InselshoppIng - Immobilien Magazin

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7-8 | 2012
Wo noch Zinshäuser zu finden sind, wie
das Bauherrenmodell ankommt und welche
Fonds derzeit attraktiv sind.
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7-8
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selbstständig und unabhängig. Nähere Informationen über die rechtliche Struktur von Deloitte Touche Tohmatsu Limited und ihrer Mitgliedsunternehmen finden Sie unter www.deloitte.com/about.
lIebe leserIn,
lIeber leser!
S
ie halten die letzte Ausgabe vor der Sommerpause in
den Händen. Es ist eine Ausgabe, die Ihnen – auch
– Lust auf neue Wege machen soll. Die Sie herauslocken
soll aus dem Tagesgeschäft, die neue Perspektiven
anbieten soll.
Dazu nämlich eignet sich der Sommer ganz besonders. Ein
tolles Geschäft hat BAI­Chef Jakoubek beispielsweise nach eigener
Aussage während eines Florida­Urlaubes in der Hängematte
telefonisch auf die Reihe gebracht.
Denn: In unserer schönen, neuen, total vernetzten Welt ist der
geografische Ort, wo man seine Tätigkeit verrichtet, immer unerheblicher.
Selbst erfolgreiche und hochprofessionelle Meetings
kann man theoretisch am Meeresstrand abwickeln – und
auch praktisch, wie alle MIPIM­Teilnehmer, die beispielsweise
unseren Plage d’Autriche frequentieren, bestätigen können. Arbeit
und Freizeit sind nicht mehr, wie früher, klar abgegrenzt.
Selbstständigkeit und Angestelltendasein gehen immer mehr
ineinander über. Nichts wird in fünf Jahren noch so sein, wie
es vor fünf Jahren einmal war. Keine Frage, wir durchleben soe­
EDIToRIAL 06|12
ben ein Zeitalter der radikalen Veränderungen – mit extremen,
mehrfachen Pendelausschlägen. Das betrifft unseren gesamten
Lebensbereich. Auch scheinbar alltäglich. Private Geldanlage
in Immobilien beispielsweise. Was sich da in den letzten drei
oder vier Jahren geändert hat und wahrscheinlich auch noch
ändern wird, hätten selbst in die Zukunft blickende Experten
so wohl nicht erwartet.
Oder die Preisentwicklung im Luxusimmobilienbereich. Oder
was die Entwicklungen bei Ferienimmobilien (aber nicht nur
auch in Spanien oder Griechenland) betrifft. Sie alle sind nur
einige (allerdings nicht zufällig gewählte) Beispiele für radikale
Veränderungen. Und alle mitsamt gute Gründe, diesen Sommer
zur (eigenen und der des Unternehmens) Standortbestimmung
intensiv zu nutzen.
Ich wünsche Ihnen einen schönen Sommer und für die Zeit
danach eine ausgewogene(re) Life­Work­Balance. Denn auch
das wird ein neuer Trend sein.
Herzlichst Ihr
06|12 Immobilien Magazin 3

iNHALT 7-8|12
28
Die eigene insel
Mit einer vollen Brieftasche lässt sich der
Inselwunsch leicht realisieren – aber nicht nur.
FuNdAMeNTALs
06 BraNcheNNeWS
08 KoluMNe: Der TrIaThleT
12 KoluMNe: BreITeNWIrKuNg
18 MaNager IN MoTIoN
19 TerMIN-TIPPS
20 IMMoBIlIeN & STeuerN
21 IMMoBIlIeNrechT
22 IMMo-NeWSTIcKer
150 auToTeST: reNaulT FlueNce Z.e.
152 ForuM ZuKuNFT IMMoBIlIe
153 KoluMNe: Der IMMo-NoMaDe
34
154 cocKTaIl
Ab in Den süDen
Wirkliche Schnäppchen gibt‘s nur am Papier.
Doch die Nachfrage nach Ferienimmobilien steigt wieder.
158 DIe leTZTe SeITe
THeMA WohNeN & luxuS
26 eINleITuNg
28 DIe eIgeNe INSel
34 FerIeNIMMoBIlIeN
48 oBjeKTrePorTage: FlughaFeN WIeN
54 hoTelMarKT
58 ServIceD aParTMeNTS
62 STuDeNTeNSTaDT
68 SoNNTagSFrageN
speciAL INveSTMeNT
79 euroPäIScher reTTuNgSrINg
86 INveSTMeNT
88 aKTuelle ZINShäuSer
94 ZINShäuSer
101 INveSTMeNT
102 vorSorgeWohNuNgeN
108 WIeNWerT: erTragreIche IMMoBIlIeN
112 KoMMeNTar: vorSorge
114 IMMo-aKTIeN
126 BauherreNMoDelle
132 SchroTTIMMoBIlIeN
AM puLs
134 BIg: archITeKTur MachT Schule
140 PorTräT: DaNIel jelITZKa
146 BüroS Der ZuKuNFT
152 ForuM ZuKuNFT IMMoBIlIe
INHALT
4 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 5
79
sPeciAl: invesTmenT
Wo und wie Sie Ihr geld
in Immobilien bestens anlegen.
48
FlughAFen Wien
Der Skylink ist eröffnet – unter dem
Namen check-in 3. ein Zwischenstopp.
140
PORTRÄT
Der Steirer Daniel jelitzka eroberte im Nu Wien. Wie das? gesundes
wirtschaftliches Denken paart sich perfekt mit umtriebigem unternehmergeist.
imPRessum: medieneigentümer-, herausgeber- und Redaktionsanschrift: Immobilien
Magazin verlag gmbh, Millennium Tower, handelskai 94–96, 1200 Wien, Telefon:
01/252 54-110, Fax: 01/252 54-320, e-Mail: g.rodler@imv-medien.at verlagspostamt:
a-1200 Wien herausgeber: gerhard rodler (g.rodler@immobilien-magazin.
at) geschäftsführer: reinhard einwaller chefredakteur: gerhard rodler (g.rodler@
imv-medien.at) stv. chefredakteurin: Priska Koiner Anzeigen: ronald goigitzer (ronald.goigitzer@imv-medien.at),
01/512 16 16-30, mitarbeiter dieser Ausgabe: Michael
Neubauer, erika hofbauer, Franz haimerl, gregor Famira, Karin Fuhrmann,
Thomas rottenberg, Philipp Kaufmann, Thomas Malloth, ronald goigitzer, heinz
Fletzberger Art Direktion: Tobias oberhammer layout: johanna Bachinger cover:
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KURZ
& KNAPP
vermischtes im
schnellen überblick
parndorf bekoMMt
ein einkaufSzentruM
Kürzlich fand der Spatenstich für den ersten Bauteil des
zukünftigen Shoppingcenters Parndorf statt. Damit ist
ein entscheidender Grundstein für die Errichtung des Zentrums
gelegt, das ein zeitgemäßes Vollangebot für die Region
nördliches Burgenland, aber auch die Slowakei und Ungarn
bieten wird.
Durch die Ergänzung des Angebots des Outlet Centers werden
für drei Millionen Menschen im Umkreis von circa 60 Autominuten
(oder für 4,5 Millionen Menschen im Umkreis von circa
90 Autominuten) zukünftig alle Bedürfnisse abgedeckt. Der
Branchenmix des Einkaufszentrums wird sich aus Lebensmit-
ShoppingCenter-
Markt booMt
Am österreichischen Shoppingcenter-Markt tut sich
heuer einiges. In Gerasdorf nördlich von Wien macht
das G3 Shopping Resort mit einer vermietbaren Fläche von
rund 70.000 Quadratmetern auf, außerdem die Luxusmeile im
1. Bezirk, der Hochholzerhof. Das Bahnhofscenter Wien-Mitte
wird noch in diesem Jahr eröffnen. Weitere Neueröffnungen
sind das KISS in Kufstein, Retail Parks in Eugendorf, Wörgl,
Schwaz, Nußdorf-Debant bei Lienz, St. Veit an der Glan, Waidhofen
an der Thaya (Thayapark) und Fürstenfeld oder das
Bloomfield in Leobersdorf (ehemals Leoville). Bereits in den
ersten Monaten des Jahres haben einige neue Einkaufsstätten
aufgesperrt, darunter der Neukauf in Villach, das Villaggio
in Parndorf oder die Stadtgalerie in Schwaz. Der Traunpark in
Wels, La Stafa in Wien und Euroshopping in Graz befinden sich
im Relaunch.
Per Ende 2011 gab es in Österreich 209 Shoppingcenter mit
einer vermietbaren Fläche von über 3,5 Millionen Quadratmetern.
Zusammen erwirtschafteten sie einen Umsatz von
11,3 Milliarden Euro (plus acht Prozent). Flächenbereinigt
niederösterreich boomt
Von steigender Nachfrage nach Immobilien in
Niederösterreich berichtet immobilien.net:
Einer Aussendung der Immobilienplattform
zufolge wurden gegenüber dem Vorjahr um 20
Prozent mehr konkrete Wohnraum-Anfragen
verzeichnet. Mit 40 Prozent der gesamten
Nachfrage bei den Immobilienvermittlern sei
das Einfamilienhaus im Eigentum die
beliebteste Wohnart. Das gute Preis-Leistungs-
Verhältnis ziehe Großstadtbewohner vor allem
in den Speckgürtel rund um Wien. Der
durchschnittliche Preis pro Quadratmeter
innerhalb des Gürtels in Wien (exklusive Innere
Stadt) liege bei 3.979 Euro, in Niederösterreich
liegen die Durchschnittspreise zwischen
1.000 und 2.000 Euro – teure Ausnahme sei
der Bezirk Mödling mit etwa 3.000 Euro.
tel, Sport, Elektro, Parfumerie, Einrichtung, Textil, Schuhe und
einer modernen Gastronomie zusammensetzen. Das Einkaufszentrum
wird direkt gegenüber vom Outlet Center am neuen
Autobahnzubringer der A4 liegen. Das Einkaufszentrum wird
aus jeder Richtung und in jede Richtung befahrbar sein.
Beim Entwurf für das neue Einkaufszentrum wurde auf die Erfüllung
höchster ökologischer Standards geachtet. So werden
bei der Klimatisierung Erd- und Windenergie zur Kühlung im
Sommer und Erwärmung im Winter genutzt. Durch standortgerechte
Bepflanzung wird ein wunderbar „grünes“ Einkaufszentrum
entstehen.
entspricht das einem Umsatzplus von 4,5 Prozent. In den in
Summe über 7.700 Geschäften wurden 70.000 Menschen beschäftigt.
Der Marktanteil der Shoppingcenter im Einzelhandel
liegt bei 23,7 Prozent.
Fotos: © istockphoto.com / Kuzma, poba
restitution kann warten
Der Europäische Gerichtshof für
Menschenrechte (EGMR) hat
Rumäniens Regierung eine
neunmonatige Schonfrist zur
Abänderung des Restitutionsgesetzes
gewährt. Ursprünglich
war als Termin der 12. Juli
2012 vereinbart.
Vig kauft Mehr
oSt-iMMobilien
Die Vienna Insurance Group (VIG) will künftig stärker
in Immobilien investieren. Dabei störe ihn der
Markteinbruch in Osteuropa überhaupt nicht, denn es
komme vor allem auf attraktive Lagen an.
Das Wachstumspotenzial für Versicherungen sei in Osteuropa
nach wie vor hoch, sagt Hagen. Eine Verdoppelung
der Pro-Kopf-Ausgaben für Lebensversiche rungen auf 20
Dollar würde ein zusätzliches Prämienvolumen von 500
Millionen Dollar bedeuten.
Das sind Beträge, von denen man im Westen nur träumen
kann. Den Vertrieb in Osteuropa will die Vienna Insurance
Group über den Bankpartner Erste Group intensivieren. Im
Unterschied zu Deutschland liegt die Garantieverzinsung hier
in Österreich etwa einen halben Prozentpunkt niedriger.
one-Stop-Shop
geStartet
Eine kraftvolle Partnerschaft startete am 18. Juni. Das
Maklerunternehmen ERA Österreich und der Bausparer
und Finanzierer Wüstenrot taten sich zusammen
und bieten den Kunden nun ein Komplettservice von der
Objektwahl bis zur Finanzierung.
„Die Kunden erhalten mit dieser Partnerschaft ein noch besseres
Service“, sagt ERA-Österreich Geschäftsleiter Gottfried
Hackbarth. Die Kundenbetreuer beider Firmen sind ausgestattet
mit dem Know-how des anderen. Die beiden Internettools
Sanierungsrechner und Finanzierungsrechner –
von Wüstenrot entwickelt – nützen beide Unternehmen.
Somit begleitet entweder der Makler oder der Bankberater
ab sofort den Kunden rundum und komplett. Die Verträge
zu dieser kraftvollen Zusammenarbeit wurden bereits im
Mai unterzeichnet.
tojner plant
freizeitareal
Demnächst starten die Planungen für jenes Areal, auf
dem der Wiener Eislaufverein, das Konzerthaus und das
Hotel Intercontinental zu finden sind. Der Prozess wird in einer
neuen Form stattfinden. Experten, Private – eben Michael
Tojners Unternehmen Wertinvest – und die öffentliche Hand
werden gemeinsam ein Konzept erarbeiten.
Tojner will das Areal revitalisieren – wobei es gewisse Vor gaben
gibt: So muss etwa die Eisfläche aufgrund einer bestehenden
Vereinbarung in der gleichen Größe erhalten bleiben. Denn
derzeit besteht diese eher gar nicht: Auf der einen Seite verhindern
Mauern den Blick auf die Fläche des Eislaufvereins, auf der
anderen parkende und fahrende Autos.
Die Beteiligten – Hotel, Konzerthaus und Eislaufverein – könnten
künftig etwa Flächen gemeinsam nutzen. Wie dies aussehen
könnte, ist noch offen. Anders, als sonst oft üblich, wird es
keinen städtebaulichen Wettbewerb geben. Stattdessen werden
drei Planungsteams eingerichtet, die Entwürfe ausarbeiten sollen.
Der Startschuss dazu soll Anfang Juli fallen, der Prozess sich
bis in den Herbst erstrecken.
6 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 7

Überblick
branche
liebe triathlongeMeinde!
Vor ein paar Tagen hat ein Kollege auf einer der
vielen Immobilienveranstaltungen, die wir in
der Zwischenzeit auch dankenswerterweise auf
www.immotermin.at abfragen können, zu mir
gesagt: „Weißt du, der Juni ist schon genauso dicht wie
der Dezember.“
HausverwalterInnen haben das schon immer gewusst,
denn die letzten Abrechnungsschmerzen werden von
den ersten Urlaubsfreuden begleitet, man genießt die
tief emotional archaische Romantik des Würstel Grillens
und stopft den Terminkalender voll, um mit bangem Gefühl
die Ergebnisse der Notenkonferenzen der Kinder zur
Kenntnis zu nehmen.
Auch ich reise den Juni entlang in den Juli hinein
und treffe auf einer Konferenz eine junge Schwedin,
wohl Mitte 20, falsch gedacht, ich habe nie mit ihr
gesprochen, sie schwingt sich auf die Bühne der Convention
einer weltweit tätigen Maklervereinigung, schnappt
sich das Mikro und referiert 20 Minuten frei, auf
Englisch und – wohltuend – mit einem einzigen Chart.
Wir lesen: „Joy + Knowledge = Success.“ Ein Ruck geht
durch meinen konferenzgeprüften Körper und ich denke
bei mir: „Let us remember this.“ Sie trifft den Triathleten
auf den Kopf.
Ich reise weiter in Richtung Juli und nach St. Pölten. Dort
bei der Firma JOMO überreiche ich gemeinsam mit mei-
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der triathlet
koluMne
VoN THoMAS MALLoTH
nem Freund Georg Edlauer die 1000. ImmoCard an Herrn
Riessner, einen jungen Mann, den ich zum Bundestag
einlade. Bei den unvermeidlichen Pressefotos lächelt er
zuerst noch nicht so professionell, was aber viel wichtiger
ist, nach ein paar Minuten und einem Gedankenaustausch
zum Thema Kundennähe und Sicherheit schnappt
er sich mit Freude die ImmoCard Tafel und posiert. Er
erinnert mich an den jungen Sean Connery im Kampf
gegen das Böse.
Gegen Ende des Monats treffe ich mich mit dem neuen
Redakteur, der jetzt „Wohnen, Wie und Wo“ gestaltet
(ORF 2 immer am Dienstag ab 17:40 Uhr im Rahmen der
Sendung „Sommerzeit“), er erzählt mir, dass wir die Sendung
mit den niedrigsten „Wegschaltquoten“ sind, mehr
als 70 Prozent der ZuseherInnen sehen unsere Sendung
vom Anfang bis zum Ende und das sind bis zu 570.000
Haushalte. Es geht nicht um Selbstdarstellung oder gar
darum, ein Gegengewicht zu einem Verriss in Ö3 aufzubauen,
es geht um das Motto „Steter Tropfen höhlt den
Stein“, um „Freude und Wissen sind Erfolg“.
Please live a Big Hand to the exciting young swedish Lady,
to our Newcomer in St. Pölten and to ourselves too, and
have a really great and hot Summer.
Yours sincerely,
Triathlet
Foto: © Porr AG
Der Wiener büromarkt wächst und wächst...
Entgegen anderslautenden Meldungen wächst der Wiener
Büromarkt konstant und beständig. Und das seit eh und je.
Im Jahr 1994 sind acht Millionen Quadratmeter Büro in der
Bundeshauptstadt zur Verfügung gestanden. 2012 werden es
10,622.000 Quadratmeter sein, von denen 6,8 Prozent leer
stehen, wie CBRE ermittelte.
8 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 9
(Quelle: CBRE)
7.970
8.060
8.200
8.495
9.000
’94 ’96 ’98 ’00 ’02 ’04 ’06 ’08 ’10 ’12
ba will porr-anteile
loSwerden
Der größte Aktionär des Baukonzerns Porr, die B&C
Stiftung, bereitet den Verkauf seines Aktienpaketes –
rund 37 Prozent – vor. Das 100 Millionen Euro teure Paket
dürfte an die Aktionäre rund um Porr-Chef Karl-Heinz
Strauss gehen. Die Stiftung vereinigte davor der Bank Austria/
UniCredit gehörende Anteile von Industriefirmen wie Lenzing
oder Semperit. Ex-Bank-Austria-Chef Erich Hampl ist aktuell
sowohl Aufsichtsratschef der Bank und Vorstandsvorsitzender
der B&C Industriestiftung. Der Tiroler Gebäudetechnikunternehmer
Klaus Ortner, der derzeit knapp unter 30 Prozent hält,
könne, ohne ein Übernahmeangebot für die gesamte Firma
auszulösen, nicht zukaufen. Bei einer bereits angekündigten
Kapitalerhöhung (wahrscheinlich im Herbst) solle der derzeit
sehr geringe Streubesitz von rund zehn Prozent erhöht werden.
Anders als bei den übrigen Firmen der Stiftung halte die Bank
Austria die Genussrechte an der Porr. Damit bekomme bei
einem Verkauf die Bank Austria und damit die UniCredit 95
Prozent des Verkaufserlöses.
Porr-Chef Strauss will den Sachverhalt nicht kommen tieren.
Die Porr will ihre Immobilien laut APA in zwei Fonds auslagern,
einen davon für die zahlreichen Hotelbeteiligungen und einen
für diverse andere Immobilien wie Büros und Logistikflächen.
9.390
9.597
10.003
10.302
10.622

Überblick
branche
KURZ
& KNAPP
vermischtes im
schnellen überblick
iMMQu überniMMt iMMo-award CäSar
Der Verein zur Förderung der Qualität in der Immobilienwirtschaft
(ImmQu) tritt ab 2013 als offizieller Veranstalter
des Cäsar auf. Damit übernimmt ImmQu auch die
inhaltliche Leitung. Die epmedia Werbeagentur GmbH, die
bisher federführend den Immobilienpreis vergeben hat, wird
weiterhin für die Planung und Organisation der Veranstaltung
zuständig sein. „Wir sind stolz, als Veranstalter des Cäsar
auftreten zu können. Für uns ist der Immobilienaward eine
ausgezeichnete Chance, die Qualität der gesamten Branche zu
fördern und zu prämieren und dadurch Personen auszuzeich-
10 immobilien Magazin 7-8|12
rreef für deutsche bank ein ladenhüter
Die Deutsche Bank hat die Pläne zum
Verkauf ihrer Vermögensverwaltung vorerst ad
acta gelegt. Auch mit dem letzten verbliebenen
Kaufinteressenten gab es keine
Einigung. Die Bank habe die Verhandlungen
mit Guggenheim Partners über den Immobilien-
und Infrastrukturfonds-Anbieter RREEF
beendet. Wie es mit der Sparte weitergehen
soll, will die Bank im September verkünden.
Die beiden neuen Chefs hatten sich zum
Amtsantritt zum Universalbankmodell und zur
Vermögensverwaltung bekannt, die als neuer
Geschäftsbereich Asset & Wealth Management
(AWM) gleichwertig neben der Invest-
mentbank (CB&S), dem globalen Zahlungsverkehr
(GTB) und dem Privatkundengeschäft
(PBC) stehen soll.
nen, die den hohen Standard unserer Branche gewährleisten“,
so Herwig Teufelsdorfer, Vorsitzender des Vorstandes von
ImmQu. Auch Reinhard Einwaller, Geschäftsführer der epmedia
und Initiator des Cäsar, freut sich über die promi nente
Patronanz: „Mit der ImmQu wurde ein würdiger ide aler Trägerverein
für den Cäsar gefunden.“ Der Cäsar 2013 soll kurz
nach Ostern stattfinden und für herausragende Leis tungen in
der Immobilienwirtschaft – rückwirkend für das Jahr 2012 –
vergeben werden. Der Preis wird ausschließlich an natürliche
Personen verliehen.
Foto: © istockphoto.com / BasieB
Fotos: ©flickr.com/ UggBoy UggGirl & ©istockphoto.com/Feng Yu, Alexey Kashin
schweizer immo-blase wächst
Die Hypothekarkredite in der
Schweiz haben 2011 ungebremst
zugenommen. Die
Schweizerische Nationalbank
plant für Immo-Finanzierung
antizyklische Kapitalpuffer zu
verlangen. 2011 wuchs das
Volumen um 5,2 Prozent.
riChtiggeStellt
Listen, Zahlen und Infos. Es tut uns leid. Es haben sich
in zwei Artikeln im Immobilien Magazin 06 Fehler eingeschlichen.
Beim Maklerranking ist unter den Franchise-
Marken im österreichischen Wohnbereich RE/MAX an erster
Stelle, während ERA in Tirol den Markt der Fran chiser dominiert.
In Vorarlberg liegt die Volksbank Vorarlberg Immobilien
vor der s Real Immobilienvermittlung. Wo ein Fehler, da
auch gleich mal zwei. Dazu ist bei der Immobilien-Plattform
Wohnnet im Bericht „Platz da! – Es wird enger“ in der Tabelle
ein Fehler passiert. Hier sei nun richtiggestellt: Medieninhaber
von Wohnnet.at ist die DMID Internet und Bauverlags
GesmbH, deren Geschäftsführer Peter Erlebach ist. Wohnnet
wurde im Jahr 2000 von Styria Multi Media AG & Co KG
und Wüstenrot gegründet. Derzeit ist der Schmutzer Verlag
51 Prozent an DMID beteiligt.
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wohnungen & häuser, gemessen am honorar 2011
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Überblick
branche
12 immobilien Magazin 7-8|12
und irgendwann
bleib i dann durt …
eine Kaimauer. Die Zehen baumeln im Wasser,
das kühle Nass sorgt für Prickeln am Wadenbein.
Die letzten Strahlen der kraftvollen Sonne
spiegeln sich in den Wellen und außer dem
aufgeregten Kreischen eines Schwarmes junger
Möwen, hörst Du nur das Willkommenssignal eines Kreuzfahrtschiffes
am Horizont. Die kühle Brise und das leise
Rauschen des Meeres vervollkommnen den Sound eines
ganz besonderen Momentes. Kitschig? Ja! Magisch? Auch!
Das Meer, das hitzige Temperament der Spanier(innen),
die architektonische Kraft der Stadt und – zugegeben – die
gepflegte Art des Fußballs ließen mich schon vor Jahren
entscheiden, dass ich nach Barcelona auswandern werde.
Die Frage ist nur, wann.
Und: Es bleibt auch die Frage, was ein paar schöne Orte auf
diesem geschundenen Erdball so erstrebenswert macht.
Magische Locations, die so viele Menschen anziehen, dass
– Bonmot am Rande – mit dem Ansturm die Magie auch
rasch wieder weg ist.
Wasser hat definitiv etwas mit der Magie eines Ortes zu
tun. Wasser bedeutet Leben und Kraft, aber auch Entwicklung.
Vom Plätschern des kleinen Gebirgsbaches bis zum
reißenden Tosen der Niagarafälle – beides übt grenzenlose
Faszination auf Menschen aus. Am besten funktioniert
welChe Sind beSte
deutSChe Städte?
Städterankings gibt es viele, allerdings berücksichtigen sie häufig
zu wenige Faktoren, um Investoren, Bestandshaltern oder
auch Eigennutzern ein aktueller und verlässlicher Ratgeber für
die Erstbewertung eines Immobilienstandortes sowie dessen
Zukunftspotenzials zu sein. Um hier Abhilfe zu schaffen, hat
die NAI apollo group ein Bewertungssystem namens Städte-
Attraktivitätsranking „StAR“ entwickelt.
Die deutschen Top-Städte München (1) und Hamburg (2)
punkten insbesondere durch ihre jeweils positive wirtschaftliche
und demografische Situation, die sich zukünftig weiter
fortentwickeln wird. So sind es in der Regel die hohe Kaufkraft,
die niedrige Arbeitslosigkeit sowie die hohe und wachsende
Einwohner- und/oder Haushaltszahl, die zu den Ergebnissen
der Gewinnerstädte führen. Auffällig ist, dass sich neben
breitenwirkung
Die koMMunikATionS-koluMne
VoN RoNALD GoIGITZER
Wasser, wenn wir einen hohen Berg im Rücken haben.
Denn diesen freizuhalten, ist uns schon bei der Wahl des
Sitzplatzes im Restaurant wichtig. Und so ein Berg als Stütze
hat etwas Beruhigendes. Dritte wichtige magische Zutat:
Erhabenheit. Über allen anderen thronen ist selbst für
duckmäuserische Daseinsgenossen erstrebenswert. Und wo
man Gebäude wie am besten errichtet, damit ihre Bedeutung
von möglichst imposantem und lang anhaltendem
Bestand ist, hüpfen uns die Religionen von Stonehenge bis
zu Maria Taferl vor.
Wir fühlen uns besser, lächeln mehr, schlafen ruhiger und
strahlen mehr Energie aus. Perfekt für wohnen, arbeiten,
einkaufen und alles, was man sonst noch in Immobilien
machen kann.
Gut, nicht jede Immobilie kann am Wasser gebaut werden.
Aber mit dem Bewusstsein, „je magischer, desto erfolgreicher,
desto profitabler“, lässt sich vielleicht auch das eine
oder andere Gebäude schon in der Planung optimieren. Und
sei's nur mit einem Wasserbrunnen im Eingangsbereich.
Ich jedenfalls buch’ jetzt den Flug nach Barcelona. Ob's
nur ein Kurztrip war, erfahren Sie in der Ausgabe neun des
Immobilien Magazins.
http:/breitenwirkung.blogspot.com
München und Hamburg kleinere Städte wie Heidelberg (3), Erlangen
(4) und Ingolstadt (5) unter den Top fünf-Städten befinden
und Berlin (6), Köln (7), Stuttgart (10) oder Frankfurt a. M.
(11) auf hintere Plätze verweisen. Wirtschaftliche Prosperität
bringt Imagegewinn sowie Zuwanderung mit der Folge, dass
Wohnraum knapp wird. Die ohnehin niedrigen durchschnittlichen
Renditen können sich durch das im Vergleich zu den
Mieten noch höhere Kaufpreiswachstum weiter verringern.
Neben einer schlechten wirtschaftlichen und demografischen
Entwicklung unterstreichen geringe Miet- und Preisniveaus bei
zugleich negativer Entwicklung die Probleme der Flop-Städte,
wie etwa Dessau-Roßlau oder Gelsenkirchen.
Potsdam, Jena, Dresden oder Rostock befinden sich hingegen
in der oberen Hälfte des Attraktivitätsrankings StAR.
Fotos: istockphoto.com/mipan
überliQuide
lebenSVerSiCherer
Die deutschen Lebensversicherungen wissen nicht wohin
mit ihrem Geld. Sie sollen die Kundengelder möglichst
sicher, aber auch möglichst gewinnbringend anlegen.
Angesichts historisch niedriger Zinsen gleicht dies der Quadratur
des Kreises. Die Folgen bekommen viele Sparer unmittelbar
zu spüren.
In den 1990er-Jahren lag die durchschnittliche Verzinsung
einer Lebensversicherung nach Angaben des Bundes der Versicherten
noch bei acht Prozent. Im vergangenen Jahr waren
es im Schnitt 4,2 Prozent – und selbst die Vier vor dem Komma
scheint zu wackeln.
Das Problem der Branche: Das Geld steckt vor allem in festverzinslichen
Wertpapieren. Knapp 90 Prozent der Kapitalanlagen
der Lebensversicherer entfallen auf Pfandbriefe, Staatsanleihen,
Unternehmensdarlehen oder andere Rentenpapiere.
Seit dem Dauertief an der Zinsfront, mit dem die Europäische
Zentralbank in der Staatsschuldenkrise Kredite billig macht,
werfen die als sicher geltenden Papiere kaum noch etwas ab.
Deutsche Staatsanleihen bringen so wenig wie nie zuvor.
Das bekommen die Versicherer vor allem bei Neuanlagen zu
spüren. Die Investitionen in Aktien, die als profitabler, aber
riskanter gelten, haben die Unternehmen nach dem Zusammenbruch
des Neuen Marktes zu Beginn des Jahrtausends
dagegen deutlich runtergefahren. Die Versicherer sind daher
auf der Suche nach neuen attraktiven Anlageformen, die vergleichsweise
sicher sind.
Mit Sorge blickt die Branche in diesem Zusammenhang
allerdings auf die geplanten Aufsichts- und Eigenkapitalregeln
unter Solvency II. Danach soll für Investitionen in erneuerbare
Energien und Infrastruktur ebenso viel Eigenkapital
vorgehalten werden wie für riskantere Beteiligungen zum
Beispiel an Hedgefonds.
Jetzt gelten Immobilien als wichtigstes Alternativinvestment.
Sie sollen unter Solvency II mit mindestens 25 Prozent
Eigenkapital unterlegt werden. Die Versicherer halten
dies für nicht sachgerecht. Zum Vergleich: Bei Aktien sollen
es 30 Prozent sein.
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KURZ
& KNAPP
vermischtes im
schnellen überblick
VioletteS wohnbauprojekt
StädtebauliCheS leitbild für Viola park
Die Umgebung des Wiener Fußballvereins Austria wird
attraktiver gestaltet. Vor Kurzem wurde das städtebauliche
Leitbild für den betreffenden Bereich – genannt „Viola
Park“ – entwickelt. Umfasst in dem Verfahren war das Gebiet
zwischen Südosttangente (A23), Laaer-Berg-Straße, Theodor-
Sickel-Gasse, Endlichergasse, Ludwig-von-Höhnel-Gasse, Altes
Landgut und eben der Generali-Arena.
Durchgeführt wurde der Prozess unter anderem gemeinsam
von der Stadt, einem Bauträger und auch dem FK Austria Wien.
Anlass für die Entwicklung des Bereiches ist unter anderem die
verbesserte Anbindung: Die U-Bahn-Linie U1 wird dort in einigen
Jahren Station machen. Sie wird bis 2017 die Therme Wien
anfahren – die Station „Altes Landgut“ ist jene, die den Verteilerkreis
Favoriten und damit die Generali-Arena erschließen
wird. Vorgesehen sind der Ausbau der sozialen Infrastruktur,
14 immobilien Magazin 7-8|12
einkaufszentren boomen in china
Westeuropa und Nordamerika sind bereits
mit Einkaufszentren übersät, nun ziehen
die Schwellenländer nach. Getrieben wird
der Shoppingcenter-Boom von China. Laut
einer Studie von CBRE entsteht bereits
jedes zweite neue Einkaufszentrum dort.
Der Berater CBRE hat den Einkaufszentren-Projektstand
in 180 Großstädten
untersucht. In 63 Städten wurden voriges
Jahr neue Shoppingcenter eröffnet, 50
davon in sogenannten Emerging Markets.
Von der in Bau befindlichen Fläche – 29,6
Millionen Quadratmeter – wiederum
befindet sich die Hälfte in China. Andere
aktive Märkte sind Abu Dhabi, Hanoi,
Kuala Lumpur, Neu-Delhi und Sao Paulo.
CoMpetenCe Center Salzburg wurde für Seine
kliMakoMpetenz auSgezeiChnet
Die Prisma Salzburg erhält für die Entwicklung am
Competence Park Salzburg eine Auszeichnung für
Kompetenz im Klimaschutz. Die vom Bundesministerium
gemeinsam mit klima.aktiv vergebene Auszeichnung wird
im Rahmen des Aktions- und Beratungsprogramms „Mobilitätsmanagement
für Betriebe, Bauträger und öffentliche
Verwaltung“ vergeben.
Beim Competence Park SALZBURG werden mehrere klima-
und ressourcenschonende Maßnahmen umgesetzt. Hinter
der Hochhaussanierung steht ein ausgeklügeltes ökologisches
Konzept, die Häuser in der Mitte sind Niedrigenergiehäuser
mit Solarpanelen und die Energiespeicherung
läuft direkt über den Pufferspeicher der Salzburg AG auf
dem Inge-Morath-Platz. Der Standort Competence Park
Salzburg ist ökologisch, kulturell und sozial in ein ausge-
klügeltes Energiespar- und Mobilitätsmanagementkonzept im
Stadtwerk Lehen eingebunden. Die entstehenden hochwertigen
Büro-, Labor- und Forschungsflächen sowie der Wohnraum
sind in die größte zusammenhängende thermische Solaranlage
Salzburgs integriert.
Der Competence Park Salzburg ist ein kombinierter Arbeits-
und Lebensraum, daher werden für Arbeitsplätze, Besucher
und Bewohner rund 300 Fahrradabstellplätze, E-Bike-Tankstellen
und die Möglichkeit eines Radverleihs geschaffen. Zusätzlich
zu der Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz
ist das Angebot noch durch eine eigene Haltestelle in der
Strubergasse „Stadtwerk Lehen“ erweitert worden. Auch für
Elektroautos wird es direkt auf dem Areal eine Ladestation
für E-PKW geben. Gemeinsam mit der Stadt Salzburg wird ein
Shared Space eingerichtet.
der Nahversorgung, die Errichtung von Woh nungen, aber auch
die Neuorganisation des Straßen-, Fuß- und Geh wegenetzes.
In der Preisgerichtssitzung wurde der Beitrag von „Königlarch
Architekten“ in Kooperation mit dem Unternehmen EGKK
Landschaftsarchitektur zu Weiterbearbeitung empfohlen. Vorgesehen
ist darin unter anderem eine sogenannte Stadtvillenstruktur,
also eine kleinteiligere Bebauung. Auch die Schaffung
von Hofbereichen wird angeregt.
Foto: © Königlarch Architekten
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Immobilien Magazin Verlag GmbH, Millennium Tower, Handelskai 94 – 96, 1200 Wien

InternatIonaler
netzwerkknotenpunkt
re.comm 12
Die re.comm, die heuer zum ersten Mal von
5. bis 12. Dezember in Kitzbühel stattfindet, vernetzt
internationale Top-Führungskräfte der Immobilienbranche.
Netzwerke, seien sie virtuell oder auch persönlicher Natur, bestimmen den
Geschäftsalltag und haben einen oft nicht unwesentlichen Anteil am geschäftlichen
Erfolg. Die re.comm 12 bietet für die 400 Teilnehmer und Teilnehmerinnen
eine Plattform, das eigene Netzwerk, über die bestehenden
Kontakte hinaus, auf einer internationalen Ebene zu erweitern.
Gerade Vorstände und Geschäftsführer großer Unternehmen haben - auch
wenn es auf den ersten Blick seltsam klingt – nur wenige Möglichkeiten,
neue Kontakte zu schließen. Die Tage sind meist minutiös durchgeplant, für
das informelle Gespräch bleibt wenig Zeit. Hier wird man bei der re.comm
ansetzen und bewusst Plattformen schaffen, um das Knüpfen von Kontakten
auf eine neue Qualitätsebene zu heben.
Die „Trefferwahrscheinlichkeit“ ist dabei auf der re.comm eine große, denn
die Teilnehmer und Teilnehmerinnen – allesamt Top-Führungspersönlichkeiten
der internationalen Immobilienwirtschaft – begegnen sich auf Augenhöhe.
Dafür sorgt die durchaus restriktive Einladungspolitik der re.comm: Gemeinsam
mit dem Working Advisory Board, bestehend aus Martin Sabelko
(CBRE Global Investors), Christoph Stadlhuber (Signa Holding) und Philipp
Kaufmann (ÖGNI) sowie internationalen Beratern wurde eine Vorauswahl
der Teilnehmer und Teilnehmerinnen getroffen. Teilnehmen an der re.comm
können somit nur jene Personen, die sich auf dieser Liste potenzieller Teilnehmer
befinden oder im Zuge ihrer Registrierung zur re.comm von dem
Gremium akzeptiert werden.
Gleichzeitig bietet das gesamte Setting der re.comm 12 ideale Möglichkeiten,
neue Kontakte zu knüpfen und bestehende auszubauen. Neben der
zentralen Location K3 KitzKongress, in der auch die Keynotes, Workshops
und Diskussionsrunden geplant sind, finden zahlreiche Side-Events, wie
zum Beispiel beim Stanglwirt, statt, die vorwiegend dem Gedankenaustausch
der Teilnehmer und Teilnehmerinnen untereinander dienen und eine
ideale Netzwerkplattform darstellen. Unternehmen haben zudem die Möglichkeit,
über eine Content- oder Networking-Partnerschaft mit Unterstützung
des Veranstalters individuelle Events umzusetzen, zu denen gezielt
Targets eingeladen werden können.
Ganz im Zeichen des großen Themas der re.comm 12 – „Rethink!“ – setzt
die Veranstaltung somit auch im Bereich Netzwerke neue Maßstäbe und
versteht sich als Nährboden für neue geschäftliche Verbindungen auf internationalem
Niveau.
InternatIonale Star-Speaker
und Intellektuelle Querdenker
Das Speakerboard der re.comm 12 liest sich wie
das Who-is-Who der Innovatoren und Denker unserer Zeit.
Den „klassischen“ Vortragenden wird man unter den Speakern der re.comm
12 vergeblich suchen. Vom Management-Guru in Lederjacke, Kjell Nordström
bis hin zu berühmten Wissenschaftlern wie Leonard Mlodinow oder
Anton Zeilinger werden auf dem Immobilien-Think-Tank des Jahres die
klügsten Köpfe der Welt vertreten sein.
Für den Bereich Wirtschaft haben bereits einige bekannte Persönlichkeiten
ihr Kommen zugesichert. Unter ihnen befindet sich beispielsweise Tomáš
Sedláček. Der Ökonom ist Chefvolkswirt der Tschechoslowakischen Handelsbank
AG (ČSOB), ehemaliger Berater von Václav Havel und Bestseller
Autor. Sein Buch „Die Ökonomie von Gut und Böse“ ist gerade dabei die
heimischen Bestsellerlisten zu erobern. Weitere Vortragende sind der französische
Wirtschaftswissenschaftler Jacques Attali, Autor und langjähriger
Berater des französischen Staatspräsidenten François Mitterrand sowie der
Schweizer Trendforscher und CEO des Gottfried Duttweiler Instituts David
Bosshart.
Von der Wirtschaft zur Ethik. Wirtschaften muss, wie jedes andere handeln
auch, legitim und verantwortbar sein – so die Theorie. Aber wo beginnt diese
Legitimität und wie weit kann diese Verantwortung gehen? Genau diesen
Themen werden die Vortragenden aus den Bereichen Ethik und Compliance
nachgehen. Impulsgeber dazu wird unter anderen der deutsche Jurist,
Philosoph und Soziologe Felix Ekardt sein. Ekardt setzt sich insbesondere
mit der Theorie der Gerechtigkeit sowie der Theorie der Nachhaltigkeit auseinander.
Als weiteren prominenten Vertreter der Ethik hat sich auch der
Präsident des Ethikverbandes der Deutschen Wirtschaft e.V., Ulf Dietrich
Posè angekündigt.
Auf den Spuren der Zukunfts- und der Naturwissenschaften bewegen sich
die namhaften Vortragenden aus dem Bereich Wissenschaft. So wird es
unter anderem Impulse von Nils Müller, Trendforscher, Leonard Mlodinow,
US-amerikanischer Physiker und Autor, Anton Zeilinger, österreichischer
Quantenphysiker und Universitätsprofessor, Frank Schirrmacher, deutscher
Journalist und Mitherausgeber der Frankfurter Allgemeinen Zeitung sowie
Charles Leadbeater, britischer Trendforscher und ehemaliger Berater von
Tony Blair geben. Weitere Informationen über die re.comm 12 gibt es unter:
www.recomm.eu.
Tomáš Sedláček
Jaques Attali
Kjell A. Nördström

Überblick
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ROlANd SuTER wurde zum neuen Präsidenten
des österreichischen Fertighausverbandes (ÖFV)
gewählt. Er folgt in dieser Funktion Josef Gruber,
der weiterhin dem Vorstand angehört. Die
höchste Priorität nehmen für den gebürtigen
Schweizer Maßnahmen zur Weiterbildung von
Facharbeitern ein. Roland Suter erwarb 1985 die
Hartl Haus Holzindustrie, deren Geschäfte er
auch führt. Weiters sind im Vorstand der ÖFV
Friedrich Schachner, Erich Weichselbaum und
erstmals Franz Genböck.
Für die Eigenprojekte holt sich Raiffeisen-Leasing
in Wien ThOMAS huSSl an Bord. Der Bau- und
Immobilienspezialist entwickelt als Leiter der
Eigenprojekte sowohl Wohnimmobilien als auch
Gewerbeimmobilien in Österreich und im Ausland.
Hussl ist in der Branche kein Unbekannter.
Zuletzt wickelte er Bauherrenmodelle ab, war
davor bei conwert zuständig für die Entwicklung
von Wohnungsportfolios in Leipzig und
Neu bauten in Budapest. Davor war er Niederlassungsleiter
bei der Strabag. Hussl studierte in
Zürich Bauingenieurswesen.
Der Developer GBI setzt neue Schwerpunkte bei
studentischem und smartem Wohnen. Für gezielte
Akquise von Grundstücken und Immobilien
wurde eine neue Gesellschaft namens GBI
Development GmbH gegründet. Die Leitung
übernehmen die im Unternehmen bestens bekannten
und bewährten Mitarbeiter ..STEfAN..
GEhRING und ClEMENS JuNG. Gehring ist für den
Berliner Raum verantwortlich und Clemens Jung
für Kassel und Frankfurt am Main.
Verstärkung erhält das Europa-Team von
Gazeley. Der globale Logistikimmobilienentwickler
und Investor hat BERT ANGEl von
Prologis geholt. Angel war bei Prologis rund 14
Jahre Senior Vice President Commercial Director.
Die Erfahrungen, die er bei der Betreuung
von weltweiten Großkunden, wie Procter &
Gamble, CEVA oder Hennes & Mauritz, erwarb,
bringt er in seine neue Funktion im Team der
Global Customer Solutions bei Gazeley mit.
Hier ist er für den Ausbau und die Pflege von
Kunden in ganz Europa zuständig.
Eine starke Stimme hält die German Facility Management,
GEFMA. Seit Mai verstärkt SVEN ARETz.
die Abteilung Presse und Kommunikation und
übernimmt zentral die Brancheninitiative „Facility
Management – Die Möglichmacher“ (MM).
Nach seiner journalistischen Ausbildung war
Aretz PR-Referent und dann auch Redakteur für
die Bereiche Print, Online und Social Medias.
Geförderter Wohnbau
Wien, Kundratstraße
Fotos: beigestellt
Mag. Michael Gehbauer
Wohnbauvereinigung GPA
Bauträger
Die Uniqa Real Estate AG holt sich einen neuen
Vorstand aus den eigenen Reihen. RONAld.
. WAhRlICh, der zuletzt die Abteilung „Steuern,
Finanz- und Rechnungswesen“ leitete, wurde
in den Vorstand berufen. Ronald Wahrlich ist
seit 2008 im Unternehmen. Zuvor arbeitete der
44-Jährige als Steuerberater und Tax-Manager bei
Deloitte Österreich.
Frisch gedruckte Visitenkarten mit dem Firmennamen
Porreal Immobilien Management GmbH
verteilt nun GERhARd hAuMER. Seit 1. Juni ist
der in Immobilienkreisen bestens bekannte
Manager Mitglied der Geschäftsführung bei der
Immobilientochter der Porr AG. Der gebürtige
Wiener führte über 17 Jahre lang die Geschäfte
der first facility GmbH und internationalisierte
das Unternehmen. Bei der Porreal soll er das
noch junge Unternehmen weiter aufbauen.
Die Wirtschaftskanzlei Dorda Brugger Jordis holt
sich aus den eigenen Reihen einen jungen Anwalt.
.KlAuS PfEIffER. ist seit 2010 im Real Estate Desk
aktiv und kann seit Februar 2012 als Rechtsanwalt
in Österreich tätig sein. Zu Dorda Brugger Jordis
kam er nach seiner Rechtsanwaltsanwärterschaft
bei Graf & Pitkowitz in Wien. Pfeiffer ist bereits
Autor mehrerer Fachbeiträge aus dem Immobilien-
und Wettbewerbsrecht. Er sammelte internationale
Erfahrungen am Institut für Privatrechtsvereinheitlichung
in Rom, war in London freier
Mitarbeiter des Fachverlags „Hart Publishing“.
TERMIN-TIPPS
energy Tomorrow
in wien
Ausstieg aus der Atomenergie und Einstieg in erneuerbare
Energie aus Wind, Wasser und Sonne. Dafür steht der
Experte Olav Hohmeyer. Er berät die deutsche Bundesregierung
und kommt am Energy Tomorrow Tag nach Wien.
wann? 17. September 2012
wo? Sofitel Vienna Stephansdom
kosten? Kostenlos
www.energy-tomorrow.eu
real esTaTe circle 2012
in wien
Das Konferenzunternehmen Business Circle veranstaltet
heuer erstmals eine zweitägige Fachkonferenz mit
Messecharakter im November. Thema sind die Trends
am heimischen und internationalen Immobilienmarkt.
wann? 8. bis 9. November 2012
wo? Cortyard by Marriott Wien Messe
kosten? 1.499 € (Frühbucher 1.399 €)
www.businesscircle.at
green & blue building conference
in wien
Über Ökobilanzen, Nachhaltigkeit und Lebenszyklusrenditen
wird auf der dritten GBB­Konferenz in Wien diskutiert.
GBB steht für Green & Blue Building Conference.
wann? 27. September 2012
wo? Vienna Twin Conference Center
kosten? 790 €
www.confare.at
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ÜBeRBlicK
serVice
immobilien & steuern
Die Autorin
Karin Fuhrmann
ist steuerberaterin und Partnerin bei TPa horwath. sie ist Fachvortragende sowie -autorin und
mitglied des wissenschaftlichen Beirats des masterlehrgangs „international real estate Valuation“.
ihre fachlichen schwerpunkte liegen in der Besteuerung von Liegenschaftsvermögen im betrieblichen
und außerbetrieblichen Bereich, in immobilienfonds und in der Bauwirtschaft.
Ferien- & luxusimmobilien in FranKreich, spanien & portugal:
Was gibt es aus steuerlicher sicht zu beachten?
Aktuell wird eine große Zahl an luxusimmobilien in bekannten
Feriendomizilen angeboten. Auch bei ausländischen
Ferienimmobilien fallen – wie in Österreich –, abhängig
vom jeweiligen land, unterschiedliche Abgaben und Gebühren
an. Nachfolgend werden daher exemplarisch die Folgen eines
investments in Frankreich, Spanien und Portugal dargestellt.
Halten österreichische Staatsbürger Immobilienvermögen
im Ausland, stellt sich die Frage, welches Land laufende
Mieterträge oder einen späteren Verkauf besteuern darf.
Aufgrund des Welteinkommensprinzips sind alle Einkünfte
aus ausländischem Immobilienvermögen in Österreich
steuerlich zu erfassen. Da auch der Lagestaat regelmäßig
ein Besteuerungsrecht geltend macht, gibt es zwischen den
Ländern Doppelbesteuerungsabkommen (DBA), welche
dafür sorgen, dass es zu keiner tatsächlichen doppelten
Steuerbelastung kommt. Im Normalfall ist in solchen DBA
geregelt, dass der Lagestaat der Immobilie das Besteuerungsrecht
besitzt. Österreich kann somit keine unmittelbare Besteuerung
durchführen. Es besteht für Österreich die Möglichkeit,
die ausländischen Einkünfte bei der Bestimmung
des Steuertarifs zu berücksichtigen. Es handelt sich dabei
um den sogenannten Progressionsvorbehalt. Dieser führt
dazu, dass die österreichischen Einkünfte mit einem höheren
Steuersatz belastet sind, als dies der Fall wäre, wenn
keine ausländischen Einkünfte vorliegen würden. Aufgrund
der Neuregelung der Besteuerung von Immobilienverkäufen
seit 1. April 2012 in Österreich gilt eine andere Methodik.
Ausländische Veräußerungsgewinne sind aufgrund der Konzeption
der Immobiliensteuer als Steuer mit Abgeltungswirkung
seit 1. April 2012, unabhängig von der Behaltedauer,
nicht für die inländische Steuerberechnung relevant.
Frankreich
Wird durch einen österreichischen Staatsbürger eine
Ferienimmobilie erworben, sind verschiedene steuerliche
Abgaben zu leisten. Beim Kauf einer Immobilie
wird eine Registrationssteuer eingehoben. Diese beträgt
4,8 Prozent der Kaufsumme. 1,2 Prozent gehen an die
Gemeinde und 3,6 Prozent gehen an das Department.
Weiters empfängt der Staat 2,5 Prozent dieser Kosten als
Verwaltungskosten. Ebenfalls ist eine Immobiliensteuer
zu bezahlen, welche eine jährliche Abgabe darstellt. Eine
Wohnsteuer ist vom Wohneigentümer zu entrichten,
wenn die Immobilie zu Wohnzwecken weitervermietet
wird. Wird die Immobilie wieder verkauft, dann wird
eine Abgabe für die Wertvermehrung fällig. Diese Abgabe
beträgt für Ausländer 16 Prozent. Befindet sich die
Immobilie länger als 15 Jahre im Besitz desselben Eigentümers,
dann erfolgt eine Freistellung dieser Abgabe.
Portugal
Ein Immobilienerwerb bringt eine 10-prozentige Grunderwerbssteuer
(GrESt) mit sich. Zusätzlich fallen Stempelgebühren,
Notar- und Anwaltskosten in Höhe von fünf
Prozent des Kaufpreises an. Ebenfalls ist eine kommunale
Steuer für die Immobilienübertragung vom Erwerber zu
entrichten. Nach dem Immobilienkauf wird eine jährliche
Grundsteuer fällig, welche sich zwischen 0,2 Prozent und
0,8 Prozent bewegt. Bei Vermietung der Immobilien sind
die Einkünfte aus Vermietung in Portugal steuerpflichtig.
Spanien
Bei einer Immobilienübertragung ist eine Mehrwertsteuer
von sieben Prozent oder 16 Prozent vom Erwerber zu entrichten.
Diese wird anstelle der GrEST eingehoben. Auch
hier gibt es eine Abgabe für die Wertvermehrung einer
Immobilie. Der Zuwachs wird mit einem Steuersatz von
16 Prozent bis 30 Prozent versteuert. Eine Besteuerung erfolgt
maximal über 20 Jahre. Wird die Immobilie verkauft,
ist eine Gewinnsteuer zu entrichten. Die Besteuerungsgrundlage
bestimmt sich durch die Preisdifferenz zwischen
dem Erwerbs- und Verkaufspreis. Ausländische Immobilienverkäufer
haben den Gewinn pauschal mit 35 Prozent
zu versteuern.
Wie die Ausführungen zeigen, ist jedenfalls vor Erwerb einer
Ferienimmobilie fachlicher Rat einzuholen, um die gesamten
Investitionskosten richtig einschätzen zu können.
immobilienrecht
Kroatien: erleichterungen bei immobilientransaKtionen
im August 2011 trat eine Gesetzesänderung in Kraft, der
gemäß die Grundbücher zu vermerken hatten, ob ein Gebäude
auch eine Nutzungsbewilligung habe. Diese erschwerte
den Grundverkehr wesentlich und wurde nun abgeschafft.
AUTOR: GreGor Famira, Cee
Die Veräußerung eines Gebäudes oder einer Wohnung
in einem Gebäude ohne derartige grundbücherliche
Bestätigung sollte nicht mehr gestattet sein. Bei allen
bisher schon errichteten Gebäuden, bei denen diese
Anforderung bisher nicht galt, sollten die Benützungsbewilligungen
innerhalb von 12 Monaten nachgereicht
werden. Nach dieser Übergangsfrist sollten auch schon
bestehende Gebäude ohne eine solche Anmerkung nicht
mehr veräußerbar sein.
Diese gesetzliche Regelung hatte mehrere Haken: Zunächst
gibt es – laut Aussage einer zuständigen Beamtin – für etwa
50 Prozent der Gebäude in Zagreb keine Benützungsbewilligung.
Dies auch deshalb, weil Errichter es sich lediglich „erspart“
hatten, um eine Benützungsbewilligung anzusuchen.
Zweiter Haken war, dass Wohnungseigentümern meist
die Benützungsbewilligung nicht vorgelegt wurde. Der
Wohnungseigentümer konnte zwar darauf vertrauen,
dass der Bauträger darum angesucht und sie auch erhalten
hatte; es war jedoch nicht üblich, eine Ausfertigung
an den Wohnungseigentümer weiterzuleiten. Deswegen,
insbesondere bei nicht mehr am Markt tätigen Bauträgern,
war es vielen Eigentümern unmöglich, eine Benützungsbewilligung
zu erlangen und um einen entsprechenden
Vermerk im Grundbuch anzusuchen.
Dritter Haken war schließlich die Frage, ob jedwede Art der
Veräußerung von der gesetzlichen Regelung umfasst wäre,
oder ob es nur den Verkauf beträfe. Das Gesetz war in diesem
Punkt nicht eindeutig und es gab gewichtige Argumente
auf beiden Seiten. Dies hat dazu geführt, dass die Grundbücher
diese Regelung teilweise nicht angewendet haben.
In Summe hat diese bestimmt mit guten Motiven in Kraft
gesetzte Regelung einige Verunsicherung erzeugt und den
Grundverkehr deutlich erschwert. Konsequenterweise
wurde diese Regelung nunmehr wieder abgeschafft. Ein
Hindernis für Investitionen ist damit wieder weggefallen.
Vertrauensschutz des grundbuchs bis 7.11. ausgesetzt
Achtung! 6-Monatsfrist für Berichtigungen von Fehlern
im Zusammenhang mit der Grundbuchsumstellung.
AUTOR: Johannes hysek, Wien
Heuer im Frühjahr wurden die elektronischen Grundbuchsdaten
vom „alten“ Grundbuch in das „neue“ übertragen.
Das „neue“ Grundbuch wurde am 7. 5. 2012 eröffnet. Da bei
dieser Umstellung eine riesige Menge an Daten übertragen
wurde, sind Fehler – wenngleich eher unwahrscheinlich –
nicht gänzlich auszuschließen. Das Gesetz (§ 21 GUG) sieht
für derartige Szenarien vor, dass Fehler entweder auf Antrag
oder von Amts wegen zu berichtigen sind.
Werden allerdings durch die Berichtigung bücherliche
Rechte Dritter (z.B. Eigentums-, Pfandrecht) berührt, die
aufgrund eines Rechtsgeschäfts (z.B. Kauf) nach der Umstellung
des Grundbuchs eingetragen wurden, ist eine Berichtigung
nur dann zulässig, wenn der Berichtigungsantrag
innerhalb von sechs Monaten nach Eröffnung des umgestellten
Grundbuchs beim Grundbuchsgericht einlangt.
Das bedeutet, dass bis 7. November 2012 der Vertrauensschutz
auf die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs
ausgesetzt ist. Danach gilt der Vertrauensschutz
wieder. Es ist daher einem Erwerber zu raten, nicht nur
den aktuellen Grundbuchsstand zu prüfen, sondern diesen
auch mit dem des Grundbuchs „alt“ zu vergleichen,
weil er auf den neuen Grundbuchsstand allein nicht vertrauen
darf. Aber auch ein bereits bücherlich Berechtigter
sollte prüfen lassen, ob die Umstellung fehlerlos erfolgte,
weil die Gefahr besteht, dass ein Erwerber nach dem
7. November 2012, lastenfrei erwerben kann, wenn die
Last bei der Datenübertragung nicht mitübertragen wurde.
20 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 21
Die Autoren
Gregor Famira & Johannes Hysek
rechtsanwälte der internationalen anwaltssozietät Cms reich-rohrwig hainz aus
Österreich und Cee informieren sie über rechtliche neuerungen vor ort. Gregor Famira
(Bild li.) koordiniert alle real estate-agenden der sozietät für Cee, Johannes hysek
(Bild re.) ist experte für immobilienrecht in Österreich.

