220490-427-10 znaleck.pdf - Exekutorský úÅad Äeský Krumlov
220490-427-10 znaleck.pdf - Exekutorský úÅad Äeský Krumlov
220490-427-10 znaleck.pdf - Exekutorský úÅad Äeský Krumlov
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
- 1 -<br />
ZNALECKÝ POSUDEK<br />
č. 691/8/11<br />
o ceně rodinného domu č.p. 234 na parcele č. 820 vč. pozemků a příslušenství, které se nacházejí v<br />
katastrálním území Petřvald u Karviné v obci Petřvald v okrese Karviná<br />
Objednatel posudku:<br />
Účel posudku:<br />
Exekutorský úřad Český <strong>Krumlov</strong><br />
Radniční 28<br />
381 01 Český <strong>Krumlov</strong><br />
Ocenění se provádí pro účely exekučního řízení<br />
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004<br />
Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č.<br />
3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/20<strong>10</strong> Sb. podle stavu ke<br />
dni 12.3.2011 posudek vypracoval:<br />
Ing. Miroslav Balnar<br />
Mitušova 19<br />
700 30 Ostrava - Jih<br />
Posudek obsahuje včetně titulního listu 17 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2<br />
vyhotoveních.<br />
V Ostravě 12.3.2011
- 2 -<br />
A. Nález<br />
1. Znalecký úkol<br />
Na základě Usnesení Exekutorského úřadu v Českém <strong>Krumlov</strong>ě č.j. 125 EX <strong>427</strong>/1 - 129 ze dne<br />
25.2.2011 je úkolem znalce vypracování <strong>znaleck</strong>ého posudku o ceně nemovitosti rodinného domu<br />
č.p. 234 na parcele č. 820 vč. pozemků a příslušenství, které se nacházejí v katastrálním území<br />
Petřvald u Karviné v obci Petřvald v okrese Karviná.<br />
Ocenění se provádí dle platných cenových předpisů k datu vypracování <strong>znaleck</strong>ého posudku vč.<br />
stanovení obvyklé ceny.<br />
2. Informace o nemovitosti<br />
Název nemovitosti: Rodinný dům<br />
Adresa nemovitosti: 735 41 Petřvald 234<br />
Kraj:<br />
Moravskoslezský<br />
Okres:<br />
Karviná<br />
Obec:<br />
Petřvald<br />
Katastrální území: Petřvald u Karviné<br />
Počet obyvatel: 7 048<br />
Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - <strong>10</strong>00) x 0,007414 = 79,8399 Kč/m 2<br />
kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < <strong>10</strong>00; použije se a = <strong>10</strong>00)<br />
Základní cena podle §28 odst. 1 písm. d) : ZC = Cp * 3,5 = 279,44 Kč/m 2<br />
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti<br />
Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12.3.2011 za přítomnosti pana Ing. Jiřího<br />
Karkošky a pana Jiřího Mařece.<br />
4. Podklady pro vypracování posudku<br />
- Usnesení Exekutorského úřadu Český <strong>Krumlov</strong> č.j. 125 EX <strong>427</strong>/<strong>10</strong> - 129 ze dne 25.2.2011 o<br />
vypracování <strong>znaleck</strong>ého posudku<br />
- Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 317, který byl vyhotovený dálkovým přístupem ke<br />
dni 11.1.2011<br />
- Kopie katastrální mapy, kterou vyhotovil Katastrální úřad v Karviné pod č. PÚ 518/2011 ke dni<br />
2.3.2011<br />
- Informace získané znalcem ze schváleného územního plánu města Petřvald<br />
- Informace a skutečnosti zjištěné znalcem při místním šetření<br />
5. Vlastnické a evidenční údaje<br />
Rodinný dům č.p. 234 na parcele č. 820<br />
Parcela č. 820 - zastavěná plocha - 615 m 2<br />
Parcela č. 740/289 - ostatní plocha - 1 914 m 2<br />
jiná plocha
- 3 -<br />
Parcela č. 818 - zahrada - 2 259 m 2<br />
Parcela č. 819 - zahrada - 59 m 2<br />
Parcela č. 821 - zahrada - 206 m 2<br />
Parcela č. 822 - orná půda - 1 023 m 2<br />
Parcela č. 823 - orná půda - 1 232 m 2<br />
Parcela č. 824 - ostatní plocha - 268 m 2<br />
ostatní komunikace<br />
Vlastník :<br />
Ing. Jiří Karkoška r.č. 630625/2029<br />
náměstí gen. Svobody 1982/16<br />
700 30 Ostrava - Zábřeh<br />
6. Dokumentace a skutečnost<br />
Znalec neměl k dispozici žádnou projektovou dokumentaci. Kontrolní měření bylo provedeno<br />
laserovým dálkoměrem zn. Stabila.<br />
7. Celkový popis nemovitosti<br />
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům zděné konstrukce se sedlovou střechou, který je téměř<br />
