Begründung - Detailinfomationen zum ... - Stadt Wunstorf

1. Geltungsbereich
Begründung
zum Bebauungsplanentwurf 1-19, 1. Änderung
"Auf Bösselhagen"
in der Ortschaft Wunstorf
Der Änderungsbereich hat annähernd die gleiche Größe wie der ursprüngliche Bebauungsplan
Nr. 1-19 "Auf Bösselhagen" (ein Teil der ehemaligen Munzeler Straße und die
Fläche des ehemals geplanten Förderbands liegen außerhalb des Änderungsbereichs). Er
wird begrenzt im Norden durch die Bahnanlagen, im Osten durch die Straße "An der
Feldmark", im Süden durch eine gedachte südliche Verlängerung der Munzeler Straße und
im Westen durch die Industriestraße.
2. Erforderlichkeit der Planung
Der Bebauungsplan Nr. 1-19 "Auf Bösselhagen" erlangte am 20.12.1980 Rechtskraft.
Damals war das Gebiet weitgehend unbebaut. Im Verlaufe der Bebauung des Gebiets entstanden
dort mehrere Einzelhandelsgeschäfte.
Deren städtebauliche Auswirkungen (Erzeugung umfangreicher Privatverkehrsströme,
Kundenabzug aus der Innenstadt) waren bereits in der Vergangenheit Gegenstand einer
Diskussion um eine Veränderungssperre für diesen Bereich. Auslöser dafür war die Ansiedlung
eines Schuhmarktes und eines Bekleidungsmarktes.
Diese und auch Überlegungen zu möglichen Neuansiedlungen mündeten in der Entscheidung,
ein Einzelhandelsgutachten für die Gesamtstadt erstellen zu lassen, auf dessen
Grundlage eine sinnvolle Lenkung der entsprechenden Entwicklungen erfolgen könne.
Das Gutachten von einem Fachbüro lag 2000 vor und beinhaltet für das in Rede stehende
Gebiet die Empfehlung, großflächige Ansiedlungen im äußeren Stadtbereich Anbietern
solcher Sortimente vorzubehalten, die keine prägende Rolle im Innenstadtangebot spielen.
Der westlich angrenzende Bebauungsplan Nr. 1-83 "Gewerbegebiet Industriestraße" weist
seit 2003 ein Sondergebiet für die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe aus. Es
ist zu erwarten, dass aufgrund der erfolgten Geschäftsansiedlung eine verstärkte Nachfrage
nach Einzelhandelsflächen auch in der Umgebung einsetzen wird.
Vorhandene Einzelhandelsbetriebe stellen entsprechend ihrer Kundenströme stets einen
Standortvorteil für weitere Geschäfte dar, die dann ihrerseits den Anreiz für Kunden und
Investoren weiter erhöhen. Da Einzelhandelsnutzungen durch den derzeit rechtskräftigen
Bebauungsplan Nr. 1-19 "Auf Bösselhagen" zulässig sind (die hier insoweit maßgebliche
Baunutzungsverordnung von 1977 lässt Einzelhandelsbetriebe bis 1.500 m² Geschossfläche
mit uneingeschränktem Warensortiment zu), könnte die Stadt die o. g. mögliche unerwünschte
Entwicklung in dessen Gebiet hinein nicht stoppen, obwohl negative städtebauliche
Auswirkungen wie die Beeinträchtigung der Nahversorgung, die Schwächung
des Zentrums und ein Ansteigen der Verkehrsmengen und der Lärmpegel abzusehen wären.
Daher soll durch diese Planung eine Einzelhandelseinschränkung erfolgen.
...

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Das Plangebiet zeichnet sich derzeit durch ein weitgehend störungsfreies Miteinander der
vorwiegend wenig emittierenden Betriebe aus.
Im Zuge der Bauleitplanung Nr. 6-30 "Niedere Wanne" wurde ein großräumiges schalltechnisches
Gutachten für die Gewerbe- und Industrieflächen zwischen Bahntrasse und
Mittellandkanal angefertigt. Darin wird deutlich, dass bei tatsächlicher Ausschöpfung der
derzeit planungsrechtlich abgesicherten Nutzungen in verschiedenen Bereichen die zulässigen
Lärmrichtwerte überschritten würden. Dies wäre z. B. für die Wohnnutzung an der
südlich an das Plangebiet angrenzenden Graf-Erpo-Straße der Fall.
Daher soll durch diese Planung eine Verbesserung der Lärmsituation herbeigeführt werden.
3. Entwicklung aus dem Regionalen Raumordnungsprogramm
Das Regionale Raumordnungsprogramm 1996 zeigt die Stadt Wunstorf im gesamträum-
lichen Leitbild für die Region Hannover als Standort für konzentrierte Entwicklung mit
gemeindeübergreifender Kooperation. Der teilräumliche Schwerpunkt liegt im südlichen
Bereich auf dem Bereich Distribution und Logistik, im Norden auf dem Bereich Fremdenverkehr.
Wunstorf ist ein Mittelzentrum mit den auszubauenden Standortpotentialen
Wohnen, Distribution und Logistik, Kraft-Wärme-Kopplung und Fremdenverkehr.
Siedlungsstrukturell ist ein regionaler Schwerpunkt für Wohn- und Arbeitsstätten dargestellt.
Die zeichnerische Darstellung des Regionalen Raumordnungsprogramms 1996 zeigt für
den Bebauungsplanänderungsbereich die Darstellung "Standort mit der Schwerpunktaufgabe
Sicherung und Entwicklung von Arbeitsstätten".
Das Einzelhandelskonzept der Region Hannover (4. Änderung des Regionalen Raumordnungsprogrammes
Großraum Hannover 1996), zeigt den Bereich der Bebauungsplanänderung
außerhalb des mittelzentralen Standortbereiches. Das bedeutet, dass hier zusätzlicher
großflächiger Einzelhandel nicht zulässig ist. Die Nahversorgungsbereiche beschränken
sich rund um den Altstadtkern. Die wichtigsten der bereits vorhandenen Verbrauchermärkte,
sonstigen Fachmarktstandorte und Baumarktstandorte sind als Bestand dargestellt;
Fach- und Verbrauchermärkte in Planung sind aber im Bereich der Bebauungsplanänderung
nicht vorgesehen.
Durch die angestrebte langfristige Sicherung der Gewerbebetriebe im Änderungsbereich
wird den Zielen der Raumordnung entsprochen.
4. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan der Stadt Wunstorf stellt für den betreffenden Bereich die Nutzung
"Gewerbliche Bauflächen" ohne Ausnutzungsbezifferung dar. Die geplanten Änderungen
bewegen sich im Rahmen der zulässigerweise aus dieser Flächendarstellung zu
entwickelnden Gebiete (Gewerbe- und Industriegebiete). Es findet lediglich eine Anpassung
an die aus der tatsächlichen Entwicklung heraus entstandenen städtebaulichen Anforderungen
statt.
Eine Flächennutzungsplanänderung ist daher nicht erforderlich.