IMMO IMMO
gEnErAtIOnEnWECHsEL
nEWstICKEr
In der DEBA hat eine friktionsfreie
familiäre Firmenübergabe stattgefunden.
Der ehemalige Geschäftsführer und
seit 1989 auch Hauptgesellschafter Dr.
Gerhard Ottenschläger hat sich nach vierzig
verdienstvollen Jahren aus dem Geschäft
zurückgezogen und die Verantwortung
seinen Kindern übertragen. Er hat
das Unternehmen sehr erfolgreich geleitet
und dient seinen Nachfolgern als großes
Vorbild, vor allem was seine Handschlagsqualität
und Kundenorientiertheit betrifft.
Sein Sohn Andreas Ottenschläger und
seine Tochter Claudia mit Ehemann Günther
Schleifer führen mit viel Engagement
die Firma weiter. Schwerpunkt bleibt die
Errichtung von exklusiven Eigentumswohnungen
und Reihenhäusern in Top-Lagen.
Für ihre Kunden, deren Zufriedenheit an
erster Stelle steht, schafft sie Wohnräume
zum Wohlfühlen. Darüberhinaus entwickelt
und betreut die DEBA Projekte
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in Vorbereitung befinden sich in den
begehrtesten Wohngegenden des 16.,
18., 19. und 23. Bezirks in Wien.
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Aktuelle news finden sie auch
auf immobilien-magazin.at
nEubAu WIEn EnErgIE
„sMArt CAMpus“
Drees & Sommer steuert federführend
den Neubau der Wien Energie Unternehmenszentrale
„Smart Campus“.
Auf rund 82.500 Quadratmetern entstehen
für ein Investitionsvolumen von circa
110 Millionen Euro Büros, Werkstätten,
Magazine und Lager für 1.400 Mitarbeiter.
Bei dem „Smart Campus“ genannten
Gebäudekomplex liegt der Fokus auf der
intelligenten Gebäudeautomatisierung
und Steuerung der Funktionsbereiche
Verwaltung, Betrieb und Support. Neben
der Zentrale des Wiener Energieversorgers
entsteht bis 2015 auch ein neues
Zählergebäude mit einer Bruttogeschoßfläche
von 16.000 Quadratmetern. Hier
werden künftig 320 Angestellte in den
Bereichen Zählerlager, Eichung, Prüfung
und Ausgabe arbeiten.
Mit dem gegenständlichen Bauprojekt
entsteht bis Ende 2015 ein Gebäudekomplex,
der durch seine Funktion und Größe
eine herausragende Stellung im Süden
von Wien einnehmen wird.
drees & sommer projektmanagement
und bautechnische beratung gmbH
www.dreso.com
EHL-pArtnEr sAvILLs
WEItErHIn An dEr spItzE
Der internationale Associate Partner
von Österreichs führendem Immobiliendienstleister
EHL Immobilien konnte
seine Marktführerschaft am britischen Immobilienmarkt
zum neunten Mal in Folge
festigen und mit einem Umsatzplus von
ca. sechs Prozent sogar weiter ausbauen.
Savills ist unangefochtene Nummer 1
Der immo-Newsticker erscheint in jeder Ausgabe des
immobilien Magazins in inhaltlicher Zusammenarbeit mit
führenden österreichischen immobilienunternehmen.
und ließ seine Mitbewerber CBRE und
JLL deutlich hinter sich. Savills behauptet
sich damit auch im globalen Ranking
als mittlerweile fünftgrößter Immobiliendienstleister
weltweit. Verantwortlich für
diesen Erfolg ist das dichte Netzwerk von
Niederlassungen und Partnerunternehmen
auf allen Kontinenten. Der intensive Austausch
von Know-How und Marktdaten
trägt wesentlich zur Qualität der Dienstleistungspartner
bei. Auf Basis dieser
weltweiten Vernetzung kann auch EHL
ihre Kunden global perfekt betreuen.
EHL Immobilien
www. ehl.at
EHL bIEtEt WErt-AppArtEMEnts
by sILvEr LIvIng
Mit dem Konzept „Wert-Appartements“
bringt EHL Immobilien
eine attraktive Innovation auf den österreichischen
Vorsorgemarkt. Traditionell interessieren
bei Investments in Immobilien
urbane Ein- bis Zweipersonenhaushalte.
EHL setzt nun auf das noch stärker wachsende
Marktsegment Senioren mit speziell
für ältere Menschen optimierten Einheiten,
in denen schwerpunktmäßig Services
aus dem Bereich des betreuten Wohnens
angeboten werden können.
Silver-Living-Wert-Appartements sind vor
allem wegen der stark wachsenden Nachfrage
und der durch spezielle Betreibervereinbarungen
abgesicherte Mieterträge
äußerst attraktiv. Vor allem Anlegern, die
bereits klassische Vorsorgewohnungen besitzen,
eröffnet sich hier die Möglichkeit
zur Ertragsoptimierung bei höchst möglicher
Sicherheit.
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dEs stAdtpALAIs In 1080
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topmoderner Büroeinrichtung verleiht dem
Objekt einen ganz besonderen Charme. Neben
einem prunkvollen Büropalais mit ca.
1.800 Quadratmeter steht auch ein modernes
Dachgeschoßbüro mit ca. 700 Quadratmeter
zur Verfügung. Im Hochparterre
befindet sich ein prachtvoller, großzügig
ausgestatteter Konferenz- und Veranstaltungssaal,
welcher für Meetings, Kundenveranstaltungen,
Schulungen oder externe
Veranstaltungen genutzt werden kann.
Das repräsentative Objekt steht im Eigentum
der Palmers AG und wird exklusiv von
EHL Immobilien und VIENNA Immobilien
vermarktet. Informationen unter
EHL Immobilien
www. ehl.at
EHL CEntEr MAnAgEMEnt
gEWInnt zWEI sOLAL AWArds
EHL Center Management wurde vom
International Council of Shopping
Centers (ICSC) gleich zwei Mal mit der
international wichtigsten Auszeichnung
für Marketingkampagnen für Shopping
Center, den „SOLAL SILVER Awards“,
ausgezeichnet. Die Honorierung erfolgte
für die Kampagnen der Eröffnung des
Silesia City Center in Kattowitz mit Paris
Hilton und der Elvis-Sommerpromotion im
Polus City Center in Bratislava. Die perfekt
abgestimmten Kampagnen und intensive
mediale Begleitung brachten überdurchschnittliche
Besucherzahlen und außergewöhnliche
Umsatzeffekte. Trotz stagnierenden
Marktvolumens ist es mit den
beiden kreativen Marketingkampagnen
gelungen, Wachstum zu generieren.
Die Verleihung der beiden SOLAL SILVER
Awards aus 173 Einsendungen ist eine Bestätigung
für die großartige Arbeit des Center-Management-Teams
rund um den Center
Management Experten Jörg Bitzer.
EHL Immobilien
www. ehl.at
EHL Ist WErtvOLLstE IMMObILI-
EnMArKE ÖstErrEICHs
EHL Immobilien wurde bereits zum
zweiten Mal mit dem Immobilienmarkenaward
als wertvollste österreichische
Immobilienmarke ausgezeichnet.
Die Bewertung erfolgt auf Basis einer
wissenschaftlichen Grundlage nach dem
Real Estate Brand Potential Index und
nicht durch Juryempfehlung. Mit Hilfe der
konsequent auf Seriosität, Qualität und
Service ausgerichteten Strategie konnte
EHL Immobilien ein erstklassiges Image
aufbauen. Für alle Dienstleistungen der
EHL Immobiliengruppe hat Markenpflege
einen sehr hohen Stellenwert. Viel mehr
als der Bekanntheitsgrad zählt in der Branche
aber die Identifikation der Kunden mit
der Marke und die Qualität, die damit verbunden
ist. Die Ermittlung als wertvollstes
Unternehmen in den Bereichen Immobilienmakler
und Asset/Property Management
ist Ausdruck der hohen Wertschätzung und
Vertrauen in EHL Immobilien.
EHL Immobilien
www. ehl.at
sCHÖnEr AusbLICK
AM WIEnEr bürOMArKt
Die internationale Media Agentur
Aegis mietet jetzt das prominente
Dachgeschoß in der Gumpendorfer Straße
an. Insgesamt 1.300 Qudratmeter Büro
direkt über dem Café Sperl sorgen für den
optimalen Ausblick über die Stadt. Colliers
hat die Bürovermietung durchgeführt und
Aegis damit wieder zu einem innerstädtischen
Standort verholfen. „Wenn man auf
die Bedürfnisse der Unternehmen eingeht,
sind auch im schwierigen Umfeld Vermietungen
möglich. Die Nachfrage nach Büros
von Seiten der Mieter ist da, es geht darum,
sich um alle Interessenten in gleich hoher
Qualität zu kümmern.“ ist Georg Muzicant,
Geschäftsführer von Colliers überzeugt.
Colliers International
www. colliers.at
22 immobilien Magazin 7-8|12
7-8|12 immobilien Magazin 23

IMMO
nEWstICKEr
ErstE grOup IMMOrEnt rEfInAnzIErt
bürOgEbäudE In bELgrAd
Erste Group Immorent hat die Refinanzierung
von „Avenue 19“, einem
Bürogebäude der Kategorie A, in Belgrad
übernommen. Das Gebäude, welches aus
zwei Bürokomplexen besteht, wurde 2008
fertig gestellt und befindet sich in Novi
Beograd. Es hat eine Gesamtgrundfläche
von 17.059 Quadratmeter und verfügt
über zehn Geschoße sowie 232 Parkplätze
in der dazu gehörenden Tiefgarage. Die
Lage ist exklusiv, da sich die Autobahn,
welche Novi Beograd mit dem alten Stadtzentrum
verbindet, in unmittelbarer Nähe
befindet. Auch der Flughafen ist in 15 Minuten
erreichbar. Zudem wurde in unmittelbarer
Nähe der Liegenschaft eine neue
Brücke errichtet, die von Novi Beograd in
den alten Stadtteil führt.
Die Vorteile des Bürogebäudes haben viele
internationale Unternehmen erkannt. Zu
den aktuellen Mietern zählen unter anderem
die Delegation der Europäischen
Kommission, Huawei Technologies, das
Rote Kreuz und Dr. Oetker.
Erste group Immorent Ag
www.erstegroupimmorent.at
LOgIstIKMArKt LEbt!
Entgegen der weit verbreiteten Meinung,
dass Vermietungen in den Bereiche
Logistik und Industrie in Österreich
im Moment nur sehr schwer abzuschließen
sind, wurde nun ein kräftiges Lebenszeichen
gesetzt. Im neuen Logistikzentrum
Wien-Nord, errichtet von der Karimpol,
wurden nun insgesamt 3.600 Quadratmeter
Lagerflächen sowie 300 Quadratmeter
Büroflächen an Phoenix Pharma vermietet.
Dr. Max Huber & Partner hat die Ansiedlung
begleitet und ist auch vom Entwickler
Karimpol co-exklusiv mit der weiteren Verwertung
beauftragt.
Das Gebäude liegt direkt an der S1 im Norden
Wiens und bietet insgesamt 24.400
Quadratmeter Lagerflächen in der ersten
UP TO DATE
mit der ersten Online-Zeitung
für die Immobilienbranche!
Täglich*
Direkt auf Ihrem
PC oder Handy
Der immo-Newsticker erscheint in jeder Ausgabe des
immobilien Magazins in inhaltlicher Zusammenarbeit mit
führenden österreichischen immobilienunternehmen.
Phase. Sebastian Scheufele, geschäftsführender
Gesellschafter von Dr. Max Huber
& Partner: „Attraktive Lagerflächen sind
sogar sehr gefragt. Allerdings ist eben notwendig,
dass die Flächen verfügbar sind,
und nicht erst errichtet werden. Hier hat
Karimpol mit der Fertigstellung des Gebäudes
den richtigen Schritt zum richtigen
Zeitpunkt gewählt.“ Die hohe Qualität der
Flächen war in Kombination mit der optimalen
Verkehrsanbindung das ausschlaggebende
Argument für den Standort.
dr. Max Huber & partner
www.dmhpartner.at
COLLIErs dEAL In LInz
Ein bemerkenswerter Verkauf wurde
vor kurzem von Colliers in Linz abgeschlossen.
Das insgesamt 13.500 Quadratmeter
große Infra Center wurde an die
internationale Investmentgesellschaft Warburg
Henderson verkauft. Das Infra Center
ist zur Gänze vermietet, Anker Mieter sind
Merkur und Vögele. Colliers unterstreicht
mit dem Abschluss weiter seine Retail-
Kompetenz. „Das Center passt sehr gut
ins Portefeuille von Warburg Henderson
in Österreich. Das Center funktioniert gut
und ist in hervorragendem Zustand, für
Warburg Henderson ist die Immobilie ein
hervorragendes Investment.“ meint Georg
Muzicant, Geschäftsführer von Colliers.
Colliers International
www. colliers.at
24 immobilien Magazin 7-8|12
7-8|12 immobilien Magazin 25
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*Mo. – Do.
AusdrucksstArke Architektur
Die Sternbrauerei in Salzburg wird pure Gegenwartskunst, beschreibt UBM-Vorstand Martin Löcker das Bauvorhaben.
nde Juni nahmen die Vorsitzende des Salzburger Bau-
e
ausschusses Hannelore Schmidt, UBM-Vorstand Martin
Löcker und Rainbergstraße-Geschäftsführer Markus
Lunatschek den ersten Spatenstich für den Westteil der
Sternbrauerei Riedenburg vor. UBM Realitätenentwicklung AG wird
bis 2014 am Fuße des Rainberges nach den Entwürfen der New
Yorker Architektinnen Gisue und Mojgan Hariri 66 exklusive Eigentumswohnungen
und Penthouses errichten. Der 2010 begonnene
Ostteil ist so gut wie abgeschlossen. Die meisten Wohnungen und
Penthouses haben schon neue Eigentümer gefunden. Kein Wunder
also, dass auch für den zweiten Bauabschnitt das Interesse groß
ist. Bereits vor Baubeginn, jubelt die von UBM engagierte Maklerin
Elisabeth Rauscher, konnten 36 Prozent bei betuchten Klienten
platziert werden. Der Stadtteil Riedenburg ist eine beliebte Wohngegend.
Durch das Neutor erreicht man in echten fünf Minuten die
barocke Altstadt mit dem Festspielbezirk. Trotz der zentralen Lage
aber bestimmen Villen und viel Grün das Stadtbild.
Die Sternbrauerei in der Riedenburg ist das wahrscheinlich prominenteste
Wohnungsprojekt in Salzburg. Zwischen 1898 und 1907
vom altösterreichischen Baumeister Jakob Ceconi errichtet, lag das
20.636 Quadratmeter große Gelände seit der Betriebsaufgabe 1956
brach. Wegen der sensiblen Lage am Rande der weltberühmten Altstadt
wurde für die Neubebauung extra ein internationaler Architek-
turwettbewerb ausgeschrieben, aus dem die New Yorker Architektinnen
Gisue und Mojgan Hariri als Sieger hervorgingen. Ihr Entwurf
von insgesamt sechs skulptural durchgestalteten Baukörpern vor
dem Hintergrund der Felsen des Rainberges fand den Gefallen von
Stadt, Altstadtkommission und Gestaltungsbeirat. In Salzburg keine
Selbstverständlichkeit, wie Kenner der Szene wissen.
Die Sternbrauerei wird pure Gegenwartskunst, beschreibt UBM-Vorstand
Martin Löcker das Bauvorhaben. Die Architektur ist nicht beliebig,
sondern ausdrucksstark. Die Wohnungen sind unverwechselbar –
egal ob Ost- oder Westteil – keine gleicht der anderen. Angeboten
werden Zwei-Zimmer-Wohnungen bis 77 Quadratmeter, Drei-Zimmer-
Wohnungen bis 103 Quadratmeter und Vier-Zimmer-Wohnungen bis
117 Quadratmeter. Hochwertige Designerausstattung ist selbstverständlich.
Feinste Parkettböden, moderne Bäder in edlem Philip
Starck-Design oder raumhohe Verglasungen im Wohnbereich sorgen
für ein hervorragendes Wohnambiente. Highlight sind die sechs Penthouse-Wohnungen.
Sie sind zwischen 133 und 276 Quadratmeter
groß und verfügen über bis zu 350 Quadratmeter Panoramaterrasse.
UBM ReaLitätenentwickLUnG aG
A-1210 Wien, Floridsdorfer Hauptstr. 1
T +43 (0) 50 626-0
F +43 (0) 50 626-1472
E ubm@ubm.at
I www.ubm.at
Fotos: UBM

EinlEitung Thema
Von der (Wieder-)Entdeckung
der Langsamkeit
In diesen Tagen macht die Immobilienbranche traditionell
den Laden für die nächsten sechs bis acht Wochen
dicht. Ist das immer noch so? Ist das noch zeitgemäß?
In einer Epoche, wo alles schneller sein muss? Wo es
immer noch heißt: Speed kills?
Ja. Es ist mehr angesagt als jemals zuvor. Zumindest hat der
Summerbreak mehr Berechtigung – und sogar Notwendigkeit
als im zurückliegenden Jahrzehnt. Die „Krise“ hat uns nämlich –
ohne, dass wir es wirklich gemerkt haben im Tagesgeschäft
– bereits ins nächste Zeitalter katapultiert. Mittlerweile sind
nicht mehr die erfolgreich, die alles schneller entscheiden –
koste es, was es wolle. Buchstäblich. Nein. Die Superschnellen,
Supereffektiven, Superaktiven – die gibt es heute kaum noch.
Die sind im Trubel der Krise verschwunden, haben die Branche
gewechselt oder machen eine mehr oder weniger freiwillige
Pause. Wer heute noch am Markt ist, erfolgreich am Markt ist,
hat ein ganz anderes Verhaltensmuster. Der nimmt sich für
seine Entscheidungen Zeit. Lässt schlimmstenfalls auch mal
eine scheinbar supergünstige Gelegenheit aus, wenn einer der
Superschnellen, Superaktiven rascher entschieden hat (meist,
ohne ernsthaft nachzudenken).
Gut so! Wir sind in einem neuen Zeitalter. Dem Zeithalter
der Nachhaltigkeit. Einem Zeitalter, welches der (Wieder-)
Ent deckung der Langsamkeit gewidmet ist. Allen jenen, die
sich (und andere) fragen, ob die Krise denn schon vorbei sei,
noch bevorstehe oder wir gerade mitten drinnen sind, allen
jenen also, die in der Tageshektik buchstäblich den Überblick
ver loren haben, eingeklemmt in einen 30-Minuten-Meeting-
Marathon von 9 bis 21 Uhr oder so, allen diesen gehetzten
Topmanagern der Branche sei ein Buch als Sommerlektüre
empfohlen: Die Entdeckung der Langsamkeit. Und ein radikaler
Summerbreak von vier oder sechs Wochen. Ganz ehr-
26 immobilien Magazin 7-8|12
AutOR: Gerhard rodler
lich: Auch, wenn man es selber gar nicht so wahrhaben will,
gelegentlich, die Welt dreht sich auch dann weiter, wenn man
selbst mal nicht im Hamsterrad Gas gibt – und sogar die von
einem geleitete Firma oder Arbeitsgruppe tut das im Regelfall.
Zumindest dann, wenn man die entsprechenden organisatorischen
Vorbedingungen dafür geschaffen hat.
Und: Der Ruf nach dem, nach der scheinbar unentbehrlichen
XY wird von Tag zu Tag leiser. Bis er im Regelfall längstens nach
fünf oder sechs Wochen so gut wie ganz verstummt, weil andere
diese Lücke füllen. Niemand rationalisiert sich damit in
Wahrheit gänzlich weg. Man schafft nur Freiräume für strategisches
Denken, für das Verschaffen eines Überblickes. Also für
die Dinge, die eine Führungskraft wirklich tun sollte. An anderer
Stelle dieser Ausgabe widmen wir uns in einem weiteren
Schwerpunkt dem Thema Investment. Hätte sich das seinerzeitige
Ein-Mann-Management der damals größten – soweit ich
mich erinnern kann, sogar europaweit größten – Immobilien-
Aktiengesellschaft diese Langsamkeit, dieses Bewusst-Abstandnehmen,
dieses Bewusst-ein-wenig-Loslassen zu Herzen genommen,
wäre wohl einiges mit Sicherheit anders gekommen.
Es macht schon Sinn, im Sommer ein paar Wochen „einfach
mal weg“ zu sein. Ab in den Süden oder Westen – oder wohin
auch immer. Nicht unbedingt geografisch, nicht mehr physisch.
Nein, man kann auch zu Hause oder sogar im Büro „einfach
mal weg“ sein – um mit neuen Erkenntnissen (über sich
selbst, über das eigene Unternehmen) zurückzukommen. Dazu
kann man sich ein Sabbatical gönnen oder was auch immer.
Es geht schlicht darum, sich auf den Weg zu machen – um
mit neuen Lösungsansätzen und Ideen zurückzukommen. Die
nächsten Wochen sind dazu exakt die beste Gelegenheit. Und
um diese Chance zu ergreifen, sollte man (ausnahmsweise)
nicht allzu lange nachdenken.
Foto: ©istockphoto.com / emilia Stasiak
Weltweit leiden 30 %
der Menschheit unter
akutem Wassermangel.
Who
cares?
Österreich
Ohne Wasser kein Leben. Vor allem in Entwicklungsländern
sterben jeden Tag tausende Menschen an
den Folgen von Wasserknappheit, verschmutztem
Wasser und fehlenden sanitären Anlagen. CARE
Österreich kämpft seit 25 Jahren für eine bessere
Wasserversorgung in Afrika, Asien und Lateinamerika
und hilft Menschen in den betroffenen Gebieten,
sich selbst zu helfen.
Helfen auch Sie mit: PSK 1.236.000, BLZ 60.000
www.care.at
WIEN NORD

TheMa Die eigene insel
Reif füR Die insel
Dem Alltagsstress entfliehen. einmal so richtig mit der seele baumeln können.
eine eigene insel hat schon etwas. Mit einer vollen Brieftasche lässt sich der
Wunsch leicht realisieren. es gibt aber auch schnäppchen. auTor: Michael neubauer
Die Insel war schon immer beliebt. Nicht nur
Seeräuber bunkerten ihre Beute auf einsamen
Inseln in der Karibik. Auch so mancher wohlhabende
Investor in der jüngsten Vergangenheit
suchte sein Glück auf den Cayman Islands.
Doch, warum nicht gleich eine Insel sein Eigen nennen?
Aber nur wenige versuchen, ihren Traum von der eigenen Insel
in die Realität umzusetzen. Sie gehen davon aus, dass nur der
Jetset über das notwendige Kapital verfügt, eine Insel zu erwerben.
Schließlich sieht man in den Medien häufig Inseln in
der Südsee oder im Pazifischen Ozean mit ausgedehnten Sandstränden,
Palmen und luxuriösen Hotelanlagen. Diese Objekte
sind in der Tat teuer, sehr teuer, und nur um mehrere Millionen
Euro zu haben. Es geht aber auch deutlich günstiger, zum
Beispiel in Griechenland.
Die Finanzkrise zwingt viele griechische Familien, kleine Inseln
zu verkaufen, die ihnen seit Jahrhunderten gehören. Als
Käufer geben sich derzeit Investoren – vor allem aus dem arabischen
Raum – die Klinke in die Hand. Anfang April sicherte
sich die Familie des Emirs von Katar, Scheich Hamad Al Thani,
mit Oxia eine der wohl schönsten Insel im Ionischen Meer.
Der Scheich dürfte ein Schnäppchen gemacht haben. Denn der
Verkäufer, die griechisch­australische Familie Stamoulis, musste
deutliche Zugeständnisse machen. Am Ende der Verhandlungen
ging das 4.223 Quadratkilometer große unbewohnte
Eiland nicht für die ursprünglich angepeilten 6,9 Millionen
Euro, sondern für nur fünf Millionen Euro über den Tisch.
Und das, obwohl Oxia wunderbar gelegen ist, im Ionischen
Meer nahe Ithaka. Historische Gewässer: Hier versammelten
sich die Kriegsschiffe der Heiligen Liga, um in der Seeschlacht
von Lepanto am 7. Oktober 1571 südlich der Insel die Flotte der
Osmanen zu schlagen. Natur und Geschichte pur.
KyKladen sind wahre schmucKstücKe
„Wenn jemand in Griechenland investieren will, dann ist jetzt
der beste Zeitpunkt, es zu tun“, wird der griechische Immobilienmakler
Giannis Revithis in der Tageszeitung „Die Welt“
zitiert. „Es wird niemals mehr eine bessere Gelegenheit geben.“
Die Immobilienbranche wittert Morgenluft. „Jetzt, da
sich die griechische Wirtschaft in schweren Zeiten befindet,
könnte für Sie die Gelegenheit gekommen sein, Ihre Traum­
Foto: www.privateislandsonline.com
insel zu kaufen“, heißt es in den Hochglanzbroschüren und
Prospekten, auf einschlägigen Internetseiten und Immobilienportalen,
die griechischen Boden feilbieten, von kleinen Teilen
des Festlandes bis zu privaten Ägäisinseln. Lange Zeit war die
Regierung unwillig, den Verkauf von staatlichem Immobilienbesitz
in Betracht zu ziehen. Jetzt springen einige Politiker auf
den Zug auf und hoffen, mit dem Verkauf von Tafelsilber Kasse
machen und das klaffende Loch in den Staatsfinanzen stopfen
zu können. Die Liste von Kleininseln, die in Griechenland zum
Verkauf stehen, sei lang, sagte der Athener Immobilienmakler
Dimitris Voyatzis. Darunter seien auch einige „Superstücke“.
An der Spitze steht die Felseninsel Patroklos, die in der Nähe
des berühmten Tempels des Meeresgottes Poseidon am Kap
Sounion liegt. Die rund vier Quadratkilometer große Insel liegt
nur 850 Meter von der Küste Athens entfernt und soll 100 Millionen
Euro kosten. Zum Verkauf stehen nach griechischen
Medienberichten zwei weitere Inseln im Ionischen Meer,
Provadi und Modi. Die Preise sollen zwischen einer und drei
Millionen Euro liegen. Als Schmuckstücke gelten einige kleine Eilande
der Inselgruppe der Kykladen. Die Mehrheit der Griechen
hat wegen der harten Sparmaßnahmen in den vergangenen drei
Jahren fast 25 Prozent ihres Einkommens verloren.
Angaben der griechischen Tourismusorganisation EOT zufolge
verfügt der griechische Staat über 6.000 Inseln im Ägäischen
und Ionischen Meer. Nur 227 von ihnen sind bewohnt, 60
befinden sich im Privatbesitz von Konzernen, Familien oder
Investoren. Manche Inseln bestehen nur aus schroffen Felsformationen,
manche sind zu Hause für ein paar Büsche und
Eidechsen. Alle aber sind weitgehend unberührt und umgeben
von blauem, sauberem Wasser und damit verlockende Versuchungen
für Investoren. Jeder kann kaufen, unabhängig
von seiner Staatsangehörigkeit. Es gibt nur zwei Ausnahmen:
Inseln im Grenzbereich oder in der Nähe militärischer Anlagen
sind, zumindest für außereuropäische Interessenten, tabu. Wer
sich ernsthaft den Kauf einer eigenen Insel überlegt, kommt
an zwei Männern kaum vorbei. Mehr als 120 Stück davon hat
Farhad Vladi, der Gründer von Vladi Private Islands www.
vladi­private­islands.de, derzeit im Angebot – vom Pazifik
bis zur Karibik, vom 25.000­Dollar­Waldinselchen bis zum
knapp 50 Millionen US­Dollar teuren Traum­Eiland, vielfach
mit illustren Vorbesitzern, wie John Wayne, Mel Gibson oder
Errol Flynn. „Wir verkaufen rund 20 bis 30 Inseln pro Jahr. Die
Preise liegen zwischen 100.000 und fünf Millionen Euro.“ Der
zweite Big Player ist Chris Krolow, Chef der Maklerfirma Privat
Islands (www.privateislandsonline.com).
jedes jahr teurer
The rania experience, Malediven
Laut Chris Krolow, ist die Zahl der Inserate, die griechische Inseln
anbieten, um 40 Prozent angewachsen. Dem Inselmakler
Krolow zufolge wären viele Griechen tatsächlich durch die
Vorschläge aus Deutschland auf die Idee gekommen, ihre
Inseln zu veräußern. Der plötzliche Boom liege jedoch keinesfalls
an der Finanznot der Verkäufer. Vielmehr hätten die
Ratschläge aus Deutschland, Griechenland sollte doch Inseln
verkaufen, um die Schulden abzutragen, einige Griechen erst
auf den Gedanken gebracht, ihre unbewohnten Inseln zu Geld
zu machen: „Sie haben die Medienberichte über deutsche Politiker
gelesen“, sagt Krolow. Nicht wenige von ihnen hätten
sogar die Hoffnung geäußert, das große öffentliche Interesse
werde die Preise in die Höhe treiben.
Bislang ist dieser Effekt ausgeblieben. Noch sind griechische
Inseln vergleichsweise günstig zu haben: „Sie kosten teilweise
nur zwei Millionen Dollar – weniger als eine Skihütte in
Aspen“, wirbt Private Islands im Internet. Preissteigerungen
sind die Regel, da Inseln nicht nachproduziert werden können,
die Nachfrage aber zunimmt. „Im Schnitt steigen die Preise
zwischen zehn und 20 Prozent pro Jahr“, analysiert der
28 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 29
thema
luxus & wohnen

TheMa Die eigene insel
Inselprofi Vladi. Er weiß, wovon er spricht. Der Sohn einer
deutschen Hausfrau und eines persischen Kaufmanns mit
kanadischer Staatsbürgerschaft studierte Volkswirtschaftslehre,
absolvierte ein Traineeprogramm bei der Deutschen Bank, bevor
es ihn vor mehr als 40 Jahren zur Insel­Maklerei zog. „1971
verkaufte ich mit Cousine Island in den Seychellen meine erste
Insel, mittlerweile sind es 2.000 geworden.“ Den typischen Inselkäufer
gibt es nicht. „In drei Jahrzehnten habe ich charakterlich
unterschiedlichste Inseleigentümer kennenlernen dürfen, die –
unabhängig von ihrem Beruf oder gesellschaftlichen Stand – eines
gemein haben: Sie alle sind ausgeprägte Individualisten mit
einer großen Ausdauer, wenn es um die Erfüllung ihrer persönlichen
Vorhaben geht.“
auch eine frage der infrastruKtur
Lage, Lage, Lage gilt auch bei Inseln. Wie bei allen Immobilien,
ist auch bei Inseln der Marktwert vor allem von der Lage abhängig.
Diese ist schließlich eine Eigenschaft, die unveränderbar
ist. Bebauung, Erschließung und ähnliche Charakteristika
lassen sich durch entsprechende Maßnahmen ändern, die Lage
einer Immobilie jedoch unter keinen Umständen. Die Inseln,
die sich in touristisch attraktiven Regionen befinden, werden
daher zu wesentlich höheren Preisen auf dem Immobilienmarkt
angeboten, als solche, die abgelegen vor ungenutzten Küsten
liegen. Wenn man eine Insel kaufen möchte, sollte man sich
also vor allem über die Nutzung des Eilandes im Klaren sein:
Wer auf der Suche nach einem einsamen Ort für freie Tage ist
und ohne Komfort leben möchte, kann sich beispielsweise für
eine kleine Insel vor der skandinavischen Küste entscheiden.
Wenn man die Insel jedoch touristisch nutzen möchte und
plant, einen Campingplatz oder eine kleine Pension zu betreiben,
sollte man eine Insel kaufen, die sich in erstklassiger Lage
befindet – auch, wenn der Kaufpreis dementsprechend höher
ist. Schließlich ist es bei einem vielversprechenden Geschäftskonzept
möglich, eine Finanzierung in Anspruch zu nehmen.
Neben der Lage ist der Preis auch davon abhängig, inwiefern die
Insel erschlossen ist. Der Preis einer Insel, auf der weder Wasser­
noch Elektrizitätsleitungen und auch keinerlei Verkehrs­Infrastruktur
vorhanden sind, ist in der Regel niedriger als der einer
erschlossenen Insel in vergleichbarer Lage.
Wo liegt also die ideale Insel? „Eine Insel muss in einem
politisch stabilen Staat liegen, in dem auch ohne Beschränkungen
von Privatpersonen Land erworben werden darf. Die
Insel sollte nicht zu weit vom Festland entfernt liegen, damit
zum Beispiel das nächste Krankenhaus schnell erreichbar ist.
Eine Bucht für die Ankunft mit dem Boot muss ebenfalls vorhanden
sein. Und die Insel darf keine Bewohner haben – außer
dann den zukünftigen Eigentümer“, fasst Vladi zusammen.
„ eine insel hat Keine hausnummer.
eine insel hat eine seele.“
farhad Vladi, grünDer von vlaDi Private islanDs
Foto: www. vladi-private-islands.de
Watch island, New York
Wa rum so wenige Inseln am Markt sind, ist – zumindest für
Vladi – leicht erklärt: „Ein mit viel Liebe erschlossenes Eiland
wird für viele Eigentümer zu einer Art Familienmitglied, dieses
herzugeben, fällt dementsprechend äußerst schwer. Man
kann dieses Phänomen auch anders beschreiben: Eine Insel
hat keine Hausnummer. Eine Insel hat eine Seele.“
Bevor man nun aber eine Portokasse plündert und einige
Millionen Euro, kanadische oder US­Dollar auf den Tisch legt,
sollte man ein paar Tage auf seiner Insel verbringen, um ganz
sicher zu gehen, das ideale Eiland gewählt zu haben. „Generell
raten wir jedem Käufer, zur Probe ein paar Tage auf einer Insel
zu verbringen, um zu sehen, ob einem diese Art von Leben
überhaupt gefällt. Aber auch Kunden, die nicht die Absicht haben,
eine Insel zu kaufen, haben die Möglichkeit, einen Urlaub
der etwas anderen Art zu verbringen“, so Vladi, der über 70
Inseln – unterteilt in Selbstversorger­Inseln und sogenannte
Resort­Inseln – zur Miete anbietet. Wie der Name schon sagt,
muss der Gast auf einer Selbstversorger­Insel für sein leibliches
Wohl selbst sorgen. Wer sich dagegen richtig verwöhnen lassen
will, kann seinen Urlaub auf einer der „Full­Service­Inseln“
verbringen, entweder für sich alleine oder mit Freunden.
Selbstversorger­Inseln sind bereits ab 100 US­Dollar pro Tag zu
haben. Wer eine Resort­Insel bucht, muss schon tiefer in die
Tasche greifen. Die Preise starten bei 500 US­Dollar pro Tag
und gehen bis 10.000 US­Dollar und mehr – dann haben aber
auch bis zu 16 Personen Platz auf der Insel. Ideal ist das zum
Beispiel für Freunde, die gemeinsam Urlaub machen wollen.
aussergewöhnliche Konzepte
Den Anstoß dazu gab Vladi der britische Unternehmer Richard
Branson. Branson sprach den Insel­Profi an, weil er es
bedauerte, dass seine Insel an vielen Tagen im Jahr „leer“ steht
– und gab ihm den Auftrag, diese für ihn an Urlauber zu vermitteln.
Da haben wir dann begonnen, auch Inseln zu vermieten.
Ver fügen Sie über ein nicht zu knappes Urlaubsbudget,
könnten Sie auch für einige Tage Gast von Dietrich „Didi“ Mateschitz
werden. (Keine Angst – es gibt nicht nur Red Bull zu
trinken). Der Red­Bull­ und Formel­1­Boss erwarb auf Anraten
von Insel­Profi Vladi für zehn Millionen Dollar Laucala Island.
Vorbesitzer der Insel war Falcom Forbes. Forbes hatte die Insel
im Jahre 1972 für eine Million Dollar gekauft. Er bezeichnete
sie als den schönsten Platz der Welt und lud auch Elizabeth
Taylor dorthin ein. Er wollte dort begraben werden. Man erfüllte
ihm den Wunsch. Vor dem Verkauf der Insel ließ die
Forbes­Familie das Grab exhumieren und überführte die Urne
in die USA. Mateschitz errichtete auf Laucala ein Luxusresort.
Gerade einmal 25 Villen gibt es auf der Insel mit eigenem Flughafen,
der von Jets mit maximal 30 t MTOW (bis Gulfstream
500 o.ä.) angeflogen werden kann. Da bleibt nur die Qual der
Wahl, ob es eine Villa auf Stelzen über der Lagune, mit privatem
Strandabschnitt, auf einer privaten Halbinsel oder hoch
auf dem Hügel mit einzigartigem Blick sein soll. Natürlich gibt
es mehrere elegante Restaurants und Bars, aber jede Residenz
verfügt auch über ihren eigenen Dinner­Pavillon für ein romantisches
Abendessen in trauter Zweisamkeit. Bei aller Privatsphäre
wird zudem jede Menge für einen aktiven Urlaub
geboten: Tauchen und Schnorcheln, Segeltörns mit einer der
hauseigenen Jacht en, geführte Wanderungen, Reiten, Golfen
auf dem 18­Loch­Meister schaftsplatz und ein fantastisches
Wellnesscenter gibt es hier. So viel Exklusivität hat freilich ihren
Preis: Eine Villa mit All inclusive­Verpflegung kostet pro
Nacht zwischen 3.800 und 26.000 Dollar – pro Tag, aber das
versteht sich von selbst.
30 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 31
thema
luxus & wohnen

TheMa Die eigene insel
Doch nicht jedes Inselinvestment ist ein Selbstläufer. Die
Inseln des Prestigeobjekts The World in Dubai werden unaufhaltsam
vom Persischen Golf geschluckt. Die 300 Sandbänke
von The World, aus denen Inseln in Form einer Weltkarte entstehen
sollten, versinken langsam, aber sicher im Meer. Und
während The Palm Deira und Jebel Ali wohl gar keine Zukunft
mehr haben – The World sowie die zweite und dritte Palme,
Palm Deira und Palm Jebel Ali wurden gestoppt, dümpelt The
Palm Jumeirah vor sich hin. Die Palmwedel sind zum größten
Teil noch unbebaut, die Wohnungen entlang des Stamms
allenfalls zu einem Drittel belegt, die Immobilienpreise in den
letzten zwei, drei Jahren um bis zu 60 Prozent gefallen.
KiriBati geht unter
Auch der Klimawandel dürfte für so manche Insel das Aus
bedeuten. Neben dem Anstieg des Meeresspiegels haben
Malediven, Samoa, Fidschi und Tuvalu auch immer häufiger
unter extremen Wetterbedingungen zu leiden. Noch haben die
Inselstaaten den Kampf gegen den Klimawandel aber nicht aufgegeben.
Durch die Klimaerwärmung schmilzt das Eis in den
Polarregionen. Der steigende Meeresspiegel bedroht vor allem
kleine Inselstaaten, die wegen ihrer weißen Strände und riesigen
Palmen beliebte Urlaubsziele sind. Die Ankündigung des Präsidenten
der Malediven, er wolle für sein bedrohtes Volk Land in
Sri Lanka, Indien oder Australien kaufen, sorgte wohl auch des­
32 immobilien Magazin 7-8|12
halb für viel Aufsehen. Unabhängig davon, ob das ernst gemeint
oder ein Hilferuf war: Die meisten der 1.196 Malediven­Inseln
liegen gerade einmal einen Meter über dem Meeresspiegel. Prognosen
zufolge könnte dieser aber im schlimmsten Fall bis zum
Jahr 2100 um zwei Meter steigen. Der Anstieg des Meeresspiegels
macht sich heute schon bemerkbar. Weil das Grundwasser zunehmend
versalzt, wird auf einigen Inseln des pazifischen Inselstaats
Kiribati das Trinkwasser knapp. Darunter haben vor allem
die Bauern zu leiden, weil Landwirtschaft so kaum noch möglich
ist. So bedroht auch der steigende Meeresspiegel im Pazifik die
Existenz der kleinen Nation Kiribati. Immer mehr Bewohner des
aus 32 tief liegenden Koralleninseln bestehenden Landes müssen
ihre Häuser aufgeben, weil ihnen das Meerwasser buchstäblich
ins Wohnzimmer schwappt. Im Süßwasser, das unter einigen Inseln
liegt, steigt der Salzgehalt. Früchte in den Gärten sterben
ab, weil die Wurzeln der Pflanzen mit Meerwasser in Kontakt
kommen. Einige der Inseln liegen nur wenige Zentimeter über
dem Meeresspiegel. Wie der Präsident von Kiribati, Anote Tong,
jüngst bekannt gab, verhandelt er mit der Regierung des Nachbarlandes
Fidschi über die Möglichkeit einer Umsiedlung der
rund 100.000 Bewohner bis 2050. Tong erwägt den Kauf von
2.000 Hektar Land. Die Migration würde langsam erfolgen.
„Wir wollen nicht, dass auf einen Schlag 100.000 Menschen aus
Kiribati umziehen“, sagt Tong. Als Erstes würden ausgebildete
Arbeiter umgesiedelt. „Sie müssen Arbeit finden, damit sie von
der Bevölkerung nicht als Flüchtlinge gesehen werden.
Schulzewerder island, Polen
Foto: www.privateislandsonline.com
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Immobilien Magazin 04 | 2012
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04 | 2012
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Immobilien Magazin 05 | 2012
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Immobilien Magazin 06 | 2012
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Suche nach Spitzenleistungen: vom höchsten tower bis zum größten Makler
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Die Rekordjagd der Shoppingcenter führt
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Was tun mit Sportstadien? Über den
Schmäh der Nachnutzungsmöglichkeiten.
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theMA Ferienimmobilien
Foto: © istockphoto.com / Johannes Compaan
Ab in den
Süden
der Schockzustand währte nur kurz: nach einem massiven nachfrage -
einbruch im Gefolge der Finanz- und Wirtschaftskrise steigt die nachfrage
nach Ferienimmobilien schon wieder – wenn auch selektiv. Und: So wirkliche
Schnäppchen gibt’s nur am Papier. Autor: Gerhard rodler
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THEMA
Luxus & WoHnEn

theMA Ferienimmobilien THEMA
Luxus & WoHnEn
uli und August heißt es nach wie vor für über 55 Prozent
der Österreicher: „Ab in den Süden.“ Novosibirsk hat
sich als Urlaubsdestination nach wie vor nicht so recht
durchgesetzt. In den nächsten acht Wochen sind im
Schnitt jede Woche rund acht Prozent der Österreicher eine
Woche oder – in weniger Fällen – zwei Wochen in Süd- oder
Südosteuropa auf Urlaub.
Nach wie vor eine Option: statt ein Hotel zu buchen, lieber
gleich eine Ferienimmobilie kaufen. Während bis vor etwa
drei Jahren der Trend zum Urlaub in den eigenen vier Wänden
eher wieder abgeflacht ist, hat sich das Blatt seither wieder
gewendet. Denn die Flucht aus dem Euro hat viele Haus- oder
Wohnungsbesitzer bei Ferienimmobilien den Mund wieder
wässrig gemacht.
Eine aktuelle Zahl, die man sich auf der Zunge zergehen lassen
sollte: Nach Analysen der Statistik Austria gehen bereits über
28 Prozent der Ferienreisen der Österreicher nicht mehr in
ein Hotel, sondern vielmehr in die eigene Ferienimmobilie.
Tendenz: wahrscheinlich weiter steigend.
Das Angebot, das die Hobbyinvestoren dabei vorfinden, ist im
Süden riesengroß wie nie zuvor, aber zugleich auch reichlich
durchwachsen. Dem bis vor einigen Jahren ungebrochenen
Bauboom an den Küsten von Spanien und Portugal folgte
beispielsweise blankes Entsetzen der örtlichen Immobilienprojektentwickler.
Die vielfach rasch und billig in Küstennähe
hingebauten Ferienhäuser entwickelten sich trotz Preisnachlasses
und Zugaben von Booten oder Autos zu Ladenhütern.
Jene Käuferschicht, an die sich diese Angebote gerichtet hatten,
war mehr oder weniger von einem Tag auf den anderen
zahlungsunfähig – oder hatte zumindest andere Prioritäten.
Manuel Alonso, Immobilienmakler und -entwickler an der
spanischen Costa Blanca, wurde da am falschen Fuß erwischt.
Vom Immobilien-Goldrausch angesteckt, hatte er sich mit
einem eigenen Projekt versucht und steht jetzt ebenfalls so gut
wie vor der Pleite.
Eine Verbesserung der Nachfrage ist hier aber trotz wieder anspringenden
Trends zur Ferienimmobilie dennoch nicht in
Sicht. Und das hat seine guten Gründe.
Das Ferienhaus oder, wenn schon nicht das, dann zumindest
die Ferienwohnung am Meer hat als Idealvorstellung zwar zuletzt
stark gewonnen, aber ein Mindestmaß an Qualität wird
dabei nicht nur vorausgesetzt, ganz im Gegenteil werden
die Qualitätsansprüche sogar von Jahr zu Jahr deutlich nach
oben geschraubt.
Der Österreicher Matthias Ernst hat jahrelang für verschiedene
Maklerbüros, vor allem an Spaniens Küste, gearbeitet. Zwischenzeitig
ist er wieder zurück. Denn seine „Ware“, das waren vor
allem billig gebaute Ferienwohnungen in einigen hundert
Meter n Luftlinie-Abstand zum Meer, war de facto nicht mehr
loszuschlagen. Weil die Mitarbeiter der Ferienimmobilien-
Foto: © istockphoto.com / Jacob Wackerhausen
makler – vielfach spanische Niederlassungen deutscher Unternehmen
– meist überhaupt kein Fixum bekommen, konnte sich
Ernst den Job in Spanien im wahrsten Sinn des Wortes nicht
mehr leisten.
Dieses Entlohnungssystem hatte für den spanischen Ferienimmobilienmarkt
aber noch eine andere Nebenwirkung: je
leerer die Mägen der (erfolglosen) Verkäufer, desto aggressiver
deren Verkaufsmethoden. Die gemachten Versprechungen entfernten
sich damit zuletzt immer mehr von der Realität.
Neben diesem nach wie vor von Überangebot an zweit klassigen
Qualitäten geprägten Markt für Erstbezüge (mit zum Teil seit
drei oder vier Jahren bereits leeren Einheiten) gibt es seit Neuestem
aber einen aus Käufersicht weit interessanteren, aber weniger
laut gepriesenen Markt an spanischen Ferien immobilien.
Die besten Plätze hatten sich seit Jahrzehnten naturgemäß die
Spanier selbst gesichert. Als Folge der immer tristeren wirtschaftlichen
Rahmenbedingungen müssen sich immer mehr
Spanier von diesen erstklassigen Ferienimmobilien trennen. Der
spa nische Immobilienexperte Manolo Bigaz geht davon aus,
dass bis zum Sommer bis zu 5.000 derartige „gebrauchte“ Top-
Ferienimmobilien auf den Markt kommen werden – und das
aufgrund der hohen Zahl zu vergleichsweise günstigen Preisen.
Bigaz meint – wohl nicht ganz uneigennützig, aber nachvollziehbar
–, dass dies das wahre Schnäppchen am spanischen Immobilienmarkt
sei.
spAniEns iMMobiLiEnMArkT isT
AM bodEn. scHnäppcHEn gibT Es
TroTzdEM nicHT.
36 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 37

theMA Ferienimmobilien THEMA
Luxus & WoHnEn
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3.500,– €/m2 PREISE:
für gute Qualitäten, stabil
ANGEBOTE:
leicht rückläufig
HÜRDEN BEIM IMMOKAUF:
seit eU-Mitgliedschaft gering
PortUGAl
Ein schmuckes Ferienappartement mit knapp 50 Quadratmetern
um 40.000 Euro – und das noch dazu an der Algarve im
Ferienparadies Portugal? Kein Problem. So etwas gibt es neuerdings
wirklich. Aber ist es auch sein Geld wert?
Keine Rede davon, sagt Hubert Leitlinger. Er lebt seit einem
Jahrzehnt immer wieder mindestens sechs Monate in Portugal
und schlägt sich in dieser Zeit als Immobilienvermittler über
die Runden. Er sagt: „Angebote, in denen Ferienwohnungen
ab 30.000 Euro angeboten werden, sollte man besser gar nicht
weiterverfolgen. Der Bauzustand und die Lage sind hier derart
schlecht, dass der Renovierungsaufwand oft so hoch ist wie der
Kaufpreis. Von einem Kauf ist hier abzuraten.“ Bei mittlerer
Lage und Ausstattung muss man mit Quadratmeterpreisen ab
3.500 Euro rechnen. Schnäppchenpreise sind das keine mehr.
Das scheinbare Schnäppchen in Portugal erweist sich bei oberflächlicher
Prüfung als Kuckucksei. Mangelnde Bauqualität
und Erhaltungskosten machen eine Investition oft unwirtschaftlich.
Im zurückliegenden Jahrzehnt war in Portugal die
Bauwirtschaft der zentrale wirtschaftliche Motor. Errichtet
wurden neben Shoppingcenter eben auch Ferienimmobilien –
und zwar mehr, als nachgefragt wurden.
Besonders deutlich wird das auch in der Gegend rund um Faro,
wo sich vor allem Österreicher und Deutsche niedergelassen
haben. Die Preise hier sind zwischen 2007 und 2010 um gut 35
Prozent gesunken und dümpeln seither auf niedrigem Niveau
vor sich hin. Dennoch raten die Experten dringend davon ab,
sich nur aufgrund des scheinbar günstigen Preises jetzt mit
einem Ferienhaus einzudecken. Denn diese Angebote – siehe
vorhin – sind eben ihr Geld nicht wert.
Andererseits scheint in Portugal – im Gegensatz zu manchem
anderen Mittelmeerland – ein Ende der Ferienimmobilien krise
in Sichtweite. Ein Bebauungsgesetz, das zwar schon 1993 erlassen,
aber erst seit wenigen Jahren streng exekutiert wird,
verhindert, dass die Landschaft auch bei einem Anziehen der
Nachfrage weiter zubetoniert wird.
Das stabilisiert allgemein die Preise der bestehenden und zu rund
20 Prozent leer stehenden Ferienimmobilien. Übrigens: Vor zwei
Jahren war die Leerstandquote noch um 50 Prozent höher.
Immobilien in der Nähe von Golfplätzen zählen zu den beliebtesten.
Alleine an der Algarve gibt es 17 Courses. Ein Golfappartement
an der Westalgarve gibt es ab 150.000 Euro. Renovierte
Farmhäuser sind ab 180.000 Euro, Villen ohne Meerblick
ab 250.000 Euro zu haben. Costa Dorada und Costa da Gale
südlich von Lissabon sind günstiger und werden eher von
reichen Portugiesen bevorzugt. Geheimtipp ist die Wald- und
Hügellandschaft des Baixo Alentejo nördlich der Algarve im
Landesinneren. Alte Farmhäuser sind hier besonders günstig
und ab 30.000 Euro zu haben, vor allem sind sie in der Bauqualität
nicht mit den Pappendeckelhäuschen an den Ferienküsten
zu vergleichen.
38 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 39

theMA Ferienimmobilien THEMA
Luxus & WoHnEn
Mit rund einer Million Neubauten müsste das Überangebot eigentlich
für jeden etwas dabei haben. Experten glauben allerdings,
dass die Preise noch immer nicht realistisch sind und weiter purzeln
werden, obwohl der Preisverfall bereits langsamer vor sich
geht. Aber selbst die Hälfte von einer absurd hohen Summe kann
noch viel zu viel sein für ein in schlechter Bauqualität ausgeführtes
Appartement in einer leeren Ferienkaserne. Wer erste Reihe
fußfrei haben will, muss derzeit von 600.000 bis viele Millionen
Euro hinblättern – die Immobilien direkt am Meer haben allerdings
bislang noch den geringsten Wertverfall verzeichnet.
Was man noch wissen sollte: 95 Prozent der Hypotheken sind
variabel verzinst. Kommt es früher oder später zu einer Anhebung
des Leitzinses, gibt es ein weiteres Immodesaster in
Spanien. Und, wie es um die spanischen Banken bestellt ist,
ist seit Anfang Juni EU-weit bekannt. Aber auch ausländische
Investoren dürften noch weiter unter Druck kommen. Viele
Engländer haben teilweise bis zu 100 Prozent des Kaufpreises
finanziert. Da tickt die nächste Zeitbombe.
Da Mallorca als Standort weiterhin bei finanziell starken
Kunden das Interesse weckt, wird auch nach wie vor in Luxusanwesen
in absoluter Top 1A-Lage investiert.
Im absoluten Luxussegment tut sich dagegen nur wenig.
Der Immobilienmarkt auf Mallorca teilt sich gerade wie eine
Schere: Eigentümer von Häusern und Wohnungen unter 1,5
Millionen sind durchaus bereit, den Preis extrem zu reduzieren.
Nun gerät der ein oder andere Eigentümer unter Druck
und senkt den Preis um teilweise bis zu 35 bis 40 Prozent.
Anders bei den Hausherren der ganz edlen Villen ab zwei Millionen:
In der Regel haben diese Käuferkunden damals die
Immobilie als reines Ferienobjekt gekauft, das Geld war und
ist vorhanden und daher keine Bank, kein Druck. Sicherlich
sind die Eigentümer einer Villa für fünf Millionen Euro hier
bereit, den Preis zu verhandeln, um auch dem Käufer ein gutes
Gefühl zu vermitteln, aber mehr als 20 Prozent Verhandlungsspielraum
sind meistens nicht drin.
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3.000,– €/m2 PREISE:
für gute Qualitäten, trend
uneinheitlich, je billiger, desto größer
der Preisverfall
ANGEBOTE:
nach wie vor weit größer als die nachfrage
HÜRDEN BEIM IMMOKAUF:
SPAnien
40 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 41
gering