celý podsklepený a má jedno nadzemní podlaží a půdní prostor. Objekt je napojen na vodu a<br />
elektrickou energii. Dům se nachází na okraji obce u autobusové zastávky Petřvald - Tesla na ulici<br />
Ostravská. Přístup k objektu je po místní zpevněné komunikaci. Objekt byl postaven okolo roku<br />
1881 a v současné době je v rekonstrukci a neschopný trvalého užívání.<br />
8. Obsah posudku<br />
a) Ocenění porovnávacím způsobem<br />
a 1 ) Rodinný dům č.p. 234<br />
b) Vedlejší stavby<br />
b 1 ) Hospodářská budova<br />
c) Studny<br />
c 1 ) Studna<br />
d) Pozemky<br />
d 1 ) Parcela č. 740/289<br />
d 2 ) Parcela č. 820<br />
d 3 ) Parcela č. 818<br />
d 4 ) Parcela č. 819<br />
d 5 ) Parcela č. 821<br />
d 6 ) Parcela č. 822<br />
d 7 ) Parcela č. 823<br />
d 8 ) Parcela č. 824
- 4 -<br />
B. Posudek<br />
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění<br />
Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008<br />
Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/20<strong>10</strong> Sb. kterou se provádějí<br />
některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.<br />
a) Porovnávací hodnota<br />
a 1 ) Rodinný dům č.p. 234 - § 26a<br />
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům zděné konstrukce, který je téměř celý podsklepený s<br />
jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Dům je napojen na přívod vody a elektrickou energii,<br />
odkanalizování je do trativodu mimo objekt. Dle zjištěných údajů byl dům postaven v roce 1881.<br />
Za dobu své existence byl stavebně upravován v roce 1930 a 2009. Dům se nachází na<br />
poddolovaném území a na jeho obvodové konstrukci jsou viditelné praskliny statického rázu.<br />
Základy jsou kamenné bez potřebné izolace proti zemní vlhkosti. Obvodové stěny jsou zděné z<br />
cihel vepřovic tl. 70 cm. Stropy jsou klenbové. Krov je dřevěný sedlový. Střešní krytina je z pálené<br />
tašky. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Fasáda je hladká se stříkanou<br />
omítkou. Okna jsou dřevěná dvojitá špaletová. Vnitřní dveře dřevěné pouze tři kusy. Podlahy<br />
místností tvoří dřevěná prkna a cementový potěr. Schody na půdu jsou dřevěné. Vnitřní omítky jsou<br />
hladké vápenné. Keramické obklady schází. Vytápění je lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace je<br />
světelná. Rozvod vody je jen studené, pro ohřev vody slouží elektrický bojler. Záchod je standardní<br />
splachovací. Ostatní konstrukce a vybavení schází.<br />
Celkově je dům ve špatném technickém stavu, který neumožňuje jeho užívání bez závad. Objekt<br />
vyžaduje zásadní rekonstrukci.<br />
Zatřídění pro potřeby ocenění:<br />
Typ objektu:<br />
Rodinný dům<br />
Poloha objektu:<br />
Moravskoslezský kraj - nad 2 000 do <strong>10</strong> 000 obyvatel<br />
Stáří stavby:<br />
130 roků<br />
Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 092,- Kč/m 3<br />
Zastavěné plochy a výšky podlaží:<br />
Sklep: (9,0*15,0)-(4,5*5,8) = <strong>10</strong>8,90 m 2<br />
N.P.: (9,0*15,0)+(1,90*5,0) = 144,50 m 2<br />
Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška<br />
Sklep: <strong>10</strong>8,90 m 2 1,95 m<br />
N.P.: 144,50 m 2 3,20 m
- 5 -<br />
Obestavěný prostor:<br />
Sklep: ((9,0*15,0)-(4,5*5,8))*(1,95) = 212,36 m 3<br />
N.P.: (9,0*15,0)*3,2+(1,90*5,0*4,5) = 474,75 m 3<br />
Půda a zastřešení: (9,0*15,0*5,0)/2 = 337,50 m 3<br />
Obestavěný prostor – celkem: = 1 024,61 m 3<br />
Podlažnost:<br />
Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 144,50 m 2<br />
Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 253,40 m 2<br />
Podlažnost ZP / ZP1 = 1,75<br />
Výpočet indexu cenového porovnání:<br />
Index vybavení:<br />
Název znaku č. V i<br />
0. Typ stavby - Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ C<br />
1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00<br />
2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00<br />
3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03<br />
4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01<br />
