Södervallen - Borås

P 1141
Detaljplan för del av Trandared
TRANDARED 4:12 m.fl. (Södervallen)
Borås Stad
ANTAGAN DE HAN DLI NG

Innehåll
Planbeskrivning 3
1. Inledning 3
2. Tidigare ställningstaganden 3
3. Avvägningar mellan motstående allmänna
4
4. Planeringsförutsättningar och förändringar
4
5. Konsekvenser 9
6. Administrativa frågor 10
Orienteringskarta
Genomförandebeskrivning
1. Inledning 12
2. Organisatoriska frågor 12
3. Fastighetsrättsliga frågor 12
4. Tekniska frågor 13
5. Ekonomiska frågor 13
Utlåtande 14
1. Handläggning 14
2. Sammanfattning 14
3. Synpunkter under utställningen 14
Normalt planförfarande
Beslut Instans/datum
Samråd 2009-10-12
Utställning 2010-01-19
Revidering -
Godkännande -
Antagande 2010-05-11
Besvärsinstans -
Lagakraft 2010-06-08
BORÅS STAD - STADSBYGGNADSKONTORET

Planbeskrivning
Detaljplan för del av Trandared,
TRANDARED 4:12 m.fl. (Södervallen),
Borås Stad, Västra Götalands län,
upprättad den 11 januari 2010
1. Inledning
1.1 Bakgrund
Södervallen är en del av stadsdelen Trandared och
ligger ca 2 km från Borås centrum. I dag används
området av Mariedal IK med deras klubbstuga och
fotbollsplan (Södervallen). Mariedal IK önskar att
flytta sin verksamhet från Södervallen, för att kunna
samordna all verksamhet till Kransmossen.
Planarbetet inleddes med ett planprogram för att
pröva markanvändningen bostäder samt för att i ett
tidigt skede identifiera frågeställningar som är av
betydelse samt ge riktlinjer för hur Södervallen kan
bebyggas.
Efter genomförd markanvisningstävling har två
exploatörer gemensamt arbetat fram ett förslag med
flerbostadshus.
1.2 Planens syfte
Syftet är att möjliggöra exploatering med flerbostadshus
på Södervallen.
1.3 Handlingar
Detaljplanen består av plankarta med bestämmelser
som är juridiskt bindande.
Till planen fogas illustrationskarta, planbeskrivning
och genomförandebeskrivning. Efter samråd tillkommer
samrådsredogörelse och efter utställning
utlåtande över inkomna synpunkter.
Planbeskrivningen och illustrationskartan ska underlätta
förståelsen av planförslagets innebörd, samt
redovisa de förutsättningar och syften planen har.
De har ingen egen rättsverkan. Avsikten är att de
ska vara vägledande vid tolkningen av planen. För
genomförandebeskrivningen gäller på motsvarande
sätt att den inte har någon egen rättsverkan.
1.4 Läge, areal och markägare
Planområdet ligger ca 2 km från Borås centrum och
omfattar ca 2 ha. Hela planområdet ägs av Borås
Stad.
Mariedal IK:s klubbstuga är upplåten med tomträtt.
Södervallen
2. Tidigare ställningstaganden
2.1 Översiktliga planer
Bedömningen är att projektet stämmer väl överens
med översiktsplanen.
Utdrag ur Översiktsplanens spelregler för en hållbar
utveckling för bebyggelsestruktur och boende.
• Prioritera ombyggnad och förtätning av bebyggelsen
utan att den sociala och yttre miljön
försämras.
• Lokalisering av ny bebyggelse ska stärka områdets
möjligheter till handel och service.
• Lokalisera bebyggelse i lägen som förstärker
underlaget för kollektivtrafiken så att behovet av
transporter som belastar miljön minimeras.
• Lokalisera bebyggelse med hänsyn till energiförbrukning
vid uppvärmning.
• Bostäder ska ha nära till grönområden av hög
kvalitet.
• Lokalisera och utforma bebyggelse och friytor för
ökad trygghet och tillgänglighet, god hälsa samt
minskad risk för olyckor och brott.
• Lokalisera bebyggelse med hänsyn till miljö- och
riskfaktorer.
• Ny bebyggelse lokaliseras i lägen med god trafiksäkerhet.
• Ta hänsyn till lokal tradition samt stads- och
landskapsbild vid placering och utformning av
bebyggelse.
• Prioritera möjligheten till fjärrvärmeanslutning,
därefter andra hållbara energislag, vid lokalisering
av bebyggelse.
• För att gynna kvarboende och mångfald ska det
finnas bra bostäder med en blandning av upplåtelseformer,
ålder och storlek i närområdet.
ANTAGANDE
I bilagan för ÖP06 redovisas Södervallen som möjligt
område för Bostäder/idrott

