Berichtsentwurf EHK Villingen Schwenningen

Gutachten als Grundlage für ein
Zentrenkonzept
für die Stadt Villingen-Schwenningen
- Berichtsentwurf -
Teichstraße 14 • 79539 Lörrach • T 07621 91550-0 • F 07621 91550-29
Huckarder Straße 12 • 44147 Dortmund • T 0231 534555-0 • F 0231 534555-29
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Bearbeiter:
Dr. rer. pol. Donato Acocella
Dipl.-Ing. Antje Schnacke-Fürst
Dipl.-Ing. Ingo Breuker
Dipl. Geogr. Anne Rühl Lörrach, 21.01.2011

INHALTSVERZEICHNIS:
1. AUSGANGSLAGE UND AUFGABENSTELLUNG 1
PROJEKTBEGLEITENDE ARBEITSGRUPPE................................................................ 4
2. RAHMENBEDINGUNGEN DER EINZELHANDELSENTWICKLUNG UND
PLANUNGSRECHTLICHE VORGABEN 6
2.1 ALLGEMEINE TRENDS DER EINZELHANDELSENTWICKLUNG ....................................... 6
2.1.1 Handelsendogene und -exogene Faktoren der Einzelhandelsentwicklung............8
2.1.2 Städtebauliche Wirkungen der Einzelhandelsentwicklung............................... 11
2.2 ZENTRENKONZEPT ALS RÄUMLICHES STEUERUNGSINSTRUMENT FÜR DEN EINZELHANDEL ...13
2.2.1 Planungsrechtlicher Rahmen des Zentrenkonzeptes........................................ 13
2.2.1.1 Zentraler Versorgungsbereich.......................................................... 14
2.2.1.2 Sortimentsliste ............................................................................... 15
2.2.1.3 Steuerungsmöglichkeiten der kommunalen Planungsebene................... 15
2.2.2 Konsequenzen für das Genehmigungsverfahren.............................................. 19
3. EINZELHANDELSSITUATION IN DER GESAMTSTADT 22
3.1 METHODISCHES VORGEHEN - BESTANDSAUFNAHME ............................................22
3.1.1 Einzelhändlerbefragung und Begehung......................................................... 22
3.1.2 Kundenherkunftserfassung........................................................................... 24
3.2 BETEILIGUNG .......................................................................................24
3.2.1 Einzelhändlerbefragung.............................................................................. 24
3.2.2 Kundenherkunftserfassung........................................................................... 25
3.3 GESAMTSTÄDTISCHE EINZELHANDELSSITUATION ...............................................25
3.3.1 Beurteilung des Einzelhandelsangebotes in der Stadt Villingen-Schwenningen 25
3.3.2 Umsatzherkunft, Einzugsgebiet und Verbleibquote ........................................ 29
3.4 SITUATION DES EINZELHANDELS AUS SICHT DER HÄNDLER....................................34
3.4.1 Stärken und Schwächen aus Sicht der Händler............................................... 34
3.4.2 Änderungsabsichten in den bestehenden Einzelhandelsbetrieben ................... 41
3.5 FAZIT: EINZELHANDELSSITUATION IN DER GESAMTSTADT ....................................43
4. ZENTRALE VERSORGUNGSBEREICHE 44
4.1 METHODISCHES VORGEHEN - ABGRENZUNG ZENTRALER VERSORGUNGSBEREICHE UND
STÄDTEBAULICH-FUNKTIONALE BESTANDSAUFNAHME ..........................................44
4.2 ZENTRALER VERSORGUNGSBEREICH INNENSTADT VILLINGEN..................................47
4.2.1 Räumlich-funktionale Struktur der Innenstadt Villingen................................. 47
4.2.2 Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt Villingen............ 49
4.2.3 Städtebaulich-funktionale Stärken-Schwächen-Analyse Innenstadt Villingen.... 51
4.2.3.1 Stärken hinsichtlich funktionaler Aspekte.......................................... 51
4.2.3.2 Stärken hinsichtlich städtebaulicher und verkehrlicher Aspekte.......... 54
4.2.3.3 Schwächen hinsichtlich funktionaler Aspekte..................................... 57
4.2.3.4 Schwächen hinsichtlich städtebaulicher und verkehrlicher Aspekte...... 58
i

ii
4.3 ZENTRALER VERSORGUNGSBEREICH INNENSTADT SCHWENNINGEN ...........................61
4.3.1 Räumlich-funktionale Struktur der Innenstadt Schwenningen..........................61
4.3.2 Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt Schwenningen.....64
4.3.3 Städtebaulich-funktionale Stärken-Schwächen-Analyse Innenstadt
Schwenningen.............................................................................................66
4.3.3.1 Stärken hinsichtlich funktionaler Aspekte..........................................66
4.3.3.2 Stärken hinsichtlich städtebaulicher und verkehrlicher Aspekte ..........68
4.3.3.3 Schwächen hinsichtlich funktionaler Aspekte......................................71
4.3.3.4 Schwächen hinsichtlich städtebaulicher und verkehrlicher Aspekte......74
4.4 BEURTEILUNG DES EINZELHANDELSANGEBOTES IN DEN ZENTRALEN
VERSORGUNGSBEREICHEN INNENSTADT VILLINGEN UND INNENSTADT SCHWENNINGEN ....76
4.5 WEITERE ZENTRALE VERSORGUNGSBEREICHE...................................................82
4.5.1 Nahversorgungszentrum Falkenring..............................................................82
4.5.2 Nahversorgungszentrum Vockenhauser Straße...............................................83
4.6 FAZIT ZENTRALE VERSORGUNGSBEREICHE ......................................................85
5. RÄUMLICHE EINZELHANDELSSTRUKTUR UND NAHVERSORGUNGSSITUATION 87
5.1 BEDEUTENDE EINZELHANDELSSTANDORTE .......................................................87
5.2 RAUMSTRUKTURELLE VERTEILUNG DES EINZELHANDELSANGEBOTES ..........................91
5.3 BEURTEILUNG DES LEBENSMITTELANGEBOTES HINSICHTLICH DER RÄUMLICHEN
NAHVERSORGUNGSSITUATION ....................................................................95
5.3.1 Nahversorgung in den Stadtteilen................................................................97
5.3.2 Nahversorgung im Stadtbezirk Villingen.......................................................98
5.3.3 Nahversorgung im Stadtbezirk Schwenningen..............................................100
5.4 FAZIT: RÄUMLICHE EINZELHANDELSSTRUKTUR UND NAHVERSORGUNGSSITUATION ....... 102
6. VORSCHLAG FÜR EINEN ZIELKATALOG DES ZENTRENKONZEPTES 104
6.1 ERHALTUNG UND STÄRKUNG DER OBERZENTRALEN VERSORGUNGSFUNKTION............... 104
6.2 ERHALTUNG UND STÄRKUNG DER EINZELHANDELS-/ FUNKTIONSVIELFALT DER ZENTRALEN
VERSORGUNGSBEREICHE......................................................................... 105
6.3 ERHALTUNG UND STÄRKUNG DER IDENTITÄT DER ZENTRALEN VERSORGUNGSBEREICHE .. 106
6.4 SICHERUNG VON GEWERBEGEBIETEN FÜR HANDWERK UND PRODUZIERENDES GEWERBE .107
6.5 ERHALTUNG UND STÄRKUNG DER KURZEN WEGE ("STADT DER KURZEN WEGE") .......... 107
6.6 ERHALTUNG UND STÄRKUNG DER NAHVERSORGUNGSSTRUKTUR ............................. 108
6.7 SCHAFFUNG VON INVESTITIONSSICHERHEIT (NICHT RENDITESICHERHEIT) INSGESAMT.. 108
7. PROGNOSE DES VERKAUFSFLÄCHENENTWICKLUNGSSPIELRAUMES 109
7.1 METHODISCHES VORGEHEN ..................................................................... 109
7.1.1 Prognose der Bevölkerungsentwicklung.......................................................110
7.1.2 Perspektiven für den Einzelhandel .............................................................112
7.1.3 Nachfrage: Annahmen zur Entwicklung und Kaufkraftpotenzial......................112
7.1.4 Annahmen zur Entwicklung der Angebotsseite .............................................113

7.2 PROGNOSEERGEBNISSE ..........................................................................118
7.2.1 Verkaufsflächenpotenziale insgesamt..........................................................118
7.2.2 Verkaufsflächenpotenziale nach Zentrenrelevanz..........................................121
7.2.3 Fazit: Prognoseergebnis.............................................................................124
8. INSTRUMENTELLES KONZEPT ZUR RÄUMLICHEN EINZELHANDELSSTEUERUNG 126
8.1 SORTIMENTSLISTE ...............................................................................127
8.1.1 Kriterien für die Zuordnung der Sortimente nach Zentrenrelevanz................127
8.1.2 Räumliche Verteilung der Sortimente in Villingen-Schwenningen..................128
8.1.3 Vorschlag für die "Villingen-Schwenninger Sortimentsliste".........................133
8.2 GRUNDSÄTZE ZUR RÄUMLICHEN EINZELHANDELSENTWICKLUNG ..............................134
8.2.1 Umgang mit zentrenrelevantem Einzelhandel................................................134
8.2.2 Umgang mit nicht zentrenrelevantem Einzelhandel.......................................137
8.3 RÄUMLICHE ENTWICKLUNGSOPTIONEN .........................................................139
8.3.1 Räumliche Entwicklungsoptionen innerhalb der Innenstadt Villingen.............141
8.3.2 Räumliche Entwicklungsoptionen innerhalb der Innenstadt Schwenningen......147
8.3.3 Gewerbegebiete........................................................................................156
8.4 VORGEHENSWEISE ZUR UMSETZUNG - VERFAHRENSVORSCHLAG .............................156
8.4.1 Öffentliche Information.............................................................................157
8.4.2 Festlegen einer Sortimentsliste..................................................................157
8.4.3 Festlegen von Gebieten, in denen alle Sortimente bzw. nur nicht
zentrenrelevante Sortimente zulässig sein sollen - auch großflächig.............158
8.4.4 Bauleitplanerische Umsetzung der Zielvorstellungen....................................160
8.5 ZUSAMMENFASSENDE BEWERTUNG .............................................................161
GLOSSAR 164
ANHANG 169
iii

TABELLENVERZEICHNIS:
Tab. 1: Einzelhandelsangebot Villingen-Schwenningen 2010, 2000 (GMA) und 1993
(HGZ).......................................................................................................26
Tab. 2: Einzelhandelsangebot Villingen-Schwenningen...........................................27
Tab. 3: Einzelhandelsangebot in den Innenstädten Villingen und Schwenningen.......77
Tab. 5: Annahmen zu Nachfrageentwicklung und Kaufkraftpotenzial im Überblick...113
Tab. 6: Vorschlag für die "Villingen-Schwenninger Liste".....................................133
Tab. A - 1: Betriebe nach Größenklassen in Villingen-Schweningen insgesamt:
Anzahl und Verkaufsfläche................................................................171
Tab. A - 2: Einzelhandelssituation: Umsatz, Kaufkraft (je in Mio. €) und
Bindungsquoten ...............................................................................172
Tab. A - 3: Betriebe in der Innenstadt von Villingen nach Größenklassen: Anzahl
und Verkaufsflächen.........................................................................173
Tab. A - 4: Betriebe in der Innenstadt von Schwenningen nach Größenklassen:
Anzahl und Verkaufsflächen ..............................................................173
Tab. A - 5: Beurteilung der Einzelhandelssituation in Villingen und Schwenningen
aus Händlersicht - Einzelhandelsangebot/ -auswahl............................174
Tab. A - 6: Beurteilung der Einzelhandelssituation in Villingen und Schwenningen
aus Händlersicht - Atmosphäre/ Aufenthaltsqualität...........................174
Tab. A - 7: Beurteilung der Einzelhandelssituation in Villingen und Schwenningen
aus Händlersicht - Parkplätze ...........................................................175
Tab. A - 8: Beurteilung der Einzelhandelssituation in Villingen und Schwenningen
aus Händlersicht - Zusammenarbeit Einzelhandel/ Einzelhandel;
Einzelhandel/Stadt...........................................................................175
Tab. A - 9: Beurteilung der Einzelhandelssituation in Villingen und Schwenningen
aus Händlersicht - Kundenverhalten...................................................176
Tab. A - 10: Beurteilung der Einzelhandelssituation in Villingen und Schwenningen
aus Händlersicht - Dienstleistungen/ öffentliche Einrichtungen ..........176
Tab. A - 11: Beurteilung der Einzelhandelssituation in Villingen und Schwenningen
aus Händlersicht - Leerstände...........................................................176
Tab. A - 12: Beurteilung der Einzelhandelssituation in Villingen und Schwenningen
aus Händlersicht - Öffnungszeiten.....................................................177
Tab. A - 13: Beurteilung der Einzelhandelssituation in Villingen und Schwenningen
aus Händlersicht - Miete...................................................................177
Tab. A - 14: Beurteilung der Einzelhandelssituation in Villingen und Schwenningen
aus Händlersicht - Erreichbarkeit .....................................................177
Tab. A - 15: Beurteilung der Einzelhandelssituation in Villingen und Schwenningen
aus Händlersicht - Sonstiges.............................................................178
Tab. A - 16: Einzelhandelssituation in der Innenstadt: je der Umsatz in den
Innenstädten von Villingen und Schwenningen und Kaufkraft in der
Gesamtstadt (je in Mio. €) sowie "unechte Bindungsquote"..................179
Tab. A - 17: Einzelhandelsangebot in Villingen-Schwenningen nach Lage:
Verkaufsfläche auf 25 qm gerundet....................................................180
Tab. A - 18: Kaufkraftpotenzial nach Sortimenten 2015 und 2020 in Mio. €..............181
Tab. A - 19: Verkaufsflächenbedarf bis 2020 bei Status-quo-Prognose - Angaben in
qm, auf 25 qm gerundet....................................................................182
Tab. A - 20: Verkaufsflächenbedarf bis 2020 bei Entwicklungsprognose - Angaben
in qm, auf 25 qm gerundet................................................................183
iv

Tab. A - 21: Verkaufsflächenbedarf bis 2020 bei Wettbewerbsprognose - Angaben
in qm, auf 25 qm gerundet................................................................184
ABBILDUNGSVERZEICHNIS:
Abb. 1: Bindungsquote in Villingen-Schwenningen nach Sortimenten (Gesamt:
128%)......................................................................................................29
Abb. 2: Umsatzherkunft Villingen-Schwenningen....................................................30
Abb. 3: Vergleich Umsatzherkunft Händlerbefragung und Kundenherkunftserfassung
Villingen-Schwenningen ...........................................................................31
Abb. 4: Verbleibquote..........................................................................................33
Abb. 5: Beurteilung der Einzelhandelssituation in Villingen aus Händlersicht..........35
Abb. 6: Beurteilung der Einzelhandelssituation in Schwenningen aus Händlersicht ..36
Abb. 7: Änderungsabsichten der Einzelhändler in Villingen-Schwenningen:
Betriebe und deren Verkaufsfläche............................................................41
Abb. 8: Änderungsabsichten der Einzelhändler in Villingen-Schwenningen:
Verkaufsflächenveränderung.....................................................................42
Abb. 9: "Unechte Bindungsquoten" der Innenstädte von Villingen und
Schwenningen..........................................................................................79
Abb. 10: Vergleich Betriebsgrößen Innenstädte Villingen und Schwenningen sowie
Gesamtstadt.............................................................................................81
Abb. 11: Anzahl der Betriebe, Verkaufsflächen- und Umsatzanteile nach Lage ............92
Abb. 12: Einzelhandelsstruktur in Villingen-Schwenningen nach Lage........................93
Abb. 13: Umsatzentwicklung in den letzten drei Jahren nach Lage.............................94
Abb. 14: Umsatzentwicklung in den letzten drei Jahren nach Größenklassen ..............95
Abb. 15: Einwohnerentwicklung in Villingen-Schwenningen 1990 bis 2009
(tatsächliche Entwicklung) und 2008 bis 2025 (Prognosewerte)...................111
Abb. 17: Bindungsquoten in Villingen-Schwenningen nach Sortimenten im Ist-
Zustand und 2020 bei einer Entwicklung entsprechend der
Entwicklungsprognose ............................................................................116
Abb. 19: Bindungsquoten in Villingen-Schwenningen nach Sortimenten im Ist-
Zustand und 2020 bei einer Entwicklung entsprechend der
Wettbewerbsprognose............................................................................117
Abb. 20: Verkaufsflächenentwicklungskorridor 2010 - 2020 Gesamtpotenzial (in qm).119
Abb. 22: Potenzialkorridore in qm nach Zentrenrelevanz - nahversorgungsrelevante
Sortimente............................................................................................122
Abb. 23: Potenzialkorridore in qm nach Zentrenrelevanz - Nahrungs- und
Genussmittel..........................................................................................122
Abb. 24: Potenzialkorridore in qm nach Zentrenrelevanz - sonstige
zentrenrelevante Sortimente ..................................................................123
Abb. 28: Potenzialkorridore in qm nach Zentrenrelevanz - nicht zentrenrelevante
Sortimente............................................................................................124
Abb. 29: Verkaufsflächenverteilung üblicherweise zentrenrelevanter Sortimente
nach Lagen.............................................................................................129
Abb. 30: Verkaufsflächenverteilung üblicherweise nicht zentrenrelevanter
Sortimente nach Standorttypen...............................................................131
v

KARTENVERZEICHNIS:
Karte 1: Tendenzielles Einzugsgebiet der Stadt Villingen-Schwenningen
(schematisch) .........................................................................................32
Karte 2: Einzelhandelsangebot in der Innenstadt von Villingen und angrenzenden
Bereichen ..............................................................................................47
Karte 3: Dienstleistungsangebot in der Innenstadt von Villingen und angrenzenden
Bereichen ..............................................................................................48
Karte 4: Vorschlag zur Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt
Villingen................................................................................................50
Karte 5: Einzelhandelsangebot in der Innenstadt Schwenningen und angrenzenden
Bereichen ..............................................................................................62
Karte 6: Dienstleistungsangebot in der Innenstadt von Schwenningen und
angrenzenden Bereichen .........................................................................63
Karte 7: Vorschlag zur Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt
Schwenningen ........................................................................................65
Karte 8: Nahversorgungszentrum Falkenring..........................................................82
Karte 9: Nahversorgungszentrum Vockenhauser Straße...........................................83
Karte 10: Bedeutende Einzelhandelsstandorte in Villingen-Schwenningen .................90
Karte 11: (Lebensmittel-)Nahversorgungsangebot der Stadt Villingen-Schwenningen..97
Karte 12: (Lebensmittel-)Nahversorgungsangebot des Stadtbezirks Villingen.............99
Karte 13: (Lebensmittel-)Nahversorgungsangebot des Stadtbezirks Schwenningen....101
Karte 14: Beispiele sonstige integrierte Lagen .....................................................136
Karte 15: Beispiele nicht integrierte Lagen..........................................................137
Karte 16: Perspektivische Abgrenzung Innenstadt Villingen...................................141
Karte 17: Flächenpotenzial Gerberstraße/ Schlösslegasse ......................................143
Karte 18: Flächenpotenzial Tonhallenareal............................................................146
Karte 19: Perspektivische Abgrenzung Innenstadt Schwenningen und Darstellung
vorhandener Entwicklungspotenziale .....................................................150
Karte 20: Hockenplatz..........................................................................................152
Karte 21: Nachverdichtungspotenzial Marktstraße/ Metzgergasse...........................153
Karte 22: Nachverdichtungspotenzial In der Muslen/ Bärenstraße/ Friedrich-Ebert-
Straße.................................................................................................154
Karte 23: Nachverdichtungspotenzial Harzerstraße/ Ob dem Brückle.......................155
vi

FOTOVERZEICHNIS:
Foto 1: Magnet "K&L" (Bickenstraße).....................................................................53
Foto 2: Verkaufsflächenzusammenlegung (Obere Straße).........................................53
Foto 3: Außengastronomie (Rietstraße).................................................................54
Foto 4: Altes Rathaus (Münsterplatz).....................................................................54
Foto 5: “Café Raben“ und Münster im Hintergrund.................................................55
Foto 6: Kleinteilige Bebauung am Münsterplatz .....................................................55
Foto 7: Gestaltung öffentlicher Raum (Bickenstrasse).............................................56
Foto 8: Innenstadteingang Riettor........................................................................56
Foto 9: Leerstand Färberstraße............................................................................59
Foto 10: Gerberstraße...........................................................................................59
Foto 11: Gerberstraße...........................................................................................59
Foto 12: Färberstraße/ Brunnengasse.....................................................................59
Foto 13: Außenständer (Innenstadt Villingen) .........................................................60
Foto 14: Spielhalle (Bickenstraße)..........................................................................60
Foto 15: Westlicher Stadteingang - Bärenplatz........................................................65
Foto 16: Östlicher Stadteingang - Fußgängerbrücke "Rössle"....................................65
Foto 17: City-Rondell - Eingang In der Muslen.........................................................67
Foto 18: Parkhaus City-Rondell ..............................................................................67
Foto 19: Historisches Gebäude - In der Muslen........................................................68
Foto 20: Hauptportal der ehemaligen Uhrenfabrik Mauthe am City Rondell ................68
Foto 21: Gestaltung Fußgängerzone - In der Muslen.................................................69
Foto 22: Gestaltung - Friedrich-Ebert-Straße .........................................................69
Foto 23: Muslenplatz .............................................................................................69
Foto 24: Modehaus und Bibliothek - Muslenplatz......................................................69
Foto 25: Heimatmuseum - Muslenplatz.....................................................................70
Foto 26: Außengastronomie - Muslenplatz...............................................................70
Foto 27: Gestaltung Marktstraße ............................................................................70
Foto 28: Westlicher Stadteingang - attraktiv gestalteter Platzbereich......................70
Foto 29: Leerstand - Uhlandstraße..........................................................................72
Foto 30: Leerstand - Jakob-Kienzle-Straße..............................................................72
Foto 31: Leerstände/ funktionale Brüche - Kirchstraße ............................................73
Foto 32: Spielhalle - Kirchstraße...........................................................................73
Foto 33: Sanierungsbedürftiges Gebäude - Marktstraße...........................................73
Foto 34: Baulücke/ Mindernutzung - Marktstraße.....................................................73
Foto 35: Pfarrer-Schmid-Straße.............................................................................74
Foto 36: Rathaus am Marktplatz..............................................................................75
Foto 37: Marktplatz aus südöstlicher Richtung ........................................................75
Foto 38: Westlicher Eingang Fußgängerzone ...........................................................75
Foto 39: Sanierungsbedürftiges Gebäude - In der Museln.........................................75
Foto 40: Warenpräsentation - In der Muslen ...........................................................76
Foto 41: Aufsteller - In der Muslen.........................................................................76
Foto 42: Nahversorgungszentrum Falkenring ...........................................................82
Foto 43: Nahversorgungszentrum Vockenhauser Straße - fußläufige Anbindung .........85
Foto 44: Nahversorgungszentrum Vockenhauser Straße - Anbindung an ÖPNV.............85
vii

Foto 45: Nahversorgungszentrum Vockenhauser Straße ............................................83
Foto 46: Bauruinen/ Investitionsstau Gerberstraße...............................................143
Foto 47: Baulücke Ecke Gerberstraße/ Schlösslegasse ............................................144
Foto 48: Ideenskizze: Schließung Baulücke Gerberstraße/ Schlösslegasse................144
Foto 49: Nachverdichtungspotenzial Ecke Gerberstraße/ Ankergasse.......................145
Foto 50: Nachverdichtungspotenzial Bärengasse....................................................145
Foto 51: Leerstand mit Sanierungsbedarf Färberstraße/ Brunnenstraße..................145
Foto 52: Leerstand mit Sanierungsbedarf Johannitergasse .....................................145
Foto 53: Tonhallenareal grenzt unmittelbar an Geschäftslagen an...........................146
Foto 54: Hockenplatz ...........................................................................................152
Foto 55: Westlicher Eingang Fußgängerzone .........................................................153
Foto 56: Ideenskizze Betonung der Eingangssituation............................................153
Foto 57: Nachverdichtungspotenzial Marktstraße/ Metzgergasse.............................153
Foto 58: Leerstand "Rössel" .................................................................................154
Foto 59: Nachverdichtungspotenzial Harzerstraße/ Ob dem Brückle ........................155
viii

1. AUSGANGSLAGE UND AUFGABENSTELLUNG
Die Stadt Villingen-Schwenningen (rd. 80.600 Einwohner) umfasst neben den beiden
Stadtbezirken Villingen (rd. 36.700 Einwohner) und Schwenningen (rd. 31.700 Ein-
wohner) die Stadtteile Herzogenweiler, Marbach, Mühlhausen, Obereschach, Pfaf-
fenweiler, Rietheim, Tannheim, Weigheim und Weilersbach. 1 Villingen-Schwennin-
gen ist im LEP 2002 des Landes Baden-Württemberg als Oberzentrum für die Region
Schwarzwald-Baar-Heuberg ausgewiesen.
Im Jahr 2000 hat die Stadt Villingen-Schwenningen durch die GMA Ludwigsburg ein
Markt- und Standortgutachten erstellen lassen. Seither haben sich die Bedingungen
im Einzelhandel verändert, wobei durch verschiedene Urteile die Position der
Städte im Hinblick auf die räumliche Steuerung des Einzelhandels eher gestärkt
wurde.
Als Bestandteil der Gesamtfortschreibung Flächennutzung und als Basis für künftige
Entscheidungen zur Einzelhandelsentwicklung soll nun diese Markt- und Standort-
untersuchung fortgeschrieben werden.
Dabei soll nicht nur der quantitative Rahmen aktualisiert werden, sondern in der
Folge das Einzelhandelsleitbild und das Zentrenkonzept überprüft und ggf. ergänzt
werden. In diesem Zusammenhang ist ebenfalls darauf zu achten, dass die Vorge-
hensweise zum neuen Leitbild und seine Inhalte an die veränderten rechtlichen
Rahmenbedingungen angepasst werden.
Dies beinhaltet insbesondere im Hinblick auf die rechtssichere Erarbeitung eines
Gutachtens und zur Umsetzung in ein Konzept, die Beachtung der aktuellen einschlä-
gigen Urteile. Dabei stehen besonders die Sortimentsliste 2 und die inhaltliche Ab-
grenzung der zentralen Versorgungsbereiche 3 im Vordergrund.
1 www.villingen-schwenningen.de: Stand: 12/2009.
2 Vgl. z.B. VGH Baden-Württemberg: Urteil vom 30.01.2006, Az 3 S 1259/05.
3 BVerwG: Urteil vom 11.10.2007, Az. 4 C 7/07 sowie vorgehend Urteil des OVG NRW vom 11.12.2006,
Az. 7 A 964/05, Rn 109.
1

Die wesentlichen Vorgaben zur gutachterlichen Bearbeitung ergeben sich vor allem
aus dem § 1 (9) BauNVO 4 , denn die bauleitplanerisch gestützte und aktive räumliche
Steuerung des Einzelhandels insgesamt ist vor allem mit den §§ 1 (5) und (9) BauNVO
zu begründen. Allerdings verlangt lediglich der § 1 (9) BauNVO als weitergehende
Vorschrift "besondere städtebauliche Gründe", wobei es darum geht, diese städte-
baulichen Gründe besonders darzustellen 5 . Andere einschlägige Vorschriften wie
z.B. der § 9 (2a) BauGB tragen nur unter bestimmten Voraussetzungen - nämlich z.B.
bei Vorliegen einer informellen Planung nach § 1 (6) Satz 11 BauGB - zur positiven
bzw. negativen Steuerung bei.
Der im Zuge des EAGBau 2004 eingeführte § 34 (3) BauGB hat sich in der Praxis als
Steuerungsinstrument als nahezu unwirksam gezeigt, so dass zwar auch diesbzgl.
die Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche erforderlich ist, jedoch in diesem
Zusammenhang nur von nachrangiger Bedeutung ist.
Um einen Vorschlag zur Weiterentwicklung des Einzelhandelsleitbildes/ Zentrenkon-
zeptes zu unterbreiten, muss sich das Gutachten angesichts der gesetzlichen Vor-
schriften und der relevanten Urteile zunächst mit der Ist-Situation in der Gesamt-
stadt inkl. der Stadtteile in Villingen-Schwenningen auseinandersetzen:
• Welcher Einzelhandel ist in der Stadt in den einzelnen Branchen vorhanden?
• Wo in der Stadt befinden sich neben den beiden Stadtbezirkszentren zentrale
2
Versorgungsbereiche bzw. zentrale Bereiche, die die Anforderung an einen zent-
ralen Versorgungsbereich 6 nicht erfüllen, aber trotzdem schützens- und entwick-
lungswert sind und welcher Teil des Einzelhandels ist in diesen lokalisiert?
• Für die Abgrenzung der zentralen (Versorgungs-)Bereiche sind dabei neben dem
Einzelhandel auch sonstige funktionale Angebote (Dienstleistungen, Gastronomie
und öffentliche Einrichtungen) sowie die städtebauliche Situation entscheidend.
Dies stellt die Grundlage für die besonderen städtebaulichen Gründe dar.
4 Planungsrechtliche Steuerungsmöglichkeiten außer den Novellierungen ab 2004 zusammengestellt
z.B. in Acocella, D.: Einzelhandelskonzepte im Praxistest, Dortmund 2004, S. 56ff.
5 BVerwG: Beschluss vom 10.11.2004, Az. 4 BN 33/04.
6 Entsprechend dem Urteil des BVerwG (vgl. Fußnote 3) zeichnet sich ein zentraler Versorgungsbereich
u.a. dadurch aus, dass ihm "auf Grund vorhandener Einzelhandelsnutzungen eine Versorgungsfunktion
über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt."

• Welche Stärken und Schwächen weisen die zentralen (Versorgungs-)Bereiche auf?
Hieraus ergibt sich die Handlungsnotwendigkeit und letztlich auch die Begrün-
dung für den Einsatz der vorgeschlagenen Instrumente.
• Welche sonstigen Einzelhandelsstandorte gibt es und wie sind diese abzugrenzen?
etc.
Bestandteil ist auch der Vorschlag für eine aktualisierte "Villingen-Schwenninger
Sortimentsliste", in der nach der Zentrenrelevanz der einzelnen Sortimente diffe-
renziert wird 7 .
Für das Zentrenkonzept sind zusätzlich insbesondere
• die bestehende Zentrenhierarchie darzustellen,
• die funktionale und räumliche Entwicklungsfähigkeit der einzelnen Zentren zu be-
schreiben und daraus abgeleitet
• eine zukünftige Zentrenhierarchie in Villingen-Schwenningen vorzuschlagen.
Dieses Zentrenkonzept erfüllt damit auch die Anforderungen an einen Fachbeitrag
Einzelhandel zum FNP 2025, wie er im Einzelhandelserlass bei der Neuaufstellung
und Fortschreibung von Flächennutzungsplänen gefordert wird (Ziff. 4.1). Im übri-
gen entspricht das Zentrenkonzept, wenn es durch den Gemeinderat beschlossen
wird, auch einem in § 1 (6) Satz 11 BauGB angesprochenen städtebaulichen Entwick-
lungskonzept. Somit bestünde auch die Möglichkeit der Anwendung des
§ 9 (2a) BauGB.
Für eine erfolgreiche Stadtentwicklung muss allerdings berücksichtigt werden, dass
die Politik/ Verwaltung nur wenige Möglichkeiten hat, die Einzelhandelsentwicklung
in einer Stadt allein zu beeinflussen. Sie kann - wie bisher geschehen - Einfluss
nehmen auf die standort-, sortiments- und größenbezogene Einzelhandelsentwick-
lung - dieses aber nur bei Um-/ Neuansiedlungen bzw. Umnutzungen. Darüber hinaus
kann die Stadtpolitik/ -verwaltung städtebauliche und infrastrukturelle Angebote
machen: z.B. Gestaltung der Innenstädte, Parkplätze, Stadteingänge. Auch wenn
7 Die im Einzelhandelserlass Baden-Württemberg enthaltene Sortimentsliste kann nur Orientierungscharakter
haben. Für jede Stadt ist eine eigene Sortimentsliste zu erarbeiten. Vgl. dazu VGH Baden-
Württemberg, Urteil vom 02.05.2005, Az. 8 S 1848/04, Rn 17 sowie unter Verweis hierauf Urteil vom
30.01.2006, Az. 3 S 1259/05, Rn 42.
3

diese rahmensetzenden Möglichkeiten eine wesentliche Grundlage für eine positive
Einzelhandelsentwicklung und damit für eine positive städtebaulich-funktionale Ent-
wicklung der beiden Innenstädte bilden, werden für das Umsetzen entsprechender
Ziele und das Ausfüllen dieser Rahmenbedingungen andere Akteure gebraucht:
• Nur wenn es auch dem bestehenden Einzelhandel und anderen Funktionen in
4
Villingen-Schwenningen gelingt sich entsprechend zu positionieren, werden diese
weiterhin Bestand haben.
• Städtebaulich-funktionale Konzepte müssen z.T. von den privaten Hauseigentü-
mern umgesetzt werden (z.B. Fassadengestaltung).
• Insbesondere in der Innenstadt müssen andere Akteure, z.B. die Gastronomie, in
ein Gesamtkonzept eingebunden werden, da gerade dieser Bereich einer Stadt von
einer städtebaulichen und funktionalen Vielfalt abhängig ist.
Da eine Leitbilddiskussion immer auch mit Partnern durchgeführt werden muss, die
zunächst Partikularinteressen vertreten (müssen), ist der Untersuchungsansatz so
gewählt, dass mit den Ergebnissen auch die anderen relevanten Akteure angespro-
chen und eingebunden werden können. Zentrales Anliegen des Gutachtens ist es
jedoch, die städtebaulichen Begründungen für eine räumliche Steuerung des
Einzelhandels und als Grundlage für ein aktualisiertes Zentrenkonzept zu
erarbeiten.
Investoren (vorhandene und neue) müssen bereit sein, unter den vorgegebenen
städtebaulich-funktionalen Rahmenbedingungen zu investieren. Dies wird nur dann
geschehen, wenn diese dauerhaft verlässlich sind.
PROJEKTBEGLEITENDE ARBEITSGRUPPE
In die Erarbeitung des Gutachtens wurde eine Arbeitsgruppe eingebunden, in der
neben der Stadt Villingen-Schwenningen (Bürgermeister und Vertreter des Amts für
Stadtentwicklung), Vertreter der IHK Schwarzwald-Baar-Heuberg und des Einzelhan-
delsverbandes Südbaden sowie ortsansässige Händler und Gewerbetreibende (u.a.
Vertreter der beiden Gewerbevereine "Gewerbeverein Villingen" und "Gewerbever-
ein Oberzentrum") mitwirkten.
Aufgabe der Arbeitsgruppe war es, die jeweils vorgestellten Grundlagen und Zwi-
schenergebnisse - ggf. nach einer Ergänzung oder Änderung - als Grundlage zur

weiteren Bearbeitung zu diskutieren und zu bestimmen. Ein solches Vorgehen be-
schleunigt erfahrungsgemäß den gesamten Arbeitsprozess sowie die anschließende
Umsetzung und Akzeptanz des Gutachtens.
Es fanden zwei Sitzungstermine mit der Arbeitsgruppe statt:
1. Im April 2010 wurden die Ergebnisse der Einzelhändlerbefragung und ein Vor-
schlag zur Ist-Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche vorgestellt. Außer-
dem wurde in dieser ersten Arbeitsgruppensitzung der Prognoserahmen festge-
legt.
2. Gegenstand der zweiten Arbeitsgruppensitzung im Juni 2010 waren das Prognose-
ergebnis und die konzeptionellen Vorschläge für die künftige Einzelhandelsent-
wicklung. Insbesondere die Sortimentsliste und die Vorschläge zur künftigen
räumlichen Einzelhandelsentwicklung wurden mit den Teilnehmern der Arbeits-
gruppe ausführlich diskutiert.
Die Erarbeitung des Vorschlages für ein Einzelhandelsgutachten erfolgte durch ein
interdisziplinär besetztes Team des Büros Dr. Acocella Stadt- und Regionalentwick-
lung aus den Bereichen Raum- und Stadtplanung/ Architektur, Betriebs-/ Volkswirt-
schaft und Geographie. Damit ließen sich die verschiedenen Themenkomplexe eines
kommunalen Zentrenkonzeptes, zu deren inhaltlicher und methodischer Bewältigung
sowohl übergreifende Kenntnisse als auch ein sehr spezifisches Wissen erforderlich
sind, sachgerecht bearbeiten.
5

2. RAHMENBEDINGUNGEN DER EINZELHANDELSENTWICKLUNG UND
PLANUNGSRECHTLICHE VORGABEN
Einleitend werden vergangene und in der Tendenz absehbare Trends der Einzelhan-
delsentwicklung unter planerischen und betriebswirtschaftlichen Aspekten näher
beleuchtet.
Die Analyse der allgemeinen Einzelhandelsentwicklung ist bedeutsam, da an ihr die
Folgen einer Genehmigung von Einzelhandel am "falschen Standort" ablesbar sind.
Übertragen auf Villingen-Schwenningen bedeutet dies, dass es einen Teil der Han-
delsentwicklung gibt, der nicht durch planerische Konzepte steuerbar ist und sein
soll, z.B. die Betriebstypenentwicklung. Der steuerbare Bereich der Einzelhandels-
entwicklung betrifft die Größenentwicklung und Standortbereitstellung. Eine Mini-
mierung der negativen Folgen der Einzelhandelsentwicklung ist möglich, wenn diese
nur an den städtebaulich für richtig befundenen Standorten stattfindet.
Für diese - städtebaulich begründete - räumliche Lenkung der Einzelhandelsent-
wicklung gibt es rechtlich zentrale Vorrausetzungen, die im Anschluss daran erör-
tert werden.
2.1 ALLGEMEINE TRENDS DER EINZELHANDELSENTWICKLUNG
Die gesellschaftliche Aufgabe des Einzelhandels liegt in der Versorgung der Bevöl-
kerung mit Gütern. In jeder Stadt bzw. Gemeinde (unabhängig von ihrer zentralört-
lichen Funktion) betrifft dies zunächst die Deckung der Grundversorgung insbeson-
dere mit Lebensmitteln 8 .
In einem Oberzentrum erstreckt sich diese Aufgabe auf die Versorgung mit Angebo-
ten, die nicht in jeder Gemeinde in tragfähigen Einrichtungen angeboten werden
können. Ein Oberzentrum - als Standort mit großstädtischer Prägung - übernimmt
neben der Grundversorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs auch die Versorgung
mit Gütern des mittel- und langfristigen sowie des höheren spezialisierten Bedarfs.
8 Nach den Grundsätzen der Landesplanung Baden-Württemberg, die bei raumbedeutsamen Planungen
in der planerischen Abwägung, insbesondere bei der Bauleitplanung, zu berücksichtigen sind, ist
"eine bedarfsgerechte Ausstattung mit Infrastruktureinrichtungen und eine wohnortnahe Versorgung
mit Gütern und Dienstleistungen anzustreben."; vgl. LEP Baden-Württemberg 2002, Plansatz
1.2 (Grundsatz).
6

Villingen-Schwenningen übernimmt als Oberzentrum Versorgungsfunktion für die
Region Schwarzwald-Baar-Heuberg, welcher die Mittelbereiche Donaueschingen,
Rottweil, Schramberg, Tuttlingen und Villingen-Schwenningen zugeordnet sind 9 .
Neben dieser eigentlichen Aufgabe des Einzelhandels erzeugt dieser in integrierten
Lagen städtische Bedingungen wie Dichte, Frequenz und Mischung. Der Einzelhandel
hat daher eine "stadtbildende Funktion": Städtisches Leben, urbane Attraktivität
und Multifunktionalität sind ohne Einzelhandel nur schwer vorstellbar. Im Zuge des
Strukturwandels und hier insbesondere der Suburbanisierung der Einzelhandels-
standorte seit Mitte der siebziger Jahre wurde den Zentren jedoch viel von der
stadtbildenden Kraft des Einzelhandels entzogen.
Auf Grund der Lösung des Einzelhandels von klassischen Standortfaktoren wie "Ein-
wohnerdichte im Naheinzugsbereich" oder "hohe Passantendichte" - auch als Folge
der Genehmigungspolitik der Baugenehmigungsbehörden - kam es zu einer Entwer-
tung traditioneller Einkaufsstandorte und der auf diese Standorte gerichteten inf-
rastrukturellen Einrichtungen. Durch die Ansiedlungspolitik der Kommunen im Au-
ßenbereich der Städte entwickelten sich neue, zum Teil erhebliche Nutzungskon-
flikte (gewerbliche Nutzung, industrielle Nutzung, Sportstätten, Einzelhandelsnut-
zung) und ökologische Probleme (Verkehrsaufkommen, Landschaftsverbrauch, Flä-
chenversiegelung).
Um die stadtbildprägende Kraft des Einzelhandels aufrechtzuerhalten - und darüber
hinaus die Nahversorgung der gesamten Bevölkerung (auch der weniger mobilen) zu
sichern, bedarf es deshalb der gezielten Lenkung der Einzelhandelsentwicklung. Die-
ses Ziel deckt sich auch mit den Vorgaben des LEP Baden-Württemberg und des Regi-
onalplans, in denen u.a. die Erhaltung der verbrauchernahen Versorgung und der
Funktionsfähigkeit der zentralen Orte als Ziele definiert sind; zudem wird die
Steuerung des Einzelhandels mittels Entwicklungskonzepten im LEP ausdrücklich
empfohlen 10 .
9 Vgl. LEP Baden-Württemberg 2002, Plansatz 2.5.9 (Anhang).
10 Vgl. LEP Baden-Württemberg 2002, Plansatz 3.3.7 (Ziel) und Begründung; vgl. Regionalplan Schwarz-
wald-Baar-Heuberg 2003, Plansatz 2.7 und Begründung.
7

2.1.1 Handelsendogene und -exogene Faktoren der Einzelhandelsentwicklung
Die Entwicklung des Einzelhandels wird sowohl durch die Anbieter als auch durch
die Nachfrager, bzw. Konsumenten bestimmt.
Bedeutung handelsendogener Faktoren
Veränderungen auf Anbieterseite (handelsendogene Faktoren) sind beispielsweise
die Konzeption von Betriebstypen ("Tante-Emma-Laden", Supermarkt, Discounter,
SB-Warenhaus etc.), die Standortdynamik und Sortimentspolitik der unterschiedli-
chen Anbieter oder die Entstehung neuer Betriebsformen:
Betriebstypenentwicklung: Die Betriebstypenentwicklung als Folge des stetigen
Bestrebens der Handelskonzerne, Kostenstrukturen zu optimieren ist dabei verbun-
den mit einer Auffächerung des Niedrigpreisbereiches in Markendiscountern, Fac-
tory Outlet Center (FOC), Sonderpostenmärkte und traditionelle (Lebensmittel-)Dis-
counter, einem Anstieg der Verkaufsfläche und einer kontinuierlichen Abnahme der
Fachgeschäfte.
Problematisch ist dies vor allem, weil ein Großteil der neuen Betriebstypen häufig
außerhalb gewachsener städtischer Strukturen angesiedelt wird und somit zur Auf-
lösung der vorhandenen städtischen Funktionen und der Nutzungsvielfalt beitragen
kann. Der aus betriebswirtschaftlichen Effizienzgründen erfolgte Anstieg der Ver-
kaufsfläche je Betrieb erschwert häufig die Integration der neuen Betriebstypen in
die gewachsenen Strukturen der Zentren, wodurch die Multifunktionalität des Han-
dels abhanden kommen kann.
Standortdynamik: Die Betriebstypendynamik führt - teilweise gemeinsam mit den
Trends auf Seiten der Konsumenten - auch zu Neubewertungen von Standorten: Ins-
besondere werden autokundenorientierte Standorte und preisgünstige Grundstücke
vorgezogen. Die Funktionsmischung großflächiger Einzelhandelsstandorte an der
Peripherie führt zu einer Erhöhung ihrer Standortattraktivität, insbesondere im
Verhältnis zu Innenstädten, so dass sich für diese ein Entwicklungshemmnis ergeben
kann.
Sortimentspolitik: Daneben verändern sich auch die einzelnen Betriebstypen
selbst, z.B. im Hinblick auf ihr Warensortiment. Die klassische Branchenaufteilung
bricht dadurch langsam auf, so dass mittlerweile nicht nur Warenhäuser als Mehr-
8

anchenanbieter angesehen werden können. Baumärkte oder Lebensmittelbetriebe
führen i.d.R. Randsortimente oder auf sog. Aktionsflächen Sortimente, die von der
für diese (ursprünglichen) Betriebsarten üblichen Sortimentsstrukturierung erheb-
lich abweichen. Diese Sortimente stehen oftmals in Konkurrenz zu den entsprechen-
den Angeboten der Innenstädte oder anderer zentraler Versorgungsbereiche.
Neue Betriebsformen: Neben diesen Entwicklungen entstehen neue groß dimensio-
nierte Betriebstypen wie Factory Outlet Center und Urban Entertainment Center
(UEC). Allerdings ist zu berücksichtigen, dass diese Betriebstypen angesichts der je
erforderlichen Einzugsbereiche nur begrenzte Entwicklungspotenziale aufweisen.
Weiterhin hat sich eine Funktionsteilung der Betriebstypen der unterschiedlichen
Einzelhandelsnetze herausgebildet. Während höherwertige, service-intensive und
damit vor allem von Fachgeschäften angebotene Waren vornehmlich in den Innen-
städten sowie teilweise in den sonstigen zentralen Bereichen zu finden sind, wer-
den preisgünstige Waren in peripheren Lagen angeboten.
Bedeutung handelsexogener Faktoren
Zu den handelsexogenen Faktoren gehören vor allem nachfragebedingte Faktoren
wie Einkommen, Mobilität und Konsumgewohnheiten sowie soziodemografische und
rechtliche Rahmenbedingungen (z.B. Veränderungen des Ladenschlussgesetzes oder
der Mehrwertsteuer), welche die Einzelhandelsentwicklung entscheidend beeinflus-
sen können:
Einkommen: Die veränderten Kostenbelastungen bei privaten Haushalten (z.B.
Wohn-/ Energiekosten, private Altersvorsorge) führen zu einem Rückgang des
Anteils der einzelhandelsbezogenen Konsumausgaben am Einkommen. Zudem findet
zunehmend eine Kopplung von Freizeitaktivitäten, Gastronomiebesuchen und Einkauf
(Trend zum Erlebniseinkauf) statt. Dies stellt für Innenstädte - die sich meist durch
eine hohe Multifunktionalität auszeichnen - eine Chance dar. Gleichzeitig wird
hiermit die hohe Bedeutung die der Aufrechterhaltung der - diese Multifunktiona-
lität ermöglichenden - Funktionsmischung zukommt unterstrichen.
9

Mobilität: Zunehmende Mobilität und Mobilitätsbereitschaft führen dazu, dass zu-
mindest von einem Teil der Bevölkerung häufiger wohnortfernere Einzelhandels-
standorte aufgesucht werden. Dies führt gleichzeitig zu einer Schwächung der Ein-
zelhandelsstandorte in zentralen Lagen bis hin zum Wegfall der Nahversorgung.
Konsumgewohnheiten: Ebenso führt die Veränderung der Konsumgewohnheiten in
Verbindung mit einer Veränderung der Lebensstile zu einer Neubewertung verschie-
dener Einzelhandelsstandorte. Bei Lebensmitteleinkäufen dominiert in großen Tei-
len der Gesellschaft das sog. One-Stop-Shopping, bei dem in größeren zeitlichen
Abständen große Warenmengen eingekauft werden. Andererseits werden zentrale
Bereiche häufig gezielt für den Einkauf ausgesuchter zentrenrelevanter Sortimente
wie Bekleidung oder Schuhe aufgesucht. Ob dieses Einkaufsverhalten angesichts der
deutlich steigenden Mobilitätskosten bei gleichzeitig steigenden Lebensmittelprei-
sen bei einer älter werdenden Gesellschaft so bleiben wird, darf bezweifelt werden.
Soziodemografische Entwicklung: Die Einwohnerzahl in Deutschland wird auf
Grund der konstant niedrigen Geburtenrate trotz anhaltender Zuwanderungen aus
dem Ausland langfristig abnehmen. Hinzu kommt, dass der Anteil der älteren Men-
schen kontinuierlich zunimmt. Diese Entwicklung hat für den Einzelhandel und damit
auch für die Zentren eine wichtige Bedeutung, z.B. in Bezug auf den Bedarf an
Kinderbekleidung und Spielwaren, die Erreichbarkeit von Nahversorgungseinrich-
tungen für ältere Menschen oder auch das Angebot an gesundheitsfördernden
Artikeln. Eng mit dem Wandel der Altersstruktur ist die Veränderung der Haus-
haltstypen verbunden. Die Anzahl der Haushalte steigt - auch im Verhältnis zur Be-
völkerungszahl - in Deutschland kontinuierlich an, die Haushaltsgröße nimmt gleich-
zeitig ab, was sich an der deutlichen Zunahme von Single-Haushalten zeigt. Die Plu-
ralisierung und Individualisierung der Lebens- und auch Wohnformen, welche u.a.
zu einem veränderten Kaufverhalten führen, ist ein weiterer Trend, der bei anste-
henden Planungen zur zukünftigen Einzelhandelsentwicklung berücksichtigt werden
muss.
Bei der Betrachtung der Wechselbeziehungen von handelsendogenen und handels-
exogenen Faktoren ist festzustellen, dass der Einzelhandel nicht vorrangig auf die
10

