ZNALECKÃ POSUDEK - OKdrazby.cz
ZNALECKÃ POSUDEK - OKdrazby.cz
ZNALECKÃ POSUDEK - OKdrazby.cz
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
ZNALECKÝ <strong>POSUDEK</strong><br />
č. 156/12<br />
o obvyklé ceně podílu id. 1/2 na nemovitostech - rozestavěného rodinného domu na pozemku<br />
p. č. 467/4 a pozemku p.č. 467/4 a dalších s příslušenstvím, LV číslo 1790,<br />
katastrální území Šluknov, obec Šluknov, okres Děčín<br />
a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi<br />
Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2<br />
JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor<br />
Hradecká 3<br />
130 00 Praha 3<br />
Účel znaleckého posudku:<br />
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční<br />
řízení č.j. 132 EX 13084/09-27/Fe<br />
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004<br />
Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění<br />
vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni<br />
05.09.2012 znalecký posudek vypracoval:<br />
Zdeněk Vašíček<br />
Teplická 232<br />
753 01 Hranice<br />
telefon: 602 778 374<br />
e-mail: zvh@atlas.<strong>cz</strong>, www.posudeknemovitosti.<strong>cz</strong><br />
Znalecký posudek obsahuje 31 stran textu včetně titulního listu a včetně 14 stran příloh. Objednateli<br />
se předává ve 3 vyhotoveních.<br />
V Hranicích, 11.09.2012
A. Nález<br />
1. Znalecký úkol<br />
Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/2 na nemovitostech - rozestavěného rodinného domu<br />
na pozemku p. č. 467/4 a pozemku p.č. 467/4 a dalších s příslušenstvím, LV číslo 1790,<br />
katastrální území Šluknov, obec Šluknov, okres Děčín<br />
a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi<br />
2. Informace o nemovitosti<br />
Název nemovitosti: Rozestavěný rodinný dům na p.č. 467/4<br />
Adresa nemovitosti:<br />
Dvořákova<br />
407 77 Šluknov<br />
Kraj:<br />
Ústecký<br />
Okres:<br />
Děčín<br />
Obec:<br />
Šluknov<br />
Katastrální území:<br />
Šluknov<br />
Počet obyvatel: 5 705<br />
Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 69,8829 Kč/m 2<br />
kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000)<br />
Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 69,88 Kč/m 2<br />
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti<br />
Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 05.09.2012 za přítomnosti paní Ivety<br />
Kružkové, tel. 731 405 250.<br />
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku<br />
- výpis z KN ze dne 03.09.2012, LV číslo 1790, k.ú. Šluknov<br />
- informace z nahlížení do katastru nemovitostí<br />
- informace a údaje sdělené objednatelem<br />
- informace a údaje sdělené účastnicí prohlídky<br />
- skutečnosti a výměry zjištěné na místě<br />
- www.sreality.<strong>cz</strong>, www.nemovitosti.<strong>cz</strong><br />
5. Vlastnické a evidenční údaje<br />
Jurajda Milan Třída 9. května 1366/48, Rumburk, Rumburk 1, 408 01 1/2<br />
Knížková Lenka B. Němcové 524, Šluknov, 407 77 1/2<br />
Věcná břemena:<br />
K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena věcná břemena.<br />
Předkupní práva:<br />
K oceňovaným nemovitostem je podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno předkupní právo pro<br />
Město Šluknov podle smlouvy ze dne 31.10.2005 a to na pozemky p.č. 467/4, 467/3, 464/2.<br />
Nájemní vztahy:<br />
Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní<br />
práva třetích osob.<br />
- 2 -
Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva:<br />
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti<br />
Nařízení exekuce - Jurajda Milan<br />
Nařízení exekuce - Knížková Lenka<br />
Předkupní právo na pozemky p.č. 467/4, 467/3, 464/2<br />
Zástavní právo exekutorské<br />
Zástavní právo smluvní<br />
Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu<br />
Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna.<br />
6. Dokumentace a skutečnost<br />
Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.<br />
Při prohlídce nebyly nemovitosti přístupné.<br />
7. Celkový popis nemovitosti<br />
Oceňované nemovitosti se nachází v zástavbě rodinných domů v ulici Dvořákova. Jedná se o<br />
samostatně stojící rozestavěný rodinný dům na rovinatém, neoploceném pozemku. Příjezd a přístup<br />
je přes pozemek p.č. 468/1, který je jiného vlastníka a není právně řešen např. věcným břemenem.<br />
Na pozemcích se nacházejí trvalé porosty.<br />
8. Obsah znaleckého posudku<br />
1. Ocenění staveb<br />
1.1. Hlavní stavby<br />
1.1.1. Rozestavěný rodinný dům<br />
2. Ocenění pozemků<br />
2.1. Pozemky<br />
3. Ocenění trvalých porostů<br />
3.1. Trvalé porosty<br />
- 3 -
B. Znalecký posudek<br />
Popisy objektů, výměra, hodnocení<br />
Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění<br />
zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a<br />
vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb.<br />
a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.<br />
1. Ocenění staveb<br />
1.1. Hlavní stavby<br />
1.1.1. Rozestavěný rodinný dům<br />
Popis:<br />
Přízemní, nepodsklepený, samostatně stojící rozestavěný rodinný dům s obytných podkrovím se<br />
nachází na pozemku p.č. 467/4. Není napojen na žádné sítě. Objekt je rozestavěný cca 5 let.<br />
Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází rozestavěná garáž a kuchyň, pokoj a<br />
další prostory. V podkroví se nachází rozestavěné obytné místnosti.<br />
Objekt není udržovaný a je ve stádiu stavby. Při stanovení předpokládané životnosti bylo<br />
přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu.<br />
Zatřídění pro potřeby ocenění:<br />
Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: § 5, typ A<br />
Svislá nosná konstrukce:<br />
zděná<br />
Podsklepení:<br />
nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny<br />
1.nadz. podlaží<br />
Podkroví:<br />
má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz.<br />
podlaží<br />
Střecha:<br />
se šikmou nebo strmou střechou<br />
Počet nadzemních podlaží:<br />
s jedním nadzemním podlažím<br />
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111<br />
Výpočet jednotlivých ploch:<br />
Název Plocha [m 2 ]<br />
1. NP 16,00x6,30+9,00x4,00+3,15x1,35 = 141,05<br />
podkroví 16,00x6,30+9,00x4,00 = 136,80<br />
Zastavěné plochy a výšky podlaží:<br />
Název<br />
Zastavěná. Konstr. výška<br />
plocha<br />
1. NP 141,05 m 2 2,90 m<br />
podkroví 136,80 m 2 2,80 m<br />
Obestavěný prostor:<br />
- 4 -
Výpočet jednotlivých výměr:<br />
Název Obestavěný prostor [m 3 ]<br />
1. NP (16,00x6,30+9,00x4,00+3,15x1,35)x(4,20) = 592,42 m 3<br />
podkroví<br />
(16,00x6,30+9,00x4,00)x(3,50x0,5)+(3,15x1,35)x<br />
(1,00)<br />
= 243,65 m 3<br />
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)<br />
Název<br />
Typ<br />
Obestavěný<br />
prostor<br />
1. NP NP 592,42 m 3<br />
podkroví Z 243,65 m 3<br />
Obestavěný prostor - celkem: 836,07 m 3<br />
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení:<br />
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se,<br />
A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)<br />
Konstrukce Provedení Hodnocení<br />
standardu<br />
1. Základy betonové s izolací S 100<br />
2. Zdivo tvárnice S 100<br />
3. Stropy s rovným podhledem S 100<br />
4. Střecha valbová S 100<br />
5. Krytina glazovaná pálená taška N 100<br />
6. Klempířské konstrukce titanzinek N 100<br />
7. Vnitřní omítky S 100<br />
8. Fasádní omítky S 100<br />
9. Vnější obklady S 100<br />
10. Vnitřní obklady S 100<br />
11. Schody S 100<br />
12. Dveře plastové S 100<br />
13. Okna eurookna dřevěné S 100<br />
14. Podlahy obytných místností hrubé, betonové S 100<br />
15. Podlahy ostatních místností hrubé, betonové S 100<br />
