DIENSTLEISTUNGSKONZEPT

DIENSTLEISTUNGSKONZEPT
für die Service-Immobilie
mit integriertem technischem Betrieb durch Dienstleistungsgeber.
sowie
Hausmeisterdienste für die Liegenschaft

Inhalt
Teil A, Service Immobilie
1. Objektbeschreibung
1.1 Standort und Profil
1.2 Nutzung
1.2.1.1 Nutzung
1.2.1.2 Besondere Nutzung
1.2.1.3 Mieter, in exklusiver Lage
1.3 Anforderungen an Service- und Dienstleistungsgeber
2. Organisationsform, Mieter & Auftragnehmer
2.1 Organisationsform als Diagramm
2.1.1.1 besondere Stellung des Haumeisterdienstes
2.1.1.2 besondere Qualifikationen an die personelle Besetzung
2.2 Beschreibung, des im Dialog ablaufenden Hausmeisterdienstes
2.3 Struktur der Objektleitung
2.3.1.1 Diagramm der Objektleitung
2.3.1.2 Kaufm.- / Infrastr. Gebäudemanagement und Service Immobilie
2.3.1.3 Techn. - / Infrastr. Gebäudemanagement und Service Immobilie
2.3.1.4 Zusammenführung von Leistungen im Bereich der Hausmeisterdienste
2.4 Qualitätsmanagement
2.5 Berichtswesen
2.6 Kommunikation aller Beteiligten
3. Dienstleistungen allgemein, Grundleistungen, im Sinne einer Service Immobilie
3.1 Hausmeisterdienste
3.1.1.1 Techn. / Infrastrukturelles Betreiberkonzept, Leistungsbeschreibung
3.1.1.2 Gegenstand des Vertrages
3.1.1.3 Arbeitszeitregelung
3.1.1.4 Personelle Qualifikationen
3.2 Aufgaben und Stellungen innerhalb des technischen Betreiberkonzeptes
3.2.1.1 Technisches Betreiberkonzept
3.2.1.2 Gegenstand des Vertrages
3.2.1.3 Leistungsbeschreibung
3.2.1.4 Pflichten des Auftragnehmers
3.2.1.5 Wartung
3.2.1.6 Störungsbeseitigung
3.2.1.7 Ersatzteile
3.2.1.8 Pflichten des Auftragnehmers

3.2.1.9 Leistungszeiten
3.2.1.10 Bereitschaftsdienst / Entstörzeiten
3.2.1.11 Gewährleistung und Haftung im technischem Gebäudemanagement
4. Dienstleistungen, im Sinne einer Service Immobilie
4.1 Aufgaben und Stellungen
4.1.1 Dienstleistungen mit besonderem Anforderungsprofil
4.1.2 Besondere, zeitlich begrenzte Dienstleistungen für Mängelbearbeitung
4.2 Durchführungsanweisungen
4.3 Arbeitsplatzbeschreibungen
5. Dienstleistungen für Mieter, im Sinne einer Service Immobilie
5.1 Aufgaben und Stellungen
5.2 Durchführungsanweisungen
5.3 Arbeitsplatzbeschreibungen
6. Kostenermittlung
6.1 Vergütung allgemein genutzte Flächen.
6.2 Kosten für „Allgemein Aufgaben“; umlegbar auf Mieter
6.3 Kosten für von genutzte Flächen
6.4 Kosten für Mieter
7. Service Dienstleistungen, Preislisten
8. Vertragslaufzeit und Kündigung
9. Versicherungen
10. Vertraulichkeitserklärung
11. Schriftformerfordernis
12. Salvatorische Klausel

13. Gerichtsstand, anwendbares Recht
14. Anlagen
14.1 Zu betreuende technische und infrastrukturelle Einrichtungen
14.2 Wartungsplan und Intervalle
14.3 Leistungsbeschreibungen
14.4 Prioritätenliste bei Störungen
14.5 Projektraumberechtigte
14.6 Personalliste
14.7 ... zu koordinierende Wartungsverträge, Dach und Fach
14.8 ... zu koordinierende Wartungsverträge, Versorgungstechnik
14.9 ... zu koordinierende Wartungsverträge, Außenanlagen
Teil B, Hausmeisterdienste, Wohn- und Geschäftshaus.
15. Objektbeschreibung
16. Allgemeine Bestimmung
17. Tätigkeiten am Objekt für die Hausmeisterdienste
18. Kostenermittlung

Teil A, Service Immobilie
1. Objektbeschreibung
1.1 Standort und Profil
Nur eine Gehminute von der Universität entfernt, besticht die Immoblie durch seinen
exquisiten Standort an der Leopoldstrasse.
Durch seine exponierte Lage und die hochwertige Ausstattung bietet die Immobilie ein
Höchstmaß an Repräsentativität und zählt zweifellos zu den attraktivsten Adressen im
Zentrum Münchens.
“ Ein privilegierter Platz zum Arbeiten, der seinesgleichen sucht.“
Die Immobilie verfügt über modernste Ausstattungsmerkmale auf höchstem Niveau. Von
der problemlosen Integrationsmöglichkeit anspruchsvoller IT - Strukturen in
Hohlraumböden über Gebläse- und Unterflurkonvektoren zur Beheizung und Kühlung bis
zu exklusivsten Sanitärräumen; von stuckverzierten Decken und Wänden über edle
Parkettböden bis zu imposanten Kaminen aus echtem Marmor. Die perfekte
Modernisierung des Bauwerks spiegelt sich in der gekonnten Restaurierung historischer
Elemente unter Einbeziehung modernster Ausstattungsansprüche wieder. Die Tiefgarage
bietet ausreichende Parkmöglichkeiten für die Nutzer.
1.2 Nutzung
Der Investor und Eigentümer verfolgt mit dem Objekt gleichzeitig mehrere Ziele.
a) Die Eigennutzung als moderne hochwertige Verwaltungsimmobilie.
b) Im Rahmen der Präsentation der SwissLife, als Ort einer modernen mediengerechten
Außendarstellung.
c) Die Gestellung von Mieträumlichkeiten für höchste Ansprüche im Sinne einer
Service Immobilie.
1.2.1.1 Nutzung
Verschiedene Abteilungen wurden mit ihrer Verwaltungstätigkeit in der Immobilie
angesiedelt. Hierbei entsteht eine Nutzung mit alltäglichen Verwaltungs- und
Büroaufgaben als auch ein reger Kunden- und Besucherverkehr gegeben ist.
1.2.1.2 Besondere Nutzung
Die Immobilie wird im Rahmen der Außendarstellung des Konzerns für Medienauftritte,
Konferenzen, Presseerklärungen und für hausinterne und externe Events genutzt.
1.2.1.2 Mieter, in exklusiver Lage

Von Seiten der Nutzung der Immobilie durch Dritte wurde bei der Auswahl der Mieter
ebenfalls ein hohes Anspruchdenken im Sinne einer Service Immobilie integriert.
1.3 Anforderungen an Service- und Dienstleistungsgeber
Auf Grund der Nutzungsart und der Anforderung der Immobilie zu einer Service
Immobilie zu entwickeln, welche umfangreiche infrastrukturelle, technische und
kaufmännische Dienstleistungen dem Nutzer mittels einer IT – unterstützten Plattform zur
Verfügung stellt, entstehen anspruchsvolle Anforderungen an den/die
Dienstleistungsgeber.
Somit erfordert das Dienstleistungskonzept und die darin enthaltenen Aufgaben eine
hochwertige Umsetzung aller Dienstleitungen und die Gestellung des dafür geeigneten
Personals.
Über ein Qualitätsmanagement werden regelmäßig die Standards der zu erbringenden
Dienstleistungen durch den Dienstleistungsgeber eigenständig überwacht.
Der Dienstleistungsgeber garantiert der SwissLife durch den Nachweis seiner
Zertifizierung und durch das Berichtswesen, dass er diesem Anspruch entspricht.
2. Organisationsform, Mieter versus Dienstleistungsgeber
2.1 Organigramm
Auftraggeber
Objektleitung
Dienstleistungsgeber
Auftragnehmer
Hausmeisterdienste
Direkte Beauftragung gem. Dienstleistungskonzept
Besondere Beauftragung gem. DL.- Konzept über SwissLife,
Abrechnung erfolgt über SwissLife
Direkte Beauftragung durch Mieter zu dessen Lasten
2.1.1.1 Besondere Stellung des Hausmeisterdienstes
Mieter
(Auftraggeber)
Auf Grund der Vorraussetzungen das die Service Immobilie keine externe Objektleitung
erhält und die Objektleitung durch die Immobilienabteilung erfolgt sowie der Deckelung
der Bewirtschaftungskosten erhält der Hausmeisterdienst eine sehr anspruchvolle
Position mit hohem Verantwortungspotential.

Der Hausmeisterdienst bildet eine Schnittstelle zwischen Eigentümer und deren Mieter
sowie zu Fremddienstleistern als auch im Rahmen von Veranstaltungen zu allen daran
Beteiligten.
Teile der Objektorganisation im Sinne der Anlagen- und Immobilienbewirtschaftung als
auch deren Controlling und Umsetzungsgewähr liegen in seiner Hand und sind nach den
facilitären Ansätzen zu optimalen Voraussetzungen durchzuführen. Hierbei ist auch der
besondere Aspekt der zeitlichen Anwesenheit zu beachten.
Die Hausmeisterdienste fungieren im Innenverhältnis als externer Mitarbeiter für die
Umsetzung aller erforderlichen Maßnahmen, die die Allgemeinflächen und die sich
daraus generierenden Aufgaben, mit sich bringen.
Der Hausmeisterdienst fungiert als Servicegeber den Mietern gegenüber als Dienstleister
und gewährleistet die Umsetzung der Anforderungen einer Service Immobilie.
Der Hausmeisterdienst steht dem Mieter für Individualanforderungen gegen gesonderte
Beauftragung und zu Lasten des Mieters zur Verfügung.
Im Rahmen des Berichtwesen ist der Hausmeisterdienst – Objektleitung und dem
externen Qualitätsmanagement berichtspflichtig.
Der Hausmeisterdienst wird in den Projektraum innerhalb der Objektorganisation
integriert.
2.1.1.2 Besondere Qualifikationen an die personelle Besetzung
Die verantwortliche Person muss eine abgeschlossene Ausbildung in einem technischen
Beruf aus der Versorgungstechnik haben. Im Bereich IT müssen entsprechende
Kenntnisse zur Verfügung stehen, so dass alle Anforderungen aus dem Projektraum
nach gründlicher Einweisung problemlos erfüllt werden können.
Die beauftragte Person beherrscht die deutsche Sprache in Wort und Schrift ohne
Einschränkungen, von Vorteil wäre zusätzliche englisch Kenntnisse.
Der Hausmeister der Immobilie ist in der Lage sich einem Vorstandmitglied als auch dem
Besucher und einen gewerblichen Mitarbeiter gegenüber höflich und fachkompetent
Auszudrücken sowie sein optisches Erscheinungsbild den jeweiligem Erfordernissen
angepasst sein muss, u. U. das Tragen einer Krawatte bei bestimmten Veranstaltungen,
usw. Er ist Dienstleister und glänzt durch Hilfsbereitschaft und durch sein freundliches
Auftreten.
Er ist in der Lage die Interessen Dritten gegenüber mit Nachdruck zu vertreten und kann
in Notlagen oder bei Störungen die entsprechend notwendigen Entscheidungen treffen.
Somit erwartet der Auftraggeber die persönliche Identifizierung der verantwortlichen
Person mit den Aufgaben der Anlagen- und Immobilienbewirtschaftung in der Service
Immobilie.