Bedürfnisse der Nachfrage reagiert, sondern dass die verschiedenen Entwicklungen
im Einzelhandel primär durch diesen selbst verursacht/ bestimmt werden.
2.1.2 Städtebauliche Wirkungen der Einzelhandelsentwicklung
Die Suburbanisierung der Handelsstandorte gefährdet die Rentabilität stadt- bzw.
gemeindezentrenbezogener Entwicklungskonzepte sowie von Investitionen der öf-
fentlichen Hand und der privaten Wirtschaft. Die fehlende wirtschaftliche Perspekti-
ve führt zum Rückzug weiterer Einzelhandelsunternehmen aus den Innenstädten bzw.
Ortszentren (und weiteren zentralen Bereichen).
Die aus betriebswirtschaftlichen Effizienzgründen für erforderlich erachtete Min-
destverkaufsfläche steigt in allen Einzelhandelsbranchen an und erschwert in Kom-
bination mit der vorherrschenden eingeschossigen Bauweise die Integration der
Betriebe in die gewachsenen Strukturen der Innenstädte und Ortszentren. Die Multi-
funktionalität der Innenstädte und die kleinteiligen Strukturen in den Kernberei-
chen drohen abhanden zu kommen.
Die wohnungsnahe Grundversorgung ist nicht mehr garantiert. Als Folge der
(durch die Genehmigungspolitik zugelassenen) Suburbanisierung ziehen sich der
Handel und andere Infrastruktureinrichtungen (z.B. Poststellen, Bankfilialen) aus
den Wohngebieten und dem ländlichen Raum zurück. Die durch den Konzentrations-
prozess im Lebensmitteleinzelhandel ausgelöste Erhöhung der durchschnittlichen
Betriebsgröße hat zur Folge, dass für Anbieter die Notwendigkeit entsteht, mit die-
sen größeren Betriebseinheiten auch entsprechend höhere Umsätze zu erwirtschaf-
ten. Damit vergrößert sich der notwendige Einzugsbereich jedes Betriebes. Der da-
durch ausgelöste Verdrängungswettbewerb reduziert das Angebot zunehmend auf
standort- und betriebstypenbezogen optimierte Betriebe: Eine fußläufige bzw.
wohnortnahe Nahversorgung durch relativ kleinflächige Lebensmittelbetriebe in
Wohnlagen ist wegen der Ausdünnung des Versorgungsnetzes häufig nicht mehr ge-
währleistet 11 . Die Entwicklung verläuft entgegen dem für die Nahversorgung
wichtigen Ziel einer "Stadt der kurzen Wege". Betroffen ist vor allem der mobili-
11 Dies widerspricht dem im LEP festgelegten Leitbild der räumlichen Entwicklung; vgl. LEP Baden-
Württemberg 2002, Plansatz 1.2 (Grundsatz).
11

tätseingeschränkte Teil der Bevölkerung. Mit dem wachsenden Anteil älterer Men-
schen steigt so die Zahl potenziell unterversorgter Haushalte.
Die städtische Verkehrssituation gerät in ein Spannungsfeld. Das Flächenwachstum
im Handel reduziert die Möglichkeiten, die städtischen Funktionen Wohnen und Ver-
sorgung zu mischen und damit das Individualverkehrsaufkommen zu reduzieren. Die
schwindende Attraktivität der Innenstädte bzw. der Stadtbezirkszentren/ Stadtteil-
zentren (und der sonstigen zentralen Bereiche) als Einkaufsorte hemmt die Bereit-
schaft, in verbesserte innerstädtische ÖPNV-Konzepte zu investieren. Es ist die Aus-
nahme, dass autokundenorientierte Einzelhandelsgroßbetriebe im Umland der
Städte an öffentliche Verkehrsmittel angebunden werden (wollen) 12 . Die Größe des
Einzugsgebietes des suburbanen Einzelhandels führt zu einem zusätzlichen Anstieg
des Individualverkehrs.
Der Flächenverbrauch der modernen Betriebstypen für großflächige, eingeschossige
Verkaufsräume und komfortable Pkw-Stellplatzanlagen sowie die Fokussierung die-
ser Betriebstypen auf motorisierte Konsumenten aus einem möglichst großen Ein-
zugsgebiet führen zu zusätzlichen Umweltbelastungen 13 .
Die aufgezeigten Probleme beeinträchtigen den innerstädtischen Einzelhandel im-
mer häufiger. Dabei weisen die Einzelhändler auf die Abhängigkeit des Standortes
Innenstadt von seiner Erreichbarkeit hin. Gleichzeitig muss sich der Handel der
Konkurrenz optimal geplanter Shopping-Center mit guter Verkehrsanbindung, Fla-
nierambiente, hochwertigen Anbietern und hohem Organisationsgrad (Werbung,
Öffnungszeiten etc.) sowie mit Angeboten zur Freizeitgestaltung stellen. Dies erfor-
dert wiederum an innerstädtischen Standorten eine (bauliche) Aufwertung des Am-
12 Auch hier besteht ein Widerspruch zu den Grundsätzen des LEP, nach denen "Zentralörtliche
Einrichtungen [...] in den Siedlungs- und Versorgungskernen mit günstiger Anbindung an den
Nahverkehr gebündelt angeboten werden [sollen]", und "Neue Einzelhandelsgroßprojekte [...] nur
an Standorten realisiert werden [sollen], wo sie zeitnah an den öffentlichen Personennahverkehr
angeschlossen werden können"; vgl. LEP 2002, Plansatz 2.5.3 (Grundsatz) und LEP Baden-
Württemberg 2002, Plansatz 3.3.7.3 (Grundsatz).
13 Hier besteht ein Zielkonflikt mit den Grundsätzen des LEP, nach denen die "Nutzung von Freiflächen
für Siedlungen, Verkehrswege und Infrastruktureinrichtungen [...] auf das für die weitere Entwicklung
notwendige Maß zu begrenzen, Beeinträchtigungen ökologischer Funktionen zu minimieren..."
[sind]; vgl. LEP Baden-Württemberg 2002, Plansatz 1.9 (Grundsatz).
12

ientes, z.B. durch Fußgängerzonen und eine vielfältige Funktionsmischung, um ei-
nen innerstädtischen "Erlebnisraum" zu schaffen bzw. auszubauen.
2.2 ZENTRENKONZEPT ALS RÄUMLICHES STEUERUNGSINSTRUMENT FÜR DEN
EINZELHANDEL
Das in der Folge dargestellte Einzelhandelsgutachten mit seinen Steuerungselemen-
ten soll die Stadt Villingen-Schwenningen in die Lage versetzen, die räumliche Ein-
zelhandelssteuerung in der Stadt entsprechend der stadtentwicklungsplanerischen
Zielsetzungen zu betreiben.
Im Rahmen von (kommunalen) Einzelhandels- bzw. Zentrenkonzepten wird immer
wieder die Frage gestellt, ob eine planerische räumliche Lenkung des Einzelhandels
überhaupt rechtlich tragfähig möglich ist 14 . Im Grundsatz ist diese Frage geklärt,
denn das ungeregelte Marktgeschehen verursacht - wie im vorrangegangen Kapitel
2.1 skizziert - negative Wirkungen auf raumordnerische und städtebauliche Zielset-
zungen, die der Markt selbst nicht korrigiert bzw. korrigieren kann. Marktwirt-
schaftliche Einwände werden zwar immer wieder artikuliert, sind jedoch durch ver-
schiedene Urteile verworfen worden 15 . Die Tatsache, dass Einzelhandelsansiedlun-
gen unangemessen sein können, ergibt sich auf Grund des immer noch aktuellen
städtebaulichen Leitbildes der "Europäischen Stadt" und vor allem aus dem Recht -
und der Pflicht - jeder Stadt/ Gemeinde, die städtebauliche Ordnung und Entwick-
lung zu sichern 16 .
2.2.1 Planungsrechtlicher Rahmen des Zentrenkonzeptes
Die rechtlichen Vorgaben für den Einsatz eines Zentrenkonzeptes betreffen u.a.
• die erforderliche Definition der zentralen Versorgungsbereiche, abgeleitet auf
Basis einer Ist-Analyse und
• die Anforderungen an die Ableitung einer Sortimentsliste.
14 Vgl. BVerwG: Beschluss vom 10.11.2004 Az. 4 BN 33/04.
15 Vgl. z.B. OVG NRW: Urteil vom 22.06.1998 Az. 7a D 108/96.NE.
16 Vgl. z.B. OVG Rheinland-Pfalz: Urteil vom 21.06.2001 Az. 1 C 11806/00.OVG; BayVGH: Urteil vom
25.04.2002 Az. 2 CS 02.121. Die Pflicht für die Kommunen könnte sich letztlich aus dem § 1 (3) BauGB
ergeben.
13

14
2.2.1.1 Zentraler Versorgungsbereich
Rechtlich zentrale Vorraussetzung für eine räumliche Lenkung der Einzelhandelsent-
wicklung, die der Sicherung und Weiterentwicklung des Einzelhandels an zentralen
Standorten dienen soll, ist die Abgrenzung sog. zentraler Versorgungsbereiche. Nur
wenn klar ist, welcher Bereich einer Stadt als zentraler Versorgungsbereich anzuse-
hen ist, kann geprüft werden, ob dieser geschützt werden soll. Erst wenn diese
räumliche Abgrenzung vorgenommen ist, ist der Nachweis zu erbringen, dass eine
Sicherung und Weiterentwicklung des Einzelhandels in den zentralen Versorgungs-
bereichen insgesamt erreichbar ist 17 . Und nur auf diese Weise kann auch der
planungsrechtliche Bezug zum Ausschluss von Einzelhandel an anderen Standorten
hergestellt werden.
Nach dem derzeit jüngsten Grundsatzurteil des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG)
in dieser Angelegenheit, sind zentrale Versorgungsbereiche räumlich abgrenzbare
Bereiche einer Gemeinde, denen auf Grund vorhandener Einzelhandelsnutzungen
- häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote -
eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt. 18
Für den Einsatz eines Zentren- und Einzelhandelskonzeptes ist dabei von Bedeutung,
dass auch eine planerische Abgrenzung vorgenommen werden kann, die nicht mit
der Abgrenzung der Ist-Situation übereinstimmen muss 19 .
Mit der EAGBau 2004 und der Baurechtsnovelle 2007 wurden die Begriffe und Be-
stimmungen zum zentralen Versorgungsbereich konkretisiert. Sie stellen bei der
Bauleitplanung zu berücksichtigende Belange dar. So wurde in § 1 Abs. 6 Nr. 4
BauGB die "Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche" festgeschrie-
ben.
Hiernach können sich Gemeinden im Rahmen des gemeindenachbarlichen Abstim-
mungsgebot gemäß § 2 Abs. 2 BauGB nun ausdrücklich auf Auswirkungen auf ihre
zentralen Versorgungsbereiche berufen. Des Weiteren sind nach § 34 Abs. 3 BauGB
17 Ebd.
18 BVerwG, Urteil vom 11.10.2007, Az.: 4 C 7.07.
19 "Zentrale Versorgungsbereiche [...] können sich sowohl aus planerischen Festlegungen als auch aus
den tatsächlichen Verhältnissen ergeben" (BVerwG, Urteil vom 11.10.07, Az. 4 C 7/07).

ei Vorhaben im nicht beplanten Innenbereich schädliche Auswirkungen auf zentrale
Versorgungsbereiche auch außerhalb der näheren Umgebung zu beachten.
2.2.1.2 Sortimentsliste
Da nicht jeder Einzelhandel in den zentralen Versorgungsbereichen angesiedelt
werden muss/ soll und umgekehrt bestimmte Einzelhandelsangebote in Gewerbege-
bieten oder in überwiegend gewerblich genutzten Gebieten ausgeschlossen werden
sollen, ist ein stadtentwicklungspolitischer und städtebaurechtlicher Rahmen für
eine positive Einzelhandelsentwicklung in der gesamten Stadt zu schaffen.
Entsprechend ist für die Stadt Villingen-Schwenningen abzuleiten, welche Sorti-
mente zentrenrelevant sind. Für die räumliche Lenkung der Einzelhandelsentwick-
lung ist zu beachten, dass die Übertragung einer allgemeinen Sortimentsliste (bei-
spielsweise aus dem Einzelhandelserlass Baden-Württemberg) rechtlich nicht ohne
weiteres zulässig ist 20 . Dies entspricht der Maßgabe und den Erkenntnissen, nach
denen das Büro Dr. Acocella seit seinem Bestehen (1993) arbeitet 21 :
"Diese Differenzierung zwischen innenstadt- bzw. innerorts bedeutsamen oder
nicht bedeutsamen Branchen kann verständlicherweise nur konkret und nur im
Einzelfall bestimmt werden ..." 22 .
Als Grundlage ist dafür die Einzelhandelsstruktur zu analysieren.
2.2.1.3 Steuerungsmöglichkeiten der kommunalen Planungsebene
Die Steuerungsmöglichkeiten der kommunalen Planungsebene sind insbesondere
durch das BauGB und die BauNVO - also bundeseinheitlich - geregelt.
Durch die Aufstellung eines Flächennutzungsplanes werden erste räumliche Dar-
stellungen für die Zulässigkeit von Einzelhandelseinrichtungen auf der kommunalen
Ebene getroffen 23 , die in Bebauungsplänen (§ 9 BauGB) zu konkretisieren sind.
Für die Flächen der Gebietskategorien W und G sind nur solche Bebauungspläne aus
dem FNP zu entwickeln, in denen Einzelhandelsbetriebe zulässig sind, die keines SO
20 Vgl. dazu VGH Mannheim: Urteil vom 02.05.2005, Az. 8 S 1848/04, Rn 17 sowie unter Verweis hierauf
Urteil vom 30.01.2006, Az. 3 S 1259/05, Rn 42.
21 Acocella, 2004, a.a.O.
22 Birk (1988), a.a.O., S. 288; bestätigt z.B. durch VGH Baden-Württemberg: Urteil vom 30.01.2006, Az. 3
S 1259/05.
23 Vgl. Baugesetzbuch (BauGB) (2001), § 5 Abs. 2 Satz 1.
15

edürfen. Die konkrete planerische Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben in Bau-
gebieten ergibt sich jedoch erst durch die Festsetzungen in Bebauungsplänen nach
§§ 2 bis 9 BauNVO.
Die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (§ 12 BauGB) kann in
Einzelfällen eine steuernde Wirkung insbesondere im Hinblick auf die Ausgestaltung
eines geplanten Einzelhandelsvorhabens entfalten. Eine grundsätzliche, räumliche
Steuerung des Einzelhandels ist jedoch auf dieser Basis nicht möglich, da der
vorhabenbezogene Bebauungsplan eher reaktiv auf die potenzielle räumliche und
inhaltliche Einzelhandelsentwicklung eingesetzt wird.
Mit Veränderungssperren nach § 14 BauGB und/ oder Zurückstellung von Bauge-
suchen nach § 15 BauGB kann lediglich zeitlich begrenzt verhindert werden, dass
planerisch ungewollte Entwicklungen eintreten. Des Weiteren können diese Instru-
mente genutzt werden, um bauleitplanerische Verfahren entsprechend den städte-
baulichen Zielen abzuschließen 24 . Mit Hilfe dieser Instrumente wird eine gegebene
Situation im Ist-Zustand vorläufig gesichert, was letztlich jedoch eine Verhinde-
rungswirkung - zumindest in Bezug auf ungewollte Entwicklungen im Plangebiet -
entfaltet.
Im § 34 Absätze 1, 2 und 3 BauGB werden die Bedingungen für die Zulässigkeit von
Nutzungen "innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile", für die kein Be-
bauungsplan nach § 30 Abs. 1 BauGB vorliegt, aufgeführt.
Die Zulässigkeit von Einzelhandelsvorhaben in § 34-Gebieten richtet sich eben
nicht nach den jeweils gültigen städtebaulichen Zielvorstellungen zur Einzelhan-
delsentwicklung in der Stadt, sondern danach, ob sich das Einzelhandelsvorhaben
"nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksflä-
che, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt,
die Erschließung gesichert ist" und bezieht bei der Beurteilung der negativen
Wirkungen lediglich die "zentralen Versorgungsbereiche" ein, deren Schädigung
vermieden werden soll. Im Übrigen ist die Zulässigkeit eines Einzelhandelsvorha-
24 Vgl. OVG NRW, 1998, a.a.O., ebd.
16

ens gegeben, wenn das Plangebiet einem der Baugebiete nach §§ 2 bis 9 BauNVO
entspricht und das Vorhaben innerhalb dieser Gebiete zulässig wäre.
Daher ist der § 34 BauGB kaum geeignet, eine im Sinne der jeweils gültigen städte-
baulichen Zielvorstellungen wirksame, räumliche Steuerung der Einzelhandelsent-
wicklung zu gewährleisten.
Nur mit Hilfe der Bauleitplanung (§§ 2 bis 9 BauNVO) kann eine reaktive in eine ak-
tive Planung übergeleitet werden, woraus sich eine systematische, räumliche Steue-
rung der Einzelhandelsentwicklung ergeben kann.
Im BauGB 2007 ist als zusätzliches planungsrechtliches Steuerungsinstrument § 9
Abs. 2a BauGB eingeführt worden. Danach ist es möglich, für im Zusammenhang be-
baute Ortsteile in einem Bebauungsplan ohne Ausweisung von Baugebieten i.S. der
Baunutzungsverordnung die Zulässigkeit nach § 34 Abs. 1 und 2 BauGB beschränken-
de Festsetzungen namentlich zum Einzelhandel zu treffen, um zentrale Versorgungs-
bereiche zu erhalten und zu entwickeln. Es werden hierdurch planerische Gestal-
tungsmöglichkeiten geschaffen, die über die Zulässigkeitsregel des § 34 Abs. 3
BauGB (s.o.) hinaus gehen. Der Bebauungsplan kann dabei für die nach § 34 BauGB zu
beurteilenden Gebiete insgesamt oder für Teile davon aufgestellt werden. Der
Zweck muss auf die "Erhaltung oder Sicherung zentraler Versorgungsbereiche,
auch im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der
Innenentwicklung der Gemeinden" gerichtet sein 25 .
In der öffentlichen Diskussion zur räumlichen Steuerung des Einzelhandels stehen
vor allem Einzelhandelsbetriebe nach § 11 Abs. 3 BauNVO (großflächige Einzelhan-
delsbetriebe) im Vordergrund; sehr viel Aufmerksamkeit und gerichtliche Auseinan-
dersetzungen erzeugen insbesondere Fachmarktzentren und Factory Outlet Center.
Dass diese großflächigen Einzelhandelsbetriebe reaktiv, also auf Grund eines kon-
kreten Vorhabens nach Standort, Größe und Sortimenten gesteuert werden können,
25 Vgl. Söfker, W.: Steuerungsinstrumente der Innenentwicklung für den Handel durch das EAG Bau und
das BauGB 2007, Kurzfassung des Vortrags im 547/6. Kurs des Instituts für Städtebau Berlin "Städtebau
und Handel", Berlin 2007
17

ist unstrittig 26 . Eine Stadt kann im Hinblick auf eine künftige Entwicklung vorab 27
die räumliche Verortung der großflächigen Einzelhandelsbetriebe in ihrem Gebiet
durch die Ausweisung von Sonderbauflächen für Einzelhandel im FNP nach § 5 BauGB
vornehmen.
Darüber hinaus können aber auch Läden, nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe
(Fachgeschäfte) und nicht großflächige Fachmärkte, die nicht nach § 11 Abs. 3 zu be-
urteilen sind, städtebaulichen Zielsetzungen entgegen stehen, wenn sie in großer
Zahl und mit zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb der Innenstadt und/ oder
außerhalb städtebaulich gewünschter Standorte in Baugebieten 28 entstehen, in de-
nen diese allgemein oder ausnahmsweise zulässig sind 29 . Dies kann dazu führen,
dass sich im Verlauf der Zeit Einzelhandelsagglomerationen mit nicht großflä-
chigen Einzelhandelsbetrieben in Gewerbe- und Industriegebieten nach §§ 8 bzw.
9 BauNVO entwickeln. Solche Einzelhandelsstandorte waren zunächst auf Grund ihres
Umfanges für die Entwicklung der Zentren unproblematisch und/ oder haben auf
Grund der verfügbaren Gewerbegebietsflächen auch nicht zur Flächenverknappung
geführt. Ähnliche Entwicklungen in Mischgebieten nach § 6 BauNVO können ebenfalls
städtebaulich unerwünschte Folgewirkungen haben.
Zur Vermeidung dieser unerwünschten Entwicklungen hat der Verordnungsgeber die
Möglichkeit einer Feingliederung durch § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO geschaffen:
"Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass bestimmte Arten von Nutzun-
gen, die nach den §§ 2,4 bis 9 und 13 [BauNVO] allgemein zulässig sind, nicht zu-
lässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, sofern die all-
gemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt" 30 .
"Wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen, kann im Bebauungs-
plan bei Anwendung der Abs. 5 bis 8 festgesetzt werden, dass nur bestimmte
26 Kopf, H.: Rechtsfragen bei der Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten - Unter besonderer Be-
18
rücksichtigung von Factory Outlet Centern, Berlin, 2002.
27 BVerwG: Beschluss vom 08.09.1999, Az. 4 BN 14.99.
28 Die Baunutzungsverordnung definiert in den §§ 2 bis 9 abschließend Baugebietstypen. Eine planende
Gemeinde kann darüber hinaus keine neuen Baugebietstypen "erfinden". Vgl. dazu BVerwG: Beschluss
vom 27.07.1998, Az. 4 BN 31.98.
29 Birk (1988), a.a.O., S. 284.
30 BauNVO § 1 Abs. 5 i.d.F. vom 23.01.1990.

Arten der in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen bauli-
chen oder sonstigen Anlagen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur aus-
nahmsweise zugelassen werden können" 31 .
In GE- (§ 8 BauNVO), GI- (§ 9 BauNVO) und auch in MI-Gebieten (§ 6 BauNVO) kann der
Einzelhandel insgesamt bzw. eine bestimmte Art von Einzelhandel, z.B. zentrenrele-
vante Sortimente, aus städtebaulichen Gründen ausgeschlossen werden 32 ; eine da-
rüber hinaus gehende differenzierte, sortimentsbezogene Verkaufsflächenfestlegung
ist auf dieser Basis nicht möglich 33 . Eine städtebauliche Begründung ist z.B. die Ent-
wicklung zentraler Versorgungsbereiche 34 oder die Sicherung von Gewerbegebiets-
flächen für Handwerk und Produzierendes Gewerbe 35 .
2.2.2 Konsequenzen für das Genehmigungsverfahren
Anhand der vorstehenden planungsrechtlichen Regelungsmöglichkeiten wird deutlich,
dass die räumliche Steuerung des Einzelhandels auf kommunaler Ebene insbesondere
davon abhängig ist, inwieweit die Stadt (Verwaltung und Politik) ihren weiten Ges-
taltungsspielraum in der Frage nutzt, ob und in welchem Rahmen sie planerisch tä-
tig wird 36 .
Als Planungsgrundsatz kommt dabei dem § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB insbesondere Be-
deutung für eine Bauleitplanung zu, durch welche vorhandene oder zu entwickelnde
Versorgungsbereiche dadurch geschützt werden sollen, dass außerhalb solcher zent-
raler Versorgungsbereiche Vorhaben, die diese beeinträchtigen könnten, nicht oder
nur eingeschränkt verwirklicht werden können.
31 BauNVO § 1 Abs. 9 i.d.F. vom 23.01.1990.
32 Vgl. dazu z.B. BVerwG, Beschluss vom 27.07.1998, Az 4 BN 31/98 BVerwG, Beschluss vom 10.11.2004,
Az 4 BN 33/04 Rn 6.
33 Vgl. Vogels, P. et al.: Auswirkungen großflächiger Einzelhandelsbetriebe, Stadtforschung aktuell, Bd.
69, Basel/ Boston/ Berlin, 1998, S. 289ff.
34 Vgl. z.B. Müller, M. Rechtliche Voraussetzungen für die Ansiedlung großflächiger Handelsbetriebe,
in: Bundesarbeitsgemeinschaft für Mittel- und Großbetriebe: Standortfragen des Handels, Köln,
1992, S. 123.
35 Vgl. z.B. Söfker, W., in: Ernst/ Zinkahn/ Bielenberg: Kommentar zum BauGB, Lose Blattsammlung,
Stand: Nov. 1992, Rn. 103, 105a.
36 Vgl. z.B. OVG NRW: Urteil vom 22.06.1998 Az. 7a D 108/96.NE mit Hinweisen auf frühere Urteile des
BVerwG.
19

Nach § 9 Abs. 2a BauGB ist ein städtebauliches Entwicklungskonzept i.S. des § 1
Abs. 6 Nr. 11, welches Aussagen über die vorhandenen und zu entwickelnden zent-
ralen Versorgungsbereiche der Stadt oder eines Stadtteils enthält, insbesondere zu
berücksichtigen, da ein solches Konzept eine die Aufstellung des Bebauungsplans un-
terstützende Funktion hat; es sind nachvollziehbare Aussagen über die zentralen
Versorgungsbereiche und ihre Schutzbedürftigkeit enthalten 37 .
Im Hinblick auf eine Umsetzung des Konzeptes bedeutet dies, dass bei Planvorhaben
bzw. Ansiedlungs-/ Erweiterungsvorhaben nicht danach zu fragen ist, was derzeit
planungsrechtlich möglich ist, sondern zuerst die Frage nach der städtebaulichen
Zielsetzung zu beantworten ist. Aus der gegebenen planungsrechtlichen Situation
am konkreten Standort und der städtebaulichen Zielsetzung leiten sich die erfor-
derlichen/ möglichen planungsrechtlichen Schritte ab. Dies kann im Einzelnen be-
deuten, dass bei einem erwünschten Ansiedlungsvorhaben die rechtlichen Voraus-
setzungen zur Ansiedlung geschaffen werden müssen, oder bei einem unerwünschten
Vorhaben die bisherige Zulässigkeit aufgehoben werden muss. Dies kann ohne kon-
kreten Anlass, z.B. einen Bauantrag oder auf Grund eines solchen konkreten 38
Planvorhabens, erfolgen.
Zur Sicherung der städtebaulichen Zielsetzungen können bei Vorliegen eines Auf-
stellungsbeschlusses und einer hinreichend konkretisierten Zielformulierung 39 , die
mit diesem Gutachten gegeben sein dürfte, die Sicherungsinstrumente wie z.B. Ver-
änderungssperren nach § 14 BauGB und/ oder Zurückstellung von Baugesuchen nach §
15 BauGB zwar zeitlich begrenzt, aber doch wirksam verhindern, dass planerisch
ungewollte Entwicklungen eintreten.
Maßgeblich für eine Erstbewertung eines Planvorhabens sind der Planstandort und
die Zentren- bzw. Nahversorgungsrelevanz des Hauptsortimentes.
Bezogen auf den Standort und seine einzelhandelsbezogenen Entwicklungsmög-
lichkeiten werden in diesem Gutachten die entsprechenden Aussagen getroffen.
37 Vgl. Söfker, W., 2007, a.a.O.
38 Vgl. dazu z.B. BVerwG, Beschluss vom 08.09.1999, Az. 4 BN 14/99 und OVG NRW, Urteil vom
20
11.03.2004, Az. 7a D 103/03.NE.
39 Vgl. dazu z.B. OVG NRW, Urteil vom 11.03.2004, Az. 7a D 103/03.NE.

Hinsichtlich der Sortimente wird eine ortsspezifische Liste vorgeschlagen, die
einerseits die Gegebenheiten in Villingen-Schwenningen und andererseits die
aus Gutachtersicht stadtentwicklungsplanerisch sinnvollen Zielvorstellungen zur
Entwicklung des zentralen Versorgungsbereichs berücksichtigt.
Abschließend ist festzuhalten, dass dieses Gutachten es ermöglicht, systematisch
die Genehmigung von Einzelhandelsvorhaben entsprechend der städtebaulichen Ziel-
setzungen für die jeweiligen Planstandorte zu bewerten. Es stellt dar, an welchen
Standorten grundsätzlich Einzelhandel zulässig sein soll bzw. wo welche planungs-
rechtlichen Beschränkungen angestrebt werden sollen.
Im Außenverhältnis dient dieses Gutachten auch dazu, die zentrenbezogenen Ziel-
setzungen der Stadt Villingen-Schenningen im Rahmen von Beteiligungsverfahren
z.B. nach § 2 (2) BauGB substantiell und umfänglich darzustellen, so dass damit
möglichen Planungen außerhalb Villingen-Schwenningens, die zentrenschädlich sein
könnten, entsprechend umfangreich und umfassend begegnet werden kann. Voraus-
setzung ist allerdings, dass sich die Stadt Villingen-Schwenningen selbst an ihr
eigenes Zentrenkonzept hält und keine Ansiedlungsentscheidungen trifft, die dazu
geeignet sind, die eigenen Zielsetzungen zu konterkarieren.
21

3. EINZELHANDELSSITUATION IN DER GESAMTSTADT
In diesem Kapitel werden die einzelhandelsbezogenen Ergebnisse der Ist-Analyse
für die Gesamtstadt - und dort wo es sinnvoll ist, getrennt für die Stadtbezirke Vil-
lingen und Schwenningen - erläutert. Die Ergebnisse wurden auf Grundlage der Ein-
zelhändlerbefragung und der Erhebung des Einzelhandelsangebotes sowie der Kun-
denherkunftserfassung erarbeitet.
3.1 METHODISCHES VORGEHEN - BESTANDSAUFNAHME
3.1.1 Einzelhändlerbefragung und Begehung
Im Zeitraum Januar bis März 2010 wurde das Einzelhandelsangebot in der Gesamt-
stadt Villingen-Schwenningen auf der Basis einer Begehung mit gleichzeitiger Ein-
zelhändlerbefragung erfasst. Berücksichtigt wurde dabei nicht nur der Einzelhandel
i.e.S., sondern auch Apotheken und das Lebensmittelhandwerk (Bäcker, Metzger);
ferner wurden Tankstellenshops erhoben (allerdings nicht befragt), soweit diese
überwiegend Sortimente wie der Einzelhandel im engeren Sinne - vor allem Nah-
rungs-/ Genussmittel - führten. 40
Die Befragung diente zum einen der Erfassung betrieblicher Daten und zum anderen
dazu die Stimmungslage der Händler einzufangen. Die Ergebnisse werden in der
vorliegenden Untersuchung ausschließlich aggregiert dargestellt, da einzelbetrieb-
liche Daten dem Datenschutz unterliegen.
Die Befragung wurde flächendeckend im gesamten Stadtgebiet durchgeführt: Jede
einzelne Straße wurde hierfür begangen bzw. durchfahren 41 . In jedem Einzelhan-
delsbetrieb erfolgte die mündliche Kurzbefragung anhand eines Fragebogens (vgl.
Anhang). Eine derartige Einzelhändlerbefragung liefert zum einen verlässlichere
Daten über die derzeitige Situation, insbesondere über die derzeit erzielten Um-
sätze (die bei einer reinen Erhebung ausschließlich rechnerisch ermittelt werden
müssen) und führt so erfahrungsgemäß zu einer sehr hohen Akzeptanz der erhobe-
40 Nicht erfasst wurde der Handel mit Kfz, Brenn-, Kraft- und Schmierstoffen.
41 Obwohl die Erhebung nach bestem Wissen und Gewissen erfolgte, ist es möglich, dass einzelne Einzelhandelsbetriebe
dabei nicht aufgefunden werden konnten. Allerdings kann es sich bei diesen allenfalls
um kleinere Betriebe handeln, so dass das Gesamtergebnis hiervon nicht wesentlich beeinflusst
würde.
22

nen Daten. Zum anderen lieferte die Befragung der Händler auch Informationen
über die derzeitigen Kaufkraftströme nach Villingen-Schwenningen. Weiter konnten
auf diese Weise auch die Einstellungen der Händler zur Einzelhandelssituation in
der Stadt erfasst werden. Dabei ergeben sich i.d.R. auch "weiche" Erkenntnisse, die
in der weiteren Arbeit von Bedeutung sein können. Und schließlich ist eine frühe
Einbindung der örtlichen Einzelhändler auch als vertrauensbildende Maßnahme zu
verstehen, die spätere Diskussionen bei der Umsetzung der vorgeschlagenen Maß-
nahmen erleichtert.
Die Befragung der Einzelhändler bezog sich auf folgende Aspekte:
• Sortimente,
• Verkaufsfläche insgesamt und je Sortiment,
• Gewerbliche Fläche insgesamt,
• Eigentumsverhältnisse und ggf. Miethöhe,
• Anzahl der Beschäftigten,
• Umsatz mit Endverbrauchern im Jahr 2009,
• Umsatzentwicklung in den vergangenen drei Jahren,
• Kundenherkunft nach prozentualem Umsatzanteil (Villingen bzw. Schwenningen 42 ,
sonstiges Villingen-Schwenningen, sonstiger Schwarzwald-Baar-Kreis, Landkreis
Tuttlingen, Landkreis Rottweil, Sonstige),
• Änderungsabsichten,
• Einschätzung der Einzelhandelssituation in Villingen-Schwenningen.
Die Erhebung der Verkaufsflächen in den einzelnen Geschäften erfolgte sortiments-
genau: Die Betriebe wurden nicht entsprechend dem angebotenen Hauptsortiment
insgesamt einer Branche zugerechnet (Schwerpunktprinzip), sondern jedes Sorti-
ment wurde einzeln mit der zugehörigen Verkaufsfläche erfasst (z.B. in Supermärk-
ten auch Drogeriewaren).
Erst hierdurch ergibt sich ein realistisches Abbild der derzeitigen Situation im
Einzelhandel, bei dem Ergänzungssortimente, denen im Einzelfall nur eine unterge-
42 Wegen der Doppelstadt und der Tatsache, dass die Händler i.d.R. lediglich angeben konnten, welcher
Anteil aus dem Stadtbezirk kommt, in dem das Geschäft lokalisiert ist, wurden die Händler in
Villingen gebeten anzugeben, wie viel Prozent ihrer Kunden aus Villingen kommen und wie viele aus
dem sonstigen Villingen-Schwenningen. In Schwenningen lautete die Frage entsprechend.
23

ordnete Rolle zukommt, die in der Summe jedoch von Bedeutung sein können, nicht
unterschätzt werden.
Darüber hinaus ist u.E. die Ableitung einer Sortimentsliste nur auf Grundlage einer
derart differenzierten Erfassung des Bestandes möglich.
3.1.2 Kundenherkunftserfassung
Neben der Einzelhändlerbefragung (Frage nach der Umsatzherkunft) wurde auch eine
Kundenherkunftserhebung in den Einzelhandelsgeschäften zur Ermittlung des Ein-
zugsgebietes des Einzelhandels in Villingen-Schwenningen durchgeführt.
Die Erfassung erfolgte über Listen, in die sich jeder Kunde eintragen konnte. Die
Listen wurden mit dem Einverständnis des jeweiligen Einzelhändlers in den ortsan-
sässigen Geschäften an der Kasse (am "Point of Sale" bzw. POS) ausgelegt.
3.2 BETEILIGUNG
3.2.1 Einzelhändlerbefragung
Während der Erhebung, die von Januar bis März 2010 in Villingen-Schwenningen
stattfand, wurden insgesamt 665 Einzelhandelsbetriebe (inkl. Lebensmittelhandwerk,
Apotheken, Tankstellenshops) erfasst.
Insgesamt war die Beteiligung der Händler an der Befragung in Villingen-Schwen-
ningen sehr gut:
• Rd. 91% der befragten Einzelhändler gaben grundsätzlich Auskunft.
• Rd. 28% der befragten Händler in Villingen-Schwenningen machten Angaben zum
24
Umsatz. Bei Befragungen durch das Büro Dr. Acocella in anderen Städten geben
erfahrungsgemäß 25 bis 40% der Händler Auskunft zum erzielten Umsatz, so dass
in Villingen-Schwenningen eine durchschnittliche Antwortquote erreicht wurde.
Für die Betriebe ohne Angabe wurde der Umsatz auf der Grundlage eigener Erfah-
rungen und vorliegender Daten zur sortiments- und betreiberbezogenen Leis-
tungsfähigkeit von Einzelhandelsbetrieben rechnerisch ermittelt 43 .
43 Insbesondere Institut für Handelsforschung (IfH), Köln: Betriebsvergleich des Einzelhandels 2008
und frühere Jahrgänge; EHI: Handel aktuell 2009/ 2010 und frühere Jahrgänge.

• Rd. 71% der befragten Einzelhändler, die rd. 84% der gesamten Verkaufsfläche in
der Stadt auf sich vereinen, machten Angaben zur Verkaufsfläche ihres Betriebes.
In den Geschäften in denen keine Angaben zur Verkaufsfläche gemacht wurden
bzw. die Befragten keine Kenntnis über die Verkaufsflächengröße hatten, wurde
diese von Mitarbeitern des Büros Dr. Acocella erhoben.
Es liegt damit eine gute Datenbasis vor, um die Einzelhandelssituation in Villingen-
Schwenningen bewerten zu können.
3.2.2 Kundenherkunftserfassung
An der Kundenherkunftserfassung beteiligten sich insgesamt 82 Betriebe in denen
sich 5.837 Kunden in die ausgelegten Listen eintrugen. Anhand der Ergebnisse kann
das Einzugsgebiet der Stadt Villingen-Schwenningen zumindest tendenziell abge-
leitet werden (vgl. Karte 1, S. 32).
3.3 GESAMTSTÄDTISCHE EINZELHANDELSSITUATION
3.3.1 Beurteilung des Einzelhandelsangebotes in der Stadt Villingen-
Schwenningen
Einzelhandelsangebot nach Betriebszahl, Verkaufsfläche und Umsatz
Die im Zeitraum Januar bis März 2010 von Mitarbeitern des Büros Dr. Acocella
durchgeführte Einzelhändlerbefragung ergab, dass die 665 Einzelhandelsbetriebe
auf einer Verkaufsfläche von rd. 219.500 qm einen Umsatz von rd. 575,4 Mio. € er-
wirtschaften.
Ein Vergleich zur letzten bundeseinheitlich durchgeführten Handels- und Gaststät-
tenzählung von 1993 zeigt, dass die Einzelhandelsentwicklung in Villingen-Schwen-
ningen dem bundesweiten Trend entspricht (vgl. Tab. 1): Während die Verkaufsflä-
che gegenüber 1993 erheblich zugenommen hat, ist die Anzahl der Betriebe wesent-
lich geringer angestiegen. Das zeigt, dass in den vergangenen 17 Jahren vor allem
Betriebe mit größeren Verkaufsflächen hinzugekommen sind (Verkaufsflächen-
wachstum pro Betriebseinheit). Der im Vergleich zur Verkaufsfläche geringere Um-
satzanstieg weist auf die insgesamt sinkenden Flächenproduktivitäten hin, die bun-
desweit ebenfalls feststellbar sind.
25

Im Wesentlichen die gleiche Entwicklung - wenn auch in geringerem relativen Aus-
maß - zeigt sich beim Vergleich mit dem im Jahr 2000 durch die GMA ermittelten
Einzelhandelsbestand (vgl. Tab. 1).
Tab. 1: Einzelhandelsangebot Villingen-Schwenningen 2010, 2000 (GMA) und 1993 (HGZ)
26
2010 1 HGZ 1993 Änderung 2010 ² GMA 2000 Änderung
Betriebe 562 453 + 24% 649 603 + 8%
VKF (qm) 215.000 134.300 + 60% 218.375 175.490 + 24%
Umsatz (Mio. €) 546,0 390,8 + 40% 571,2 499,3³ + 14%
1) ohne Lebensmittelhandwerk, Apotheken und Tankstellen, da in der HGZ nicht enthalten
²)
ohne Tankstellen und inklusive Apotheken und Lebensmittelhandwerk, entsprechend GMA Erhebung
aus 2000
³)
Umsatz 1999; Originalangabe in DM, Umrechnungskurs: 1 € = 1,95583 DM
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung/ Einzelhandelserhebung Januar bis März 2010; IfH; EHI; Statistisches
Landesamt Baden-Württemberg; Statistisches Bundesamt; EZB; GMA; eigene Berechnungen
Verkaufsfläche, Umsatz und Bindungsquoten
In Tab. 2 ist das gesamte Einzelhandelsangebot inklusive Lebensmittelhandwerk und
Tankstellenshops aller in der Stadt Villingen-Schwenningen vorhandenen Sortimente
nach Verkaufsflächen, Umsatz und Bindungsquoten dargestellt.
Die Relation des erzielten Umsatzes zur in Villingen-Schwenningen verfügbaren
Kaufkraft 44 ergibt lokale Bindungsquoten. Eine Quote von mehr als 100% bedeu-
tet, dass per Saldo (Zuflüsse nach Villingen-Schwenningen, vermindert um die Ab-
flüsse aus Villingen-Schwenningen) Kaufkraft zufließt, eine Quote von weniger als
100% bedeutet, dass per Saldo Kaufkraft aus Villingen-Schwenningen abfließt.
Quantitativ betrachtet weist die Stadt Villingen-Schwenningen bei einer Gesamt-
bindungsquote von rd. 128% (vgl. Tab. 2) per Saldo einen Zufluss an Kaufkraft auf.
Zur Verdeutlichung der Zu- und Abflüsse sind die Bindungsquoten nach Sortimenten
in Abb. 1 auch graphisch dargestellt. Einen Kaufkraftabfluss per Saldo weisen in Vil-
lingen-Schwenningen nur wenige Sortimentsbereiche auf.
44 Die gesamtstädtische Kaufkraft ergibt sich aus der Kaufkraft je Einwohner und der Einwohnerzahl.
Wobei es sich bei der Kaufkraft je Einwohner um einen bundesdeutschen Durchschnittswert handelt,
der mit Hilfe entsprechender Kennziffern auf die gebietsspezifische Situation angepasst wird (vgl.
BBE, Köln: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft 2010).

Tab. 2: Einzelhandelsangebot Villingen-Schwenningen
Sortimente
Verkaufsfläche
in qm 1)
Umsatz
in Mio. €
Bindungsquote
Nahrungs-/ Genussmittel 35.400 133,2 90%
Lebensmittelhandwerk 3.100 24,3 109%
Drogerie/ Parfümerie 6.900 27,0 135%
Apotheke 1.375 41,1 104%
PBS/ Zeitungen, Zeitschriften 1.975 6,9 94%
Blumen/ Zoo 7.725 8,8 102%
kurzfristiger Bedarfsbereich 56.450 241,2 98%
Bekleidung und Zubehör 34.900 95,1 234%
Schuhe, Lederwaren 6.475 17,7 193%
Sport/ Freizeit 8.300 21,9 321%
Spielwaren, Babyausstattung 4.225 9,6 106%
Bücher 2.650 7,4 84%
GPK, Geschenke, Hausrat 8.075 8,2 143%
Haus- und Heimtextilien 7.075 11,0 196%
mittelfristiger Bedarfsbereich 71.725 170,8 199%
Uhren/ Schmuck 1.200 8,4 202%
Foto/ Optik 2.450 10,5 144%
Medien 4.150 20,8 87%
Elektro/ Leuchten 4.175 9,9 89%
Baumarkt/ Gartencenter 43.550 51,9 170%
Teppiche, Bodenbeläge 5.325 7,4 270%
Möbel, Antiquitäten 23.375 25,2 109%
Sonstiges 7.075 29,3 181%
langfristiger Bedarfsbereich 91.350 163,4 137%
Gesamt 219.500 575,4 128%
PBS = Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren, GPK = Glas/ Porzellan/ Keramik
1) Verkaufsfläche auf 25 qm gerundet. Durch Rundungen kann es zu Abweichungen der Summen kommen
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Januar bis März 2010; IfH; EHI; Statistisches Landesamt Baden-
Württemberg; Statistisches Bundesamt; eigene Berechnungen
Im kurzfristigen Bedarfsbereich (in Abb. 1 rot dargestellt) sollte jede Stadt eine
möglichst vollständige Versorgung ihrer eigenen Bevölkerung gewährleisten. Dies
bedeutet, dass die Bindungsquoten in diesem Bereich bei etwa 100% liegen sollten.
Bezogen auf den gesamten kurzfristigen Bedarfsbereich wird in Villingen-Schwen-
ningen mit einer Bindungsquote von rd. 98% eine nahezu optimale Versorgungssitu-
27

ation erreicht. Bei differenzierter Betrachtung der unterschiedlichen Sortimente
ergibt sich jedoch, dass
• im Sortimentsbereich Nahrungs-/ Genussmittel, der eine besondere Nahversor-
28
gungsrelevanz besitzt, per Saldo ein leichter Kaufkraftabfluss festzustellen ist,
• im Bereich PBS/ Zeitungen/ Zeitschriften finden ebenfalls per Saldo leichte Kauf-
kraftabflüsse statt,
• deutliche Kaufkraftzuflüsse sind hingegen im Bereich Drogerie/ Parfümerie zu
verzeichnen.
In dem i.d.R. für eine Innenstadt prägenden mittelfristigen Bedarfsbereich (in
Abb. 1 grün dargestellt) sind in Villingen-Schwenningen per Saldo erhebliche Kauf-
kraftzuflüsse feststellbar. Die Bindungsquote beträgt hier rd. 199%. Damit erfüllt
Villingen-Schwenningen in diesem Bedarfsbereich seine oberzentrale Versorgungs-
funktion 45 . Zwischen den einzelnen Sortimentsgruppen bestehen ebenfalls z.T. deut-
liche Unterschiede:
• Eine extrem hohe Bindungsquote wird mit rd. 321% im Bereich Sport/ Freizeit er-
reicht.
• Ebenfalls sehr hoch sind die Bindungsquoten in den Sortimenten Bekleidung/
Zubehör und Schuhe/ Lederwaren.
• Kaufkraft fließt per Saldo lediglich im Sortimentsbereich Bücher ab, hier beträgt
die Bindungsquote rd. 84%.
Mit einer Bindungsquote von rd. 137% weist auch der langfristige Bedarfsbereich
(in Abb. 1 gelb dargestellt) per Saldo Kaufkraftzuflüsse auf. Diese fallen jedoch im
Vergleich zu den Zuflüssen im mittelfristigen Bedarfsbereich eher moderat aus; Vil-
lingen-Schwenningen übernimmt somit nicht in allen Sortimentsbereichen des
langfristigen Bedarfsbereichs eine oberzentrale Versorgungsfunktion. Zwischen den
einzelnen Sortimentsgruppen bestehen z.T. signifikante Unterschiede:
• Im Sortimentsbereich Teppiche/ Bodenbeläge ist ein deutlicher Kaufkraftzufluss
zu verzeichnen.
45 Da im Mittelbereich von Villingen-Schwenningen ebenso viele Menschen leben wie in Villingen-
Schwenningen selbst, ist bei einer Bindungsquote von 200% eine rechnerische Vollversorgung erreicht.

• Auch die zentrenprägenden Sortimentsbereiche Uhren/ Schmuck und Foto/ Optik
weisen deutliche saldierte Kaufkraftzuflüsse auf.
• Villingen-Schwenningen übernimmt auch im Sortimentsbereich Baumarkt/ Garten-
center eine über das Stadtgebiet hinaus gehende Versorgungsfunktion.
• Im Sortimentsbereich Möbel/ Antiquitäten jedoch geht die Versorgungsfunktion
des Oberzentrums nicht wesentlich über die Stadt Villingen-Schwenningen hinaus.
• Auffällig sind die für ein Oberzentrum niedrigen Bindungsquoten (unter 90%) in
den Sortimentsbereichen Medien und Elektro/ Leuchten - zumal diese Sortimente
in besonderem Maße zur Attraktivität eines Einkaufsstandortes beitragen. Dies
ist möglicherweise u.a. auf den Konkurrenzstandort Gewerbegebiet Bad Dürrheim
zurückzuführen, wo ein großer Elektrofachmarkt angesiedelt ist.
Abb. 1: Bindungsquote in Villingen-Schwenningen nach Sortimenten (Gesamt: 128%)
Nahrungs-/ Genussmittel
Lebensmittelhandwerk
Drogerie/ Parfümerie
Apotheke
PBS/ Zeitungen, Zeitschriften
Blumen/ Zoo
Bekleidung und Zubehör
Schuhe, Lederwaren
Sport/ Freizeit
Spielwaren, Babyausstattung
Bücher
GPK, Geschenke, Hausrat
Haus- und Heimtextilien
Uhren/ Schmuck
Foto/ Optik
Medien
Elektro/ Leuchten
Teppiche, Bodenbeläge
Baumarkt/ Gartencenter
Möbel, Antiquitäten
Sonstiges
rechnerische Vollversorgung Villingen-Schwenningen
0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 350%
rechnerische Vollversorgung Villingen-Schwenningen und vollständiger Mittelbereich
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Januar bis März 2010; IfH; EHI; BBE, Köln; Statistisches Landesamt
Baden-Württemberg; Statistisches Bundesamt; eigene Berechnungen
3.3.2 Umsatzherkunft, Einzugsgebiet und Verbleibquote
Zur Vermeidung stadtentwicklungsplanerischer Fehleinschätzungen sowie zur Ab-
schätzung von Risiken für den Einzelhandel sind Informationen über Kaufkraft-
ströme in Villingen-Schwenningen wichtig. Eine zuverlässige Möglichkeit zur Er-
mittlung von Kaufkraftströmen stellt die Befragung der Einzelhändler nach der Um-
29

satzherkunft dar. Zwar erfassen nur wenige Einzelhändler systematisch die Herkunft
ihrer Kunden, dennoch lassen sich aus den Händlerangaben Bandbreiten für die Um-
satzherkunft nach räumlichen Teilbereichen ermitteln (vgl. Abb. 2).
Von den 665 ermittelten Händlern in Villingen-Schwenningen gaben 502 Auskunft
zur Umsatzherkunft. Nach ihren Angaben entfallen rd. 65% bis 70% des getätigten
Umsatzes auf Kunden aus dem Stadtgebiet Villingen-Schwenningen. Zwischen den
Stadtbezirken Villingen und Schwenningen treten nur geringfügige Unterschiede
hinsichtlich der Kundenherkunft auf 46 .
Abb. 2: Umsatzherkunft Villingen-Schwenningen
30
Gesamtumsatz
575,4 Mio. €
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Januar bis März 2010
Villingen-Schwenningen 65 - 70%
sonst. Schwarzwald-Baar-Kreis 17 -18%
LK Rottweil 6 - 7%
LK Tuttlingen 4-6%
Sonstige 3 - 4%
Neben der Einzelhändlerbefragung wurde die Kundenherkunft durch eine Wohnort-
und Postleitzahlenerfassung (vgl. Kap. 3.1.2) in den Geschäften ermittelt. Demnach
kommen rd. 60% der Kunden aus der Stadt Villingen-Schwenningen, weitere rd. 24%
aus dem Schwarzwald-Baar-Kreis und je rd. 5% aus dem Landkreis Rottweil und
Tuttlingen sowie von weiter her. Dieses Ergebnis weicht dahingehend von dem der
Händlerbefragung ab, als dass weniger Kunden aus Villingen-Schwenningen und
mehr aus dem sonstigen Schwarzwald-Baar-Kreis kommen (vgl. Abb. 3).
46 Der Bereich Neuer Markt, welcher das Schwarzwald-Baar-Center sowie das Umfeld umfasst, wurde
hierbei dem Stadtbezirk Villingen zugeordnet.

