Znalecký posudek č. 4761-304/12 - Sreality.cz
Znalecký posudek č. 4761-304/12 - Sreality.cz
Znalecký posudek č. 4761-304/12 - Sreality.cz
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
<strong>Znalecký</strong> <strong>posudek</strong> <strong>č</strong>. <strong>4761</strong>-<strong>304</strong>/<strong>12</strong><br />
O obvyklé ceně nemovitostí - pozemků parc. <strong>č</strong>. 642/3 - orná půda, parc. <strong>č</strong>. 1301/2 - orná půda a<br />
parc. <strong>č</strong>. 1301/3 - orná půda, v obci Toužim, katastrální území Nežichov, zapsaných u Katastrálního<br />
úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary, okres Karlovy Vary.<br />
Objednatel posudku: JUDr. Ondřej Hanák, Ph.D.<br />
soudní exekutor<br />
Exekutorský úřad Praha 5<br />
Malátova 645/18<br />
150 00 Praha 5<br />
IČ: 43 91 46 24<br />
DIČ: CZ 7305080244<br />
Ú<strong>č</strong>el posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro potřeby<br />
exeku<strong>č</strong>ního řízení, <strong>č</strong>.j. 147 EX <strong>12</strong>1/10-113<br />
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky <strong>č</strong>. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá<br />
ustanovení zákona <strong>č</strong>. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky <strong>č</strong>. 456/2008 Sb.,<br />
vyhlášky <strong>č</strong>. 460/2009 Sb., vyhlášky <strong>č</strong>. 364/2010 Sb. a vyhlášky <strong>č</strong>. 387/2011 Sb., podle stavu ke<br />
dni 09.10.20<strong>12</strong> <strong>posudek</strong> vypracoval:<br />
Ing. Karel Schwarz<br />
Štverákova 2726/10<br />
193 00 Praha 9<br />
Tel.: 605 788 661<br />
E-mail: schwarzk@seznam.<strong>cz</strong><br />
Posudek obsahuje 10 stran, byl vypracován ve 2 vyhotoveních.<br />
V Praze dne 22.10.20<strong>12</strong>
A. Nález<br />
1. <strong>Znalecký</strong> úkol<br />
– 2 –<br />
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí - pozemků parc. <strong>č</strong>. 642/3 - orná půda, parc. <strong>č</strong>. 1301/2 - orná půda<br />
a parc. <strong>č</strong>. 1301/3 - orná půda, v obci Toužim, katastrální území Nežichov, zapsaných u<br />
Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary, okres Karlovy<br />
Vary.<br />
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti<br />
Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 09.10.20<strong>12</strong> bez přítomnosti vlastníka<br />
nemovitosti.<br />
3. Podklady pro vypracování posudku<br />
- výpis z katastru nemovitostí LV <strong>č</strong>. 157 ze dne 01.10.20<strong>12</strong><br />
- kopie katastrální mapy ze dne 22.10.20<strong>12</strong><br />
- kupní smlouva ze dne 14.<strong>12</strong>.2009<br />
- usnesení soudního exekutora JUDr. Ondřeje Hanáka, Ph.D. o ustanovení znalce ze dne 01.10.20<strong>12</strong><br />
- informace a údaje zjištěné na místě<br />
4. Vlastnické a eviden<strong>č</strong>ní údaje<br />
Kraj: Karlovarský<br />
Okres: Karlovy Vary<br />
Obec: Toužim<br />
Katastrální území: Nežichov (770418)<br />
List vlastnictví <strong>č</strong>íslo: 157<br />
Vlastník:<br />
Mikešová Petra<br />
Třebouň 38, 364 01 Toužim<br />
5. Práva a závady spojené s předmětem oceněn.<br />
Zástavní práva<br />
Podle výpisu z katastru nemovitostí LV <strong>č</strong>. 157 ze dne 1.10.20<strong>12</strong> váznou na oceňované nemovitosti<br />
zástavní práva, viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví.:<br />
- zástavní právo exekutorské, oprávnění pro Státní zemědělský interven<strong>č</strong>ní fond.<br />
- zástavní právo exekutorské, oprávnění pro KRUK International s.r.o..<br />
Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna.