theMA Ferienimmobilien THEMA
Luxus & WoHnEn
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10.000,– €/m2 PREISE:
für gute Qualitäten,
weiter steigend
ANGEBOTE:
HÜRDEN BEIM IMMOKAUF:
SüdFrAnkreich
Wie nirgendwo sonst auf der Welt, stiegen die Immobilienpreise
Jahr für Jahr. Am Höhepunkt der Wirtschaftskrise, 2010, kamen
die Preissteigerung zwar kurzfristig gerade mal zum Stehen, aber
seither geht es schon wieder munter weiter nach oben.
Wohnungen an der Meeresfront, die von „den Parisern“ gerade
mal zwei Wochen genutzt wurden und sonst leer standen, kletterten
auf 8.000 bis 10.000 Euro.
Damit aber nicht genug. Denn in Südfrankreich muss man
auch ganz genau auf die monatlichen Betriebskosten achten.
Die stehen nämlich in der Regel weder im Verkaufsprospekt
noch im Kaufvertrag, schlagen sich aber gelegentlich schon
mal mit 15 Euro pro Monat und Quadratmeter zu Buche.
Zwischen Nizza und St. Tropez stehen quasi rund ums Jahr gut
25.000 Ferienimmobilien zum Verkauf.
Miniwohnungen, Studios genannt, die de facto umgebaute
Tiefgaragen sind, gehen bereits in Golfe Juan schon wieder
zwischen 150.000 und 200.000 Euro über den Ladentisch, das
90-Quadratmeter-Appartement an der Croisette in Cannes ist
nach wie vor nicht unter 2,5 Millionen Euro zu haben und,
wer eine Villa in den umliegenden Hügeln samt Meeresblick
möchte, sollte schon so an die 7,5 Millionen auf der Seite
haben. Wie gesagt, hier an der Côte d'Azur ist alles relativ
und flexibel.
42 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 43
konstant
gering

theMA Ferienimmobilien THEMA
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4.500,– €/m2 PREISE:
für gute Qualitäten, stabil
ANGEBOTE:
gering
HÜRDEN BEIM IMMOKAUF:
gering
itAlien
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Ganz im Gegensatz zur allgemeinen Tourismusflaute steigen
die Immobilienpreise für Ferienhäuser weiter ungebrochen.
Für ein repräsentatives Landhaus in der Toskana darf man
schon mal auch eine Million Euro auf den Tisch blättern, aber
selbst, wer sich etwas bescheidener gibt, braucht das nötige
Kleingeld. Unter 380.000 Euro braucht man in der Toskana gar
nicht erst zu suchen beginnen – und auf niedrigere Preise zu
hoffen, ist ähnlich realistisch wie das Ausmerzen der Mafia.
Aber auch Norditalien ist als Destination für Ferienimmo bilien
nicht nur beliebt, sondern wird auch zunehmend teurer. An
der nördlichen Adria sind Wohnungen in sehr guter Lage, wie
etwa im Zentrum Grados, ab 4.500 Euro pro Quadratmeter zu
haben. Aufgrund der knappen Kassen der Kommunen kommen
aber erhöhte Kosten auf den Käufer zu.
Viele Gemeinden führen neue Gebühren für Ferienwoh nungen
ein. Die Nachfrage nach Häusern zieht sich auch entlang des
Ligurischen Meeres bis Livorno und von der Adria bis Ancona.
Ab diesen Orten wird die Anreise schon zu lange und strapaziös
und nicht mehr gerne auf sich genommen. Die Preise in Ligurien
und an der toskanischen Festlandküste sind hoch, aber stabil.
Im Landesinneren sind die Preise, wie überall, günstiger als
am Meer. Beim Kauf gelten aber andere Spielregeln als in Österreich.
Die Kaufabwicklung erfolgt in zwei Schritten. Dem
„Compromesso“, einem rechtlich bindenden Kauf- und Verkaufsversprechen,
in dem alle Bedingungen für den Kauf fest-
gelegt sind, und einem Endvertrag, der vor einem Notar abgewickelt
wird. Der Abschluss dieses Vertrages garantiert und
sichert das Eigentum. Achtung: Beim „Compromesso“ waren
schon viele Käufer der Meinung, es handle sich nur um eine
Absichtserklärung ohne bindende Wirkung (ohne Notar) und
waren erstaunt, als auf Einhaltung geklagt wurde.
Ein neuer Trend: Urlaub im (eigenen) Landhaus eines Mafia-Bosses.
In Italien werden Güter der Mafia enteignet und
mit Mitteln der Europäischen Union in Genossenschaften
umgewandelt, darunter Ferienimmobilien, Weingüter oder
Olivenölfabriken.
Möglich wurden die Umwandlungen durch Änderungen in
der italienischen Gesetzgebung. Lange schon ist es der Polizei
erlaubt, Vermögen von Mafia-Mitgliedern oder Geschäftsleuten
mit Verbindungen zu organisierter Kriminalität auf Basis
eines Verdachts zu konfiszieren. Doch seit 1996 können solche
Besitztümer auch für soziale Zwecke genutzt werden. Die Regierung
von Premier Silvio Berlusconi beschleunigte die Enteignungen.
Es ist eine ihrer schärfsten Waffen im Kampf gegen
die drei großen Mafia-Syndikate, die Cosa Nostra in Sizilien,
die Camorra in der Gegend um Neapel und die ´Ndrangheta in
Kalabrien an der Südspitze Italiens.
Eine der 1.700 konfiszierten Immobilien in Siziliens Hauptstadt
Palermo beherbergt jetzt übrigens die regionale Anti-
Mafia-Ermittlungseinheit (DIA).
44 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 45

theMA Ferienimmobilien THEMA
Luxus & WoHnEn
Der Gedanke, dass es in Griechenland zum Ausverkauf kommt,
liegt seit Jahren nahe. Wie jeder Schuldner in einem Umschuldungsverfahren,
müsse man bereit sein, auch das Tafelsilber
zu verkaufen. Das heißt, alles zu veräußern, was dazu dienen
kann, die Schulden abzubauen: Staatsbeteiligungen, Immobilien,
Ländereien, auch Inseln. Aber die griechische Administration
denkt nicht im Entferntesten daran, dem Rechnung zu
tragen. Im Gegenteil.
Natürlich wollen die lokalen Makler jetzt Kapital schlagen
und werben mit Preisabstürzen: Auf Kreta habe der Quadratmeter
vor zehn Jahren noch 2.000 Euro gekostet, letztes Jahr
war derselbe Quadratmeter 3.100 Euro wert und nun müsste
man nur mehr 2.500 Euro zahlen. Aber in Wahrheit kommt
bis dato keine Ferienimmobilie unter ihrem tatsächlichen
Wert auf den Markt.
Denn die Anlage in reale Werte bleibt fast überall aufrecht,
auch in Griechenland – im Gegenteil, neues Geld sucht die
sicheren Assets.
Hinzu kommt, dass Griechenland eine längere Tourismus-
Tradition hat und sich daher für weniger Schnellschüsse in Sachen
Regionalentwicklung, wie etwa Spanien, schämen muss.
Die Blase wurde nicht so schnell nicht so groß – und so gehen
die Preise nun wieder runter.
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2.500,– €/m2 PREISE:
für gute Qualitäten, stabil
ANGEBOTE:
HÜRDEN BEIM IMMOKAUF:
GriechenlAnd
46 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 47
gering
nach wie vor sehr hoch, zum teil (z.b. beim
inselkauf) de facto weiterhin unüberwindbar

objektreportage flughafen wien
ZwiSchEn-
lAnDung
Jetzt ist er eröffnet: Der neue Terminal am Flughafen.
Eine Skandalgeschichte geht damit langsam zu Ende.
Doch die Vorstandsetage schmiedet bereits weitere
Ausbaupläne. aUtoriN: Priska koiner
foto: flughafen wien ag
Das blieb Wien erspart: Ein Eröffnungsdebakel, wie in Berlin-Brandenburg,
ist am Flughafen Wien-Schwechat ausgeblieben. In Berlin
musste die Eröffnung wegen offener Fragen bei der Brandschutztechnik
aufs nächste Jahr verschoben werden. Die alten Airports
wurden in der Nacht davor zugemacht. Nun steht alles still. So ein
Debakel ist am Wiener Flughafen ausgeblieben. Andere dagegen nicht. Tatsache
ist: Seit 5. Juni werden die Passagiere am nigelnagelneuen Check-in 3, das ist der
überraschend eingeführte neue Namen für den Skylink, abgewickelt. Nach über
zehn Jahren Planungs- und Bauzeit ist das Gebäude mit vier Jahren Verspätung
fertig. Die Dimensionen sind enorm: Gemütliche sieben Minuten Gehzeit, über
400 Meter, ist der neue Trakt von der Pierspitze bis zum Terminal lang. 150.000
Betonmischer lieferten rund 300.000 Tonnen Beton an. Das Dach wiegt so viel wie
sieben voll beladene Jumbojets. Die Glasfläche der Fassade ist so groß wie 600.000
Sonnenbrillen aneinandergelegt. Rekorde über Rekorde lassen sich finden, doch der
Nutzen ist schnell auf den Punkt gebracht: Die Fläche des Flughafens verdoppelt
sich. Die Kapazität steigt auf 35 Millionen Passagiere.
EinE unrühmlichE und langE VorgEschichtE
Die unrühmliche Vorgeschichte des Check-in 3 als Skylink kann der neue Name nicht
verstecken. Denn jahrelange Verzögerungen, Kostenexplosionen und Skandale begleiteten
das Infrastruktur-Immobilienprojekt. Heute ist der Skylink ein Fall für die Justiz –
und wird es noch bleiben. Was hat sich ereignet? Die erste Planung war bereits zur Millenniumswende
in Auftrag gegeben worden. Ein Jahr später, nach den Anschlägen am
11. September in New York, wurde das Projekt verkleinert. Im Juni 2004 folgte die offizielle
Ankündigung für den Bau um 400 Millionen Euro. Der damalige Vorstandssprecher
des Flughafens Herbert Kaufmann ging von einer Fertigstellung im Jahr 2008 aus. Doch
der erste Ärger bahnte sich im April 2007 an. Die Europäische Union verlangte eine
nachträgliche Umweltverträglichkeitsprüfung für den Ausbau. Diese Probleme waren
noch harmlos im Vergleich zu denen, die noch kommen sollten. Im Sommer 2008
war alles anders. Die Kosten stiegen auf 657 Millionen Euro, die Inbetriebnahme
48 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 49
thEma
luxus & WohnEn

objektreportage flughafen wien
wurde verschoben auf Oktober 2009. Als Grund dafür nannte
der damals für Bau und Finanzen zuständige Flughafen-Vorstand
Christian Domany höhere Materialpreise.
milliardEngrab und KriminalFall
Die Kostensteigerungen fanden kein Ende. Ein Köpferollen in der
Vorstandsetage begann bei Christian Domany im Februar 2009.
Ungefähr eineinhalb Jahre später ging sein Nachfolger Ernest Gabmann.
Gemeinsam mit Vorstandssprecher Herbert Kaufmann und
ebenso Gerhard Schmid. Nach Domanys Abgang starteten interne
Statusermittlungen. Die Verträge mit allen wurden aufgelöst. Dass
das Versetzen einer Wand um 60 Zentimeter 337 Stunden Planung
benötigte und 150.000 Euro Kosten aufwarf, war nur ein Beispiel
für die Misswirtschaft. Von einem Milliardengrab war die Rede.
Auch der Rechnungshof schaltete sich ein und prüfte letztendlich.
Zur selben Zeit war der Skylink schon ein Fall für die Justiz. Ziemlich
genau vor drei Jahren langte im Juli 2009 die erste Anzeige
ein. Es folgten Verhaltensdarstellungen und Erhebungen wegen
des Verdachts der Untreue. Siebeneinhalb Monate stand die Baustelle
still. Im Dezember 2009 wurde entschieden weiterzubauen
und die Kosten mit schlimmstenfalls 830 Millionen Euro kalkuliert.
Hausdurchsuchungen und ein vernichtender Rechnungshofbericht
folgten. Der Rechnungshof kam zum Schluss: Das Projekt
wurde an die Grenzen der Wirtschaftlichkeit geführt. Es fehle an
Facts & FigurEs
pier Süd
71.000 Quadratmeter
450 Meter länge
33 Meter Breite
20 Meter höhe
17 flugzeugpositionen („finger“)
33 schengen-gates
15 non-schengen gates
18 einreise-schalter mit grenzkontrolle
terMiNal
76.000 Quadratmeter
270 Meter länge
55 Meter Breite
20 Meter höhe
64 Check-in schalter
rund 40 Check-in-automaten
15 sicherheitskontrollstraßen
8 ausreise-schalter mit grenzkontrolle
10 gepäckrückgabebänder
Stabilität. Die Leistungen der Konsulenten seien schwer mangelbehaftet.
Der Verdacht des Betrugs stand im Raum.
nEuE VorständE bEgrEnzEn dEn schadEn
Wer Verantwortung für dieses Finanzschlamassel zu tragen hat,
das wird die Justiz klären. Über die Ursachen wird spekuliert.
War es der politische Einfluss, der mit der Strategie der rechten
Farben hier zu weit gegangen ist? War es ein Grundfehler
der Planung, eine auf den ersten Blick günstigere Planung nun
doppelt teuer zu bezahlen? War es die kaputte Haustechnikbranche,
die den Innenausbau nochmals x-fach verteuerte? Diese
Spekulationen werden vielleicht nicht geklärt. Geklärt ist aber
seit September des vorigen Jahres, dass Julian Jäger und Günther
Ofner als Vorstandsduo angetreten sind, um den Karren aus
dem Dreck zu fahren. Bis dahin waren 35 Hausdurchsuchungen
durchgeführt worden, fast 170 Befragungen und somit 160
Laufmeter Aktenordner oder 14.000 Gigabyte Speicherplatz für
elektronische Daten angefallen.
Julian Jäger leitete zuvor den Flughafen Malta, der in seiner Zeit
zum besten Flughafen des Jahres von ACI gewählt wurde. Am
Flughafen ist Jäger für Aviation zuständig. Gerhard Ofner dagegen
ist Finanzvorstand und leitete große Projekte in Südosteuropa
für den niederösterreichischen Energieversorger EVN. Jäger und
Ofner sind mit einem Konzept angetreten, in dem sie verspra-
fotos: flughafen wien ag
chen, die endgültigen Kosten um 800 Millionen Euro zu halten.
Dieses Ziel ist bereits unterschritten. Zuletzt wurde von 760 Millionen
Euro für das gesamte Projekt gesprochen. Der Flughafen
verlangt ungerechtfertigte Kostenerhöhungen, die durch Mängel
in der Auftragserfüllung entstanden sind, in der Höhe von
57 Millionen Euro zurück. Ein Versicherungsvergleich brachte
schon einmal 11,1 Millionen Euro in die Flughafen-Buchhaltung
zurück – der deckt die Planungsmängel ab. Von 31 Millionen Euro
Schaden durch bauausführenden Firmen geht man aus. Aber es
laufen auch Schadenersatzforderungen in die andere Richtung.
Ex-Vorstand Gabmann will 573.000 Euro wegen vorzeitiger Auflösung
seines Vertrags ohne einen Konsulentenvertrag, wie die
beiden anderen erhalten. Die Ermittlungen könnten sich noch
Jahre ziehen. Ergebnisse könnten in zwei Jahren vorliegen. Immerhin
geht es um Bilanzfälschung, Untreue, Betrug.
zu EngE gängE, zu WEnig sitzgElEgEnhEitEn
Der Probebetrieb von Jahresbeginn ist längst Vergangenheit.
3.200 Testpassagiere, 85.000 Gepäcksstücke und 1.700 Abflüge
und Ankünfte gingen der Eröffnung voraus. Test gelungen. Verbesserungen
sind bereits in Arbeit. Denn in der ersten Woche
zeigte sich: Der Terminal leidet noch an Kinderkrankheiten. Design,
Komfort, Shopping und Restaurants gefallen den Reisenden.
Aber bei manchem tut sich noch Verbesserungsbedarf auf.
Etwa die Beschilderung in Richtung der alten Check-in-Bereiche.
Räumlich verbessert werden können noch die Anstellflächen
sowie die Verbindung des neuen Terminals zum Altbestand. Es
gebe zu wenige Sitzgelegenheiten bei den Schleusen im Schengenraum.
Der Skylink sei zu eng geraten. Der Weg von der Ankunftshalle
zu den Check-in-Schaltern wirkt auf Passagiere beklemmend.
Die Rolltreppen sind mit 80 Zentimetern Breite enger
als bei den Wiener U-Bahn-Stationen. Die Fluchtwege sind schmal.
Das gilt auch für die vielen Gänge im Retail-, Restaurant-
und Wartebereich. Für bauliche Änderungen ist es zu spät.
diE nEuEn baustEllEn samt immo-KonzEpt
Jäger und Ofner arbeiten bereits an den nächsten Konzepten.
Und es ist gewiss: Diese Baustelle ist beinahe beendet, aber die
nächste folgt sogleich. Noch im Juni startete die Modernisierung
des Terminals 1. Der Check-in 1 wird auf Vordermann
gebracht. Zugleich ist die alte Ankunftshalle bereits außer Betrieb.
Hier wird eine Baustelle für den ÖBB-Bahnhof eingerichtet,
der eine bessere Vernetzung mit der Bahn bringen soll. Bis
Ende des Jahres wird entschieden, ob man den ältesten Teil
des Flughafens neu baut oder saniert. Und hinter verschlossenen
Türen wird bereits am nächsten Großkonzept getüftelt.
Der Flughafen soll ein neues Immobilienkonzept erhalten. Bei
diesem Konzept für die Immobilienwirtschaft geht es um den
Non-Aviation Bereich. Es werden derzeit mehrere Pläne gewälzt.
Etwa der Bau eines Shoppingcenters mit 10.000 bis
50 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 51
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luxus & WohnEn

objektreportage flughafen wien
20.000 Quadratmetern Fläche. Es soll auch für Nicht-Fluggäste
nutzbar sein. Ebenfalls überlegt man zusätzliche Konferenzflächen,
ein neues Hotel mit mindestens 100 Betten. Büros. Und,
und, und. Eigentlich ist alles offen. Im Herbst oder bis spätestens
Ende des Jahres soll dem Aufsichtsrat ein fertiges Konzept präsentiert
werden.
nEuE stratEgiE, andErE schWErpunKtE
Der Flughafen verfolgt auf jeden Fall mit den neuen Vorständen
eine klare Strategie: Statt sich auswärts zu beteiligen oder mit anderen
Flughäfen zu liebäugeln, werde man künftig am Standort
selbst investieren, so Günther Ofner. Das Thema Beteiligung am
Flughafen Bratislava ist damit völlig vom Tisch. Zwei defizitäre
Engagements möchte man wieder loswerden. Die Beteiligung am
Flughafen Kosice und Friedrichshafen. Der Flugplatz Bad Vöslau
wurde abgewertet, da der Wert, der in den Büchern stand, nicht
zu sehen war. Nur der Flughafen Malta, an dem Wien mit über 50
Prozent beteiligt ist, entwickelt sich positiv. Bis 2015 sollen 590
Millionen Euro investiert werden – „möglichst, ohne die Schulden
zu erhöhen“, fügt Ofner hinzu.
In diesem Jahr wird noch moderat investiert. Der Vorstand kalkuliert
mit Investitionen in der Höhe von 160 Millionen Euro.
Es wird hier streng gerechnet. Die Nettoverschuldung soll heuer
den Höchstwert erreichen, aber unter 800 Millionen Euro liegen.
Dann kann es ab dem nächsten Jahr aufwärts gehen. Die Inbetriebnahme
des Check-in 3 oder Alt-Skylink wird heuer mit 75
bis 80 Millionen Euro zu Buche schlagen. Zwar werden 20 Millionen
Euro mehr eingenommen werden, doch dem stehen 35 bis
40 Millionen Betriebskosten, 40 Millionen Euro Abschreibungen
und Zinsen in der Höhe von 20 Millionen Euro gegenüber.
Es gEht auFWärts
Das erste Quartal verlief für die Flughafen Wien AG bereits erfreulich.
Alle wesentlichen Kennzahlen zeigen nach oben. Die Umsätze
klettern. Das Ebitda erhöhte sich. Der Ebit stieg. Das Konzernergebnis
ist somit um 9,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahr
auf 21,6 Millionen Euro angestiegen. „Die gesetzten Maßnahmen
greifen“, resümiert Finanzvorstand Günther Ofner. Nach dem
erfreulichen ersten Jahresviertel wurden die Prognosen für heuer
hinaufgesetzt. Vorstand Julian Jäger erwartet nun eine Steigerung
des Passagieraufkommens um 4 bis 5 Prozent und einen um
zehn Prozent höheren Nettogewinn von 55 Millionen Euro. Der
Umsatz werde über 600 Millionen Euro liegen. Der Immobilienbereich
war dabei ein höchst erfolgreicher Sektor. Das Segment
Retail & Properties war am erfolgreichsten. Mit einem Plus von
12,6 Prozent auf 28,8 Millionen. Grund dafür sind höhere Mieterträge,
besser Erlöse aus dem Shopping, der Gastronomie und
dem Parken.
Überhaupt wird am Flughafen an der Kosten- und Effizienzschraube
gedreht. Gebäudebetreuung und Sicherheit wurden
ausgelagert. Über Gehaltserhöhungen und Abfertigungen werden
mit den Mitarbeitern Gespräche geführt. Die Personalkosten sol-
fotos: Baumschlager & eberle, flughafen wien ag
len trotz Terminal-Eröffnung stabil gehalten werden. Durch die
neuen Shops kommen rund 300 Arbeitsplätze hinzu. Nicht ganz
so glückvoll wie mit den Zahlen verlief es mit den Mietern der
neuen Geschäfte im Skylink oder Check-in 3. 15 Prozent der Geschäfte
bleiben von der Eröffnung an bis auf Weiteres am neuen
Terminal geschlossen. Der Flughafen schickt den indischen Geschäftsmann
Rakesh Sardana in Konkurs. Verträge mit seinen drei
Gesellschaften Artifacts, Saveria und Striberny wurden gekündigt.
Grund für diesen Schritt waren ausgebliebene Zahlungen, mangelhafte
Warenbestückung in den Geschäften und, dass der Ausbau
der Geschäfte nicht erfolgt sei. Ein Exekutionsverfahren und
eine Räumungsklage laufen. Sardana hatte rund 18 Prozent der
Verkaufsflächen gemietet. Zwei kleinere Flächen sind noch nicht
übergeben und können deshalb sofort neu vergeben werden. Der
Rest wird später neu ausgeschrieben.
als baustEllE zu EndE. dEr Krimi hat Ein juristischEs nachspiEl.
Eine dritte Landepiste wird lang schon überlegt und diskutiert.
Gegen sie protestierten heftig die Anrainer. Auf das Umweltverträglichkeitsverfahren
wartet man noch. „Erst wenn die Genehmigung
da ist, entscheiden wir weiter.“ so Peter Kleemann,
Pressesprecher des Flughafens. Von weiteren 1,3 Milliarden Euro
Investition wird gemunkelt. Woher das Geld kommen soll? Vermutlich
aus dem Cashflow und teils über eine Kapitalerhöhung
an der Börse. Aber genau daran liegt – nach internen Gerüchten –
der eigentliche Skylink-Skandal: Wien hat einen neuen Flughafen,
doch der ist jetzt schon zu klein.
„ statt sich ausWärts zu bEtEiligEn
odEr mit andErEn FlughäFEn zu
liEbäugEln, WErdEn Wir am standort
sElbst inVEstiErEn.“
günthEr oFnEr, Vorstand flughafen ag
WirtschaFtsFaKtor
flughafen sChweChat
alle Prognosen zeigen nach oben. der nachfrage nach reisen
mit dem flugzeug wird in Zukunft noch weiter steigen.
erholen sich die Volkswirtschaften, wird der luftverkehr um
durchschnittlich 4,2 Prozent bis 2020 wachsen. für dieses
wachsende Passagieraufkommen wird trotz dem gerade eröffneten
Check-in 3 die jetzige größe in wien-schwechat nicht
ausreichen. derzeit können 35 Millionen Passagiere abgewickelt
werden. doch, langfristig betrachtet, ist das nicht genug.
das einzugsgebiet umfasst nach einschätzungen der flughafen
wien ag 14,3 Millionen Menschen. seit dem Beitritt
der östlichen nachbarländer zur europäischen union ist eine
größere reisetätigkeit in und aus diesen ländern bemerkbar.
um die zukünftigen kapazitäten zu schaffen, ist die dritte
Piste in Planung und erhielt höchste Priorität.
flughäfen sind wirtschaftsfaktoren. schon heute ist der
flughafen der größte arbeitgeber ostösterreichs - nach eigenen
angaben. in den über 230 unternehmen sind 19.000
Mitarbeiter beschäftigt. rechnet man weitere damit verbundene
arbeitsplätze mit, so sind summa summarum 52.500
arbeitsplätze damit verbunden. allein die flughafen wien ag
beschäftigte im letzten Jahr 4.525 Mitarbeiter. 48 Prozent
davon kommen aus wien, 38 Prozent aus niederösterreich
und 10 Prozent aus dem Burgenland.
19.000 Quadratmeter am flughafen sind gewerbeflächen.
das entspricht der fläche des einkaufszentrums Messepark in
dornbirn. am neuen terminal Check-in 3 haben 30 shops und
20 gastronomiebetriebe auf einer fläche von 9.600 Quadratmetern
ihr geschäft aufgenommen. allein die gewerbeflächen
am Check-in 3 entsprechen damit der größe des einkaufszentrums
Millennium City am wiener handelskai.
52 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 53
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TheMa Hoteltrends
Leistbarer
Luxus
Ob Luxus oder Low-budget: in Österreich und ganz besonders
in Wien bieten die Hotelimmobilien wieder besondere Möglichkeiten,
um sich zu engagieren. auTorin: erika Hofbauer
Hotelconsulter Michael Widmann, Geschäftsführer
der Wiener Niederlassung von PKF
Hotelexperts: „Wäre ich ein arabischer Scheich
oder ein russischer Oligarch, würde ich mir ein
schönes Luxushotel in Wien kaufen – um für
Generationen etwas zu haben.“ Ein anderer Vorschlag von ihm:
Ein Zwei- bis Drei-Sterne-Stadthotel in Salzburg, Innsbruck oder
Graz würde es aus Renditeüberlegungen auch tun. Damit wird
eines klar: Der Hotelmarkt in Österreich ist in Bewegung.
Mit 11,4 Millionen Nächtigungen brachte das vergangene Jahr
2011 für Wien mit plus fünf Prozent einen neuen Rekordwert
mit sich, meldet Hotel- und Tourismusberater Kohl & Partner
in seinem aktuellen Hotelbericht 2012. Und es soll in der
Gangart weitergehen, sind die Experten sicher. Denn schon
in den vergangenen Jahren lockten die jahrelang wachsenden
Nächtigungszahlen viele in- und ausländische Hotel investoren
in die Bundeshauptstadt. So konnten beispielsweise im Drei-
Sterne- Segment von 2007 bis 2011 mit rund 27 Prozent Bettenzuwachs
die größten Steigerungsraten verzeichnet werden.
Mit einem Bettenzuwachs von 20 Prozent in den letzten fünf
Jahren folgt mit der Vier-Sterne-Kategorie das in Wien am
stärksten vertretene Hotelsegment. Es stellt rund die Hälfte
der gesamten Kapazität, heißt es in dem Bericht weiter. Neben
mehreren Hotels der Luxusklasse in der Innenstadt wird
es starke Steigerungen vor allem rund um den neuen Hauptbahnhof
und in den ausgewiesenen Stadtentwicklungs ge-
bieten geben. Produktseitig stehen die meisten Entwicklungen
im gebrandeten (Low-)Budget und Economy-Bereich an, lautet
das Resümee im Hotelbericht 2012.
Kapitalflüchtlinge suchen hotels
PKF-Berater Widmann erkennt speziell in Wien einen starken
Nachfragedruck seitens der Investoren. „Kapitalflüchtlinge“
aus Russland, der Ukraine oder aus Kasachstan wenden sich
entweder aus politischen Gründen dem Westen zu oder auch
einfach, „weil sie zu viel Geld haben“, so Widmann. Neuerdings
zählen auch griechische oder italienische Kapitalflüchtlinge
zur potenziellen Investorenklientel, weiß der PKF-Chef.
Und arabische Interessenten sehen sich immer wieder gerne
in Österreich um. Warum boomt gerade der Hotelmarkt so?
Widmann: „Das Problem sind die großen Leerstände im Bürosegment,
die für Investoren nicht mehr interessant genug für
ein Engagement sind. Die Entwickler wollen Alternativen zu
diesen Immobilien und entscheiden sich eben für Hotels.“
Kurzum: Es ist viel Geld am Markt, aber es ist dennoch schwierig,
Finanzierungen zu bekommen, beschreibt Widmann die
paradoxe Situation. Kohl-Geschäftsführer Martin Schaffer
sieht dies ähnlich: „Hotelimmobilien, unabhängig davon, ob
in der Planungsphase befindliche oder bestehende, sehen sich
einem zunehmend restriktiven Kapitalmarkt gegenüber. Die
erwarteten Eigen kapitalquoten und Renditen machen immer
www.hoteldaniel.com
mehr Hotelprojekte oder Hotel-Refurbishments schwieriger zu foto:
Das hotel Daniel in Wien verlässt jegliche hotelkonvention.
finanzieren. Zusätzlich steigen die Ansprüche der Investoren an
den Betreiber hinsichtlich Reputation und Track Records.“
Anspruchsvolle Investoren bemerkt ebenfalls Hotelexperte
Widmann: „Auch Russen schauen mittlerweile mehr auf den
Cashflow.“ Projekte, die größere Stabilität und höhere Renditen
versprechen, haben gute Chancen, auf Interessenten zu
stoßen. Da sieht Widmann vor allem den Low-Budget-Bereich
zum Zug kommen: „Derzeit gibt es nur 10 bis 20 Prozent der
Zimmer, die wir in diesem Bereich brauchen. Da ist noch viel
Bedarf.“ Diese Projekte sind eher im urbanen Bereich zu finden
– und sinnvoll. Denn „am Land“ ein Projekt zu ent wickeln,
ist fast unmöglich geworden, weiß Widmann: „Früher hat die
lokale Bank ein regionales Projekt finanziert – diese Schiene ist
endgültig vorbei.“
Stabilität ist für den hauptsächlich in Osteuropa tätigen
Hotel developer Warimpex der große Pluspunkt für Österreich
als Hotelimmobilien-Standort. Einen aktuellen Trend ortet
Warimpex-Vorstand Franz Jurkowitsch jedoch nicht auf die
Alpenrepublik allein beschränkt: Serviced Appartements. Nach
großen Erfolgen in London, Paris und New York und neuerdings
auch in Berlin, Warschau und Prag setzt sich diese Form
des Wohnens im Hotel immer mehr durch, so Jurkowitsch.
Nicht nur in Luxus-, sondern auch in Mittelklassehotels können
Zimmer angemietet oder sogar gekauft werden und somit
alle Annehmlichkeiten eines Hotels, wie Concierge-Service,
Garagenplätze, Gästezimmer, Nutzung von Spa und Fitnessräumen,
als attraktives Extra zur eigenen Wohnung dazugemietet
werden. Jurkowitsch: „Diese Entwicklung bietet einigen
Städten einen Zukunftsmarkt mit bedeutendem Potenzial.“
Potenzial, das auch bei den östlichen Nachbarn vorhanden
ist: „In unseren Kernmärkten in Zentral- und Osteuropa entwickelte
sich der Hotelimmobilienmarkt im letzten Jahr durch-
aus positiv und auch die Prognosen für 2012 zeigen nach oben.
Auslastung und Zimmerpreise ziehen wieder an, allerdings je
nach Destination in unterschiedlich starker Dynamik“, erklärt
der Warimpex-Vorstand. Speziell der Immobilienmarkt
in Polen sei aufgrund der positiven Wirtschaftsaussichten für
internationale Investoren interessant und auch Russland gelte
für viele als Zukunftsmarkt.
luxus gegen low-Budget
Wohin entwickelt sich also der heimische Hotelmarkt? PKF-
Berater Widmann sieht den österreichischen Markt „wachgeküsst“.
Gerade innovative Konzepte im Low-Budget-Bereich –
Stichworte 25hours oder Hotel Daniel – definieren den Begriff
Luxus neu. Widmann: „Große Zimmer, feine Restaurants und
die plüschige Empfangshalle sind für viele nicht mehr so wichtig.“
Da zähle schon mehr der angesagte Club oder designorientiertes
Interieur – Lifestyle-Gastronomie wäre wohl die passende
Beschreibung des neuen Luxus.
Auch Kohl-Geschäftsführer Schaffer sieht „in der ohnehin
stärker gebrandeten Stadthotellerie eine zunehmende Zahl
an Kettenhotels, unabhängig von der Kategorie“. Neben der
Neuerrichtung von Hotels bieten vor allem das Refurbishment
von durch Investitionsstau unter Druck gekommenen
Privathotels und Hotels Expansionsmöglichkeiten, weiß Hotelexperte
Schaffer. In beiden Segmenten sei viel Bewegung,
doch darf man nicht zu viele Parallelen erwarten. Denn die
Beweggründe für Errichtung und Betrieb eines Luxus- und
eines Budget hotels unterscheiden sich zumeist grundlegend:
Das Luxushotel diene nicht selten der Wertsicherung und -steigerung
einer Immobilie. Investoren und Eigentümer bedienen
sich des laufenden Hotelbetriebs, um die Instand haltung
und Bewirtschaftung der Immobilie zu gewährleisten.
54 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 55
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luxus & wohnen

TheMa Hoteltrends
hotel 25hours setzt als Budgethotel auf Wirtschaftlichkeit.
Schaffer: „Im Luxussegment handelt es sich oft um Prestigeprojekte,
die auch von institutionellen Eigentümern selten
mit marktkonformen Renditeerwartungen verknüpft sind.“
Die Maxime der Budgethotels sind Optimierung und Wirtschaftlichkeit.
So würden die Niedrigpreis-Segmenthotels nicht
nur hohe Umsätze, sondern auch eine höhere Umsatzrentabilität
als ihre luxuriösen Geschwister erreichen. Schaffer: „Selbst,
wenn man die kurzen Produktlebenszyklen berücksichtigt,
können die Renditen von Budgethotels weitaus besser sein
als in anderen Kategorien.“ Ob Luxus oder Mittelklasse –
alle Hotels müssen eines anbieten: eine klare Positionierung.
Hotel- und Tourismusberater Schaffer weiß, warum: „Die gefühlte
Austauschbarkeit des Produktes ist der absolute Worst
Case, da in diesem Fall nur der Preis als Verkaufsargument
herangezogen werden kann.“
genügend potenzial für alle
Für 25hours-Chef Christoph Hoffmann zählt Wien nach wie vor
weltweit zu den Top 20 der gefragtesten „All Time Favour ites“
im Leisure-Segment: „Der Zenit ist noch längst nicht erreicht.
Aber ebenso spannend erscheint mir das Corporate-Segment
„ wahrscheinlich zuM ersten
Mal erleBt wien einen
derartigen zuwachs an
echten luxushotel-MarKen.“
christoph hoffMann, 25Hours-CHef
mit Wien als Gateway zum gar nicht mehr so wilden Osten.“
Er sieht im Wettbewerb der Luxushäuser zur Mittelklasse vor
allem die Upscale-Hotelmarken in der Pflicht: „Wahrscheinlich
zum ersten Mal erlebt Wien einen derartigen Zuwachs an
echten Luxushotelmarken.“ Das sei eine Chance, wenn daraus
neue Zielgruppen generiert werden und Wien sein Image als
Grande Dame der europäischen Kulturmetropolen weiter ausbauen
kann, so Hoffmann. Ein Risiko bleibt für den 25hours-
Chef jedoch bestehen – allerdings auch für die budgetorientierte
Hotellerie: „Wenn die diversen Upscale-Marken schwach
werden und sich einen Preiskampf liefern.“
Für Warimpex-Chef Franz Jurkowitsch gibt es letztendlich
genügend Potenzial in allen Segmenten: „Ohne Zweifel – die
Luxushotellerie boomt in den Großstädten weiter. Kriterien,
wie eine gute Infrastruktur mit Geschäften, Restaurants und
Verkehrsanbindungen, hochwertige Ausstattung, Serviceangebote
und hohe Verarbeitungsqualität in allen Details, machen
aus Bauprojekten Luxusobjekte.“ Auf der anderen Seite bieten
auch Budgethotels enormes Potenzial. Jurkowitsch: „Gerade
im Städtetourismus ist es für viele Besucher meist nicht so
entscheidend, wie großzügig und hochwertig das Hotel ausgestattet
ist. Dem Gast reichen oft ein bequemes Bett und eine
saubere Dusche, Badezimmer werden mitunter auch mit anderen
Gästen geteilt.“ Jeder Hoteltyp richte sich eben an eine andere
Zielgruppe: „Wo für den einen schon ein sauberes Zimmer
Luxus bedeutet, ist es für den anderen eine Suite mit eigenem
Whirlpool und Zimmerservice. Wichtig ist es daher, seine Zielgruppe
und ihre individuellen Bedürfnisse genau zu kennen
und sich daran zu orientieren.“
Trotz guter Marktaussichten könnte mancherorts noch mehr
gehen. Hotelimmobilien-Experte Widmann: „Es gibt eine
Rege lung, die eine bestimmte Mindestgröße von Zimmern in
Österreich vorschreibt. Eine unsinnige Vorschrift“, schimpft
der PKF-Chef über diese scheinbare Schutzverordnung der
Luxushotellerie. An einem Beispiel skizziert er, wieso der Low-
Budget-Bereich in anderen Ländern noch besser gehe als hierzulande:
„Die Motel One-Zimmer sind in Wien um zwei Quadratmeter
größer als in München.“
fotos: media.wien.25hours-hotel.com, Hotel daniel
„irrwitzige auswüchse von üBerKreativen architeKten“
„daniel“-betreiber florian Weitzer und Geschäftsführer
Michael Pfaller im interview mit dem immobilien Magazin
über ideenlose konzepte, schöne Herausforderungen und
goldene Wasserhähne.
Wie beurteilen Sie den hotelmarkt in Wien?
Wie der Hotelimmobilienmarkt sich entwickelt, können wir
nicht beurteilen, wir sind keine immobilienprofis, sondern
Hotelbetreiber und unternehmer mit anspruch auf etwas mehr,
als vordergründig nur rasch Geld zu verdienen. das sind zwei
sehr verschiedene Gewerbe. Wir meinen, dass der Hotelmarkt
in Österreich statisch und ideenlos ist. Was von manchen
als Mut bezeichnet wird, sind oft nur irrwitzige auswüchse
von irgendwelchen überkreativen architekten, die sich selbst
verwirklichen. die von vielen Hotels benutzte bezeichnung
design hotel trifft meist nicht zu – es sind konzepte ohne seele
und ohne Zusammenhang. aus unserer sicht wird dadurch viel
von der tollen substanz vieler immobilien kaputtgemacht.
Wie ordnen Sie sich ein?
Wir sind nicht direkt auf klassische Hotelimmobilien fokussiert,
viel mehr interessieren uns die Gestaltung und das ausräumen
von Hindernissen. Wir „bespielen“ lieber schwierige immobilien,
die sich aus der sicht der Mitbewerber nicht ideal als
Hotel immobilien eignen, wir sehen uns gerne mit Herausforderungen
konfrontiert, bei uns kommt das ganze konzept aus
einer Hand.
hotel-Daniel-Betreiber Florian Weitzer und Geschäftsführer Michael Pfaller am Dach des Grazer hotels.
Wie sehen Sie das „Match“ Luxushotels versus Zwei- bis Drei-
Sterne-häuser?
Wir betrachten luxus aus einem ganz anderen blickwinkel
und finden, dass sich viele investoren und Hoteliers aber nur
mit dem klassischen begriff luxus beschäftigen. sie übersehen
dabei, dass Generationen von heute luxus ganz anders
wahrnehmen. aus unserer sicht sind die Zeiten von goldenen
Wasserhähnen und kofferträgern vorbei, die sind im Museum
besser aufgehoben als im Hotel.
für fragen zur klassifizierung sind wir nicht die richtigen ansprechpartner
– wir können uns damit nicht identifizieren
und brechen mit unseren konzepten aus diesem korsett aus.
in Österreich wird viel zu viel auf Politik, regelwerk und
tradition Wert gelegt. für eine nachhaltig gute entwicklung
der branche sollte man etwas mehr international denken und
selbstkritisch sein.
Womit wollen Sie mit dem „Daniel“ punkten?
das „daniel“ verlässt jegliche Hotelkonvention. unsere konzepte
sind nachhaltig, mutig, zeitgemäß und vor allem von
uns selbst gedacht. sie sind natürlich gewachsen und nicht
irgendwie aufgesetzt – man spürt die Wärme und die seele in
unseren Hotels. Wir gestalten und schaffen neue konzepte und
begeistern damit eine bestimmte Zielgruppe. Wir sind überzeugt,
dass wir nicht für jeden Geschmack die erste Wahl sind,
aber das ist gut so.
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theMa
luxus & wohnen

TheMA seRviced aPaRtments theMa
luxus & wohnen
WOhn(T)rAuMluxuS
Wohnen mit Concierge oder Butler: Serviced Apartments führen noch ein Schattendasein
am heimischen Markt. Doch derzeit erhält Wien interessante neue Objekte,
die keineswegs mit more of the same aufwarten. AUTORiN: PRiska koineR
Foto: Raiffeisen evolution
In Döbling auf 116 Quadratmetern in Wien wohnen
und sich wie auf Ferien fühlen. Das geht. Zumindest bei
Ulrike Huttar. Die Sprachtrainerin für Englisch betreibt
mit ihrem Mann ein Übersetzungsbüro und sagt über
die Orchideenstadt, in der sie wohnt: „Wann immer ich
möchte, springe ich ins Pool. Wenn ich Ärger habe oder Hilfe
benötige, rufe ich die Concierge an.“ Garten, Pool, Rezeption
und hauseigene Satellitenanlage gehören zur Grundausstattung
ihrer Wohnung und sind in den Betriebskosten inkludiert.
Dazu stehen in der Anlage noch mietbare Büros, ein Partyraum
sowie ein Spa-Bereich bereit. Ungefähr 30 Cent höhere Betriebskosten
als anderswo bezahlt die Dolmetscherin für diesen
Luxus gerne. Die Orchideenstadt ist ein Wohnbauprojekt der
besonderen Art. Das Serviced Apartment-Konzept planten und
realisierten IG-Immobilien und Raiffeisen evolution.
Der Markt wächst weltweit
Dieses Konzept breitet sich weltweit rasant aus. „Die Nachfrage
nach Serviced Apartments nimmt kontinuierlich zu, was auch
an dem stets zunehmenden Optimismus der Betreiber abzulesen
ist“, so Charles McCrow, CEO des Apartment Service
Worldwide, das alle zwei Jahren den Global Serviced Apartments
Industrie Report veröffentlicht. Beim Optimismus allein
ist es nicht geblieben. In Zahlen ausgedrückt, ist der weltweite
Bestand in drei Jahren um 34 Prozent gestiegen. In den USA
und Kanada sogar um 58 Prozent im letzten Jahr. Spezifisch
für den europäischen Markt ist, dass die Preisreduktion und die
Klassifizierung mehr als Herausforderungen angesehen werden
als auf den anderen Kontinenten. In Österreich ist der Markt
sehr klein. So klein, dass er dem globalen Blick des Global
Serviced Apartments Industrie Report 2011 – 2012 entgeht.
Ursprünglich entstand das Konzept des Wohnens wie in einem
Hotel in Amerika. Die Grundidee entsprang dem Bedürfnis der
flexiblen Arbeitsorte. Arbeitnehmer suchten Langzeitunterkünfte.
Da es in den USA so gut wie keine Mietwohnungen auf Zeit gibt
und Hotels für längere Aufenthalte zu teuer sind, eröffneten dort
die ersten Serviced Apartments. Die Idee ist über England nach Europa
gekommen. Österreichs Markt ist bescheiden. Aber er ist da.
„In Österreich spielt einzig Wien eine größere Rolle“, sagt Anett
Gregorius, Geschäftsführerin von des Maklerunternehmens Apartmentservice
Deutschland. Destinationen wie Graz, Salzburg oder
Linz sind „quasi nicht wahrnehmbar.“ „In Österreich, Deutschland
und in der Schweiz entwickelt sich der Markt als Nische in
und mit einer großen Nähe zur Hotellerie“, ergänzt Gregorius.
wie Die warMen seMMeln
Der heimische Hotelmarkt reicht von günstig bis luxuriös.
Und ebenso breit ist die Palette der Serviced Apartments. Die
Döblinger Orchideenstadt etwa sucht Kunden, die billiger als
im Hotel auf Zeit wohnen wollen. Das Konzept wird offenbar
gut angenommen. „Die Wohnungen gehen weg wie die warmen
Semmeln“, meint Ernst Kovacs von Raiffeisen evolution. Wer
interessiert sich dafür? Ex-Justizministerin Karin Gastinger oder
Rapid-Kapitän Steffen Hofmann fanden in der Orchideenstadt
ihre Bleiben. Wer ist an dieser Wohnform interessiert? Die Hälfte
der Mieter ist älter als 45 Jahre, sieben von zehn tragen einen
akademischen Titel, gehören also zum A-Schicht-Einkommen.
Unternehmen, deren internationale Mitarbeiter immer wieder
nach Wien kommen, mieten ein Apartment und quartieren ihre
Manager ein. Günstiger als im Hotel. Wienweit gehen die Angebote
in Apartmenthotels von 40 Euro pro Nacht, etwa im
Alda no Serviced Apartment in der Wiener Apotstelgasse im 3.
Bezirk, bis zu 129 Euro pro Nacht im Adagio Zentrum in Wien
in der Urania straße. Nach oben ist im Luxussegment alles offen.
Mit Glanz unD GlaMour serviciert
Doch darum, was günstig ist, geht es nicht immer. Manchmal
braucht es Glanz und Glamour mit Service. Dem Luxus sind
keine Preisgrenzen nach oben gesetzt. Vor allem beim Kauf von
Eigentumsresidenzen, die Eigentümer repräsentativ nutzen
können und Pracht in die Stadt bringen. Nur ein Beispiel: Im
künftigen Hotel Kempinski am Wiener Schottenring werden
„Residenzen“ errichtet. Der Verkauf findet über Mundpropaganda
und nicht am freien Markt statt. Die exquisiteste Residenz
mit 340 Quadratmetern wird um ungefähr 6,8 Millionen
Euro einen Eigentümer finden. Die Kuppelwohnungen mit jeweils
220 Quadratmetern Größe sind die Prunkstücke des Gebäudes.
17 Wohnungen mit Terrassen von mindestens 50 Quadratmetern
und natürlich mindestens einem Stellplatz in der
Garage werden verkauft. Als Konzept finanzieren diese Luxuswohnungsverkäufe
die Errichtung des Fünf-Sterne-Hotels. Das
Besondere an diesen Wohnungen ist, was auch die Orchideenstadt
bietet: Die Nutzer können die Dienstleistungen des Hotels
in Anspruch nehmen. Dafür gibt es im Kempinski eigene Serviceverträge.
Das Spa- und Fitnessstudio steht den Wohnungsnutzern
zur Verfügung, ebenso wie das Restaurant-Catering.
Ähnlich mit exklusiver Lage macht es die Sans Souci Gruppe
in Wien. In der Burggasse neben dem Volkstheater entsteht ein
Hotel mit Luxusapartments. Im November 2012 soll das Sans
Souci Hotel & Residences eröffnet werden. Das renommierte
Designstudio YOO interpretierte den Lifestyle. Hoteldirektorin
Andrea Fuchs meint: „Wir sind der kosmopolitische Hideaway
mit einem eigenen Design- und britischen Schlafkonzept.“ Casual
Luxury ist das Motto des Lifestyle-Hotels. Die Zimmerpreise
liegen zwischen 260 und 2.000 Euro. Marketingpartner sind
die Preferred-Boutique-Hotels. Mit diesem neuen Konzept verwandelte
sich eine Büroruine in ein Prachtstück. Die Sans Souci
Gruppe investiert rund 48 Millionen Euro. Es entstehen
58 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 59

TheMA seRviced aPaRtments
Jung mit Praternähe: Der Campus Lodge nahe der zukünftigen Wirtschaftsuniversität
rechnet mit Nutzern aus dem Universitätsbereich.
Luxuriös mit Panoramablick: im exklusiv sanierten Sans Souci neben dem Volkstheater
kostet die einzigartige Aussicht pro Quadratmeter bis zu 17.500 euro.
60 Hotelzimmer mit durchschnittlich 35 Quadratmetern und
15 Eigentumswohnungen. Von Letzteren sind nur noch sechs
frei. Der Preis liegt bei 10.000 bis 17.500 Euro pro Quadratmeter.
Spa-Bereich, Gourmet-Supermarkt und Tiefgaragen gehören
selbstverständlich dazu. Mit der Revitalisierung erhält die
prächtige Immobilie wieder ihre ursprüngliche Funktion. Denn
bereits im 19. Jahrhundert war hier ein Hotel beheimatet, das in
den 1950er-Jahren einem Brand zum Opfer fiel. Danach wurde
es in ein Büro umfunktioniert und die Niederösterreichische
Gebietskrankenkasse nutzte das Bauwerk. Seit diese ausgezogen
ist, stand das Haus leer – mit Ausnahme von zwei kurzzeitigen
Hausbesetzungen. Die Sans Souci Gruppe baut die Immobilie
wieder in ihren Originalzustand zurück. So werden die verschwundenen
Holzbalkone wieder errichtet, Kastenfenster und
die runden Portale auf Straßenniveau wieder rückgebaut. Nur
der Wintergarten wird in ein Café-Restaurant uminterpretiert.
nicht Mehr voM Gleichen
Am Wiener Hotelmarkt ist von Flaute nichts zu sehen. Auch,
wenn er Rückschläge, wie den mit der asiatischen Hotelgruppe
Shangri-La, durchlebt. Im Luxusbereich läuft das Geschäft.
Internationale Experten halten Wien für einen der besten
Hotelmärkte Europas. Das gute alte Europa ist zwar kein Zukunftsmarkt,
aber ein unverzichtbarer Standort. Zurückzuführen
ist die Attraktivität für Investoren und Developer auf
die Wiener Mischung. Eine Mischung aus Alt und Neu, starken
Sehenswürdigkeiten und reichem kulturellen Programm.
Chancen sehen Hotelberater noch im Segment Budget- und
Boutiquehotels. Und da bieten sich Stadtentwicklungsgebiete,
wie der Hauptbahnhof, aber auch lifestyleorientierte Stadtteile,
wie das Museumsquartier, an. Was Wien braucht, sind
individuelle, moderne Konzepte. Denn die Kettenhotellerie sei
nicht das Gelbe vom Ei, wie Fanny Holzer, Hoteldirektorin von
Wiens erstem Design-Budget-Hotel 25hours, meint.
hiGhtech kann concierGe ersetzen
Diese Not-more-of-the-same-Konzepte entstehen bereits. Martin
Lenikus und Daniel Jelitzka sind derzeit vom indiviuellen Hotelvirus
betroffen. Lenikus plant drei bis fünf exquisite „Small
Luxury Hotels“ im Zentrum von Wien. Dort werden Kunst und
Luxus verbunden. Daniel Jelitzka entwickelt nach dem 25hours
bereits weitere Projekte. Was Wien aber nicht braucht, ist mehr
vom Gleichen. Unter diesem Stern will auch Raiffeisen evolution
betrachtet werden. „Wir wollen Mehrwert für die Wohnungskäufer
schaffen. Das entspricht unserer Strategie, dem
Markt und unserer USP“, sagt Markus Neurauter, Geschäftsführer
von Raiffeisen evolution. Aus diesem und anderen Gründen
wird kein Haus nach demselben Konzept wie das vorige errichtet.
Auch in der Wiener Plösslgasse bei den Belvedere- Gärten hat
man das Serviced Apartment-Konzept weiterentwickelt.
Fotos: Beyer, sans souci
Statt der Concierge ist der Zutritt mit Hightech abgesichert.
„Das ausgeklügelte Sicherheitskonzept hat skeptische Interessenten
überzeugt, auch ohne Concierge in der Plösslgasse
eine Wohnung zu kaufen.“ so Ernst Kovacs. Betreten kann das
Wohnhaus nur, wer einen Chip besitzt. Videoüberwachung,
Bewegungsmelder und automatische Beleuchtung sind im
smarten Paket inkludiert. Trotzdem können Boten, wie Post
oder Essenszusteller, mit einem temporären Zugangscode in das
Gebäude. In Boxen können Lebensmittel in einen Kühlschrank
oder gereinigte Kleider auf einer Stange deponiert werden. Bis
Ende 2013 entstehen 48 Eigentumswohnungen zwischen 62
und 264 Quadratmetern in der Plösslgasse. Fußbodenheizung
und 72 Parkplätze sind selbstverständlich. Eine 93 Meter große
Wohnung wurde bereits um 450.000 Euro verkauft. Und, wie
gehabt: Fitness und Allgemeinräume nützen die Bewohner gemeinschaftlich.
Interesse weckt dieses Konzept bei Diplomaten,
Unternehmern und vermögenden Bürgern, so Kovacs.
ein anruf GenüGt
Zielgruppenspezifisches Planen und Entwickeln ist der Weg,
den IG Immobilien-Geschäftsführer Hermann Klein eingeschlagen
hat. „Wir entwickeln nicht für die Masse, sondern
ganz spezifisch für den Standort und die Zielgruppe.“ So etwa
das Projekt Lodge beim Wiener Prater. Unweit der gerade in
Bau befindlichen neuen Wirtschaftsuniversität wird mit dem
Wohn- und Boarding House Campus Lodge die universitäre
Klientel angesprochen. 111 Mietwohnungen und 36 möblierte
Apartments wären optimal für Gastprofessoren, Studenten und
temporäre Universitätsangestellte. Swimmingpool, Fitness-
und Wellnesseinrichtung sowie eine Gemeinschafts küche und
ein großer Fahrradraum stehen hier zur Verfügung. Konzipiert
für junge Menschen, sind die Apartments kleiner als sonst üblich.
Fertiggestellt wird die Campus Lodge im Sommer 2013.
Und: Nicht universitäre Mieter sind ebenso willkommen.
SerVice
StandortanalySe
01/514 50-6736
wko.at/wien/freielokale
Für mehr Infos zu diesem Service der Wirtschaftskammer Wien einfach QR Code mit dem Handy scannen.
Wohnen mit Feriengefühlen: Den zentralen Pool der Orchideenstadt in
Wien Döbling nützen eigentümer, Mieter und Gäste im Boarding house.
Am kleinen, aber feinen Serviced Apartment-Markt hierzulande
bleiben zukünftig noch ein paar Herausforderungen zu meistern.
„Neben der Lage geht es immer auch um den Grundriss und das
Verhältnis von Leistung zu Preis“, ist Ernst Kovacs überzeugt.
„Den Bewohnern fällt es schwer, die Concierge anzurufen und
ihre Dienste in Anspruch zu nehmen. Sie bestellen Hundesitter,
kümmern sich um Gärtner, die Balkonblumen in Urlaubszeiten
gießen, oder besorgen auch Theaterkarten. Ein Anruf genügt.“
Und letztendlich fehlt es noch immer an Image und Bekanntheit.
Hermann Klein dazu: „Es gibt noch zu wenige Serviced
Apartments, sodass der Aufwand für Werbung noch relativ groß
ist. Es ist schwierig, solche Projekte, die nicht mit Glanz und
Glamour umwölkt sind, bekannt zu machen. In Brüssel dagegen
ist das Konzept gang und gäbe.“ Auch aus diesem Grund
überlegt er, die Boarding Houses in Serviced Apartments umzubenennen.
Dann wären mit einem Streich der Werbeeffekt und
die Nähe zum internationalen Markt geschafft.
Wo finde ich Standortinformationen
zu meinen
objekten?
Balkeninserat_70x210_161211.indd 1 29.12.2011 14:39:46
60 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 61
theMa
luxus & wohnen