Abb. 3: Vergleich Umsatzherkunft Händlerbefragung und Kundenherkunftserfassung Villingen-
Schwenningen
Umsatzherkunft Händler
Kundenherkunftserfassung
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Villingen-Schwenningen sonst. Schwarzwald-Baar-Kreis
LK Rottweil LK Tuttlingen
Sonstige
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Januar bis März 2010
Die Abweichungen der Ergebnisse der Kundenherkunftserfassung und der Händler-
befragung könnten dadurch zustande gekommen sein, dass in der Händlerbefragung
Villingen und das sonstige Villingen-Schwenningen 47 einzeln abgefragt wurden, wo-
durch der aus Villingen-Schwenningen stammende Umsatzanteil in der Summe wahr-
scheinlich überschätzt wurde. Zudem wurde in der Händlerbefragung nach der Um-
satzverteilung gefragt, während die Kundenherkunftserfassung von der Zahl der
Kunden und nicht vom Umsatz ausgeht.
47 bzw. Schwenningen und das sonstige Villingen-Schwenningen
31

Karte 1: Tendenzielles Einzugsgebiet der Stadt Villingen-Schwenningen (schematisch)
Quelle: eigene Kundenherkunftserfassung Januar bis März 2010
32

Das Einzugsgebiet der Stadt Villingen-Schwenningen ist in Karte 1 schematisch
dargestellt. Es umfasst im Wesentlichen den Schwarzwald-Baar-Kreis sowie die
Landkreise Rottweil und Tuttlingen, geht teilweise jedoch auch über diese hinaus.
Wie bereits erwähnt, kommen die meisten Kunden aus der Stadt Villingen-Schwen-
ningen, daneben stellen die übrigen Städte und Gemeinden des Mittelbereichs Vil-
lingen-Schwenningen 48 das Haupteinzugsgebiet dar.
Verbleibquote
Zusätzlich lässt sich aus den Angaben zur Kundenherkunft die Verbleibquote ablei-
ten.
Die Verbleibquote errechnet sich, indem der aus Villingen-Schwenningen stam-
mende Umsatz in Relation zur Kaufkraft in Villingen-Schwenningen gesetzt wird.
Die Verbleibquote gibt damit den Teil der örtlichen Kaufkraft an, der durch den
Einzelhandel in der Stadt gebunden werden kann.
Abb. 4: Verbleibquote
100%
50%
0%
15 - 25%
75 - 85%
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Januar bis März 2010
Abfluss
Verbleib
Wie in Abb. 4 dargestellt, verbleiben rd. 75% bis 85% der in Villingen-Schwennin-
gen vorhandenen Kaufkraft in der Stadt. Hierbei handelt es sich um einen hohen und
48 Der Mittelbereich Villingen-Schwenningen umfasst Bad Dürrheim, Brigachtal, Dauchingen, Furtwangen
im Schwarzwald, Gütenbach, Königsfeld im Schwarzwald, Mönchweiler, Niedereschach, St. Georgen
im Schwarzwald, Schönwald im Schwarzwald, Schonach im Schwarzwald, Triberg im Schwarzwald,
Tuningen, Unterkirnach, Villingen-Schwenningen und Vöhrenbach (vgl. Anhang zum LEP Baden-
Württemberg 2002, S. 95).
33

kaum noch steigerungsfähigen Wert. Vollständig kann die Kaufkraft einer Stadt oder
Gemeinde nicht gebunden werden, da die meisten Einwohner auch außerhalb ihrer
Stadt oder Gemeinde Einkäufe tätigen (z.B. auf dem Weg zur Arbeit, im Urlaub etc.).
3.4 SITUATION DES EINZELHANDELS AUS SICHT DER HÄNDLER
3.4.1 Stärken und Schwächen aus Sicht der Händler
Die Einzelhändler wurden im Zuge der Befragung gebeten, sich in einer offen ge-
stellten Frage (d.h. ohne vorgegebene Antwortmöglichkeit) zu positiven und negati-
ven Aspekten bezüglich der Einzelhandelssituation zu äußern.
Auf Grund der zwei Innenstädte und der Tatsache, dass die Händler die Stärken und
Schwächen i.d.R. nur für die Innenstadt beurteilen konnten, in der sie lokalisiert
sind, bezog sich die Frage nicht auf die Gesamtstadt, sondern den jeweiligen Stadt-
bezirk 49 . Insgesamt nutzten 506 der 649 befragten Händler (rd. 78%) diese Möglich-
keit der Meinungsäußerung.
Die Auskünfte der Einzelhändler wurden zu den in Abb. 5 und Abb. 6 dargestellten
Themenbereichen zusammengefasst. Eine Übersicht der Ergebnisse, in der die ein-
zelnen Aspekte eines jeden Themenbereiches differenziert dargestellt werden, be-
findet sich im Anhang (vgl. Anhang, Tab. A - 5, S. 174ff.). Die Abbildungen spiegeln
die allgemeine Stimmungslage der Händler zum Befragungszeitpunkt wider und ver-
schaffen gleichzeitig einen Überblick über aktuelle Themenschwerpunkte der Villin-
ger und Schwenninger Einzelhändler.
Die Auswertung dieser Frage kann somit auch Hinweise auf mögliche Handlungsfel-
der geben.
Bei der Interpretation der folgenden Ergebnisse ist zu berücksichtigen, dass bei
derartigen, offen gestellten Fragen i.d.R. negative Aussagen überwiegen. Dies ist
vor allem darauf zurückzuführen, dass positive Sachverhalte häufig als selbstver-
ständlich aufgefasst werden, während negative Aspekte eher präsent sind und da-
her spontaner geäußert werden. Folgerichtig ist den positiven Angaben ein grö-
ßeres Gewicht beizumessen.
49 "Was finden Sie gut bzw. schlecht an der Einzelhandelssituation in Villingen bzw. in Schwenningen?"
34

Die Stimmungslage der Villinger und Schwenninger Einzelhändler ist deutlich nega-
tiv, im Vergleich zu ähnlichen Untersuchungen in anderen Städten handelt es sich
jedoch um ein eher durchschnittliches Stimmungsbild. Bei einer differenzierten Be-
trachtung für Villingen und Schwenningen fällt auf, dass die Stimmung in Villingen
wesentlich positiver ist als in Schwenningen: Während in Villingen rd. 27% der aus-
kunftsbereiten Händlern nichts Positives einfiel, sind es in Schwenningen rd. 42%.
Diese grundsätzlich negative Stimmungslage sowie die Unterschiede in der Bewer-
tung der Villinger und Schwenninger Händler drücken sich auch bei der Betrachtung
der einzelnen Themenbereiche aus, von denen elf identifiziert werden konnten.
Während in Villingen immerhin noch zwei dieser elf Themenbereiche überwiegend
positiv bewertet wurden, gibt es in Schwenningen kein Thema, das hauptsächlich
positiv gesehen wurde.
Abb. 5: Beurteilung der Einzelhandelssituation in Villingen aus Händlersicht
Auswahl/ Angebot Einzelhandel
Atmosphäre/ Aufenthaltsqualität
Parkplätze
Zusammenarbeit EH-EH/ EH-Stadt
Kundenverhalten
Dienstleistungen/ öffentl. Einrichtungen
Leerstände
Öffnungszeiten
Miete
Erreichbarkeit
Sonstiges
nichts Negatives
nichts Positives
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50%
positiv negativ sowohl als auch
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Januar bis März 2010
75% der befragten Händler
in Villingen
35

Abb. 6: Beurteilung der Einzelhandelssituation in Schwenningen aus Händlersicht
36
Auswahl/ Angebot Einzelhandel
Atmosphäre/ Aufenthaltsqualität
Leerstände
Parkplätze
Zusammenarbeit EH-EH/ EH-Stadt
Kundenverhalten
Dienstleistungen/ öffentl. Einrichtungen
Erreichbarkeit
Öffnungszeiten
Miete
Sonstiges
nichts Negatives
nichts Positives
82% der befragten Händler
in Schwenningen
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50%
positiv negativ sowohl als auch
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Januar bis März 2010
Die aus den einzelnen Äußerungen der Händler abgeleiteten Themenbereiche wer-
den nachfolgend, getrennt nach den Stadtbezirken Villingen und Schwenningen, dif-
ferenziert aufgeführt:
Auswahl/ Angebot Einzelhandel
Am häufigsten äußerten sich sowohl die Villinger als auch die Schwenninger Händ-
ler zum Thema "Auswahl/ Angebot des Einzelhandels" (vgl. Tab. A - 5, S. 174).
Besonders stark wurde in Villingen der Mix der Betriebstypen, der Betreiberstruk-
tur und des Angebots kritisiert. Insbesondere wurden hier die zunehmende Zahl der
Handyläden und Bäckereien in der Innenstadt sowie die zunehmende Filialisierung
genannt. Den zweiten großen Kritikpunkt stellen die Entwicklungen auf der sog.
"Grünen Wiese" bzw. die dadurch entstehende Konkurrenz dar. Hier verwiesen die
Händler z.T. explizit auf das Schwarzwald-Baar-Center, das Gewerbegebiet Bad
Dürrheim sowie die Planung XXL Möbel Lutz. Überwiegend positiv äußerten sich die
Villinger Händler zu den Aspekten Angebot/ Auswahl im Allgemeinen und in der In-
nenstadt im Speziellen.

Im Unterschied zu Villingen wurde in Schwenningen der Aspekt Entwicklungen auf
der "Grünen Wiese" am häufigsten kritisiert. Einen weiteren wesentlichen Kritik-
punkt stellt der Aspekt Mix Betriebstypen/ Betreiberstruktur/ Angebot dar, gefolgt
von Konkurrenz/ Verdrängung der kleinen durch große Märkte. Die Aspekte Angebot/
Auswahl allgemein und Lebensmittelangebot/ Nahversorgung wurden in etwa zu glei-
chen Teilen als positive und negative Punkte genannt. Überwiegend positiv sehen
die Schwenninger Händler das Vorhandensein von Magnetbetrieben sowie Angebot/
Auswahl in der Innenstadt.
Atmosphäre/ Aufenthaltsqualität
Dieser Themenkomplex stellt den größten Unterschied in der Bewertung der Villin-
ger und der Schwenninger Händler dar. Während er in Villingen, wie auch in ande-
ren Städten üblicherweise, positiv besetzt ist, zeigt sich in Schwenningen ein ent-
gegengesetztes Bild (vgl. Tab. A - 6, S. 174).
Gut 60% der positiven Äußerung bezüglich der Aufenthaltsqualität und der Atmos-
phäre in Villingen beziehen sich auf das Stadtbild. Weitere positive Punkte sind
aus Sicht der Villinger Händler die Fußgängerzone sowie die Kompaktheit/ Über-
sichtlichkeit der Innenstadt. Etwa zu gleichen Teilen positiv und negativ bewertet
wurde der Aspekt Lebendigkeit/ Bummelatmosphäre. Kritisiert wurden hierbei der
relativ wenig belebte Münsterplatz sowie die abnehmende Bummelatmosphäre. Ne-
gativ äußerten sich die Händler in Villingen u.a. zu den Punkten Warenpräsentation
im öffentlichen Raum/ Aufsteller/ Schilder sowie Straßen/ Winterdienst/ Verkehrs-
führung.
Das was in Villingen als größte Stärke der Atmosphäre/ Aufenthaltsqualität empfun-
den wird - das Stadtbild, ist in Schwenningen der am häufigsten kritisierte Punkt
in diesem Themenkomplex. Häufiger explizit genannt wurde in diesem Zusammen-
hang der Marktplatz. Darüber hinaus negativ bewertet wurden Lebendigkeit/ Bum-
melatmosphäre, die Fußgängerzone sowie Kompaktheit/ Übersichtlichkeit. Der Wo-
chenmarkt ist der einzige Aspekt der ausschließlich positiv beurteilt wurde.
37

Parkplätze
Das Thema Parkplätze ist, ähnlich wie bei vergleichbaren Untersuchungen in ande-
ren Städten, sowohl in Villingen als auch in Schwenningen eher negativ besetzt (vgl.
Tab. A - 7, S. 175).
In Villingen bezieht sich die Kritik seitens der Händler vor allem auf die Höhe der
Parkgebühren, das Nichtvorhandensein von kostenlosen (Kurzzeit)Parkplätzen, die
Parkraumüberwachung und die Zahl der Parkplätze. Vor dem Hintergrund der unter-
schiedlichen Stadtstrukturen in Villingen und Schwenningen ist es nachvollziehbar,
dass das Thema Parken für die Villinger Händler von größerer Bedeutung ist, als für
die Schwenninger.
Die Schwenninger Händler kritisierten in Bezug auf die Parkplätze vor allem die
Parkplatzsituation im Allgemeinen, die Höhe der Parkgebühren und die Parkraum-
überwachung. Relativ ausgeglichen ist das Stimmungsbild bezüglich der Möglichkeit
des kostenlosen (Kurzzeit)Parkens sowie der Parkmöglichkeiten in der Innenstadt,
auch wenn diese Aspekte insgesamt weniger häufiger genannt wurden.
Zusammenarbeit EH-EH/ EH-Stadt
In beiden Stadtbezirken ein Thema ist die Zusammenarbeit zwischen dem Einzel-
handel bzw. zwischen der Stadt und dem Einzelhandel (vgl. Tab. A - 8, S. 175). So-
wohl in Villingen als auch in Schwenningen bezieht sich die größte Kritik auf den
Aspekt Verhältnis Stadt und Einzelhandel/ Unterstützung durch die Stadt/ Koopera-
tion. Allerdings ist diese Kritik in Schwenningen stärker ausgeprägt, als in Villin-
gen. Auch der Punkt Events/ Veranstaltungen/ Aktionen/ Stadtmarketing wurde in
beiden Stadtbezirken überwiegend negativ bewertet, ebenso der Aspekt Entschei-
dungen des Gemeinderates. Gewerbevereine/ GvO ist der einzige Punkt in diesem
Themenkomplex, der sowohl in Villingen als auch in Schwenningen überwiegend po-
sitiv gesehen wurde. Darüber hinaus wurde der Punkt Events/ Veranstaltungen/ Ak-
tionen/ Stadtmarketing in Villingen noch relativ häufig positiv bewertet, auch wenn
die negativen Nennungen hier überwiegen.
38

Kundenverhalten
Dieser Themenkomplex wurde von den befragten Händlern in Villingen und Schwen-
ningen ähnlich bewertet und insgesamt eher negativ eingeschätzt (vgl. Tab. A - 9, S.
176). Hauptsächlich bemängelt wurden die sinkende Kaufkraft und das Kundenverhal-
ten, zu letzterem zählen Kritikpunkte wie steigende Preissensibilität oder Einkaufs-
orientierung zu Großstädten bzw. der sog. "Grünen Wiese". Überwiegend positiv
bewerteten die Händler die Größe des Einzugsgebietes und die Kundennähe/ den
persönlichen Kontakt.
Dienstleistungen/ öffentliche Einrichtungen
Das Thema "Dienstleistungen/ öffentliche Einrichtungen" wurde in Villingen über-
wiegend positiv bewertet, während in Schwenningen die negativen Äußerungen
überwogen (vgl. Tab. A - 10, S. 176).
Dominiert wird dieser Themenkomplex vom Aspekt gastronomisches Angebot, das in
Villingen vor allem wegen der vielen Cafés und der Außengastronomie überwiegend
positiv gesehen wurde. Negativ merkten die Händler u.a. an, dass es zu viele Im-
bisse und Cafés gibt.
Größter Kritikpunkt in Schwenningen ist die hohe Zahl an Imbissangeboten. In Vil-
lingen wurde darüber hinaus der Tourismus noch positiv bewertet, während in
Schwenningen die öffentlichen Einrichtungen, insbesondere die Hochschule und das
Klinikum, als Stärken gesehen wurden.
Leerstände
Dieses Thema wurde sowohl in Villingen als auch in Schwenningen ausschließlich
negativ bewertet (vgl. Tab. A - 11, S. 176). In Schwenningen ist die Leerstandspro-
blematik das am häufigsten kritisierte Thema.
In Villingen wurden besonders Zahl und Gestaltung der Leerstände bemängelt. Auch
in Schwenningen wurde die Zahl/ Gestaltung der Leerstände am häufigsten kriti-
siert, dabei wurden der spezielle Leerstand "Rössle" und der Bereich Marktplatz/
Marktstraße konkret benannt.
39

Öffnungszeiten
Wie bei ähnlichen Untersuchungen in anderen Städten auch, äußerten sich die
Händler überwiegend negativ zum Thema "Öffnungszeiten" (vgl. Tab. A - 12, S. 177).
Sowohl in Villingen als auch in Schwenningen bezieht sich die Kritik in erster Linie
auf die Uneinheitlichkeit der Öffnungszeiten und das Fehlen von Kernöffnungszei-
ten.
Mieten
Die Äußerungen zu diesem Thema sind ebenfalls in beiden Stadtbezirken fast aus-
schließlich negativ (vgl. Tab. A - 13, S. 177). Thematisiert wurden die Mieten häufi-
ger in Villingen, als in Schwenningen; Hauptkritikpunkt war die Höhe der Mieten. In
einigen Fällen wurde in Villingen zudem das Verhalten der Vermieter bemängelt.
Erreichbarkeit
Zur "Erreichbarkeit" äußerten sich die Händler in Villingen häufiger negativ als po-
sitiv. In Schwenningen ist das Verhältnis zwischen positiven und negativen Äuße-
rungen etwa ausgeglichen (vgl. Tab. A - 14, S. 177).
In Villingen wurden u.a. Verkehrsführung/ verkehrliche Anbindung und die Fußgän-
gerzone als negative Punkte genannt. Positiv sahen einige Händler die Lage ihres
persönlichen Standortes sowie die Fußgängerzone.
Die Schwenninger Händler kritisierten ebenfalls die Verkehrsführung und die ver-
kehrliche Anbindung, allerdings wurde dieser Aspekt fast ebenso häufig als Stärke
genannt. Verhältnismäßig oft wurden in Schwenningen die Baustellen bzw. der Um-
gang mit Baustellen kritisiert - vor dem Hintergrund der teilweise erheblichen Bau-
stellen im Rahmen der Landesgartenschau ist dies gut nachvollziehbar.
Sonstiges
Im Bereich "Sonstiges" wurden die Äußerungen zusammengefasst, die auf Grund der
geringen Anzahl der Nennungen keinen eigenständigen Themenbereich bilden (vgl.
Tab. A - 15, S. 178). Eine Häufung von Nennungen entfällt in Schwenningen auf die
Landesgartenschau, die in 15 Fällen als positiver Aspekt genannt wurde. Auch die
Frequenz des eigenen Standortes sehen in beiden Stadtbezirken mehr Händler posi-
tiv als negativ. Die Doppelstadtproblematik hingegen wird sowohl in Villingen als
auch in Schwenningen negativ gesehen.
40

3.4.2 Änderungsabsichten in den bestehenden Einzelhandelsbetrieben
Anhand der Tatsache, ob und welche Änderungsabsichten die befragten Einzelhänd-
ler anstreben, lassen sich weitere Rückschlüsse zur Einschätzung der Einzelhandels-
situation in Villingen-Schwenningen ziehen.
Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass bei dieser Auswertung nicht die Ansiedlungs-
wünsche von potenziellen Einzelhandelsbetrieben aus anderen Städten und Gemein-
den einbezogen werden können und erfahrungsgemäß die Aussagen der Händler
nicht immer mit dem tatsächlichen Handeln übereinstimmen. Dennoch ist anhand der
Auswertung eine generelle Tendenz abzulesen.
Insgesamt machten 536 der 649 befragten Händler Angaben zu diesem Thema. Die
überwiegende Mehrheit der befragten Händler verfolgten keine Änderungsabsichten
(rd. 83%). Die genannten Änderungen beziehen sich im Wesentlichen auf Schließung,
Renovierung/ Modernisierung, Umzug und Erweiterung des Betriebs (vgl. Abb. 7).
Abb. 7: Änderungsabsichten der Einzelhändler in Villingen-Schwenningen: Betriebe und deren
Verkaufsfläche
101 von 536 antwortenden Händlern 45.075 qm Verkaufsfläche
Inhaber-/ Betreiberwechsel
Sortimentsumstrukturierung
Renovierung,
Modernisierung
mehr Personal
Umzug ohne Angabe VKF-
Änderung
weiteres Geschäft
Erweiterung
Umzug und Erweiterung
Verkleinerung
Umzug und Verkleinerung
Wegzug
Schließung
0 4 8 12 16 20 24
Anzahl Händler
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Januar bis März 2010
Inhaber-/ Betreiberwechsel
Sortimentsumstrukturierung
Renovierung,
Modernisierung
mehr Personal
Umzug ohne Angabe VKF-
Änderung
weiteres Geschäft
Erweiterung
Umzug und Erweiterung
Verkleinerung
Umzug und Verkleinerung
Wegzug
Schließung
0 5.000 10.000 15.000 20.000
Die Schließung des Betriebes beabsichtigten 23 der befragten Händler, dem gegen-
über stehen 17 Händler, die vor hatten ihr Geschäft zu erweitern und 19 Händler,
die planten ihren Betrieb zu renovieren bzw. zu modernisieren. Einen Umzug fass-
VKF
41

ten 16 Geschäftsleute ins Auge, ohne jedoch Angaben über potentielle Verkaufsflä-
chenveränderungen zu machen.
Die o.g. Änderungsabsichten bedeuten für Villingen-Schwenningen einen Verkaufs-
flächenrückgang von rd. 5.915 qm. Dem stehen Betriebserweiterungen gegenüber,
die einen Flächenzuwachs von insgesamt rd. 5.380 qm erwarten lassen. 50 In der Bi-
lanz ist das Verhältnis zwischen Verkaufsflächenzuwächsen und -rückgängen somit
relativ ausgeglichen, was im Moment für eine relativ stabile Einzelhandelssituation
spricht. Erfahrungsgemäß kann sich die Einzelhandelssituation jedoch durch grö-
ßere Ansiedlungen (z.B. Modepark Röther, XXL Möbel Lutz, etc.) auch schnell ändern.
Nach Lagen betrachtet fällt auf, dass die zentralen Versorgungsbereiche überpro-
portional stark von Verkaufsflächenrückgängen betroffen sind, während die wach-
senden Betriebe hauptsächlich außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche liegen.
Abb. 8: Änderungsabsichten der Einzelhändler in Villingen-Schwenningen:
Verkaufsflächenveränderung
VKF in qm
42
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
-1.000
-2.000
-3.000
-4.000
-5.000
-6.000
VKF-Zunahme 25 Betriebe (9 ohne
Flächenangabe), davon 5 im ZVB IS
Villingen und 3 im ZVB IS Schwenningen
pot. VKF-Abnahme
VKF-Abnahme
pot. VKF-Zunahme
VKF-Zunahme
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Januar bis März 2010
VKF-Abnahme 32 Betriebe (2 ohne
Flächenangabe), davon 11 im ZVB IS
Villingen und 8 im ZVB IS Schwenningen
50 Bei dieser Gegenüberstellung der Verkaufsflächenzu- und abnahmen ist jedoch auch zu berücksichtigen,
dass auf dem Marktkaufareal die Ansiedlung von etwa 8.000 qm Verkaufsfläche geplant ist.
Hinzu kommt noch die geplante Ansiedlung des Möbelhauses XXL Möbel Lutz.

3.5 FAZIT: EINZELHANDELSSITUATION IN DER GESAMTSTADT
Die Bestandsaufnahme ergab 665 Einzelhandelsbetriebe in Villingen-Schwenningen,
die auf einer Verkaufsfläche von rd. 219.500 qm einen Umsatz von rd. 575,4 Mio. €
erwirtschaften.
Quantitativ betrachtet ist die Versorgungssituation in Villingen-Schwenningen bei
einer Gesamtbindungsquote von rd. 128% gut. Villingen-Schwenningen ist in der
Lage eine rechnerische Vollversorgung der eigenen Bevölkerung mit Waren des täg-
lichen Bedarfs zu gewährleisten. Ihrer zentralörtlichen Versorgungsfunktion als
Oberzentrum wird die Stadt insbesondere im mittelfristigen Bedarfsbereich ge-
recht, vor allem bei den üblicherweise zentrenprägenden Sortimenten Sport/ Frei-
zeit, Bekleidung/ Zubehör, Schuhe/ Lederwaren sowie Haus-/ Heimtextilien.
Nach Angaben der Händler werden etwa 65 bis 70% des Einzelhandelsumsatzes in
Villingen-Schwenningen durch Kunden aus Villingen-Schwenningen getätigt.
Das Einzugsgebiet von Villingen-Schwenningen umfasst im Wesentlichen den
Schwarzwald-Baar-Kreis sowie die Landkreise Rottweil und Tuttlingen, wobei der
Mittelbereich Villingen-Schwenningen das Haupteinzugsgebiet darstellt.
In den Interviews mit den Einzelhändlern war eine deutlich negative Grundstim-
mung feststellbar, wobei die Stimmungslage in Villingen positiver war, als in
Schwenningen. Deutlich wurde zudem, dass Villingen und Schwenningen unter-
schiedliche Stärken und Schwächen aufweisen. Als Hauptproblem empfinden die Vil-
linger Händler den Mix der Betriebstypen, des Angebots und der Betreiberstruktu-
ren. Eine weitere Schwäche sehen sie in den ihrer Ansicht nach zu wenigen und zu
teuren Parkplätzen. Für die Schwenninger Händler stellen hingegen die Leerstände,
insbesondere das Rössle, das Stadtbild sowie die fehlende Kompaktheit und Leben-
digkeit große Schwächen dar. Die Entwicklungen auf der sog. "Grünen Wiese" sowie
das Verhältnis zwischen Stadt und Einzelhandel konstatierten sowohl die Villinger
als auch die Schwenninger Händler als Probleme.
43

4. ZENTRALE VERSORGUNGSBEREICHE
Die Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche ist durch die Baurechtsnovellen der
vergangenen Jahre stärker in den Fokus der Stadtentwicklungsplanung gerückt und
stellt einen wichtigen formalen Teil des Gutachtens zum Zentrenkonzept für die
Stadt Villingen-Schwenningen dar 51 . Die städtebaulich-funktionalen Anforderungen
für die Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche ergeben sich aus dem entspre-
chenden Urteil des BVerwG 52 . Welche Bereiche unter diese Kategorie fallen und wel-
che Kriterien diese erfüllen müssen, wird im Folgenden erläutert.
4.1 METHODISCHES VORGEHEN - ABGRENZUNG ZENTRALER VERSORGUNGSBEREI-
CHE UND STÄDTEBAULICH-FUNKTIONALE BESTANDSAUFNAHME
Der Einzelhandel stellt für die Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche nach
wie vor die Leitfunktion dar: Zahlreiche Untersuchungen des Büros Dr. Acocella mit
mittlerweile über 25.000 befragten Passanten in verschiedenen Städten unter-
schiedlicher Größe und regionaler Einbindung ergaben, dass Einkaufen und Bum-
meln als häufigstes Motiv für den Besuch einer Innenstadt bzw. eines Orts-/
Stadtteilzentrums genannt werden. Beides unterstreicht die Bedeutung des Einzel-
handels für einen funktionsfähigen zentralen Versorgungsbereich.
Die wichtigste planerische Aufgabe für die Sicherung der Funktionsfähigkeit eines
zentralen Versorgungsbereiches mit entsprechendem Funktionsmix und städtebauli-
chen Qualitäten stellt die Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche dar,
mit der verschiedene Aspekte des Bau- und Planungsrechtes zusammenhängen. Es
muss dabei eindeutig geklärt sein, welche Bereiche einer Stadt als zentrale Versor-
gungsbereiche anzusehen sind, damit geprüft werden kann, in welcher Weise diese
geschützt bzw. weiterentwickelt werden sollen und können.
Kriterien zur Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche
Wichtigstes Kriterium für einen zentralen Versorgungsbereich ist die integrierte
Lage. Dies bedeutet, dass dieser städtebaulich und siedlungsstrukturell eingebun-
den sein und einen unmittelbaren Bezug bzw. die Nähe zur Wohnbebauung aufwei-
51 Vgl. insbesondere §§ 1 (6) 11, 9 (2a) und (3) BauGB.
52 Vgl. BVerwG, Urteil 10.11.2007, Az. 4C7/07.
44

sen muss, so dass auch für eingeschränkt mobile Bevölkerungsgruppen eine mög-
lichst gute Erreichbarkeit - z.T. eine fußläufige Erreichbarkeit - gegeben ist.
Daneben sollte eine gute verkehrliche Anbindung an das öffentliche Personennah-
verkehrsnetz, bestmöglich auch an ein Fahrradwegenetz, gegeben sein.
Die Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereiches orientiert sich insbesondere
am Bestand an Einzelhandelsbetrieben. Obgleich der Einzelhandel die Leitfunktion
für einen zentralen Versorgungsbereich wahrnimmt, ist für die Qualifizierung eines
Gebietes als zentraler Versorgungsbereich neben der Wohnfunktion das Angebot
weiterer Nutzungen von erheblicher Bedeutung. Das Vorhandensein von - in der Re-
gel publikumsorientierten - Dienstleistungsbetrieben ist für eine funktionale
Vielfalt im zentralen Versorgungsbereich ebenfalls von erheblicher Bedeutung. Ne-
ben einzelhandelsnahen Ladendienstleistern (z.B. Reinigung, Friseur, Reisebüro) ge-
hören hierzu Bankdienstleistungen und Postagenturen/ -filialen, medizinische
Dienstleistungen (z.B. Allgemein- und Fachärzte, Physiotherapeuten) und öffentliche
Einrichtungen mit gleichsam publikumsorientierter Wirkung (z.B. Bildungs-, Ver-
waltungs- und Kultureinrichtungen). Relevant für die Vielfältigkeit und Lebendigkeit
des zentralen Versorgungsbereiches sind zudem Gastronomie- und auch Beherber-
gungsbetriebe. Bürodienstleistungen (Anwälte, Steuerberater, Versicherungsagentu-
ren etc.) und sonstige Dienstleistungsangebote sind auf Grund ihrer relativ gerin-
gen Publikumsorientierung hingegen weniger von Bedeutung, können aber die funk-
tionale Vielfalt abrunden.
Ein zentraler Versorgungsbereich bedarf einer räumlich-funktionalen Konzentra-
tion an Versorgungsangeboten mit einer entsprechenden Dichte und Kompaktheit,
die im Zusammenhang erkennbar ist. Die räumliche Abgrenzung der Ränder derarti-
ger Bereiche erfolgt dort, wo funktionale Brüche infolge anderer baulicher Nutzun-
gen wie zusammenhängender Wohnbebauung oder nicht publikumsorientierter Nut-
zungen (Büro/ Gewerbe/ Industrie) auftreten.
Neben funktionalen Kriterien müssen zur Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche
auch städtebauliche Gegebenheiten berücksichtigt werden, um eine im Zusammen-
hang erkennbare Agglomeration mit den Funktionen Versorgen, Einkaufen und
Dienstleistungen zu identifizieren.
45

Städtebauliche/ infrastrukturelle Zäsuren sind:
• infrastrukturelle Barrieren (z.B. Straßen, Bahntrassen),
• natürliche Barrieren (z.B. Gewässer, Topografie, Grünzüge),
• bauliche Barrieren (z.B. Mauern und Einfriedungen, Gebäude),
• städtebauliche Brüche (z.B. Straßenraumgestaltung, Baustruktur).
Um den Voraussetzungen nach Kompaktheit und Dichte Rechnung zu tragen, sind
überdies städtebauliche Qualitäten aufzunehmen und zu beschreiben. Insbeson-
dere die Gestaltung des öffentlichen Raums übernimmt je nach Qualität eine unter-
stützende Wirkung für das Aufsuchen eines zentralen Versorgugnsbereiches, das
Verweilen und letztlich für eine entsprechende Passantenfrequenz, die für das
Funktionieren der Einzelhandelslage eine unverzichtbare Voraussetzung darstellt.
Die städtebaulich-funktionale Situation in den zentralen Versorgungsbereichen In-
nenstadt Villingen und Innenstadt Schwenningen wird anhand einer Stärken-Schwä-
chen-Analyse im Rahmen einer Fotodokumentation dargestellt (vgl. Kap. 4.2.3 und
Kap. 4.3.3). Als Kriterien für die Stärken-Schwächen-Analyse dienen dabei nicht nur
Belange des Einzelhandels und des Städtebaus; es werden zudem die funktionsbezo-
gene Aufenthaltsqualität sowie der zentrale Versorgungsbereich als Wohn-, Arbeits-
und Kulturstandort bewertet.
Diese Stärken-Schwächen-Analyse bildet somit die wesentliche Basis für die Identi-
fizierung räumlicher Entwicklungsmöglichkeiten für den Einzelhandel (vgl. Kap. 8.3).
Im Folgenden werden die Begriffe "zentraler Versorgungsbereich Innenstadt
Schwenningen" und "Innenstadt Schwenningen" synonym verwendet; gleiches gilt für
Villingen.
46

4.2 ZENTRALER VERSORGUNGSBEREICH INNENSTADT VILLINGEN
4.2.1 Räumlich-funktionale Struktur der Innenstadt Villingen
Im Folgenden wird als ein wesentliches Kriterium zur Abgrenzung des zentralen
Versorgungsbereiches die räumliche Verteilung der Einzelhandels- und Dienstleis-
tungsbetriebe in der Innenstadt von Villingen und im direkten Umfeld dargestellt
(vgl. Karte 2) und insbesondere hinsichtlich der Bestandsdichte erörtert.
Karte 2: Einzelhandelsangebot in der Innenstadt von Villingen und angrenzenden Bereichen
Bestand Einzelhandel
kurzfristiger Bedarf
mittelfristiger Bedarf
langfristiger Bedarf
Leerstand
Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage Erhebung Januar bis März 2010, Kartengrundlage: Stadt
Villingen-Schwenningen
Deutlich wird eine räumliche Konzentration der Betriebe entlang des "Einkaufskreu-
zes" Riet-/ Bickenstraße und Obere und Niedere Straße. Die höchste Besatzdichte
weisen dabei die Rietstraße und Niedere Straße auf, wobei ein innenstadttypisches
Angebot des mittelfristigen Bedarfsbereichs (grün dargestellte Punkte) dominiert.
Eine räumliche Dichte bestehender Einzelhandelsbetriebe ist zudem in den parallel
47

zur Niederen Straße verlaufenden Straßen (Gerber- und Färberstraße) sowie in der
orthogonal dazu verlaufenden Brunnenstraße zu konstatieren.
In der Gerberstraße fällt ein vergleichsweise hoher Anteil nahversorgungsrelevan-
ter Angebote auf, zurückzuführen auf verschiedene Lebensmittelfachgeschäfte.
In der Karte ebenfalls dargestellt sind die zum Zeitpunkt der Erhebung vorgefunde-
nen leerstehenden Ladenlokale, die tendenziell eher in den Neben- und Randlagen
der Innenstadt lokalisiert sind (z.B. Gerberstraße), während die Hauptlagen Riet-
straße und Niedere Straße einen stabilen Eindruck machen.
Karte 3: Dienstleistungsangebot in der Innenstadt von Villingen und angrenzenden Bereichen
48
Bestand Dienstleistungen
einzelhandelsnahe und
sonstige
medizinischer Bereich
Wirtschaft, Recht
Banken, Sparkassen
Gastronomie
Vergnügungsstätten, Freizeit
Post
öffentliche, soziale,
kulturelle Einrichtungen
Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage Erhebung Januar bis März 2010, Kartengrundlage: Stadt
Villingen-Schwenningen
Die räumliche Verteilung des Dienstleistungsangebotes (vgl. Karte 3) entspricht in
weiten Teilen dem Einzelhandelsbesatz, wobei die Dienstleistungsdichte insbeson-
dere im Bereich der Färberstraße deutlich höher ist, als beispielsweise in den vor-

nehmlich durch Einzelhandelsbetriebe geprägten Hauptlagen Rietstraße und Niedere
Straße.
Hervorzuheben ist der hohe Anteil an gastronomischen Betrieben entlang der Fär-
berstraße, die dadurch einen eigenständigen Charakter aufweist. Eine weitere Be-
sonderheit im innerstädtischen Gefüge ist zudem die Konzentration öffentlicher
Einrichtungen im Nordwesten zwischen Rietstraße und Obere Straße (u.a. Schulen
und Bildungseinrichtungen wie die Verwaltungs- und Wirtschaftsakademie, kultu-
relle Einrichtungen wie das Museum Altes Rathaus und das "Münster Zu Unserer Lie-
ben Frau") sowie in den Randbereichen der Innenstadt (z.B. Schulen in der Bären-
gasse, Bickenstraße).
4.2.2 Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt Villingen
Auf Grundlage der Bestandsdichte sowie funktionaler und städtebaulicher Brüche
bzw. Zäsuren wird der zentrale Versorgungsbereich Innenstadt Villingen abgegrenzt
(vgl. Karte 4). Hierbei handelt es sich um eine Ist-Abgrenzung, d.h. das Potenzialflä-
chen und planerische Überlegungen in diesem Fall nicht berücksichtigt werden.
Der vorgeschlagene zentrale Versorgungsbereich befindet sich innerhalb des ovalen
Altstadtrings und erstreckt sich auf einer Länge von knapp 700 Metern in nordsüdli-
cher Ausdehnung und knapp 500 Metern in westöstlicher Ausdehnung. Der ovale Alt-
stadtbereich ist neben seiner historischen und identitätsstiftenden Bedeutung als
städtebaulich-funktionale Einheit erlebbar, die sowohl städtebaulich-gestalterisch
(u.a. historische Bebauung, Stadtmauer und -tore mit Eingangsfunktion, Gestaltung
öffentlicher Raum, Fußgängerzone) als auch funktional (räumlich-funktionaler Zu-
sammenhang der Betriebe) begründet ist.
Nicht zum zentralen Versorgungsbereich gezählt werden innerhalb des Altstadtrings
das wohnlich geprägte Umfeld westlich der Zinsergasse sowie der durch flächenin-
tensive öffentliche Einrichtungen geprägte Bereich nördlich des Münsterplatzes.
Der ovale Altstadtbereich ist auf Grund der in weiten Teilen noch erhaltenen Stadt-
mauer, der z.T. parkähnlichen begrünten Ringanlage und der verkehrsreichen Ring-
straßen, insbesondere Klosterring, Benediktinerring und Romäusring, deutlich von
49

seiner Umgebung abgegrenzt. Die sich jenseits dieser Zäsuren befindlichen Berei-
che wie die neue Tonhalle/ Kino an der Bertholdstraße oder das ehemalige Markt-
kaufareal und das Theater am Ring liegen somit eindeutig außerhalb der Ist-Ab-
grenzung des zentralen Versorgungsbereiches. Hier üben die genannten Zäsuren er-
hebliche Trennwirkung aus, die aus heutiger Sicht auch perspektivisch kaum über-
windbar erscheint.
Karte 4: Vorschlag zur Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt Villingen
50
680 m
490 m
Bestand
Einzelhandelsbetriebe
Leerstand
Dienstleistungsbetriebe
Abgrenzung
Altstadt
Hauptlagen
Abgrenzung ZVB
Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage Erhebung Januar bis März 2010, Kartengrundlage: Stadt
Villingen-Schwenningen
Der Bahnhof und die Paradiesgasse östlich des Kaiserrings werden trotz der in der
Vergangenheit getätigten Investitionen in die Gestaltung des öffentlichen Raums
und der Ausbildung einer Verbindungsachse in die Altstadt nicht dem zentralen Ver-
sorgungsbereich zugeordnet, da eine städtebaulich-funktionale Verbindung nicht
hinreichend gegeben ist. Zudem wird durch die Architektur des Gebäudekomplexes
der Sparkasse und die Stadtmauer eine klare städtebauliche Eingangstorsituation
definiert.

Grundsätzlich erscheint eine Ausdehnung des zentralen Versorgungsbereiches In-
nenstadt Villingen über den Altstadtring hinaus, ungeachtet der klaren Zäsuren,
auch in Anbetracht der bereits bestehenden räumlichen Ausdehnung der Altstadt
(500 bzw. 700 Meter) schwierig. Erfahrungsgemäß funktionieren Innenstädte mit
einem dichten Einzelhandelsbesatz nur bis zu einer Ausdehnung von rd. 600 Metern.
Die Ist-Abgrenzung der Villinger Innenstadt innerhalb des Altstadtrings ergibt
sich aus der derzeitigen städtebaulich-funktionalen Situation.
Eine gutachterliche Empfehlung für die planerische/ perspektivische Abgrenzung
des zentralen Versorgungsbereichs wird im Kap. 8.3.1 ausgesprochen.
4.2.3 Städtebaulich-funktionale Stärken-Schwächen-Analyse Innenstadt Villingen
Die Innenstadt Villingen liegt innerhalb der historischen Altstadt und wird vor al-
lem durch das Einkaufskreuz Riet-/ Bickenstraße und Niedere/ Obere Straße ge-
prägt. Er ist charakterisiert durch eine überwiegend kleinteilige traditionelle Ein-
zelhandelsstruktur, die ergänzt wird durch Gastronomiebetriebe, diverse öffentli-
che Einrichtungen sowie verschiedene zentrenprägende Dienstleistungen. Die unter-
schiedlichen Nutzungen stehen in wechselseitiger positiver Beziehung zueinander
und tragen zusammen mit der harmonischen städtebaulich-architektonischen Ge-
staltung und Bebauung zu einer attraktiven Innenstadt bei.
Auf der anderen Seite gibt es jedoch auch Teilbereiche, die funktional und städte-
baulich "abfallen" bzw. Potenziale, die nicht zur Gänze genutzt werden.
Im Folgenden werden die Stärken und Schwächen der Villinger Innenstadt darge-
stellt, fotographisch und anhand von Karten dokumentiert und unter städtebaulich-
funktionalen Gesichtspunkten bewertet. Diese Ausführungen beziehen sich auf die
zum Zeitpunkt der Bestandserhebung vorgefundene Situation.
4.2.3.1 Stärken hinsichtlich funktionaler Aspekte
In der Villinger Innenstadt ist ein vielfältiges und innenstadttypisches Einzelhan-
delsangebot vorhanden, wobei Bekleidung eindeutig das Leitsortiment darstellt. Die
typischen innenstadtrelevanten Sortimente sind in Konkurrenzsituation vorhanden,
wobei das Einzelhandelsangebot im Bereich des Einkaufskreuzes - insbesondere
entlang der Rietstraße und Niederen Straße - seine höchste Konzentration findet.
51

Hier ist ein weitgehend durchgängiger Besatz in den Erdgeschosszonen zu konsta-
tieren, der sich vereinzelt auch in den Obergeschossen fortsetzt (z.B. im Kreuzungs-
bereich) und zu einer hohen innenstadt-charakterisierenden funktionalen Dichte
führt. Aus dieser resultiert eine hohe Passanten-/ Kundenfrequenz, so dass von
einem belebten Innenstadtbereich gesprochen werden kann.
Der Mix von typischen Filialbetrieben und inhabergeführten Fachgeschäften in un-
terschiedlichen Preislagen trägt zu einer vielfältigen Angebotsstruktur bei. Die
Angebotsqualität und das Preisniveau sind insgesamt im mittleren Segment einzu-
ordnen. Trotz der Neuansiedlungen der letzten Jahre - vor allem Handyläden und SB-
Bäckereien, die mit einer austauschbaren Gestaltung und einem monotonen Angebot,
Teilräume der Innenstadt prägen - verzeichnet die Villinger Innenstadt ein ab-
wechslungsreiches und z.T. auch spezialisiertes Angebot: Neben dem "herkömmli-
chen" innenstadttypischen Warensortiment tragen so vor allem Lebensmittelfach-
geschäfte oder spezialisierte Fachgeschäfte (z.B. für Kürschnerware, Hüte oder
Kurzwaren/ Handarbeit) zu einem individuellen Charakter der Innenstadt bei.
Zudem sind mehrere Betriebe mit einem nahversorgungsrelevanten Angebots-
schwerpunkt in der Innenstadt angesiedelt (neben den Lebensmittelfachgeschäften
auch mehrere Bäckereien und Metzgereien sowie jeweils zwei Drogeriemärkte und
Reformhäuser). Eine Konzentration derartiger Angebote ist im Umfeld der Paradies-
gasse und der Gerberstraße festzustellen (u.a. "Schlemmerparadies", Käsefachhan-
del, Feinkost, zwei Metzgereien). Wichtige Nahversorgungsfunktion übernimmt ein
Lebensmitteldiscounter in der Oberen Straße, dem auf Grund seiner Größe jedoch
nur eingeschränkt eine Magnetfunktion zukommt.
Zweimal wöchentlich (Mittwoch und Samstag) findet zudem auf dem Münsterplatz in
städtebaulich sehr attraktivem Ambiente der Wochenmarkt statt, der neben seiner
Nahversorgungsfunktion eine identitätsstiftende Wirkung und auch regionale Aus-
strahlung entfaltet. Als innerstädtischer Treffpunkt übernimmt er auch sozial-kom-
munikative Aufgaben und trägt zu einer Belebung der Innenstadt bei.
In der Villinger Innenstadt liegt insgesamt eine - auch baulich bedingte - eher
kleinteilige Betriebsstruktur vor, die maßgeblich im Kreuzungsbereich Bicken-/
52

Rietstraße mit der Oberen/ Niederen Straße aufgebrochen wird. Hier sind mit dem
Kaufhaus "Müller" und zwei großflächigen Bekleidungsgeschäften wichtige Magnet-
betriebe angesiedelt. Wichtige Frequenzbringerfunktion für den innerstädtischen
Handel übernehmen überdies der Sportfachhandel und die Buchhandlung in der Riet-
straße.
In der Oberen Straße zeigt das Beispiel eines Bekleidungsgeschäftes, dass auch in
kleinteiligen Baustrukturen die Realisierung größerer Verkaufsflächen möglich ist.
Foto 1: Magnet "K&L" (Bickenstraße) Foto 2: Verkaufsflächenzusammenlegung
(Obere Straße)
Quelle: eigenes Foto Februar 2010 Quelle: eigenes Foto Februar 2010
Insgesamt wird das Einzelhandelsangebot durch ein vielfältiges Dienstleistungsan-
gebot aus z.T. publikumsorientierten Dienstleistungs- und Gastronomiebetrieben
funktional ergänzt. Die Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe führen zu wichti-
gen Kopplungseffekten und positiven Wechselbeziehungen mit den innenstädtischen
Einzelhandelsnutzungen und können die Aufenthaltsdauer von Kunden und Besuchern
erhöhen.
Bei den einzelhandelsnahen Dienstleistungen handelt es sich beispielweise um
Friseurbetriebe, Reisebüros oder Kosmetikstudios, aber auch um verschiedene me-
dizinische Angebote (z.B. Ärztehaus in der Paradiesgasse)
Das gastronomische Angebot konzentriert sich räumlich vor allem in der Färber-
straße. In der Rietstraße sind ebenfalls einige Cafés angesiedelt, die mit Freisitz-
möglichkeiten - auch in den Abendstunden - eine wichtige Bedeutung zur Belebung
des öffentlichen Raums einnehmen.
53

Einige Beherbergungsmöglichkeiten in bzw. im unmittelbaren Umfeld der Innenstadt
(z.B. Parkhotel in der Paradiesgasse) spiegeln die touristische Bedeutung/ Aus-
strahlung der Villinger Innenstadt wider.
Foto 3: Außengastronomie (Rietstraße) Foto 4: Altes Rathaus (Münsterplatz)
Quelle: eigenes Foto Februar 2010 Quelle: eigenes Foto Februar 2010
Im Hinblick auf kulturelle Einrichtungen (z.B. Museum Altes Rathaus, Franziskaner-
museum oder Theater am Turm, Stadtbibliothek), diverse Schulen, Bildungs- und
Verwaltungseinrichtungen oder das Münster befinden sich bedeutende Einrichtun-
gen mit z.T. überörtlicher Ausstrahlung innerhalb der Villinger Altstadt.
Auch die in räumlicher Nähe zur Altstadt angesiedelten Veranstaltungsorte wie die
Neue Tonhalle, das Kino oder das Theater am Ring können zu einer Belebung der In-
nenstadt - insbesondere in den Abendstunden - beitragen.
54
4.2.3.2 Stärken hinsichtlich städtebaulicher und verkehrlicher Aspekte
Die Villinger Innenstadt ist für verschiedene Verkehrsteilnehmer gut erreichbar.
Durch die Gestaltung der Paradiesgasse und Ausbildung einer städtebaulichen Achse
in Richtung Bahnhof Villingen besteht eine gute Anbindung an das überörtliche
Bahnnetz.
Um den Altstadtring angesiedelte Parkhäuser ermöglichen auch eine gute Anbindung
für den Autokunden.
Die Verkehrsregelung der Villinger Innenstadt bewirkt einen sehr hohen fußläufigen
Vernetzungsgrad. Ein Großteil der Straßen in der Altstadt ist als Fußgängerzone
ausgewiesen; die restlichen Straßen sind als Einbahnstraße ausgebildet. Neben der
Akzentuierung der historischen Strukturen trägt die Fußgängerzone auch zu einer

hohen Durchgängigkeit für Passanten und - verbunden mit ihrer harmonischen Ge-
staltung - zu einer hohen Aufenthaltsqualität bei.
Die unverwechselbare Identität des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt der
Zähringerstadt Villingen wird insbesondere durch die weitgehend erhaltenen histo-
rischen Baustrukturen innerhalb des größtenteils von der Ringmauer umschlosse-
nen Altstadtkerns geprägt. Die geschlossene, drei- bis viergeschossige und fort-
laufend traufständige Bauweise mit den verschiedenfarbigen Putzfassaden vermit-
telt ein städtebaulich homogenes Erscheinungsbild.
Foto 5: “Café Raben“ und Münster im Hintergrund
Foto 6: Kleinteilige Bebauung am Münsterplatz
Quelle: eigenes Foto Februar 2010 Quelle: eigenes Foto Februar 2010
Infolge der noch erhaltenen Reste der Stadtbefestigung, d.h. Stadtmauer und die
drei Stadttore und drei Türme, sowie der Gestaltung des öffentlichen Raums, der
Ausweisung als Fußgängerzone und der historischen Bebauung wird der Eintritt in
die Innenstadt von jeder Seite städtebaulich klar und markant definiert. Erst beim
betreten des Altstadtkerns wird somit ein Gefühl von "Zentrumsatmosphäre" er-
zeugt. Die Stadttore- und Türme aber auch die "Torarchitektur" des Sparkassenge-
bäudes in der Paradiesgasse stellen dabei für Passanten wichtige Orientierungs-
hilfen dar.
Der Kreuzungspunkt von Bicken-/Rietstraße mit der Niederen und Oberen Straße ist
der funktional stärkste Bereich der Innenstadt, da hier bzw. im direkten Umfeld die
größten Betriebe der Innenstadt angesiedelt sind. Dem Kreuzungspunkt kommt eine
wichtige Scharnier- und Verteilerfunktion im Fußwegenetz der Altstadt zu und
weist daher die höchste Passantenfrequenz auf.
55

Das städtebaulich-architektonische „Herzstück“ der Innenstadt stellt der Münster-
platz dar, der von Villingens Wahrzeichen "Münster Unserer Lieben Frau“ dominiert
wird. Die dreischiffige Basilika mit ihren hohen Kirchentürmen übernimmt als
städtebauliche Dominante im Stadtbild eine wichtige Orientierungsfunktion - ins-
besondere für ortsunkundige Passanten (z.B. Touristen) - und entfaltet eine identi-
tätsstiftende Wirkung.
Daneben gibt es unzählige, weitere architektonisch wie auch (kunst)historisch wert-
volle Gebäude, die eine hohe identitätsstiftende Wirkung entfalten und der Villin-
ger Innenstadt auch eine hohe touristische Ausstrahlung verleihen. Zu nennen sind
neben den erwähnten noch erhaltenen Stadttürmen und -toren und dem Alten Rat-
haus, dem Alten Kaufhaus (Münsterplatz) und dem Café Raben mit seiner kunstvollen
Fassadengestaltung (Obere Straße) auch die Bürgerhäuser mit Erkern und Dachgau-
ben (z.B. an der Bickenstraße).
Die Gestaltung des öffentlichen Raums ist überwiegend ansprechend, die Pflaste-
rung der Fußgängerzone passt sich dabei der historischen Baustruktur in weiten
Teilen der Innenstadt an. Die hochwertige Pflasterung, die Integration der "Bächle"
in das Stadtbild, die konzeptionelle moderne Beleuchtung und die Außengastrono-
mie führen insbesondere in den weitläufigen und relativ breit dimensionierten
Straßenräumen Niedere/ Obere Straße und Riet-/ Bickenstraße zu einer hohen
Nutzbarkeit und Aufenthaltsqualität.
Foto 7: Gestaltung öffentlicher Raum
(Bickenstrasse)
56
Foto 8: Innenstadteingang Riettor
Quelle: eigenes Foto Februar 2010 Quelle: eigenes Foto Februar 2010

Innerhalb der Innenstadt Villingen und unmittelbar daran angrenzend befinden sich
vielfältige Potenzialflächen unterschiedlicher Größe für die weitere räumliche
Einzelhandelsentwicklung, womit eine wesentliche Voraussetzung für das Verfolgen
eines Einzelhandelskonzeptes - unter Einhaltung bestimmter Bedingungen hinsicht-
lich Gestaltung, Architektur und Anbindung - gegeben ist. Die räumlichen Entwick-
lungsmöglichkeiten werden im Einzelnen im Kap. 8.3.1 differenziert erörtert.
4.2.3.3 Schwächen hinsichtlich funktionaler Aspekte
Vor allem in den Nebenlagen (Brunnenstraße, Färberstraße und Gerberstraße) und
im nördlichen Bereich der Fußgängerzone wurden vermehrt Leerstände festgestellt.
Teilweise entsprechen diese Leerstände nicht mehr den Anforderungen moderner
Einzelhandelsbetriebe und können nur durch Sanierung und Umbau zu marktfähigen
Verkaufsflächen entwickelt werden; teilweise sind diese Leerstände auch Ausdruck
der erheblichen Ausdehnung der Innenstadt 53 sowie der umfangreichen Einzelhan-
delsangebote, die in den vergangenen Jahren außerhalb der Villinger Innenstadt an-
gesiedelt wurden.
In der Innenstadt Villingen herrscht ein eher kleinteiliges Einzelhandelsangebot
vor. Drei Viertel der innerstädtischen Geschäfte weisen eine Verkaufsfläche von 100
qm und weniger auf.
Das kleinteilig strukturierte Angebot verleiht der Villinger Innenstadt zwar ein ge-
wisses Maß an Identität und Vielfalt, da die Geschäfte in der Innenstadt häufig in-
habergeführt sind und ein individuelles Erscheinungsbild aufweisen (siehe Stärken).
Allerdings besteht die Gefahr, dass sie, je nach Branche, längerfristig oftmals keine
betriebswirtschaftlich rentablen Ergebnisse erwirtschaften können.
Dieser Umstand ist vor allem der historisch bedingten kleinteiligen Bebauung ge-
schuldet. Positiv in diesem Kontext ist anzumerken, dass in Einzelfällen zu erkennen
ist, wie durch realisierte Verkaufsflächenzusammenlegungen dem Sortiment ent-
sprechend sinnvolle Betriebsgrößen geschaffen werden konnten (z.B. Bekleidungsge-
schäft in der Oberen Straße und Buchhandlung in der Rietstraße).
53 Ein Fußgänger, der allein das Achsenkreuz der Fußgängerzone abläuft, legt eine Wegstrecke von ca.
2.400 Metern zurück.
57

Eine niedrige Gestaltungsqualität und eine negative Wirkung auf den Außenraum
entfalten dabei auch einige, in der Villinger Innenstadt angesiedelte Spielhallen
und Wettbüros, die sich auf Grund ihrer branchentypischen Gestaltungsmerkmale
(z.B. Neonreklame, verklebte/ abgedunkelte Schaufenster) nach außen hin abschotten
und im Widerspruch zur hohen architektonischen Qualität der Gebäude stehen (z.B.
Färberstraße, Bickenstraße, Münsterplatz) (vgl. Foto 14, S. 60).
Der Münsterplatz stellt auf Grund der identitätsstiftenden Bebauung (u.a. "Münster
Zu Unserer Lieben Frau") und der darauf abgestimmten Gestaltung des öffentlichen
Raums die höchste städtebaulich-architektonische Qualität in der Villinger Innen-
stadt dar, fällt jedoch in seiner funktionalen Bedeutung deutlich von den übrigen
Lagen ab. Die Potenziale hinsichtlich der Nutzbarkeit des Platzbereiches werden
nicht hinreichend genutzt. Außer an Markttagen ist die Passantenfrequenz gering,
da z.B. Angebote der (Außen)Gastronomie, die zu einer Belebung beitragen könnten,
fehlen.
58
4.2.3.4 Schwächen hinsichtlich städtebaulicher und verkehrlicher Aspekte
Der überwiegend hohen Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum steht im Bereich
der Färber- und Gerberstraße eine mindere Qualität der Straßenraumgestaltung
(alte Bodenbeläge, enge Fußwege) sowie eine Einschränkung durch straßenbeglei-
tendes Parken und den Einbahnstraßenverkehr gegenüber.
Diese beiden Nebenlagen der Innenstadt sind zudem durch eine vergleichsweise
hohe Leerstandsquote und einen offensichtlichen baulichen Investitionsstau an den
Gebäuden charakterisiert.
Diese laufen auf Grund differenzierter städtebaulich-funktionaler Defizite Gefahr,
sich in einer Abwärtsspirale weiter negativ zu entwickeln.
Mit den Leerständen geht auch ein Sanierungsbedarf der Gebäude einher, der de-
ren Vermietbarkeit erschwert. Die vorhandenen Leerstände werden zudem nicht
zwischengenutzt oder "kaschiert" und rufen in der Färberstraße oder Gerberstraße
eine funktional wie städtebaulich-gestalterisch unbefriedigende Situation hervor.
Dies kann zu weiteren negativen Ausstrahlungseffekten auf das Umfeld (z.B. Hem-
mung des Investitionswillens der Eigentümer) führen und den Trading-Down-Prozess
beschleunigen.

