Indstilling - Velkommen til à rhus Kommune

IndstillingTil Århus Byrådvia MagistratenTeknik og MiljøÅrhus KommunePlanlægning og ByggeriTeknik og MiljøDen 1. august 2007Kalkværksvej 108100 Århus COffentlig fremlæggelse af forslag til lokalplan nr. 816. Blandetbyområde på Nordhavnen, Århus Midtby - 2. udbudsrunde.Tillæg nr. 116 til Kommuneplan 2001 samt miljøvurderingaf lokalplan nr. 816.1. ResumeLokalplanområdet omfatter et areal på ca. 1 ha beliggende som en del afden nuværende containerhavn. Området er gennem 2. udbudsrunde forsalg af de bynære havnearealer under salg til konsortiet der vandt udbuddet.Det vindende projekt er formet som et stort Z, der med bebyggelsendanner 2 halvåbne gårdrum. Bebyggelsen trapper op og ned mellem2 og 10 etager med det højeste punkt i en maksimal kote på 40,8.Sagsnr.: POB/07/01697-052Journalnr.: 01.02.05P00Sagsbeh.: Mogens VasegaardTelefon: 8940 2640Direkte: 8940 2648Telefax: 8940 2508E-post: pob@aarhus.dkDirekte: mv@sa.aarhus.dkwww.aarhuskommune.dkDer vil i området kunne opføres maksimalt 27.000 m 2 etageareal, hvorafmindst 9.500 m 2 skal anvendes til boligformål, og mindst 12.500 m 2 skalanvendes til erhvervsformål. 95 % af boligerne skal være til helårsbeboelse,medens de resterende 5 % kan være uden pligt til helårsbeboelse.Lokalplanen er anvendelsesmæssigt i overensstemmelse med kommuneplanen,men da denne kun giver mulighed for at opføre bebyggelser i optil 12 m, er der udarbejdet et tillæg for nærværende lokalplanområdesamt de nærmeste naboområder på Nordhavnen. Dette tillæg muliggørbebyggelse i op til kote 33,4, og for mindre områder i op til kote 37,1,40,8 og 146. Byggehøjderne afviger med op til 1 m fra højderne i udbuddet,og er et resultat af den forhandling, der har fundet sted omkringsalget af arealet.

Der er i forbindelse med lokalplanen udarbejdet en miljøvurdering. Samlet set konkluderesdet i miljøvurderingen, at en omdannelse af Nordhavnen til tæt bymæssig bebyggelsemed et bredt udbud af boliger, let erhverv, kulturelle tilbud mv. er det bedste alternativfor byen, både socialt, økonomisk og infrastrukturelt. Det konkrete byggeprojekt vurderesmed dets arkitektur, overordnede skulpturelle bebyggelsesprofil og organisation at skabeen sammenhængende bebyggelse, der på én gang danner rammen for en ny bydel med etmangfoldigt byliv og skaber en ny og markant byprofil for Århus mod bugten.Det vurderes overordnet, at eksisterende aktiviteter og virksomheder på Nordhavnen, og ide øvrige dele af havnen kan overholde kommuneplanens støjkrav i forhold til blandetbolig- og erhvervsanvendelse på Nordhavnen. Dog har der i forbindelse med udarbejdelsenaf miljøvurderingen vist sig nogle usikkerheder og forhold, som skal undersøges nærmerei forbindelse med den offentlige fremlæggelse af lokalplanen og i den videre udviklingaf Z-hus projektet og naboområderne. Det drejer sig om følgende forhold:• Der er sandsynlighed for, at hurtigfærgesejladsen i Århus Havn, som passerer tætforbi lokalplanområdet, påvirker området med støjbelastning, der overskrider devejledende grænseværdier bl.a. for lavfrekvent støj.2. Tidligere beslutningerKvalitetshåndbog for De Bynære HavnearealerByrådet vedtog den 21. september 2005 Kvalitetshåndbog for De Bynære Havnearealer -tillæg nr. 58 til Kommuneplan 2001 endeligt. Kommuneplantillægget udgør det fremtidigeoverordnede grundlag og rammen