, vilket underlättar hämtningen.
Risk och Hälsa
Olycksrisk, Räddningstjänst, skyddsrum
Byggförbud råder mellan vägar och de befintliga byggnaderna, vilket minskar risk för olycka.
Brandstation finns vid riksväg 70. Insatstiden är 15 min. Skyddsrum finns ej i Hedemora.
Buller
Buller förekommer från trafiken på Åsgatan, men överskrider inte miljökvalitetsnormen. De
verksamheter som tillåts i planen föranleder inga misstankar om störning för omgivningen.
Trygghet, tillgänglighet,
Tillgängligheten till och från fastigheten samt till bostäderna är förhållandevis god, även för dem
med rörelsehinder. Vid behov torde entréerna vid ytterdörrarna diskret kunna anpassas för
rullstolsburna. Grusade gångar är i så fall ett större hinder, men ingen omöjlighet beroende på
mängden grus och dess storlek. Krav på handikappanpassning för att nå övervåningen finns inte i
gällande lagstiftning.
Kultur
Prästen 12 ingår såväl i fornlämningsområde för Hedemora stadskärna som riksintresseområdet
för densamma. Byggnadernas exponerade läge på åsen bidrar till ett högt arkitektoniskt värde,
tillsammans med symmetri, storlek, takform, fasad- och takdetaljer samt den ljusa kulören mot
omgivande vegetation. Härtill kommer dess kulturhistoriska värde som f.d. prostgård.
11

”Att lyfta fram historien”
Att vårda och rusta byggnader och trädgård är avgörande för platsens fortsatta värde. I samband
med ombyggnationer finns även goda möjligheter att på olika sätt ”lyfta fram historien” i enlighet
med rekommendationen i den fördjupade översiktsplanen. Syftet är att uppmärksamma och väcka
intresse för stadens byggda kulturarv, såväl för de boende som för allmänhet och förbipasserande.
Exempel på saker som kan göras är informationsskylt om gården på staketet vid entrén, kanhända
en staty av en präst, artiklar i lokaltidningen, namnsättning av lägenheter som anspelar på det
kyrkliga, köksland i trädgården, pärm/skrift till de boende med foton, kartor och övrig dokumentation
om byggnadernas historia och byggfakta. Dessa saker görs frivilligt, av fastighetsägare,
boende eller kommun – enskilt eller i samverkan.
Placering, gestaltning, utformning, varsamhet
Bygglov krävs även för att färga om hus och komplementbyggnader, byta takmaterial eller
väsentligt ändra fasad.
Generell hänsyn vid ny- och ombyggnation
Byggnader i högst 4,2 respektive 6,0 meter får uppföras. Vind får inredas. Ny bebyggelse ska
anpassas till befintlig bebyggelsekaraktär och utformas med faluröda fasader i stående
locklistpanel, spröjsade fönster och tak av enkupigt rött lertegel eller falsad plåt. Taklutningar ska
vara lika den befintliga bebyggelsen, mellan 30 och 35 grader. Endast lägenheter i bottenplan
behöver vara tillgängliga för personer med funktionshinder.
Skyddsbestämmelser
Huvudbyggnad och flyglar får inte rivas. I södra flygeln ska inner- och ytterdörrar, synliga takbjälkar,
eldstäder och intilliggande bykkar bevaras.
Varsamhetsbestämmelser
De karaktärsdrag hos bebyggelsen som anges på nästföljande sidor i denna planbeskrivning ska
särskilt beaktas vid ändring. Taktäckning ska vara rött enkupigt lertegel. På huvudbyggnaden kan
även falsad plåt accepteras. Fasaden på huvudbyggnaden ska vara puts eller stående träpanel,
kulören ljus. På flyglar och uthus ska fasaden vara i faluröd färg. Ljusarmatur av äldre modell bör
placeras på byggnader och vid infarten. Trädgårdens karaktär ska bevaras lummig med inslag av
fruktträd och bärbuskar.
12

Byggnad i 2 plan. Norra långsidan på sin sockel, har en obruten rad av
ljusgrå spröjsade fönster i bägge plan. Frontespisen i mitten har finare
fönsterfoder med takform ovantill. Runt fastigheten löper ett rött staket
och låg syrenhäck.
Fasaden är ljus i stående lockpanel, med knutlådor mellan alla fönster. Häng- och stuprännor är ljusa, i plåt av
äldre modell. Det valmade mansardtaket bryts vid skorstenarna. Såväl takkupor som entrén har en rundad
plåtklädd form. Ytterligare takkupa får ej uppföras. Sex fristående stolpar och två pilastrar mot väggen bär upp
entrétaket - se även s 7!
Även de övre fönstren på gavlarna har fönsterfoder med ”tak”. Små gavelfönster finns nära taket. Vid södra
gaveln får glasveranda uppföras och i den norra en balkong ovanpå utbyggnaden.
13

