Wenig Grund für Mieterhöhungen Tipps für die ... - Mieterverband

M&W
Nr.4, Mai 2006
M I E T E N &W O H N E N
w w w . m i e t e r v e r b a n d . c h
Wenig Grund
für Mieterhöhungen
Tipps für die
Sommerparty

E D I T O R I A L
Liebe Leserinnen und Leser
Unlängst titelte die Wirtschaftszeitung
«Cash»: «Ab 2006 wird es für die Mieter
wieder teurer.» Und warum? Weil die Hypothekarzinsen
aller Voraussicht nach steigen.
Man rechnet mit einem Anstieg von 3
auf 3 1/4%. Dann, so die Milchmädchenrechnung,
dürfen die Vermieter die Mieten
Ralph Hug
wegen der Kopplung an den Hypozins erhöhen.
Das ist natürlich nur auf dem Papier so. In den wenigsten
Fällen dürfte eine Mieterhöhung gerechtfertigt sein. Der
Grund liegt darin, dass nur die wenigsten Vermieter die vorhergehende
Hypozinssenkung auf 3% weitergegeben haben.
Wer sie nicht gewährt hat, hat jedoch auch keinen Anspruch
auf Erhöhung resp. muss die vorenthaltene Senkung verrechnen,
wenn er weitere Erhöhungsgründe wie etwa Teuerung
oder allgemeine Kostensteigerung geltend macht.
Es besteht kein Anlass für eine Mieterhöhung: Das ist die
Botschaft, die allen Mietenden im Land jetzt klar sein muss,
wenn ihnen von ihrer Verwaltung entsprechende Schreiben ins
Haus flattern. Die Tatsache, dass im Grunde kein Erhöhungs-
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Bild m&w
anspruch gegeben ist, hält leider gewisse Verwaltungen noch
lange nicht davon ab, es trotzdem zu versuchen und eine Miet-
erhöhung auf den Herbst anzukündigen. Sie spekulieren auf
die Passivität der Mietenden und ihre unendliche Zahlungsbereitschaft.
Daher ist es doppelt wichtig, dass man solchen
Trittbrettfahrern nicht tatenlos zuschaut, sondern dass man
die einem zustehenden Rechte benutzt und geltend macht –
am besten gemeinsam mit den Nachbarn.
Es ist Ökonomen unbenommen, wenn sie nach Schema F
rechnen. In der Praxis aber kommt es auf die Details an. Solange
die Mieten an den Hypozins gekoppelt sind, kommen
die Mietenden im Land nicht darum herum, Erhöhungsforderungen
der Vermieterseite höchst kritisch unter die Lupe zu
nehmen und im Bedarsfall darauf zu reagieren. Wer passiv
bleibt, zahlt zu viel, und das dauerhaft. Auch hier heisst es: Es
gibt nichts Gutes ausser man tut es!
Herzlich Ihr
> I N H A L T
hug@pressebuero-sg.ch
3 Hypothekarzins
Kein Grund für Mietzinserhöhungen.
4 Bundesrat
Joseph Deiss tritt zurück – was passiert mit dem Mietrecht?
5 Mietrechtsrevision
Schlechte Noten für das dualistische Modell.
6 Vorkaufsrecht
Wie ein guter Vorschlag in die neoliberale Mühle geriet.
9 Gefährliche Hunde
Pitbulls bei Nachbarn – ein Grund für weniger Mietzins.
11 Hotline
Müssen wir 70% der Renovation bezahlen?
12 Grillieren im Freien
Totale Grillverbote sind unzulässig.
15 Service
Neue MV-Broschüre «Paritätische Lebensdauer-Tabelle»
16 MV Graubünden
Neuer Präsident will Wohnbau fördern.
> I M P R E S S U M
Redaktion: Ralph Hug (rh), Pressebüro St.Gallen,
Postfach 942, 9001 St.Gallen, Tel. 071 222 54 11,
hug@pressebuero-sg.ch
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Ständige MitarbeiterInnen: Ruedi Spöndlin (rs),
Basel; Christoph Steiger, Zürich; Ernst Feurer
(Cartoon); Peter Macher, Zürich; Regula Mühlebach,
Zürich; Michael Töngi, Zürich; Anita Thanei, Zürich;
Niklaus Scherr, Zürich; Beat Leuthardt, Basel
Titelbild: Markus Traber
Gestaltung: Markus Traber, St.Gallen
Druck: Ziegler Druck AG, Winterthur
Auflage: 104’947 Exemplare
Erscheinung: 9 x pro Jahr
Abonnementspreis: Fr. 30.–/Jahr
Inserate: Claudia Matter, Im Stüdacker 10,
8902 Urdorf, Tel./Fax 01 734 57 71
Herausgeber: Schweizerischer Mieterinnen-
und Mieterverband Deutschschweiz

Wenig Grund
für Mietzinserhöhungen
Seit einigen Monaten sind die längerfristigen
Hypozinsen am Steigen
und alle reden vom Aufschwung,
auch das macht Druck auf höhere Zinsen.
Damit wird es wahrscheinlicher,
dass die Kantonalbanken die variablen
Hypozinsen erhöhen werden. Diese
sind ja bekanntlich die Referenzzinssätze
für die Mieten, resp. bestimmend
für Mietzinsanpassungen durch
die Vermieter. Beginnt jetzt wieder eine
Mietzinsspirale nach oben?
Vorerst nicht – und dies aus mehreren
Gründen. Zum einen besteht
bei den Kantonalbanken noch Spielraum,
die Erhöhung der variablen Hypothekarzinsen
nicht jetzt vorzunehmen.
Die Zinsen hätten nämlich im
letzten Jahr gut und gerne statt auf 3
Prozent bis auf 2,75 Prozent gesenkt
werden können. Auch der MV wies
damals darauf hin, dass die Banken
im Gegenzug zum Verzicht auf eine
noch weitergehende Senkung den Hypozins
möglichst lange bei 3 Prozent
stabil halten sollten.
Erhöhungen unnötig
Jetzt ist es Zeit, dies einzufordern:
Mit einem Brief an den Verband der
Schweizerischen Kantonalbanken hat
der MV diese Forderung bekräftigt.
m&w | Wenn die Hypozinsen steigen,
wird sich einmal mehr zeigen, dass
die Koppelung zwischen den variablen
Hypothekarzinsen und den Mieten
fatale Folgen für die Mietenden
hat. Erhöhungen werden postwendend
überwälzt, Senkungen jedoch
nicht vollumfänglich weitergegeben.
Deshalb fordert der MV seit längerem
eine vollständige Entkoppelung
der Mieten vom Hypozins, wobei ein
Indexmodell favorisiert wird.
In seinem Brief an die Kantonalbanken
hat der MV ebenfalls auf diese
Forderung verwiesen. Der Verband
der Kantonalbanken weist in
seiner Antwort darauf hin, dass er
ebenfalls einen Wechsel befürwortet:
Neu sollten nicht mehr die variablen
Hypozinsen, sondern der
Durchschnitt aller Hypotheken die
Höhe der Mieten bestimmen. Dabei
soll im vorgeschlagenen Kostenmodell
eine Anpassung der Mieten
Bild m&w
MV schreibt den Kantonalbanken
m&w | Eine Hypozinserhöhung liegt in der Luft. Das muss aber noch
längst nicht höhere Mieten bedeuten.
Die Banken müssen dazu beitragen,
dass die Mieten nicht noch stärker ansteigen
und die MieterInnen zu Leidtragenden
des an sich erwünschten
Aufschwungs werden. Die Margen
der Banken resp. die Gewinnzahlen
sollten diesen Schritt erleichtern.
Sollten die variablen Hypotheken
trotzdem steigen, besteht vorderhand
bei fast keinen Mietwohnungen ein
Potenzial für Erhöhungen. Von der
letzten Hypozinssenkung auf 3 Prozent
haben weniger als 10 Prozent
der Mietenden profitiert, allen ande-
an einen durchschnittlichen Zins aller
Hypotheken möglich sein. Damit
könne eine Glättung erreicht werden
– so die Auffassung des Verbands.
Was leider nicht stimmt: Berechnungen
des MV zeigen, dass der variable
Hypozins immer genau dem
Durchschnittszinssatz aller Hypotheken
entspricht. Auch die NZZ ist
der Auffassung, dass sich mit dieser
Regelung an der Entwicklung
der Mieten nicht viel ändert und
kommt auf das gleiche Rechenresultat.
Für die Mietenden würde sich
also überhaupt nichts an der unbefriedigenden
Situation ändern. Die
Banken dagegen könnten den variablen
Hypozins freier verändern
und wären bei der Zinspolitik aus
ihrer sozialpolitischen Verantwortung
entlassen. Diese Scheinabkoppelung
bringt den Mieterinnen und
Mietern nichts!
ren wurde die Senkung nicht weitergegeben.
Überall dort besteht nun im
Gegenzug bei einem Aufschlag des
Hypothekarzinses um ein Viertel Prozent
auch kein Grund für eine Mietzinserhöhung.
Zu hohe Pauschalen
Ganz gebannt ist die Gefahr von Mietzinserhöhungen
allerdings nicht: Die
Vermieter können eine Hypozinserhöhung
zum Anlass nehmen, nebst dem
Zins weitere gestiegene Kosten auf
die MieterInnen zu überwälzen. Oder
besser gesagt: weitere, seit längerer
Zeit übliche Pauschalen auf die Mieten
zu schlagen. Die Vermieter können
einen Teil der Teuerung überwälzen
– was nicht umstritten ist – sowie
gestiegene allgemeine Kosten geltend
machen. Hier wurde bis vor kurzem
pro Jahr ein ganzes Prozent verrechnet,
eindeutig zuviel bei den heutigen
Teuerungsraten!