for udviklingen og omdannelsen af De Bynære Havnearealer.Køb af Fiskeri-, Træskibs- og LystbådehavnenByrådet besluttede den 21. juni 2006 at indgå en aftale med Havnen om overtagelse afhovedparten af Fiskeri-, Træskibs- og Lystbådehavnen - som en tillægsaftale til den alleredeaftalte overdragelsesplan for De Bynære Havnearealer.Dispositionsplan for de nordlige områderByrådet vedtog den 21. juni 2006 De Bynære Havnearealer - dispositionsplan for de nordligeområder endeligt.Med den endelige vedtagelse blev det endvidere besluttet, at der i forbindelse med detailplanlægningenaf de byområder der grænser op til Lystbådehavnen skal arbejdes meredetaljeret med overgangszonen mellem lystbådehavnen og de nye byområder. Det skalendvidere i forbindelse med det byggefelt der grænser op til Lystbådehavnens vinterpladsovervejes om og i givet fald hvordan der kan ske et funktionsmæssigt overlap mellemLystbådehavnen og det nye byområde.

Udbud og salg af arealer på Pier 4Byrådet vedtog den 21. juni 2006 indstilling om udbud af dele af Pier 4. Endvidere harByrådet den 2. maj 2007 på et lukket møde vedtaget, at der indgås aftale medLight*house og Z-huset på baggrund af de reviderede tilbud, som beskrevet i sagen. Isamme sag er Borgmesterens Afdeling og Teknik og Miljø bemyndiget til at indgå salgsaftaleindenfor de i indstillingerne beskrevne rammer.3. Beskrivelse af indstillingLokalplanområdet omfatter et ca. 1 ha stort område beliggende på den nordlige del afnordhavnens Pier 4 i Århus Havn. Området anvendes i dag til havneaktiviteter i form afcontainerterminal for Århus Havn.Lokalplanområdet er en del af De Bynære Havnearealer og er nærmere beskrevet i ”Dispositionsplanfor de Nordlige Områder”, og er omfattet af 2. udbudsrunde for salg af arealeri området. Udbuddet blev vundet af det konsortium som står bag projektet Z-huset.Lokalplanen er udarbejdet for at kunne realisere dette projekt.Lokalplanen udlægger området til blandet- bolig og erhvervsformål. 95 % af boligerne skalvære til helårsbeboelse, medens resten kan være uden pligt til helårsbeboelse. Der kan iområdet etableres butikker, restauranter, offentlige formål og virksomheder med ingeneller minimale miljøpåvirkninger på omgivelserne. Erhverv i stueetagen skal forbeholdesbutikker, restauranter, caféer og andre publikumsorienterede funktioner.Lokalplanområdets helt specielle placering mellem den eksisterende forholdsvis lave bebyggelseved Fiskerihavnen og byområdet ved Skovvejen og den kommende nabobebyggelsei lokalplanområde nr. 815 har resulteret i en bebyggelse med et etageantal varierendemellem 2 og 10 etager.Umiddelbart øst for lokalplanområdet er der gennem lokalplan nr. 815 udlagt areal til enboulevard, hvor Z-huset markerer boulevardens afslutning mod bugten og markerer overgangenmellem Århus Bugt og byens ny afgrænsning mod vandet.Bebyggelsen er udformet som en stor sammenhængende z-formet bygning, der danner 2halvåbne gårdrum. Bebyggelsen trapper op og ned mellem de 2 og 10 etager, og sikrerderved bl.a. optimal sol- og udsigtsorientering for alle boliger.I området må opføres højest 27.000 m 2 etageareal. Heraf skal mindst 9.500 m 2 anvendestil boligformål, og mindst 12.500 m 2 til erhvervsformål. Byggemuligheden anslås til at værepå ca. 100 boliger alt efter størrelsen på den enkelte bolig, idet fordelingen mellem bolig/erhvervvil være 40/60.

