Hvis en mægler arbejder 100 pct. med syn og skøn, har han jo ikke ...

Syn og
skøn
eller synd
og skam?
12 / EJENDOMSMÆGLEREN
Mange skønsmænd bliver afvist i
retten på grund af manglende indsigt
i emnet eller mangler i skønsrap-
porten. Advokat Lars Langkjærs råd
til skønsmændene lyder: Fortæl på
forhånd, hvilke arbejdsområder I har
erfaring med. Vis dokumentation for,
hvilke sammenlignelige ejendomme
I bygger jeres vurdering på. Forklar,
hvilke øvrige forhold I lægger til
grund for jeres vurdering.

NNår det gælder syn og skøn, har Lars Langkjær
set og hørt mere end de fleste. Advokaten, der
er ansat i advokatfirmaet Gangsted-Rasmussen,
har i mange syn- og skønssager måttet slå
bremserne i over for erhvervsejendomsmæglere,
der ikke opfyldte domstolenes behov for en
retvisende vurdering af en given fast ejendom:
”Den første fejl, der kan optræde i en sådan sag, er, at
skønsmanden i retten erklærer, at han ikke er specialist på
området, men støtter sig til sin erfaring,” erklærer Lars Langkjær.
Han medgiver dog, at nogle erhvervsejendomsmæglere
siger det i forvejen, når sagen ikke har med deres niche eller
område at gøre.
”Hvis vi skal have en vurdering af f.eks. restaurationer,
hoteller eller butikker med en speciel beliggenhed, har vi brug
for en skønsmand, der har erfaring med dette område. Og her
ville det være en indlysende fordel og en meget stor hjælp,
hvis DE kunne udpege en, der er skræddersyet til en given
opgave,” fastslår juristen.
For ham står det helt klart, at det er DE, der skal samle
oplysningerne om medlemmernes kompetencer, for ikke alle
ejendomsmæglere er lige opsatte på at fortælle en advokat
om deres meritter:
”Jeg har nogle få gange spurgt erhvervsejendomsmæglere,
om de kunne skrive et par ord til mig om deres arbejdsområder
og om deres erfaring, og det fik jeg mildest talt afvisende
svar på.”
Kompetencer skal kortlægges
Det, som Lars Langkjær efterspørger, forventes at blive klar
inden længe. DE er netop nu i gang med at kortlægge skønsmændenes
kompetencer, så de bedre kan matche de opgaver,
domstolene stiller. Og Lars Langkjær understreger, at det
haster for DE at få denne kompetence-oversigt gjort klar:
"Hvis en mægler arbejder 100 pct. med syn
og skøn, har han jo ikke længere den føling med
AF SANDY THORNLAND – FOTO: CLAUS LØGSTRUP – ILLUSTRATION: STEPHAN NIELSEN
markedet, som er nødvendig for at kunne komme
med en realistisk vurdering."
”Hvis DE absolut skal have monopol på at udmelde skønsmænd,
så skal der også være gennemsigtighed, således
at de ejendomsmæglere, der udmeldes, er relevante for de
pågældende sagers problemstillinger. Hvis DE ikke snart supplerer
sin liste med nogle stikord, der gør det muligt for os at
se, om en skønsmand egner sig til en given opgave, så må vi
bruge vores egen liste. Vi ved jo efterhånden, hvilke erhvervsejendomsmæglere
der kan noget – for det indre Københavns
vedkommende drejer det sig om en håndfuld,” lyder det
advarende fra advokaten.
Han pointerer samtidig, at den ”rigtige” skønsmand, der har
fingeren på pulsen, sammensætter sit arbejde af cirka 90 pct.
praksis og 10 pct. vurderingssager:
”Hvis en mægler arbejder 100 pct. med syn og skøn, har
han jo ikke længere den føling med markedet, som er nødvendig
for at kunne komme med en realistisk vurdering.”
Forspildte sager
Nu kunne man fristes til at tro, at problemet vel ikke er
større end, at en skønsmand, der ikke har kompetencen til en
opgave, bare kan erstattes med en anden. Men den går ikke.
Ifølge Lars Langkjær er retsplejeproblemet nemlig, at når først
der er udpeget en skønsmand, så kan vedkommende ikke
erstattes af en anden. Bordet fanger ganske enkelt.
”Det ville være en fordel, hvis vi kunne forkaste den første
og den anden, der udmeldes. Når vi søger private voldgiftsmænd,
har vi jo en lang dialog i forvejen. Sådan er det bare
ikke med skønsmændene,” siger han og bemærker, at retten
efterfølgende forkaster godt og vel halvdelen af syn- og
skønsrapporterne:
”Så er sagen tabt, og så gør vi ikke mere. Der er ikke noget
ansvarsgrundlag, da et skøn i sig selv ikke er ansvarspådragende.
Der foreligger heller ikke en årsagsforbindelse mellem
skønnet og det tab, parten lider – i hvert fald ikke i erstatningsretlig
henseende.
EJENDOMSMÆGLEREN / 13
�
VURDERING