5. Inhalte des Einzelhandelsgutachtens
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Für die Stadt Wunstorf existierte ein Markt- und Standortgutachten aus dem Jahr 1989,
das durch die inzwischen eingetretenen Entwicklungen nicht mehr den tatsächlichen Erfordernissen
entsprach.
Die Gesellschaft für Handels-, Standort- und Immobilienberatung mbH aus Hamburg
wurde daher 1999 von der Stadt Wunstorf beauftragt, ein aktualisiertes Einzelhandelsgutachten
anzufertigen, das die Wettbewerbsveränderungen aufgreifen und eine detaillierte
Bestandsanalyse der Marktposition des Wunstorfer Einzelhandels einschließlich der
Kaufkraftverflechtungen mit dem Umland aufzeigen sollte.
Das Gutachten gliedert sich in eine umfassende Bestandsanalyse und einen Prognoseteil
mit Modellrechnungen zu verschiedenen Varianten der SB-Warenhausentwicklung. Er
wird mit konzeptionellen Empfehlungen zur Steuerung der weiteren Einzelhandelsentwicklung
abgeschlossen.
Über die Einzelhandelslage 'Gewerbepark Süd', die den Planänderungsbereich beinhaltet,
werden folgende Aussagen getroffen:
"Nachdem das Gewerbegebiet Hagenburger Straße keine adäquaten Flächenreserven mehr
bietet, konzentriert sich die weitere Fachmarktansiedlung seit den 90er Jahren auf den in
der Entwicklung befindlichen Gewerbepark Süd am südlichen Stadtrand."
Nach der Errichtung eines Bau- und Heimwerkermarktes nebst Gartencenter in der
Industriestraße folgten die Firmen Lidl, Netto und Takko - ein Aldi-Markt war bereits vor
Ort. Dadurch ist ein Angebotsschwerpunkt entstanden, der eine eigene Zentralität entfaltet
und attraktiv für weitere Ansiedlungen ist.
In den Empfehlungen zur weiteren Entwicklung von Einzelhandelsgroßflächen heißt es
daher: "Grundsätzlich sollten großflächige Ansiedlungen im Außenbereich Sortimenten
vorbehalten bleiben, die keine prägende Rolle im Innenstadtangebot spielen. Dies beinhaltet
u. a. folgende Sortimente: Heimwerker- und Gartenbedarf, Bodenbeläge, Sanitärbedarf,
Kfz-Handel und Zubehör sowie zunehmend auch Möbel und Elektrogroßgeräte."
Entsprechend dieser Empfehlungen wurden in der vorliegenden Planung nur die bereits
vorhandenen innenstadtrelevanten Einzelhändler gesichert, während eine weitere Ausweitung
dieser Betriebsart durch die Textlichen Festsetzungen ausgeschlossen wird. Ausnahmen
werden für Betriebe des Handwerkshandels und bestimmte, empfohlene Warengruppen
zugelassen.
Das Einzelhandelsgutachten entfaltet aus sich selbst heraus keine rechtliche Wirkung; erst
durch die Übernahme der Empfehlungen in die Planfestsetzungen wird eine Bindungswirkung
erreicht.
6. Infrastruktur
A) Verkehr:
Die Stadt Wunstorf verfügt über zwei Autobahnanschlüsse an die A 2 in ca. 5 km Entfernung.
Mit der B 441 durchquert eine überregionale Verbindung in Ostwest-
Richtung und mit der B 442 in Nordsüd-Richtung das Stadtgebiet. Wunstorf liegt im
Gleisdreieck der Bahnverbindungen Hannover - Minden und Hannover - Nienburg.
Ca. 3 km südlich des Stadtgebietes verläuft der Mittellandkanal. Damit verfügt die
Stadt Wunstorf über eine hervorragende Standortgunst in Bezug auf Straße, Schiene
und Wasserweg. Das Plangebiet profitiert davon.

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Die Haupterschließung des Plangebiets erfolgt über die Werner-von-Siemens-Straße,
Albert-Einstein-Straße und die Adolf-Oesterheld-Straße von Osten und über die
Kolenfelder Straße von Westen. Zu Verkehrsüberlastungen kam es bisher insbeson-
dere in den Nachmittagsstunden, wenn sich Gewerbeverkehr, privater Einkaufsverkehr
und der Zu- und Abfahrtsverkehr von Bahnkunden (Park- und -Ride-Nutzer) überlagern.
Die neu gebaute Kreisverkehrsanlage Kolenfelder Straße, Industriestraße und Munzeler
Straße dient der sicheren und leistungsfähigen Abwicklung des Gewerbe-, Bus-
und motorisierten Individualverkehrs.
B) Versorgung:
Im Bereich der Adolph-Brosang-Straße, der Straße Potts Kamp, der Straße Auf Bösselhagen,
der Straße An der Feldmark, der Industriestraße und der Kolenfelder Straße
sind Leitungen für die Wasser-, Energie- und Kommunikationsversorgung vorhanden.
Im Plangebiet befindet sich eine Trafostation an der Adolph-Brosang-Straße. Sie wird
im Bebauungsplan gesichert.
Die Feinsteuerung der Erschließungssysteme erfolgt im Zuge von neuen Nutzungen in
Abstimmung mit den jeweiligen Versorgungsträgern.
Der Löschwasserbedarf des Plangebietes wird über das vorhandene Trinkwassernetz
mit 1.600 l/min. grundgesichert. Aus den vorhandenen Straßen Adolph-Brosang-
Straße, Potts Kamp, Auf Bösselhagen, Kolenfelder Straße, Industriestraße und An der
Feldmark kann der Löschwasserbedarf auch nach der Umplanung bereitgestellt werden.
Im Winkel der Straßen 'Auf Bösselhagen' und 'An der Feldmark' befindet sich ein
Überflurhydrant, ein weiterer befindet sich im Winkel der Straßen 'An der Feldmark'
und 'Werner-von-Siemens-Straße'. Alle Straßen des Plangebietes sind mit Löschwasserentnahmestellen
ausgestattet. Aus Sicht des Vorbeugenden Brandschutzes ist jedoch
für das Plangebiet ein Löschwasserbedarf von 3.200 l/min. sicherzustellen. Dieser
Anforderung ist die Stadt Wunstorf durch den Austausch von zwei Hydranten mit
einer höheren Leistungsfähigkeit nachgekommen. Die Kosten wurden von der Purena
GmbH übernommen.
C) Entsorgung von Schmutzwasser und Regenwasser:
Die Schmutzwasserentsorgung erfolgt über vorhandene Schmutzwassersammler in
den bereits bestehenden Straßenzügen.
Eine Regenwasserversickerung ist gemeinschaftlich nicht vorgesehen. Auf den Privatgrundstücken
sind Versickerungsanlagen möglich und werden auch in einigen Fällen
betrieben. Erforderlich dafür ist eine wasserrechtliche Erlaubnis nach § 10 des Niedersächsischen
Wassergesetzes. Diese ist einzuholen beim Fachbereich Umwelt, Team
36.10 der Region Hannover.