5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do III 0,00<br />
žumpy nebo septiku<br />
6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva I -0,08<br />
7. Zákl. příslušenství v RD - Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. II -0,05<br />
nebo mimo stavbu RD<br />
8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00<br />
9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -0,03<br />
<strong>10</strong>. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00<br />
jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2<br />
11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem III 0,01<br />
12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00<br />
13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (nutná<br />
V 0,40<br />
rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti)<br />
Koeficient pro stáří 130 let: 0,60<br />
12<br />
Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,60 = 0,214<br />
i = 1<br />
Index polohy:<br />
Název znaku č. P i<br />
1. Význam obce - bez většího významu I 0,00<br />
2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo II 0,02<br />
banka nebo policie nebo pošta<br />
3. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II -0,01<br />
4. Okolní zástavba a životní prostředí - výrobní objekty, sklady a distribuce II -0,03<br />
bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, sousedství silnic s vysokým<br />
provozem<br />
5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00<br />
služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení<br />
6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní<br />
zařízení, přírodní sportoviště<br />
II 0,00
- 6 -<br />
7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost<br />
II 0,00<br />
zdravotnické péče<br />
8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD,<br />
V 0,05<br />
příměstské linky vel. měst)<br />
9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00<br />
<strong>10</strong>. Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji II 0,00<br />
11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00<br />
12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00<br />
12<br />
Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,030<br />
i = 1<br />
Index trhu s nemovitostmi:<br />
Název znaku č. T i<br />
1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05<br />
nabídka<br />
2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00<br />
3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00<br />
3<br />
Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950<br />
i = 1<br />
Celkový index I = I V * I P * I T = 0,214 * 1,030 * 0,950 = 0,209<br />
Ocenění:<br />
Cena upravená CU = IPC * I = 3 092,- Kč/m 3 * 0,209 = 646,23 Kč/m 3<br />
Cena zjištěná porovnávacím způsobem<br />
CP = CU * OP = 646,23 Kč/m 3 * 1 024,61 m 3 = 662 133,72 Kč<br />
Rodinný dům č.p. 234 - zjištěná cena = 662 133,72 Kč<br />
b) Vedlejší stavby<br />
b 1 ) Hospodářská budova - § 7<br />
Jedná se o objekt hospodářské budovy na zahradě u rodinného domu, který slouží k chovu drůbeže<br />
a skladování zemědělského nářadí.<br />
Základy jsou kamenné. Obvodová konstrukce budovy je zděná z cihel. Střecha je dřevěná pultová.<br />
Krytina je živičná. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Vrata jsou dřevěná<br />
svlaková, dveře dřevěné plné. Okno je dřevěné jednoduché. Podlaha je hliněná. Omítky jsou<br />
vápenné a vykazují již vyšší stupeň koroze a zvětrání. Elektroinstalace je světelná. Dle technického<br />
posouzení a zjištěných údajů je stáří objektu cca <strong>10</strong>0 let.<br />
Celkově je objekt ve špatném technickém stavu a ve vysokém stupni morálního a technického<br />
opotřebení.<br />
Zatřídění pro potřeby ocenění:<br />
Vedlejší stavba:<br />
Svislá nosná konstrukce:<br />
typ B<br />
zděná tl. nad 15 cm
- 7 -<br />
Podsklepení:<br />
nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží<br />
Podkroví:<br />
nemá podkroví<br />
Krov:<br />
neumožňující zřízení podkroví<br />
Kód CZ - CC: 1274<br />