Foto 9: Leerstand Färberstraße Foto 10: Gerberstraße
Quelle: eigenes Foto Februar 2010 Quelle: eigenes Foto Februar 2010
Die Vernetzungspotenziale, die historische Stadtstrukturen bieten, werden infolge
der städtebaulichen und funktionalen Defizite der Nebenlagen nur unzureichend ge-
nutzt. Problematisch sind in diesem Zusammenhang auch die z.T. unattraktiven, sa-
nierungsbedürftigen an die Fußgängerzone grenzenden Seitengassen. Abseits der
Haupteinkaufslagen mit den typischen Filialisten fehlen die Bereiche, die einer In-
nenstadt das besondere Flair geben und für deren Unverwechselbarkeit bedeutsam
sind.
Foto 11: Gerberstraße Foto 12: Färberstraße/ Brunnengasse
Quelle: eigenes Foto Februar 2010 Quelle: eigenes Foto Februar 2010
Der städtebaulich so bedeutsame Münsterplatz ist als innerstädtischer Platzbereich
auf Grund seiner "versteckten" Lage und seiner Nutzungsstruktur nur eingeschränkt
erlebbar. Die städtebaulich-funktionale Hinführung von den Haupteinkaufslagen ist
unzureichend.
59

In den Wintermonaten wirkt der breite Straßenraum der Fußgängerzone, der so gut
wie keine Aufweitungen bzw. Verengungen aufweist, teilweise monoton. Auch in den
Nebenlagen fehlt es an Platzbereichen, die für ein abwechslungsreiches Innen-
stadterlebnis und für die Aufenthaltsqualität von Bedeutung sind.
Bei zunehmender Außengastronomie gewinnt die Qualität hinsichtlich der Möblie-
rung eine entsprechende Bedeutung im Stadtbild. In der Villinger Innenstadt verur-
sachen jedoch stellenweise billig wirkende Außenbestuhlungen (Plastikbestuhlung)
eine Beeinträchtigung des Stadtbildes (z.B. Rietstraße) und stehen im Kontrast zur
hohen gestalterischen Qualität des öffentlichen Raums und des baulichen Umfeldes.
Die Warenpräsentation und Schaufenstergestaltung entspricht stellenweise nicht
den Ansprüchen an eine moderne, kundenorientierte Innenstadt und widerspricht
der hohen städtebaulich-architektonischen Qualität des öffentlichen Raumes. Durch
Werbeaufsteller sowie Außenständer wird die Verkaufsfläche einiger Betriebe aus-
gedehnt. Übermäßige Werbung, störende Außenständer und eine schwache Schau-
fenstergestaltung lassen sich hierfür auch in den Hauptlagen, z.B. Niedere Straße,
Bickenstraße und Obere Straße, finden und sind oftmals auch Ausdruck von Ge-
schäften mit einer niedrigen Angebotsqualität wie SB-Bäckerein oder niedrigprei-
sigen Bekleidungsgeschäften.
Die Werbung und die Außenständer beeinträchtigen dabei nicht nur die Gestal-
tungs- und Aufenthaltsqualität, sondern schränken überdies die Durchgängigkeit für
Fußgänger ein.
Foto 13: Außenständer (Innenstadt Villingen) Foto 14: Spielhalle (Bickenstraße)
Quelle: eigenes Foto Februar 2010 Quelle: eigenes Foto Februar 2010
60

Zentrale Sammelparkplätze/ -häuser innerhalb der Innenstadt wie auch Bushalte-
stellen fehlen, so dass die Erreichbarkeit - auch für mobilitätseingeschränkte Per-
sonengruppen - zumindest eingeschränkt ist. Hier wird der Zielkonflikt zwischen
der Bevorzugung zentral anzufahrender Parkplätze für den nach Bequemlichkeit
verlangenden Kunden einerseits und dem Anspruch der Besucher nach Aufenthalts-
qualität und Atmosphäre andererseits deutlich.
4.3 ZENTRALER VERSORGUNGSBEREICH INNENSTADT SCHWENNINGEN
4.3.1 Räumlich-funktionale Struktur der Innenstadt Schwenningen
In Karte 5 wird eine relativ disperse Verteilung der Einzelhandelsbetriebe inner-
halb der Schwenninger Kernstadt deutlich. Eine Konzentration des Einzelhandelsbe-
satzes ist im Bereich In der Muslen ablesbar, der durch einen beidseitigen Besatz
mit typischen zentrenrelevanten Angeboten geprägt ist. Die Einzelhandelsangebote
setzen sich in geringerer Dichte entlang der Marktstraße und der Dauchinger
Straße in nördliche Richtung und entlang der Harzerstraße in westliche Richtung
fort. Im nördlichen Bereich der Uhlandstraße und im südlichen Bereich der Fried-
rich-Ebert-Straße, die beide zur Fußgängerzone zählen, befinden sich nur wenig
Einzelhandelsangebote. Am Muslenplatz, dem zentralen Platz in der Schwenninger
Innenstadt, befinden sich nur an der südlichen und östlichen Platzseite einige Ein-
zelhandelsbetriebe. Bei einem der Betriebe handelt es sich allerdings um ein groß-
flächiges Modehaus, das eine wichtige Magnetfunktion für die Schwenninger Innen-
stadt und insbesondere für den östlichen Bereich übernimmt.
Die Angebote des mittelfristigen Bedarfs konzentrieren sich auf die Fußgängerzone.
Der Bereich Marktstraße/ Marktplatz und die Dauchinger Straße sind eher durch An-
gebote des kurzfristigen Bedarfs geprägt.
61

Karte 5: Einzelhandelsangebot in der Innenstadt Schwenningen und angrenzenden Bereichen
Bestand Einzelhandel
62
kurzfristiger Bedarf
mittelfristiger Bedarf
langfristiger Bedarf
Leerstand
Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage Erhebung Januar bis März 2010, Kartengrundlage: Stadt Villingen-Schwenningen
Auffällig ist die Häufung von Leerständen in der Jakob-Kienzle-Straße, an der Alten
Herdstraße (im Zusammenhang mit dem "Rössle"), im Bereich um den Marktplatz und
entlang der Kirchstraße.
Die disperse Verteilung des Einzelhandels ist insbesondere auf die Planung der
Fußgängerzone bei gleichzeitiger Beibehaltung der traditionellen Einkaufslagen der
Schwenninger Innenstadt zurückzuführen. Durch den Niedergang der Uhrenindustrie
wurden große Flächenpotenziale in der heutigen Innenstadt frei, die eine Entwick-
lung der Fußgängerzone ermöglichten. Anfang der 1980er Jahre wurde die Fußgän-
gerzone (In der Muslen, Muslenplatz und z.T. Friedrich-Ebert-Straße und Uhland-
straße) entwickelt. Mit der Fußgängerzone kam es zur Verlagerung des Zentrums, in
der Folge verlor der Marktplatz an Bedeutung, so dass hier heute relativ viele Leer-
stände vorzufinden sind. Dennoch sind die auf den Marktplatz zuführenden Straßen

(Dauchinger Straße, Marktstraße, Kirchstraße und Sturmbühlstraße) immer noch
durch Einzelhandelsnutzungen geprägt.
Karte 6: Dienstleistungsangebot in der Innenstadt von Schwenningen und angrenzenden Bereichen
Bestand Dienstleistungen
einzelhandelsnahe und
sonstige
medizinischer Bereich
Wirtschaft, Recht
Banken, Sparkassen
Gastronomie
Vergnügungsstätten, Freizeit
Post
öffentliche, soziale,
kulturelle Einrichtungen
Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage Erhebung Januar bis März 2010, Kartengrundlage: Stadt
Villingen-Schwenningen
Das Dienstleistungsangebot ist in der Schwenninger Innenstadt und deren Umfeld
ähnlich dispers verteilt wie das Einzelhandelsangebot, wobei es insbesondere im
Bereich City-Rondell und in den Randlagen (außerhalb der Fußgängerzone) zu Häu-
fungen von Dienstleistungsbetrieben kommt. Anders als in der Villinger Innenstadt
gibt es keinen speziell durch Gastronomie geprägten Bereich.
Während sich am Marktplatz das Rathaus und verschiedene städtische Ämter befin-
den, sind südlich der Jakob-Kienzle-Straße in Richtung Bahnhof die Berufsakademie,
die Fachhochschule und verschiedene Einrichtungen der St. Franziskus Gemeinde
verortet.
63

Am Muslenplatz überwiegen öffentliche, kulturelle und soziale Einrichtungen (u.a.
Bibliothek, Museum und evangelisches Pfarrhaus), gastronomische Nutzungen sind
hingegen kaum vorhanden.
4.3.2 Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt Schwenningen
Auf der Grundlage des aktuellen Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatzes sowie
unter Berücksichtigung städtebaulicher Merkmale wird die in Karte 7 dargestellte
Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt Schwenningen vorge-
schlagen. Der zentrale Versorgungsbereich Innenstadt Schwenningen erstreckt sich
im Wesentlichen zwischen Bärenplatz im Westen, Dauchinger Straße/ Staufenstraße
im Norden, Marktstraße/ Alte Herdstraße im Osten und Jakob-Kienzle-Straße im Sü-
den und schließt die Fußgängerzone und den Marktplatz mit ein. 54
Der Abgrenzungsvorschlag orientiert sich damit im Wesentlichen am vorhandenen
Einzelhandelsbesatz, da mit Ausnahme der Fußgängerzone keine eindeutigen städte-
baulichen, baulichen und/ oder verkehrlichen Zäsuren bestehen.
Die Eingänge werden im Westen durch den Bärenplatz und einen Platz im Osten
(Kreisverkehr zwischen Schützenstraße, Marktstraße und Alte Herdstraße) gebildet
(vgl. Foto 15 und Foto 16). An diesem Platz wird der Eingang durch die angrenzen-
den Gebäude ("Rössle", Kinokomplex, großflächiges Modehaus und Stadtbibliothek)
unterstrichen.
Im Süden und Norden sind keine eindeutigen städtebaulichen Eingangssituationen
erkennbar. Dort ergibt sich die Abgrenzung auf Grund des funktionalen Besatzes.
Nördlich der Kronenstraße bildet der Mauthepark die Grenze der Innenstadt. In der
Dauchinger Straße bricht der Einzelhandelsbesatz nördlich der Bert-Brecht-Straße/
Staufenstraße ab, so dass der nördlich anschließende Bereich nicht mehr der Innen-
stadt zuzuordnen ist. Allerdings ist anzumerken, dass bereits mit dem Marktplatz
und der Kreuzung Dauchinger Straße/ Auf der Lehr bzw. Spittelstraße bereits eine
deutliche verkehrliche Zäsur erkennbar ist. Im Süden der Innenstadt erstreckt sich
der Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz bis zur Jakob-Kienzle-Straße. Südlich
54 Im Folgenden werden die Begriffe zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Schwenningen und In-
64
nenstadt Schwenningen synonym verwendet.

der Jakob-Kienzle-Straße befinden sich mit der Berufsakademie, der Fachhochschule
und der St. Franziskus Kirche öffentliche und soziale/ kulturelle Nutzungen.
Foto 15: Westlicher Stadteingang - Bärenplatz
Foto 16: Östlicher Stadteingang -
Fußgängerbrücke "Rössle"
Quelle: eigenes Foto April 2010 Quelle: eigenes Foto April 2010
Karte 7: Vorschlag zur Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt Schwenningen
670 m
Bestand
Einzelhandelsbetriebe
Leerstand
Dienstleistungsbetriebe
Abgrenzung
690 m
Abgrenzung ZVB
Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage Erhebung Januar bis März 2010, Kartengrundlage: Stadt
Villingen-Schwenningen
65

Die Ausdehnung der abgegrenzten Innenstadt beträgt 700 Meter in Nord-Süd- bzw.
Ost-West-Richtung und ist im Hinblick auf Besatzdichte und Passantenfrequenz be-
reits sehr ausgedehnt.
Die in Karte 7, S. 65 dargestellte Ist-Abgrenzung der Schwenninger Innenstadt er-
gibt sich aus der derzeitigen städtebaulich-funktionalen Situation.
Eine gutachterliche Empfehlung für die planerische/ perspektivische Abgrenzung
des zentralen Versorgungsbereichs wird im Kap. 8.3.2 ausgesprochen.
4.3.3 Städtebaulich-funktionale Stärken-Schwächen-Analyse Innenstadt
Schwenningen
Der zentrale Versorgungsbereich von Schwenningen weist anders als die Villinger
Innenstadt keine historischen Strukturen auf und ist durch eine eher inhomogene
Bebauung sowie durch Bereiche mit hohem Verkehrsaufkommen geprägt. Die Ent-
wicklung der vergleichsweise jungen Stadt war vor allen durch die Uhrenindustrie
gekennzeichnet, was noch heute im Stadtbild ablesbar ist (vgl. Foto 20, S. 68).
66
4.3.3.1 Stärken hinsichtlich funktionaler Aspekte
Die Innenstadt von Schwenningen ist durch ein vielfältiges Einzelhandels- und
Dienstleistungsangebot geprägt. Wenngleich Einzelhandelsangebote im mittelpreisi-
gen Segment dominieren, so gibt es auch einzelne hochpreisige Geschäfte, die mit
ihrem exklusiven Warensegment einen bedeutenden Standortfaktor darstellen.
Mit den verschiedenen z.T. regional bedeutsamen Sportgeschäften weist die
Schwenninger Innenstadt in diesem Sortimentsbereich eine besondere Kompetenz
auf. Auch im Sortiment Bekleidung verfügt sie über ein quantitativ und qualitativ
gutes Angebot. Hierzu tragen insbesondere zwei großflächige Modehäuser bei, die
auf Grund ihrer Größe eine wichtige Magnetfunktion, besonders für den östlichen
Bereich der Innenstadt, übernehmen.
Die erst in den 1980er Jahren entwickelte Fußgängerzone In der Muslen bot ausrei-
chend Flächen für die Ansiedlung großflächiger Betriebsstrukturen. So zeichnet sich
die Innenstadt von Schwenningen vor allem durch verschiedene großflächige Ein-
zelhandelsbetriebe aus (u.a. Bekleidung, Sport, Müller-Kaufhaus, Möbel), die wich-
tige Frequenzbringerfunktion wahrnehmen. Insgesamt sind in der Schwenninger In-
nenstadt neun Betriebe mit einer Verkaufsfläche von mehr als 800 qm vorhanden,

die zusammen gut die Hälfte der gesamten innerstädtischen Verkaufsfläche auf sich
vereinen (vgl. Kap 4.4).
Mit dem zentral in der Fußgängerzone gelegenen City-Rondell besitzt die Schwen-
ninger Innenstadt ein Einkaufszentrum, das wetterunabhängige Einkaufs- und Auf-
enthaltmöglichkeiten bietet. Zur vielfältigen Angebotsstruktur trägt auch der Mix
von typischen Filialbetrieben, die besonders im City Rondell vertreten sind, und
(z.T. großflächigen) inhabergeführten Fachgeschäften in der übrigen Innenstadt bei.
Neben Einzelhandelsbetrieben gibt es im City-Rondell vor allem auch verschiedene
gastronomische Angebote. Das angeschlossene Parkhaus nimmt wichtige Eingangs-
funktion in die Fußgängerzone wahr.
Foto 17: City-Rondell - Eingang In der Muslen Foto 18: Parkhaus City-Rondell
Quelle: eigenes Foto April 2010 Quelle: eigenes Foto April 2010
Im Hinblick auf die Nahversorgungsfunktion der Schwenninger Innenstadt gibt es
neben Betrieben des Lebensmittelhandwerks und einigen kleinen Fachgeschäften
einen großflächigen Supermarkt, der ein sehr spezialisiertes Angebot aufweist 55 ,
zwei kleinflächige Lebensmitteldiscounter und einen Lebensmittelmarkt mit einem
ebenfalls spezialisierten Angebot. Auf dem Muslenplatz findet jeden Samstag und in
den Sommermonaten auch mittwochs ein Wochenmarkt statt, der ebenfalls Nahver-
sorgungsfunktion wahrnimmt.
55 Ein weiterer großflächiger Supermarkt befand sich zum Zeitpunkt der Befragung im City-Rondell,
dieser schloss jedoch Anfang 2010.
67

Mit der Dualen Hochschule und der Hochschule Furtwangen befinden sich unmittelbar
an die Innenstadt angrenzend Bildungseinrichtungen mit überörtlicher Bedeutung.
Weitere bedeutende kulturelle Einrichtungen sind u.a. das Heimat- und Uhrenmu-
seum Schwenningen, das Uhrenindustriemuseum (nahe der Innenstadt) und die
Städtische Galerie.
68
4.3.3.2 Stärken hinsichtlich städtebaulicher und verkehrlicher Aspekte
Der Bereich mit der höchsten Einzelhandelsbesatzdichte, Aufenthalts- und Gestalt-
qualität sowie Passantenfrequenz in der Schwenninger Innenstadt ist die Fußgän-
gerzone In der Muslen. Hier sind insbesondere im Straßenraum die in der Vergan-
genheit getätigten Investitionen deutlich ablesbar (u.a. Pflasterung, Bäume, Brun-
nen) (vgl. Foto 21). Wenngleich die überwiegend geschlossene Bebauung sehr unter-
schiedlich ist, prägen doch einige markante Gebäude das Straßenbild. Hierzu gehö-
ren das ehemalige Kaufhaus Merkur an der Ecke In der Muslen/ Friedrich-Ebert-
Straße (vgl. Foto 19) und das in das City-Rondell integrierte historische Hauptportal
der ursprünglich an diesem Standort stehenden Uhrenfabrik Mauthe (vgl. Foto 20).
Der überwiegende Anteil der Gebäude ist in einem guten baulichen Zustand.
Foto 19: Historisches Gebäude - In der
Muslen
Foto 20: Hauptportal der ehemaligen Uhrenfabrik
Mauthe am City Rondell
Quelle: eigenes Foto Juni 2010 Quelle: eigenes Foto März 2010

Foto 21: Gestaltung Fußgängerzone - In der
Muslen
Foto 22: Gestaltung - Friedrich-Ebert-Straße
Quelle: eigenes Foto Juni 2010 Quelle: eigenes Foto Juni 2010
Der den östlichen Eingang zur Fußgängerzone bildende Muslenplatz nimmt Schar-
nierfunktion zwischen Marktstraße, Kronenstraße und In der Muslen wahr. Hier be-
steht eine Blickbeziehung zur nördlich gelegenen Stadtkriche. Der Platz wird durch
das östlich angrenzende Fachwerkhaus (Pfarrhaus) mit der Freitreppe dominiert.
Weitere prägende Gebäude sind ein Fachwerkhaus (Heimatmuseum), die ehemalige
Stadtapotheke, ein mehrgeschossiger relativ moderner Bau eines großflächigen Be-
kleidungshauses und das 80er-Jahre-Gebäude der Stadtbibliothek.
Foto 23: Muslenplatz Foto 24: Modehaus und Bibliothek -
Muslenplatz
Quelle: eigenes Foto Juni 2010 Quelle: eigenes Foto Juni 2010
69

Foto 25: Heimatmuseum - Muslenplatz Foto 26: Außengastronomie - Muslenplatz
Quelle: eigenes Foto März 2010 Quelle: eigenes Foto Juni 2010
Ebenfalls ansprechend gestaltet ist der Straßenraum in der Friedrich-Ebert-Straße
und der Uhlandstraße südlich der Straße In der Muslen (vgl. Foto 22). Durch die
Einbeziehung dieser quer zum Hauptbereich der Fußgängerzone verlaufenden Stra-
ßen wird die lineare Struktur aufgebrochen.
Die Marktstraße weist südlich der Rathausstraße eine ansprechende Gestaltung des
öffentlichen Raums auf, hierzu zählen u.a. gepflasterte Fußwege und Parkbuchten,
straßenbegleitende Bäume und moderne Laternen (vgl. Foto 27).
Der Kreisverkehr am westlichen Stadteingang ist attraktiv gestaltet (Pflasterung,
gepflegte Grünflächen) und stellt eine klar definierte Eingangssituation dar. Ein-
schränkend ist anzumerken, dass dieser Platz hauptsächlich als Verkehrsraum fun-
giert (vgl. Foto 28).
Foto 27: Gestaltung Marktstraße Foto 28: Westlicher Stadteingang - attraktiv
gestalteter Platzbereich
Quelle: eigenes Foto März 2010 Quelle: eigenes Foto März 2010
70

In unmittelbarer Nähe zur Innenstadt befindet sich nördlich der Kronenstraße, zwi-
schen Engelstraße, Kirchstraße und Bürkstraße der Mauthepark. Dieser war ur-
sprünglich der Garten des gleichnamigen Uhrenfabrikanten und ist heute der Öffent-
lichkeit zugänglich. Auf der gut einen Hektar umfassenden Fläche befinden sich u.a.
ein Spielplatz, eine Wiese mit alten Baumbeständen, ein Bauerngarten und ein Was-
serspiel. Der Mauthepark übernimmt eine wichtige Erholungsfunktion.
Die Innenstadt von Schwenningen ist sowohl mit dem Pkw als auch mit öffentlichen
Verkehrsmitteln gut erreichbar. An allen wichtigen Zugängen zur Innenstadt sind
Parkplätze bzw. Parkhäuser vorhanden. Der Bahnhof liegt zwar außerhalb der In-
nenstadt, jedoch in fußläufiger Entfernung zu dieser. Der Busbahnhof befindet sich
in der Kronenstraße und liegt somit innerhalb der Innenstadt.
4.3.3.3 Schwächen hinsichtlich funktionaler Aspekte
Die Schwenninger Innenstadt weist anders als die Villinger Innentadt keine kom-
pakte Struktur auf. Innerhalb der Innenstadt existieren verschiedene städtebaulich-
funktionale Brüche (z.B. Wohnnutzung) und Barrieren (z.B. in Form stark befahrener
Straßen), so dass die Innenstadt in ihrer bisherigen Ausdehnung nicht im Zusam-
menhang erlebbar ist. Es mangelt an abwechslungsreichen Stadträumen, lebendigen
Platzbereichen, markanter Architektur und Vernetzung der Stadträume. Die angren-
zende Fachhochschule und Duale Hochschule mit ihren rd. 3.200 Studierenden sind
weder im Straßenraum noch im Angebot (Cafés etc.) fühlbar. Dieses Potenzial wird
derzeit nicht für die Innenstadt genutzt.
Problematisch ist die relativ hohe Anzahl an Leerständen (vgl. Karte 5), die sich
nachteilig auf das Image der Schwenninger Innenstadt auswirken. In der öffentli-
chen Diskussion sind vor allem die Leerstände im Bereich des Marktplatzes und das
"Rössle". Die relativ hohe Leerstandsquote am Markt ist insbesondere auf die durch-
aus beabsichtigte Verlagerung der Innenstadt in Richtung Fußgängerzone zurückzu-
führen. Die erhebliche Unzufriedenheit in der öffentlichen Diskussion ist aus Gut-
achtersicht eine Folge der mangelnden Kommunikation stadtentwicklungsplaneri-
scher Entscheidungen.
71

Foto 29: Leerstand - Uhlandstraße Foto 30: Leerstand - Jakob-Kienzle-Straße
Quelle: eigenes Foto März 2010 Quelle: eigenes Foto April 2010
Eine weitere Schwäche stellt die Gestaltung der Leerstände dar. Die Mehrzahl der
Leerstände sind nicht kaschiert oder zwischengenutzt und wirken sich somit negativ
auf ihr Umfeld aus. Besonders problematisch ist dies bei Leerständen an exponier-
ten Lagen (z.B. Uhlandstraße).
Die Nahversorgungsfunktion der Schwenninger Innenstadt hat sich seit dem Be-
fragungszeitraum Anfang 2010 durch die Schließung des großflächigen Supermark-
tes im City-Rondell deutlich verschlechtert. Ein moderner Supermarkt ist innerhalb
der Innenstadt nicht vorhanden.
Gastronomische Angebote, insbesondere mit Freisitzmöglichkeit, wirken sich po-
sitiv auf die Lebendigkeit und Aufenthaltsqualität aus, erzeugen Aufmerksamkeit
und laden ein, länger in einer Innenstadt zu verweilen. Vor diesem Hintergrund ist
der relativ geringe Anteil gastronomischer Nutzungen (insbes. Außengastronomie)
in der Fußgängerzone als funktionale Schwäche zu werten (vgl. Karte 6). Dies trifft
besonders auf den Muslenplatz zu, der auf Grund der angrenzenden Nutzungen und
der Größe unbelebt wirkt. Hier gibt es lediglich ein Eiscafe mit Außengastronomie,
die auf dem großzügig angelegten Platz fast "verloren" wirkt (vgl. Foto 26, S. 70).
Die Verbindung zwischen dem Marktplatz - dem ursprünglichen Zentrum der
Schwenninger Innenstadt - und der heutigen Fußgängerzone ist durch verschiedene
funktionale Brüche gekennzeichnet: Im Bereich der Kirchstraße sind kaum Einzel-
handelsbetriebe zu finden, es sind einige z.T. sehr große Leerstände vorhanden.
Darüber hinaus befindet sich dort u.a. eine Spielhalle (vgl. Foto 32).
72

Foto 31: Leerstände/ funktionale Brüche -
Kirchstraße
Foto 32: Spielhalle - Kirchstraße
Quelle: eigenes Foto Juni 2010 Quelle: eigenes Foto Juni 2010
Wenngleich der Einzelhandelsbesatz in der Marktstraße dichter und die Gestaltung
des Straßenraums relativ ansprechend ist, weist diese erhebliche städtebauliche
Defizite auf (u.a. Baulücken, mindergenutzte Flächen und sanierungsbedürftige Ge-
bäude). Neben den Einzelhandelsbetrieben befinden sich hier, besonders auf der
westlichen Seite der Marktstraße, mehrere heruntergekommene imbissartige Gast-
ronomiebetriebe (vgl. Foto 33 und Foto 34).
Foto 33: Sanierungsbedürftiges Gebäude -
Marktstraße
Foto 34: Baulücke/ Mindernutzung - Marktstraße
Quelle: eigenes Foto Juni 2010 Quelle: eigenes Foto Juni 2010
73

Foto 35: Pfarrer-Schmid-Straße
Quelle: eigenes Foto Juni 2010
74
Die Friedrich-Ebert-Straße (zwischen In
der Muslen und Kronenstraße) und die
Pfarrer-Schmid-Straße sind auf Grund
der angrenzenden großflächigen Struk-
turen des City Rondells und des C&A
Kaufhauses nur Verbindungswege ohne
Schaufenster oder Eingänge.
4.3.3.4 Schwächen hinsichtlich städtebaulicher und verkehrlicher Aspekte
Die übermäßige Ausdehnung der Innenstadt und verschiedene verkehrliche Zäsuren
verhindern eine kompakte Struktur, so dass die Innenstadt nicht im Zusammen-
hang erlebbar ist. Dies ist eine wesentliche Schwäche der Schwenninger Innen-
stadt.
Der Muslenplatz wirkt wegen seiner Größe und der angrenzenden überwiegend
nicht publikumsintensiven Nutzungen - u.a. öffentliche und kirchliche Einrichtungen
(Bibliothek, Heimatmuseum, Pfarrhaus) - sowie einem geringen Anteil an Außengas-
tronomie unbelebt.
Der Marktplatz ist ein von Straßen umgebender, durch hohes Verkehrsaufkommen
geprägter Parkplatz. Architektonisch wird der Platz durch das spätexpressionisti-
sche Rathausgebäude geprägt. Das den Marktplatz umgebende Einzelhandelsangebot
ist relativ gering, dieser Bereich ist stärker durch Dienstleistungsangebote ge-
prägt. An der westlichen Seite des Marktplatzes befinden sich ein Leerstand und ein
temporär genutztes Ladenlokal. Problematisch sind die eingeschränkten Querungs-
möglichkeiten der den Marktplatz umgebenden Straßen (vgl. Foto 36 und Foto 37).

Foto 36: Rathaus am Marktplatz Foto 37: Marktplatz aus südöstlicher Richtung
Quelle: eigenes Foto März 2010 Quelle: eigenes Foto März 2010
Der westliche Eingang (Harzerstraße) in die Fußgängerzone ist unübersichtlich
gestaltet. Parkende Autos, Grünflächen, ungünstig platzierte Außengastronomie und
verschiedene Schilder behindern die Einsehbarkeit (vgl. Foto 38).
Überdies befindet sich im westlichen Eingangsbereich der Fußgängerzone ein sa-
nierungsbedürftiges Gebäude, das sich negativ auf das Erscheinungsbild der Innen-
stadt auswirkt (vgl. Foto 39). Nur ein Teil dieses Gebäudes wird im Erdgeschoss
durch Einzelhandel genutzt, so dass der Nutzungsbesatz unterbrochen wird. Dieser
Auftakt entspricht nicht den städtebaulichen Qualitäten der übrigen Fußgängerzone.
Foto 38: Westlicher Eingang Fußgängerzone Foto 39: Sanierungsbedürftiges Gebäude - In
der Museln
Quelle: eigenes Foto März 2010 Quelle: eigenes Foto März 2010
Im Bereich In der Muslen/ Harzerstraße besteht keine gestaltete Anbindung der Har-
zer Straße an die Fußgängerzone. Diese wäre insbesondere wegen des in der Har-
75

zerstraße ansässigen großflächigen Sportgeschäftes, das eine wichtige Frequenz-
funktion für die Innenstadt übernimmt, sinnvoll.
Foto 40: Warenpräsentation - In der Muslen Foto 41: Aufsteller - In der Muslen
Quelle: eigenes Foto Juni 2010 Quelle: eigenes Foto März 2010
Die Warenpräsentation und Schaufenstergestaltung entspricht stellenweise nicht
den Ansprüchen an eine moderne, kundenorientierte Innenstadt und widerspricht
der städtebaulichen Qualität des öffentlichen Raumes. Einige Betriebe dehnen ihre
Verkaufsfläche durch Außenständer aus und verwenden Aufsteller und Schilder, um
Aufmerksamkeit auf ihr Geschäft zu lenken. Übermäßige Werbung, störende Außen-
ständer und eine schwache Schaufenstergestaltung betreffen nicht nur Nebenlagen
sondern lassen sich z.B. auch In der Muslen finden und sind oftmals auch Ausdruck
von Geschäften mit einer niedrigen Angebotsqualität.
Die Werbung und die Außenständer beeinträchtigen dabei nicht nur die Gestal-
tungs- und Aufenthaltsqualität, sondern schränken überdies die Durchgängigkeit für
Fußgänger ein.
4.4 BEURTEILUNG DES EINZELHANDELSANGEBOTES IN DEN ZENTRALEN
VERSORGUNGSBEREICHEN INNENSTADT VILLINGEN UND INNENSTADT
76
SCHWENNINGEN
Die oberzentrale Versorgungsfunktion kommt beiden Innenstädten gemeinsam zu,
daher ist auch das Einzelhandelsangebot gemeinsam zu betrachten und zu bewerten,
gleichzeitig gilt es die Besonderheiten der einzelnen Innenstädte zu berücksichti-
gen.

Tab. 3: Einzelhandelsangebot in den Innenstädten Villingen und Schwenningen
Sortimente
Verkaufsfläche 1)
in qm
Villingen Schwenningen
Umsatz in
Mio. €
Verkaufsfläche 1)
in qm
Umsatz in
Mio. €
Nahrungs-/ Genussmittel 1.900 8,5 3.975 12,0
Lebensmittelhandwerk 525 4,6 450 2,4
Drogerie/ Parfümerie 1.450 6,5 1.525 5,2
Apotheke 275 11,3 425 10,2
PBS/ Zeitungen, Zeitschriften 450 1,3 600 1,6
Blumen/ Zoo 225 0,5 250 0,3
kurzfristiger Bedarfsbereich 4.850 32,8 7.250 31,7
Bekleidung und Zubehör 11.100 31,8 13.325 37,8
Schuhe, Lederwaren 2.075 5,7 1.600 4,4
Sport/ Freizeit 1.250 3,3 3.025 8,4
Spielwaren, Babyausstattung,
Hobby, Basteln, Musikinstrumente
1.375 3,0 1.100 2,5
Bücher 1.350 3,4 700 2,4
GPK, Geschenke, Hausrat 1.550 1,7 1.525 1,3
Haus- und Heimtextilien 475 0,9 1.100 2,0
mittelfristiger Bedarfsbereich 19.175 49,8 22.400 58,8
Uhren/ Schmuck 425 4,0 400 2,1
Foto/ Optik 1.075 4,9 775 3,4
Medien 1.150 5,9 800 3,9
Elektro/ Leuchten 175 0,4 125 0,3
Baumarkt/ Gartencenter; Teppiche,
Bodenbeläge; Möbel, Antiquitäten
249 0,4 2.200 2,6
Sonstiges 650 2,6 375 1,3
langfristiger Bedarfsbereich 3.700 18,2 4.700 13,6
Gesamt 27.725 100,8 34.350 104,2
PBS = Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren, GPK = Glas/ Porzellan/ Keramik
1) Verkaufsfläche auf 25 qm gerundet. Durch Rundungen kann es zu Abweichungen der Summen kommen
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Januar bis März 2010; IfH; EHI; Statistisches Landesamt Baden-
Württemberg; Statistisches Bundesamt; eigene Berechnungen
Innerhalb der Innenstädte Villingen und Schwenningen befinden sich insgesamt 309
Einzelhandelsgeschäfte mit einer Verkaufsfläche von rd. 62.075 qm. Damit ist weni-
ger als die Hälfte (rd. 46%) der erfassen Geschäfte und rd. 28% der gesamtstädti-
schen Verkaufsfläche in den Innenstädten Villingen und Schwenningen angesiedelt.
In der Villinger Innenstadt befinden sich deutlich mehr Geschäfte als in der
Schwenninger Innenstadt (189 im Vergleich zu 120). Allerdings vereinen diese - u.a.
77

edingt durch die unterschiedlichen städtebaulichen Strukturen - eine geringere
Verkaufsfläche auf sich (rd. 27.725 qm im Vergleich zu rd. 34.350 qm). D.h. in der
Villinger Innenstadt gibt es zwar deutlich mehr, aber eher kleinere Geschäfte (vgl.
hierzu auch Abb. 10).
Eine differenzierte Betrachtung der Villinger Innenstadt und der Schwenninger In-
nenstadt (vgl. Tab. 3) zeigt, dass in beiden Innenstädten Angebote aller
Bedarfsbereiche vorhanden sind. Dem besonders innenstadtprägenden mittelfristi-
gen Bedarfsbereich kommt dabei - ähnlich wie in anderen Städten - eine besondere
Rolle zu: Rd. zwei Drittel der Verkaufsfläche und rd. 49% bzw. rd. 56% des getätig-
ten Umsatzes entfallen auf diesen Bedarfsbereich. Das Sortiment Bekleidung/ Zube-
hör, das jeweils knapp 40% der Verkaufsfläche und rd. ein Drittel des Umsatzes in
der jeweiligen Innenstadt ausmacht, ist in beiden als Leitsortiment zu bezeichnen.
Auffällig ist in der Schwenninger Innenstadt das, gemessen an der Verkaufsfläche,
relativ große Angebot im Sortimentsbereich Sport/ Freizeit.
"Unechte Bindungsquote"
In Kap. 3.3.1 wurde bereits festgestellt, dass die Stadt Villingen-Schwenningen bei
einer Gesamtbindungsquote von rd. 128% per Saldo einen Zufluss an Kaufkraft auf-
weist. Rein quantitativ und in Bezug auf die Gesamtbindungsquote wird die Stadt
Villingen-Schwenningen somit ihrer oberzentralen Versorgungsfunktion für den
Verflechtungsbereich gerecht. Nach Sortimenten differenziert trifft dies, mit weni-
gen Ausnahmen, ebenfalls zu.
Die Beurteilung der Versorgungsfunktion der Innenstädte in Bezug auf die Gesamt-
stadt erfolgt mittels sog. "unechter Bindungsquoten". Vor dem Hintergrund der zwei
Innenstädte, denen die oberzentrale Versorgungsfunktion gemeinsam zukommt, sind
auch die unechten Bindungsquoten beider Innenstädte zu addieren und in der
Summe zu bewerten.
Die unechte Bindungsquote errechnet sich, indem der im zentralen Versorgungsbereich
erzielte Umsatz in Relation zur Kaufkraft der Gesamtstadt gesetzt wird.
78

Eine unechte Bindungsquote von 100% bedeutet hierbei, dass die im gesamten
Stadtgebiet vorhandene Kaufkraft rein rechnerisch vollständig in den Innenstädten
gebunden ist. Liegt die unechte Bindungsquote über 100% bedeutet dies, dass dar-
über hinaus rein rechnerisch auch Kaufkraft aus dem Verflechtungsbereich in den
Innenstädten gebunden werden kann.
Für die Bewertung der Versorgungssituation ist hinsichtlich der unechten Bindungs-
quote eine differenzierte Betrachtung der Bedarfsbereiche erforderlich (vgl. Abb. 9
und Tab. A - 16). Dabei sollte den Innenstädten Villingen und Schwenningen
insbesondere im mittelfristigen Bedarfsbereich sowie in den üblicherweise zen-
trenrelevanten Sortimenten des langfristigen Bedarf (z.B. Uhren/ Schmuck; Foto/
Optik und Medien) eine Versorgungsfunktion für die Gesamtstadt und den oberzen-
tralen Verflechtungsbereich zukommen.
Abb. 9: "Unechte Bindungsquoten" der Innenstädte von Villingen und Schwenningen
Nahrungs-/ Genussmittel
Lebensmittelhandwerk
Drogerie/ Parfümerie
Apotheke
PBS/ Zeitungen, Zeitschriften
Blumen/ Zoo
Bekleidung und Zubehör
Schuhe, Lederwaren
Sport/ Freizeit
Spielwaren, Babyausstattung
Bücher
GPK, Geschenke, Hausrat
Haus- und Heimtextilien
Uhren/ Schmuck
Foto/ Optik
Medien
Elektro/ Leuchten
Tepp./ Bodenbeläge, Bau/ Garten, Möbel, Antiqu.
Sonstiges
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Januar bis März 2010
ZVB IS Villingen
ZVB IS Schwenningen
0% 25% 50% 75% 100% 125% 150% 175%
Im kurzfristigen Bedarfsbereich (in der Abbildung rot dargestellt) kommt den In-
nenstädten keine gesamtstädtische Versorgungsfunktion zu. Statt dessen sollen hier
nur Angebote zur Nahversorgung der in den Innenstädten und deren Umfeld leben-
den Einwohner vorgehalten werden 56 . Daher sind die unechten Bindungsquoten hier
wenig aussagekräftig.
56 Die Nahversorgung sollte möglichst flächendeckend erfolgen, d.h. auch in den Stadtteilen und
Wohngebieten der Kernstädte.
79

Im mittelfristigen Bedarfsbereich (in der Abbildung grün dargestellt) sollten die
beiden Innenstädte eine Versorgungsfunktion für den oberzentralen Verflechtungs-
bereich übernehmen. Dies trifft mit unechten Bindungsquoten von über 170% insbe-
sondere auf die Sortimente Bekleidung/ Zubehör sowie Sport/ Freizeit zu. Auch im
Sortimentsbereich Schuhe/ Lederwaren übernehmen die Innenstädte oberzentrale
Versorgungsfunktion.
Im Sortimentsbereich Sport/ Freizeit wird der überwiegende Teil der Kaufkraft in
der Schwenninger Innenstadt (unechte BQ rd. 123%) gebunden, der somit eine be-
sondere Kompetenz in diesem Sortiment zukommt. Im Sortimentsbereich Bekleidung/
Zubehör entfällt ein größerer Teil der unechten Bindungsquote ebenfalls auf die
Schwenninger Innenstadt. Bezogen auf Schuhe/ Lederwaren entfällt hingegen der
größere Teil der unechten Bindungsquote auf die Villinger Innenstadt.
Bei den Sortimenten Spielwaren, Babyausstattung, Bücher, GPK, Geschenke, Hausrat
sowie Haus-/ Heimtextilien werden die Innenstädte Villingen und Schwenningen ih-
rer gesamtstädtischen bzw. oberzentralen Versorgungsfunktion nicht gerecht: Mit
unechten Bindungsquoten zwischen 52% und 66% - für beide Innenstädte zusammen
betrachtet - versorgen sie rein rechnerisch nur die Hälfte bis zwei Drittel der eige-
nen Bevölkerung mit diesen Sortimenten.
Bei den üblicherweise innenstadtrelevanten Sortimenten des langfristigen Be-
darfsbereichs (in der Abbildung gelb dargestellt), Uhren/ Schmuck und Foto/ Optik,
liegen die unechten Bindungsquoten deutlich über 100%, so dass die Innenstädte
hier rein rechnerisch ihrer oberzentralen Versorgungsfunktion gerecht werden. Im
Sortimentsbereich Medien beträgt die unechte Bindungsquote hingegen nur rd.
41%. Vor dem Hintergrund der "echten Bindungsquote" von rd. 87% wird einerseits
deutlich, dass Villingen-Schwenningen gesamtstädtisch betrachtet, in diesem Sorti-
ment nicht einmal die eigene Bevölkerung rein rechnerisch vollständig versorgt.
Andererseits zeigt sich, dass der größere Teil der Bindungsquote außerhalb der In-
nenstädte generiert wird.
80

Betriebsgrößenstruktur
Die Betriebsgrößenklassen sind in Abb. 10 differenziert nach den beiden zentralen
Versorgungsbereichen und für die Gesamtstadt dargestellt (vgl. auch Tab. A - 3f.):
• Über 70% der Geschäfte in der Innenstadt Villingen weisen eine Verkaufsfläche
von maximal 100 qm auf, während es nur acht Geschäfte mit einer Verkaufsfläche
von mehr als 400 qm gibt.
• In der Villinger Innenstadt vereinigen die acht größten Geschäfte über 40% der
Verkaufsfläche auf sich, während die 140 kleinen Betriebe lediglich knapp 30%
der Verkaufsfläche der Innenstadt ausmachen.
• In der Schwenninger Innenstadt verfügt rd. die Hälfte der Betriebe über eine
Verkaufsfläche von maximal 100 qm, während 16 Betriebe Verkaufsflächen von
über 400 qm aufweisen.
• Die 16 größten Betriebe machen zusammen über 60% der Verkaufsfläche innerhalb
der Schwenninger Innenstadt aus, während die 60 kleinsten Betriebe lediglich rd.
10% der Verkaufsfläche auf sich vereinen.
Die Schwenninger Innenstadt weist somit durchschnittlich größere Einzelhandels-
betriebe auf als die Villinger Innenstadt.
Abb. 10: Vergleich Betriebsgrößen Innenstädte Villingen und Schwenningen sowie Gesamtstadt
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
∑ 189
Betriebe
∑ 120
Betriebe
∑ 665
Betriebe
Betriebe ZVB Betriebe ZVB Betriebe
Innenstadt Innenstadt Gesamtstadt
Villingen Schwenningen
∑ 27.725 qm
VKF ZVB
Innenstadt
Villingen
VKF ZVB VKF
Innenstadt
Schwenningen
Gesamtstadt
=< 50 qm 51 bis =< 100 qm 101 bis =< 200 qm 201 bis =< 400 qm
401 bis =< 800 qm 801 bis =< 2.000 qm > 2.000 qm
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Januar bis März 2010
∑ 34.350 qm
∑ 219.500 qm
81

4.5 WEITERE ZENTRALE VERSORGUNGSBEREICHE
Neben den beiden zuvor beschriebenen zentralen Versorgungsbereichen (Innenstadt
Villingen und Innenstadt Schwenningen) konnten in Villingen-Schwenningen zwei -
Nahversorgungszentren festgestellt und anhand städtebaulicher und funktionaler
Kriterien abgegrenzt werden.
"Auch ein Bereich, der auf die Grund- und Nahversorgung eines bestimmten örtlich
begrenzten Einzugsbereichs zugeschnitten ist, kann eine zentrale Versorgungsfunktion
über den unmittelbaren Nahbereich hinaus wahrnehmen. Der Zweck [...] besteht in diesem
Fall in der Sicherstellung einer wohnortnahen Grundversorgung der im Einzugsbereich le-
benden Bevölkerung. Ein zentraler Versorgungsbereich muss jedoch einen gewissen [...] Ein-
zugsbereich mit städtebaulichem Gewicht haben und damit über den unmittelbaren Nah-
bereich hinaus wirken. [...] ein zentraler Versorgungsbereich eine integrierte Lage vor-
aussetzt."
(BVerwG, Urteil vom 17.12.2009, Az. 4 C 2.08)
4.5.1 Nahversorgungszentrum Falkenring
Im östlichen Stadtgebiet Villingens - zwischen B 33, Wieselsbergstraße und Habs-
burgerring - wurde im Bereich Falkenring/ Sperberstraße, in einem Wohngebiet der
60er/ 70er Jahre, ein Nahversorgungszentrum abgegrenzt.
Karte 8: Nahversorgungszentrum Falkenring Foto 42: Nahversorgungszentrum Falkenring
Bestand Einzelhandel
82
kurzfristiger Bedarf
mittelfristiger Bedarf
langfristiger Bedarf
Leerstand
Bestand Dienstleistungen
medizinischer Bereich
Banken, Sparkassen
Gastronomie
Vergnügungsstätten, Freizeit
Post
Abgrenzung
Abgrenzung ZVB
Quelle: eigene Erhebung; Kartengrundlage: Stadt
Villingen-Schwenningen
Quelle: eigenes Foto März 2010