7. Die Änderungen
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(zum besseren Vergleich liegt eine Übersicht über die derzeitigen Festsetzungen des Bebauungsplans
Nr. 1-19 "Auf Bösselhagen" dieser Begründung als Anlage 1 bei)
Im bisherigen Bebauungsplan gab es keine Festsetzung flächenbezogener Schallleistungspegel.
Es gelten die Regelungen der Technischen Anleitung Lärm. Diese gewährleisteten
lediglich, dass bestimmte Lärmpegel in den angrenzenden schutzwürdigen Nutzungen
(z.B. Wohnen) durch den einzelnen Betrieb nicht überschritten werden. Durch die Summe
der Emissionen aller Betriebe kann der Richtwert der TA Lärm an der nächstgelegenen
Wohnbebauung überschritten werden. Die jetzige Festsetzung flächenbezogener Schallleistungspegel
sorgt für eine gerechte Verteilung der vorhandenen Lärmkontingente und
für einen besseren Schutz der angrenzenden Wohnbebauung.
Gegenseitige Störungen der Betriebe oder die zusätzliche Belastung des südlich angrenzenden
Mischgebiets durch neue Nutzungen werden durch die Festsetzung von Schallleistungspegeln
ausgeschlossen.
In den Textlichen Festsetzungen werden Nutzungsbeschränkungen für die Ansiedlung von
Einzelhandelsbetrieben mit dem Ziel des Verkaufs an den Endverbraucher festgesetzt. Bestimmte,
durch das Einzelhandelsgutachten als sinnvolle Sortimentsergänzung genannte
Branchengruppen werden davon ausgenommen.
Gleichzeitig werden die bereits vorhandenen Einzelhandelsbetriebe, die zukünftig nicht
mehr im Plangebiet zulässig sein werden, durch Textliche Festsetzung gemäß § 1 (10)
BauNVO (Baunutzungsverordnung) 1990 in ihrem weiteren Bestand incl. angemessener
Erweiterungsmöglichkeiten geschützt.
Dabei handelt es sich um folgende Betriebe:
Aldi (ca. 750m² Verkaufsfläche), Getränkemarkt (ca. 550m² Verkaufsfläche), Lidl (ca.
750m² Verkaufsfläche), Netto (ca. 800m² Verkaufsfläche), Takko-Bekleidungsmarkt (ca.
850m² Verkaufsfläche), ABC-Schuhmarkt (ca. 400m² Verkaufsfläche).
Das geplante Industriegleis ist durch die bereits vorhandene Bebauung nicht mehr realisierbar;
seine Umsetzung wird nicht weiter verfolgt und die Festsetzung aus dem Plan entfernt.
An der südwestlichen Plangrenze wird die ehemalige Trassenführung der Munzeler Straße
nicht Bestandteil der Planänderung. Für diesen Gebietsstreifen soll gemeinsam mit der anschließenden
Dreiecksfläche in einem gesonderten Verfahren ein Nutzungskonzept entwickelt
werden.
Die im jetzt rechtskräftigen Bebauungsplan vorhandene Förderbandstrecke liegt außerhalb
des Änderungsbereichs. Die dafür vorgesehene Fläche soll in eine spätere Gesamtplanung
für die südwestlich angrenzende keilförmige Verkehrsrestfläche einfließen.
Der bereits vorhandene zweite Stichweg (der östliche Stichweg), der von der Straße "Auf
Bösselhagen" in südlicher Richtung abzweigt, wird in den Plan übernommen. In der ursprünglichen
Planung war er nicht vorgesehen.
Die Pflanzfestsetzungen werden dem aktuell gebräuchlichen Standard angepasst, da die
1980 formulierten Festsetzungen nicht mehr den heutigen Anforderungen entsprechen.

Einzelhandel
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Folgende Nutzungsbeschränkungen werden für das gesamte Plangebiet textlich festgesetzt:
Es sind Einzelhandelsbetriebe mit dem Ziel des Verkaufs an Endverbraucher unzulässig.
Ausnahmsweise sind Betriebe des Handwerkshandels sowie Einzelhandelsbetriebe der
folgenden Warengruppen zulässig:
- Kraftwagen, Kraftwagenteile und Kraftwagenzubehör
- Sonstige Motorfahrzeuge, Krafträder
- Landmaschinen, - Baustoffhandel, - Möbel, Campingmöbel, - Bodenbeläge
(§ 9 Abs.1 Nr. 1 und § 31 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 5, 8 und 9 der Baunutzungsverordnung)
Die Auswahl der ausnahmsweise zulässigen Betriebe ergibt sich aus den Ergebnissen des
Einzelhandelsgutachtens für die Stadt Wunstorf und entstand in Anlehnung an die Festsetzungen,
die sich bereits in dem benachbarten Bebauungsplan Nr. 1-83 "Industriestraße"
befinden. Insofern dient die einheitliche Regelung auch der stimmigen Gesamtentwicklung
der Stadt. Das Gutachten empfiehlt, dass zur Reduktion des Wettbewerbsdrucks die
Schließung von Märkten in Solitärlagen im südlichen Stadtbereich grundsätzlich nicht
durch eine Neuentwicklung von Einzelhandelsstandorten gefüllt werden sollte, sofern sie
keine Lücken im Versorgungsnetz hinterlassen. Damit soll eine Beeinträchtigung der
Nahversorgungsfunktion und eine Schwächung des Stadtzentrums verhindert werden.
Verkehr
Mit diesen Nutzungsbeschränkungen soll u. a. auch erreicht werden, dass kein weiteres
erhebliches Verkehrsaufkommen in der Folge von Einzelhandelsbetrieben in diesem Bereich
entsteht.
Zur Analyse des Verkehrsablaufs an der Einmündung Kolenfelder Straße / Industriestraße
wurde bereits im Zuge anderer Planungen ein Gutachten in Auftrag gegeben.
Unter Berücksichtigung der Wiedernutzung des ehemaligen Zementwerksgeländes wurde
eine Verkehrsprognose erstellt. Zur Verbesserung des Verkehrsablaufs wurde ein Kreis-
verkehrsplatz gebaut.
Eine erhebliche Steigerung des Verkehrsaufkommens über diese Prognose hinaus muss
ausgeschlossen werden, da der Kreisverkehr hierfür nicht ausgelegt ist.
Durch den planungsrechtlichen Ausschluss bestimmter Einzelhandelsbetriebe wird ein
starker Anstieg der Verkehrsbelastung unterbunden.
Werbeanlagen
Die Höhe der Werbeanlagen wurde entsprechend der Festsetzungen im benachbarten Bebauungsplan
Nr. 1-83 "Gewerbegebiet Industriestraße" festgesetzt, um eine weitgehende
Gleichbehandlung der Gewerbetreibenden zu erreichen und eine städtebaulich schlüssige
Gesamtregelung zu treffen. Ausnahmsweise darf die Maximalhöhe von 12 m um bis zu
4 m überschritten werden. Voraussetzung für eine Ausnahme ist es, dass angrenzende
Wohnnutzung nicht durch die zusätzliche Höhe beeinträchtigt wird; dies wird im Einzelfall
geprüft.