Södra och norra flygeln uppfördes troligtvis under 1760-talet. Valmade tak i enkupigt tegel. Dubbla skorstenar.
Låg sockel. Faluröd smal locklistpanel, undantaget södra flygelns norra fasad där det liggande timret fortfarande är
synligt på två tredjedelar av väggen. Vita detaljer bör målas om i 1700-talets ljust grå ton. Tre svarta snidade
ytterdörrar av äldre modell ska finnas kvar.
Rejäla takutsprång med vit undersida. Skorstenar med utkragning. Plåtdetaljer i äldre stil, klädda knutar. Symetriskt
placerade fönster med spröjs. Nätta takkupor med små fönster. Södra flygelns interiör på sidan 7 är också skyddsvärd.
14

KONSEKVENSER AV PLANENS GENOMFÖRANDE
Genom planändringen möjliggörs skapandet av attraktiva boenden, i centralt läge, med trädgård,
historisk miljö och samvaro med grannar. Den om- och nybyggnation för fler hushåll som idag
sker på fastigheten kommer sannolikt att föra med sig önskemål om uteplatser, carports,
cykelskjul, sophus och förrådsbyggnader. Planen begränsar och förtydligar vad som kan
tillgodoses utan att miljön förvanskas. Skapandet av bostäderna torde ihop med planen även bädda
för en fortsatt god skötsel av en av Hedemora stads unika miljöer. Endast enstaka mindre
byggnader kan tillkomma. Utrymme finns för ännu en lägenhet och balkong på huvudbyggnadens
övervåning.
Då fastigheten klassas om till flerbostadsfastighet försvinner den s.k. friggebodsrätten – rätten att få
uppföra sammanlagt 15 kvm fristående byggnader, samt även rätt till vissa uteplatser och plank inpå
husen. Önskemål som kan dyka upp till följd av ombildandet till flerbostadsfastighet är tillkomst av
uteplatser samt förrådsutrymmen för sopor, cyklar, utemöbler, bildäck etc. Kanhända även någon
slags carport för bilar. Planen medger vissa förändringar, men med krav på utformning som
samspelar med den befintliga miljön.
Rätt till ersättning för kulturmiljöns skyddsbestämmelser i enlighet med plan- och bygglagens kap 14
§ 8 bedöms inte finnas.
Ingen betydande miljöpåverkan är att räkna med. Se vidare i kapitlet ”Behovsbedömning”!
15

GENOMFÖRANDEBESKRIVNING
Genomförandebeskrivningen redovisar de organisatoriska, fastighetsrättsliga, tekniska och ekonomiska
åtgärder som behövs för ett ändamålsenligt och samordnat genomförande av planen.
Beskrivningen har inte någon självständig rättsverkan utan ska fungera som vägledning till de
olika genomförandeåtgärderna. Avgöranden i frågor som rör fastighetsbildning, vatten- och
avloppsanläggningar, vägar m.m. regleras således genom respektive speciallag.
ORGANISATORISKA FRÅGOR
Planprocess
Planförslaget har upprättats i dialog med fastighetsägaren, länsstyrelsens kulturmiljöenhet,
stadsarkitekt och bygglovshandläggare.
Då de frågor som behandlas i denna plan rör en av stadens kulturhistoriskt mest värdefulla byggnader
har den bedömts vara av intresse för allmänheten. Planen upprättas därför enligt plan- och
bygglagens regler om normalt planförfarande (PBL kap 5), dvs. med samråd och allmän utställning.
Om inga väsentliga invändningar mot förslaget inkommer under samrådstiden och större revideringar
uteblir efter samrådet övergår dock det fortsatta förfarandet i ett s.k. enkelt planförfarande (PBL
5:28). Den kan då antas av miljö- och byggnämnden direkt efter samrådet, utan föregående
utställning. Förutsatt att det enkla förfarandet blir av och inga överklaganden sker gäller följande:
Godkännande för samråd av MBN 1 september 2010
Plansamråd 13 oktober - 24 november
Antagande av MBN 10 februari 2011
Laga kraft 9 mars 2011
Om hela planprocessen måste ske enligt reglerna för normalt planförfarande förlängs tiden för
planens antagande med ca 6 månader.
Ansvar, huvudmannaskap
Ingen allmän plats omfattas av planen.
Inom kvartersmarken ansvarar fastighetsägarna för ombyggnationer, anslutningar,
fastighetsreglering, förvaltning och uthyrning. Fastighetsägaren ansvarar även för att fastigheten
omtaxeras för flerbostadsändamål samt för eventuell flytt eller kulvertering av ledningar inom
tomten och med detta sammanhängande omskrivning av ledningsrätt/servitut.
För försörjning av vatten- och avloppsanläggningar samt el och värme ansvarar Hedemora Energi
AB, fram till fastighetsgräns. För teleledningar svarar Telia.
Plangenomförande
Ombyggnation pågår sedan 2009. Bostadsrättsföreningen räknar med inflyttning för sju enheter
under våren 2011.
Genomförandetid
Genomförandetiden för planen är 5 år från det att planen vinner laga kraft. Före tidens utgång får
mot berörda fastighetsägares bestridande planändring ändras eller upphävas endast om det är
nödvändigt på grund av nya förhållanden av stor allmän vikt, vilka inte kunnat förutses vid
planläggningen. Efter genomförandetidens slut har kommunen större frihet att ändra eller upphäva
planen. Planändringen fortsätter dock att gälla efter genomförandetidens slut tills den ändras eller
upphävs.
16

FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR
Ansökan om fastighetsreglering för justering av gräns mot Prästen 10 görs av berörda
fastighetsägare gemensamt. Justering av gränsen mot gatumarken i korsningen Sturegatan –
Åsgatan bör ske vid samma tillfälle. Kommunen ansvarar för att överenskommelse upprättas med
bostadsrättsföreningen och ansökan inlämnas till lantmäteriet.
Eventuell ändring, upphävande eller nybildning av ledningsrätter alternativt servitut för ledningar
säkerställs i samband med fastighetsreglering.
TEKNISKA FRÅGOR
Fastighetsägaren ansvarar för byggnadernas lämplighet för den nya användningssätten.
Kulvertering eller flytt av ledning krävs för att möjliggöra ut-/ombyggnad av uthus till bostad.
Även ledningsrätten måste då flyttas. Ett ytterligare alternativ är att upphäva ledningsrätten och
istället upprätta servitut de två tomterna emellan.
EKONOMISKA FRÅGOR
Fastighetsekonomiskt eftersträvas att försäljningen av de bostäder som skapas kan bära kostnaden för
ombyggnationen och driften - utan att fasigheten överexploateras och kulturvärdet minskar. Ca 10
enheter var kalkylen i ett tidigt stadium, men föreningen startar med att söka förverkliga sju enheter
med goda bostadsmiljöer – 6 i befintliga byggnader och en som utbyggnad och ombyggnation av ett
befintligt uthus. Ytterligare bostäder kan endast tillkomma genom invändiga ombyggnationer.
Utrymme finns för ännu en lägenhet och balkong på huvudbyggnadens övervåning.
Berörda fastighetsägare delar på kostnader för lantmäteriförrättningar. Fastighetsägaren bekostar
även eventuell flytt eller kulvertering av ledningar inom tomten som har ledningsrätt eller
servitutsrätt.
Rätt till ersättning till fastighetsägaren kan finnas till följd av förbud mot exteriör eller interiör
förvanskning eller för krav på skötsel av trädgård och underhållsarbete. Dock bara om pågående
markanvändning avsevärt försvåras vilket inte torde vara fallet här. (Plan- och bygglagen kap. 14 §
8.)
Rätt till ersättning för rivningsförbud föreligger om skadan är betydande i förhållande till den berörda
delen av fastigheten, vilket heller inte bedöms som aktuellt. (Plan- och bygglagen kap. 14 § 8.)
17

BEHOVSBEDÖMNING
Lagkrav på behovsbedömning av planer
Om en detaljplans genomförande kan antas medföra betydande miljöpåverkan ska en
behovsbedömning enligt miljöbalkens 6 kap. 11 § genomföras (PBL kap. 5, 18 §). Vid sådan
bedömning upprättas en separat miljökonsekvensbeskrivning (MKB) där den betydande
miljöpåverkan identifieras, beskrivs och bedöms. Bedömningen görs parallellt med planen och
MKBn utgör en av planhandlingarna som finns med som underlag vid samråd och beslut.
Bedömning
Ett genomförande av planförslaget har av miljö- och byggförvaltningen inte bedömts medföra
någon betydande miljöpåverkan, för vare sig miljön, hälsan eller hushållningen med naturresurser.
Planen bedöms vara förenlig med hushållsbestämmelserna i 3 och 4 kapitlet miljöbalken samt
miljökvalitetsnormer enligt kapitel 5 MB. Planen möjliggör inte någon tillståndspliktig
verksamhet eller annat ändamål som kräver att en miljökonsekvensbeskrivning upprättas.
Allmänna miljökonsekvenser som bedöms bli fallet till följd av detaljplanens genomförande är en
ökad trafikmängd till och från Prästen 12 med medföljande risk vid utfarten mot allmän gata. För fler
konsekvenser se slutet av kapitlet ”Planbeskrivning”!
18