Al parkering i området skal etableres som underjordisk parkering.KommuneplanenLokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens anvendelsesbestemmelser,som udlægger lokalplanområdet til blandet- bolig og erhvervsbebyggelse. Kommuneplanenmuliggør imidlertid kun bebyggelse i op til højder på 12 m. For at sikre lokalplanensbebyggelse, er der derfor udarbejdet et tillæg til kommuneplanen. Der udskilles et nytrammeområde, hvor der muliggøres bebyggelse med højder på op til kote 33,4, for mindreområder op til kote 37,1 og 40,8 samt for et særligt udlagt område et højhus medmaksimal kote på 146. Det nye rammeområde i kommuneplanen omfatter foruden dennelokalplan også lokalplan nr. 815 – samt yderligere et område, der udbydes i 2007. Tillæggeter indsat i lokalplanen.SkoleforholdLokalplanen ligger i Samsøgade Skoles distrikt. Beregningerne viser, at der som følge afudbygningen på Pier 4 i årene 2008 – 2011 ikke forventes at komme flere skolebørn endde ca. 85, som allerede er indarbejdet i prognosen for Samsøgade Skole.På den baggrund vurderes det som realistisk, at de skolebørn, som vil flytte ind på DeBynære Havnearealer i ovennævnte periode kan være på Samsøgade Skole.4. Strategi for borgerinddragelseI forbindelse med udviklingen af De Bynære Havnearealer har der været borgerinddragelsesom følgende:Helhedsplan for de Bynære HavnearealerForslag har været offentligt fremlagt i perioden fra den 19. februar til den 16. april 2003.Debatperioden resulterede i 80 bidrag.Informationscentret Nordhavnsgade 10 har været åbent for byens borgere i hele offentlighedsfasenfra tirsdag - fredag kl. 10.00-14.00, lørdage kl. 10.00-14.00 samt en enkeltsøndag.Forslag til Kvalitetshåndbog for De Bynære HavnearealerForslaget har været offentligt fremlagt i perioden fra den 26. januar til den 23. marts2005.Den 22. februar 2005 blev der afholdt orienteringsmøde i Rådhushallen. 110 borgere deltogi mødet.Informationscentret Nordhavnsgade 10 har været åbent i hele offentlighedsfasen tirsdagtorsdagkl. 12.00-17.00. Derudover har der været afholdt enkelte møder ud over åbningstiden.I alt har der i offentlighedsfasen været 225 besøgende i Informationscentret.

I alt har der, inkl. deltagere i aftenmøder og andre gruppearrangementer været mere end1.000 besøgende i Informationscentret.Der er desuden blevet informeret om debatten i dagspressen, på Kommunens hjemmeside,via nyhedsbrev fra aarhus.dk og på OBS indslag i lokal TV. Debatmaterialet har desudenværet fremlagt på bibliotekerne og i Kommune Information.Først i forløbet blev der den 27. februar 2003 afholdt et informationsmøde i Rådhushallen.Derudover har der været afholdt 5 på forhånd planlagte café-debataftener i Informationscentretsamt yderligere en debataften for foreninger mv. fra området omkring Fiskeri-.Lystbåde- og Træskibshavnen. Pr. gang deltog 20-40 personer.Endelig har der været afholdt en række foredrag og specialarrangementer efter ønske fraforeninger, virksomheder m.v.Dispositionsplan for de nordlige områderForslaget har været offentligt fremlagt i perioden fra den 27. februar til den 3. april 2006,hvor debatperioden resulterede i 53 skriftlige bidrag.Den 2. marts 2006 blev der afholdt et orienteringsmøde i KPMG-Huset Værkmestergade25. På mødet blev dispositionsplanen præsenteret af arkitekt Knud Fladeland Nielsen. 