Lokalplan nr. 14.03 F for Mejerivej 8, Karlslunde, indretning af boliger

LOKALPLAN
Mejerivej 8, Karlslunde, indretning af boliger
14.03 F
Greve Kommune Rådhusholmen 10 2670 Greve TLF 43 97 97 97
1

Journal nr. 01.02.05-P16
Sagsnr. 40617
Lokalplanen er udarbejdet af Teknisk Forvaltning,
Greve Kommune.
Lokalplanen er vedtaget af Greve Byråd den 25. oktober 2005.
Offentliggjort den 4. november 2005
Indholdsfortegnelse
Side
Redegørelse 3
Lokalplanens bestemmelser 9
Retsvirkninger 12
Bilag:
Områdets afgrænsning bilag 1
Bebyggelsesplan, parkering, friarealer m.v. bilag 2
Illustrationsplan bilag 3
2

Lokalplan nr. 14.03 F for Mejerivej 8
Redegørelse
Området
Denne lokalplan omfatter matr. nr. 15c, Karlslunde by, Karlslunde
med det gamle mejeri, der blev opført i 1900. Grundstørrelsen er
2503 m². Det samlede etageareal på ejendommen udgør i dag ca. 880
m².
Lokalplanområdet
Ejendommen ligger på Mejerivej i umiddelbar tilknytning til landsbykernen
i Karlslunde. Havearealet bag bygningskomplekset ligger
op til åbne marker.
Anledningen
Historiske forhold
Ejeren af ejendommen ønsker at ændre anvendelsen af bygningerne
fra det nuværende erhvervsformål til boligformål, idet han ønsker at
indrette 6 boliger inden for rammerne af de eksisterende bygninger.
Karlslunde Mejeri blev opført i år 1900 i udkanten af Karlslunde
Landsby. Egnen har været kendetegnet ved mange mejerier, hvoraf
Karlslunde Mejeri’s bygninger er de eneste, der er bevaret. Det vurderes,
at bygningskomplekset er et kulturhistorisk interessant element
i Karlslundes - og Greve Kommunes historie, hvilket gør bygningskomplekset
interessant at bevare for eftertiden.
3

Luftfoto af Karlslunde Andelsmejeri, fra ca. 1936-39. Foto: Greve Lokalarkiv.
Eksisterende bebyggelse
Bebyggelsen består af 4 bygninger: B1: En 3-fløjet hovedbygning,
der ligger ud til Mejerivej; B2: Den tidligere mejeribestyrerbolig,
placeret midt på grunden; B3: En ældre, muret garagebygning og B4:
et nyere udhus i træ.
Bygning 1, Hovedbygningen er et imponerende, harmonisk og velbevaret
3-fløjet bygningsværk. Bygningens grundareal udgør 444
m 2 . Taget er uden valm, beklædt med røde tegl og afsluttet med gesims.
Midt i tagrygningen er der bygget et udluftningstårn, beklædt
med metalplader. Facaden mod Mejerivej er symmetrisk opbygget
med en stor frontgavl med inskription. Facaderne fremstår i hvidpudset
murværk, og der er 2 granitramper/søjler i gadefacaden og 1
granitrampe/søjle i nord-østgavlen .
Vinduestyperne er varierede i størrelsen, men stilmæssigt samstemte,
de fleste er 2- eller 3 fags termovinduer, heraf en del med ekstra højde
p.g.a. den store rumhøjde i stueetagen; alle vinduer har tynde
vandrette sprosser. Porte og døre er udført i profileret træ.
I frontgavlen mod Mejerivej er det halvrunde vindue med 3 radiale
sprosser bevaret.
Bygning 2, den tidligere mejeribestyrerbolig i 1½ etage er opført i
tegl med eternittag afsluttet med gesims, det bebyggede areal udgør
123 m 2 . Bygningens vinduestyper svarer til hovedbygningens.
Bygning 3 er en muret garagebygning med fladt tag i 2 niveauer
med et bebygget areal på ca. 90 m 2 . I facaden mod gården sidder 2
garageporte. Bygningen er opført omkring 1930 og har været anvendt
til garage, mejeriudsalg og toiletter.
Bygning 4 er et nyere udhus i træ.
4