VURDERING
Vi må sige til klienten: ’Du tabte, og du kan ikke gøre noget
ved det.’ Så spørger han os, hvorfor vi ikke gjorde noget ved
det. Men der er ganske enkelt kun få skønsmænd, som er
rigtig gode. Har vi 20 sager, er fem-seks af de hermed forbundne
vurderingsopgaver løst ordentligt. Derfor er der også
en tendens til at undgå syn og skøn og foretrække at anvende
sammenligningslejemål i stedet – men de er jo ikke særlig
valide for øjeblikket,” erkender Lars Langkjær.
Han fortæller, at parterne så i stedet gerne spørger lidt
større udlejere og centre om prisniveauer.
”Der opstår en praksis, efterhånden som lejemål står tomme
i længere tid og udlejes på et niveau der svarer til efterspørgslen,
men det må have sin tid til at stabilisere sig. Der
er en tendens til, at store udlejere siger til deres kunder: ’Hvis
jeg kan få en udtalelse fra jeres revisor om jeres dækningsbidrag
mv., så er jeg parat til at drøfte jeres leje med jer.’ Der
kommer sikkert tvister om lejenedsættelser, og måske tager
udlejerne dem i opløbet. Centerudlejerne er opmærksomme
på at have udlejet hele tiden, for når først et par butikslokaler
står tomme, så opstår der en selvforstærkende effekt. Færre
kunder har lyst til at shoppe i centret, endnu flere butikker forsvinder,
og det bliver stadig vanskeligere at få en nogenlunde
leje for lokalerne.”
Hvor kommer vurderingen fra?
Det kan være fristende for en skønsmand, der skal vurdere en
ejendom, at sammenligne den med ejendomme, han selv har
på hylderne. Men så bliver han let konfronteret med frygten
for at røbe egne forretningsinteresser. Skønsmanden skal jo
kunne dokumentere, hvor han har sin vurdering fra, så retten
kan se, at han faktisk har lagt relevante sammenlignelige
ejendomme til grund for sin værdiansættelse.
”Det kan godt være, at ejendomsmæglerne gerne vil beskytte
deres forretningshemmeligheder, men der kræves altså
Mange ejendomsmæglere
kender Birgit Wittrocks stemme.
De har hørt den, når de
er blevet ringet op af hende,
og hun på sin stille og rolige
facon har spurgt dem, om de
ville være syn- og skønsmænd.
Det er karakteristisk
for Birgit, at hun aldrig pressede.
Hvis den pågældende
14 / EJENDOMSMÆGLEREN
”Domstolene har
det bedre, når det
går efter bogen. Og
ejendomsmæglerne
hhar
det også bedre,
når n det går efter
bog bogen,” siger Lars
Lang Langkjær, advokat med
mødere møderet for Højesteret.
Han er an ansat i advokatfirmaet
Gangsted-Ras
Gangsted-Rasmussen og har
medvirket i mange syn- og skønssager.
en vis gennemsigtighed, for at de i retten kan bevise deres
påstande,” påpeger Lars Langkjær.
Han mindes skønsmænd, som anslog et lejeniveau uden at
kunne redegøre for, hvordan de var nået frem til netop dette
tal:
”Argumentationen kunne tage udgangspunkt i f.eks. kvarteret,
dets publikumsgennemstrømning, eller at den pågældende
skønsmand havde handlet en lignende ejendom i 1974!”
Langt de fleste skønsmænd fortæller dog beredvilligt, hvordan
de er nået frem til deres vurdering:
”De er velforberedte, opdaterede, hurtige til at finde deres
arbejdspapirer frem og bruge dem. Og deres svar virker som
regel gennemtænkt, indtil de mærker, at sagen er ved at
skride,” fortæller advokaten og indrømmer, at der kan opstå
irritation, når retten ikke får svar på det, den har brug for at
vide, og skal spørge skønsmanden, om han reelt har forstand
på det pågældende emne.
Men trods skrækhistorierne ser det ikke helt sort ud:
”Der findes jo også den gode ejendomsmægler, som indsamler
data og gør rede for dem og står ved dem,” beroliger
Lars Langkjær, der har noteret sig, at nogle af de bedst egnede
skønsmænd har suppleret deres uddannelse med en HD
eller lignende, og at anvendelsen af Red Book ligeledes ofte
er en væsentlig hjælp til at sikre kvaliteten.
Farvel til Birgit og goddag til Susanne
sagde nej, accepterede hun
det stille og roligt og vendte
tilbage til kredsbestyrelsen
og bad om et nyt forslag.
Birgit har valgt at gå
på pension, og derfor har
Susanne Lauridsen overtaget
opgaven med at skabe kontakt
mellem rekvirenterne og
de kommende skønsmænd.
Susanne er ligesom Birgit
statsaut. ejendomsmægler
og valuar, så vi er sikre på,
at opgaven fortsat vil blive
varetaget på en sikker og
professionel måde.
I forbindelse med Susannes
overtagelse af opgaven
arbejder DE på at udvikle et
system, hvorefter man via
Internettet kan rekvirere en
skønsmand. Mere herom i
et kommende nummer af
”Ejendomsmægleren”.