Der MV bereitet eine Kampagne
vor, damit alle Mieterinnen und Mieter,
die eine Mietzinserhöhung erhalten,
diese genau prüfen. Auch wenn
die Erhöhung nur minimal ist, kann
sie langfristig fatale Folgen haben:
Wer sich nämlich gegen eine Erhöhung
nicht wehrt, kann sich danach
nie mehr auf noch vorhandene Senkungsansprüche
berufen oder überhöhte
Pauschalen, die überwälzt
wurden, bekämpfen. Denn der neue,
höhere Mietzins gilt als Ausgangsbasis
aller zukünftigen Berechnungen.
Wer sich also nicht wehrt, bezahlt
ständig zu hohe Mieten!
Michael Töngi
Der MV fordert von den Kanto-
nalbanken Zurückhaltung beim
Hypozins.
MIETEN & WOHNEN 4|06 3

Kommt das Mietrecht von
Deiss zu Leuthard?
4 MIETEN & WOHNEN 4|06
Bundesrat Deiss tritt ab
Volkswirtschaftsminister Joseph
Deiss hat seinen Rücktritt erklärt.
Der CVP-Bundesrat kehrt Bern den
Rücken und ist nicht unfroh darüber.
Wie er verlauten liess, hat ihm das
konfrontative Klima im Bundesrat zugesetzt.
Keine Stricke zerrissen
Deiss betreute in den vergangenen Jah-
ren das Dossier Mietrecht. Dabei hat
er keine Stricke zerrissen. Als Mietpolitiker
wird er nicht in die Bundesannalen
eingehen. Er fühlte sich in dem
zugegeben komplizierten Dossier
nicht wohl. Auch musste er es nach
dem Wechsel von Pascal Couchepin
ins Departement des Innern etwas
unvorbereitet übernehmen. So kassierte
er am Februar 2004 eine Niederlage,
als das Volk die OR-Revision
m&w | Bundesrat Joseph Deiss tritt zurück. Mit seinem Ausscheiden
kommt das Dossier Mietrecht in neue Hände – zu Doris Leuthard?
als Gegenvorschlag zur abgelehnten
MV-Initiative «Ja zu fairen Mieten»
bachab schickte. Er musste die Verantwortung
für ein Geschäft übernehmen,
das er selber nicht prägen
konnte. Wäre es aber anders herausgekommen,
wenn die Vorlage unter
seiner Führung verabschiedet worden
wäre? Kaum.
Unter Lobbyeinfluss
Der zögerliche Deiss konnte sich der
Immobilien- und Hauseigentümerlobby
genau so wenig entziehen wie
Couchepin. Das liess er im Fortgang
des Geschäfts erkennen. Anstatt entschlossen
den Auftrag für ein so-
zialeres Mietrecht wahrzunehmen,
der im Volksverdikt klar herauszulesen
war, liess er sich von HEV-Exponenten
vom «dualistischen Modell» mit
einer Indexmiete für Grossvermieter
und einer «optimierten» Kostenmiete
für die «Hüsli»- und «Blöckli»-Besitzer
überzeugen. Eine Verstärkung
des Mieterschutzes blieb dabei auf
der Strecke.
In der Vernehmlassung (siehe S.
5) ergab sich ein mehrheitlich negatives
Bild, denn niemand ist über diese
Verkomplizierung des Mietrechts
> G A S T K O M M E N T A R
Eigentümerstandard
Neulich war ich in
einer Wettbewerbsjury.
Eine Baugenossenschaft
hatte seit
Jahren schon einen
Blätz Land im Limmattal,
den sie nun
überbauen wollte.
Benedikt Loderer Die Lage ist nicht
übel, nur lärmgeplagt, die Autobahn
und eine Kantonsstrasse sind nicht weit,
zusammenfassend: ein Restgrundstück
in der Agglomeration.
Die Leute vom Vorstand liessen sich
beraten. Sie kauften sich eine Marktanalyse
und posteten einen Architekten,
der ihnen gut zuredete. Man muss
die lärmbelastete Gewöhnlichkeit des
Standorts mit Innovation verbessern,
fanden die Klugen. Dazu macht man
einen Studienauftrag, das heisst einen
eingeladenen Architekturwettbewerb
mit sagen wir mal fünf Teilnehmern.
Der wurde letzten Monat entschieden.
Bild zVg
Das Projekt ist durchaus innovativ,
die Architekten erfanden intelligent verschränkte
Wohnungen, die allen Preisrichtern
einleuchteten. Einer aber hob
den Warnfinger: Die Wohnungen hätten
von allen Projekten die grössten
Flächen, der Entwurf habe Eigentumsstandard,
gehorche nicht dem Mietermarkt.
Die Vertreter der Genossenschaft
schauten sich an. Es ging ums
Grundsätzliche. Hier war eine moralische
Hemmschwelle zu überwinden.
Darf eine Baugenossenschaft sich den
Eigentümerstandard leisten? Sie muss,
war das Ergebnis der Diskussion. Der
Standort erlaubt’s, genauer, rundherum
sind nichts als Eigentumswohnungen
im Bau. Marktgerecht, befand der
Liegenschaftsverwalter.
Das Grundstück haben wir schon
lang und günstig gekauft, meinte der
Präsident, wir können es uns leisten.
Doch entscheidend war der Einwand
des Baukommissionsmitglieds: Noch
glücklich. Deiss tritt nun mit einer in
der Schublade versenkten Mietrechtsreform
ab.
Neoliberales Denken
Ob sich mit einer allfälligen Bundesrätin
Doris Leuthard, die jetzt in aller
Munde ist, die Lage ändert, wird sich
weisen. Ein Unterschied zwischen
Deiss und Leuthard sticht aber schon
jetzt ins Auge: Die Aargauer Nationalrätin
kennt sich im Mietrecht aus, war
sie doch früher als Rechtsberaterin
des HEV tätig. Wie Deiss ist sie aber
politisch rechts eingebunden. Das
zeigte sich bei der OR-Revision, wo
sie und die CVP ihren Teil zur mieterfeindlichen
Vorlage beisteuerten.
Das Hauptproblem scheint aber
das ungebrochene neoliberale Marktdenken
im bürgerlichen Lager. Dort
sind keine Anzeichen eines Umdenkens
sichtbar (siehe Seite 5). Selbst
wenn sie wollte, käme eine Bundesrätin
Leuthard nicht daran vorbei. Solange
dieser Glaube dominiert, dürfte
kein grosser Spielraum für einen vernünftigen
Mietkompromiss vorhanden
sein. Und ob unter diesen Umständen
das Dossier Mietrecht wieder
aufersteht, darf bezweifelt werden.
nie hat die Genossenschaft zu grosse
Wohnungen gebaut! Wie oft haben
wir über unsere Vorgänger gestöhnt:
die Knicker, die Batzenklemmer haben
uns nur Probleme aufgehalst mit ihrem
Kleinklein. Die Baugenossenschaftler
nickten schweigend, der Präsident sog
an seiner Pfeife. Es war ein feierlicher
Moment. Ganz unerwartet begann damit
für die Baugenossenschaft eine neue
Epoche. Mit dem Siegerprojekt wird sie
zwar Mietwohnungen bauen, aber grössere,
mit höheren Räumen, mit 30 Quadratmeter
grossen Dachterrassen, kurz
Eigentümerstandard eben.
Ich habe keine Bedenken, diese Wohnungen
vermieten zu können, sagte der
Präsident, denn wir werden für diese
Lage günstig sein. Das Baukommis-
sionsmitglied nickte beifällig, ich sage es
noch einmal: noch nie hat die Genossenschaft
zu grosse Wohnungen gebaut.
Ein unterstreichenswerter Satz.
Benedikt Loderer, «Hochparterre»

Kein Kompromiss in Sicht
Die Stellungnahmen von Verbänden
und Parteien ans Bundesamt
für Wohnungen (BWO) tönen
nicht eben optimistisch. Niemand ist
mit dem Vorschlag eines dualistischen
Modells fürs neue Mietrecht glücklich.
Die «Wahl» zwischen Kosten- und Indexmiete
überzeugt nicht. Genau mit
diesem «Ei des Kolumbus» wollte die
Verwaltung den unterschiedlichen Interessen
von Gross- und Kleinvermietern
Rechnung tragen.
Niemand ist begeistert
Einmal mehr zeigt sich, dass es beim
Mietrecht auf die Details ankommt.
Eigentlich hätte man vom Verband
der Immobilien-Investoren (VIV) Zustimmung
erwartet, denn er würde
am meisten von der Indexmiete profitieren.
Doch der VIV kann «nur zur
Not» diesen Kompromiss mittragen.
Nicht anders beim Schweizerischen
Verband der Immobilientreuhänder
(SVIT): Der bemängelt zuerst zahlreiche
Punkte und gibt erst dann vor, er
sei mit dem dualistischen System einverstanden,
was man kaum glauben
kann. Einzig der Schweizerische Hauseigentümerverband
(HEV) zeigt sich
positiver gestimmt. Doch selbst er
lässt klar durchblicken: Er kann auch
ohne Mietrechtsrevision leben.
Keine guten Perspektiven für den
bundesrätlichen Vorschlag also. Denn
auch der Schweizerische Mieterin-
nen- und Mieterverband (SMV) lehnt
das dualistische Modell ab, weil die
«Wahl» zwischen den beiden Mietzinsmodellen
keine ist, denn in der
Praxis bestimmt der Stärkere und damit
der Vermieter, was Sache ist. Unter
diesen Umständen ist es mehr als
fraglich, ob die Grundlage für einen
politischen Kompromiss gegeben ist.
Ohne Aussicht auf einen solchen wird
aber kein Bundesrat mit einer Vorlage
ans Parlament gelangen, heisst er
jetzt Deiss oder Leuthard oder sonstwie.