8. Emissionen
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Für den jetzigen Bebauungsplan aus dem Jahr 1980 wurde kein Lärmgutachten angefertigt.
Zur Zeit seiner Erstellung war es ausreichend, durch die Abstufung der verschiedenen
Nutzungszonen von Industriegebiet über Gewerbegebiet und eingeschränktes Gewerbegebiet
die im Süden angrenzende Wohnbebauung zu schützen. In der Begründung heißt es:
"Der Abstand der Grenze des Gewerbegebietes zur Wohnbebauung beträgt ca. 120 m bis
150 m, der des Industriegebietes zur Wohnbebauung ca. 400 m bis 470 m. Diese Entfernungen
führen zusammen mit der Abschirmungswirkung der baulichen Anlagen und Anpflanzungen
im eingeschränkten Gewerbegebiet zu einer ausreichenden Schallpegelminderung."
Der Plan wies sowohl die Bereiche nördlich und südlich der Adolph-Brosang-Straße als
Industriegebiet aus, reduzierte die Ausnutzungsmöglichkeiten südlich der Straße
Potts Kamp auf Gewerbenutzung und unterteilte den Bereich südlich der Straße Auf Bösselhagen
in Gewerbenutzung im nördlichen Teilbereich und in eingeschränkte Gewerbenutzung
ganz am Südrand. Darin sind nur Gewerbebetriebe zulässig, die auch in einem
Mischgebiet zulässig wären ("nicht wesentlich störende Betriebe" gem. Baunutzungsverordnung
von 1977). Damit sollte die Wohnbebauung entlang der Graf-Erpo-Straße gegen
die störenden Betriebe ausreichend geschützt sein (je störende der Betrieb, umso größer
sollte die Entfernung zur Wohnnutzung sein).
Diese Aussage muss inzwischen durch neue Entwicklungen und geänderte Ansprüche an
Gewerbe- und Industriegebiete revidiert werden:
Die Festsetzungen des Bebauungsplans lassen heute weit größere, verkehrsintensivere und
stärker emittierende Betriebe zu, als 1980 vorhersehbar. Es sind neue nachteilige Entwicklungen
für die Innenstadt zu befürchten, die damals in dem Maße nicht berücksichtigt
werden konnten. Gleichzeitig erfordert der Schutz der Wohnbevölkerung vor der ständig
wachsenden Verlärmung konzeptionelle Regelungen, um weitere Verschlechterungen zu
verhindern.
Fazit:
Bei Ausnutzung aller Möglichkeiten, die der bestehende Bebauungsplan bietet, würden
die hinzunehmenden Lärmwerte für die angrenzende Wohnnutzung überschritten. Nach
den Untersuchungen des beauftragten Gutachters ist dies bereits jetzt der Fall. Daher besteht
ein Handlungsbedarf, eine Weiterentwicklung des Plangebietes so zu steuern, dass
die Emissionen für die schutzbedürftigen Nutzungen so gering wie möglich gehalten werden,
andererseits aber auch die bestehenden Betriebe in ihren Handlungsspielräumen nicht
unzumutbar eingeschränkt werden.
Bisher lassen die getroffenen Nutzungsfestsetzungen ein sogenanntes "Windhundprinzip"
zu: Sollte einer der Betriebe stark emittierende Nutzungen beantragen, werden damit
gleichzeitig die Entwicklungsmöglichkeiten der benachbarten Betriebe eingeschränkt oder
ganz genommen: Es geht bisher um die Einhaltung der Lärmwerte, die bei der schutzwürdigen
Nutzung ankommen.
Durch die Festsetzung flächenbezogener Schallleistungspegel wird in Zukunft eine gerechte
Verteilung der "Lärmverursachungsmöglichkeiten" je nach Flächengröße des Betriebes
erreicht. Entsprechend der nun getroffenen Festsetzungen wird der Emissionsausstoß
im Verhältnis zur jeweilig vorhandenen Grundstücksfläche ermittelt. Soll also ein
höherer Emissionsausstoß erfolgen, wären gegebenenfalls Flächen hinzuzuerwerben.

Vorgehen des beauftragten Gutachters:
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Anlass der Planung ist im Wesentlichen der Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen in
den durch den Bebauungsplan ausgewiesenen Industrie- und Gewerbegebieten. Da aus
früheren schalltechnischen Untersuchungen bekannt ist, dass bei Ausnutzung der im
"abstrakten Planfall" im Plangebiet zu erwartenden Geräuschemissionen eine Überschreitung
der für Wohngebiete maßgeblichen Orientierungswerte an der südlich benachbarten
Wohnbebauung nicht ausgeschlossen werden kann, soll im Rahmen der Planänderung ggf.
auch eine Neuregelung der schalltechnischen Belange erfolgen. Dabei muss jedoch berücksichtigt
werden, dass der Bestandsschutz der im Plangebiet vorhandenen Industrie-
und Gewerbebetriebe nicht in Frage gestellt wird. Abstimmungsgemäß wurden deshalb
die Geräuschemissionen der im Plangebiet vorhandenen industriellen und gewerblichen
Nutzungen durch Betriebsbefragungen – ergänzt durch stichprobenartige Messungen –
erhoben. Angaben zum Betriebsablauf, den Betriebszeiten und der Dauer einzelner Arbeitsvorgänge
wurden ermittelt. Die erzielten Werte wurden gerundet und stellen stets den
schalltechnisch ungünstigsten Fall dar. Mögliche Betriebserweiterungen wurden in die
Berechnungen aufgenommen. Sie erfolgten für die schalltechnisch ungünstigste Situation
(freie Schallausbreitung), um den Belangen der ansässigen Betriebe weitmöglichst gerecht
zu werden.
Die so ermittelten Schallpegel für die umliegende Wohnbebauung liegen nur minimal (ca.
0,5 – 1,2 dB(A)) unter der zurzeit möglichen zulässigen Lärmentwicklung durch die Betriebe.
Das ist ein nicht wahrnehmbarer Unterschied. Die zurzeit mögliche Belastung
wurde vom Gutachter durch im "Normalfall" anzunehmende Vergleichswerte ermittelt.
Entscheidender Vorteil der flächenbezogenen Schallleistungspegel ist die gleichmäßigere
und somit gerechtere Verteilung des vorhandenen Lärmkontingents, das das bisherige
"Windhundprinzip" ablöst.
Die Datenerhebung erfolgte in zwei Stufen. Da die dem Wohngebiet nächstgelegene Fläche
üblicherweise den größten Einfluss auf den resultierenden Beurteilungspegel hat,
wurde sie zuerst beurteilt (Fläche zwischen L 392 und der Straße "Auf Bösselhagen").
Danach wurde die Fläche zwischen der Straße "Potts Kamp" und dem Nordrand des Plangebietes
hinzugenommen, da sich im Laufe der Untersuchung zeigte, dass dort die größten
Möglichkeiten einer Lärmreduzierung bestehen, nur unter ihrer Einbeziehung könnten
Verbesserungen für die südlich angrenzende Wohnnutzung erzielt werden.
Die Untersuchungen mündeten in einem Gliederungsvorschlag bzgl. der max. zulässigen
flächenbezogenen Schallleistungspegel. Die Festsetzung der Lärmpegel für den von der
Untersuchung ausgesparten Planbereich erfolgte im Rahmen der für Gewerbegebiete üblichen
Lärmwerte.
Nördlich der Straße "Potts Kamp" ist die Nutzung "Industriegebiet" festgesetzt. Industriegebiete
dienen ausschließlich der Unterbringung von Gewerbebetrieben, und zwar vorwiegend
solcher Betriebe, die aufgrund ihrer negativen Auswirkungen auf störanfällige
Nutzungen in anderen Baugebieten unzulässig sind. Innerhalb von Industriegebieten ist
die Ausbreitung von Lärm, Gerüchen, Stäuben und sonstigen Emissionen zulässig und
hinzunehmen. Sie sind der geeignete Standort für stark emittierende Betriebe.
Der überwiegende Teil der Flächen wird nicht bestimmungsgemäß, d. h. nicht von typischen
Industriebetrieben, genutzt. Es handelt sich um Betriebe, die auch in Gewerbe- oder
Mischgebieten zugelassen werden könnten und kein Industriegebiet benötigen.