Hier befinden sich ein Discounter und - durch einen Parkplatz und eine Straße et-
was abgetrennt - ein kleiner Lebensmittelmarkt, ein Drogeriemarkt und ein Lotto-
Toto-Geschäft mit Postagentur. Weitere ergänzende Dienstleistungen stellen eine
Sparkasse und Ärzte dar. Diese Einrichtungen konzentrieren sich in einem Gebäude-
komplex am Falkenring und stellen eine Art Ladenzeile dar. In der Sperberstraße, in
räumlicher Nähe zu den Betrieben am Falkenring ist darüber hinaus eine Gaststätte
angesiedelt.
Dieses Nahversorgungszentrum verfügt über keine besonderen städtebaulichen Qua-
litäten, dennoch übernimmt es eine wichtige Versorgungsfunktion für die umlie-
gende Wohnbevölkerung in den mehrgeschossigen Wohngebäuden (hohe Bevölke-
rungsdichte).
4.5.2 Nahversorgungszentrum Vockenhauser Straße
Ein weiteres Nahversorgungszentrum wurde im nördlichen Stadtgebiet Villingens an
der Vockenhauser Straße abgegrenzt. Es befindet sich unmittelbar an der
Vockenhauser Straße und der B 33, die beide eine erhebliche Barrierewirkung aus-
üben.
Karte 9: Nahversorgungszentrum Vockenhauser
Straße
Bestand Einzelhandel
kurzfristiger Bedarf
mittelfristiger Bedarf
langfristiger Bedarf
Leerstand
Bestand Dienstleistungen
einzelhandelsnahe und
sonstige
medizinischer Bereich
Banken, Sparkassen
Gastronomie
Post
Abgrenzung
Abgrenzung ZVB
Quelle: eigene Erhebung; Kartengrundlage: Stadt
Villingen-Schwenningen
Foto 43: Nahversorgungszentrum
Vockenhauser Straße
Quelle: eigenes Foto März 2010
Das Nahversorgungszentrum Vockenhauser Straße besteht aus einem Einkaufszen-
trum im nördlichen Bereich und weiteren, überwiegend an der Karlsruher Straße
83

angesiedelten Betrieben und Einrichtungen. Im Einkaufszentrum befinden sich u.a.
ein großflächiger Supermarkt und ein großflächiges Bekleidungsgeschäft, die durch
weitere kleinere Einzelhandelsbetriebe, eine Cafeteria (mit Außengastronomie), ein
Geldinstitut und einzelhandelsnahe Dienstleistungen ergänzt werden.
In der angrenzenden Konstanzer Straße sind u.a. ein Bäcker mit Café und ein Fri-
seur angesiedelt. Rund 100 Meter südlich (d.h. in Sichtweite) im Kreuzungsbereich
Konstanzer Straße und Karlsruher Straße befinden sich ein Tabakwaren/ Zeit-
schriftengeschäft und eine Gaststätte. Darüber hinaus sind in der Karlsruher Straße
zahlreiche weitere Dienstleistungen (u.a. Geldinstitute, mehrere Allgemeinmedizi-
ner, Fachärzte und eine Postfiliale) und eine Apotheke ansässig.
Auf Grund der räumlichen Nähe zueinander und der fußläufigen Erreichbarkeit sind
diese Betriebe und das Einkaufszentrum im räumlichen Zusammenhang zu sehen und
bilden gemeinsam das Nahversorgungszentrum Vockenhauser Straße.
Dieses Nahversorgungszentrum ist insbesondere von dem sich westlich anschließen-
den Wohngebiet fußläufig gut erreichbar: Entlang der Konstanzer und Karlsruher
Straße befinden sich Gehwege, die bis zum Eingang des Einkaufszentrums fortge-
führt werden. Darüber hinaus ist das Einkaufszentrum von der Vockenhauser Straße
über eine Treppe für Fußgänger erreichbar, so dass diese nicht gezwungen sind
über die Parkplatzflächen zu gehen. Eine Anbindung an den ÖPNV erfolgt durch eine
Bushaltestelle in der Konstanzer Straße, welche auch über einen Fußweg an das Ein-
kaufszentrum angebunden ist. Unmittelbar am Eingang des Einkaufszentrums sind
zudem Fahrradabstellanlagen installiert.
Auf Grund der guten, auch fußläufigen, Anbindung an das westlich angrenzende
Wohngebiet handelt es sich hierbei um einen integrierten, wenn auch unter Nahver-
sorgungsgesichtspunkten überdimensionierten Standort.
Städtebauliche Qualitäten weist dieses Nahversorgungszentrum jedoch kaum auf: Ein
Platz ist nicht vorhanden, der Straßenraum weist keine besondere Gestaltung auf
und die Betriebe entlang der Konstanzer und Karlsruher Straße verfügen fast aus-
nahmslos über vorgelagerte Parkplätze. Positiv zu nennen ist die Außengastronomie
am Einkaufszentrum.
84

Foto 44: Nahversorgungszentrum
Vockenhauser Straße - fußläufige
Anbindung
Foto 45: Nahversorgungszentrum
Vockenhauser Straße - Anbindung an
ÖPNV
Quelle: eigenes Foto März 2010 Quelle: eigenes Foto März 2010
4.6 FAZIT ZENTRALE VERSORGUNGSBEREICHE
Im gesamten Stadtgebiet von Villingen-Schwenningen gibt es neben den beiden Nah-
versorgungszentren Falkenring und Vockenhauser Straße nur die beiden zentralen
Versorgungsbereiche Innenstadt Villingen und Innenstadt Schwenningen. Im Unter-
schied zu den meisten Städten dieser Größenordnung fehlen in Villingen-Schwen-
ningen die klassischen Stadtteilzentren (vgl. auch Kap. 5.1 und Kap. 5.2).
Während die Innenstadt von Villingen durch einen historischen Stadtgrundriss (Zäh-
ringerstadt) mit hohen städtebaulichen Qualitäten geprägt ist, weist die Schwen-
ninger Innenstadt eher inhomogene städtebauliche Strukturen auf, die durch eine in
den 1980er Jahren entstandene Fußgängerzone und die ehemaligen Uhrenfabriken
dominiert werden.
Der Abgrenzungsvorschlag für die Villinger Innenstadt orientiert sich im Wesentli-
chen an der in Teilen erhaltenen Stadtmauer. Die Schwenninger Innenstadt bezieht
neben der Fußgängerzone (inklusive der angrenzenden Straßen) und dem Marktplatz,
die Marktstraße, die Kirchstraße, die Harzer Straße und Teile der Dauchinger
Straße ein.
In den Innenstädten Villingen und Schwenningen befindet sich weniger als die
Hälfte aller Betriebe und rd. ein Drittel der gesamtstädtischen Verkaufsfläche.
85

In beiden Innenstädten sind Angebote aller Bedarfsbereiche vorhanden, wobei der
besonders zentrenprägende mittelfristige Bedarfsbereich, rein flächenmäßig, in
beiden Innenstädten am stärksten vertreten ist.
In einigen Sortimenten des mittelfristigen Bedarfsbereichs (Bekleidung/ Zubehör,
Sport/ Freizeit, Schuhe/ Lederwaren) sowie in den üblicherweise innenstadtrele-
vanten Sortimenten des langfristigen Bedarfs (Uhren/ Schmuck, Foto/ Optik) nehmen
die Innenstädte Villingen und Schwenningen Versorgungsfunktion für den Verflech-
tungsbereich wahr. Während sich die Angebote der Sortimente Schuhe/ Lederwaren,
Uhren/ Schmuck und Foto/ Optik stärker in der Villinger Innenstadt konzentrieren,
kommt der Schwenninger Innenstadt eine besondere Kompetenz in den Sortimenten
Sport/ Freizeit und Bekleidung/ Zubehör zu.
Der Betriebsgrößenvergleich hat gezeigt, dass der Einzelhandel in der Villinger In-
nenstadt deutlich kleinteiliger strukturiert ist als in der Schwenninger Innenstadt
und als in der Gesamtstadt.
86

5. RÄUMLICHE EINZELHANDELSSTRUKTUR UND
NAHVERSORGUNGSSITUATION
5.1 BEDEUTENDE EINZELHANDELSSTANDORTE
Neben den Innenstädten und den beiden Nahversorgungszentren befinden sich wei-
tere, z.T. sehr große, Einzelhandelsstandorte in Villingen-Schwenningen (vgl. Karte
10, S. 90). Diese befinden sich fast ausnahmslos in nicht integrierten Lagen.
Neuer Markt (rd. 41.725 qm)
Zwischen den Stadtbezirken Villingen und Schwenningen, auf Gemarkung des Orts-
teils Weilersbach, befindet sich in nicht integrierter Lage die Einzelhandelskonzen-
tration Neuer Markt. Hierbei handelt es sich - gemessen an der Verkaufsfläche - um
den größten Einzelhandelsstandort im Stadtgebiet. Mit einer Gesamtverkaufsfläche
von rd. 41.725 qm übersteigt die dort angesiedelte Verkaufsfläche die der beiden
Innenstädte (rd. 27.725 qm bzw. rd. 34.350 qm) deutlich.
Mit rd. 25.150 qm machen die Sortimente des langfristigen Bedarfsbereichs, die
fast ausschließlich üblicherweise nicht zentrenrelevante Sortimente umfassen, den
größten Anteil an der Verkaufsfläche (rd. 60%) aus. Dennoch ist der Anteil der Sor-
timente des kurz- und mittelfristigen Bedarfs (die hier fast ausschließlich auch
zentrenrelevant sind) mit rd. 40% (rd. 16.575 qm) an diesem nicht integrierten
Standort sehr hoch.
Gewerbegebiet am Krebsgraben/ Villingen (rd. 28.500 qm)
Das Gewerbegebiet am Krebsgraben befindet sich im nordwestlichen Siedlungsbe-
reich Villingens. Mit einer Verkaufsfläche von rd. 28.500 qm ist diese Agglomeration
der drittgrößte Einzelhandelsstandort in Villingen-Schwenningen. Die Angebote des
langfristigen Bedarfs, die hier ebenfalls nahezu ausschließlich üblicherweise nicht
zentrenrelevante Sortimente umfassen, machen knapp 70% der Verkaufsfläche aus.
Die Angebote des kurz- und mittelfristigen Bedarfsbereichs (rd. 4.700 bzw. rd.
4.250 qm) sind vor dem Hintergrund der Zielsetzungen des Zentrenkonzeptes an die-
sem Standort als nicht funktionsadäquat zu bezeichnen. Zurückzuführen sind diese
Flächen u.a. auf einen Supermarkt, zwei Discounter, einen Drogeriemarkt, einen
Babyfachmarkt, einen Textildiscounter, einen Schuhmarkt, ein Matratzengeschäft,
87

ein Gardinengeschäft sowie die Randsortimente zweier Möbelgeschäfte und eines
Baumarktes.
Rottweiler Straße/ Schwenningen (rd. 16.075 qm)
Im östlichen Siedlungsgebiet von Schwenningen befindet sich an der Rottweiler
Straße - in etwa auf Höhe der Gewerbegebiete Ost und Rammelswiesen - eine Ein-
zelhandelsagglomeration, deren Lage als nicht integriert zu bewerten ist. Die Ein-
zelhandelskonzentration Rottweiler Straße umfasst eine Verkaufsfläche von rd.
16.075 qm. Den größten Verkaufsflächenanteil (rd. 72%) machen auch hier, bedingt
durch die Konzentration einiger Möbelgeschäfte, Sortimente des langfristigen Be-
darfsbereichs aus. Als nicht funktionsadäquat an diesem Standort sind hingegen die
Sortimente des mittelfristigen Bedarfs (rd. 3.225 qm) - die sich insbesondere aus
den Randsortimenten der Möbelhäuser ergeben - und die Angebote im Sortiment
Nahrungs-/ Genussmittel (rd. 1.200 qm) zu bezeichnen.
Vockenhauser Straße/ Villingen (rd. 9.175 qm)
Eine weitere Einzelhandelskonzentration (rd. 9.175 qm) befindet sich an der Vo-
ckenhauser Straße, gegenüber des gleichnamigen Nahversorgungszentrums. Auf
Grund der gewerblichen Prägung des direkten Umfeldes und der starken Trennwir-
kung der Vockenhauser Straße, steht diese Konzentration in keinem funktionalen Zu-
sammenhang zum Nahversorgungszentrum und ist als nicht integrierte Lage einzu-
stufen. Mit rd. 78% vereinen die Sortimente des langfristigen Bedarfsbereichs (hier
nahezu ausschließlich üblicherweise nicht zentrenrelevant) mehr als drei Viertel
der Verkaufsfläche auf sich. Das Angebot im mittelfristigen Bedarfsbereich weist
eine Verkaufsfläche von rd. 1.875 qm auf.
Niederwiesenstraße/ Villingen (rd. 4.550 qm)
Bei der Niederwiesenstraße handelt es sich um eine Einzelhandelsagglomeration im
südlichen Stadtgebiet von Villingen, die sich entlang der gleichnamigen Kreisstraße
erstreckt und sich in nicht integrierter Lage befindet. Die Niederwiesenstraße
stellt aus südlicher Richtung kommend eine der Hauptzufahren nach Villingen dar
und bindet insbesondere die Ortschaften Rietheim und Marbach an. Gemessen an der
Verkaufsflächengröße handelt es sich hier um eine der kleineren Agglomerationen.
Allerdings entfällt mit rd. 1.500 qm ein relativ großer Anteil auf das nahversor-
88

gungsrelevante Sortiment Nahrungs-/ Genussmittel. Die rd. 700 qm Verkaufsfläche
im mittelfristigen Bedarfsbereich sind zum großen Teil auf einen Fabrikverkauf
(mit sehr eingeschränkten Öffnungszeiten), ein Fahrradgeschäft sowie verschiedene
Randsortimente eines Raiffeisenmarktes zurückzuführen.
Villinger Straße/ Schwenningen (rd. 3.575 qm)
Im westlichen Ortseingang von Schwenningen befindet sich an der Villinger Straße,
in nicht integrierter Lage, eine kleinere Einzelhandelsagglomeration (rd. 3.575 qm).
Über ein Drittel der Gesamtverkaufsfläche entfällt auf das nahversorgungsrelevante
Sortiment Nahrungs-/ Genussmittel. Bei den rd. 1.225 qm Verkaufsfläche im
langfristigen Bedarfsbereich handelt es sich hingegen um überwiegend nicht zen-
trenrelevante Sortimente.
Einzelhandelskonzentrationen in sonstigen integrierten Lagen (rd. 4.775 qm)
Im Stadtbezirk Schwenningen befinden sich in sonstiger integrierter Lage die drei
Einzelhandelskonzentrationen: "E-Center Culinara" (rd. 3.625 qm), "Auf Rinelen" (rd.
375 qm) und "Rietenzentrum" (rd. 350 qm). Das "E-Center-Culinara" umfasst einen
großen Supermarkt, einen Getränkemarkt, eine Apotheke sowie einen Betrieb des
Lebensmittelhandwerks. Die beiden kleineren Konzentrationen weisen ein nur rudi-
mentäres Nahversorgungsangebot - u.a. bestehend aus einem Drogeriemarkt, einem
Betrieb des Lebensmittelhandwerks, einem Blumengeschäft und einem Tabakwaren-
bzw. Zeitschriftengeschäft - auf, so dass sie sich nicht als Nahversorgungszentren
qualifizieren. Zwei weitere kleine Konzentrationen sind in der Breslauer Straße
(Villingen) und im Ortszentrum von Pfaffenweiler zu finden.
Obwohl es sich hierbei nicht um Nahversorgungszentren handelt, nehmen diese in-
tegrierten Standorte dennoch eine wichtige Nahversorgungsfunktion für die im un-
mittelbaren Umfeld wohnende Bevölkerung wahr.
89

Karte 10: Bedeutende Einzelhandelsstandorte in Villingen-Schwenningen
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Januar bis März 2010
90

5.2 RAUMSTRUKTURELLE VERTEILUNG DES EINZELHANDELSANGEBOTES
Im Folgenden wird die Einzelhandelsstruktur differenziert nach Standorttypen dar-
gestellt. Unterschieden wird hierbei zwischen der Innenstadt Villingen, der -
Innenstadt Schwenningen, den sonstigen zentralen Versorgungsbereichen (Nahver-
sorgungszentren), den sonstigen integrierten Lagen 57 und den nicht integrierten La-
gen.
In der nachfolgenden Abb. 11 sind für die Gesamtstadt die Zahl der Betriebe, die
Verkaufsfläche und der Umsatz, differenziert nach den oben vorgestellten Lagekate-
gorien, dargestellt.
Dabei muss/ soll nicht jeglicher Einzelhandel in den Innenstädten bzw. in den
sonstigen zentralen Versorgungsbereichen angesiedelt sein. Entsprechend wurde
auch eine Auswertung der üblicherweise zentrenrelevanten Sortimente vorgenom-
men (vgl. Abb. 11, rechter Bereich).
Die Verteilung der Betriebe nach ihrer Anzahl unterstreicht die besondere Bedeu-
tung der beiden Innenstädte von Villingen-Schwenningen als Einzelhandelsstandort
(vgl. Abb. 11): Hier befindet sich knapp die Hälfte (rd. 46%) aller Betriebe. Auf
Grund der Betriebsgrößenstruktur entfällt allerdings nur knapp ein Drittel der Ver-
kaufsfläche (rd. 28%) auf die beiden Innenstädte.
In beiden Innenstädten zusammen werden 36% des gesamtstädtischen Umsatzes ge-
neriert. In Bezug auf die üblicherweise zentrenrelevanten Sortimente fällt der An-
teil mit rd. 44% zwar etwas höher aus, aber dennoch wird der überwiegende Teil
des Umsatzes mit üblicherweise zentrenrelevanten Sortimenten nicht in den Innen-
städten getätigt.
Über 20% der Betriebe und mehr als die Hälfte der Verkaufsfläche befinden sich in
nicht integrierten Lagen, hier werden rd. 42% des gesamtstädtischen einzelhandels-
57 Bei sonstigen integrierten Lagen handelt es sich um funktional und städtebaulich integrierte Betriebe,
die einen Zusammenhang zur Wohnbebauung aufweisen, deren Standort nicht in einem als
zentralen Versorgungsbereich abgegrenzten Bereich liegt. Beispiele sind Betriebe im Bereich Rietenzentrum,
Breslauerstraße, Auf Rinelen, das E-Center Culinara in der Austraße, der Discounter An
der Schelmengaß, etc. Bei nicht integrierten Lagen fehlt ein städtebaulich-funktionaler Bezug zur
Wohnbebauung. Beispiele hierfür sind der Neue Markt, das Gewerbegebiet am Krebsgraben, das Gewerbegebiet
an der Rottweiler Straße etc.
91

elevanten Umsatzes getätigt. Die Betrachtung aller üblicherweise zentrenrelevan-
ten Sortimente zeigt, dass rd. ein Drittel der Verkaufsfläche und des Umsatzes die-
ser Sortimente auf nicht integrierte Standorte entfällt.
Abb. 11: Anzahl der Betriebe, Verkaufsflächen- und Umsatzanteile nach Lage
92
Betriebe
Gesamtangebot
Villingen-Schwenningen
VKF
Umsatz
ZVB IS Villingen ZVB IS Schwenningen sonstige ZVB
sonstige integriert nicht integriert
zentrenrelevante
Sortimente
Umsatz
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Januar bis März 2010, eigene räumliche Zuordnung
Für eine differenziertere Analyse der Verteilung des Einzelhandelsangebots wird im
Folgenden unterschieden zwischen dem Sortiment Nahrungs-/ Genussmittel (nahver-
sorgungs- und zentrenrelevant), dem sonstigen kurzfristigen Bedarf (nahversor-
gungs- und zentrenrelevant), dem mittelfristigen Bedarf (nahezu ausschließlich
zentrenrelevant) und dem langfristigen Bedarf, der sowohl zentrenrelevante als
auch nicht zentrenrelevante Sortimente umfasst.
VKF
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%

Abb. 12: Einzelhandelsstruktur in Villingen-Schwenningen nach Lage
in qm
80.000
75.000
70.000
65.000
60.000
55.000
50.000
45.000
40.000
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
Nahrungs-/
Genussmittel
sonst. kurzfr. Bedarf mittelfristiger
Bedarf
ZVB IS Villingen ZVB IS Schwenningen sonstige ZVB
sonstige integriert nicht integriert
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Januar bis März 2010, eigene räumliche Zuordnung
langfristiger Bedarf
Rd. 41% der gesamten Verkaufsfläche des Sortiments Nahrungs-/ Genussmittel be-
finden sich an nicht integrierten und rd. 32% an sonstigen integrierten Standorten.
Auf die Innenstädte Villingen und Schwenningen entfallen rd. 18% der Verkaufsflä-
che dieses Sortiments und auf die Nahversorgungszentren rd. 9%. Gemessen an ih-
rer Gesamtgröße machen die Nahversorgungszentren einen relativ hohen Anteil aus,
dies ist v.a. auf die Größe des (nicht standortgerecht dimensionierten) Supermark-
tes im Nahversorgungszentrum Vockenhauser Straße zurückzuführen.
Vor dem Hintergrund des Ziels einer möglichst flächendeckenden, fußläufigen Nah-
versorgung - insbesondere unter Berücksichtigung weniger mobiler Bevölkerungs-
gruppen - sind die Ansiedlungen in nicht integrierter Lage als nicht funktionsadä-
quat einzustufen.
Die Sortimente des besonders innenstadtprägenden mittelfristigen Bedarfsbereichs
sind überwiegend in den Innenstädten vorzufinden: Rd. 58% der Verkaufsfläche be-
finden sich in den Innenstädten Villingen und Schwenningen. Dennoch entfallen rd.
30% der Verkaufsfläche auf nicht integrierte Standorte.
93

Im langfristigen Bedarfsbereich befinden sich rd. 83% der Verkaufsfläche an nicht
integrierten Standorten. Der ganz überwiegende Teil entfällt auf üblicherweise
nicht zentrenrelevante Sortimente. Hier "schlagen" sich besonders die flächeninten-
siven Sortimente wie Möbel, Küchen und bau- und gartencenterspezifische Sorti-
mente nieder. Dennoch sind die Verkaufsflächenanteile bei den üblicherweise
zentrenrelevanten Sortimenten Unterhaltungselektronik, Computer und Zubehör,
Elektrokleingeräte sowie Motorradbekleidung und Zubehör an nicht integrierten
Standorten in Relation zu ihrer Gesamtverkaufsfläche verhältnismäßig hoch (vgl.
Kap. 8.1.2).
Umsatzentwicklung nach Standorttyp
Die Umsatzentwicklung der letzten drei Jahre ist in Abb. 13 differenziert nach Lage
dargestellt.
Abb. 13: Umsatzentwicklung in den letzten drei Jahren nach Lage
94
ZVB IS Villingen
ZVB IS
Schwenningen
sonstige ZVB
sonstige
integriert
nicht integriert
Gesamt
0% 20% 40% 60% 80% 100%
mehr als +15% 0 bis +15% unverändert 0 bis -15% mehr als -15%
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Januar bis März 2010, eigene räumliche Zuordnung
∑ 121 Betriebe
∑ 83 Betriebe
∑ 5 Betriebe
∑ 143 Betriebe
∑ 81 Betriebe
∑ 433 Betriebe
Die nach Lagen differenzierte Betrachtung zeigt, dass die Umsatzentwicklung für
Betriebe an nicht integrierten Standorten am positivsten verlief. Die negativste
Umsatzentwicklung ist für Betriebe an sonstigen integrierten Standorten zu ver-
zeichnen: Fast die Hälfte dieser Betriebe musste in den vergangenen drei Jahren
einen Umsatzrückgang hinnehmen.

Die Entwicklung in der Innenstadt Villingen verlief etwas positiver als in der Innen-
stadt Schwenningen. In der Villinger Innenstadt gaben rd. 42% der Händler eine po-
sitive Umsatzentwicklung an, in der Schwenninger Innenstadt liegt dieser Anteil nur
bei rd. 29%. Auffällig ist in der Schwenninger Innenstadt zudem der relativ hohe
Anteil an Betrieben, die eine stagnierende Umsatzentwicklung verzeichneten (rd.
37%), dies kann ein Zeichen für eine geringere Dynamik in der Innenstadt Schwen-
ningen sein.
Die Umsatzentwicklung nach Größenklassen zeigt, dass Betriebe mit einer Verkaufs-
fläche von weniger als 100 qm am stärksten von Umsatzrückgängen betroffen sind
und Betriebe mit mehr als 800 qm Verkaufsfläche die positivste Entwicklung ver-
zeichneten (vgl. Abb. 14).
Abb. 14: Umsatzentwicklung in den letzten drei Jahren nach Größenklassen
=< 100 qm
101 bis =< 800 qm
> 800 qm
Gesamt
0% 20% 40% 60% 80% 100%
mehr als +15% 0 bis +15% unverändert 0 bis -15% mehr als -15%
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Januar bis März 2010
∑ 236 Betriebe
∑ 162 Betriebe
∑ 35 Betriebe
∑ 433 Betriebe
5.3 BEURTEILUNG DES LEBENSMITTELANGEBOTES HINSICHTLICH DER RÄUMLICHEN
NAHVERSORGUNGSSITUATION
In Kap. 3.3.1 wurde dargestellt, dass Villingen-Schwenningen rein rechnerisch mit
einer Bindungsquote von rd. 90% im Sortiment Nahrungs-/ Genussmittel nahezu
vollversorgt ist. Im Hinblick auf die Nahversorgungssituation ist neben dem quan-
titativen Aspekt, der mit der Bindungsquote ausgedrückt wird, die räumliche Ver-
teilung der Verkaufsflächen nahversorgungsrelevanter Sortimente von besonderer
95

Relevanz 58 . Nach dem Landesentwicklungsplan ist dabei "auf eine wohnortnahe
Grundversorgung mit Waren und Dienstleistungen des täglichen und häufig
wiederkehrenden Bedarfs [..] hinzuwirken." 59
Im Folgenden wird ermittelt, welcher Teil der Einwohner der Stadt Villingen-
Schwenningen in der Lage ist, Angebote im Bereich Nahrungs-/ Genussmittel zu Fuß
zu erreichen. Zur Verdeutlichung sind in Karte 11 alle Lebensmittelbetriebe mit
einem hinreichenden Nahversorgungsangebot für die Gesamtstadt dargestellt 60 .
Um die Standorte der insgesamt 32 Lebensmittelbetriebe unterschiedlicher Be-
triebsformen, die über ein hinreichendes Nahversorgungsangebot verfügen, wurde
jeweils ein Kreis mit einem Radius von 500 Metern gezogen. Die innerhalb dieser
Umkreise wohnende Bevölkerung der Stadt Villingen-Schwenningen ist durch min-
destens einen fußläufig erreichbaren Lebensmittelbetrieb mit umfassendem Angebot
im Sortiment Nahrungs-/ Genussmittel nahversorgt 61 .
Karte 11 zeigt, dass außerhalb der Stadtbezirke Villingen und Schwenningen ledig-
lich in Pfaffenweiler ein Lebensmittelbetrieb mit hinreichendem Nahversorgungsan-
gebot vorhanden ist. Auf Gemarkung des Stadtbezirks Weilersbach befinden sich
zwar in der Einzelhandelskonzentration Neuer Markt ein SB-Warenhaus und ein Dis-
counter, allerdings liegt der Standort rd. einen Kilometer Luftlinie vom Siedlungs-
bereich Weilersbach entfernt und ist nicht integriert (vgl. Kap. 5.1, S. 87). Damit
tragen die Betriebe an diesem Standort nicht zur Nahversorgung im räumlichen
Sinne bei.
58 "Nahversorgungsrelevante Sortimente sind vor allem Waren des täglichen Bedarfs, insbesondere für
die Grundversorgung mit Lebensmitteln." (Vgl. Einzelhandelserlass des Landes Baden-Württemberg
2001, S. 5)
59 Vgl. Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg 2002, Plansatz 2.4.3.4 (G)
60 Ein hinreichendes Nahversorgungsangebot kann dabei i.d.R. erst ab einer Verkaufsfläche von 200 qm
unterstellt werden. Es ist jedoch nicht generell auszuschließen, dass auch kleinere Lebensmittelbetriebe
eine wichtige Nahversorgungsfunktion für (zumindest temporär) weniger mobile Menschen
besitzen.
61 Grundsätzlich wird davon ausgegangen, dass die Bevölkerung, die in einer Entfernung von bis zu
500 Metern (Luftlinie) zu einem Lebensmittelbetrieb wohnt, sich fußläufig mit Lebensmitteln
(nah)versorgen kann.
96

Karte 11: (Lebensmittel-)Nahversorgungsangebot der Stadt Villingen-Schwenningen
Lebensmittel-Nahversorgung
Biomarkt, Reformhaus
großer Biomarkt
LM-SB-Geschäft
LM-SB-Markt
großer Supermarkt
Supermarkt
Discounter
SB-Warenhaus
500m-Umkreis
Quelle: eigene Erhebung Januar bis März 2010; Kartengrundlage: Stadt Villingen-Schwenningen
5.3.1 Nahversorgung in den Stadtteilen
In Pfaffenweiler (rd. 2.340 Einwohner) 62 sind im Bereich der Schule ein Lebensmit-
tel-SB-Markt und ein Bäcker angesiedelt. Darüber hinaus befinden sich im Ortszen-
trum ein Drogeriemarkt und ein Metzger, die durch einzelne Dienstleistungsbe-
triebe und öffentliche/ kirchliche Einrichtungen ergänzt werden. Auf Grund des
fehlenden räumlichen Zusammenhangs zwischen dem Lebensmittel-SB-Markt und dem
Ortszentrum, stellt diese Ansiedlung allerdings keinen zentralen Versorgungsbe-
reich dar.
Die übrigen Stadtteile sind derzeit nicht adäquat nahversorgt:
• Rietheim (rd. 1.100 Einwohner) verfügt über ein kleines Lebensmittel-SB-Ge-
schäft.
• Marbach (rd. 2.040 Einwohner) wird nur durch einen Getränkemarkt und einen
Betrieb des Lebensmittelhandwerks nahversorgt.
62 www.villingen-schwenningen.de: Stand 12/2009
97

• In Mühlhausen (rd. 770 Einwohner) und Weilersbach (rd. 1.300 Einwohner) gibt
98
es lediglich einen Metzger.
• In Obereschach (rd. 1.820 Einwohner) befinden sich Betriebe des Lebensmittel-
handwerks, darüber hinaus bietet noch ein außerhalb des Siedlungskörpers
liegendes Geschäft u.a Nahrungs-/ Genussmittel an. Wegen der nicht integrierten
Lage trägt es jedoch nicht zur Nahversorgung im räumlichen Sinne bei.
• Tannheim (rd. 1.250 Einwohner) wird nur durch einen Getränkemarkt, zwei Be-
triebe des Lebensmittelhandwerks und einen Hofladen versorgt.
• In Weigheim (rd. 1.250 Einwohner) und Herzogenweiler (rd. 200 Einwohner)
sind keine Nahversorgungsangebote vorhanden.
5.3.2 Nahversorgung im Stadtbezirk Villingen
Die Nahversorgungsfunktionen werden hauptsächlich durch die folgenden 14 Be-
triebe erbracht:
• Ein großer Supermarkt (mehr als 2.500 qm), der im Nahversorgungszentrum
Vockenhauserstraße angesiedelt ist.
• Drei großflächige Supermärkte, von denen sich zwei an nicht integrierten
Standorten und einer in einem Wohngebiet im Süden des Stadtbezirks befinden.
• Neun Discounter: Fünf von ihnen weisen Verkaufsflächen unterhalb der
Großflächigkeit auf. Einer dieser Betriebe befindet sich in einem Wohngebiet im
Norden, ein weiterer am Rande eines Neubaugebietes im Westen des Stadtbezirks
und ein dritter in einem Wohngebiet im Nordosten. In diesen drei Wohngebieten
sind die Discounter die einzigen Betriebe mit hinreichendem Nahversorgungsan-
gebot und damit besonders wichtig für die Versorgung der dort lebenden Wohn-
bevölkerung. Zwei weitere Discounter liegen in der Villinger Innenstadt bzw. im
Nahversorgungszentrum Falkenring. Auch in diesen Bereichen, die eine hohe Be-
völkerungsdichte aufweisen, sind diese Betriebe die einzigen mit einer Ver-
kaufsfläche von mehr als 200 qm und damit besonders wichtig für die Nahversor-
gung der dort lebenden Bevölkerung. Die vier großflächigen Discounter befinden
sich an nicht integrierten Standorten und tragen damit nicht zur Nahversorgung
im räumlichen Sinne bei.
• Ein Biomarkt mit einer Verkaufsfläche von mehr als 200 qm befindet sich in
einem Wohngebiet im Süden des Stadtbezirks.

Karte 12: (Lebensmittel-)Nahversorgungsangebot des Stadtbezirks Villingen
Lebensmittel-Nahversorgung
Biomarkt, Reformhaus
großer Biomarkt
LM-SB-Geschäft
LM-SB-Markt
großer Supermarkt
Supermarkt
Discounter
SB-Warenhaus
500m-Umkreis
Quelle: eigene Erhebung Januar bis März 2010; Kartengrundlage: Stadt Villingen-Schwenningen
Wie in Karte 12 ersichtlich ist, sind die Betriebe relativ gut über das Villinger
Stadtgebiet verteilt, der Hauptanteil der Siedlungsfläche von Villingen wird durch
die 500-Meter-Umkreise abgedeckt.
Problematisch sind jedoch sog. Mehrfachstandorte, an denen Nahversorgungsbe-
triebe in enger Nachbarschaft zueinander liegen. Das führt dazu, dass diese Be-
triebe einen gleichen Radius abdecken, so dass die dort lebende Bevölkerung mehr-
fach versorgt ist. Durch diese Betriebe wird mehr Umsatz erzeugt, als im Umfeld an
Kaufkraft vorhanden ist. Insgesamt führt diese "Überversorgung" dazu, dass in an-
deren Stadtbereichen "Versorgungslücken" entstehen.
Mehrfachstandorte befinden sich im Gewerbegebiet Am Krebsgraben (zwei Discoun-
ter, ein Supermarkt und ein Lebensmittelmarkt) und im Gewerbegebiet Niederwie-
senstraße (ein Supermarkt und ein Discounter). Auf Grund ihrer Standorte in Ge-
99

werbegebieten erfüllen diese Betriebe zudem kaum eine Nahversorgungsfunktion im
räumlichen Sinne.
Auf Grund des nicht integrierten Standortes leistet auch der am Fürstenring ange-
siedelte Discounter nur einen eingeschränkten Beitrag zur Nahversorgung.
Versorgungslücken, d.h. Wohnsiedlungsbereiche die außerhalb eines 500-Meter-Ra-
dius liegen, befinden sich vor allem an den westlichen und nördlichen Rändern des
Wohnsiedlungsbereichs:
• im Südwesten (westlich der Lindenstraße),
• im Westen (westlich der Peterzeller Straße/ L 181),
• im Norden (zwischen Berliner Straße und Jugendherberge/ B 33),
• im Norden (unmittelbar östlich der Obereschenbacher Straße sowie der nördliche
100
Bereich des etwas weiter östlich liegenden Gebietes) sowie
• westlich der Villinger Innenstadt (zwischen Vöhrenbacher Straße, Benediktiner-
ring und Dattenbergstraße/ Richthofenstraße).
5.3.3 Nahversorgung im Stadtbezirk Schwenningen
Die Nahversorgungsfunktion wird im Stadtbezirk Schwenningen hauptsächlich durch
die folgenden 11 Betriebe erbracht:
• Ein großer Supermarkt (über 2.500 qm Verkaufsfläche) befindet sich in einem
Wohngebiet, das im Nord-Westen an die Innenstadt angrenzt.
• Drei Supermärkte: Zwei großflächige Supermärkte befinden bzw. befanden sich
in der Schwenninger Innenstadt - der großflächige Supermarkt im City-Rondell
schloss während des Bearbeitungszeitraums des Gutachtens. Der zweite ebenfalls
großflächige Supermarkt in der Innenstadt verfügt über ein sehr spezialisiertes
Angebot. 63 Ein deutlich unterhalb der Großflächigkeit liegender Supermarkt,
ebenfalls mit einem spezialisierten Angebot, befindet sich am Rande eines Wohn-
gebietes im Süd-Westen des Stadtbezirks, d.h. in sonstiger integrierter Lage.
• Sieben Discounter: Zwei nicht großflächige Discounter befinden sich in der
Schwenninger Innenstadt. Im westlichen Stadtgebiet befindet sich an einer
Hauptverkehrsstraße (Schützenstraße), aber dennoch im Zusammenhang mit
63 Das Angebot ist überwiegend auf Kunden mit Migrationshintergrund zugeschnitten.

Wohnbebauung, ein großflächiger Discounter. In Wohngebieten bzw. an deren
Rand sind im Norden (Römerstraße) und im Südenwesten des Stadtbezirks
Schwenningen zwei nicht großflächige Discounter angesiedelt. Durch den 500-
Meter-Radius des nördlichen Discounters werden große Bereiche der
Wohngebiete nördlich und südlich der Römerstraße abgedeckt. An nicht
integrierten Standorten befinden sich zwei Discounter, die beide oberhalb der
Großflächigkeit liegen. Der Betrieb im Westen des Siedlungskörpers deckt trotz
des nicht integrierten Standortes einen Teil des westlichen Wohngebietes ab.
Karte 13: (Lebensmittel-)Nahversorgungsangebot des Stadtbezirks Schwenningen
Lebensmittel-Nahversorgung
Biomarkt, Reformhaus
großer Biomarkt
LM-SB-Geschäft
LM-SB-Markt
großer Supermarkt
Supermarkt
Discounter
SB-Warenhaus
500m-Umkreis
Quelle: eigene Erhebung Januar bis März 2010; Kartengrundlage: Stadt Villingen-Schwenningen
Wie Karte 13 zu entnehmen ist, sind die Betriebe gut über den Stadtbezirk verteilt,
so dass für die meisten Siedlungsbereiche eine Nahversorgung besteht. Doppel-
standorte sind nicht vorhanden. 64
64 Von den zwei in der Innenstadt auf der Karte dargestellten Supermärkte ist einer, wie bereits erwähnt,
inzwischen geschlossen worden. Der Discounter und der Lebensmittelmarkt sind auf Grund
des spezialisierten Angebotes des Lebensmittelmarktes als komplementär anzusehen.
101

Als nicht nahversorgt zu bezeichnen sind
• das Wohngebiet zwischen Deutenbergring und Brandenburger Ring,
• im Norden des Siedlungskörpers ein Bereich nördlich der Schopfelenstraße/ Rö-
102
merstraße und östlich der Röntgenstraße bzw. Karl-Marx-Straße,
• im Süden der Bereich entlang der Neckarstraße sowie
• im westlichen Stadtgebiet ein kleines Gebiet im Bereich der Wasenstraße (ein
großer Teil des hier nicht nahversorgten Bereiches ist jedoch durch öffentliche
bzw. kirchliche Einrichtungen geprägt).
5.4 FAZIT: RÄUMLICHE EINZELHANDELSSTRUKTUR UND NAHVERSORGUNGSSITU-
ATION
Neben den beiden Innenstädten Villingen und Schwenningen sind einige z.T. sehr
große (nicht integrierte) Einzelhandelskonzentrationen im Stadtgebiet vorhanden.
Gemessen an der Fläche hat die Konzentration Neuer Markt ein größeres Gewicht als
die Innenstädte; die Villinger Innenstadt nimmt bei diesem Vergleich sogar erst den
vierten Platz ein. Die nicht integrierten Standorte vereinen mehr als die Hälfte der
Gesamtverkaufsfläche von Villingen-Schwenningen auf sich. Die Nahversorgungs-
zentren und sonstigen integrierten Standorte spielen quantitativ eher eine unter-
geordnete Rolle.
Insgesamt sind an den nicht integrierten Standorten in Villingen-Schwenningen er-
hebliche Verkaufsflächen- und Umsatzanteile sowohl im nahversorgungsrelevanten
Sortimentsbereich Nahrungs-/ Genussmittel als auch bei den zentrenrelevanten
Sortimenten festzustellen.
Die Nahversorgungssituation ist in Villingen-Schwenningen als gut zu bewerten.
Eine flächendeckende Nahversorgung für das gesamte Siedlungsgebiet ist i.d.R.
kaum möglich und insbesondere von der Einwohnerdichte der einzelnen Bereiche
abhängig.
Rd. 85% der Einwohner von Villingen-Schwenningen leben in den Stadtbezirken Vil-
lingen und Schwenningen, in denen nur wenige Nahversorgungslücken festgestellt
wurden. Bei den ermittelten Lücken handelt es sich überwiegend um Einfamilien-

haussiedlungen, in denen auf Grund der geringen Einwohnerdichte die Ansiedlung
von Nahversorgungsangeboten oftmals schwierig ist.
Von den übrigen neun Stadtteilen verfügt nur Pfaffenweiler (rd. 2.350 Einwohner)
über ein ausreichendes Angebot mit Lebensmitteln. Alle anderen Stadtteile sind
nicht adäquat nahversorgt. Dabei ist zu berücksichtigen, dass eine Nahversorgung
für Stadtteile mit weniger als 1.000 Einwohner heutzutage kaum möglich.
103

6. VORSCHLAG FÜR EINEN ZIELKATALOG DES ZENTRENKONZEPTES
Das vorhandene Baurecht ermöglicht auf der Basis der Baunutzungsverordnung, die
Einzelhandelsentwicklung in Villingen-Schwenningen auf Grund städtebaulicher
Zielsetzungen räumlich zu steuern 65 . Auch wenn § 34 (3) BauGB die Problematik un-
gewollter Entwicklungen in Innenbereichen reduziert, können die Kommunen dabei
nur reaktiv handeln. Für eine aktive Steuerung sind B-Pläne und die entsprechenden
Festsetzungen erforderlich.
Voraussetzung für ein Konzept zur räumlichen Lenkung des Einzelhandels bildet ein
Zielsystem für die funktionale Entwicklung der Stadt Villingen-Schwenningen. Dabei
hat die Erfahrung bei der Erarbeitung zahlreicher Gutachten als Grundlage für Ein-
zelhandelskonzepte bzw. Märkte- und Zentrenkonzepte für Städte und Gemeinden ge-
zeigt, dass die Oberziele für die verschiedenen Kommunen weitgehend identisch
sind.
Nachfolgend wird ein Vorschlag für einen Zielkatalog dargestellt, auf dem die zu-
künftige Einzelhandelsentwicklung in Villingen-Schwenningen basieren sollte. Diese
Zielvorschläge beziehen sich räumlich zum einen auf die Gesamtstadt Villingen-
Schwenningen und zum anderen auf die zentralen Versorgungsbereiche. Diese Ober-
ziele wurden dem planungsrechtlichen Kontext zugrunde gelegt (vgl. Kap. 8).
6.1 ERHALTUNG UND STÄRKUNG DER OBERZENTRALEN VERSORGUNGSFUNKTION
Ein wichtiges Ziel ist die Erhaltung und Stärkung der durch die Landesplanung Ba-
den-Württemberg zugewiesenen zentralörtlichen Funktion der Stadt Villingen-
Schwenningen als Oberzentrum. "Oberzentren sollen als Standorte großstädtischer
Prägung die Versorgung eines Verflechtungsbereichs von mehreren hunderttausend
Einwohnern (in der Regel die Region) mit hochqualifizierten und spezialisierten
Einrichtungen und Arbeitsplätzen gewährleisten. 66 "
Wie in Kap. 3.3 aufgezeigt wurde, sind bei den Sortimenten des mittel- und
langfristigen Bedarfsbereichs - mit wenigen Ausnahmen - deutliche Kaufkraftzu-
65 Vgl. dazu zusammenfassend Acocella, 2004, a.a.O., S. 56ff.
66 Vgl. LEP Baden-Württemberg (2002), S. 20 (Ziel 2.5.8)
104

flüsse nach Villingen-Schwenningen zu verzeichnen. In einigen Sortimenten geht die
Versorgungsfunktion von Villingen-Schwenningen sogar über den Mittelbereich hin-
aus.
6.2 ERHALTUNG UND STÄRKUNG DER EINZELHANDELS-/ FUNKTIONSVIELFALT DER
ZENTRALEN VERSORGUNGSBEREICHE
Die oberzentrale Versorgungsfunktion von Villingen-Schwenningen wird nur z.T. von
den zentralen Versorgungsbereichen Innenstadt Villingen und Innenstadt Schwen-
ningen übernommen (vgl. Kap. 4.4). Ein erheblicher Teil der Kaufkraft der
zentrenrelevanten Sortimente wird an nicht integrierten Standorten gebunden. Bei
der Weiterentwicklung der oberzentralen Versorgungsfunktion sollte die Ansiedlung
zentrenrelevanter Sortimente innerhalb der Innenstädte zu deren Stärkung erfol-
gen.
Neben der Zentralität - einer vorrangig quantitativen Komponente - soll auch die
Vielfalt an Funktionen, die in den Innenstädten bestehende Mischung von Einzelhan-
del, Dienstleistungen, Gastronomie, Kultur und Wohnen erhalten und vor allem ge-
stärkt werden.
In der Schwenninger Innenstadt ist die Schaffung kompakter Strukturen ein wichti-
ges Entwicklungsziel. Dies bedeutet eine Konzentration des Einzelhandels auf die
Fußgängerzone. Eine kompakte Innenstadt ermöglicht zum einen höhere Synergie-
und Kopplungseffekte der dort angesiedelten Nutzungen, zum anderen eröffnet dies
andere funktionale Perspektiven für bisher schwierige, durch Leerstände geprägte
Standorte.
Ein wichtiges Entwicklungsziel für die Villinger Innenstadt ist eine Entwicklung in-
nerhalb des Rings, um eine Überdehnung der Einkaufsinnenstadt zu vermeiden. Ne-
ben einer konsequenten Innenentwicklung innerhalb der historischen Strukturen
(u.a. durch eine Zusammenlegung von Verkaufsflächen) bedarf es auch Entwick-
lungsimpulsen durch großflächige Betriebe, was insbesondere auf dem Tonhallen-
areal ermöglicht werden könnte.
105

Dieses Ziel "Erhaltung und Stärkung der Einzelhandels-/ Funktionsvielfalt der zent-
ralen Versorgungsbereiche" erfordert ein konzeptionelles Vorgehen anstatt einzel-
fallbezogener Entscheidungen.
6.3 ERHALTUNG UND STÄRKUNG DER IDENTITÄT DER ZENTRALEN VERSORGUNGS-
BEREICHE
Die unverwechselbare Identität eines zentralen Versorgungsbereichs wird durch die
verschiedenen Faktoren (Einzelhandels- und Dienstleistungsmix, Architektur etc.)
geprägt - diese gilt es zu erhalten und zu stärken. Vor allem im Hinblick auf den zu-
nehmenden interkommunalen Wettbewerb ist die Entwicklung bzw. Stärkung eines
klaren Profils von wesentlicher Bedeutung. Das äußere Erscheinungsbild (Städtebau
und Architektur) von Innenstädten gewinnt angesichts der zunehmenden und nicht
aufhaltbaren Filialisierung im Handel und der damit verbundenen zunehmenden
Uniformität der Waren- bzw. Geschäftspräsentation an Gewicht.
Die Villinger Innenstadt wird geprägt durch die historische Bausubstanz ihrer Alt-
stadt mit vielen identitätsstiftenden Gebäuden und einem überwiegend ansprechend
gestalteten öffentlichen Raum, die der Stadt ihren eigenen Charakter verleihen.
Charakteristisch ist auch die überwiegend kleinteilige traditionelle und vielfältige
Einzelhandelsstruktur, die zur Individualität der Innenstadt beiträgt. Die aus
diesem Zusammenspiel entstehende Gesamtattraktivität der Innenstadt gilt es
beizubehalten und zu stärken bzw. für die Nebenlagen (Färber- und Gerberstraße)
zu entwickeln. Eine besondere Herausforderung stellt hierbei die Erhaltung der
städtebaulichen Attraktivität bei gleichzeitiger Schaffung auch perspektivisch
wirtschaftlich rentabler Verkaufsflächen dar.
Für die Schwenninger Innenstadt ist die Stärkung der Identität von besonderer Be-
deutung. Eine wichtige Voraussetzung zur Stärkung der Identität ist die eindeutige
räumliche Festlegung der Schwenninger Innenstadt (Abgrenzung des zentralen Ver-
sorgungsbereiches vgl. Kap. 8.3.2). Gute Ansatzpunkte stellen hierbei die
Uhrenfabriken, die Fußgängerzone und die an die Innenstadt angrenzende Fachhoch-
schule und Duale Hochschule dar.
106

6.4 SICHERUNG VON GEWERBEGEBIETEN FÜR HANDWERK UND PRODUZIERENDES
GEWERBE
Ein weiteres Ziel ist es, die mit Hilfe des Baurechts geschaffenen Gewerbegebiete
der eigentlichen Zielgruppe, nämlich Handwerk und produzierendem Gewerbe, zur
Verfügung zu stellen. Diese können häufig nicht mit den preislichen Angeboten des
Einzelhandels für Grund und Boden mithalten.
Auch wenn durch die wirtschaftliche Entwicklung kurz-/ mittelfristig Gewerbege-
bietsflächen von den Eigentümern nicht mehr als solche gebraucht werden und daher
vorrangig aus Renditegründen in Einzelhandelsflächen umgewandelt werden, ist zu
beachten, dass Gewerbegebietsflächen nicht beliebig vermehrbar sind. Darüber hin-
aus steigt auch der Anspruch gewerblicher Nachfrager an die Standortbedingungen
und an das -umfeld. Dies kann bedeuten, dass quantitativ betrachtet zwar Gewerbe-
flächen verfügbar sind, diese aber den Anforderungen der Ansiedlungswilligen nicht
entsprechen, faktisch also ein Gewerbeflächenmangel vorliegt.
6.5 ERHALTUNG UND STÄRKUNG DER KURZEN WEGE ("STADT DER KURZEN WEGE")
Ein kompakter zentraler Versorgungsbereich mit kurzen Wegen ist eine wichtige
Voraussetzung für Dichte und Frequenz und damit unabdingbar für die Entwicklung
und das Entstehen lebendiger Räume. Insbesondere für weniger mobile Bevölke-
rungsgruppen ist eine Stadt der kurzen Wege von wesentlicher Bedeutung, vor allem
in Bezug auf die Nahversorgung. Zudem wird dadurch überflüssiger Verkehr weitge-
hend vermieden und die dadurch entstehenden Umweltbelastungen eingedämmt.
Durch die bauliche Struktur der Villinger Innenstadt wird das Ziel der Kompaktheit
erfüllt. Die vielen Gassen tragen zu einer guten Vernetzung der verschiedenen In-
nenstadtbereiche bei - wenngleich dieses Potenzial noch nicht optimal genutzt
wird. Um diese kompakten Strukturen zu erhalten, ist eine Ausdehnung des
zentralen Versorgungsbereiches über den Altstadtring hinaus zu vermeiden.
Die Schwenninger Innenstadt ist bisher eher durch eine disperse Verteilung der
Handelsbetriebe charakterisiert. Hier ist eine Konzentration des zentralen Versor-
gungsbereiches notwendig, um kompakte Strukturen zu schaffen (vgl. Kap. 6.2).
107

