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e c h t & v e r w a l t u n g Grundstückshandel ist nach der Rechtsprechung dann anzunehmen, wenn eine Liegenschaft aufgeschlossen, parzelliert und parzellenweise abverkauft wird, der Grund und Boden somit als Ware behandelt wird. Der Gemeinde zuzurechnen oder nicht? Grundstücksbevorratungsmodelle und Steuerrecht von Raimund Heiss Einige Gemeinden haben sogenannteGrundstücksbevorratungsmodelle abgeschlossen. Dabei kauft eine Gesellschaft, an der die Gemeinde nicht einmal beteiligt ist, Grundstücke im Gemeindegebiet an und verkauft diese Grundstücke Mag. Dr. Raimund Heiss ist Finanzstadtrat in Neulengbach und Kommunalexperte bei der NÖ Gemeinde Beratungs & SteuerberatungsgesmbH 14 NÖGemeinde | März 2013 wieder. Die Ankaufsverträge und die Verkaufsverträge werden von der Gesellschaft als Grundkäufer bzw Grundverkäufer abgeschlossen. Der Ankaufspreis wird von einem Konto der Gesellschaft bezahlt und der Grundveräußerungserlös langt auf dem Konto der Gesellschaft ein. Die Grunderwerbsteuer wird von der Gesellschaft bezahlt. Im Grundbuch ist die Gesellschaft eingetragen. Es stellt sich nun die Frage, wer für die Versteuerung der Grundstücksveräußerungen zuständig ist. Steuerrechtliche Beurteilung Grundsätzliches Das zivilrechtliche Eigentum und das wirtschaftliche Eigentum des Steuer- rechts sind grundsätzlich deckungsgleich, wenn dem zivilrechtlichen Eigentümer alle mit dem Eigentum verbundenen Rechte uneingeschränkt zur Verfügung stehen. Das bedeutet, dass in der Regel Wirtschaftsgüter dem zivilrechtlichen Eigentümer zugerechnet werden. Demnach hat der zivilrechtliche Eigentümer auch alle aus einer Grundstücksveräußerung resultierenden steuerlichen Belastungen zu tragen. Wirtschaftliches Eigentum Es sind aber Fallkonstellationen denkbar, bei denen dem zivilrechtlichen Eigentümer nicht alle mit dem Eigentum verbundenen Rechte uneingeschränkt zur Verfügung stehen. Dann sieht § 24 Abs 1 lit d BAO vor, dass Wirtschaftsgüter, über die jemand die Herrschaft
gleich einem Eigentümer ausübt, diesem zugerechnet werden. Das heißt, dass das zivilrechtliche Eigentum aus steuerrechtlicher Sicht dann ohne Bedeutung ist, wenn die jederzeitige Verfügbarkeit über das Wirtschaftsgut und der Ertrag bei einem anderen als dem zivilrechtlichen Eigentümer liegen. Das Wirtschaftsgut wird dann steuerrechtlich dem zugerechnet, der mit dem Wirtschaftsgut wie ein Eigentümer schalten und walten kann und dies auch tut. § 24 Abs 1 lit d BAO knüpft also an die faktische Ausübung der Herrschaft über ein Wirtschaftsgut an. Es ist somit anhand des Vertragsinhaltes des Grundstücksbevorratungsmodells zu entscheiden, wer derjenige ist, der mit den Grundstücken wie ein Eigentümer schalten und walten kann und dies auch tut. Kommt man zum Ergebnis, dass die Grundstücke der Gemeinde zuzurechnen sind, so werden diese Grundstücksveräußerungsgeschäfte bei der Gemeinde steuerlich erfasst. Es stellt sich bei der steuerlichen Erfassung dieser Grundstücksveräußerungsgeschäfte bei der Gemeinde die Frage, ob bei der Gemeinde ein privates Grundstücksveräußerungsgeschäft (§ 21 Abs 3 Z 4 KStG in Verbindung mit § 30 EStG „Immobilienertragsteuer“) oder ein gewerblicher Grundstückshandel (Betrieb gewerblicher Art und Körperschaftsteuer) vorliegt. Private Grundveräußerung durch eine Gemeinde Zu privaten Grundveräußerungsgeschäften