Planbeskrivning - Borås Stad

boras.se

Planbeskrivning - Borås Stad

P03/09Detaljplan för del av RegementetDel av OSDAL 3:4 m fl, KRISTIANSFÄLTBorås StadSAMRÅD normalt planförfarande


SammanfattningNär Älvsborgs regemente lades ner för tio år sedanöppnades ett stort och centralt beläget område i Boråsför utveckling. I de gamla kasernerna sjuder det redanav liv. Nu fortsätter omdaningen.Regementsstaden är inte en ny stadsdel – det är en helliten stad som nu ska byggas på det forna militärområdet.Här ska inte bara finnas bostäder utan ocksåarbetsplatser, skolor, och butiker. Förebilden är stadensom genom sin täthet och sitt myller av olika verksamhetergör den till en så attraktiv och kreativ plats förmänniskor att bo och arbeta i.Detaljplanen anger förutsättningarna och sätter ramarnaför denna omvandling.OrienteringskartaFörslaget går i korthet ut på att skapa förutsättningarför stadsliv genom att bygga ett nytt gatunät i områdetoch ange ett antal kvarter med ett blandat innehåll avbostäder, verksamheter och skolor samt en stor andelservice.Avgörande frågor som måste behandlas och lösas ärförknippat med trafikbuller och till viss del pågeåndeverksamhet inom området.NORMALT PLANFÖRFARANDEBeslutInstans/datumPLANPROGRAM KF 2008-06-12SAMRÅD BN 2010-11-03UTSTÄLLNING -REVIDERING -ANTAGANDE -SAMRÅD 3


Innehåll1. Inledning 51.1 Vision 51.2 Syfte 71.4 Handlingar 71.4 Plandata 72. Tidigare ställningstaganden 72.1 Miljömål för Borås 72.2 Strandskydd 72.3 Översiktliga planer 72.4 Grönområdesplan 72.5 Detaljplaner och områdesbestämmelser 72.6 Bostadspolitiskt program 72.7 Uppdrag 92.8 Planprogram 9Genomförandebeskrivning1. Inledning 262. Organisatoriska frågor 263. Tekniska frågor 273.1 Behov av tekniska utredningar 273.2 Energifrågor 274. Fastighetsrättsliga frågor 274.1 Avtal och Ekonomiska frågor 274.2 Medverkande tjänstemän 273. Avvägningar mellan motstående allmännaintressen 94. Planeringsförutsättningar och förändringar94.1 Natur och kultur 94.2 Bebyggelseområden 114.3 Grönområden 144.4 Gator och trafik 16Övergripande gatustruktur 174.5 Teknisk försörjning 205. Konsekvenser 215.1 Behovsbedömning 215.2 Hållbar utveckling 215.3 Hushållning med naturresurser 215.4 Miljö 215.5 Sociala värden 225.6 Hälsa och säkerhet 226. Administrativa frågor 246.1 Genomförandetid 246.2 Huvudmannaskap 246.3 Handläggning 246.4 Planavgift 246.5 Planeringsunderlag 246.6 Medverkande tjänstemän 244STADSBYGGNADSKONTORET


PlanbeskrivningDetaljplan för del av Regementet, delav Osdal 3:4 m fl, Kristiansfält. BoråsStad, Västra Götalands län, upprättadden 1 november 20101. Inledning1.1 VisionDet är 15 år sedan vi senast byggde en ny stadsdel iBorås, då var det Hestra Parkstad, ett område sombetytt oerhört mycket för Borås som helhet och somän idag lockar till studiebesök från när och fjärran. Nufinns möjligheten att sätta nästa område på kartan,Regementsstaden.Regementsstaden är en helt ny stadsdel för dagens ochkommande generationer av boråsare. Grundstommenfinns redan där idag med de pampiga militära kasernbyggnadernarunt Lagercrantz plats och Mannerfeldtsplats, nu är det dags att fylla på de obebyggda delarnamed liv och rörelse.Här finns det möjlighet att bygga med ett blandat ochvarierat innehåll från bostäder till kommersiell ochkommunal service, verksamheter och kontor. Medplanförlaget som grund kan 900- 1200 nya bostäderbyggas i området. Ambitionen är att skapa ett blandatbostadsinnehåll med både flerbostadshus, radhus ochgruppbyggda småhus i olika upplåtelseformer, frånhyresrätt och bostadsrätt till eget ägande.Regementsstaden kan när den är utbyggd och klar inrymmaen befolkning på 2000-3000 personer, till detkommer arbetsplatser, skola, barnomsorg och fritidsverksamheter.Utmaningen är inte att bygga bostädertill en så stor befolkning, den stora utmaningen liggeri att skapa en levande stad med alla de kvaliteter somgör en stad och stadsdel till något attraktivt och som isin tur ger grogrund för ett en hållbar stad, en stad attkänna stolthet för, en stad som utstrålar attraktivitetoch självkänsla.Regementet var tidigare ett stängt och ingärdat områdei Borås, här huserade Älvsborgs Regemente, I15,mellan 1914 och 1997. Under de åren sjöd områdetav liv och rörelse, 1000 personer som varje år fick sinmilitära skolning men Boråsare i gemen var utestängda.Under de tio år som gått sedan den militäraverksamheten upphörde har området runt Lagercrantzplats och Älvsborgsleden utvecklats till ett sjudandeverksamhetsområde med närmare 800 arbetsplatseroch två skolor med närmare 400 elever.Nu är det dags att fylla den södra delen området medliv och rörelse.Läget i staden är unikt, det har sällan funnits ett såstort centralt område att utveckla och bygga stad påsom det är här, avståndet till city och resecentrum är1 km samtidigt som det är nära till natur och rekreationsområden.Pickesjön ligger på bekvämt gångavståndmed gångstråk, badplats och grillplatser. Söderom Regementsstaden breder hela Viskans dalgång utsig med fina möjligheter till promenader och rekreation.Regementsstadens uppbyggnad utgår från principenatt skapa plats för möten, platser där det finns möjlighetatt mötas vilket i sin tur ger möjligheter till attställa ut några stolar och sälja glass på sommaren elleröppna en mindre butik. Det är denna enkla principsom ska genomsyra hela utbyggnaden av området, vibygger för att skapa liv och rörelse, inte bara ett nytt”bostadsområde”.En ambition är att bygga så bra stad att trygghet ochsäkerhet blir en naturlig följd av det vi bygger. Trygghetfår vi om vi redan från början har med oss tankarom socialt liv och öppna funktioner i ögonhöjd. Föratt nå dit skapar vi tydliga stråk mellan målpunkteri området. Genom att bygga tätt får vi gott om ögonsom håller uppsikt och skapar trygghet, samtidigt försökervi undvika att separera trafiken åt så att bilar harsina egna stråk och gående och cyklister ett annat. Härförsöker vi uppnå en tydlig blandning där alla samsasom gaturummet.Detaljplanen är grunden till detta, den kan liknas viden spelplan full av möjligheter att forma framtidensboende- och livsmiljöer. Planen ger de nödvändigaverktygen för att gå vidare och börja bygga en levandeoch social, ekonomiskt och miljömässigt robust stad.SAMRÅD 5


Lagercrantz platsMannerfeldts platsIgelkottshöjdenEn tänkbar bild av Regementstadens norra del, i övre delensyns kasernerna och kasergården. DTH arkitetker6STADSBYGGNADSKONTORETIllustration arkitekt S


