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房 地 產 現 況 Status of Real Estate
達 拉 斯 日 報
星 期 二 2024 年 4 月 23 日 Tuesday Apr. 23, 2024
美 國 房 產 快 速 入 門 --
瞭 解 美 國 房 屋 產 權 知 識
在 紐 約 買 房 是 許 多 華 人 移 民 的 心 願 , 許 多 人 次 買 房 是 和
父 母 、 兄 妹 、 親 戚 等 合 資 共 同 購 買 , 卻 對 於 房 屋 產 權 問 題 有 諸
多 疑 惑 。
房 屋 產 權 知 多 少 : 在 美 買 房 等 於 擁 有 土 地 ; 如 何 界 定 夫
妻 共 有 產 權 ?
在 中 國 , 購 房 者 只 有 房 子 的 使 用 權 , 非 私 人 所 用 。 但 美
國 法 律 規 定 , 私 人 財 產 神 聖 不 可 侵 犯 ; 購 房 者 等 於 擁 有 這 塊
土 地 。 如 果 合 夥 購 買 , 產 權 持 有 方 式 則 根 據 各 州 法 律 規 定 而
不 同 , 以 紐 約 州 為 例 , 多 人 產 權 持 有 方 式 主 要 有 三 種 : 夫 妻
共 有 產 權 、 聯 合 產 權 以 及 按 份 共 有 產 權 。
以 夫 妻 共 有 產 權 為 例 , 美 國 很 多 州 一 般 結 婚 後 購 買 的
房 子 就 歸 夫 妻 共 同 擁 有 , 不 管 產 權 人 是 寫 一 個 人 的 名 字 , 還
是 兩 個 人 的 。 但 是 在 紐 約 州 則 有 所 區 別 , 紐 約 州 的 法 律 是 保
護 產 權 擁 有 人 , 產 權 寫 了 誰 的 名 字 , 誰 就 擁 有 這 個 房 屋 買 賣
權 。 所 以 夫 妻 共 同 擁 有 的 房 產 產 權 需 要 將 雙 方 名 字 都 寫 入
產 權 證 。
夫 妻 產 權 若 只 有 一 方 名 字 , 產 生 糾 紛 只 要 舉 證 也 可 分
得 部 分 財 產
如 果 房 產 證 只 有 一 方 名 字 , 則 該 人 擁 有 處 置 房 屋 的 買
賣 與 出 租 的 權 利 。 另 外 , 紐 約 婚 姻 法 秉 承 夫 妻 財 產 秉 承 公 平
分 配 原 則 , 假 如 房 產 證 上 只 有 一 方 名 字 , 一 旦 產 生 糾 紛 , 另 一
方 則 可 舉 證 自 己 對 家 庭 的 貢 獻 , 也 可 分 得 部 分 財 產 。
聯 合 產 權 拼 “ 活 得 久 ”: 買 賣 須 雙 方 同 意 , 不 可 轉 手 他 人 。
Email: chinese9071919@gmail.com
網 絡 地 址 : www.DallasChineseDaily.com
A4
父 母 聯 合 子 女 購 買 , 則 不 必 交 遺 產 稅
聯 合 產 權 具 有 產 權 一 致 , 時 間 一 致 , 利
益 一 致 和 佔 有 一 致 的 特 點 。 產 權 人 同 時 獲 得
產 權 , 確 權 依 據 的 檔 也 相 同 。 各 產 權 人 不 區
分 產 權 份 額 , 也 不 能 單 獨 處 分 各 自 的 產 權 。
如 果 某 一 產 權 人 去 世 後 , 其 他 在 生 的 產 權 人
按 份 自 動 獲 得 其 產 權 ,。 因 此 聯 合 產 權 是 不 能
用 遺 囑 的 形 式 處 置 的 。 法 律 規 定 , 聯 合 產 權
的 產 生 必 須 有 書 面 檔 明 確 約 定 , 各 產 權 人 是
以 聯 合 共 有 的 方 式 共 同 持 有 產 權 的 。 例 如 ,
一 些 州 規 定 稱 夫 妻 雙 方 以 聯 合 產 權 的 形 式
持 有 產 權 。