Lokalplanen
Lokalplanen åbner mulighed for, at ejendommen overgår til boligformål,
og at der kan indrettes 6 boliger i de eksisterende bygninger.
Bevaring af hovedbygningen Det er intentionen med lokalplanen, at sikre hovedbygningens ydre
fremtræden ved ombygningen til boliger på grund af dens kulturhistoriske
betydning og fordi den fremstår som en harmonisk, velproportioneret
bygning med en høj grad af originalitet.
Ved ombygningen skal bygningens arkitektoniske udtryk bevares;
taget skal bevares som rødt tegltag med udluftningstårn, beklædt
med metalplader. Facadernes rytme med eksisterende vindues- og
dørhuller skal bevares. Ved udskiftning af vinduer i facader incl.
gavle skal der isættes sprossede vinduer svarende til de eksisterende.
Profilerede porte og -døre og granitramper og –søjler skal bevares.
Gesimsen skal bevares, som den fremstår i dag.
Hovedbygningen set fra Mejerivej.
Frontgavl med inskription.
5

Den tidligere mejeribestyrerbolig harmonerer bortset fra tagbeklædningen
i proportioner og materialer, herunder specielt vinduestyper
og døre med hovedbygningen. Af hensyn til helhedsindtrykket bør
bygningens udtryk fastholdes.
Den tidligere mejeribestyrerbolig.
Den murede garagebygning er i sig selv ikke bevaringsværdig, men
vil i projektet finde anvendelse som garage/pulterrum/redskabsrum.
Det nyere udhus nedrives for at give plads til parkering.
Friarealer
Bevaring af beplantning
Ny bebyggelse
Veje, sti og parkering
Kommuneplanen
En del af det asfalterede areal lægges til det eksisterende haveareal,
der udlægges til fælles grønt friareal. Der udlægges et areal til privat
have til boligen i bygning 2 i bygningens bredde. Der anlægges en
privat terrasse til hver af de 3 boliger i stueetagen i bygning 1.
De 2 største træer inden for lokalplanområdet, en bøg og en acer,
bevares og det levende hegn mod de åbne marker bevares som levende
hegn.
Området er fuldt udbygget.
De 2 eksisterende indkørsler fra Mejerivej til ejendommen fastholdes
og der etableres parkering i forbindelse med dem begge. En del af
det asfalterede areal skal omlægges til have.
Der skal etableres 2 p-pladser pr. bolig, p-pladser i garage medregnet.
Der kan opføres carporte over 4 af parkeringspladserne.
De generelle rammebestemmelser for landsbyer er gældende for
ejendommen.
De generelle rammer fastlægger, at områderne fortrinsvis skal fastholdes
til åben/lav bebyggelse samtidig med, at blandingen af boliger,
erhverv, butikker og offentlige formål, der karakteriserer landsbyen,
fortsat skal være mulig.
I særlige tilfælde kan større, ældre bygninger tillades indrettet til flere
boliger, f.eks. i forbindelse med bygningsbevaring.
6

Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige
25. Dog kan der i særlige tilfælde af hensyn til bevaring af bygninger
tillades en højere bebyggelsesprocent.
Ældre karakteristiske bygninger, vejforløb og beplantning samt den
karakteristiske afgrænsning mellem land og by skal søges bevaret.
Hovedbygningen anses for at være bevaringsværdig.
Indretningen af 6 boliger i de eksisterende bygninger, heraf 5 i hovedbygningen,
med en bebyggelsesprocent på max. 35 er muligt inden
for de eksisterende rammer med baggrund i ønsket om at bevare
hovedbygningen.
Lokalplan 14.03
Ejerforening
Forurening
Forurenet
areal
Kystnærhed
Ejendommen er i den bevarende lokalplan for Karlslunde landsby
udlagt til erhvervsformål. Gennemførelse af ejendommens omdannelse
til boliger forudsætter derfor udarbejdelse af ny lokalplan. Hovedbygningen
er i lokalplan 14.03 udpeget som bevaringsværdig.
Med vedtagelse af nærværende lokalplan ophæves lokalplan 14.03
inden for lokalplanområdet.
Der etableres en ejerforening for alle boligejere inden for lokalplanområdet.
Ejerforeningen har til opgave at forestå udvendig vedligeholdelse
af bygningerne samt vedligeholdelse af parkerings-, fællesarealer
og fælles faciliteter i øvrigt.
Roskilde Amt har i 1999 udført en registreringsundersøgelse på
ejendommen og har registreret en olieforurening på vidensniveau 2
efter 2 tidligere nedgravede olietanke på et område under hovedbygningen
og mellem hovedbygning og lagerbygning. Efterfølgende er
der foretaget en miljøteknisk undersøgelse af indeklimaet i ejendommen.
På baggrund af resultaterne vurderer Roskilde Amt, at olieforureningen
ikke vil udgøre en risiko ved ændring af anvendelsen til
boligformål.
Udendørs er det forurenede areal asfalteret. Hvis asfalteringen fjernes
og ikke erstattes af anden fast belægning, vil Greve Kommune
forlange en oprensning af forureningen.
Da de nye boliger etableres i eksisterende bygninger vil lokalplanen
ikke medføre ændringer i den visuelle oplevelse fra kysten. I øvrigt
ligger ejendommen i en afstand af ca. 3000 m fra kysten, og der ligger
en hel del bebyggelse på denne strækning.
7