– 3 –<br />
Omezení vlastnického práva<br />
Z výpisu z katastru nemovitostí LV <strong>č</strong>. 157 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované<br />
nemovitosti nařízeny exekuce a byly vydány exeku<strong>č</strong>ní příkazy k prodeji nemovitosti - viz. oddíl C<br />
předmětného listu vlastnictví.<br />
To vzhledem k ú<strong>č</strong>elu posudku není považováno za závadu a není v tomto posudku uvažováno.<br />
6. Dokumentace a skute<strong>č</strong>nost<br />
Znalec provedl podrobné zaměření nemovitosti na místě samém.<br />
7. Celkový popis nemovitosti<br />
Předmětem ocenění jsou pozemky parc. <strong>č</strong>. 642/3 - orná půda, parc. <strong>č</strong>. 1301/2 - orná půda a parc. <strong>č</strong>.<br />
1301/3 - orná půda, v obci Toužim, katastrální území Nežichov.<br />
Pozemky parc. <strong>č</strong>. 1301/2 a parc. <strong>č</strong>. 1301/3 se nacházejí mimo zastavěnou <strong>č</strong>ást obce, cca 1,5 km<br />
severovýchodně od Nežichova. Jedná se o pozemky lichoběžníkového půdorysu. K pozemkům není<br />
zajištěn přístup - pouze po pozemcích ve vlastnictví jiných vlastníků.<br />
Pozemek parc. <strong>č</strong>. 642/3 se nachází cca 150 m jižně od okraje Nežichova. Jedná se o pozemek téměř<br />
lichoběžníkového půdorysu. Přístup je zajištěn po zpevněné komunikaci ve vlastnictví<br />
Karlovarského kraje.<br />
8. Obsah posudku<br />
a) Pozemky
B. Posudek<br />
– 4 –<br />
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění<br />
Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky<br />
<strong>č</strong>. 387/2011 Sb. o oceňování majetku.<br />
Podklady pro stanovení koeficientu Kp:<br />
Okres: Karlovy Vary<br />
Po<strong>č</strong>et obyvatel: 2 001 – 5 000 obyvatel<br />
a) Pozemky – § 29<br />
Základní cena pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda, není-li<br />
územním plánem nebo regula<strong>č</strong>ním plánem předpokládáno jeho nezemědělské využití ani není<br />
předmětem územního nebo stavebního řízení podle stavebního zákona, se zjistí podle bonitovaných<br />
půdně ekologických jednotek.<br />
§ 29 – Zemědělské pozemky<br />
Ur<strong>č</strong>ení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku<br />
Úprava podle přílohy <strong>č</strong>. 23:<br />
Obce se 2–5 tisíci obyvateli – vlastní území + 40 %<br />
Úprava celkem: + 40 % × 1,400<br />
Koeficient prodejnosti Kp: × 1,000<br />
Jedn. cena [K<strong>č</strong>/m 2 ]<br />
Název Parc. <strong>č</strong>. Výměra [m 2 ] základní upravená BPEJ Cena [K<strong>č</strong>]<br />
Orná půda 642/3 18 454 2,56 3,5840 83504 66 139,14<br />
Orná půda 642/3 1 107 1,14 1,5960 86811 1 766,77<br />
Orná půda 1301/2 3 762 2,82 3,9480 85001 14 852,38<br />
Orná půda 1301/2 946 4,43 6,2020 83401 5 867,09<br />
Orná půda 1301/3 9 509 4,43 6,2020 83401 58 974,82<br />
Sou<strong>č</strong>et: 33 778 147 600,20<br />
Pozemky – zjištěná cena: 147 600,20 K<strong>č</strong>
– 5 –<br />
C. Rekapitulace - dle vyhlášky MF ČR <strong>č</strong>. 387/2011 Sb. o oceňování majetku<br />
Výsledné ceny:<br />
a) Pozemky 147 600,20 K<strong>č</strong><br />
Výsledná cena <strong>č</strong>iní celkem: 147 600,20 K<strong>č</strong><br />
Cena po zaokrouhlení podle -- § 46: 147 600,– K<strong>č</strong><br />
Zjištěná cena: 147 600,– K<strong>č</strong><br />
Cena slovy: jednosto<strong>č</strong>tyřicetsedmtisícšestset K<strong>č</strong>
D. Obvyklá cena<br />
– 6 –<br />
Ocenění je provedeno „cenou obvyklou“ ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 a 3, zákona <strong>č</strong>.<br />
151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve<br />