2.2 Planprogram
Ett planprogram för området antogs av kommunfullmäktige
i dec 2007. Programmet medger bostadsändamål
samt förskola. Programmet var utgångspunkten
för en markanvisningstävling för att hitta de
aktörer som bäst kan bebygga området.
I samband med att Borås stad tog fram en lokaliseringsstudie
för placering av förskolor i kommunen
har alternativet Södervallen strukits.
2.3 Uppdrag
Byggnadsnämnden gav den 11 december 2008 §
290 uppdrag åt Stadsbyggnadskontoret att upprätta
detaljplan för området
2.4 Miljömål för Borås
Enligt miljömål för Borås ska de lokala miljömålen
integreras i samhällsplaneringen och balanseras
mot sociala och samhällsekonomiska intressen. All
samhällsplanering och allt byggande ska syfta till
en sund, trivsam och vacker miljö med kretsloppstänkande.
I första hand ska ny bebyggelse placeras
i anslutning till fjärrvärme och ingen el och olja ska
användas för uppvärmning av nya bostäder. Ny
bebyggelse ska placeras med goda förutsättningar
för kollektivtrafik.
2.5 Bostadsbyggnadsprogram
Flerbostadshus på Södervallen finns med i bostadsbyggnadsprogrammet
som antogs av Kommunfullmäktige
den16 april 2009. Upplåtelseformen för
lägenheterna är redovisade att det ska finnas både
bostadsrätter och hyresrätter. Byggherrar är Riksbyggen
respektive AB Bostäder.
2.6 Gällande detaljplaner
I nuvarande detaljplan för området (P182) gäller
Idrottsändamål, men i Borås Stads översiktsplan, bilaga
för Trandareds kommundel, anges att området
kan vara lämpligt för bostäder eller idrott.
Litet intrång görs i naturmarken inom detaljplan
(P1076)
3. Avvägningar mellan motstående
allmänna intressen
3.1 Avvägning enligt Miljöbalken och Plan- och
bygglagen
Planutformning bedöms vara förenlig med hushållningsbestämmelserna
enligt kap 3, 4 samt miljökvalitetsnormerna
enligt kap 5 Miljöbalken.
4. Planeringsförutsättningar och
förändringar
4.1 Natur och kultur
4.1.1 Mark och vegetation
Området är huvudsakligen en plan yta med en del
slänter i ytterkanterna. I omgivningen finns bostäder
främst i form av flerbostadshus men även villabebyggelse.
Söderforsparken i söder utgör en naturlig bullervall
från trafiken på Gånghestersvägen.
4.1.2 Geoteknik
En översiktlig geoteknisk undersökning har genomförts
för att kunna ge stöd vid val byggnadstyp och
byggnadsplacering. De geotekniska förutsättningarna
är att det krävs grundförstärkningar för alla
byggnader.
Den förstärkningsmetod som rekommenderas är
urgrävning och återfyllning med sprängsten och/eller
friktionsjord. Tjockleken av den jord som måste
grävas ur varierar inom området, varför placeringen
av byggnaderna har betydelse för förstärkningskostnaden.
Ytterligare markundersökningar görs i längre fram i
processen för att kunna använda resultatet även vid
projektering.
4.1.3 Radon
I planprogrammet genomfördes en geoteknisk
utredning där radonmätning på fyra punkter genomfödes.
Utredningen visar att marken utgör normalriskområde
vad avser radon. För mark som klassas
som normalriskområde för radon gäller generellt att
man inte kan utesluta förhöjd risk för markradon lokalt.
Därför föreskrivs, enligt anvisningar från Boverket,
att grundläggning ska utföras radonskyddande.
Kravet innebär att byggnadsdelar som står i kontakt
med jorden utformas så att luft från marken förhindras
att tränga in i byggnaden. Speciell uppmärksamhet
måste därvid ägnas åt håltagningar i golvet
för genomföringar etc. Erforderlig planbestämmelse
införs på plankartan. Åtgärder för att klara tillåten
radonhalt inne i byggnader utförs vid projekteringen
av nybyggnationen.
4.1.4 Fornlämningar/kulturminnen
Några kända fornlämningar finns inte inom planområdet.
BORÅS STAD - STADSBYGGNADSKONTORET

Illustration ny bebyggelse på Södervallen
4.2 Bebyggelseområden
4.2.1 Bostäder
Genomförd markanvisningstävling för området har
visat på olika sätt att som området kan utformas.
Tävlingen resulterade i att Riksbyggen och AB
Bostäder medverkar i den slutgiltiga utformningen
av detaljplanen.
4.4.2 Riksbyggen
Riksbyggen avser bebygga den västra delen.
Bostadsrätterna görs i två låga punkthus, med 4
lägenheter per våningsplan. Husen är placerade
något indragna längs Söderforsgatan. Mellan gatan
och husen anläggs parkering uppdelad med gröna
häckar emellan bilplatserna. Från nordväst anläggs
även en angöringsplats in till området som leder
fram till Riksbyggens hus och vidare in i området.
Husen innehåller fem till sex bostadsplan. Exteriört
utmärker sig byggnaderna genom att den totala
volymen delas upp i två delar. Dessa delvolymer
framträder genom förskjutningar och genom färgval
som förstärker detta uttryck av två slanka huskroppar
ställda tätt intill varandra.
Husen kommer att utformas som lågenergihus med
stor omtanke om materialval och ekologiska lösningar.
Genom husens grundläggande utformning med
ett minimum av omslutande fasad i förhållande till
lägenhetsytan kan husen göras riktigt energieffektiva
även om fasaderna innehåller generösa fönsterpartier
som släpper in rikligt med ljus i bostäderna.
Lägenheterna varierar mellan 2 rok och 4 rok. Till
ungefär hälften innehåller de två husen 3:or på ca
75 kvm. Planlösningarna karaktäriseras av öppna
samband mellan kök och vardagsrum men där möjligheten
finns att dela upp dessa ytor i två separata
rum. Balkonger är en viktig del av bostadskvalitén
ANTAGANDE
Riksbyggens föreslagna byggnader i västra delen av
Södervallen
Bildkälla: Kanozi Arkitekter