Im Moment sieht es, zwei Jahre
nach dem letzten Anlauf zu einer Mietrechtsreform,
nach Stillstand aus.
Nichts gelernt?
Die Vernehmlassung zeigt, dass der
Gegensatz zwischen Markt und Mieterschutz
immer noch die politischen
Positionen im Wohnbereich dominiert.
Immobilienverbände und Haus
eigentümer hängen unverdrossen
dem Konzept der Marktmiete an, das
aus den 1990er-Jahren stammt. Obwohl
sie mit einer von dieser Vorstel-
Bild m&w
rh | In der Vernehmlassung zum neuen Mietrechtsvorschlag des Bundesrates
überwiegen die negativen Stellungnahmen. Die Immobilienlobby
träumt weiter von der Marktmiete. Ob eine Vorlage kommt, ist ungewiss.
lung geprägten Vorlage in der Abstimmung
vom Februar 2004 eine
klare Niederlage erlitten haben. Offensichtlich
hat kein Umdenken stattgefunden.
Der Sinn dafür, dass das
Mietrecht eine Sozialschutzgesetzgebung
ist, fehlt in diesen Kreisen
gänzlich. Man will den freien Markt
und die reine Marktmiete, wenn auch
realistischerweise bloss noch als
«Fernziel». Ansonsten gilt das Prinzip:
«Immobilien müssen Kasse machen.»
Das Mietrecht wird nur als
Investitionshindernis angesehen.
Der HEV macht keinen Hehl daraus,
dass er weiterhin den Mieterschutz
abbauen will: Der Schutz vor
Missbrauch geht ihm schon heute zu
weit. Er müsse wieder «auf das von
der Verfassung Gebotene beschränkt»
werden. Als ob die Bundesverfassung
keinen Mieterschutz vorsähe. Der
HEV will die Teuerung zu 100 Prozent
überwälzen und selbst bei der Indexmiete
noch nach sieben Jahren die
Mieten dem Markt anpassen können.
Die Anfechtung des Anfangsmietzinses,
heute möglich, lehnt er ab und
plädiert für Missbrauchsgrenzen, die
keine mehr sind, denn die Toleranz
wäre gemäss seinen Vorstellungen
so breit definiert, dass es keine Missbräuche
mehr gäbe.
Bruttorendite genehm
Nicht besser sieht es bei den Parteien
aus. FDP und SVP sind für die Marktmiete
– was denn sonst? -, und die SP
will nur bei markanten Verbesserungen
in eine Mietrechtsrevision einsteigen.
Die CVP legt sich, wie üblich,
nicht fest und empfiehlt wieder einmal,
eine «Lageanalyse» vorzunehmen
und dann zu entscheiden.
Ein eher unerwartet positiver Aspekt
der Vernehmlassung ist die breite
Akzeptanz der Bruttorendite als
Grundlage für die Missbrauchsdefinition.
In diesem Punkt treffen sich
die Mieter- und Vermieterverbände.
Die Bruttorendite wird wegen ihrer
Einfachheit in der Praxis geschätzt,
im Gegensatz zur komplexen Berechnung
der Nettorendite. Ob hier ein
fruchtbarer Ansatz für die Weiterentwicklung
des Mietrechts liegt?
Vorerst gilt noch das alte
Mietrecht.
MIETEN & WOHNEN 4|06 5

Das Vorkaufsrecht für
Mietende würde die Eigentumsquote
in der Schweiz
verbessern.
6 MIETEN & WOHNEN 4|06
Vorkaufsrecht: gestern
gefordert, heute verdammt
Am Schluss war das Verdikt deutlich:
Die parlamentarische Initiative
der Berner Nationalrätin Margret
Kiener Nellen wurde in der Frühjahrssession
des Nationalrats mit 105
gegen 60 Stimmen abgelehnt. Im
Schweizerischen Zivilgesetzbuch sollte
ein Vorkaufsrecht für Mieterinnen
und Mieter eingeführt werden. Das
Resultat ist ernüchternd und zeigt,
dass die Initiative nur gerade vom
linksgrünen Lager unterstützt wurde.
Bundesrat dafür
Dabei handelt es sich um ein altes Anliegen,
das einmal breite Zustimmung
genoss. Ein kleiner Rückblick zeigt,
wie ein berechtigtes Anliegen im Lauf
der Jahre «abserviert» wird.
Das Vorkaufsrecht wurde bereits
in den 1980er-Jahren im Zusammenhang
mit der Bodenrechtsreform
diskutiert. Probleme wie die Zersiedelung
des Landes, die fehlende Steuerung
der Raumplanung und nicht zuletzt
die magere Eigentumsstreuung
setzten eine Reformdebatte in Gang.
Das Vorkaufsrecht wurde als taugliches
Mittel angesehen, um die Eigentumsquote
zu erhöhen. 1989 musste
der Bundesrat mit Dringlichkeitsrecht
die überbordende Spekulation be-
rh | Der Nationalrat hat sich klar gegen ein Vorkaufsrecht für Mieterinnen
und Mieter entschieden. Die Debatte macht deutlich, wie wenig
Rückhalt Mieteranliegen im derzeitigen Parlament haben.
kämpfen. Er schnürte ein Massnahmenpaket,
das die Misere auf dem
Boden- und Wohnungsmarkt an der
Wurzel anpacken wollte. Unter den
vorgesehenen Massnahmen war auch
ein Vorkaufsrecht von Wohnraum für
Gemeinwesen sowie für Mieterinnen
und Mieter aufgeführt.
Der neoliberale Geist
Doch beim Bodenrecht war es wie bei
vielen reformerischen Grossvorhaben:
Am Ende gebiert der Berg eine Maus.
Das Vorkaufsrecht geriet mit dem Siegeszug
der neoliberalen Politik in Vergessenheit.
Bürgerliche sahen das
Heil allein in der Liberalisierung des
Mietrechts und in der Marktmiete,
lies: im Abbau des Mieterschutzes.
Die mieterpolitischen Auseinandersetzungen
verlagerten sich ganz auf
dieses Feld. Bis heute dauern sie an,
und die Mieterbewegung musste und
muss ihre ganze Kraft aufwenden, um
dem drohenden Abbau und der damit
verbundenen Mietzinsspirale entgegenzutreten.
Das Vorkaufsrecht blieb auch deshalb
im Schatten, weil das Hauseigen-
Bild m&w
tümerlager das einstige Reformthema
plötzlich für sich reklamierte und unter
dem Titel «Wohneigentumsförderung»
politisch hochfuhr. Es ging
aber lediglich um Steuererleichterungen
für Hausbesitzende auf Kosten
anderer Steuerzahlender. Die Unersättlichkeit
der Hauseigentümerlobby
führte dazu, dass das Steuerpaket in
der Volksabstimmung vom Mai 2004
Schiffbruch erlitt.
Mieter als Spekulanten...
Als Reaktion darauf kam im März
2004 eine parlamentarische Initiative
zur gesetzlichen Einführung des Vorkaufsrechts.
Eine wirksame Massnahme,
die sowohl zur Verbesserung der
Rechte der Mietenden als auch zur Erhöhung
der Eigentumsquote beiträgt,
lautete das Argument. Es sei stossend,
wenn langjährige Mietende erst
nachträglich erfahren, dass die von ihnen
bewohnte Liegenschaft verkauft
worden ist. Das Vorkaufsrecht für
Mehrfamilienhäuser sollte auch Mietergemeinschaften,Wohnbaugenossenschaften
und Stiftungen ermöglicht
werden.
Die Gegner machten nun im Nationalrat
geltend, das sei eine eigentumsfeindliche
Massnahme und
schränke das Eigentumsrecht massiv
ein. Ja, es käme einer Teilenteignung
gleich, wenn man noch Vorschriften
in Bezug auf den Preis machen
würde. Das Problem sei eher die hohe
Steuerbelastung des Wohneigentums.
Vom Vorkaufsrecht könnten nur
finanzkräftige Mietende Gebrauch
machen. Ausserdem könnten Mietende
versucht sein, mit dem Vorkaufsrecht
zu handeln und damit die Spekulation
anzuheizen.
Dieses letzte «Argument» stellt
eine geradezu perverse Umdrehung
dar und zeigt, wie stark sich in fünfzehn
Jahren neoliberalem Einfluss in
gewissen Kreisen eine mieterfeindliche
Denkweise etabliert hat. Was
einst der Bundesrat selbst noch als
vernünftig in Betracht zog, wird heute
in Bausch und Bogen verdammt. Ein
politischer Tiefpunkt, der wohl nur
durch ein anders zusammengesetztes
Parlament überwunden werden
kann.

MV ohne Kiener Nellen
Am 3. Mai 2006 erfuhr der Deutschschweizer
MV durch Recherchen
der Redaktion «Quer» des Deutschschweizer
Fernsehens von verschiedenen
Verstössen von Margret Kiener
Nellen im Zusammenhang mit einer
von ihr und ihrem Mann vermieteten
Wohnung im bernischen Bolligen.
Die Vermieter begingen dabei mehrere
Verfehlungen. So wurden die Heizund
Nebenkostenabrechnungen während
fünf Jahren nie abgerechnet.
Nach ihrer Kündigung und dem Auszug
erhielten die Mieter eine unkorrekte
Nachforderung von 6‘000
Franken. Trotz gekündigtem Mietverhältnis
liessen die Vermieter für eine
Renovation die Handwerker in die
Wohnung und verlangten dafür erst
noch den Mietzins. Zudem hatten die
Mieter den Zutritt während des noch
laufenden Mietverhältnisses schriftlich
untersagt. Weiter verlangten die
Vermieter 600 Franken für eine Nachreinigung,
als die Handwerker bereits
an der Arbeit gewesen waren.
