Die steuerlich privilegierte Liquidation von Immobilien ... - Transliq AG

Ernst Giger · Die steuerlich privilegierte Liquidation von Immobiliengesellschaften STEUERN
Ausgangslage
Immobiliengesellschaften – meistens in
der Rechtsform der Aktiengesellschaft 1 –
sind aus steuerlicher Sicht oft ungünstige
Gebilde. Dies namentlich dann, wenn sie
Liegenschaften besitzen, welche durch die
Aktionäre privat genutzt oder als Vermögensanlagen
gehalten werden. Folgende
Gründe machen Immobiliengesellschaften
i.d.R. steuerlich uninteressant:
• Wirtschaftliche Doppelbelastung
Die Liegenschaftserträge und das liegenschaftliche
Vermögen werden bei der Gesellschaft
mit den Gewinn- und Kapitalsteuern
2 und beim Aktionär mit den Einkommens-
3 und den Vermögenssteuern 4
erfasst.
• Grundstückgewinnbesteuerung
Die Gewinne aus der Veräusserung von
Liegenschaften im Privatvermögen unterliegen
in der Regel nicht der DBSt. Dagegen
wird der Veräusserungsgewinn
der DBSt unterworfen, wenn er durch
eine Immobiliengesellschaft realisiert
wird.
Insolvenz- und Wirtschaftsrecht §
· 2/1998
Ernst Giger
Steuerreduktion als Ausstiegshilfe
Die steuerlich privilegierte
Liquidation von Immobilien-
gesellschaften
Ein zeitlich befristetes Privileg
Die Steuerfolgen bei der Liquidation von Immobiliengesellschaften galten mitunter als ruinös!
Mit einer bis Ende 1999 befristeten Steuerreduktion bieten das Bundesgesetz über die direkte
Bundessteuer (DBG) und verschiedene kantonale Steuergesetze jedoch eine äusserst
interessante «Ausstiegshilfe» an.
• Veräusserung Mehrheitsbeteiligung
Wird eine Mehrheitsbeteiligung an
einer Immobiliengesellschaft veräussert 5 ,
so unterliegt diese Veräusserung bei den
Staats- und Gemeindesteuern i.d.R. der
Grundstückgewinnbesteuerung. Überdies
wird bei der Übertragung einer Mehrheitsbeteiligung
meistens auch die kantonale
Handänderungssteuer erhoben.
Ernst Giger
Dr. iur., Fürsprecher
Partner Dr. Röthlisberger AG, Bern
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• Verdecktes Eigenkapital
Immobiliengesellschaften müssen nach
konstanter Praxis der Steuerbehörden
über eigene Mittel von mindestens 20%
der zu Verkehrswerten bewerteten Gesamtaktiven
verfügen. Andernfalls wird
ein Teil des Fremdkapitals steuerlich wie
1 Nachfolgend wird deshalb von der Rechtsform
der Aktiengesellschaft ausgegangen, wobei dieselben
Überlegungen für alle anderen Rechtsformen
auch gelten, die als selbständige Steuersubjekte
erfasst werden.
2 Dies allerdings nur noch bei den Staats- und Gemeindesteuern,
da bei der DBSt seit dem
1.1.1998 keine Kapitalsteuern mehr erhoben
werden.
3 Sofern die Gewinne ausgeschüttet werden. Andernfalls
bleibt die Ausschüttungssteuerlast als latente
Steuerlast auf künftigen Ausschüttungen bestehen.
Bei Immobiliengesellschaften sind die gestalterischen
Möglichkeiten zur Milderung der
wirtschaftlichen Doppelbelastung (z.B. über
Lohnbezüge und dergleichen) erfahrungsgemäss
eingeschränkter als bei operativ tätigen Gesellschaften.
4 Das liegenschaftliche Vermögen widerspiegelt
sich im Aktiensteuerwert.
5 Diesem Vorgang wird die gemeinsame Veräusserung
von mehreren Minderheitsbeteiligungen
gleichgestellt.

STEUERN Ernst Giger · Die steuerlich privilegierte Liquidation von Immobiliengesellschaften
Eigenkapital behandelt 6 , mit der Folge der
entsprechenden, wirtschaftlichen Doppelbelastung.