Lokalplan nr. 14.03 F for Mejerivej 8
LOKALPLANENS BESTEMMELSER
I henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004) fastsættes herved følgende
bestemmelser for det i § 2 nævnte område.
§ 1 Lokalplanens formål
1.1 Det er lokalplanens formål:
• at give mulighed for, at der i alt kan indrettes 6 boliger i de
eksisterende bygninger.
• at bevare den eksisterende hovedbygning til det tidligere
Karlslunde Andelsmejeri på grund af dens velbevarede,
tidstypiske arkitektur og kulturhistoriske betydning.
• at sikre, at bygninger, parkerings- og friarealer fortsat danner
en harmonisk og velfungerende helhed, og at opholdsarealernes
grønne karakter fastholdes.
§ 2 Lokalplanområde
§ 3 Områdets anvendelse
§ 4 Udstykning
§ 5 Vejadgang, parkering
og stier
2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på bilag 1. Området
omfatter matr. nr. 15 c, Karlslunde By, Karlslunde samt parceller
udstykket efter 1. maj 2005 fra dette område.
Området ligger i byzone.
3.1 Ejendommen må kun anvendes til boligformål. Hovedbygningen
kan indrettes til 5 boliger og den tidligere mejeribestyrerbolig
kan anvendes til 1 fritliggende bolig. Ejendommen disponeres
med fælles adgangs-, opholds- og parkeringsarealer
som vist på bilag 2 og 3.
4.1 Ejendommen må opdeles i 6 ejerlejligheder med tilhørende
andel i fælles adgangs- opholds- og parkeringsarealer. Opdelingen
skal ske efter en af Greve Kommune godkendt, samlet
plan og i overensstemmelse med principperne på bilag 2.
5.1 De 2 eksisterende vejadgange fra Mejerivej, en på hver side af
hovedbygningen bibeholdes, som det fremgår af bilag 2.
5.2 Parkeringspladser skal anlægges min. 2,5 m brede og 5 m
lange, p-pladsen nærmest renovationsgården skal dog anlægges
i en bredde på min. 3,5 m.
5.3 Der etableres 5 parkeringspladser i forbindelse med den nordligste
vejadgang, heraf 3 i den eksisterende garage som vist på
bilag 2.
5.4 Der anlægges 7 p-pladser ved den sydlige vejadgang min. 0,5
m fra naboskel.
5.5 En del af det i dag asfalterede areal overgår til rekreative formål,
i overensstemmelse med bilag 2.
9