2.2 Beschreibung des im Dialog ablaufenden Hausmeisterdienstes
Als Dialog im täglichen Ablauf wird die tägliche Kontaktaufnahme des
Hausmeisterdienstes mit der Objektleitung angesehen.
Die sich ergebend erforderlich zeitliche Abstimmung wird zwischen den Beteiligten
individuell an das Tagesgeschäft angepasst jedoch ist von Seiten des
Hausmeisterdienstes mindestens einmal täglich die persönliche Kontaktaufnahme zur
Objektleitung zu gewährleisten.
Als unterstützendes Kommunikationsmittel steht der Objektleitung wie auch dem
Hausmeisterdienst der internetbasierende Projektraum zur Kommunikation zur
Verfügung.
Mit den beiden vorgenannten Ansätzen ist sichergestellt, dass der Informationsfluss
zwischen allen Beteiligten sichergestellt und bei einer Weitergabe von Informationen und
Aufträgen über den Projektraum deren Dokumentation dauerhaft gesichert ist.
Ebenso wird von den Hausmeisterdiensten erwartet, dass ein ständiger Kontakt zu den
Mietern aufrechterhalten wird. Zum Einen ist die durch die Anforderungen der Service
Immobilie erforderlich zum Anderen sollte im Sinne der Werterhaltung das Objekt
schonend und optimiert genutzt werden. Die dadurch entstehende Schnittstelle
garantieren dem Eigentümer mit Einbeziehung der Kommunikation über den Projektraum
das Wissen über Wünsche und Anliegen, Anforderungen der Mieter.
Zur Vor- und Nachbereitung, sowie zur Umsetzung von Events aller Art beziehen die
Hausmeisterdienste die Objektleitung über den Projektraum mit ein.
Somit erhalten die Hausmeisterdienste ein leistungsstarkes Werkzeug und
Kommunikationsmittel, mit dem die gesamte Immobilie geführt und organisiert werden
kann. Von Seiten des Eigentümers wird auf die Nutzung des Projektraumes höchsten
Wert gelegt.
2.3 Struktur der Objektleitung
2.3.1.1 Organigramm der Objektleitung
Kaufm. / Infrastr.
Gebäudemanagement
Hausmeisterdienste
Investment Management
Liegenschaften
Techn. / Infrastr.
Gebäudemanagement
... umzusetzende Dienstleistungen

Die Objektleitung wird von Seitens des Eigentümers zwei Bereiche aufgeteilt. Diese
Bereiche gliedern sich nachdem Aufgabengebiet der Investment Management Abteilung
und Ihren Fachbereichen in
Kaufmännisches / Infrastrukturelles Gebäudemanagement (KGM/IGM & SI)
Technisches / Infrastrukturelles Gebäudemanagement (TGM/IGM & SI)
Somit ist zu beachten, dass die Hausmeisterdienste im Rahmen ihrer Tätigkeit zwei
Ansprechpartner für die Umsetzung der täglichen Arbeiten haben wird!
2.3.1.2 Kaufmännisches / Infrastrukturelles Gebäudemanagement und Service
Immobilie
Die Besonderheit im Betrieb der Immobilie liegt darin, dass auf Grund der Konstellation
Eigennutzung und Mieternutzung mit hohen Ansprüchen die Anlagen und
Betriebswirtschaft, wie bereits beschrieben, in Fachbereiche gegliedert wurde. So ist der
Schwerpunkt von KGM/IGM & SI weitgehend in der verwaltungstechnischen Abwicklung
und der Organisation von Events angesiedelt. Zusätzlich werden die Maßnahmen aus
Qualitätsmanagement und Controlling im Bereich Infrastruktur mit umgesetzt.
2.3.1.3 Technisches / Infrastrukturelles Gebäudemanagement und Service
Immobilie
Der Fachbereich TGM/IGM & SI ist für alle am Objekt installierten technischen Anlagen
zuständig. Ebenso werden die Aussenanlagen und die Gewerke Dach und Fach betreut.
Stör- und Notdienste werden ebenfalls durch diesen Fachbereich abgedeckt. Die
Instandhaltung nach DIN 31051, das Controlling und das Qualitätsmanagement wird von
TGM/ IGM & SI umgesetzt.
2.3.1.4 Zusammenführung von Leistungen im Bereich der Hausmeisterdienste
Um den Anforderungen einer Service Immobilie gerecht zu werden ist es erforderlich die
Schnittstelle Hausmeisterdienste entsprechend in die Anlagen- und
Immobilienbewirtschaftung mit einzubeziehen.
Die sich daraus ergebende Aufgabenstellung für die Hausmeisterdienste stellt sich somit
wie folgt dar.
a) Umsetzung aller nachfolgend beschriebenen Tätigkeiten des Technischen
Gebäudemanagements.
b) Durchführung der nachfolgend beschriebenen Tätigkeiten des Infrastrukturellen
Gebäudemanagements.
c) Zuarbeitung im Kaufmännischen Gebäudemanagement
d) Umsetzung des Berichtswesens
e) Durchführung der Service Dienste
f) Durchführung der Service Dienste für die Mieter, welche vom Eigentümer
beauftrag werden.
g) Durchführung von Service Diensten, welche direkt von den Mietern beauftragt und
bezahlt werden.
Die Hausmeisterdienste garantieren somit in Exekutivfunktion, den erforderlichen
Standard der Service Immobilie umzusetzen und aufrecht zu erhalten.

2.4 Qualitätsmanagement
Das Qualitätsmanagement wird extern durch ein Fachunternehmen für Facility
Management durchgeführt. Hierbei wird auf Grund der vor Ort anzutreffenden Situation
auf die Umsetzungsqualitäten der einzelnen Dienstleistungen besonderer Wert gelegt.
Im Rahmen der Zertifizierung des Dienstleistungsgebers, DIN ISO EN 9001 : 2000, ist er
verpflichtet alle durch ihn oder seinen Gehilfen erbrachten Leistungen entsprechend zu
controllen und innerhalb des Berichtswesens die dafür notwendige Dokumentation zu
führen und diese der SwissLife über den Projektraum zur Verfügung zu stellen.
Festgestellte Abweichungen von den vereinbarten Standards werden von den
Hausmeisterdiensten, den Objektverantwortlichen und dem Controlling ohne jegliche
Verzögerung dokumentiert und der Objektleitung über den Projektraum informativ zur
Kenntnis gebracht.
Festgestellte fehlerhafte oder gar mangelhafte Ausführung von Dienstleistungen, auch
deren Koordination und die Überwachung Dritter, führt im Wiederholungsfalle zur
Minderung der Monatspauschale, in dem Monat, in dem die Minderleistung festgestellt
wurde und über den gesamten Zeitraum, rückwirkend, in dem die Minderleistung erbracht
wurde.
Die Maßnahmen der Minderleistung und die für den Dienstleistungsgeber sich
generierenden vertraglichen Verpflichtungen:
2.5 Berichtswesen
a) kostenlose Nacharbeit
b) Kürzung der Monatspauschale, im Wiederholungsfalle bis
zu 10% und kostenlose Nacharbeit
c) Kürzung der Monatspauschale, im weiterem
Wiederholungsfall bis zu 25% und kostenlose Nacharbeit.
d) Bei nochmaliger Beanstandung, steht dem Eigentümer
das außerordentliche Kündigungsrecht und
Schadensersatz zu.
Das Berichtswesen erfolgt grundsätzlich in digitaler Form. Die notwendig vom
Eigentümer geforderten Berichte werden jeweils zur Monatsmitte, spätestens zum 10.
des lfd. Monats, über den Berichtszeitraum des vorangegangenen Monats in den
Projektraum eingestellt.
Folgende Berichte werden der Objektleitung zur Verfügung gestellt.
a) Monatsbericht des Dienstleistungsgebers mit den Inhalten;
Besondere Vorkommnisse
Festgestellte Mängel und deren Beseitigung, in dem Fachbereich
Technik und den Gewerken Dach und Fach.
Instandhaltungstätigkeit, in dem Fachbereich Technik und den
Gewerken Dach und Fach.
Aufgaben in besonderen Fällen für Eigentümer und Mieter.
Anregungen und Wünsche des Eigentümers und Mieters.

Beschwerden, Reklamationen vom Eigentümer, Mieter und dem
Qualitätsmanagement.
Tätigkeiten von Fremdfirmen.
Änderungs- und Umbauarbeiten.
Tätigkeiten im Sinne des Notfallhandbuches.
Erkenntnisse und Maßnahmen der Inspektionen für die Gewerke
Dach und Fach.
Wiederholungsprüfungen für die Gewerke Dach und Fach
Prophylaxe Maßnahmen für die Gewerke Dach und Fach.
Wartungsprotokolle für die Gewerke Dach und Fach.
Rückmeldungen von durchgeführten Arbeiten bei den Gewerken
Dach und Fach.
b) Monatsbericht für Versorgungstechnik, Betriebs-technik und
Haustechnische Anlagen mit den Inhalten;
Führung des Anlagenhandbuches gem. den Anforderungen der
VDMA.
Wartungsprotokolle.
Instandhaltungstagebuch.
Inspektion.
Rückmeldung über durchgeführte Tätigkeiten.
Wiederholungsprüfungen, gem. den gesetzlichen Bestimmungen.
Notdienst.
Stördienst.
Prophylaxe Maßnahmen.
Einsätze im Sinne des Notfallhandbuches
c) Quartals-, Halbjahres- und Jahresberichte, werden mit den
vorgenannten Inhalten zur Verfügung gestellt;
zusätzlich ist dem Quartals- und Halbjahres-bericht eine
Kostenverfolgung bezüglich der Einhaltung des FM Jahresbudget
beizulegen.
Der dritte Quartalsbericht beinhaltet eine Budgetempfehlung, für
das folgende Kalenderjahr, für die Gewerke Dach und Fach,
Dienstleistungen im Sinne der Service Immobilie und allen
technischen Anlagen und Einbauten.
e) Jahresbericht über die gesamte Liegenschaft;
Der Jahresbericht enthält zusätzlich alle erforderlichen
Informationen, welche für die Objektleitung notwendig sind um die
Anlagen- und Immobilienbewirtschaftung einer Optimalen
Betriebsführung zuzuführen. Der Dienstleistungsgeber beteiligt
sich hierbei gemeinsam mit dem Qualitätsmanagement zur
Sicherung der einer optimalen Bewirtschaftung.
f) Besondere Berichte;
Nach jeden Notfall im Sinne des Notfallhandbuches erstellt der
Dienstleistungsgeber einen besonderen Bericht.
Gleiches gilt nach einem Einsatz von Rettungskräften, der
Landespolizei oder des Technischen Dienstes von
Versorgungsgebern, z.B. Gas, Strom.

2.6 Kommunikation aller Beteiligten
Die Kommunikation erfolgt über den vom Eigentümer allen Beteiligten kostenlos zur
Verfügung gestellten Projektraum.
Es wird hiermit vereinbart, dass alle Schriftsätze, Rechnungen und Dokumente
ausschließlich über den Projektraum an den Eigentümer zu senden sind.
„Dokumente, Teile aus dem Berichtswesen oder entsprechende Berichte
selbst, Rechnungen und sonstige Schriftsätze aller Art, welche nicht im
Projektraum eingestellt wurden gelten als nicht dem Eigentümer zur
Kenntnis gebracht und erlagen keinerlei Rechtgültigkeit.“
3. Dienstleistungen allgemein, Grundleistungen im Sinne einer Service
Immobilie
3.1 Hausmeisterdienste
Hausmeisterdienste im Sinne diese Dienstleistungskonzeptes beinhalten Aufgaben und
Leistungen, welche über die Anforderungen eines herkömmlichen Hausmeisterdienstes
hinausgehen.
Wie bereits beschrieben stellt der Hausmeisterdienst eine sehr zentrale und
verantwortungsbewusste Schnittstelle zwischen allen am Objekt Beteiligten dar und
garantiert die Umsetzung der geforderten Standards.
3.1.1.1 Techn. / Infrastrukturelles Betreiberkonzept, Leistungsbeschreibung
a) Allgemeine Tätigkeiten
Die Hausmeisterdienste stellen die erste Anlaufstelle für
Wünsche, Anliegen und Beschwerden des Eigentümers, Mieters
und des Eigners dar.
Mängel und nicht vertragskonforme Leistungen von Dritten
werden durch ihn mit den Betroffenen entsprechend bearbeitet und
beseitigt.
Die Überwachung und Durchführung aller erforderlichen
Wiederholungsprüfungen für die Versorgungs- und Betriebstechnik
sowie für die Gewerke Dach und Fach werden von den
Hausmeisterdiensten organisiert und überwacht.
In Abstimmung mit dem Eigentümer erfolgt die Beschaffung und
Bevorratung von Ersatzteilen, diese werden auf Rechnung
beschafft, die Koordination liegt bei den Hausmeisterdiensten.

) Technische Tätigkeiten und Funktionen
Von den Hausmeisterdiensten werden alle Kleinreparaturen
durchgeführt. Hierzu gehören z.B. Reparaturen von Spülkästen,
Türfeststellern, Fensterbeschlägen, Thermostaten, Abdichten von
Armaturen usw.
Im Mieterbereich werden diese Tätigkeiten ebenfalls durch die
Hausmeisterdienste durchgeführt, der entstehende Aufwand wird durch
die Verwaltung dem Mieter quartalsweise in Rechnung gestellt.
Der Austausch von Leuchtmitteln erfolgt über die von den
Hausmeisterdiensten vorgehaltenen, durch den Eigentümer
beschafften, Ersatzleuchtmittel.
Im Mieterbereich werden diese Tätigkeiten ebenfalls durch die
Hausmeisterdienste durchgeführt, der entstehende Aufwand wird durch
die Verwaltung dem Mieter quartalsweise in Rechnung gestellt.
Beseitigung von Verstopfungen in den Nasszonen,
Waschbecken, WC’s und Gullys, im Allgemeinbereich und bei den
vom Eigentümer eigengenutzten Flächen.
Im Mieterbereich werden diese Tätigkeiten ebenfalls durch die
Hausmeisterdienste durchgeführt, der entstehende Aufwand wird durch
die Verwaltung dem Mieter quartalsweise in Rechnung gestellt.
Die Hausmeisterdienste sind für die Entsorgung und für die
fachgerechte Trennung aller an der Liegenschaft anfallenden
Müllfraktionen zuständig. Die Reinigung der Müllbehälter gehört
ebenso zum Aufgabengebiet der Hausmeisterdienste. Bei
Umbauten oder Erneuerungen sowie im erweiterten Mieterausbau
übernimmt der Hausmeisterdienst auf Grund der erforderlichen
Aufrechterhaltung der Standards der Außendarstellung die
Beseitigung des anfallenden Bauschuttes auf den
Allgemeinflächen und ordnet diesen dem Verursacher zu, so dass
dieser mit den Kosten belastet werden kann.
Im Rahmen des Qualitätsmanagement übernehmen die
Hausmeisterdienste die Überwachung und Aufrechterhaltung des
Service Level für die Reinigung.
Für den Bereich Außenanlagen übernimmt der
Hausmeisterdienst voll umfänglich die Aufgaben des Sommer- und
Winterdienstes.
„Der sich hier einstellende Service Level liegt
darin begründet, dass „keinerlei“ – auch noch
so geringfügig anzusehende Beeinträchtigung
gegeben sein darf!“
„Besonders zu beachten ist hierbei die dauerhaft notwendige
Anforderung der Außendarstellung der Liegenschaft, welche auf