• Privatentnahme von Liegenschaften
Wird eine Liegenschaft auf den Aktionär
überführt, so muss dies zum (mutmasslichen)
Verkehrswert geschehen. Liegt dieser
über dem steuerlich massgebenden
Buchwert, so unterliegt der Überführungsgewinn
der wirtschaftlichen
Doppelbelastung; da diesfalls i.d.R. kein
Geld fliesst, kann die Steuerzahllast zu Liquiditätsproblemen
führen.
Vor diesem Hintergrund, und insbesondere
im Zusammenhang mit den Bestrebungen
zur Verschärfung der Eigenkapitalvorschriften,
hat der Bundesgesetzgeber
mit Wirkung ab dem 1.1.1995 ein bis
Ende 1999 befristetes Steuerprivileg zur
Erleichterung des ‹Ausstiegs› aus den Immobiliengesellschaften
geschaffen.
Einige kantonale Gesetzgeber sind
gefolgt und haben analoge oder ähnliche
Bestimmungen in die kantonalen Steuergesetze
aufgenommen 7 .
Privilegierte Liquidation
Nach Art. 207 DBG wird die Steuer auf
dem Kapitalgewinn, den eine vor dem
1.1.1995 gegründete Immobiliengesellschaft
bei Überführung ihrer Liegenschaft
auf den Aktionär erzielt, um 75% gekürzt,
sofern die Gesellschaft spätestens bis zum
31.12.1999 aufgelöst wird. Ebenfalls um
75% wird die Steuer auf dem Liquidationsergebnis,
das dem Aktionär zufliesst,
gekürzt.
Damit von dieser steuerlich einmaligen
Gelegenheit Gebrauch gemacht werden
kann, sind die folgenden Voraussetzungen
und Rahmenbedingungen zu beachten:
• Immobiliengesellschaft
In den Genuss des Steuerprivilegs kommen
nur Immobiliengesellschaften, die am
1.1.1995 bereits als solche bestanden 8 . Als
Immobiliengesellschaft gilt eine Gesellschaft,
wenn ihr statutarischer Zweck
und/oder ihre tatsächliche Tätigkeit ausschliesslich
oder zur Hauptsache darin
besteht, Grundstücke zu erwerben, zu verwalten,
zu nutzen und zu veräussern 9 .
Folgende Kriterien müssen gemäss
Praxis der Steuerbehörden kumulativ
erfüllt sein: a) der Verkehrswert der
Liegenschaften hat mindestens 2 /3 des
Verkehrswertes der Gesamtaktiven zu betragen
und b) mindestens 2 /3 des Ertrages
müssen aus den obgenannten Tätigkeiten
stammen.
Nicht als Immobiliengesellschaften
werden jene Gesellschaften qualifiziert,
deren Grundbesitz lediglich die sachliche
Grundlage für den Geschäftsbetrieb darstellt
(z.B. Hotelbetrieb mit grossem Hotelliegenschaftenbestand,Generalbauunternehmen).
• Überführung auf den Aktionär
Die Liegenschaften sind in den Direktbesitz
der Aktionäre zu überführen. Die Veräusserung
an einen Dritten schliesst das Steuerprivileg
auf dem entsprechenden Veräusserungsgewinn
aus. Ebenso vermag die
genannte Voraussetzung nicht zu erfüllen,
wer an der Immobiliengesellschaft bloss
mittelbar resp. indirekt beteiligt ist, z.B. als
Aktionär einer Holding- resp. Muttergesellschaft,
die ihrerseits die Beteiligung an
der Immobiliengesellschaft hält.
• Überführungswert
Die Liegenschaften sind zu den steuerlich
massgebenden Verkehrswerten auf die
Aktionäre zu überführen. Dieser Überführungswert,
über den bei der privilegierten
Liquidation steuerlich abgerechnet
wurde, stellt bei der (steuerbaren 10)
Weiterveräusserung der Liegenschaft als
Erwerbspreis Grundlage für die Bemessung
des dannzumaligen Gewinnes dar.
• Liquidation der Gesellschaft
Das Gewähren des Steuerprivilegs setzt voraus,
dass die Immobiliengesellschaft
anschliessend liquidiert wird. Dabei wird
von den Steuerbehörden das Vorliegen einer
Liquidation im Rechtssinne gefordert,
die Auflösung der Gesellschaft z.B. im Zuge
einer Fusion vermag nicht zu genügen 11 .
