Mæglerens mulige opgaver ved tvangsauktioner

Mæglerens mulige opgaver ved
28 / EJENDOMSMÆGLEREN
Af advokat
Anders Nielsen,
Lett Advokatfirma
TVANGSAUKTIONER
Det er naturligt, at ejendomsmægleren
som den sagkyndige i formidling
af salg af fast ejendom involveres
i tvangsauktionssager. Her er en
beskrivelse af mæglerens mulige
roller i tvangsauktionsforløbet.
A
Alle parter i en tvangsauktionssag er som
udgangspunkt interesserede i, at ejendommen
bliver solgt til så høj en pris som muligt, uanset
om salget sker før tvangsauktionen som et salg
i fri handel, eller om ejendommen sælges på
tvangsauktion.
Det er naturligt, at ejendomsmægleren som den sagkyndige
i formidling af salg af fast ejendom involveres i
tvangsauktionssager, og det er relevant at sætte fokus på
ejendomsmæglerens mulige rolle i sager om ejendomme,
der er begæret på tvangsauktion.
I det følgende beskrives ejendomsmæglerens mulige roller
i tvangsauktionsforløbet.
Bistand ved salg før tvangsauktion
Det er vigtigt, at ejendomsmægleren løbende er opmærksom
på, om terminsydelserne bliver betalt på de ejendomme,
han har til salg. Hvis terminsydelsen ikke bliver betalt,
og hvis grunden hertil er manglende betalingsevne, er der
stor risiko for, at ejendommen går på tvangsauktion.
Hvis ejendomsmægleren konstaterer, at terminsydelserne
ikke bliver betalt, bør han kontakte sin kunde med henblik på
at få afklaret, om det er muligt at få terminsydelsen betalt.
Hvis der er udsigt til, at terminsydelsen ikke bliver betalt, bør
ejendomsmægleren forberede sig på, at kunden er på vej ind
i et tvangsauktionsforløb.
I denne situation bør udbudsprisen overvejes, og hvis det
skønnes, at der ikke er udsigt til, at ejendommen kan sælges
til udbudsprisen, bør prisen tilpasses med henblik på at få
gennemført et hurtigt salg.
Ejendomsmægleren bør i denne situation undersøge, om
det vil være muligt ved salg til en nedsat pris at opnå et provenu,
så alle ejendommens panthavere opnår dækning. Hvis
den nedsatte pris ikke giver fuld dækning til alle panthaverne,
bør ejendomsmægleren kontakte de panthavere, der ikke
har udsigt til dækning, og søge at opnå disse panthaveres
samtykke til et salg uden fuld dækning.
Som regel vil de panthavere, de ikke har udsigt til fuld
dækning, men dog til delvis dækning, foretrække denne frem
for ingen dækning.
Hvis det viser sig, at de usikrede panthavere ikke vil acceptere
at medvirke til et salg, er der ringe udsigter for ejeren
og ejendomsmægleren til at få gennemført et salg, og en
tvangsauktion er formentlig uundgåelig.

Forberedelse
og gennemførelse
af tvangsauktionen
Selv om det står klart, at ejendommen
er på vej mod tvangsauktion,
behøver ejendomsmæglerens rolle
dog ikke at være udtømt i sagen,
idet ejeren ifølge Retsplejeloven har
mulighed for af fogedretten at få
antaget en sagkyndig til at bistå sig
og rekvirenten (den der har begæret
tvangsauktionen) med at søge
ejendommen solgt i fri handel og i
øvrigt med at forberede tvangsauktionen.
Det har været tanken med denne
regel i Retsplejeloven om at udpege
en sagkyndig, at det skal være en
ejendomsmægler, der skal udpeges
til at virke som sagkyndig. Reglen
har dog stort set ikke været anvendt
de seneste 15 år, men udgangspunktet
er ifølge loven, at fogedretten
skal udpege en sagkyndig, hvis
skyldneren (ejeren) eller rekvirenten
begærer dette.
Den ejendomsmægler, som
ejeren hidtil har benyttet, er ikke
inhabil i en sådan situation, og
denne kan antages som sagkyndig,
hvis fogedretten skønner, at den
pågældende ejendomsmægler har
den fornødne sagkundskab.
Den sagkyndiges honorar fastsættes
af fogedretten. Rekvirenten
indestår for den sagkyndiges
honorar og kan af fogedretten blive
afkrævet sikkerhedsstillelse for honoraret.
Den sagkyndige er således
sikker på at få sit honorar betalt,
uanset at ejeren ikke er betalingsdygtig.
Det gælder dog kun den del
af ejendomsmæglerens honorar,
der vedrører opgaver udført fra tidspunktet,
hvor retten har udmeldt
den pågældende som sagkyndig.