1.2 SyfteSyftet är att möjliggöra en utbyggnad av en ny stadsdelgenom att upprätta detaljplan för Osdal 3:4 m fl.1.4 HandlingarDetaljplanen består av plankarta med bestämmelsersom är juridiskt bindande.Till planen fogas illustrationskarta, planbeskrivningoch genomförandebeskrivning. Efter samråd tillkommersamrådsredogörelse över inkomna synpunkter.Planbeskrivningen och illustrationskartan ska underlättaförståelsen av planförslagets innebörd, samtredovisa de förutsättningar och syften planen har. Dehar ingen egen rättsverkan. Avsikten är att de ska varavägledande vid tolkningen av planen. För genomförandebeskrivningengäller på motsvarande sätt att deninte har någon egen rättsverkan.1.4 Plandata1.4.1 Läge och arealOmrådet ligger på västra sidan av Viskadalsbanan straxsöder om Riksväg 40. Planområdet omfattar 32 hektar.2.2 StrandskyddStrandskydd på 100 meter från Viskan gäller och berören liten del av planområdet.2.3 Översiktliga planerGällande översiktsplan ÖP06,från 2006 pekar inte utspecifika områden men däremot så finns sk spelreglerför hur Borås ska utvecklas.Området är inte utpekat i ÖP06, föreslagen markanvändningenstämmer dock väl överens spelreglernasom är vägledande för prövning av ny användning.Prioritera ombyggnad och förtätning av bebyggelse.Lokalisering av ny bebyggelse ska stärka områdetsmöjligheter till handel och service. Lokalisera bebyggelsei lägen som förstärker underlaget för kollektivtrafiken.Bostäder ska ha nära till grönområden av högkvalitet. För att hushålla med resurser ska planeringeninom tätorterna utgå från befintligt gatu- och ledningsnät.2.4 GrönområdesplanRegementsområdet omfattas inte av grönområdesplanenfrån 1998.1.4.2 MarkägareMarken ägs till största delen av Vasallen exploateringsAB och i södra delen av området Borås Stad samt enprivat fastighetsägare.2. Tidigare ställningstaganden2.1 Miljömål för BoråsKommunfullmäktige antog 2008 Miljömål för Borås.De lokala miljömålen ska integreras i samhällsplaneringenoch bidra till en ekologisk, ekonomisk ochsocialt hållbar utveckling.All samhällsplanering och allt byggande ska syfta tillen sund, trivsam och vacker miljö med kretsloppstänkande.Miljömålen God bebyggd miljö anger att den bebyggdamiljön ska skapas i harmoni med naturen ochge en god livsmiljö. Miljömålet Energi och trafik angeratt människors påverkan på klimatet inte ska varaskadlig, att luften ska vara så ren att den inte skadarmänniskor, djur eller växter, att bara naturlig försurningska ske i mark och vatten. I första hand ska nybebyggelse anslutas till fjärrvärme och ingen el ellerolja ska användas för uppvärmning. Ny bebyggelse skaplaceras med goda förutsättningar för kollektivtrafik.Gång- och cykelvägnätet ska byggas ut och andelenbullerstörda från trafik minska. Dagvatten ska omhändertaslokalt alternativt fördröjas.2.5 Detaljplaner och områdesbestämmelserOmrådet omfattas inte av detaljplan, däremot finnsområdesbestämmelser. Områdesbestämmelserna somantogs av Byggnadsnämnden 1999-06-10 omfattardelar av området (Mannerfeldts plats och gårdenKristiansfält) som ska planläggas. Syftet med områdesbestämmelsernavar att skydda kulturhistorisktvärdefull bebyggelse samt värdefulla vegetationspartieri området.2.6 Bostadspolitiskt programKommunfullmäktige antog 16 april 2009 ett Bostadsbyggnadsprogrammed riktlinjer för bostadsbyggande.I dessa påtalas att Borås ska växa. Möjlighet tillnybyggnation av bostäder ska ges i alla större tätortereller där tidigare gjorda investeringar ger utrymme förytterligare exploatering. En tätare bostadsbebyggelsebidrar till ett effektivare utnyttjande av tex kollektivtrafikoch fjärrvärme.För Regementet anges ett bostadstillskott på totalt 820bostäder med en årlig utbyggnadstakt på 80 bostäderunder 10 årSAMRÅD 7


2.7 UppdragKommunfullmäktige godkände i juni 2008 ettplanprogram för Regementet, utifrån det godkändaplanprogrammet gav Byggnadsnämnden i augusti2008 Stadsbyggnadskontoret i uppdrag att upprättadetaljplanen för Kristiansfält i enlighet med planprogrammet.Detaljplanen har initierats av Vasallen Borås ExploateringsAB. Detaljplanen har upprättats med konsulthjälpfrån DTH arkitekter i Borås.2.8 PlanprogramI juni 2008 godkände Kommunfullmäktige ettplanprogram för delar av Regementsområdet. Planprogrammetanger att Regementet ska kunna utvecklas tillen ny stadsdel i Borås för både boende och verksamheter.Programmet ersätter det av Kommunfullmäktigegodkända planprogrammet från 1998 som angav attRegementet enbart skulle utvecklas till ett verksamhetsområde.Förslaget till detaljplan för Regementet följer i stortsett intentionerna i planprogrammet men frångårprogrammet på en punkt, den övergripande trafikstrukturen.I planprogrammet angavs en ny planskildanslutning över Viskadalsbanan via Vinrankan (östrasidan av Viskadalsbanan). I förslaget till detaljplan harnu detta frångåtts och istället nyttjas befintliga väganslutningarvia Regementsgatan och den befintligaplankorsningen.3. Avvägningar mellan motståendeallmänna intressenPlanutformningen bedöms vara förenlig med hushållningsbestämmelsernaenligt kap 3, 4 samt miljökvalitetsnormernaenligt kap 5 Miljöbalken.4. Planeringsförutsättningar ochförändringar4.1 Natur och kultur4.1.1 Mark och vegetationPlanområdet karaktäriseras av ett kuperat dalföre inord-sydlig riktning. Mot väster stiger området i enbrant skogbeklädd slänt. I mitten av dalföret liggertvå tydliga skogbeklädda kullar, Igelkottshöjden ochRegementskullen. Mot öster sluttar området motViskans dalgång.Kontakten med Viskan är begränsad av två tydligabarriärer, Viskadalsbanan och Gamla Varbergsvägen,visuellt kan man ana Viskan som ett grönt stråk i landskapet.Karaktären på vegetationen i området är ett igenväxandelandskap med en slyartad skog och öppnare ytor.Spåren från den militära tiden syns tydligt med igenväxandeskjutbanor och andra öppna övningsytor, detfinns även spår av förrådsbyggnader. De två kullarnaoch sluttningen mot väster består av uppvuxen skogmed företrädesvis gran och tall. Granen dominerar denorra delarna av området och västsluttningen på Igelkottshöjdenmedan de södra och östra delarna bestårav mestadels tallskog med inslag av solitärträd.”Regementsparken” är ett centralt och högt belägetvärdefullt grönområde som skiljer Älvsborgsledensverksamhetsområde från kasernområdet. Grönområdetär en rest från epoken med landeriet Katrineberg. Norradelen är ett naturparksliknande område, viktigt förhela regementsområdet med hänsyn till sin storlek. Iparken finns ett soldattorp (utanför denna detaljplan)med anor från slutet av 1600-talet, ett representativtexempel.Jordmånen inom planområdet är huvudsakligen sandmen med inslag av grusig sand, siltig sand eller grusigsiltig sand. Idrottsplanen vid Igelkottshöjden har tidigarevarit en mosse som fyllts över med fyllnadsmassor.4.1.2 GeoteknikEn översiktlig geoteknisk undersökning av planområdetgenomfördes av Ramböll under 2009.Byggbarheten inom området är mycket god, det finnsdock två områden som kräver ytterligare åtgärderinnan de kan bebyggas, Idrottsplatsen som bestårav organiska jordar med ett lager fyllning ovanpåmåste utskiftas till 2 meters djup och återfyllas medfriktionsjord. I slänten väster om Idrottsplatsen hargeoteknikerna påträffat gyttjigt sandigt grus ner till1,5 m under markytan. Här behöver man genomföraen utökad geoteknisk undersökning för att klarläggavad jorden består av under 1,5m för att kunna utvärderasläntstabiliteten. Vid grundvattenavläsningensom utfördes 2009-07-13 låg grundvattennivån 0,4 möver markytan i denna slänt. Detta betyder att grundvattentrycketvid denna tidpunkt var högre än marknivå(sk. artesiskt tryck). Artesiskt vattentryck kanbidra till att slänten blir instabil då effektivspänningeni jorden minskar av det ökande vattentrycket och attman då får en lägre dränerande skjuvhållfasthet. Avläsningenföregicks av ett kraftigt skyfall vilket kan varaförklaringen till den tillfälligt höga grundvattenytan.Vid sondering och installation av grundvattenröretpåträffades inget grundvatten. Grundvattenavläsningär utförd vid två tillfällen. Vid avläsningen somutfördes 2009-08-03 låg grundvattennivån 0,4 mSAMRÅD 9