Grund der exponierten Lage und der Nutzung durch den
Eigentümer gehobene Standards erfordert!“
Die Hausmeisterdienste übernehmen hierbei einen Teil des
Qualitätsmanagements und garantieren den erforderlichen Service
Level.
Verfolgung von Gewährleistungsansprüchen bei
Umbaumaßnahmen, Instandhaltungsarbeiten und besonders nach
dem Einbau von Ersatzteilen. Jedoch wird hier nur die
fachtechnische Verfolgung der Gewährleistung durchgeführt, die
notwendigen rechtlichen Schritte werden von der SwissLife
Objektleitung vollzogen. Hierbei ist der Informationsfluss vom
Eigentümer zu den Hausmeisterdiensten und zurück über den
Projektraum entsprechend intensiv und zeitnah zu nutzen.
Alle sich generierenden Belege, Nachweise, Lieferscheine und
Rechnungen werden unverzüglich durch den Dienstleistungsgeber
in gescannter Form über den Projektraum der SwissLife zur
Verfügung gestellt. Die Originalbelege werden monatlich, bis zum
10. des lfd. Monats, der Objektleitung, nach den Kostengruppen
der SwissLife gegliedert, in gebundener Form übergeben.
Verauslagungen sind nicht erforderlich, da von Seiten des
Eigentümers die Beschaffung der Materialien erfolgt. Für
Kleinbeträge wird eine Kasse mit einem Betrag von 250,00 € zur
Verfügung gestellt, welche monatlich über ein Kassenbuch
abgerechnet wird.
c) Bedienen und Überwachen aller Technischen Anlagen
Die Hausmeisterdienste übernehmen einen Teil der Instandhaltung
gem. DIN 31051. Im Rahmen von zweitäglichen
Inspektionsgängen werden alle technischen Einbauten in, an und
um die Liegenschaft in Augenschein genommen, auf ihre Funktion
geprüft und deren Abnutzung beobachtet.
Werden im Rahmen der Inspektion, durch Hausmeisterdienste,
Abweichungen von den Sollzuständen oder Fehlfunktionen
festgestellt so sind unverzüglich durch den Hausmeister die
entsprechenden Stellen zu benachrichtigen, welche eine fachkompetente
Wiederherstellung des Normalzustandes gewährleisten
können, jedoch nur dann wenn die Hausmeisterdienste dies
nicht in eigener fachlichen Qualifikation umsetzen können.
Die Hausmeisterdienste führen wöchentliche Kontrollgänge im
Bereich der Gewerke Dach und Fach und Außenanlagen durch.
Dabei ist im Besonderem darauf zu achten ob von der
Liegenschaft Gefahr für Leib und Leben sowie höheren
Sachwerten ausgeht oder eine Beeinträchtigung Dritter gegeben
ist oder erfolgen könnte.
Im Falle einer vorgenannten Situation ist nach den Vorschriften
des Notfallhandbuches zu verfahren und Sicherungsmaßnahmen
einzuleiten, den Beauftragten zu informieren und für die sofortige
Beseitigung des eingetretenen Zustandes zu sorgen bzw. alle

erforderlichen vorbereitenden Maßnahmen durchzuführen, dass
eine ungehinderte Beseitigung erfolgen kann.
Die Regel- und Absperreinrichtungen sind, soweit diese nicht
automatisiert sind, gemäß den Bedürfnissen der Nutzer zu stellen,
was im Rahmen der Rundgänge erfolgen kann, aber auch im
besonderen Fall unmittelbar geschehen muss.
Jede Arbeit durch Dritte oder durch die Servicegeber erfordert
eine Nachbegehung der Hausmeisterdienste. Diese Maßnahmen
werden gezielt zur Sicherung des Objektes, der Anlagen und des
Qualitätsstandards erforderlich und sind dem beschriebenen
Berichtwesen zuzuführen.
3.1.2.1 Gegenstand des Vertragsteil „Hausmeisterdienste“
Gegenstand des Vertrages ist die Betreuung der Immobilie. Gem. den
Anforderungen der Instandhaltung nach DIN 31051 sowie der AMEV und den
ges. Bestimmungen entsprechend im Sinne einer Service Immobilie, aller in
der Anlage 1 beschriebenen technischen und infrastrukturellen Einrichtungen
sowie den Gewerken Dach und Fach mit dem Ziel, die Funktionsfähigkeit der
Einzelkomponenten sowie des Gesamtsystems und den Wert der Anlagen
langfristig zu erhalten.
Im Einzelnem regelt der Vertragteil 3.1 und 3.2,
3.1.3.1 Arbeitszeitregelung der Hausmeisterdienste
- Wartung, anteilig,
- Inspektion, anteilig,
- Instandhaltung, anteilig,
- Infrastrukturelle Dienstleistungen,
in der zugeordneten Verantwortung der Hausmeisterdienste.
Regelarbeitszeit Werktags, Montag – Freitag
(Samstag ist ganztägig Werktag und erzeugt kein Lohnzuschlagskosten)
07.00 Uhr – 12.00 Uhr
Mittag 12.00 Uhr – 13.00 Uhr
13.00 Uhr – 16.00 Uhr
Sind im Rahmen des Sommer- oder Winterdienstes Arbeiten über die
Regelarbeitszeit hinaus oder an Sonn- und Feiertagen erforderlich, z.B.
Kehren nach Gewitterschlag oder Schneeräumen, so sind diese mit der
Pauschale abgegolten und werden nicht gesondert vergütet.
Die Regelarbeitszeit stellt zugleich die vertraglich vereinbarte Anwesenheitspflicht
für die Hausmeisterdienste dar.
Der Eigentümer geht davon aus, dass das die Immobilie in 52
Kalenderwochen mit geeignetem fach- und ortskundigem Personal besetzt ist.
Bei Krankheit und Urlaub sind die Hausmeisterdienste entsprechend mit
eingewiesenem, fachkundigem Personal zu besetzen.

3.1.4.1 Personelle Qualifikationen
Zur Umsetzung der Aufgabenstellung ist die Position mit einem Mitarbeiter/in
zu besetzen, der/die eine erfolgreich abgeschlossene, technische
Berufsausbildung besitzt und eine mehrjährige Ehrfahrung in der Führung von
hochwertigen Liegenschaften nachweisen kann., alternativ wäre die
Ausbildung zur Fachkraft für Facility Management (GEFMA 620) anzusehen
mit entsprechenden Referenzen.
Die verantwortliche Person hat sich im Rahmen der Aufzugswärtereinweisung
mit der Befreiung von Personen in Liften vertraut zu machen. Der Nachweis ist
der Objektleitung innerhalb von vier Wochen nach Vertragsbeginn zu
übergeben.
3.2 Aufgaben und Stellungen innerhalb des technischen Betreiberkonzeptes
3.2.1 Technisches Betreiberkonzept
3.2.1.1 Gegenstand des Vertrages, Technischer Teil
Gegenstand des Vertrages ist die Instandhaltung, gem. DIN 31051, der in der
Anlage 1 beschriebenen technischen und infrastrukturellen Einrichtungen mit
dem Ziel, die Funktionsfähigkeit der Einzelkomponenten sowie des
Gesamtsystems und den Wert der Anlagen langfristig zu erhalten.
Im Einzelnem regelt der Vertrag;
Wartung
Inspektion
Instandhaltung
Instandsetzung
Die Rechte und Pflichten der Parteien regeln sich nach diesem Vertrag und
seinen Anlagen,
dem Angebot der WISAG,
(nachstehend AG genannt ) vom 23. 02. ’05, Anlage 11,
dem zusätzlichen Angebot vom 17. 03. ’05, Anlage 12,
dem Verhandlungsprotokoll vom 18. 03. ’05, Anlage 13,
der Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB),
den Vorschriften des Technischen Überwachungsvereins (TÜV) für Bayern
und Sachsen,
dem Regelwerk des Verbandes der Anlagen- und Maschinenbauer (VDMA),
dem Regelwerk des Arbeitskreises Maschinen- und Elektrotechnik staatlicher
und kommunaler Verwaltungen (AMEV),
den dem Vertrag in den Anlagen 2 und 3 zugeordneten Regelwerken und
Vorschriften,
sowie den einschlägigen Vorschriften der Hersteller über Wartung und
Bedienung von technischen Anlagen und Einrichtungen.

Der AN kann zur Erfüllung seiner Verpflichtungen aus diesem Vertrag Nebenbzw.
Subunternehmer einsetzen. Die Beauftragung eines Neben- bzw.
Subunternehmers ist von der ausdrücklichen schriftlichen Zustimmung des
Auftraggebers abhängig.
Das gesamte vom AN oder seinen Erfüllungsgehilfen eingesetzte Personal ist
namentlich dem AG zu benennen. (Anlage 8) Dem AG ist gegen Aufforderung
ein polizeiliches Führungszeugnis für jeden einzelnen Mitarbeiter vorzulegen.
Der AG ist berechtigt ohne Angaben von Gründen vorselektierten Mitarbeitern
des AN den Zutritt zur Immobilie, zu verweigern. In diesem Zusammenhang
wird auf die erweiterte exponierte Nutzung durch den Vorstand des AG und
Außendarstellung der Liegenschaft im Besonderem auf das Gebäude
verwiesen.
3.2.1.2 Leistungsbeschreibung
Die Begriffe Wartung, Instandhaltung und Instandsetzung werden wie folgt
definiert;
Wartung:
Wartung ist die Bewahrung des Soll-Zustandes der Anlagen entsprechend
dem erstellten Wartungsplan. (Anlage 2) Der Wartungsplan wird zwischen den
Parteien standort-spezifisch aufgestellt und ist Bestandteil des Vertrages er
unterliegt den Besonderen Bestimmungen des Qualitätsmanagement und den
Anforderungen einer nach DIN ISO EN 9001:2000 zertifizierten Anlagen- und
Immobilienbewirtschaftung.
Inspektion:
Inspektion ist die Beurteilung des Ist-Zustandes der Anlagen durch Messung,
Sicht- und Funktionsprüfungen entsprechend den in der Anlage
Wartungsintervalle angegebenen Intervallen.
Abweichende Zustände, welche während der Inspektion festgestellt werden
sind unverzüglich, sofort, in schriftlicher Form als Protokoll dem AG über den
Projektraum zur Verfügung zu stellen. Hierbei ist die vor Ort eingerichtete IT
zu nutzen.
Das Wartungsergebnis wird in einer Wartungs-Checkliste festgehalten. Sofern
eine Abweichung des Ist-Zustandes vom Soll-Zustand vorliegt, wird der AN
dies dem AG unverzüglich mitteilen und angemessene Maßnahmen einleiten.
Die Dokumentation und Kommunikation erfolgt wie vor beschrieben.
Instandhaltung:
Instandhaltung ist die Vorbereitung und Unterstützung der gesetzlichen
vorgeschriebenen Prüfungen durch anerkannte Sachverständige, die
Durchführung und Bescheinigung von gesetzlich vorgeschriebenen Prüfungen
durch Sachkundige und das Führen eines digitalen IT unterstützten
Instandhaltungsbuches, dieses wird ebenfalls über den Projektraum
dokumentiert und kommuniziert.

Instandsetzung:
Instandsetzung sind Reparatur-, Austausch- oder sonstige Störungsbeseitigungsmaßnahmen
vor Ort, die der Herstellung des funktionsgerechten
Zustandes dienen.
Art und Umfang der Leistung richtet sich nach den einschlägigen DIN, VDSund
VDE- Vorschriften und den jeweiligen Hersteller- bzw.
Verbändevorschriften und –empfehlungen, insbesondere der ZVEI, der ZVEH
oder der VDMA und AMEV. (Abk. siehe Anlage 2)
Der AG sowie der AN ist berechtigt, eine Anpassung des Leistungsumfanges
zu verlangen.
Sofern es zu einer Änderung des Leistungsumfanges, insbesondere zu einer
Änderung des Anlagenbestandes, der Servicesequenz oder der
Serviceleistung kommen sollte und der AN hieraus eine
Erhöhung/Reduzierung der Vergütung anregt, hat der AN dem AG schriftlich
darzulegen, über den Projektraum, in wie weit sich sein Aufwand durch die
Änderung des Leistungsumfangs erhöht/verringert und in wie weit der mit der
Anpassung verbundene Mehraufwand außer Verhältnis zu der vereinbarten
Verfügung steht.
Der AG erwartet grundsätzlich für jede Einzelmaßnahme einen Soll/Ist-
Vergleich mit entsprechendem Kalkulationsnachweis.
Für die vereinbarten Grundleistungen ist diese Vorgehensweise
ausgeschlossen, da über die Laufzeit des Vertrages eine
Festpreisvereinbarung getroffen wird.
Der AG wird eine Erhöhung der Vergütung auf der Grundlage dieser
schriftlichen Aufstellung prüfen. Sollte der AG zu dem Ergebnis kommen, dass
eine Erhöhung der Vergütung nicht oder nicht im geforderten Umfang gewährt
werden kann, läuft der Vertrag unverändert weiter.
Der AG hat aber das Recht den Vertrag mit einer Kündigungsfrist von sechs
Monaten zum Monatsende, aus vorgenannten Gründen, zu kündigen.
3.2.1.3 Pflichten des Auftragnehmers
Der AN ist verpflichtet, die Arbeiten sorgfältig und fachgerecht durchzuführen,
so dass die ordnungsgemäße Funktion der Geräte bzw. Maschinen und der
optimale Betriebszustand des Gesamtsystems an 365 Tagen/ 24 Stunden
gewährleistet ist.
Der AN ist verpflichtet, zur Ausführung der Vertragsarbeiten ausschließlich
qualifiziertes Fachpersonal einzusetzen.
Der AN benennt dem AG eine fachkompetente Kontaktperson, die der AG in
der im Angebot vom 23.02.’05 vereinbarten Zeit erreichen kann.
Der AN verpflichtet sich, die im Rahmen der ihm nach diesem Vertrag
obliegenden Verpflichtungen durchgeführten Änderungen der Systeme in die
vorhandenen Bestandsunterlagen einzupflegen. Diese Maßnahmen sind
Bestandteil dieses Vertrages und werden nicht gesondert vergütet, die sich
daraus notwendig erforderliche Kommunikations- und Dokumentationspflicht
ist ausschließlich über den Projektraum umzusetzen.