Den sagkyndiges første opgave
vil som regel på fogedrettens
begæring være at foretage en vurdering
af ejendommen. I princippet
bør der udfærdiges to vurderinger.
Ved den ene vurdering bør ejendomsmægleren
fastsætte sin vurdering
af, til hvilken pris ejendommen
kan sælges i fri handel inden
tvangsauktionen. Ved den anden
vurdering bør ejendomsmægleren
r
EJENDOMSMÆGLEREN / 29
TVANGSAUKTIONER

”
vurdere, for hvilket bud ejendommen forventes at kunne
sælges på tvangsauktionen.
Der er således tale om to forskellige vurderinger, idet der
ved den anden vurdering dels skal tages højde for, at tvangsauktionspriserne
er lavere end priser ved salg i fri handel,
og dels skal der tages højde for, at der ved budgivningen på
tvangsauktionen vil være omkostninger, som køber skal overtage
uden for budsummen, og som alt andet lige vil reducere
det bud, der afgives på tvangsauktionen.
Den sagkyndiges næste opgave er at søge ejendommen
solgt i fri handel, så tvangsauktionen kan afværges. I denne
forbindelse bør den sagkyndige på baggrund af den vurdering,
han har foretaget af ejendommen afdække, om der er
panthavere, der ikke opnår dækning ved et sådant frivilligt
salg. Disse panthavere bør kontaktes med henblik på at opnå
deres samtykke til salg i fri handel. Opnås dette samtykke
ikke, vil det ikke være muligt at gennemføre en fri handel, og
tvangsauktionen er uundgåelig.
Herefter påbegyndes den del af den sagkyndiges rolle, der
består i at bistå med forberedelse af tvangsauktionen. Det
vil i den forbindelse typisk være den sagkyndiges opgave at
udfærdige den tvangsauktionssalgsopstilling, der skal danne
grundlag for gennemførelse af tvangsauktion. Denne salgsopstilling
har et væsentligt anderledes indhold og udseende
end den salgsopstilling, der anvendes ved ejendomsmæglernes
bestræbelse på salg i fri handel. Tvangsauktionssalgsopstillingen
skal have et indhold, som foreskrevet i Justitsministeriets
tvangsauktionsvilkår, og opstillingen udfærdiges på
en særlig formular.
I forbindelse med udfærdigelsen af tvangsauktionssalgsopstillingen
skal den sagkyndige rette henvendelse til samtlige
panthavere og anmode dem om at opgøre og oplyse deres
tilgodehavende på tvangsauktionsdagen og i øvrigt at dokumentere
deres ret. Endvidere skal den sagkyndige indhente
alle sædvanlige dokumenter fra offentlige myndigheder
vedrørende ejendommens juridiske og faktiske forhold såsom
tingbogsattest, BBR-ejermeddelelse, kommunens besvarelse
af sædvanlig ejendomsforespørgsel samt indhentelse
af eventuelle supplerende oplysninger hos kommunen eller
andre myndigheder, hvis der er særlige forbehold, der gør det
påkrævet. Hvis der er tale om en ejerlejlighed, skal administrators
besvarelse af det sædvanlige oplysningsskema også
indhentes.
Herudover skal der foretages en besigtigelse og en beskrivelse
af ejendommen, og beskrivelsen af ejendommen skal
indgå i tvangsauktionssalgsopstillingen.
Når salgsopstillingen er udarbejdet, skal denne indleveres
til fogedretten, der udsender den til de ifølge tingbogen
30 / EJENDOMSMÆGLEREN
”Selv om det står klart, at ejendommen er på vej mod
tvangsauktion, behøver ejendomsmæglerens rolle ikke
at være udtømt i sagen.”
anførte rettighedshavere og andre kendte rettighedshavere,
og den sagkyndige skal forestå annoncering af tvangsauktionen.
Annoncering skal ske med et varsel på mindst 14 dage.
Annoncerne skal ifølge loven være udformet på en sådan
måde, at de er egnet til at skabe videst mulig købsinteresse.
Herudover bør tvangsauktionen bekendtgøres på www.
tvangsauktioner.dk.
I tiden fra annoncering og frem til tvangsauktionen bør den
sagkyndige søge at skabe yderligere købsinteresse og søge
at formå interesserede købere til at afgive bud på tvangsauktionen.
Den sagkyndige skal endvidere fremvise ejendommen
for interesserede købere.
På tvangsauktionen må den sagkyndige ikke repræsentere
interesserede købere, og den sagkyndige bør heller ikke selv
afgive bud på tvangsauktionen. Den sagkyndige bør dog være
til stede på tvangsauktionen for at besvare spørgsmål.
