ZNALECKÝ POSUDEK - OKdrazby.cz

ZNALECKÝ POSUDEK
č. 156/12
o obvyklé ceně podílu id. 1/2 na nemovitostech - rozestavěného rodinného domu na pozemku
p. č. 467/4 a pozemku p.č. 467/4 a dalších s příslušenstvím, LV číslo 1790,
katastrální území Šluknov, obec Šluknov, okres Děčín
a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi
Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2
JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor
Hradecká 3
130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční
řízení č.j. 132 EX 13084/09-27/Fe
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004
Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění
vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni
05.09.2012 znalecký posudek vypracoval:
Zdeněk Vašíček
Teplická 232
753 01 Hranice
telefon: 602 778 374
e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz
Znalecký posudek obsahuje 31 stran textu včetně titulního listu a včetně 14 stran příloh. Objednateli
se předává ve 3 vyhotoveních.
V Hranicích, 11.09.2012

A. Nález
1. Znalecký úkol
Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/2 na nemovitostech - rozestavěného rodinného domu
na pozemku p. č. 467/4 a pozemku p.č. 467/4 a dalších s příslušenstvím, LV číslo 1790,
katastrální území Šluknov, obec Šluknov, okres Děčín
a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi
2. Informace o nemovitosti
Název nemovitosti: Rozestavěný rodinný dům na p.č. 467/4
Adresa nemovitosti:
Dvořákova
407 77 Šluknov
Kraj:
Ústecký
Okres:
Děčín
Obec:
Šluknov
Katastrální území:
Šluknov
Počet obyvatel: 5 705
Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 69,8829 Kč/m 2
kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000)
Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 69,88 Kč/m 2
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti
Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 05.09.2012 za přítomnosti paní Ivety
Kružkové, tel. 731 405 250.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku
- výpis z KN ze dne 03.09.2012, LV číslo 1790, k.ú. Šluknov
- informace z nahlížení do katastru nemovitostí
- informace a údaje sdělené objednatelem
- informace a údaje sdělené účastnicí prohlídky
- skutečnosti a výměry zjištěné na místě
- www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz
5. Vlastnické a evidenční údaje
Jurajda Milan Třída 9. května 1366/48, Rumburk, Rumburk 1, 408 01 1/2
Knížková Lenka B. Němcové 524, Šluknov, 407 77 1/2
Věcná břemena:
K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena věcná břemena.
Předkupní práva:
K oceňovaným nemovitostem je podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno předkupní právo pro
Město Šluknov podle smlouvy ze dne 31.10.2005 a to na pozemky p.č. 467/4, 467/3, 464/2.
Nájemní vztahy:
Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní
práva třetích osob.
- 2 -

Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva:
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti
Nařízení exekuce - Jurajda Milan
Nařízení exekuce - Knížková Lenka
Předkupní právo na pozemky p.č. 467/4, 467/3, 464/2
Zástavní právo exekutorské
Zástavní právo smluvní
Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu
Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost
Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
Při prohlídce nebyly nemovitosti přístupné.
7. Celkový popis nemovitosti
Oceňované nemovitosti se nachází v zástavbě rodinných domů v ulici Dvořákova. Jedná se o
samostatně stojící rozestavěný rodinný dům na rovinatém, neoploceném pozemku. Příjezd a přístup
je přes pozemek p.č. 468/1, který je jiného vlastníka a není právně řešen např. věcným břemenem.
Na pozemcích se nacházejí trvalé porosty.
8. Obsah znaleckého posudku
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Rozestavěný rodinný dům
2. Ocenění pozemků
2.1. Pozemky
3. Ocenění trvalých porostů
3.1. Trvalé porosty
- 3 -

B. Znalecký posudek
Popisy objektů, výměra, hodnocení
Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění
zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a
vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb.
a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Rozestavěný rodinný dům
Popis:
Přízemní, nepodsklepený, samostatně stojící rozestavěný rodinný dům s obytných podkrovím se
nachází na pozemku p.č. 467/4. Není napojen na žádné sítě. Objekt je rozestavěný cca 5 let.
Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází rozestavěná garáž a kuchyň, pokoj a
další prostory. V podkroví se nachází rozestavěné obytné místnosti.
Objekt není udržovaný a je ve stádiu stavby. Při stanovení předpokládané životnosti bylo
přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu.
Zatřídění pro potřeby ocenění:
Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: § 5, typ A
Svislá nosná konstrukce:
zděná
Podsklepení:
nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny
1.nadz. podlaží
Podkroví:
má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz.
podlaží
Střecha:
se šikmou nebo strmou střechou
Počet nadzemních podlaží:
s jedním nadzemním podlažím
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111
Výpočet jednotlivých ploch:
Název Plocha [m 2 ]
1. NP 16,00x6,30+9,00x4,00+3,15x1,35 = 141,05
podkroví 16,00x6,30+9,00x4,00 = 136,80
Zastavěné plochy a výšky podlaží:
Název
Zastavěná. Konstr. výška
plocha
1. NP 141,05 m 2 2,90 m
podkroví 136,80 m 2 2,80 m
Obestavěný prostor:
- 4 -