på Södervallen och därför görs dessa stora och generösa.
Möjligheten att göra dessa inglasade tillåts i
planen. Byggrätten är 5200m 2 bruttoarea (BTA)
s.k. loftgångslösningar där varje lägenhet har sin
entré ut mot det fria mot en loftgång eller markplan.
I souterrängplan samsas några mindre lägenheter,
alternativ nedre etage för större lägenheter, med
lägenhetsförråd och teknikutrymmen.
4.4.3 AB Bostäder
AB Bostäder avser att bebygga den norra och Byggnaderna kommer utföras med passivhusteknik,
östra delen. Hyresrätterna utgörs av tre smala byggnader,
hus A, B och C, varav A och B är placerade hållbart LCC-perspektiv (livstidskostnader). Solcel-
materialval för konstruktion och ytskikt görs ur ett
utmed Söderforsgatan och hus C i parkens östra lerna på taken i söderläge kommer att bidra med
del.
grön elproduktion, som förstärker det goda boendet
Byggnaderna innehåller fyra bostadsplan varav ett på ett positivt sätt. Sammanfattningsvis får fastigheten
en stark miljöprofilering. Över tid kommer
våningsplan är i souterräng. Hus C har dessutom en
S Ö D E R V A L L E N
Ny bostadsbebyggelse
indragen övre etagevåning. Byggnaderna innehåller byggnaderna på ge Trandared en mycket liten i Borås miljöbelastning och
12-15 lägenheter beroende på utformning och har bidra till ett hållbart samhälle.
S Ö D E R V A L L E N
Ny bostadsbebyggelse på Trandared i Borås
ILLUSTRATION FRÅN SÖDERFORSGATAN
DTH ARKITEKTER GENOM SVEN HEDLUND OCH MARK & LANDSKAP GENOM ÅKE ANDERSSON
ILLUSTRATION FRÅN PARKEN
AB Bostäders föreslagna byggnader i östra delen av Södervallen
Bildkälla: DTH Arkitekter
DTH ARKITEKTER GENOM SVEN HEDLUND OCH MARK & LANDSKAP GENOM ÅKE ANDERSSON
BORÅS STAD - STADSBYGGNADSKONTORET

Lägenheterna varierar i storlek från 2 rok till 5 rok i
etage. De flesta lägenheterna är på 2 rok på ca 60
m 2 samt 3 rok på ca 75 m 2 . Interiört präglas lösningarna
av öppenhet mellan kök och vardagsrum samt
av generösa mått som ger god tillgänglighet. Stora
balkonger vetter mot söder och Söderforsparken. Etagelägenheterna
har dessutom en generös takterrass.
Exteriört utmärker sig byggnaderna genom den
tudelade gestaltningen. En stabil, gråsvart huskropp
ner mot Söderforsparken och en ljus, lättare skivklädd
huskropp mot gatan. Delvis inglasade loftgångar och
helt inglasade balkonger spänner mellan utstickande
delar, flacka pappklädda tak och rejäla takutsprång
skapar karaktär. På taket placeras solceller i direkt
söderläge.
Skuggbildning 20 mars kl 17.00
Byggrätten har delats upp i två ytor på vardera 3000
m 2 bruttoarea (BTA) samt 1650 m 2 BTA.
Byggnadshöjd anges som totalhöjd över stadens
nollplan för att det ska bli tydligare vid framtida
bygglovgivning. Byggnadshöjden utmed Söderforsgatan
motsvarar 4 våningar inklusive souterräng och
utrymme för solceller på taket. Byggnadshöjden för
hus C i parken är något högre för att kunna byta ut
solcellspaketet mot en indragen etagelägenhet.
Skuggbildning 21 juni kl 9.00
Parkering för AB Bostäders hus sker huvudsakligen i
den östra delen av planområdet, där det även kommer
att vara möjligt att bygga carport/garage.
4.2.4 Solstudie
En solstudie har genomförts för att se skuggbildningar
vid vår- och höstdagjämning samt sommar, vid tre
tider på dygnet.
Skuggbildning 21 juni kl 12.00
Skuggbildning 20 mars kl 9.00
Skuggbildning 21 juni kl 17.00
Skuggbildning 20 mars kl 12.00
ANTAGANDE
Skuggbildning 22 september kl 9.00

ed 4:11 i sydvästra delen av planområdet samt ett
x-område i den östra delen som ska göra det möjligt
för allmänheten att passera genom området.
Ett litet intrång av parkeringsplatser görs inom nuvarande
naturmark. Det som berörs är 12,5 m 2 och
bedöms som acceptabelt då naturmarken i området
utökas med en betydligt större yta i söder.
Skuggbildning 22 september kl 12.00
Skuggbildning 22 september kl 17.00
4.2.5 Service
Ett tillskott av bostäder inom kommundelen ger ett
ökat kundunderlag för handel och övrig service på
Trandared.
Trandaredsskolan, låg- och mellanstadieskola, ligger
två kvarter norr om planområdet strax intill Trandareds
Torg.
4.3 Friytor
4.3.1 Lek och rekreation
Centralt i området anläggs en grönyta som ska förvaltas
av de båda fastighetsägarna i området genom
en gemensamhetsanläggning. På grönytan ska det
även vara möjligt att anordna en lekplats väl avskärmat
från gator och trafik. Inom grönytan kommer
även en dagvattendamm att anordnas.
Intill området ligger Söderforsparken och Svenljungaparken
som gröna oaser. Området planeras med
två gångpassager som ska vara allmänt tillgängliga
(markerade med x - x på kartan) för att på ett enkelt
sätt kunna nå Söderforsparken som kan utvecklas
och göras mer inbjudande med ex boulebanor etc.
Kransmossens friluftsområde med bl. a. elljusspår
och bollplaner finns på gångavstånd.
4.4 Gator och trafik
4.4.1 Trafik till och från området
Busstrafik med god turtäthet finns i dagsläget på
närbelägna Svenljungagatan och Trandaredsgatan.
SWECO har tagit fram en trafikanalys för området
för att se hur omgivningen påverkas. Bedömningen
utgår från att varje lägenhet alstrar 4,5 bilförflyttningar
per vardagsdygn. Detta skulle ge upphov till
ca 450 bilförflyttningar till och från det nya bostadsområdet.
Den alstrade trafiken bedöms allra största delen
vara riktad mot centrum. Här antas att trafiken till
75% är riktad mot Borås centrum, 15% mot norr
och resterande 10% mot öster. Trafik med start och
mål i planområdets östra del kommer till viss del att
välja Sexdregagatan medan trafiken i västra delen
kommer att välja någon av gatorna i väster. Kapaciteten
på Trandaredsgatan bedöms vara god.
Eftersom Södermalmsgatan (och även Hammarliden)
väster om planområdet har en funktion som
lokal-/entrégata med relativt låg framkomlighet så
har gatukontoret tagit fram ett förslag på att ansluta
Söderforsgatan direkt till Gånghestersvägen. Med
en sådan åtgärd bedöms trafikarbetet förbättras i
området, då det skulle leda till att Södermalmsgatan
avlastas från trafik. Åtgärden inryms i gällande
detaljplan.
4.3.2 Naturmiljö
Södra delen av detaljplanen ändras till Naturmark
och blir en utökning av Söderforsparken. Tillgängligheten
till Söderforsparken säkras genom att ett stråk
med naturmark läggs in mellan fastigheten Tranda-
BORÅS STAD - STADSBYGGNADSKONTORET