6.6 ERHALTUNG UND STÄRKUNG DER NAHVERSORGUNGSSTRUKTUR
Der Verkürzung der Wege dient auch eine (möglichst) flächendeckende Versorgung
mit Gütern des kurzfristigen Bedarfs (nahversorgungsrelevante Sortimente), insbe-
sondere im Bereich Nahrungs-/ Genussmittel.
Insgesamt betrachtet ist die Stadt Villingen-Schwenningen rein quantitativ relativ
gut mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten ausgestattet. In dem für die Nahver-
sorgung besonders bedeutsamen Sortiment Nahrungs-/ Genussmittel liegt eine Bin-
dungsquote von rd. 90% vor (vgl. Kap. 3.3.1).
Wichtiger als die Sicherstellung der quantitativ und rein rechnerisch betrachteten
Vollversorgung ist das Ziel, die derzeit bestehenden Nahversorgungslücken zu
schließen. Zu achten ist diesbezüglich insbesondere auf die räumliche Verteilung
der Lebensmittelbetriebe, die richtige Standortwahl und die standortgerechte Di-
mensionierung bei möglichen Neuansiedlungen oder Verlagerungen.
6.7 SCHAFFUNG VON INVESTITIONSSICHERHEIT (NICHT RENDITESICHERHEIT)
INSGESAMT
Jede potenzielle Investition ist in erheblichem Ausmaß von den Rahmenbedingungen
abhängig, die z.T. von der Stadt geschaffen werden können. Dabei werden Investiti-
onen wahrscheinlicher, wenn (politische) Risiken "ungerechtfertigter Wettbewerbs-
vorteile" vermieden werden. Damit kann (und soll) jedoch keine Renditesicherheit
erreicht werden: Im wettbewerblichen Wirtschaftssystem bleibt jede Investition mit
unternehmerischen Risiken verbunden.
Wenn also mit einem Zentrenkonzept ein Schutz der Innenstädte bzw. der zentralen
Versorgungsbereiche insgesamt assoziiert wird, so nur in dem Sinne, dass diese vor
"unfairem Wettbewerb" geschützt werden soll. Ansonsten hat das Planungsrecht
wettbewerbsneutral zu sein.
Eng damit verbunden ist die Entscheidungssicherheit für städtebaulich erwünschte
Investitionen (z.B. Gebäudesanierung). Zur Förderung solcher Investitionen ist
ebenfalls ein verlässlicher Rahmen erforderlich.
108

7. PROGNOSE DES VERKAUFSFLÄCHENENTWICKLUNGSSPIELRAUMES
Das auf dem vorliegenden Gutachten basierende Zentrenkonzept soll die Basis für
eine mittel- bis langfristige städtebaulich-funktionale Entwicklungskonzeption für
den Einzelhandel in Villingen-Schwenningen darstellen. Die zukünftige Ent-
wicklungs- und Funktionsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche hängt auch
davon ab, ob, wie und wo weitere Einzelhandelsflächen angesiedelt werden. Es ist
deshalb notwendig, neben der Beschreibung der Ist-Situation mögliche quantitative
und räumliche Entwicklungsperspektiven aufzuzeigen. Zur Quantifizierung des Ent-
wicklungsspielraumes wurde deshalb eine Verkaufsflächenprognose durchgeführt.
Die räumlichen Entwicklungsperspektiven werden in Kap. 8.3 beschrieben.
7.1 METHODISCHES VORGEHEN
In diesem Kapitel wird die Methodik der Verkaufsflächenprognose dargelegt. Da-
rüber hinaus beinhaltet es auch die auf die Stadt Villingen-Schwenningen bezoge-
nen grundlegenden Annahmen, die dieser Prognose zugrunde liegen.
Grundlegende Berechnungsbasis bei der Verkaufsflächenprognose stellen die Bevöl-
kerungs- und die Kaufkraftentwicklung dar. Für die Ermittlung der branchenspezifi-
schen Potenziale waren die allgemeinen, branchenbezogenen Trends im Einzelhandel
zu berücksichtigen. Diese basieren u.a. auf den absehbaren Trends der Einzel-
handelsentwicklung (vgl. Kap. 2.1), der Veränderung der Bevölkerungsstruktur und
dem erreichten Ausstattungsgrad der Bevölkerung mit einzelnen Gütern 67 .
Neben diesen nachfrageseitigen Determinanten sind allgemeine Entwicklungstrends
im Einzelhandel sowie angebotsseitige Veränderungen zu berücksichtigen. Dafür ist
entscheidend, ob und inwieweit die Stadt Villingen-Schwenningen ihre Position im
Hinblick auf ihr Einzelhandelsangebot halten bzw. in bestimmten Bereichen stärken
kann. Diese Positionierung der Stadt Villingen-Schwenningen wiederum ist - zumin-
dest teilweise - auch von der künftigen räumlichen Entwicklung abhängig.
Der Verkaufsflächenentwicklungsspielraum wurde aus den vorher ausgewählten öko-
nomischen Parametern abgeleitet. Die städtebaulich und funktional sinnvolle räum-
67 Vgl. z.B. EHI: Handel aktuell 2009/ 2010, Köln, S. 48.
109

liche Verteilung dieser zusätzlichen Verkaufsflächen hängt einerseits von den Zielen
und Grundsätzen des Zentrenkonzepts (vgl. Kap. 6 und Kap. 8.2) und andererseits von
den verfügbaren Flächen (vgl. Kap. 8.3) ab.
Zur Darstellung der Prozesshaftigkeit der Entwicklungen wurden zwei Prognoseho-
rizonte ausgewählt: Eine kurz- bis mittelfristige Perspektive bis zum Jahr 2015
sowie eine mittel- bis langfristige Prognose bis zum Jahr 2020.
Wegen der Unsicherheiten, mit denen Prognosen behaftet sind, wurden verschiede-
ne Szenarien erarbeitet, so dass sich als Prognoseergebnis ein Entwicklungskorri-
dor ergibt, der die Prognoseunsicherheiten reduziert (vgl. Kap. 7.2.1).
Da Apotheken und Lebensmittelhandwerk hinsichtlich ihrer Umsatz- und Verkaufs-
flächenentwicklung anderen Gesetzmäßigkeiten folgen, beschränkt sich die Prognose
auf den Einzelhandel i.e.S. 68 .
7.1.1 Prognose der Bevölkerungsentwicklung
Als Hintergrund für die Entwicklung der Nachfrageseite ist die Einwohnerentwick-
lung seit 1990 von Bedeutung, wie sie vom Statistischen Landesamt dargestellt wird
(vgl. Abb. 15). Diese wird bis zum Jahr 1993 von einem starken Bevölkerungsanstieg
gekennzeichnet. Im Anschluss ging die Einwohnerzahl bis 1996 zurück und erreichte
erst im Verlauf des Jahres 2001 wieder den Wert von 1993. Zwischen 2002 und 2006
pendelte die Bevölkerung zwischen rd. 81.775 und 81.925. Seit 2006 ist ein Bevölke-
rungsrückgang zu verzeichnen.
Als eine Grundlage für die künftige Einwohnerentwicklung in Villingen-Schwennin-
gen wurde die in der Abb. 15 dargestellte Bevölkerungsprognose des Statistischen
Landesamtes (mit Wanderungen) herangezogen. Diese ist durch einen stetigen, sich
leicht beschleunigenden Bevölkerungsrückgang charakterisiert.
Daneben wurde die städtische Prognose von 2006 herangezogen 69 . Diese prognosti-
ziert im Szenario 1 bis 2020 einen Bevölkerungsanstieg, in Szenario 2 hingegen
eine Abnahme der Einwohnerzahl.
68 D.h. ohne Lebensmittelhandwerk, Kfz, Brenn-, Kraft- und Schmierstoffe sowie Apotheken.
69 Tilman Häusser: Stadt Villingen-Schwenningen - Bevölkerungsvorausrechnung 2020, Stand Mai 2006.
110

Abb. 15: Einwohnerentwicklung in Villingen-Schwenningen 1990 bis 2009 (tatsächliche Entwicklung)
und 2008 bis 2025 (Prognosewerte)
84.000
83.000
82.000
81.000
80.000
79.000
78.000
77.000
76.000
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024
StaLA Einwohner Stadt Sz. 1 Stadt Sz. 2
Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg; Stadt Villingen-Schwenningen
In Absprache mit der Stadt Villingen-Schwenningen wurde vereinbart, die Abwei-
chungen zwischen Bevölkerungsdaten des Statistischen Landesamtes und städtischen
Einwohnerzahlen bei der Prognose mit zu berücksichtigen, um damit auch eine Ver-
gleichbarkeit zwischen hier vorgenommener Prognose und fortzuschreibendem FNP
zu erreichen.
Während das Statistische Landesamt für den 31.12.09 eine Einwohnerzahl von
81.226 prognostiziert hat, lag die von der Stadt erfasste Bevölkerung bei nur
80.552, d.h. um rd. 675 Einwohner niedriger 70 .
Entsprechend wurden die Prognosezahlen des Statistischen Landesamtes, die hier
für die obere Variante genutzt wurden, um diesen Wert korrigiert. Um die Progno-
segenauigkeit zu verdeutlichen, wurden die Prognosewerte auf 25 gerundet.
Der Prognosewert der städtischen Prognose von 2006 im Szenario 2 wurde für das
Jahr 2020 (79.175) für die untere Variante herangezogen.
Für das Jahr 2015 ist in Villingen-Schwenningen somit von einer Einwohnerzahl zwi-
schen 80.000 und 80.050 Einwohnern und 2020 von rd. 79.175 bis 79.300 Einwoh-
70 Im Weiteren ist zu berücksichtigen, dass von dieser Abweichung keine Auswirkungen auf das gesamtstädtische
Kaufkraftpotenzial ausgehen: Die Verbrauchsausgaben je Einwohner sind ein rechnerischer
Wert, der sich ergibt, wenn die errechnete städtische Kaufkraft durch die Zahl der Einwohner
dividiert wird. Liegt die tatsächliche Einwohnerzahl niedriger als vom Statistischen Landesamt
angegeben, so bedeutet dies letztlich höhere Verbrauchsausgaben je Einwohner. Da dies im Vergleich
mit dem bundesdeutschen Durchschnittswert auch zum Tragen kommt, erhöht sich auch die
Kaufkraftkennziffer von Villingen-Schwenningen.
111

nern auszugehen. In beiden Varianten wird folglich ein Bevölkerungsrückgang un-
terstellt.
7.1.2 Perspektiven für den Einzelhandel
Auch im Hinblick auf die Finanzkrise ist es derzeit äußerst schwierig, verlässliche
Prognosen über die künftige Einzelhandelsentwicklung abzugeben. Gleichzeitig ist
zu berücksichtigen, dass auch in den vergangenen Jahren der Einzelhandel vom da-
maligen Aufschwung nur teilweise profitieren konnte. Daher ist davon auszugehen,
dass selbst bei wieder einsetzender Konjunkturbelebung und einer Steigerung der
Konsumausgaben dem Einzelhandel allenfalls leichte Umsatzsteigerungen bevorste-
hen: Auch bei Zunahme des privaten Verbrauchs kann der Anteil einzelhandelsrele-
vanter Ausgaben weiter zurückgehen.
Trotz dieser insgesamt wenig positiven Vorzeichen darf nicht übersehen werden,
dass die einzelnen Branchen von der Entwicklung in der Vergangenheit sehr unter-
schiedlich betroffen waren: Zum Teil waren auch in den "mageren Jahren" reale Um-
satzzuwächse zu verzeichnen.
7.1.3 Nachfrage: Annahmen zur Entwicklung und Kaufkraftpotenzial
Für die Kaufkraftentwicklung wird in den Jahren bis 2012 eine jährliche Verände-
rung der einzelhandelsrelevanten Ausgaben je Einwohner um -0,5% bis +0,5% und
für den übrigen Zeitraum bis zum Jahr 2020 um +0,5% bis +1,0% angenommen. In
Anbetracht der weitgehenden Stagnation im deutschen Einzelhandel seit 1993 ist
insbesondere die obere Variante als Hoffung anzusehen, dass dem Einzelhandel der
"Ausbruch" aus dieser Entwicklung gelingen kann, dass er mithin an einer eventuel-
len Konjunkturbelebung (wenn auch weiterhin unterdurchschnittlich) partizipieren
kann.
Da übereinstimmend von allen Instituten eine weitere Abnahme des Anteils der Aus-
gaben im Einzelhandel an den Einkommen prognostiziert wird, sind die getroffenen
Annahmen zur Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft gleichbedeutend
mit der Unterstellung eines über diesen Werten liegenden gesamtwirtschaftlichen
Wachstums.
112

Die Annahmen zur Entwicklung der Nachfrageseite und das sich daraus ergebende
einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial in Villingen-Schwenningen sind in der
Tab. 5 als Übersicht dargestellt.
Tab. 5: Annahmen zu Nachfrageentwicklung und Kaufkraftpotenzial im Überblick
Kaufkraftentwicklung untere Variante obere Variante
Einwohner 2015 80.000 80.050
Einwohner 2020 79.175 79.300
Kaufkraftzuwachs 2010 - 2012 (p.a.) -0,5% 0,5%
Kaufkraftzuwachs 2012 - 2020 (p.a.) 0,5% 1,0%
Kaufkraftzuwachs 2010 - 2020 insgesamt 3,0% 9,4%
Kaufkraft/ Einw. (Villingen-Schwenningen) 2010 4.820 €
Kaufkraft / Einw. (Villingen-Schwenningen) 2015 4.844 € 5.016 €
Kaufkraft / Einw. (Villingen-Schwenningen) 2020 4.966 € 5.272 €
Kaufkraftpotenzial Villingen-Schwenningen 2010 in Mio. € 388,3
Kaufkraftpotenzial Villingen-Schwenningen 2015 in Mio. € 387,5 401,5
Änderung gegenüber 2010 -0,2% 3,4%
Kaufkraftpotenzial Villingen-Schwenningen 2020 in Mio. € 393 418
Änderung gegenüber 2010 1% 8%
Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg; Stadt Villingen-Schwenningen; BBE Köln; eigene
Berechnungen
Das Kaufkraftpotenzial der Stadt Villingen-Schwenningen liegt bei Berücksichtigung
dieser Annahmen im Jahr 2020 zwischen 393 und 418 Mio. € und damit 1% bis 8%
über dem heutigen Wert.
Für die Ableitung des Kaufkraftpotenzials nach Sortimenten wurden vorhersehbare
Verschiebungen in der Nachfragestruktur berücksichtigt. Dieses ist im Anhang ta-
bellarisch dargestellt (vgl. Tab. A - 18).
7.1.4 Annahmen zur Entwicklung der Angebotsseite
Es wird davon ausgegangen, dass die Veränderungen der Kaufkraft zu veränderten
Umsätzen führen, diese Umsatzveränderungen wirken sich wiederum auf die Ver-
kaufsflächenentwicklung aus. Dies bedeutet, dass das ermittelte Flächenpotenzial
aus einer Nachfragebetrachtung abgeleitet wird 71 . Der Zuwachs ergibt sich somit
71 Hier sei allerdings angemerkt, dass daneben auch angebotsseitig (z.B. durch Anstrengungen zur Vergrößerung
des Einzugsbereichs) weiterer Flächenzuwachs entstehen kann.
113

aus dem zukünftigen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial bzw. aus den Um-
satzerwartungen im Einzelhandel zu den jeweiligen Prognosezeitpunkten.
Für die Ermittlung des aus dem Kaufkraftpotenzial abzuleitenden Flächenspielraums
wurden zwei Prognosevarianten berechnet, die vorrangig die Abhängigkeit der Ein-
zelhandelsentwicklung von externen Faktoren (sowie von städtischen Anstrengungen)
verdeutlichen sollen. Ferner wurde zum Vergleich eine Status-quo-Prognose berech-
net, die auch die Abhängigkeit der quantitativen Entwicklung vom Handeln in Villin-
gen-Schwenningen aufzeigen soll.
Die Status-quo-Prognose beschreibt eine Entwicklung anhand demographischer
und wirtschaftlicher Faktoren, während die derzeit erreichten Bindungsquoten (vgl.
Abb. 1) fortgeschrieben werden. Damit folgt die Umsatzentwicklung der
Nachfrageentwicklung. Diese Prognosevariante dient ausschließlich der Identifika-
tion desjenigen Teils des Verkaufsflächenbedarfs, der auf Bevölkerungs- und Kauf-
kraftentwicklung zurückzuführen ist. Diese Variante ist allerdings keinesfalls so zu
verstehen, dass die entsprechende Entwicklung "automatisch", d.h. ohne eigene An-
strengungen in Villingen-Schwenningen, erreicht würde: Nichtstun führt zu einem
relativen Zurückfallen, da andere etwas tun werden. Auch das Halten der derzeiti-
gen Kaufkraftbindung erfordert Anstrengungen - insbesondere vor dem Hintergrund
der teilweise sehr hohen Bindungsquoten in Villingen-Schwenningen.
Entwicklungsprognose
In der Entwicklungsprognose wird neben den demografischen und wirtschaftlichen
Faktoren teilweise eine Steigerung der Bindungsquoten, u.a. resultierend aus ge-
zielten Maßnahmen zur Einzelhandelsentwicklung in Villingen-Schwenningen, ange-
nommen. Die Steigerung der Zielbindungsquoten bedeutet, dass Reaktionen des
Angebotes auf "freie Nachfragepotenziale" angenommen werden.
Im kurzfristigen Bedarfsbereich sollte jede Stadt in der Lage sein, ihre Einwoh-
ner selbst zu versorgen; dem würde eine Bindungsquote von 100% entsprechen.
• Für die Sortimente des kurzfristigen Bedarfsbereichs, die derzeit eine Bindungs-
114
quote von weniger als 100% aufweisen (Nahrungs-/ Genussmittel und PBS/ Zeitun-
gen, Zeitschriften), wird in beiden Varianten bis 2020 eine Steigerung der Bin-
dungsquote auf den Selbstversorgungswert von 100% angenommen.

• In den Sortimenten des kurzfristigen Bedarfsbereichs, die derzeit schon eine Bin-
dungsquote von über 100% aufweisen (Drogerie/ Parfümerie und Blumen/ Zoo),
wird diese fortgeschrieben.
In den Sortimenten des mittel- und langfristigen Bedarfsbereichs werden vor
dem Hintergrund der zentralörtlichen Funktion der Stadt Villingen-Schwenningen
als Oberzentrum, der Einwohnergröße der Stadt und des zugeordneten Mittelbe-
reichs, der Wettbewerbssituation sowie der aktuellen Angebotssituation "Zielbin-
dungsquoten" angesetzt.
• Prinzipiell wird für die Sortimente dieser Bedarfsbereiche für 2020 von einer
Bindungsquote von mindestens 150% (untere Variante) bzw. 160% (obere Vari-
ante) ausgegangen 72 . Für Sortimente mit einer aktuellen Bindungsquote unter die-
sen Werten (Spielwaren; GPK, Geschenke, Haushaltswaren; Foto/ Optik; Medien;
Elektro/ Leuchten und Möbel, Antiquitäten), wird eine entsprechende Steigerung
unterstellt.
• Für das Sortiment Bücher wird auf Grund der aktuell geringen Bindungsquote le-
diglich eine Steigerung auf 100% angenommen.
• Für die Sortimente mit einer derzeitigen Kaufkraftbindung von bis zu 200%
(Schuhe, Lederwaren; Haus-/ Heimtextilien; baumarkt-/ gartencenterspezifische
Sortimente und Sonstiges) wird davon ausgegangen, dass die bestehenden Bin-
dungsquoten bis zum Jahr 2020 gehalten werden können.
• Für Sortimente mit einer derzeitigen Kaufkraftbindung von über 200% (Beklei-
dung und Zubehör; Sport/ Freizeit; Uhren/ Schmuck und Teppiche, Bodenbeläge)
werden die Bindungsquoten auf 200% reduziert 73 .
Abb. 17 zeigt die aktuellen und für das Jahr 2020 angesetzten Bindungsquoten bei
einer Entwicklung entsprechend der Entwicklungsprognose. Die schraffierten Flä-
chen zeigen die Steigerungen der Bindungsquoten (differenziert nach oberer und
unterer Variante), während die Pfeile eine Reduzierung verdeutlichen.
72 Hierbei wird berücksichtigt, dass Villingen-Schwenningen als Oberzentrum in diesen Bedarfsbereichen
eine Versorgungsfunktion für den Mittelbereich hat. Im Mittelbereich leben etwa so viele Einwohner
wie in Villingen-Schwenningen, so dass bei einer Bindungsquote von 200% der Mittelbereich
rechnerisch vollständig durch den Einzelhandel in Villingen-Schwenningen versorgt würde.
Des Weiteren findet die Wettbewerbssituation (Bad Dürrheim sowie Angebote in den Gemeinden des
Mittelbereichs) in dieser Annahme Berücksichtigung.
73 Eine Bindungsquote von 200% bedeutet, dass das Oberzentrum die Stadt Villingen-Schwenningen sowie
den kompletten Mittelbereich rechnerisch vollständig mit Gütern versorgt.
115

Insgesamt wäre bei einer entsprechenden Entwicklung eine Steigerung der Bin-
dungsquote von aktuell rd. 131% (ohne Lebensmittelhandwerk und Apotheken) auf rd.
139 bis 141% im Jahr 2020 verbunden.
Abb. 17: Bindungsquoten in Villingen-Schwenningen nach Sortimenten im Ist-Zustand und 2020
bei einer Entwicklung entsprechend der Entwicklungsprognose
Nahrungs-/ Genussmittel
Drogerie/ Parfümerie
PBS/ Zeitungen, Zeitschriften
Blumen/ Zoo
Bekleidung und Zubehör
Schuhe, Lederwaren
Sport/ Freizeit
Spielwaren
Bücher
GPK, Geschenke, Haushaltswaren/
Haus- und Heimtextilien
Uhren/ Schmuck
Foto/ Optik
Medien
Elektro/ Leuchten
Teppiche, Bodenbeläge
baumarkt-/ gartencenterspez. Sort.
Möbel, Antiquitäten
Sonstiges
116
0% 50% 100% 150% 200% 250% 300%
Bestand
zusätzlich
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Januar bis März 2010; IfH; EHI; BBE Köln (2010); Statistisches
Landesamt Baden-Württemberg; Statistisches Bundesamt; eigene Berechnungen
Die Wettbewerbsprognose beschreibt ebenfalls eine Entwicklung anhand demogra-
phischer und wirtschaftlicher Faktoren unter Berücksichtigung von Anstrengungen
zur Steigerung der Kaufkraftbindung (u.a. gezielte Maßnahmen zur Einzelhandels-
entwicklung in Villingen-Schwenningen), allerdings unter der Annahme ungünstiger,
aber nicht vorhersehbarer Entwicklungen der externen Rahmenbedingungen (politi-
sche Ereignisse, Änderungen in Nachbarstädten o.ä.). Dabei wird von einem Rück-
gang der Kaufkraftbindung von 10% gegenüber der Entwicklungsprognose ausgegan-
gen.
Analog zu der graphischen Darstellung der Bindungsquoten für die Entwicklungs-
prognose sind in Abb. 19 die in der Wettbewerbsprognose angenommenen Bindungs-
quoten dargestellt.

Insgesamt wäre bei einer entsprechenden Entwicklung ein Rückgang der Bindungs-
quote von aktuell rd. 131% (ohne Lebensmittelhandwerk und Apotheken) auf rd. 125
bis 127% im Jahr 2020 verbunden.
Abb. 19: Bindungsquoten in Villingen-Schwenningen nach Sortimenten im Ist-Zustand und 2020
bei einer Entwicklung entsprechend der Wettbewerbsprognose
Nahrungs-/ Genussmittel
Drogerie/ Parfümerie
PBS/ Zeitungen, Zeitschriften
Blumen/ Zoo
Bekleidung und Zubehör
Schuhe, Lederwaren
Sport/ Freizeit
Spielwaren, Babyaustattung
Bücher
GPK, Geschenke, Hausrat
Haus- und Heimtextilien
Uhren/ Schmuck
Foto/ Optik
Medien
Elektro/ Leuchten
Teppiche/ Bodenbeläge
baumarkt-/gartencenterspezif.
Möbel/ Antiquitäten
Sontiges
0% 50% 100% 150% 200% 250% 300%
Bestand
zusätzlich
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Januar bis März 2010; IfH; EHI; BBE Köln (2010); Statistisches
Landesamt Baden-Württemberg; Statistisches Bundesamt; eigene Berechnungen
Bei den beiden voranstehend beschriebenen Prognosevarianten wurde angenommen,
dass die Flächenleistungen bei positiverer wirtschaftlicher Entwicklung (obere Va-
riante) in den kommenden Jahren wieder geringfügig ansteigen werden 74 . Bei der
unteren Variante ist hingegen kein Anstieg der Flächenleistungen zu erwarten.
In Hinblick auf die getroffenen Annahmen kann es nicht ausschließliches Ziel sein,
eine bestimmte Kaufkraftbindung zu erreichen. Vielmehr wird die Leitfrage nach
Ermittlung des Flächenspielraumes lauten, wo v.a. der zentrenrelevante Einzelhan-
del vor dem Hintergrund des Ziels einer langfristigen Erhaltung und Steigerung der
Attraktivität der zentralen Versorgungsbereiche angesiedelt werden sollte (vgl. Kap.
8.2f.).
74 Nach dem Rückgang der Flächenproduktivitäten in den vergangenen Jahren ist zu erwarten, dass bei
positiver wirtschaftlicher Entwicklung - vor einer Ausweitung der Flächen - zunächst die Produktivitäten
steigen werden.
117

Einschränkend ist zu bemerken, dass die Bindungsquoten nur gehalten bzw. gestei-
gert werden können, wenn eine hohe Identifikation mit den Innenstädten und ein
attraktives Angebot des Einzelhandels sowie eine insgesamt gute funktionale Mi-
schung (auch hinsichtlich Dienstleistungen und Gastronomie) erreicht bzw. diese
gehalten wird. Dies verdeutlicht die Abhängigkeit der Flächenpotenziale vom Han-
deln in der Stadt.
7.2 PROGNOSEERGEBNISSE
7.2.1 Verkaufsflächenpotenziale insgesamt
Aus den branchendifferenzierten Kaufkraftprognosen und der sich daraus ergeben-
den Umsatzentwicklung wurden, unter Berücksichtigung der Entwicklung der Flächen-
produktivität, Verkaufsflächenpotenziale für Villingen-Schwenningen prognosti-
ziert.
Der Verkaufsflächenspielraum ergibt sich als Differenz von Potenzial und vorhan-
dener Fläche und ist eine Netto-Größe 75 . Infolge
• des Rückgangs der Einwohnerzahl,
• der zu erwartenden Verschiebungen in der Nachfragestruktur,
• der in der oberen Variante angenommenen Steigerung der Flächenleistungen,
• des unterstellten Rückgangs der hohen (über 200% liegenden) Bindungsquoten
• sowie des bei der Wettbewerbsprognose in einigen Sortimenten zu erwartenden
118
Umsatzrückgangs
können sich in einzelnen Sortimenten rechnerisch auch negative Werte ergeben.
Hier wurde unterstellt, dass diese nicht zu tatsächlichen Flächenabgängen, sondern
zu einer geringeren Steigerung bzw. einem Rückgang der Flächenleistung führen
werden.
Der auf diese Weise abgeleitete Entwicklungsspielraum ist insofern wettbewerbs-
neutral, als davon ausgegangen werden kann, dass der bestehende Einzelhandel bei
einer über den Prognosezeitraum verteilten Realisierung der zusätzlichen Ver-
75 In der Zwischenzeit, d.h. nach der Erhebung Januar bis März 2010, auftretende Abgänge von Flächen,
die nicht weiter mit Einzelhandel belegt sind, ergeben einen darüber hinausgehenden (Brutto) Zuwachs.

kaufsflächen keine Einbußen erfahren muss: Er ist vorrangig auf nachfrageseitige
Änderungen zurückzuführen.
Sofern bereits ein Angebot vorhanden ist - und dies ist in allen Sortimenten der
Fall - kann dieser Zuwachs auch durch Geschäftserweiterungen gedeckt werden. In-
sofern ist der sortimentsspezifische Spielraum nicht auf seine wirtschaftliche
Tragfähigkeit hin zu prüfen.
In Abb. 20 ist die sich aus der Prognose ergebende mögliche Verkaufsflächenent-
wicklung (Verkaufsflächenpotenzial) für Villingen-Schwenningen dargestellt. Unter-
schieden wird hier zwischen der Entwicklungs- und Wettbewerbsprognose, für die
jeweils die untere (pessimistischere) und die obere (optimistischere) Variante dar-
gestellt sind.
Abb. 20: Verkaufsflächenentwicklungskorridor 2010 - 2020 Gesamtpotenzial (in qm)
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
Zuwachskorridor
2015: 3 - 8%
2020: 6 - 17%
2009 2015 2020
Korridor Entwicklungsprognose uV Wettbewerbsprognose uV
Entwicklungsprognose oV Wettbewerbsprognose oV
Quelle: eigene Berechnung, Legendenerläuterung: uV (untere Variante), oV (obere Variante)
Für die Stadt Villingen-Schwenningen ergibt sich unter den oben dargestellten
Rahmenbedingungen bis zum Jahr 2015 ein Verkaufsflächenspielraum von bis zu rd.
17.625 qm und bis zum Jahr 2020 von bis zu rd. 35.900 qm. Wird das für 2020 be-
rechnete Verkaufsflächenpotenzial realisiert, bedeutet dies bei einer derzeitigen
Verkaufsfläche von gut 215.000 qm (ohne Lebensmittelhandwerk und Apotheken)
einen Anstieg der Verkaufsfläche um bis zu rd. 17%.
119

Sollte die Entwicklung entsprechend der in der Wettbewerbsprognose getroffenen
Annahmen verlaufen, so fiele der Verkaufsflächenzuwachs geringer aus: Bis zum Jahr
2015 bis zu rd. 10.025 qm und bis zum Jahr 2020 bis zu rd. 20.200 qm.
Der Vergleich der rechnerischen Ergebnisse der Entwicklungsprognose mit den
entsprechenden Flächenpotenzialen der Status-quo-Prognose (vgl. Tab. A - 19ff. im
Anhang) zeigt, dass das Flächenpotenzial fast ausschließlich aus einer verbesserten
Kaufkraftbindung resultiert: Auf diese sind in der oberen Variante etwa drei Viertel
und in der unteren Variante sogar ungefähr 90% des ermittelten Flächenpotenzials
zurückzuführen.
Eine Ausweitung der Flächen über den prognostizierten Verkaufsflächenzuwachs
hinaus ist nur dann ohne Verdrängung bestehenden Einzelhandels möglich, wenn
diese die Attraktivität des Einzelhandels in der Stadt Villingen-Schwenningen der-
art erhöht, dass über die hier angenommenen künftigen Bindungsquoten hinaus
weitere Kaufkraft in die Stadt gezogen werden kann.
Zu Beginn dieses Kapitels wurde angemerkt, dass Flächenabgänge den Brutto-Zu-
wachs an Verkaufsflächen erhöhen. Nach den Angaben der Händler hinsichtlich ihrer
Änderungsabsichten ergibt sich eine geplante Verkaufsflächenabnahme von rd.
5.925 qm (vgl. Kap. 3.4.2, S. 41) dem stehen Verkaufsflächenzuwächse in ähnlicher
Größenordnung gegenüber.
Das Ergebnis der Prognose ist lediglich ein Orientierungswert für die künftige
Einzelhandelsentwicklung: Die abgeleiteten Werte stellen weder Ziele noch einen
"Deckel" für die künftige Entwicklung des Einzelhandels dar. Außerdem erfordert
die unterstellte Erhöhung der Bindungsquoten bei der Entwicklungs- aber auch der
Wettbewerbsprognose eine Änderung von Kaufkraftströmen und erfolgt in einem
längerfristigen Prozess.
Darüber hinaus ist zu beachten, dass der prognostizierte Zuwachs im Laufe von rund
einem Jahrzehnt entsteht und nicht in vollem Umfang zum jetzigen Zeitpunkt reali-
siert werden kann. Ansonsten entsteht die Gefahr, dass die damit verbundene zu-
sätzliche Konkurrenz - entgegen den für die Prognose getroffenen Annahmen - auch
zu einer Verdrängung bestehenden Einzelhandels führen könnte.
120

Allerdings bedeutet die Realisierung eines konkreten Projektes regelmäßig (ab ei-
ner bestimmten Größe) auch eine angebotsseitige Änderung: Durch die zunehmende
Attraktivität des Einzelhandels kann i.d.R. davon ausgegangen werden, dass auch die
Kaufkraftzuflüsse nach Villingen-Schwenningen steigen. 76
Entsprechend kann bei Realisierung eines neuen Projektes nicht einfach die neu re-
alisierte Verkaufsfläche vom prognostizierten Flächenzuwachs abgezogen werden.
7.2.2 Verkaufsflächenpotenziale nach Zentrenrelevanz
Die bisher dargestellten Gesamt-Prognosewerte sind nur bedingt von Interesse, von
größerer Bedeutung ist die Frage, wo die Umsetzung dieses potenziellen Flächenzu-
wachses geschehen sollte. Hierbei sind die Ziele (vgl. Kap. 6) und Grundsätze (vgl.
Kap. 8.2) zur zukünftigen Einzelhandelsentwicklung in Villingen-Schwenningen zu
berücksichtigen.
Um aufzuzeigen, für welche Standortbereiche der prognostizierte Flächenspielraum
entsteht, wird im Folgenden dargestellt, wie sich die prognostizierte Verkaufsfläche
überschlägig auf die nahversorgungsrelevanten Sortimente (kurzfristiger Bedarf),
die sonstigen üblicherweise zentrenrelevanten Sortimente und die üblicherweise
nicht zentrenrelevanten Sortimente verteilt.
Nahversorgungsrelevante Sortimente
Im Bereich der nahversorgungsrelevanten Sortimente entsteht bis 2020 ein Ver-
kaufsflächenspielraum von rd. 50 bis 6.400 qm. Dies entspricht einem Zuwachs von
bis zu 12% gegenüber dem derzeitigen Bestand von rd. 51.975 qm. Vor dem Hinter-
grund dieses begrenzten Verkaufsflächenspielraums ist die Wahl eines städtebaulich
richtigen, d.h. wohnortnahen Standortes von entscheidender Bedeutung, um zu einer
Verbesserung der Nahversorgungssituation beizutragen (vgl. Kap. 6.6).
Der Verkaufsflächenspielraum in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten betrifft
bei der Wettbewerbsprognose ausschließlich, bei der Entwicklungsprognose weit
überwiegend den Bereich der Nahrungs-/ Genussmittel: Hier wird bis 2020 ein Ver-
kaufsflächenspielraum von rd. 50 bis 5.450 qm festgestellt (vgl. Abb. 23). Dieser
76 Einschränkend sei jedoch angemerkt, dass eine weitere Erhöhung der Kaufkraftzuflüsse in einigen
Sortimenten angesichts der aktuell sehr hohen Bindungsquoten (vgl. Kap. 3.3.1) als unwahrscheinlich
anzusehen ist.
121

Spielraum wäre ausgeschöpft, wenn bis 2020 in jedem Jahr bis zu rd. 550 qm zu-
sätzliche Verkaufsfläche in diesem Sortiment realisiert würden. Allerdings ist zu
berücksichtigen, dass bei negativer Entwicklung nahezu kein Spielraum zu erwarten
ist.
Abb. 22: Potenzialkorridore in qm nach Zentrenrelevanz - nahversorgungsrelevante Sortimente
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
122
0
Zuwachskorridor
2015: 0 - 6%
2020: 0 - 12%
2010 2015 2020
Korridor Entwicklungsprognose uV Wettbewerbsprognose uV
Entwicklungsprognose oV Wettbewerbsprognose oV
Quelle: eigene Berechnung, Legendenerläuterung: uV (untere Variante), oV (obere Variante)
Abb. 23: Potenzialkorridore in qm nach Zentrenrelevanz - Nahrungs- und Genussmittel
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
Zuwachskorridor
2015: 0 - 7%
2020: 0 - 15%
2010 2015 2020
Korridor Entwicklungsprognose uV Wettbewerbsprognose uV
Entwicklungsprognose oV Wettbewerbsprognose oV
Quelle: eigene Berechnung, Legendenerläuterung: uV (untere Variante), oV (obere Variante)

Sonstige zentrenrelevante Sortimente
Im Bereich der sonstigen zentrenrelevanten Sortimente wird ein Verkaufsflächen-
zuwachs von rd. 3.850 bis 9.225 qm errechnet. Dies entspricht, im Vergleich zum
derzeitigen Bestand von rd. 79.525 qm einem Zuwachs von rd. 5 bis 12% bis zum
Jahr 2020 (vgl. Abb. 24).
Dabei sind in den besonders innenstadtprägenden Sortimentsbereichen Bekleidung,
Schuhe/ Lederwaren und Sport/ Freizeit rechnerisch kaum Flächenspielräume (0 bis
250 qm) zu erwarten. Die einzigen üblicherweise zentrenrelevanten Sortimente, bei
denen - abgesehen von den nahversorgungsrelevanten Sortimenten - noch ein rela-
tiv deutlicher Verkaufsflächenspielraum zu verzeichnen ist, sind Spielwaren (rd.
1.300 bis 2.600 qm) und Medien (rd. 2.300 bis 3.775 qm).
Eine Realisierung dieses relativ geringen Verkaufsflächenspielraums sollte vor dem
Hintergrund des Ziels der Stärkung der Innenstädte (vgl. Kap. 6.2) unbedingt in den
Innenstädten erfolgen.
Abb. 24: Potenzialkorridore in qm nach Zentrenrelevanz - sonstige zentrenrelevante Sortimente
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
Zuwachskorridor
2015: 2 - 6%
2020: 5 - 12%
2010 2015 2020
Korridor Entwicklungsprognose uV Wettbewerbsprognose uV
Entwicklungsprognose oV Wettbewerbsprognose oV
Quelle: eigene Berechnung, Legendenerläuterung: uV (untere Variante), oV (obere Variante)
123

Nicht zentrenrelevante Sortimente
Der größte Anteil des prognostizierten Flächenpotenzials (rd. 56 bis 70%) entfällt
auf nicht zentrenrelevante Sortimente, für diese wurde bis 2020 ein Wachstum von
rd. 9.275 bis 20.275 qm berechnet (vgl. Abb. 28).
Innerhalb der nicht zentrenrelevanten Sortimente entfallen etwa 70 bis 80% (rd.
7.000 bis rd. 13.975 qm) des ermittelten Verkaufsflächenspielraums auf den Sorti-
mentsbereich Möbel/ Antiquitäten.
Bei diesem Teil des Flächenzuwachses ist die räumliche Komponente prinzipiell von
nachgeordneter Bedeutung.
Abb. 28: Potenzialkorridore in qm nach Zentrenrelevanz - nicht zentrenrelevante Sortimente
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
124
0
Zuwachskorridor
2015: 6 - 12%
2020: 11 - 24%
2010 2015 2020
Korridor Entwicklungsprognose uV Wettbewerbsprognose uV
Entwicklungsprognose oV Wettbewerbsprognose oV
Quelle: eigene Berechnung, Legendenerläuterung: uV (untere Variante), oV (obere Variante)
7.2.3 Fazit: Prognoseergebnis
Zusammenfassend ist festzustellen, dass der für die Stadt Villingen-Schwenningen
ermittelte wettbewerbsneutrale Verkaufsflächenspielraum in den nächsten zehn Jah-
ren, sowohl absolut als auch relativ betrachtet, weitere - wenngleich auch be-
grenzte - Entwicklungsmöglichkeiten eröffnet.
Der prognostizierte Verkaufsflächenspielraum ist hauptsächlich auf eine verbes-
serte Kaufkraftbindung zurückzuführen, während von der Bevölkerungs- und Kauf-
kraftentwicklung nur geringe Impulse zu erwarten sind.

Der überwiegende Teil des Verkaufsflächenspielraums entfällt auf nicht zentrenre-
levante Sortimente, wobei dies überwiegend die Sortimentsbereiche Möbel/ Anti-
quitäten betrifft.
Innerhalb der üblicherweise zentrenrelevanten Sortimente wird für die nahversor-
gungsrelevanten Sortimente ein Spielraum von bis zu rd. 6.400 qm prognostiziert,
davon entfallen bis zu rd. 5.450 qm auf Nahrungs-/ Genussmittel. In den sonstigen
üblicherweise zentrenrelevanten Sortimenten wird bis 2020 ein Verkaufsflächen-
spielraum von maximal rd. 9.225 qm prognostiziert, den größten Anteil machen da-
bei die Sortimente Spielwaren und Medien aus.
Bei der Realisierung des Verkaufsflächenpotenzials ist zu berücksichtigen, dass
• die Prognosewerte lediglich Orientierungswerte darstellen,
• Neuansiedlungen von Einzelhandelsbetrieben nur an hierfür städtebaulich "richti-
gen" Standorten erfolgen sollen (denn die negativen Folgen einer nicht konzept-
konformen Standortentscheidung sind dauerhaft nicht ausgleichbar),
• die sofortige Realisierung des Verkaufsflächenbedarfs bis 2020 zu vermeiden ist,
im Falle einer Realisierung von deutlich mehr Verkaufsfläche Umsatzverteilungen zu
erwarten sind.
125

8. INSTRUMENTELLES KONZEPT ZUR RÄUMLICHEN
EINZELHANDELSSTEUERUNG
In diesem Kapitel wird ein entsprechendes planerisches Konzept erarbeitet, durch
das eine räumliche Lenkung des Einzelhandels ermöglicht - und damit ein wichtiger
Teil der Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche langfristig gesichert -
werden kann.
Für die planerische Umsetzung des Konzeptes werden die Steuerungsinstrumente
dargestellt. Wichtiger Bestandteil dieses Konzeptes ist eine auf die Stadt Villingen-
Schwenningen abgestimmte Sortimentsliste, die nach der Zentrenrelevanz einzel-
ner Sortimente unterscheidet (vgl. Kap. 8.1.3). Diese wurde auf Grundlage der Be-
standserhebung und unter Berücksichtigung allgemeiner Kriterien zur Einstufung
von Sortimenten erstellt.
Auf Grundlage der dargestellten allgemeinen Trends der betrieblichen und räumli-
chen Einzelhandelsentwicklung, der Ist-Situation sowie vor dem Hintergrund der
Ziele, des abgeleiteten quantitativen Entwicklungsspielraums und der auf den Zie-
len basierenden Grundsätze zur räumlichen Einzelhandelsentwicklung (vgl. Kap.
8.2) werden räumliche Entwicklungsmöglichkeiten für die zentralen
Versorgungsbereiche abgeleitet. Diese sollen die spezifischen Erfordernisse des
Einzelhandels berücksichtigen und die dargestellten Ziele unterstützen.
Wenn nachgewiesen ist, dass es räumliche Entwicklungsmöglichkeiten für den
Einzelhandel in den zentralen Versorgungsbereichen von Villingen-Schwenningen
gibt, ist eine wesentliche Voraussetzung für das Verfolgen eines Zentrenkonzeptes
gegeben. Anhand der aufgezeigten räumlichen Entwicklungspotenziale wird eine
perspektivische Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche (vgl. Kap. 8.3,
S. 139) vorgeschlagen.
Ergänzend wird ein Verfahrensvorschlag unterbreitet, welcher ein verwaltungs-
technisches und politisches Umsetzen des Planungskonzeptes ermöglicht. Auf Grund
der Erfahrungen aus vergleichbaren Untersuchungen werden Formulierungen für die
bauplanungsrechtliche Festsetzung in Bebauungsplänen vorgeschlagen.
126

8.1 SORTIMENTSLISTE
Im Rahmen der Grundsätze für die künftige räumliche Einzelhandelsentwicklung (vgl.
Kap. 8.2) sind die Kategorien zentrenrelevante/ nicht zentrenrelevante Sortimente
bedeutsam.
8.1.1 Kriterien für die Zuordnung der Sortimente nach Zentrenrelevanz
Als Basis für die räumliche Beschränkung der Genehmigungsfähigkeit von Einzel-
handelsvorhaben ist es notwendig, eine Sortimentsliste zu erstellen, welche nach
nahversorgungs-/ zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimenten un-
terscheidet 77 . Die Darstellung der nahversorgungsrelevanten Sortimente wurde be-
reits im Einzelhandelserlass von Baden-Württemberg 2001 78 vorgenommen. Diese
Einteilung soll auch in der Stadt Villingen-Schwenningen umgesetzt werden. Nahver-
sorgungsrelevante Sortimente sind dabei immer auch zentrenrelevant, -
zentrenrelevante Sortimente hingegen sind nicht zwangsläufig nahversorgungsrele-
vant.
Auf Grund zahlreicher Erfahrungen hat sich für die Zuordnung der Sortimente der
folgende Kriterienkatalog herausgebildet:
Zentrenrelevant sind Sortimente, die
• täglich oder wöchentlich nachgefragt werden - kurzfristiger Bedarf (= nahversor-
gungsrelevant);
• eine bestimmte Funktion am Standort erfüllen - z.B. als Frequenzbringer;
• vom Kunden gleich mitgenommen werden können ("Handtaschensortiment");
• einer zentralen Lage bedürfen, weil sie auf Frequenzbringer angewiesen sind;
• Konkurrenz benötigen, um ein entsprechendes Absatzpotenzial zu erreichen;
• für einen attraktiven Branchenmix notwendig sind;
• in den zentralen Versorgungsbereichen am stärksten vertreten sind.
77 Vgl. VGH Baden-Württemberg: Urteil vom 30.01.06, AZ 3 S 1259/05; ferner bereits Birk (1988), a.a.O.,
S. 288.
78 Vgl. Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums zur Ansiedlung von Einzelhandelsgroßgroßprojekten
Raumordnung, Bauleitplanung und Genehmigung von Vorhaben (Einzelhandelserlass) vom
21. Februar 2001, Az; 6-2500.4/7, S. 31
127

Nicht zentrenrelevant dagegen sind vor allem Sortimente, die
• die zentralen Standorte nicht prägen;
• auf Grund ihrer Größe und Beschaffenheit bzw. wegen der Notwendigkeit eines
128
Pkw-Transports überwiegend an gewerblichen Standorten angeboten werden (z.B.
Baustoffe);
• auf Grund ihres hohen Flächenbedarfs nicht für zentrale Lagen geeignet sind (z.B.
Möbel);
• eine geringe Flächenproduktivität aufweisen.
8.1.2 Räumliche Verteilung der Sortimente in Villingen-Schwenningen
Neben der funktionalen Bedeutung einzelner Sortimente wird auch die momentane räumliche
Verteilung des Angebots in der Stadt Villingen-Schwenningen herangezogen 79 (vgl.
Abb. 29, S. 129 und Abb. 30, S. 131). Deshalb ist es nicht ausreichend, nur die ent-
sprechende Liste aus dem Einzelhandelserlass Baden-Württemberg zu übernehmen.
Damit ergibt sich, dass städtebaulich begründet auch solche Sortimente als zent-
renrelevant eingestuft werden dürfen, die heute nicht mehr/ noch nicht (über-
wiegend) in den zentralen Versorgungsbereichen zu finden sind: Solche Sortimente
können an Standorten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche ausgeschlossen
werden, wenn dies mit dem Ziel einer Steigerung oder Erhaltung der Attraktivität
der zentralen Versorgungsbereiche begründet werden kann. 80
Verteilung üblicherweise zentrenrelevanter Sortimente
Anhand der
Abb. 29 wird deutlich, dass einige der (üblicherweise) zentrenrelevanten
Sortimente in Villingen-Schwenningen überwiegend an nicht integrierten
Standorten angesiedelt sind. Im Folgenden wird die Zuordnung dieser Sortimente
im Einzelnen diskutiert und begründet.
79 Der Einzelhandelserlass Baden-Württemberg regelt nicht abschließend, dass die dort im Anhang aufgeführten
Sortimente ausschließlich entsprechend den örtlichen Gegebenheiten einzustufen sind;
vgl. Ziff. 2.2.5: "In der jeweiligen Innenstadt nicht (mehr) vorhandene Sortimente sind dabei nicht
automatisch nicht mehr zentrenrelevant."
80 Vgl. BVerwG, Beschluss vom 10.11.2004, Az. 4 BN 33/04.