130borgere deltog i mødet.I Informationscentret har der været afholdt 3 fyraftensmøder med følgende debattemaer:`Hvor havner byen?´ Oplæg ved arkitekt Thomas Carstens. Arkitema Århus. `Trafikbetjeningog trafikmiljø´. Oplæg ved civilingeniør Henrik Dorn Jensen, Rambøll Nyvig. `Byliv iden nye bydel - hvordan?´ Oplæg ved etnolog Søren Møller Christensen, firmaet Carlberg& Christensen.Informationscentret har været åbent i hele offentlighedsfasen tirsdag - torsdag kl. 12.00-17.00. I alt har der været 325 besøgende.Derudover er der blevet informeret i dagspressen og på Kommunens hjemmeside.Light*house og Z-HusetOffentliggørelse af vinderprojekter for 1. og 2. udbudsrunde den 16. april 2007 på rådhuset.De to vinderprojekter blev præsenteret på et pressemøde den 16. april 2007. Efterfølgendeblev modeller og plancher af projekterne sammen med de øvrige projektforslag for 1.og 2. udbudsrunde, 1. udbudsetape udstillet for offentligheden i Rådhushallen fra den 16.april - 24. april 2007 hver dag kl. 10.00-18.00.

Projekterne er desuden præsenteret og beskrevet på Kommunens hjemmeside, i folderetrykt i 2.000 eksemplarer og via dagspressen.Endelig afholdes der løbende foredrag for grupper, foreninger, organisationer, virksomhederetc. i Informationscentret og på eksterne lokationerDer findes herudover i denne sag ikke behov for yderligere tiltag om borgerinddragelseudover den lovbestemte procedure og den normale praksis for lokalplanlægningen i ÅrhusKommune5. Økonomiske konsekvenserNærværende lokalplanindstilling om lokalplan 816 for området omfattet af 2. udbudsrundeaf De Bynære Havnearealer har ingen direkte økonomiske konsekvenser.Udover de 23.000 etagemeter byggeret, som Z-huset har fået tildelt i forbindelse medderes køb af området, har Z-huset fået tildelt en option på køb af yderligere 4.000 etagemeterbyggeret. Den øgede bebyggelse er konkret blevet overvejet for at sikre en optimalovergang mellem Z-huset og et fremtidigt byggeri på ”vest-grunden” ud for Z-huset. VælgerZ-huset ar udnytte denne option skal de til kommunen afregne samme etagemeterprissom er gældende i deres købstilbud baseret på 23.000 etagemeter. De deraf følgendeøkonomiske konsekvenser vil blive indarbejdet i forbindelse med den senere anlægsregnskabsaflæggelse.De økonomiske og bevillingsmæssige konsekvenser af 2. udbudsrunde er beskrevet i tidligereindstillinger herom, og senest i indstillingen "Anlægsbevilling. De Bynære Havnearealer.Etablering af kystsikring samt 1. etape af byggemodning af Pier 4" (vedtaget den 27.juni 2007).I forbindelse med indstillingen om dispositionsplanen for Nordhavnen m.v. fra januar2006, blev der udarbejdet en økonomimodel for De Bynære Havnearealer. Modellen sandsynliggjorde,at det ud fra nogle nærmere angivne forudsætninger, var muligt at realiserede planlægningsmæssige forhold økonomisk.På baggrund af de første erfaringer med såvel salg af arealer, kommunale byggemodningsopgaver,nye skøn over renteudgifterne samt ekstraafregning til Havnen, skønnesdet fortsat realistisk at opnå samlet økonomisk balance ved omdannelsen af De BynæreHavnearealer.