Výpočet jednotlivých výměr:
Název Obestavěný prostor [m 3 ]
1. NP (16,00x6,30+9,00x4,00+3,15x1,35)x(4,20) = 592,42 m 3
podkroví
(16,00x6,30+9,00x4,00)x(3,50x0,5)+(3,15x1,35)x
(1,00)
= 243,65 m 3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)
Název
Typ
Obestavěný
prostor
1. NP NP 592,42 m 3
podkroví Z 243,65 m 3
Obestavěný prostor - celkem: 836,07 m 3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení:
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se,
A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)
Konstrukce Provedení Hodnocení
standardu
1. Základy betonové s izolací S 100
2. Zdivo tvárnice S 100
3. Stropy s rovným podhledem S 100
4. Střecha valbová S 100
5. Krytina glazovaná pálená taška N 100
6. Klempířské konstrukce titanzinek N 100
7. Vnitřní omítky S 100
8. Fasádní omítky S 100
9. Vnější obklady S 100
10. Vnitřní obklady S 100
11. Schody S 100
12. Dveře plastové S 100
13. Okna eurookna dřevěné S 100
14. Podlahy obytných místností hrubé, betonové S 100
15. Podlahy ostatních místností hrubé, betonové S 100
16. Vytápění rozvod trubek S 100
17. Elektroinstalace S 100
18. Bleskosvod S 100
19. Rozvod vody S 100
20. Zdroj teplé vody S 100
21. Instalace plynu S 100
22. Kanalizace ležatá S 100
23. Vybavení kuchyně S 100
24. Vnitřní vybavení S 100
25. Záchod S 100
26. Ostatní S 100
Část
[%]
Výpočet koeficientu K 4 :
Konstrukce, vybavení
Hodnocení
standardu
Obj. podíl
[%]
Část
[%]
Koeficient
Upravený
obj. podíl
- 5 -

1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20
2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20
3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90
4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30
5. Krytina N 3,40 100 1,54 5,24
6. Klempířské konstrukce N 0,90 100 1,54 1,39
7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80
8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80
9. Vnější obklady S 0,50 100 1,00 0,50
10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30
11. Schody S 1,00 100 1,00 1,00
12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20
13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20
14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20
15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00
16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20
17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30
18. Bleskosvod S 0,60 100 1,00 0,60
19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20
20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90
21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50
22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10
23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50
24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10
25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30
26. Ostatní S 3,40 100 1,00 3,40
Součet upravených objemových podílů 102,33
Výpočet stupně rozestavěnosti nedokončené stavby:
(OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro přepočet obj. podílu
UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %)
Konstrukce, vybavení
OP
[%]
Část
[%]
K UP
[%]
PP
[%]
Roz
[%]
Dok
[%]
1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20 8,01 100,00 8,01
2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 20,71 100,00 20,71
3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 7,72 100,00 7,72
4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 7,13 100,00 7,13
5. Krytina N 3,40 100 1,54 5,24 5,12 100,00 5,12
6. Klempířské konstrukce N 0,90 100 1,54 1,39 1,35 80,00 1,08
7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 5,67 0,00 0,00
8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 2,74 0,00 0,00
9. Vnější obklady S 0,50 100 1,00 0,50 0,49 0,00 0,00
10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 2,25 0,00 0,00
11. Schody S 1,00 100 1,00 1,00 0,98 0,00 0,00
12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 3,13 15,00 0,47
13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 5,08 100,00 5,08
14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 2,15 30,00 0,65
15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 0,98 30,00 0,29
16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 5,08 15,00 0,76
17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 4,20 0,00 0,00
- 6 -