TheMA WIE StUDENtEN WOHNEN
Platz zum Studieren
Nicht nur Touristen fühlen sich in Wien besonders wohl. Auch Studenten finden die
Bundeshauptstadt lebenswert und leistbar, bestätigte jüngst eine internationale Studie.
AUTORIN: ERIKA HOFBAUER
Wien hat es in die top-Five geschafft: das britische
Studentenetzwerk QS fand in einem
aktuellen ranking heraus, dass europäische
Städte die top 50 international dominieren.
Paris hat den Stockerlplatz. und
Wien – so stellte sich heraus – ist die fünftbeste Stadt für Studenten
weltweit. Zwar nicht unbedingt, was die wissenschaftliche
Elitenbildung anbelangt – da gab es im „World University
Ranking 2011“ nur den Rang 155 für die Universität Wien. Aber
in Sachen Lebensqualität, verbunden mit Kultur und Leistbarkeit,
sei die Stadt der Sachertorten und Fiaker nur schwer zu
übertrumpfen, so das Urteil der QS­Bewerter. Ein Potenzial, das
auch andere Branchen für sich zu nutzen wissen. International
ohnehin, aber auch in Österreich finden hei mische Bauträger
die urbane Zielgruppe zunehmend interessant.
StudentiSche Wohnprojekte boomen
Die IG­Immobilien beispielsweise setzt mit ihrem Projekt Campus
Lodge auf dieses Pferd. Die rund 110 Apartments der Lodge
sind mit 30 bis 70 Quadratmetern kleiner gehalten, als in so
großen Wohnprojekten üblich ist. Die meisten Wohnungen
haben jedoch eine Wohnküche und eines oder zwei Zimmer
und eignen sich auch gut für eine Wohngemeinschaft, glaubt
Geschäftsführer Hermann Klein an eine ausgelastete Zukunft
bei dieser Immobilie. Das wird auch ganz besonders durch die
vielen Gemeinschaftseinrichtungen, die auf die Freizeitaktivitäten
von jungen Menschen zugeschnitten sind, ausgedrückt,
so Klein weiter: „Das Konzept und die Architektur sind bunter
und jugendlicher. Es gibt WLAN im ganzen Haus und mehr
öffentliche Räume, wie einen Partykeller mit Gemeinschaftsküche,
eine großzügige Lobby mit einem Loungebereich im
Erdgeschoss – zum gemeinsamen Lernen oder Relaxen – und
einen Outdoor­Pool. Außerdem gibt es eine Fahrrad­Werkstatt
und pro Wohnung zwei Fahrrad­Abstellplätze.“
Der große Bonus, erläutert der IG­Immobilien­Chef weiter,
sei der Standort. Die Campus Lodge liegt nämlich 500 Meter
neben der neuen Wirtschaftsuniversität und im 2. Bezirk gibt
es zudem wenige frei finanzierte Mietwohnungen. Klein: „Dar­
über hinaus entsprechen das hohe Freizeitangebot des Praters,
aber auch die Nähe zur Donauinsel besonders den Erwartungen
junger Menschen.“ Von der günstigen öffentlichen
Verkehrsanbindung ganz zu schweigen: Das Viertel befindet
sich in Gehweite zur U2­Station „Stadion“, bereits in acht Minuten
sei man mit der U2 mitten im Zentrum, sieht Klein sein
Wohnprojekt auch für Studenten der Hauptuniversität von
Interesse. Dass das Konzept aufgeht, konnte IG­Immobilien­
Geschäftsführer Klein schon an ähnlichen Projekten, konkret
im 9. Bezirk, feststellen: „Das Objekt dort ist sehr gut vermietet.
Bei der Campus Lodge rechnen wir mit einer hohen Auslastung,
bereits jetzt sind viele Anfragen bei uns eingelangt.“
projekt: campuS Lodge
Die Campus Lodge ist das erste Wohnprojekt in Österreich,
das durch die Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige
Immobilien (ÖGNI) mit einem DGNB-Nachhaltigkeitszertifikat
ausgezeichnet ist. Diese Sonderauszeichnung erreichte
die Wohnhausanlage durch geringen Energieverbrauch,
Reinigungs- und Instandhaltungsfreundlichkeit, pflegeleichte
Bodenbeläge und Oberflächen, Sicherung der Nachhaltigkeitsaspekte
bereits in der Bauphase, Überwachung des Baustellenprozesses
in Hinblick auf Abfall, Lärm und Staubvermeidung,
Verwendung von Alternativenergien Fotovoltaik und
Solarenergie.
Grundstücksfläche: 4.300 Quadratmeter
Nutzfläche: 8.000 Quadratmeter
Ausstattung: Outdoor-Swimmingpool, Partyraum mit
Schau küche, Wellnessbereich, Lobby, Self-Check-in
Fertigstellung: Sommer 2013
Wohneinheiten: 111 frei finanzierte Mietwohnungen,
36 mö blierte Boarding House-Apartments
Fotos: IG Immobilien
Ähnlich optimistisch, was Auslastung und Erfolg in der aufstrebenden
Zielgruppe der Jungen und Junggebliebenen betrifft, ist
Michael Pech, Vorstand des Österreichischen Siedlungswerks
(ÖSW). Mit dem Projekt Citycom2 – eröffnet im vergangenen
Jahr – wollte man neue Wege beschreiten. Das ebenfalls in künftiger
WU­Nähe gebaute Wohnhaus will dabei prinzipiell nicht nur
Studenten ansprechen. Pech: „Zielgruppenkriterium ist nicht das
Lebensalter, sondern vielmehr die Offenheit gegenüber neuen Lebensstilen.
So bilden junge und jung gebliebene Menschen, nicht
nur Studenten, mit dem Bedürfnis nach neuen Lebensformen
und einem Leben in Gemeinschaft die Interessentengruppe.“
Von Beginn an, so der ÖSW­Vorstand, war ein Soziologenteam
der wohnbund:consult am Projekt beteiligt, die das „Community
Building“­Konzept mit entwickelte und den Prozess bis nach
Übergabe der Wohneinheiten an die Bewohner begleitete. Um
die Auslastung macht sich Pech keine Sorgen: „Es war von Beginn
an Teil des soziologischen Konzepts, dass nur 50 Prozent der
WGs an homogene Interessentengruppen vergeben werden sollen,
der Rest sollte, zugunsten der Realisierung des „Community
Building“­Konzepts, durch Einzelpersonen besetzt werden.“ Somit
sei es für das ÖSW als Bauträger wenig überraschend, dass der
Vertrieb der WGs etwas länger dauert: „Schließlich wird ein völlig
neuartiges Wohnkonzept umgesetzt.“ Insgesamt sei es gelungen,
trotz knapper wirtschaftlicher Rahmenbedingungen durch interdisziplinäre
Projektentwicklung und Architektur, innovative Vermarktung
und Community Building über Social Media Networks
ein außer gewöhnliches Projekt erfolgreich umzusetzen, ist der
ÖSW­Vorstand begeistert.
thema
LuxuS & Wohnen
Projekt Campus Lodge: Idealer Standort durch räumliche Nähe zur Wirtschaftsuniversität
Frisch & gemütlich: Die Gemeinschaftsräume des Campus Lodge
62 Immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 Immobilien Magazin 63

TheMA WIE StUDENtEN WOHNEN
projekt: citycom
42 Wohngemeinschaftseinheiten und 98 geförderte Wohnungen
entstanden im Rahmen dieses Projektes in der Nähe
des Nordbahnhofes. Vom Cafe über Sauna bis hin zur Fahrrad-
Werkstatt wird so ziemlich alles für ein spannendes WG-Leben
geboten. Die Besonderheit: Alle WG-Zimmer sind gleich groß
und sicher zu verschließen. Das Wohnzimmer mit Küche steht
für gemeinsame Aktivitäten zur Verfügung. Jeder Bewohner
bekommt einen eigenen Mietvertrag. Um den Bewohnern einer
WG die Möglichkeit zu geben, sich nach der Kündigung eines
Mitbewohners den „neuen“ Mitbewohner selbst auszusuchen,
erhalten sie ein Nachnominierungsrecht. Die genaue Handhabung
und die einzuhaltenden Fristen sind in einem Mitbestimmungsstatut
geregelt.
Projekt CityCom: Nicht nur Studenten finden WG´s
mittlerweile als akzeptable Wohnmöglichkeit
Andere Wege werden international beschritten. In der Schweiz
beispielsweise hat sich – praktisch aus der Not heraus – eine
eigene Stiftung zu dem Thema gegründet. Stiftungszweck:
preisgünsti gen Wohnraum für Studierende schaffen. Die Stiftung
für Studen tisches Wohnen Zürich wurde 1987 gemeinsam
von der Eidgenössische Technische Hochschule (ETH), der Universität
Zürich, der Stadt Zürich und der Studentischen Wohngenossenschaft
Zürich (WOKO) gegründet. Heute bietet die
Stiftung Studierenden günstige Wohnmöglichkeiten an. Soll
heißen: Preislich liegt der studentische Wohnraum substanziell
unter vergleichbaren Marktangeboten. Der Richtpreis für ein
möbliertes Zimmer in einer WG liegt bei 500 Franken (circa
420 Euro). Trotz des Angebots von 1.500 Wohngelegenheiten
und weiteren 1.000 Zimmern für Studenten konstatierte die
Stiftung nachhaltigen Wohnungsmangel bei den Studenten –
Zürich ist nichts für Menschen mit niedrigem Einkommen, lautet
daher auch das lapidare Ergebnis der Ursachenforschung.
Der – ungedeckte – Bedarf liege bei 3.500 Zimmern, meldet die
Stiftung. Diese will in einer umfassenden Strategie bis 2015
noch 1.000 zusätzliche Zimmer auf den Markt bringen. Aktuellstes
Projekt: Aspholz­Süd im Zürcher Stadtteil Affoltern.
Die Stiftungsverantwortlichen setzen auf zeitgemäße Immobilientrends:
Einhaltung eines zukunftsorientierten Bau­ und Energiestandards,
Optimierung von Baukosten und Bauqualität sowie
der Betriebskosten beziehungsweise Wirtschaftlichkeit. Bei der
Vermietung wird ein Ertragsüberschuss von einem Prozent angestrebt.
Die Stiftung bietet in 13 Liegenschaften Wohnungen
an. Anfang Mai war Baubeginn der Wohnsiedlung Aspholz. Bis
Ende 2014 sollen über 300 Zimmer in Form von WGs, Wohnateliers
und Wohnclustern (Räumlichkeiten zwischen 13 und 15
Zimmern) entstehen. Eingesetztes Kapital: 15 Millionen Franken
(12,5 Millionen Euro).
Projekt Youniq: effiziente Wohnlösung
für die Dauer des Studiums
Fotos: behf architekten / Michael Nagel
Smarte community
Weniger nach Mietpreis­Gesichtspunkten, sondern eher nach
Rendite­Bestrebungen agiert die International Campus AG (IC).
Sie bietet unter der Marke The Fizz studentische Wohnmöglichkeiten
an. Zielgruppe hier: Vor allem Studenten aus Familien
mit höherem Bildungsniveau und überdurchschnittlichem
Einkommen – die sich eben mehr als einen bloßen Schlafplatz
erwarten. „Unter studentischem Wohnen heute verstehen wir
eine Lebensqualität und eine Atmosphäre, die erfolgreiches
Lernen und Arbeiten fördern“, heißt es daher auch vollmundig
bei IC. Die durchaus moderne Ausstattung, ein zeitloses Wohnambiente
und exklusive Serviceleistungen (von Concierge­
Service bis Sicherheitsdienst) sollen das Studentenleben leichter
und angenehmer machen: Beziehungspflege – persönlich und
virtuell – für den späteren Karriereschritt gilt bei The Fizz als
Teilnahmebedingung. Das IC­Pilotprojekt ist gerade in Bremen
im Entstehen und soll zum Wintersemester 2012/13 eröffnet
werden. Darüber hinaus befinden sich sieben weitere Objekte in
Planung. In den kommenden fünf Jahren sollen bis zu 20 Studentenhäuser
deutschlandweit in dieser Form betrieben werden.
„ unSere inveStoren Sind daran
intereSSiert, über LangfriStige
mietverträge und geringe beWirt-
SchaftungSkoSten eine optimaLe
rendite zu erzieLen.“
rainer nonnengäSSer, YOUNIQ-VORStAND
thema
LuxuS & Wohnen
Mit dem Schweizer Financier Kapitalpartner Konzept GmbH
holte sich IC einen erfahrenen Joint Venture­Partner ins Boot.
Das Unternehmen gilt als Initiator geschlossener Immobilienfonds
für die Entwicklung dieser Assetklasse. Mit der Fondsreihe
‚Studentisches Wohnen‘ lässt die Kapitalpartner GmbH
derzeit (und in den kommenden Jahren) deutschlandweit in
Universitätsstädten Studentenapartments errichten.
Projekt Youniq: Steigende Studentenzahlen sorgen
für eine gute Auslastung und lange Wartelisten
64 Immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 Immobilien Magazin 65

TheMA WIE StUDENtEN WOHNEN
projekte: the fizz
Mit the Fizz (im Prospekt unter „Campus Bremen“ geführt)
setzt die Kapitalpartner Konzept GmbH auf einen Neubau
in Bremen. Das Objekt befindet sich auf dem Campus der
Universität Bremen. Bei der Immobilie, die planmäßig zum
nächsten Wintersemester betrieben werden soll, handelt
es sich um ein Objekt mit 336 Apartments, aufgeteilt in 9
Zwei-Zimmer-Apartments und 327 Ein-Zimmer-Apartments,
die Platz für 345 Studenten bieten. Die vermietbare Fläche
beträgt ca. 6.500 Quadratmeter. Daneben werden zwei
Gewerbeeinheiten angeboten, für die ein Waschsalon und
ein Bistro vorgesehen sind.
Mit „Campus Neu-Ulm“ wurden bereits im Jahr 2011 insgesamt
109 Einzelapartments im modernen Stadtteil Wiley im
Süden der Hochschulstadt Neu-Ulm errichtet. Nur 400 Meter
von der Hochschule entfernt bietet das Projekt seit April 2011
Wohnungen zum Verkauf oder als Kapitalanlage an.
Einem ähnlichen Konzept folgt der deutsche Anbieter von
Studentenwohnungen Youniq. Vorstand Rainer Nonnengässer
will neben der Lösung von studentischen Wohnproblemen
auch die Investorenbedürfnisse nicht außer Acht lassen. Er
findet es interessant, wenn Studentenwohnobjekte in einem
eigenen Immobilienfonds angeboten werden: „Unsere Investoren
sind insbesondere daran interessiert, über langfristige
Mietverträge und geringe Bewirtschaftungskosten eine optimale
Rendite zu erzielen. Hier bietet das Segment Studentisches
Wohnen gute Voraussetzungen: Mietverträge mit einer Dauer
von einem Jahr erlauben eine zeitlich flexible Anpassung des
Mietpreises an das standortabhängige Mietpreisniveau, was bei
anderen Wohnimmobilien in derart kurzen Intervallen nicht
möglich ist.“ Aufgrund der hohen Nachfrage bei gleichzeitig
geringem Angebot an Wohnraum weisen die Youniq­Standorte
kaum Leerstand auf, so Nonnengässer. Zudem können frei
gewordene Apartments aufgrund ihrer Drittverwendbarkeit
zeitnah wieder vermietet werden: „Das reduziert das Mietausfallsrisiko
deutlich. Zwei Faktoren, die sich positiv auf die Renditeentwicklungen
auswirken.“
Kapitalpartner von Youniq ist die Fondgesellschaft MPC Capital
AG. Diese, so der Vorstand Nonnengässer, prognostiziere für die
Projekte eine jährliche Nettorendite von fünf bis sechs Prozent
nach Abzug aller Kosten. Und Nonnengässer ist von einem anhaltenden
Nachfragedruck überzeugt: „Gestärkt wird das Interesse
der Investoren durch die aktuellen Marktentwicklungen:
Doppelte Abiturjahrgänge bei gleichzeitiger Aussetzung der
66 Immobilien Magazin 7-8|12
Wehrpflicht und damit verbundenen kontinuierlich steigenden
Erstsemesterzahlen sowie ein nicht ausreichendes Wohnraumangebot
werden auch in den kommenden Jahren für eine
hohe Auslastung unserer Standorte und lange Wartelisten sorgen.“
Zudem habe eine aktuelle Bundesstudie ihre Prognose zu
den Studienanfängerzahlen deutlich nach oben korrigiert, sodass
bis mindestens 2025 mit einem hohen Nachfragepotenzial
zu rechnen ist. Nach Angaben des Deutschen Studentenwerks
sind 25.000 zusätzliche Wohnheimplätze notwendig, um den
Bedarf nur annähernd decken zu können.
Wie die fondS arbeiten
Youniq­Vorstand Rainer Nonnengässer erläutert die fruchtbare
Arbeitsweise dieser Studentenwohnungs­Fonds: Die Fondsgesellschaft
(hier: MPC) zeichnet für die Strukturierung und Vermarktung
der Fonds verantwortlich, der Developer (hier: Youniq)
entwickelt und bewirtschaftet die Studentenapartments. Es
handelt sich dabei um spezielle Konzeptimmobilien, die auf
die Wünsche und Bedürfnisse der anspruchsvollen Zielgruppe
aufbauen und optimal auf diese zugeschnitten sind. Im Gegensatz
zum normalen Wohnungsbau sind Studenten nicht auf der
Suche nach einer dauerhaften Bleibe, sondern wünschen sich
eine effiziente Wohnlösung für die Dauer ihres Studiums. Laut
einer Forsa­Studie, die von Youniq in Auftrag gegeben wurde,
bevorzugt der größte Teil der Studenten die eigenen vier Wände
mit moderner Ausstattung, inklusive Küche und Bad. Weitere
unabdingbare Kriterien sind zudem die Universitätsnähe sowie
ein attraktives urbanes Umfeld. Angefangen mit drei Objekten
in Erlangen, Greifswald und Leipzig umfasst das Portfolio von
Youniq bundesweit über 3.200 Einheiten, die sich in Bewirtschaftung
oder in Bau befinden, ist Nonnengässer stolz, nach
eigenen Angaben führender Anbieter im Bereich Studentisches
Wohnen am deutschen Markt zu sein. Der erste gemeinsame
Fonds „MPC Deutschland 11“ bündelt mit einem Volumen von
rund 63 Millionen Euro die Projekte in Greifswald, Karls ruhe,
München Schleißheimer Straße und Frankfurt Riedberg II. Die
prognostizierte Rendite liegt bei 5,75 Prozent, so Nonnengässer.
vorreiter engLand
Im englischsprachigen Raum sind solche Konzepte und Kooperationen
durchaus keine Seltenheit, berichtet der Youniq­Vorstand
weiter. Hier habe sich die Nische „Studentisches Wohnen“
bereits als fester Investmentmarkt etabliert: „Bereits jeder zehnte
Student wohnt in einem Apartment, dass aus privater Hand
betrieben wird. Neben den insgesamt 150.000 bestehenden
Wohnungen, befinden sich derzeit weitere 30.000 in Planung
oder Bau.“ Besonders erfolgreich ist der britische Asset­Manager
Brandeaux: In Kombination mit dessen „Student Accommodation
Fund“, der nunmehr seit zwölf Jahren existiert, können
Großanleger direkt in den Markt einsteigen. Gegenwärtig verfügt
der Fonds über ein Portfolio von insgesamt 40 Standorten
mit Platz für 15.000 Studenten.
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EInE InVEstItIon In dIE Zukunft
Vorsorgewohnungen sind aufgrund der hohen Kapitalsicherheit
durch die Wertbeständigkeit eine sehr solide Veranlagungsform.
Dafür sprechen eine höhere Rendite sowie eine
langfristige Wertsteigerung des Objektes. Das Prinzip der
Vorsorgewohnung ist denkbar einfach: Die Mieteinnahmen
werden über einen vereinbarten Zeitraum direkt zur Deckung
des Darlehens verwendet. Mit den administrativen Belangen
rund um die Vermietung der Wohnung muss sich der Anleger
nicht auseinandersetzen. Die Erste Group Immorent
bietet die ganze Dienstleistungspalette von der Finanzierung
und Kaufvertragsabwicklung über die Mietersuche und
–betreuung bis hin zur Hausverwaltung an.
So wird dem Anleger jeglicher organisatorischer Aufwand abgenommen
und zudem kann er auch noch steuerliche Vorteile
lukrieren. Denn der Vermieter einer Eigentumswohnung erspart
sich die Umsatzsteuer der Errichtungskosten und kann
während der Laufzeit die Finanzierungskosten steuerlich nutzen.
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Wohnung weitervermietet und die Einnahmen als Zusatzpension
verwendet werden. Natürlich kann die Wohnung auch
verkauft oder mietfrei für den Eigenbedarf genutzt werden.
Das Portfolio der Erste Group Immorent umfasst repräsentative
Wohnbauprojekte in ganz Wien. Besonders ist der Bau in
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dem Wunsch der Kunden nach hochwertigen Wohnungen in
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THeMA SoNNTAGSFRAGEN tHemA
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DEr WELt
Das Immobilien Magazin fragte die Immobilienprominenz des Landes nach
Erfahrungen in fremden Ländern, nach außergewöhnlichen Urlaubsimmobilien
und den Schwächen bei Hoteldevelopments. AUTORiN: PRISKA KoINER
Insel, Segelboot, Hoher Norden oder die
kleine Landvilla: Österreichs Immobilienprominenz
reist gerne. Die Antworten auf
die drei Sonntagsfragen des Immobilien
Magazins sind so bunt wie die Urlaubsorte
und die Branche. Diesmal fragten wir nach:
1. Wohin werden Sie heuer reisen?
2. Was würden Sie als Hoteldeveloper einführen,
ändern oder abschaffen?
3. Was war die schrecklichste oder außergewöhnlichste
immobilie ihres Lebens?
Ob der Urlaub ein Erfolg wird, hängt von der Umgebung,
dem Land, der Infrastruktur und ganz zentral
auch von der Bleibe ab. Österreichs Immobilienmanager
berichten von besonderen Orten, wo die
Seele baumeln lernt, wo ein unerwarteter Horrortrip
startet, ein Heiratsantrag wirklich angemessen ist
oder lebenslänglicher Rheumatismus droht.
bernHArd Ölz
Vorstand der Prisma Holding
Wie wählen Sie persönlich eine Urlaubsdestination?
Wohin werden Sie heuer im Sommer reisen? Die
Auswahl erfolgt nach Thema der Reise, im Sommer ist bei mir
einerseits ein Erholungsurlaub am Meer in der Toscana und im
Spätsommer noch ein Erkundungstrip nach Schottland geplant.
Wären Sie Hotelentwickler, was würden Sie ändern, einführen
oder abschaffen? Die Auswahl an unterschiedlichen Hoteltypen
und -qualitäten ist heute schon ziemlich breit, es gibt
für nahezu alle Ansprüche schon ein geeignetes Angebot. In
Italien ein nach österreichischen Qualitäts- und Dienstleistungsmaßstäben
geführtes Hotel zu errichten, wäre sicher
erfolgversprechend.
Welche war die schrecklichste oder die außergewöhnlichste
Urlaubsimmobilie ihres Lebens – und warum? Die außergewöhnlichste
und aus heutiger Sicht gleichzeitig schrecklichste
Hotelimmobilie war der Strand in der Studentenzeit in Griechenland,
die beeindruckendste immer noch ein über 100
Jahre alter Turm eines Freundes von mir über Alassio.
Fotos: beigestellt + © www.istockphoto.com / Andrii Bozhok, mbbirdy, Michael Phillips
tHomAS mAllotH
Lissabon, Portugal
obmann des Fachverbandes der
Immobilien- und Vermögenstreuhänder
Wie wählen Sie persönlich eine Urlaubsdestination?
Wohin werden Sie heuer im Sommer reisen? Wir
drei – Patricia, meine Frau und Pia, meine Tochter – haben
schon viele Flecken dieser Erde bereist, von Alaska über Afrika
nach Thailand und natürlich europäische Länder. Wir wollen
einfach immer etwas Neues sehen und erleben. Dieses Jahr
geht es wahrscheinlich nach Portugal, auch in der Hoffnung,
mit unseren Euros ein wenig an Solidarität zu zeigen. Wichtig
sind für uns vor allem auch die sportlichen Möglichkeiten vor
ort, da ich nur sehr kurz an einem Platz ruhig sitzen kann.
Wären Sie Hotelentwickler, was würden Sie ändern, einführen
oder abschaffen? Ich würde Hotels mit Zwei-Klassen-Gesellschaften
abschaffen und solche, deren Familiy Policy letztlich
darauf hinausläuft, dass Kinder unerwünscht sind. Wenn wir
nicht einmal in der Urlaubsentspannung mit Toleranz leben
können, wie sollten wir es dann im Alltag?
Welche war die schrecklichste oder die außergewöhnlichste Urlaubsimmobilie
ihres Lebens – und warum? Die schrecklichste
Immobilie war ein Hotel in Ägypten, das zwischen zwei Baustellen
gelegen war und sich ausschließlich auf eine Nationalität
konzentrierte, sodass alle anderen an die Wand gedrängt
waren. Außergewöhnlich waren einige: das Four Seasons in
Nordthailand, inmitten eines Reisfeldes gelegen, und viele,
viele Lodges in Afrika sowie Hunderte Flecken Alaskas, an denen
wir mit unserem Wohnmobil Stopp zwischen Bären und
Gletschern, Walen und Fischerbooten gemacht haben.
Heribert Smolé
Vorstand der UBM Realitätenentwicklung AG
Wie wählen Sie persönlich eine Urlaubsdestination?
Wohin werden Sie heuer im
Sommer reisen? Ich werde heuer mit meiner Familie nach
Griechenland fahren. Das Reiseziel ist nicht mein persönlicher
Beitrag gegen die Eurokrise. Vielmehr erwarte ich mir in der
Ägäis besten Service und moderate Preise, weil dieses Jahr
viele Gäste ausbleiben werden.
Wären Sie Hotelentwickler, was würden Sie ändern, einführen
oder abschaffen? Energieeffizienz ist mir ein großes Anliegen.
Ich möchte nicht nur beim Strom, sondern auch bei Wärme
und Wasser benutzungsabhängige Schaltungen einführen.
Mein zweites großes Anliegen als passionierter Kaffeetrinker
ist die Abschaffung von Filterkaffee beim Frühstücksbuffet.
Eine Espressomaschine ist das Mindeste, was man für den
Gast tun kann.
Welche war die schrecklichste oder die außergewöhnlichste
Urlaubsimmobilie ihres Lebens – und warum? Horribelstes
touristisches Erlebnis war ein Aufenthalt bei den Niagarafällen.
Feuchte Gischt von den Wasserfällen an der Fensterseite
und ein Wasserrohrbruch an der Rückseite meines Zimmers
hätten beinahe Rheumatismus ausgelöst.
Relaxen in Griechenland
68 immobilien Magazin 7–8|12 7–8|12 immobilien Magazin 69
Niagarafälle, USA

THeMA SoNNTAGSFRAGEN
HerWig teufelSdorfer
Vorstand der IVG Austria AG
Wie wählen Sie persönlich eine Urlaubs destination?
Wohin werden Sie heuer im Sommer
reisen? Zu Anfang der Wahl einer Urlaubsdestination steht
meist die Frage nach der Möglichkeit, im Urlaubsland auch
Golf spielen zu können. Sollte es kein entsprechendes Angebot
geben, wird für den längeren Teil des Urlaubs eine
entsprechende Erkundung des Urlaubslandes angestrebt,
ausschließlich am Strand wäre nicht die Wunschvorstellung.
Dieses Jahr wird der Sommer ohne einen größeren Urlaub unsererseits
auskommen müssen, eine Woche Salzburg mit Festspielbesuch
und – Überraschung – Golf.
Wären Sie Hotelentwickler, was würden Sie ändern, einführen
oder abschaffen? Weniger die Entwicklung und mehr den Betrieb
betrachtend, würde ich mit Ausnahme des Frühstücks
Buffets abschaffen, einen Airline Check-in im Hotel, inklusive
Gepäckabfertigung, einführen und weniger Speisen, dafür
aber in bester Qualität anbieten.
Welche war die schrecklichste oder die außergewöhnlichste
Urlaubsimmobilie ihres Lebens – und warum? Besonders war
der Aufenthalt in einem holländischen Weingut aus dem 18.
Jahrhundert in Südafrika. Das Anwesen ist von Weingärten
umgeben, ein Großteil der Einrichtungsgegenstände stammte
aus der Zeit, ein besonderes Erlebnis.
70 immobilien Magazin 7–8|12
Aktivurlaub & Erholung
Weingarten, Südafrika
ericH fAlkenSteiner
CEo der FMTG
Leidenschaft Golfen
Wie wählen Sie persönlich eine Urlaubs destination?
Wohin werden Sie heuer im Sommer
reisen? Die Destination muss für mich zur momentanen, persönlichen
Situation passen. War die Zeit davor sehr stressig,
suche ich meist eine Wellness-oase zum Entspannen. Im
Sommer darf das Meer natürlich nicht fehlen, aber auch in
die Berge zieht es mich zum Wandern. Genauso wird auch der
Sommerurlaub gemeinsam mit meiner Familie heuer aussehen.
Die perfekte Abwechslung aus Aktivurlaub und Erholung, am
besten an verschiedenen Destinationen im Alpe-Adria-Raum.
Wären Sie Hotelentwickler, was würden Sie ändern, einführen
oder abschaffen? Da wir selbst als Hotelentwickler tätig
sind, kenne ich natürlich die Tücken, die ein neues Haus in
seiner Entwicklung mit sich bringt. Das Thema Nachhaltigkeit
ist mittlerweile unumgänglich und genau hier würde ich
den Hebel ansetzen und vieles einführen, was ein Umweltbewusstsein
schafft und genau dieses auch schützt. Gleichzeitig
würde ich vieles abschaffen, was unserer Natur und den kommenden
Generationen schadet.
Welche war die schrecklichste oder die außergewöhnlichste Urlaubsimmobilie
ihres Lebens – und warum? Das ist eine gute
Frage. Ich denke, dass es bei mir oft nicht an der Immobilie
scheitert, sondern am schlechten Service. Die Serviceleistung
muss passen, dann kann ich über den einen oder anderen
baulichen Mangel leicht hinwegsehen.
Fotos: beigestellt + © www.istockphoto.com / webphotographeer, Alexander Raths, Izabela Habur, ranplett, © Neumann
Heinz neumAnn
Architekt
Wie wählen Sie persönlich eine Urlaubs desti nation? Wohin
werden Sie heuer im Sommer reisen? Ebenso, wie in meinem
Zugang zur Architektur, suche ich auch in Bezug auf meine
Reise ziele das Unverfälschte, (Arche)Typische – und das ist in
der Regel nicht schrill und schreit nicht nach Aufmerksamkeit.
Luxus hotels, 24-Stunden-Animationsprogramm und Dauerbeschallung
– das alles übt auf mich keinen Reiz aus. Für Sommer,
Sonne, Luxus muss man nicht zwangsläufig in den Süden
fahren. Nirgendwo findet man so viel Sonne wie auf meiner Reise
zum Nordpol während des polaren Tages. Im Gegenzug wird
mich meine nächste Urlaubsreise wohl in den Süden führen.
Allerdings erst, wenn auf der Südhalb kugel Sommer herrscht
und in meiner Zieldestination, dem Südpol, die Temperaturen
von minus 60 Grad auf sommerliche Höchstwerte von minus 20
bis minus 25 Grad klettern. Ansonsten wache ich am liebsten im
Zelt in Alaska auf, weil mich das Heulen der Wölfe weckt.
Wären Sie Hotelentwickler, was würden Sie ändern, einführen
oder abschaffen? Urlaub bedeutet für mich Auszeit vom Alltag
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infrastrukturelles Immobilien Management. Bewährte und erfahrene Teams, erprobtes
Know-how und eine lange Liste von Referenzen sprechen für sich. PORREAL bietet
einfach das Richtige für Sie.
– sprich: kein Telefon, kein Fernsehen, keine Zeitungen. Die
ideale Urlaubsimmobilie muss demnach medienfrei sein.
Welche war die schrecklichste oder die außergewöhnlichste
Urlaubsimmobilie ihres Lebens – und warum? Ein 75.000 PS
starker Eisbrecher, der uns von Murmansk über Spitzbergen vorbei
an Franz-Josefs-Land direkt ins ewige Eis geführt hat, zählt
wohl zu den außergewöhnlichsten
Urlaubsimmobi lien.
Die absolute Abgeschiedenheit,
das Geräusch von berstendem,
meterdickem Packeis
oder das Bad im minus
zwei Grad kalten Nordmeer
(Foto) sind Eindrücke, die
man nicht in den Hochglanz-Tourismusbroschüren
findet – darin sehe ich den
wahren Luxus.
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luxuS & WoHnen
AlexAnder Petritz
Geschäftsführer der Division Real Estate Development der Immovate Projektentwicklungs GmbH
Wie wählen Sie persönlich eine Urlaubs destination? Wohin werden
Sie heuer im Sommer reisen? Wo kann ich selbst am besten
abschalten und entspannen, wo fährt auch meine Familie gerne
hin oder meine Freunde? Das sind die wichtigsten Kriterien für
die Auswahl der Urlaubsdestination. Ich verbringe die Zeit am
liebsten auf einem Segelboot, aber auch ein altes Fischerhäuschen
direkt an der Küste wäre schön, mit einem herrlichen Blick
weit über den Horizont. Der Sport darf natürlich nicht fehlen, wie
Segeln, dazu vielleicht noch Tauchen, Windsurfen oder einfach
Wasserball oder Beachvolleyball. Diesen Sommer fahre ich in die
dalmatinische Inselwelt, kreuze mit dem Boot von opatija bis Dubrovnik
und verbringe die zweite Woche in Istrien direkt am Meer,
bei kilometerlangen Kiesstränden, reichhaltigen Sportmöglichkeiten,
gutem Kulturangebot, super Restaurants und Clubs. Und das
alles ist relativ nahe zu Österreich. Wunderschön!
Wären Sie Hotelentwickler, was würden Sie ändern, einführen
oder abschaffen? Ich würde mir wünschen, dass sich die Ferienhotellerie
– gemäß dem Vorbild Stadthotellerie – ständig neu
erfindet. International erfolgreiche Hotelkonzepte im Budget-
Design- Segment belegen ja bereits, dass „viel Design“ auch für
„wenig Geld“ möglich ist. Qualität darf keine Sterne kennen. Luxus
bedeutet für mich den Fokus auf das Wesentliche, das Weg-
Sport darf nicht fehlen
lassen des Unnützen. Der Fokus auf das pure
Erlebnis Urlaub. Wir bauen übrigens gerade ein
Hotel in Wiener Innenstadtlage, das genau nach diesem Anforderungsprofil
gestrickt ist. Auf Urlaubshotels bezogen, ist es für
mich wichtig, dass es in der Nähe auch ein vielfältiges Sportangebot
gibt, eine Auswahl an Kneipen, Restaurants und Clubs sowie
vielleicht in der Nähe ein kulturelles Angebot.
Welche war die schrecklichste oder die außergewöhnlichste
Urlaubsimmobilie ihres Lebens – und warum? Ich kann mich
speziell an ein Stadthotel in Kroatien erinnern, das mir auf der
Website als „Luxushotel“ verkauft wurde. Tatsächlich spiegelte
sich der Luxus darin wieder, dass beim Eingang sechs Leute dafür
zuständig waren, die Türen für ankommende Gäste aufzumachen.
Das Zimmer strahlte 90er-Jahre Romantik aus und der „Mief“
in den Kleiderschränken machte sich beim Aufmachen sehr
offensiv bemerkbar. Das Zimmer hatte unnötige 30 Quadratmeter
Fläche – ich fühlte mich in diesem abgewohnten Hotel mehr als
unwohl. Zu meiner miesen Stimmung beigetragen hat der überhöhte
Zimmerpreis. Zu dieser Zeit entwickelten wir bereits unser
Budget-Design-Hotel in der Wiener Innenstadt. Und in diesem
Moment ist mir erstmals so richtig klar geworden, warum der
internationale Trend in diese Richtung geht.
Segeln in Kroatien
Köstlich speisen in Dubrovnik
Fotos: beigestellt + © www.istockphoto.com / Andreas Kaspar, Monika Lewandowska, Maciej Gowin, malerapaso, Antony Spencer, Stu Maschwitz, Anton Balazh, omergenc
bob mArtenS
Lehrgangsleiter für die postgraduale
Immobilien-Weiterbildung der TU Wien
Wie wählen Sie persönlich eine Urlaubs destination? Wohin
werden Sie heuer im Sommer reisen? Ich verbinde Urlaub mit
Reiseerfahrung. Dabei wird auf organisierte Gruppenreisen
verzichtet und nicht systematisch nach dem Reisekochbuch
„1000 places to see before you die“ vorgegangen. Die Reisevorbereitung
selbst und das Tüfteln an möglichen Routen werden
bereits als Formen der Entspannung empfunden. Heuer
stehen für mich zusätzliche Bergtouren auf dem Programm.
Nicht zu guter Letzt liegt in der Bundeshauptstadt selbst
durch die einmalige Lage fortwährend ein Hauch von „Urlaub“
zum Greifen nahe. Wozu noch verreisen?
Wären Sie Hotelentwickler, was würden Sie ändern, einführen
oder abschaffen? Wenn ein Hotel nicht gänzlich ausgelastet
ist, würde ich Late-checkouts pro-aktiv anbieten. Insbesondere
nach mehrtägigen Aufenthalten und einer interkontinentalen
Reise wäre dies bei einem Nachtflug angenehm. Dies
sollte für den Betreiber letztlich von der Reinigungslogistik her
bewältigbar sein.
Welche war die schrecklichste oder die außergewöhnlichste
Urlaubsimmobilie ihres Lebens – und warum? Das ehe malige
Segelschiff „af Chapman/Skeppsholmen“, in Stockholms bester
Lage geankert, vermittelt ein besonderes Herberg s erlebnis.
Auch, wenn die Unterkünfte an sich einfach gehalten sind, stellt
dies eine unverwechselbare Erfahrung dar. Ebenso empfinde ich
den Aufenthalt in einem einfachen Häuschen an einem skandinavischen
See nach wie vor als außergewöhnlich, bedenkt man
die vorhandene Ruhe und Einsamkeit wie auch die endlos erscheinende
Tageszeit während des Sommers.
micHAel grieSmAyr
CEo der value one holding AG
Wie wählen Sie persönlich eine Urlaubsdestination?
Wohin werden Sie heuer im Sommer reisen? Das
hängt immer davon ab, worauf wir gerade Lust und Laune haben,
sei es eine Entdeckungsreise, eine neue Stadt kennenzulernen,
geliebte orte wieder einmal aufzusuchen oder einfach
zu relaxen und sich zu erholen. Und nachdem das feststeht,
werden übers Internet die geeigneten Locations gesucht – und
aufgrund meines Jobs, der ja eigentlich eine Berufung ist, was
Schönes zu entwickeln, haben wir immer den Anspruch, in besonderer
Architektur und Design zu leben. Heuer im Sommer
geht’s – wie immer mit der ganzen Familie – nach Sizilien,
ein Platz, dem wir auch beruflich durch den Bau von Fotovoltaikanlagen
verbunden sind, ein bisserl entdecken und viel
relaxen und golfen.
Wären Sie Hotelentwickler, was würden Sie ändern, einführen
oder abschaffen? Diese Frage kann eigentlich ja nur aus dem
Kontext beantwortet werden, um welche Art des Hotels es sich
handelt, geht’s um ein Business und Urlaubshotel, befindet es
sich in der Stadt, am Land und am Meer etc., das heißt das
Wichtigste ist, es möglichst nach den Ansprüchen der jeweiligen
Zielgruppe zu entwickeln und dies auch entsprechend auf
der Website zu kommunizieren, damit der zukünftige Gast weiß,
was er/sie erwarten kann und somit Erwartungshaltung und Realität
im Einklang stehen. Prinzipiell und überall wichtig ist es
aber, den Dingen, die dazu führen, dass sich die Menschen
einfach wohlfühlen, besondere Aufmerksamkeit zu widmen.
Welche war die schrecklichste oder die außergewöhnlichste
Urlaubsimmobilie ihres Lebens – und warum? Ein gemietetes
Haus am Strand in Castiglione della Pescaia in der Maremma/
Toskana, wo ich im Sommerlaub vor acht
Jahren meiner Frau den Heiratsantrag
gemacht habe.
72 immobilien Magazin 7–8|12 7–8|12 immobilien Magazin 73
Bergrouten
planen
Abschalten in Skandinavien
Heiratsantrag
in der Toskana

THeMA SoNNTAGSFRAGEN
mAnfred WiltScHnigg
Vorstand der Immofinanz Group
Wie wählen Sie persönlich eine Urlaubsdestination?
Wohin werden Sie heuer im Sommer
reisen? Ich nütze die wenigen freien Tage, um möglichst
viel von der Welt zu sehen, und lege mich auch hinsichtlich
der Art des Urlaubes nicht fest. So kann es einmal Inselspringen
in der Ägäis sein, im nächsten Jahr eine Foto-Safari in
Tansania oder eine Trekking-Tour durch Alaska. In diesem
Sommer locken die Metropolen in Fernost.
Wären Sie Hotelentwickler, was würden Sie ändern, einführen
oder abschaffen? Schlimm finde ich Massenhotels ohne Atmosphäre,
Lobbys mit dem Charme einer Bahnhofshalle, lieblose
Frühstücks- und Fitnessräume, Aufzüge, in denen man kaum
mit Handgepäck Platz findet. Dass es in allen Kategorien mit
Kreativität und Liebe zum Detail auch anders geht, zeigen
Unternehmen wie Falkensteiner, Leonardo, Hilton, aber auch
viele kleine Boutique-Hotels.
Welche war die schrecklichste oder die außergewöhnlichste
Urlaubsimmobilie ihres Lebens – und warum? Die
schlimmsten Stunden verbrachte ich als Student in
einem kleinen Hotel an den Dardanellen in der Türkei.
Das Zimmer war von vielerlei kriechendem und fliegendem
Getier bevölkert, darunter Moskitos, groß wie
Spatzen. Gegen zwei Uhr früh packte ich meine Koffer
und flüchtete in meinen Wagen. Eines der tollsten und
eigenwilligsten Hotels hingegen ist sicher das Le Dune an
der Westküste Sardiniens, nur ein paar Zimmer, Meeresrauschen,
herrliche Sonnenuntergänge, feinste mediterrane
Küche und das alles inmitten einer kilometerlangen
Dünenlandschaft.
74 immobilien Magazin 7–8|12
frAnz JurkoWitScH
CEo der Warimpex AG
Wie wählen Sie persönlich eine Urlaubsdestination?
Wohin werden Sie heuer im Sommer reisen? Bei der
Urlaubsplanung kommt es für mich auf die richtige Mischung
an. Wichtig ist sowohl ein gewisses kulturelles Angebot mit Museen,
Galerien, Theater, Restaurants und guten Cafés als auch
die Möglichkeit, zu entspannen und abzuschalten – das kann
ich am besten beim Wandern. Im heurigen Sommer stehen bei
mir Reisen nach Vorarlberg und Südfrankreich an.
Wären Sie Hotelentwickler, was würden Sie ändern, einführen
oder abschaffen? Bei der Wahl einer Immobilie ist für Hotelentwickler
vor allem der Standort entscheidend. Wichtig ist eine
gute Infrastruktur mit Restaurants, Geschäften und Verkehrsanbindungen.
Ich denke, dass es mittlerweile für jede Zielgruppe
und für jeden Geschmack die richtigen Unterkünfte gibt –
egal, ob Luxus- oder Low-Budget-Hotel, All-inclusive-Ferien
anlage, Frühstückspension oder Appartement mit Selbstversorgung.
Abschaffen würde ich lediglich schlechtes Service.
Welche war die schrecklichste oder die außergewöhnlichste
Urlaubsimmobilie ihres Lebens – und warum? Die außergewöhnlichste
Urlaubsimmobilie war für mich zweifelsohne ein
Baumhotel im Norden Schwedens, bei dem sich die Hotelzimmer
hoch über dem Boden in den Baumkronen befinden.
Safari in Tansania
Baumhotel in Schweden
Fotos: beigestellt + © www.istockphoto.com / William Davies, Phooey
Wir holen
Sie da rauS.
immotermin
Es geht doch immer um die Frage
wann, was, wo oder wer? – ob als Veranstalter
oder Gast, gute Planung spart
Ressourcen und steigert den Erfolg.
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Kalender der Immobilienwirtschaft.

THeMA SoNNTAGSFRAGEN
Peter ulm
Insel Hvar, Kroatien
Geschäftsführer der sixB4seven gmbh
Wie wählen Sie persönlich eine Urlaubsdestination?
Wohin werden Sie heuer im
Sommer reisen? Da Urlaubsplanungen familiendemokratische
Entscheidungen zugrunde liegen, erfolgt die Auswahl zumeist
von meiner Familie und muss die Interessen von Kindern und
Eltern im gleichen Ausmaß treffen. Den heurigen Sommer
werde ich in einem alten kroatischen Haus auf der Insel Hvar
verbringen; eine herrliche Möglichkeit, um einerseits in einer
gewissen Abgeschiedenheit Erholung zu finden, aber doch je
nach Wunsch ein tolles Freizeitangebot zu haben.
Wären Sie Hotelentwickler, was würden Sie ändern, einführen
oder abschaffen? Wenn ich als Hotelentwickler ausschließlich
meinen persönlichen Bedürfnissen nachgehen würde, würde
ich nur noch individuelle Landvillen oder kleine Hotels im
italienischen Hinterland (mit angeschlossenem Weingut) oder
auf Inseln errichten. Da die Konsumentenwünsche zum Glück
vielschichtiger sind, glaube ich, dass die momentane Tourismusindustrie
sehr gut alle Bedürfnisse abdeckt.
Welche war die schrecklichste oder die außergewöhnlichste
Urlaubsimmobilie ihres Lebens – und warum? Zum Glück hat
mein Familienrat bei der Hotelwahl immer gut entschieden,
sodass eine verrückte Horde von Russen, die in einem Moskauer
Hotel während einer Geschäftsreise im Nachbarzimmer
die ganze Nacht Party gemacht haben, wahrscheinlich
mein schlimmstes Erlebnis war. Außergewöhnlich und ganz
im Sinne meines Geschmacks war ein einsames Landhaus in
der Toskana, in dem ich meine Hochzeitsreise verbracht habe.
Perfektes Service, ein Blick in die eigenen Weingärten, familiäres
Ambiente und viel Individualität.
cHriStiAn mArtH
Partner der PHHV Rechtsanwälte
Wie wählen Sie persönlich eine Urlaubsdestination?
Wohin werden Sie heuer im Sommer
reisen? Urlaub bedeutet für mich Vielfalt und Neues entdecken
– egal, ob nah oder fern. Als junger Familienvater habe ich
mich beim kommenden Sommerurlaub bewusst für eine Destination
im Süden Europas entschieden, die gut und schnell erreichbar
ist, aber dennoch fernab vom Massen tourismus liegt.
Wären Sie Hotelentwickler, was würden Sie ändern, einführen
oder abschaffen? Ich würde vor allem darauf achten, dass sich
das Hotel landestypisch und authentisch präsentiert. Das gilt
für Einrichtung, Ausstattung und Serviceleistungen ebenso
wie für das gastronomische Konzept. Es muss im Urlaub kein
Schnitzel mit Pommes geben.
Welche war die schrecklichste oder die außergewöhnlichste
Urlaubsimmobilie ihres Lebens – und warum? Den außergewöhnlichsten
Urlaub habe ich in einem kleinen und einzigartigen
thailändischen Resort verbracht. Das Hotel war mit nur
16 Zimmern und exklusiver Ausstattung ein richtiges Erholungsparadies
und wie eine andere Welt. Schlechte Erlebnisse hatte
ich bislang keine, aber das
liegt wahrscheinlich an
meiner Einstellung: Man
kann sich über Gegebenheiten
beschweren oder
das Beste daraus machen.
Thailändisches Resort
Fotos: beigestellt + © www.istockphoto.com / Evgeniya Moroz, Kevin Miller, Ricardo Robledo
Unterkunft im Tropenwald
micHAel WidmAnn
Geschäftsführer der PKF hotelexperts GmbH
Wie wählen Sie persönlich eine Urlaubs destination? Wohin
werden Sie heuer im Sommer reisen? Meine Theorie ist, dass
die Menschen immer das wollen, was sie nicht haben. Diese
Binsenweisheit gilt auch für die Zeit des Urlaubs. Menschen,
die beruflich nicht voll ausgelastet sind, wählen vielleicht
ein zweiwö chiges Dschungel-Trekking oder einen sonstigen
Abenteuer -Urlaub. Andere Menschen, die beruflich unter permanentem
Stress leiden, möchten vielleicht im Urlaub nur die
Seele baumeln lassen. Nachdem ich früher eher der Fan von
Dschungel-Trekking war, bewege ich mich jetzt zunehmend auf
die „Seele-Baumel-Fraktion“ zu, aber vielleicht ist dies auch
eine Frage des Alters… In jedem Fall versuche ich, große,
ketten gebundene Hotelkästen zu vermeiden. Am liebsten sind
mir kleine Pensionen oder maximal kleine Boutique-Hotels, am
liebsten ein bisschen abseits ausgetretener Pfade. In den letzten
drei Jahren habe ich jeweils eine Woche auf Sizilien verbracht,
zuletzt in einer kleinen, charmanten 5-Zimmer-Pension in Noto,
einem traumhaft schönen Barockstädtchen im Südosten Siziliens.
Da ich grundsätzlich kein Fan lang geplanter Pauschalreisen
bin, stehen die Urlaubsdestinationen für dieses Jahr auch
noch nicht fest. Aber in der Regel verbinde ich Geschäftsreisen
mit privaten Aufenthalten. Da nächstens eine berufliche Reise
nach Buenos Aires ansteht, werde ich dort wohl einige Tage zum
Steakessen und Tangotanzen anhängen.
Wären Sie Hotelentwickler, was würden Sie ändern, einführen
oder abschaffen? Zunächst einmal müsste am Beginn eines
SilviA WuStinger-renezeder
Geschäftsführerin der SEG
Wie wählen Sie persönlich eine Urlaubsdestination?
Wohin werden Sie heuer im Sommer
reisen? Die schönste Abwechslung und
viele Anregungen finde ich bei Reisen in ferne
Länder – die beste Entspannung und Freude
für die ganze Familie beim gemeinsamen
Segeln am Meer – und heuer werden wir den
Sommerurlaub auf den Balearen verbringen.
Wären Sie Hotelentwickler, was würden Sie
ändern, einführen oder abschaffen? Bei
neuen Hotelbauten würde ich eine neue
Nachhaltigkeit einführen – die Möglichkeit
die Hotelanlagen in Zukunft auch in attraktive
Wohnhausanlagen umbauen zu können.
Qualitätstourismus definiert sich in vielen
orten schon dadurch, dass das Angebot an
Hotelbetten zurückgenommen wird und viele
ehemalige Hotelbauten – wenn möglich neu
genutzt werden – dafür sollen schon in der
Planungsphase Konzepte für eine spätere
Nutzung mit angedacht werden.
Welche war die schrecklichste oder die
außergewöhnlichste Urlaubsimmobilie ihres
Lebens – und warum? Es fällt mir schwer, eine
schreckliche Urlaubsimmobilie zu nennen.
Außergewöhnlich habe ich eine Hotelanlage
aus einzelnen Hütten im malaysischen Tropenwald
von Langhawi empfunden – das Gefühl
so nah an der Natur in offenen Holzhäusern zu
wohnen – war etwas ganz Besonderes.
Projektes immer geklärt werden, ob Renditeüberlegungen
oder Egoaspekte im Vordergrund
stehen. Beides lässt sich nur schwer auf einen Nenner bringen.
Für die Umsetzung eines Hotelkonzeptes – zumindest für die
öffentlichen Bereiche – würde ich mir einige branchenfremde, kreative
Menschen suchen, die mithelfen, ein spannendes Konzept
zu entwickeln. Viele Hotels sind nämlich nach wie vor furchtbar
langweilig und damit in Folge auch oft wirtschaftlich nicht besonders
erfolgreich. Um Erfolg zu haben, muss ein Hotel heutzutage
ein bisschen „schräg“ sein und auffallen, damit es einen
Vermarktungsaufhänger hat. Insgesamt wäre es das Ziel, eine
ideale Symbiose aus der operationalen Effizienz der Hotelgruppen
und der Kreativität mancher Einzelhoteliers herzustellen.
Welche war die schrecklichste oder die außergewöhnlichste
Urlaubsimmobilie ihres Lebens – und warum? Ich kann leider
nicht mit Hotel-Horrorstories dienen. Ganz im Gegenteil,
wir waren schon in Ländern tätig, in denen Unruhen oder gar
Bürgerkrieg herrschten, und in diesen Fällen waren oft die Hotels
nicht nur im übertragenen Sinne Zufluchtsorte. Als besonders
schreck liche (aber auch schrecklich erfolgreiche) Beherbergungsstätte
gilt übrigens das Hans Brinker Budget Hotel in
Amsterdam. Ein Zimmer mit einem rostigen Stockbett gilt dort
als Hochzeitssuite und die Wand über dem Pissoir als Gästebuch.
Hier wird aber mit diesen Schwächen kokettiert und sie
werden sogar in den Mittelpunkt der Vermarktung gestellt (http://
www.hans-brinker.com/).
76 immobilien Magazin 7–8|12 06|12
7–8|12 immobilien Magazin 77

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7-8|12 immobilien Magazin 79
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80 immobilien Magazin 7-8|12
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Investment
immobilien bleiben
rettungsring Für anleger Special:
in der Finanzwelt gehen die wogen hoch: im wochenabstand wird
irgendeine großbank oder sogar irgendein europäisches land von
den ratingagenturen schlechter bewertet. aUTOR: GeRhaRd RodleR
Special: Investment