3.2.1.4 Wartung
Der AN bietet dem AG bei notwendigen Sonderlösungen entsprechende
Lösungs- und Umsetzungsvorschläge an und informiert den Auftraggeber
über technische Neuheiten und Weiterentwicklungen.
Der AN hat die allgemeinen Regeln der Technik, die gesetzlichen
Bestimmungen und Schutzvorschriften, insbesondere die Berufsgenossenschaftlichen
Unfallverhütungsvorschriften, zu beachten.
Der AN ist verpflichtet, alle zur Erbringung der Leistungen benötigten
Hilfsmittel (z.B. Messgeräte, Diagnosegeräte, Belastungsgewichte und
Werkzeuge) zu stellen und Hilfsstoffe (z.B. Schmier- und Reinigungsmittel) zu
liefern. Alle dadurch entstehenden Kosten sind mit der Wartungspauschale
abgegolten.
Es dürfen nur Originalersatzteile (neue Teile) eingesetzt werden.
Austauschteile oder gleichwertige Fremdfabrikate bedürfen der
ausdrücklichen Genehmigung des AG und können nur im Not- oder Störfall
als Interimslösung zum Einsatz kommen. Diese sind unverzüglich wider durch
Originalteile zu Ersetzen.
Erkennt der AN im Rahmen seiner Tätigkeit außerhalb des Leistungsumfanges
dieses Vertrages Mängel oder Gefahrenpotentiale, welche von
Teilen der Liegenschaft ausgehen, im Rahmen der Anlagen- und
Immobilienbewirtschaftung, so hat er nachstehende Stelle beim AG zu
benachrichtigen und erforderlichenfalls die Außerbetriebnahme der Anlage zu
veranlassen.
Die Benachrichtigungspflicht gilt auch für Mängel oder Schäden, die die
Betriebsbereitschaft oder Sicherheit der Liegenschaft, Palais Leopold
gefährden, aber nicht umgehend behoben werden können.
Der AN hat fernmündliche oder mündliche Mitteilungen unverzüglich schriftlich
zu bestätigen.
Der AG stellt dem AN und seinen Erfüllungsgehilfen kostenlos eine
Internetbasierende Daten- und Kommunikationsplattform zur Verfügung,
Projektraum.
Der AG und der AN vereinbaren, dass alle nicht im Projektraum gespeicherten
Dokumente, jeglicher Art, als nicht vorhanden gelten und somit keine
Rechtsverbindlichkeit erhalten.
Die Umsetzung der operativen Wartung richtet sich nach dem als Anlage 2
Wartungsintervalle beigefügten Intervallen.
Nach jeder Wartung sind Art und Umfang der Ausgeführten Leistungen
einschließlich der eingebauten Teile in die Arbeitskarte einzutragen und die
bei der Wartung getroffenen Feststellungen über den Zustand der Anlage,
auch über etwaige in absehbarer Zeit notwendig werdende

Instandsetzungsarbeiten, in einem Arbeitsbericht anzugeben. Die
Arbeitsberichte sind monatlich dem Auftraggeber in digitaler Form in den
Projektraum einzustellen.
Der AN trägt zur Betriebskostensenkung /-optimierung und Qualitätssicherung
bei, indem er Vorschläge zur Verbesserung der Anlagenqualität liefert sowie
den Anlagenbetrieb bewertet und auf etwaige drohende Schäden oder
Betriebsunterbrechungen/-störungen hinweist, diese Leistung ist ein
Bestandteil des Betreiberkonzeptes und wird nicht gesondert vergütet.
3.2.1.5 Störungsbeseitigung
Die Beseitigung der im Rahmen der Wartung oder Inspektion festgestellten
Mängel (Bagatellschäden) werden unmittelbar bis zu einer Höchstgrenze von
Euro 150,00, ohne gesonderten Auftrag durch den AN zu seinen Lasten
beseitigt und erneuert.
Darüber hinausgehende Schäden bis zu einer Höchstgrenze von 1.500,00 €,
im Einzelfall, liegt bei entsprechender Notwendigkeit im Ermessendes AN.
Jedoch ist er verpflichtet jeden Einzelfall über den Projektraum unverzüglich,
d.h. ohne jeglichen zeitlichen Verzug, dem AG zur Kenntnisnahme zu
übermitteln.
Schäden und Maßnahmen deren erkennbare Mindestgrenze über 1.500,00 €
liegen bedürfen der schriftlichen Zustimmung des AG. Es wird davon
ausgegangen, dass der AN dem AG die Kosten der notwendigen
Instandsetzung über ein Angebot definiert. Der AG wird dann eine schriftliche
Auftragserteilung vornehmen.
Mängel und Schäden sowie Maßnahmen aus dem Infrastrukturellem
Gebäudemanagement, die nicht unter Nr. 1 fallen, sind in Absprache mit dem
AG zu beheben. Der AN ist verpflichtet, vor Ausführung von Reparatur – und
Instandsetzungsarbeiten oder sonstigen Dienstleistungen sofern diese nicht
von dem Leistungsumfang des AN umfasst sind, dem AG ein Kostenangebot
vorzulegen und das schriftliche Einverständnis abzuwarten, die
Kommunikation erfolgt auch hier über den Projektraum.
Ein schriftliches Einverständnis kann ausnahmsweise entfallen, sofern Gefahr
im Verzug vorliegt oder die Gefahr von Nutzungsausfällen besteht, die beim
AG Folgeschäden verursachen können und eine Zustimmung des AG nicht
rechtzeitig eingeholt werden kann. Allerdings muss der AN hier zuvor
versuchen das fernmündliche Einverständnis des AG einzuholen. Nach
Abschluss der Störungsbeseitigungsmaßnahme findet stets eine förmliche
Abnahme statt. Das Abnahmeprotokoll ist von beiden Parteien zu
unterzeichnen. Bei der Abnahme festgestellte Mängel bzw. Restarbeiten sind
unverzüglich, im Bedarfsfall nach Vorgabe durch den AG, zu erledigen.
Hinsichtlich der Mängelbeseitigungs- bzw. Nachbesserungsleistung findet
ebenfalls eine förmliche Nachabnahme statt. Daraus entstehende Kosten
gehen in ihrer Gesamtheit zu Lasten des AG. Der AN berichtet über alle
durchgeführten Arbeiten in Form von Protokollen und erstellt einen
zusätzlichen Bericht über die ausgeführten Leistungen.

3.2.1.6 Ersatzteile
Während des ersten Betriebsjahres verpflichtet sich der AN alle zur Bedienung
der technischen Anlage notwendigen Daten und Informationen in ein vom AG
bestimmtes Computer Aided Facility Management Programm (CAFM) zu
implementieren. Der AN wird dieses in den Folgejahren als Basis seiner
Instandhaltungsdokumentation verwenden. Das CAFM wird über einen E-
Room, Internet basierende Datenplattform, dem AG zur ständigen Einsicht
und für das Immobilien Controlling zur Verfügung stehen.
Der AN wird innerhalb des ersten Betriebsjahres alle erforderlichen
Maßnahmen zur Optimierung der Betriebskosten, insbesondere der
Energiekosten, durchführen und dem AG entsprechende Vorschläge
unterbreiten und diese unverzüglich umsetzen.
Der AN verpflichtet sich, alle betriebswichtige Ersatzteile zu bevorraten und –
soweit erforderlich- zum jeweiligen Einsatzort mitzubringen. Eine gesonderte
Vergütung für den Transport wird nicht vereinbart.
Der AN unterstützt dem AG im Rahmen der Abnahmen und Inbetriebnahmen
bei der Beschaffung von aller notwendigen digitalen Unterlagen, welche für
die Umsetzung der Vertragsleistungen erforderlich sind. Diese Leistung ist mit
der zweimonatigen Pauschale der ganztägigen Anwesenheit am Objekt mit
abgegolten. Der AG stellt dem AN, wenn erforderlich kostenlos die
erforderliche IT - Unterstützung bei.
3.2.1.7 Pflichten des Auftragnehmers
Der AG stellt dem AN die technischen Unterlagen kostenlos zur Verfügung,
die zur optimalen Erfüllung der vom AN übernommenen Aufgaben erforderlich
sind und sie nicht im Rahmen der Maßnahmen aus § 6/2 bereits vorliegen.
Die Räume, Anlagen, Einrichtungen, Geräte und Programme werden dem
Auftraggeber zur Erfüllung seiner Aufgaben jederzeit zugänglich gehalten.
Vorraussetzung ist dabei eine vorangegangene schriftliche Anzeige mit Art
und Umfang der durchzuführenden Maßnahmen und der betroffenen Bereiche
der SwissLife. Bei Nichtbeachtung durch den AN besteht kein Recht auf Zutritt
bestimmter Sicherheitsbereiche, auch fallen für den AG keinerlei Kosten an.
Der AN wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass diesbezüglich ein
angemessener Zeitraum von 2 Wochen durchaus gegeben sein könnte!
Der AG wird den AN über beabsichtigte Erweiterungen oder Veränderungen
an den technischen Anlagen, soweit es für die Aufgabenerfüllung des AN
notwendig ist, informieren.
Der AG benennt dem AN einen Ansprechpartner als Kontaktperson.

3.2.1.8 Leistungszeiten
Die Wartungs- und Inspektionsarbeiten, ausgenommen Störungsbeseitigungen
und Notdienste, werden vom AN in der Zeit von Montag bis Freitag
von 07.00 bis 22.00 Uhr ausgeführt.
Die Wartungen werden zu den im Wartungsplan angegebenen Zeiträumen
und Intervallen durchgeführt.
Der Zeitpunkt der Durchführung der Instandhaltungsarbeiten ist mit folgender
Stelle rechtzeitig, 4 Wochen vor Beginn, abzustimmen.
Störungsbeseitigungen sind nach Aufforderung unverzüglich, spätestens
jedoch nach 1,5 Std. nach Störmeldungseingang beim AN, einzuleiten. Diese
Regelung gilt für das gesamte Kalenderjahr, eine Sonn- und
Feiertagsregelung wird nicht vereinbart. Der AN ist verpflichtet
365Tage/24Std. die Betriebsbereitschaft zu gewährleisten.
Der AN ist im Fall § 5 Nr. 3 verpflichtet, die zur Abwendung der genannten
Gefahren erforderlichen Maßnahmen unverzüglich und damit auch außerhalb
der normalen Arbeitszeit durch bzw. auszuführen. Gleiches gilt, wenn der AG
dies verlangt.
3.2.1.9 Bereitschaftsdienst / Entstörzeiten
Der AN stellt dem AG einen Bereitschafts-, Stör- und Notdienst zur Verfügung,
der über die nachstehende Rufnummer und Adresse 365Tage/24Std. zu
erreichen ist.
Dem AN ist untersagt zunächst telefonisch das Problem zu lösen, er ist
verpflichtet generell umgehend einen Einsatz vor Ort durchzuführen.
Die Zeitspanne zwischen Anruf und dem Eintreffen vor Ort (Reaktionszeit)
beträgt 1,5 Stunden, gem. der Prioritätenliste, Anlage 4. Darüber hinaus ist der
AN verpflichtet, den AG unverzüglich nach Lokation der Störung und
Ermittlung der Störungsursache über die benötigte Entstörungszeit zu
informieren. Die Entstörungsbeseitigungszeit darf im Einzelfall 24 Stunden
nicht überschreiten.
Bei Nichteinhaltung der Entstörungszeit durch den AN ist der AG berechtigt,
ohne vorherige ausdrückliche und schriftliche Zustimmung des AN die Störung
selbst oder durch Dritte beseitigen zu lassen. Die dadurch entstehenden
Kosten gehen zu Lasten des AN. Die sonstigen Rechte des AG bleiben
hiervon unberührt.
3.2.1.10 Gewährleistung und Haftung im technischem Gebäudemanagement
Der Auftragnehmer übernimmt eine Gewähr nach VOB/B § 13 von 2 Jahren
auf maschinelle bzw. elektrotechnische Anlagen und 5 Jahre auf statische
Teile, für von ihm oder den von ihm eingesetzten Neben- oder
Subunternehmern beschaffte und eingebaute Bauteile, Baugruppen,