4.4.2 Söderforsgatan
För att få ett tydligare gaturum samt sänka hastigheten
smalnas Söderforsgatan av. Gatuparkering på
norra sidan av Söderforsgatan behålls, medan yta
på den södra sidan tas till kvartesmarken för bostäder.
5. Konsekvenser
5.1 Hållbar utveckling
Bedömningen är att planutformningen innebär
positiva konsekvenser i förhållande till pågående
markanvändning.
4.4.3 Parkering
Parkering för nytillskott av bostäder ska lösas inom
respektive fastighet. Möjlighet att bygga carport/garage
har lagts in i planen.
4.4.4 Gång- och cykeltrafik
Barn som ska ta sig från området till Trandaredsskolan
går antingen på trottoarer på Söderforsgatan
eller på gångvägen ”Allmänningsstigen” upp till
Svenljungagatan. De korsar Svenljungagatan på
övergångsställen. Svenljungagatan har cirka 3.400
fordon per dygn ÅDT, en med hänsyn till gatans
utformning mycket måttlig trafik. Trafiken har minskat
något de senaste åren, förmodligen på grund av
Riksväg 27 nya sträckning.
Bra cykelförbindelser finns i omgivningen. Cykelbanor
finns utmed Svenljungagatan, Trandaredsgatan
och Gånghestersvägen dom förbinder området med
övriga delar av staden och Brotorp/Gånghester.
4.5 Teknisk försörjning
4.5.1 Vatten och avlopp
Anslutningspunkt kommer att vara i korsningen
Söderforsgatan /Södermalmsgatan.
5.2 Behov av MKB enligt Plan- och bygglagen
En separat miljökonsekvensbeskrivning (MKB) ska
upprättas enligt PBL 5:18 och MB 6:11-18 om genomförandet
av detaljplanen kan antas medföra betydande
miljöpåverkan. En behovsbedömning togs
fram i samband med planprogrammet där Stadsbyggnadskontoret
bedömde att planens genomförande
inte kommer att innebära någon betydande
påverkan med avseende på miljö, hälsa, hushållning
av mark och vatten och andra naturresurser.
En separat MKB enligt Miljöbalken kommer därför
inte att upprättas.
5.3 Miljö
5.3.1 Natur
Angränsande Söderforsparken och Svenljungaparken
som är tätortsnära naturområden påvekas inte.
Allmänheten ska ges tillträda att passera till Söderforsparken
på två ställen och ska säkerställas med
hjälp av servitut. I området finns inga kända intressen
vad gäller flora och fauna.
Planområdet innefattas inte av skydd enligt 7 kap
Miljöbalken
4.5.2 Värme, el och tele
Ledningar för Fjärrvärme, el och tele finns i Söderforsgatan.
En yta reserveras i planen för framtida behov av en
ny transformatorstation (E 1
). Utformningskrav (f)
ställs på stationen, för att kunna smälta in i omgivningen.
4.5.3 Avfall
Byggnader för sopsortering för bostäderna finns
illustrerade på illustrationskartan och inryms inom
markområden som plusmarkerats (får bebyggas
med carport/ garage/ förråd etc.). Byggnaderna placeras
utmed Söderforsgatan för att vara lättåtkomliga
för både boende och Borås Energi och Miljö AB.
Byggnaden längst i väster ligger ovanpå ledningar
för fjärrvärme vilket bör beaktas vid byggnationen.
Befintlig återvinningsstation som finns i västra delen
av planområdet kommer att tas bort. En översyn av
lokalisering och utformning av mindre återvinningsstationer
i Borås pågår.
ANTAGANDE
5.3.2 Radon
Normalriskområde för radon
5.3.3 Fornlämningar
Det finns inga kända fornlämningar inom planområdet
5.3.4 Hushållning med mark och vatten och andra
resurser
Området är en komplettering av bostäder i befintligt
bostadsområde vilket innebär att goda kommunikationer
med buss kan utnyttjas effektivare. Bostäder
ger ökat stöd för närliggande butiker.
Fjärrvärmeledningar finns framdraget till området
och området kan anslutas till befintligt VA-nät. Området
kan anslutas till befintliga infrastrukturnät.
5.3.5 Landskapsbild/stadsbild
Byggnader och parkeringar placeras i direkt anslutning
till Söderforsgatan. Nivåskillnader tas upp