5.6 Stier anlægges i fliser, som det fremgår af bilag 2.
§ 6 Ledninger og belysning
§ 7 Bebyggelsens omfang og
placering
6.1 Elledninger må kun fremføres som jordkabler. Belysning af
veje, stier og parkeringsarealer må udelukkende udføres som
parkbelysning. Placering af fællesbelysning skal fremgå af
vejprojektet.
7.1 Bebyggelsesprocenten for lokalområdet under et må ikke
overstige 35. Der er ikke mulighed for at opføre yderligere
bebyggelse på grunden.
7.2 Der må indrettes max. 5 boliger i hovedbygningen med en
minimumsstørrelse på 80 m 2 .
7.3 Der skal indrettes depotrum for alle boliger i de eksisterende
bygninger.
7.4 Der skal indrettes renovationsgård på max. 12,5 m 2 med en
afstand fra skel på min. 2 m, som vist på bilag 2.
7.5 4 p-pladser ved det sydvestlige naboskel må overdækkes som
åbne carporte, dog ikke de 2 p-pladser nærmest vej.
§ 8 Bebyggelsens ydre
fremtræden
8.1 Facademure skal fremtræde som blanke teglsten eller pudset
murværk i hvide eller gule farver.
8.2 Vinduer skal tilpasses de eksisterende med hensyn til dimensioner,
materialer og sprosseinddeling og males hvide. Eksisterende
fyldingsdøre skal bevares og fremstå i afdæmpede
farver.
8.3 Tage skal udformes som symmetriske, uafvalmede sadeltage
med en taghældning på 45-55 grader og med gesims.
8.4 Sadeltage skal dækkes med rødt tegl, mørke tagplader eller
lignende materialer.
8.5 Hovedbygningen må ikke nedrives, ombygges eller dens ydre
fremtræden på anden måde ændres, f.eks. ved ændring af vinduestype,
tagmaterialer eller facadefarve, medmindre dette
godkendes af Byrådet.
8.6 Ved renovering af hovedbygningens ydre, skal proportioner,
gesimser, opdelinger, vinduestyper, granitsøjler og –ramper
svare til bygningernes fremtræden i dag, -eller som alternativ
svare til deres oprindelige fremtræden. Nye vinduer og døre
skal i proportioner og udførelse tilpasses de oprindelige. Ved
renovering af taget eller udskiftning af tagbeklædning skal gesims,
inskription og udluftningstårn bevares.
8.7 Såfremt det p.g.a. ildsvåde eller af andre årsager bliver nødvendigt
at nedrive hovedbygningen eller dele heraf, kan Byrådet
tillade eller kræve ny bebyggelse opført i princippet med
10

samme beliggenhed og hovedform som den nedrevne.
8.8 Til udvendige bygningssider samt tagflader må ikke anvendes
former eller materialer, der efter Byrådets skøn virker skæmmende.
8.9 Vinduer i facaden i den tidligere mejeribestyrerbolig skal ved
udskiftning erstattes med vinduer svarende til de nuværende
sprossede vinduer.
8.10 Renovationsgård skal opføres i træ med lukkede sider i 1,40
m’s højde og derover som pergola eller lignende op til højst
2,50 m. Renovationsgården må kun males i en dæmpet farve.
8.11 Carporte skal udføres med built-up-tag og holdes i dæmpede
farver.
8.12 Der må opføres en brystningsmur i en højde på max. 1,30 m,
der svarer til underside af vinduer i hovedbygningen. Brystningsmuren
skal opføres i murværk afsluttet med skråtstillede
tagsten. Brystningsmurens farver og materialer skal svare til
hovedbygningen og den skal placeres som vist på bilag 2.
8.13 Der må ikke opsættes nogen form for skiltning eller reklamering
i lokalplanområdet.
8.14 Antenne føres frem i kabel til de enkelte boliger. Individuelle
paraboler må ikke placeres til vejsiden eller synligt fra de åbne
marker og ikke over 2½ m’s højde over terræn.
§ 9 Ubebyggede arealer
og hegn
9.1 Den eksisterende have udvides og bevares som fælles, grønt
friareal, som vist på bilag 2. Haven skal bevares som beplantet
område og fældning af de på bilag 2 indtegnede bevaringsværdige
træer må kun ske med Byrådets tilladelse.
9.2 Der anlægges en terrasse i forbindelse med hver af de 3 boliger
i hovedbygningens stueetage med en størrelse mellem 20-
27 m 2 , som vist på bilag 2 og 3. Terrasserne anlægges i fliser
med afgrænsende beplantning. Beplantningen etableres efter
en samlet plan i fastmonterede plantekasser eller i en udfræsning
i asfalten.
9.3 Hegn langs grønt område (de åbne marker) skal, medmindre
andet kan godkendes af Byrådet, etableres som levende hegn.
9.4 Ved beplantning af fællesarealer og levende hegn m.v. skal
der fortrinsvis anvendes løvfældende træer og buske, der naturligt
er hjemmehørende i den danske fauna.
9.5 Der etableres buske mellem de grønne opholdsarealer og de 2
p-pladser i gården som vist på bilag 2 og 3.
11