Halbfabrikate oder Anlagenteile und Anlagen. Die Gewährleistung beginnt mit
dem Tage der Abnahme durch den AG.
Werden in der Bestandsliste aufgeführte Anlagen oder Teile davon
vorübergehend außer Betrieb gesetzt, entfallen für diesen Zeitraum die
entsprechende Leistungs- und Vergütungspflicht. Die vereinbarte Pauschale
ist ab dem der Außerbetriebsetzung folgenden Monat der Minderung
anzupassen. Hierbei wird festgelegt, dass Minderungen und Mehrungen
welche kleiner als fünf Prozent vom jeweils betroffenen Gewerk
unberücksichtig bleiben.
Eine Änderung der Nutzung der Anlagen berechtigt den AN zu keiner
Erhöhung der Leistungsvergütung, auch dann nicht wenn eine wesentliche
Mehrbelastung der im Vertrag beinhalteten Technologien sich ergeben würde.
Nach Ablauf des Vertrages übergibt der AN dem AG alle von Ihm betreuten
Anlagen im Rahmen einer Inspektion. Die Parteien erstellen ein Protokoll über
den Zustand der Anlagen. Die Inspektion findet im vorletzten Quartal der
Vertragslaufzeit statt. Der AN hat dafür Sorge zu tragen, dass diese rechtzeitig
terminiert wird und auf grund der besonderen Situation bei der Nutzung des
Palais eine durchgängige Inspektion durchgeführt werden kann. Bei
vorliegenden Mängeln oder nicht sachgemäßer Instandhaltung ist der AG
berechtigt die letzten beiden Quartalsrechnungen solange einzubehalten bis
der AN einen ordnungsgemäßen vertragskonformen Zustand der Anlagen
gewährleistet hat.
Der AN haftet für alle von ihm sowie seinen Erfüllungsgehilfen, wie etwaigen
Neben- oder Subunternehmern und anderen an der Leistungserbringung
Beteiligten schuldhaft verursachten Schäden und Folgeschäden einschließlich
des entgangenen Gewinns. Dieses umfasst auch Schadensansprüche Dritter.
Der AN weist den Abschluss eine Haftpflichtversicherung in nachstehender
Höhe nach.
Personenschaden im Einzelfall
Sach- & Vermögensschaden im Einzelfall €
Vermögensschäden €
Bearbeitungsschäden €
Schlüsselverlust €
Versicherungsgeber AXA Colonia
Anschrift
siehe Kopie der Police
Policenummer
siehe Kopie der Police

Der AN garantiert folgende Leistungsmerkmale;
⇒ ständige Erreichbarkeit der 24 Stunden Rufbereitschaft für technische
Störungen
und
die Rufbereitschaft für Infrastrukturelle Dienstleistungen in der Zeit von
07.00 – 22,00 Uhr
⇒ Bevorratung der Ersatzteile und Verbrauchsmaterialien
⇒ Ausführung der Instandsetzungsmaßnahmen nur durch qualifiziertes
Fachpersonal
⇒ umfassende praktische Erfahrung der AN im Hinblick auf die
vertraglich geschuldeten Leistungen und Pflichten.
Der AN haftet insbesondere für die Einhaltung aller gewerblichen,
sicherheitspolizeilichen und sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften sowie
den Berufsgenossenschaftlichen Unfallverhütungsvorschriften oder sonstiger
durch seine Tätigkeit berührten Vorschriften und Gesetze. Es wird darauf
hingewiesen, dass ausschließlich das deutsche Recht und deutsche
Vorschriften zum Ansatz gelangen.
Werden im Zusammenhang mit den Arbeiten des AN Schäden an den
Anlagen oder den zur Liegenschaft gehörenden Immobilien verursacht, hat
der AN die Schäden zu beseitigen, wenn ihn oder seinen Neben- oder
Subunternehmern oder seinen sonstigen Erfüllungsgehilfen Verschulden trifft.
4. Dienstleistungen, im Sinne einer Service Immobilie
5. Dienstleistungen für Mieter, im Sinne einer Service Immobilie
6. Kostenermittlung
6.1 Vergütung „allgemein“ genutzte Flächen
Die Vergütung für die Leistungen, die allgemein genutzten Flächen
betreffendend, ist in der „Anlage 9.1 – Vergütung“ festgelegt.
Hier sind alle Kosten zu erfassen, welche über die Fläche den drei
Nutzungsarten und Kostenverursachern in der Immobilie zu zuordnen sind
und innerhalb der Betriebskosten zu gleichen Teilen dem Eigner, Nutzer und
den Mietern verrechnet werden soll.
Diese Vergütung beinhaltet alle Kosten für die Wartungs-, Inspektions-,
Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten, alle beauftragten

infrastrukturelle Dienstleistungen sowie die Kosten jeglicher Nebenarbeiten,
Hilfsstoffe und Kleinmaterialien.
Weiter beinhaltet sie alle Reise-/Mehrarbeitskosten und Spesen sowie
Auslösungen. Zuschläge für Sonn- und Feiertag werden ebenfalls nicht
gesondert berechnet und sind in der Pauschale integriert.
Die Pauschale sieht einen Festpreis für den Zeitraum, 01.12.2005. bis zum
31.12.2010 vor. Während dieses Zeitraumes werden keinerlei Mehrkosten
vom AG akzeptiert.
Für besondere Dienstleistungen erfolgt die Vergütung über die in der Anlage
Leistungsverzeichnis/ Angebot vom 23.02.’05 festgeschriebenen
Stundenlöhne.
Auf die Einsetzung einer Lohngleitklausel wird verzichtet, da die
Wartungspauschale als Festkostensatz zur Betriebskostenoptimierung
beitragen soll. Der AN ist verpflichtet nach dem ersten Betriebsjahr dem AG
eine Kostenoptimierung, im Bezug auf die Wartung. vorzuschlagen und diese
umgehend umzusetzen.
Weiter ist mit allem am Palais beteiligten Dienstleistern die Regelung
vereinbart, dass Samstag als Werktag gilt und somit keine Zuschläge auf
Lohnkosten entfallen.
Die Vergütung der Pauschale erfolgt in zwölf gleichen Teilen jeweils zum
Monatsanfang gegen Rechnungsstellung.
Alle Leistungen über die Wartungsvereinbarung hinaus werden mit
gesonderter Rechnung und unterschriebenen Belegen für Material und
Arbeitsstunden verrechnet.
Rechnungen ohne freigezeichnete Materialien und Arbeitsstunden werden
nicht akzeptiert und gehen zur Entlastung des AG unbearbeitet zurück.
Dem AN steht daraus kein Verweigerungsrecht im Bezug auf dem
Hauptauftrag zu.
Weiter wird vereinbart, dass nur Leistungen zur Abrechnung gelangen und
durch den AG anerkannt werden müssen, wenn deren rechnerische Prüfung
und Nachvollziehbarkeit eindeutig, aus den Dokumentationen, aus dem
Projektraum hervorgehen.
Alle anderweitig zugestellten Dokumentationen, welcher Art auch immer
betreffend, erlangen keine Rechtsgültigkeit.

6.2 Vergütung für „Allgemein Aufgaben“; umlegbar auf Mieter
Die Vergütung für die Leistungen, die allgemeinen Aufgaben betreffendend
und ausschließlich über die Mietnebenkosten abgerechnet werden, sind in der
„Anlage 9.2 – Vergütung“ festgelegt.
Hier sind alle Kosten zu erfassen, welche über die Fläche der Nutzungsart
„Mieter“ im Palais Leopold zu zu ordnen sind und innerhalb der
Mietnebenkosten über den Flächenschlüssel verrechnet werden sollen.
... die weiteren Bestimmungen sind wie unter 6.1 beschrieben anzuwenden!
6.3 Vergütung von genutzte Flächen
Die Vergütung für die Leistungen, die allgemeinen Aufgaben betreffendend
und ausschließlich über die Mietnebenkosten abgerechnet werden, sind in der
„Anlage 9.3 – Vergütung“ festgelegt.
Hier sind alle Kosten zu erfassen, welche über die Fläche der Nutzungsart
„Mieter“ in der Immobilie zu zuordnen sind und innerhalb der Mietnebenkosten
über den Flächenschlüssel verrechnet werden sollen.
... die weiteren Bestimmungen sind wie unter 6.1 beschrieben anzuwenden!
6.4 Vergütung für individuelle Dienstleistungen für Mieter
Die Vergütung für die Leistungen, welche die individuellen Dienstleistungen für
Mieter betreffenden werden direkt über die Mieter abgerechnet, diese Kosten
werden nur über die Rahmenvereinbarungen Bestandteil des Vertrages und
sollen dem Eigentümer im Rahmen der Verwaltungsarbeit bei der
Außendarstellung, Vermietung, der Service Immobilie unterstützen.
Sollte im Rahmen eines Mietverhältnisses die Abrechnung über den
Eigentümer gewünscht werden so gelten die Vereinbarungen aus 6.1.
7. Service Dienstleistungen d, Preislisten

8. Vertragslaufzeit und Kündigung
9. Versicherungen
Dieser Vertrag tritt mit Wirkung zum 01.12.2005 in Kraft und hat eine Laufzeit
von fünf Jahren und endet zum 31.12.2010.
Der Vertrag verlängert sich nach Ablauf der Vertragsfrist, fünf Jahre, um
weitere fünf Jahre wenn er nicht 3 Monate vor Ablauf der Vertragslaufzeit, zum
30.06. des zutreffenden Jahres, schriftlich gekündigt wurde.
Der AG hat zudem ein Sonderkündigungsrecht, wenn und soweit der AN
gegen die vertraglich vereinbarten Leistungspflichten, insbesondere in Bezug
auf die Qualität der Störungsbeseitigung oder die vereinbarten
Reaktionszeiten oder die vereinbarten Störungsbeseitigungszeiten trotz
schriftlicher Abmahnung wiederholt verstößt.
Das Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund bleibt unberührt.
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen.
Der AN wird eine Betriebshaftpflichtversicherung abschließen oder deren
Abschluss nachweisen und diese bis zum Ende der Gewährleistungszeit und
Vertragslaufzeit aufrechterhalten, deren Höhe jeweils gem. § 11 Nr. 2
beschrieben für Personen- und Sachschäden nicht unterschreitet. Die
Versicherung hat auch insbesondere auch Schäden, die aus Mängeln der vom
Auftragnehmer erbrachten Leistung resultieren oder mit diesen
zusammenhängen zu umfassen. Eine bestätigte Kopie, durch den
Versicherungsgeber, ist dem AG bei Vertragsunterzeichnung zu übergeben.
Der Wegfall des Versicherungsschutzes durch vom AN zu vertretende
Maßnahmen stellen ein besonderes Kündigungsrecht für den AG dar.
10. Vertraulichkeitserklärung
Die als Anlage 7 beigefügte Vertraulichkeitserklärung ist Bestandteil dieses
Vertrages und von beiden Seiten zu unterzeichnen.
11. Schriftformerfordernis
Mündliche Nebenabreden bestehen nicht. Nebenabreden, Änderungen dieses
Vertrages sowie nachträgliche Vereinbarungen bedürfen der Schriftform. Auch
die Änderung dieser Schriftformerfordernis bedarf der Schriftform.

12. Salvatorische Klausel
Falls eine oder mehrere Bestimmungen aus diesem Vertrag unwirksam oder
undurchführbar sind oder werden, wird hiervon die Wirksamkeit der übrigen
Bestimmungen dieses Vertrages nicht berührt. In diesem Fall gilt die
unwirksame oder undurchführbare Bestimmung als durch solche wirksame
oder durchführbare Bestimmung ersetzt, die den Inhalt und den Zweck der
unwirksamen oder undurchführbaren Bestimmung in größtmöglichem Umfang
entspricht.
13. Gerichtsstand, anwendbares Recht
Gerichtsstand für alle Streitigkeiten, die sich aus diesem Vertrag ergeben, ist
München.
Es gilt das Recht der Bundesrepublik Deutschland.

