Hvis en mÃ¦gler arbejder 100 pct. med syn og skÃ¸n, har han jo ikke ...

More documents

Recommendations

Info

NNår det gælder syn og skøn, har Lars Langkjær set og hørt mere end de fleste. Advokaten, der er ansat i advokatfirmaet Gangsted-Rasmussen, har i mange syn- og skønssager måttet slå bremserne i over for erhvervsejendomsmæglere, der ikke opfyldte domstolenes behov for en retvisende vurdering af en given fast ejendom: ”Den første fejl, der kan optræde i en sådan sag, er, at skønsmanden i retten erklærer, at han ikke er specialist på området, men støtter sig til sin erfaring,” erklærer Lars Langkjær. Han medgiver dog, at nogle erhvervsejendomsmæglere siger det i forvejen, når sagen ikke har med deres niche eller område at gøre. ”Hvis vi skal have en vurdering af f.eks. restaurationer, hoteller eller butikker med en speciel beliggenhed, har vi brug for en skønsmand, der har erfaring med dette område. Og her ville det være en indlysende fordel og en meget stor hjælp, hvis DE kunne udpege en, der er skræddersyet til en given opgave,” fastslår juristen. For ham står det helt klart, at det er DE, der skal samle oplysningerne om medlemmernes kompetencer, for ikke alle ejendomsmæglere er lige opsatte på at fortælle en advokat om deres meritter: ”Jeg har nogle få gange spurgt erhvervsejendomsmæglere, om de kunne skrive et par ord til mig om deres arbejdsområder og om deres erfaring, og det fik jeg mildest talt afvisende svar på.” Kompetencer skal kortlægges Det, som Lars Langkjær efterspørger, forventes at blive klar inden længe. DE er netop nu i gang med at kortlægge skønsmændenes kompetencer, så de bedre kan matche de opgaver, domstolene stiller. Og Lars Langkjær understreger, at det haster for DE at få denne kompetence-oversigt gjort klar: "Hvis en mægler arbejder 100 pct. med syn og skøn, har han jo ikke længere den føling med AF SANDY THORNLAND – FOTO: CLAUS LØGSTRUP – ILLUSTRATION: STEPHAN NIELSEN markedet, som er nødvendig for at kunne komme med en realistisk vurdering." ”Hvis DE absolut skal have monopol på at udmelde skønsmænd, så skal der også være gennemsigtighed, således at de ejendomsmæglere, der udmeldes, er relevante for de pågældende sagers problemstillinger. Hvis DE ikke snart supplerer sin liste med nogle stikord, der gør det muligt for os at se, om en skønsmand egner sig til en given opgave, så må vi bruge vores egen liste. Vi ved jo efterhånden, hvilke erhvervsejendomsmæglere der kan noget – for det indre Københavns vedkommende drejer det sig om en håndfuld,” lyder det advarende fra advokaten. Han pointerer samtidig, at den ”rigtige” skønsmand, der har fingeren på pulsen, sammensætter sit arbejde af cirka 90 pct. praksis og 10 pct. vurderingssager: ”Hvis en mægler arbejder 100 pct. med syn og skøn, har han jo ikke længere den føling med markedet, som er nødvendig for at kunne komme med en realistisk vurdering.” Forspildte sager Nu kunne man fristes til at tro, at problemet vel ikke er større end, at en skønsmand, der ikke har kompetencen til en opgave, bare kan erstattes med en anden. Men den går ikke. Ifølge Lars Langkjær er retsplejeproblemet nemlig, at når først der er udpeget en skønsmand, så kan vedkommende ikke erstattes af en anden. Bordet fanger ganske enkelt. ”Det ville være en fordel, hvis vi kunne forkaste den første og den anden, der udmeldes. Når vi søger private voldgiftsmænd, har vi jo en lang dialog i forvejen. Sådan er det bare ikke med skønsmændene,” siger han og bemærker, at retten efterfølgende forkaster godt og vel halvdelen af syn- og skønsrapporterne: ”Så er sagen tabt, og så gør vi ikke mere. Der er ikke noget ansvarsgrundlag, da et skøn i sig selv ikke er ansvarspådragende. Der foreligger heller ikke en årsagsforbindelse mellem skønnet og det tab, parten lider – i hvert fald ikke i erstatningsretlig henseende. EJENDOMSMÆGLEREN / 13 � VURDERING