i byggnadernas suterrängvåningar. Den gamla fotbollsplanen
utformas till en gemensam grönyta som
på ett naturligt sätt smälter samman med Söderforsparken
i söder.
5.3.6 Tillgänglighet/Handikappanpassning
Samtliga lägenheter planeras med full tillgänglighet
5.4 Hälsa och säkerhet/störningsskydd
5.4.1 Riksintressen
Planen inkräktar inte på riksintressen för infrastruktur.
Avstånd mellan bostäder och Kust- till kustbanan
är över 150 meter.
Ekvivalent ljudnivå 2008. Nästan hela planområdet ligger
under 45 dBA, vilket är mycket bra.
5.4.2 Miljökvalitetsnormer/Luftföroreningar
Gällande miljökvalitetsnormer avseende luftföroreningar
finns för kvävedioxid, svaveldioxid, bly och
partiklar. Mätningar tyder inte på överskridanden av
miljökvalitetsnormer.
Den verksamhet som medges i detaljplanen kommer
inte att medföra överskridanden av normer.
5.4.3 LOD/Vattenavrinning
Området är en lågpunkt och fotbollsplanens dräneringsnät
är kopplat till dagvattennätet i höjd med
Södermalmsgatan. För att klara lokalt omhändertagande
av dagvatten (LOD) anläggs en dagvattendamm
i området och kommer fungera som fördröjningsmagasin.
Dagvattendammen dimensioneras för
att fördröja minst ett 5-årsregn, gärna 10-årsregn,
med 10 minuters varaktighet. Dammen kommer att
kopplas till kommunens dagvattennät.
5.4.4 Förorenad mark
Inga kända markföroreningar finns inom planområdet
5.4.5 Trafikmiljö
Planen innebär acceptabel påverkan på trafikmiljön.
5.4.6 Buller
Planområdet ligger väl avskilt från vägtrafik. Balkonger
och uteplatser är riktade mot den gemensamma
grönytan. Nedan redovisas utdrag från
kartor med ekvivalentnivåer och maxnivåer från
Vägtrafikbullerberäkning framtagna av Borås Stad
2008.
Maximal ljudnivå 2008. Nästan hela planområdet ligger
under 70 dBA
5.4.7 Elektromagnetiska fält/störningar
Enligt dokumenterade undersökningar genomförda
av Borås Elnät bedöms transformatorstationer inte
behöva ha ytterligare skyddsavstånd till bostäder
än inom det egna användningsområdet. Boverket
har tillsammans övriga berörda myndigheter
nyligen tagit fram en skrift som kommer till samma
slutsats.
5.4.8 Riskbedömning
Samtliga byggrätter ligger mer är 150 meter bort
från Kust- till kustbanan. Söderforsparken utgör en
naturlig bullervall för all trafik söder om området.
Planområdet medför inget behov av störningsskyddsbestämmelser.
6. Administrativa frågor
6.1 Genomförandetid
Genomförandetiden är 10 år från den dagen planen
vinner laga kraft.
6.2 Handläggning
Planen avses antas av Byggnadsnämnden.
6.3 Planavgift
Planavgift ska tas ut vid prövning av lovärenden
10
BORÅS STAD - STADSBYGGNADSKONTORET

6.4 Bilagor
Geoteknisk utredning (genomfördes i programskede)
6.5 Medverkande tjänstemän/samverkan
Detaljplanen har utarbetats under medverkan av
en arbetsgrupp med representanter från stadsbyggnadskontoret,
kommunledningskansliet,
gatukontoret, miljökontoret, lantmäterimyndigheten,
Borås Energi AB, Borås Energi och Miljö, och
Trandareds kommundelskontor.
Riksbyggen /Kanozi samt AB Bostäder/DTH Arkitekter
samt Mark&Landskap har varit medverkande
i framtagandet av detaljplanen.
Planavdelningen
Tord Lundborg
Planchef
Karin Johansson
Planarkitekt
ANTAGANDE 11

Genomförandebeskrivning
Detaljplan för del av Trandared, Trandared
4:12 m.fl. (Södervallen) Borås
Stad, Västra Götalands län, upprättad
11 januari 2010.
1. Inledning
En genomförandebeskrivning har till uppgift att
redovisa de organisatoriska, fastighetsrättsliga,
ekonomiska och tekniska åtgärder som behövs för
att åstadkomma ett samordnat och ändamålsenligt
genomförande av detaljplanen. Genomförandebeskrivningen
har ingen rättsverkan. Avsikten med
beskrivningen är att den skall vara vägledande vid
genomförandet av detaljplanen.
1.1 Syfte
Syftet med detaljplanen är att möjliggöra exploatering
av flerbostadshus på Södervallen, Trandared.
2. Organisatoriska frågor
Detaljplanen är upprättad på initiativ av Borås Stad
och som efter genomförd markanvisningstävling
gett markanvisning till två exploatörer. Dessa arbetar
fram ett gemensamt förslag på hur man kan exploatera
området med flerbostadshus.
2.1 Tidsplan
Planen genomförs med normalt planförfarande.
Samråd om planen har skett under oktober/november
2009 och beräknad utställning av planen
januari/februari 2010. Preliminärt antagande av
detaljplanen beräknas under våren 2010 av Byggnadsnämnden.
2.2 Genomförandetid
Planens genomförandetid slutar 10 år efter det
datum som planen har vunnit laga kraft. Begreppet
”genomförandetid” innebär att planens giltighetstid
är begränsad. Under genomförandetiden får detaljplanen
inte ändras utan synnerliga skäl. Detaljplanen
gäller även efter genomförandetidens utgång men
kan då ändras eller upphävas utan att de rättigheter
som uppkommit genom planen behöver beaktas.
2.3 Ansvarsfördelning
Kommunen är huvudman för allmän platsmark inom
planen. Huvudmannaskap innebär att huvudmannen
är ansvarig för utbyggnad och framtida drift samt
underhåll av planens allmänna anläggningar. Kostnaderna
för utbyggnad på kvartersmark ansvarar
respektive fastighetsägare för.
3. Fastighetsrättsliga frågor
3.1 Markägare och fastigheter
Planen omfattas av fastigheterna Trandared 4:1,
Trandared 4:12 och Trandared 4:13 som alla ägs
av Borås Stad.
3.2 Fastighetsbildning
Erforderliga fastighetsbildningsåtgärder bedöms
kunna genomföras i form av avstyckning och
fastighetsreglering utan att fastighetsplan behöver
upprättas. Kommunen ansvarar och genomför alla
de nödvändiga fastighetsbildningsåtgärder som
behövs för att genomföra planen.
3.3 Avtal
Köpeavtal kommer att tecknas med de exploatörer
som blivit anvisade mark. Dessa avtal skall vara
upprättade före detaljplanens antagande.
Överenskommelse kommer att tecknas med Mariedals
IK om hur en flytt från Södervallen till Kransmossen
skall hanteras. Fastigheten Trandared
4.13 är idag upplåten som tomträtt, överenskommelse
om dödande av tomträtten skall upprättas
med Mariedals IK.
3.4 Servitut
Ett flertal underjordiska ledningar finns i området.
I de fall där ledningarna flyttas kan fastighetsbildning
i form av omförrättning behövas. Ledningar
som hamnar på kvartersmark markeras med u-område
alternativt prickmark och säkras med servitut
eller ledningsrätt.
Kommunen kan vid tidpunkten för marköverlåtelsen
genom servitut säkerställa allmänhetens
tillträde Söderforsparken.
3.5 Gemensamhetsanläggning
Området betecknat med planbestämmelsen ”g”
är avsett för en gemensam parkanläggning. Detta
innebär att en gemensamhetsanläggning ska inrättas
för hantering av anläggandet samt framtida
skötsel och underhåll. Kommunen ansvarar för att
detta sker.
Exploatörernas blivande fastigheter förväntas ingå
i gemensamhetsanläggningen. En gemensamhetsanläggning
bildas vid lantmäteriförrättning
enligt anläggningslagen. Vid förrättningen bestäms
12
BORÅS STAD - STADSBYGGNADSKONTORET