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Die Betriebe in ihrer bis jetzt gewachsenen, weitgehend störungsfreien Zusammensetzung
sollen vor der künftigen Ansiedlung von stark emittierenden Industriebetrieben geschützt
werden. Die Industriegebietsfestsetzung des Planes würde solche Ansiedlungen zulassen.
Darüber hinaus könnten bei der Ansiedlung lautstarker Industriebetriebe Lärmwerte erreicht
werden, die über das zulässige Maß im südlich angrenzenden Wohngebiet hinausgehen.
Die bereits vorhandenen Industriebetriebe, die die bisherigen Festsetzungen für ihren derzeitigen
Betrieb benötigen, bleiben innerhalb der Industriegebietsausweisung.
Alle anderen Betriebe werden entsprechend der von ihnen benötigten Festsetzungen mit
einem angemessenen Entwicklungsspielraum eingestuft.
Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks nach Ablauf von 7 Jahren aufgehoben oder
geändert, kann der Eigentümer nur eine Entschädigung für Eingriffe in die ausgeübte Nutzung
verlangen. Sofern eine Bebauungsplanfestsetzung innerhalb eines Zeitraums von
7 Jahren nicht ausgenutzt worden ist, kann die Gemeinde im Rahmen ihrer Planungshoheit
von ihrem Gestaltungsrecht Gebrauch machen, ohne dass ein Entschädigungstatbestand
geschaffen wird.
Die hier geplante Zurückstufung von Industriegebietsflächen in Gewerbegebietsflächen
bleibt für die gesamte Stadtentwicklung Wunstorfs ohne nachteilige Auswirkungen, da an
anderen Stellen des Stadtgebietes noch ausreichend Industriegebietsflächen angeboten
werden können. Diese befinden sich zumeist in größerer Entfernung zur nächsten Wohnbebauung
und weisen daher städtebaulich die verträglichere und somit auch zu bevorzugende
Lage auf.
9. Belange des Naturschutzes
Da die geplante Änderung keine weiteren Versiegelungsmöglichkeiten schafft oder auf
sonstige Weise die Leistungsfähigkeit des Naturhaushalts oder das Landschaftsbild erheblich
beeinträchtigt, liegt kein Eingriff gem. § 1 a BauGB vor. Auf die Berechnung und
Planung von Ausgleichsmaßnahmen kann daher in diesem Änderungsverfahren verzichtet
werden.
Es ist eine Änderung der bisherigen Textlichen Festsetzung Nr. 4 erfolgt, die die Pflanzfestsetzungen
den aktuellen Anforderungen an Grünstreifen anpasst (detailliertere Größenangaben).
Eine Umweltverträglichkeitsprüfung gem. UVP-Gesetz ist nicht erforderlich, da die entsprechenden
Voraussetzungen dafür nicht vorliegen.

10. Kosten
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Der Stadt Wunstorf entstehen durch die Planung keine Kosten.
Wunstorf, 18.08.2005
STADT WUNSTORF
Der Bürgermeister
Abteilung für Stadtplanung
Im Auftrage
gez.: Ellenberg
Anlagen:
Anlage 1: Übersicht über die Festsetzungen des Bebauungsplans 1-19 "Auf Bösselhagen"
Anlage 2: Abwägung

Abwägung
Anlage 2 zur Begründung des
Bebauungsplans 1-19, 1.Änderung
Bebauungsplan Nr. 1-19 "Auf Bösselhagen", 1. Änderung, OS Wunstorf
Aufstellungsbeschluss am 16.09.02
Frühzeitige Bürgerbeteiligung vom 12.02.03. – 12.03.03
Entwurfsbeschluss am 13.06.05
Öffentliche Auslegung 01.07.05. – 01.08.05
Während der Auslegung wurden folgende Anregungen und Bedenken geäußert. Die entsprechenden
Stellungnahmen der Verwaltung sind jeweils kursiv angefügt:
PLEdoc GmbH Netzverwaltung mit Schreiben vom 28.07.05
In den Plan wurden die Leitungstrassen zweier Ferngasleitungen mit jeweils 8m breiten
Schutzstreifen eingetragen. Es wird darum gebeten, die Leitungsdarstellungen mit Schutzstreifen
nachrichtlich in das Originalplanwerk zu übernehmen.
Die nachrichtliche Übernahme in den Plan ist erfolgt.
Region Hannover mit Schreiben vom 29.07.04
Es wird darauf hingewiesen, dass in der Begründung des Bebauungsplans nicht benannt ist,
auf welche konkreten Einzelhandelsbetriebe (Branche und Größe in m² Verkaufsfläche) sich
die „Fremdkörperfestsetzung“ gem. § 1 Abs. 10 BauNVO bezieht. Es wird daher angeregt, die
Begründung um die Angaben der Branchen und der Verkaufsflächen redaktionell zu ergänzen.
Die gewünschte redaktionelle Ergänzung ist erfolgt.
Lidl, Aldi, Netto und Takko seien bereits großflächig. Der Getränkemarkt und der Schuhmarkt
seien dagegen kleinflächig. Laut Begründung des Bebauungsplanes steht eine Bestandssicherung
im Vordergrund, die lediglich eine angemessene Erweiterungsmöglichkeit
einschließt. Es wird darauf hingewiesen, dass eine Erweiterung wesentlichen Umfanges dieser
innenstadtrelevanten Sortimente raumordnerisch nicht zu befürworten wäre. Dies gilt insbesondere
für die bereits großflächigen Einzelhandelsbetriebe. Die beiden kleinflächigen Einzelhandelsbetriebe
sollten die Schwelle zur Großflächigkeit (etwa 700 m² Verkaufsfläche)
nicht überschreiten.
Eine angemessene Erweiterung im Sinne einer Bestandssicherung für die bereits vorhandenen
Einzelhandelsbetriebe kann raumordnerisch mitgetragen werden. Allerdings ist eine Erweiterung
wesentlichen Umfangs zu verhindern.