Zastavěné plochy a výšky podlaží:<br />
Stodola: 6,1*12,2 = 74,42 m 2<br />
Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška<br />
Stodola: 74,42 m 2 4,00 m<br />
Obestavěný prostor:<br />
Stodola: (6,1*12,2)*(4,00) = 297,68 m 3<br />
Obestavěný prostor – celkem: = 297,68 m 3<br />
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení:<br />
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se,<br />
A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)<br />
Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení<br />
standardu<br />
1. Základy smíšené beton proložený kamenem S <strong>10</strong>0,00<br />
2. Obvodové stěny zděné tl. 15 - 30 cm S <strong>10</strong>0,00<br />
3. Stropy schází S <strong>10</strong>0,00<br />
4. Krov pultová střecha S <strong>10</strong>0,00<br />
5. Krytina živičná S <strong>10</strong>0,00<br />
6. Klempířské konstrukce neúplné S <strong>10</strong>0,00<br />
7. Úprava povrchů vápenná omítka S <strong>10</strong>0,00<br />
8. Schodiště X <strong>10</strong>0,00<br />
9. Dveře dřevěné svlakové P <strong>10</strong>0,00<br />
<strong>10</strong>. Okna jednoduchá S <strong>10</strong>0,00<br />
11. Podlahy hliněná S <strong>10</strong>0,00<br />
12. Elektroinstalace S <strong>10</strong>0,00<br />
Výpočet koeficientu K 4 :<br />
Konstrukce, vybavení<br />
Hodnocení<br />
standardu<br />
Obj. podíl<br />
[%]<br />
Část<br />
[%]<br />
Koeficient Upravený obj.<br />
podíl<br />
1. Základy S 7,<strong>10</strong> <strong>10</strong>0,00 1,00 7,<strong>10</strong><br />
2. Obvodové stěny S 31,80 <strong>10</strong>0,00 1,00 31,80<br />
3. Stropy S 19,80 <strong>10</strong>0,00 1,00 19,80<br />
4. Krov S 7,30 <strong>10</strong>0,00 1,00 7,30<br />
5. Krytina S 8,<strong>10</strong> <strong>10</strong>0,00 1,00 8,<strong>10</strong><br />
6. Klempířské konstrukce S 1,70 <strong>10</strong>0,00 1,00 1,70<br />
7. Úprava povrchů S 6,<strong>10</strong> <strong>10</strong>0,00 1,00 6,<strong>10</strong><br />
9. Dveře P 3,00 <strong>10</strong>0,00 0,46 1,38<br />
<strong>10</strong>. Okna S 1,<strong>10</strong> <strong>10</strong>0,00 1,00 1,<strong>10</strong><br />
11. Podlahy S 8,20 <strong>10</strong>0,00 1,00 8,20<br />
12. Elektroinstalace S 5,80 <strong>10</strong>0,00 1,00 5,80<br />
Součet upravených objemových podílů: 98,38<br />
Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9838<br />
Část<br />
[%]
- 8 -<br />
Ocenění:<br />
Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3<br />
Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,9838<br />
Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000<br />
Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1130<br />
Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,7460<br />
Základní cena upravená = 1 938,45 Kč/m 3<br />
Plná cena: 297,68 m 3 * 1 938,45 Kč/m 3 = 577 037,80 Kč<br />
Výpočet opotřebení lineární metodou<br />
Stáří (S): <strong>10</strong>0 roků<br />
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků<br />
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků<br />
Opotřebení: <strong>10</strong>0 % * S / PCŽ = <strong>10</strong>0 % * <strong>10</strong>0 / 130 = 76,923 % - 443 874,79 Kč<br />
Hospodářská budova - zjištěná cena = 133 163,01 Kč<br />
c) Studny<br />
c 1 ) Studna - § 9<br />
Jedná se o kopanou studnu na zahradě rodinného domu o hloubce 6 metrů. Studna je vyložena<br />
betonovými skružemi. Ruční čerpadlo je na zimu vždy demontováno.<br />
Zatřídění pro potřeby ocenění:<br />
Typ studny:<br />
Kopaná<br />
Hloubka studny:<br />
6,00 m<br />
Ruční čerpadlo:<br />
1 ks<br />
Kód CZ - CC: 2222<br />
Ocenění:<br />
Základní cena dle příl. č. <strong>10</strong>:<br />
prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč<br />
další hloubka: 1,00 m * 3 8<strong>10</strong>,- Kč/m + 3 8<strong>10</strong>,- Kč<br />
ruční čerpadlo: 1 ks * 2 054,- Kč/ks + 2 054,- Kč<br />
Základní cena celkem = 15 614,- Kč<br />
Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000<br />
Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3220<br />
Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,7460<br />