andelstal som visar hur stor del av kostnaderna
för att bygga respektive underhålla anläggningen
som varje fastighet ska stå för. Andelstalets storlek
grundar sig på den nytta fastigheten har av att
delta.
4. Tekniska frågor
4.1 Transformatorstation
För att förstärkta elnätet i området behöver Borås
Elnät AB uppföra en transformatorstation i området.
Denna placeras på kvartersmark och skall
ligga kvar på kommunens mark och bilda en egen
fastighet.
4.2 Ledningar
I de fall ledningar behöver flyttas p.g.a. exploatörernas
exploatering skall kostnaderna för detta
belasta exploatörerna.
4.3 Sophus
Det planerade huset för sopsortering i områdets
västra del kommer att ligga över befintliga fjärrvärmeledningar.
Huset skall byggas på ett sådant sätt
att ledningarna blir åtkomliga för underhåll/renovering.
5. Ekonomiska frågor
5.1 Exploateringskostnader
Exploatörerna skall ihop med kommunen delfinansiera
ombyggnaden av Gånghestersvägen - Söderforsgatan.
Kostnaden för detta har bedömts till
0.7 Mkr. Avtal med Exploatörerna om detta skall
upprättats innan planen antas. Avtal om genomförandet
skall upprättas med Vägverket.
Kommunen har bekostat en miljöteknisk markundersökning
samt inventering av fastigheterna
Trandared 4:12 & 4:13. Resultatet visade inte
på några föroreningar som bedömdes utgöra en
risk för negativa effekter på människors hälsa vid
etablering av bostäder inom området.
Risken för tillkommande saneringskostnader i samband
med en förädling av området bedöms som
mycket liten. Kostnader för en eventuell sanering
av området bekostas av exploatörerna.
Om exploatörerna inte är överens om att påbörja
byggnation samtidigt går kommunen in som
garant och förskotterar pengar med 50% för att
säkerställa anläggandet av den för exploatörerna
gemensamma parken.
5.2 Dagvattendamm
Kostnader för anläggande och drift av dagvattendamm
och anslutande ledningar skall bekostas av
exploatörerna.
5.3 Ledningsflytt
I de fall ledningar måste flyttas, så skall detta bekostas
av initiativtagaren till åtgärden som orsakar
ledningsflytten.
5.4 Avtal
Före detaljplanens antagande skall köpeavtal m.m.
upprättas mellan Borås Stad och exploatörerna. I
avtalen regleras parternas respektive åtaganden,
kostnader och ansvar.
Före detaljplanens antagande skall avtal upprättas
med Vägverket rörande ombyggnaden av Gånghestersvägen-Söderforsgatan,
där utformning, genomförande,
finansiering, väghållaransvar regleras.
5.5 Intäkter
Kommunens intäkter vid en markförsäljning uppgår
till 9.7 Mkr.
5.6 Kostnader
Kommunens kostnader för ombyggnaden av Gånghestersvägen-Söderforsgatan
och för den miljötekniska
markundersökning som gjorts uppskattas till
cirka 0.5 Mkr.
5.7 Plankostnader
Kostnader för upprättandet av detaljplanen regleras
i samband vid prövning av bygglov.
Kommunledningskansliet, Samhällsplanering
Peter Zettergren
ANTAGANDE 13