Anlagen Leistungsbild
1 Auflistung der zu betreuenden Anlagen
Gewerke
Dach und Fach
Versorgungstechnik
Außenanlagen
2 Wartungsplan, Wartungsintervalle.
3 Leistungsbeschreibung, Vorschriften, Normen und Bezeichnungen.
4 Prioritätenliste
5 Infrastrukturelle Dienstleistungen
6 Projektraumberechtigungen
7 Vertraulichkeitserklärung
8 Personalliste
9 Vergütung
9.1 Vergütung, „Allgemein“ genutzte Flächen
9.2 Vergütung, „Allgemeine „ Aufgaben, umlegbar auf Mieter
9.3 Vergütung, für von SwissLife genutzte Flächen
10 Kostenzusammenstellung
11
Vertragsrelevante Unterlagen
Angebot der WISAG, vom 23. 02. 2005
12 Zusatzangebot der WISAG, vom 17. 03. 2005
13 Verhandlungsprotokoll, vom 18. 03. 2005
14/ Teil
1
14/ Teil
2
14/ Teil
3
Akte mit Wartungsverträgen, welche durch WISAG zu Koordinieren
sind, bzw. welche gewährleistungsrelevante Eigenschaften beinhalten.
Wartungsverträge u. Angebote für das Gewerk; Dach u. Fach
Wartungsverträge u. Angebote für das Gewerk; Versorgungstechnik
Wartungsverträge u. Angebote für das Gewerk; Außenanlagen
Mängelfeststellung und Verfolgung gem. VOB
15 Besondere, zeitlich begrenzte Dienstleistung für Mängelbearbeitung
Übergabeprotokoll vom
Zusammenstellung der Anlagen zum Wartungsvertrag vom 01. 12. 2005

Anlage 1
Zu betreuende technische und infrastrukturelle Einrichtungen
Vergabe
Einheit
Nr.
Gewerk
Dach u. Fach
Bauhauptgewerke
Innenausbau
Fachbereich
361.1 Dachdeckerarbeiten
335.1 Fassaden
326.1 Bauwerksabdichtung
334.1 Fenster
337.1 Metall-Glas-Fassade mit Fenster
344.1 Holz - Innentüren
342.1 Trockenbau
345.1 Innenputzarbeiten
351.1 Hohlraumboden / Doppelboden
344.3 Metall – Glas- Türen, Windfänge
471.1 Teeküchen
338.2 Blendschutzanlagen
346.1 Glas-Innenwände mit Türen
Versorgungstechnische
Anlage
414.1 Feuerlöschanlagen
410.1 Sanitärtechnik
430.1 Lüftungstechnik
420.1 Heizungs- und Kältetechnik
440.1 Starkstromanlagen
450.1 Schwachstrom
489.1 Gebäudeautomation
Sonstige technische
Einrichtungen
338.2 Blendschutzanlagen
344.2 Tore und Stahltüren
460.1 Aufzüge
479.1 Dreifachparker
371.1 Schließanlage
Infrastruktureller
Bereich
500.1 Außenanlagen
541.1 Außenkanal

Anlage 2
Wartungsplan und –intervalle
Folgende Wartung- / Inspektionsintervalle sind vom AN bei der Durchführung der
Wartungsarbeiten zu berücksichtigen.
Anlage 14, Register Nr.
Gewerk
Brandschutztüren
1 T 30 Türen 1 12 33 X
1 T 90 Türen 1 12 13 X
1 2 flg. Ganzglas Türe 1 12 1 X
Feststellanlagen
2 Feststellanlagen für T 30 Türen 1 12 10 X
2 Rauchmelder 4 12 X
Wartung von Dreh- und Schiebetüren
3 Ganzglastüren 1 12 40 X
3 WC Kabinentür 1 12 111 X
3 Treppenhaustüren Historische Treppe 1 12 8 X
3 Flurabschnittstüren 1 12 10 X
3 Innentüren 1 12 204 X
3 Historische Innentüren 1 12 14 X
Dreh- / Kippfenster Holz
4 Holzfenster 1 4 X
5 entfällt, bei AFFT enthalten
Wartungs-Intervall / a
Inspektion
Anlagen / Stck
Wartung Fremd
Wartung WISAG
Lieferant

Anschlageinrichtung
6 Einzel-Anschlagpunkte 1 1 230 X
Toranlage
7 Einfahrtor 1 12 1 X
Schließanlage
8 Schließanlage 1 12 1 X
Sonnenschutzsystem
9 Sonnenschutz 2 4 X
Dreh- und Kippfenster
10 Dreh- und Kippfenster 1 4 204 X
Hebe-Schiebeanlagen
11 Hebe-Schiebeanlagen 1 4 X
Glasdächer
12 Glasdächer 1 12 2 X
Pfosten-Riegelfassade
13 Pfosten-Riegelfassade 1 4 1 X
Eingänge
14 Eingänge 1 12 1 X
Mobile Trennwände
15 Mobile Trennwände 1 12 1 X
Einfahrt
16 Tor 1 12 2 X
Dreifachparker
17 Dreifachparker 1 12 X x

Dachflächen
18 Dachflächen 1 12 1 X
Stahlflügeltüren
19 Stahlflügeltüren 1 - flg. 1 12 33 X
19 Stahlflügeltüren 1 12 18 X
19 Feststellanlagen 21 12 2 X
Innenjalousien
20 Innenjalousien 1 12 204 X x
21-25 leer
Heizungs- Kälteanlage
27 Heizungsanlage, gem. VDMA* Arbeitskarte 1 12 1 X
27 Kältemaschine, gem. VDMA* Arbeitskarte 1 6 2 X x
Raumlufttechnik
28 RLT-Anlagen, gem. VDMA* Arbeitskarte 1 12 5 X
Mess-, Steuer-, und Regeltechnik
29 Mess-, Steuer-, und Regeltechnik 1 12 1 X x
gem. AMEV* Arbeitskarte
Nichtselbstständige Löschanlagen
30 Nichtselbstständige Löschanlagen 1 12 X x
Medientechnik
31 Medientechnik 1
1 X
Schrankenanlage
32 Schrankenanlage 1 52 1 X x
Gegensprechanlage

33 Gegensprechanlage 1 52 1 X x
Zutrittskontrollsystem
34 Zutrittskontrollsystem 1 52 1 X x
Blitzschutzanlage
35 Blitzschutzanlage 1 52 1 X x
Niederspannungshauptverteilung
36 Niederspannungshauptverteilung 1 52 1 X x
Brandmeldeanlagen
37 Brandmeldeanlagen 1 52 1 X x
38-52 leer
* Die VDMA und AMEV Arbeitskarten werden durch den AG im Rahmen der
Anlagenbewirtschaftungsoptimierung erstellt und dem AG kostenlos zur
Verfügung gestellt. Die Erstellung der Arbeitskarten stellt einen wesentlichen
Bestandteil der Dokumentation der Instandhaltung dar und wird in den
Projektraum mit übernommen.

Anlage 3
Leistungsbeschreibung der einzelnen Dienstleistungen innerhalb der
Service Immobilie
3.1 Allgemein
3.2 Unterhaltsreinigung
3.3 Glasreinigung
3.4 Reinigung der Tiefgarage
3.5 Reinigung der Außenanlagen
3.6 Reinigung der Technikflächen
3.7 Reinigung der Gewerke Dach und Fach
3.8 Reinigung der Brunnenanlage
3.9 Sommerdienste
3.10 Gärtnerdienste
3.11 Winterdienste
3.12 Müllbehandlung, -trennung und -entsorgung
3.1 Allgemein
Da die Immobilie im Sinne einer Service Immobilie zu führen sein wird, kann die
Beschreibung des Service Level wie folgt definiert werden.
Die Dienstleistungen werden im Sinne des Qualitätsmanagement so ausgeführt, dass
keinerlei Beeinträchtigung des täglichen Betriebes erfolgt.
Weiter obliegt dem AN die Umsetzung der vertraglichen Leistung in der Art, dass er
den facilitären Gedanken der Betriebsbereitschaft, Werterhaltung und Wertsteigerung
der SwissLife durch seine Tätigkeiten oder die von Dritten, welche er steuert und
eigenverantwortlich überwacht, gewährleistet.
Der AN ist verpflichtet dem AG innerhalb von vier Wochen nach Vertragsabschluss
eine Planung zur Verfügung zu stellen aus der eindeutig hervorgeht, wie er
beabsichtigt den Service Level zu erreichen.
Der AN übergibt eine Planung in tabellarischer Form, in der
- die tatsächlich zu bearbeitenden Flächen und Stückzahlen,
- die Leistungsintervalle,
- die zeitlichen Ansätze,
- Kosten je Einheit,
zu entnehmen sind.
Der AN übergibt gleichzeitig für alle Bereiche die entsprechende
Arbeitsplatzbeschreibung.
Mit Ablauf des ersten Betriebsjahres legt der AN dem AG die Optimierung und
Kostenreduzierung für alle Dienstleistungsbereiche vor.
Diese Verpflichtung gilt für die Dienstleistungsbereiche der Pos. 3.1 – 3.12, aus der
Anlage 3.

Die sich daraus generierenden Unterlagen werden als Anlage dem Vertrag als
Ergänzung der Anlage 3 beigefügt.
3.2 Unterhaltsreinigung
- Tabellarischer Flächennachweis über effektiv gereinigte Flächen, abzüglich der Überstellung.
- Tabellarische Darstellung der Reinigungsintervalle und der durch die Hausmeisterdienste
durchgeführt Kontrolle der Reinigungsqualität.
- Zeitlicher Ansatz zur Durchführung der Arbeiten, Kontrolle und Nacharbeit.
- Ausweisung der Kosten in tabellarischer Form nach den Nutzungsarten der Immobilie.
3.3 Glasreinigung
wie 3.2.
3.4 Reinigung der Tiefgarage
wie 3.2.
3.5 Reinigung der Außenanlagen
wie 3.2.
3.6 Reinigung der Technikflächen
wie 3.2.
3.7 Reinigung der Gewerke Dach und Fach
wie 3.2.
3.8 Reinigung der Brunnenanlage
wie 3.2.
3.9 Sommerdienste
- Tabellarischer Flächennachweis über effektiv bearbeitete Flächen.
- Tabellarische Darstellung der Reinigungsintervalle und der durch die Hausmeisterdienste
durchgeführt Kontrolle der Reinigungsqualität.
- Zeitlicher Ansatz zur Durchführung der Arbeiten, Kontrolle und Nacharbeit.
- Ausweisung der Kosten in tabellarischer Form nach den Nutzungsarten der Immobilie.
3.10 Gärtnerdienste
- Tabellarischer Flächennachweis über effektiv bearbeitete Flächen.
- Tabellarische Darstellung der Bearbeitungsintervalle und der durch die Hausmeisterdienste
durchgeführt Kontrolle.
- Zeitlicher Ansatz zur Durchführung der Arbeiten, Kontrolle und Nacharbeit.
- Ausweisung der Kosten in tabellarischer Form nach den Nutzungsarten der Immobilie.
3.11 Winterdienste
- Tabellarischer Flächennachweis über effektiv bearbeitete Flächen.
- Tabellarische Darstellung der Reinigungsintervalle und der durch die Hausmeisterdienste
durchgeführt Kontrolle der Reinigungsqualität.
- Zeitlicher Ansatz zur Durchführung der Arbeiten, Kontrolle und Nacharbeit.
- Ausweisung der Kosten in tabellarischer Form nach den Nutzungsarten der Immobilie.
3.12 Müllbehandlung, -trennung und -entsorgung
- Tabellarischer Nachweis über effektiv durchzuführenden Arbeiten.
- Tabellarische Darstellung der Bearbeitungsintervalle und der durch die Hausmeisterdienste
durchgeführt Kontrolle.
- Zeitlicher Ansatz zur Durchführung der Arbeiten, Kontrolle und Nacharbeit.
- Ausweisung der Kosten in tabellarischer Form nach den Nutzungsarten der Immobilie.

Anlage 3a
Leistungsbeschreibung technisches Betreiberkonzept
Die Wartungs-, Inspektions- und Instandsetzungsleistungen der in der Anlage 1 und 2
aufgeführten technischen Anlagen mit Einhaltung der Inspektionsintervalle und
Herstellervorschriften angegebenen Wartungssequenzen hat unter Berücksichtigung
folgender Bestimmungen zu erfolgen:
OZ Kurzbez. Text
1 Wartungsvorgaben des jeweiligen Anlage-/Geräte-
/Halbfabrikatherstellers oder Lieferanten.
2 DIN DIN-Normen
DIN EN 378 Kälteanlagen und Wärmepumpen; Sicherheitstechnische und
umweltrelevante Anforderungen.
Teil 1 Grundlegende Anforderungen und Definitionen, Klassifikationen
und Auswahlkriterien.
Teil 2 Anforderungen; Konstruktion, Herstellung. Prüfung,
Kennzeichnung und Dokumentation.
Teil 3 Anforderungen; Aufstellungsort und Schutz von Personen
Teil 4 Anforderungen; Betrieb, Instandhaltung, Instandsetzung und
Rückgewinnung
11042-1 Instandhaltungsbücher; Bildzeichen, Benennungen (11.78)
24420-1 Ersatzteillisten; Allgemeines (09.76)
24420-2 Ersatzteillisten; Form und Aufbau des Textteils (09.76)
31051 Instandhaltung; Begriffe und Maßnahmen (01.85)
31052 Instandhaltung; Aufbau und Inhalt von
Instandhaltungsanleitungen (06.81)
31054 Instandhaltung; Grundsätze zur Festlegung von Zeiten und zum
Aufbau von Zeitsystemen(09.87)
32541 Betreiben von Maschinen und vergleichbaren technischen
Arbeitsmitteln; Begriffe für Tätigkeiten (05.77)
57833 Gefahrenmeldeanlagen
3 VDMA VDMA-Einheitsblätter
24176 Inspektion von lufttechnischen und anderen technischen
Ausrüstungen in Gebäuden (1.90)
24186 Leistungsprogramm für die Wartung von lufttechnischen und
anderen technischen Ausrüstungen in Gebäuden.
Teil 0 Übersicht und Gliederung Nummernsystem, allgemeine
Anwendungshinweise (09.96)
Teil 1 Lufttechnische Anlagen (09.88)
Teil 2 Heiztechnische Anlagen (09.88)
Teil 3 Kältetechnische Anlagen (09.88)
Teil 31 Elektrisch angetriebene Hauswärmepumpen zu Heizzwecken
(04.88)