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Es ist auch in der Begründung dargelegtes Planungsziel, Erweiterungen wesentlichen Umfangs
für diese Betriebe zu verhindern. Auf die Festsetzung einer z.B. prozentualen Begrenzung
von Verkaufsflächenzuwächsen wurde jedoch verzichtet, da die von der „Fremdkörperfestsetzung“
betroffenen Bereiche kaum noch bebaubare Bereiche aufweisen. Auch in Anbetracht
der hohen Anforderungen an die ausreichende Anzahl von Kundenparkplätzen in Baugenehmigungsverfahren
sind Erweiterungen hier nur noch sehr begrenzt zulässig.
Weiterhin sollte in der Begründung nochmals klargestellt werden, dass Nutzungsänderungen
der vorhandenen Einzelhandelsbetriebe nicht zulässig sind.
Unter Punkt 15 der Textlichen Festsetzungen steht zwar, dass Erweiterungen, Änderungen
und Erneuerungen der vorhandenen Einzelhandelsbetriebe mit dem Ziel des Verkaufs an
Endverbraucher ausnahmsweise zugelassen werden können. Dass damit lediglich bauliche
Änderungen und keine Nutzungsänderungen gemeint sind, ergibt sich aus dem nachfolgenden
Satz. Darin heißt es: „ Die Erweiterungen, Änderungen und Erneuerungen dürfen sich nur
auf die jeweils bereits vorhandenen Sortimente beziehen.“ Daraus ergibt sich h. E. die von
der Stadt angestrebte Unzulässigkeit von Nutzungsänderungen der vorhandenen Einzelhandelsbetriebe.
Industrie- und Handelskammer Hannover mit Schreiben vom 07.07.05
Entgegen der von dort gegebenen Empfehlung setze der Entwurf sehr differenziert und flächendeckend
zulässige flächenbezogene Schallleistungspegel fest.
Die detaillierte Festsetzung von flächenbezogenen Schallleistungspegeln ergab sich aus dem
Bestreben der Stadt, die individuellen Betriebsbedürfnisse der ansässigen Gewerbetreibenden
zu berücksichtigen. Neben der Absicht, steigende Lärmpegel für die angrenzenden Nutzungen
zu verhindern, sollten den einzelnen Betrieben noch größtmögliche Handlungsspielräume
eingeräumt werden. Dies war nur durch die kleinteilige Festsetzung der Schallleistungswerte
möglich.
Bezogen auf den tatsächlichen Bestand an Gewerbetreibenden verursachen die festgesetzten
Werte nach Einschätzung der Industrie- und Handelskammer keine Probleme. Die Lärmkontingentierung
könne sich allerdings bei künftigen Nutzerwechseln im Plangebiet als unnötiges
bzw. unflexibles Ansiedlungshindernis erweisen – beispielsweise wenn auf einem Grundstück
mit relativ niedrigem Pegel, wie etwa Potts Kamp 8, ein Ansiedlungsinteresse an dem Grenzwert
58/45 dB(A) im ursprünglichen Industriegebiet scheitern sollte.
Dieses Grundstück liege wie andere mit geplant niedrigem dB(A)-Wert sehr weit von störempfindlicher
Nutzung entfernt.
Es ist gerade die Absicht der Planung, die vorhandenen Lärmbelastung langfristig auf dem
jetzt vorhandenen Stand zu halten. Auch die weit von störempfindlicher Nutzung entfernt liegenden
Grundstücke tragen zur Gesamtbelastung dieser Nutzung bei. Das Scheitern eines
Interessenten, der die Lärmwerte erhöhen möchte, ist beabsichtigtes Ergebnis der Planung.

Niedersächsische Landesbehörde für Straßenbau und Verkehr mit Schreiben vom
11.07.05
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Es wird darauf hingewiesen, dass das Land als Straßenbaulastträger der L392 für das Plangebiet
im Nahbereich der Landesstraße keinerlei Ansprüche auf zusätzliche Lärmschutzmaßnahmen
übernehmen wird.
Dieser Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
Freiwillige Feuerwehr der Stadt Wunstorf / Stadtbrandmeister mit Schreiben vom
19.07.05
Es wird darauf hingewiesen, dass Veränderungen der Löschwasserbereitstellung durch geänderte
oder neu aufgestellte Bebauungspläne nicht aus dem laufenden Haushalt, hier „Einbau
von Feuerlöschhydranten“, beglichen werden können, sondern in solchen Fällen zusätzliche
Mittel zur Verfügung gestellt werden müssen.
Die Haushaltsmittel für den „Einbau von Feuerlöschhydranten“ müssen der Feuerwehr für
Instandsetzung und Neueinrichtung von Löschwasserentnahmestellen vorbehalten bleiben.
Die Kosten für den bereits erfolgten Einbau zweier Hydranten wurden im vorliegenden Fall
von der Purena GmbH übernommen, da es sich um den Bau von Spülhydranten im Zuge einer
Netzerneuerung handelte. Die Haushaltsmittel für den „Einbau von Feuerlöschhydranten“
wurden daher nicht in Anspruch genommen.
E.ON Avacon AG mit Schreiben vom 04.08.05
Es werden grundsätzlich keine Einwände erhoben.
Aufgrund der im Planbereich betriebenen Strom- und Wasserleitungen wird darum gebeten,
bauausführende Unternehmen auf ihre Erkundigungs- und Sicherungspflicht hinzuweisen.
Entsprechende Hinweise werden gegeben.
Die bereits vorhandenen Transformatorenstationen sind als Bestand zu berücksichtigen.
Die Transformatorenstationen sind nachrichtlich übernommen worden.
Es wird um Benachrichtigung gebeten, sobald der Plan Rechtskraft erlangt hat.
Es wird eine Benachrichtigung durch die Stadt erfolgen.
Aldi Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG mit Schreiben vom 01.07.05:
Es wird grundsätzlich nicht für erforderlich gehalten, einschränkende Maßnahmen hinsichtlich
des Einzelhandels vorzusehen, da gerade durch die Einzelhandelsansiedlung eine Entwicklung
des Geländes in den vergangenen Jahren erfolgte, so dass hier ein intaktes Gewerbegebiet
entstanden sei, welches sich in Richtung Autobahn weiter ausdehnen könne.