Fast scheint es so, als ob sich die
Finanzwelt rund um den Globus
gegen den Euro verschworen
hat und nun alles dazu beiträgt,
diesen zum Zerplatzen
zu bringen. Man sieht immer deutlicher:
Wir haben die Krise nicht hinter uns, sie
kommt erst direkt auf uns zu – oder wir
sind bestenfalls mittendrin. Nirgendwo
wird dies deutlicher als im Mutterland
der Misere, den USA.
„Geschäftsbanken im ganzen Land werden
weiter vom wirtschaftlichen Abschwung
und faulen Krediten in Mitleidenschaft
gezogen“, warnte jüngst
der US­Kongressausschuss, der die Verwendung
des 700 Milliarden Dollar (519
Milliarden Euro) schweren staatlichen
Bankenrettungspakets überwacht.
unsichere banken
Während die Großbanken die Verluste
über ihr riskantes, aber hochprofitables
Treiben an den globalen Kapitalmärkten
abfedern können, schlagen die faulen
Kredite bei den kleinen und mittelständischen
Instituten nach wie vor voll
ins Kontor, als ob man nichts aus den
Jahren 2009 und 2010 gelernt hätte.
Nach Berechnungen des US­Kongresses
schwebt fast jede Dritte der rund 8.100
Banken des Landes in Gefahr, von platzenden
Darlehen für Gewerbeimmobilien
in den Abgrund gerissen zu werden.
Ein besonders drastisches Beispiel eines
gescheiterten Immobiliendeals findet
sich aktuell übrigens in New York City
selbst: Dort mussten Investoren ein ganzes
Stadtviertel aufgeben, weil sie ihre
Raten nicht mehr zahlen konnten. Die
Kreditgeber suchen nun nach einem
Käufer für die Stuyvesant Town samt der
kleineren Schwestersiedlung Peter Cooper
Village. 25.000 Menschen leben hier.
Vor vier Jahren hatte das Areal im Herzen
Manhattans für die Rekordsumme
von 5,4 Milliarden Dollar (4 Milliarden
Euro) den Besitzer gewechselt; nach dem
Platzen der Immobilienblase ist es noch
geschätzte zwei Milliarden Dollar wert.
Schon aus diesen US­Fakten wird klar: In
Wahrheit bleibt uns die Wirtschafts­ und
Finanzkrise noch lange erhalten. Für Anleger,
die einen sicheren Hafen suchen,
bleiben daher nach wie vor Immobilien
als beste Alternative; und zwar sowohl in
Form von direkten Veranlagungen, wie
beispielsweise in Vorsorgewohnungen
oder Zinshäuser, aber auch nach dem
reinigenden Gewitter nun auch wieder
in österreichische Immobilienaktien,
die sich allesamt auf einem langfristig
attraktiven Einstiegsniveau befinden.
Wer besonders risikoarm veranlagen
möchte, tut dies am besten mit Vorsorgewohnungen.
Noch nie war es so aktuell
wie jetzt, nach dem großen Krach an den
nationalen Finanzmärkten. In Zeiten,
wo kaum noch einer Aktie oder einem
sonstigen Finanzprodukt voll vertraut
wird, ist die Akzeptanz von Immobilien
als langfristige wertgesicherte Anlage in
Österreich jedenfalls deutlich gestiegen.
Private Pensionsvorsorge, die Vorsorge
für Kinder und Enkel und der Wunsch,
im Alter in den eigenen vier Wänden
wohnen zu können, sind heute maßgebliche
Investitionsmotive.
renaissance der immobilie
Die Immobilie ist heute mehr denn je
das Investment für Anleger, die auf
langfristige Veranlagung mit sicherem
Ertrag setzen wollen. Eine besonders
interessante Investmentvariante sind
dabei die Vorsorgewohnungen. Anleger
haben im Zuge der Finanzkrise die Vorteile
von Vorsorgewohnungen erneut zu
schätzen gelernt, viele wünschen sich
mehr Unabhängigkeit von den Entwicklungen
an den Weltbörsen im Portfolio.
Dabei liegen transparente Investments,
die jeder versteht, im Trend der Zeit:
„Reale Werte, wie Vorsorgewohnungen,
werden aufgrund der Kombination aus
Sicherheit und Ertrag nun wieder stark
nachgefragt.“ Sicherheit bieten Vorsorgewohnungen
durch Grundbucheintrag,
Inflationsschutz und geringe
Wertschwankungen. Ertrag wird durch
laufende Mieteinnahmen, Wertzuwachs
und steuerliche Vorteile lukriert.
Die Renditen bei Vorsorgewohnungs­
Projekten bewegen sich zwischen 3,5
und 4,5 Prozent.
anlegerwohungen boomen
Vorsorgewohnungen sind ideal für Anleger,
die auf höchstmögliche Sicherheit
setzen und vielleicht auch damit spekulieren,
selbst einmal darin zu leben.
Wichtiges Kriterium: die Wertsteigerung.
Laut Experteneinschätzungen sind vor
allem Eigentumswohnungen in Wien
eine lohnende Investition. Immerhin
liegt die durchschnittliche Rendite in der
Bundeshauptstadt Wien derzeit bei zwei
bis vier Prozent. Für risikobereite Anleger
ist noch einiges mehr drin; vor allem im
10. Bezirk, wo die Kaufpreise stark steigen
und aktuell (noch) eine hohe Mietrendite
erzielbar ist. Allerdings: Mieter haben
in Favoriten noch nicht verstärkt entdeckt,
was die lückenlose Vermarktung
erschwert. Sicherer sind Investitionen
in Mariahilf oder Hietzing. Und der 19.
Bezirk sei sowieso ein Evergreen; dort
sind die Kaufpreise zwar hoch, aber die
Wohnungen sind begehrt und die Preise
nach unten abgesichert. Wien ist derzeit
in Österreich sicher der interessanteste
Platz um Vorsorgewohnungen zu bauen,
da die Bevölkerungszahl steigt und zu wenig
gebaut wird. Außerdem besteht hier
der größte Markt an Mietwohnungen. 80
Prozent der Haushalte leben hier in Mietwohnungen,
20 Prozent in Eigentum. In
den Bundesländern ist das Verhältnis in
etwa umgekehrt. Daher investieren in
Wien auch viele Anleger aus den Bundesländern:
Oberösterreich, dem Burgenland
aber auch Tirol stellen nach Brancheneinschätzung
die größten Anlegergruppen
außerhalb der Bundeshauptstadt.
Jedenfalls ist auch die steuerliche Seite
der privat angeschafften Vorsorgewohnung
ein wichtiges Argument für die
Investition. Denn der Käufer beziehungsweise
Vermieter profitiert von der Rückvergütung
der im Kaufpreis enthaltenen
Umsatzsteuer und kann sie als Vorsteuer
geltend machen. Außerdem drücken Kreditzinsen
und erwähnte AfA die Steuern.
Jedenfalls ist auch die steuerliche Seite
der privat angeschafften Vorsorgewohnung
ein wichtiges Argument für die
Investition. Denn der Käufer beziehungsweise
Vermieter profitiert von der Rückvergütung
der im Kaufpreis enthaltenen
Umsatzsteuer und kann sie als Vorsteuer
geltend machen. Außerdem drücken Kreditzinsen
und erwähnte AfA die Steuern.
In erster Linie zählt die optimale Vermietbarkeit
der Wohnung – die Grundvoraussetzung
für ein erfolgreiches Immobilieninvestment
– zu den wichtigsten
Auswahlkriterien, die ein Investor
beim Kauf einer Vorsorgewohnung berücksichtigen
sollte. Hier kommt dem
zugrunde gelegten Immobilienkonzept
eine entscheidende Rolle zu: Lage, Wohnungskonfiguration
und Ausstattung der
Wohnungen sind daher wichtige Qualitätskriterien
für einen langfristigen
10 gründe, gerade jetzt in immobilien zu veranlagen
1. Jetzt sind die kursspekulationen weitgehend draußen. Gut aufgestellte und konservativ finanzierte Immobilien-aktiengesellschaften
stellen den aktuellen turbulenzen zum trotz eine stabile anlage dar. Im Grunde sollte der sogenannte innere Wert
der aktie – also die summe der Immobilien abzüglich offener kredite geteilt durch die Zahl der ausgegebenen aktien – einen
Richtwert dar. allenfalls sollte man noch einen sicherungsabschlag wegen möglicherweise nötiger abwertungen der Immobilien
berücksichtigen. die Rallye hat jedenfalls bei den Immobilienaktien bereits wieder begonnen – auch, wenn man für die nächsten
monate auch hier noch mit einem auf und ab rechnen sollte, klar ist, früher oder später geht es wieder bergauf. erste erfolgreich
platzierte kapitalmaßnahmen zeigen, dass das auch der markt so sieht.
2. Immobilienwertpapiere sind langfristige anlagen. kurzfristige schwankungen sollten den anleger nicht irritieren, da heißt es: augen
zu und durch. Wichtig dafür ist aber, dass es sich um qualitativ gute Immobilienportfolios mit guten mietverträgen und einem – gerade
jetzt besonders wichtigen – konservativen, langfristig orientierten management handelt.
3. der veranlagungsdruck der Immobiliengesellschaften ist weg. noch vor zwölf monaten stand so viel anlegerkapital bereit, dass es
schwer war, dafür auch ausschließlich qualitativ hochwertige Immobilien zu kaufen. manche Gesellschaften mussten kompromisse bei
der Immobilienqualität eingehen – das wirkt sich dort jetzt negativ aus. Für die mittlere Zukunft kann so etwas ausgeschlossen werden.
4. Überhitzte Preise gehören der vergangenheit an. die große nachfrage führte auch zu hohen Preisen – und notgedrungen niedrigen
mietrenditen. Jetzt steigen die mietrenditen, die objektpreise sinken. ein guter Zeitpunkt, bald Immobilien zu kaufen.
5. Weniger Projekte am markt sichert gute verwertbarkeit: durch die Finanzkrise und die allgemeinen turbulenzen wird es in den nächsten
Jahren weniger neue Immobilienprojekte geben. das ist schlecht für die baufirmen, aber gut für ausfinanzierte Immobiliengesellschaften,
da dadurch selbst bei nachlassender konjunktur eher keine überdurchschnittlichen leerstände abzusehen sind.
6. Immobilien sind vor allem in unsicheren Zeiten ein vergleichsweise besonders sicherer hafen. diese eigenschaft hat sich seit Jahrhunderten
nicht verändert. und, sehr langfristig betrachtet, war der Wertzuwachs von Immobilien deutlich höher als die Inflation.
7. auch jetzt ist de facto kein Wertverfall der Immobilien zu beobachten, lediglich die Immobilienaktien haben zunächst ihre Überbewertung
verloren und notieren aus psychologischen und spekulationsgründen zum teil unter ihrem Wert.
8. direktveranlagungen in Immobilien sind von der krise nicht betroffen, sofern das Projekt mit keinen oder sehr wenigen krediten
auskommt.
9. es gibt immer ein „leben danach“: der dot.com-krise vor acht Jahren entsprangen letztlich viele erfolgreiche Internetfirmen, die heute
zu den wertvollsten und profitabelsten unternehmen der Welt zählen. auch bei Immobilien gab es schon früher immer wieder kurzfristige
schwankungen. daher ist ausschließlich ein langfristiger betrachtungszeitraum hier relevant.
10. Immobilien decken das Grundbedürfnis der menschen und sind daher unentbehrlich. und, wer nicht in Immobilienwertpapiere investieren
möchte, für den empfehlen sich vorsorgewohnungen.
82 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 83
Special: Investment

Erfolg. In Hinblick auf die Lage sind vor
allem Infrastruktur und Verkehrsanbindung
bedeutende Parameter. Große
Arbeitgeber, Krankenhäuser und Pflegeanstalten
oder Universitäten in der Nähe
der Projekte sind Indizien für ein ausreichendes
Vermietungspotenzial. Zu
große Abstriche bei der geografischen
Positionierung zu machen, kommt umgekehrt
aber teuer: Bei schlechten Lagen
ist das Mietzinsausfallsrisiko größer, man
macht Einbußen in der „Qualität“ der
Mieterstruktur und ist mit einer größeren
Mieter­Fluktuation konfrontiert. Damit
einher geht naturgemäß eine größere Abnutzung
der Wohnung, was wiederum
mehr Sanierungsaufwand mit sich bringt.
Grundsätzlich sollte der künftige Wohnungsbesitzer
immer darauf achten,
dass er nicht nach dem eigenen Gusto
kauft. Denn nur, wer eine Immobilie
aus der Perspektive seiner potenziellen
Mieter betrachtet, wird durchgehende
Einkünfte erzielen können. Schließlich
haben Mieter hinsichtlich der Wohnung
ganz bestimmte Vorstellungen.
Ideale Wohnungsgröße ist eine Zwei­ bis
Vierzimmer­Altbauwohnung. In Zahlen:
zwischen 30 und 70 Quadratmetern. In
Einzimmer­Wohnungen zu investieren,
zahlt sich eher nicht mehr aus: Nur sechs
Prozent aller Mietwohnungsinteressenten
(in Wien) suchen nach einer Wohnung
dieser Art. Hingegen tragen Zuckerln, wie
Balkon, Terrasse oder Loggia samt guter
Besonnung, Parkmöglichkeiten und effizientem
Grundriss, das Ihrige dazu bei,
eine Vorsorgewohnung zu einem Renner
zu machen. Nicht zuletzt entscheidet sich
ein Mieter aufgrund der Ausstattung für
eine Wohnung. Hochwertig und gleichzeitig
neutral sollte das Innere bestimmen.
alternative mietenpool
Um zukünftig – etwa in der Pension –
über die Mieteinnahmen aus eigenen
Immobilien verfügen zu können, kauft
man sich heute eine oder mehrere Eigentumswohnungen,
lässt sie professionell
managen und vermieten und profitiert
in vielerlei Hinsicht: Der Substanzwert
84 immobilien Magazin 7-8|12
der Immobilie ist – gerade in Zeiten
wie diesen – Garant für hohe Krisensicherheit.
Und: Der Investor profitiert
von langfristiger Wertbeständigkeit und
Wertsteigerungschancen.
Der Investor kann sich durch entsprechende
Vereinbarungen gegen allfällige
alternativen zu den alternativen
Mietausfälle über ein Mietenpool bei
einigen Anbietern solcher Vorsorgewohnungen
absichern und die Mieterträge
sind durch Wertsicherungsklauseln inflationsgeschützt.
Darüber hinaus ist der
Investor als Eigentümer im Grundbuch
eingetragen. Mit attraktiven Finanzierungsangeboten
ist die Realisierung des
alternative Immobilienfonds mit einer sehr speziellen veranlagungsstrategie haben derzeit
zwar erst einen kleinen marktanteil, ihre bedeutung wächst derzeit aber schlagartig.
In jeder branche gibt es spezialisten, so auch bei den Private-equity Immobilienfonds.
mit großer aufmerksamkeit verfolgen wir seit Jahren die auflage solcher spezialisierte
Fonds, die oft auch den vorteil haben, dass Ihre Investitionen wenig oder
so gut wie gar nicht mit der gesamtwirtschaftlichen entwicklung korrelieren. hierzu
zählen unter anderem segmente wie beispielsweise Parking, healthcare oder studentenwohnheime.
Zudem zählen auch Greenbuilding-Fonds zu dieser kategorie, da
sich die nachhaltige bauweise noch nicht in den standardsegmenten büro, Wohnen,
logistik oder Retail durchgesetzt hat.
die Zahl der alternativen Fonds ist jedoch sehr gering im vergleich zum Gesamtmarkt.
Im Jahr 2010 liegt der anteil bei 5,9 Prozent des Gesamtmarktes weltweit.
Interessanterweise hat diese anteiligkeit in den letzten drei Jahren stetig zugenommen
und sich von 2007 bis 2010 mehr als verdoppelt, geht aus einer aktuellen
marktanalyse der swisslake Capitalanlage aG hervor. swisslake ist ein unabhängiger
Investmentberater, der ausschließlich auf Immobilienanlagen weltweit spezialisiert
ist. mit standorten in Pfäffikon/Zürich und singapur ist das 2004 gegründete unternehmen
eine der bedeutenden beratungsgesellschaften in dieser branche.
mit dieser art von spezialisierung tun sich Fondsmanager im vertrieb oft leichter, denn
es gibt wenig Wettbewerb und eine individuellere Wahrnehmung bei den Investoren.
Fonds, die in altersheime, Pflegeheime und kliniken investieren, sind besonders in
Westeuropa, nordamerika, Japan und australien beliebt, denn die demogra fische entwicklung
dieser volkswirtschaften schafft eine nachhaltige nachfrage nach solchen
einrichtungen. Grüne Immobilienfonds, die sich auf nachhaltige Investitionen fokussieren,
sind ebenfalls bei den institutionellen Investoren beliebt geworden.
die Gründe hierfür sind nicht nur ein „gutes Gewissen“, da Immobilien weltweit für
über 40 Prozent der Co 2 -emissionen verantwortlich sind, sondern auch komparative
kostenvorteile durch fortgeschrittene technologien und langfristige bessere Chancen
in der vermietbarkeit und beim verkauf von Immobilien.
herzstück der swisslake ist die swisslake datenbank. diese umfasst zum stichtag
31. august 2010 2.780 Fonds, die von insgesamt 1.140 Fondsmanagern verwaltet
werden. die swisslake datenbank ist damit eine der größten datenbanken für Real
estate Private equity Investitionen weltweit.
Investments darüber hinaus schon mit
geringem Eigenkapitaleinsatz möglich.
Die Aussicht auf regelmäßige Zusatzeinkünfte
in der Pension, steuerliche Anreize,
die langfristige Wertbeständigkeit
aber auch der grundbücherlich gesicherte
Vermögenswert machen ein Investment
in eine Real Invest Ertragswohnung gerade
jetzt besonders reizvoll.
Eine gute Ertragswohnung muss auch auf
die Bedürfnisse der potenziellen Mieter
zugeschnitten sein, das heißt, sie muss
hinsichtlich Größe, Einteilung und Ausstattung
den Anforderungen der Wohnungssuchenden
entsprechen. Durch eine
qualitativ hochwertige Ausstattung kann
im Falle eines Mieterwechsels eine rasche
Wiedervermietung ohne umfangreichen
Sanierungsaufwand sichergestellt werden.
Einen großen Vorteil genießen Eigentümer
Ertragswohnungen, die sich für
Unser Herz schlägt
Liegenschaftsverwaltung
Immobilienvermittlung
Facility Management
Baumanagement
ein Projekt inklusive umfangreichen
Servicepakets entschieden haben. Die
gesamte administrative Abwicklung der
Immobilieninvestition wird für den Anleger
erledigt und das professionelle Management
der Immobilie gewährleistet.
Die Suche nach geeigneten Mietern, der
Verwaltungsaufwand und der mögliche
Ärger mit rechtlichen Problemen – alle
diese Verpflichtungen werden dem Eigentümer
von Profis abgenommen.
steuerliche gestaltung
Der Kauf einer Ertragswohnung eröffnet
dem Anleger auch einige interessante
Gestaltungsmöglichkeiten. Der Investor
erzielt aufgrund der Fremdvermietung
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung,
die in die Einkommensteuererklärung
aufzunehmen sind und dem
normalen Steuertarif unterliegen. Das
für Ihr Investment
1010 Wien
Herrengasse 17
Tel 01/534 73-0
oerag@oerag.at
www.oerag.at
bedeutet, dass der Anleger besonders in
der Anfangsphase anfallende steuerliche
Verluste deklarieren kann, welche dann
zu entsprechenden Steuervorteilen führen.
Als Ausgaben können grundsätzlich
alle Aufwendungen steuerlich geltend
gemacht werden, die im Zusammenhang
mit der Vermietungstätigkeit anfallen.
Dazu gehören zum Beispiel Zinsaufwand
und Finanzierungsnebenkosten,
Verwaltungshonorare, Maklergebühren,
oder Abschreibung auf die Herstellungskosten.
Die Möglichkeit, den Zinsaufwand
steuerlich zu verwerten, macht die
Fremdfinanzierung der Ertragswohnung
attraktiv. Intelligente Finanzierungsmodelle
machen aus der Ertragswohnung
eine lukrative Investmentvariante.
Wer in größeren Dimensionen denkt,
kann sich auch über ein Zinshaus wagen,
welches aber deutlich mehr Risiko und
einen hohen Arbeitseinsatz erfordert.
Special: Investment

4,8
4,6
4,4
4,2
4,0
3,8
3,6
3,4
3,2
3,0
2,8
2,6
Überblick
INVESTMENT
IMMo-AkTIENChECk DIE ANAlySE
ATrIuM
Atrium European Real Estate Limited (AT Listing) Austria ATX Fixed (Rebased)
Mai 11 Jun 11 Jul 11 Aug 11 Sep 11 Okt 11 Nov 11 Dez 11 Jän 12 Feb 12 Mär 12 Apr 12 Mai 12 Jun 12
CoNwErT
12,5
12,0
11,5
11,0
10,5
10,0
9,5
9,0
8,5
8,0
7,5
7,0
Mai 11 Jun 11 Jul 11 Aug 11 Sep 11 Okt 11 Nov 11 Dez 11 Jän 12 Feb 12 Mär 12 Apr 12 Mai 12 Jun 12
S IMMo
6,5 5,5
6,0 5,0
5,5 4,5
5,0 4,0
4,5 3,5
4,0 3,0
3,5 2,5
conwert Immobilien Invest AG Austria ATX Fixed (Rebased)
S IMMO AG (AT Listing) Austria ATX Fixed Austria (Rebased) ATX Fixed (Rebased)
Jul Mai 10 11 Aug Jun 11 10 Sep Jul 11 10 Aug Okt 11 10 Sep Nov 11 10 Okt Dez 11 10 Nov Jan 11 Dez Feb 11 11 Jän Mrz 12 11 Feb Apr 12 11 Mär Mai 12 11 Apr Jun 12 11 Mai Jul 12 11 Jun Aug 12 11
Legende Charts: Kurse vom 15. Juni 2012. Quelle: Factset. Legende Kasten: Quelle: erste Group-schätzungen, Factset
4,8
4,6
4,4
4,2
4,0
3,8
3,6
3,4
3,2
3,0
2,8
2,6
12,5
12,0
11,5
11,0
10,5
10,0
9,5
9,0
8,5
8,0
7,5
7,0
5,5 6,5
5,0 6,0
4,5 5,5
4,0 5,0
3,5 4,5
3,0 4,0
2,5 3,5
CA IMMo
14
13
12
11
10
9
8
7
CA Immobilien Anlagen AG Austria ATX Fixed (Rebased)
Mai 11 Jun 11 Jul 11 Aug 11 Sep 11 Okt 11 Nov 11 Dez 11 Jän 12 Feb 12 Mär 12 Apr 12 Mai 12 Jun 12
IMMofINANz
3,2
3,0
2,8
2,6
2,4
2,2
2,0
1,8
1,6
Immofinanz AG (AT Listing) Austria ATX Fixed (Rebased)
Mai 11 Jun 11 Jul 11 Aug 11 Sep 11 Okt 11 Nov 11 Dez 11 Jän 12 Feb 12 Mär 12 Apr 12 Mai 12 Jun 12
wArIMpEx
2,4
2,2
2,0
1,8
1,6
1,4
1,2
1,0
0,8
0,6
Warimpex Finanz- und Beteiligungs AG Austria ATX Fixed (Rebased)
Mai 11 Jun 11 Jul 11 Aug 11 Sep 11 Okt 11 Nov 11 Dez 11 Jän 12 Feb 12 Mär 12 Apr 12 Mai 12 Jun 12
kGV k/Bw DIV.-rENDITE k/CAShflow
2011 2012e 2013e 2011 2012e 2013e 2011 2012e 2013e 2011 2012e 2013e
Atrium 9,0 12,3 9,8 0,56 0,55 0,55 4,1% 4,9% 5,8% 11,3 10,8 11,4
CA IMMo 11,6 15,0 11,0 0,43 0,38 0,37 4,6% 5,2% 5,2% 11,0 12,4 9,2
conwert 30,4 17,4 14,5 0,56 0,55 0,55 4,1% 4,1% 4,1% 19,8 19,1 14,2
Immofinanz 10,1 7,2 9,3 0,59 0,44 0,43 3,1% 6,3% 8,4% 12,4 10,7 9,2
S Immo 15,3 12,7 11,8 0,64 0,55 0,54 2,2% 2,8% 3,0% 10,6 9,3 8,5
warimpex 30,0 7,1 25,0 0,31 0,30 0,29 0,0% 6,7% 6,7% 9,4 – 3,95
MediaN 13,5 12,5 11,4 0,56 0,50 0,49 3,6% 5,1% 5,5% 11,2 10,8 9,2
14
13
12
11
10
9
8
7
2,4
2,2
2,0
1,8
1,6
1,4
1,2
1,0
0,8
0,6
3,2
3,0
2,8
2,6
2,4
2,2
2,0
1,8
1,6
ZwischeN hoffNuNg
uNd BaNgeN
aUTOriN: martIna vaLenta – ImmobILIenaKtIenanaLystIn der erste Group
Nach dem Kursrutsch Anfang Mai stabilisierten sich
die Aktienmärkte nach der Ankündigung, dass auch
Spanien unter den Euro-Rettungsschirm schlüpft,
sowie den Griechenland-Wahlen. Der ATX bewegte
sich auf Monatssicht seitwärts, während die österreichischen
Immos bis auf Atrium leichte Verluste verzeichneten. Seit Jahresbeginn
schaffte noch kein Titel ein Kursplus. Am besten entwickelte
sich der Shoppingcenter Spezialist Atrium mit einer ausgeglichenen
Performance, während die S IMMO mit 10 Prozent
deutlich im Minus ist. Dies liegt auch an der zuletzt deutlich
schlechteren Performance mit Auslaufen des Aktienrückkaufprogramms
Ende Mai. Die Berichtssaison ging mit der conwert
zu Ende, wurde aber von den politischen und wirtschaftlichen
Turbulenzen in der Eurozone in den Hintergrund gedrängt.
Wie erwartet, konnte conwert konnte im ersten Quartal die
Miet- und Verkaufserlöse aus dem Vorjahr nicht erreichen. Das
EBITDA lag mit 26,0 Millionen Euro rund 14 Prozent unter
dem Vorjahreswert, beim EBIT wurde nur ein Rückgang von
drei Prozent verzeichnet, da im Unterschied zum Vorjahr ein
positives Aufwertungsergebnis zu verzeichnen war. Das Nettoergebnis
lag mit 2,3 Millionen Euro auch aufgrund einer hohen
Steuerquote klar unter dem Vorjahreswert von 5,4 Millionen
Euro Positiv zu erwähnen ist aber, dass der Verschuldungsgrad
aufgrund der Immobilienverkäufe mittlerweile auf rund 56 Prozent
reduziert wurde und die operativen Kosten im ersten Quartal
deutlich gesenkt wurden. Wir sehen derzeit nur begrenztes
Aufwärtspotenzial für den Aktienkurs. Mehr Bewegung wird
vermutlich erst gegen Jahresende in den Aktienkurs kommen,
wenn die Reduktion des Nominalkapitals wirksam wird und die
Gesellschaft damit wieder frei verfügbare Reserven für Aktienrückkäufe
oder die zusätzliche Ausschüttung von 0,15 Euro hat.
Die S IMMO legte mit soliden Q1-Zahlen einen guten Start ins
neue Jahr hin. Die Mieterlöse sanken trotz zahlreicher Immobilienverkäufe
nur leicht (-0,6 Prozent), auch die operativen Kosten
konnten weiter reduziert werden. Positive Ergebnisbeiträge
kamen darüber hinaus von Immobilienverkäufen und von weiteren
Aufwertungen von Objekten in Deutschland. Unterstützt
durch einen positiven Steuereffekt stieg der Gewinn/Aktie letztlich
von 0,04 Euro auf 0,09 Euro. Der Ausblick blieb unverändert.
Die S IMMO überlegt, nach dem Abschluss des Aktienrückkauf-
programms mit Ende Mai ein weiteres aufzulegen. Insgesamt
kaufte das Unternehmen seit Ende November knapp 500.000
Aktien (0,73 Prozent) zurück. Am 15. Juni schüttete die S IMMO
ihre erste – KESt-freie – Dividende von 0,10 Euro/Aktie aus.
Der Hotelspezialist Warimpex profitierte im Q1 von einem
freundlicheren Umfeld auf den osteuropäischen Hotelmärkten
mit einem Umsatzplus von rund 20 Prozent sowohl im operativen
Hotelgeschäft als auch bei Verkäufen. Nach einem Verlust
von 3 Millionen Euro im Vorjahresquartal schaffte Warimpex
den Sprung zurück in die Gewinnzone. Warimpex gab auch
den beabsichtigten Verkauf seines 50 Prozent-Anteils am Hotel
InterContinental in Warschau bis Jahresende bekannt. Der
Verkaufspreis soll über Buchwert liegen und sich positiv auf die
Ertrags- und Liquiditätssituation auswirken. Laut Presseartikeln
ist das Hotel über 100 Millionen Euro wert.
Zwei Unternehmen nutzten auch das aktuell günstige Zeitfenster
für Anleiheemissionen. conwert platzierte eine fünfjährige
Anleihe über 65 Millionen Euro mit einem Zinssatz von 5,75
Prozent. Die Immofinanz plant, eine fünfjährige Anleihe über
100 Millionen Euro zu begeben, mit einem Coupon von 5,25
Prozent. Beide Anleihen wurden auch Retail-Investoren angeboten
und dienen der Refinanzierung von Wandelanleihen
sowie allgemeinen Unternehmenszwecken. Im Vergleich zur
Dividendenrendite schneidet der Coupon bei conwert besser,
aber bei der Immofinanz schlechter ab. Hier liegt die erwartete
Dividendenrendite heuer bei rund 6,3 Prozent und 8,4 Prozent
nächstes Jahr. Natürlich sind Aktieninvestments risikoreicher.
Dividendenzahlungen hängen von der Geschäftsentwicklung
des Unternehmens ab, während Couponzahlungen fix sind.
Erleichterung herrschte an den Märkten nach dem Wahlsieg
der Befürworter eines Sparkurses in Griechenland. Doch von
Euphorie kann keine Rede sein, noch kämpft die Eurozone mit
der Verschuldung in anderen Mitgliedsstaaten. Das charttechnische
Bild der Märkte deutet aber zumindest darauf hin, dass
ein Großteil der Befürchtungen und Ängste in Bezug auf die
Griechenland-Wahlen schon eingepreist war. Wir sehen auf
längere Sicht klare Kaufkurse an den Aktienmärkten, vor allem,
da der ATX im Schnitt 20 Prozent unter Buchwert notiert. Dies
wird längerfristig so nicht bleiben.
86 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 87
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SpeciAl: INvestmeNt

Real InveSt auStRIa
wächSt StaRk
und sucht weiterhin neue Investmentmöglichkeiten. Das Interesse der Österreicher an
einer besonders konservativen und damit im Regelfall vergleichsweise sicheren Veran-
lagung ihrer Ersparnisse ist weiterhin sehr hoch. Dieser seit Längerem anhaltende Trend
hat auch beim Marktführer unter den offenen Immobilienfonds in Österreich, dem Real
Invest Austria entsprechende Auswirkungen gezeigt.
S
o ist das Immobilienvermögen des Real Invest Austria,
dem offenen Immobilienfonds der Bank Austria-Gruppe
im abgelaufenen Geschäftsjahr 2011 auf über 1,7 Milliarden
Euro gewachsen.
Der offene Immobilienfonds hat im vergangenen Jahr dank des
im Vorjahr weiter anhaltenden Vertrauens der Anleger zusätzliche
Immobilien im Wert von rund 400 Millionen Euro gekauft und
rund 230 Millionen Euro an Nettomittelzuflüssen verbucht. Insgesamt
hat der Real Invest Austria im Jahr 2011 in neunzehn neue
Objekte investiert.
Zum Jahreswechsel wurden vier Wohnobjekte in den Wiener Gemeindebezirken
2, 15, 17 und 22 zugekauft. Am Nordbahnhof wird
die Buwog für den Real Invest Austria bis 2013 eine Wohnanlage
mit rund 200 Wohnungen errichten. Die Gesamtprojektkosten wurden
mit rund 33 Millionen Euro veranschlagt. Mit dem kürzlich von
der Prisma-Gruppe entwickelten frei finanzierten Wohnbauprojekt
in der Gaswerkgasse in Salzburg mit 52 Wohnungen setzt die Real
Invest die Diversifikation des Portfolios in den Bundesländern fort.
Derzeit ist der Real Invest Austria in 97 ausschließlich österreichischen
Objekten investiert. Rund 60 Prozent des Fondsvermögens
bestehen aus Wohnliegenschaften und Infrastrukturobjekten
wie Universitäten, Schulen, Pflegeeinrichtungen und
Kindergärten. Das Gesamtvolumen des Fonds betrug per 2. Jänner
2012 rund 1,778 Milliarden Euro. Die entspricht einem Marktanteil
von rund 62 Prozent.
Seit dem Jahreswechsel ist das Vertrauen der Anleger in den Real
Invest Austria als verlässlicher und vergleichsweise sicherer Hafen
für Investoren weiter angestiegen. So ist der Real Invest Austria
im ersten Halbjahr 2012 weiter gewachsen. Insgesamt hat sich das
Real Invest Austria-Fondsvolumen bis Ende Juni auf rund 1,9 Milliarden
Euro nochmals vergrößert. Dieses Fondswachstum und das
stetig steigende Immobilienportfolio bietet reichhaltige Aufgaben
für die straff organisierte Investmentabteilung bei der Real Invest
Austria, die aufgrund des gestiegenen Arbeitsanfalles personell
entsprechend aufgestockt wird. Denn die täglichen Mittelzuflüsse
müssen ja auch entsprechend gut in geeignete Immobilien veranlagt
werden.
Thomas Hetz, als Geschäftsführer bei der Real Invest Holding unter
anderem für die Investments des RIA verantwortlich: „Aufgrund des
stark gestiegenen Mittelaufkommens sind wir noch stärker gefordert,
laufend neue Veranlagungsmöglichkeiten in Immobilien zu finden.
Wir haben daher forciert damit begonnen, die bereits bestehenden
guten Kontakte zu Immobilienbestandshaltern und anderen interessierten
Immobilienverkäufern zu intensivieren und neue Kontakte
aufzubauen. Aufgrund des hohen Mittelzuflusses suchen wir neue
Einkaufsquellen für erstklassige Immobilien.“
welche Objekte Sucht Real InveSt auStRIa
Büroobjekte, Wohnimmobilen und Einzelhandelsobjekte in
Wien, den Bundesländern Hauptstädten und entsprechenden
Ballungsräumen
Der Real Invest Austria ist ein betont konservativ veranlagender
offener Immobilienfonds. Das spiegelt sich auch
in der Gewichtung der Assetklassen wieder, in welche der
Real Invest Austria veranlagt.
Der Real Invest Austria veranlagt ausschließlich in österreichische
Immobilien. Die Nutzungsaufteilung liegt bei 60
Prozent Infrastruktur -Immobilien und 40 Prozent Büro-
Immobilien. Unter Infrastruktur -Immobilien fallen Universitäten,
Schulen, Kindergärten etc., Wohnimmobilien und
auch Gewerbeimmobilien mit Mietern der öffentlichen Hand.
„wIR Suchen veRmIetete Objekte ab 10 mIllIOnen euRO“
Interview mit thomas hetz, Geschäftsführer Real Invest holding – cIO
Der Real Invest austria wächst weiter stark. wie erklären Sie
sich das?
THOMAS HETZ: Bei der regelmäßigen Bewertung aller offenen
Fonds hat die Vereinigung Österreichischer Investmentgesellschaften
VÖIG wiederholt bei der Berechnung der Sharp Ratio
den Real Invest Austria an die erste Stelle gereiht. Diese
Kennziffer macht den Anlageerfolg von Fonds vergleichbar.
Der Real Invest Austria ist auch der einzige offene Fonds der
ausschließlich in österreichische Immobilien investiert. Die
Immobilienankäufe werden primär über Eigenmittel finanziert.
Somit haben wir ein geringes Finanzierungs-Risiko. Auch der
Infrastruktur Anteil mit Mietern der öffentlichen Hand und einem
hohen Wohn immobilenanteil von ca. 600 Millionen Euro
bringt stabilen Cash Flow und damit Sicherheit für die Anleger.
welche konsequenzen hat dieses kontinuierliche wachstum
für Ihr unternehmen?
HETZ: Dies erfordert weiterhin die Investition in erstklassige
Immobilien und ein hoch professionelles Team um den Immobilen
Bestand optimal zu bewirtschaften. Da wir für unsere
Investitionen keine Finanzierungen benötigen können wir An-
fOnDSvOlumen: 2,2 Mrd. €
mItaRbeIteR: 75
PRODukte: Offene Immobilenfonds
Geschl. Immobilieninvestments
Vorsorgewohnungen
Eigeninvestments
käufe entsprechend schnell und sicher abwickeln und haben
somit einen entsprechenden Marktvorteil.
Geht sich dieses doch sehr starke wachstum in der letzten zeit
mit Ihrem derzeitigen Personalstand überhaupt aus. Die Real
Invest austria ist ja bekannt, dass Sie personell schon früher
recht straff organisiert ist?
HETZ: Die Frage ist berechtigt. Wir verfügen über einen hoch
qualifizierten und spezialisierten Mitarbeiter Stab, der diese
ausgezeichneten Ergebnisse erzielt. Natürlich muss mit dem
Immobilien Wachstum vor allem in den Spezialbereichen Asset
Management und Investment Management personell nachgezogen
werden.
welche Objekte suchen Sie konkret, wie müssen diese sein,
damit sie für Sie als potenziellen käufer interessant sind?
HETZ: Wir suchen vermietete Objekte ab 10 Millionen Euro.
in den Bereichen Büro, Wohnen, Gewerbeimmobilen mit Mietern
der öffentlichen Hand und Einzelhandelsimmobilien. Wir
forcieren den Erwerb von cash starken Einzelhandels Objekten
und die Investitionen im frei finanzierten Wohnbau. Wir haben
beispielhaft gerade ein Neubau Wohnprojekt in exzellenter
Lage in Salzburg erworben. Im Retail Bereich haben wir das
Refurbishment der Brigitta Einkaufs Passage erfolgreich abgeschlossen
und konnten somit eine weitere Wertsteigerung im
Retailbereich für den Real Invest Austria umsetzen.
wie kommt man mit Ihnen als Immobilienentwickler oder
potenzieller verkäufer einer Immobilie ins Geschäft?
HETZ: Die Position der Geschäftsführung des Investment
Management, die den kompletten Ein- und Verkauf für unsere
Gruppe abwickelt, wurde mit Herrn Roland Pinz neu besetzt.
Dieser ist ein exzellenter Immobilien-Fachmann und verfügt
über langjährige Erfahrung. Er und sein Stab bearbeiten alle
eingehenden Angebote und stehen für einen Erstkontakt jederzeit
zur Verfügung.
Danke für das Gespräch.
DeR DIRekte kOntakt zuR Real InveSt
karin Rupp Tel.: 33171 – 75222
EMail: karin.rupp@realinvest.at
Sabine eder Tel.: 33171 – 75139
EMail: sabine.eder@realinvest.at

Foto: © www.istockphoto.com / xyno
Gemütlicher Glanz
Des Wiener GolDes
zuverlässig steigen die Preise und fallen die renditen am Wiener zinshausmarkt.
eine investition bleibt trotz alledem interessant. in spitzenlagen aus anderen guten
Gründen als in wach geküssten Bezirken. autoriN: PrIska koIner
Das Wiener Gold boomt.
Das kann, ohne mit der
Wimper zu zucken, gesagt
werden. Denn heuer
ist der Zinshausmarkt
deutlich stärker in Bewegung als im Jahr
zuvor. Das zeigt ein Blick ins Wiener
Grundbuch. In den ersten vier Monaten
2010 wechselten 137 Zinshäuser mit einem
Volumen von rund 266 Millionen
Euro den Besitzer. So waren es 2011 im
selben Zeitraum 184 Häuser mit einem
Transaktionsvolumen von 482 Millionen
Euro. Dieser Sprung ist beachtlich.
Der Erste Wiener Zinshausmarktbericht
spricht von einem Anstieg des Transaktionsvolumens
zwischen 2010 und
2011 um 10 Prozent auf 780 Millionen
Euro. Das war Ende Februar. Mittlerweile
ist diese Summe durch Nachzügler im
Grundbuch – die es jedes Jahr gibt – auf
über 820 Millionen Euro angewachsen.
Doch zurück zu den Fakten im Zinshausmarktbericht:
Allein im ersten Wiener
Bezirk wurden 166 Millionen Euro umgesetzt,
und das sind 75 Prozent mehr
als im Vorjahr. Fazit: Der Run auf das
Zinshaus ist ungebrochen und wird
es weiterhin bleiben. Da sind sich die
Experten einig.
Hotspot ist und bleibt der 1. bezirk
Dabei steigen die Preise und fallen die
Renditen seit mehreren Jahren. Das ist
kein neuer Trend. „Seit jeher sind die Renditen
im ‚langweiligen‘ Mittelfeld aller
europäischen und nordamerika nischen
Länder. Insbesondere Wien kennt keine
kurzfristigen volatilen Preisbewegungen
bei Immobilien – und das seit mindestens
drei Jahrzehnten“, sagt Eugen Otto, Präsident
der internatio nalen Real Estate Verbandes
FIABCI. Einer der Hauptgründe
für die stei genden Preise ist das knapper
werdende Angebot bei gleichzeitig immer
höher werdenden Ansprüchen der
Käufer. Was zählt ist die Lage, die Lage
und dann der hervorragende Allgemeinzustand.
Unter diesen Voraussetzungen
akzeptieren die Käufer die niedrigeren
Renditen. Ein genauerer Blick auf die
Bezirke lohnt sich. Dieser Trend ist am
deutlichsten in Rudolfsheim­Fünfhaus,
dem 15. Wiener Gemeindebezirk, zu
sehen. Für einen Quadratmeter eines
Gründerzeit­Zinshauses bezahlen
94 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 95
Special: Investment

ZiNShauSMarkt iN WieN
renditen
14.
13.
17.
23.
18.
über 6%
über 5%
12.
19.
die Käufer zwischen 610 Euro und
1.460 Euro, während die maximal
erreichbare Rendite um 0,3 Prozentpunkte
auf 1,5 Prozent gesunken ist.
In den Bezirken Hietzing, dem 13.
Bezirk, Währing, dem 18. Bezirk, und
Döbling, dem 19. Bezirk, dagegen ist
der Mindestpreis heuer erstmals über
1.000 Euro pro Quadratmeter angestiegen.
Weiterhin das teuerste Pflaster
bleibt der 1. Bezirk im Zentrum. Hier
liegt der Verkaufspreis pro Quadratmeter
derzeit zwischen 3.200 Euro und
5.260 Euro pro Quadratmeter. Auch in
der Wiener City ging die Rendite zurück
auf 1,5 Prozent, was um 0,1 Prozentpunkte
weniger als im Vorjahr ist.
Aber Wien ist vielseitig. Auch am Zinshausmarkt.
Stabile Preise und Renditen
halten der 16. Bezirk Ottakring und im
17. Bezirk Währing. Im 11. Bezirk, dem
„Arbeiterbezirk“ Simmering und dem
12. Bezirk Meidling dagegen ist noch
größerer Profit möglich. Hier lassen
96 immobilien Magazin 7-8|12
20.
9.
16.
8. 1.
7.
15.
6. 4.
5.
10.
3.
21.
über 4%
bis 3,5%
Quelle: erster Wiener Zinshausmarktbericht von otto Immobilien
2.
11.
22.
sich bei niedrigen Einkaufspreisen
von unter 500 Euro pro Quadratmeter
noch Renditen bis zu 6,4 Prozent erzielen.
Wie lange die Käufer die steigenden
Preise und sinkenden Renditen
noch akzeptieren, ist ungewiss. „Ein
Ende der Entwicklung ist nicht absehbar“,
sagt Eugen Otto. Da spielt einerseits
die Verunsicherung über die Weltwirtschaftsentwicklung
zusammen.
Die Investoren suchen Sicherheit. Das
Bewahren des Vermögens – egal, ob
klein oder groß, ist mehr ein Thema
als die Vermehrung. „Das Zinshaus
gilt unumstritten als sicherste Anlage
für und über Generati onen hinaus.“ so
Eugen Otto.
kulturgut geHt verloren
preise pro Quadratmeter
14.
13.
17.
23.
Doch der Markt an Zinshäusern wird
kleiner. Aus zwei Gründen. Der eine
bringt in regelmäßigen Abständen die
Kulturgutbewahrer auf die Barrikaden,
18.
12.
19.
20.
9.
16.
8. 1.
7.
15.
6. 4.
5.
10.
3.
21.
2.
11.
22.
bis zu 5.200 €
über 2.000 € aber unter 3.000 €
über 1.000 € aber unter 2.000 €
Die besten renditen sind nicht in den noblen Bezirken zu finden, bei den preisen pro Quadratmeter punkten die Nobelbezirke.
die von Raubbau und Kulturverfall sprechen.
Der zweite Grund ist eine reine
Rechensache: Je mehr Zinshäuser verkauft
werden, desto weniger werden angeboten
– oder sie kommen erst nach ein
paar Jahren wieder auf den Markt, womit
die Chance hohe Renditen bei sanierten
Gebäuden einzunehmen deutlich sinkt.
Sie sind somit weniger attraktiv. Aber
zurück zum ersten Grund: Es ist eine
Tatsache, dass jährlich in Wien rund 170
Zinshäuser verschwinden. Einige verkaufte
Objekte weichen der Gewalt der
Abrissbirnen nur dann, wenn sie nicht
denkmalgeschützt sind. Wie etwa jüngst
an der Ecke Döblinger Gürtel und Döblinger
Hauptstraße, wo dem Altstilbau
unter heftigen Protesten ein modernes
Hotel der Marke Ibis Styles des französischen
Hotelriesen Accor folgen wird.
Warum ein Neubau dem Wiener Kulturobjekt
weichen muss, ist für Investor
Franz Honegger selbstverständlich: „Es
wären nur 75 Zimmer machbar gewesen.
So sind 133 Zimmer und zusätzlich eine
Tiefgarage möglich.“
Wien lebt vom alten Flair – sagen dagegen
die Kulturschützer. Aus ihrer Sicht
zu Recht. Die Diskussionen um die Ausweitung
der Schutzzonen für Denkmalschutz,
die seit 1996 diskutiert werden,
verlaufen immer wieder im Sand. Flair,
Charme und Denkmäler weichen den Gesetzen
der Ökonomie. Und die Zahlen belegen
es. Streng definiert gibt es in Wien
derzeit 15.100 Gründerzeit­Zinshäuser.
2009 waren es noch 15.529. Die „strenge“
Rechnung definiert ein Gründerzeit­Zinshaus
so: gebaut zwischen 1848 und 1918,
in geschlos sener Bauweise, im Stil des
Historismus mit dekorativen Stilelement­
en, ohne Sonder nutzungen und ohne
Wohnungseigentum.
Zahlenmäßig stehen die meisten
Gründerzeit­Zinshäuser in den Bezirken
Ottakring, Rudolfsheim­Fünfhaus,
Landstraße, Währing und Hernals. Diese
fünf Bezirke decken mehr als ein Drittel
des Bestandes ab.
interesse am Wiener zinsHaus steigt
Wer investiert Zinshäuser? Vor allem
Banken, Kapitalgesellschaften und Versicherungen
sowie Projektgesellschaften.
Sie kaufen privaten Eigentümern die
Kulturgüter ab. Die Hälfte aller Wiener
Zinshäuser gehen an Unternehmen, die
damit zwei Drittel – 68 Prozent – des
Volumens ausmachen. Dagegen sind
drei von fünf Verkäufern private Eigentümer,
in deren Kassen 37 Prozent des
Volumens landen. Diese Käufer­Verkäufer­Verteilung
ist schon seit mehreren
Jahren zu beobachten: Privat
verkauft. Unternehmen kauft. Die Nachfrage
nach dem Wiener Gold ist jedenfalls
weiter sehr hoch. Für ausländische
Investoren wird das Zinshaus ebenfalls
interessanter. Vor allem Schweizer und
deutsche Interessenten treten am Marktplatz
auf. Aber Zinshausmakler Gerhard
Hudej hat auch schon Gespräche mit
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Investoren aus Amerika, Asien, Osteuropa,
Frankreich und Italien geführt. Zu
Abschlüssen mit internationalen Investoren
kommt es aber noch selten.
lage, lage – oder docH meHr
Wo noch attraktive Lagen für ein Investment
zu finden sind, da sind sich
die Experten nicht ganz einig. Generell
zeichnet sich der Wiener Wohnhausimmobilienmarkt
durch eine kontinuierliche
Preisentwicklung aus, die von
der Nachfrage getragen ist. Lange Zeit
galt der Gürtel als magische Grenze am
Zinshaussektor. Bei den Investoren waren
vor allem die inneren Bezirke gefragt.
Die Außenbezirke werden aber langsam
wachgeküsst. Georg Muzicant, Chef von
Colliers, meint: „Die inte ressantesten
Objekte befinden sich in jenen Lagen,
in denen sehr selten Objekte auf den
Markt kommen und kaum oder gar nicht
an Wert verlieren: Das ist durchwegs in
den besten Lagen im 1. Bezirk und der
Umgebung sowie in Topwohnlagen in
Währing und Döbling der Fall“. Sollte
auch die Spitze des Zinshausmarktes
erreicht sein oder sollte es zu einer
Trendumkehr kommen, diese Immobilien
bleiben eine langfristige und sichere
Wertanlage. Das Angebot an diesen Topimmobilien
ist jedoch sehr begrenzt und
die Renditen sind entsprechend niedrig.
Eugen Otto ortet innerhalb des Gürtels
tolle Angebote, die mit dynamischen
Stadtentwicklungsgebieten zusammenhängen.
Um den Rochusmarkt im 2. Bezirk
oder im Servitenviertel mitten im 9.
Bezirk. Hier klettern die Quadratmeterpreise
zuletzt auf 3.000 Euro. „Die Käufer
solcher Häuser planen in der Regel den
Bau von Luxuswoh nungen und Luxusdachwohnungen
mit Abverkaufspreisen
von 8.000 Euro pro Quadratmeter und
mehr“, so Eugen Otto.
Aber auch im 4. Bezirk, rund um den
neuen Hauptbahnhof, erwartet er sich
noch Impulse. Und es gibt noch „aufstrebende
Grätzel“ für Eugen Otto: das
Stuwerviertel beim Prater und das Gebiet
rund um die Wirtschaftsuniversität.
Dort wird es für die Bewohner immer
attraktiver zu wohnen. Dort werden die
Preise auch noch steigen. Außerhalb
der Hauptverkehrsachse Gürtel sind vor
allem die Renditen derzeit sehr interessant.
In Simmering und Favoriten sind
doch noch Renditen bis zu 6,4 Prozent
zu erreichen. Lukrative Geschäfte sind
also durchaus noch zu machen. Dafür
lohnt sich der Blick über den eigenen
Tellerrand. „Es ist wie beim Angeln:
Die Resag Immobilienmakler, als umsatzstärkstes Unternehmen im Investmentbereich, stellen
ein hochprofessionelles Team zur Verfügung. Die jahrelange Erfahrung im Investmentbereich,
die akribische Aufbereitung der Unterlagen sowie genaueste Marktkenntnisse im Detail haben
uns diese Position verschafft.
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Der Wurm muss dem Fisch schmecken
und nicht dem Angler“, sagt Johannes
Endl, Vorstand der ÖRAG. Für
Ertragsob jekte kann man sich in anderen
Gegenden umsehen. In Bezirken,
die weniger beliebt oder elegant sind,
aber trotzdem von Mietern gesucht
werden. Dazu zählen für Endl in Wien
die Bezirke Favoriten, Simmering und
Meidling, und am anderen Donauufer
Floridsdorf und Donaustadt. Dort ist die
Infrastruktur gut. Die Bewohner können
mit U­Bahn, großen Durchzugsstraßen
und vielen Geschäften in diesen Bezirken
gut leben. Und wollen hier auch
bleiben. „Der typische Zinshaussucher
lehnt diese Lagen aber oft ab, da er sich
nicht vorstellen kann, selbst dort zu
wohnen. Ich würde ein Investment in
ein Haus mit „billigen“ Wohnungen in
nicht so eleganter Lage nicht per se als
JAHRE
weniger sicher einstufen, denn wohnen
müssen alle – auch in schlechten Zeiten
– und Wien wächst“, so Endl. Das
prognostiziert auch die Statistik Aus tria.
Heute leben in Wien 1,8 Millionen
Einwohner. Bis zum Jahr 2050 werden
es mehr als zwei Millionen Menschen
sein. Die Zukunft des Marktes ist ungewiss.
Es ist nicht vorhersehbar, ob dies
nun die Spitze der Entwicklung ist. Es
ist nicht vorhersehbar, ob durch die
anhaltende Unsicherheit der europäischen
Wirtschaft weiter große Mengen
an Kapital in den Zinshaumarkt fließen
werden. Investoren suchen den sicheren
Weg. Nur wenige sind risikofreudig.
Georg Muzicant empfiehlt, dass es heute
„absolut essenziell“ ist, Objekte zu erwerben,
die in beiden Szenarien ein gutes
Resultat liefern. Und das sind für ihn:
Objekte in Spitzenlagen.
„Verantwortungsvolles
Handeln braucht
Weitblick und schafft
Vertrauen.“
Friedrich Wachernig, Vorstand
tücken beim kauf
Doch investieren und sich dann zurücklehnen,
das genügt am Zinshaussektor
nicht. Mit einem Zinshaus kauft man
sich auch Arbeit ein, so Johannes Endl.
Das sollten die Investoren nicht vergessen.
Man muss sich mit den Mietern auseinandersetzen.
Der bauliche Zustand ist
im Auge zu behalten. Die gesetzlichen
Rahmenbedingungen sind laufend zu
beobachten. Immer wieder stellen sich
neue Fragen, die Gesetze ändern sich.
Wer hat eine Therme zu ersetzen?
Kann der Eigentümer vom Mieter verlangen,
dass er die Wohnung ausmalt, bevor
er sie verlässt? Wie hoch sind die zulässigen
Mietpreise? „Eine gute Hausverwaltung
unterstützt in allen Belangen – aber
die Entscheidung
Special: Investment