under markytan och vid avläsningen som utfördes2009-07-13 låg grundvattennivån 0,4 m över markytan.Fler grundvattenrör bör installeras i slänten ochavläsas med jämna mellanrum för att utreda om dettavar en engångsföreteelse eller om det är något som skervid varje regnoväder. Den rekommenderade utökadegeotekniska undersökningen ska även innehålla totalsonderingeller viktsondering i hela området för attfastställa jordlagrens relativa fasthet.4.1.3 RadonRamböll genomförde en radonundersökning av områdetunder juni 2009 med en scintillometer och engammaspektrometer. En övergång över hela områdetgjordes med scintillometer för att leta efter variationerav den totala gammastrålningen. Med gammaspektrometernmättes aktivitetskoncentrationen av detre olika strålkällorna uran, kalium och torium i 14punkter för att specificera strålningen. Mätningar påen referenspunkt gjordes både före och efter mätningarnai området.Gränsvärdet för lågradonmark i undersökningsområdetär < ca 60 Bq/kg för radium. Alla mätpunkternaligger under gränsvärdet och hela området klassas somett lågriskområde.4.1.4 FornlämningarDet finns inga kända fornlämningar inom området.Marken inom området är störd från tidigare militäraanvändning vilket torde innebära att möjligheten atthitta lämningar är begränsad.4.1.5 Kulturhistoriskt värdefull bebyggelseMannerfeldts plats, RegementetPlanen för Regementsstaden hör till en del av detgamla Älvborgsregementet som huserade inom områdetfram till 1997. Kvar från Regementstiden finnsett stort antal byggnader som ingår i en karaktäristiskmönsterplan med Kaserngården som central plats.Själva Kaserngården och dess monumentala byggnaderhar behandlats och skyddats i tidigare detaljplaner(antagen september 2009).Inom planområdet och strax söder om Kaserngårdenfinns ett tiotal byggnader i lägre skala som tidsmässigt,och i sin byggnadsstil med putsade fasader, harsammanhang med kasernerna. Dessa ingår i mönsterplanenför de tidiga regementsanläggningarna. Västerdärom ligger Brigadhuset omgivet av ett fint trädbeståndav parkkaraktär som är viktigt att bevara. Intillstenhuset finns två faluröda komplementbyggnader.Mot Mannerfeldts platsKristiansfält landeri uppfördes 1822 och fick sin nuvarandeutformning 1875. Innan dess hade en mycketvacker trädgård anlagts, vars rester man ännu kan ana.Kristiansfält får ett permanent skydd i form av bevarande-,skyddsbestämmelser samt ett rivningsförbud.Den stora strukturen som främst rör den bebyggelsesom uppfördes 1910-1914 bör hållas intakt. Dettainnefattar också enkla komplementbyggnader i trävilka är mycket viktiga för förståelsen av anläggningensom helhet. Det är viktigt att byggnadernas särartbevaras.Genom områdesbestämmelserna infördes rivningsförbudför vissa byggnader. Utökad lovplikt infördesmed bygglovplikt för ändringar av fasader, tak, fönster,dörrar, fasaddetaljer och omfärgning samt för rivningav byggnad eller del av byggnad. Marklovplikt förträdfällning och förändring av marknivåer infördesockså. Bestämmelserna har följts upp i detaljplanen förnorra delen av området.De kulturhistoriskt värdefulla lägre byggnaderna söderom kaserngården bevaras i den kommande utbyggnadenav området, de blir en viktig del i helheten och gerkaraktär åt hela området.Brigadhuset med intill liggande förrådsbyggnader ochomgivande trädbestånd bevaras och införlivas i denframtida skolmiljön.10STADSBYGGNADSKONTORET


Exempel på tänkbar exploatering inom Regementsstaden. DTH arkitekter4.2 BebyggelseområdenDen stora utmaningen för Regementsstaden är attskapa ett tydligt sammanhang mellan de historiskamiljöerna och de nya tilläggen utan att förvanska.Tanken och ambitionen är att bygga en levande stadsdelför livets alla skeden och faser. Möjligheterna ståröppna då planen ska ses mer som en möjlighet än enreglering, därför finns det en stor flexibilitet i användningenav de olika kvarteren. Bara där det är direktolämpligt med en viss användning begränsas denna.Detaljplanen möjliggör att 900-1400 bostäder kanuppförs inom området i olika former, från punkthusi 5-9 våningar till kvartersbebyggelse i rutnätsstad tillgruppbyggda småhus och radhus. Mindre genomgåendegångstråk genom kvarteren ska skapas, dels föratt åstadkomma en känsla av öppenhet i området, delsför att ordna goda kopplingar mellan bostadskvarteren,skolan och grönområden. Mötesplatser skapas iform av torgplatser eller lekplatser inom och i anslutningtill bostadskvarteren. Utformningen av allmännaplatser och gator ska utgöra viktiga element som hållersamman området och skapar en god orienterbarhet.Bebyggelsen bör planeras och utföras med miljöanpassademetoder och material. Bebyggelsen ska ges en godarkitektonisk utformning, samtidigt som variation iform och material tillåts.Regementsstaden kan delas in i tre delar, Kasernstaden,Trädgårdsstaden och Friluftsstaden där de olikadelarna har var sin egna tydlig karaktär.Kasernstaden knyter an till den striktare strukturenfrån Kaserngården, planmönstret utgår från ett striktrutnät där bebyggelsen inordnas i vinkelräta kvarter.Det är även här vi har de äldre historiska byggnadernasom en tydlig påminnelse om den militära bakgrunden.Skalan skiftar, närmast Mannerfeldts plats hållsbyggnadshöjden nere till hänsyn för de låga stenbyggnaderna,mot Igelkottshöjden höjs skalan och taravstamp i slänten. Ner mot Viskadalsbanan får byggnadernatrappa upp men de får inte dominera överSAMRÅD 11