Teil 4 MSR-Einrichtungen und Gebäudeautomationssysteme (09.88)
Teil 5 Elektrotechnische Geräte und Anlagen (04.96)
Teil 6 Sanitärtechnische Anlagen (05.92)
24196 Gebäudemanagement; Begriffe und Leistungen (08.96)
24243 Kältemaschinen und –anlagen; Emissionsminderung von
Kältemitteln
Teil 3 Montage, Inbetriebnahme (05.94)
Teil 4 Wartung, Instandsetzung, Entsorgung (05.94)
Teil 5 Fachausbildung, Fachbetriebsausrüstung, Betriebsanleitung
(05.94)
4 VDI VDI-Richtlinien
2079 Abnahmeprüfung an raumlufttechnischen Anlagen (03.82)
2080 Messverfahren und Messgeräte für raumlufttechnische Anlagen
(10.84)
2887 Qualitätsmanagement der Instandhaltung (03.98)
2890 Planmäßige Instandhaltung; Anleitung zur Erstellung von
Wartungs- und Inspektionsplänen (11.86)
2891 Instandhaltungskriterien bei der Beschaffung von
Investitionsgütern (09.85)
2892 Ersatzteilwesen der Instandhaltung (09.87)
2893 Bildung von Kennzahlen für die Instandhaltung (10.91)
2895 Organisation der Instandhaltung – Instandhalten als
Unternehmensaufgabe (12.96)
2896 Instandhaltungs-Controlling innerhalb der Anlagenwirtschaft
(10.94)
2897 Instandhaltung; Handhabung von Schmierstoffen im Betrieb;
Aufgaben und Organisation (12.95)
2899 Entscheidungsfindung für Eigenleistung oder Fremdvergabe
von Instandhaltungsleistungen (12.96)
3801 Betreiben von raumlufttechnischen Anlagen (07.82)
3810 Betreiben von heiztechnischen Anlagen (06.97)
3814-3 Gebäudeautomation; Hinweise für das Betreiben (06.97)
3822-1 Schadensanalyse; Grundlagen, Begriffe und Definitionen, Ablauf
einer Schadensanalyse (02.84)
6022-1 Hygienische Anforderungen an raumlufttechnische Anlagen;
Büro- und Versammlungsräume (07.98)
6022-2 Hygienische Anforderungen an Raumlufttechnische Anlagen
5 DKIN Empfehlungen (Deutsches Institut für Instandhaltung)
5 Teil 2 Instandhaltungskosten; Gliederung (08.80)
8 Teil 2 Instandhaltungskosten; Planung der Kosten, Erfassen und
Auswerten von Instandhaltungsdaten (11.82)
10 Planung der Instandhaltung (09.85)
11 Wirksamkeit der Instandhaltung (03.87)
12 Teil 4 Instandhaltungskosten; Hinweise für
Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen (08.87)

7 AIG Instandhaltungsinformationen (Arbeitsgemeinschaft
Instandhaltung Gebäudetechnik)
1 Leitfaden zur Vergabe von Instandhaltungsleistungen für die
technische Gebäudeausrüstung (01.94)
2 Entsorgung und Umweltschutz in der technischen
Gebäudeausrüstung (07.98)
3 VDMA-Einheitsblatt für die Wartung (04.98)
4 Luftbefeuchter in Raulufttechnischen Anlagen (11.98)
5 Luftfilter (06.95)
6 Wartungsschwerpunkte bei Lüftungs- und Klimaanlagen (02-93)
7 Hygieneanforderungen in der Raumlufttechnik (08.97)
8 Brandschutzklappen (05.97)
9 Zusammenstellung instandhaltungsrelevanter Normen,
Richtlinien und Veröffentlichungen für die Gebäudetechnik
(11.98)
10 Kältemittel für den Einsatz in gebäudetechnischen Anlagen
(07.97)
11 Umweltschutzanforderungen an Kälteanlagen und deren
Auswirkung auf die Instandhaltung(04.94)
12 Gebäudemanagement; Definition, Untergliederung (09.96)
13 Verträge für Instandhalten, Betreiben und Gebäudemanagement;
Begriffe Leistungen (11.94)
16 Ventilatoren; Reduzierung des Energieverbrauchs
raumlufttechnischer Anlagen durch optimierte Ventilatoren und
Ventilatorantriebe (08.96)
17 Effizienz und Wirtschaftlichkeit raumlufttechnischer Geräte und
Anlagen (12.97)
7 AMEV AMEV-Ausarbeitungen (Arbeitskreis Maschinen- und
Elektrotechnik staatlicher und kommunaler Verwaltungen)
BedienHeiz Bedienen von Heizanlagen (12.83)
BedienRLT Bedienen von Raumlufttechnischen Anlagen in öffentlichen
88
Gebäuden (09.88)
Bedien Bedienen von Sanitäranlagen in öffentlichen Gebäuden (12.90)
Sanitär 90
EmSi Empfehlung zur Sicherstellung sparsamer Energieverwendung
Energie 79 beim Betrieb technischer Anlagen in öffentlichen Gebäuden
(12.79)
EnMeß 79 Einbau von Messgeräten zum Erfassen des Energie- und
Medienverbrauches (08.79)
Heizbetrieb Hinweise für den Betrieb von Anlagen zur Beheizung und
86
RLT-
Anlagen-
Bau 93
Wassererwärmung in öffentlichen Gebäuden (07.86)
Hinweise zur Planung und Ausführung von raumlufttechnischen
Anlagen für öffentliche Gebäude (03-93)
Kälte 96 Hinweise zur Planung, Ausführung und Betrieb von
Kälteanlagen und Kühlgeräten für öffentliche Gebäude (1996)
AMEV Leistungskataloge
420 Wärmeversorgungsanlagen

430 Lufttechnische Anlagen, ausgenommen zugehörige Kälteanlage
434 Kälteanlagen für lufttechnische Anlagen
441 Hoch- und Mittelspannungsanlagen
442 Eigenstromversorgungsanlagen
443 Niederspannungsanlagen
461 Aufzugsanlagen
480 Gebäudeautomation
499 Mess-, Steuer- und Regelanlagen
8 Besondere Bestimmungen
Alle Vorschriften werden im Projektraum eingestellt und den berechtigten Projektraum – Nutzern
uneingeschränkt zur Einsicht zur Verfügung gestellt.

Anlage 4
Prioritätenliste bei Störungen
Priorität 1
Es besteht Gefahr im Verzug, vom Gebäude oder einem seiner Bauteile oder einer
installierten Anlage geht eine konkrete Gefahr für Leib und Leben oder erheblichen
Sachwert aus.
Sofortige Benachrichtigung der erforderlich Einsatzkräfte von
Polizei und Feuerwehr.
Die Sicherungsmaßnahmen gem. den Notfallhandbuch sind
umzusetzen.
Der von AG genannte Objektbeauftragte ist unverzüglich in
Kenntnis zu setzen.
Priorität 2
Die bestehende Störung stellt eine das Kerngeschäft des AG verhindernden Zustand
dar, das Unternehmensziel des AG wird ganz oder in erheblicher Weise beeinträchtigt.
Die Sicherungsmaßnahmen gem. den Notfallhandbuch sind
umzusetzen.
Der von AG genannte Objektbeauftragte ist unverzüglich in
Kenntnis zu setzen.
Die Störungsbeseitigung ist gem. den vertraglichen
Bestimmungen des Dienstleistungsvertrages zu beseitigen.
Die Störung ist zu dokumentieren und im Projektraum als
außerordentlicher Vorgang per mail den im Notfallhandbuch
genannten Verantwortlichen der SwissLife zu hinterlegen.
Priorität 3
Die eingetretene Abweichung vom Normalbtrieb beeinträchtigt den Betrieb des AG nur gering
oder stellen keine messbare Beeinträchtigung dar.
Die Störung ist unverzüglich zu beseitigen
Die Störung wird im Projektraum dokumentiert.

Anlage 5
Infrastrukturelle Leistungen
Unterhaltsreinigung, Allgemeinflächen
Die Angleichung der Unterhaltsreinigung ist in der nachstehenden Tabelle
enthalten. In Abweichung zum Angebot vom 23.02.’05 wurden die
Reinigungsintervalle den Erfordernissen der Nutzung der Liegenschaft
angepasst.
Die sich daraus generierenden Mehrkosten werden in einem gesonderten
Angebot erfasst und der monatlichen Pauschale zugeordnet. (Siehe beiliegende Liste
Fa. WISAG vom 15.07.2005, Zusammenstellung Allgemeinflächen.)
Unterhaltsreinigung für von SwissLife eigen genutzte Flächen
Hier gelten die Vereinbarungen des Dienstleistungsvertrages uneingeschränkt.
(Siehe beiliegende Liste Fa. WISAG vom 19.07.2005, Zusammenstellung Mietflächen.)
Infrastrukturelle Leistungen
Die Weiteren Infra-Leistungen werden wie im Angebot vom 23.02.’05
beschrieben umgesetzt..

Anlage 6
Projektraumberechtigte
Name Firma Anschrift
Telefon Funk e-mail
Name Firma Anschrift
Telefon Funk e-mail
Name Firma Anschrift
Telefon Funk e-mail
Name Firma Anschrift
Telefon Funk e-mail

Anlage 7
Vertraulichkeitsvereinbarung
Diese Vereinbarung wurde am 01.12. 2005 zwischen den nachstehenden
Vertragsparteien getroffen.
Auftraggeber
vertreten durch
Auftragnehmer
Firma
Straße
PLZ Ort
Nachstehend Auftraggeber (AG) genannt
Herrn / Frau
Firma
Strasse
PLZ Ort
Nachstehend Auftragnehmer (AN) genannt

1. Die Parteien verpflichten sich hiermit;
1.1 alle Informationen, Kenntnisse, Daten, Zeichnungen, Know-how und andere
Materialien („Informationen“), die Ihnen durch die jeweils andere Partei übermittelt
werden oder die sie von ihr erwerben, vertraulich und unter Verschluss zu halten und
dafür Sorge zu tragen, dass ihre leitenden Angestellten, Mitarbeiter und Vertreter
ebenso verfahren; und
1.2 keine der Informationen aus einem anderen Grund als dem Zweck zu benutzen; und
1.3 aus keinem anderen Grunde als dem Zweck Kopien von Dokumenten, die
Informationen enthalten oder Aufzeichnungen der Informationen zu fertigen; und
1.4 den Zugriff auf Informationen auf die in der anliegenden Aufstellung ausgeführten
Personen zu beschränken oder eine Aufstellung nicht vereinbart wurde, auf solche
Mitarbeiter, leitenden Angestellten zu beschränken, die angemessener und
notwendigerweise diese Informationen für den Zweck benötigen und jeden dieser
Mitarbeiter, leitenden Angestellten, Vertreter und Vertragspartner über die
vorausgehenden Beschränkungen zur Vertraulichkeit und Nutzung dieser
Informationen zu unterrichten und sicherzustellen, dass jeder dieser Mitarbeiter,
Vertreter oder leitende Angestellte diese Beschränkung beachtet und bezüglich jedes
Vertreters oder Vertragspartners, diese anzuhalten, dass deren Mitarbeiter und
leitende Angestellte diese Beschränkung beachten; und
1.5 nicht ohne vorherige schriftliche Zustimmung der jeweils offenlegenden Partei
Presseerklärungen abzugeben oder andere Veröffentlichungen hinsichtlich der
Vereinbarung, die zwischen der offenlegenden Partei und der empfangenden Partei
bestehen mag, herauszugeben und keinem Dritten die Identität der offenlegenden
Partei weder über eine Kundenliste oder anderweitig Offenzulegen.
2. Diese Vereinbarung findet keine Anwendung auf Informationen,
1.1 für die die empfangene Partei in einer für die Offenlegende Partei befriedigenden
Weise belegen kann, dass sie zum Zeitpunkt des Empfanges oder der Offenlegung
bereits in ihrem Besitz waren und dass sie nicht, entweder direkt oder indirekt, durch
die offenlegende Partei erlangt wurden; oder
1.2 die zum Zeitpunkt der Offenlegung durch die offenlegende Partei öffentlich bekannt
waren oder nach ihrer Offenlegung öffentlich bekannt wurden, in beiden Fällen muss
dies durch gedruckte Veröffentlichung oder anderswie belegt werden; oder
1.3 die die empfangenen Partei von einem Dritten, der hieran entsprechende Rechte hat
erlangt.
3. Die empfangene Partei stimmt zu, dass sie hinsichtlich Informationen keine Rechte
oder Anrechte oder Lizenzen erwirbt.