„es sieHt nacH einem rekordjaHr aus“
muss oft der Eigentümer treffen“, sagt
ÖRAG­Vorstand Johannes Endl. Und beim
Kauf von Zinshäusern gibt es Tücken.
Manche Betriebskosten und Instandhaltungsaufwendungen
sind nicht auf den
Mieter überwälzbar und sind in den Renditen
noch nicht abgezogen. „Wer sich
gerne mit seinem Besitz auseinandersetzt,
kann natürlich auch schlummerndes Potenzial
heben und so mit der Zeit ansehnliche
Renditen erwirtschaften.“
Für die Investition soll man sich Zeit
nehmen. Der Investor muss das eigene
Motiv erforschen. Geht es in erster
Linie um Erträge oder um Vermögensabsicherung.
Geht es um Aufwertung
und wieder verkaufen. Möglich ist –
auch derzeit – alles.
makler Gerhard Hudej konzentriert sich
mit seinem neu gegründeten Unternehmen
voll auf Zinshäuser. mit Priska
koiner sprach er über die Grenzen der
Preisgestaltung, die trends der Investoren
und, warum es sich lohnt, Zinshäuser
mit niedrigen renditen zu kaufen.
Wie weit können die preise noch steigen, bis der punkt
kommt, wo es sich nicht mehr lohnt, in ein Zinshaus zu
investieren?
GerHarD HUDeJ: Das transaktionsvolumen sieht heuer aus,
als ob es ein rekordjahr werden würde. Die nachfrage ist wirklich
gut. Das hängt mit der anhaltend schwierigen wirtschaftlichen
Lage in europa zusammen. Bei der Preisfindung geht es
längst nicht nur um die rendite. man muss das ganze Haus in
der kombination von rendite, substanzwert und Durchschnittsmieten
sehen. vor allem bei den mieten liegt oft ein Potenzial.
Wenn der Investor ein Zinshaus kauft, in dem die Durchschnittsmieten
bei vier euro pro Quadratmeter liegen, so hat
er einen großen Hebel, wenn Wohnungen frei werden.
ausländische käufer interessieren sich immer mehr für Wiener
Zinshäuser. Wer interessiert sich dafür?
HUDeJ: es gibt nachfrage von ausländischen Investoren aus
Deutschland, Italien, Frankreich, schweiz, amerika und sogar
aus asien. Grund dafür sind die, trotz enormer Preisanstiege,
durchschnittlich niedrigen substanzwerte und mieten in Wien.
vom stellenwert der stadt einmal abgesehen. Das Interesse
steigt. es werden objekte angeschaut, aber noch selten
gekauft.
Wie sieht der typische käufer von einem Wiener Zinshaus aus?
HUDeJ: In den letzten Jahren kauften nicht nur Unternehmer
und ausländische Investoren, sondern sehr viele Private und
stiftungen. vermögende Privatleute haben erkannt, welche
große Chancen das Zinshaus als Investment bietet. Bedingt
durch die wirtschaftlich unsichere Lage und das niedrige
Zinsniveau, haben die Investoren entdeckt, dass es besser ist,
Direktinvestitionen in Immobilien zu tätigen als mit aktien
oder Immo-Fonds Geld zu verlieren. sie kaufen mit eigenkapital
und finanzieren nur aus strategischen Gründen. Für
das Familienvermögen spielt die anfangsrendite keine so
große rolle. Dies ist auch ein Hauptgrund, warum die Preise
in den letzten Jahren so stark anstiegen.
Die Zahl an Zinshäusern in Wien wird immer kleiner. auch,
weil pro Jahr ungefähr 170 abgerissen werden. Wo liegt die
Schmerzgrenze für die preissteigerungen?
HUDeJ: Unendlich werden die Preise nicht steigen. Bei null
Prozent rendite wird keiner mehr kaufen. ein entscheidender
trend bei den Investoren ist, dass der Blick mehr und mehr
auf die nachhaltigkeit statt auf die renditen gerichtet wird.
Dafür ist langfristiges Denken notwendig – und diesen langen
atem haben stiftungen und Privatinvestoren. vermögende
akzeptieren kleinere renditen, wenn ein Potenzial in fünf bis
acht Jahren in sicht ist. es werden auch objekte mit zwei
Prozent rendite gekauft, weil Potenzial da ist.
Foto: © www.istockphoto.com / George Clerk
immofinanz refinanziert sich üBer anleihe
Die Immofinanz hat kürzlich eine Anleihe über 100 Millionen
Euro zu einem Zinssatz von 5,25 Prozent platziert.
Ursprünglich hatte man ein Volumen von zumindest 75 Millionen
angedacht.
Der Emissionserlös soll im Wesentlichen für die Refinanzierung
der Wandelanleihe 2007­2017 sowie für allgemeine Unternehmenszwecke
verwendet werden. Immofinanz­Chef Eduard
Zehetner sieht das Papier als alternative Anlageform und verweist
auf die Stückelung von 1.000 Euro, die „insbesondere für
Privatanleger attraktiv“ sei. Die Anleihe hat eine Laufzeit von
conWert Platzierte 65 millionen-anleihe
Auch der Wiener Immobilienentwickler conwert Immobilien
Invest SE hat eine Unternehmensanleihe im Gesamtvolumen
von 65 Millionen Euro erfolgreich platziert, teilte das
Unternehmen am Mittwoch nach Börseschluss mit. Der Bond
hat eine Laufzeit von 5 Jahren (bis 2017) und einen Zinssatz
(Coupon) von 5,75 Prozent. Die Zeichnung der an das Retailpublikum
gerichteten Anleihe wurde vorzeitig geschlossen.
Die Mittel aus der Transaktion dienen der Tilgung der Wandelschuldverschreibungen
2007 – 2014 sowie allgemeinen Unternehmenszwecken,
insbesondere der Optimierung der Finanzierungsstruktur
der conwert­Gruppe.
fonds-cHeck
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real invest austria 1.911,38 2003 3,00 0,90 1,01 4,14 3,38 3,80 www.realinvest.at
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erste immobilienfonds 375,01 2008 3,50 1,40 1,14 3,76 3,71 www.ersteimmobilien.at
immofonds 1 231,67 2004 3,25 1,00 1,32 2,95 3,85 2,41 www.immokag.at
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100 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 101
fondsvolumen
(mio. €)
Legende: ter: Die total expense ratio gibt die zusätzlich zu dem ausgabeaufschlag anfallenden verwaltungskosten des Fonds an.
fondsbeginn
ausgabeaufschlag
verwaltungsgebühr
fünf Jahren und ist mit einer Stückelung von 1.000 Euro. Für
einen Rückkauf eigener Aktien – wie das viele andere hei mische
Immo­AGs derzeit aufgrund des vergleichsweise sehr niedrigen
Börsekurses derzeit machen – kann sich DEO Zehetner
indessen nicht erwärmen. Ein Rückkauf von Aktien sei derzeit
„Geldvernichtung, eine Investition in ein Konzept, das nicht
funktioniert“. Die Immofinanz will ihre Barbestände jedenfalls
nicht dazu verwenden, um ihre weit unter dem Buchwert notierenden
Aktien zurückzukaufen, sondern trägt sich mit dem
Gedanken, das Development durch die Verdoppelung ihrer Immobilienverkäufe
zu beschleunigen.
Gleichzeit ist ein Kapitalschnitt im Laufen. Das Grundkapital
beträgt nach 853,6 nun 426,8 Millionen Euro herabgesetzt
werden. Bei der letzten Hauptversammlung ist dieser geplante
Kapitalschnitt beschlossen worden, bestätigte Meran. Nicht
durchgegangen ist dagegen der Wunsch des Verwaltungsrates
auf genehmigtes Kapital.
Genehmigt wurde dagegen jedenfalls auch ein neues Aktienrückkaufprogramm
mit Preisgrenzen zwischen einem Euro
und 14 Euro. Bis zur gesetzlichen Obergrenze von 10 Prozent
des Grundkapitals dürfen damit conwert­Aktien ab sofort
weiter rückgekauft werden.
ter
1 jahr
3 jahre
5 jahre
Special: Investment

Anlegerwohnungen
DrIngenD gesucht!
Verstärkte nachfrage bei geringerer neubautätigkeit haben Anlegerwohnungen zu einem raren,
aber gesuchten Produkt gemacht. autor: Gerhard rodler
Foto: ©istockphoto.com / lubomir Grejtak
102 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 103
J
e unsicherer die Zeiten, desto
größer das Interesse an Vorsorgewohnungen:Sicherheitsorientierte
private Anleger sorgen
derzeit für eine starke Nachfrage
nach Vorsorgewohnungen.
Das Angebot ist gleichzeitig aber gegenüber
den Vorjahren zurückge gangen.
Einerseits ist die Finanzierung für die
Immobilienentwickler schwieriger geworden,
andererseits sind Grundstücke
in geeigneten Lagen kaum noch zu bekommen.
Das führt derzeit zu einer
Trendwende am Immobilienmarkt.
Nachfrage ist derzeit bereits drei- bis
fünfmal höher als das Angebot. Auf absehbare
Zeit dürfte sich das auch nicht
ändern. Und das hat seine guten Gründe.
Die Motivation, in Vorsorgewohnungen
zu investieren, hat sich in letzter Zeit indessen
gewandelt. Der Steuervorteil spielt
nun eine geringere Rolle, wichtiger sind
die Investitionssicherheit und die Nachhaltigkeit
der Rendite. Und vor allem:
Immer mehr Menschen zeigen sich
Special: Investment

willkommen auf der
sicheren seite!
verunsichert, ob die Sicherheit des
Euros als gemeinsame Währung
funktioniert und tauschen nun
Grundbuch gegen Sparbuch. Da wird
zwischenzeitig auch schon mal die
Rendite ebenso wenig bewertet wie
die Qualitäten der Lage und andere
Faktoren, die zu einer langfristig abgesicherten
Investition nun einmal
zählen. Immer mehr Anbieter widmen
sich daher dem scheinbar hoch
lukrativen Geschäftsfeld „Anlegerwohnung“.
Durch die größere Zahl von Anbietern
hat sich das Angebot auch stärker
differenziert. Die Dominanz der Innenstadtbezirke
(3. bis 9. Bezirk) und
der Grünbezirke (13., 18., 19. Bezirk)
schwindet, da hier so gut wie keine Foto: ©istockphoto.com / dorit Jordan dotan
www.immofonds1.at
ein fonds der immo kapitalanlage aG.
ProsPekthinweis: Die veröffentlichten Prospekte dieses Immobilienfonds in ihrer aktuellen Fassung inklusive sämtlicher Änderungen seit Erstverlautbarung stehen dem Interessenten unter www.immokag.at und in
den Hauptanstalten und Geschäftsstellen der Volksbankengruppe zur Verfügung.
Performancehinweis: Die Wert- und Ertragsentwicklungen von Immobilienfonds können nicht mit Bestimmtheit vorausgesagt werden. Performanceergebnisse der Vergangenheit
(Quelle: OeKB) lassen keine Rückschlüsse auf die zukünftige Entwicklung eines Immobilienfonds zu. Ausgabe- und Rücknahmespesen, sowie Provisionen, Gebühren und andere Entgelte
sind in der Performanceberechnung nicht berücksichtigt und können sich mindernd auf die angeführte Bruttowertentwicklung auswirken. werbung
geeigneten Grundstücke für neue Projekte
mehr verfügbar sind. Neue Lagen,
wie zum Beispiel der 2. Bezirk, und gute
Lagen in Bezirken außerhalb des Gürtels
werden verstärkt nachgefragt. Diese
Marktnische möchte verstärkt auch die
Wiener Privatbank – hinter der conwert-
Gründer Günter Kerbler steht – besetzen.
Sie bringt neben den klassischen Anlegerwohnungen
eine spezielle von ihr vor
einigen Jahren konzipierte Spielart der
Vorsorgewohnung auf den Markt.
Bei den Alt-Wiener Vorsorgewohnungen
handelt es sich dabei um ältere Wohnungen,
meist mit einem mehr oder weniger
Rendite bringenden Mietvertrag.
Die Investoren setzen hier vor allem auf
das spekulative Moment, dass der aktuelle
Mietvertrag auf die eine oder andere
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Weise ausläuft und die Woh nungen
dann irgendwann einmal für den Vermieter
zu weit besseren Konditionen
wieder vermietet werden kann. Und bis
dahin ist das Ersparte zumindest in einer
sicheren Immobilie geparkt.
Grundstücke in guten Lagen für neue
Projekte sind dagegen wie erwähnt immer
schwieriger zu bekommen, deshalb
werden immer mehr Vorhaben in früher
weniger interessanten Bezirken wie 10,
21 oder 22 realisiert. Insgesamt gibt es
die meisten Angebote in den Bezirken 5,
12 und 14. In der Innenstadt oder exklusiven
Cottage-Lagen mangle es dagegen
an Projekten.
Voraussetzung für ein sinnvolles Investment
ist jedenfalls, dass erzielbare
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Die erzielbaren renDiten
stehen bei anlegerwohnungen
nicht im
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7-8|12 immobilien Magazin 105
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Mieten und Anschaffungspreis eine
Rendite von 2,5 bis 4,5 Prozent ermöglichen
und der Standort in einer stark
nachgefragten Wohngegend liegt. Nur
so kann die Vermietung zu den prognostizierten
Mieten gewährleistet und
unerwünschter Leerstand vermieden
werden. Bei den erwähnten Alt-Wiener
Vorsorgewohnungen ist ein Einstieg übrigens
schon ab einem Eigenmitteleinsatz
von rund 25.000 Euro möglich und
damit auch für weniger liquiditätsstarke
Anleger interessant. Auch beispielsweise
Aller noblen Dinge sind drei.
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der Bauträger Süba kommt laufend mit
neuen Pro jekten auf den Markt. Ebenso
die Premium AG ist in diesem Segment
konstant höchst aktiv.
„Das ist die richtige Kapitalanlage für
Anleger, die das Potenzial der Stadtentwicklung
des 2. Wiener Bezirkes nutzen
und ihr Geld langfristig absichern und
vermehren möchten“, sagt Premium-
Vorstand Walter Wittmann. „Auch immer
mehr jüngere Personen entscheiden
sich für diese Möglichkeit, um für
„Wohnen am Park“ in Zentrumsnähe
Dachterrassenwohnungen mit Garagen
ihre Pension vorzusorgen und so ihren
Lebensabend abzusichern. Sie profitieren
von regelmäßigen Mieteinnahmen
mit gleichzeitiger Schaffung eines
Vermögenswertes.“
Die Raiffeisen Vorsorgewohnungserrichtungs
GmbH (RVW) entwickelt die von
ihr vertriebenen Immobilien nicht selbst,
sondern setzte auf eine Partnerschaft mit
der Seeste, die exklusiv für die RVW Anlegerwohnungen
entwickelt.
Und das mit bemerkenswertem Erfolg. So
wurde beispielsweise ein großes Wohnbauprojekt
mit Fokus auf Anlegerwohnungen
in Wien-Meidling großteils verkauft,
als noch nicht einmal die Bautafel
so richtig installiert worden war.
Anlegerwohnungen sind, so beteuern die
Vermarkter derartiger Immobilienprojekte
unisono, freilich nicht nur zum – hoffentlich
sicheren – Parken des Ersparten
interessant, sondern bringen auch tatsächlich
Renditen.
Zum Vergleich: Wiener Zinshäuser in
den allerbesten Lagen, wie beispielsweise
in der City oder im 7. oder 8. Bezirk in Foto: ©istockphoto.com / Josef muellek
Grünruhelage am Stadtrand
Extravagante Architektenvilla
Wien, schaffen für deren Anleger gerade einmal ein
oder zwei Prozent Rendite. Da davon noch diverse mit
dem Haus verbundene Kosten und Aufwendungen abzuziehen
sind, kommt unterm Strich gerade mal eine
Null oder vielleicht sogar ein Verlust heraus. Nur in den
weniger begünstigten Lagen, beispielsweise außerhalb
des Gürtels oder im 4. oder 5. Bezirk in Wien, rentieren
Zinshäuser in Wien ihren Anlegern über mehrere Jahre
betrachtet in einer durchschnittlichen Bandbreite von
vier bis sechs Prozent pro Jahr.
Dabei handelt es sich letztlich aber um tendenziell eher
alte Häuser, die nicht nur baulich in nicht allzu gutem
Zustand sind, sondern dazu auch noch eine absehbare
Lebensdauer aufweisen können.
Im Gegensatz dazu schaffen es neu erbaute Anlegerwohnungen,
ihren Anlegern relativ sichere drei bis vier
Prozent Rendite – nach Abzug aller Kosten – jedes Jahr
abzuliefern. Aufgrund des aktuell sehr niedrigen Zinsniveaus,
von denen in erster Linie zur Zeit Kreditnehmer
profitieren, ist das durchaus attraktiv. Aber, es gibt beim
Kauf einer Vorsorgewohnung auch einiges zu beachten.
Anleger sollten bei der Wahl solcher Produkte folgende
Fragen hinterleuchten:
1. Befindet sich das Projekt/die Vorsorgewohnung in
einer guten oder aussichtsreichen Lage mit guter Anbindung
ans U-Bahn-Netz, kann ich mit einer langfristig
regen Mieternachfrage rechnen?
2. Ist meine Vorsorgewohnung ein Alt- oder Neubau?
Falls Altbau, können steigende Sanierungskosten den
Ertrag so stark reduzieren, dass ich damit in die Liebhaberei-Problematik
komme?
3. Ist meine Vorsorgewohnung im Rahmen eines Mietenpools
aufgehoben oder trage ich ein eventuelles
Leerstandsrisiko alleine?
Fakt sei jedenfalls, so Lottes, dass sich das Qualitätsniveau
bei Vorsorgewohnungen verändert hat, denn die
Ansprüche der Mieter und auch der Eigentümer an die
Ausstattung und das Design sind gestiegen.
Man hat sich früher mehr an den Baukosten orientiert
und versucht, „günstig“ zu bauen. Wer heute als
Errichter von Vorsorgewohnungen mehr Geld in die
Ausstattung für Badezimmer, Küchen und Küchengeräten,
Parkett-Böden, Keramik, Fenster und so weiter
investiert, erhöht massiv die Chancen auf gute und
langfristige Vermietung und nachhaltige Wertsteigerung
der Immobilie.
Im Objekt Silbermöwe an der Lände 3 entstehen
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zur Information und sind – sowohl nach österreichischem als auch nach ausländischem
Kapitalmarktrecht – weder ein Angebot noch eine Kauf- oder Verkaufsempfehlung. Der
Leser sollte daher nicht unangemessen auf zukunftsgerichtete Aussagen vertrauen. In der
106 immobilien Magazin 7-8|12 Vergangenheit erzielte Ergebnisse lassen keinen Rückschluss auf die 7-8|12 zukünftige immobilien Entwick- Magazin 107
lung zu. Jede konkrete Veranlagung sollte erst nach einem Beratungsgespräch erfolgen.
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WIEN NORD

„Der ertrag muss stimmen“
Wer heute von Investments in Immobilien spricht, hat meist vor allem
die Sicherheit der Geldanlage im Kopf. Das alleine reicht aber
nicht. Spätestens, wenn Aktien ihren Ruf wieder hergestellt haben,
wird auch die Rendite wieder wichtig. Für Wienwert war das
schon immer so, und soll auch in den nächsten Jahren so bleiben.
„In der Zwischenzeit wird schon jede Eigentumswohnung als sogenannte
Vorsorgewohnung verkauft und das ist definitiv falsch.“ räumt
Wolfgang Sedelmayer von Beginn an mit gern erzählten Stories auf.
Der Vorstand der Wienwert Immobilien AG, der das Unternehmen
gemeinsam mit Nikos Bakir vor 20 Jahren gegründet hat, trifft klare
Ansagen: „Nicht jede Immobilie ist ein ertragreiches Investment. Da
muss so viel perfekt zusammenpassen. Die Lage, der Kaufpreis, die
Größe, die Substanz, das Potenzial, das Baujahr und, und, und. Deshalb
ist es so wichtig, bei der Geldanlage auf den richtigen Partner zu
achten.“ Wienwert sei sehr sorgfältig bei der Auswahl der Immobilien
und prüfe lieber 3 oder 4mal oder noch öfter. Die Verantwortung für
das Geld des Investors stehe im Vordergrund.
Das Unternehmen konzentriert sich bei seinen Investitionen in Immobilien
auf Wiener Stilhäuser. Hier rechnet man mit mehr Potenzial
in der Wertsteigerung durch die hochwertige Substanz. Außerdem
zeigt die Erfahrung, daß solche Gebäude besser vermietbar sind, als
Neubauten. Nur in Ausnahmefällen setzt Wienwert auf Neubauten
oder Immobilien, die gewerbliche Nutzung wie Büroräumlichkeiten
aufweisen. „Das Risiko ist da einfach höher. Ein Unternehmen zieht
schnell mal um. Da muss der Ertrag schon weit über den Renditen im
Wohnbereich liegen, damit sich auch der höhere Aufwand auszahlt.“
betont Sedelmayer.
Die Gruppe setzt sehr stark auf individuelle Lösungen. Die Investition
in Immobilien ist nicht für jeden Anlegertyp über einen Kamm
zu scheren. Wer in eine Vorsorgewohnung investiert, hat oft auch
eine potenzielle Eigennutzung durch beispielsweise Kinder im Kopf.
Hier sehen die Auswahlkriterien oft anders aus, die Qualität von
Lage und Ausstattung steht manchmal mehr im Vordergrund als die
Höhe der Mieteinnahmen. Menschen, die hingegen generell von den
Vorteilen eines Investments in Immobilien profitieren wollen, setzen
sehr stark auf die Immobilienbeteiligungsmodelle oder die Anleihen.
Nikos Bakir: „Wir zwingen sicher niemandem zu seinem Glück. Menschen
die zu uns kommen, werden zuerst nach Ihren persönlichen
Zielen gefragt, erst dann wird gemeinsam beraten, welche Form des
Immobilien-Investments die richtige ist.“
Vorsorge mit Wohnungen
Der Begriff der Vorsorgewohnung sollte auch als auch solcher verstanden
werden. Wienwert betont, dass eine Kapitalanlage in Immobilien
nur geeignet ist für Menschen mit einem längeren Anlagehorizont.
„Für Zocker sind Vorsorgewohnungen nicht gemacht. Wie der
Name schon sagt, geht es um langfristige Geldanlage zur Absicherung
der Zukunft. Heute kaufen, morgen wieder verkaufen – dafür
werden sie nicht gemacht.“ unterstreicht Sedelmayer den Charakter
dieser Anlageform.
Die Investoren profitieren von möglichen steuerlichen Vorteilen genauso,
wie von der Tatsache, dass dieses Investment immer noch von Banken
finanziert wird. Wer heute versucht, Anleihen oder Aktienfonds mit
Kredit zu kaufen, wird oft scheitern, die Investition in Immobilien wird
von den Banken trotz erhöhter Vorsicht nach wie vor gerne gesehen.
Wienwert Immobilienprojekt
108 immobilien Magazin 7–8|12 7–8|12 immobilien Magazin 109

Man solle bei der Auswahl der Wohnungen schon sehr vorsichtig
sein, ergänzt der Vorstand. Die individuelle Lage, die besondere Entwicklung
des Umfeldes, die gebotene Infrastruktur und selbstverständlich
auch die Qualität der Wohnung selbst sollten einer genauen
Prüfung unterzogen werden. Schließlich sollen die Wohnungen
nicht nur einmal vermietbar sein sondern auch in 10 Jahren noch
Nutzer finden. Durch die Konzentration auf Wiener Stilhäuser und die
richtigen Auswahlkriterien beim Ankauf ist bei Wienwert Immobilien
von Beginn an hohe Qualität garantiert.
immobilienbeteiligungen – lange traDition mit Zukunft
Zusätzlich zu den Vorsorgewohnungen bietet Wienwert auch die
Möglichkeit der direkten Immobilienbeteiligung. Bei der Wienwert-
Immobilienbeteiligung werden die Anleger direkt Miteigentümer einer
größeren Immobilie, die als Wohnungen oder auch Büros genutzt
werden können. Entscheidend ist, dass sich diese Zinshäuser in sehr
guten Lagen befinden und ein hohes Entwicklungspotential haben,
etwa durch den Ausbau von Dachböden und anderer ungenutzter
Flächen oder die Änderung der Wohnungsgrundrisse.
Neben der hohen Rendite zwischen 3,5 und 6 Prozent bieten die
Wienwert-Immobilienbeteiligungen auch eine hohe Sicherheit. Denn
als direkter Miteigentümer ist man durch das Grundbuch optimal abgesichert.
Bei den Wienwert-Projekten handelt es sich um sorgfältig
ausgewählte klassische Wiener Zinshäuser der Jahrhundertwende,
die über eine solide Bausubstanz verfügen. Wichtig ist auch eine attraktive
Architektur nach aussen, denn „das Auge kauft mit“.
Sedelmayer: „Wir haben diese Form bewusst für Menschen konzipiert,
die an den Entwicklungschancen einer Immobilie teilhaben wollen,
ohne gleich das Gebäude zur Gänze kaufen zu müssen. Ertrag und
Risiko werden so besser aufgeteilt, jeder einzelne profitiert mehrfach.“
VorsorgeWohnungen – lerchenfelDerstrasse 144, 1080 Wien
Gut situiert in der Josefstadt
Die Josefstadt, Wien 8, gehört zu einer der begehrtesten Wiener
Wohnlagen innerhalb des Gürtels und ist deshalb eine der ersten
Investitionsadressen für Immobilien-Investoren in Wien. Die Nähe
zum ersten Bezirk, dem Parlament, Rathaus, Museumsquartier und
anleihe? Ja, bitte!
Das Instrument der Anleihe als Immobilieninvestment ist in Öster-
reich noch relativ unbekannt. Trotzdem birgt gerade diese Form viele
attraktive Vorteile. Der Emittent garantiert für die Laufzeit Zinsen, die
quartalsweise oder jährlich ausgeschüttet werden. Über die Laufzeit
der Anleihe, wobei das Kapital zur Gänze in Immobilien investiert
wird, kann man als Investor daher mit laufenden Erträgen unabhängig
von der individuellen Entwicklung einer Immobilie profitieren.
Auch das Risiko von Anleihen der Wienwert ist begrenzt, da die
Anleihen immer durch Immobilien besichert werden. Die Mittel der
Anleihe werden, mit einem entsprechenden Fremdkapitalanteil optimiert,
von Wienwert ausschließlich für den Ankauf und die Finanzierung
interessanter Immobilien und deren Entwicklung verwendet. Die
Immobilienkäufe erfolgen durch eigene Projektgesellschaften – dies
erhöht die Transparenz, weil jedes größere Immobilienobjekt über
eine eigene Gesellschaft gekauft und entwickelt wird.
Durch professionelle Projektentwicklung und eine ausgewogene
Mischung aus Eigen- und Fremdkapital kann eine attraktive Verzinsung
von bis zu 7,75 Prozent angeboten werden.
Wienwert Immobilien Finanz AG
Allerheiligenplatz 13, A-1200 Wien
Tel +43 1 332 07 07
Fax +43 1 332 07 08
anfrage@wienwert.at
www.wienwert.at
auch gleichzeitig die Lage beim Künstlerviertel des aufstrebenden
Brunnenmarktes, bieten ein angenehmes urbanes Wohngefühl.
Durch die perfekte Infrastruktur mit U-Bahn Anbindung und dem
direkt vor der Tür gelegenen Johann Strauss Park sind beste Voraussetzungen
für eine stabile Wertentwicklung gegeben.
immobilienbeteiligung – getreiDemarkt 10, 1010 Wien
Das gut erhaltene herrschaftliche Bürgerhaus in ausgezeichneter
Lage ist nur wenige Meter vom Naschmarkt, der Secession und
der Mariahilfer Straße entfernt. Auch das Museumsquartier, die
Oper und der Nahverkehrsknoten Karlsplatz sind schnell zu Fuß
zu erreichen. Die Lage befindet sich damit in einer der begehrtesten
Wiener Investitionslagen.
Ein herausragendes Merkmal der Immobilie ist seine besondere Architektur.
Der Grundriss ist U-förmig mit Innenhof. Das Portal sowie
der Eingang sind großzügig dimensioniert und prunkvoll gestaltet.
Der Architekt griff bei der Gestaltung des Gebäudes auf Stilelemente
der italienischen Renaissance zurück. Original erhaltene
Skulpturen spiegeln den Glanz und den Charme der der damaligen
FActSheet 7,75 PRozent
WIenWeRt SubStAnz AnleIhe II
Wienwert Immobilien Finanz AG
7,75 Prozent-Anleihe 2012 bis 2016
ISIN AT0000A0UJD3
Emittentin
Wienwert Immobilien Finanz AG
Allerheiligenplatz 13, 1200 Wien
Volumen
1.000.000,– Euro
Zeichnungsfrist
15.03.2012 bis 31.12.2012
Valutatag
01.04.2012
Laufzeit
4 Jahre ab Valutatag
Fälligkeit
01.04.2016
Mindestzeichnungssumme
100.000,– Euro
Verzinsung
7,75 Prozent p.a., KESt.-pflichtig
Art
Fixzins-Anleihe,
jährliche Ausschüttung
FActSheet 5,25 PRozent
WIenWeRt AnleIhe
Wienwert Immobilien Finanz AG
5,25 Prozent-Anleihe 2011 bis 2014
ISIN AT0000A0S9G2
Emittentin
Wienwert Immobilien Finanz AG
Allerheiligenplatz 13, 1200 Wien
Volumen
2.500.000,– Euro
Zeichnungsfrist
15.11.2011 bis 19.12.2012
Valutatag
20.12.2011
Laufzeit
3 Jahre ab Valutatag
Fälligkeit
20.12.2014
Mindestzeichnungssumme
50.000,– Euro
Verzinsung
5,25 Prozent p.a., KESt.-pflichtig
Art
Fixzins-Anleihe,
vierteljährliche Ausschüttung
Zeit wider. Ursprünglich 1870 als herrschaftliches Bürgerhaus konzipiert
und gebaut, befinden sich in jeder Etage zwei bis drei Großwohnungen
mit großzügiger Raumaufteilung und teilweise original
erhaltenen Kaminen und Stuckdecken. Das Gebäude verfügt über
eine sehr gute Bausubstanz, eine sanierte Innenhoffassade sowie
neue Fenster, auch ein Lift ist bereits vorhanden. Die verwertbare
Nutzfläche beträgt 3.041 m2 , hinzu kommt ein schöner Innenhof,
in dem sich derzeit vier Pkw-Stellplätze befinden. Im Erdgeschoß
sind Geschäftslokale untergebracht, in den vier Etagen darüber
befinden sich Wohnungen, die teilweise als Büros genutzt werden.
Ein großzügiges Dachgeschoß ist vorhanden und wird derzeit
inkl. Terassen auf knapp 830 m2 ausgebaut.
FActSheet 6,75 PRozent
WIenWeRt AnleIhe
Wienwert Immobilien Finanz AG
6,75 Prozent-Anleihe 2011 bis 2017
ISIN AT0000A0S9H0
Emittentin
Wienwert Immobilien Finanz AG
Allerheiligenplatz 13, 1200 Wien
Volumen
2.500.000,– Euro
Zeichnungsfrist
15.11.2011 bis 19.12.2012
Valutatag
20.12.2011
Laufzeit
6 Jahre ab Valutatag
Fälligkeit
20.12.2017
Mindestzeichnungssumme
50.000,– Euro
Verzinsung
6,75 Prozent p.a., KESt.-pflichtig
Art
Fixzins-Anleihe,
vierteljährliche Ausschüttung
110 immobilien Magazin 7–8|12 7–8|12 immobilien Magazin 111

ImmobIlIen sInD
noch Immer sexy
Trotz steigender Preise lohnt sich die Investition in Immobilien.
Doch nicht alles, was günstig ist, ist ein schnäppchen. autor: HeInz FletzBerger
Heinz Fletzberger
vorstAnd
der sÜBA BeteIlIgungs Ag
paulinensteig, 1160 Wien
Der österreichische Markt für Wohnimmobilien –
und hier besonders Wien – hat sich als großer Gewinner
der Krise herausgestellt. Stabile Renditen,
hohe Wertbeständigkeit und Unabhängigkeit von
Konjunkturzyklen sind die – zumindest im Moment – perfekten
Zutaten für ein Investment in Immobilien.
Die Zeit für Schnäppchen ist allerdings vorüber: „Sonderangebote“
sind zumeist nur mehr in C- und D-Lagen zu finden, verbunden
mit einem mittelfristigen niedrigeren Ertrag und einer
schwierigen Vermietungssituation.
Foto: sÜBA
Profitabel sind Immobilieninvestments somit nur in zentralen
Lagen, wo aufgrund der rückläufigen Neubautätigkeit (wobei
der Mangel an guten Objekten und Grundstücken eine entscheidende
Rolle spielt) und der hohen Nachfrage allerdings
auch die Preise – zwischen drei und fünf Prozent pro Jahr österreichweit
und zwischen sieben und acht Prozent im Jahr in
Wien – im Steigen begriffen sind.
Auch in den nächsten Jahren werden somit qualitativ hochwertige
Vorsorgewohnungen zwischen 45 und 60 Quadratmetern
und entsprechender (öffentlicher) Infrastruktur vermehrt
nachgefragt werden. Nicht zu unterschätzen ist dabei auch die
neue Rolle, die von den Kunden eingenommen wird: Nie zuvor
waren das Know-how über Immobilien, bedingt durch die
Informationstransparenz via Internet und Medien, und die
Ansprüche, die an die Immobilien selbst gestellt werden, höher.
Der durchdachte Grundriss einer Wohnung, die qualitativ
hochwertige Ausstattung, wie zum Beispiel der Küche mit
Business Circle, der Gastgeber der größten Branchenkonferenzen
in Österreich präsentiert:
Business Circle Jahresforum
8./9. November 2012, Hotel Courtyard by Marriott Wien Messe
Österreichs exklusiver Treffpunkt für Entscheider der Immobilienbranche
7. Real Estate Circle 2012
Fakten - Einschätzungen - Erfahrungen - Perspektiven
Auszug der spannenden Themenschwerpunkte
› Energie & Klima & Immobilienwirtschaft:
Die soziale Dimension
› Traditionelle vs. alternative Finanzierung
Geräten sowie „Extras“, wie beispielsweise Kinderwagen- oder
Fahrradabstellplätze, machen oft den entscheidenden Unterschied
in der Verwertung aus.
Gegenüber Neubauprojekten haben Gebrauchtwohnungen
dabei das Nachsehen. Neben altersbedingten Schwächen, die
ohne eine, meist kostenintensive, Revitalisierung, kaum wettzumachen
sind, ist die Bindung an das Mietrecht und damit
der geringere Ertrag im Vergleich zu Neubauten, in denen
marktkonforme Mieten verlangt werden können, vielfach ein
No-go-Argument.
Kurzum: Immobilien sind noch immer die beste Anlageform,
wenn es darum geht, sein Vermögen sicher parken zu wollen.
Allerdings ist nicht jede Immobilie auch eine ertragreiche Immobilie
– potenzielle Anleger sollten sich daher von Profis mit
langjähriger Erfahrung in der Entwicklung von Immobilien
beraten lassen.
› Investments in Deutschland / CEE / Türkei / Russland, Islamic Finance
› Das Erfolgsrezept zur Hotelfinanzierung
› Nachhaltigkeit und Energieeffizienz bei Investments in Österreich
Diskutieren Sie mit über 40 namhaften Experten, unter anderem mit:
Clemens Bauer/Soravia Group • Bruno Ettenauer/CA Immo • Franz Jurkowitsch/Warimpex • Jürgen F. Kelber/Conwert
SE • Martina Maly/Michaeler & Partner • Alexander Neuhuber/MAGAN Holding • Markus Neurauter/Raiffeisen evolution
• Franz-Josef Radermacher/FAW • Martin Sabelko/ING Real Estate • Christoph Stadlhuber/SIGNA Holding • Friedrich
Wachernig/S IMMO • Peter Wendlinger/HYPO NOE Gruppe • Manfred Wiltschnigg und Eduard Zehetner/Immofinanz Group
Programm anfordern bei Frau Karin Neubauer, neubauer@businesscircle.at, Tel: +43/1/522 58 20-27
112 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 113
Special: Investment

Foto: © istockphotos.com / ash Waechter, shutterstock.com / shalygin, Jag_cz
PhöNix aus der
immo-aG-asche
Nach der schockstarre der Krisenjahre entdecken die anleger langsam
und zaghaft, aber doch die immobilienaktien. autor: Gerhard rodler
Natürlich können die
mittlerweile neuerlichen
globalen Unsicherheiten
und Turbulenzen an den
Finanz- und Wirtschaftsmärkten
absehbar auch die Immobilienaktien
wohl oder übel erreichen. Aber:
Nach der totalen Weltuntergangsstimmung
bei den heimischen Immobilien-
Aktiengesellschaften – ausgelöst von der
Immofinanz- und MEL-Krise – hat sich
der Markt weitgehend beruhigt. Praktisch
alle österreichischen Immobilien-
AGs haben derzeit ruhigeres Fahrwasser
erreicht oder haben sogar die zurückliegenden
Quartale in Folge bereits wieder
mit positiven und zunehmend positiven
Werten abgeschlossen.
Die großen heimischen Immobilienwertpapiere
scheinen die Krise überwunden
zu haben und planen überwiegend
(wieder) auch für 2012 Dividendenausschüttungen.
Dass die Kurse der Immobilienaktien in
den nächsten Wochen explodieren, ist
aber dennoch nach wie vor eher unwahrscheinlich.
Zu groß sind noch die Vorbehalte
gegen Immobilien-AGs, die nach
wie vor einen überdurchschnittlich gro-
ßen Abschlag bei den derzeit erreichten
Börsekursen im Vergleich zum jeweiligen
inneren Wert hinnehmen müssen. Anleger
im Besitz von Immobilienwertpapiere
sollten sich daher weiterhin auf niedrige
Kurse einstellen. Auf der anderen Seite
bleibt den heimischen Immobilien-Aktiengesellschaften
damit der Zugang zum
Eigenkapitalmarkt, also die Ausgabe junger
Aktien, bis auf Weiteres verwehrt. Die
Immo-AGs reagieren darauf mit unterschiedlichen
Strategien. Auf den folgenden
zehn Seiten haben wir dazu einen
brandaktuellen Überblick.
Die einzelnen Immo-AGs haben zuletzt
zwar allgemein tendenziell eher recht
positiv performed, aber die Entwicklung
der einzelnen Gesellschaften ist doch
recht unterschiedlich. Wir bringen auch
dazu auf den folgenden Seiten einen
Überblick.
Die Ebits hüpfen dabei bei den meisten
wieder nach oben, die Umsätze entwickeln
sich ebenfalls erstaunlich gut. Und
vor allem: Der NAV (Net Asset Value)
liegt deutlich unter dem Kurs. Und das
bedeutet, dass man günstig in die Aktie
einsteigen könnte. Dennoch: Eine Aktie
bleibt eine Aktie bleibt eine Aktie.
(Oder wie im Fall Meinl ein Zertifikat).
Das Risiko, das die Börse mit sich bringt,
kann nun mal nicht ausgeschlossen werden.
Andererseits: Neben den jetzt offen
zutage getretenen Schwächen einer Aktie
bieten sich zahlreiche andere Aktien
jetzt ganz besonders zum Kauf an, weil
deren Immobilien oft um ein Drittel
mehr wert sind, als es dem aktuellen Börsekurs
entspricht. Neben Immobilienaktien
stoßen umgekehrt jetzt besonders
auch Immobilienfonds auf die langsam
wieder erstarkende Anlegergunst.
Dabei sollte man freilich nicht übersehen:
Die Situation am US-Immobilienmarkt
hat bei den meisten Investmentfonds
zu teils deutlichen Rückgängen geführt.
Fast drei Viertel der knapp 11.000 im
deutschsprachigen Raum zugelassenen
Investmentfonds haben seit Beginn der
Immobilienkreditkrise in den USA Verluste
verzeichnet, die nach wie vor nicht
aufgeholt werden konnten.
Aber: Seit die meisten Papiere ohnedies
Dividenden ausschütten, sollte das langfristig
denkende Investoren nicht allzu
sehr kümmern. Und auf lange Sicht waren
und sind Immobilien nach wie vor
die wohl beste Anlagealternative.
7-8|12 immobilien Magazin 115
Special: Investment

eco BusiNess
schrumPft sich GesuNd
die „kleine schwester“ der conwert, die auf Gewerbeimmobilien spezialisierte eco
Business aG, hat sich zuletzt wieder etwas erholt. autor: Gerhard rodler, cHartS: PrIsKa KoIner
der Schreck über das zuletzt
dann doch sehr
schlechte Ergebnis des
Vorjahres dürfte den wenigen
verbliebenen Eco
Business-Aktionären (und nicht nur diesen)
wohl noch in den Knochen stecken.
Dennoch gibt es jetzt wieder Grund für
(freilich verhaltenen) Optimismus.
Die Eco Business Immobilien AG hat es
nach dem Desaster des Geschäftsjahres
2011 geschafft, sein Konzernergebnis im
ersten Quartal auf 1,3 Millionen Euro zu
steigern. Diese Entwicklung wird vor allem
auf geringere Zinszahlungen sowie
geringere Immobilien- und betriebliche
Aufwendungen zurückgeführt. Gegenüber
dem Vorjahresquartal reduzierten
sich die Mieterlöse auf 10,8 (11,5) Millionen
Euro, was sich vor allem aus dem
Verkauf von Immobilien zwischen dem
ersten Quartal 2011 und dem ersten
Quartal 2012 und der Weiterführung des
Redimensionierungsprogramms ergibt.
Aufgrund der Einsparungen bei den Immobilienaufwendungen
und sonstigen
betrieblichen Aufwendungen konnte das
operative Ergebnis (Ebit) auf Vorjahresniveau
in Höhe von 5,6 Millionen Euro
gehalten werden können.
Freilich, an der Wiener Börse ist die Eco
Business aus Publikumssicht eher ein
Rahmenprogramm. Sie gehört zu mehr
als 96 Prozent der Immogruppe conwert.
Die conwert hatte 2010 die noch immer
börsenotierte Eco Business übernommen
und erklärt, das auf Gewerbeimmobilien
spezialisierte Portfolio der Eco binnen
zwei bis drei Jahren gewinnbringend verkaufen
zu wollen.
Eco wird im laufenden Geschäftsjahr
2012 das Redimensionierungsprogramm
fortführen und das Immobilienportfolio
konsequent optimieren. Opportunistische
Zukäufe bei Objekten, bei denen
ein erhebliches Development-Potenzial
besteht und der Weiterverkauf binnen
zwei Jahren möglich ist, sind nur vereinzelt
geplant.
Das Immobilienvermögen ist mit 621
Millionen Euro Ende März praktisch unverändert
geblieben. Vor der Übernahme
Mitte 2010 hatte es noch 735 Millionen
Euro betragen. Das noch immer an der
Wiener Börse notierte Papier wurde am
Donnerstag mit 4,55 Euro gehandelt.
Gute Zahlen hat das Unternehmen jedenfalls
auch sonst bitter nötig. Immerhin
endete das Vorjahr operativ mit einer
blutigen Bilanz.
Das Jahr 2011 schloss für die Eco Business
nämlich letztendlich mit einem Konzern-
verlust von 12 Millionen Euro. 2011 gab
es darüber hinaus auch einen Betriebsverlust
von 1,8 Millionen Euro, nach einem
positiven Betriebsergebnis von 32,2 Millionen
Euro im Jahr 2010.
Der Vorsteuerverlust (EBT) belief sich
sogar auf 20,4 Millionen Euro. Der vergleichsweise
sehr große Verlust ist aber
vor allem auf notwendige Abschreibungen
der Immobilienbestände zurückzuführen.
Das zeigt sich auch bei einem
Blick auf das Immobilienvermögen. Im
Jahr 2010 hatte die Gesellschaft 9,4 Millionen
Euro Gewinn ausgewiesen.
Der Gesamtwert des Immobilienvermögens
der Eco Business reduzierte sich
im vergangenen Jahr von 711,6 Millionen
auf 621,7 Millionen Euro. Dieser
Rückgang des Vermögens ist aber nur
zu einem Teil auf Verkäufe im Jahr 2011
zurückzuführen, ebenfalls zu Buche
schlagen hier aber auch die „negative
Anpassungen des beizulegenden Zeitwerts“,
also die Abwertungen in Höhe
von 31 Millionen Euro.
umBauarBeiteN
Bei der coNwert
Beim althausdeveloper und -investor conwert sind die bereits seit einigen Jahren
dauernden umbauarbeiten noch im Gange. autor: Gerhard rodler, cHartS: PrIsKa KoIner
der Immobilienentwickler
conwert Immobilien SE
hat schon einmal bessere
Zeiten gesehen. Und vor
allem auch ruhigere.
Aber der Reihe nach. Im ersten Quartal
2012 wurden wegen geringerer Immoverkäufen
deutlich weniger Umsatz
und Gewinn erzielt. Der Umsatz ging
im Vergleich zur Vorjahresperiode um
28,1 Prozent auf 91,2 Millionen Euro
zurück, das Betriebsergebnis verringerte
sich um 3,3 Prozent auf 26,7 Millionen
Euro. Das Konzernergebnis nach Ertragssteuern
hat sich auf 2,4 Millionen
Euro mehr als halbiert.
Die Vermietungserlöse gingen wegen
„starker Verkäufe 2011“ auf 46,8 (53,9)
Millionen Euro zu, betonte die Immobiliengesellschaft.
Der Leerstand wurde gegenüber
dem Vorjahresquartal leicht auf
15,1 (15,9) Prozent reduziert. Die Immobilienverkäufe
gingen jedoch im ersten
Quartal um 42 Prozent stark zurück. Conwert
verkaufte im ersten Quartal Immobilien
für 37,8 Millionen Euro, nach 65,3
Millionen Euro in der Vorjahresperiode.
Euro (inklusive Bewertungsergebnis) soll
erreicht werden. Der Verschuldungsgrad
soll auf Jahressicht auf 50 Prozent bis 55
Prozent verringert werden und die Eigenkapitalquote
auf 40 Prozent (derzeit 39,8
Prozent) gesteigert werden.
Davon einmal abgesehen, sind die Umbauarbeiten
bei der conwert jedenfalls
weiter voll im Gange. Bekanntlich bemüht
sich die Familien-Privatstiftung des
Bauindustriellen und Strabag-SE-Chefs
Hans Peter Haselsteiner um weitere Anteile.
Derzeit hält sie einen Anteil von
24,38 Prozent der Stimmrechte. Haselsteiner
hat zu erkennen gegeben, dass er
auf über 25 Prozent aufstocken will. Die
Gesamtzahl der conwert-Aktien beträgt
85,36 Millionen.
Zuvor hat die Stiftung zunächst indirekt
die von Petrus Advisers gehaltenen Anteile
(19,7 Prozent) übernommen und
danach den Managementvertrag beendet.
Johannes Meran, Gründungspartner
von Petrus Advisers LLP, schied aus dem
Unternehmen aus und berät künftig die
Eco BusinEss – stammaktiEn im amtlichEn handEl Dabei wurde immerhin ein Gewinn von conwErt – stammaktiEn im amtlichEn handEl
6,0
6,0
6,0
durchschnittlich 16,7 Prozent erzielt.
Der Immo-Entwickler hat sich nach ei-
9,5
5,5 5,5
5,5
genen Angaben bei den Verkäufen auf 9,0
einzelne Wohneinheiten konzentriert.
5,0
5,0 5,0
Damit belief sich das Immobilienvermö-
8,5
4,5
4,5
4,5
gen der conwert zum Quartalsende auf
2,8 Milliarden Euro, nach 3,2 Milliarden
8,0
4,0
4,0
Euro im Jahr davor. Dennoch: Das zu 7,5
4,0 Jan 12
Jan 12
Feb 12
Feb 12
Mär 12
Mär 12
Apr 12
Apr 12
Mai 12
Mai 12
Jun 12
Jun 12
Jahresbeginn anvisierte Ziel eines Vor-
Jan 12 Feb 12 Mär 12 Apr 12 Mai 12 Jun 12
steuergewinns (EBT) von 50 Millionen
Foto: © istockphotos.com / Ines Koleva
HFPS im Zusammenhang mit deren conwert-Investment.
Meran bleibt Verwaltungsratsvorsitzender
der conwert.
Auch auf der Kapitalseite ist die conwert
nun wieder aktiv. Weil auch bei der conwert
aufgrund des aktuellen Börsekurses
und der allgemeinen Stimmung am Investorenmarkt
an eine Kapitalerhöhung
nicht zu denken ist, wurde nun eine
eigene conwert-Anleihe aufgelegt.
Insgesamt handelt es sich dabei einem
Mindestvolumen von 50 Millionen Euro
und einer Laufzeit von fünf Jahren zur
öffentlichen Zeichnung auflegen. Die
beiden Lead-Manager der Emission, die
Raiffeisen Bank International (RBI) und
UniCredit Bank Austria, erwarten beim
vorangehenden Bookbuilding einen
Zinssatz von 5 3/4 Prozent. Der Emissionskurs
dürfte zwischen 100 und 101,5
Prozent liegen. Mit dem Emissionserlös
soll einerseits eine in diesem Jahr auslaufende
Wandelschuldverschreibung teilweise
refinanziert, andererseits die Finanzierungsstruktur
verbessert werden.
Jan 12 Feb 12 Mär 12 Apr 12 Mai 12 Jun 12
Quelle: Börse Wien mit stand vom 14. Juni 2012 Quelle: Börse Wien mit stand vom 14. Juni 2012
116 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 117
Special: Investment

ca immo holt sich
deutscheN rücKeNwiNd
aus dem seinerzeit biederen immobilieninvestor ca immobilien aG ist ein international
aktiver immobilienentwickler geworden. autor: Gerhard rodler, cHartS: PrIsKa KoIner
für die CA Immo hängt, so
könnte man meinen, derzeit
nach einigen dürren Jahren
der Himmel jetzt (wieder)
voller Geigen. Nach einem
deutlich erstarken Vorjahr ging es im
bisherigen Jahresverlauf genau so weiter.
Die CA Immo erzielte zum Jahresauftakt
Gewinnzuwächse, die sogar über den
Analystenprognosen lagen. Das Ebitda
erhöhte sich im ersten Quartal im Jahresabstand
um 30 Prozent auf 60,3 Millionen
Euro und der Konzerngewinn (Net Profit)
um 70,7 Prozent auf 17,3 Millionen Euro,
wie das Unternehmen am Montagabend
mitteilte. Von der APA befragte Experten
hatten hier 6 Prozent Plus beziehungsweise
beim Nettoergebnis sechs Prozent
Rückgang erwartet. Alles in allem hat sich
auch die CA Immo ganz klar von einer
Investmentgesellschaft zu einer Developmentgesellschaft
entwickelt. Vor allem in
Deutschland gibt das Unternehmen dank
der Übernahme des deutschen Immobilienriesen
Vivico ordentlich Gas.
Die Mieterlöse wuchsen im ersten Quartal
um 13 Prozent auf 72,4 Millionen
Euro, prognostiziert war ein Anstieg um
gut zehn Prozent. Das Nettomietergebnis
verbesserte sich um 19 Prozent auf 63,1
Millionen Euro, das Nettoergebnis insgesamt
(Net Operating Income) stieg um
23,1 Prozent auf 65,6 Millionen Euro.
Wegen eines stark negativen Ergebnisses
aus Neubewertung von –19,6 Millionen
(nach positiven 3,5 Millionen im Vorjahr)
gab das Ergebnis der Geschäftstätigkeit
(Ebit) um 16,8 Prozent auf 39,9
Millionen Euro nach, obwohl die Abschreibungen
und Wertänderungen mit
minus 0,8 (minus 1,8) Millionen um 55
Prozent geringer ausfielen.
Das Immobilienvermögen der CA Immo
per 31.3. blieb gegenüber Ende 2012 mit
5,238 (5,222) Millionen Quadrat meter
praktisch unverändert, auch die Finanzverbindlichkeiten
veränderten sich
kaum – ebenso wie das Eigenkapital mit
1,820 (1,809) Milliarden Euro und die
Eigenkapitalquote von 30,8 (30,6) Prozent.
Einer Netto-Finanzverschuldung
von 2,9 Milliarden Euro standen etwa
5,2 Milliarden Euro Immo-Vermögen gegenüber.
Übrigens: Als erstes österreichisches
Immobilienunternehmen wurde
CA Immo nach den Standards der Österreichischen
Gesellschaft für Nachhaltige
Immobilienwirtschaft (ÖGNI) zertifiziert.
Die Zertifizierung bescheinigt eine
werteorientierte Unternehmensführung.
Dabei war schon das Vorjahr ein „Bilderbuch-Geschäftsjahr“.
Nach dem guten
Gewinnjahr 2011 mit 40- bis 60-prozen-
ca immo – stammaktiEn im amtlichEn handEl
10,0
9,0
8,0
7,0
6,0
tigen Ergebnissteigerungen ist nun die
Stabilisierung des Finanzbereiches angesagt.
Das Hauptaugenmerk werde in
den nächsten Jahren auf einer höheren
Eigenkapitalquote und einer sichtbaren
Schuldenreduktion über die normalen
Tilgungen hinaus liegen.
2012 sollen den 300 bis 350 Millionen
Euro Verkäufen Re-Investments von
rund 300 Millionen Euro – vor allem
in Deutschland (Berlin, Frankfurt) – gegenüberstehen.
Derzeit sind 18 Prozent
des Immo-Vermögens – oder 934 Millionen
Euro – in Bau und Entwicklung.
Diese Projekte befinden sich zu vier
Fünftel im Nachbarland, das derzeit
größte ist dort momentan das Skyline
Plaza in Frankfurt mit 36.000 Quadratmeter
Fläche bei 48 Millionen Euro
Bilanzwert und offenen Baukosten von
130 Millionen Euro, für Sommer 2013
ist die Fertigstellung geplant. Schon
2011 vollendet wurde das bisher größte
Einzelprojekt der CA Immo, der „Tower
185“ in Frankfurt.
Jan 12 Feb 12 Mär 12 Apr 12 Mai 12 Jun 12
Quelle: Börse Wien mit stand vom 14. Juni 2012
Foto: © istockphotos.com / ekely
BraNcheNPrimus
immofiNaNz deNKt um
der weg, über Kapitalerhöhungen an frisches Kapital zu kommen, ist der immo-aG
noch versperrt, sonst läuft es aber wieder prächtig. autor: Gerhard rodler, cHartS: PrIsKa KoIner
Bei seinem Amtsantritt an die
Spitze der damals mehr als
nur strauchelnden Immofinanz
kritisierte CEO Eduard
Zehetner in einem Antrittsinterview
das Verhalten von Immobilien-
Aktiengesellschaften, die ihre Aktionären
zwar versprechen, um ihr Geld fertige
Immobilien – möglichst risikolos – zu
kaufen, um dann letztlich doch mit riskanteren
eigenen Developments die erzielten
Renditen aufzufetten – wenn alles
gut geht.
Jetzt macht genau dies auch die Immofinanz.
Denn eine realistische Chance auf
eine erfolgreiche Kapitalerhöhung über
die Börse ist noch nicht gekommen. Um
das Eigenkapital zu mehren, bleibt eigentlich
nur daher der Weg über eigene Immobilienentwicklungen.
In Polen beispielsweise startete die Immofinanz
kürzlich die Bauarbeiten eines Wohnbauprojektes
namens Debowe Tarasy
in Kattowitz (Polen). Die Fertigstellung
des 21,7 Millionen-Euro-Investments ist
für 2013 geplant. Bemerkenswert daran ist
die Tatsache, dass die Immofinanz damit
erstmals in den polnischen Wohnbaumarkt
als Entwickler eingestiegen ist. In
der bereits dritten Phase dieses Projektes
wird die Immofinanz 137 Appartements
in insgesamt drei Gebäuden entwickeln –
einem 11- und zwei fünfgeschossigen.
Diese Wohnbauaktivitäten in Polen sollen
in weitere Folge dann noch ausgebaut
werden. Aktuell sei die Entwicklung
von drei weiteren Projekten vorgesehen,
sofern die Marktbedingungen stabil bleiben:
Riverpark Phase I und II in Poznan,
Residea Alpha in Warschau und Debowe
Tarasy Phase IV in Kattowitz.
Eine Development ganz anderer Art hat
der Immobilienriese nahezu gleichzeitig
in Deutschland gestartet. Hier Immofinanz
baut in Düsseldorf am Rande des
Flughafens ein Büro. Das Investitionsvolumen
betrage 26,5 Millionen Euro. Es ist
das erste Eigendevelopment in Deutschland.
Das Projekt läuft unter dem Namen
Panta Rhei („Alles fließt“). Die Bauarbeiten
sollen Anfang Juni starten. Ende
2013 soll das neue Bürogebäude mit
9.658 Quadratmetern vermietbarer Bürofläche
und 176 Tiefgaragenstellplätzen
bezugsfertig sein.
Wirtschaftlich hat sich die Immofinanz
jedenfalls längst erholt. Das vor Kurzem
in den ATX Five aufgestiegene Unternehmen
hat seine Ergebnisse in den ersten
drei Quartalen 2011/12 wie erwartet
stark steigern können, allerdings lag das
Plus leicht unter den Erwartungen. Das
immofinanz – stammaktiEn im amtlichEn handEl
operative Ergebnis legte um 19,9 Prozent
auf 372,0 Millionen Euro zu, und das
Konzernergebnis wuchs um 17,5 Prozent
auf 269,4 Millionen Euro. Für das
Nettoergebnis war im Mittel ein Anstieg
um 21 Prozent auf 276,6 Millionen Euro
prognostiziert worden.
Die Mieterlöse erhöhten sich – konform
den Prognosen – um 3,4 Prozent auf
437,3 Millionen Euro. Die Erträge aus
dem Asset Management wuchsen um 5,7
Prozent auf 352,6 Millionen Euro, die
Erträge aus Immo-Verkäufen vor Währungseffekten
um 67,9 Prozent auf 39,4
Millionen Euro, und die Erträge aus Immo-Entwicklung
kletterten, ebenfalls vor
Währungseffekten, um 133,4 Prozent auf
49,0 Millionen Euro.
Aber: Das Konzernergebnis ist im dritten
Geschäftsquartal 2011/12 deutlich schlechter
ausgefallen als im zweiten Quartal. Es
reduzierte sich um mehr als 90 Prozent auf
4,3 Millionen Euro, Ursachen waren negative
unbare Effekte aus Wechselkursen und
die Bewertung von Derivaten.
118 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 119
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
Jan 12 Feb 12 Mär 12 Apr 12 Mai 12 Jun 12
Quelle: Börse Wien mit stand vom 14. Juni 2012
Special: Investment