Kaserngårdens majestätiska byggnader. Ett centralttorg skapas vid Mannerfeldts plats. I Kasernstadensvästra del finns möjlighet att uppföra en F-6-skola därde äldre magasinsbyggnaderna och Brigadhuset kan fåett nytt spännande innehåll.Trädgårdsstaden tar vid söder om Kasernstaden medbörjan vid nuvarande idrottsplatsen, i mötet mellanKasernstaden och Trädgårdsstaden ska en plats skapasdär det finns bra lägen för viss handel eller kontoratt flytta in. Längs med den nordsydliga gatan skabyggnaderna placeras längs med gatan för att på såsätt skapa ett tydligt gaturum samt bidra till att skapaUtsnitt från en tänkbar Kasernstad, Mannerfeldts plats i mitten settmot nordvästUtsnitt från en tänkbar Trädgårdsstad sett mot nordost, Igelkottshöjdentill höger i bildhalvprivata gårdar. Planen gör det möjligt att etablerahandel och verksamheter i bottenplan för att få ett varieratinnehåll till den nya stadsdelen. Tanken är att haöppna funktioner i gatuplan, inga stängda funktionereller fasader i ögonhöjd, därför får inga garage placerasi markplan med sluten fasad mot gatan utan skavändas inåt eller grävas ner. Längre ner genom Kristiansfältbryts den slutna karaktären mot gatan upp ochKungälv , exempel på livfulla bottenvåningar och ett blandatinnehållExemepl på dagvattenhantering i Mariastaden, Helsingborg12Exmpel från Norrköping på skala och gaturum samt kontor i bottenvåningSTADSBYGGNADSKONTORETlängst ner i området har vi mer en karaktär av friliggandehus än kvartersstad. Byggnadshöjderna varierasfrån 4-5 våningar mot Kasernstaden och Igelkottshöjdentill 1-2 våningsbyggnader mot väster och söder.Innergårdarna ska hållas öppna och gärna med inslagav vatten från dagvattenhanteringen så att vi kan fåen slingrande bäck söderut genom de olika gårdarna.Söder och öster om Kaserngården och utmed dennordsydliga Huvudgatan flerbostadshus i tre till fem


våningar. Grupphusbebyggelsen kommer att utgöraen blandning av radhus, kedjehus och gruppbyggdasmåhus. För att skapa tydliga gaturum avses en störredel av bebyggelsen placeras nära grändgata. Entréernanås från gränden. Den gruppbyggda bebyggelsenfår uppföras i högst två våningar och med en högstabyggnadshöjd av 6,5 meter. Största tillåtna byggnadsareainom områden med grupphusbebyggelse är enligtplanen 40-50 % av fastighetsarean.Mot Viskadalsbanan planeras en zon med verksamheteroch handel för att ta upp en del av bullerproblematikensom finns här.Exempel på punkthus i terrängen från Stadsskogen, AlingsåsExempel på gaturum, Mariastaden, HelsingborgExempel på gaturum, Mariastaden, HelsingborgFriluftsstaden tar vid i slänten nedanför berget, här ärtanken att droppa ner punkthus som tar fäste i höjdskillnaden.Skalan varierar från 5-9 våningar, de höstahusen ligger i den norra delen därefter trappas skalanmot söder i området. Byggnadernas höjd anpassas tillbergets höjd och trädtoppshöjden så att punkthuseninte bryter horisontlinjen.Utsnitt från en tänkbar Friluftsstad, sett mot nordvästExempel från Nysäter, Mölnlycke på hur man hanterar punkthus isluttande terräng4.2.1 BostäderFlertalet delområden avses inrymma såväl bostädersom verksamheter. Verksamheterna ska inte vara störandeutan kunna samlokaliseras med bostäder. Inomområdet räknar vi med 900 – 1200 nya lägenheter.Det finns en flexibilitet i detaljplanen som gör detmöjligt att bygga olika former av gruppboenden,trygghetsboenden, vårdboenden och förskolor i deflesta bostadsdelarna, likväl som det finns möjlighet attetablera handel och kontor i bottenplan inom Kasernstadenoch Trädgårdsstaden.Renodlade verksamhetskvarter förläggs i bullerstörtläge mot Viskadalsbanan.Ur trafikbullersynpunkt måste bostäderna utmed Huvudgatornai Kasernstaden och Trädgårdsstadens bligenomgående så att minst hälften av boningsrummenkan placeras mot en tyst sida.För den sydligaste delen av Trädgårdsstaden krävs detatt en 4 meter hög bullervall placeras mot järnvägenSAMRÅD 13


och vägen, på så sätt kan vi klara trafikbullret från vägoch järnväg och få en god boendemiljö i denna del.Den nya bullervallen ligger inom området som betecknasskydd i plankartan.4.2.2 ArbetsplatserRegementsstaden har redan idag ett stort inslag avarbetsplatser, det gäller framför allt området runtKaserngården och Älvsborgsleden. Här finns ca 800arbetsplatser.I det nya området finns utrymme för nya arbetsplatseri form av kontor och handel. Inom kvarteren vidMannerfeldts plats finns det möjlighet att inrymmakontor i bottenplan liksom inom den kulturhistorisktskyddade bebyggelsen. Vid Viskadalsbanan finns detmöjlighet att uppföra verksamheter som kan samlokaliserasmed bostäder.4.2.3 Skola och förskolaTill den nya stadsdelen finns ett behov av skola ochbarnomsorg. Idag finns en stor friskola vid Lagercrantzplats med ca 400 elever i årskurserna 4-9 samt engymnasieskola.Vid Brigadhuset finns utrymme för att uppföra en nyF-6 skola i två paralleller, totalt 14 skolavdelningarmed plats för 300-400 elever. Platsen är strategisktvald med tanke på att den ligger mitt i stadsdelen mednärhet till både bostäder och rekreation.Detaljplanen medger lokaler för barnsomsorg inom deflesta bostadskvarteren.4.2.4 Kommersiell serviceRegementsstaden ska ge förutsättningar för en blandstadså att boende kan agera lokalt med – bostad,arbete, fritid och handel inom gångavstånd. Servicefunktioneroch detaljhandel kan placeras i stråk därde är synliga och lättillgängliga för både gående ochtrafikanter. Det innebär att planen medger handel ibottenplan inom Kasernstaden och Trädgårdsstadenutmed den nordsydliga huvudgatan.Utmed Viskadalsbanan och infarten till Regementsstadenvid Regementsgatan finns ett större område förhandel och icke störande verksamhet där möjlighetenfinns att uppföra byggnader till en högsta totalhöjd av9,0 meter, max 40% av tomten får bebyggas vilket geren byggnadsarea av ca 4500 m 2 .Även området söder om ovan nämnda möjliggörs förhandel och ickestörande verksamhet. Bebyggelsen fåruppföras enligt samma princip som det norra området,det ger en byggnadsarea på ca 3000 m 2 .4.3 GrönområdenTill den nya stadsdelen ska Regementsparken bevarasoch utvecklas som ett viktigt grönområde för stadsdelenParken ligger centralt i Regementsstaden, som enförbindelse mellan det nya och det gamla runt Kaserngården.Grönområdet är en rest från epoken medlanderiet Katrineberg. Norra delen är ett naturparksliknandeområde, medan den södra delen har merkaraktär av park.Igelkottshöjden, RegeementetDen gamla paradentrén till Regementet via Regementsgatanbevaras som ett grönområde och park förde norra delarna av området.Igelkottshöjden planläggs som naturområde och skases som ett viktigt grönområde i stadsdelen, den västrasluttningen är brant och svårtillgänglig, medan denöstra sidan har en flackare karaktär. För att få godtillgänglighet till kullen från väster bör trappan rustasupp så att man kan nå toppen på ett bra sätt.Bra exempel på en urban park, Norra Hamnen, HelsingborgFör att kunna nå ut till Pickesjöområdet och bergenväster om Regementet lämnas ett par släpp i kvartersbebyggelsen.Utmed järnvägen och den bullervall som ska uppförasläggs ett grönstråk in som sammanbinder Igelkottshöjdenmed naturområdena söder om Regementsstaden.14STADSBYGGNADSKONTORET


