Mæglerens mulige opgaver ved tvangsauktioner

More documents

Recommendations

Info

Forberedelse og gennemførelse af tvangsauktionen Selv om det står klart, at ejendommen er på vej mod tvangsauktion, behøver ejendomsmæglerens rolle dog ikke at være udtømt i sagen, idet ejeren ifølge Retsplejeloven har mulighed for af fogedretten at få antaget en sagkyndig til at bistå sig og rekvirenten (den der har begæret tvangsauktionen) med at søge ejendommen solgt i fri handel og i øvrigt med at forberede tvangsauktionen. Det har været tanken med denne regel i Retsplejeloven om at udpege en sagkyndig, at det skal være en ejendomsmægler, der skal udpeges til at virke som sagkyndig. Reglen har dog stort set ikke været anvendt de seneste 15 år, men udgangspunktet er ifølge loven, at fogedretten skal udpege en sagkyndig, hvis skyldneren (ejeren) eller rekvirenten begærer dette. Den ejendomsmægler, som ejeren hidtil har benyttet, er ikke inhabil i en sådan situation, og denne kan antages som sagkyndig, hvis fogedretten skønner, at den pågældende ejendomsmægler har den fornødne sagkundskab. Den sagkyndiges honorar fastsættes af fogedretten. Rekvirenten indestår for den sagkyndiges honorar og kan af fogedretten blive afkrævet sikkerhedsstillelse for honoraret. Den sagkyndige er således sikker på at få sit honorar betalt, uanset at ejeren ikke er betalingsdygtig. Det gælder dog kun den del af ejendomsmæglerens honorar, der vedrører opgaver udført fra tidspunktet, hvor retten har udmeldt den pågældende som sagkyndig. Den sagkyndiges første opgave vil som regel på fogedrettens begæring være at foretage en vurdering af ejendommen. I princippet bør der udfærdiges to vurderinger. Ved den ene vurdering bør ejendomsmægleren fastsætte sin vurdering af, til hvilken pris ejendommen kan sælges i fri handel inden tvangsauktionen. Ved den anden vurdering bør ejendomsmægleren r EJENDOMSMÆGLEREN / 29 TVANGSAUKTIONER
” vurdere, for hvilket bud ejendommen forventes at kunne sælges på tvangsauktionen. Der er således tale om to forskellige vurderinger, idet der ved den anden vurdering dels skal tages højde for, at tvangsauktionspriserne er lavere end priser ved salg i fri handel, og dels skal der tages højde for, at der ved budgivningen på tvangsauktionen vil være omkostninger, som køber skal overtage uden for budsummen, og som alt andet lige vil reducere det bud, der afgives på tvangsauktionen. Den sagkyndiges næste opgave er at søge ejendommen solgt i fri handel, så tvangsauktionen kan afværges. I denne forbindelse bør den sagkyndige på baggrund af den vurdering, han har foretaget af ejendommen afdække, om der er panthavere, der ikke opnår dækning ved et sådant frivilligt salg. Disse panthavere bør kontaktes med henblik på at opnå deres samtykke til salg i fri handel. Opnås dette samtykke ikke, vil det ikke være muligt at gennemføre en fri handel, og tvangsauktionen er uundgåelig. Herefter påbegyndes den del af den sagkyndiges rolle, der består i at bistå med forberedelse af tvangsauktionen. Det vil i den forbindelse typisk være den sagkyndiges opgave at udfærdige den tvangsauktionssalgsopstilling, der skal danne grundlag for gennemførelse af tvangsauktion. Denne salgsopstilling har et væsentligt anderledes indhold og udseende end den salgsopstilling, der anvendes ved ejendomsmæglernes bestræbelse på salg i fri handel. Tvangsauktionssalgsopstillingen skal have et indhold, som foreskrevet i Justitsministeriets tvangsauktionsvilkår, og opstillingen udfærdiges på en særlig formular. I forbindelse med udfærdigelsen af tvangsauktionssalgsopstillingen skal den sagkyndige rette henvendelse til