uBm GiBt Beim
umsatz Nochmals Gas
die älteste immobilienaktie an der wiener Börse fährt einen vergleichsweise
stabilen Kurs – mit tendenz nach oben. autor: Gerhard rodler, cHartS: PrIsKa KoIner
die UBM-Realitätenentwicklung
ist nicht nur
eine der ältesten Immobilienaktien
an der
Wiener Börse, sie setzte
auch schon immer ihren Schwerpunkt
auf das Entwickeln, Verwerten und dann
Verkaufen von Immobilien. Und das Geschäft
läuft dabei für die UBM, was den
Umsatz betrifft, so gut wie schon lange
nicht. Nach einem extremen Umsatzanstieg
im Vorjahr legte die UBM in diesem
Jahr nochmals zu.
Höhere Zinsen bei der Finanzierung von
Immobilienentwicklungen drückten das
Ergebnis vor Ertragssteuer (EBT) freilich
um 21,4 Prozent auf 1,1 Millionen Euro.
Der Umsatz stieg gegenüber dem Vorjahreszeitraum
um 10 Prozent auf 34,1
Millionen Euro.
Die Projektpipeline sei trotz Schuldenkrise
und einhergehender Zurückhaltung
der Banken nicht beeinträchtigt, „dank
der soliden Eigenkapitalausstattung und
der stabilen Liquidität“. Schwerpunkte
des ersten Quartals 2012 sind die Revitalisierung
der Sternbrauerei Salzburg,
Wohnungsprojekte in München, Frankfurt
und Berlin sowie der Bau eines
Hotels in München gewesen.
In Amsterdam und bei Paris sind Hotelprojekte
in Planung. In Osteuropa stehe
auch 2012 Polen im Mittelpunkt: In
Warschau errichtet die UBM gemeinsam
mit der CA Immo den Poleczki Business
Park. Die Investitionen stiegen im ersten
Quartal insgesamt um 13,4 Prozent
auf 16,1 Millionen Euro. Die künftigen
Geschäfte können jedenfalls mit einem
deutlich bequemeren Kapitalpolster angegangen
werden. Aktuell wurde das
Grundkapital von davor 5,45 auf 18
Millionen Euro mehr als verdreifacht.
Gleichzeitig wird die UBM-Aktie dank
eines Aktiensplits im Verhältnis eins zu
zwei leichter handelbar.
Die Kapitalerhöhung fand übrigens ausschließlich
durch Gesellschaftsmittel
statt. Gewinnrücklagen, die in den vergangenen
Jahren angesammelt wurden,
wurden dazu ins Eigenkapital übertragen.
Der Streubesitz der UBM ist mit 12,58
Prozent relativ gering. Größter Anteilseigner
ist der Baukonzern Porr mit 41,33
Prozent. Dahinter folgen die CA Immo
International Beteiligungsverwaltungs
GmbH mit 25 Prozent und die Gruppe
Amber Privatstiftung, Bocca Privatstiftung,
die Warimpex-Chefs Georg Folian
und Franz Jurkowitsch mit 15,08 Prozent
sowie die Ortner Ges.m.b.H. mit
6,01 Prozent.
Im abgelaufenen Jahr senkte die UBM
ihre Schuldenquote von über 200 Prozent
auf rund 170 Prozent. Heuer ist eine
weitere Verringerung geplant.
Schon das Vorjahr war für die UBM –
aus Umsatzsicht – sehr gut gelaufen. Die
Jahresleistung des Konzerns legte um
29,9 Prozent auf 281,9 Millionen Euro
zu. In dem Wert enthalten sind Erlöse
aus Immobilienverkäufen, Mieteinnahmen,
Einnahmen aus Hotelbetrieb, Bauleistungen,
Lieferungen und Leistungen
an Arbeitsgemeinschaften sowie Einnahmen
aus Facility Management und
Managementleistungen.
Der Umsatz stieg um 71,4 Prozent auf
196,4 Millionen Euro. Allerdings verringerte
sich der operative Gewinn (Ebit)
im Jahresabstand um 10,5 Prozent auf
23,1 Millionen Euro. Der Jahresüberschuss
sank um 5,3 Prozent auf 8,9 Millionen
Euro. Grund dafür ist vor allem die
größere Steuerbelastung. Der Vorsteuergewinn
(EBT) erhöhte sich nämlich um
1,4 Prozent auf 14,6 Millionen Euro.
es war eine jahrelange und für
den bis dahin erfolgsverwöhnten
Hotelbetreiber und Immobilienentwickler
War impex
Finanz- und Beteiligungs AG
eine durchaus ungewohnte Durststrecke.
Jetzt ist sie endlich vorbei. Dank des wieder
florierenden Hotelgeschäfts hat das
Unternehmen erneut ins Plus gedreht.
Der Gewinn verbesserte sich im ersten
Quartal dieses Jahres gegenüber der Vorjahresperiode
von minus drei Millionen
Euro auf plus 259.000 Euro.
Das operative Ergebnis (Ebit) war allerdings
mit 1,5 Millionen Euro (noch)
negativ – nach minus 330.000 Euro
im Vergleichszeitraum. Das operative
Ergebnis ist übrigens nur wegen der
niedrigeren Erfolgsbeiträge aus Immobilienverkäufen
und geringeren unbaren
Zuschreibungen zu Wertminderungen
so stark eingebrochen.
Die Umsätze legten aber jedenfalls um
21 Prozent auf 13,85 Millionen Euro
kräftig zu.
uBm – stammaktiEn im amtlichEn handEl
Und so dürfte es jedenfalls vorerst
weiter gehen: April und im Mai ist es warimpEx – stammaktiEn im amtlichEn handEl
13,5
mit ähnlichen Zuwachsraten weitergegangen.
Am besten liefen die Hotels in
1,2
13,0
Warschau, Berlin und München. Nach- 1,0
zügler in der Entwicklung sind hinge-
12,5
gen nach wie vor der Fünf-Sterne-Hotel-
0,8
12,0
markt in Prag und Bukarest.
11,5
Jan 12 Feb 12 Mär 12 Apr 12 Mai 12 Jun 12
Foto: © istockphotos.com / mlenny Photography
warimPex ist wieder
auf erfolGsstrasse
Nach einigen blutroten Geschäftsjahren hat der investor und entwickler von
hotel immobilien wieder ins Plus gedreht. autor: Gerhard rodler, cHartS: PrIsKa KoIner
Die Erträge aus dem Verkauf von Projektgesellschaften
schrumpften heuer im
ersten Quartal um 79 Prozent von 1,52
Millionen auf 319.000 Euro. Ein neuer
Verkaufsabschluss ist aber schon fast unter
Dach und Fach: Der Vorvertrag für die
Veräußerung eines 50-Prozent-Anteils am
Hotel InterContinental in Warschau ist
bereits unterzeichnet. Das Closing soll
noch heuer erfolgen.
Der in Osteuropa tätige Hotelbetreiber
und -entwickler Warimpex hofft auf die
Wiederbelebung des Investoreninteresses
in Osteuropa und will heuer ein bis zwei
Hotels mit Gewinn verkaufen, um seine
Eigenkapitalstruktur zu stärken. Die Erlöse
sollen dazu verwendet werden, um Kredite
auf Holdingebene zurückzuzahlen.
Das börsenotierte Unternehmen verfügte
per Ende Dezember 2011 bei einer Bilanzsumme
von 412,3 Millionen Euro über
76,6 Millionen Euro Eigenkapital. Das
entspricht rechnerisch einer Eigenkapitalquote
von etwa 18, 6 Prozent. Kapitalerhöhung
sei angesichts eines Aktienkurses
von etwa 1 Euro nicht geplant, eine
Wandelschuldverschreibung wie 2011 ist
aber nicht auszuschließen.
Potenzielle Käufer sind Staatsfonds aus
dem Mittleren Osten und private Investoren,
mögliche Verkaufsobjekte Hotels
in Polen oder Tschechien. Die polnischen
Hotels würden kurzfristig von
der heurigen Fußball-Europameisterschaft
profitieren, fast wichtiger sei aber
der langfristige Effekt der Infrastrukturinvestitionen
auf die lokale Wirtschaft.
Von den aktuell 4.800 Hotelzimmern
der Gruppe befinden sich die meisten
in Polen.
Damit fing dieses Jahr so gut an, wie 2011
geendet hatte. Im vergangenen Jahr ist
der Warimpex zum ersten Mal seit 2007
wieder ein positives Nettoergebnis gelungen.
Der Jahresgewinn erreichte 7,24
(minus 2,04) Millionen Euro.
Rechnerisch angepasst ist der Warimpex-
Gesamtumsatz 2011 um 11 Prozent auf
64,9 (58,4) Millionen Euro gestiegen,
das operative Ergebnis (Ebit) sank um 34
Prozent auf 9,66 (14,67) Millionen Euro.
Auch die Warimpex beginnt nun, ihre
Aktien zurückzukaufen.
120 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 121
0,6
0,4
Jan 12 Feb 12 Mär 12 Apr 12 Mai 12 Jun 12
Quelle: Börse Wien mit stand vom 14. Juni 2012 Quelle: Börse Wien mit stand vom 14. Juni 2012
Special: Investment

atrium – oder: Vom
leBeN Nach dem tod
Nach sehr turbulenten Jahren – bis hin zur Kurzzeitverhaftung von initiator Julius
meinl – hat die aG nun ruhigeres fahrwasser erreicht. autor: Gerhard rodler, cHartS: PrIsKa KoIner
Viel zu Lachen hatten die
seinerzeitigen Aktionäre
der Meinl European Land
(MEL) jahrelang wahrlich
nicht. Einige Jahre
und eine Namensänderung in Atrium
später schaut die Welt für die jetzigen
Atrium-Aktionäre schon wieder freundlicher
aus. Auch, wenn ein guter Teil
der seiner zeitigen MEL-Aktionäre heute
nicht mehr an Bord ist und am Ruder
heute ganz andere sitzen.
Atrium hat jedenfalls im ersten Quartal
des heurigen Jahres ihren Vorsteuergewinn
um 86,4 Prozent auf 49,2 Millionen
Euro gesteigert. Die Neubewertungen
von vermieteten Immobilien
machten fast 400 Prozent gegenüber
dem Vorjahresquartal aus.
Die Bruttomieteinnahmen erhöhten sich
dagegen immerhin auch um 14,9 Prozent
auf 48,6 Millionen Euro, bereinigt um
Veränderungen der vermieteten Fläche
stieg dieser Wert um lediglich 5,1 Prozent.
Das Portfolio des auf Einkaufszentren in
Osteuropa spezialisierten Unternehmens
umfasst 155 Liegenschaften mit einem
Wert von 2,1 Milliarden Euro. Der Vermietungsgrad
betrug hohe 97,5 Prozent.
Der innere Wert wird mit 6,38 Euro am
Ende des Quartals angegeben, das ist etwas
mehr als die Hälfte des Börsekurses
zu Redaktionsschluss. Als Liquidität per
Ende März wurde 232,5 Millionen Euro
angegeben, die Fremdmittel betrugen
567,6 Millionen Euro. Gut gelaufen war
auch bei Atrium bereits auch das Vorjahr.
Im Jahr 2011 konnte ein überraschender
Gewinnsprung hingelegt werden, der
auch eine entsprechend höhere Dividende
bringt. Weitere Zukäufe durch
die Atrium sind auch schon in Planung.
Dabei will sich Atrium auf Ausbauten
von bestehenden Objekten und Erweite-
rungen in Kernlagen mit großer Vorvermietungsquote
konzentrieren.
Aber der Reihe nach: Der Vorsteuergewinn
von Atrium European Real Estate Limited
erhöhte sich im abgelaufenen Jahr um
34,9 Prozent auf 169,7 Millionen Euro.
Das Ergebnis vor Zinsen Steuern und Abschreibungen
(Ebitda), ausgenommen
Aufwertungen, stieg um 46,5 Prozent auf
144,2 Millionen Euro.
Die Neubewertungsgewinne beliefen sich
auf 129 Millionen Euro. Insgesamt erhöhte
sich das einkommenserwirtschaftende
Portfolio um zwei auf 155 Objekte
und wird mit 2,1 Milliarden Euro (2010:
1,5 Milliarden) bewertet.
Der Nettomietertrag verbesserte sich „auf
Vorjahresvergleichsbasis“ um 8,6 Prozent
auf 138,1 Millionen Euro, der Bruttomietertrag
um 7,5 Prozent auf 152,5 Millionen
Euro.
Die Fremdmittel sind per Jahresende 2011
auf 568 Millionen Euro nach 425 Millionen
Euro gestiegen, die Barliquidität wird
mit 235 Millionen Euro beziffert. Aber,
wie erwähnt, die Aktionäre der ersten
MEL-Stunden können diese Früchte nur
noch eher vereinzelt ernten. Die im Zuge
der Existenzkrise eingestiegene Gazit-
Globe Ltd. hält bereits 33,28 Prozent des
gesamten Eigenkapitals bzw. 32,85 Prozent
unter Berücksichtigung sämtlicher
Verwässerungseffekte.
Grund ist, dass eine mit Gazit-Globe Ltd.
verbundene Gesellschaft, die Gazit Gaia
Limited, per 25. Jänner 2012 bei Atrium
19,178.167 Stimmrechte hält, ein Anteil
von 5,14 Prozent. Ende August 2011 hatten
Gazit-Globe Ltd. und CPI CEE Management
LLC bekannt gegeben, dass sie gemeinsam
50,15 Prozent an Atrium halten. Das Joint-
Venture aus CPI und Gazit war 2008 bei der
damaligen MEL eingestiegen.
s immo steiGerte
QuartalsüBerschuss
operativ hat eine der traditionellsten immobilien-aktiengesellschaften in wien
zwar ein gutes Jahr, aber mit weniger Gewinn. autor: Gerhard rodler, cHartS: PrIsKa KoIner
die Sparkassen Immobilien
AG (s Immo) hat im ersten
Quartal zwar einen
höheren Periodenüberschuss
erzielt, operativ
aber weniger Gewinn gemacht. Der
Netto gewinn stieg um 18,2 Prozent auf
6,4 Millionen Euro, das Betriebsergebnis
(Ebit) sank um 5,6 Prozent auf 25,1 Millionen
Euro. Das ist besser, als von der APA
befragte Analysten erwartet hätten. Die
Mieterlöse blieben mit 30,1 Millionen
Euro (nach 30,3 Millionen Euro) stabil.
Diese Zahlen gab das Unternehmen Mittwochabend
ad hoc bekannt.
Wie berichtet, wird s Immo zum ersten
Mal in der Unternehmensgeschichte
für 2011 eine Dividende ausschütten.
Der Hauptversammlung werde eine
Gewinnausschüttung von 10 Cent pro
Aktie vorgeschlagen.
Im ersten Quartal wurden fünf Wohnimmobilien
in Berlin, ein Büroobjekt in
München sowie ein Wohngebäude in
Wien verkauft. Die Erlöse aus der Veräußerung
betrugen 39,5 Millionen, der erzielte
Veräußerungsgewinn gemäß IFRS-
Bilanz belief sich auf 0,7 Millionen Euro.
Das Ergebnis aus der Immobilienbewertung
machte im ersten Quartal 3,9
Millionen aus (nach 5,0 Millionen im
Vorjahresquartal). Die Aufwertungen
bezogen sich zur Gänze auf das deutsche
Immobilienportfolio. Das Finanzergebnis
betrug per Quartalsende (minus 16,3
Millionen Euro (Q1 2011: minus 17,6
Millionen) und enthielt einen nicht
cashwirksamen Fremdwährungsverlust
von 2,6 Millionen Euro.
2012 sollen rund fünf Prozent des Portfolios
im Wert von 100 Millionen Euro
verkauft werden. Ein wesentlicher Grund
dafür ist auch die Tatsache, dass Mittelzuflüsse
über die Börse – also im Zuge der
Ausgabe junger Aktien – wohl auf längere
Sicht noch kein Thema sein dürften.
Dazu ist der Kurs noch zu gering. Daher
wird der Spieß jetzt umgedreht.
Die Hauptversammlung der börsenotierten
s Immo hat den Vorstand kürzlich ermächtigt,
innerhalb der kommenden 30
Monate mit Zustimmung des Aufsichtsrates
eigene Aktien bis zu 10 Prozent
des Grundkapitals zurückzukaufen. Der
Gegenwert je Aktie darf dabei 1,00 Euro
nicht unterschreiten und nicht mehr
als 15 Prozent über dem durchschnittlichen
Börsekurs der dem Rückkauf vorangegangenen
drei Börsetage liegen.
Operativ läuft es jedenfalls auch für die
s Immo AG schon wieder sehr gut. Die
Ergebnisse der s IMMO AG für das erste
atrium – ordinary sharEs im amtlichEn handEl s immo – stammaktiEn im amtlichEn handEl
3,8
3,7
3,6
3,5
3,4
Jan 12 Feb 12 Mär 12 Apr 12 Mai 12 Jun 12
Foto: © istockphotos.com / els van der Gun
Quartal 2012 beispielsweise sind im Einklang
mit der positiven Entwicklung
des vorangegangenen Jahres. Das erste
Quartal konnte das Unternehmen mit
Erfolg abschließen und das Periodenergebnis
um 18,2 Prozent steigern.
Obwohl sich der Immobilienbestand aufgrund
gewinnbringender Objektverkäufe
um 3,9 Prozent im Jahresvergleich reduzierte,
verringerten sich die Mieterlöse im
ersten Quartal 2012 lediglich um 0,6 Prozent
auf 30,1 Millionen Euro (Q1 2011:
30,3 Millionen Euro). Das Bruttoergebnis
der Hotelbewirtschaftung belief sich
auf 0,7 Millionen Euro im ersten Quartal
2012 (Q1 2011: 1,2 Millionen Euro). Im
Jahresvergleich ist ein positiver Sondereffekt,
der sich aus der EU-Präsidentschaft
Ungarns im ersten Halbjahr 2011 ergeben
hatte, zu berücksichtigen. Der Aufwand
aus der Immobilienbewirtschaftung
konnte im Berichtszeitraum auf 16,3
Millionen Euro (Q1 2011: 16,9 Millionen
Euro) gesenkt werden. Das Bruttoergebnis
beträgt in Summe 26,7 Millionen Euro
(Q1 2011: 27,7 Millionen Euro).
122 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 123
4,6
4,4
4,2
4,0
3,8
Jan 12 Feb 12 Mär 12 Apr 12 Mai 12 Jun 12
Quelle: Börse Wien mit stand vom 14. Juni 2012 Quelle: Börse Wien mit stand vom 14. Juni 2012
Special: Investment

citec immoBilieN:
sPree statt doNau
mehr als nur „ein Koffer in Berlin“. autor: Gerhard rodler
die Citec Immobilien
Gruppe zählt eindeutig
zu den Wiener Berlin-
Pionieren. Zum Zeitpunkt,
als die Deutschen
selbst ihre – überwiegend geplatzten –
Investments in den damals wirklich
„neuen“ Bundesländern, also dem ehemaligen
DDR-Gebiet, erst verdauen
Nr. 2: Finden Sie eine Zielgruppe,
die gerne übersiedelt.
Und zwar am besten im STANDARD, denn seine
Leserschaft steht dem Thema Wohnungs- oder
Hauskauf beziehungs-weise Miete überdurchschnittlich
nahe. Keine andere Tageszeitungsleserschaft
hat größere Absichten, ein neues Zuhause zu
finden. Worauf warten Sie mit Ihrem Inserat also?
Quelle: Media-Analyse 2009/2010
124 immobilien Magazin 7-8|12
mussten und andere Österreicher den
Markt hier erst erkundeten, verkauften
die Citec-Managergerade ihr erstes
Berlin-Portfolio mit gutem Gewinn.
Seither besteht übrigens die strategische
Partnerschaft mit der Bank Austria, die
wohl auch manches einfacher macht.
Und: Die Citec bleibt Berlin jeden-
MONAT
Liegenschaftsbewertung
10.05
16 – 18 Uhr
TAG
Meeting
11:00 – 16:00 Uhr
falls treu. Für 2012 hatte sie sich das
Ziel gesteckt, ihr Immobilienportfolio
auf 125.000 Quadratmeter an Altbauwohnimmobilien
in Berlin aufzustocken.
Bereits Mitte 2012 war das übrigens erreicht.
Damit verfügen die Firma über
ein aktuelles Zinshausportfolio in Berlin
von 150 Millionen Euro.
Pressekonferenz
11:00 – 16:00 Uhr
Immobilienwirtschaft
14:00 – 18:00 Uhr
Essen mit Fr. Kohler
20:00 – 22:00 Uhr
MONAT
TAG
10:00
Meeting
11:00 – 16:00 Uhr
ANRUFEN !
Hr. MaierMeeting !
Jahrespressekonferenz
Mittwoch
11 Uhr
Konferenz
Raum 120
Mittagessen
mit Hr. Egger
immotermin
www.immotermin.at –
Der neue Online-Kalender
der Immobilienwirtschaft.
Immo-Award
2012
Karten und Tisch
reservieren !
Pressekonferenz
11:00 – 16:00 Uhr
12:00Uhr ?
Meeting
18:00 – 20:00 Uhr
Golf-Club
21:00 – 23:00 Uhr
Immobilien
Workshop
anmelden !
Immobilien
Meeting
12 Uhr

Ohne Netz – mehr Ertrag
Top-Verdienst und langer finanzieller Atem bilden die Basis für die Luxusvariante
des Immobilieninvestments: das Bauherrenmodell. Wer mehr Risiko auf
sich nimmt, darf mit höheren Renditen und einem Zusatzeinkommen ohne
Arbeit rechnen. autorin: pRIsKA KoIneR
Martin Krenn ist sich seiner
Sache sicher: „Das
Bauherrenmodell ist
ein Nischenprodukt
und immer abhängig
davon, ob Modell, Immobilie und Investor
zusammenpassen.“ Der Geschäftsführer
der BK Immo Vorsorge GmbH
offeriert seinen finanzkräftigen Kunden
Bauherrenmodelle. „Das Bauherrenmodell
ist attraktiv für diejenigen, deren
Einkommen das Finanzamt mit 50 Prozent
besteuert. Gleichzeitig mit der Steuerersparnis
wird Vermögen geschaffen.“
Für ein Bauherrenmodell braucht der
Anleger zunächst ungefähr 25 bis 30
Prozent Eigenkapital. Der Rest wird über
Kredite finanziert. Diesen Eigenkapitalanteil
muss er jedoch nicht auf einmal,
sondern in den ersten Jahren, in denen
gebaut und saniert wird, einzahlen. Ab
dann wird 15 Jahre lang nur noch eine
vergleichsweise geringe monatliche Zuzahlung
für die Kreditraten fällig, da
die Mieteinnahmen und der Annuitätszuschuss
bereits laufen. Nach 15 bis 20
Jahren ist die Immobilie ausfinanziert.
Bei mehr Eigenkapital am Beginn reduzieren
sich natürlich die Kreditraten. Der
große Vorteil der Anlageform ist: Die
Sanierungskosten können verkürzt über
15 Jahre abgeschrieben werden. Der Anleger
erwirtschaftet zuerst einen Verlust.
Dadurch entsteht eine Steuerersparnis,
die von der Einkommenssteuer abziehbar
ist. Das Verlusteschreiben muss allerdings
ein Ende haben. Denn nach spätestens
25 Jahren – plus drei Jahren Bauzeit –
muss ein Totalgewinn erzielt werden und
die Steuer beim Finanzamt bezahlt werden.
Ist dann das Einkommen gering, weil
der Investor schon in Pension ist, war der
Zeitpunkt der Investition gut gewählt.
run auf das kleine Modell
Das gängigste Modell ist das „kleine Bauherrenmodell“.
Hierbei investiert eine
Gruppe von Bauherren in ein fix und
fertig entwickeltes Projekt. Widmungen,
Baugenehmigungen und Projekt wurden
von den Anbietern bereits vorbereitet.
Da wird aus einem desolaten Wohnhaus
ein neues Heim oder aus einer Kaserne
ein rundum erneuerter Wohnbau. Ein
Investment in eine Wohnhaussanierung
wird von den Ländern gefördert.
Dazu sind Bauherrenmodelle aber auch
bei Denkmalschutz und bei Instandset
zungen und Erhaltungen nach dem
Mietrechtsgesetz interessant und attraktiv.
Doch zurück zum sanierten Wohnbau,
der für den Investor nur mit geringem
Arbeitsaufwand verbunden ist.
Denn die Anbieter übernehmen Abwicklung,
Vermietung und Verwaltung.
Der Run auf dieses Bauherrenmodell ist
groß. „Wir haben heuer das beste Jahr
und werden mehr als 120 Mil lionen Euro
umsetzen.“ sagt Ferdinand Lechner, Vorstand
des Instituts für Anlageberatung,
IFA. In Graz und im ersten Wiener Bezirk
stehen zwei Objekte kurz vor dem Start.
In Summe hat Lechner 400 Projekte
erfolgreich abgewickelt und sagt: „Das
Vertrauen in uns ist aufgebaut.“ Die IFA
bietet ausschließlich kleine Bauherrenmodelle
an. Das wohl prominenteste,
aber untypische Beispiel eines aktuellen
Projekts ist die Revitalisierung der
Sofiensäle im dritten Wiener Bezirk. 107
Bauherren beteiligten sich an dem Projekt,
bei dem kein Einzelner mehr als
3,5 Prozent besitzt. Untypisch ist dieses
Objekt, weil üblicherweise Zinshäuser in
Bauherrenmodellen angeboten werden
und nicht noble Mischnutzungen. Zinshäuser
dort, wo die Stadt Wien speziell
fördert, um Wohnraum für die weiterhin
steigende Bevölkerung zu schaffen.
Das sind etwa Arbeiterbezirke mit guter
U­Bahn­Anbindung. Die Pipeline von
Lechner ist voll.
Grundsätzlich gilt: Beim Bauherrenmodell
erwerben Investoren keine Wohnungen,
wie bei einer Vorsorgewohnung,
sondern einen Prozentanteil an
einem Mietshaus, das zuerst komplett
saniert und danach vermietet wird. Das
Grundprinzip ist simpel. Die Stärken und
Schwächen liegen im Detail. Zu den Stärken
zählen das Investment in einen realen
Wert, die Eintragung ins Grundbuch
und die steuerliche Absetzbarkeit und damit
weitgehend steuerfreie Einnahmen
über 15 Jahre. Dazu kommt, dass der
Investor in den Genuss der Wohnhaus­
IFA
sanierungsförderung des Landes kommt, Foto:
ein geringes Vermietungsrisiko trägt und
keinerlei Aufwand durch die Vermietung
an ihn abfällt. Zu den Schwächen des
Bauherrenmodells zählen das recht komplexe
Anlagemodell, das anteilige Besitzen
einer Immobilie, ohne dabei eine eigene
Wohnung zu erwerben, und die langfristige
Kapitalbindung von 30 Jahren, denn
sonst muss nachversteuert werden. Eine
Schwäche ist weiters, dass für die optimale
Abschreibungssituation das Einkommen
viele Jahre in der obersten Steuerklasse
bleiben sollte und zuletzt, dass das volle
Risiko einer späteren Verwertung vom
Eigentümer abhängt.
More risk, More return
Die zweite Spielart ist das „große Bauher
renmodell“. Es funktioniert genauso
wie das kleine – nur, dass der Investor
vor Widmungen, Baugenehmigung und
Bauplänen einsteigt, meist mehr Kapital
investiert und höheres Risiko trägt. Er
kann Einfluss nehmen auf die bauliche
Gestaltung, trägt das Baurisiko und auch
das finanzielle Risiko mit – und muss es
auch nach dem Verwaltungsgerichtshof.
Den obersten Richtern genügt es nicht,
wenn der große Bauherr einen Fixpreis
zahlt. Jede Kostensteigerung muss vom
großen Bauherrn übernommen werden
und zugleich ist er berechtigt, von den
Unternehmen Rechnungslegung zu verlangen.
Das Risiko des großen Bauherren
ist höher aber seine Erträge letztendlich
auch. Das Investment ist nicht speku­
lativ. „Bauherrenmodelle bieten große
wirtschaftliche Sicherheit“, meint Wirtschaftsprüfer
Hans Hammerschmied. Die
Eintragung im Grundbuch, hohe Vermietungsraten
durch den geförderten Wohnbau
und sichere Mieten stehen dem Investor
in Aussicht. Und Hammerschmied
weiter: „Hinzu kommt, dass die Objekte
in der Regel Anspruch auf zahlreiche Förderungen
und Landesdarlehen haben,
was das Finanzierungsrisiko erheblich reduziert.“
Eine Ernüchterung wie auf den
Finanzmärkten und bei Versicherungspolicen
kann nicht geschehen. Die Vorteile
gegenüber Vorsorgewohnungen sind
schnell skizziert. Vorsorgewohnungen
erhalten in der Regel keine Förderungen
und Landesdarlehen. Die Abschreibung
beträgt 67 Jahre und ein Totalgewinn
muss in 20 Jahren erreicht werden, um
nicht als Liebhaberei qualifiziert zu werden.
Das Vermietungsrisiko trägt der Eigentümer.
Beim Bauherrenmodell ist die
Abschreibungsdauer durch Mietrechtsgesetz,
Wohnhaussanierungsgesetz oder
Denkmalschutzgesetz auf 15 Jahre verkürzt.
Die Mieteinnahmen werden in den
ersten 15 Jahren neutralisiert. Gut gefördert
ist das Finanzrisiko gering. Bauherren
kommen in den Genuss einer fast siebenprozentigen
jährlichen Abschreibung auf
15 Jahre. Instandsetzungsaufwendungen
können in zehn Jahren abgeschrieben
werden und der „große“ Bauherr kann
die Nebenkosten des Grundstückserwerbs
sofort im Jahr der Aufwendung rückrechnen.
„Bei richtigem Timing können die
Anfangsverluste in die Berufszeit fallen
und mit dem hohen Einkommen gegengerechnet
werden, während die Gewinne
steuerschonend in die Pensionszeit fallen“,
erklärt Hammerschmied.
kleines Bauherrenmodell
1100 Wien, Raaber-Bahn-Gasse 3 - 5
» 3 % miteigentumsanteile
» circa 60 m²
» Gesamtinvestition 219.000 €
2011 – 2014 Bauphase
Investition in summe 54.000 €
steuern: Abschreibungen 43.300 €
steuerersparnis bei 50 % 21.650 €
2015 – 2029 Finanzierungsphase
» Landesdarlehen über 36.000 €
» Laufzeit 15 Jahre
» Fixzinssatz von 1 %
» Bankkredit: 132.300 €
mit 15 Jahren Laufzeit
» kalkulierter Zinssatz 5 %
Kreditrate pro monat 590 €
steuerersparnis monatlich 200 €
Ab 2030 ertragsphase
nettomieteinnahmen / Jahr 7.600 €
126 immobilien Magazin 7–8|12 7–8|12 immobilien Magazin 127
Quelle: IFA
Special: Investment

grosses BauherrenModell:
eckdaten, indexierung und renditen
8020 Graz, Bodenfeldgasse 8 + 8a
Geförderte Wohnbaufläche rd. 1.270 m²
Ungeförderte neubauflächen rd. 760 m²
Gesamtkosten je m² Wohnnutzfläche rd. 2.570,00 €
Vermietung
Fördermiete gem. stmk. WBF 1993 derzeit** nto.
(zum vgl.: Richtwertmiete 2011 6,76 €)
rd. 3,80 €
mieten ungeförderte Wohnungen lt. planrechnung 6,76 €
Auslastung geförderte Wohnungen 95 %
Auslastung frei finanzierte Wohnungen 95 %
Auslastung Garagenflächen 80 %
Jährliche Instandsetzungskosten durchschnittlich 4 %
Leerstehungskosten je m² 1,50 €
Zinsen p. a.
Förderungsdarlehen lt. planrechnung 5 % (aktuell 2,875 %)
Freie Finanzierung lt. planrechnung 5 % (aktuell 2,500 %)
Bauzeitzinsen lt. planrechnung 5 % (aktuell 3,250 %)
indexierungsfaktoren
mietenindex 1,83 %
Indexierung der Leerstehungskosten 1,83 %
steigerung sonstige Kosten 1,50 %
Immobilien Wertsteigerung 1,25 %
Kennzahlen für eine projektbeteiligung von 10 %
Anteilige Fläche (3 tiefgaragenplätze) rd. 203 m²
einzahlung 2011 bis 2013 rd. 139.000 €
*netto-Cashflow 2011 bis 2013 rd. 88.500 €
Gesamteinzahlung bis 2033 nto* rd. 244.000 €
*netto-Cashflow pro m² bis 2033 rd. 1.220 €
Wertgesicherte mieten pro Jahr ab 2034 rd. 27.900 €
renditen
6,67 % p.a. bis ende 2033 (IRR - netto-Cashflow* zu indexiertem Immobilienwert 1,25 % p.a.)
11,46 % p.a. vermietungsrendite ab 2034 (auf Basis netto-Kapitaleinsatz zu indexierten nettomieten
bei 5 % Leerstand, 4 % Instandhaltungskosten)
* Angenommener einkommensteuersatz 50 %
**Fördermiete ist abhängig vom Zinssatz des Förderdarlehens (hj. Anpassung).
Quelle: BK Immo
Mehrwert durch das Modell
Was jetzt nach Luxusvariante für betuchte
Investoren und nach einer Schnäppchenjagd
aussieht, hat aber auch einen gesellschaftlichen,
politischen und volkswirtschaftlichen
Mehrwert. Wenn stark
baufällige Gebäude in innerstädtischen
Lagen saniert werden, wird nicht nur der
absehbare Engpass an Wohnraum aufgefangen.
Wien – dort, wo die meisten
Bauherrenmodelle angeboten werden –
wird wachsen und nach den letzten Prognosen
in den nächsten drei Jahrzehnten
die Zwei­Millionen­Marke durchbrechen.
Dazu kommt, dass die Struktur des Wohnens
sich mit Singlehaushalten und
Kleinfamilien so ändert, dass viele kleine
Wohnungen gefragt werden. Für diese
Entwicklungen braucht die Bundeshauptstadt
nicht nur Neubauten am Rande der
Stadt, sondern verfolgt die Philosophie,
den Erhalt und die Sanierung des Altbestandes
zu fördern. Ein Investor in ein
Bauherrenmodell trägt also somit zum Erhalt
der historischen Bausubstanz bei und
schafft neuen lebenswerten Wohnraum.
Die lnvestition mit langem Atem ist
nicht bloß eine Randerscheinung. „Obwohl
sie in einem Immobilien­Portfolio
immer nur eine Ergänzung und wohl
kaum ausschließliches Element sein
wird“, so Krenn. Das Investitionsvolumen
in Österreich betrug 2010 rund 220
Millionen Euro. Die Hälfte davon fällt
auf das Bau­ und Baunebengewerbe, die
mit 60 Prozent davon Löhne und Gehälter
finanzieren. „Das Bauherrenmodell
hat eine volkswirtschaftliche Bedeutung,
die wir gerade im Detail überprüfen lassen“,
meint IFA­Geschäftsführer Lechner.
Mit konkreten Ergebnissen ist heuer
im Herbst zu rechnen. Der Grundansatz
ist aber bereits da. Die Investitionen
haben ökonomische, gesellschaftliche
und politische Bedeutung. Volkswirtschaftlich
gesehen, wird das Kapital in
Österreich gehalten, Bauherrenmodelle
schaffen Arbeitsplätze und der Fiskus
Foto: BK Immo
profitiert von Verkehrssteuern, Rechtsgebühren, Lohnabgaben
und höherer Kaufkraft. Von der politischen
Seite gesehen sind es nicht nur positive Wirtschafts­ und
Budgeteffekte, die generiert werden. Es wird Wohnraum
geschaffen, ohne Aufschließungskosten zu generieren,
die innerstädtische Substanz wird erhalten und letztendlich
sichert das Bauherrenmodell den Bürgern eine
private sichere Pensionsvorsorge. Die Gemeinden können
kostengünstige Mietflächen bereitstellen, die sich
meist an ökologisch vernünftigen Lagen befinden durch
gute Anschlüsse mit öffentlichen Verkehrsmitteln. Somit
nützt das Bauherrenmodell der Gesellschaft. Das
Grundbedürfnis Wohnen ist abgedeckt, günstige Mieten
werden gesichert und Community Responsibility findet
durch die Bauherrenobjekte auch in der Form statt, dass
problematische Bebauungen korrigiert und Viertel gezielt
belebt werden können.
die grösste transparenz verlangen
Bei der Luxusvariante der Immobilieninvestition stecken
die Tücken im Detail. Immobilie, Initiator und Modell
müssen eben auf Herz und Nieren geprüft sein, bevor eingestiegen
wird. In Bauherrenmodellen wird meist mit
dem höchsten Steuersatz gerechnet. Verringert sich
Wir vermitteln ihr
immobilieninvestment
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vom
Wohnhaus
bis zum
Fachmarktzentrum
oder
bürohaus
Fragen sie uns bezüglich
ihres anlageinvestments

das Einkommen des Investors durch
Jobwechsel oder Pensionsantritt, sinkt
sofort die Steuerersparnis. Dann sieht
die Gesamtrenditenrechnung gleich
ganz anders aus. Überhaupt sind die Indexierung
und die Planrechnung genau
unter die Lupe zu nehmen. Die Mietauslastung
in den Kalkulationen beträgt
meist 95 Prozent. Das ist realistisch.
Aber die Kosten der restlichen fünf Prozent
sind bisweilen nicht eingerechnet
beziehungsweise oftmals in den Planrechnungen
nicht nachvollziehbar.
Martin Krenn warnt vor einem weiteren
blinden Fleck, der meist nicht bedacht
wird: „Instandhaltungskosten treten bei
einer frisch sanierten Immobilie nicht
auf. Aber allerspätestens nach fünf bis
zehn Jahren muss hier und dort investiert
werden.“ Überhaupt ist es eine
Frage der Gewichtung der Faktoren, der
Indexierung und der Transparenz.
tücken und herausforderungen
Die Qualität eines Modells erkennt der
Investor auch an der umfassenden Information
und hohen Transparenz. Martin
Krenn betont: „Der Investor muss sich
bei all seinen Vorteilen im Klaren sein,
das Bauherrenmodell ist eine langfristige
Sache, die man nicht so einfach
beendet.“ Und diese langfristige Sache
macht man nicht allein. Die Investoren
verpflichten sich, bei Abschluss des Bauherrenvertrags
30 Jahre auf eine Aufteilung
der Anteile in Wohnungen zu verzichten.
Die meisten lassen das Modell
nachher weiterlaufen. „Beschließt die
Mehrheit der Investoren eine Teilung,
bedarf es eines ausgeklügelten Systems“,
so Krenn von der BK Immo. Sonst sind
Streit und Mediation programmiert. Wer
bekommt die Dachgeschosswohnung?
Wer die Wohnung über der Waschküche?
Würde vor der Frist von 30 Jahren verkauft
werden, müsste nachversteuert
werden. Das käme teuer. Einen Nachfolgemarkt
gibt es nicht. Käufer müssen
selbst gesucht werden.
im vergleich:
vorsorgewohnung
Durchführbar sind die Bauherrenmodelle
so gut wie ausschließlich in den Städten.
In Wien liegt als Bundeshauptstadt und
bevölkerungsreichste Stadt des Landes
selbstverständlich der Hotspot. Doch
auch in den Landeshauptstädten Graz
oder Linz entstehen Bauherrenmodelle.
Aber da ist zu differenzieren. Während
IFA­Geschäftsführer Hans Lechner in Linz
mit kleinen Bauherrenprojekten sehr
zufrieden ist, sieht die Sache bei großen
Bauherrenmodellen anders aus. „In Oberösterreich
und Salzburg gibt es nur vereinzelt
große Bauherrenmodelle, da keine
Förderlandschaft besteht“, meint Martin
Krenn von der BK Immo.
Dem Bauherrenmodell droht immer wieder
Ungemach. Leere oder wie in letzter
BauherrenModell
rechtliches ideelles mieteigentum Wohnungseigentum ohne
eigennutzung
meist totalsanierung neubau
mietpool teilweise mietpool
Steuerliches begünstigte 1 / 15 AfA normal AfA mit 67 Jahren
hohe sofortabschreibung geringe sofortabschreibung
große vermietung kleine vermietung
totalgewinn maximal 28 Jahre totalgewinn maximal 23 Jahre
veranlagung durch veranlagung durch
Betriebsfinanzamt Wohnsitzfinanzamt
vorsteuerabzug sofort vorsteuerabzug nach
Fertigstellung
Förderung Direktdarlehen mit 15 Jahren und keine Förderungen
land Wien 1 % laufende Annuitätenzuschüsse
Vermietung gefördert über 15 Jahre freie miete
in Wien geringes Risiko teilweise hohes Risiko bei
nachvermietung
Sonstiges langfristige veranlagung mittelfristig
geringer eigenmittelanteil hoher eigenmittelanteil
Zeit durch Sparmaßnahmen geringer gefüllte
Fördertöpfe machen die Umsetzung
schwieriger. Dazu kommen regelmäßige
Versuche des Fiskus, den Bauherrenmodellen
den Garaus zu machen. Gehören
sie doch zum sogenannten „grauen“,
also ungeregelten Kapitalmarkt. Zum
grauen Kapitalmarkt zählen Wertpapiere,
Versicherungen und Steuersparmodelle,
wie eben Bauherrenmodelle oder auch
Timesharing­Ferienimmobilien. Die Versuche,
das Bauherrenmodell zu Fall zu
bringen, verlaufen sich jedoch immer
wieder. Damit bleibt für Topverdiener dieses
langfristige Investment eine bequeme
Option. „Letztendlich bleibt die Investition
eine individuelle Entscheidung“,
betont Lechner. Da dürften noch viele
Rechenstifte gespitzt werden.
Quelle: IFA
„Sicherer hafen“ immobilie
Der persönliche Rettungsschirm für Immobilieninvestoren
er „Euro-Rettungsschirm“ ist zum Dreh- und Angel-
D
punkt der europäischen Politik geworden und das ist
nicht nur für Privatinvestoren ein Warnsignal: Die unsichere
Zukunft der Gemeinschaftswährung und die
unabsehbaren Folgen der Krise für Geldwert und Finanzmärkte sind
Anlass genug, die Asset Allocation anzupassen und einen wesentlichen
Teil des Vermögens in Immobilienwerten anzulegen.
„Sachwerte sind derzeit die logische Alternative zu Finanzanlagen“,
erklärt Franz Pöltl, Leiter der Investmentabteilung von EHL Immobilien.
„Der Inflationsschutz durch indexierte Mieteinnahmen ist dabei
nur ein Aspekt; die Tatsache, dass das investierte Kapital als Realwert
deutlich besser geschützt ist als bei Finanzanlagen, ist mittlerweile
mindestens genauso wichtig.“ Attraktiv, so Pöltl, seien aber keineswegs
nur die derzeit äußerst stark nachgefragten Veranlagungen in
Wohnimmobilien, wie Vorsorgewohnungen oder Zinshäuser. Auch der
gewerbliche Immobilienmarkt bietet sehr attraktive Möglichkeiten.
„Bei moderatem und damit nachhaltig gesichertem Mietniveau
und/oder langfristigen Mieterträgen/-verträgen sind gewerbliche Immobilien
mindestens genauso aussichtsreich wie Vorsorgewohnungen
und Zinshäuser. In einer solchen Konstellation wird auch ein
Konjunkturabschwung wenig Sorge bereiten und stabile Cash-Flows
über einige schwierige Jahre hinweg liefern.“ Doch mit der Entscheidung
für Immobilien ist der Anlageerfolg noch längst nicht gesichert.
„Falsche Manöver führen auch in einem an sich sicheren Hafen zu Havarien.
Aber bei sorgfältiger Planung und Objektauswahl, gut strukturierter
Finanzierung und fachkundiger Beratung sind Immobilienveranlagungen
derzeit die sicherste und langfristig auch im Hinblick auf die
Rendite eine sehr chancenreiche Anlageklasse.“
Mag. Franz Pöltl FRICS
Geschäftsführer
EHL Investment Consulting GmbH
T +43 1 512 76 90-300
E f.poeltl@ehl.at
CheCklISte IMMobIlIenInveStMent
Die 5 Investment-Gebote
1. Die Investmentpolitik sollte auf die makro-
ökonomischen Grundlagen abgestimmt sein
2. Antizyklisches Investieren verspricht hohe Renditen,
erfordert aber eine detaillierte Analyse der Märkte
sowie deren zukünftige Entwicklung
3. Mittel- und langfristig abgesicherte Mieten sind
wichtiger als eine kurzfristig hohe Rendite
4. Nachhaltige Lagen und Gebäude sichern die
Rendite über den Konjunkturzyklus hinweg
5. Die Kaufentscheidung sollte immer objekt-
und niemals kapitalgetrieben sein
erfolgsfaktoren von büroimmobilien
» Gute Lage mit hochwertigem,
öffentlichen Verkehrsanschluß (U-Bahn)
» Gute technische Ausstattung und flexibles Layout
» Moderate Mieten und niedrige Nebenkosten
» Langfristige Mietverträge mit guten Mietern
» Volle Indexierung der Mieten
» Wenn möglich zertifizierte Gebäude
erfolgsfaktoren von einkaufs- & Fachmarktzentren
» Starkes Einzugsgebiet mit hoher Kaufkraft
» Guter Mietermix
» Dominante Lagen/Zentren
» Volle Indexierung der Mieten mit guten Marken
» Laufzeit der Verträge darf nicht über die fundamen-
talen Grundlagen des Standortes hinwegtäuschen
130 immobilien Magazin 7–8|12 7–8|12 immobilien Magazin 131
Foto: ©istockphoto.com / Evgeniya Moroz

ImmobIlIen mIt
SchönheItSfehlern
mit der finanzierung riesiger einkaufszentren, lagerhallen oder Produktionshallen
manövrierten sich banken ins out. Gestern ertragreich, sind sie heute Schrottimmobilien.
für ein Investment aber manchmal doch noch interessant. autoriN: PRIsKA KOIneR
Der Wahnsinn begann
2008. Rückblickend betrachtet,
wurden in einem
Maßstab Immobi
lien entwickelt, die heute
gar nicht mehr realisiert werden würden.
Die Developer entwickelten ohne
Ende. Hier ein Einkaufszentrum, dort
ein Logistikzentrum, dort ein Shopping-
Paradies. Die Banken finanzierten und
gaben auch Kunden, die sie nicht gut
kannten, Kredite. Eine Krise später sieht
das Blatt ganz anders aus. Banken finden
in ihren Portfolios einen erwähnenswerten
Teil von Not leidenden Krediten. Im
Juni teilte die Raiffeisen Bank International
mit, dass das Volumen der Not
leidenden Kredite um 8,9 Prozent auf
7,3 Milliarden Euro angestiegen ist. Im
April wertberichtigte die Hypo Tirol in
Italien um 125 Millionen Euro Not leidende
Kredite. Spanische Kreditinstitute
bereinigen Wertansätze in der Höhe von
175 Milliarden Euro von Wohnimmobilien,
die mit Bauträgerfinanzierungen
entstanden sind.
Vor Europa wartEn diE SchuldEnkäufEr
Die Schuldenkäufer sind bereits in den
Startlöchern. Die globale Private-Equity-Branche
bereitet sich bereits auf den
Kauf Not leidender Kredite vor. Finanzinvestor
Howard Marks und andere sei-
ner Profession legen bereits eine Vielzahl
neuer sogenannter „distressed-debt“-
Fonds bereit. Kollabiert Europa, können
diese Investoren reiche Beute angeln. Offizielle
Zahlen über das Ausmaß gibt es
nicht. Nach Schätzungen handelt es sich
um 1.000 bis 3.000 Milliarden Euro, von
denen sich die europäischen Kreditinstitute
in den kommenden Jahren trennen
werden. Hinter diesen Not leidenden
Krediten verbergen sich auch Zero Value
Properties oder Schrottimmobilien, wie
sie flapsig genannt werden.
Nun suchen die Banken einerseits Käufer
für Kreditportfolios. Nun suchen die
Eigentümer, aber auch Käufer neue Nut-
Foto: ©istockphoto.com/belterz
zungen für ihre Objekte. Was tun mit
einer Immobilie, deren Erträge gleich
null sind, deren Cashflow versiegt, weil
keine Mieter mehr zu finden sind? Einen
Markt für Objekte mit Schönheitsfehlern
gibt es nicht. Investoren und Käufer
für Schrottimmobilien sind ebenso
außergewöhnlich wie die Objekte. Aber
es gibt sie. „Zero Value Properties sind
für Privatstiftungen, Generaldirek toren
oder Industrielle interessant“, sagt Heinz
Kunesch, Go Asset Advisory-Geschäftsführer.
Immobilien-affine Stiftungen
und Gesellschaften, die nicht nur kaufen,
sondern auch verwalten, sowie vermögende
Menschen und Unternehmer,
ergänzt Andreas Liebsch, ebenfalls Geschäftsführer
von Go Asset.
Letztendlich geht es darum, in Kleinarbeit
doch noch Mieter, den richtigen
Käufer oder eine neue Nutzung für das
Projekt „VIVALDI”, 1170 WIen, neuWALDeggerstrAsse 23
grüner WoHnen
In MAuer
- 22 reizende eigentumsappartements
- 60 – 130 m 2 Wohnfläche
- sonnige grünruhelage
- tiefgarage
- Fertigstellung Herbst 2012
hässliche Entlein zu finden. Voraussetzung
allerdings ist, dass eine Dokumentation
und Aufbereitung mit einer Due
Diligence Prüfung erstellt wird. Für den
Käufer wird die Immobilie, wenn nötig,
aufbereitet: Ein Zubau, ein Umbau oder
eine neue Zufahrt genügen manchmal
schon, um ein Objekt attraktiv für einen
neuen Mieter oder einen Verkauf zu machen.
Dann schlägt die Stunde der regionalen
Bezirkskaiser. Nur ein Beispiel:
Im Burgenland bei einem Fachmarktzentrum
ist eine Umnutzung geglückt. Einst
gut performed, sackten die Erträge ab, als
in der Nähe ein größeres Einkaufszentrum
entstand. Die Mieter wanderten ab.
„Ein leer gewordenes Fachmarktzentrum
ist ein Klassiker und eine harte Nuss, weil
im Moment keinem etwas dazu einfällt.
Wenn das Rotlicht-Milieu und Wettbüros
einziehen, ist es für eine Wende
auf die Ertragsseite meist zu spät“, so
01 / 580 10 20 www.sueba.at
An dreas Liebsch. Die Lösung war: Der lokale
Großunternehmer wollte ein neues
Büro, entschied sich für diesen Standort
und damit zogen andere verwandte Unternehmen
in die anderen Objekte ein.
Ein Kompetenzzentrum für Installateure
und Baunebengewerbe ist somit entstanden.
Eine Patentlösung für Objekte gibt
es allerdings nicht. Jedes Objekt – ob
Lagerhalle, Produktionshalle oder Einkaufszentrum
– braucht eine individuelle
Lösung. Mit Refurbishment, Restrukturierung
und strukturierter Verwertung
ist dann aus den Problemimmobilien
noch etwas zu machen. Heinz Kunesch
rückt die Größenordnung zurecht: „Die
Anzahl der Zero Property Values in den
Portfolios ist klein: Es sind höchstens
ein paar Prozent der Gesamtmenge,
wenn nicht sogar Promille.“ Nur: Derzeit
müssen und wollen sich viele von ihren
schwarzen Schafen trennen.
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In neuWALDegg
- 43 x Wohnqualität in zwei Häusern
- 46 – 138 m 2 Wohnfläche
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- tiefgarage
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Projekt „Due VILLe”, 1230 WIen, kAnItzgAsse 14 – 16
132 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 133
Special: Investment

ArchiTEkTur
MAchT SchulE
Mehr Platz, Freiraumklassen und Wohlgefühl: Die Ansprüche
an den Lebens- und Arbeitsraum Schule ändern sich laufend.
Die Bundesimmobiliengesellschaft investiert dabei aus guten
Gründen in gute Architektur.
Er hatte für sich recht. Marc Twain bemerkte zur Schule nur kurz und trocken:
„Für mich gibt es Wichtigeres als die Schule.“ Dieser gern zitierte
Ausspruch des amerikanischen Schriftstellers freut viele Schüler und
Schülerinnen. Sie sehen in Twain einen geistigen Verbündeten. Zugegeben:
Wichtigeres mag es geben.
Wichtigeres gibt es aber nicht, wenn man die Verantwortung der Gestaltung
von Schulen trägt. Und das sind Betreiber und Architekten.
Dort, wo die Jugend lernt, Sport betreibt und Bildung stattfindet,
ist es das Ziel, „eine optimale Lernumgebung zu schaffen“, sagt

Wolfgang Gleissner. Der Geschäftsführer der Bundesimmobiliengesellschaft
ist verantwortlich für 680 Gebäude an 320 Schulstandorten.
Mit Unterstützung von Architekten wird laufend erweitert, saniert
und angepasst. Das muss auch sein.
MEhr SchülEr in höhErEn SchulEn
Denn ständig ändern sich die Anforderungen an Klassen und
Schulgebäude. Neue pädagogische Konzepte verlangen etwa
Freiraumklassen. Neue Atrien oder Aulen wollen von den Schulen
multifunktional verwendet werden. Immer mehr Schüler bleiben
nachmittags in den Schulen und benötigen für diese Nachmittagsstunden
Aufenthaltsräume und Freiraum. Noch dazu ändert sich
die Zahl der Schüler in den Schulen dramatisch. Während sich die
heimischen Volksschulklassen seit Jahren durch geburtenschwache
Jahrgänge leeren, drängen die Schüler in höhere Schulen –
mit und ohne Berufsschwerpunkt.
„Das wäre eine glatte themenverfehlung“
Schülerinnen und Schüler nehmen von guter Architektur ihrer
Schule etwas für das Leben mit. Wolfgang Gleissner, Geschäftsführer
der Bundesimmobiliengesellschaft BIG, im Interview
über die Orte, die unsere Zukunft bestimmen, falsch
verstandene Selbstverwirklichung und den Irrglauben, dass
gute Architektur mehr kosten muss.
Warum braucht Schule gute Architektur?
WOLFGANG GLEISSNER: Schulen sind Orte, an denen die Zukunft
unseres Landes wesentlich bestimmt wird. Natürlich sind
in erster Linie die Pädagogen für die Entwicklung der Kinder und
Jugendlichen entscheidend. Gleich darauf folgt aber die Umgebung,
in der Lernen stattfindet. Architektur bildet also einen
entsprechenden Rahmen. Demzufolge ist gute Architektur auch
nicht als Selbstverwirklichung von Planern gefragt, sondern soll
die jeweiligen Schwerpunkte der Bildungseinrichtung bestmöglich
unterstützen.
An diesem Punkt sind Architekten gefordert, zwischen den baulichen,
pädagogischen und architektonischen Vorgaben und Vorstellungen die
Lösungen zu entwickeln. Und das nicht nur am Reißbrett. „Wir haben
von der Wettbewerbsausschreibung an mit Lehrern, Eltern und Schülern
in intensiven Gesprächen das Konzept erarbeitet“, sagt Claudia
Schrammel. Die Architektin war gemeinsam mit Günter Bösch verantwortlich
für den Ausbau des Klosterneuburger Gymnasiums, das
mit 1.200 Schülern aus allen Nähten platzte. Sonderunterrichtsräume,
eine Freiklasse auf der Terrasse und Platz für die Nachmittagsschüler
erweitern nun die Räume. Am meisten freut Schrammel, trotz der Größe
der Schule eine „Wohlfühlatmosphäre“ geschaffen zu haben.
GuTE ArchiTEkTur MuSS nichT MEhr koSTEn
Jeder Umbau und jede Baumaßnahme haben ihre speziellen Herausforderungen.
Die Bundesimmobiliengesellschaft legt Wert darauf,
dass gute Architekten Hand anlegen und gestalten. Denn es
sei ein Irrglaube, dass gute Architektur mehr kosten muss, streicht
BIG­Geschäftsführer Gleissner hervor. Zwischen Wirtschaftlichkeit,
Architektur und Funktionalität ist bei jedem Gebäude die passende
Lösung zu finden. So etwa bei der Höheren Technischen Lehranstalt
für Forstwirtschaft in der steirischen Stadt Bruck an der Mur. Seit der
Sanierung ist schon an der Holzfassade das Konzept der Schule erkennbar.
An diesem Standort werden seit dem Jahr 1900 Förster und
Försterinnen ausgebildet. Architekt Wilfried Kassarnig hat Tradition
und Moderne verbunden und in das Gebäude übersetzt. Denn für ihn
ist selbstverständlich: „Architektur prägt unseren Lebensraum und
begleitet uns bewusst oder unbewusst im Leben.“
Schüler – auch, wenn sie es nicht gleich sehen – nehmen Werte fürs
Leben aus den Schuljahren mit. Gebäude und Architektur tragen
auch dazu bei. „Das Schulgebäude beeinflusst junge Menschen.
Denn Räume beeinflussen die Kommunikation, die Offenheit und
Warum lohnt es sich, in Architektur zu investieren?
GLEISSNER: Das ausgewogene Verhältnis von architektonischer
Qualität, Funktionalität und Wirtschaftlichkeit ist vor allem
im Schulbau von essenzieller Bedeutung. Das ist ein für jedes
Projekt der BIG geltender Grundsatz. Sobald einer der Faktoren
überwiegt, existiert bereits ein Ungleichgewicht und die Harmonie
ist gestört. Ziel ist es, mit den vorhandenen Mitteln die optimale
Lernumgebung zu schaffen. Dazu gilt es, bei Planung und
Ausführung eines stets in den Mittelpunkt zu rücken und zu keinem
Zeitpunkt zu vergessen: Das ist der Zweck des Gebäudes.
Trotzdem, abseits der geistigen Anstrengungen: Was kostet gute
Schularchitektur und was bringt sie?
GLEISSNER: Schulbau darf keinesfalls als Spielwiese der Architektur
gesehen werden, das wäre eine glatte Themenverfehlung.
Andererseits ist es ein hartnäckig verankerter Irrglaube, dass
gute Architektur mehr kosten muss. Architektur hat sehr viel
mit durchdachten Raumkonzepten und verwendeten Materialien
zu tun. Wenn beispielsweise besondere Oberflächen nicht
nur schön sind, sondern auch leicht zu pflegen, und eine längere
den Weitblick“, ist Christian Heiss überzeugt. Der Architekt entwarf
und plante die Schule am Wiener Contiweg. Das Gymnasium in der
Wiener Donaustadt ist ein modernes, luftig­leichtes Gebäude, das
schon beim Eingang einen Durchblick in den Innenhof gewährt.
VollE PiPElinE – ViElE AuFGAbEn
Die Bundesimmobiliengesellschaft macht ihre Hausaufgaben. Insgesamt
plant oder realisiert das Unternehmen in den kommenden vier
bis fünf Jahren in Österreich 39 Neubauten oder Generalsanierungsprojekte
mit einem Investitionsvolumen von 493,0 Millionen Euro. Darüber
hinaus befinden sich zehn Projekte in der Vorbereitungsphase.
„Wir führen derzeit 15 Bauvorhaben mit einem Volumen von 219 Millionen
Euro aus. Weitere Projekte im Wert von 274 Millionen Euro sind
in Planung“, gibt BIG­Geschäftsführer Hans­Peter Weiss einen Überblick.
So wird weiter kräftig in die Zukunft mithilfe guter Architekten
investiert. Und übrigens: Mark Twains wird es immer geben.
Haltbarkeit haben, sollen sie auch in der Herstellung mehr kosten
dürfen. Denn das rechnet sich bei den laufenden Kosten nach
einer gewissen Zeit. Hier sind wir in einem stetigen Prozess, ein
Schulgebäude über den ganzen Lebenszyklus zu denken.
Wie flexibel ist moderner Schulbau und denkt man dabei wachsende
oder je nach region sinkende Schülerzahlen mit?
GLEISSNER: Die Flexibilität hat ihre Grenzen des Machbaren.
Schulen sind auf bestimmte Kapazitäten ausgelegt und können
gewisse Schwankungsbreiten abfedern. Ein Thema ist mit
Sicherheit die Lösung der Frage: Wie kann vorhandener Raum
möglichst effizient und, soweit möglich, multifunktional genutzt
werden? Beispielsweise durch Nutzung von Schulen am Abend
durch Erwachsenenbildungseinrichtungen oder die Nutzung von
Turnhallen für Sportvereine oder lokale Veranstaltungen. Grundsätzlich
wird aber der Raumbedarf für die pädagogischen Aufgaben
vom Unterrichtsministerium bei der BIG bestellt. Dort
wiederum werden natürlich der Bedarf und demografische Entwicklungen
genauestens verfolgt und daraus die räumlichen Anforderungsprofile
entwickelt.