Margret Kiener Nellen und ihr
Ehemann haben inzwischen auf alle
Anzeige
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m&w | Wegen mehreren Verstössen gegen das Mietrecht in ihrer Rolle
als Vermieterin musste die Berner SP-Nationalrätin Margret Kiener
Nellen von ihren Ämtern im Mieterinnen- und Mieterverband zurücktreten.
Forderungen gegenüber den ehemaligen
Mietern verzichtet. Der Vorstand
des SMV/D suchte sofort nach Bekanntwerden
der Angelegenheit das
Gespräch mit Margret Kiener Nellen
und liess sich von ihr ins Bild setzen.
Er setzte sich sachlich und mit der gebotenen
Fairness, aber dennoch konsequent
mit dem Fall auseinander.
Keine Wiederwahl
Aufgrund der Analyse und Diskus-
sion aller bekannten Umstände liegen
Verstösse von Margret Kiener
Nellen gegen das Mietrecht vor, die
nur ihren Rücktritt aus allen Ämtern
im Schweizerischen Mieterinnen und
Mieterverband zuliessen. Das mietrechtliche
Fehlverhalten wiegt umso
schwerer, als Margret Kiener Nellen
als Juristin die vom Recht gesetzten
Grenzen hätte kennen sollen und
aus Eigeninteressen nicht jene Rechte
verletzen darf, die sie als Amtsträ-
gerin im MV schützen müsste. Der
Vorstand beschloss am 11. Mai, sie
an der Delegiertenversammlung vom
9. Juni 2006 nicht mehr zur Wiederwahl
in den Vorstand vorzuschlagen
und forderte sie auf, sofort alle Ämter
im Schweizerischen Mieterinnen-
und Mieterverband aufzugeben. Am
14. Mai erklärte sie ihren sofortigen
Rücktritt aus dem Vorstand des SMV/
D. Am 19. Mai zog sie weitere Konsequenzen
aus den «vorgekommenen
Fehlern», die sie bedauert, und trat
auch als Präsidentin des MV Kanton
Bern zurück. Gleichentags sowie einen
Tag zuvor hatten die Medien über
die mietrechtlichen Verfehlungen von
Margret Kiener Nellen berichtet.
Der SMV/D würdigt die grossen
Verdienste von Margret Kiener Nellen
in ihrem jahrelangen Engagement für
die Mietenden. Der MV wird den Fall
nun analysieren und zur gegebenen
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Bild zVg
«Elmartelli GmbH»: In
Zürich wird Kritik an der
Hauptbahnhof-Überbauung
laut.
MIETEN & WOHNEN 4|06
HB Zürich: spekulativ
oder sozialverträglich?
In diesem Streitgespräch diskutierten
Andreas Steiger, SBB Immobilien
AG, Carl Fingerhuth, Mitplaner
«Stadtraum HB», Quartiervereinspräsident
Max Künzig und MV-Zürich-Geschäftsleiter
Niklaus Scherr.
Die von Richard Wolff geleitete Debatte
wurde von gut fünfzig Interessierten
verfolgt, die sich mit durchwegs
kritischen Voten zu Wort meldeten.
Anlass bildete die städtische Abstimmung
vom 24. September 2006 über
den Gestaltungsplan «Stadtraum
HB». Er umfasst das Gebiet zwischen
Sihlpost, Lager- und Langstrasse.
Im Zentrum stand der Umgang
der SBB mit den künftig für den Bahnbetrieb
nicht mehr benötigten Arealen
– in der Stadt Zürich immerhin
rund 50 Hektaren.
Andreas Steiger gab einen informativen
Überblick über die vom
Hauptbahnhof bis nach Altstetten in
den nächsten zwanzig Jahren geplanten
Umnutzungen. Der Leistungsauftrag
des Bundes fordere eine effiziente
Bewirtschaftung der Areale. Die so
gewonnenen Mittel kämen aber am
Schluss allen SBB-BenützerInnen zugute.
Was Steiger aus dem Publikum
prompt den Vorwurf eintrug, mit dieser
Verwertungslogik könne die SBB
gleich zu einer Immobilien-AG umfirmieren,
da mit den zentralen Bahn-
Neue Wohnschutz-Initiative in Basel
Der MV Basel hat eine kantonale
Volksinitiative «Ja zu einem besseren
Wohnschutz für Mieterinnen und
Mieter» gestartet. Das Volksbegehren
fordert ein Gesetz, mit dem nicht nur
m&w | Auf Einladung der Stadtzürcher Regionalgruppe des MV Zürich
wurde unlängst über die Frage diskutiert: Sind die Überbauungspläne
beim Hauptbahnhof Zürich spekulativ oder sozialverträglich?
arealen zweifellos mehr Geld erwirtschaftet
werden könne als mit der
Weiterführung des Bahnbetriebs.
Niklaus Scherr konterte, die SBB
resp. ihre privaten Vorgänger hätten
all diese Areale ausschliesslich für den
Bahnbetrieb gekauft, enteignet oder
geschenkt erhalten. Wenn sie dafür
nicht mehr benötigt werden, müssten
sie den Standortgemeinden zur
Nutzung überlassen, jedenfalls nicht
nach reinen Renditekriterien bewirtschaftet
oder gar an private Investoren
verkauft werden. Scherr kritisier-
> N E W S
Kein Systemwechsel
Kein Systemwechsel in der Besteuerung
des Wohneigentums. Der Nationalrat
hat eine Initiative von Ruedi
Aeschbacher (EVP, Zürich) mit 97 gegen
67 Stimmen abgelehnt. Aeschbacher
wollte die Eigenmietwertbesteuerung,
aber auch die Zins- und
Unterhaltsabzüge abschaffen. Ziel
war die Beseitigung des umstrittenen
Eigenmietwerts sowie der Ungerechtigkeit
zwischen Wohn- und
Nichtwohneigentümern vor dem Fiskus.
Die Mehrheit wollte einem Wech-
wie bisher Abbrüche, sondern auch
Sanierungen einer Bewilligungspflicht
unterstellt werden. Damit sollen überteuerte
Renovationen verhindert und
bezahlbarer Wohnraum erhalten wer-
te die spekulativ motivierte, extreme
bauliche Dichte im Gestaltungsplan
«Stadtraum HB».
Quartiervereinspräsident Künzig
kritisierte, dass die SBB als grösster
Grundbesitzer im Kreis 4 in ihren
Umnutzungsplanungen die Quartier-
interessen kaum berücksichtige, weder
beim «Stadtraum HB» noch beim
Güterbahnhof-Areal, wo für 490 Mio.
Franken eine Grossüberbauung für
das kantonale Justiz- und Polizeizentrum
geplant ist.
sel nur unter Zulassung gewisser Abzugsmöglichkeiten
zustimmen.
MV Luzern sah
331 Mitglieder
Grossaufmarsch zur Generalversammlung
des MV Luzern: 331 Mitglieder
kamen ins Casino zum jährlichen
Stelldichein. Präsident Adrian
Schmid plädierte dabei für neue Formen
des sozialen Wohnungsbaus.
Der MV zählt im Kanton Luzern über
12‘000 Mitglieder.
den. Profitieren würde alle Mietenden
am Rheinknie, die vor einer kostenträchtigen
Sanierungswelle stehen.
Die Initiative sieht auch finanzielle
Anreize für sanfte Renovationen vor.
Bild Guido Staub

Weniger Miete wegen
gefährlichen Pitbulls
Solche Nachbarn, wie sie Peter und
Ursula Müller (Namen geändert)
in dem Mehrfamilienhaus, wo sie
wohnen, gehabt haben, wünscht man
sich nicht unbedingt: ein Paar, das
bei der Polizei einschlägig bekannt
ist und zwei Pitbulls hält – jene Hunderasse,
die im Zentrum der Debatte
über Massnahmen gegen gefährliche
Hunde steht.
Das Unvermeidliche passiert
«Die Hunde blieben tagelang allein in
der Wohnung eingesperrt und konnten
nicht ins Freie», erinnert sich Ursula
Müller. Die Tiere hätten gejault
und gekläfft. Kein Wunder, zeigten sie
bei einer derart schlechten Haltung
bald ein gefährliches Verhalten und
wurden aggressiv. Das sollte Ursula
Müller zu spüren bekommen. Selber
Halterin einer Labrador-Schnauzer-Hündin,
fühlte sie sich durch die
beiden Pitbulls ständig bedroht. Sie
war eingeschüchtert und wagte sich
fast nicht mehr zur Wohnung hinaus.
Nur eine Woche nach dem Einzug der
neuen Nachbarn ereignete sich das
Unvermeidliche: Auf dem Vorplatz fiel
einer der Pitbulls über Ursula Müllers
Hündin her und verletzte sie durch einen
Biss am Hals. Ein Bluterguss war
die Folge. «Seither ist meine Hündin
eingeschüchtert und läuft angstvoll
herum», schildert sie die Folgen.
Die Pitbulls hatten schon einmal
am früheren Wohnort der Halter einen
Zwischenfall verursacht, indem
sie einen Pudel totgebissen hatten.
Weil an diesem Ort den beiden Haltern
ein Maulkorb- und Leinenzwang
auferlegt worden war, zogen sie aus.
So landeten sie schliesslich in der Gemeinde,
in der das Ehepaar Müller
wohnt.