Utlåtande
Upprättat den 29 mars 2010 med
avseende på detaljplanen för del av
Trandared, TRANDARED 4:12 M. FL.
(Södervallen), Borås Stad, Västra Götalands
län
1. Handläggning
Detaljplaneprocessen inleddes med ett planprogram
upprättat den 13 augusti 2007. Programsamråd
enligt PBL 5:20 har ägt rum under tiden 24
augusti – 21 september 2007. Under programsamrådet
inkomna synpunkter har redovisats i samrådsredogörelse
daterad 2007-10-25. Kommunfullmäktige
godkände planprogrammet i december 2007.
Samråd enligt PBL 5:20, avseende planförslag upprättat
den 12 oktober 2009 , har ägt rum under tiden
16 oktober –16 november 2009 och har annonserats
i Borås Tidning 15 oktober 2009. Under samrådstiden
inkomna synpunkter har redovisats i samrådsredogörelse
daterad 2010-01-11.
Detaljplanen har varit utställd för granskning enligt
PBL 5:23 under tiden 29 januari – 26 februari 2010.
Utställningshandlingen upprättades den 11 januari
2010. Annons var införd i Borås Tidning 2010-01-28.
Berörda markägare har även underrättats med brev.
Under utställningstiden har detaljplanen varit anslagen
i Stadshuset och Trandareds kommundelskontor.
2. Sammanfattning
En remissinstans har framfört synpunkter under
utställningstiden. En berörd sakägare har under utställningstiden
inkommit med erinringar mot förslaget.
Planens innehåll vad avser markanvändning är densamma
jämfört med utställningshandlingen.
2.1 Ändringar i planförslaget
• Ett tillägg i planbeskrivningen under 5.4.3
LOD/vattenavrinning hur dagvattendammen ska
dimensioneras.
2.2 Beslutsförslag
Byggnadsnämnden föreslås besluta
att anta detaljplanen med stöd av 2§ i reglementet för
Byggnadsnämnden (KF 2002-08-15).
Remisspart
Utan
anm
Med
anm
Svar datum
U01 Kommunstyrelsen X 2010-03-10
U02 Gatunämnden X 2010-02-25
U03 Miljönämnden X 2010-02-03
U04 Kulturnämnden X 2010-02-12
U05
Kommundelsnämnden
Trandared
X 2010-02-19
U06 Räddningstjänsten X 2010-02-26
U07 Lantmäterimyndigheten X 2010-03-01
U08 Borås Elnät AB X 2010-02-04
U09
U10
U11
Borås Energi och Miljö
AB
Lokalförsörjningsnämnden
Fritids- och
Folkhälsonämnden
ej svar
X 2010-02-19
X 2010-03-05
U12 Konsumentnämnden ej svar
U13 HSO i Borås ej svar
U14
Länsstyrelsen i Västra
Götalands län
X 2010-03-02
U15 Polismyndigheten X 2010-02-19
U16 TeliaSonera X 2010-02-25
U17 Posten AB ej svar
U18 Försvarsmakten, P4 X 2010-02-16
U19 Västtrafik AB X 2010-02-01
U20 Vägverket Region Väst X 2010-02-23
U21
Hyresgästföreningen i
Södra Älvsborg
Sakägare
Utan
anm
X 2010-02-25
Med
anm
Svar datum
U22 Trandared 4:11 X 2010-03-01
3. Synpunkter under utställningen
3.1 Remisspart
U1 Kommunstyrelsen
Kommunfullmäktige godkände i april 2009 en lokaliseringsstudie
för nya förskolor i kommunen. I det
beslutet avskrevs Mariedals IP som lokaliseringsalternativ
till förmån för en etablering vid Kransmossen.
Kommunstyrelsen gav den 8 februari 2010 Byggnadsnämnden
i uppdrag att pröva möjligheten att
upprätta detaljplan för ny förskola på Kransmossen.
Kommunstyrelsen har inget att erinra.
U2 Gatunämnden
Komplettera i planbeskrivningen under rubriken
5.4.3 LOD/vattenavrinning. Dagvattendammen
dimensioneras för att fördröja minst ett 5-årsregn,
gärna 10-årsregn, med 10 minuters varaktighet.
14
BORÅS STAD - STADSBYGGNADSKONTORET

Kommentar
Planbeskrivningen kompletteras
U5 Kommundelsnämnden Trandared
Kommundelsnämnden Trandared ser positivt på
Södervallens exploatering av bostäder. Ur ett medborgarperspektiv
är läget och bostädernas tänkta
utformning attraktivt och borde motsvara det behovet
av bostäder som finns i stadsdelen.
Sättet att bygga och utforma bostäderna ryms därtill
inom de av Borås stad antagna tre områden, ekologiska-,
sociala- och ekonomiska parametrarna för
en Hållbar utveckling i Agenda 21.
U6 Räddningstjänsten
Räddningstjänsten ser inga hinder för att kunna
genomföra etableringen. Enligt räddningstjänstens
uppgifter finns två brandposter förlagda på Söderforsgatan
med ett flöde för varje post på cirka 1 500
liter/minut.
Under förutsättning att dessa uppgifter stämmer
så borde befintliga poster kunna betjäna det nya
kvarteret.
U8 Borås Elnät AB
Elnät: Borås Elnät AB accepterar nya platsen för
framtida transformatorstation. Borås Elnät AB vill
inte ha en egen fastighet för denna framtida transformatorstationsplacering.
Det räcker med E-område.
Transformatorstations utseende anpassas till
de tekniska förutsättningar som finns.
Vårt svar angående elproduktion är inte kommenterat
i utställningen. Borås Elnät AB förutsätter att
AB Bostäder är informerade om att solceller för
elproduktion kräver ytterligare diskussioner p.g.a.
att regelverket för anslutning av solceller till elnätet
sätter speciella krav.
Bornet: Ingen erinran
Kommentar
AB Bostäder är informerade angående solceller.
E-området ägs idag av Borås Stad. Det är upp till
Borås Stad om de vill upplåta marken för transformatorstation
eller om de vill sälja marken. Detaljplanen
möjliggör båda lösningarna den dagen det
är aktuellt att utöka med en transformatorstation i
området.
Nämnden har yttrat sig vid flera tillfällen och föreslagit
att det skall byggas förskolelokaler inom området.
Nämnden tycker fortfarande att det finns flera
fördelar och skäl för en förskola i planområdet. De
viktigaste är:
Södervallen ligger i område med många närliggande
bostäder, Närhet till grönområde, God tillgång till
olika kommunikationer, Ytterligare ett antal bostäder
skall uppföras, Varför fler förskoleplatser kommer att
efterfrågas, Lämpligt markområde finns inom planområdet.
Lokalförsörjningsnämnden tillstyrker planen i stort
och med tillägget att det bör tillskapas ett markområde
i den sydöstra delen av planområdet där en
förskola kan byggas.
Kommentar
Se U1 Kommunstyrelsens yttrande
U11 Fritids och folkhälsonämnden
Fritids- och folkhälsoförvaltningen vill fortfarande betona
vikten av att Mariedals flytt till Kransmossen blir
löst på bästa tänkbara sätt och förvaltningen stödjer
i sådana fall förslaget om bostäder vid Södervallen.
Mariedals IK får inte komma i kläm om de sparkas ut
från anläggningen.
Planavdelningen påpekar att kommunen styr utvecklingen
av parken i detaljplansområdet och att
det därför är möjligt med en näridrottsplats. Det
har tillkommit en intetsägande text om cykelvägar.
Fritids- och folkhälsoförvaltningen beklagar att det
saknas ambition att ge det nya bostadsområdet en
direkt förbindelse med det centrala cykelvägnätet.
Kommentar
Planuppdrag på Kransmossen är nu påbörjad och
planeringen för flytt av Mariedal IK pågår. Borås
Stad äger marken, vilket innebär att kommunen själva
råder över hela situationen, hur och när området
kan exploateras, så att flytt av nuvarande verksamhet
inte kommer i kläm.
Text angående cykelvägar är hur nuvarande cykelnät
ser ut. Blandtrafik är vanligt på lokalgator och
vår bedömning är att cykelvägnätet i planområdets
närhet inte behöver kompletteras. Samrådsförslaget
på cykelplan 2009 visar inte på att det i nuläget är
aktuellt med kompletteringar i planområdets omgivning.
U10 Lokalförsörjningsnämnden
Lokalförsörjningsnämnden har fått aktuellt detaljplanprogram
för yttrande.
Planens syfte är att möjliggöra exploatering med
flerbostadshus på Södervallen.
U14 Länsstyrelsen
Bedömning enligt 12 kap 1§ PBL: Länsstyrelsen
bedömer med hänsyn till ingripandegrunderna i 12
kap 1§ PBL och nu kända förhållanden att planen
ANTAGANDE 15