18. Bleskosvod S 0,60 100 1,00 0,60 0,59 0,00 0,00
19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 3,13 0,00 0,00
20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 1,86 0,00 0,00
21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 0,49 0,00 0,00
22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 3,03 30,00 0,91
23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 0,49 0,00 0,00
24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 4,01 0,00 0,00
25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 0,29 0,00 0,00
26. Ostatní S 3,40 100 1,00 3,40 3,32 0,00 0,00
Součet upravených objemových podílů: 102,33 Rozestavěnost: 57,93
Výpočet opotřebení analytickou metodou:
(OP = objemový podíl upravený rozestavěností,
UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %)
Konstrukce, vybavení
OP Část UP PP Stáří Živ. Opotř.
Opotř. z
celku
[%] [%] [%] [%]
části
1. Základy S 8,20 100,00 8,20 8,20 5 150 3,33 0,2731
2. Zdivo S 21,20 100,00 21,20 21,20 5 80 6,25 1,3250
3. Stropy S 7,90 100,00 7,90 7,90 5 80 6,25 0,4938
4. Střecha S 7,30 100,00 7,30 7,30 5 70 7,14 0,5212
5. Krytina N 3,40 100,00 3,40 3,40 5 40 12,50 0,4250
6. Klempířské konstrukce N 0,90 100,00 0,90 0,90 5 30 16,67 0,1500
7. Vnitřní omítky S 5,80 100,00 5,80 5,80 5 50 10,00 0,5800
8. Fasádní omítky S 2,80 100,00 2,80 2,80 5 30 16,67 0,4668
9. Vnější obklady S 0,50 100,00 0,50 0,50 5 30 16,67 0,0834
10. Vnitřní obklady S 2,30 100,00 2,30 2,30 5 30 16,67 0,3834
11. Schody S 1,00 100,00 1,00 1,00 5 80 6,25 0,0625
12. Dveře S 3,20 100,00 3,20 3,20 5 50 10,00 0,3200
13. Okna S 5,20 100,00 5,20 5,20 5 50 10,00 0,5200
14. Podlahy obytných místností S 2,20 100,00 2,20 2,20 5 15 33,33 0,7333
15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100,00 1,00 1,00 5 15 33,33 0,3333
16. Vytápění S 5,20 100,00 5,20 5,20 5 20 25,00 1,3000
17. Elektroinstalace S 4,30 100,00 4,30 4,30 5 25 20,00 0,8600
18. Bleskosvod S 0,60 100,00 0,60 0,60 5 30 16,67 0,1000
19. Rozvod vody S 3,20 100,00 3,20 3,20 5 20 25,00 0,8000
20. Zdroj teplé vody S 1,90 100,00 1,90 1,90 5 20 25,00 0,4750
21. Instalace plynu S 0,50 100,00 0,50 0,50 5 20 25,00 0,1250
22. Kanalizace S 3,10 100,00 3,10 3,10 5 30 16,67 0,5168
23. Vybavení kuchyně S 0,50 100,00 0,50 0,50 5 15 33,33 0,1667
24. Vnitřní vybavení S 4,10 100,00 4,10 4,10 5 30 16,67 0,6835
25. Záchod S 0,30 100,00 0,30 0,30 5 30 16,67 0,0500
26. Ostatní S 3,40 100,00 3,40 3,40 5 10 50,00 1,7000
Součet upravených objemových podílů: 100,00 Opotřebení: 13,4478
Ocenění:
Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m 3 ] = 2 290
Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): x 1,
1200
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): x 1,0233
Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): x 1,0000
- 7 -

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): x 2,1550
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): x 0,9670
Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 5 469,28
Plná cena: 836,07 m 3 x 5 469,28 Kč/m 3 = 4 572 700,93 Kč
Výpočet nedokončené stavby:
Úprava ceny za nedokončené konstrukce x 0,5793
Nedokončená stavba = 2 648 942,79 Kč
Výpočet opotřebení analytickou metodou:
Opotřebení analytickou metodou: 13,4478 %
Úprava ceny za opotřebení - 356 224,53 Kč
Rozestavěný rodinný dům - zjištěná cena = 2 292 718,26 Kč
2. Ocenění pozemků
2.1. Pozemky
Popis:
Pozemky jsou rovinaté, příjezd je po zpevněné komunikaci přes pozemek jiného vlastníka. Přístup
není právně vyřešen.
Ocenění:
Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené:
Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,9670
Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků:
Zatřídění
Zákl. cena
[Kč/m 2 ]
Koef. K i K p Úprava
[%]
Upr. cena
[Kč/m 2 ]
§ 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří
§ 28 odst. 1 a 2 69,88 1,00 2,1550 0,9670 145,62
§ 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku
§ 28 odstavec 5 69,88 0,40 2,1550 0,9670 58,25
Typ Název Parcelní
číslo
Výměra
[m 2 ]
Jedn. cena
[Kč/m 2 ]
Cena
[Kč]
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 467/3 259,00 145,62 37 715,58
nádvoří
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 467/4 147,00 145,62 21 406,14
nádvoří
§ 28 odstavec 5 zahrada 464/2 28,00 58,25 1 631
Stavební pozemky - celkem 60 752,72
Pozemky - zjištěná cena = 60 752,72 Kč
- 8 -