• Frist zur Liquidation
Als ‹deadline› für die privilegierte
Liquidation ist der 31.12.1999 zu beach-
ten. Bis zu diesem Zeitpunkt muss die
Liquidation abgeschlossen und die Gesellschaft
im Handelsregister gelöscht sein. 12
Die Steuerfolgen der privilegierten
Liquidation
Das Steuerprivileg greift sowohl bei der zu
liquidierenden Immobiliengesellschaft
wie auch beim Aktionär. Dies lässt sich
nachstehend an einem einfachen Zahlenbeispiel
darstellen (vgl. nächste Seite; in
TFr.).
Dabei reduziert sich die auf den Verkehrswert
der Liegenschaften bezogene
Steuerbelastung der Gesellschaft und des
Aktionärs von zusammen rund 80 % auf
rund 20 %.
Es zeigt sich, dass mit der Möglichkeit
zur privilegierten Liquidation von Immo-
6 Art. 65 und 75 DBG. Das Bestreben des Gesetzgebers,
bei Immobiliengesellschaften die Eigenkapitalquote
explizit auf 30 % der für die Gewinnsteuer
massgeblichen Aktiven festzulegen, scheiterte;
die entsprechende Bestimmung musste vor
Inkrafttreten von Art. 75 DBG wieder geändert
werden.
7 Entsprechende Bestimmungen (z.T. mit reduziertem
Steuerprivileg) kennen die Kantone BE, VS,
GE, VD, FR, SZ, LU, OW, NW, GR.
Der Kanton Bern gewährt zudem eine Kürzung
der Handänderungssteuer um 75%, womit der
privilegierten Liquidation auch diesbezüglich
nichts im Wege stehen sollte (vgl. Thomas H.
Kunz, Doch keine steuerprivilegierte Liquidation
von Immobiliengesellschaften, in: Der Schweizer
Treuhänder, 1996, Seite 176 ff.)
8 Art. 224 des bernischen Steuergesetzes sieht vor,
dass die zu liquidierende Gesellschaft bereits am
1.1.1993 als Immobiliengesellschaft bestanden
haben muss.
9 BGE 104 Ia 253
10 Dies ist z.B. bei Überführung der Liegenschaften
ins Geschäftsvermögen des Aktionärs der Fall. Zudem
ist der Überführungswert als Erwerbspreis
i.d.R. auch bei den kantonalen Grundstückgewinnsteuern
als Teil der Gestehungskosten von
Bedeutung.
11 Kreisschreiben Nr. 17 der EStV vom 15.12.1994
für die Steuerperiode 1995/96. Anderer Ansicht
noch Walo Stählin, Besteuerung von Immobiliengesellschaften,
Der Schweizer Treuhänder, 1993,
Seite 358.
12 Die Frist hat u.E. auch dann als gewahrt zu gelten,
wenn die Löschung bis zum 31.12.1999 beim
Handelsregister angemeldet und die Anmeldung
im Tagebuch eingetragen worden ist. Gemäss Art.
932 Abs. 1 OR wirkt der spätere Handelsregistereintrag
auf diesen Zeitpunkt zurück.
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Ernst Giger · Die steuerlich privilegierte Liquidation von Immobiliengesellschaften STEUERN
Sachverhalt
Liegenschaften Buchwert Fr. 500
Abschreibungen keine
Liegenschaften Verkehrswert Fr. 4'000
Übrige Aktiven 13 p.m.
Aktienkapital Fr. 100
Offene Reserven Fr. 400
Stille Reserven (auf den Liegenschaften) Fr. 3'500
Annahme Steuerbelastungen
Gewinnsteuer Bund und Grundstückgewinnsteuern
Kanton 14 zusammen rund 45 %
Handänderungssteuer Kanton 2 %
Steuerfolgen Gesellschaft
Direkte Bundessteuer, Staats- und Gemeindesteuern
(Grundstückgewinnsteuern):
45% von Fr. 3'500 (Kapitalgewinn) ergibt Fr. 1'575
Steuerfolgen Aktionär
Direkte Bundessteuer, Staats- und Gemeindesteuern
(Einkommenssteuern): 45 % von
Fr. 3'450 (steuerbarer Liquidationserlös
nach Steuern und Kosten von rund Fr. 450) 15 Fr. 1'552
Handänderungssteuer 2% von Fr. 4'000 Fr. 80
Steuern insgesamt Fr. 3'207
Kürzung infolge privilegierter Liquidation 75 % - Fr. 2'405
Total Steuerfolgen privilegiert 16 Fr. 802
biliengesellschaften tatsächlich ein äusserst
interessanter Anreiz zum ‹Ausstieg›
aus den steuerlich ungünstigen Immobiliengesellschaften
geschaffen wurde. Dies
namentlich dann, wenn auch der Kanton
eine analoge Regelung kennt.