Verwaltung blieb passiv
Die unverantwortlichen Hundehalter
liessen nicht nur ihre Tiere oft eingesperrt,
sondern sie kümmerten sich
auch nicht um die Hausordnung. Die
verdreckte Hundematte sei oft während
Tagen im Waschmaschinenraum
herumgelegen. Dort habe sie schlechte
Gerüche verbreitet, und bald sei
auch das Ungeziefer da gewesen,
schildert Ursula Müller die unhaltbare
Situation. Leider hatte die Hausverwaltung
für Reklamationen wenig
Verständnis und unternahm nichts
Bild m&w
m&w | Ein Mieterpaar hat sich gegen gefährliche Pitbull-Hunde der
Nachbarn gewehrt und den Mietzins hinterlegt – mit Erfolg. Das Mietamt
entschied eine Mängelrüge positiv.
Wirksames gegen die Störefriede. Da
platzte den Müllers der Kragen. Sie
hinterlegten den Mietzins und wandten
sich mit Hilfe des MV an die
Schlichtungsstelle, wo sie eine Mängelrüge
und eine 15prozentige Mietzinsreduktion
geltend machten.
Im April 2006 kam es dann zur
Schlichtungsverhandlung. Die Vertre-
ter der Hausbesitzerin – es ist eine
Pensionskasse für das Gemeindepersonal
– wollte die Sache mit einer Abfindung
von 300 Franken erledigt sehen,
aber darauf mochten die Müllers
nicht eintreten. «Mir ging es nicht
ums Geld, sondern darum, Recht zu
Vermieter muss für Ordnung sorgen
m&w | Wer Mängel an der Wohnung
feststellt, die vom Vermieter in Missachtung
seiner Ordnungspflicht nicht
behoben werden, kann eine Mietzinsreduktion
verlangen (Art. 559d
OR). Meist sind es Lärm und Störungen
im Gebrauch der Wohnung, die
einen solchen Anspruch begründen.
Die Gerichte haben zahlreiche Fälle
entschieden, in denen es um Baulärm
oder Störungen durch Nachbarn
ging. Auch ein Massagesalon
wurde in einem Streitfall als «ideel-
erhalten», betont Ursula Müller. Eine
Einigung kam nicht zustande. Das
Mietamt musste entscheiden und gewährte
eine Mietzinsreduktion von
792 Franken bzw. 10%. Aus dem inzwischen
rechtskräftig gewordenen
Entscheid geht hervor, dass die Reduktion
auf einer Mängelrüge beruht.
Inzwischen ist das Problem gelöst,
weil die Pitbull-Halter ausgezogen
sind. Sie hatten von Anfang an kei-
ne Miete bezahlt und erhielten deshalb
die Kündigung. Ursula Müller,
aber auch die anderen Mitbewohner
sind froh, dass die Gefahr gebannt
und wieder Ruhe eingekehrt ist.
le Immission» betrachtet. Ein Urteil
zur Bedrohung durch gefährliche
Hunde existiert allerdings nach Wis-
sen des MV-Rechtsexperten Richard
Püntener nicht. Er hält dafür, dass
auch in solchen Fällen ein Reduktionsanspruch
begründet ist. Püntener:
«Dem Vermieter obliegt es, für
Ordnung zu sorgen. Er darf nicht
warten, bis etwas passiert.»
‡ Lebensdauertabelle (mit Liste von
Mietzinsreduktionen bei Mängeln),
Bestellung S. 15
Gefährliche Hunde können
ein Grund für eine Mietzinsreduktion
sein.
MIETEN & WOHNEN 4|06 9

Wohnbauförderung des Bundes bleibt
m&w | Die Wohnbauförderung bleibt eine Förderung sei zur Bereitstellung von günsti-
Bundesaufgabe. Der Nationalrat hat eine pargem Wohnraum wichtig. Nun bleibt nur noch
lamentarische Initiative des Aargauer FDP- das Problem, dass die im Zuge der Sparübun-
Rechtsaussen Philipp Müller mit 92 gegen 75 gen blockierten Wohnbaukredite wieder flies-
Stimmen abgelehnt. Müller wollte die Wohnsen, damit gemeinnützige Genossenschaften
bauförderung abschaffen, weil sie überflüs- mit Bundeshilfe tätig werden können. Der MV
M&W sig 25.4.(127,5x133,5) sei. Die Linke wehrte sich 0613 mit 26.4.2006 Hilfe einer 11:52 fordert Uhr seit längerem Seite 1 die Aufhebung der Kre-
Mehrheit der CVP erfolgreich dagegen. Die ditsistierung.
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Müssen wir 70% der Renovation bezahlen?
Christoph Steiger
beantwortet Ihre
Fragen.
Frage: Unser Mehrfamilienhaus,
in dem
wir wohnen, wurde
kürzlich sanft renoviert.
Die Fassade
wurde heruntergeputzt
und neu gestrichen.
Ebenso wurden
die Fenster ersetzt.
Die alten Fenster wa-
ren so morsch, dass
sie auseinander fielen. Nun hat uns
der Eigentümer eine Mietzinserhöhung
angezeigt. Er behauptet, gemäss Gesetz
dürfe er 70% seiner Renovations-
kosten auf die Mieten überwälzen.
Stimmt das?
Hotline: Art. 14 der Verordnung über
die Miete und Pacht von Wohn- und
Geschäftsräumen (VMWG) gestattet
dem Eigentümer, bei umfassenden
Überholungen in der Regel 50–70
Prozent der Kosten als Wertvermehrung
auf die Mietzinse zu überwälzen.
Dazu müssen aber zwei Voraussetzungen
erfüllt sein. Erstens müssen
die Arbeiten umfassend sein. Was genau
darunter zu verstehen ist, definiert
das Gesetz nicht. Gefordert wird
aber ein gewisses finanzielles Ausmass,
das beim Ersetzen von alten
Fenstern und Neustreichen der Fassade
gegeben ist. Zweitens wird in der
Gerichtspraxis gefordert, dass die Arbeiten
nicht nach Werterhaltung und
Wertvermehrung unterschieden werden
können. Das ist bei Ihnen nicht
der Fall. Es lässt sich rechnerisch ohne
grossen Aufwand feststellen, welche
Arbeiten dem blossen Unterhalt
der Mietsache dienen und welche Arbeiten
mit einer Wertvermehrung, im
Sinne, dass Sie als Mieterin auch einen
Mehrnutzen verglichen mit früher
haben, verbunden sind.
Das Neustreichen einer unansehlichen
Fassade ohne zusätzliche Isolierung
beispielsweise muss klar als
reine Unterhaltsarbeit bezeichnet werden.
Bei den Fenstern ist zu beachten,
dass diese nun eine Isolationsverglasung
aufweisen. Da besteht ein gewisser
Mehrwert, sorgen doch solche
Fenster für ein angenehmeres Raumklima,
geringere Heizkosten und sind
weniger durchlässig für Lärm. Um diesen
Mehrwert zu ermitteln, zieht man
von den Kosten für die neuen Fenster
diejenigen Kosten ab, die beim Ersatz
der alten Fenster durch gleichwertige
angefallen wären. Um den ge-
nauen Prozentsatz zu bestimmen,
muss der Eigentümer sämtliche Belege
auf den Tisch legen. Erfahrungsgemäss
dürfte sich in Ihrem Fall aber
der wertvermehrende Anteil der Sanierung
auf etwa 30 Prozent der anfallenden
Kosten belaufen, also deutlich
unter den vom Eigentümer geforderten
70 Prozent. Sie können also diese
Mietzinserhöhung mit den besten
Aussichten auf Erfolg anfechten.
Zürcher Chöre werten Hinterhöfe auf
Im Mai erschallte in Zürichs Hinterhöfen,
von denen es bekanntlich
nicht wenige gibt, immer wieder Chorgesang
der unterschiedlichsten Art –
vom munteren Frauenchor bis zur Jodelgruppe,
von der Kindergruppe bis
zum singenden Klassenzimmer. Stilistisch
deckten die Darbietungen die
ganze Palette vom mittelalterlichen
Madrigal bis zu Schlager und Musical
ab. Selbst Alphornbläser waren
dabei. Den Auftakt zu dieser originellen
städtischen Gesangsrunde machte
Mitte Mai ein Stelldichein von 120
Sängerinnen und Sändern im Hof des
Bezirksgebäudes. Das grosse Finale
geht am Donnerstag, 1. Juni, im Zeughaushof
über die Bühne, mit allen 60
Chören zusammen. 700 Stimmbänder
werden unter der Leitung von Michael
Gohl erschallen.
Vernachlässigte Hinterhöfe
Wie Andreas Diethelm vom Hofgesangsverein
ausführt, geht es nicht
nur darum, dass sich Chöre einmal in
der Öffentlichkeit präsentieren können
und mit ihrem Schaffen das Publikum
erfreuen. «Wir wollen auch
den Raum vor dem Küchenfenster
der Aufmerksamkeit der Anwohnerinnen
und Anwohner empfehlen.» Viele
Hinterhöfe seien wenig einladend
und könnten mit einfachen Massnah-
Bild zVg
m&w | Gute Idee aus Zürich: Chöre treten in Hinterhöfen auf und machen
so auf diese meist vernachlässigten Wohnflächen aufmerksam.
Macht die Idee auch andernorts Schule?
men aufgewertet werden. Die Höfe
hätten in ihrer Funktion als Begegnungsräume
eine grosse Bedeutung.
«Sie bilden eine wichtige Voraussetzung
für das Entstehen und Gedeihen
von nachbarschaftlichen Beziehungen,
und sie begünstigen damit
auch die soziale Integration und die
Identifikatioin mit dem Ort, wo man
wohnt», ist Diethelm überzeugt.
Wenn nun plötzlich an diesen ungewohnten
Orten vielfältiger Gesang
erschallt, so zeigen die Chöre damit,
dass Hinterhöfe viel Potenzial haben
und zu einem Ort der Begegnung
werden können – sofern man die Verantwortung
für eine passende Gestaltung
und Pflege dieses Aussenraums
übernimmt. So hoffen die Gesangsgruppen
mit dieser soziokulturellen
Zielsetzung einen Anstoss für Verbesserungen
in Zürichs gewachsener
Wohnlandschaft zu geben.