3. Ocenění trvalých porostů
3.1. Trvalé porosty
Popis:
Na pozemcích se nacházejí trvalé porosty.
Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné
zjednodušeným způsobem: § 42
Celková cena pozemku: Kč 60 752,72
Celková výměra pozemku m 2 434
Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 100
Cena pokryvné plochy porostů Kč 13 998,32
Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: x 0,065
Cena smíšeného porostu: = 909,89
Trvalé porosty - zjištěná cena
909,89 Kč
- 9 -

C. Rekapitulace
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Rozestavěný rodinný dům 2 648 942,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem 2 648 942,80 Kč
2. Ocenění pozemků
2.1. Pozemky 60 752,70 Kč
2. Ocenění pozemků celkem 60 752,70 Kč
3. Ocenění trvalých porostů
3.1. Trvalé porosty 909,90 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem 909,90 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
2 710 605,40 Kč
2 710 605,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Rozestavěný rodinný dům 2 292 718,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem 2 292 718,30 Kč
2. Ocenění pozemků
2.1. Pozemky 60 752,70 Kč
2. Ocenění pozemků celkem 60 752,70 Kč
3. Ocenění trvalých porostů
3.1. Trvalé porosty 909,90 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem 909,90 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
2 354 380,90 Kč
2 354 380,90 Kč
- 10 -

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
2 354 380 Kč
slovy: Dvamilionytřistapadesátčtyřitisíctřistaosmdesát Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI
Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou.
Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.
Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích
stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v
obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které
mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních
poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se
rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.
Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi
prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo
službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody:
1. Nákladová
- stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po
odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí
2. Porovnávací
- porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi
3. Výnosová
- se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí
Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové.
Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění
Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v
daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod.
je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového
předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené
analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno
konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu.
Metoda porovnávací
Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s
obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji.
Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z
internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit
- 11 -

obvyklou cenu.
Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi
obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu
vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky,
konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva,
vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a
příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby,
vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce.
Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi
s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. .
1. Prodej, dům rodinný, 350 m2
Cena: 2 150 000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu
Poznámka k ceně: cena k jednání
Adresa: Šluknov
Datum aktualizace: 31.08.2012
ID zakázky: Bf-109
Budova: Cihlová
Stav objektu: Po rekonstrukci
Umístění objektu: Klidná část obce
Typ domu: Patrový
Plocha zastavěná: 200 m2
Plocha užitná: 350 m2
Plocha pozemku: 400 m2
Rok rekonstrukce: 2009
Voda: Místní zdroj
Topení: Jiné
Odpad: Veřejná kanalizace
Komunikace: Asfaltová
Popis:
Nabízíme k prodeji rodinný dům se zahradou ve městě Šluknov. V přízemí jsou dvě místnosti,
kuchyň, koupelna a WC. V patře jsou místnosti tři. Nemovitost je vytápěna tepelným
čerpadlem(ještě v záruce). K domu náleží schválená provozovna(90m2) s kanceláří. Nad
provozovnou lze vystavět další bytovou jednotku. Zahradě vévodí krytý bazén vyhřívaný již
- 12 -

zmíněným TČ. Dům prošel před dvěma lety kompletní rekonstrukcí. Při rychlém jednání je k této
nemovitosti v ceně stavební parcela!
2.Prodej, dům rodinný, 406 m2
Cena: 1 690 000,- Kč (k jednání) + provize RK
Adresa: Velký Šenov
Datum aktualizace: 03.09.2012
ID zakázky: PP1808B
Budova: Cihlová
Stav objektu: Velmi dobrý
Poloha domu: Samostatný
Vlastnictví: Osobní
Umístění objektu: Centrum obce
Zástavba: Obytná
Typ domu: Přízemní
Podlaží počet: 2
Plocha užitná: 406 m2
Plocha pozemku: 1 100 m2
Balkón: Ano
Terasa: Ano
Parkovací stání: Ano
Voda: Dálkový vodovod
Topení: Ústřední elektrické
Plyn: Plynovod
Odpad: ČOV pro celý objekt
Telekomunikace: Telefon, Internet
Elektřina: 230V, 400V
Doprava: Vlak, Autobus
Komunikace: Asfaltová
Zařízeno: Částečně
Popis:
- 13 -