Gestaltungsbereich und
Massnahmen
Um die Steuervorteile der privilegierten
Liquidation bis zum 31.12.1999 nutzen zu
können, sind im Rahmen der steuerlich als
zulässig anerkannten Gestaltungsbereiche
verschiedene Massnahmen zu treffen.
Aktionärskreis
Bevor die Gesellschaft den formellen
Liquidationsbeschluss fasst, ist der Ak-
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tionärskreis mit Blick auf die zu übertragenden
Liegenschaften richtig zusammenzusetzen.
Es ist sicherzustellen, dass alle
Personen, die Liegenschaften zu übernehmen
beabsichtigen (nachstehend ‹Zielpersonen›),
im Zeitpunkt der Beschlussfassung
Aktionäre der Gesellschaft sind;
umgekehrt hat jedoch nicht jeder Aktionär
liegenschaftliche Werte zu übernehmen,
er kann seinen Liquidationsanteil
z.B. auch in bar ausbezahlt erhalten,
ohne der Steuervorteile der privilegierten
Liquidation verlustig zu gehen.
Nötigenfalls sind vorgängig der Liquidationbeschlussfassung
entweder Aktien
auf die Zielpersonen zu übertragen oder
die betreffenden Liegenschaften müssen
zuerst von einem der bisherigen Aktionäre
übernommen werden, um sie an-
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schliessend sofort an die Zielpersonen
weiterzuveräussern. Eine Sperrfrist zur
Weiterveräusserung besteht anerkanntermassen
nicht, weshalb auch der vorgängigen
Aufnahme der Zielpersonen in den Aktionärskreis
nichts entgegenstehen darf. 17
Übernahmepreis
Der Übernahmepreis hat dem Verkehrswert
der Liegenschaften zu entsprechen.
Da dieser vorliegend nicht auf dem freien
Markt ausgehandelt wird, ist er durch
Schätzung zu ermitteln. Dabei dürfte der
übernehmende Aktionär mit Blick auf eine
allfällige, evtl. auch erst spätere Weiterveräusserung
der Liegenschaft – und
unter Berücksichtigung der heute ausgesprochen
moderaten Steuerfolgen – an einem
nicht möglichst tiefen, sondern an
einem tendenziell eher hohen Übernahmepreis
Interesse haben. 18
13 Allfällige Kapitalgewinne auf den übrigen Aktiven
können das Steuerprivileg nicht beanspruchen.
Diesfalls ist die Gewinnsteuer im Verhältnis des
(Netto-) Kapitalgewinns aus den überführten
Liegenschaften zum gesamten steuerbaren Reingewinn
aufzuteilen und die Kürzung des Steuerbetrages
nur auf dem liegenschaftlichen Anteil
vorzunehmen.
14 Ohne Berücksichtigung eines allfälligen Besitzesdauerabzuges
bei den kantonalen Grundstückgewinnsteuern.
Bei langer Besitzesdauer wird
diesfalls die Steuerbelastung insgesamt nochmals
erheblich gesenkt.
15 Soweit der (inländische) Aktionär seinen Liquidationsüberschuss
in Form von Liegenschaften
erhält, liegt eine Naturaldividende vor, womit bei
der Verrechnungssteuer das Meldeverfahren zur
Anwendung gelangen kann (Art. 24 Abs. 1 lit. c
VStV), andernfalls das Barverfahren durchgeführt
und 35 % des den Nennwert übersteigenden
Liquidationsüberschusses der EStV abgeliefert
werden muss.
16 Sofern die Kürzung auch die Handänderungssteuer
umfasst (wie z.B. in BE). Andernfalls erhöht
sich das Total der privilegierten Steuerfolgen
um Fr. 60 auf Fr. 866.