16. Vytápění rozvod trubek S 100<br />
17. Elektroinstalace S 100<br />
18. Bleskosvod S 100<br />
19. Rozvod vody S 100<br />
20. Zdroj teplé vody S 100<br />
21. Instalace plynu S 100<br />
22. Kanalizace ležatá S 100<br />
23. Vybavení kuchyně S 100<br />
24. Vnitřní vybavení S 100<br />
25. Záchod S 100<br />
26. Ostatní S 100<br />
Část<br />
[%]<br />
Výpočet koeficientu K 4 :<br />
Konstrukce, vybavení<br />
Hodnocení<br />
standardu<br />
Obj. podíl<br />
[%]<br />
Část<br />
[%]<br />
Koeficient<br />
Upravený<br />
obj. podíl<br />
- 5 -
1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20<br />
2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20<br />
3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90<br />
4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30<br />
5. Krytina N 3,40 100 1,54 5,24<br />
6. Klempířské konstrukce N 0,90 100 1,54 1,39<br />
7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80<br />
8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80<br />
9. Vnější obklady S 0,50 100 1,00 0,50<br />
10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30<br />
11. Schody S 1,00 100 1,00 1,00<br />
12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20<br />
13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20<br />
14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20<br />
15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00<br />
16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20<br />
17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30<br />
18. Bleskosvod S 0,60 100 1,00 0,60<br />
19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20<br />
20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90<br />
21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50<br />
22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10<br />
23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50<br />
24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10<br />
25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30<br />
26. Ostatní S 3,40 100 1,00 3,40<br />
Součet upravených objemových podílů 102,33<br />
Výpočet stupně rozestavěnosti nedokončené stavby:<br />
(OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro přepočet obj. podílu<br />
UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %)<br />
Konstrukce, vybavení<br />
OP<br />
[%]<br />
Část<br />
[%]<br />
K UP<br />
[%]<br />
PP<br />
[%]<br />
Roz<br />
[%]<br />
Dok<br />
[%]<br />
1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20 8,01 100,00 8,01<br />
2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 20,71 100,00 20,71<br />
3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 7,72 100,00 7,72<br />
4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 7,13 100,00 7,13<br />
5. Krytina N 3,40 100 1,54 5,24 5,12 100,00 5,12<br />
6. Klempířské konstrukce N 0,90 100 1,54 1,39 1,35 80,00 1,08<br />
7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 5,67 0,00 0,00<br />
8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 2,74 0,00 0,00<br />
9. Vnější obklady S 0,50 100 1,00 0,50 0,49 0,00 0,00<br />
10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 2,25 0,00 0,00<br />
11. Schody S 1,00 100 1,00 1,00 0,98 0,00 0,00<br />
12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 3,13 15,00 0,47<br />
13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 5,08 100,00 5,08<br />
14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 2,15 30,00 0,65<br />
15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 0,98 30,00 0,29<br />
16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 5,08 15,00 0,76<br />
17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 4,20 0,00 0,00<br />
- 6 -
18. Bleskosvod S 0,60 100 1,00 0,60 0,59 0,00 0,00<br />
19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 3,13 0,00 0,00<br />