Abb. 29: Verkaufsflächenverteilung üblicherweise zentrenrelevanter Sortimente nach Lagen
Arzneimittel
Babyausstattung
Bastel- und Geschenkartikel
Bekleidung aller Art
(Schnitt-)Blumen
Briefmarken, Münzen
Bücher
Campingartikel
Computer, Kommunikationselektronik
Drogeriewaren
Elektrokleingeräte
Foto, Video
Gardinen und Zubehör
Glas, Porzellan, Keramik
Haus-, Heimtextilien, Stoffe
Haushaltswaren/ Bestecke
Hörgeräte
Kosmetika und Parfümerieartikel
Kunstgewerbe/ Bilder und -rahmen
Kurzwaren, Handarbeiten, Wolle
Leder- und Kürschnerwaren
Musikalien
Nähmaschinen
Nahrungs- und Genussmittel
Optik
Papier-, Schreibwaren, Schulbedarf
Reformwaren
Sanitätswaren
Schuhe und Zubehör
Spielwaren
Sportartikel einschl. Sportgeräte
Tonträger
Uhren
Unterhaltungselektronik und Zubehör
Waffen, Jagdbedarf
Zeitungen/ Zeitschriften
Zooartikel - Tiernahrung und -zubehör
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Januar bis März 2010
ZVB IS
sonstige ZVB
sonstige integrierte
nicht integrierte
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
ZVB IS = zentraler Versorgungsbereich Innenstädte; ZVB = zentraler Versorgungsbereich
Entgegen ihrer derzeitigen rechnerischen räumlichen Verteilung werden die Sorti-
mente Babyausstattung, Glas/ Porzellan/ Keramik und Haus-, Heimtextilien/
Stoffe wegen ihrer zentrenprägenden Funktion als zentrenrelevant eingestuft.
Eine Ausnahme stellen hierbei Matratzen dar, die üblicherweise als Bettwaren zu
den Haus-/ Heimtextilien gerechnet werden und damit zentrenrelevant sind. Werden
diese als Bestandteil eines Bettes angeboten, so sind sie zum Sortiment Möbel
zuzuordnen und werden damit den nicht zentrenrelevanten Sortimenten
zugerechnet.
Darüber hinaus werden auch die Sortimente Elektrokleingeräte und Unterhal-
tungselektronik entgegen ihrer momentanen Verteilung als zentrenrelevant einge-
ordnet. Elektrokleingeräte und Unterhaltungselektronik erfüllen wesentliche allge-
meine Kriterien (Frequenzbringerfunktion, attraktiver Branchenmix, hohe Flächen-
produktivität).
129

Das Sortiment Camping wird entsprechend der derzeitigen Angebotsverteilung -
fast ausschließlich an nicht integrierten Standorten - im nachfolgenden Vorschlag
zur Sortimentsliste den nicht zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. Aus gut-
achterlicher Sicht wäre allerdings auch eine Einstufung als zentrenrelevant möglich,
um Abgrenzungsprobleme zu Sportartikeln (zentrenrelevant) zu vermeiden. Da das
Angebot im Bereich Camping in Villingen-Schwenningen sehr gering ist, kommt der
bisherigen räumlichen Verteilung keine entscheidende Bedeutung zu.
Für das Sortiment Zooartikel bietet es sich an, dieses weiter in Zooartikel/ Tier-
nahrung und -zubehör sowie Zooartikel/ Tiermöbel und lebende Tiere zu unter-
gliedern. Das Sortiment Zooartikel/ Tiernahrung und -zubehör ist grundsätzlich
nahversorgungsrelevant, da die Versorgung der Haustiere ebenso im Sinne einer
Nahversorgung gewährleistet werden sollte. Daher wird dieses Sortiment - entge-
gen der derzeitigen Verteilung - den nahversorgungs- und damit auch zentrenrele-
vanten Sortimenten zugerechnet.
Trotz der rechnerisch unbestimmten Verteilung wird das Sortiment Kunstgewerbe/
Bilder und Rahmen den zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. Angesichts der
räumlichen Verteilung im Stadtgebiet von Villingen-Schwenningen kann durchaus
von einer Innenstadtprägung ausgegangen werden, so dass dieses ohnehin typische
zentrenrelevante Sortiment auch den zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet
werden sollte. Gleiches trifft auf das Sortiment Haushaltswaren/ Bestecke zu.
Das Sortiment Gardinen und Zubehör wird in Villingen-Schwenningen nahezu aus-
schließlich an nicht integrierten Standorten angeboten. Während in der Villinger
Innenstadt kein Geschäft Gardinen und Zubehör anbietet, wird es neben anderen
Sortimenten in geringem Maße in zwei Geschäften in der Schwenninger Innenstadt
angeboten. Darüber hinaus gibt es noch einige Geschäfte in sonstiger integrierter
Lage (außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche, dennoch integriert), die das
Sortiment anbieten.
Da etwa dreiviertel der gesamten Verkaufsfläche des Sortimentes Gardinen und Zu-
behör in Villingen-Schwenningen bereits an nicht integrierten Standorten angesie-
delt sind und keinerlei Prägung der Innenstädte vorliegt, kann dieses Sortiment den
130

nicht zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet werden, sofern dem keine stadt-
entwicklungsplanerischen Zielsetzungen entgegenstehen.
Verteilung üblicherweise nicht zentrenrelevanter Sortimente
Abb. 30 zeigt die Verteilung des Angebotes üblicherweise nicht zentrenrelevanter
Sortimente nach Standorttypen. Dabei ist festzustellen, dass sich bei nahezu allen
diesen Sortimenten das Angebot überwiegend, teilweise sogar ausschließlich, an
nicht integrierten Standorten befindet.
Abb. 30: Verkaufsflächenverteilung üblicherweise nicht zentrenrelevanter Sortimente nach
Standorttypen
Bad-, Sanitäreinrichtungen und -zubehör
Bauelemente, Baustoffe
Beleuchtungskörper, Lampen
Beschläge, Eisenwaren
Bodenbeläge, Teppiche, Tapeten
Büromaschinen (ohne Computer)
Elektrogroßgeräte
Fahrräder und Zubehör
motorisierte Fahrzeuge aller Art und Zubehör
Farben, Lacke
Fliesen
Gartenhäuser, -geräte
Herde/ Öfen
Holz
Installationsmaterial
Küchen (inkl. Einbaugeräte)
Kinderwagen, -sitze
Möbel (inkl. Büromöbel)
Pflanzen und -gefäße
Rolläden und Markisen
Werkzeuge
Zooartikel - lebende Tiere und Tiermöbel
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Januar bis März 2010
ZVB IS
sonstige integrierte
nicht integrierte
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
ZVB IS = zentraler Versorgungsbereich Innenstädte; ZVB = zentraler Versorgungsbereich
Das Sortiment Elektrogroßgeräte wird entgegen der momentanen Verteilung als
zentrenrelevant eingeordnet. Elektrogroßgeräte allein betrachtet erfüllen zwar
überwiegend Kriterien nicht zentrenrelevanter Sortimente, da sie i.d.R. aber in
Verbindung mit Elektrokleingeräten angeboten werden, die hier zentrenrelevant
sind, werden sie ebenfalls den zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet.
131

Zudem sollte unter stadtentwicklungsplanerischen Gesichtspunkten die Ansiedlung
eines Elektrofachmarktes - für den entsprechend der Prognose durchaus ein Poten-
zial besteht - in der Villinger Innenstadt (Tonhallenareal) angestrebt werden. Ein
solcher großflächiger Betrieb könnte die Villinger Innenstadt sowohl strukturell als
auch inhaltlich optimal ergänzen.
Das Sortiment Fahrräder und Zubehör ist nicht grundsätzlich und eindeutig den
zentrenrelevanten bzw. nicht zentrenrelevanten Sortimenten zuzuordnen, die Ver-
teilung dieses Sortimentes ist in verschiedenen Städten unterschiedlich. Hier be-
findet sich derzeit knapp die Hälfte der Verkaufsfläche an nicht integrierten Stand-
orten und ein weiteres knappes Viertel an sonstigen integrierten Standorten. Die-
ses Angebot bezieht sich darüber hinaus ausschließlich auf die Schwenninger In-
nenstadt, so dass insgesamt keine Innenstadtprägung festzustellen ist. Daher kann
das Sortiment Fahrräder und Zubehör in diesem Fall den nicht zentrenrelevanten
Sortimenten zugerechnet werden. Eine Zuordnung zu den zentrenrelevanten Sorti-
menten wäre jedoch ebenfalls möglich.
Als nicht zentrentypisches Sortiment werden auch Herde/ Öfen eingestuft, da es
sich um kein zentrenprägendes Sortiment handelt und der Transport einen Pkw
(oder größer) erfordert - zudem befinden sich derzeit keine Angebote dieses Sorti-
ments in den zentralen Versorgungsbereichen, wohl aber in sonstigen integrierten
Lagen.
Das Sortiment Zooartikel/ lebende Tiere und Tiermöbel wird vor dem Hinter-
grund des notwendigen Flächenbedarfs - auch vor dem Hintergrund einer artge-
rechten Tierhaltung - als nicht zentrenrelevant eingestuft.
132

8.1.3 Vorschlag für die "Villingen-Schwenninger Sortimentsliste"
In der nachfolgenden Tabelle ist ein gutachterlicher Vorschlag für die "Villingen-
Schwenninger Liste" dargestellt. Sofern Abweichungen von dieser Liste durch die
Stadt Villingen-Schwenningen vorgenommen werden, sind diese zu begründen.
Tab. 6: Vorschlag für die "Villingen-Schwenninger Liste"
Zentrenrelevante Sortimente Nicht zentrenrelevante Sortimente
• Babyausstattung
• Bastel- und Geschenkartikel
• Bekleidung aller Art
• Briefmarken
• Bücher
• Computer, Kommunikationselektronik
• Elektrogroßgeräte
• Elektrokleingeräte
• Foto, Video
• Glas, Porzellan, Keramik
• Haus-, Heimtextilien*, Stoffe
• Haushaltswaren/ Bestecke
• Hörgeräte
• Kunstgewerbe/ Bilder und Rahmen
• Kurzwaren, Handarbeiten, Wolle
• Leder- und Kürschnerwaren
• Musikalien
• Nähmaschinen
• Optik und Akustik
• Sanitätswaren
• Schuhe und Zubehör
• Spielwaren
• Sportartikel einschl. Sportgeräte
• Tonträger
• Uhren, Schmuck, Gold- und Silberwaren
• Unterhaltungselektronik und Zubehör
• Waffen, Jagdbedarf
Nahversorgungsrelevante Sortimente
• Arzneimittel
• (Schnitt-)Blumen
• Drogeriewaren
• Kosmetika und Parfümerieartikel
• Nahrungs- und Genussmittel
• Papier-, Schreibwaren, Schulbedarf
• Reformwaren
• Zeitungen/ Zeitschriften
• Zooartikel/ Tiernahrung und -zubehör
• Bad-, Sanitäreinrichtungen und -zubehör
• Bauelemente, Baustoffe
• Beleuchtungskörper, Lampen
• Beschläge, Eisenwaren
• Bodenbeläge, Teppiche, Tapeten
• Boote, Bootszubehör
• Büromaschinen (ohne Computer)
• Campingartikel
• motorisierte Fahrzeuge aller Art und
Zubehör
• Fahrräder und Zubehör
• Farben, Lacke
• Fliesen
• Gardinen und Zubehör
• Gartenhäuser, -geräte
• Herde/ Öfen
• Holz
• Installationsmaterial
• Kinderwagen, -sitze
• Küchen (inkl. Einbaugeräte)
• Möbel (inkl. Büromöbel)
• Pflanzen und -gefäße
• Rollläden und Markisen
• Werkzeuge
• Zooartikel/ lebende Tiere und Tiermöbel
* Matratzen in Verbindung mit Betten in einem
Möbelhaus sind als Möbel einzustufen, während
sie in einem reinen Matratzengeschäft als
Bettwaren einzustufen sind.
Quelle: Vorschlag auf Grundlage der eigenen Einzelhändlerbefragung/ Erhebung Januar bis März 2010
133

8.2 GRUNDSÄTZE ZUR RÄUMLICHEN EINZELHANDELSENTWICKLUNG
Bis zum Jahr 2020 ergibt sich für das Oberzentrum Villingen-Schwenningen unter
optimistischen Bedingungen ein rechnerisches Verkaufsflächenpotenzial von insge-
samt bis zu rd. 35.900 qm (vgl. Kap. 7.2). Auf die üblicherweise zentrenrelevanten
Sortimente entfallen davon bis zu rd. 15.625 qm.
Die räumliche Verortung von zukünftigen Einzelhandelsansiedlungen ist hierbei ins-
besondere unter Berücksichtigung des in Kap. 6.2 formulierten Ziels zur Stärkung
der Innenstädte von zentraler Bedeutung, wofür grundsätzliche Strategien verfolgt
werden sollen.
Um die in Kap. 6 aufgeführten Ziele zu erreichen, werden als Strategie zur lang-
fristigen Sicherung für künftige Einzelhandelsansiedlungen die folgenden Grund-
sätze zur räumlichen Einzelhandelsentwicklung vorgeschlagen.
8.2.1 Umgang mit zentrenrelevantem Einzelhandel
Grundsatz:
Zentrenrelevante Sortimente (vgl. Tab. 6, S. 133) sollen regelmäßig nur in den
zentralen Versorgungsbereichen angesiedelt werden.
• In den zentralen Versorgungsbereichen sollen großflächige Einzelhandelsbetriebe
134
regelmäßig zulässig sein.
• In den Nahversorgungszentren (sonstige zentrale Versorgungsbereiche) soll zen-
trenrelevanter Einzelhandel grundsätzlich nur unterhalb der Großflächigkeit
zulässig sein. Lebensmittelbetriebe können bei standortgerechter
Dimensionierung auch oberhalb der Großflächigkeit ausnahmsweise zulässig sein.
• In den sonstigen integrierten Lagen ist nahversorgungsrelevanter Einzelhandel
ausnahmsweise zulässig, sofern der Betrieb standortgerecht dimensioniert ist,
d.h. der Nahversorgung der Bevölkerung dient.
• In nicht integrierten Lagen sollen zentrenrelevante Sortimente ausnahmsweise als
Randsortimente in einer Größenordnung von maximal 10% der Verkaufsfläche
insgesamt jedoch maximal 800 qm zulässig sein, sofern ein direkter Bezug zum
Hauptsortiment vorhanden ist (z.B. nicht Lebensmittel im Baumarkt).

Zentrenrelevante Sortimente (vgl. Tab. 6) sollen als Hauptsortimente von Einzel-
handelsbetrieben künftig vorrangig in den abgegrenzten zentralen Versorgungsbe-
reichen der Innenstädte angesiedelt werden (vgl. Kap. 8.3, S. 139). Dies wird auch
für Betriebe unterhalb der Großflächigkeit 81 vorgeschlagen. Damit sollen die beiden
Innenstädte in ihrer Funktion gestärkt und Ansiedlungen an nicht integrierten
Standorten verhindert werden.
Nahversorgungszentren haben den Zweck die wohnortnahe Grundversorgung der
im Einzugsbereich lebenden Bevölkerung sicherzustellen 82 . Daher soll in den Nahver-
sorgungszentren (Vockenhauser Straße und Falkenring) zentrenrelevanter Einzelhan-
del grundsätzlich nur unterhalb der Großflächigkeit zulässig sein. Eine Ausnahme
kann für die Ansiedlung bzw. die Erweiterung großflächiger Lebensmittelbetriebe
gemacht werden, sofern der Betrieb der Nahversorgung der Bevölkerung dient und
vor dem Hintergrund der im Nahbereich lebenden Einwohner entsprechend dimensi-
oniert ist. 83
Bei Lebensmittelbetrieben kann jedoch geprüft werden, ob eine Ansiedlung auch an
sonstigen integrierten Standorten (vgl. Karte 14, S. 136) ausnahmsweise möglich
ist, sofern diese zur Verbesserung der Nahversorgungssituation beitragen. Außer-
dem muss bei entsprechenden Neuansiedlungen bzw. Erweiterungen die Verkaufsflä-
che standortgerecht 84 dimensioniert sein.
81 Entsprechend dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes vom 24.11.05 ist ein Einzelhandelsbetrieb
als großflächig einzuordnen, wenn er eine Verkaufsfläche von 800 qm überschreitet. Ist dies der
Fall, ist das Vorhaben nur in Kern- und Sondergebieten zulässig. Vgl. BVerwG, 4 C 10.04, 4 C 14.04, 4
C 3.05 , 4 C 8.05 vom 24.11.05.
82 "Auch ein Bereich, der auf die Grund- und Nahversorgung eines bestimmten örtlich begrenzten
Einzugsbereichs zugeschnitten ist, kann eine zentrale Versorgungsfunktion über den unmittelbaren
Nahbereich hinaus wahrnehmen. Der Zweck [...] besteht in diesem Fall in der Sicherstellung
einer wohnortnahen Grundversorgung der im Einzugsbereich lebenden Bevölkerung. Ein zentraler
Versorgungsbereich muss jedoch einen gewissen [...] Einzugsbereich mit städtebaulichem Gewicht
haben und damit über den unmittelbaren Nahbereich hinaus wirken. [...] ein zentraler Versorgungsbereich
eine integrierte Lage voraussetzt" (BVerwG, Urteil vom 17.12.2009, Az. 4 C 2.08).
83 In dem Nahversorgungszentrum Vockenhauser Straße ist bereits ein großflächiger
Lebensmittelbetrieb vorhanden, so dass diese Ausnahme für dieses Nahversorgungszentrum nicht
mehr relevant ist. Für das Nahversorgungszentrum Falkenring ist diese Ausnahme möglich, sofern
eine ausreichende Mantelbevölkerung im Nahbereich vorhanden ist.
84 Standortgerecht bedeutet, dass die Betriebe der Nahversorgung dienen und sich somit in der
Dimensionierung an die im Nahbereich wohnenden Einwohnern orientieren, die es zu versorgen
gilt. In dicht besiedelten Bereichen kann dies auch zur Großflächigkeit führen, allerdings versorgen
großflächige Lebensmittelbetriebe mehr als 2.000 bis 2.400 Einwohner voll. Damit trifft diese
Ausnahme für die Stadtteile, mit Ausnahme von Villingen, Schwenningen und Marbach, grundsätzlich
nicht zu (vgl. Kap. 5.3.1, S.97).
135

Die Zulässigkeit von Lebensmittelbetrieben oberhalb der Großflächigkeit in den
Nahversorgungszentren und an sonstigen integrierten Standorten ist jedoch im Ein-
zelfall zu prüfen, da in jedem Fall eine Gefährdung der zentralen Versorgungsberei-
che bzw. bereits bestehender Strukturen, die zur Nahversorgung der Bevölkerung
beitragen, zu vermeiden ist (Schutz zentraler Versorgungsbereiche und der
verbrauchernahen Versorgung).
Karte 14: Beispiele sonstige integrierte Lagen
Pfaffenweiler
136
Breslauer Str.
Supermarkt im Wohngebiet; auch großflächig mögl.
wenn standortgerecht dimensioniert
Quelle: eigene Darstellung, Kartengrundlage Stadt Villingen-Schwenningen
Rietenzentrum.
Auf Rinnelen.
Drogeriemarkt, bspw.
Schlecker im Wohngebiet
In nicht integrierten Lagen (vgl. Karte 15, S. 137) sollten zentrenrelevante Sorti-
mente grundsätzlich nicht angesiedelt werden. Ausnahmsweise können sie als Rand-
sortimente in Betrieben mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment in einer Grö-
ßenordnung von maximal 10% der Verkaufsfläche insgesamt jedoch maximal 800 qm
zulässig sein, sofern ein direkter Bezug zum Hauptsortiment vorhanden ist (vgl. Kap.
8.2.2).

Karte 15: Beispiele nicht integrierte Lagen
GE Am Krebsgraben
GE Eckweg
GE Niederwiesenstr.
Neuer Markt
GE Villinger Str.
Quelle: eigene Darstellung, Kartengrundlage Stadt Villingen-Schwenningen
8.2.2 Umgang mit nicht zentrenrelevantem Einzelhandel
Grundsatz:
GE Ost
GE Rammelswiesen
Nicht zentrenrelevanter Einzelhandel in den zentralen Versorgungsbereichen
und außerhalb.
• Dennoch sollen auch Flächen (ausschließlich) für Handwerk/ Gewerbe vorgehalten
werden.
• Sensibler Umgang mit Ansiedlungswünschen: "Leerstandsdomino" vermeiden.
Nicht zentrenrelevanter Einzelhandel kann grundsätzlich im gesamten Stadtge-
biet, wo Einzelhandel zulässig ist, angesiedelt werden. Dabei sollte jedoch behut-
sam mit Flächenbereitstellungen für Einzelhandelsflächen in Gewerbegebieten um-
gegangen werden, da ansonsten u.U. die Standortqualität bezogen auf andere ge-
werbliche Nutzungen sinkt, bzw. die Bodenpreise für andere Nutzungen zu stark er-
höht werden. Im Übrigen stellt sich die Frage, ob die Stadt Villingen-Schwenningen
es sich leisten kann/ will, gewerbliche Flächen dem Einzelhandel zur Verfügung zu
stellen. Daher wird empfohlen auch die Einzelhandelsentwicklung in den Gewerbe-
gebieten planerisch zu steuern. Neuansiedlungen sollten im Hinblick auf die Ziel-
setzungen und Entwicklungspotenziale für den jeweiligen Planstandort überprüft
werden (vgl. Kap. 8.3.3).
137

Vermeidung "Leerstandsdomino"
Auch wenn die Konkurrenz am Standort gefördert werden soll, kann es städtebaulich
sinnvoll sein, in Zukunft Ansiedlungswünsche - soweit planungsrechtlich möglich -
abzuwehren. Dies ist dann der Fall, wenn ersichtlich ist, dass dadurch keine zusätz-
liche Zentralitätssteigerung entsteht, sondern lediglich die Position traditioneller
Einzelhandelslagen, insbesondere der Innenstädte, aber auch bestehender nicht
integrierter Standorte (z.B. Gewerbegebiete) geschwächt wird. In diesem Zusam-
menhang sind auch die möglichen Auswirkungen von zentrenrelevanten Randsorti-
menten auf das bestehende Angebot, insbesondere in den Innenstädten, zu beach-
ten. 85 Neuansiedlungen sollten an bestehenden Einzelhandelsstandorten erfolgen.
Des Weiteren ist bei Neuansiedlungen zu prüfen, ob diese in der Nähe der zentralen
Versorgungsbereiche der Innenstädte oder der Nahversorgungszentren angesiedelt
werden können, um möglichst positive Synergieeffekte für diese zu erzielen - so-
weit solche bei nicht zentrenrelevantem Einzelhandel überhaupt auftreten.
Bei der Genehmigung von neuen Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevanten
Sortimenten ist zu beachten, dass - auch bei grundsätzlicher Verträglichkeit - nur
eine bestimmte Tragfähigkeit für einzelne Angebote besteht. Wird diese über-
schritten, so ergibt sich die Gefahr eines "Leerstandsdominos": Ein reiner Verdrän-
gungswettbewerb führt zu vermehrten Leerständen in gewerblich genutzten Gebie-
ten. Ein ehemaliger Einzelhandelsstandort mit einer sich daran orientierenden Um-
gebungsnutzung lässt sich nur langsam zu einem (hoch)wertigen Gewerbestandort
für sonstige Gewerbebetriebe umwidmen. Zudem entsteht auf derartigen Flächen
üblicherweise ein Nachnutzungsdruck durch zentrenrelevante Sortimente, denen
zwar planerisch begegnet werden kann, der aber dennoch immer wieder (unnötige)
Diskussionen auslösen kann.
Ausnahme: Randsortimente an nicht integrierten Standorten
Problematisch bei der Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrele-
vantem Hauptsortiment außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche (z.B. an nicht
integrierten Standorten) ist das - inzwischen übliche - Angebot von zentrenrelevan-
85 Die Betrachtung der bestehenden räumlichen Sortimentsverteilung hat für einige der (üblicherweise)
zentrenrelevanten Sortimente eine Dominanz an überwiegend nicht integrierten Standorten
ergeben. Diese funktionale Fehlverteilung ist auch zum Teil auf Randsortimente zurückzuführen.
138

ten Randsortimenten in diesen Betrieben (z.B. Haushaltswaren in Möbelgeschäften).
Dadurch sind Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche möglich.
Obwohl das Anbieten von zentrenrelevanten Randsortimenten den städtebaulichen
Zielen eines Zentrenkonzeptes widerspricht, wäre ein völliger Ausschluss unrealis-
tisch, da sich dieser Angebotstyp bereits in vielen Branchen etabliert hat. Zentren-
relevante Randsortimente sollten an Standorten außerhalb der zentralen Versor-
gungsbereiche nur in begrenztem Umfang und vor allem nur dann, wenn ein direkter
Bezug zum Hauptsortiment vorhanden ist (z.B. nicht Lebensmittel im Baumarkt), zu-
lässig sein (vgl. Kap. 8.2.1).
Bisher hat sich eine Begrenzung der zentrenrelevanten Randsortimente auf rd. 10%
der gesamten Verkaufsfläche als praktikabel erwiesen. Darüber hinaus ist aber eine
absolute Obergrenze festzulegen; für Villingen-Schwenningen werden 800 qm Ver-
kaufsfläche (als Grenze zur Großflächigkeit 86 ) als Obergrenze vorgeschlagen.
8.3 RÄUMLICHE ENTWICKLUNGSOPTIONEN
Nach dieser grundsätzlichen räumlichen Festlegung zur Ansiedlung von Einzelhandel
innerhalb der Gemarkungsgrenze der Stadt Villingen-Schwenningen wird nachfol-
gend dargestellt, an welchen konkreten Standorten in den Innenstädten räumliche
Entwicklungen sinnvoll möglich sind.
Die standortdifferenzierte Betrachtung der raumstrukturellen Verteilung des Ein-
zelhandelangebots in Kap. 5.2 ergab, dass in Villingen-Schwenningen ein erhebli-
cher Anteil der zentrenrelevanten Sortimente (rd. ein Drittel) - nicht funktionsadä-
quat - an städtebaulich nicht integrierten Standorten angesiedelt ist. Die Konkur-
renzsituation zwischen den Innenstädten und den nicht integrierten Standorten
erfordert, wie in den Zielen (vgl. Kap.6) erläutert, die Erhaltung und Stärkung der
Identität der beiden Innenstädte.
Der Neue Markt stellt, gemessen an der Verkaufsfläche, die größte Einzelhandelskon-
zentration der Stadt Villingen-Schwenningen dar. Dieses Ungleichgewicht gilt es zu
Gunsten der Innenstädte zukünftig auszugleichen.
86 Abgeleitet aus dem Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg (Landesentwicklungsplan 2002, Plan-
satz 3.3.7.2 , Ziel).
139

Die Prognose des Verkaufsflächenspielraums ergab für die zentrenrelevanten Sorti-
mente bis zum Jahr 2020 ein Potenzial von bis zu rd. 15.625 qm, bezogen auf die
nicht nahversorgungs- aber zentrenrelevanten Sortimente von bis zu rd. 9.225 qm.
Das entspricht rd. 25% bzw. 15% der derzeitigen innerstädtischen Verkaufsfläche.
Damit sind durchaus quantitative Entwicklungsspielräume vorhanden, die jedoch im
Hinblick auf die stadtentwicklungsplanerischen Zielsetzungen (vgl. Kap. 6) und unter
Berücksichtigung der Grundsätze (vgl. Kap. 8.2) nicht nach dem "Gießkannenprinzip"
im ganzen Stadtgebiet zu verteilen sind. Vielmehr sollte eine Konzentration der
räumlichen Einzelhandelsentwicklung auf die beiden Innenstädte Villingen und
Schwenningen erfolgen:
• Entwicklung der Villinger Innenstadt innerhalb der Altstadt, um eine Überdehnung
140
der Einkaufsinnenstadt zu vermeiden,
• Integration auch großflächigerer Betriebe - die eine wichtige Magnetfunktion für
die Innenstadt übernehmen - in die kleinteilige, historische Struktur der Villin-
ger Innenstadt und
• Schaffung kompakter Strukturen in der Schwenninger Innenstadt.
Unabhängig von standortbezogenen Überlegungen sollte die Stadt Villingen-Schwen-
ningen gemeinsam mit weiteren Akteuren wie Einzelhändlern/ Dienstleistern, Gas-
tronomen und Immobilienbesitzern Maßnahmen ergreifen, welche die räumliche Ein-
zelhandelsentwicklung der Villinger und der Schwenninger Innenstadt unterstützen.
Projekte in anderen Städten haben immer wieder gezeigt, dass es Möglichkeiten
gibt, durch kreative Konzepte den Entwicklungen im Einzelhandel gerecht zu wer-
den.
Bei der Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben sollte auf deren mögliche Magnet-
wirkung geachtet werden, um eine entsprechende Passantenfrequenz erzeugen zu
können. Neben der Betriebsgröße spielt dabei auch die Qualität und Präsentation
der angebotenen Waren eine wichtige Rolle. Wichtig ist neben Art und Dimensionie-
rung der Einzelhandelsbetriebe auch die Beachtung der städtebaulich-architektoni-
schen Ausrichtung und Anpassung an das bestehende Umfeld.

Wie bereits dargestellt ist es notwendig, die Ist-Abgrenzung der zentralen Versor-
gungsbereiche (vgl. Kap. 4.2.2 und Kap. 4.3.2) vor dem Hintergrund der Ist-Analyse
(vgl. Kap. 3 und Kap. 4), der Ziele (vgl. Kap 6) und Grundsätze (vgl. Kap. 8.2) sowie
der Prognose (vgl. Kap. 7) zu überprüfen.
Nachfolgend werden einige gutachterliche Vorschläge zur künftigen räumlichen Ein-
zelhandelsentwicklung näher erläutert.
8.3.1 Räumliche Entwicklungsoptionen innerhalb der Innenstadt Villingen
In Karte 16 ist der gutachterliche Vorschlag für eine perspektivische Abgrenzung
der Villinger Innenstadt inklusive der identifizierten Flächenpotenziale dargestellt.
Karte 16: Perspektivische Abgrenzung Innenstadt Villingen
Legende
Einzelhandel
Leerstand
Dienstleistungen
Hauptlagen
Ist-Abgrenzung ZVB
E
Perspektivische
Abgrenzung ZVB
E innenstadtbedeutsame
Potenzialflächen
E
E
innenstadtbedeutsame
Potenzialfläche mit
Bedingungen
sonst. Potenzialfläche
Bestandsstandort mit
großf. zentrenrel. EH
730 m
E
E
E E
E
610 m
Quelle: eigene Erhebung Januar bis März 2010; Kartengrundlage: Stadt Villingen-Schwenningen
Mit Ausnahme des Tonhallenareals verbleibt die Ausdehnung der Innenstadt auf
Grund der bisherigen Ausdehnung der Innenstadt und der starken Trennwirkung, die
E
E
E
141

sich durch die Stadtmauer, die stark befahrene Straße und den Grünring ergibt, in-
nerhalb des Altstadtrings. Die Erhaltung der Altstadt ist wegen ihres hohen Identi-
fikationswertes, der u.a. aus den historischen Gebäuden, Gassen, Fachgeschäften
und Cafés resultiert, von wesentlicher Bedeutung. Um der Altstadt eine Perspektive
für die zukünftige Entwicklung geben zu können, ist eine Innenentwicklung erfor-
derlich.
Im Unterschied zur Ist-Abgrenzung werden auch der, insbesondere durch öffentliche
Einrichtungen geprägte, nordwestliche und der südwestliche Bereich der Altstadt
perspektivisch der Innenstadt zugeordnet. Die Abgrenzung schließt darüber hinaus
auch das Tonhallenareal ein, wobei die Entwicklung dieser Potenzialfläche auf
Grund der Randlage an bestimmte Bedingungen geknüpft ist.
Ebenfalls in der Karte dargestellt ist das ehemalige Marktkaufgelände, das als Be-
standsstandort mit großflächigem zentrenrelevanten Einzelhandel anzusehen ist.
Der Standort liegt außerhalb der Innenstadt. Weitere solcher Standorte sollten
vermieden werden.
Unterschieden wird zwischen innenstadtbedeutsamen Potenzialflächen - hier ist die
Ansiedlung von zentrenrelevantem Einzelhandel anzustreben - innenstadtbedeutsa-
men Potenzialflächen mit Bedingungen und sonstigen Potenzialflächen. Letztere be-
finden sich außerhalb der Innenstadt und sind somit nicht für zentrenrelevanten
Einzelhandel zu entwickeln.
Mit der Entwicklung dieser vorgeschlagenen Potenzialflächen sollten folgende Ziele
hinsichtlich der räumlichen Einzelhandelsentwicklung verfolgt werden:
• Erhaltung der kompakten Innenstadtstruktur, Vermeidung der Entwicklung über
142
den Altstadtring hinaus,
• Sicherung und Ausbau vorhandener Angebote,
• Nutzung von Leerständen,
• Nutzung von Brachflächen und untergenutzten Flächen,
• Zusammenlegung von Verlaufsflächen zur Ansiedlung auch großflächiger Magnet-
betriebe.

Im Folgenden werden die Standorte detaillierter vorgestellt, deren Entwicklung sich
positiv auf die Villinger Innenstadt insgesamt auswirken könnte.
Sanierung und Innenentwicklung Gerberstraße und Schlösslegasse
Ein räumliches Entwicklungspotenzial wurde im Bereich Gerberstraße/ Schlössle-
gasse identifiziert (vgl. Karte 17). Derzeit ist dieser Bereich durch städtebauliche
Missstände und bauliche Brüche gekennzeichnet.
Karte 17: Flächenpotenzial Gerberstraße/
Schlösslegasse
Nieder Nieder Nieder Straße Straße Straße
E
Quelle: eigene Darstellung, Kartengrundlage
Stadt Villingen-Schwenningen
Foto 46: Bauruinen/ Investitionsstau Gerberstraße
Quelle: eigenes Foto März 2010
Diese Fläche bietet die Möglichkeit auch größere Strukturen zu realisieren. Die Lage
in der Innenstadt ermöglicht die Konzentration des Angebots auf dieselbige und so-
mit die Wahrung der bestehenden kompakten Strukturen. Über die Bickenstraße und
ggf. auch über die Niedere Straße bestünde die Möglichkeit diese Entwicklungsflä-
che an die bestehenden Hauptlagen anzubinden. Zudem würde die Entwicklung die-
ses Bereiches zur Beseitigung städtebaulicher Missstände und baulicher Brüche, z.B.
durch die Schließung der Baulücke an der Ecke Schlösslegasse/ Gerberstraße, bei-
tragen. Damit würde auch das Umfeld aufgewertet und die erkennbare Abwärtsent-
wicklung (vgl. Kap. 4.2.3.4) gestoppt bzw. umgekehrt werden.
Herausforderung für die Entwicklung dieser Fläche könnten in der heterogenen
Eigentümerstruktur und damit einhergehenden Schwierigkeiten hinsichtlich der Flä-
chenverfügbarkeit, eventuellen Auflagen seitens der Denkmalpflege vor dem Hinter-
143

grund der ortsbildprägenden Architektur der Gebäude sowie in dem erkennbaren
hohen Investitionsbedarf liegen.
In Foto 48 ist eine Ideenskizze zur Entwicklung dieses Bereiches dargestellt.
Vorstellbar wäre eine Nutzungsmischung, die neben Einzelhandel auch Dienstleis-
tungen, Gastronomie, Büro- und Praxisnutzungen sowie innerstädtisches, qualitativ
hochwertiges Wohnen vorsieht. Wichtig bei der Entwicklung ist die Anpassung der
Architektur an die Umgebung, z.B. hinsichtlich der Fassadengliederung, der Auf-
nahme der Dachgauben und Gebäudehöhe sowie die Anbindung an die Hauptlagen.
Foto 47: Baulücke Ecke Gerberstraße/
Schlösslegasse
144
Foto 48: Ideenskizze: Schließung Baulücke
Gerberstraße/ Schlösslegasse
Quelle: eigenes Foto März 2010 Quelle: eigene Darstellung
Innenentwicklung vorantreiben
Darüber hinaus befinden sich in der Innenstadt mehrere kleinere Entwicklungsflä-
chen in Form von mindergenutzten bzw. leerstehenden Gebäuden oder Verdichtungs-
potenzialen. Hierzu zählen derzeitige Baulücken im Bereich Gerberstraße/ Anker-
gasse und in der Bärengasse sowie leer stehende und sanierungsbedürftige Gebäude
im Bereich Färberstraße/ Brunnenstraße und Johannitergasse (vgl. Foto 49 bis Foto
52). Eine Entwicklung dieser Bereiche würde bestehende städtebauliche Missstände
abbauen und zur Aufwertung ortsbildprägender Gebäude (z.B. Fortuna-Bräu) beitra-
gen.

Foto 49: Nachverdichtungspotenzial Ecke
Gerberstraße/ Ankergasse
Foto 50: Nachverdichtungspotenzial
Bärengasse
Quelle: eigenes Foto März 2010 Quelle: eigenes Foto März 2010
Foto 51: Leerstand mit Sanierungsbedarf
Färberstraße/ Brunnenstraße
Foto 52: Leerstand mit Sanierungsbedarf
Johannitergasse
Quelle: eigenes Foto März 2010 Quelle: eigenes Foto März 2010
Neben diesen dargestellten Potenzialen besteht auch die Möglichkeit durch die Zu-
sammenlegung von Flächen größere Einheiten zu generieren.
Tonhallenareal für großflächige Einzelhandelsbetriebe entwickeln
Das südöstlich unmittelbar an die Ist-Abgrenzung der Innenstadt anschließende
Tonhallenareal (in Karte 16 orange dargestellt) stellt das flächenmäßig größte iden-
tifizierte räumliche Entwicklungspotenzial dar. Auf Grund der Größe besteht hier
die Möglichkeit auch großflächigen Einzelhandel anzusiedeln, der eine entspre-
chende Magnetfunktion für die Villinger Innenstadt übernehmen könnte. Infolge des
unmittelbaren Angrenzens des Geländes an die Geschäftslagen ist es möglich diesen
Bereich - unter bestimmten Bedingungen - funktional an die Einkaufsinnenstadt an-
zubinden (vgl. Karte 18).
145

Ein wesentlicher Punkt ist hierbei die städtebaulich-funktionale An- und Einbindung
des Geländes. Die funktionale Anbindung wird durch das verhältnismäßig geringe
Verkehrsaufkommen am Kaiserring begünstigt und sollte darüber hinaus, z.B. in
Form von Aufpflasterungen und Querungshilfen, ausgebaut werden. Die
Fußwegebeziehung zur Innenstadt über die Niedere Straße und die Gerberstraße
sollten zur verbesserten Anbindung ausgebaut und akzentuiert werden.
In Bezug auf die Ausrichtung des Gebäudes sind die Öffnung nach außen (keine in-
trovertierte Architektur) und die Orientierung zur Innenstadt von entscheidender
Bedeutung: Die Eingänge sollten sich zur Gerberstraße und zur Niederen Straße hin
orientieren, die Eingänge und Gebäudekanten sollten unmittelbar am Fußweg liegen
und nicht etwa durch vorgelagerte Parkplätze o.ä. abgetrennt sein. Zudem ist auf
eine transparente Gestaltung - z.B. in Form von großen Eingängen und Schaufens-
terfronten - zu achten.
Karte 18: Flächenpotenzial Tonhallenareal Foto 53: Tonhallenareal grenzt unmittelbar
an Geschäftslagen an
Legende
146
Potenzialfläche
Orientierung Eingang zum Zentrum
Akzentuierung/ Gestaltung öffentl.
Raum zur besseren Verknüpfung
Wegebeziehungen
Zu beachtende Umgebungsbebauung
Gebäudekanten am Fußwegebereich
Einkaufslagen
z.B.
Freizeit,
Wohnen, Kultur,
Hoch-/ Tiefgarage
Handel,
Dienstleistungen
Quelle: eigene Darstellung, Kartengrundlage
Stadt Villingen-Schwenningen
Quelle: eigenes Foto März 2010
Wird dieser Bereich unter den zuvor genannten Bedingungen entwickelt, so könnte
hiervon ein wichtiger Impuls für die weitere Entwicklung der städtebaulich-funkti-
onal abfallenden Gerberstraße und der Innenstadt insgesamt ausgehen.
Sinnvoll wäre die Ansiedlung von Sortimenten, welche die bestehende Angebots-
struktur ergänzen (z.B. im Sortiment Elektro/ Leuchten oder Spielwaren; vgl. Kap.
7.2). Da im Moment keine sonstigen größeren Flächen in der Altstadt bzw. unmittel-

ar an diese angrenzend erkennbar sind, sollte diese Fläche durch eine großflächige
Nutzung (evtl. Elektrofachmarkt) entwickelt werden.
8.3.2 Räumliche Entwicklungsoptionen innerhalb der Innenstadt Schwenningen
Angesichts der z.T. diffusen Struktur der Schwenninger Innenstadt stellt sich eine
Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches sehr schwierig dar. Aus diesem
Grund wurden für die perspektivische Abgrenzung der Schwenninger Innenstadt
drei Alternativen entwickelt (vgl. Karte 19), wobei aus gutachterlicher Sicht die
zweite Alternative empfohlen wird.
Auf Grund enormer Leerstände und untergenutzter Flächen innerhalb der Innenstadt
sowie der inhomogenen Strukturen der Schwenninger Innenstadt wird, anders als in
den meisten durch das Büro Dr. Acocella erstellten Gutachten zu Einzelhandelskon-
zepten, für die Schwenninger Innenstadt eine räumliche Konzentration der Einzel-
handelsentwicklung empfohlen.
Dementsprechend ist in allen Alternativen die Schwenninger Innenstadt enger als
bisher zu fassen. In Abhängigkeit der Entwicklung des Bereichs "Rössle", der Inte-
gration anderer bedeutender Magnetbetriebe, die für die Stabilisierung einzelner
Lagen bedeutsam sind (z.B. Sport Müller, Harzerstraße) und anderen stadtentwick-
lungsplanerischen Überlegungen (z.B. verkehrliche Neuordnung des Marktplatzes),
kommen - wie erwähnt - drei unterschiedlich enge Abgrenzungen in Frage.
Eine städtebauliche Entwicklung des Marktplatzes ist unabhängig von der
Abgrenzung in jedem Fall erforderlich.
Es scheint in Schwenningen unbedingt erforderlich Investitionssicherheit
durch klare Aussagen zu Planungen der künftigen Stadtentwicklung zu treffen.
Neben der eindeutigen Positionierung ist vor allem die Politik gefordert an
den grundsätzlichen Planungen und Zielen festzuhalten, was entsprechende
Entwicklungen an anderen Standorten ausschließen muss!
Dabei versetzt das vorliegende Gutachten die Politik in die Lage solche Ent-
scheidungen in Kenntnis deren Folgewirkungen treffen zu können.
147

Alternative 1
Die geringsten Abweichungen zur Ist-Abgrenzung sind in Alternative 1 dargestellt.
Nach dieser Abgrenzung reicht die Innenstadt von der Harzerstraße (Sport Müller)
im Westen, über die Fußgängerzone (In der Muslen, Friedrich-Ebert-Straße, Uhland-
straße) und schließt im Osten das Gelände des "'Rössle" und die Marktstraße ein; im
Norden werden der Marktplatz, die Kirchstraße und die Kronenstraße einbezogen.
Im Vergleich zur Ist-Abgrenzung zählen Dauchinger Straße, Oberdorfstraße, Bären-
straße und Jakob-Kienzle-Straße zukünftig nicht mehr zur Innenstadt.
Sinnvoll erscheint diese Abgrenzungsalternative dann, wenn eine langfristige Wie-
dernutzung des "Rössle" durch den Handel als unwahrscheinlich anzusehen ist.
Die Entscheidung für eine im Zusammenhang erlebbare Innenstadt mit der in Alter-
native 1 beschriebenen Ausdehnung würde verschiedene städtebauliche Maßnahmen
und umfängliche Ansiedlungen weiterer Einzelhandelsbetriebe zur Schließung funk-
tionaler Lücken erfordern. Die Harzerstrasse müsste städtebaulich an die
Fußgängerzone angebunden werden, zudem wäre der Marktplatz an den Muslenplatz
anzubinden, was sowohl städtebauliche Verbesserungen - insbesondere die
Gestaltung des Marktplatzes und die Schließung baulicher Lücken entlang der
Marktstraße - als auch die Schließung der bestehenden funktionalen Lücken entlang
der Kirchstraße, Marktstraße und im Bereich des Marktplatzes erfordern würde.
Angesichts des quantitativen Entwicklungsspielraums scheint diese Abgrenzungsva-
riante aus Gutachtersicht zu groß.
Alternative 2
Im Unterschied zur ersten Alternative werden in dieser Alternative der Marktplatz,
der westliche Bereich der Kirchstraße und der nördliche Bereich der Kronenstraße
nicht mehr der Innenstadt zugeordnet.
Diese Abgrenzung würde eine stärkere Konzentration der Innenstadt auf die Fuß-
gängerzone bedeuten. Abhängig ist diese Abgrenzungsvariante u.a. von der Ent-
wicklung bestehender leistungsfähiger Betriebe, die für die Stabilisierung einzel-
ner Lagen bedeutsam sind (insbesondere Sport Müller, Harzer Straße).
Der Marktplatz stellt in dieser Alternative einen Eingangsbereich zur Innenstadt
dar, ist jedoch selbst nicht mehr Teil der Innenstadt. Dies würde die Entwicklung
148

eines neuen Konzeptes für den Marktplatz erfordern. Einzelhandelsnutzungen unter-
halb der Großflächigkeit wären weiterhin möglich, darüber hinaus wäre die Profi-
lierung als Büro- und Dienstleistungsstandort, u. U. zu einem bestimmten Thema
(Ärzte, Verwaltung, etc.), denkbar.
Daneben wären, wie in Alternative 1, die städtebauliche Anbindung der
Harzerstraße an die Fußgängerzone, die städtebauliche Situation der Marktstraße
und die funktionale Dichte der Marktstraße zu verbessern.
Aus gutachterlicher Sicht wird diese Innenstadtabgrenzung empfohlen, da der
Marktplatz, derzeit Parkplatz und Verkehrsknotenpunkt, keine städtebaulichen und
funktionalen Qualitäten aufweist und eine Anbindung des Marktplatzes an die Fuß-
gängerzone über die Marktstraße und die Kirchstraße schwierig erscheint. Mit die-
ser Abgrenzung werden auch wichtige bestehende Magnetbetriebe (u.a. Sport Mül-
ler) und Flächenpotenziale (u.a. "Rössel") in die Innenstadt einbezogen. Darüber
hinaus würde die Konzentration der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung auf die
Fußgängerzone und ihre unmittelbar angrenzenden Bereiche unter Aussparung des
Marktplatzes die konsequente Umsetzung der in den 1980er Jahren begonnen Innen-
stadtentwicklung bedeuten. Bei entsprechender Kommunikation und Begründung die-
ser Entscheidung würde dies mittel- bis langfristig zu einer Imageverbesserung
führen. Wie die Händlerbefragung gezeigt hat, sind diese als potenzielle Investoren
höchst verunsichert.
Alternative 3
Diese Alternative stellte die engste Innenstadtabgrenzung dar. Der Unterschied zur
zweiten Alternative besteht darin, dass die Innenstadt im Westen erst östlich der
Harzerstraße, d.h. mit der Fußgängerzone, beginnt. Der Bärenplatz sowie der west-
liche Bereich der Harzer Straße würden hingegen nicht mehr zur Innenstadt zählen.
Diese Abgrenzungsalternative erscheint dann sinnvoll, wenn eine Wiedernutzung
des "Rössle" mittelfristig denkbar wäre. Mit dieser Abgrenzung würde die stärkste
Konzentration auf die Fußgängerzone erreicht, womit grundsätzlich auch die Wahr-
scheinlichkeit steigt, das Flächenpotenzial "Rössle" zu entwickeln. Gleichzeitig
würde das westlich der Harzerstraße liegende großflächige Sportgeschäft nicht in
die Innenstadt einbezogen werden.
149

Dieser Alternative würde eine städtebauliche und funktionale Aufwertung der
Marktstraße mit entsprechender Anbindung an den Muslenplatz erfordern.
Karte 19: Perspektivische Abgrenzung Innenstadt Schwenningen und Darstellung vorhandener
Entwicklungspotenziale
Quelle: eigene Erhebung Januar bis März 2010; Kartengrundlage: Stadt Villingen-Schwenningen
150

Ebenfalls in Karte 19 dargestellt sind die identifizierten Flächenpotenziale. Die rot
dargestellten Entwicklungsflächen liegen außerhalb der abgegrenzten Innenstadt
und sind daher nicht mit zentrenrelevantem Einzelhandel zu belegen. Auf den inner-
halb der Innenstadt liegenden Potenzialflächen (grün dargestellt) könnte hingegen
zentrenrelevanter Einzelhandel angesiedelt werden.
Mit der Entwicklung der im Folgenden vorgeschlagenen Potenzialflächen und der
perspektivischen Abgrenzung der Innenstadt sollten folgende Ziele hinsichtlich der
räumlichen Einzelhandelsentwicklung verfolgt werden:
• Schaffung einer eindeutig ablesbaren Innenstadt,
• Sicherung und Ausbau vorhandener Angebote,
• Nutzung von Leerständen,
• Nutzung von Brachflächen und untergenutzten Flächen.
Wie bereits dargestellt, ist das Vorhandensein von Potenzialflächen notwendig, um
den Verkaufsflächenspielraum nutzen und damit zukünftige Entwicklungsmöglich-
keiten der Innenstadt gewährleisten zu können. Die räumlichen Entwicklungspoten-
ziale innerhalb der unterschiedlich eng abgegrenzten Innenstädte sind ebenfalls in
Karte 19 dargestellt.
Entwicklungschancen "Rössel" prüfen
In allen Abgrenzungsalternativen enthalten ist der am östlichen Eingang zur Innen-
stadt liegende Bereich "Rössle". Hierbei handelt es sich um ein derzeit leerstehen-
des Einkaufszentrum mit rd. 7.500 qm Handelsfläche (vgl. Foto 58). Bei einer engen
Innenstadtabgrenzung steigt grundsätzlich die Wahrscheinlichkeit dieses Potenzial
zu entwickeln. Wie realistisch die Belegung des Einkaufszentrums mit Verkaufsfläche
ist, ist allerdings fraglich. 87
87 Nach Informationen der Stadt ist der Leerstand "Rössle" wesentlich durch die Finanzierungsstruktur
der Immobilie (Immobilienfonds) begründet, damit ist eine kurz- bis mittelfristige Reaktivierung
des Einkaufszentrums möglicherweise unrealistisch. Die Immobilie steht seit rd. fünf Jahren weitgehend
leer, so dass geprüft werden sollte, inwieweit es sinnvoll ist, an der Idee der Reaktivierung
festzuhalten. Hier besteht die Gefahr, dass die unklare Situation des "Rössle" die gesamte Stadtentwicklung
in Schwenningen hemmt. Zudem liegt die Reaktivierung außerhalb der Einflussmöglichkeiten
der Stadt.
151

Hockenplatz als Flächenpotenzial nutzen und als Eingangsbereich entwickeln
Im westlichen Eingangsbereich der Fußgängerzone (Harzerstraße/ In der Muslen/
Friedrich-Ebert-Straße) befindet sich der Hockenplatz (vgl. Karte 20 und Foto 54).
Dieser wird derzeit als Parkplatz genutzt, westlich des Platzes - zwischen Hocken-
weg und Friedrich-Ebert-Straße - schließt ein weiterer unbebauter Bereich an. Auf
Grund der Flächengröße wären hier auch größere Strukturen realisierbar.
Karte 20: Hockenplatz Foto 54: Hockenplatz
Hockenplatz
Quelle: eigene Darstellung, Kartengrundlage Bing
Maps
152
Quelle: eigenes Foto Juni 2010
Die Lage in der Innenstadt, unmittelbar am Eingang der Fußgängerzone, würde eine
Konzentration des Einzelhandels auf dieselbige ermöglichen und somit zum Ziel der
Schaffung einer kompakten Innenstadt beitragen. Eine Bebauung des Hockenplatzes
würde auch die Fußgängerzone im Norden stärker fassen und somit zu einer Beto-
nung des westlichen Innenstadteingangs beitragen. Derzeit wirkt der Eingang zur
Fußgängerzone unübersichtlich (vgl. Foto 55). Die Entwicklung sollte nicht von der
Belegung des "Rössle" abhängig gemacht werden, da ansonsten die Gefahr des Still-
standes der Innenstadtentwicklung besteht. Für die Schwenninger Innenstadt würde
dies, angesichts der ohnehin schwierigen städtebaulichen und funktionalen Struk-
tur, einen Rückschritt bedeuten.
Zur Betonung der Eingangssituation wären die Parkbuchten im Bereich Harzer-
straße/ In der Museln und die Grünanlage zu entfernen, was die Einsehbarkeit
deutlich verbessern würde. Darüber hinaus wäre - im Fall der Abgrenzungsalterna-
tiven eins oder zwei - die Anbindung der Fußgängerzone an die Harzer Straße zu
verbessern. Hierzu würden u.a. eine barrierefreie Gestaltung der Fußgängerwege/ -

ereiche (Verzicht auf Bordsteine), eine einheitliche Pflasterung und gestaltete
Querungshilfen beitragen (vgl. Foto 56).
Foto 55: Westlicher Eingang Fußgängerzone Foto 56: Ideenskizze Betonung der
Eingangssituation
Quelle: eigenes Foto März 2010 Quelle: eigene Darstellung, eigenes Foto März
2010
Marktstraße aufwerten
Eine weitere potenzielle Fläche zur Nachverdichtung liegt im Bereich Marktstraße/
Metzgergasse (vgl. Karte 21 und Foto 57), unmittelbar angrenzend an ein groß-
flächiges Modehaus. Derzeit befinden sich auf dieser Fläche sanierungsbedürftige
Gebäude und Hinterhöfe, die teilweise als Parkplätze genutzt werden.
Karte 21: Nachverdichtungspotenzial
Marktstraße/ Metzgergasse
Marktstraße/ Metzgergasse
Quelle: eigene Darstellung, Kartengrundlage Bing
Maps
Foto 57: Nachverdichtungspotenzial
Marktstraße/ Metzgergasse
Quelle: eigenes Foto Juni 2010
153

Die Entwicklung dieses Bereichs könnte zur Aufwertung der Marktstraße beitragen
und den westlichen Bereich der Innenstadt stärken. Darüber hinaus sind in der
Marktstraße weitere Baulücken und sanierungsbedürfte Gebäude zu beseitigen.
Innenentwicklung und Nachverdichtung
Im Blockinnenbereich zwischen den Straßen In der Muslen, Friedrich-Ebert-
Straße und Bärenstraße, also zwischen den Haupteinkaufslagen der Innenstadt,
befinden sich weitere Hinterhöfe, die räumliche Entwicklungspotenziale darstellen.
Die Lage unmittelbar zwischen den Hauptlagen würde zu einer Konzentration des
Einzelhandels auf die Fußgängerzone beitragen. Es sollte eine Anbindung über die
Friedrich-Ebert-Straße und wenn möglich ebenfalls an die Straße In der Muslen
erfolgen. Mit der Entwicklung dieses Bereiches würde auch die funktional abfallende
Friedrich-Ebert-Straße gestärkt (vgl. Kap. 4.3.3.3). Zudem würde dies zu einer bes-
seren Vernetzung der Innenstadtbereiche und damit zu einem abwechslungsreiche-
rem Stadtraum beitragen.
Foto 58: Leerstand "Rössel" Karte 22: Nachverdichtungspotenzial In der
Muslen/ Bärenstraße/ Friedrich-
Ebert-Straße
154
In der Muslen/ Bärenstraße/
Friedrich-Ebert-Straße
Quelle: eigenes Foto März 2010 Quelle: eigene Darstellung, Kartengrundlage Bing
Maps
Die Entwicklungsfläche Harzerstraße/ Ob dem Brückle (vgl. Karte 23 und Foto 59)
liegt im westlichen Bereich der Innenstadt und zählt nur in den Abgrenzungsalter-
nativen 1 und 2 auch zukünftig zur Schwenninger Innenstadt. Eine Entwicklung die-
ser Fläche kommt daher nur dann in Frage, wenn die Innenstadt gemäß einer dieser
Alternativen abgegrenzt wird.