17 Mit Blick auf die Handänderungssteuer wird die
vorgängige Übertragung von Aktien, wenigstens
solange bloss eine Minderheitsbeteiligung übertragen
wird, steuerlich die günstigere Variante
sein. Ob dieses Vorgehen dagegen aus anderen
Überlegungen, z.B. aus gesellschaftsrechtlicher
Sicht, wünschbar ist, muss an dieser Stelle offen
bleiben.
18 Vgl. FN 10 und zugehöriger Text hievor. Zu beachten
ist auch, dass bei den kantonalen Grundstückgewinnsteuern
möglicherweise die für die
Bemessung des Besitzesdauerabzuges massgebende
Besitzesdauer unterbrochen wird.

STEUERN Ernst Giger · Die steuerlich privilegierte Liquidation von Immobiliengesellschaften
Grundsätzlich empfiehlt es sich, die
Übernahmepreise mit den Steuerbehörden
vorgängig abzusprechen resp. die
eigenen Schätzungen durch die Steuerbehörden
bestätigen zu lassen.
Vollzug
Soll die Steuervergünstigung bei der
Liquidation einer Immobiliengesellschaft
in Anspruch genommen werden, so sind
die entsprechenden Vorbereitungen ohne
Verzug an die Hand zu nehmen. Bereits
ein rudimentäres Zeitbudget lässt erkennen,
dass ein Abschluss der Liquidation
bis und mit Löschung der Gesellschaft im
Handelsregister resp. deren Anmeldung
mit Eintrag im Tagebuch vor dem
31.12.1999 keinen weiteren Aufschub
mehr zulässt.
Als zeitliche Richtschnur mag gelten,
dass der Liquidationsbeschluss der Gesellschaft
bis Mitte des laufenden Jahres
gefasst sein sollte. Bis zu diesem Zeitpunkt
sind die Überführungswerte der Liegenschaften
durch fachmännische Schätzungen
zu erheben und die Zusammensetzung
des Aktionärskreises zu bereinigen.
Gegebenenfalls sind damit verbundene,
heikle Steuerfragen noch vor dem Fassen
des Liquidationsbeschlusses mit den Steuerbehörden
vorabzuklären.
Hat die Gesellschaft den Liquidationsbeschluss
formgültig gefasst, so sind die
weiteren, aktienrechtlichen Vorschriften
zu beachten (Liquidationsbilanz, Schuldenruf
usw.) 19 .
Ab diesem Zeitpunkt können die Liegenschaften
mittels öffentlich beurkundetem
Vertrag auf die Aktionäre übertragen
werden, wobei der Übernahmepreis im
Umfang des zu erwartenden Liquidationsergebnisses
zur Verrechnung gestellt werden
kann 20 . Möglich ist es allenfalls auch,
die Liegenschaften im Rahmen der vorzeitigen
Verteilung des Vermögens bereits
nach Ablauf der Frist von drei Monaten zu
übertragen 21 .
Die Löschung der liquidierten Gesellschaft
im Handelsregister kann dagegen
frühestens nach Ablauf eines Jahres anbegehrt
werden und setzt voraus, dass sämtliche
Schulden, insbesondere auch die
Steuerschulden bezahlt oder sichergestellt
sind 22 . Um diesbezüglich die Frist
von Ende 1999 einzuhalten, muss die
Löschung im Handelsregister voraussichtlich
bis Mitte 1999 verlangt werden, damit
die Steuerbehörden die Steuerveranlagungen
vornehmen, die Steuern in
Rechnung stellen und den Handelsregisterbehörden
nach Bezahlung oder
Sicherstellung der Steuern die Zustimmung
zur Löschung mitteilen können.
Nur wenn für diese Abschlussarbeiten
genügend Zeit zur Verfügung steht, lässt
sich die steuerlich privilegierte Liquidation
einer Immobiliengesellschaft planen
und mit Erfolg durchführen.
19 Art. 742 ff OR.
20 Erfolgt die Übertragung der Liegenschaft ausdrücklich
im Hinblick auf die Anrechnung an den
Liquidationsanteil, so haben die Verrechnungssteuerbehörden
diesen Vorgang bisher ebenfalls
als Naturaldividende qualifiziert und das Meldeverfahren
bewilligt.
21 Art. 745 Abs. 3 OR.
22 Vgl. Kreisschreiben Nr. 8 der EStV vom 6.5.1985
betreffend Liquidation und Löschung von Kapitalgesellschaften
und Genossenschaften; Beendigung
der Steuerpflicht.
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