Nabízíme k prodeji nedávno rekonstruovaný rodinný dům s restaurací. V přízemí se nachází
restaurace pro 40 osob s terasou oplocenou živým plotem, kuchyně a zázemí (sklady, WC,
kancelář). V podkroví samostatný byt 5 + 1 s terasou. Možnost přikoupení pozemků na protější
straně ulice nebo stodoly s dílnou a zahradou. Volný, ihned k nastěhování! Koupě formou
měsíčních splátek není možná, hypotéku zdarma zajistíme!
3. Prodej, dům rodinný, 185 m2
Cena: 1 999 000,- Kč
Adresa: Císařský
Datum aktualizace: 31.07.2012
ID zakázky: R12SH005
Budova: Cihlová
Stav objektu: Velmi dobrý
Poloha domu: Samostatný
Zástavba: Obytná
Typ domu: Přízemní
Podlaží počet: 1 včetně 1 podzemního
Plocha zastavěná: 140 m2
Plocha užitná: 185 m2
Plocha podlahová: 185 m2
Plocha pozemku: 1 574 m2
Voda: Místní zdroj
Elektřina: 230V
Popis:
Realitní kancleář Evropa nabízí exkluzivně k prodeji rodinný dům v klidné lokalitě v Císařském u
Šluknova. V přízemí domu prostorná kuchyně s obývacím prostorem, pokoj, herna, dílna, koupelna,
V patře velká chodba, dvě ložnice a koupelna s vanou a sprchovým koutem . Ve velmi citlivě a
vkusně zrekonstruovaném, zatepleném domě nové rozvody vody, ústřední topení (kombinované
vytápění), nová , plastová okna, nové podlahy. Dům je částečně podsklepen. Atraktivní lokalita
nedaleko Národního parku České Švýcarsko- turistický ráj, cyklotrasy,ideální podmínky pro
houbaře, lyžaře i horolezce. Veškerý právní servis a provize v ceně.Hypotéku na nákup nemovitosti
zajistíme.
Vyhodnocení porovnávací metody:
Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených
porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností,
zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry
- 14 -

nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi
navrhuji cenu oceňovaných nemovitostí ve výši cca 1 600 000 - 2 000 000,- Kč. S přihlédnutím k
právně nevyřešenému přístupu k domu byla stanovena cena oceňovaných nemovitostí při nižší
hranici.
Metoda výnosová - nebyla použita.
Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi:
Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku
a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví
samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti.
1. Práva:
Omezení vlastnického práva:
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti
Nařízení exekuce - Jurajda Milan
Nařízení exekuce - Knížková Lenka
Předkupní právo na pozemky p.č. 467/4, 467/3, 464/2
Zástavní právo exekutorské
Zástavní právo smluvní
Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu
Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna.
2. Závady:
Závady nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitostí:
S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož
i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je
obchodovatelná.
Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností,
odhaduji obvyklou cenu nemovitostí
slovy: Jedenmiliónsedmsettisíc Kč
1 700 000,- Kč
z toho podíl id. 1/2 je
850 000,- Kč
slovy: Osmsetpadesáttisíc Kč
- 15 -

Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na
titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k
uvedenému datu ocenění.
Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za
současného stavu.
V Hranicích, 11.09.2012
Zdeněk Vašíček
Teplická 232
753 01 Hranice
telefon: 602 778 374
e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz
D. Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze
dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 156/12 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 156/12.
- 16 -

E. Seznam příloh
počet stran A4 v příloze:
Výpis z katastru nemovitostí 12
Snímek katastrální mapy 1
Fotodokumentace nemovitosti 1
- 17 -

- 18 -

- 19 -

- 20 -

- 21 -

- 22 -

- 23 -

- 24 -

- 25 -

- 26 -

- 27 -

- 28 -

- 29 -

- 30 -

- 31 -