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Dieser Hinweis wird zur Kenntnis genommen, führt aber nicht zu einer Änderung der Planungsabsicht,
den Einzelhandel einzuschränken. Wie in der Begründung ausgeführt, soll damit
u. a. einer Schwächung der Innenstadt entgegengewirkt werden.
Jörg Horstmann (cantera NatursteinHotel) mit Schreiben vom 20.06.05
Für die beiden Flurstücke 63/26 und 63/9 wird darauf hingewiesen, dass Anspruch auf das
bestehende Lärmkontingent erhoben wird.
Der jetzige Bebauungsplan trifft mit der Festsetzung „Industriegebiet“ keine Aussagen über
ein spezielles “ Lärmkontingent“ für einzelne Grundstücke; es ergibt sich daraus lediglich
nach den anzuwendenden technischen Regelwerken die grundsätzliche Zulässigkeit von flächenbezogenen
Schallleistungspegeln von 70 dB(A) tags und 60 dB(A) nachts.
Diese Werte werden durch den aus der Rechtsprechung entwickelten Grundsatz der gegenseitigen
Rücksichtnahme bereits jetzt eingeschränkt (Rücksichtnahme auf Hotelnutzung und Betriebsleiterwohnen).
Bei der Aufnahme der heutigen Lärmerzeugung des Betriebes wurden u. a. durch den Betrieb
Horstmann folgende Emissionen angegeben und auch durch den Lärmgutachter berücksichtigt:
-18 Kühlfahrzeuge mit laufendem Aggregat rund um die Uhr
-56 Lkw-An- und Abfahrten tags und 14 Lkw-An- und Abfahrten nachts
-Schneidanlage 7 Stunden täglich
-Radladerbetrieb Natursteine 5 Stunden täglich
Als Naturstein- und Baustoffhandel habe man ein starkes Lärmaufkommen bei Entlade- und
Kippvorgängen von (bis zu) 28 Tonnen Steinen.
Die Kühlmaschinen der LKW liefen nachts und verursachten Lärm.
Diese Angaben stehen in Widerspruch zu den Angaben in den Genehmigungsunterlagen für
das Ausstellungshotel mit Sauna. Darin heißt es u. a.:„Des Weiteren haben wir erklärt, uns
über den vorhandenen Lärmpegel durch das benachbarte Betonwerk im klaren zu sein. Baulich
werden wir alles von unserer Seite unternehmen, um im Gebäude (Hotel) die Beeinträchtigung
gering zu halten.“
„Das Baugrundstück wird von dem Betonwerk durch das Betriebsgrundstück des Natursteinhandels
und der Spedition getrennt. Dieses ist so breit, dass schon darauf Gebäude mit lärmempfindlicher
Nutzung in beträchtlichem Abstand zu den Betrieben der Widerspruchsführer
(Betonwerk) errichtet werden können. In dem kleinen Bürogebäude des Steinhandels, auf das
die von den Betonbetrieben ausgehenden Emissionen ungehemmt über die Hof- und Lagerfläche
hinweg einwirken können, sind die Geräusche des Produktionsbetriebes kaum noch zu
hören. Erschütterungen sind überhaupt nicht wahrnehmbar. ...Die störendste Lärmquelle in
der Umgebung des Gebäudes (Hotel) ist die an der Nordseite des Baugrundstücks angrenzende
Adolph-Brosang-Straße...“
In der Baugenehmigung für den Natursteinhandel von 1989 ist die Nebenbestimmung enthalten,
dass in den angrenzenden Gewerbegebieten die zulässigen Lärmwerte nicht überschritten
werden dürfen: 65 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts.

Die Grundstücke seien bewusst mit den hohen Lärmpegeln erworben worden.
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Die Stadt kann zu befürchtende städtebauliche Entwicklungen durch Bauleitplanung abwenden.
Sie muss damit auf geänderte Rahmenbedingen reagieren können und darf Festsetzungen
verändern. Während der Planung wurde durch einen Lärmgutachter sichergestellt, dass die
derzeit durch Genehmigungen abgesicherten und ausgeübten Nutzungen durch die Lärmfestsetzungen
nicht eingeschränkt werden. Die derzeit mögliche Ausnutzung wird lediglich durch
flächenbezogene Schallleistungspegel festgesetzt.
Ein Nichtantasten aller Festsetzungen würde die Planungsspielräume der Stadt zu sehr minimieren;
so müsste sie im vorliegenden Fall Ausnutzungsfestsetzungen bestehen lassen, die
aufgrund geänderter Rahmenbedingungen längst nicht mehr ausschöpfbar sind. Es dient nur
der Eindeutigkeit und Klarheit der baurechtlichen Möglichkeiten, ,der Einwender muss die
sich nach den Grundsätzen der gegenseitigen Rücksichtnahme ergebenden Lärmwerte hinnehmen.
Ein Anspruch auf ständigen Weiterbestand einmal getroffener Bebauungsplanfestsetzungen
besteht nicht.
Eine Eingrenzung in bezug auf den höchsten Lärmpegel zu den angrenzenden Grundstücken
sei dem betrieblichen Ablauf nicht dienlich.
Eine Begrenzung auf einen Lärmpegel zu den angrenzenden Grundstücken erfolgt nicht; die
Schallleistungspegel werden flächenbezogen festgesetzt. Dies hat eine gerechtere Verteilung
der zulässigen Lärmmengen zur Folge.
Die Änderung würde jede mögliche Erweiterung zum Pottskamp blockieren.
Die Änderung blockiert nicht jede mögliche Erweiterung zum Pottskamp; sie setzt nur die
bereits jetzt bestehenden Erweiterungsmöglichkeiten in Hinblick auf die Lärmentwicklung fest
und führt zu einem gerechteren Verteilungsmaßstab bezüglich der Lärmausnutzungen.
Das Industriegebiet soll bestehen bleiben.
Die bisher ausgeübten Nutzungen halten sich im Rahmen dessen, was in einem Gewerbegebiet
zulässig wäre. Der Stadt Wunstorf steht es frei, langfristig unerwünschte städtebauliche
Entwicklungen durch Bauleitplanung abzuwenden. Sie muss damit auch auf geänderte Rahmenbedingen
reagieren können und darf nicht ausgenutzte Festsetzungen verändern. Dies
dient hier dem Schutz des angrenzenden Wohnens, der Innenstadtentwicklung und einer geordneten
Verkehrssituation.
Die Stadt gefährde und fördere den Anzug aus der Innenstadt, wenn es in den Industrie- und
Gewerbegebieten angenehmer für den Einzelhandelskunden gestaltet würde.
Das ist mit den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht beabsichtigt. Vielmehr wird der Einzelhandel
grundsätzlich ausgeschlossen. Nur die bereits vorhandenen Betriebe werden in ihrem
Bestand gesichert.
Dies könnte die Stadt in neuen Baugebieten fairer und einfacher umsetzen. Dann ginge das
nicht zu Lasten bestehender Betriebe.