‡ www.hofgesang.ch
In die Hinterhöfe soll
mehr Leben kommen.
MIETEN & WOHNEN 4|06
11

12 MIETEN & WOHNEN 4|06
Ein generelles Grillverbot
ist unzulässig
Was gibt es Herrlicheres, als an
einem lauen Sommerabend am
offenen Feuer ein Stück Fleisch oder
eine Wurst zu braten! Das Grillieren
ist in der Schweiz jedenfalls fast ein
Volkssport. Wer im Grünen wohnt
und über einen eigenen Garten verfügt,
hat damit kaum Probleme. Wie
aber steht es in einer Mietwohnung?
Dürfen Mieterinnen und Mieter
auf dem Balkon ihrer Wohnung grillieren?
Ja, sie dürfen, sogar wenn im
Mietvertrag oder der dazu gehörenden
Hausordnung steht, das sei verboten.
Heutzutage geht man davon
aus, dass ein generelles Grillverbot in
einem Mietvertrag nicht verbindlich
ist, weil es die Nutzungsrechte der
Mieterschaft zu stark einschränkt.
Keine übermässige Belästigung
Selbstverständlich ist bei Aktivitäten
im Freien aber jede übermässige Belästigung
der Nachbarn zu vermeiden.
Erzeugt ein Grill zuviel Rauch, können
sich die Nachbarn an die Vermieterschaft
wenden. Und diese muss den
fehlbaren Mieter oder die Mieterin
zur Rücksichtsnahme anhalten. Nützt
das nichts, kann die Vermieterschaft
im Extremfall kurzfristig kündigen.
Dazu muss sie allerdings zuerst eine
schriftliche Mahnung aussprechen.
m&w | Wenn die Tage wärmer werden, verlagert sich das Leben immer
mehr nach draussen. Besonders beliebt ist das Grillieren unter freiem
Himmel. Dürfen Mieterinnen und Mieter auf dem Balkon und im Garten
überhaupt den Grill in Gang setzen? Ja, sie dürfen, müssen dabei aber
die erforderliche Rücksicht nehmen.
Auch wenn sich rechtlich nichts
dagegen einwenden lässt, ist das
Grillieren auf dem Balkon doch nicht
ideal. Besser wäre, den Grill etwas
weiter vom Haus entfernt zu entzünden,
etwa im Garten. Dann sind die
Belästigungen für die Nachbarschaft
geringer. Sofern ein Garten oder eine
Grünfläche den Mieterinnen und
Mietern mehrer Wohnungen zur Verfügung
steht, stellen sich dabei aber
rechtliche Probleme.
Das Grillieren auf solchen Flächen
kann im Mietvertrag oder in der Hausordnung
verboten werden. Findet sich
in Mietvertrag oder Hausordnung
kein solches Verbot, ist das Grillieren
Nützliche Grilltipps
m&w | Um beim Grillieren übermässige
Belästigungen zu vermeiden,
sind folgende Tipps nützlich:
> Sparsam mit Kohle und Anzündern
umgehen
> statt Anzündern allenfalls einen
Blasebalg verwenden
> auf keinen Fall behandeltes oder
auf gemeinschaftlich genutzten Grünflächen
erlaubt, solange niemand gestört
wird und der Rasen keinen Schaden
nimmt. Selbstverständlich muss
man sich dabei mit seinen Nachbarn
absprechen und darf einen gemeinschaftlichen
Grillplatz nicht für sich
allein monopolisieren.
Allen Vermieterinnen, Vermietern
und Liegenschaftsverwaltungen kann
man deshalb nur empfehlen: Ermög-
lichen Sie das Grillieren im Umschwung
der Liegenschaft. Richten Sie
wenn möglich sogar Feuerstellen ein.
Damit vermeiden Sie Konflikte we-
gen Rauch auf den Balkonen.
Ruedi Spöndlin
frisches Holz verbrennen
> auf gar keinen Fall Hausabfälle
verfeuern
> statt eines Holzkohlegrills allenfalls
einen Gasgrill verwenden
> möglichst wenig Fett und Marinade
in die Glut tropfen lassen

Sanierungen
sollen massvoll sein
Zu kompliziert, zu widersprüchlich
und ein Hemmnis für jegliche
Sanierungen: Dem Mietrecht wird einiges
angelastet, wenn Energiefachleute
darüber diskutieren, weshalb in
der Schweiz nicht mehr Wohnungen
saniert werden. Der MV ist interessiert
daran, dass die Mietenden nicht
wegen undichten Fenstern, schlecht
isolierten Fassaden oder veralteten
Heizungen hohe Heizkostenrechnungen
bezahlen müssen. Und der MV
ist ebenfalls daran interessiert, dass
Wohnungen in Stand gehalten werden.
Dazu gehören von Zeit zu Zeit
auch grössere Erneuerungen.
Auf der anderen Seite ist aber klar,
dass auf Grund der heute schon hohen
Mietzinse nicht überall und vor
allem nicht in jeder beliebigen Art saniert
werden kann. Anfang April hat
der MV Energiefachleute zu einer
Veranstaltung eingeladen, um über
die Rolle des Mietrechts bei Sanierungen
zu diskutieren.
An dieser Veranstaltung wurde von
Seiten der Energiefachleute verlangt,
mit einer Änderung des Mietrechts
müssten Sanierungen erleichtert werden.
Im Raum steht eine Verordnungsänderung,
die zum Ziel hat, dass Sa-
m&w | Viele Liegenschaften müssten saniert werden, finden Energiefachleute.
Richtig, sagt der MV, weist aber auch auf die Kosten hin.
nierungen, die zu Energieeinsparungen
führen, vollumfänglich überwälzt
werden können. Eine Forderung, die
in doppelter Hinsicht eine Illusion
nährt, wie die MV-Experten Richard
Püntener und Sarah Brutschin an der
Tagung aufzeigten. Zum einen: Bringt
eine Investition etwas komplett Neu-
Ist das Mietrecht schuld am Sanierungsstau?
m&w | Ob die Komplexität des Mietrechts
sanierungswillige Vermieter
von ihren Vorhaben abhält, ist eine
umstrittene Frage. Dass das Mietrecht
kompliziert ist, davon kann der
MV ein Lied singen. Allerdings hat
in Sachen Überwälzungssätze noch
niemand eine radikal einfachere Variante
präsentiert, die auch überzeugt.
Was allerdings auch logisch ist: Bei
Sanierungen geht es stets um grosse
Summen – oft werden die Mieten
um 50 und mehr Prozent erhöht –
was für ausdifferenzierte Lösungen
spricht. Und: Fragen, was überwälzt
werden kann und was nicht, können
oft im Voraus abgeklärt werden.
Klar spielt das Mietrecht bei Sanierungsplänen
eine Rolle, doch viel
wichtiger sind andere Faktoren. Zentral
bleibt die Frage, wer bei den bereits
hohen Mieten weitere Preisaufschläge
verkraften kann. Hier setzt
für einmal der Markt eine Grenze gegen
oben. Weiter sind Sanierungen
für jene EigentümerInnen, die nur
Bild m&w
wenige Liegenschaften besitzen, immer
auch ein Wagnis. Und diese EigentümerInnen
sind in der Schweiz
in der Mehrzahl. Sie fürchten das
Unbekannte – und das liegt bei Sanierungen
weniger beim Mietrecht,
sondern viel mehr bei den schlecht
kalkulierbaren Kosten.
Zudem führt jede Sanierung dazu,
dass die Rendite kurzfristig sinkt.
Dass dies den Vermietern weht tut,
ist zwar nachvollziehbar; doch führt
es dazu, dass letztlich vor allem
Unterhaltsarbeiten nicht gemacht
werden. Es geht nicht an, dass die
Vermieter die entsprechenden Rückstellungen
für Unterhaltsarbeiten
nur in der Buchhaltung respektiv gegenüber
dem Steueramt vornehmen
und nachher begründen, es fehlten
für den Unterhalt die entsprechenden
finanziellen Mittel, wie von den
Vermieterorganisationen – insbesondere
vom HEV Schweiz – immer
wieder geltend gemacht wird.
es, so kann sie heute schon voll überwälzt
werden. Dazu braucht es keine
Änderung des Mietrechts. Zum anderen
wird oft vergessen, dass bei jeder
Sanierung oder jedem Umbau auch
ein Anteil Unterhalt mit dabei ist. Und
diesen bezahlen die MieterInnen mit
ihrer Miete Monat für Monat, weshalb
dieser nicht noch einmal draufgeschlagen
werden darf. Der Ersatz von
alten Geräten darf also nur überwälzt
werden, wenn diese – inflationsbereinigt
– teurer sind. Dass sie besser
als alte funktionieren, ist noch kein
Überwälzungsgrund. Schliesslich
gibt es auch noch den technischen
Fortschritt, von dem die MieterInnen
ebenfalls profitieren dürfen. Heute
montiert niemand mehr Fenster mit
Vorfenstern. Die bedeutend besseren
isolierverglasten Fenster bringen eine
Energieeinsparung, sind aber billiger,
als es Fenster früher waren. Kein
Grund also für grössere Mietzinsaufschläge.
Michael Töngi
> N E W S
Erfolg in Basel
Der Basler Grosse Rat hat eine Motion
gutgeheissen, die auf den Erhalt
der vom Abbruch bedrohten Rosental-Liegenschaften
mit planerischen
Mitteln abzielt. Der MV hatte sich gegen
die Abbruchpläne engagiert.