durch eine Gemeinde siehe den Beitrag von Raimund Heiss in der NÖ Gemeinde April 2012, Seite 18 ff. VERGABE JOUR FIXE Mit den Top-Vergabeexperten Österreichs Ort: Bartensteingasse 2 (3. Stock), 1010 Wien, Vortragssaal Info & Anmeldung: kanzlei@schramm-oehler.at www.schramm-oehler.at Gewerblicher Grundstückshandel durch eine Gemeinde Nach § 1 Abs 2 Z 2 KStG sind Betriebe gewerblicher Art von Körperschaften des öffentlichen Rechts unbeschränkt steuerpflichtig. Betrieb gewerblicher Art einer Körperschaft des öffentlichen Rechts ist nach § 2 Abs 1 KStG jede Einrichtung die – wirtschaftlich selbständig ist und – ausschließlich oder überwiegend einer nachhaltigen privatwirtschaftlichen Tätigkeit von wirtschaftlichem Gewicht und – zur Erzielung von Einnahmen oder im Falle des Fehlens der Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr von anderen wirtschaftlichen Vorteilen und – nicht der Land- und Forstwirtschaft (§ 21 EStG) dient. Die Absicht, Gewinn zu erzielen, ist nicht erforderlich. Die Tätigkeit der Einrichtung gilt stets als Gewerbebetrieb. Gewerblicher Grundstückshandel liegt nach Ansicht der Finanzverwaltung dann vor, wenn Grundstücke planmäßig zum Zwecke der Weiterveräußerung in gleichem Zustand oder nach einer weiteren Be- oder Verarbeitung angekauft werden. Typische planmäßige wiederholte Anschaffungen von Grundstücken und derer Veräußerung machen diese Geschäfte zu einem gewerblichen Grundstückshandel. Grundstückshandel ist nach der Rechtsprechung dann anzunehmen, wenn eine Liegenschaft aufgeschlossen, parzelliert und parzellenweise abverkauft wird, der Grund und Boden somit als Ware behandelt wird. Daraus folgt nach KEINE TEILNAHME- GEBÜHR r e c h t & v e r w a l t u n g Ansicht der Finanzverwaltung die Notwendigkeit einer mehrjährigen über den einzelnen Veranlagungszeitraum hinausgehenden Betrachtung. Liegt gewerblicher Grundstückshandel vor, ist der Körperschaftsteuer das Einkommen zugrunde zu legen, das der Betrieb gewerblicher Art innerhalb eines Kalenderjahres bezogen hat. Das Einkommen wird ermittelt, indem die Betriebseinnahmen den Betriebsausgaben gegenübergestellt werden. Die Körperschaftsteuer vom Einkommen beträgt grundsätzlich 25 Prozent. Zusammenfassung Sollten Sie in ihrer Gemeinde ebenfalls ein derartiges Grundstücksbevorratungsmodell abgeschlossen haben, so sollten sie so schnell als möglich an Hand des Vertragsinhaltes feststellen, ob die Grundstücke der Gemeinde zuzurechnen sind oder nicht. Sind die Grundstücke nämlich der Gemeinde zuzurechnen, dann sind diese Veräußerungsgeschäfte bei der Gemeinde steuerlich zu erfassen und es ist zu untersuchen, ob es sich bei den Grundstücksveräußerungen um private Grundstücksveräußerungsgeschäfte der Gemeinde handelt oder um einen gewerblichen Grundstückshandel der Gemeinde. Donnerstag, 21. März 2013: „Maastricht-schonende Vergabe – Neustart für PPP in Österreich?“ mit Thewanger (KPMG) Donnerstag, 18. April 2013: „Neues im Vergaberecht – Die neuesten Entwicklungen in der vergaberechtlichen Gesetzgebung“ mit Fruhmann (BKA) Donnerstag, 16. Mai 2013: „Vertragsrechtliche Probleme im Vergaberecht und Nachtragsmanagement“ mit Kropik (TU Wien) Donnerstag, 13. Juni 2013: „Vergabetalk – die aktuellsten Entscheidungen“ mit Reisner (BVA) JF_ad_175x57,5_4c_2013.indd 1 19.02.13 17:21 NÖGemeinde | März 2013 15
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