6. Miljømæssige konsekvenserLokalplanen og kommuneplantillægget er vurderet til at være omfattet af Lov om Miljøvurderingaf Planer og Programmer. Der er derfor udarbejdet en miljøvurdering efter lovens§ 4.Behovet for en miljøvurdering skal ses i sammenhæng med projektets omfang og Højhuspolitikfor Århus Kommune, hvor det anføres, at der skal foretages en miljøvurdering iforbindelse med planlægningsprocessen for det konkrete projekt.Samlet set konkluderes det i miljøvurderingen, at en omdannelse af Nordhavnen til tætbymæssig bebyggelse med et bredt udbud af boliger, let erhverv, kulturelle tilbud mv. erdet bedste alternativ for byen, både socialt, økonomisk og infrastrukturelt. Det konkretebyggeprojekt vurderes med dets arkitektur, overordnede skulpturelle bebyggelsesprofil ogorganisation at skabe en sammenhængende bebyggelse, der på én gang danner rammenfor en ny bydel med et mangfoldigt byliv og skaber en ny og markant byprofil for Århusmod bugten.Det vurderes overordnet, at eksisterende aktiviteter og virksomheder på Nordhavnen, og ide øvrige dele af havnen kan overholde kommuneplanens støjkrav i forhold til blandetbolig- og erhvervsanvendelse på Nordhavnen. Dog har der i forbindelse med udarbejdelsenaf miljøvurderingen vist sig usikkerhed om et forhold, som skal undersøges nærmere iforbindelse med den offentlige fremlæggelse af lokalplanen og i den videre udvikling af Z-hus projektet og naboområderne.Det drejer sig om følgende forhold:Støj. Der er sandsynlighed for, at hurtigfærgesejladsen i Århus Havn, som passerer tætforbi lokalplanområdet, påvirker området med støjbelastning, der overskrider de vejledendegrænseværdier bl.a. for lavfrekvent støj. Hurtigfærgernes miljøgodkendelser bygger pået grundlag, hvor Nordhavnen i sin helhed blev anvendt til erhvervshavn. I forlængelse af,at dele af området med den aktuelle lokalplanlægning omdannes til blandede boliger ogerhverv, bør det undersøges nærmere, om hurtigfærgedriften kan fortsætte uden ændringeri de vilkår, der er stillet til driften.Et ikke teknisk resume er indsat som en del af lokalplanens redegørende del omhandlendeforholdet til anden planlægning. Miljøvurderingen fremlægges i sin helhed i offentlig høringsammen med lokalplanforslaget.7. Konsekvenser i forhold til målLokalplanen er i overensstemmelse med Helhedsplanen for de Bynære Havnearealer ogmed kommuneplanens målsætninger udtrykt i en ”Kvalitetshåndbog”, der fastlægger det

nærmere indhold i den fremtidige bydel, og som fungerer som overordnet idégrundlag forden udvikling, som er nærmere beskrevet i Dispositionsplan for de Nordlige Områder.Lokalplanen lever op til tillæg nr. 84 til Kommuneplan 2001, som omhandler Højhuspolitikfor Århus Kommune.Endvidere er lokalplanen i overensstemmelse med kommuneplanens målsætninger ogstrategier bl.a. om, at der skal udvikles forskellige byområder og boligkvarterer, så mulighedenfor reelle valg kan tilgodeses. Der skal sikres gode fysiske rammer for varierede booglivsformer i de enkelte bydele og kvarterer.8. BeslutningspunkterAt 1) forslag til lokalplan nr. 816. Blandet byområde på Nordhavnen, Århus Midtby – 2.udbudsrunde, godkendes til offentlig fremlæggelse,At 2) forslag til Tillæg nr. 116 til Kommuneplan 2001 godkendes til offentlig fremlæggelse,ogAt 3) miljøvurdering af lokalplan nr. 816 godkendes til offentlig fremlæggelse.Peter Thyssen/Bjarne KnudsenBilagsfortegnelse:Bilag 1: Forslag til lokalplan nr. 816. (kopi til alle/+ elektronisk)Bilag 2: Miljøvurdering af lokalplan nr. 816. (kopi til alle/+ elektronisk)