4. Diese Vereinbarung beginnt mit der Unterzeichnung und läuft für die Dauer von 5
Jahren termingleich mit der Instandhaltungsvereinbarung vom 01.04. 2005. Diese
Vereinbarung kann nur mit vorgenannten Instandhaltungsvertrag gekündigt werden.
5. Mit Beendigung dieser Vereinbarung muss die empfangene Partei alle Informationen
und alle Durchschriften hiervon zurückgeben oder an Eidesstatt erklären, das keine
weiteren Informationen bestehen oder aus welchen Gründen auch immer
zurückgehalten werden.
6. Diese Vereinbarung unterliegt dem deutschen Recht. Als Gerichtsstand wird München
vereinbart.
München, 01.12.2005 München, 01.12.2005
Auftraggeber Auftragnehmer

Anlage 8
Personalliste
Name Firma Anschrift
Telefon Funk e-mail
Name Firma Anschrift
Telefon Funk e-mail
Name Firma Anschrift
Telefon Funk e-mail
Name Firma Anschrift
Telefon Funk e-mail

Anlage 9.1
Vergütung „allgemein“ genutzte Flächen
Für die dem AN übertragenen Leistungen gem. dem Vertrag vom 01. 12. 2005, für das
Büro- und Verwaltungsgebäude, wird nachstehende Jahrespauschale vereinbart.
Für den Zeitraum von 01.12. 2005 bis zum 31.12. 2010 erhält der AN für die vertraglich zu
erbringenden Servicedienst- und Betreiberleistungen nachstehende Pauschalvergütung,
diese gilt als Festpreis über den gesamten Vertragszeitraum.
Jahrespauschale 01.12.’05 – 31.12.’06 €
Jahrespauschale 01.12.’06 – 31.12.’07 €
Jahrespauschale 01.12.’07 – 31.12.’08 €
Jahrespauschale 01.12.’08 – 31.12.’09 €
Jahrespauschale 01.12.’09 – 31.12.’10 €
Summe €

Anlage 9.1a
Vergütung „allgemein“ genutzte Flächen
Aufgliederung der Kosten
Für die dem AN übertragenen Leistungen gem. dem Vertrag vom 01. 12. 2005, für das Büro- und
Verwaltungsgebäude, wird nachstehende Jahrespauschale vereinbart.
Für den Zeitraum von 01.12. 2005 bis zum 31.12.2010 erhält der AN für die vertraglich zu erbringenden
Servicedienst- und Betreiberleistungen nachstehende Pauschalvergütung, diese gilt als Festpreis über
den gesamten Vertragszeitraum.
Kostenart KGr. €
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
Jahrespauschale (01.12.’05 – 31.12.’10) €

Anlage 9.2
Vergütung „allgemeine“ Aufgaben, umlegbar auf Mieter
Für die dem AN übertragenen Leistungen gem. dem Vertrag vom 01. 12. 2005, für das
Büro- und Verwaltungsgebäude, wird nachstehende Jahrespauschale vereinbart.
Für den Zeitraum von 01.12. 2005 bis zum 31.12. 2010 erhält der AN für die vertraglich zu
erbringenden Servicedienst- und Betreiberleistungen nachstehende Pauschalvergütung,
diese gilt als Festpreis über den gesamten Vertragszeitraum.
Jahrespauschale 01.12.’05 – 31.12.’06 €
Jahrespauschale 01.12.’06 – 31.12.’07 €
Jahrespauschale 01.12.’07 – 31.12.’08 €
Jahrespauschale 01.12.’08 – 31.12.’09 €
Jahrespauschale 01.12.’09 – 31.12.’10 €
Summe €

Anlage 9.2a
Vergütung „allgemeine“ Aufgaben, umlegbar auf Mieter
Aufgliederung der Kosten
Für die dem AN übertragenen Leistungen gem. dem Vertrag vom 01. 12. 2005, für das Büro- und
Verwaltungsgebäude, wird nachstehende Jahrespauschale vereinbart.
Für den Zeitraum von 01.12. 2005 bis zum 31.12.2010 erhält der AN für die vertraglich zu erbringenden
Servicedienst- und Betreiberleistungen nachstehende Pauschalvergütung, diese gilt als Festpreis über
den gesamten Vertragszeitraum.
Kostenart KGr. €
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
Jahrespauschale (01.12.’05 – 31.12.’10) €

Anlage 9.3
Vergütung für von SwissLife genutzte Flächen
Für die dem AN übertragenen Leistungen gem. dem Vertrag vom 01. 12. 2005, für das
Büro- und Verwaltungsgebäude, wird nachstehende Jahrespauschale vereinbart.
Für den Zeitraum von 01.12. 2005 bis zum 31.12. 2010 erhält der AN für die vertraglich zu
erbringenden Servicedienst- und Betreiberleistungen nachstehende Pauschalvergütung,
diese gilt als Festpreis über den gesamten Vertragszeitraum.
Jahrespauschale 01.12.’05 – 31.12.’06 €
Jahrespauschale 01.12.’06 – 31.12.’07 €
Jahrespauschale 01.12.’07 – 31.12.’08 €
Jahrespauschale 01.12.’08 – 31.12.’09 €
Jahrespauschale 01.12.’09 – 31.12.’10 €
Summe €

Anlage 9.3a
Vergütung für von SwissLife genutzte Flächen
Aufgliederung der Kosten
Für die dem AN übertragenen Leistungen gem. dem Vertrag vom 01. 12. 2005, für das Büro- und
Verwaltungsgebäude, wird nachstehende Jahrespauschale vereinbart.
Für den Zeitraum von 01.12. 2005 bis zum 31.12.2010 erhält der AN für die vertraglich zu erbringenden
Servicedienst- und Betreiberleistungen nachstehende Pauschalvergütung, diese gilt als Festpreis über
den gesamten Vertragszeitraum.
Kostenart KGr. €
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
Jahrespauschale (01.12.’05 – 31.12.’10) €

Anlage 10
Vergütung Zusammenstellung
Für die dem AN übertragenen Dienstleistungen gem. dem Vertrag vom 01.12. 2005,
für das Büro- und Verwaltungsgebäude und der Instandhaltung der in der Bestandliste
einzeln aufgeführten Technischen Anlagen wird nachstehende Jahrespauschale
vereinbart.
Für den Zeitraum von 01.12. 2005 bis zum 31.12.2010 erhält der AN für die vertraglich
zu erbringenden Betreiberleistungen nachstehende Pauschalvergütung, diese gilt als
Festpreis über den gesamten Vertragszeitraum.
Jahrespauschale 01.04.’05 – 31.03.’06 €
Jahrespauschale 01.04.’06 – 31.03.’07 €
Jahrespauschale 01.04.’07 – 31.03.’08 €
Jahrespauschale 01.04.’08 – 31.03.’09 €
Jahrespauschale 01.04.’09 – 31.03.’10 €
Summe €
Ges. MWST €
Gesamtauftrag - Summe €

Anlage 11 Angebot WISAG vom 23.02.’05
Anlage 12 Zusatzangebot WISAG vom 17.03.’05
Anlage 13 Verhandlungsprotokoll
Anlage 14 ... zu koordinierende Wartungsverträge
14 Teil 1 Dach und Fach
14 Teil 2 Versorgungstechnik
Anlage 16 Übergabeprotokoll vom
Siehe
diverse
Register
der
Akte
Nr. 1

Anlage 15
Besondere, zeitlich begrenzte Dienstleistung für Mängelbeseitigung
Vergabe
Einheit
Nr.
Gewerk Anlagentechnik / Komponenten
334.1 Fensterarbeiten Bewegliche Teile
460.1 Aufzugsanlagen Komplette Anlagentechnologie und Steuerung
363.1 Dach u. Zimmerarbeiten Alle zur Dachabdichtung gehörenden Bauteile
414.1 Feuerlöschanlagen Sprinklertechnik, Gaslöschanlagen
410.1 Sanitärtechnik Alle eingebauten Komponenten sowie
Aufbereitung
430.1 Raumlufttechnik Alle eingebauten Komponenten
420.1 Heizungs- u. Kältetechnik Alle eingebauten Komponenten
440.1 Starkstromanlagen Alle eingebauten Komponenten
450.1 Schwachstromanlagen Alle eingebauten Komponenten
479.1 Dreifachparker Komplettes Anlagensystem
344.1 Tore, Stahltüren Alle beweglichen Teile, Schließung usw.
489.1 Gebäudeautomation Funktion, alle eingebauten Komponenten
337.1 Metall-Glas-Fassade mit
Alle beweglichen Teile
Fenster
344.1 Holz Innentüren Alle beweglichen Teile
342.1 Trockenbauarbeiten Komplettes System
345.1 Innenputzarbeiten Oberflächenbeschaffenheit
351.1 Hohlraum- und
Doppelboden
Fachgerechte Verlegung
371.2 Schlosserarbeiten Ausführungsqualität
344.3 Metall-Glas-Türen,
Alle beweglichen Teile
Windfänge
370.1 Schreinerarbeiten Ausführungsqualität
352.1 Estricharbeiten Ausführungsqualität
352.1 Gussasphalt Ausführungsqualität
352.5 Naturstein innen Ausführungsqualität
352.3 Fliesenarbeiten Ausführungsqualität
335.1 Bestandsfassaden Ausführungsqualität
500.1 Außenanlagen Bewässerung und Pflege
326.1 Bauwerkabdichtung Dichtheit in den Untergeschossen
345.2 Malerarbeiten Ausführungsqualität
541.1 Außenkanalarbeiten Funktionalität
345.3 Stucksanierung Ausführungsqualität
471.1 Teeküchen Ausführungsqualität
338.2 Blendschutzanlagen Ausführungsqualität
346.1 Glas-Innenwände mit
Alle beweglichen Teile
Türen
325.1 Tiefgaragenbeschichtung Ausführungsqualität
352.4 Parkettarbeiten Ausführungsqualität
369.1 Taubenvergrämung Ausführungsqualität
371.1 Schließanlage Vollständigkeit, Funktionalität, Schließplan
372.1 Beschilderung Vollständigkeit

Der Auftraggeber, SwissLife und der Auftragnehmer, bestätigen die Vollständigkeit und die
Anerkennung der vorangestellten Anlagen als Grundlage für den Vertragsteil A des
Dienstleistungsvertrages mit integriertem technischem Betreiberkonzept.
München, 01.12.2005 München, 01.12.2005
Auftraggeber Auftragnehmer

Teil B, Hausmeisterdienste, Wohn- und Geschäftshaus.
15. Objektbeschreibung
16. Allgemeine Bestimmung
Im Allgemeinen gelten für alle nachstehenden Dienstleistungen die
Bestimmungen des Vertragsteil A. Jedoch entfallen die Leistungen der Service
Immobilie im Sinne der Mieter-Dienstleistungen.
Da die Liegenschaft unmittelbar an das Areal der Immobilie anschließt ist kann
auf die Qualitätsansprüche, wie dort verlangt, auch hier nicht verzichtet
werden.
Aus Gründen der Ressourcen Optimierung und der Reduzierung der
Mietnebenkosten wurde die Liegenschaft an das Dienstleistungskonzept des
Palais Leopold angehängt.
Es wird besonders auf die Leistungsbeschreibung und Optimierung der
Mietnebenkosten hingewiesen im Sinne der Vorgehensweise der Anlage 3.
17. Tätigkeiten für die Hausmeisterdienste und AN –Dienstleistungen
Der AN übernimmt ab dem 01.01.2006 nachstehende Leistungen;
18. Kostenermittlung
Hausmeisterdienste, einschl. Sommer und Winterdienst,
Pflege der Außenanlagen, einschl. der öffentlichen Flächen,
Unterhaltsreinigung, Glasreinigung und Reinigung der Außenflächen,
Reinigen der Tiefgarage,
Reinigen der Technikflächen,
Gärtnerdienste,
Mülltrennung und Entsorgung.
Die Kostenpauschale wird gem. den Bestimmungen des Vertragsteils
A, unter Zugrundelegung des Abschnittes 6 ermittelt.
Die Kosten werden in der Anlage 1 zum Vertragsteil B ausgewiesen.

Anlage 1 Vertragsteil B
Vergütung für Hausmeisterdienstleistungen
Für die dem AN übertragenen Leistungen gem. dem Vertrag vom 01. 12. 2005, für das Wohn- und
Geschäftshaus, wird nachstehende Jahrespauschale vereinbart.
Für den Zeitraum von 01.01. 2006 bis zum 31.12. 2010 erhält der AN für die vertraglich zu erbringenden
Hausmeisterdienstleistungen nachstehende Pauschalvergütung, diese gilt als Festpreis über den
gesamten Vertragszeitraum.
Jahrespauschale 01.01.’05 – 31.12.’06 €
Jahrespauschale 01.12.’06 – 31.12.’07 €
Jahrespauschale 01.12.’07 – 31.12.’08 €
Jahrespauschale 01.12.’08 – 31.12.’09 €
Jahrespauschale 01.12.’09 – 31.12.’10 €
Summe €

Anlage 1a, Vertragsteil B
Vergütung für Hausmeisterdienstleistungen
Aufgliederung der Kosten
Für die dem AN übertragenen Leistungen gem. dem Vertrag vom 01. 12. 2005, für das Büro- und
Verwaltungsgebäude, wird nachstehende Jahrespauschale vereinbart.
Für den Zeitraum von 01.12. 2005 bis zum 31.12.2010 erhält der AN für die vertraglich zu erbringenden
Servicedienst- und Betreiberleistungen nachstehende Pauschalvergütung, diese gilt als Festpreis über
den gesamten Vertragszeitraum.
Kostenart KGr. €
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
Jahrespauschale (01.12.’05 – 31.12.’10) €

Der Auftraggeber und der Auftragnehmer, bestätigen die Vollständigkeit und die
Anerkennung der vorangestellten Anlagen als Grundlage für den Vertragsteil B des
Dienstleistungsvertrages sowie die Gültigkeit der Bestimmungen des Vertragsteil A in
entsprechender Form.
München, 01.12.2005 München, 01.12.2005
Auftraggeber Auftragnehmer