Plná cena = 27 046,76 Kč<br />
Výpočet opotřebení lineární metodou<br />
Stáří (S): 80 roků<br />
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků<br />
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků
- 9 -<br />
Opotřebení: <strong>10</strong>0 % * S / PCŽ = <strong>10</strong>0 % * 80 / 120 = 66,667 % - 18 031,26 Kč<br />
Studna - zjištěná cena = 9 015,50 Kč<br />
d) Pozemky<br />
d 1 ) Parcela č. 740/289 - § 27 - § 32<br />
Jedná se o pozemek v druhu jako ostatní plocha - jiná plocha. Dle schváleného územního plánu je<br />
pozemek zařazen v zóně ZO - zeleň ochranná a izolační. Tato zóna zahrnuje pozemky zeleně jejíž<br />
hlavní funkcí je izolace nebo ochrana okolního území od tras a ploch výroby, dopravy a<br />
technického vybavení. V těchto plochách je zakázáno povolovat a umisťovat veškeré nové stavby s<br />
výjimkou staveb doplňkových, realizovaných v rámci zastavěného území a liniových staveb<br />
protihlukových a ochranných stěn podél vedení a zařízení dopravní a technické infrastruktury.<br />
Zemědělský pozemek oceněný dle § 29.<br />
Ocenění:<br />
Název Parcelní číslo BPEJ Výměra<br />
[m 2 ]<br />
JC<br />
[Kč/m 2 ]<br />
Úprava<br />
[%]<br />
UC<br />
[Kč/m 2 ]<br />
Cena<br />
[Kč]<br />
Parcela 740/289 1914 5,58 5,58 <strong>10</strong> 680,12<br />
Výměra celkem 1914 Mezisoučet <strong>10</strong> 680,12<br />
Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000<br />
Zemědělský pozemek oceněný dle § 29 - celkem <strong>10</strong> 680,12<br />
Parcela č. 740/289 - zjištěná cena = <strong>10</strong> 680,12 Kč<br />
d 2 ) Parcela č. 820 - § 27 - § 32<br />
Jedná se o pozemek v druhu jako zastavěná plocha pod rodinným domem. Výše přirážky je<br />
stanovena s ohledem na umístění pozemku, dopravní dostupnost a napojení na inženýrské sítě.<br />
Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2:<br />
Název Parcelní číslo Výměra<br />
[m 2 ]<br />
Jedn. cena<br />
[Kč/m 2 ]<br />
Cena<br />
[Kč]<br />
Parcela 820 615,00 279,44 171 855,60<br />
Součet 171 855,60<br />
Úprava ceny – příloha č. 21:<br />
1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 30 %<br />
Úprava ceny celkem 30 % + 51 556,68<br />
Mezisoučet 223 412,28<br />
2.1. přístup po nezpevněné komunikaci -<strong>10</strong> %<br />
2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou<br />
-7 %<br />
kanalizaci<br />
Úprava ceny celkem -17 % - 37 980,09<br />
Mezisoučet 185 432,19
- <strong>10</strong> -<br />
Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,7460<br />
Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690<br />
Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem 300 043,01<br />
Parcela č. 820 - zjištěná cena = 300 043,01 Kč<br />
d 3 ) Parcela č. 818 - § 27 - § 32<br />
Jedná se o pozemek v druhu jako zahrada. Pozemek tvoří jednotný funkční celek se stavbou<br />
rodinného domu a stavebním pozemkem.<br />
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5.<br />
Základní cena = 279,44 Kč/m 2 .<br />
Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena<br />
Cena<br />
[Kč]<br />
[m 2 ] [Kč/m 2 ]<br />
Parcela 818 2 259,00 279,44 631 254,96<br />
Součet 631 254,96<br />
Úprava ceny - příloha č. 21:<br />
1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 30 %<br />
Úprava ceny celkem 30 % + 189 376,49<br />
Mezisoučet 820 631,45<br />
2.1. přístup po nezpevněné komunikaci -<strong>10</strong> %<br />
2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou<br />
-7 %<br />
kanalizaci<br />
Úprava ceny celkem -17 % - 139 507,35<br />
Mezisoučet 681 124,<strong>10</strong><br />
Úprava ceny dle § 28 odst. 5: * 0,4000<br />
Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,7460<br />
Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690<br />
Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem 440 843,68<br />
Parcela č. 818 - zjištěná cena = 440 843,68 Kč<br />
d 4 ) Parcela č. 819 - § 27 - § 32<br />
Jedná se o pozemek v druhu jako zahrada. Pozemek tvoří jednotný funkční celek se stavbou<br />
rodinného domu a stavebním pozemkem.<br />