MIETEN & WOHNEN 3|06
13

D I E N S T L E I S T U N G E N S E K T I O N E N
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Tel. 061 666 69 69, Mo–Fr 9–12h,
Mo–Do 13–16h
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Mo bis Do 17–18.30h (Di und Mi auch
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Persönliche Rechtsberatung Binningen:
Di 17.30–19h, Curt Goetz-Str. 1
(Gemeindeverwaltung)
Persönliche Rechtsberatung Liestal:
Mo 17.30–19h, Rebgasse 15
Persönliche Rechtsberatung Reinach:
Mi 17.30–19h, Hauptstrasse 10
(Gemeindeverwaltung)
Persönliche Rechtsberatung Pratteln:
Do 17.30–19h, Bahnhofstrasse 1
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mieterverband.deutschfreiburg@gmx.ch
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Rechtsberatung Düdingen:
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Rechtsberatung Murten:
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jeweils am 3. Mo des Monats 17–18h
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1. Mo des Monats 17–18h
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(Büros der Gewerkschaft Unia),
Do 18–20h, Voranmeldung möglich,
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Beratungen statt.
Frauenfeld: Gaswerkstr. 9 (im Hause
Gewerkschaftsbund Thurgau), jeden Di
18–19.30h, während den Schulferien
finden keine Beratungen statt.
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1. und 3. Dienstag des Monats,
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Rechtsberatung:
Arbeitersekretariat des
Kantons SH, Platz 7,
8201 Schaffhausen,
Tel. 052 630 09 01
SCHWYZ
MV Kanton Schwyz
Postfach, 8854 Siebnen,
Tel. 055 440 84 64
Rechtsberatung:
Tel. Anmeldung über
das Sekretariat
SOLOTHURN
MV Solothurn
MV Grenchen
MV Olten
Geschäftsstelle Tel. 0848 062 032
Mo–Fr 14–17h
MV Solothurn
Westbahnhofstrasse 1, 2. OG,
PF 1121, 4502 Solothurn,
Tel. 0848 06 20 32
Rechtsberatung:
Mo und Mi 17–19h,
Westbahnhofstrasse 1, 2. OG,
4502 Solothurn (MV Baselland und
Dorneck-Thierstein siehe Baselland)
MV Bettlach, Präs. Otto Tschanz-Müller,
Bahnhofstrasse 6, 2544 Bettlach
Rechtsberatung:
Tel. Anmeldung 032 645 32 64
MV Grenchen, Bettlachstrasse 8,
2540 Grenchen
Rechtsberatung:
Nur nach Voranmeldung: Sekretariat
Do 14–17h, Tel. 0848 062 032
MV Olten und Umgebung
PF 722, 4603 Olten, Tel. 0848
062 032, täglich von 14–17h
Rechtsberatung:
Di 17–19h, Stadthaus Olten, Part. Iinks
URI
Neu werden sämtliche Dientleistungen
vom MV Luzern angeboten:
MV Luzern, Mythenstrasse 2,
6003 Luzern
Tel. 041 220 10 22, Mo–Fr 9–12h
www.mieterverband.ch/luzern
Rechtsberatung Luzern:
ohne Voranmeldung Di 17.30–18.30h
nach tel. Voranmeldung:
Mo 9–12, Mi 14–16h, Do 16–19h,
Fr 9–12h
WALLIS
MV Wallis
ASLOCA, Sektion Wallis, Rue des
Mayennets 27, Postfach 15, 1951 Sitten
Rechtsberatung Brig-Glis:
Restaurant Diana, Kapuzinerstr. 23,
jeden 2. und 4. Mittwoch des Monats,
18–20h, Tel. 027 923 36 91
Siders, Rte de Sion 3, Café le Président
Mo ab 18.30–20.30h, Tel. 027 322 92 49
Sitten, Sekretariat Rue des Mayennets
27, 1951 Sion, Tel. 027 322 92 49
Mo 9–11h und 14–17.30h,
Voranmeldung erwünscht
Mo–Di 8.30–11.30h, Tel. 027 322 92 49
Bei Ihrem lokalen MV werden Sie
kompetent beraten.
ZUG
MV des Kantons Zug
Sekretariat: Industriestr. 22, PF 732,
6301 Zug, Tel. 041 710 00 88,
Fax 041 710 00 89.
Mo 14–17h, Di–Fr 9–11.30h
mvzug@bluewin.ch
Tel. Rechtsberatung nur für Mitglieder:
Mo 17.30–19.30h, Tel. 041 710 00 88.
Persönliche Rechtsberatung für
Nichtmitglieder kostenpflichtig:
Oswaldgasse 18 (vis-à-vis Stadtbibliothek),
6300 Zug Fr 17–19h
ZÜRICH
MV Zürich
Sekretariat:
Tellstr. 31, 8026 Zürich,
Tel. 044 296 90 20. Fax 044 296 90 26
www.mieterverband.ch/zuerich
Geschäftsstellen:
Zürich: Tellstr. 31, 8026 Zürich, 1. Stock,
Tel. 044 296 90 20
Mo–Fr 9–12h, 13.30–17h (Andere
Öffnungszeiten für Rechtsberatung)
Winterthur: Obertor 46, 8400 Winterthur,
Tel. 052 212 50 35 Mo–
Mi/Fr 14–17h (Andere Öffnungszeiten
für Rechtsberatung)
Rechtsberatung:
Geschäftsstelle Zürich:
Mo–Mi 15.30–18h; Do 15.30–19h
Voranmeldung: Tel 044 296 90 25
Geschäftsstelle Winterthur:
Mi und Do 18.15–20.15h (Termine am
Freitagnachmittag für Mitglieder nach
tel. Vereinbarung)
Bülach: Sekretariat Unia, Müsegg 3,
Di 18.30–19.30h
Dietikon: Stadthaus Dietikon,
Bremgartnerstrasse 22, Trauzimmer,
2. Stock, (Warteraum Cafeteria)
Mi 17.30–19h (geschlossen während
Schulferien)
Opfikon/Glattbrugg: Sekretariat
VPOD-Luftverkehr, Lindenstr. 11,
Mi 18.30–19.30h
Regensdorf: Kath. Pfarreizentrum,
Schulstr. 112, Di 18.30–19.30h
Rüti: Eichwiesstr. 2, 055 240 93 83
(tel. Voranmeldung)
Stäfa: Kronenstr.9, 01 928 19 98
(tel. Voranmeldung)
Wädenswil: Schulhaus Eidmatt I,
2. Stock, Zi 5, Eidmattstr. 15,
Mi 19–20.30h
(geschlossen während Schulferien)

S E R V I C E
So können Sie MV-Verlagsprodukte bestellen:
‡ Per E-Mail: info@mieterverband.ch
‡ Direkt auf der Homepage: www.mieterverband.ch unter MV Dachverbände
«Deutschschweiz»«Drucksachen»
‡ Schriftlich, indem Sie auf dieser Seite die gewünschten Verlagsprodukte ankreuzen
und die ganze Seite einsenden an: Schweizerischer Mieterinnen-
und Mieterverband Deutschschweiz, Postfach 2271, 8026 Zürich oder faxen
043 243 40 41.
Bestelltalon
Bitte senden Sie mir die unten angekreuzten Produkte.
Ich bin MV-Mitglied Ich bin nicht MV-Mitglied
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Telefon-Nummer (für Rückfragen):
Broschüren
Preis pro Broschüre:
Fr. 6.– (+ Porto) für MV-Mitglieder
Fr. 8.– (+ Porto) für Nichtmitglieder
Mietzinserhöhung (32 Seiten)
Überprüfen Sie Mietzinserhöhungen auf ihre
Berechtigung hin! Sie können insbesondere
ausrechnen, ob sämtliche früheren Hypozinssenkungen
richtig gutgeschrieben wurden.
Mietzinssenkung bei Hypothekarzinsab-
schlägen (36 Seiten)
Bei sinkenden Hypozinsen haben MieterInnen
ein Anrecht darauf, dass ihnen die Vermieterin
die Kosteneinsparung in Form einer Mietzins-
reduktion weitergibt. Mit Rechnungsbeispie-
len und Musterbrief.
Nebenkosten und Heizungsabrechnung
(28 Seiten)
Damit Sie nur das bezahlen, was Sie wirklich
müssen! Mit Muster von korrekten Heizungs-
abrechnungen und Musterbriefen.
Beilage: Heizölpreise.
Abschluss eines Mietvertrages (28 Seiten)
Was haben die einzelnen vertraglichen Festlegungen
für Konsequenzen?
Mängel an der Mietsache (28 Seiten)
Rechte und Pflichten von Mieter- und Vermie-
terschaft bei der Behebung und Abgeltung von
Mängeln, die nicht durch die Mietenden ver-
schuldet sind.
Der vorzeitige Auszug (24 Seiten)
Wie Sie dabei alle Klippen erfolgreich umschif-
fen. Musterbriefe. Beilage: Formular für Miet-
interessentlnnen
Kündigung (28 Seiten)
Wie man richtig kündigt, was der Vermieter ein-
halten muss und wie man zu einer Mieterstre-
ckung kommt. Beilage: Kündigungsformular.
Problemlos Zügeln (28 Seiten)
Praktische Hilfe für den gut organisierten Um-
zug (die mietrechtlichen Fragen zum Umzug
sind in der Broschüre «Auszug und Einzug»
behandelt).
Auszug und Einzug (32 Seiten)
Antwort auf alle mietrechtlichen Fragen zu
diesem Thema.
Paritätische Lebensdauertabelle (80 S.)
Die Bewertung von Einrichtungen in Wohn- und
Geschäftsräumen
Wie darf ich meine Mietwohnung
verändern? (20 Seiten)
Was müssen MieterInnen bei der Gestaltung
ihres Heims beachten? Mit Checklisten, Tips
und «Bausteinen» für vertragliche Regelungen.
