Plik do pobrania - PropertyNews.pl

11 Odnowa, przebudowa, rozbudowa. Kierunki rozwoju polskich centrów handlowych, Jesień 2012StrategiainwestycyjnaW ostatnich latach proporcja inwestorów poszukującychokazyjnych produktów i skupiających się na kreowaniuwartości dodanej znacznie wzrosła. Ponadto wieluinwestorów koncentrujących się wcześniej na inwestowaniu wnajlepiej prosperujące nieruchomości zdecydowało się skupićswoje strategie inwestycyjne na nieruchomościach dającychmożliwości kreacji dodatkowego dochodu. Obecnie, wprzypadku wielu centrów handlowych oczekiwane stopyzwrotu generowane są przede wszystkim poprzez dodatkowywzrost dochodów oraz przyjęcie strategii aktywnegozarządzania obiektami, a w dalszej kolejności poprzezkompresję stóp kapitalizacji. Zarządzanie nieruchomościamioraz ich przebudowa i/lub powiększenie dostarczająinwestorom pewnej możliwości wzrostu wartości i pozwalająosiągnąć wyższe niż oczekiwane stopy zwrotu.Szczególnie atrakcyjne dla inwestorów chcących uzyskaćwartość dodaną są centra handlowe o następującychcechach:Dobrze zlokalizowane obiekty mające potencjałrozbudowy wraz z terenem planistycznie przygotowanymdo tego celuWynajęte poniżej obecnych stawek czynszów rynkowychZe znacznym udziałem umów najmu wygasających wperspektywie krótkoterminowej, pozwalając nazoptymalizowanie zestawu najemców oraz wprowadzenienowych atrakcyjnych marekCentra zarządzane niewłaściwie, gdzie koszty mogą byćzoptymalizowane i dodatkowy dochód wypracowany.Strategia podnoszenia wartości jest obszaremzainteresowania funduszy specjalizujących się w rynkuhandlowym, takich jak AEW, Atrium, Pradera, UnibailRodamco czy Resolution. Wszyscy ci inwestorzy jużzakończyli lub są w trakcie procesu przebudowy/ rozbudowy/odnowy nieruchomości, które nabyli w przeszłości. Skupiająsię oni na wzmocnieniu źródeł przychodów poprzezrozbudowę nieruchomości oraz wykorzystaniu potencjałuprzebudowy, który posiadają nabyte obiekty.Z drugiej strony, niektóre nieruchomości handlowe mogąwymagać zbyt wielu nakładów związanych z ichstrategicznym zarządzaniem jedynie w celu podtrzymaniastatus quo, nie wspominając o zwiększeniu wartości. Dlategokluczem do sukcesu jest nabycie centrum handlowego wewłaściwym punkcie cyklu jego życia, tzn. w momencie, wktórym oferuje ono wiele możliwości podniesienia wartościobiektu. Zakup nieruchomości powinien przede wszystkimopierać się na szczegółowym biznes planie, który zostaniewdrożony po przejęciu danego projektu. Nieruchomościpozwalające na wykreowanie wartości dodanej sąopłacalnymi inwestycjami tylko wówczas, kiedy taka wartośćdodana zostanie faktycznie wykreowana.PodsumowaniePrzebudowa czy odnowa? Rozbudowaczy raczej re-komercjalizacja?Wybór odpowiedniej strategii modernizacji zależy od tego najakim etapie cyklu życia znajduje się centrum handlowe.Bazując na bardziej dojrzałych rynkach Europy Zachodniej,szacujemy, że średni okres życia nieruchomości wynosi ok.50 lat, jednak może on być znacznie dłuższy. Aby utrzymaćpozycję na rynku, po 5-6 latach od rozpoczęcia działalnościobiekt powinien zostać poddany procesowi odnowy. 10-15 latpóźniej należy wcielić w życie bardziej radykalne zmiany, jakprzebudowa. Jednak decyzje dotyczące wprowadzenia ichmogą w rzeczywistości pojawić się w dowolnym momenciecyklu życia projektu, w zależności od czynnikówzewnętrznych takich jak: wzrost konkurencji, rosnąca liczbanowych najemców wkraczających na rynek, zmiany wotoczeniu społecznym, technologicznym oraz ekonomicznym.Każde centrum handlowe jest inne, znajduje się na innymetapie cyklu życia, a więc każdy obiekt wymagaindywidualnego traktowania. Znalezienie optymalnegorozwiązania przeznaczonego dla konkretnego obiektuhandlowego zdecydowanie przyczyni się do maksymalizacjiefektów, a tym samym utrzymywania lub polepszania jegopozycji rynkowej oraz dochodów. Oczekujemy, że trendmodernizacji centrów handlowych będzie coraz bardziejwidoczny, wraz ze zwiększaniem się liczby starzejących sięobiektów, tworzących duży i rozwojowy rynek.Kluczem do sukcesu w procesie planowania i wprowadzaniazmian jest znalezienie jasno określonej docelowej grupyklientów oraz zidentyfikowanie i zagospodarowanie niszy narynku. Ciekawą strategią inwestycyjna jest zakup starszychobiektów handlowych, które są zadomowione na rynku, aleich potencjał nie został jeszcze dostatecznie wykorzystany iprzekształcenie ich w sprawnie funkcjonujące galeriehandlowe. Jednakże jej wdrożenie wymaga dużegodoświadczenia i dobrego rozeznania w branży.Galeria Kazimierz w Krakowie