Plik do pobrania - PropertyNews.pl

9 Odnowa, przebudowa, rozbudowa. Kierunki rozwoju polskich centrów handlowych, Jesień 2012Dobudowa jest inną formą rozbudowy i polega na dobudowienowego, wolnostojącego obiektu dedykowanego dlakonkretnego najemcy (np. sklepu budowlanego, sportowego,spożywczego czy parku handlowego) obok funkcjonującegocentrum, w celu zwiększenia masy krytycznej i siłyprzyciągania. Inwestorem może być właściciel istniejącegoobiektu lub niezależny deweloper. Jako przykład możnapodać sklep sportowy Decathlon, który powstał obok CentrumFranowo Ikea w Poznaniu. Kolejny jest w trakcie budowy przyAuchan w Białymstoku. W Gdańsku, w bezpośrednimsąsiedztwie Fashion House, Liebrecht&Wood otworzyłpierwszą część Morskiego Parku Handlowego (w składktórego wchodzi hipermarket Carrefour z galerią handlowąoraz Obi). Grupa Saller zapowiada budowę kilku parkówhandlowych w sądziedztwie isniejących sklepów Kaufland(Tarnowskie Góry, Nowa Sól, Lębork i Bytom) oraz Tesco(Głogów).Re-komercjalizacja to zastąpienie aktualnych najemców wistniejącym projekcie nowymi markami. Może ona byćrezultatem wygasających w określonym terminie umów najmulub potrzebą repozycjonowania centrum. Re-komercjalizacjajest bardzo często przeprowadzana wraz z przebudową i/lubodnową obiektu. W 2011 roku, 70 nowych marek pojawiło sięw jednym z największych centrów handlowo-rozrywkowych wPolsce – łódzkiej Manufakturze. Obiekty topowe, takie jak np.stołeczne Złote Tarasy czy Arkadia, wykorzystują okreskończących się dotychczasowych umów najmu, abyodświeżyć swoje portfolio i uzupełnić je o modne na świeciemarki-ikony, często nieobecne wcześniej w Polsce. WKrakowie, GTC planuje zoptymalizować obecny mixnajemców w Galerii Kazimierz, aby ożywić i zwiększyćrozpoznawalność centrum w mieście.Odnowa to remont/ renowacja przestarzałych centrówhandlowych polegająca na usprawnieniu funkcjonalnościpowierzchni wspólnych (wewnętrznych i/lub zewnętrznych) ipodniesieniu standardów technicznych (instalacjeelektryczne, windy, schody ruchome itp.), jak równieżarchitektonicznych aspektów centrum. Celem odnowy jestpoprawa ogólnego wizerunku obiektu oraz utrzymanieobecnych najemców, pozycji rynkowej oraz dochodówcentrum na pożądanym poziomie. Remont często wynika zre-komercjalizacji i/lub repozycjonowania centrum orazpotrzeby zmiany obecnych najemców na nowe, pożądanemarki. Dobrym przykładem jest Galeria Dominikańska weWrocławiu, która w 2011 roku przeszła nie tylko znaczącyremont, ale także zmianę konfiguracji najemców poprzezwprowadzenie nowych sklepów, odnowę umów najmu irelokację obecnych najemców. W galerii pojawiły się nowemarki (m.in. z grupy Inditex), a oferta restauracyjna zostałaznacznie powiększona i poprawiona, co wydłużyło czasprzebywania klientów w centrum. Powyższe zabiegiwzmocniły pozycję Galerii Dominikańskiej jako głównego celuzakupowego w centrum Wrocławia.Pasaż ŁódzkiPeter Zimny, Head of Poland, Pradera Management PolandKiedy fundusz Pradera kupił Pasaż Łódzki pod koniec 2006r., oferta tego centrum była silnie zdominowana przez hipermarket zajmujący prawie 70% z 32 000 m 2powierzchni najmu. Natomiast w galerii handlowej zdecydowanie brakowało tzw. najemców kotwicznych, stąd oferta handlowa była postrzegana przez klientów jakoniezbyt atrakcyjna. Większość odwiedzających robiła zakupy tylko w hipermarkecie, pomijając inne sklepy w galerii. A trzeba przypomnieć, że konkurencja w mieście jestbardzo silna. W 2006r. otworzyła się Manufaktura, a za chwilę miała ruszyć budowa kolejnego kompleksu handlowego – Portu Łódź. Konieczna więc była szybka reakcja,aby wzmocnić zestaw najemców, dodać unikalne elementy i przyciągnąć klientów do Pasażu Łódzkiego.Pierwszy krok nastąpił w 2009r., gdy sieć Real postanowiła dopasować powierzchnię hipermarketu do swojej koncepcji handlowej i zmniejszyć ją o ok. 5 200 m 2 . W tomiejsce udało się wprowadzić znane marki z branży modowej – Carry, Deichmann, CCC, i co najważniejsze, jedyny w Łodzi sklep TK Maxx, który cieszy się dużąpopularnością i przyciąga klientów spoza głównej strefy oddziaływania.W 2010r. do południowego skrzydła obiektu dobudowaliśmy duży sklep sportowy Decathlon. Zajął on część parkingu, która dotychczas nie była efektywniewykorzystywana. Ponownie, to jedyna lokalizacja tego najemcy w mieście, przyciągająca wielu klientów z całej Łodzi i okolicy.Dzięki obecności TK Maxx i Decathlona, wzrosło zainteresowanie Pasażem Łódzkim wśród innych najemców z segmentu mody weekendowej i sportowej. Poprzemodelowaniu powierzchni dotychczas zajmowanej przez GoSport, udało się wykreować lokale dla znanych i lubianych marek takich jak Adidas, Puma i Diverse.Powierzchnia uprzednio zajmowana przez Adidas, wraz z sąsiadującymi mniejszymi lokalami, mogła zostać wtedy przeznaczona dla popularnej drogerii sieci Rossmann.Pod koniec 2011r. w północnej część galerii, dzięki dobudowaniu powierzchni, udało się utworzyć dwa duże lokale dla znanych marek H&M i Nike outlet. Najemcykotwiczni są teraz równomiernie rozmieszczeni w obiekcie, co pozwala na zrównoważoną cyrkulację klientów.Zmienił się również wygląd centrum – nowa fasada, wyremontowane toalety, nowe witryny lokali dopasowane do obecnych standardów, odnowione strefy wspólne wgalerii – wszystkie te aspekty dodały obiektowi nowoczesności.Cały proces trwał 2,5 roku i przyniósł duże korzyści. Została wyraźnie wzmocniona oferta handlowa i tzw. masa krytyczna centrum. Powierzchnia najmu powiększonazostała o 16% do 37 000 m 2 , ale co ważniejsze, udział powierzchni galerii wzrósł do 45%. Przychody z czynszu podniosły się o 44%. Zadowoleni są również najemcy,gdyż rosną wyraźnie obroty – w latach 2010 i 2011 odpowiednio o 29% i 11%.Zmiany wpłynęły pozytywnie na postrzeganie Pasażu Łódzkiego i poszerzenie grupy lojalnych klientów. Prawie dwukrotnie wzrosła liczba osób robiących zakupy w galerii(do 80% odwiedzających kompleks). Wydłużył się czas pobytu w obiekcie z 1h do 1,5h, klienci robią bardziej kompleksowe zakupy niż uprzednio. Z badań profilu klientówwynika, że centrum jest obecnie odwiedzane przez konsumenta z zasobniejszym portfelem wydającego u nas więcej pieniędzy.A to nie koniec zmian...