4.3.1 Lek och rekreationEn ny stor lekplats för hela stadsdelen planeras i Regementsparken.Utöver detta bör nya mindre lekplatserplaneras i bostadskvarteren på kvartersmark. Placeringav kvarterslekplatserna och näridrottsplatser kommeri utställningsskedet då utformningen av storkvarterentar form.En stor styrka för Regementsstaden är närheten tillhögkvalitativa rekreationsområden. På gångavståndligger Pickesjön med bad och strövstigar, ett stenkastfrån Regementet ligger Viskan och Viskadalen, pågång och cykelavstånd når man Borås Ridhus ochmaderna vid Bråt med öppna ängs- och hagmarker förhästsport eller promenader.För att överbrygga de barriärer som finns mellan Regementetoch omgivande rekreationsområden föreslåsett par åtgärder som ska öka tillgängligheten till dessa.För att nå ridhuset och Bråt på ett bra sätt föreslås enplanskild gång- och cykelväg anläggas söder om Kristiansfältsom förbinder de södra delarna av områdetmed Ridhuset. Tanken är att uppföra en smäcker broöver järnvägen och gamla Varbergsvägen och kopplapå befintlig gång och cykelväg. Likaså föreslås en nyplanskild gång- och cykelöverfart längre norrut vid kvVinrankan.En framtida utveckling av området vid Viskan och S:tSigfrids Griftegård skulle ge Regementsstaden ett lättillgängligtrekreationsområde.Inom verksamhetsområdet vid Viskadalsbanan finnsutrymme för en allaktivitetshall eller annan form avidrottshall.SAMRÅD 15


4.4 Gator och trafikEn utmaning med Regementsstaden är att hitta enhållbar balans mellan de olika trafikslagen och skapaförutsättning för hållbara transporter. Kopplingenmellan centrala Borås och Regementet gynnar biltrafikendå det upplevda avståndet är stort men fågelvägenär det inte längre än 1 km. Kopplingarna för gåendeoch cyklister måste utvecklas och förbättras till omgivandeområden. Ett steg är att i ett tidigt skede byggaut en väl fungerande kollektivtrafik som försörjer denya bostäderna så att ingen har längre än 300 metertill busslinje. Det andra är att samtliga huvudgator ochde flesta lokalgatorna har separata gång- och cykelbanorsom uppmuntrar till att välja cykeln.Vi kommer att få acceptera att en stor del av in- ochutpendlingen till området kommer att ske med bil,men för att minska effekterna av biltrafiken utformasgatorna inom området som gröna lungor där huvudgatornafår alléplantering på bägge sidor, förskjutnakörbanor och upphöjda korsningar. Lokalgatornautformas på liknande sätt men med en trädrad.Planområdets omgivningar är välförsedda med gångochcykelvägar. I norr ansluter planområdet till enseparat gång- och cykelväg som är en del av cykelstråketmellan centrum och Sjömarken. I öster kopplarområdet på den befintliga gång- och cykelvägen mellancentrum och Ridhuset. En länk som måste byggasär den utmed Regementsgatan genom Göta till GamlaVarbergsvägen.Bra exempel på hur man kan bryta upp gaturummet med grönska imitten, Mariastaden, HelsingborgGaturumsexepel från Eklanda parkstad, Mölndal4.4.1 Övergripande trafikstrukturFrån norr ansluter Regementsstaden till Riksväg 40via Älvsborgsleden och Regementsgatan. Påfarten tillRv 40 är via cirkulationen vid Älvsborgsleden. ViaÄlvsborgsleden och Regementsgatan når man ävenGöteborgsvägen som ansluter till centrala Borås viaResecentrum. Från öster når man Regementststadenvia Göta och plankorsningen med ViskadalsbananBra exempel på korsning i Regementsstaden,bild från Skvallertorget, Norrköping16STADSBYGGNADSKONTORET


Övergripande gatustrukturRiksväg 40GöteborgsvägenLusharpanFramtida utbyggnadsområdeÄlvsborgsledenRegementskullenParadentrénLagercrantz platsRegementsgatanRegementsparkenSkolaNy framtida väganslutningSkola och förskolaMannerfeldts platsKasernstadenVinrankanIgelkottshöjdenFriluftsstadenKristiansfältTrädgårdsstadenGamla VarbergsvägenPrimärgataSekundärgataKvartersgataUpphöjd korsningTorgNy gc-vägGångvägBefintlig gc-vägBullervall17


Inom området skapas ett nytt primärt vägnät med enförbindelse mellan Älvsborgsleden och Regementsgatansamt en nord-sydlig gata ner över Kristiansfält.Gång- och cykelnätet får samma dragning för attbinda samman och skapa ett tydligt stråk till omgivandecykelvägnät. Av bullerskäl placeras endast slutenkvartersbebyggelse mot det primära vägnätet så att manfår tysta innergårdar och på så sätt klaras bullernormenför bostäder. För att hålla nere hastigheten skapas upphöjdatorgkorsningar.Huvudgata med mittalléHuvudgata med kantstensparkeringFör att hålla nere hastigheten och få en varierad upplevelse av gaturmmetföreslås delar av det primära gatunätet få en skiftande körfältsindelningenligt principen ovan.18STADSBYGGNADSKONTORET


Det sekundära vägnätet matar bostadskvarteren ävenhär skapas ett gång- och cykelvägnät.I nuvarande planutformning redovisas inte det internagatunätet i bostadskvarteren utan detta kommer förstnär planen ställs ut och ett antal exploatörer har knutitstill exploateringsprojektet.Kvartersgata i trädgårdsstadenKvartersgata (sekundärgata) inom KasernstadenKvartersgata i trädgårdsstadenSAMRÅD 19


Inför framtida utbyggnadsetapper väster om Regementstadenavsätts ett vägområde som förbinderÄlvsborgsleden med det framtida området på berget.4.4.2 KollektivtrafikIdag försörjer busslinje 6 området med kollektivtrafik,linjen går till Lagercrantz plats och täcker in skolornaoch arbetsplatserna. I takt med att området byggs utenligt detaljplanen kommer busslinjen att utökas så attsamtliga bostäder får en busshållplats inom 300-400meter.4.4.3 ParkeringBoendeparkering ska lösas inom kvartersmark, antingeni parkeringsgarage under byggnaderna eller i direktanslutning till respektive bostad. Det finns utrymmeför viss gatstensparkering på allmän platsmark. Ytparkering,dvs stora öppna parkeringsanläggningar är inteen godtagbar lösning inom området. Antalet parkeringsplatseri området styrs av slutgiltig lägenhetssammansättning.Borås stads parkeringsnorm gäller ochska vara dimensionerande för området. Parkeringsbehovetför bostäderna är 12 bilplatser per 1000 kvmbruttoarea i flerbostadshus respektive 13 platser per1000 kvm bruttoarea. för gruppbyggda småhus. Förkontor gäller 17 bilplatser per 1000 kvm bruttoarea.4.5.4 VärmeOmrådet ansluts till det kommunala fjärrvärmenätet.4.5.5 El och teleOmrådet ansluts till respektive nät, erforderliga nätstationersom kräver separata byggnader behandlas iplanen inför utställningsskedet.4.5.5 AvfallSophantering inom området bör utgå från gemensammalösningar med sopsug där detta är möjligt ellermiljöhus i de tätare exploateringsdelarna runt Mannerfeldtsplats och punkthusen i slänterna. För grupphusbebyggelsenbör sophantering ske med gemensammamiljöhus eller genom hämtning vid tomtgräns.Utrymme finns för en större gemensam miljöstationpå östra sidan av Igelkottshöjden.4.5 Teknisk försörjning4.5.1 Vatten och avloppVattenförsörjningen till området kan ske via vattenledningari Älvsborgsleden. I Älvsborgsleden är vattenledningarnadimensionerade för en maximal trycknivå+206 meterAvledning av spillvatten kan ske i ledningaravsedda för spillvatten som ansluts till befintligt näti förbindelsepunkt enligt ovan.4.5.2 BrandvattenförsörjningOmrådet kommer att kunna försörjas med en erforderligkapacitet på släckvatten. Brandposter upprättasinom området. Placering och utformning av ledningsnätetutreds vidare4.5.3 DagvattenDagvattnet ska omhändertas lokalt enligt ”Riktlinjerför dagvattenhantering i Borås Stad”, antagen 2006-12-20”. Dagvattenåtgärder ska utföras på ett sådantsätt att fastigheten inte avleder mer dagvatten änmotsvarande maxflödet vid ett femårsregn från denoexploaterade fastigheten. Dagvattenåtgärderna skavara dimensionerade för minst ett femårsregn.Exploatören ombesörjer och bekostar åtgärder fördagvattenhantering inom exploateringsområdet.20STADSBYGGNADSKONTORET