Når tvangsauktionen er sluttet, eventuelt efter at der har
været afholdt en ny auktion (2. auktion), er den sagkyndiges
opgave afsluttet i relation til tvangsauktionssagen.
Efter tvangsauktionen
Efter tvangsauktionen kan ejendomsmæglerne have en
yderligere rolle i at bistå de auktionskøbere, der har købt
ejendommen med henblik på videresalg.
Navnlig ufyldestgjorte panthavere, som overtager ejendomme
på tvangsauktion, hvilket typisk er realkreditinstitutter,
banker og pantebrevsselskaber, har behov for sagkyndig
bistand i forbindelse med videresalget af overtagne ejendomme.
I forbindelse med videresalg af overtagne panter bør
ejendomsmægleren være opmærksom på, at hans kunder
intet kendskab har til ejendommens fysiske tilstand, og
ejendommene bør derfor altid sælges med ansvarsfraskrivelsesklausul.
Der er i princippet intet til hinder for, at en ejendomsmægler,
der har været sagkyndig ved en tvangsauktion, bistår auktionskøber
ved videreslag efter tvangsauktionen og eventuelt
bearbejder de køberemner, som han har været i kontakt med
før tvangsauktionen.
Vurderinger til tvangsauktion
Både før og efter tvangsauktionen er der for panthaverne
behov for at få foretaget en vurdering af ejendommen af
andre end ejerens ejendomsmægler og af den af fogedretten
eventuelt antagne sagkyndige.
Enhver af de panthavere, som er i tvivl om, hvorvidt de står
til at få fuld dækning, har før tvangsauktionen behov for at få
vurderet ejendommens værdi med henblik på stillingtagen til,
om de skal afgive bud på tvangsauktionen, og hvor højt de i

givet fald skal byde. I denne situation benytter de professionelle
panthavere sig oftest af ejendomsmæglervurderinger.
Vurderingstemaet vil i disse situationer typisk være dels en
vurdering af et realistisk bud på tvangsauktionen, og dels en
vurdering af, til hvilken pris ejendommen vil kunne sælges
efter tvangsauktionen med sædvanlig ansvarsfraskrivelse.
Efter tvangsauktionen vil de auktionskøbere, der ikke har
fået foretaget en vurdering før tvangsauktionen, have behov
for at få foretaget en vurdering af, til hvilken pris ejendommen
kan videresælges.
Afslutning
Med baggrund i ovenstående ses, at der er en række opgaver
at udføre for ejendomsmæglere i tilknytning til tvangsauktioner.
Ejendomsmægleren bør være opmærksom på, at de regler,
der er gældende for salg af ejendommen på tvangsauktioner,
er vidt forskellige fra de almindelige regler, der gælder i
forbindelse med salg af ejendomme i frivillig handel. Det er
vigtigt, at ejendomsmægleren har sat sig ind i reglerne, inden
han for eksempel påtager sig opgaven som en af fogedretten
antagen sagkyndig på en tvangsauktion.
Misbrug af ejendomsmæglertitler
Titlen som ejendomsmægler er en beskyttet titel.
Hvis du vil kalde dig ejendomsmægler, skal du registreres i
det offentlige ejendomsmægler register. Hvis titlen bliver
misbrugt, så overtræder du loven. Dette kan føre til politianmeldelse
og bøde.
Erhvervs- og Byggestyrelsen har konstateret, at der
foregår misbrug af titlen som ejendomsmægler.
Misbruget sker blandt andet, når ansatte i mæglerfor -
retninger benytter titlen ejendomsmægler uden at være
registrerede i det offentlige ejendomsmæglerregister.
KURSUS
VEDR. TVANGSAUKTIONER
Har du på baggrund af denne artikel
fået lyst til at høre mere om mulighederne
i forbindelse med tvangsauktioner
samt lære om opgaverne,
kan du tilmelde dig et kursus om
emnet i DE. Det er artiklens forfatter,
som er underviser på kurset.
Kurset ’Tvangsauktioner’
afholdes i januar 2010 i
København og Billund.
Tilmeld dig allerede i
dag på www.de.dk.
Dahlerups Pakhus
Langelinie Allé 17
2100 København Ø
Tlf. 35 46 60 00
Fax 35 46 60 01
www.ebst.dk
For at forebygge titelmisbrug iværksætter Erhvervsog
Byggestyrelsen en stikprøvekontrol for at kontrollere,
om ejendoms mæglertitlen bliver misbrugt. I tilfælde af
misbrug, vil Erhvervs- og Byggestyrelsen indgive anmeldelse
til politiet.
For mere information om det offentlige ejendoms -
mæglerregister, tjek www.ebst.dk/regler.
EJENDOMSMÆGLEREN / 31
TVANGSAUKTIONER