znění pozdějších předpisů.<br />
Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.<br />
Obvyklou cenou se pro ú<strong>č</strong>ely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích<br />
stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby<br />
v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti,<br />
které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu,<br />
osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi<br />
trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních <strong>č</strong>i jiných<br />
kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy<br />
mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku<br />
nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.<br />
Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je<br />
a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení<br />
předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění,<br />
b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skute<strong>č</strong>ně dosahovaného<br />
nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,<br />
a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry),<br />
c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo<br />
obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci<br />
odvozením z ceny jiné funk<strong>č</strong>ně související věci,<br />
d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z <strong>č</strong>ástky, na kterou předmět ocenění<br />
zní nebo která je jinak zřejmá,<br />
e) oceňování podle ú<strong>č</strong>etní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na<br />
základě předpisů o ú<strong>č</strong>etnictví,<br />
f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané<br />
ve stanoveném období na trhu,<br />
g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji,<br />
popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.
– 7 –<br />
Porovnávací metoda<br />
Při stanovení obvyklé ceny se vychází z porovnávací hodnoty, jež je stanovena na základě<br />
porovnání s obdobnými nemovitostmi, které byly v nedávné minulosti na trhu zobchodovány nebo<br />
jsou právě obchodovány. Porovnání se provádí z hlediska druhu a ú<strong>č</strong>elu, výměry, využitelnosti a<br />
umístnění v okolí.<br />
Popis oceňované nemovitosti:<br />
Pozemky v obci Toužim, k.ú. Nežichov<br />
Druh pozemků Zemědělské Poloha Mimo obec<br />
Výměra pozemků 33 778 m 2 IS Chybí<br />
Svažitost Převážně rovinné Příslušenství, porosty Chybí<br />
Přehled porovnatelných nemovitostí:<br />
Objekt <strong>č</strong>. 1: Pozemky v obci Moří<strong>č</strong>ov u Ostrova<br />
Popis: Pozemky trvalý travní porost na okraji obce.<br />
Druh pozemků Zemědělské Poloha Mimo obec<br />
Výměra pozemků 5 740 m 2 IS Chybí<br />
Svažitost Převážně rovinné Příslušenství, porosty Chybí<br />
Požadovaná nebo kupní cena:<br />
Požadovaná nebo kupní cena<br />
395 000,– K<strong>č</strong><br />
za 1 m 2 :<br />
69,– K<strong>č</strong><br />
Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí<br />
Koeficient K1: koeficient místa 0,95<br />
Koeficient K2: koeficient <strong>č</strong>asový 1,00<br />
Koeficient K3: koeficient vybavenosti (IS, příslušenství) 1,00<br />
Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00<br />
Koeficient K5: koeficient transakce 0,90<br />
Celkový koeficient: 0,86<br />
Přepo<strong>č</strong>tená standardní cena<br />
za 1 m 2 :<br />
59,– K<strong>č</strong><br />
Objekt <strong>č</strong>. 2: Pozemky v obci Šemnice<br />
Popis: Mírně svažité zemědělské pozemky.<br />
Druh pozemků Zemědělské Poloha Mimo obec<br />
Výměra pozemků 39 930 m 2 IS Chybí<br />