20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 1,86 0,00 0,00<br />
21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 0,49 0,00 0,00<br />
22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 3,03 30,00 0,91<br />
23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 0,49 0,00 0,00<br />
24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 4,01 0,00 0,00<br />
25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 0,29 0,00 0,00<br />
26. Ostatní S 3,40 100 1,00 3,40 3,32 0,00 0,00<br />
Součet upravených objemových podílů: 102,33 Rozestavěnost: 57,93<br />
Výpočet opotřebení analytickou metodou:<br />
(OP = objemový podíl upravený rozestavěností,<br />
UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %)<br />
Konstrukce, vybavení<br />
OP Část UP PP Stáří Živ. Opotř.<br />
Opotř. z<br />
celku<br />
[%] [%] [%] [%]<br />
části<br />
1. Základy S 8,20 100,00 8,20 8,20 5 150 3,33 0,2731<br />
2. Zdivo S 21,20 100,00 21,20 21,20 5 80 6,25 1,3250<br />
3. Stropy S 7,90 100,00 7,90 7,90 5 80 6,25 0,4938<br />
4. Střecha S 7,30 100,00 7,30 7,30 5 70 7,14 0,5212<br />
5. Krytina N 3,40 100,00 3,40 3,40 5 40 12,50 0,4250<br />
6. Klempířské konstrukce N 0,90 100,00 0,90 0,90 5 30 16,67 0,1500<br />
7. Vnitřní omítky S 5,80 100,00 5,80 5,80 5 50 10,00 0,5800<br />
8. Fasádní omítky S 2,80 100,00 2,80 2,80 5 30 16,67 0,4668<br />
9. Vnější obklady S 0,50 100,00 0,50 0,50 5 30 16,67 0,0834<br />
10. Vnitřní obklady S 2,30 100,00 2,30 2,30 5 30 16,67 0,3834<br />
11. Schody S 1,00 100,00 1,00 1,00 5 80 6,25 0,0625<br />
12. Dveře S 3,20 100,00 3,20 3,20 5 50 10,00 0,3200<br />
13. Okna S 5,20 100,00 5,20 5,20 5 50 10,00 0,5200<br />
14. Podlahy obytných místností S 2,20 100,00 2,20 2,20 5 15 33,33 0,7333<br />
15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100,00 1,00 1,00 5 15 33,33 0,3333<br />
16. Vytápění S 5,20 100,00 5,20 5,20 5 20 25,00 1,3000<br />
17. Elektroinstalace S 4,30 100,00 4,30 4,30 5 25 20,00 0,8600<br />
18. Bleskosvod S 0,60 100,00 0,60 0,60 5 30 16,67 0,1000<br />
19. Rozvod vody S 3,20 100,00 3,20 3,20 5 20 25,00 0,8000<br />
20. Zdroj teplé vody S 1,90 100,00 1,90 1,90 5 20 25,00 0,4750<br />
21. Instalace plynu S 0,50 100,00 0,50 0,50 5 20 25,00 0,1250<br />
22. Kanalizace S 3,10 100,00 3,10 3,10 5 30 16,67 0,5168<br />
23. Vybavení kuchyně S 0,50 100,00 0,50 0,50 5 15 33,33 0,1667<br />
24. Vnitřní vybavení S 4,10 100,00 4,10 4,10 5 30 16,67 0,6835<br />
25. Záchod S 0,30 100,00 0,30 0,30 5 30 16,67 0,0500<br />
26. Ostatní S 3,40 100,00 3,40 3,40 5 10 50,00 1,7000<br />
Součet upravených objemových podílů: 100,00 Opotřebení: 13,4478<br />
Ocenění:<br />
Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m 3 ] = 2 290<br />
Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): x 1,<br />
1200<br />
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): x 1,0233<br />
Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): x 1,0000<br />
- 7 -
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): x 2,1550<br />
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): x 0,9670<br />
Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 5 469,28<br />
Plná cena: 836,07 m 3 x 5 469,28 Kč/m 3 = 4 572 700,93 Kč<br />
Výpočet nedokončené stavby:<br />
Úprava ceny za nedokončené konstrukce x 0,5793<br />
Nedokončená stavba = 2 648 942,79 Kč<br />
Výpočet opotřebení analytickou metodou:<br />
Opotřebení analytickou metodou: 13,4478 %<br />
Úprava ceny za opotřebení - 356 224,53 Kč<br />
Rozestavěný rodinný dům - zjištěná cena = 2 292 718,26 Kč<br />
2. Ocenění pozemků<br />
2.1. Pozemky<br />
Popis:<br />
Pozemky jsou rovinaté, příjezd je po zpevněné komunikaci přes pozemek jiného vlastníka. Přístup<br />
není právně vyřešen.<br />
Ocenění:<br />
Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené:<br />
Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,9670<br />
Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550<br />
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků:<br />
Zatřídění<br />
Zákl. cena<br />
[Kč/m 2 ]<br />
Koef. K i K p Úprava<br />
[%]<br />
Upr. cena<br />
[Kč/m 2 ]<br />
§ 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří<br />
§ 28 odst. 1 a 2 69,88 1,00 2,1550 0,9670 145,62<br />
§ 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku<br />
§ 28 odstavec 5 69,88 0,40 2,1550 0,9670 58,25<br />
Typ Název Parcelní<br />
číslo<br />
Výměra<br />
[m 2 ]<br />
Jedn. cena<br />
[Kč/m 2 ]<br />
Cena<br />
[Kč]<br />
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 467/3 259,00 145,62 37 715,58<br />
nádvoří<br />
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 467/4 147,00 145,62 21 406,14<br />
nádvoří<br />
§ 28 odstavec 5 zahrada 464/2 28,00 58,25 1 631<br />
Stavební pozemky - celkem 60 752,72<br />
Pozemky - zjištěná cena = 60 752,72 Kč<br />
- 8 -
3. Ocenění trvalých porostů<br />
3.1. Trvalé porosty<br />
Popis:<br />
Na pozemcích se nacházejí trvalé porosty.<br />
Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné<br />
zjednodušeným způsobem: § 42<br />
Celková cena pozemku: Kč 60 752,72<br />
Celková výměra pozemku m 2 434<br />
Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 100<br />
Cena pokryvné plochy porostů Kč 13 998,32<br />
Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: x 0,065<br />
Cena smíšeného porostu: = 909,89<br />
Trvalé porosty - zjištěná cena<br />
909,89 Kč<br />
- 9 -
C. Rekapitulace<br />
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení<br />
1. Ocenění staveb<br />
1.1. Hlavní stavby<br />
1.1.1. Rozestavěný rodinný dům 2 648 942,80 Kč<br />
1. Ocenění staveb celkem 2 648 942,80 Kč<br />
2. Ocenění pozemků<br />
2.1. Pozemky 60 752,70 Kč<br />
2. Ocenění pozemků celkem 60 752,70 Kč<br />
3. Ocenění trvalých porostů<br />
3.1. Trvalé porosty 909,90 Kč<br />
3. Ocenění trvalých porostů celkem 909,90 Kč<br />
Celkem<br />
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem<br />
2 710 605,40 Kč<br />
2 710 605,40 Kč<br />
Rekapitulace výsledných cen<br />
1. Ocenění staveb<br />
1.1. Hlavní stavby<br />
1.1.1. Rozestavěný rodinný dům 2 292 718,30 Kč<br />
1. Ocenění staveb celkem 2 292 718,30 Kč<br />
2. Ocenění pozemků<br />
2.1. Pozemky 60 752,70 Kč<br />
2. Ocenění pozemků celkem 60 752,70 Kč<br />
3. Ocenění trvalých porostů<br />
3.1. Trvalé porosty 909,90 Kč<br />
3. Ocenění trvalých porostů celkem 909,90 Kč<br />
Celkem<br />
Rekapitulace výsledných cen, celkem<br />
2 354 380,90 Kč<br />
2 354 380,90 Kč<br />
- 10 -
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:<br />
2 354 380 Kč<br />
slovy: Dvamilionytřistapadesátčtyřitisíctřistaosmdesát Kč<br />
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI<br />
Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou.<br />
Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.<br />
Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích<br />
stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v<br />
obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které<br />
mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních<br />
poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se<br />
rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.<br />
Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi<br />
prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo<br />
službě vyplývající z osobního vztahu k nim.<br />
Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody:<br />
1. Nákladová<br />
- stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po<br />
odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí<br />
2. Porovnávací<br />
- porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi<br />
3. Výnosová<br />
- se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí<br />
Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové.<br />
Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění<br />
Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v<br />
daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod.<br />
je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového<br />
předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené<br />
analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno<br />
konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu.<br />
Metoda porovnávací<br />
Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s<br />
obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji.<br />
Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z<br />
internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit<br />
- 11 -
obvyklou cenu.<br />
Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi<br />
obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu<br />
vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky,<br />
konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva,<br />
vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a<br />
příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby,<br />
vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce.<br />
Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi<br />
s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.<strong>cz</strong>, www.sreality.<strong>cz</strong>. .<br />
1. Prodej, dům rodinný, 350 m2<br />
Cena: 2 150 000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu<br />
Poznámka k ceně: cena k jednání<br />
Adresa: Šluknov<br />
Datum aktualizace: 31.08.2012<br />
ID zakázky: Bf-109<br />
Budova: Cihlová<br />
Stav objektu: Po rekonstrukci<br />
Umístění objektu: Klidná část obce<br />
Typ domu: Patrový<br />
Plocha zastavěná: 200 m2<br />
Plocha užitná: 350 m2<br />
Plocha pozemku: 400 m2<br />
Rok rekonstrukce: 2009<br />
Voda: Místní zdroj<br />
Topení: Jiné<br />
Odpad: Veřejná kanalizace<br />
Komunikace: Asfaltová<br />
Popis:<br />
Nabízíme k prodeji rodinný dům se zahradou ve městě Šluknov. V přízemí jsou dvě místnosti,<br />
kuchyň, koupelna a WC. V patře jsou místnosti tři. Nemovitost je vytápěna tepelným<br />
čerpadlem(ještě v záruce). K domu náleží schválená provozovna(90m2) s kanceláří. Nad<br />
provozovnou lze vystavět další bytovou jednotku. Zahradě vévodí krytý bazén vyhřívaný již<br />
- 12 -
zmíněným TČ. Dům prošel před dvěma lety kompletní rekonstrukcí. Při rychlém jednání je k této<br />
nemovitosti v ceně stavební parcela!<br />
2.Prodej, dům rodinný, 406 m2<br />
Cena: 1 690 000,- Kč (k jednání) + provize RK<br />
Adresa: Velký Šenov<br />
Datum aktualizace: 03.09.2012<br />
ID zakázky: PP1808B<br />
Budova: Cihlová<br />
Stav objektu: Velmi dobrý<br />
Poloha domu: Samostatný<br />
Vlastnictví: Osobní<br />
Umístění objektu: Centrum obce<br />
Zástavba: Obytná<br />
Typ domu: Přízemní<br />
Podlaží počet: 2<br />
Plocha užitná: 406 m2<br />
Plocha pozemku: 1 100 m2<br />
Balkón: Ano<br />
Terasa: Ano<br />
Parkovací stání: Ano<br />
Voda: Dálkový vodovod<br />
Topení: Ústřední elektrické<br />
Plyn: Plynovod<br />
Odpad: ČOV pro celý objekt<br />
Telekomunikace: Telefon, Internet<br />
Elektřina: 230V, 400V<br />
Doprava: Vlak, Autobus<br />
Komunikace: Asfaltová<br />
Zařízeno: Částečně<br />
Popis:<br />
- 13 -
Nabízíme k prodeji nedávno rekonstruovaný rodinný dům s restaurací. V přízemí se nachází<br />
restaurace pro 40 osob s terasou oplocenou živým plotem, kuchyně a zázemí (sklady, WC,<br />
kancelář). V podkroví samostatný byt 5 + 1 s terasou. Možnost přikoupení pozemků na protější<br />
straně ulice nebo stodoly s dílnou a zahradou. Volný, ihned k nastěhování! Koupě formou<br />
měsíčních splátek není možná, hypotéku zdarma zajistíme!<br />
3. Prodej, dům rodinný, 185 m2<br />
Cena: 1 999 000,- Kč<br />