kan accepteras och därför inte kommer att prövas
av Länsstyrelsen om den antas.
Motiv för bedömningen: Länsstyrelsen befarar inte
att riksintresse enligt miljöbalken påtagligt kommer
att skadas, att mellankommunal samordning blir
olämplig, att miljökvalitetsnormer enligt miljöbalken
inte iakttas eller att det som föreslås blir olämpligt
med avseende på hälsa eller säkerhet.
Synpunkter på det utställda förslaget: Länsstyrelsen
förutsätter att vid detaljplanens genomförande kommer
följande att beaktas:
• Ytterligare markundersökningar enligt rekommendationerna
i den översiktliga geotekniska
utredningen kommer att följas upp vid bygglovgivning.
• Utformning samt genomförandet av den planerade
korsningen kommer att ske i samråd med
Vägverket.
Beredning: Vad som angivits ovan gäller som statens
samlade myndighetsuppfattning.
Kommentar
Ytterligare markundersökningar kommer att göras
inför bygglov/projektering. Avtal ska tecknas med
vägverket.
U 15 Polismyndigheten
Parkeringsplatser vid det planerade området på
Södervallen bör motsvara det behov som föreligger
med hänsyn till antalet planerade hus samt ett lämpligt
antal besöksparkeringar. En viss övertalighet
av parkeringsplatser bör finnas med i planeringen.
Parkeringsplatserna skall vara lätta att övervaka och
inga skymmande buskage eller träd som hindrar insyn.
Husen och parkeringsplatserna bör planeras på
ett sådant sätt att man från bostaden kan observera
sin parkeringsplats. Under mörker skall parkeringsområdet
vara upplyst.
Kommentar
Antalet parkeringsplatser styrs med hjälp av Borås
Stads parkeringsnorm. Illustrerade parkeringsplatser
på illustrationskartan bedömer vi uppfylla Polismyndighetens
önskningar avseende utformning av
parkeringsytor.
arbetsplan. En tidplan bör tas fram omgående för att
kunna planera för det projektledarstöd som behövs
från Vägverket. Utformning av korsningen diskuteras
i samverkan med Vägverket, Projekteringshandlingar
skall godkännas av Vägverket.
Gräns för väghållning av väg 1700 bör diskuteras,
då berörd sträcka i första hand är avsedd för det
lokala behovet. Det regionala behovet uppfylls med
väg 27.
Avtal mellan Vägverket och kommunen angående
ombyggnad av Gånghestersvägen/ Söderforsgatan
skall upprättas, vilket framgår av genomförandebeskrivningen.
Kommentar
Den nya korsningen ligger inom nuvarande vägområde
och en ny förstudie bedöms inte behövas tas
fram. Avtal tecknas med Vägverket.
3.2 Sakägare
U22 Trandared 4:11
Motsäger mej planen att öppna Söderforsgatan mot
Gånghestersvägen. Det ser jag som mycket olämpligt
och därmed hela bygget på Södervallen om ej annan
lösning finnes.
Kommentar
Möjlig utfart till Gånghestersvägen regleras inte i
detaljplanen.
Genom att ansluta Söderforsgatan och Gånghestersvägen
bedöms trafikarbetet förbättras i området.
Åtgärden inryms i gällande detaljplan och kan således
genomföras utan att detaljplanen för Södervallen tas
fram.
Planavdelningen
Tord Lundborg
planchef
Karin Johansson
planarkitekt
U20 Vägverket
I detaljplanen föreslås anslutning av Söderforsgatan
direkt till vag 1700, Gånghestersvägen. Enligt
planbeskrivningen ryms denna åtgärd i gällande
detaljplan. Om ny mark behöver tas i anspråk och
Vägverket skall vara väghållare, krävs förstudie och
16
BORÅS STAD - STADSBYGGNADSKONTORET

ANTAGANDE 17

18
BORÅS STAD - STADSBYGGNADSKONTORET

ANTAGANDE 19

Flygbild över Södervallen
Besöksadress: Kungsgatan 55, 6 tr
Postadress: 501 80 BORÅS
Telefon(växel) 033-358500
Fax: 033-353429
E-post: stadsbyggnadskontoret@boras.se
Hemsida: www.boras.se