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5.<br />
Základní cena = 279,44 Kč/m 2 .<br />
Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena<br />
Cena<br />
[Kč]<br />
[m 2 ] [Kč/m 2 ]<br />
Parcela 819 59,00 279,44 16 486,96<br />
Součet 16 486,96
- 11 -<br />
Úprava ceny - příloha č. 21:<br />
1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 30 %<br />
Úprava ceny celkem 30 % + 4 946,09<br />
Mezisoučet 21 433,05<br />
2.1. přístup po nezpevněné komunikaci -<strong>10</strong> %<br />
2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou<br />
-7 %<br />
kanalizaci<br />
Úprava ceny celkem -17 % - 3 643,62<br />
Mezisoučet 17 789,43<br />
Úprava ceny dle § 28 odst. 5: * 0,4000<br />
Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,7460<br />
Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690<br />
Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem 11 513,85<br />
Parcela č. 819 - zjištěná cena = 11 513,85 Kč<br />
d 5 ) Parcela č. 821 - § 27 - § 32<br />
Jedná se o pozemek v druhu jako zahrada. Pozemek tvoří jednotný funkční celek se stavbou<br />
rodinného domu a stavebním pozemkem.<br />
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5.<br />
Základní cena = 279,44 Kč/m 2 .<br />
Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena<br />
Cena<br />
[Kč]<br />
[m 2 ] [Kč/m 2 ]<br />
Parcela 821 206,00 279,44 57 564,64<br />
Součet 57 564,64<br />
Úprava ceny - příloha č. 21:<br />
1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 30 %<br />
Úprava ceny celkem 30 % + 17 269,39<br />
Mezisoučet 74 834,03<br />
2.1. přístup po nezpevněné komunikaci -<strong>10</strong> %<br />
2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou<br />
-7 %<br />
kanalizaci<br />
Úprava ceny celkem -17 % - 12 721,79<br />
Mezisoučet 62 112,24<br />
Úprava ceny dle § 28 odst. 5: * 0,4000<br />
Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,7460<br />
Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690<br />
Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem 40 200,88<br />
Parcela č. 821 - zjištěná cena = 40 200,88 Kč
- 12 -<br />
d 6 ) Parcela č. 822 - § 27 - § 32<br />
Jedná se o pozemek v druhu jako orná půda. Dle schváleného územního plánu obce je pozemek<br />
zařazen v zóně SC - smíšené obytné. V tomto území se prolíná funkce bydlení, občanské<br />
vybavenosti a drobných výrobních služeb. V těchto zónách je možno umisťovat rodinné domky<br />
nebo nízkopodlažní bytové domy s případnou vestavěnou občanskou vybaveností.<br />
Nestavební pozemek zahrnutý do územního plánu obce oceněný dle § 32 odst. 1.<br />
Základní cena = 279,44 Kč/m 2 .<br />
Název Parcelní číslo Výměra<br />
[m 2 ]<br />
Jedn. cena<br />
[Kč/m 2 ]<br />
Cena<br />
[Kč]<br />
Parcela 822 1 023,00 279,44 285 867,12<br />
Součet 285 867,12<br />
Úprava ceny – příloha č. 21:<br />
1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 30 %<br />
Úprava ceny celkem 30 % + 85 760,14<br />
Mezisoučet 371 627,26<br />
2.1. přístup po nezpevněné komunikaci -<strong>10</strong> %<br />
2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou<br />
-7 %<br />
kanalizaci<br />
2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 5 %<br />
Úprava ceny celkem -12 % - 44 595,27<br />
Mezisoučet 327 031,99<br />
Úprava ceny dle § 32 odst. 1: * 0,3000<br />
Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,7460<br />
Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690<br />
Stavební pozemek oceněný dle § 32 odst. 1 - celkem 158 748,59<br />
Parcela č. 822 - zjištěná cena = 158 748,59 Kč<br />
d 7 ) Parcela č. 823 - § 27 - § 32<br />
Jedná se o pozemek v druhu jako orná půda, který je dle schváleného územního plánu obce určen k<br />
zastavění. Nachází se v zóně SC - smíšené obytné. V této zóně je možno stavět stavby , které plní<br />
funkci bydlení. Je zde možno stavět rodinné domy, nízkopodlažní stavby bytových domů s<br />
vestavěnou občanskou vybaveností.<br />
Nestavební pozemek zahrnutý do územního plánu obce oceněný dle § 32 odst. 1.<br />
Základní cena = 279,44 Kč/m 2 .<br />