很 多 父 母 選 擇 與 子 女 聯 合 購 買 房 產 , 這 樣 一 旦 父 母 百 年
之 後 , 父 母 名 下 的 房 產 則 自 動 歸 給 子 女 , 省 去 立 遺 囑 的 各 種
手 續 , 也 不 必 繳 遺 產 稅 。 但 聯 合 產 權 繼 承 的 房 產 出 售 時 將 有
較 高 稅 務 , 個 人 還 應 諮 詢 會 計 師 以 權 衡 利 弊 。
共 有 產 權 : 產 權 清 楚 , 可 以 獨 立 買 賣 股 份
產 權 持 有 人 按 百 分 比 共 有 產 權 , 各 自 可 以 獨 立 買 賣 股
份 。
完 善 的 產 權 保 障 制 度 : 美 國 產 權 保 險 保 護 房 產 持 有 者
美 國 很 多 房 子 動 輒 就 有 上 百 年 歷 史 , 因 此 有 些 房 子 則 可
能 存 在 拖 欠 貸 款 稅 務 等 產 權 問 題 , 這 就 使 得 美 國 產 權 保 險 顯
得 十 分 必 要 。 相 比 廣 受 大 家 瞭 解 的 房 屋 保 險 , 產 權 保 險 主 要
為 房 產 持 有 者 在 遇 到 產 權 糾 紛 或 者 資 金 貸 款 問 題 時 提 供 保
障 。
產 權 保 險 是 一 次 性 購 買 , 不 需 要 每 年 都 交 錢 的 。 因 此 , 地
產 律 師 提 醒 民 眾 , 儘 管 產 權 保 險 並 非 強 制 , 但 仍 建 議 屋 主 購
買 , 以 防 出 現 產 權 糾 紛 。
( 文 章 來 源 : 美 房 吧 ,meifang8kefu)
在 美 國 買 房 前 必 須 要 知 道 哪 些 事 ?
來 到 美 國 的 移 民 , 大 多 以 買 到 自 己 的 住 房 為 第 一 個 人 生
目 標 。 覺 得 隻 身 在 外 , 只 有 擁 有 了 自 己 的 房 子 才 是 有 了 自 己
的 家 , 有 了 那 份 溫 馨 與 安 逸 。 正 因 為 這 樣 , 我 們 在 買 房 子 時 更
要 考 慮 周 全 , 為 了 買 到 最 適 合 自 己 , 並 且 性 價 比 高 的 房 子 , 接
下 來 的 黃 金 準 則 或 許 可 以 幫 到 你 !
美 國 房 源 充 足 市 場 完 全 透 明
對 於 海 外 買 主 來 說 , 沒 有 房 源 不 足 問 題 , 只 有 是 否 可 以
找 到 熟 知 當 地 情 況 經 紀 人 的 問 題 。
美 國 有 一 個 屬 於 經 紀 人 共 用 的 房 源 系 統 , 簡 稱 MLS, 每
一 個 經 紀 人 都 把 自 己 代 理 的 房 子 都 上 傳 到 這 個 系 統 。 所 有 的
上 市 屋 都 在 這 個 系 統 中 完 全 透 明 。 一 般 , 大 的 都 會 區 會 有 一
個 的 MLS 網 站 , 以 大 洛 杉 磯 區 為 例 , 每 天 都 有 約 8 萬 至 10 萬
個 房 源 在 市 , 所 以 房 源 十 分 充 足 。
看 上 的 房 子 該 如 何 出 價
美 國 是 一 個 資 訊 很 透 明 的 地 方 , 在 看 好 一 處 房 產 後 , 經
紀 人 大 多 都 會 說 明 客 人 做 房 屋 的 價 格 評 估 , 估 算 這 個 房 子 在
最 近 的 市 場 交 易 中 的 現 在 價 值 。
如 果 賣 主 的 要 價 高 了 , 經 紀 人 就 要 幫 助 買 家 殺 價 。 如 果
要 價 低 於 市 價 , 經 紀 人 就 要 幫 買 主 趕 快 搶 下 。 有 的 時 候 有 多
位 買 主 都 看 上 同 一 個 住 宅 , 為 了 得 到 住 宅 , 可 能 要 出 比 要 價
高 幾 倍 的 價 格 才 能 買 到 。 因 此 , 並 不 是 每 一 個 房 屋 都 要 殺 價 ,
而 是 要 看 要 價 的 高 低 。 重 點 是 , 買 家 要 能 正 確 評 估 房 屋 的 價