samtlige panthavere og anmode dem om at opgøre og oplyse deres tilgodehavende på tvangsauktionsdagen og i øvrigt at dokumentere deres ret. Endvidere skal den sagkyndige indhente alle sædvanlige dokumenter fra offentlige myndigheder vedrørende ejendommens juridiske og faktiske forhold såsom tingbogsattest, BBR-ejermeddelelse, kommunens besvarelse af sædvanlig ejendomsforespørgsel samt indhentelse af eventuelle supplerende oplysninger hos kommunen eller andre myndigheder, hvis der er særlige forbehold, der gør det påkrævet. Hvis der er tale om en ejerlejlighed, skal administrators besvarelse af det sædvanlige oplysningsskema også indhentes. Herudover skal der foretages en besigtigelse og en beskrivelse af ejendommen, og beskrivelsen af ejendommen skal indgå i tvangsauktionssalgsopstillingen. Når salgsopstillingen er udarbejdet, skal denne indleveres til fogedretten, der udsender den til de ifølge tingbogen 30 / EJENDOMSMÆGLEREN ”Selv om det står klart, at ejendommen er på vej mod tvangsauktion, behøver ejendomsmæglerens rolle ikke at være udtømt i sagen.” anførte rettighedshavere og andre kendte rettighedshavere, og den sagkyndige skal forestå annoncering af tvangsauktionen. Annoncering skal ske med et varsel på mindst 14 dage. Annoncerne skal ifølge loven være udformet på en sådan måde, at de er egnet til at skabe videst mulig købsinteresse. Herudover bør tvangsauktionen bekendtgøres på www. tvangsauktioner.dk. I tiden fra annoncering og frem til tvangsauktionen bør den sagkyndige søge at skabe yderligere købsinteresse og søge at formå interesserede købere til at afgive bud på tvangsauktionen. Den sagkyndige skal endvidere fremvise ejendommen for interesserede købere. På tvangsauktionen må den sagkyndige ikke repræsentere interesserede købere, og den sagkyndige bør heller ikke selv afgive bud på tvangsauktionen. Den sagkyndige bør dog være til stede på tvangsauktionen for at besvare spørgsmål. Når tvangsauktionen er sluttet, eventuelt efter at der har været afholdt en ny auktion (2. auktion), er den sagkyndiges opgave afsluttet i relation til tvangsauktionssagen. Efter tvangsauktionen Efter tvangsauktionen kan ejendomsmæglerne have en yderligere rolle i at bistå de auktionskøbere, der har købt ejendommen med henblik på videresalg. Navnlig ufyldestgjorte panthavere, som overtager ejendomme på tvangsauktion, hvilket typisk er realkreditinstitutter, banker og pantebrevsselskaber, har behov for sagkyndig bistand i forbindelse med videresalget af overtagne ejendomme. I forbindelse med videresalg af overtagne panter bør ejendomsmægleren være opmærksom på, at hans kunder intet kendskab har til ejendommens fysiske tilstand, og ejendommene bør derfor altid sælges med ansvarsfraskrivelsesklausul. Der er i princippet intet til hinder for, at en ejendomsmægler, der har været sagkyndig ved en tvangsauktion, bistår auktionskøber ved videreslag efter tvangsauktionen og eventuelt bearbejder de køberemner, som han har været i kontakt med før tvangsauktionen. Vurderinger til tvangsauktion Både før og efter tvangsauktionen er der for panthaverne behov for at få foretaget en vurdering af ejendommen af andre end ejerens ejendomsmægler og af den af fogedretten eventuelt antagne sagkyndige. Enhver af de panthavere, som er i tvivl om, hvorvidt de står til at få fuld dækning, har før tvangsauktionen behov for at få vurderet ejendommens værdi med henblik på stillingtagen til, om de skal afgive bud på tvangsauktionen, og hvor højt de i
Page 1: Mæglerens mulige opgaver ved 28 /

Mæglerens mulige opgaver ved tvangsauktioner

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?