VURDERING Vi må sige til klienten: ’Du tabte, og du kan ikke gøre noget ved det.’ Så spørger han os, hvorfor vi ikke gjorde noget ved det. Men der er ganske enkelt kun få skønsmænd, som er rigtig gode. Har vi 20 sager, er fem-seks af de hermed forbundne vurderingsopgaver løst ordentligt. Derfor er der også en tendens til at undgå syn og skøn og foretrække at anvende sammenligningslejemål i stedet – men de er jo ikke særlig valide for øjeblikket,” erkender Lars Langkjær. Han fortæller, at parterne så i stedet gerne spørger lidt større udlejere og centre om prisniveauer. ”Der opstår en praksis, efterhånden som lejemål står tomme i længere tid og udlejes på et niveau der svarer til efterspørgslen, men det må have sin tid til at stabilisere sig. Der er en tendens til, at store udlejere siger til deres kunder: ’Hvis jeg kan få en udtalelse fra jeres revisor om jeres dækningsbidrag mv., så er jeg parat til at drøfte jeres leje med jer.’ Der kommer sikkert tvister om lejenedsættelser, og måske tager udlejerne dem i opløbet. Centerudlejerne er opmærksomme på at have udlejet hele tiden, for når først et par butikslokaler står tomme, så opstår der en selvforstærkende effekt. Færre kunder har lyst til at shoppe i centret, endnu flere butikker forsvinder, og det bliver stadig vanskeligere at få en nogenlunde leje for lokalerne.” Hvor kommer vurderingen fra? Det kan være fristende for en skønsmand, der skal vurdere en ejendom, at sammenligne den med ejendomme, han selv har på hylderne. Men så bliver han let konfronteret med frygten for at røbe egne forretningsinteresser. Skønsmanden skal jo kunne dokumentere, hvor han har sin vurdering fra, så retten kan se, at han faktisk har lagt relevante sammenlignelige ejendomme til grund for sin værdiansættelse. ”Det kan godt være, at ejendomsmæglerne gerne vil beskytte deres forretningshemmeligheder, men der kræves altså Mange ejendomsmæglere kender Birgit Wittrocks stemme. De har hørt den, når de er blevet ringet op af hende, og hun på sin stille og rolige facon har spurgt dem, om de ville være syn- og skønsmænd. Det er karakteristisk for Birgit, at hun aldrig pressede. Hvis den pågældende 14 / EJENDOMSMÆGLEREN ”Domstolene har det bedre, når det går efter bogen. Og ejendomsmæglerne hhar det også bedre, når n det går efter bog bogen,” siger Lars Lang Langkjær, advokat med mødere møderet for Højesteret. Han er an ansat i advokatfirmaet Gangsted-Ras Gangsted-Rasmussen og har medvirket i mange syn- og skønssager. en vis gennemsigtighed, for at de i retten kan bevise deres påstande,” påpeger Lars Langkjær. Han mindes skønsmænd, som anslog et lejeniveau uden at kunne redegøre for, hvordan de var nået frem til netop dette tal: ”Argumentationen kunne tage udgangspunkt i f.eks. kvarteret, dets publikumsgennemstrømning, eller at den pågældende skønsmand havde handlet en lignende ejendom i 1974!” Langt de fleste skønsmænd fortæller dog beredvilligt, hvordan de er nået frem til deres vurdering: ”De er velforberedte, opdaterede, hurtige til at finde deres arbejdspapirer frem og bruge dem. Og deres svar virker som regel gennemtænkt, indtil de mærker, at sagen er ved at skride,” fortæller advokaten og indrømmer, at der kan opstå irritation, når retten ikke får svar på det, den har brug for at vide, og skal spørge skønsmanden, om han reelt har forstand på det pågældende emne. Men trods skrækhistorierne ser det ikke helt sort ud: ”Der findes jo også den gode ejendomsmægler, som indsamler data og gør rede for dem og står ved dem,” beroliger Lars Langkjær, der har noteret sig, at nogle af de bedst egnede skønsmænd har suppleret deres uddannelse med en HD eller lignende, og at anvendelsen af Red Book ligeledes ofte er en væsentlig hjælp til at sikre kvaliteten. Farvel til Birgit og goddag til Susanne sagde nej, accepterede hun det stille og roligt og vendte tilbage til kredsbestyrelsen og bad om et nyt forslag. Birgit har valgt at gå på pension, og derfor har Susanne Lauridsen overtaget opgaven med at skabe kontakt mellem rekvirenterne og de kommende skønsmænd. Susanne er ligesom Birgit statsaut. ejendomsmægler og valuar, så vi er sikre på, at opgaven fortsat vil blive varetaget på en sikker og professionel måde. I forbindelse med Susannes overtagelse af opgaven arbejder DE på at udvikle et system, hvorefter man via Internettet kan rekvirere en skønsmand. Mere herom i et kommende nummer af ”Ejendomsmægleren”.
Page 1: Syn og skøn eller synd og skam? 12

Hvis en mÃ¦gler arbejder 100 pct. med syn og skÃ¸n, har han jo ikke ...

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?