值 。
永 久 產 權 並 非 要 永 久 持 有
眾 所 周 知 , 美 國 產 權 是 永 久 性 的 , 所 以 , 許 多 剛 來 的 中 國
買 家 都 會 有 “ 在 美 國 買 房 就 要 住 一 輩 子 , 甚 至 要 代 代 相 傳 ” 的
觀 念 。 其 實 這 與 美 國 的 實 際 情 況 不 太 相 符 。
根 據 歷 年 平 均 統 計 , 美 國 人 大 約 7 年 左 右 就 會 換 一 次 房
屋 。 換 房 的 原 因 多 樣 , 比 如 工 作 地 點 改 變 , 子 女 外 出 讀 書 , 家
庭 人 口 變 化 , 或 者 退 休 後 把 成 熟 城 區 換 到 偏 遠 安 靜 的 地 方
等 。 美 國 換 房 頻 繁 的 原 因 主 要 是 因 為 沒 有 戶 口 的 限 制 , 同 時
城 市 鄉 村 差 距 小 , 住 在 哪 裡 都 很 方 便 。
美 國 房 產 可 以 出 租
多 買 家 擔 心 房 屋 無 法 出 租 的 問 題 。 其 實 是 過 慮 了 , 沒 有
房 子 是 租 不 出 去 的 。 事 實 上 , 房 子 能 否 出 租 取 決 於 業 主 的 租
金 是 否 符 合 租 賃 市 場 的 價 格 。 關 鍵 在 於 賣 價 是 否 符 合 市 場 。
美 國 房 地 產 市 場 是 很 公 開 透 明 的 , 經 紀 人 可 以 從 MLS
得 到 準 確 的 資 料 。 所 以 買 家 要 買 房 的 時 候 , 在 要 求 經 紀 人 做
房 屋 估 價 外 , 不 妨 也 要 求 做 一 個 租 價 評 估 。
不 要 因 為 凹 低 價 對 房 子 吹 毛 求 疵
許 多 買 家 為 了 砍 價 而 故 意 雞 蛋 裡 挑 骨 頭 , 這 個 做 法 是 有
別 于 美 國 文 化 的 。 在 美 國 習 慣 中 , 是 因 為 喜 歡 這 個 房 屋 而 出
價 。 會 選 擇 出 價 的 原 因 , 必 定 是 已 與 其 他 房 屋 比 較 後 , 覺 得 它
是 其 中 最 符 合 條 件 或 者 是 性 價 比 最 高 的 。
挑 毛 病 只 會 讓 賣 家 反 感 , 適 得 其 反 。 賣 家 有 可 能 會 直 接
不 考 慮 買 家 的 出 價 而 選 擇 別 人 。 在 另 一 方 面 , 通 常 稱 讚 賣 家
的 房 子 是 博 得 賣 主 青 睞 的 方 法 。 尤 其 越 好 的 房 子 , 賣 家 在 賣
出 的 時 候 就 像 嫁 女 兒 一 樣 , 希 望 能 賣 給 一 個 真 心 喜 愛 它 的
人 。
不 要 要 求 賣 家 隨 房 附 送 傢 俱
在 美 國 , 房 子 買 賣 與 傢 俱 買 賣 是 分 開 的 。 通 常 買 賣 房 屋
的 時 候 , 房 價 包 含 了 不 可 移 動 的 裝 飾 , 比 如 固 定 在 房 屋 的 吊
燈 , 地 角 邊 飾 , 嵌 入 式 的 櫃 子 , 嵌 入 式 的 電 器 等 不 可 移 動 的 配
件 。
而 可 以 移 動 的 配 件 都 是 屬 於 個 人 的 物 品 , 比 如 沙 發 , 桌
椅 都 是 不 附 著 在 房 子 上 面 的 , 因 而 不 包 含 在 屋 價 內 。 另 外 , 盆
栽 可 以 移 動 , 便 不 含 在 房 價 內 , 院 子 裡 的 樹 是 種 在 地 上 不 可
以 移 動 的 就 包 含 在 屋 價 內 。
賣 家 賣 了 房 子 , 不 一 定 願 意 賣 他 的 傢 俱 。 如 果 說 屋 內 有
自 己 喜 歡 的 傢 俱 或 裝 飾 , 買 家 可 以 提 出 購 買 建 議 , 雙 方 再 行
商 議 。( 文 章 來 源 : 美 房 吧 ,meifang8kefu)