Adresa: Císařský<br />
Datum aktualizace: 31.07.2012<br />
ID zakázky: R12SH005<br />
Budova: Cihlová<br />
Stav objektu: Velmi dobrý<br />
Poloha domu: Samostatný<br />
Zástavba: Obytná<br />
Typ domu: Přízemní<br />
Podlaží počet: 1 včetně 1 podzemního<br />
Plocha zastavěná: 140 m2<br />
Plocha užitná: 185 m2<br />
Plocha podlahová: 185 m2<br />
Plocha pozemku: 1 574 m2<br />
Voda: Místní zdroj<br />
Elektřina: 230V<br />
Popis:<br />
Realitní kancleář Evropa nabízí exkluzivně k prodeji rodinný dům v klidné lokalitě v Císařském u<br />
Šluknova. V přízemí domu prostorná kuchyně s obývacím prostorem, pokoj, herna, dílna, koupelna,<br />
V patře velká chodba, dvě ložnice a koupelna s vanou a sprchovým koutem . Ve velmi citlivě a<br />
vkusně zrekonstruovaném, zatepleném domě nové rozvody vody, ústřední topení (kombinované<br />
vytápění), nová , plastová okna, nové podlahy. Dům je částečně podsklepen. Atraktivní lokalita<br />
nedaleko Národního parku České Švýcarsko- turistický ráj, cyklotrasy,ideální podmínky pro<br />
houbaře, lyžaře i horolezce. Veškerý právní servis a provize v ceně.Hypotéku na nákup nemovitosti<br />
zajistíme.<br />
Vyhodnocení porovnávací metody:<br />
Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených<br />
porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností,<br />
zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry<br />
- 14 -
nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi<br />
navrhuji cenu oceňovaných nemovitostí ve výši cca 1 600 000 - 2 000 000,- Kč. S přihlédnutím k<br />
právně nevyřešenému přístupu k domu byla stanovena cena oceňovaných nemovitostí při nižší<br />
hranici.<br />
Metoda výnosová - nebyla použita.<br />
Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi:<br />
Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku<br />
a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví<br />
samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti.<br />
1. Práva:<br />
Omezení vlastnického práva:<br />
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti<br />
Nařízení exekuce - Jurajda Milan<br />
Nařízení exekuce - Knížková Lenka<br />
Předkupní právo na pozemky p.č. 467/4, 467/3, 464/2<br />
Zástavní právo exekutorské<br />
Zástavní právo smluvní<br />
Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu<br />
Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna.<br />
2. Závady:<br />
Závady nebyly zjištěny.<br />
Stanovení obvyklé ceny nemovitostí:<br />
S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož<br />
i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je<br />
obchodovatelná.<br />
Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností,<br />
odhaduji obvyklou cenu nemovitostí<br />
slovy: Jedenmiliónsedmsettisíc Kč<br />
1 700 000,- Kč<br />
z toho podíl id. 1/2 je<br />
850 000,- Kč<br />
slovy: Osmsetpadesáttisíc Kč<br />
- 15 -
Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na<br />
titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k<br />
uvedenému datu ocenění.<br />
Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za<br />
současného stavu.<br />
V Hranicích, 11.09.2012<br />
Zdeněk Vašíček<br />
Teplická 232<br />
753 01 Hranice<br />
telefon: 602 778 374<br />
e-mail: zvh@atlas.<strong>cz</strong>, www.posudeknemovitosti.<strong>cz</strong><br />
D. Znalecká doložka<br />
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze<br />
dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.<br />
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 156/12 znaleckého deníku.<br />
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 156/12.<br />
- 16 -
E. Seznam příloh<br />
počet stran A4 v příloze:<br />
Výpis z katastru nemovitostí 12<br />
Snímek katastrální mapy 1<br />
Fotodokumentace nemovitosti 1<br />
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -
- 31 -