Contiweg in der Wiener Donaustadt
Investition: 23 Millionen Euro
„Räume haben großen Einfluss auf Kommunikation,
Offenheit und Weitblick. Dabei meine
ich nicht das Wohlfühlen, sondern Räume haben
die Fähigkeit, den Geist öffnen zu können.
Das ist besonders bei jungen Menschen spannend,
weil hnen mit der Schule bereits Architektur
mit auf den Lebensweg gegeben wird.
Ich bin überzeugt, dass durch ein richtiges
Gebäude viel möglich ist.“
HBLA für Forstwirtschaft Bruck an der Mur
Investition: 20 Millionen Euro
„Architektur prägt unseren Lebensraum und begleitet
uns bewusst oder unbewusst im Leben. Räume stehen
im Dialog mit dem Nutzer. Die Sprache ist manchmal
laut, manchmal leise. „Bildung braucht Wurzeln.“ Das ist
der Leitspruch der Forstschule in Bruck. Sie sind nicht
sichtbar, aber sie bilden das Fundament des Baumes. Sie
geben ihm Halt in stürmischer Zeit und schicken Nahrung
bis in die Blattspitzen.
Vielleicht sehen wir den Raum, der uns umschließt, in
der Distanz der Zeit besser als in der Gegenwart, wo uns
der Alltag beschäftigt. Bildung trägt den Wortteil Bild in
sich. Ein Bild vom Raum mitzunehmen, ist auch Bildung
und deswegen vergleicht sich ein mitgenommener Raumeindruck
mit den Wurzeln des Baumes, die nicht durch
ihre Erscheinung prahlen, sondern im Hintergrund des
Geschehens ihre wichtige Aufgabe erfüllen.“
„Räume haben die Fähigkeit
den Geist zu öffnen.“
Architekt Christian Heiss
„Ein Bild vom Raum mit-
zunehmen, ist auch Bildung“
Architekt Wilfried Kassarnig
„Tradition und Moderne sind
Gegensätze, die sich verbinden lassen.“
Architekt Gerhard Aicher
„Schule braucht auch Wohlfühl-
atmosphäre – und Schüler genug Platz.“
Architektin Claudia Schrammel
Schloss Weinzierl in Wieselburg
Investition: 8 Millionen Euro
„Das Schloss Weinzierl in Wieselburg ist
in erster Linie ein Verwaltungsbau. Die
zwei Stammklassen benutzen nur 130
Quadratmeter des Gebäudes. Dem schon
abgelebten und abgewohnten Gemäuer
wurden mit der Sanierung und dem Umbau
wieder Helligkeit und Freundlichkeit
zurückgegeben. Der sich über die Jahre
entwickelte Höhlencharakter ist einer
freundlich-hellen Atmosphäre gewichen.
Tradition und Moderne sind Gegensätze,
die sich verbinden lassen.“
Gymnasium und Realgymnasium in Klosterneuburg
Investition: 5,5 Millionen Euro
„Das Ziel ist, dass die Jugend die Architektur auch mitnimmt ins
Leben und in dieser wichtigen Zeit angenehme Räume erlebt und
die Lichtsituation gut passt. Denn Schule braucht auch Wohlfühlatmosphäre
– und Schüler genug Platz.“

porträt daniel jelitzka
alle Fotos: jana Madzigon
Vom SteIrerbuam,
der WIen eroberte
ein gesundes wirtschaftliches Grundverständnis zusammen mit einer unternehmerischen
einstellung ist für Immobilienunternehmer naturgemäß eine Grundvoraussetzung
– und wohl auch in der branche flächendeckend vorhanden. Autor: Gerhard rodler
In Zeiten der ersten Erfolge am Boden haften zu bleiben
und über den nächsten Morgen hinauszudenken – die
nicht mehr ganz so häufig anzutreffende Zutat, die aus
erfolgreichen Immobilienunternehmern nachhaltig
und langfristig erfolgreiche Immobilienunternehmer
macht. Einer derjenigen, auf die beides zutrifft, ist mit Sicherheit
Daniel Jelitzka.
Sein Weg in die Immobilienbranche war ihm irgendwie in
die Wiege gelegt, familiäre Wurzeln dorthin gab es in gewisser
Weise. Sein Vater war Bauunternehmer. Den Weg dorthin
freilich fand er in Wahrheit ganz anders. Und ganz woanders.
Die Erkenntnis, dass Immobilien nicht nur eine nützliche
Sache für den Menschen an sich – als Wohnungen, Büros oder
Infrastrukturimmobilien – und manchmal auch schön anzusehen
sind, sondern dass man damit auch richtig gutes Geld
verdienen kann, die reifte in einer der weltweiten Haupt städte
des Kapitalismus an sich, in New York.
Zweimal zwei Monate arbeitete der junge Daniel Jelitzka dort
als Assistant Manager in der Handelsbranche in New York.
Ein Job, den er sich eigentlich hätte gar nicht leisten können.
Denn seine weder mondäne, noch irgendwie tolle New Yorker
Wohnung kostete schlappe 1800 Dollar im Monat – günstiger
gab es damals de facto nichts. Das Problem dabei: Mit einem
monatlichen Einkommen von knapp über 1000 Dollar netto
ging sich das irgendwie nicht aus. Wäre da nicht unerwartet
am Höhepunkt der sich anbahnenden Existenzkrise ein Freund
aufgetaucht, dem die Untermiete in Jelitzkas Wohnung gut
und gerne 2.000 Dollar wert war – weil damals, ein paar Monate,
nachdem sich Daniel Jelitzka die gesamte Wohnung für
1.800 Dollar gesichert hatte, war das schon wieder nicht mehr
günstiger zu haben. Willkommen im Real-Life-Monopoly.
Jelitzka erkannte: Es kommt auf die richtige Lage und den richtigen
Zeitpunkt an, dann klappt das auch mit dem Immobiliengeschäft.
Dazu kam, dass der Steirer parallel zu seinem abgeschlossenen
Jus-Doktoratsstudium in Graz in Frankfurt eine
Ausbildung in Immobilienökonomie abgeschlossen hatte. In
Österreich gab es damals ja noch so gut wie keine hochklassige
Immobilienausbildung.
Damals, als Jelitzka gerade mit seinem Studium fertig war, begann
sich gerade eben eine professionelle Immobilienbranche
zu etablieren. Es war die Zeit, als das Immobilien Magazin gegründet
wurde und die Constantia Privatbank die Immofinanz
und ihre Immobilienentwicklungsaktivitäten etablierte.
Genau dort, zur Immofinanz, wollte Jelitzka auch hin – und
rief einfach den damaligen Chef, Karl Petrikovics, an. Dutzende
Anläufe waren nötig, dann klingelte bei Jelitzka in Graz das
Telefon. In knapp einer Stunde könnte er bei „KPE“ einen Termin
haben. Auch, wenn das die Polizei jetzt besser nicht lesen
sollte: Es ging sich knapp aus, den Termin zu schaffen. So hatte
alles begonnen und Jelitzka verdiente sich unter seinen beiden
ersten und letzten Chefs, Karl Petrikovics und Michael
140 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 141

porträt daniel jelitzka
„ in den usa habe ich bemerkt,
dass man mit immobilien geld
verdienen kann.“
daniel jelitzka, jp iMMoBilien
Mitterndorfer, seine ersten beruflichen Sporen. Es herrschte
Aufbruchstimmung und Pioniergeist, damals am Wiener Immobilienmarkt.
Aus seinem ersten Auftrag als Mystery Shopper
den Wiener Wohnimmobilienmarkt zu screenen, wurde seine
erste – bis heute erfolgreiche – Geschäftsidee: Das Konzept der
„Vorsorge wohnung“, mit dem die Immofinanztochter CPB
dann jahrzehntelang, de facto bis zum Immofinanz-Crash, ungebrochen
erfolgreich unterwegs war, wurde von Jelitzka aus der
Taufe gehoben.
Zwei Jahre währte die Zeit im Immofinanz-Konzern. Dann war
Schluss mit Angestelltendasein. Hinter jedem erfolgreichen
Mann steht eine Frau – heißt es. Das trifft wohl auch auf den
Familienvater Jelitzka zu. Dazu kommt aber bei Jelitzka, dass
zum Erfolg auch noch ganz wesentlich ein Mann beigetragen
hat, der (in der öffentlichen Wahrnehmung) „hinter“ ihm
steht. Sein gleichberechtigter Partner Reza Akhavan, mit dem
er sich die Firma paritätisch teilt.
Und zwar von Anfang an. Dieser Partner hatte ihn schon beim
ersten Schritt in die Selbstständigkeit nach den zwei Immofinanz-Jahren
begleitet, beim ersten – für die beiden damals
reichlich risikobehafteten – Projekt. Es handelte sich um drei
Wohnungen, die angekauft, saniert und mit Gewinn wieder
verkauft worden sind, und kurz darauf das erste Bauträgerprojekt
im sechsten Wiener Gemeindebezirk. Damals ein 25
Millionen-Schilling-Projekt und damit angesichts des nicht
vorhandenen Eigenkapitals ein Betrag, an dessen Rückzahlung
er wohl sein Leben lang gearbeitet hätte beim damaligen Ein-
kommenslevel. Der Vertrag mit seinem Partner entstand übrigens
auf einer Serviette. Und das war kein Zufall. Immerhin
war dieser damals Wirt, der sich verpflichtet hatte, zeitnah von
der Gastronomie ins Immobiliengeschäft zu wechseln.
DAniel JelitzkA Ganz persönlich
Mein lieblingsbuch …
das Gewicht des schmetterlings, von erri de luca
Am liebsten geworden wäre ich…
pianist
Mein lieblingsrestaurant ist…
das japanische restaurant Mochi
im zweiten Wiener Bezirk.
zeit verbringen würde ich am liebsten mit…
meiner Familie.
Den Menschen, den ich am meisten bewundere, ist…
meine Mutter.
Als meine größte Stärke sehe ich…
meine emotionale intelligenz.
Meine größte Schwäche ist…
Ungeduld.
ich würde mich bezeichnen als…
hart, aber fair.
Wichtig ist mir,…
immer eine lösung mit einer menschlichen note zu
finden.
Meine drei besten projekte sind …
meine drei söhne.
Mein ziel in den nächsten 10 Jahren ist …
keines, der Weg ist das ziel.
142 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 143

porträt daniel jelitzka
Erfolg bedingt nicht unbedingt, ein Workoholic zu sein – vielfach
ist sogar das Gegenteil der Fall. Daniel Jelitzka hält es jedenfalls
mit einer ausgewogenen Work-Life-Balance: zwei Drittel
Büro, ein Drittel Familie. Nach drei Wochen Intensivarbeit
taucht er dann schon mal für drei oder vier Tage samt Familie
ab. Drei Söhne hat Jelitzka jetzt, seine Kinder sind elf und neun
Jahre, das jüngste 18 Monate.
Jelitzka ist in Wien definitiv gut vernetzt, als „professioneller“
Netzwerker sieht er sich aber nicht, als Adabei, der auf jeder
Veranstaltung glänzt, schon gar nicht. Dass es in Wien praktisch
keinen Deal gibt, der nicht irgendwann einmal (meist
sogar als einer der ersten) an ihn herangetragen wird, erwähnt
er nicht. Dass würde zu ihm auch nicht passen. Jelitzka liebt
eher das Understatement. Und hat damit reichlich an nachhaltigem
Erfolg. Und das seit bald zwei Jahrzehnten.
DAniel JelitzkA iM intervieW
„Mit MeineM GechäFtspartner von BeGinn an erFolGreich“
ihr erster kontakt und zugleich erster Chef war karl
petrikovics. Wie ist es ihnen mit ihm ergangen?
daniel jelitzka: die zeit bei der immofinanz unter karl
petrikovics und Michael Mitterdorfer war für mich in der Folge
sehr prägend. Man wollte alles und das sofort. arbeiten, essen,
schlafen – das war der rhythmus. das schönste in den drei
ersten jahren war die triester straße, denn die führte mich in
„meine“ steiermark. aber im nachhinein bin ich für die ausbildung
durch kpe und MM noch immer dankbar.
Haben Sie ihre nähe zur immobilienbranche über die Familie
bekommen?
jelitzka: nicht unbedingt. das war mein eigener entschluss,
in Wahrheit zu einem zeitpunkt, als ich zehntausende kilometer
von zu hause entfernt war. allerdings war mein vater als
technischer angestellte in der Baubranche tätig. Mit 40 jahren
hatte er sich dann übrigens selbstständig gemacht und anteile
an der östU-stettin gekauft, später aber dann an die habau
wiederverkauft.
Sie sind mit Jelitzka & partner praktisch kontinuierlich erfolgreich,
der große Flop blieb bisher aus. Viele jener – auch
größeren – unternehmen, die etabliert waren, als Sie begonnen
haben, gibt es gar nicht mehr. Was machen Sie anders, besser?
jelitzka: es ist wahrscheinlich meine Begeisterung für immobilien.
Was man leidenschaftlich macht, macht man auch gut.
Und in Wahrheit bedarf es gar nicht so viel, um dinge besser
zu machen als der durchschnitt.
Geht das auch konkreter?
jelitzka: erfolg, vor allem langfristiger erfolg, ist sicher
immer dem gesamten team geschuldet. ich weiß, dass wir in
den letzten jahren ein tolles, erfolgreiches und vor allem auch
stabiles team aufgebaut haben. Bei uns gibt es de facto kaum
Fluktuation, das ist ein besonders wichtiger Mosaikstein für
langfristigen erfolg. das geht vor allem über den persönlichen
zugang, Mitarbeitern, auch jungen Mitarbeitern, vertrauen zu
schenken und ihnen verantwortung zu übergeben.
und die anderen erfolgsbausteine?
jelitzka: ich denke auch, dass wir uns einen guten ruf
erworben haben. ich bin seit 18 jahren in der Branche und seit
16 jahren selbstständig. ich der gesamten zeit haben wir immer
prioritär nach lösungen gesucht, die für alle seiten tragbar
sind. Und ich denke, ein erfolgsfaktor ist es auch, Geschäfte,
von denen man nicht 100 prozent überzeugt ist, auszulassen.
Und wir haben sehr viele Geschäfte auch ausgelassen. Und:
Wir nehmen uns zeit für die entwicklung jeder liegenschaft.
Die Firma Jelitzka ist heute einer der führenden Marktteilnehmer
in Wien. Was kommt als nächstes?
jelitzka: Wir haben die reiseflughöhe erreicht. Wir sind derzeit
in drei Bereichen aktiv: Bauträgerei, investment und Makelei.
Weil es spaß macht, noch ab und zu ein hoteldevelopment.
diesen Weg wollen wir beibehalten. das betrifft auch die
Unternehmensgröße. Wir haben derzeit rund 45 Mitarbeiter.
ich denke, dass wir uns langfristig bei 50 einpendeln sollten.
„Wir sind Wie Flugzeug-
konstrukteure: Wir bauen
noch, aber das ding hat
schon abgehoben.“
RE.COMM – REthinking thE REal EstatE BusinEss
kitzbühel, tirol
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Wirtschaftswissenschaftler, Autor und langjähriger Berater
des französischen Staatspräsidenten François Mitterrand
alles ist in Bewegung, die Wirtschaft, die Politik, die Menschen, die Märkte, das konsumverhalten.
aber: Wohin bewegen sich alle? und in welche Richtung bewegen sie sich dabei? gibt es
so etwas wie einen „Common-ground“ im gesellschafts- und marktpolitischen Zusammenspiel?
Die re.comm, das visionäre impulsgipfeltreffen der internationalen immobilienwirtschaft,
sucht antworten und zeigt Visionen auf.
in PaRtnERsChaft Mit
144 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 145

Am pUls NEUE BüROKONzEpTE
Fotos: Richard Tanzer
SchallgedäMpFte
denkerzelle
So gar nicht verstaubt und ärmelschonend gibt sich die heimische Finanzverwaltung.
Mit der Umsetzung des „Bürokonzepts 2020“ ist der Fiskus fortschrittlicher
als manches Unternehmen. AUTORIN: ERIKA HOFBAUER
kosteneinsparung und Ressourcenoptimierung –
Schlagwörter aus der Betriebswirtschaft, die in der
öffentlichen Verwaltung zunehmend zum Einsatz
kommen. Im Wiener Finanzministerium ging man
sogar noch einen Schritt weiter: Moderne Konzepte
zur Organisations- und Infrastrukturentwicklung fanden Einzug
in notwendige Überlegungen, wie einerseits ehrgeizige
Sparbemühungen mit optimierten Arbeitsabläufen kombiniert
werden können.
„Bürokonzept 2020“ heißt die Antwort auf die Frage, wie Sy ner -
gien innerhalb der Finanzverwaltung erreicht werden können.
Das Konzept, das wissenschaftlich unter anderem von der TU
Wien unter Universitätsprofessor Alexander Redlein begleitet
wurde, ist seit 2004 im Umsetzungsstatus: Arbeiteten im Jahr
2000 noch rund 16.000 Beamte an den acht Finanzamt-Standorten,
waren es zehn Jahre später nur noch 11.650. Seit 2004
ging auch die angemietete Fläche des Finanzministeriums um
21 Prozent zurück. Ab heuer tritt das Projekt in eine besonders
interessante Phase: Im neu entstehenden Bürokomplex „Wien
Mitte“ sollen in dem auf 100.000 Quadratmetern Nutzfläche
ausgelegten Gebäude auf rund 35.000 Quadratmetern acht
Finanzämter sowie die Großbetriebsprüfung ihren Vollbetrieb
aufnehmen. Spätestens 2013 werden die Finanzbeamten in
ihren neuen Büros sitzen, derzeit wird an der Detailflächen-
sowie der Belegungsplanung gefeilt.
veränderte organisation
Die Eckpunkte des Bürokonzeptes skizzierte Gerhard Pipal, im
Finanzministerium zuständig für die Immobilien des Hauses,
bereits am vergangenen internationalen Facility Management-
Kongress an der TU Wien im November, als das Konzept präsentiert
wurde:
Wien Mitte in 1030 Wien, Landstraßer Hauptstraße, mit rund
61.000 Quadratmetern
Green Worx in 1020 Wien, Lassallestra ße, mit rund 19.200
Quadratmetern
Silbermöwe in 1030 Wien, Haidingergasse, mit rund 17.500
Quadratmetern
Diese organisatorischen Änderungen erfordern ein ordentliches
Maß an infrastruktureller Anpassung. Technik-Professor
Redlein zeigt sich stolz, „den ersten Meter“ dieses
virtuelle büros in toplage
Ständig besetzte Büros sind inzwischen bei vielen modernen
Unternehmensformen kaum mehr sinnvoll – oder möglich.
„Aktuelle Arbeitsformen, wie Co-Working, Desk-Sharing, Home
oder Mobile Office, verlangen nach effizienten und flexiblen
Bürolösungen“, erläutert Alexander Varendorff, Geschäftsführer
des Business Center-Betreibers Bena „den Trend einer
Totalflexibilisierung des Arbeitsplatzes in einer neuen Dimension“.
Das Unternehmen bietet seinen Kunden mit dem ‚virtuellen
Büro‘ nicht nur physisch die Büros an, sondern auch
eine repräsentative Büroadresse in Toplage mit eigener Telefonnummer.
Die Büroservices, wie Empfang oder Sekretariat,
sowie die IT- und Telekommunikationsprodukte können flexibel
kombiniert und an den sechs Wiener Standorten unabhängig
genutzt werden. Varendorff: „Das Büro ist immer genau dort,
wo sich der Kunde gerade befindet.“
146 Immobilien magazin 7-8|12 7-8|12 Immobilien magazin 147

Am pUls NEUE BüROKONzEpTE
Change-Prozesses wissenschaftlich begleiten zu können. Sein
Institut wurde mit der Bedarfserhebung in diesem Bereich der
Finanzverwaltung beauftragt: „Im E-Government sind ja die
Ministerien Vorreiter“, ist Redlein beeindruckt von der progressiven
Einstellung der Verwaltung. Nun ging es darum, innovative
Büroformen zu entwickeln und sinnvolle Infrastrukturmaßnahmen
einzubauen. Die wesentliche Frage zu Beginn war,
erinnert sich Redlein: „Welche Abläufe gibt es im Ministerium?“
Denn jede Stelle braucht ein anderes Arbeitsumfeld: Gibt es persönlichen
oder nur telefonischen Kundenkontakt? Bewegt man
sich viel im Außendienst? Die Großbetriebsprüfer seien ja eher
draußen vor Ort. Ebenso die Finanzpolizei, die hauptsächlich
auf Baustellen anzutreffen sei, so Redlein. Aber auch Büroarbeit
ist nicht gleich Büroarbeit: „Wenn jemand mit Vertragsanalyse
beschäftigt ist, benötigt er eine andere Arbeitsumgebung
als Routinearbeiter“, erklärt Redlein die Anforderungen. Nur
hübsche, neue Büromöbel hinzustellen, genüge nicht. Das gehe
oft an den Anforderungen vorbei. Denn auch im Verwaltungsbetrieb
arbeite man zunehmend projektorientiert – und nicht
alle Teams sind personell immer gleich zusammengesetzt. Genauso
flexibel müssen daher auch die Bürolösungen sein.
raus aus der isolation
Mit einem neuen Bürokonzept will Alexander Strohmayer in
die Welt der Office-Anbieter vorstoßen. Mit seinen „Neno
Offices“ sei er am puls der zeit: Man widme sich den neuen
Bedürfnissen einer wachsenden Gruppe von „digitalen
Nomaden“ und Selbstständigen, die es mittlerweile in sehr
vielen Brachen gibt, die ein flexibles Arbeitsumfeld suchen,
das sie an ihr Leben anpassen können und nicht umgekehrt,
erläutert der Neno-Gründer sein Konzept. Office on Demand
könnte man in Kurzform zu den Neno-Büros sagen.
Die Registrierung und die Einrichtung eines Accounts
erfolgen online. über ein Ticketsystem können Nutzer zeitblöcke
kaufen, die je nach Bedarf eingelöst werden können.
Auch die Buchung der Räumlichkeiten erfolgt online. Die
Tickets werden zu einem Einheitspreis angeboten, der für
alle Standorte in der Stadt gilt und auch an allen eingelöst
werden kann. Ticketpreise beginnen bei 19 Euro pro Halbtag
und beinhalten die gebuchte Raumnutzung, die gesamte
technische Infrastruktur (Bürogeräte) sowie ein Getränkekontingent.
Nutzer können Einzelarbeitsplätze, offene Bereiche,
Kreativräume, Wissens- und Medienforen buchen.
Je nach aktuellem Job wird die Arbeitsumgebung ausgewählt:
Die Urban Creative-Standorte befinden sich in
zentraler, hochfrequentierter Lage und bieten moderne
Räumlichkeiten, die frisches Design mit künstlerischen Elementen
kombinieren. Die Executive Suite-Standorte sind in
eleganten Altbauten in zentraler, gediegener Lage zu finden.
Es dominieren stilvolles Interieur und gesetzte Farbwelten.
Nutzer finden dort neben Einzelarbeitsplätzen auch vermehrt
Meeting- und Workshop-Räumlichkeiten sowie projektbüros
für größere Gruppen.
Fotos: Richard Tanzer, NENO / Susanne Spiel
einbeziehung der Mitarbeiter
Nicht über die Köpfe „hinwegentscheiden“, sondern aktives
Miteinbeziehen der Mitarbeiter stand ebenfalls im Mittelpunkt
des Change-Prozesses, erzählt Redlein. Wesentlich sei dabei gewesen,
nicht zu fragen: „Wie möchten Sie arbeiten?“, sondern:
„Wie arbeiten Sie?“ Konkret wurde dabei festgestellt, welche
Kommunikationserfordernisse zwischen den Teams und Abteilungen
bestehen und – daraus abgeleitet – welche Kapazitäten
und Qualitäten bei Besprechungsräumen (Zweier- bis Sechser-
Büros) notwendig sind und welcher Raumbedarf für konzentriertes
Arbeiten („Denkerzellen“) besteht.
Eine wichtige Rolle spielt im Bürokonzept die Akustik. So wurde
beispielsweise die schallharte Decke gegen eine hochwirksame
Akustikdecke (Breitband-Kompakt-Absorber), die das Fraunhofer
Institut für Bauphysik entwickelt hat, ausgetauscht. Der
Effekt: nicht der kleinste Nachhall beim Sprechen. Auch der
Einbau von Glasakustikschirmen zwischen zwei Arbeitsplätzen
und die Verwendung von Akustik-Highboards und Akustikschränken
haben im Musterbüro des Finanz ministeriums bis
jetzt zu schallgedämpftem Arbeiten geführt. Unübersehbar
auch die „Denkerzelle“: eine verglaste Zelle, die als Besprechungsraum
oder eben als „Denkerzelle“ dient. Die Wände
dieser Koje sind frei schwingende Glasplatten mit Absorberpaneelen.
Spricht jemand hinter der Verglasung in normaler
Lautstärke, wird das an den Schreibtischen und Arbeitsplätzen
rundherum nur noch als Flüstern wahrgenommen.
148 Immobilien magazin 7-8|12 7-8|12 Immobilien magazin 149

FundaMentals Autotest
Auf leisen sohlen
ins viertel zwei
Mit einem stromer gegen den strom schwimmen. autor: MICHAeL NeuBAueR
sichtlich erstaunt äußert sich Walter Hammertinger,
Geschäftsführer der IC Projektentwicklung, mit den
Worten: „Da hört man ja tatsächlich nichts“, als der
Renault Fluence Z.E. startet. „Das ist wirklich toll.“ Als
reines E­Auto hat der Fluence keinen Verbrennungsmotor
an Bord. Man hört nur das Rollen der Reifen und das leise,
gleichmäßige Surren der Klimaanlage. Wir fahren die Webgasse
Richtung Wiental hinunter und sehen auf der Reichweitenanzeige,
wie sich diese sogar leicht verlängert. Dass man in
Steckbrief Di (fH) Walter Hammertinger
Geboren am 19. Februar 1980
Nach Abschluss des studiums Bauingenieurwesen –
Projektmanagement an der FH technikum Kärnten
technischer Projektleiter für das Großprojekt VIeRteL
ZWeI bei der BauConsult Projektmanagment GmbH.
Jänner 2009: Wechsel zur IC Projektentwicklung
GmbH. seit Februar 2012 neben Mag. sabine ullrich
in der Geschäftsführung.
einem Elektroauto sitzt, erkennt man erst beim Blick auf das
Armaturenbrett. In der Armaturentafel ersetzt ein Display mit
Informationen zu Elektroantrieb, Ladestatus und Reichweite den
Drehzahlmesser. Ein Econometer informiert den Fahrer mit Farbcode
über den momentanen Energieverbrauch: Hellblau steht
für „normalen“ Fahrbetrieb, während Dunkelblau signalisiert,
dass sich das Fahrzeug im Zustand der optimalen Energierückgewinnung
befindet. Ist der Zeiger im roten Bereich, wird überdurchschnittlich
viel Strom verbraucht.
Angetrieben wird der Fluence Z.E. von einem so genannten
fremd erregten Synchronmotor mit einem Wirkungsgrad von
etwa 90 Prozent. Hier leistet der Motor 70 kW/95 PS zwischen
3.000 und 8.900 U/min. Das maximale Drehmoment beträgt 226
Nm, das bereits ab 400 U/min, also aus dem Stand zur Verfügung
steht. Das ermöglicht kraftvolle – wenn auch ex trem energieraubende
– Ampelsprints. Beim Bremsen und im Schiebebetrieb
wird Bewegungsenergie zurückgewonnen und in Form von elektrischer
Energie wieder in der Batterie gespeichert. Damit das
280 Kilogramm schwere Akkupaket zwischen Rücksitzbank und
Koffer raum Platz findet, haben die Franzosen den Fluence Z.E.
um 13 Zentimeter in die Länge gestreckt. Trotzdem geht Kofferraumvolumen
verloren. 317 Liter fasst der Kofferraum – nicht
gerade viel für eine Familienlimousine.
Im Stau stehen quittiert der Elektromotor mit einem kaum
spürbaren und auf der „Tankanzeige“ auch nicht sichtbaren
Verbrauch, obwohl wir aufgrund der hohen Außentemperaturen
an diesem Frühsommertag Ende Mai bewusst nicht auf
die kühlende Wirkung der Klimaanlage verzichten wollen. Der
Stop­and­go­Verkehr lässt die Reichweite jedoch wieder schmelzen.
„Wie sieht’s denn mit der Reichweite aus?“ Nun, Renault
gibt in seinen Werksangaben eine maximale Reichweite von 180
Kilo metern an. Ein im Stadtverkehr wohl kaum zu erreichender
Wert. 140 Kilometer scheinen das Maximum zu sein, das sich aus
den Akkus herauskitzeln lässt – dann heißt es: Steckdose gesucht.
Das Aufladen kann dauern. Die Standardladung an der Wall­Box,
die über den Stromanbieter in jedem Haushalt in stalliert werden
kann, mit 230 Volt Spannung und 10 oder 16 Ampere Ladestrom
erlaubt die vollständige Ladung der Batterien innerhalb von sechs
Fotos: Michael Neubauer
bis acht Stunden. Die Schnellladung an einer 400­Volt­Drei­Phasen­Kraftstromsteckdose
mit 32 bis 63 Ampere Ladestrom dauert
rund 30 Minuten. Schneller geht es mit dem Quickdrop­System,
das den Wechsel der Batterie innerhalb von drei Minuten, ohne
dass der Fahrer das Automobil verlassen muss, ermöglicht. In Österreich
sind jedoch keine Quickdrop­Wechselstationen geplant.
„30 Minuten Pause. O.k. Das lässt sich einplanen“, kommentiert
Hammertinger. Ein Mal Vollladen kommt auf rund fünf Euro.
Selbst wenn sich nur 140 Kilometer ausgehen – kaum ein vergleichbarer
Benziner kann da mithalten. „Für mich sind 140 bis
180 Kilometer Reichweite noch zu gering.“
Der Oberösterreicher ist mit einer Kärntnerin verheiratet.
Wochenendausflüge zu den Familien lassen sich mit einem
Stromer wohl derzeit noch nicht realisieren. Noch fehlt es an
der Infrastruktur. Auch eines der beliebtesten Urlaubsziele des
Paares, die Toskana, ist mit einem E­Fahrzeug in angemessener
tecHniScHe Daten fluence Z.e.
tecHnik
Motor elektromotor 5AM
technik fremderregter synchronmotor
Rekuperation Bremsenergie
dauerleistung 50 kW/68 Ps
Max. drehmoment 226 Nm zwischen
400 und 2.500 u/min
Kurzfristige spitzenleistung 70 kW/95 Ps zwischen
3.000 und 8.900 u/min
spitze 135 km/h
0 – 100 km/h 13 sec
MVeG-Verbrauch 140 Wh/km
(innerorts/außerorts/komb.)
reichweite lt. neFZ 180 km
Zeit nicht erreichbar. Für die Stadt hingegen kann sich der Projektentwickler,
der in Wien 6 nahe der U3 wohnt, einen Stromer
durchaus vorstellen. „Ideal für kurze Wege in Wien.“ Derzeit
fährt Hammertinger einen Audi A6 Avant. „Sicherheit steht
bei mir ganz oben.“ In Wien ist er – sofern er keine Termine
hat – häufig öffentlich unterwegs. „Mit dem Auto von zu Hause
ins Viertel Zwei bin ich deutlich langsamer.“ Noch finden sich
in den von der IC Projektentwicklung entwickelten Objekten
„serien mäßig“ noch keine Ladestationen, werden aber bei künftigen
Projekten bereits standardmäßig eingeplant. „Nachhaltigkeit
hat bei uns einen hohen Stellenwert. Egal, ob es um das
Bauen oder den Betrieb geht.“
Stromer könnten, so Hammertinger, die Lebensqualität vor
allem in von Verkehr derzeit stark beeinträchtigten Stadtteilen
deutlich steigern. „Keine Schadstoffemissionen, kein Lärm – das
würde viele Gegenden in Wien aufwerten.“
Daten
länge/Breite/Höhe 4.748/1.813/1.458 cm
Gewicht 1.605 kg
Fluence netto nova Brutto
expression 21.625 euro 0,00% 25.950 euro
dynamique 22.541 euro 0,00% 27.050 euro
Vertragsdauer
in Monaten
Batteriemiete
ab 12 ab 24 ab 36
10.000 km/Jahr 102 euro 92 euro 82 euro
15.000 km/Jahr 116 euro 106 euro 96 euro
20.000 km/Jahr 132 euro 122 euro 112 euro
25.000 km/Jahr 148 euro 138 euro 128 euro
30.000 km/Jahr 168 euro 158 euro 148 euro
150 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 151

Forum
ZukuNFt ImmobIlIe
Vom Leben jenseits
Der WAhrnehmung
Das thema smart home ist nicht nur bereits überstrapaziert, es lässt auch einen
breiten interpretationsspielraum offen. und das kann kosten. Autor: Gerhard rodler
Die Idee vom „Smart Home“ ist mittlerweile gut
und gerne eineinhalb Jahrzehnte alt. Die Idee
ist ja auf den ersten Blick bestechend. Das gesamte
Haus denkt mit – und manchmal sogar
vor. Wenn ich ins Arbeitszimmer gehe, schalten
sich der PC und meine vorab einmal definierte Lieblingsbeleuchtungssituation
ein.
Im Winter startet die Heizung zu Hause am Neusiedler See,
wenn ich mein Wiener Büro verlasse – und im Sommer umgekehrt
die Kühlung. Aber nur, wenn es die jeweiligen Innentemperaturen
erfordern. Und der Eiskasten bestellt beim Homedelivery­Service
ohne mein Zutun die ausgehende Milch (oder
das Bier) nach. Noch besser: Wenn der Rasen auszutrocknen
droht, startet zur richtigen Beschattungszeit die Bewässerung
und wenn der Rasen zu hoch zu werden droht, fährt der Mährobotor
aus. Und wenn's regnet, schließt mein Haus selbst mitdenkend
ohne mein Zutun die Fenster. Klar, dass ich mit meinem
iPhone von der Beleuchtung über den Fernseher bis hin
zur gewünschten Raumtemperatur alles vom Sofa aus steuern
kann – nur fit halten muss ich mich (leider) doch noch selber.
Blöd nur, dass es bei dieser Vision geblieben ist. In der Praxis
gibt es wohl kaum einen „normalen“ Haushalt, wo der Kühlschrank
das Lebensmittelmanagement eigenständig übernommen
hat und einzelne Aspekte des „smarten Wohnens“ finden
sich zwar in vielen Haushalten, die Zusammenschaltung aller
Möglichkeiten bleibt aber wohl Zukunftsmusik. Mit ein Grund
sind auch die vergleichsweise sehr hohen Investitionen, die bei
dieser Zukunftsmusik mitschwingen. Jede Leitung, jedes Endgerät,
ja sogar jeder Lichtschalter musste auf den bisherigen
Standard für smartes Wohnen, KNX, ausgelegt sein – und kostete
damit ein Vielfaches normaler handelsüblicher Lösungen.
Ausgerechnet eine im internationalen Vergleich zunächst
kleine österreichische Firma aus dem bescheidenen Örtchen
Kollerschlag ist angetreten, das zu ändern. Die Firma Loxone
hat Smart Living­Lösungen abseits des KNX­Standards entwickelt.
Mit weniger als 50 Prozent der vergleichbaren Kosten.
Vor allem aber: Das Loxone­System kann alle schon bisher
im Haus installierten Endgeräte sinnvoll in das smarte Wohnungskonzept
einbinden. Die normalen Bewegungsmelder im
Haus werden so gleichzeitig zur Alarmanlage, der ganz normale
Lichtschalter muss nicht durch das vielfach teurere KNX­Panel
ersetzt werden, sondern kann sinnvoll eingebunden werden.
Viele Hunderte Funktionen kann das Herzstück der Anlage managen.
Und das Beste daran: Im Gegensatz zu den bisherigen
Systemen kann das jeder für sich selbst neu definieren. Das
„Programmieren“ des Smart­Home­Servers ist beim Loxone­System
keine Sache für hoch spezialisierte Fachleute mehr, sondern
das kann jeder Konsument, der einen PC einschalten kann.
Mittlerweile hat sich das kleine, aber clevere schwarze Kasterl
aus Kollerschlag – das Herzstück des Systems – buchstäblich
weltweit einen Namen gemacht. Die nur 35 Loxone­Mitarbeiter
haben zwischenzeitig rund 500 Loxone­Systeme in der
Region Deutschland­Österreich­Schweiz (DACH) ausgeliefert.
Distributionspartner gibt es in Tschechien, Spanien, Großbritannien
und seit Neuestem in Brasilien, das sich gerade zu
einem der größten Exportmärkte entwickelt. Das am weitesten
entfernte Loxone­System managed freilich Leuchttürme
in Sydney.
Aber, so Loxone­CEO Martin Öller, zunächst wolle man sich
freilich auf Europa konzentrieren. Immerhin beträgt die Exportquote
ohnedies schon jetzt rund 80 Prozent. Viel lieber als
mit dem Verkaufen beschäftigt er sich ohnehin mit dem Entwickeln
von neuen Lösungen beziehungsweise Anwen dungen
für sein System. Jüngster Geniestreich: Die erste umfassende
Video­Gegensprechanlage für Smartphones. Die Lösung des
oberösterreichischen Hightech­Unternehmens ist dabei für
alle Smartphone­Modelle anwendbar. Mit dieser neuar tigen
Anwendung kann weltweit flexibel Zutritt zu Gebäuden gewährt
werden, ohne anwesend zu sein. Sowohl die Installationssoftware
als auch die Apps sind kostenlos erhältlich. Die
Außensprechstelle ist am Eingang eines Betriebes, Hauses oder
Grundstückes angebracht.
foto: prime
Als Pendler zwischen Theorie und Praxis brennt
mir ein Thema ganz besonders unter den Nägeln:
der Bestand. Österreich ist eigentlich schon bebaut.
Nur und immer nur auf die grüne Wiese zu
bauen, können wir uns nicht leisten, wir würden die Schönheit
unseres Landes, die Natur zerstören und müssten aufwendige
neue Infrastruktur schaffen. Aber wie gehen wir mit
dem Bestand um? Mit einem Objekt, das einfach nicht mehr
funktioniert? Immer öfter muss so ein Objekt nicht 100 und
mehr Jahre alt sein, sondern es reichen schon 35 oder 40, um
nicht mehr zeitgemäß zu sein. Im Sinne der Nachhaltigkeit
ist der Bestand die zentrale Herausforderung der Gegenwart.
Anders formuliert: Ohne den Bestand werden wir die Herausforderungen
des Klimawandels, der Vermeidung von Sick
Buildings oder der Lebenszyklus­Betrachtung nicht lösen.
Für die Gebäude, die in die Jahre gekommen sind, haben wir
aber nur drei Lösungen:
1. Wir lassen den Leerstand zu – irgendwann wird dann
der Abriss folgen. Dies ist aufgrund der verlorenen Substanz,
aber auch für das Umfeld kein gewünschtes Szenario.
In Einzelfällen wird dies sicherlich die bessere
Entscheidung sein.
2. Wir halten das Objekt im Markt und reduzieren die Miete,
um zumindest noch irgendjemanden zu begeistern. Damit
vernichten wir richtig schön die vorhandenen Werte
und es wird langfristig zu Punkt eins führen.
DER BRANCHENEVENT
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17. September 2012
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152 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 153
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Der ImmoNomaDe
Die KoluMne
von PhiliPP Kaufmann
3. Wir sanieren. Dieser Schritt kann bedeuten, dass wir die
Nutzung erhalten, aber viel öfter werden wir zum Beispiel
Büros in Wohnungen umbauen. Der Vorteil ist, dass wir
die bestehenden Strukturen erhalten. Das Objekt kann
auf seine Geschichte aufbauen, das (wieder zu bele bende)
Flair und die vorhandene Infrastruktur nutzen. Aber
diese Maßnahmen kosten viel Geld. Ich behaupte sogar,
mehr Geld, als ein Neubau auf der grünen Wiese kosten
würde. Nach Fertigstellung ist es aber ein Objekt, welches
die Funktionalitäten erfüllt und darüber hinaus noch
deutlich mehr liefert! Ich behaupte daher: Der (sanierte)
Bestand ist der bessere Neubau.
Das Baujahr hat sich zumindest in der Immobilienbewertung
verkürzt und daher auch meine Forderung: Der Gesetzgeber
soll für das Mietrechtsgesetz (MRG) beim gut sanierten
Bestand anstelle des Datums der Baugenehmigung das
verjüngte Baujahr heranziehen. Wirtschaftlich begründet ist
dies alle Male und wir werden damit die Sanierungsquote
auf die gewünschten drei Prozent und mehr heben, da es
sich für alle Stakeholder rechnet – mit Förderungen alleine
werden wir im bisherigen System das Problem nicht lösen.
Ihr ImmoNomade Philipp Kaufmann
PS: Ich freue mich auf Feedback und bin unter immobiliennomade@gmail.com
erreichbar.
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40 Jahre Metzger realitäten
Networking ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
Atmosphäre ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
Inhalt ▪ ▪ ▪ ▪
Unser Fazit:
Wahrscheinlich eines der
elegantesten Events dieses
Jahres – hochkarätigst besucht.
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3
FrühsoMMerFest von ehl
Networking ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
Atmosphäre ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
Inhalt ▪ ▪ ▪
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8
Unser Fazit:
Da waren wirklich alle da. Und das lag nicht nur
am lauen Vorsommerabend und einem tollen
Blick über Wien – sondern am Gastgeber EHL.
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Beton iM koPF
Networking ▪
Atmosphäre ▪ ▪ ▪
Inhalt ▪ ▪ ▪
Unser Fazit:
Die Präsentation einer Studie über Beton
entwickelt sich zu einem Branchentreff –
vor allem der Beton- und Ziegelhersteller.
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19
Fotos: beigestellt
CoCktail
Frühsommer 2012
40 Jahre Metzger realitäten
Der Rahmen war dem Anlass angemessen. In den Redoutensälen der
Wiener Hofburg feierte die Metzger Realitäten Gruppe „40 Years of
Excellence“. Das Who´s who aus Immobilien, Kunst und Wirtschaft
gratulierte. In den 40 Jahren baute Alfons Metzger nicht nur ein
internationales Unternehmen auf. Er entwickelte auch internationale
Branchenstandards. Den Gästen und sich machte Mäzen Alfons
Metzger mit der Jungen Philharmonie ein musikalisches Geburtstagsgeschenk.
Zu den Gästen zählten unter anderen Karl-Heinz
Strauss (CEO der Porr), Wolfgang Hesoun (Siemens), Ex-Bundeskanzler
Franz Vranitzky, Harald Serafin, Bruno Ettenauer (CA Immobilien
Anlagen), Michael Griesmayr (IC Projektentwicklung), Rudolf
Schicker, Robert Zadrazil (Schoellerbank), Heribert Smolé (UBM)
und Herbert Kaufmann (Ex-Vorstand Flughafen Wien).
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1 – 8
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Präsentation der studie
Ein guter Grund zur Freude: Das Institut Market bestätigt, dass sich
drei Viertel der Österreicher ein Objekt aus Ziegel oder Beton wünschen.
Bernd Wolschner (SW Umwelttechnik), Martin Leitl (Bauhütte
Leitl-Werke), Hildegard Aichberger (WWF), Werner Beutelmeyer (Market
Institut) und Andreas Pfeiler (FV Stein- und keramische Industrie).
12 – 19
FrühsoMMerFest von ehl
Michael Ehlmaier hat mit seinem Unternehmen das neue Büro am
Belvedere bezogen und zum Frühsommerfest eingeladen. Die heimische
Immobilienprominenz feierte mit: Christoph Stadlhuber
(Signa Holding), Eduard Zehetner (Immofinanz), Bibi Draxler (SCN-
Privatstiftung), Michael Wurzinger (Strauss & Partner Development),
Ingrid Fitzek (Techgate Vienna), Daniel Riedl (Immofinanz) und Karl-
Heinz Strauss (Porr).

20 21
22
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in-MoBilien-talk viii
Networking ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
Atmosphäre ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
Inhalt ▪ ▪ ▪ ▪
Unser Fazit:
Trotz EM-Konkurrenz ein bestbesuchter
Event, was wohl auch an
der einzigartigen Location lag.
156 immobilien Magazin 7-8|12
övi soMMerFest
Networking ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
Atmosphäre ▪ ▪ ▪ ▪
Inhalt ▪ ▪ ▪ ▪
Unser Fazit:
Der ÖVI ruft – und alle
kommen. Das ist schon
die goldene Regel.
BüroeröFFnung BilFinger Berger
Networking ▪ ▪ ▪ ▪
Atmosphäre ▪ ▪ ▪
Inhalt ▪ ▪ ▪ ▪
Unser Fazit:
Startschuss für das neue Headquarter
des Baukonzernes. Und viele
High-Professionals waren mit dabei.
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soMMerFest zur doPPio-neueröFFnung
Networking ▪ ▪ ▪ ▪
Atmosphäre ▪ ▪ ▪ ▪
Inhalt ▪ ▪ ▪
Unser Fazit:
Auch, wenn die ORF-Ansiedlung
wieder wackelt, ein tolles Büro und
gut geführtes Hotel gibt es in
Neu-Marx jedenfalls schon.
Fotos: Jürg Christandl, Andi Bruckner, beigestellt
20 – 23 BüroeröFFnung BilFinger Berger
Die Baugesellschaft Bilfinger Berger ist vom Nasch-
markt neben das Schloss Schönbrunn gezogen.
Die Geschäftsführer Rudolf Kraft, Ludger Koch,
Stefan Roth und Jochen Keysberg luden zahlreiche
Geschäftspartner, darunter Wolfgang Wahlmüller
vom Österreichischen Siedlungswerk, Harald
Butter, Geschäftsführer der BAI, Architekt
24 – 25
övi soMMerFest
Über den Dächern Wiens hat der Österreichische
Verband der Immobilientreuhänder (ÖVI)
zum Sommerfest eingeladen. Wie schon in den
Jahren davor, fand das Fest im Anschluss an
die Generalversammlung statt. Der Einladung
von Präsident Udo Weinberger und seinem Vize
Klaus Wolfinger folgte auch zahlreiche Promi-
26 – 28 soMMerFest zur doPPio-neueröFFnung 29 – 30
Nun ist es geschehen. In Neu-Marx in Wien
wurden feierlich das Austria Trend Hotel Doppio
sowie die Doppio Offices eröffnet. Mit Cocktails,
Boccia-Turnier und Eis-Spezialitäten eröffnete
die Immobilien- und Hotelprominenz das Gebäude.
Mit dabei waren Karl-Heinz Strauss
(Porr); Harald Nograsek, (Verkehrsbüro Group)
Hoteldirektor Andreas Granner, Erich Hampel
(UniCredit Bank Austria), Vizebürgermeisterin
Renate Brauner, Martin Bartl (Strauss & Partner).
Für Unterhaltung sorgte Saxofon-Performancekünstler
TomX.
Christian Mascha und Kurt Stefan von der PKM
Muldenzentrale ein. Die ökumenische Einsegnung
führten eine evangelische Pastorin und ein
römisch-katholischer Pfarrer durch. Zur Feier des
Tages wurde eine große Neuerung verkündet. In
wenigen Wochen wird Bilfinger Berger nur noch
Bilfinger heißen und ein neues Logo führen.
nenz aus den Bundesländern. Mehr als 170
Gäste genossen den Blick über Wiens Dächerlandschaft
im Schatten der Sonnenschirme. Mit
dabei waren Klaus Amann (IIBW), Peter Rustler
(Rustler Gebäudeverwaltung), Anton Holzapfel
(ÖVI), Dietmar Hofbauer (Vienna Real) und
Birgit Rieder (Rieder Immobilien).
in-MoBilien-talk viii aM stePhansdoM
Am bekanntesten Dach von Wien fand zum
achten Mal der In-Mobilien-Talk in Wien statt.
Die Initiatoren Claudia und Thomas Vitek luden
zu anregenden Gesprächen an diesen außergewöhnlichen
Veranstaltungsort.
Unter den Gästen waren Ernst Vejdovszky
(S Immo), Alex Safferthal, Christian Krenauer,
Walter Bursatti, Heinz Muhr, Veronika und
Michael Franz (Sodoma), Helga Brun (Krefina),
Johannes Zimm (Erste Bank) und Josef Angst
(Vermessungsbüro Angst).
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Die letzte Seite
158 immobilien Magazin 7-8|12
DiE SöhnE
DES altEn BauErn
Das Märchen über lage, Wagnis und Weitsicht.
Es war einmal ein Bauer. Der hatte zwei Söhne. Als
seine Zeit gekommen war, rief er sie zu sich: „Es ist
so weit “, sagte der alte Bauer, „ich werde vor meinen
Schöpfer treten. Vorher müsst ihr aber das Erbe untereinander
aufteilen: Ich will ein gerechter Vater gewesen
sein.“
Die Söhne berieten. Dann traten sie ans Bett des Bauern: Der
Ältere sollte den Hof, die Äcker und alles Vieh in Ebene und Tal
bekommen. Der Jüngere aber wollte sich mit einer Alm in einem
Nebental, einer nahe der Alm auf einem Hügel gelegenen
Wiese mit einem kleinen Wald, ein paar kleinen, kargen und
steinigen Hochflächen auf den Bergen und ein paar Ziehwegen
knapp unter den Gipfeln begnügen.
Der alte Mann runzelte die Stirn: „Seid ihr euch sicher?“ –
„Das“, antwortete der Ältere, „habe ich meinen Bruder auch
gefragt.“ Doch der jüngere Sohn nickte: „Ja, Vater, es ist gut
so.“ Also schrieb der alte Bauer sein Testament und starb.
Von nun an arbeitete der ältere Sohn unermüdlich, wie er es gelernt
hatte. Der Jüngere aber saß auf seiner Alm – und lebte von
Ersparnissen. Die Bauern im Tal verspotteten ihn: Er sei wohl
zu faul und dumm, um zu arbeiten. Der Jüngere ließ sie reden.
Nur einer hielt zu ihm: sein Bruder. Drei Mal bot er an, das
Erbe neu aufzuteilen. Doch der Jüngere lehnte ab: „Danke,
Bruder, aber ich werde es dir nie vergessen.“
Autor: Thomas RoTTenBeRg
Dann, eines Tages, zog der Jüngere einen hohen Zaun um seine
Wiese und das Waldstück. Mit seinen letzten Ersparnissen
kaufte er vier Hirsche. Nach wenigen Jahren war daraus eine
Herde geworden. Das Fleisch der Hirsche war zart – und das
sprach sich bis in die Stadt herum.
Während der Ältere Felder bestellen und Vieh versorgen
musste, war das Wild des Jüngeren sich selbst genug. Mehr
noch: In jener Zeit wurde das Bewirtschaften von Land am
Berg gefördert. Auch Hege und Pflege von Vieh und Tieren
nach alter, natürlicher Art wurden belohnt: Der Jüngere bekam
also Geld dafür, die Hirsche am Hügel leben zu lassen.
Damit nicht genug: Die Städter wollten sehen, wie und wo die
Hirsche lebten. Das Tal gefiel ihnen – und so kamen sie wieder:
Der jüngere Sohn bewirtete sie – und richtete Fremdenzimmer
ein. Weil die Fremden auch im Winter kamen, um im Schnee
Sport zu treiben, wollten die Tal-Bauern Lifte und Pisten errichten.
Doch ach! Die Pisten mussten über die kargen Hochflächen
des jüngeren Sohnes führen. Und über seine nutzlosen Ziehwege.
Nun spottete keiner mehr. Niemand hieß ihn mehr einen Toren:
Die Bauern kamen und buhlten um das Recht, seinen Grund
und Boden zu nutzen. Der jüngere Sohn des alten Bauern
aber war schlau genug, nicht nachtragend zu sein: Das, wusste
er, würde keinem nutzen. Also verlangte er einen Anteil der
Lifteinnahmen, gewährte dafür das Recht, Pisten zu bauen –
Foto: ©istockphoto.com/BamBamImages
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