Název Parcelní číslo Výměra<br />
[m 2 ]<br />
Jedn. cena<br />
[Kč/m 2 ]<br />
Cena<br />
[Kč]<br />
Parcela 823 1 232,00 279,44 344 270,08<br />
Součet 344 270,08<br />
Úprava ceny – příloha č. 21:<br />
1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 30 %<br />
Úprava ceny celkem 30 % + <strong>10</strong>3 281,02<br />
Mezisoučet 447 551,<strong>10</strong>
- 13 -<br />
2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou<br />
-7 %<br />
kanalizaci<br />
Úprava ceny celkem -7 % - 31 328,58<br />
Mezisoučet 416 222,52<br />
Úprava ceny dle § 32 odst. 1: * 0,3000<br />
Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,7460<br />
Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690<br />
Stavební pozemek oceněný dle § 32 odst. 1 - celkem 202 043,65<br />
Parcela č. 823 - zjištěná cena = 202 043,65 Kč<br />
d 8 ) Parcela č. 824 - § 27 - § 32<br />
Jedná se o pozemek v druhu jako ostatní plocha - ostatní komunikace. Komunikace tvoří příjezd k<br />
parcele č. 823 a má zpevněný asfaltový povrch.<br />
Pozemek oceněný dle § 28 odst. 7 a) se zpevněným neprašným povrchem.<br />
Název Parcelní číslo Výměra<br />
[m 2 ]<br />
Jedn. cena<br />
[Kč/m 2 ]<br />
Ki Kp Srážka<br />
[%]<br />
Upr.jedn.cena<br />
[Kč/m 2 ]<br />
Min. cena<br />
[Kč/m 2 ]<br />
Max. cena<br />
[Kč/m 2 ]<br />
Cena<br />
[Kč]<br />
Parcela 824 268,00 279,44<br />
2,2840 0,40<strong>10</strong> 0 255,93 167,66 502,99 68 589,24<br />
Pozemek oceněný dle § 28 odst. 7 a) se zpevněným<br />
68 589,24<br />
neprašným povrchem - celkem<br />
Parcela č. 824 - zjištěná cena = 68 589,24 Kč
- 14 -<br />
C. Rekapitulace cen nemovitosti<br />
Ceny bez odpočtu opotřebení:<br />
a) Rodinný dům č.p. 234 = 662 133,72 Kč<br />
b) Hospodářská budova = 577 037,80 Kč<br />
c) Studna = 27 046,76 Kč<br />
d) Pozemky<br />
d 1 ) Parcela č. 740/289 = <strong>10</strong> 680,12 Kč<br />
d 2 ) Parcela č. 820 = 300 043,01 Kč<br />
d 3 ) Parcela č. 818 = 440 843,68 Kč<br />
d 4 ) Parcela č. 819 = 11 513,85 Kč<br />
d 5 ) Parcela č. 821 = 40 200,88 Kč<br />
d 6 ) Parcela č. 822 = 158 748,59 Kč<br />
d 7 ) Parcela č. 823 = 202 043,65 Kč<br />
d 8 ) Parcela č. 824 = 68 589,24 Kč<br />
Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem<br />
Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle § 46 činí<br />
2 498 881,30 Kč<br />
2 498 880,- Kč<br />
Výsledné ceny:<br />
a) Rodinný dům č.p. 234 = 662 133,72 Kč<br />
b) Hospodářská budova = 133 163,01 Kč<br />
c) Studna = 9 015,50 Kč<br />
d) Pozemky<br />
d 1 ) Parcela č. 740/289 = <strong>10</strong> 680,12 Kč<br />
d 2 ) Parcela č. 820 = 300 043,01 Kč<br />
d 3 ) Parcela č. 818 = 440 843,68 Kč<br />
d 4 ) Parcela č. 819 = 11 513,85 Kč<br />
d 5 ) Parcela č. 821 = 40 200,88 Kč<br />
d 6 ) Parcela č. 822 = 158 748,59 Kč<br />
d 7 ) Parcela č. 823 = 202 043,65 Kč<br />
d 8 ) Parcela č. 824 = 68 589,24 Kč<br />
Výsledná cena nemovitosti činí celkem<br />
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí<br />
2 036 975,25 Kč<br />
2 036 980,- Kč<br />
slovy: Dvamilionytřicetšesttisícdevětsetosmdesát Kč
- 15 -<br />
Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí :<br />
Na listu vlastnictví č. 317 jsou uvedeny následující práva a závady váznoucí na oceňovaných<br />
nemovitostech.<br />
- Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, který byl vydán na základě Exekučního příkazu 039 EX -<br />
1633/2007 - 8 Exekutorský úřad Praha 3 - Mgr. Otakar Kořínek soudní exekutor ( 13 Nc<br />
29191/2006 - 13 ) ze dne 31.8.2007<br />
- Na oceňované nemovitosti ( rodinný dům s pozemky dle specifikace na listu vlastnictví č. 317 ) je<br />
uzavřena nájemní smlouva, kterou mezi sebou uzavřeli pan Ing. Jiří Karkoška ( pronajímatel ) a pan<br />
Jiří Mařec ( nájemce ) dne 6.7.2007. Nájemní smlouva je uzavřena na dobu neurčitou s výpovědní<br />
lhůtou v délce tří měsíců<br />
- Na oceňované nemovitosti dle specifikace v listu vlastnictví č. 317 je uzavřena Smlouva o budoucí<br />
kupní smlouvě, kterou mezi sebou uzavřeli pan Ing. Jiří Karkoška ( budoucí prodávající ) a pan Jiří<br />