§10 Forudsætning for
ibrugtagning
10.1 Før de nye boliger kan tages i brug, skal følgende anlæg være
etableret:
Tilslutning til Naturgasforsyning.
Parkeringspladser som vist på bilag 2.
Indretning af private friarealer og fællesarealer som nævnt
under §§ 5.5, 5.6, 8.10, 8.14, 9.1, 9.2 og 9.5.
§ 11 Ejerforening
11.1 Ejerforeningen forestår vedligeholdelse af delområdet, herunder
fælles udvendig vedligeholdelse af bygninger, stier, parkeringsarealer
og øvrige arealer og fælles faciliteter.
§ 12 Ophævelse af
lokalplan
12.1 Inden for lokalplanområdet ophæves lokalplan 14.03 tinglyst
den 11. juni 1980.
§ 13 Retsvirkninger
13.1 Efter den endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen
må ejendommen, der er omfattet af planen, ifølge planlovens
§ 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i
overensstemmelse med planens bestemmelser.
Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte
som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav
om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen.
Byrådet kan efter planlovens § 19 dispensere fra bestemmelser i
lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne
i planen. Videregående afvigelser kan kun gennemføres ved
tilvejebringelse af en ny lokalplan. En dispensation forudsætter
forudgående orientering efter planlovens § 20, stk. 1, medmindre
den efter Byrådets skøn er af underordnet betydning, jf. §
20, stk. 2.
Vedtagelsespåtegning
I henhold til § 27 i lov om planlægning er foranstående lokalplan vedtaget af Greve Byråd den 25. oktober
2005.
p.b.v.
René Milo
Borgmester
Jesper Brandt
Afdelingschef
12

Hovedgaden
N
60a
79a
17æ
2b
17z
17y
17x
17v
17aa
17aa
35c
35d
35e
35k
35a
76c
35l
35f
Lokalplanområdet for Mejerivej 8
16m
B3
15e
Mejerivej
76b
Vandløb
15c
B2
B1
15k
76d
15ad
B4
15ax
15ar
15as
15af
15g
15bu
15ap
15ay
15s
15ag
15ae
15aq
15az
15bx
15æ
bq
15ø
15aa
KILDEAGERVEJ
15au
B1: Hovedbygningen
B2: Den tidligere mejeribestyrerbolig
15ab
B3: Muret garagebygning
B4: Nyere udhus i træ
15m
15at
LOKALPLAN 15bz NR. 14.03 F BILAG 1
Områdets afgrænsning Mål: 1:1.000
Mejerivej 8, indretning af boliger Dato: Oktober 2005
Greve Kommune Rådhusholmen 10 2670 Greve TLF: 43 97 97 97
15ac
15aæ

N
Levende hegn
Bevaringsværdigt træ (acer)
2 p-pladser
Buske
P P
Garage med 3 pladser
og depotrum
P
P
P
1 m
Fælles, grønt friareal
2m
Bevaringsværdig bøg
7 m
2 m
Renovationsgård
P
3,5 m
0,5 m
P
P
P
P
P P
7 m
2 nye træer
Ny brystningsmur
Mejerivej
Signaturforklaring:
Sti anlagt i fliser/stenbelægning
Privat friareal anlagt i fliser
og med afgrænsende beplantning
Buske
Indkørsel
15ag
LOKALPLAN NR. 14.03 F BILAG 2
Bebyggelsesplan - parkering, friarealer m.v. Mål: 1:500
Mejerivej 8, indretning af boliger Dato: Oktober 2005
Greve Kommune Rådhusholmen 10 2670 Greve TLF: 43 97 97 97

2 ER 2
Reserve p-plads (midlertidig)
B2
B2
B1
7
3 Nummererede pile refererer til indgangsdøre til kommende boliger
LOKALPLAN NR. 14.03 F BILAG 3
Illustrationsplan Mål: 1:500
Mejerivej 8, indretning af boliger Dato: Oktober 2005
Greve Kommune Rådhusholmen 10 2670 Greve TLF: 43 97 97 97