5. Konsekvenser5.1 BehovsbedömningEn behovsbedömning avseende betydande miljöpåverkanhar gjorts .Markanvändning och bebyggelse enligt detaljplanenbedöms inte medföra betydande miljöpåverkan ochinget område med skyddsstatus berörs. Tillåten markanvändningenligt planförslaget är bostäder, handel,kontor, skola vilka inte kan ses som störande verksamheter.Slutsatsen är att miljöbedömning med miljökonsekvensbeskrivning,MKB, inte erfordras. Att ingenbetydande påverkan förorsakas framgår av konsekvensbeskrivningen.5.2 Hållbar utvecklingUtbyggnaden av Regementet följer väl de spelreglersom finns för Borås Stad, som har formulerats i ÖP06:En resurshushållande bebyggelsestruktur, Regementsstadenplaneras som en tät stadsdel med mångabostäder på en relativt begränsad yta, vilket bidrar tillatt hushålla med markresursernaAttraktiva bostäder i olika storlekar och upplåtelseformerför alla medborgare. Området är planerat attinnehålla en mix av olika boendeformer och upplåtelseformer.Regementsstaden ligger som en outnyttjad kil in iBorås, det är det närmaste stora området som går attbygga stad på utan att gå långt utanför stadskärnan.Närheten skapar goda förutsättningar för att minskabilberoendet och minska transportbehovet till och frånden nya stadsdelen.Området är sedan tidigare ianspråktaget för militärverksamhet vilket innebär att vi inte tar värdefull marktill ett exploateringsintresse.Genom detaljplanen skyddar vi en äldre militär bebyggelseoch struktur som har höga kulturmiljövärden.Området får en täthet av boende och verksammavilket skapar ett bra underlag för kollektivtrafik ochservice till området.I områdets närhet finns goda rekreationsmöjligheter,utbyggnaden medför att dessa områden tillgängliggörsför ett större antal människor.5.3 Hushållning med naturresurserBedömningen är att planutformningen innebär positivakonsekvenser i förhållande till pågående markanvändning.5.4 Miljö5.4.1 NaturvärdenOmrådet saknar höga naturvärden då större delen avområdet är att beteckna som stört av tidigare verksamheter.5.4.2 KulturvärdenI enlighet med intentionerna i planprogrammet ochområdesbestämmelserna för området ges den kulturhistorisktvärdefulla bebyggelsen ett långsiktigt skydd iform av varsamhets- och skyddsbestämmelser.För del av Mannerfeldts plats införs användningsbestämmelsesom är anpassad till bebyggelsens kulturvärden.5.4.3 StrandskyddEn liten del av planområdet nedan Kristiansfält liggerinom strandskyddat område från Viskan, dvs inom50-100 meter från vattnet. Den mark som ligger inomstrandskyddsområdet är antingen bortprickad ellerligger som parkmark och som mark för skyddsvall motjärnvägen.För att upphäva strandskyddet krävs synnerliga skäl,i detta fall finns två tydliga barriärer mellan Viskanoch Regementsstaden, Viskadalsbanan och gamlaVarbergsvägen. Tillgängligheten till Viskan minskarinte genom denna plan då barriären redan idag kanses som betydande och i framtiden kommer barriärenatt ytterligare förstärkas då järnvägen medför krav påskydd från spårspringning och bullerskydd.Bedömningen är att strandskyddet inte behöver upphävasinom området då inga bygglovpliktiga verksamheterbehövs inom strandskyddat område.För att öka tillgängligheten till Viskan och områdetöster om gamla Varbergsvägen ska två planskilda gångoch cykelvägar anläggas.5.4.4 GrönområdenIgelkottshöjden samt Regementskullen bevaras somviktiga grönområden, ett oexploaterat stråk läggs ini planen som förbinder Igelkottshöjden med Viskansdalgång.5.4.5 Ändamålsenlig strukturDetaljplaneförslaget innebär att ett delvis oexploateratområde tas i anspråk för bebyggelse samt anläggningav gator, parker och dagvattenanläggningar. Markenär dock sedan tidigare störd genom den militäraverksamhet som funnits i området under närmare 90år. Centrala grönområden i planområdet bevaras ochutvecklas. Viskans dalgång görs tillgänglig via två nyagångpassager.SAMRÅD 21