Svažitost Mírně svažité Příslušenství, porosty Chybí<br />
Požadovaná nebo kupní cena<br />
Požadovaná nebo kupní cena<br />
2 715 240,– K<strong>č</strong><br />
za 1 m 2 :<br />
68,– K<strong>č</strong><br />
Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí<br />
Koeficient K1: koeficient místa 0,95<br />
Koeficient K2: koeficient <strong>č</strong>asový 1,00
– 8 –<br />
Koeficient K3: koeficient vybavenosti (IS, příslušenství) 1,00<br />
Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00<br />
Koeficient K5: koeficient transakce 0,90<br />
Celkový koeficient: 0,86<br />
Přepo<strong>č</strong>tená standardní cena<br />
za 1 m 2 :<br />
58,– K<strong>č</strong><br />
Objekt <strong>č</strong>. 3: Pozemky v obci Šemnice<br />
Popis: Mírně svažité zemědělské pozemky.<br />
Druh pozemků Zemědělské Poloha Mimo obec<br />
Výměra pozemků 78 600 m 2 IS Chybí<br />
Svažitost Mírně svažité Příslušenství, porosty Chybí<br />
Požadovaná nebo kupní cena:<br />
Požadovaná nebo kupní cena<br />
5 344 800,– K<strong>č</strong><br />
za 1 m 2 :<br />
68,– K<strong>č</strong><br />
Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí<br />
Koeficient K1: koeficient místa 0,95<br />
Koeficient K2: koeficient <strong>č</strong>asový 1,00<br />
Koeficient K3: koeficient vybavenosti (IS, příslušenství) 1,00<br />
Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00<br />
Koeficient K5: koeficient transakce 0,90<br />
Celkový koeficient: 0,86<br />
Přepo<strong>č</strong>tená standardní cena<br />
za 1 m 2 :<br />
58,– K<strong>č</strong><br />
Objekt <strong>č</strong>. 4: Pozemky v obci Bochov.<br />
Popis: Rovinné zemědělské pozemky.<br />
Druh pozemků Zemědělské Poloha Mimo obec<br />
Výměra pozemků 45 549 m 2 IS Chybí<br />
Svažitost Převážně rovinné Příslušenství, porosty Chybí<br />
Požadovaná nebo kupní cena:<br />
Požadovaná nebo kupní cena<br />
2 399 000,– K<strong>č</strong><br />
za 1 m 2 :<br />
53,– K<strong>č</strong><br />
Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí<br />
Koeficient K1: koeficient místa 0,95<br />
Koeficient K2: koeficient <strong>č</strong>asový 1,00<br />
Koeficient K3: koeficient vybavenosti (IS, příslušenství) 1,00<br />
Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00<br />
Koeficient K5: koeficient transakce 0,90<br />
Celkový koeficient: 0,86<br />
Přepo<strong>č</strong>tená standardní cena<br />
za 1 m 2 :<br />
46,– K<strong>č</strong>
– 9 –<br />
Z výše uvedených podkladů vyplývá, že obvyklá cena za 1 m 2 pozemků je stanovena ve výši 58,-<br />
K<strong>č</strong>.<br />
Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji ve výši 1 959 000,- K<strong>č</strong>. Za tuto cenu by byly oceňované<br />
pozemky v obci Toužim, k.ú. Nežichov, běžně prodejné<br />
Obvyklá cena: 1 959 000,- K<strong>č</strong><br />
Cena slovy: jedenmiliondevětsetpadesátdevěttisíc K<strong>č</strong>.<br />
V Praze dne 22.10.20<strong>12</strong><br />
Ing. Karel Schwarz<br />
Štverákova 2726/10<br />
193 00 Praha 9
E. Znalecká doložka<br />
– 10 –<br />
<strong>Znalecký</strong> <strong>posudek</strong> jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci<br />
Králové ze dne 26.03.1999 <strong>č</strong>.j. Spr. 657/99, pro základní obor Ekonomika odvětví Ceny a odhady<br />
nemovitostí.<br />
<strong>Znalecký</strong> <strong>posudek</strong> byl zapsán pod poř. <strong>č</strong>. <strong>4761</strong>-<strong>304</strong>/<strong>12</strong> znaleckého deníku.<br />
Znale<strong>č</strong>né a náhradu nákladů ú<strong>č</strong>tuji dokladem podle připojené likvidace.<br />
V Praze dne 22.10.20<strong>12</strong> Ing. Karel Schwarz
Change language