Mařec ( budoucí kupující ) dne 20.1.2008.<br />
Obvyklá cena nemovitosti :<br />
Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona ( Zákon č. 151/1997 Sb. ) rozumí cena , která by byla<br />
dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo<br />
obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují<br />
všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných<br />
okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.<br />
Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího,<br />
důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové,<br />
rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní<br />
hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.<br />
Pro stanovení obvyklé ceny se používá tzv. porovnávací metoda. Principem porovnávací metody je<br />
nalezení a následné srovnání množiny objektů se stejnými nebo podobnými charakteristickými<br />
znaky. V tomto konkrétním případě se však jedná o nemovitost, která je svým technickým stavem<br />
jednoznačně určena pro zásadní rekonstrukci. Navíc k budově rodinného domu patří poměrně<br />
rozsáhlé pozemky. V databázi nemovitostí jsem nalezl několik nemovitostí, které svým rozsahem a<br />
technickým stavem se shodují nebo přibližují oceňovanému objektu. Pro srovnání uvádím několik<br />
nemovitostí.<br />
Dům č. 1 - jedná se o rodinný dům zděné konstrukce před rekonstrukcí ve špatném technickém<br />
stavu. Na pozemku se nachází garáž a hospodářská budova. Objekt je podsklepený o velikosti 3 + 1.<br />
K objektu náleží pozemky o celkové výměře 1 001 m 2 . Cena 1 120 000 Kč.<br />
Dům č. 2 - jedná se o rodinný dům zděné konstrukce v horším technickém stavu určeném pro<br />
kompletní rekonstrukci. Objekt je celý podsklepený se sedlovou střechou. Objekt se nachází u<br />
hlavní silnice. Celková plocha pozemku činí 1 490 m 2 . Cena 1 750 000 Kč.
- 16 -<br />
Dům č. 3 - jedná se objekt částečně podsklepeného rodinného domu zděné konstrukce o velikosti<br />
3 + 1. Dům je v rekonstrukci s potřebou dokončení. K domu náleží velká zahrada o velikosti 1 960<br />
m 2 . Cena 1 600 000 Kč.<br />
Dům č. 4 - jedná se o objekt rodinného domu zděné konstrukce o velikosti 3 + 1 se sedlovou<br />
střechou. Na pozemku se nachází navíc velká stodola. Objekt se nachází na okraji obce s dobrým<br />
dojezdem. Pozemky patřící k objektu mají rozlohu 2 230 m 2 . Cena 1 365 000 Kč.<br />
S ohledem na výše uvedené skutečnosti, zjištěné informace a na základě těchto informací následně<br />
provedení celkové závěrečné analýzy objektu s tímto závěrem. V úvahu byly zahrnuty veškeré<br />
informace získané znalcem.<br />
Výhody nemovitosti :<br />
- dobrá dopravní dostupnost<br />
- rozlehlé pozemky patřící k rodinnému domu vč. příjezdové komunikace<br />
Nevýhody nemovitosti :<br />
- špatný technický stav nemovitosti vyžadující zásadní rekonstrukci celého objektu<br />
- neudržované okolí domu ( oplocení na hranici životnosti )<br />
- špatný technický stav hospodářské budovy<br />
- méně atraktivní lokalita<br />
Po vyhodnocení všech výše uvedených informací a zjištěných skutečností stanovuji obvyklou cenu<br />
nemovitosti rodinného domu č.p. 234 vč. příslušenství a všech pozemků uvedených v listu<br />
vlastnictví č. 317 na částku ve výši :<br />
1 800 000 Kč<br />
Podmínkou dodržení výše stanovené obvyklé ceny je prodej celého objektu rodinného domu se<br />
všemi součástmi a příslušenstvím jako jsou pozemky, hospodářská budova a venkovní úpravy.<br />
V Ostravě, 12.3.2011<br />
Ing. Miroslav Balnar<br />
Mitušova 19<br />
700 30 Ostrava - Jih<br />
D. Znalecká doložka<br />
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze<br />
den 18. 4. 1996, č.j. Spr. 1879/96 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady<br />
nemovitostí.<br />
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 691/8/11 <strong>znaleck</strong>ého deníku.<br />
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 691/8/11.
- 17 -<br />
E. Seznam příloh<br />
1. List vlastnictví č. 317<br />
2. Kopie katastrální mapy<br />
3. Fotografie nemovitosti<br />
4. Mapa oblasti