225.4.6 InfrastrukturPlanförslaget innebär att helt ny infrastruktur behöverbyggas ut som servar den nya stadsdelen, det handlarom att ansluta området till vatten och avloppsnätetmed en ny pumpstation nere vid Gamla Varbergsvägen,nya gator och vägar, nytt el-och telenät.5.5 Sociala värdenEn ambition med Regementsstaden är att skapaförutsättningar för en levande stad, dvs att det skafinnas goda förutsättningar att få till ett liv i stadsdelenunder större delen av dygnet oavsett årstid. Stadsdelenska inte enbart utgå från att bygga attraktiva bostäderutan att även se till att livet mellan husen fungerar.Det ska finnas möjligheter att träffas och umgås medvarandra i staden inte enbart i det privata rummet. Föratt detta ska fungera krävs det att vi tänker bortom dettraditionella och tänker i delvis nya banor. Genom attöppna upp bottenvåningarna mot gatan med annat änbostäder kan man få in olika verksamheter som drartill sig folk eller som i annat fall ger liv åt staden underdagtid. Gaturummet ges en bredd som gör det möjligtatt ockupera en del av det för att ställa ut några stolaroch bord för en servering eller bara en enkel parksoffa.Regementsstaden ska inte bli en ensidigt ägd stadsdel,här ska det finnas möjlighet för olika upplåtelse- ochbostadsformer, från hyresrätt, bostadsrätt till egetägande, likväl som det ska finnas en mix och bredd avolika boenden, från den lilla lägenheten till det egnahuset men även plats och utrymme för boende i livetsalla skeenden. Det är fullt möjligt att få in allt detta iRegementsstaden. Detaljplanen hålls öppen för olikatyper av kategoriboenden, verksamheter, förskolor,butiker och mötespunkter.Ska vi bygga ett stabilt och attraktivt område måsteallt detta få plats och få möjlighet att utvecklas, demjuka värdena är en förutsättning för att vi ska lyckasbygga en socialt hållbar stad.Förslaget till detaljplan anses ha positiva konsekvenserdels genom att utbyggnaden förstärker befolkningsunderlagetdels genom att nya servicefunktioner erbjuderen boendekvalitet. Dessutom tillskapas i området nyaparker, torg och mötesplatser vilket förhoppningsvisska främja det sociala livet i området.5.5.1 TrygghetStor vikt läggs vid att skapa en trygg och säker miljöför de boende i stadsdelen, genom en hög densitet påbebyggelsen får man många boende på en liten yta vilketger många ögon som vakar över området. Merpartenav gång- cykelvägnätet går parallellt med vägnätetvilket bidrar till att skapa stråk där folk rör sig underen stor del av dygnet.I de stora korsningspunkterna mellan gator skapasupphöjda korsningar som håller nere hastigheten ochdärmed minskar olycksrisken.Skola och förskola placeras centralt i området utefterett naturligt rörelsestråk, vilket bidrar till minskatkörande i området samtidigt som många passerar ochkan hålla uppsikt när skolan är stängd.Regementet kopplas samman med Borås Stads övergripandegång och cykelvägnät så att ett helt och sammanhängandenät skapas.5.6 Hälsa och säkerhetSTADSBYGGNADSKONTORET5.6.1 MiljökvalitetsnormerGällande miljökvalitetsnormer avseende luftföroreningarbedöms inte komma att överskridas p g a denverksamhet som medges i detaljplanen.5.6.2 VattenavrinningDagvatten inom området måste fördröjas innandet kan avledas till ledningar. I två av lågpunkternaskapas utrymme för att anlägga dagvattendammarsom dimensioneras för 100-års regn. Fördröjning skadock ske inom fastigheterna innan vatten kan avledastill dammarna. Ianspråktagen mark ska till stor delhårdgöras i form av tak, parkeringsytor och vägar ochdärmed bedöms halter av förorenande ämnen ökanågot i avrinnande vatten. Föreslagen dagvattenhanteringför planområdet innebär att bildat dagvatten delsinfiltreras där så är möjligt och dels leds till två olikadagvattendammar placerade i områdets lågpunkter.Dagvatten som inte infiltreras i marken renas bl.a. viasedimentation i utjämningsmagasinet och passerarfiltervallen alternativt ett dämt utlopp försedd medoljeavskiljare, därmed renas även detta vatten innandet når recipient.5.6.3 Risk för höga vattenståndEnligt den detaljerade översvämningskartering fördelar av Viskan, Lillån och Viaredssjön som Borås Stadtog fram under 2010-04-23 föreligger det ingen översvämningsriskfrån Viskan utifrån ett högsta beräknatflöde.5.6.3 SkredriskEnligt den geotekniska undersökningen finns det vissatveksamheter kring stabilitetsförhållandena i den västrasluttningen. Innan området kan bebyggas måste enmer detaljerad geoteknisk utredning för området tasfram där särskild vikt läggs på skredrisken. En särskildplanbestämmelse har satts på de osäkra delarna avplanområdet.


5.6.5 Förorenad markNär militären överlämnande området till Vasallen ochBorås Stad, sanerades marken så att inga föroreningarska finnas kvar i marken. Det gällde de bensin- ochdieseltappar som fanns inom området. Se miljötekniskrapport.Då det inte går att utesluta att det finns kvar föroreningarbör man vara observant vid genomförandet avplanen.5.6.6 TrafikmiljöEnligt den trafikberäkning som SWECO tagit framför Regementststaden och dess omgivning kommertrafiken att öka i omgivande delar av staden, det gällerframförallt norrut mot Göteborgsvägen och Riksväg40 via Älvsborgsleden (+2900 fordon/dygn) ochRegementsgatan (+3600 fordon/dygn). För Götasdel kommer vi att få en liten trafikökning jämförtmed nuläget, fullt utbyggt kommer trafiken att ökamed 1700 fordon/dygn öster om plankorsningenRegementsgatan/Viskadalsbanan. För att avlasta bostadsområdetkring Regementsgatan öster om Viskadalsbananstuderar Borås Stad en ny förbindelse viaVinrankan till Regementsgatan. Det skulle medföra attRegementsgatan stängs för genomfart öster om Viskadalsbananmed en bussgrop så att kollektivtrafiken kannyttja gatan fortsatt.För att undvika oönskade passager över järnvägenfinns en planbestämmelse om stängselskyldighet motjärnvägen.5.6.7 BullerEn översiktlig bullerutredning har tagits fram avSoundcon i Jönköping för området så att det går attbedöma den framtida bullersituationen utifrån trafiksimuleringen.Vad som framgår av bullerutredningenär att vi får relativt höga ekvivalentvärden utmed huvudstråken,det innebär att vi redan från början måsteplanera så att vi får en god bostadsmiljö. Lägenheternautmed huvudgatorna måste vara genomgående så attman kan nyttja de tysta innergårdarna, dvs minst hälftenav boningsrummen placeras mot insidan. Likasåmåste bebyggelsen placeras utmed gata i dessa lägen såatt man får den bullerdämpande effekten.För den södra delen av området påverkas man avbuller från järnvägen, det handlar om maxvärdenfrån godstågstrafiken. För att få en bra boendemiljömåste en bullervall uppföras mot järnvägen, vallenbör vara 3-4 meter hög för att effektivt dämpa bullret.Vi kommer ändå inte ner i maxnivåer under 70 dBAi alla lägen, det innebär att vi måste ha uteplatser påtvå sidor av vissa byggnader. Samtidigt kan man sägaatt antalet störningar per dygn är begränsade, idaggår det 2 godståg/dygn vilket är det dimensionerandetrafikslaget. Bedömningen är att vi klarar bullernivåernamed de åtgärder som föreslås i planen, I planen ärdet inte möjligt att bygga bostäder närmare järnvägenän 40 meter. Planbestämmelse har införts för att säkraatt bullernormen uppfylls inom de berörda delarna avområdet.5.6.8 HästarGården Kristiansfält är idag klassat som jordbruksfastighet,till gården finns ett stall med tillhörandehagmarker. Under de senaste åren har det dock intebedrivits någon hästverksamhet inom fastigheten. Stallethar plats för 6 hästar samt plats för ytterligare tvåhästar i temporära sjukboxar.För att kunna gå vidare med detaljplanen enligt föreslagenomfattning kommer en dialog mellan fastighetsägarentill gården Kristiansfält, Borås Stad ochVasallen att inledas, vars syfte är att hitta ett samförståndkring exploateringen av området och den framtidahästverksamheten inom fastigheten. Denna dialogska genomföras under och efter samrådet av dennadetaljplan. Eventuella justeringar av detaljplanen tasmed först efter att ett samförstånd om den framtidaomfattningen klarats ut.Borås Ridhus ligger 400-500 meter söder om planområdet.Inom anläggningen finns 120-130 hästarvilket gör det till en omfattande anläggning. Enligtlänsstyrelsen i Skånes policy för bostäder i närhetenav hästanläggningar krävs ett skyddsavstånd från en såstor anläggning som det är fråga om här på 200-500meter till stall och gödselhantering och minst 200 metertill område där hästar vistas. Kortaste avståndet från planområdettill gödselhanteringen är 450 meter, 400 metertill stallet och 230 meter till hage.Hästanläggningen bedöms inte utgöra något hinder fördetaljplanen.5.6.9 Farligt-gods-transportBedömningen är att planutformningen inte påverkasavsevärt av riskerna förknippade med transport avfarligt gods.Området ligger utmed Viskadalsbanan som är en järnvägför bl a transporter av farligt gods. Närmaste bostadshushamnar 45-50 meter från spårmitt. Viskadalsbanan trafikerasav 16 tåg/dygn varav 2 är godståg. Spårstandardenär dock så låg vilket innebär att inga tyngre transportersker här. Ingen särskild riskanalys har tagits fram fördenna detaljplan däremot har vi utgått från den riskanalyssom gjordes i samband med detaljplanen för Brodal 2007.SAMRÅD 23