Gemeinsam Wohnen/Untermiete (20 S.)
Wie Konkubinate und Wohngemeinschaften
ihre Mietprobleme lösen können. Mit Vertrags-
mustern und Musterbriefen.
Das Mietrecht: Gesetz und Verordnung
(72 S.)
Alle Bestimmungen im praktischen Taschen-
format mit nützlichen Tabellen.
Formulare
Mängelliste / Wohnungsabnahmeprotokoll
3-teilig mit je 2 Durchschlägen und Deckblatt
mit Lebensdauertabelle. Fr. 4.– (+ Porto
Mietvertrag
3-teilig mit 1 Kopie und allgemeinen Bedingungen.
Das korrekte und hilfreiche Mietvertragsformular.
Fr. 4.– (+ Porto)
Untermietvertrag
2-teiliges Formular mit 2 Kopien und Deckblatt
mit wichtigen Angaben zu Untermiete.
Fr. 4.– (+ Porto)
Merkblätter
Die Merkblätter können kostenlos bestellt werden.
Mietrechtliche Formvorschriften
Fristen, Termine und Zustellungen
Haustiere in der Mietwohnung
Hund und Katz, Fisch und Vogel: Was ist in der
Mietwohnung erlaubt?
Das Mietzinsdepot
Was Mieterinnen und Mieter über das Miet-
zinsdepot wissen müssen
Frieren in der Mietwohnung
Rechtsstreitigkeiten um das Raumklima
Keine Angst vor der Schlichtungsbehörde
Wie das Verfahren bei der Schlichtungs-
behörde abläuft.
Jetzt aktuell:
Paritätische Lebensdauer-
Tabelle
Die neue MV-Broschüre wurde gemeinsam
mit dem Hauseigentümerverband
erarbeitet. Sie listet auf
80 Seiten die Lebensdauern von Einrichtungen
und Gegenständen in
Wohn- und Geschäftsräumen auf.
Fr. 6.– für Mitglieder
Fr. 8.– für Nichtmitglieder
Bezug: Tel. 043 243 40 40
oder E-Mail info@mieterverband.ch.
Wohnungsreinigung
Was man im Umgang mit Reinigungsinstituten
beachten muss.
Mietrechttipps für junge Mieterinnen und
Mieter
Kurzinformationen für Junge, die erstmals
eine Wohnung beziehen.
Die Rechte als Hauswart/in
Was Sie als Hauswart/in im Nebenamt wissen
sollten!
Balkonparty
Wie sich sommerliche Streitfälle vermeiden
lassen
Fachzeitschrift
«mietrechtspraxis/mp»
Immer über die aktuellste mietrechtliche
Rechtsprechung orientiert sein: mietrechtspraxis/mp,
die Fachzeitschrift für schweizerisches
Mietrecht (erscheint vierteljährlich) Fr. 82.–
Bücher und DVD
Das Mietrecht für Mieterinnen und Mieter
Überarbeitete Auflage
Das bewährte Buch mit einem umfassenden
Überblick über die Rechte der Mieterinnen
und Mieter. (272 Seiten)
für Mitglieder: Fr. 20.– (+ Porto)
für Nichtmitglieder: Fr. 28.– (+ Porto)
Mietrecht für die Praxis
von Lachat / Stoll / Brunner (600 Seiten)
Das Standardwerk zum schweizerischen
Mietrecht liegt in erweiterter und überarbeiteter
Form in der 6. Auflage vor.
für Mitglieder Fr. 45.– (+ Porto)
für Nichtglieder Fr. 58.– (+ Porto)
Wohnungsordner
Den Wohnpapierkrieg im Griff. Mit Register,
Tipps und den Broschüren «Lebensdauertabelle»
und «Gesetz und Verordnung».
Fr. 20.– (+ Porto)
Abschied von der Hypozinskoppelung
10minütige DVD über das Problem
der Hypozins-Mietzins-Kopplung
Fr. 20.– (+ Porto)
MIETEN & WOHNEN 4|06
15

AZB 8026 Zürich Postcode 1
Neuer MV-Präsident in
Graubünden: Johannes
Pfenninger
Stabwechsel
beim Bündner MV
Johannes Pfenninger folgt auf den
demissionierenden Carlo Köhl. Dieser
wies in seinem letzten Jahresbericht
auf die ungenügenden Vorschläge
von Bundesrat Deiss für eine neues
Mietrecht hin und betonte, dass die
Kostenmiete bei unserem ungleichge-
> U R T E I L E
Mietzinshinterlegung und Kündigung
wegen Zahlungsverzugs
Ein vom Mieter wegen eines Mangels
hinterlegter Mietzins gilt nur dann als
bezahlt, wenn der Mieter den Vermieter
zunächst auffordert, den Mangel
innert angemessener Frist zu beheben
und wenn er dem Vermieter die
Hinterlegung androht. Fristansetzung
und Androhung können nur unterbleiben,
wenn sie sich offensichtlich als
unnütz erweisen würden (E. 3.1-3.2).
Fehlt es an diesen formellen Voraussetzungen
zur Hinterlegung, kann
der Vermieter eine ausserordentliche
#
Stimmt Ihre Adresse?
Wir möchten die Adresskartei von M&W aktuell halten. Ziehen Sie demnächst um?
Stimmt Ihr Adressaufdruck auf dieser Seite nicht? Teilen Sie es uns mit! Sie helfen uns,
Postgebühren zu sparen. Vielen Dank!
Alte Adresse:
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Ich erhalte jeweils mehr als ein Exemplar. Bitte nur 1x senden!
Bild zVg
Kündigung wegen Zahlungsverzugs
aussprechen (E. 3.3).
Art. 257 d OR; Art. 259g OR; Art. 108 Ziff. 1 OR
Bundesgericht, 1. Zivilabteilung,
4C.264/2003, 3. Dezember 2003
Publ. in mp/Mietrechtspraxis 4/2005
Verspätete Hinterlegung
bei Mängeln
Die Hinterlegung von Mietzinsen bei
Mängeln gilt nur dann als Bezahlung,
wenn sie vor der Fälligkeit erfolgt. Bezahlt
der Mieter aber den Mietzins
während längerer Zeit ohne Widerspruch
des Vermieters nicht wie vertraglich
vorgesehen monatlich zum
Bitte ausschneiden und einsenden an: Schweizerischer Mieterinnen- und Mieterverband,
Postfach 2271, 8026 Zürich
m&w | Präsidentenwechsel beim MV Graubünden: Jetzt steht der SP-
Politiker Johannes Pfenninger den MV vor. Er will sich unter anderem
für die Förderung des sozialen Wohnbaus engagieren.
wichtigen Wohnungsmarkt die sozialste
Lösung sei. Der neue Präsident
arbeitet als geschäftsleitender Sekretär
bei der SP des Kantons Graubünden
und betreibt daneben eine
Beratungsfirma für naturnahen Gartenbau.
«Ich bin schon seit längerem
mit der Mieterbewegung in Kontakt»,
sagte Pfenninger dem M&W. So richtig
für die Mieteranliegen politisiert
und sensisbilisiert wurde er durch die
MV-Initiative «Ja zu fairen Mieten»
und den darauf folgenden Kampf um
die Mietrechtsrevision. Pfenninger
war lange Zeit selbst Mieter, und als
Pächter von Geschäftsräumen kennt
er die Probleme rund ums Wohnen
aus eigener Anschauung.
Johannes Pfenninger, der in Prat-
val bei Thusis im Domleschg zu Hause
ist, sitzt für die SP im Grossen Rat
und gilt dort als versierter Politiker.
Davon hofft der MV Graubünden besonders
profitieren zu können, hat er
nun doch einen direkten Draht ins kantonale
Parlament. Pfenninger möchte
sich in nächster Zeit vor allem mit
dem Thema des sozialen Wohnungsbaus
beschäftigen, der auch für Graubünden
von Bedeutung ist. «Ich werde
dazu einen Vorstoss einreichen»,
kündigt er an. Über die Details will er
sich noch Gedanken machen. Wie in
vielen anderen Kantonen läuft auch in
Graubünden in diesem Bereich kaum
mehr etwas, nachdem der Bund die
entsprechenden Kredite auf Eis gelegt
hat.
voraus, sondern jeweils erst im Lauf
des Monats, ist eine entsprechende
stillschweigende Vertragsänderung
anzunehmen.
Art. 257c OR; Art. 259g OR
Cour de justice Genf, 8. November 2004
Publ. in mp/Mietrechtspraxis 4/2005
Ortsüblicher Mietzins
von Geschäftsräumen
Zur Ermittlung des orts- und quartierüblichen
Mietzinses von Geschäftsräumen
genügt es nicht, auf
die Quadratmeterpreise im Ort oder
im Quartier abzustellen. Auch Lage,
Grösse, Ausstattung, Zustand und
Bauperiode von Vergleichsobjekten
sind massgebend.
Art. 269 a lit. a OR; Art. 11 VMWG
Cour der justice Genf, 24. Juni 2005
Publ. in mp/Mietrechtspraxis 1/2006
Mietzinshinterlegung und Kündigung
wegen Zahlungsverzugs
Der vom Mieter wegen eines Mangels
hinterlegte Mietzins gilt als bezahlt,
auch wenn der Mieter im Verfahren
vor Schlichtungsbehörde keinen Antrag
auf Beseitigung des Mangels
stellt. Eine ausserordentliche Kündigung
des Vermieters wegen Zahlungsverzugs
ist ungültig.
Art. 257d OR; Art. 259g und Art. 259h OR
Bundesgericht, 4C.331/2004, 17. März 2005
Publ. in mp/Mietrechtspraxis 4/2005
Jakob Trümpy
Redaktor Mietrechtspraxis/mp