Plik do pobrania - PropertyNews.pl

10 Odnowa, przebudowa, rozbudowa. Kierunki rozwoju polskich centrów handlowych, Jesień 2012Wyzwania / AspektytechniczneOdnowa lub przebudowa to skomplikowane procesywymagające szczegółowego planowania i przygotowań.Wiąże się z nimi szereg przeszkód i trudności, którychwłaściciele powinni być świadomi jeszcze przedrozpoczęciem inwestycji. W zależności od zakresu prac,mogą mieć one niewielkie albo kluczowe znaczenie.Główne kwestie dotyczą faktu, że prace modernizacyjne sąprzeprowadzane w czasie gdy centrum działa, co powodujeniedogodności zarówno dla klientów, jak i najemców. Dlategoduże znaczenie ma współpraca z doświadczoną firmąbudowlaną, a także dobra kooperacja pomiędzy wszystkimistronami zaangażowanymi w cały proces: zarządcami,kierownikiem projektu, najemcami i odwiedzającymi galerię.Właściciele powinni liczyć się ze skomplikowanym idługotrwałym procesem otrzymywania niezbędnychpozwoleń. Planując modernizację należy już na samympoczątku uwzględniać kwestie dostępności, odpowiedniejliczby miejsc parkingowych oraz fazowania, tak aby pracemogły być przeprowadzane w sposób jak najmniej uciążliwy inajbardziej ekonomiczny. Większość prac jest przeważniewykonywanych w nocy gdy sklepy są zamknięte. W bardziejskomplikowanych przypadkach proces przebudowy wymagafazowania. Rozbudowy często wymagają całkowitegozamknięcia niektórych sklepów, zwłaszcza tychzlokalizowanych pomiędzy starą i nową częścią. W rezultacie,część powierzchni handlowej staje się nieproduktywna, copowoduje presję na koszty utrzymania galerii.Najemcy są siłą napędową centrum. Ich priorytetem jestniezakłócony handel, co może być trudne do osiągnięcianawet w najlepiej zarządzanych projektach będących wtrakcie modernizacji. Staranne planowanie oraz bliskawspółpraca pomiędzy wykonawcą, zarządcą oraz najemcamimoże ograniczyć tego rodzaju zakłócenia.Prowadzenie rozległych prac budowlanych, podczas gdysklepy są otwarte jest wyzwaniem także dla klientów.Bezpieczeństwo publiczne musi być utrzymane nie tylko wzakresie zapobiegania wypadkom, lecz również w celuzminimalizowania odczuwania przez klientów jakiegokolwiekzagrożenia lub dyskomfortu, który może skutkowaćograniczeniem liczby odwiedzających oraz przepływówpieniężnych w centrum na rzecz konkurencyjnych obiektów.Innym zagrożeniem, które może wynikać z takiej inwestycjijest ryzyko osłabienia sprzedaży i spadku liczby osóbodwiedzających centrum w trakcie prowadzenia pracbudowlanych. Mogą one trwać kilka tygodni lub nawet dodwóch lat w bardziej skomplikowanych przypadkach.Niedogodności, takie jak kurz, hałas, czy utrudniony dostępmogą spowodować, że lojalni niegdyś klienci zaczną robićzakupy w innej galerii. Wyniki badań dowodzą zmniejszenialiczby klientów oraz zakupów w okresie przeprowadzania pracbudowlanych. Mimo to, przyszłe przychody mogązbilansować te straty, ponieważ po ponownym uruchomieniucentrum oczekiwany jest wyższy wzrost dwóch opisanychpowyżej czynników, w porównaniu z okresem przedmodernizacją. Działalność marketingowa oraz PR mogą miećkluczowe znaczenie w obronie przed utratą pozytywnychefektów wprowadzonych zmian.Z perspektywy zarządcy obiektu handlowego ważny jest teżwybór odpowiedniego czasu na przeprowadzanie zmian.Każde centrum jest wyjątkowe pod względem lokalizacji,zestawu najemców, bazy klientów jak i oferty. Tym samymokresy, kiedy obroty najemców są słabsze różnią się, dlajednych jest to okres wakacyjny, dla innych jesienny. Abyumożliwić najemcom osiągnięcie wyższych przychodów wnajlepszym pod tym względem okresie w roku, wykorzystującjednocześnie wpływ modernizacji, największe zmiany inajbardziej inwazyjne prace powinno się przeprowadzać wokresach najsłabszych pod kątem obrotów.“Zielony trend” przybiera na znaczeniu od kilku lat, jednakżecertyfikacja projektów handlowych jest nadal nowością napolskim rynku. Największe zainteresowanie certyfikacjązauważamy wśród deweloperów oraz właścicieli centrów,którzy chcą w ten sposób zwiększyć wartość nieruchomości iułatwić jej ewentualną sprzedaż. Warto zauważyć, żeinwestorzy wielu obiektów zakładają przystąpienie do tegoprocesu już na etapie planowania inwestycji. W ten sposóbzabezpieczają się przed sytuacją, w której za kilka lat ichcentrum mogłoby zostać uznane przez rynek jako obiektdrugiej klasy. Metody certyfikacji mają zastosowanie nie tylkodla nowych konstrukcji, ale także dla obsługi i utrzymaniaistniejących budynków (LEED for Existing Buildings:Operations & Maintenance oraz BREEAM in USE). Zielonegalerie mogą generować zdecydowanie niższe kosztyutrzymania. Zużycie mediów na metr kwadratowy powierzchniw centrum handlowym jest znacznie wyższe niż wbiurowcach, a więc pole do oszczędności związanych zkosztami np. oświetlenia czy klimatyzacji jest większe. Innymaspektem jest społeczna odpowiedzialność poszczególnychmarek – trend dostrzegalny w Europie Zachodniej, lecz wciążmało widoczny w Polsce.Typowe rozwiązania projektowe, które przyczyniają się do pomyślnej odnowy centrumhandlowego to: Poprawa wyglądu zewnętrznego/fasady i rekonstrukcja wejść Uaktualnienie wewnętrznego wystroju centrum – poprawa komunikacji poziomej ipionowej, naturalnego doświetlenia, osi widokowych, dostępu dla osóbniepełnosprawnych, oznakowania i grafiki Poprawa wystroju wnętrz – wykończenia, witryny, oświetlenie oraz elementydekoracyjne wysokiej jakości Tworzenie dodatkowych udogodnień dla klientów, takich jak obszary wspólne –miejsca wypoczynku, place zabaw dla dzieci, toalety, pokoje dla matki i dziecka,punkty informacyjne, hot-spoty, itp. Bezpieczeństwo / ochrona – system monitoringu, system przeciwpożarowy, itp. Parking – wystarczająca pojemność, oświetlenie oraz oznakowanie.