Brodalsfallet är inte helt jämförbart då området ligger idirekt anslutning till rv 40 men inbegriper Viskadalsbanansamt Kust-till-kustbanan (Borås-Småland 12 godståg/dygn). För Brodal fick man fram en individrisk utmedjärnvägen inom intervallet 0-50 meter på 2,1*10 -6Räddningsverket har följande individriskkriterier (SRV,1997):Övre gräns där risker under vissa förutsättningar kan tolereras;10 -5 per år6.6 Medverkande tjänstemänDetaljplanen har upprättats av Boras Stads Stadsbyggnadskontorunder medverkan av en arbetsgrupp medrepresentanter från kommunala förvaltningar ochVasallen Borås Exploaterings ABPlankonsult har varit DTH arkitekter i Borås genomAndreas Klingström.Exploateringskonsult har varit Explo AB i Göteborggenom Ingela Bengtsson-Schiötz.Övre gräns där risker kan anses små; 10 -7 per årBedömningen är att Regementet ligger inom ett sådantområde där åtgärder inte är nödvändiga för att klara attbygga bostäder 50 meter från spårmitt. En åtgärd somytterligare minskar riskerna är den bullervall som kommeratt uppföras utmed banan för att dämpa bullret.6. Administrativa frågor6.1 GenomförandetidGenomförandetiden är 10 år från den dag planen vunnitlaga kraft6.2 HuvudmannaskapKommunen är huvudman för allmän plats.6.3 HandläggningPlanen ska antas av Kommunfullmäktige.6.4 PlanavgiftPlanavgift ska inte tas ut vid prövning av lovärendensom överensstämmer med detaljplanen i enlighet medupprättat plankostnadsavtal.6.5 PlaneringsunderlagGeoteknisk undersökningTrafikutredningTrafiksimuleringBullerutredningMarkundersökning avseende markföroreningarPlanavdelningenTord LundborgplanchefAnn-Marie Anderssonplanarkitekt24STADSBYGGNADSKONTORET


SAMRÅD 25


Genomförandebeskrivning1. InledningGenomförandebeskrivningen har till uppgift attredovisa de organisatoriska, tekniska, ekonomiska ochfastighetsrättsliga åtgärder som behövs för att åstadkommaett samordnat och ändamålsenligt genomförandeav detaljplanen. Genomförandesbeskrivningenhar ingen rättsverkan.Detaljplanen medger900 -1200 nya bostäder i blandade former, både flerbostadshusoch friliggande grupphus i olika upplåtelseformerverksamheter, kommersiell och kommunalservice, kunskapsskola och skola med inriktning,förskola t o m årskurs 6Regementsstaden blir en ny stadsdel i Borås. Dettidigare regementsområdet är en viktig karaktärskapandedel som tillsammans med ny bebyggelse somska smälta in och samtidigt ge ny karaktär.Inriktningen är att efter samrådet bjuda in utvaldaexploatörer, tillsammans med kommunen och Vasallen,ska sedan gemensamt arbeta fram detaljplan/er förden nya stadsdelen.2. Organisatoriska frågor2.1 TidplanI detta skede är inriktningen för detaljplanen följande:Samråd höst 2010Utställning vår 2011Antagande höst 2011Laga kraft höst 2011Byggstart vår 2012I det fortsatta detaljplanearbetet kan det bli en ellerflera planer beroende på hur projektet utvecklas.2.2 GenomförandetidGenomförandetiden är 10 år.Under genomförandetiden har fastighetsägaren engaranterad rätt att bygga i enlighet med planen ochdetaljplanen får inte ändras utan att synnerliga skälföreligger. Efter genomförandetiden utgång fortsätterplanen att gälla, men den kan då ändras eller upphävasutan att fastighetsägaren har rätt till ersättning.Upprättad detaljplan berör ”detaljplan för del avregementet, Osdal 3:2, Lagercrantz plats mm”. Denhar laga kraft datum 2009-10-19. Områden som i denplanen har egenskapsbestämmelser gxu föreslås i dennu upprättade detaljplanen bli allmän plats.2.3 MarkägoförhållandenDe största fastigheterna i planområdet ärOsdal 3:4, ägs idag av Vasallen Borås Exploatering AB.Osdal 2:1, ägs av Borås Stad.Osdal 3:3, är i privat ägo.De exakta uppgifterna framgår av den till detaljplanenhörande fastighetsförteckningen.2.4 Huvudmannaskap – allmän platsKommunen är huvudman för allmän plats. Huvudmannaskapetinnebär att kommunen är ansvarigför utbyggnad samt framtida drift och underhåll avallmän plats.Planförslagets genomförande åvilar i dagsläget följandeansvariga:Borås Stadallmän plats dvsgator och grönområden mmBorås Stadvatten, avlopp ochdagvattenhanteringBorås Elnät ABelförsörjningBorås Energi och Miljö fjärrvärme26ScanovateleVasallen Borås Exploatering AB kvartersmarkBorås Stad ”Privat fastighetsägare ”STADSBYGGNADSKONTORET


3. Tekniska frågorFöreslagna gång- och cykelbroar över järnvägen ochGamla Varbergsvägen utreds vidare under planprocessen.3.1 Behov av tekniska utredningarKompletterande geotekniska undersökningar behövspå delar av kvartersmarken, fastighetsägare vid byggnationsskedetsvarar för dessa undersökningar ocheventuella åtgärder.Eventuella föroreningar i planområdet pga tidigareskjutbanor utreds vidare under planprocessen.4.2 Medverkande tjänstemänDetaljplanen har upprättats av Boras Stads Stadsbyggnadskontorunder medverkan av en arbetsgrupp medrepresentanter från kommunala förvaltningar ochVasallen Borås Exploaterings ABPlankonsult har varit DTH arkitekter i Borås genomAndreas Klingström.Exploateringskonsult har varit Explo AB i Göteborggenom Ingela Bengtsson-Schiötz.3.2 EnergifrågorInledningsvis har sagts att området ska värmas uppmed fjärrvärme och byggnaderna ska byggas med sålåg energi förbrukning som möjligt, sk plusenergihus.Frågorna diskuteras och att utreds vidare underplanprocessen.4. Fastighetsrättsliga frågorAll allmän plats ska överlämnas utan ersättning tillBorås stad. Detta kommer att regleras i kommandemarkanvisningsavtal.Utfart (y) säkras med servitut.4.1 Avtal och Ekonomiska frågorInriktningen är att efter samrådet skriver Borås stad,Vasallen och eventuellt övriga markägare ett övergripandegenomförandeavtal med stora och små exploatörer.Tillsammans tas detaljplaneförslag fram förutställning och antagande.Slutgiltigt markanvisningsavtal tecknas mellan parternaföre detaljplanen/erna går upp för antagande.Dialog pågår med privat fastighetsägare om förutsättningarför exploatering.Exploateringskostnaderna för gator, vatten och avlopp,gång- och cykelbroar, parker, bullervallar, uppvärmning,fastighetsbildningskostnader regleras i avtal mellanparterna. Grovt sett bedöms exploateringskostnadernastå i paritet till utbyggnadsmöjligheterna. Menpå grund av att planområdet innehåller ett tidigareregementsområde kan det bli ytterligare exploateringskostnadersom idag ej är kända, exempelvis kostnaderför sanering av eventuella skjutbanor.SAMRÅD 27


s ta d s b yg g n a d s ko n t o r e tp o s ta d r e s s Stadsbyggnadskontoret,Borås Stad, 501 80 Borås b e s ö k sad r e ss Kungsgatan 55t f n 033-35 70 00 (växel) e-p o s t stadsbyggnadskontoret@boras.sew e b b p l at s boras.se/stadsbyggnad

More magazines by this user
Similar magazines