Der vorliegende Plan regelt eine städtebauliche Entwicklung im Bestand und kann daher
nicht auf neue Gebiete ausweichen. Bestandsplanungen greifen immer in die Nutzungsmöglichkeiten
der vorhandenen Betriebe oder Bewohner ein und sind für Stadtentwicklungsplanungen
unerlässlich.
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Falls durch das Verfahren der Lärmwert auf den Grundstücken nach unten geändert werden
sollte, wird um Mitteilung gebeten und gleichzeitig der Einspruch der Eigentümer bekundet.
Das Bauleitplanverfahren ist öffentlich. Beratungen und Auskünfte darüber sind im Bauamt
der Stadt Wunstorf erhältlich. Ein Einspruch kann zum derzeitigen Verfahrensstand nicht
eingelegt werden. In den öffentlichen Beteiligungsverfahren wird Gelegenheit gegeben, Hinweise,
Bedenken und Stellungnahmen zur Planänderung abzugeben, die dann den Gremien
der Stadt Wunstorf zur Entscheidung vorgelegt werden. Diese Möglichkeiten sind vom Einwanderheber
auch jeweils genutzt worden; sowohl während der frühzeitigen Bürgerbeteiligung
als auch während der öffentlichen Auslegung.
Werner Horstmann (cantera NatursteinHandel) mit Schreiben vom 20.06.05
Das Schreiben enthält die gleichen Hinweise wie das Schreiben des
Jörg Horstmann.
Die Stellungnahme der Stadt entspricht der Stellungnahme zum Schreiben des Herrn Jörg
Horstmann.
Herr Winkler, Kfz-Service, Auf Bösselhagen 6 mit Schreiben vom 22.06.05 und telefonischen
Hinweisen am 28.07.05
Herr Winkler befürchtet durch die Planung Nachteile:
Er wendet sich dagegen, dass die zukünftige Betriebsführung durch die Festsetzungen eingeschränkt
wird.
Während der Planung wurde durch einen Lärmgutachter sichergestellt, dass die derzeit durch
Genehmigungen abgesicherten und ausgeübten Nutzungen durch die Lärmfestsetzungen nicht
eingeschränkt werden. Weiter wird darauf hingewiesen, dass im Bereich des Betriebes von
Herrn Winkler im bisherigen Bebauungsplan nur Mischgebietsverträgliche Nutzungen zulässig
waren.
Im Falle eines späteren Verkaufs sei aufgrund der reduzierten Ausnutzungsmöglichkeiten ein
geringerer Verkaufspreis zu erzielen bzw. verringere sich der Kreis evtl. Kaufinteressenten.
Es ist Absicht der Planung, die vorhandenen Lärmbelastung langfristig auf dem jetzt vorhandenen
Stand zu halten. Das Scheitern eines Interessenten, der die Lärmwerte erhöhen möchte,
ist beabsichtigtes Ergebnis der Planung. Dieser Nachteil für den Einwender ist geringer zu
werten als der Schutz lärmempfindlicher Wohngebiete. Auch der Nachteil, dass Einzelhandel
als Folgenutzung nicht zulässig sein wird, wiegt geringer als der Schutz der Innenstadt vor
Verödung oder die Entwicklung eines unverträglichen Maßes an Individualverkehr in diesem
Bereich.

Mit den nun geplanten Festsetzungen hätte Herr Winkler dieses Grundstück niemals erworben.
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Die Stadt kann zu befürchtende städtebauliche Entwicklungen durch Bauleitplanung abwenden.
Sie muss damit auf geänderte Rahmenbedingen reagieren können und darf Festsetzungen
verändern.
Ein Nichtantasten aller Festsetzungen würde die Planungsspielräume der Stadt zu sehr minimieren;
der Einwender muss die sich nach den Grundsätzen der gegenseitigen Rücksichtnahme
ergebenden Lärmwerte hinnehmen. Ebenso die Einschränkung des Einzelhandels auf die
bereits vorhandenen Betriebe aus Gründen der Gesamtstadtentwicklung.
Ein Anspruch auf ständigen Weiterbestand einmal getroffener Bebauungsplanfestsetzungen
besteht nicht.
Hans-Werner Krüger als Rechtsvertreter der Firma Heinrich Pflüger mit Schreiben
vom 29.07.05
Durch die Unzulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben mit dem Ziel des Verkaufs an Endverbraucher
würden die Nutzbarkeit, die Verwertbarkeit und der Wert des Grundstücks der
Firma Pflüger eingeschränkt.
Es ist Ziel der Planung, die zukünftige Nutzbarkeit der Grundstücke bzgl. der Lärmentwicklung
und der Ansiedlung von bestimmten Einzelhandelsbetrieben auf dem derzeitigen Stand zu
halten, um die Entstehung städtebaulicher Missstände zu verhindern.
Die Planung stelle einen erheblichen Eingriff in die Eigentumsgarantie der Firma Pflüger dar,
die eine freie Verwertbarkeit und Nutzbarkeit der Grundstücke zulassen müsse.
Aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 Grundgesetz lässt sich nicht das Recht herleiten, alle nur irgend
erdenklichen Nutzungsmöglichkeiten auszuschöpfen, zu denen ein Grundstück Gelegenheit
bietet. Die freie Verwertbarkeit und Nutzbarkeit von Grundstücken stößt an ihre Grenzen,
wenn andere, insbesondere höherwertige Rechte betroffen sind. Dies ist im Rahmen von Bauleitplanungen
regelmäßig der Fall: Bauleitpläne sollen u. a. eine nachhaltige städtebauliche
Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch
in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und
eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten. Bei
der Aufstellung der Bauleitpläne sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander
und untereinander gerecht abzuwägen. Das führt zumeist zu Einschränkungen in der Ausnutzbarkeit
von Grundstücken.
Es sei nicht einsehbar, dass mit Ausnahme der aufgeführten Warengruppen ein anderer Einzelhandel
nicht zugelassen werden soll mit Ausnahme dessen, was ohnehin bereits vorhanden
ist.
In der Begründung des Bebauungsplans werden die Ziele der Planung dargelegt und erläutert.
Unter Punkt 2.“ Erforderlichkeit der Planung“ heißt es:
...Der westlich angrenzende Bebauungsplan Nr. 1-83 „Gewerbegebiet Industriestraße“ weist
seit 2003 ein Sondergebiet für die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe aus. Es ist
zu erwarten, dass aufgrund dieser Planung eine verstärkte Nachfrage nach Einzelhandelsflächen
auch in der Umgebung einsetzen wird.

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Vorhandene Einzelhandelsbetriebe stellen entsprechend ihrer Kundenströme stets einen
Standortvorteil für weitere Geschäfte dar, die dann ihrerseits den Anreiz für Kunden und Investoren
weiter erhöhen. Da Einzelhandelsnutzungen durch den derzeit rechtskräftigen Bebauungsplan
Nr. 1-19 „Auf Bösselhagen“ zulässig sind (die hier insoweit maßgebliche Baunutzungsverordnung
von 1977 lässt Einzelhandelsbetriebe bis 1.500 m² Geschossfläche mit
uneingeschränktem Warensortiment zu), könnte die Stadt die o. g. unerwünschte Entwicklung
in dessen Gebiet hinein nicht stoppen, obwohl negative städtebauliche Auswirkungen wie die
Beeinträchtigung der Nahversorgung, die Schwächung des Zentrums und ein Ansteigen der
Verkehrsmengen und der Lärmpegel abzusehen wären. Daher soll durch diese Planung eine
Einzelhandelseinschränkung erfolgen...
Bei der Festsetzung der ausnahmsweise zulässigen Warengruppen und dem Schutz der bereits
vorhandenen Nahversorger ist die Stadt den Empfehlungen eines Gutachters gefolgt.
Mit der getroffenen Auswahl soll gewährleistet werden, dass das Zentrum nicht geschwächt
wird und die Nahversorgung langfristig gewährleistet bleibt.
Die Beschränkung auf die erwähnten Einzelhandelsbetriebe zugunsten des Stadtkerns sei
nicht gerechtfertigt und bedeute letztlich einen Verstoß gegen die Eigentumsgarantie.
Die Beschränkung wird durch den Zentrumsschutz und die Sicherung der Nahversorgung
gerechtfertigt. Sie führt nicht zwingend zur Verletzung von Eigentumsrechten: Innerhalb eines
Bauleitplanverfahrens findet eine Interessensabwägung statt, die individuelle Eigentumsansprüche
zugunsten höherwertiger Rechte im Rahmen der Sozialbindung einschränken kann.