Im Süden dieser Fläche grenzt die Sparkasse an, im Westen und Norden überwiegen
Wohnnutzungen, während sich im Südosten ein großflächiges Sportgeschäft befin-
det. Derzeit dient dieser Bereich als Parkplatz.
Karte 23: Nachverdichtungspotenzial
Harzerstraße/ Ob dem Brückle
Harzerstraße/ Ob dem Brückle
Quelle: eigene Darstellung, Kartengrundlage: Bing
Maps
Foto 59: Nachverdichtungspotenzial
Harzerstraße/ Ob dem Brückle
Quelle: eigenes Foto März 2010
Neben diesen dargestellten Potenzialen sollten nach Möglichkeit die in der Innen-
stadt - zum Teil an sehr exponierten Lagen (z.B. Uhlandstraße) - bestehenden Leer-
stände aktiviert werden bzw. zumindest über deren künftige Entwicklung nachge-
dacht werden. Hier sollte eine Analyse der Leerstände vorgenommen und zukünftig
ggf. ein Leerstandsmanagement eingerichtet werden, dies ist allerdings erst nach
der Entscheidung über die Abgrenzung der Innenstadt sinnvoll. Am Marktplatz
müsste beispielsweise bei den Abgrenzungsalternativen 2 und 3 über sinnvolle
andere Nutzungen nachgedacht werden.
Die potenziellen Flächen in der gesamten Innenstadt sollten zunächst aufgenommen
und katalogisiert sowie auf ihre Verfügbarkeit hin überprüft werden. Die Kontakt-
aufnahme mit den Immobilien- und Grundstückseigentümern seitens der Stadt wäre
einer der ersten Arbeitsschritte. Auch wenn die Flächen derzeit (noch) nicht zur
Verfügung stehen, ergeben sich oftmals, wie viele Beispiele auch in anderen Städten
gezeigt haben, durch gegenwärtig noch nicht absehbare Entwicklungen Chancen für
die Umgestaltung bzw. Umnutzung bestimmter Bereiche.
Bei Leerständen durch erhöhte Boden- und Mietpreise ist möglicherweise auch die
Vermittlungskunst der Stadtverwaltung und des Gewerbevereins gefragt.
155

8.3.3 Gewerbegebiete
Neben den bereits bestehenden als Einzelhandelsstandorte profilierten Gewerbe-
gebieten sollten für den nicht zentrenrelevanten Einzelhandel keine weiteren Stand-
orte ermöglicht werden. Bei der Neuansiedlung von Betrieben mit nicht zentren-
relevantem Hauptsortiment an bestehenden gewerblichen Einzelhandelsstandorten
sollte eine Begrenzung der branchenüblichen zentrenrelevanten Randsortimente
erfolgen (vgl. Kap. 8.2.1) und auf eine möglichst effiziente Nutzung der verfügbaren
Fläche geachtet werden.
Die bestehenden zentrenrelevanten Einzelhandelsbetriebe sollten weitgehend auf
ihren Bestand festgeschrieben werden; Neuansiedlungen von derartigen Betrieben
sind in jedem Fall zu vermeiden.
An denjenigen Standorten, an denen bisher keine Einzelhandelsnutzungen vorhanden
sind, sollte Baurecht dahingehend geschaffen werden, dass dort auch zukünftig kein
Einzelhandel zulässig ist. Generell sollten die Gewerbeflächen den eigentlich dort
vorgesehenen gewerblichen Nutzungen (Handwerk und produzierendes Gewerbe)
vorbehalten werden.
8.4 VORGEHENSWEISE ZUR UMSETZUNG - VERFAHRENSVORSCHLAG
Als Grundlagen für das Konzept zur räumlichen Lenkung des Einzelhandels dienen
• die Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche (vgl. Kap. 4.2.2, Kap. 4.3.2,
156
Kap. 4.5.1 und Kap.4.5.2),
• die Entwicklung der Sortimentszuordnung (vgl. Kap. 8.1.3),
• die Grundsätze zur räumlichen Einzelhandelsentwicklung (vgl. Kap. 8.2),
• die räumlichen Entwicklungsoptionen (vgl. Kap. 8.3) sowie
• die Verkaufsflächenprognose (vgl. Kap.7.2).
Im Folgenden sind die Vorgehensweise für Verwaltung/ Politik für die Aufstellung
eines Zentrenkonzeptes und die sich daran anschließenden Arbeitsschritte darge-
stellt.

8.4.1 Öffentliche Information
Damit das Zentrenkonzept seine planungsrechtliche Wirkung voll entfalten kann -
dies betrifft z.B. die Anwendung des § 9 (2a) BauGB, bei der ein städtebauliches
Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 (6) Nr. 11 BauGB zu berücksichtigen ist -, ist
u.E. eine öffentliche Information/ Beteiligung bzw. Offenlegung in Anlehnung an § 3
BauGB erforderlich. Empfohlen wird auch eine Einbindung der Träger öffentlicher
Belange in Anlehnung an § 4 BauGB.
Dafür sollte eine Auslegung des aus dem Gutachten abgeleiteten Entwurfs des Zen-
trenkonzeptes (vgl. Kap. 8.4.2 und Kap. 8.4.3) sowie des vorliegenden Gutachtens
selbst (als Begründung) erfolgen. Die eingehenden Anregungen sollten dann einer
Würdigung unterzogen werden und im Hinblick auf die daraus abzuleitenden
Konsequenzen gewertet werden.
Das endgültige Zentrenkonzept wird vom Gemeinderat beschlossen, wobei die Anre-
gungen aus der Öffentlichkeitsbeteiligung in die Abwägung eingehen.
Für die Umsetzung ergibt sich die im Weiteren dargestellte Vorgehensweise.
8.4.2 Festlegen einer Sortimentsliste
Die in Kap. 8.1.3 beschriebene örtliche Sortimentsliste, die eine Unterscheidung
der Sortimente in zentren-/ nahversorgungs- bzw. nicht zentrenrelevant vornimmt,
stellt zunächst einen Vorschlag dar, der u.E. der Öffentlichkeitsbeteiligung zugäng-
lich gemacht werden sollte.
Der Gemeinderat sollte letztendlich diese - nach Abwägung der ggf. durch Anregun-
gen aus der Öffentlichkeit geänderte - Liste beschließen, damit für jeden Betroffe-
nen (z.B. zukünftige Investoren, vorhandene Betriebe) die Verbindlichkeit und damit
die Bedeutung als investitionssicherndes Instrument deutlich wird. Mit einem sol-
chen Beschluss wird deren zentraler Stellenwert signalisiert.
Mit diesen Einstufungen - und insbesondere mit der politischen Verabschiedung ei-
ner solchen Sortimentsliste - signalisiert die Stadt Villingen-Schwenningen, wel-
cher Einzelhandel aus städtebaulichen Gründen in Zukunft in den zentralen Versor-
gungsbereichen angesiedelt werden soll. Allerdings muss das Konzept auch
planungsrechtlich in Form von Bebauungsplänen umgesetzt werden.
157

Diese Sortimentsliste muss zukünftig Teil der Bebauungspläne mit Aussagen zur
Steuerung von Einzelhandel sein, wenn in diesen Aussagen zur Begrenzung von Ein-
zelhandel hinsichtlich seiner Zentrenrelevanz enthalten sind.
8.4.3 Festlegen von Gebieten, in denen alle Sortimente bzw. nur nicht
zentrenrelevante Sortimente zulässig sein sollen - auch großflächig
In Verbindung mit der o.g. Sortimentsliste ist deutlich zu machen, an welchen
Standorten der Stadt welche Art von Einzelhandel auch künftig noch zulässig sein
wird. Dafür wurde im vorliegenden Gutachten ein Vorschlag für die planerische Ab-
grenzung der zentralen Versorgungsbereiche in Villingen-Schwenningen unterbrei-
tet, diese entspricht dem zentralen Versorgungsbereich gemäß BauGB und ist sei-
tens der Stadt nach Beschluss gleichsam parzellenscharf darzustellen 88 .
Darüber hinaus bietet es sich an, Festsetzungstypen für die jeweiligen Bereiche zu
entwickeln (vgl. für gewerblich geprägte Standorte Vorschläge unten).
Für die Öffentlichkeitsbeteiligung sind die Abgrenzung sowie evtl. vorgesehene
Komplettausschlüsse von Einzelhandel in bestimmten Gebieten und die Festset-
zungstypen zunächst im Entwurf zu erstellen. Auch die Abgrenzung, die Entschei-
dung über einen vollständigen/ teilweisen Ausschluss von Einzelhandel in bestimm-
ten Bereichen und die Typen sind letztlich vom Gemeinderat zu beschließen.
Auf diese Weise können An- und Umsiedlungsanträge sehr schnell bewertet werden:
Grundsätzlich zulässige Betriebe können entsprechend schnell weiterbearbeitet
werden, so dass dieses Vorgehen auch der Verfahrensbeschleunigung bzw. der Erhö-
hung der Effizienz im Verwaltungshandeln dient.
Die Grundsätze zur räumlichen Lenkung des Einzelhandels (vgl. Kap. 8.2) beziehen
sich im Wesentlichen auf die zentralen Versorgungsbereiche und auf Gewerbegebie-
te bzw. auf entsprechend zu definierende unbeplante Innenbereiche gemäß § 34
BauGB. Eine konkrete bauplanungsrechtliche Definition der zukünftigen einzelhan-
delsbezogenen Nutzungen ist nur durch eine Einzelbeurteilung des jeweiligen
Standortes möglich. Im Grundsatz lassen sich jedoch folgende Festsetzungstypen für
88 BVerwG: Urteil vom 11.10.07, Az. 4 C 7/07.
158

gewerblich geprägte Standorte (§ 34 BauGB bzw. § 8 oder 9 BauNVO) unterscheiden,
wobei die Festsetzung von Sonderbauflächen grundsätzlich eine Einzelfallbetrach-
tung erforderlich macht:
1. Festsetzungstyp Einzelhandel ist gemäß § 1 (5) BauNVO nicht zulässig.
2. Festsetzungstyp Einzelhandel ist gemäß § 1 (5) BauNVO nicht zulässig. Aus-
nahmsweise ist gemäß § 1 (9) BauNVO der Handel mit Kraftfahrzeugen (Lkw, Pkw,
Motorräder), Kraftfahrzeugzubehör sowie Mineralölen, Brennstoffen zulässig. (Ty-
pische Vertreter der ausnahmsweise zulässigen Handelsbetriebe stellen neben
Autohäusern der Reifenhandel sowie Betriebe mit Autoteilen und -zubehör dar.)
3. Festsetzungstyp Gemäß § 1 (5) und (9) BauNVO ist ausschließlich nicht zentren-
relevanter, nicht großflächiger Einzelhandel zulässig. Ausnahmsweise sind bran-
chentypische zentrenrelevante Randsortimente 89 bis 10% der Fläche zulässig, mit
maximal xxx qm Verkaufsfläche.
4. Festsetzungstyp Festsetzungstypen 1 bis 3 zusätzlich: Ausnahmsweise ist für Be-
triebe des Handwerks der Verkauf von selbst hergestellten oder eingekauften Wa-
ren auf einer untergeordneten Fläche bis zu xxx qm zulässig (Handwerkerprivi-
leg) 90 . Dies gilt jedoch nicht für das Lebensmittelhandwerk (z.B. Bäcker, Metzger,
Konditor).
5. Festsetzungstyp Festsetzungen entsprechend dem § 1 (10) BauNVO - "Fremdkör-
perfestsetzung": Dies könnte beispielsweise in einem Gewerbegebiet angewendet
werden, in dem künftig Einzelhandel ausgeschlossen werden soll. Ein bereits vor-
handener Einzelhandelsbetrieb (z.B. Lebensmitteldiscounter) kann dann über die
Fremdkörperfestsetzung in seiner Existenz gesichert werden.
Insbesondere bei der Überplanung von Baugebieten im Bestand sind sonstige recht-
liche Aspekte (Fristen, Genehmigungsansprüche, Baurechte etc.) zu beachten. Bevor
entsprechende Planungsabsichten formuliert werden können, sind diese und andere
relevante Aspekte im Rahmen einer Baurechtsanalyse zu prüfen.
89 Nicht zentrenrelevante Randsortimente sind städtebaulich ohne Belang.
90 Da nur Anlagentypen festgesetzt werden dürfen oder die qm-Begrenzung städtebaulich begründet
werden muss, ist hierzu u.E. eine gesonderte Prüfung notwendig.
159

Üblicherweise werden lediglich gewerblich geprägte Baugebiete im Hinblick auf
eine städtebaulich begründete räumliche Steuerung des Einzelhandels überprüft und
ggf. überplant. Außer Acht gelassen werden die Mischgebiete (§ 6 BauNVO), die u.U.
im Hinblick auf eine zentrenorientierte Einzelhandelssteuerung ebenso eine be-
deutende Rolle spielen können. Für Mischgebiete sollte überprüft werden, ob auch
in diesen zentrenrelevanter Einzelhandel ausgeschlossen werden sollte. Auch dies
ist mit dem vorhandenen Planungsinstrumentarium möglich.
In Villingen-Schwenningen erscheint beispielsweise ein Ausschluss von zentrenrele-
vantem Einzelhandel in Mischgebieten sinnvoll, wenn das Angebot über den nahver-
sorgungsrelevanten Bedarf hinausgeht oder die Entwicklung der zentralen Versor-
gungsbereiche gefährdet bzw. beeinträchtigt wird.
Für Kleinsiedlungsgebiete (§ 2 BauNVO), allgemeine sowie besondere Wohngebiete
(§ 4 bzw. 4a BauNVO) und Dorfgebiete (§ 5 BauNVO) gilt dies ebenfalls.
Mit dem Beschluss des Gemeinderates wird das Zentrenkonzept zu einem städtebau-
lichen Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 (6) Nr. 11 BauGB, das bei der Aufstel-
lung von Bebauungsplänen zu berücksichtigen ist. Damit besteht auch die Möglich-
keit der Anwendung von § 9 (2a) BauGB für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34
BauGB).
8.4.4 Bauleitplanerische Umsetzung der Zielvorstellungen
Damit nicht "versehentlich" Entwicklungen möglich sind, die den Zielsetzungen ent-
gegenstehen, ist zu prüfen, welche Bereiche in Villingen-Schwenningen durch die
bisherigen bauplanungsrechtlichen Festsetzungen (überplante Bereiche, § 30/ 31
BauGB) oder auch das Fehlen solcher (unbeplante Innenbereiche, § 34 BauGB) im
Sinne der Zielsetzungen des Zentrenkonzeptes gefährdet sind. Die entsprechenden
Regelungen sind sodann entsprechend anzupassen. Bei bestehenden Bebauungsplänen
reicht u.U. eine Umstellung auf die aktuelle BauNVO bzw. ein vereinfachtes Bebau-
ungsplanverfahren nach § 13 BauGB aus. Bei einer reinen Umstellung auf die aktu-
elle BauNVO ist allerdings zu beachten, dass damit dennoch jeglicher Einzelhandel
bis zur Großflächigkeit allgemein zulässig ist, sofern keine anderen Regelungen be-
stehen. Bei § 34-Gebieten ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes oder die An-
160

wendung des § 9 (2a) BauGB zu überprüfen, da nur so beispielsweise durch § 34 (3)
BauGB nicht zu steuernde Betriebe entsprechend den Zielsetzungen behandelt wer-
den können.
Für den Fall eines akuten Handlungsbedarfs stehen nach einem Aufstellungs-/ Änder-
ungsbeschluss die im Baurecht vorgesehenen Sicherungsinstrumente "Zurückstellung
von Baugesuchen" (§ 15 BauGB) bzw. "Veränderungssperren" (§ 14 BauGB) zur Verfü-
gung. Insbesondere bei Veränderungssperren muss deutlich gemacht werden, dass
alle Veränderungen, die den planerischen Zielen nicht zuwiderlaufen, auch weiter-
hin zulässig sind. Es sind nur die Veränderungen unzulässig, die dem Zweck der
Veränderungssperre widersprechen.
Die Begründung in den Bebauungsplänen, in denen auf den Einzelhandel bezogene
Regelungen vorgenommen werden, muss auf das Zentrenkonzept und insbesondere
die damit verfolgten Ziele sowie die verfolgte räumliche Entwicklung der zentralen
Versorgungsbereiche Bezug nehmen.
8.5 ZUSAMMENFASSENDE BEWERTUNG
Mit einem Zentrenkonzept kann die Stadt Villingen-Schwenningen planerisch und
politisch den Rahmen für eine positive Entwicklung des Einzelhandels und der zen-
tralen Versorgungsbereiche setzen.
Es scheint in Schwenningen unbedingt erforderlich Investitionssicherheit durch
klare Aussagen zu Planungen der künftigen Stadtentwicklung zu treffen. Neben der
eindeutigen Positionierung ist vor allem die Politik gefordert an den grundsätzli-
chen Planungen und Zielen festzuhalten, was entsprechende Entwicklungen an ande-
ren Standorten ausschließen muss!
Dabei versetzt das vorliegende Gutachten die Politik in die Lage solche Entschei-
dungen in Kenntnis deren Folgewirkungen treffen zu können.
Im vorliegenden Gutachten wurden u.a. die Grundlagen für die Abgrenzung der
zentralen Versorgungsbereiche in Villingen-Schwenningen und ein Vorschlag für
eine Sortimentsliste erstellt. Grundvoraussetzung für eine rechtssichere Planung ist
die Klärung der tatsächlichen, örtlichen Verhältnisse und Gegebenheiten, die sich
161

auf eine Verkaufsflächenerhebung, Einzelhändlerbefragung und städtebaulich-
funktionale Bestandsaufnahme in Villingen-Schwenningen stützt.
Mit der Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche, den Grundsätzen zur
räumlichen Einzelhandelsentwicklung sowie der Sortimentsliste kann in der
Stadt Villingen-Schwenningen flächendeckend jede Anfrage zur Ansiedlung
von zumindest zentrenrelevantem Einzelhandel direkt bewertet werden: Es ist
sofort feststellbar, an welchen Standorten zentrenrelevanter Einzelhandel in Zu-
kunft zulässig und an welchen Standorten er unzulässig sein wird. Jede Standortbe-
wertung - zumindest im Hinblick auf zentrenrelevante Angebote - stellt nichts ande-
res dar als eine Anwendung der Grundsätze zur räumlichen Einzelhandelsent-
wicklung.
Neben der Stadt Villingen-Schwenningen, die durch das Zentrenkonzept den Rahmen
für eine positive Entwicklung vorgeben kann, sind für die tatsächliche positive Ent-
wicklung auch weiterführende städtebauliche Maßnahmen für die Sicherung bzw.
Stärkung der Zentralität und Identität der zentralen Versorgungsbereiche notwen-
dig. Auch weitere Akteure, insbesondere Einzelhändler, Gastronomen und Immobi-
lieneigentümer sind für eine positive Entwicklung der zentralen Versorgungsberei-
che mit verantwortlich.
Auch wenn eine große Zahl an Akteuren im öffentlichen wie privaten Sektor im Zu-
sammenwirken einen attraktiven Einzelhandelsstandort entstehen lässt, darf nicht
übersehen werden, dass ein Kernelement für die Attraktivierung der Zentren das
Zentrenkonzept ist. Ohne ein solches Konzept, an das sich zunächst vor allem die
Politik halten muss, sind solche (ergänzenden) Maßnahmen kaum für eine nachhal-
tige Attraktivierung ausreichend; das Fehlen eines solchen Konzeptes führt dazu,
dass öffentliche und private Investitionen entwertet werden.
Die Wirkungen eines umgesetzten Zentrenkonzeptes sind teilweise erst nach Jahren
zu erkennen: Die Schaffung von Vertrauen, dass sich die Stadt Villingen-Schwennin-
gen an das Zentrenkonzept halten wird, erfordert aber kontinuierliche Verlässlich-
keit unabhängig von zeitnahen Erfolgsmeldungen.
162

Aus diesem Grund ist es wichtig, dass sich der Gemeinderat konsequent an dieses
Konzept hält, wenn er es beschließt. Dies schließt auch ein Überprüfungserfordernis
der Wirkungen des Konzeptes nach erfahrungsgemäß rd. fünf Jahren ein.
163

Glossar
Die Bindungsquote (z.T. auch "Zentralität") bezeichnet das Verhältnis zwischen Um-
satz und Kaufkraftpotenzial in einem Gebiet. Sie zeigt an, ob per Saldo Kaufkraft
zufließt (Quote größer als 100%) oder abströmt (Quote kleiner als 100%). (s.a. Kauf-
kraftverbleib)
Als "unechte Bindungsquote" wird im vorliegenden Gutachten die Relation des Um-
satzes in einem Gebiet (z.B. in den Innenstädten) zur Kaufkraft in einem anderen
Gebiet (z.B. in der Gesamtstadt) bezeichnet.
Einzelhandel im engeren Sinne ist der Einzelhandel in Ladengeschäften ohne Apo-
theken, den Handel mit Kfz, Brenn-, Kraft- und Schmierstoffen und ohne Bäckereien
und Metzgereien (Lebensmittelhandwerk).
Darüber hinaus wurden allerdings auch Lebensmittelhandwerk, Apotheken und Tank-
stellenshops, soweit diese überwiegend Sortimente wie der Einzelhandel im enge-
ren Sinne - vor allem Nahrungs-/ Genussmittel - führen, in die vorliegende Untersu-
chung einbezogen: Diese Angebotsformen wandeln sich zunehmend zu Handelsbetrie-
ben.
Fachdiscounter sind Einzelhandelsbetriebe, die ein an der Bedarfsmenge je Haus-
halt orientiertes schmales und flaches Sortiment, insbesondere von Waren des tägli-
chen Bedarfs, in Selbstbedienung und ohne Service (Kundendienst) oft zu den nied-
rigsten für diese Waren im Einzelhandel geforderten Preisen anbieten.
Fachgeschäfte sind Einzelhandelsbetriebe, die ein branchenspezifisches oder be-
darfsgruppenorientiertes Sortiment in großer Auswahl und in unterschiedlichen
Qualitäten und Preislagen mit ergänzenden Dienstleistungen (z.B. Kundendienst) an-
bieten.
Fachmärkte sind Einzelhandelsbetriebe, die ein breites und oft auch tiefes Sorti-
ment aus einem Warenbereich, z.B. Bekleidungs-, Schuhfachmarkt, einem Bedarfsbe-
reich, z.B. Sport-, Baufachmarkt oder einem Zielgruppenbereich, z.B. Möbel- und
Haushaltswarenfachmarkt für design-orientierte Kunden, in übersichtlicher Waren-
präsentation bei tendenziell niedrigem bis mittlerem Preisniveau anbieten. Der
Standort ist in der Regel autokundenorientiert, entweder isoliert oder in ge-
wachsenen und geplanten Zentren. Bei einigen Sortimenten, z.B. Drogeriemarkt,
164

werden überwiegend Innenstadtlagen gewählt. Die Verkaufsverfahren sind Selbst-
bedienung und Vorwahl, meist mit der Möglichkeit einer fachlichen und sortiments-
spezifischen Beratung auf Wunsch der Kundinnen und Kunden.
Als Innenstadt ist das Gebiet einer Stadt zu verstehen, in dem sich die gesamt-
städtisch und überörtlich bedeutsamen Funktionen konzentrieren. Da für die städte-
bauliche Begründung für eine begrenzte Zulässigkeit von Einzelhandel die Einzel-
handelsinnenstadt entscheidend ist, liegt der Schwerpunkt bei der Abgrenzung auf
der Konzentration des Einzelhandels. Daneben ist die Konzentration von Angeboten
im Dienstleistungsbereich (Reisebüros, Reinigungen etc.) von Bedeutung. Neben der
Bestandsdichte als wesentlichem Kriterium sind infrastrukturelle und funktionale
Zäsuren sowie städtebauliche Merkmale zur Abgrenzung der Innenstadt heranzuzie-
hen. Die Abgrenzung ist damit unabhängig von statistischen oder historischen Be-
zeichnungen in einer Stadt. (s.a. zentraler Versorgungsbereich)
Eine integrierte Lage im Sinne dieser Untersuchung liegt vor, wenn ein Standort
städtebaulich eingebunden ist. Wichtig für die Einstufung als integriert ist die um-
gebende Wohnbebauung. Die Bezeichnung stellt einen Oberbegriff für zentrale Ver-
sorgungsbereiche und sonstige integrierte Lagen dar.
Als nicht integrierte Lagen sind entsprechend sämtliche Standorte zu bezeichnen,
die nicht in Zusammenhang mit Wohnbebauung stehen (z.B. Einzelhandelsbetriebe in
Gewerbegebieten oder sonstige autokundenorientierte Standorte ohne Zusammen-
hang mit Wohnbebauung). Aber auch Gewerbegebiete, die mit Wohnbebauung durch-
setzt sind, sind diesen Standorten zuzurechnen.
Einzelhandel in sonstigen integrierten Lagen ist überall dort vorhanden, wo die
Dichte/ Konzentration nicht ausreicht, den entsprechenden Bereich als zentralen
Versorgungsbereich (vgl. unten) einzustufen. Es handelt sich also um funktional und
städtebaulich integrierte Einzelstandorte außerhalb der Innenstadt sowie außer-
halb der übrigen zentralen Versorgungsbereiche der Stadt.
Ein Kaufhaus ist ein größerer Einzelhandelsbetrieb, der überwiegend im Wege der
Bedienung Waren aus zwei oder mehr Branchen, davon wenigstens aus einer Bran-
che in tiefer Gliederung, anbietet. Am stärksten verbreitet sind Kaufhäuser mit
Textilien, Bekleidung und verwandten Bedarfsrichtungen.
165

Die Kaufkraft beschreibt die (nominale) Geldsumme, die einem privaten Haushalt in
einem bestimmten Zeitraum zum Verbrauch zur Verfügung steht. Die Kaufkraft wird
auf Basis der Lohn- und Einkommenssteuerstatistiken ermittelt. (s.a. Nachfrage)
Kaufkraftkennziffern stellen Indexzahlen dar, mit deren Hilfe regionale Teilmärkte
hinsichtlich ihrer Kaufkraft bewertet werden. Sie ergeben sich aus dem Quotienten
der Kaufkraft einer Region und dem entsprechenden gesamtdeutschen Wert. Die BBE
Köln prognostiziert auf der Grundlage von Lohn- und Einkommenssteuerstatistiken
die (einzelhandelsrelevante) Kaufkraft der Einwohner nach regionalen Gliederungen.
Die Kaufkraftkennziffer je Einwohner zeigt, welche Gebietseinheit bei der Pro-
Kopf-Kaufkraft über oder unter dem Bundesdurchschnitt (= 100) liegt.
Der Kaufkraftverbleib bezeichnet den Teil der Kaufkraft in einem Gebiet, der in
diesem ausgegeben wird. Der Kaufkraftabfluss kennzeichnet den Teil der Kaufkraft
in einem Gebiet, der außerhalb dieses Gebietes ausgegeben wird. Der Kaufkraft-
zufluss entspricht der Summe aller Kaufkraftanteile, die aus anderen Gebieten dem
betrachteten Gebiet zufließen.
Die Verbleibquote ergibt sich dadurch, dass der Verbleib in Relation zur Kaufkraft
in dem Gebiet gesetzt wird, in dem sie verbleibt.
Der Umsatz in einem Gebiet (U) ergibt sich aus der Kaufkraft in diesem Gebiet (KK),
vermindert um Abflüsse in andere Regionen (A), vermehrt um Zuflüsse von außerhalb
(Z): U = KK - A + Z.
Die am Ort verbleibende Kaufkraft (V) ist die Differenz zwischen vorhandener Kauf-
kraft und Kaufkraftabflüssen in andere Gebiete: V = KK - A.
Entsprechend ergibt sich der Umsatz auch als Summe aus am Ort verbleibender Kauf-
kraft und Kaufkraftzuflüssen von außerhalb: U = V + Z.
Markenartikeldiscounter (Off-Price-Stores) führen überwiegend Markenartikel.
Handelsmarkendiscounter stützen sich überwiegend auf Handelsmarken, vor allem
bei Lebensmitteln.
Die einzelhandelsrelevante Nachfrage entspricht dem Teil der Verbrauchsausga-
ben der privaten Haushalte, der im Einzelhandel ausgegeben wird, d.h. die Nach-
frage nach Dienstleistungen wird nicht berücksichtigt. (s.a. Kaufkraft)
166

SB-Warenhäuser sind Einzelhandelsbetriebe, die ein umfassendes Sortiment mit
einem Schwerpunkt bei Lebensmitteln ganz oder überwiegend in Selbstbedienung
ohne kostenintensiven Kundendienst mit hoher Werbeaktivität in Dauerniedrig-
preispolitik oder Sonderangebotspolitik anbieten. Der Standort ist grundsätzlich
autokundenorientiert, entweder isoliert oder in gewachsenen und geplanten Zent-
ren. Die Verkaufsfläche liegt nach der amtlichen Statistik bei mindestens 3.000 qm,
nach der Abgrenzung des Europäischen Handelsinstituts sowie nach internationalen
Vereinbarungen bei 5.000 qm.
Als Stadtteilzentrum/ sonstiger zentraler Bereich werden Gebiete bezeichnet, in
denen eine Konzentration von zentrenbedeutsamen Funktionen in einer städtebau-
lich verdichteten Situation festzustellen ist. Da wiederum dem Einzelhandel juris-
tisch besondere Bedeutung zukommt, sind Einzelhandelsangebote besonders wichtig.
Aber auch Angebote im Dienstleistungsbereich können für die Frage der Existenz
eines zentralen Bereiches bedeutsam sein. Daneben können auch bei dieser Abgren-
zung die bei der Innenstadt genannten infrastrukturellen und funktionalen Zäsuren
(vgl. oben) sowie städtebauliche Merkmale herangezogen werden. Das so bezeichnete
funktionale Zentrum muss nicht mit dem städtebaulichen Zentrum übereinstimmen.
Das Stadtteilzentrum bzw. der zentrale Bereich kann aus sich heraus oder im Ver-
bund mit anderen Betrieben über das nähere Umfeld und zum Teil über den eigenen
Stadtteil hinaus eine Anziehungskraft zum Einkauf erzeugen.
Dabei muss nicht jeder Stadtteil ein Zentrum haben; umgekehrt können einzelne
Stadtteile mehrere zentrale Bereiche haben.
Supermärkte sind Einzelhandelsbetriebe, die auf einer Verkaufsfläche von mindes-
tens 400 qm Lebensmittel einschließlich Frischwaren (z.B. Obst, Gemüse, Südfrüchte,
Fleisch) und ergänzend Waren des täglichen Bedarfs anderer Branchen vorwiegend in
Selbstbedienung anbieten. Nach der Abgrenzung des Europäischen Handelsinstituts
haben große Supermärkte eine Verkaufsfläche von 2.500 bis 5.000 qm.
Verbleibquote (s. Kaufkraftverbleib).
Warenhäuser sind großflächige Einzelhandelsbetriebe, die breite und überwiegend
tiefe Sortimente mehrerer Branchen mit tendenziell hoher Serviceintensität und
167

eher hohem Preisniveau an Standorten in der Innenstadt oder in Einkaufszentren
anbieten. Die Warensortimente umfassen überwiegend Nichtlebensmittel der Berei-
che Bekleidung, Heimtextilien, Sport, Hausrat, Möbel, Einrichtung, Kosmetik, Droge-
riewaren, Schmuck, Unterhaltung sowie oft auch Lebensmittel. Dazu kommen Dienst-
leistungssortimente der Bereiche Gastronomie, Reisevermittlung und Finanzdienst-
leistungen. Die Verkaufsmethode reicht von der Bedienung (z.B. im Radio- und Fern-
sehbereich) über das Vorwahlsystem (z.B. bei Bekleidung) bis zur Selbstbedienung
(z.B. bei Lebensmitteln). Nach der amtlichen Statistik ist eine Verkaufsfläche von
mindestens 3.000 qm erforderlich.
Zentraler Bereich (s. Stadtteilzentrum/ sonstiger zentraler Bereich sowie Innen-
stadt).
Der Begriff des zentralen Versorgungsbereichs z.B. im Sinne der §§ 9 (2a) und
34 BauGB kann mehr als der Begriff des (einzelhandelsbezogenen) zentralen Bereichs
umfassen: Wenn nämlich zentrale Einrichtungen außerhalb des zentralen Bereichs,
aber angrenzend an diesen, zu finden sind.
In keinem Fall aber kann ein zentraler Versorgungsbereich weniger als den unter
Einzelhandelsaspekten abgegrenzten zentralen Bereich umfassen.
Umgekehrt muss nicht jeder zentrale Bereich einen zentralen Versorgungsbereich
darstellen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die über den Nahbereich hin-
ausreichende Versorgungsfunktion nicht (umfassend) erfüllt ist.
Auch bei der Abgrenzung von zentralen Versorgungsbereichen kommt dem Einzel-
handel (als einer zentralen Einrichtung) herausgehobene Bedeutung zu - aber allein
die Tatsache einer Konzentration von Einzelhandel reicht nicht aus, einen zentralen
Versorgungsbereich zu begründen 91 . (s.a. Innenstadt)
Zentralität (s. Bindungsquote).
91 Vgl. hierzu BVerwG: Urteil vom 11.10.07, Az. 4 C 7/07.
168

Anhang
Fragebogen
Einzelhändlerbefragung in der Stadt Villingen-Schwenningen im Jan./ Feb.
2010
Alle Angaben werden streng vertraulich behandelt!! Die Bestimmungen des Datenschutzes
werden eingehalten!!
............ ...........
Erheber Nr.
Stadtteil: LM-NV-Betrieb: EH Konzentration:
ZVB: sonst. ZVB: sonst. integr.: nicht integr.:
Straße: Haus-Nr.: Name:
Eigentum: Miete: Pacht: Miete/ Pacht
pro qm/ kalt:
Gewerbliche Fläche
insgesamt:
Anzahl
Beschäftigte:
1.
2.
3.
4.
...
Summe Verkaufsfläche (VK)
Anzahl Vollzeitbeschäftigte:
Anzahl
Azubis:
Bitte Teilzeitbeschäftigte in Vollzeitbeschäftigte umrechnen!
Sortimente VKF in qm
Angaben des befragten Händlers: eigene Erhebung:
Kundenherkunft nach prozentualem Umsatzanteil (Summe = 100)
Villingen
sonst.
Villingen-
Schwenningen
sonstiger
Schwarzwald-
Baar-Kreis
LK Tuttlingen LK Rottweil Sonstige
169

Brutto-Umsatz 2009 (Euro):
Entwicklung letzte 3 Jahre mehr als + 15% 0 bis + 15%
unverändert 0 bis -15% mehr als - 15%
Was finden Sie gut an der Einzelhandelssituation in der Stadt
Villingen-Schwenningen?
Was finden Sie schlecht an der Einzelhandelssituation in der Stadt
Villingen-Schwenningen?
170

Tab. A - 1: Betriebe nach Größenklassen in Villingen-Schwenningen insgesamt: Anzahl und
Verkaufsfläche
VKF in qm Anzahl Anteil VKF in qm 1) Anteil
bis 50 qm 206 31% 6.925 3%
51 bis 100 qm 185 28% 13.825 6%
101 bis 200 qm 106 16% 15.925 7%
201 bis 400 qm 71 11% 21.350 10%
401 bis 800 qm 42 6% 24.950 11%
801 bis 2000 qm 38 6% 47.000 21%
2001 qm und mehr 17 3% 89.525 41%
Gesamt 665 100 219.500 100
1) : Werte auf 25 qm gerundet
durch Rundungen kann es zu Abweichungen der Summen kommen
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Januar bis März 2010
171

Tab. A - 2: Einzelhandelssituation: Umsatz, Kaufkraft (je in Mio. €) und Bindungsquoten
Sortimente Umsatz Kaufkraft Bindungsquote
Nahrungs-/ Genussmittel 133,2 147,6 90%
Lebensmittelhandwerk 24,3 22,3 109%
Drogerie/ Parfümerie 27,0 20,0 135%
Apotheke 41,1 39,6 104%
PBS; Zeitungen/ Zeitschriften 6,9 7,3 94%
Blumen/ Zoo 8,8 8,7 102%
Kurzfristiger Bedarf 241,2 245,5 98%
Bekleidung und Zubehör 95,1 40,6 234%
Schuhe, Lederwaren 17,7 9,2 193%
Sport/ Freizeit 21,9 6,8 321%
Spielwaren, Babyausstattung 9,6 9,1 106%
Bücher 7,4 8,7 84%
GPK/ Geschenke, Haushaltswaren/ Bestecke 8,2 5,7 143%
Haus-/ Heimtextilien 11,0 5,6 196%
mittelfristiger Bedarf 170,8 85,6 199%
Uhren/ Schmuck 8,4 4,2 202%
Foto/ Optik und Zubehör 10,5 7,3 144%
Unterhaltungselektronik/ Neue Medien 20,8 23,9 87%
Elektro/ Leuchten 9,9 11,2 89%
Teppiche/ Bodenbeläge 7,4 2,7 270%
baumarkt-/ gartencenterspezifische Sortimente 51,9 30,5 170%
Möbel, Antiquitäten 25,2 23,0 109%
Sonstiges 29,3 16,2 181%
Langfristiger Bedarf 163,4 119,1 137%
Summe 575,4 450,2 128%
PBS = Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren, GPK = Glas/ Porzellan/ Keramik
durch Rundungen kann es zu Abweichungen der Summen kommen
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Januar bis März 2010; IfH; EHI; BBE Köln; Statistisches Landesamt
Baden-Württemberg; Statistisches Bundesamt; eigene Berechnungen
172

Tab. A - 3: Betriebe in der Innenstadt von Villingen nach Größenklassen: Anzahl und
Verkaufsflächen
VKF in qm Anzahl Anteil VKF in qm 1) Anteil
bis 50 qm 66 35% 2.200 8%
51 bis 100 qm 74 39% 5.550 20%
101 bis 200 qm 30 16% 4.475 16%
201 qm bis 400 qm 11 6% 3.375 12%
401 qm bis 800 qm 3 2% 1.575 6%
801 qm bis 2000 qm 4 2% 6.225 22%
2001 qm und mehr 1 1% 4.350 16%
Gesamt 189 100% 27.725 100%
1) : Werte auf 25 qm gerundet
durch Rundungen kann es zu Abweichungen der Summen kommen
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Januar bis März 2010
Tab. A - 4: Betriebe in der Innenstadt von Schwenningen nach Größenklassen: Anzahl und Verkaufsflächen
VKF in qm Anzahl Anteil VKF in qm 1) Anteil
bis 50 qm 27 23% 1.041 3%
51 bis 100 qm 33 28% 2.362 7%
101 bis 200 qm 24 20% 3.450 10%
201 qm bis 400 qm 20 17% 6.192 18%
401 qm bis 800 qm 7 6% 3.900 11%
801 qm bis 2000 qm 6 5% 7.300 21%
2001 qm und mehr 3 3% 10.100 29%
Gesamt 120 100 34.350 100
1) : Werte auf 25 qm gerundet
durch Rundungen kann es zu Abweichungen der Summen kommen
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Januar bis März 2010
173

Tab. A - 5: Beurteilung der Einzelhandelssituation in Villingen und Schwenningen aus
Händlersicht - Einzelhandelsangebot/ -auswahl
Kategorie
Mix Betriebstypen/
Betreiberstruktur/ Angebot
174
Villingen Schwenningen
positiv negativ positiv negativ
Summe
13 87 4 29 133
Fachgeschäfte 7 17 2 13 39
Angebot/ Auswahl allgemein 33 19 18 20 90
Angebot/ Auswahl Innenstadt 11 1 7 0 19
Lebensmittelangebot/
Nahversorgung
Magnetbetriebe (Vorhandensein
bzw. Fehlen)
Angebotsqualität/ Preisniveau/
Kundenorientierung
Entwicklungen auf der/ Konkurrenz
durch die "Grüne Wiese"
(z.B. SBC/ Bad Dürrheim/ XXL Möbel
Lutz)
Konkurrenz/ Verdrängung der
kleinen durch große Märkte
2 17 6 5 30
6 13 27 10 56
3 19 6 13 41
4 45 1 63 113
0 17 0 15 32
Sonstiges 1 3 0 7 11
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Januar bis März 2010
Tab. A - 6: Beurteilung der Einzelhandelssituation in Villingen und Schwenningen aus
Händlersicht - Atmosphäre/ Aufenthaltsqualität
Kategorie
Villingen Schwenningen
positiv negativ positiv negativ
Summe
Stadtbild 86 12 15 54 167
Fußgängerzone 26 3 4 21 54
Marktplatz 0 0 0 17 17
Muslenplatz 1 0 0 7 8
Sauberkeit 0 3 1 2 6
Beleuchtung 1 1 0 5 7
Kompaktheit/ Übersichtlichkeit 12 2 9 21 44
Lebendigkeit/ Bummelatmosphäre 11 10 6 35 62
Wochenmarkt 1 0 7 0 8
Warenpräsentation im öffentlichen
Raum/ Aufsteller/ Schilder
Straßen/ Winterdienst/
Verkehrsführung
0 8 0 0 8
0 7 0 10 17
Sonstiges 4 13 10 18 45
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Januar bis März 2010

Tab. A - 7: Beurteilung der Einzelhandelssituation in Villingen und Schwenningen aus
Händlersicht - Parkplätze
Kategorie
Villingen Schwenningen
positiv negativ positiv negativ
Parkplatzsituation allgemein 3 14 5 22 44
Parkgebühren 0 30 0 21 51
(Kurzzeit)Parken (kostenlos) 0 23 4 6 33
Anzahl Parkplätze 5 21 1 8 35
Parkmöglichkeiten Innenstadt 1 10 3 5 19
Kostenloses Parken SBC 6 0 0 0 6
Entfernung/ Lage Parkplätze 0 14 0 2 16
Parkhäuser/ Tiefgaragen 0 10 1 1 12
Parkraumüberwachung 2 22 0 13 37
Be- und Endladen 0 2 0 2 4
Sonstiges 2 14 2 12 30
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Januar bis März 2010
Summe
Tab. A - 8: Beurteilung der Einzelhandelssituation in Villingen und Schwenningen aus
Händlersicht - Zusammenarbeit Einzelhandel/ Einzelhandel; Einzelhandel/Stadt
Kategorie
Verhältnis Stadt-Einzelhandel,
Unterstützung durch die Stadt,
Kooperation
Villingen Schwenningen
positiv negativ positiv negativ
Summe
2 19 1 28 50
Entscheidungen Gemeinderat 0 14 0 10 24
Genehmigungen, Ordnungsamt 1 10 1 8 20
Wirtschaftsförderung 0 3 0 6 9
Events, Veranstaltungen, Aktionen,
Stadtmarketing
11 16 3 12 42
Verkaufsoffene Sonntage 3 11 1 4 19
Gewerbevereine, GvO 6 4 9 1 20
Verhältnis Einzelhändler
untereinander
1 7 2 7 17
Sonstiges 2 21 0 12 35
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Januar bis März 2010
175

Tab. A - 9: Beurteilung der Einzelhandelssituation in Villingen und Schwenningen aus
Händlersicht - Kundenverhalten
Kategorie
176
Villingen Schwenningen
positiv negativ positiv negativ
Kaufkraft 2 10 1 12 25
wirtschaftliche Situation 0 4 1 5 10
weniger Kunden/
Bevölkerungsentwicklung
0 2 0 6 8
Einkaufsverhalten 1 8 0 9 18
Einzugsgebiet 6 0 3 2 11
Kundennähe, persönlicher Kontakt 2 0 6 0 8
Stammkunden 3 0 3 1 7
Kunden allgemein 1 0 2 0 3
Sonstiges 1 5 1 3 10
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Januar bis März 2010
Summe
Tab. A - 10: Beurteilung der Einzelhandelssituation in Villingen und Schwenningen aus
Händlersicht - Dienstleistungen/ öffentliche Einrichtungen
Kategorie
Villingen Schwenningen
positiv negativ positiv negativ
Kultur 2 1 0 0 3
Gastronomie 16 12 5 15 48
öffentliche Einrichtungen 0 1 6 0 7
Tourismus 3 0 0 0 3
Medizinischer Bereich 0 0 2 1 3
Sonstiges 1 1 0 0 2
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Januar bis März 2010
Summe
Tab. A - 11: Beurteilung der Einzelhandelssituation in Villingen und Schwenningen aus
Händlersicht - Leerstände
Kategorie
Villingen Schwenningen
positiv negativ positiv negativ
Zahl/ Gestaltung Leerstände 1 19 1 58 79
'Rössle 0 5 0 27 32
Marktplatz/ Marktstraße 0 0 0 12 12
Fluktuation 0 5 0 4 9
Sonstiges 0 3 0 2 5
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Januar bis März 2010
Summe

Tab. A - 12: Beurteilung der Einzelhandelssituation in Villingen und Schwenningen aus
Händlersicht - Öffnungszeiten
Kategorie
Villingen Schwenningen
positiv negativ positiv negativ
Einheitlichkeit/ Kernöffnungszeiten 0 20 0 13 33
Länge der Öffnungszeiten 4 4 1 5 14
Öffnungszeiten allgemein 1 2 0 1 4
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Januar bis März 2010
Summe
Tab. A - 13: Beurteilung der Einzelhandelssituation in Villingen und Schwenningen aus
Händlersicht - Miete
Kategorie
Villingen Schwenningen
positiv negativ positiv negativ
Höhe Mietpreis 2 25 3 10 40
Verhalten Eigentümer 0 3 0 0 3
Sonstiges 0 0 0 5 5
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Januar bis März 2010
Summe
Tab. A - 14: Beurteilung der Einzelhandelssituation in Villingen und Schwenningen aus
Händlersicht - Erreichbarkeit
Kategorie
Villingen Schwenningen
positiv negativ positiv negativ
Lage persönlicher Standort 3 1 3 0 7
Verkehrsführung/ verkehrliche
Anbindung
Summe
1 4 4 5 14
Kurze Wege 0 0 2 1 3
Erreichbarkeit ÖPNV 0 1 1 0 2
Baustellen 0 1 0 5 6
Fußgängerzone 2 3 1 1 7
Sonstiges 2 2 1 2 7
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Januar bis März 2010
177

Tab. A - 15: Beurteilung der Einzelhandelssituation in Villingen und Schwenningen aus
Händlersicht - Sonstiges
Kategorie
178
Villingen Schwenningen
positiv negativ positiv negativ
Landesgartenschau 0 0 15 0 15
Frequenz 2 4 2 7 15
Doppelstadtproblematik 0 5 0 4 9
Arbeitsbedingungen im Einzelhandel 0 1 0 5 6
Gesamtsituation 5 0 0 0 5
Weihnachtsmarkt 4 0 0 0 4
Sonstiges 4 15 6 17 42
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Januar bis März 2010
Summe

Tab. A - 16: Einzelhandelssituation in der Innenstadt: je der Umsatz in den Innenstädten von
Villingen und Schwenningen und Kaufkraft in der Gesamtstadt (je in Mio. €) sowie
"unechte Bindungsquote"
Sortimente
Umsatz
Villingen
Umsatz
Schwenningen Kaufkraft
Unechte
Bindungsquote
Nahrungs-/ Genussmittel 8,5 12,0 147,6 14%
Lebensmittelhandwerk 4,6 2,4 22,3 32%
Drogerie/ Parfümerie 6,5 5,2 20,0 58%
Apotheke 11,3 10,2 39,6 54%
PBS; Zeitungen/ Zeitschriften 1,3 1,6 7,3 40%
Blumen/ Zoo 0,5 0,3 8,7 10%
kurzfristiger Bedarf 32,8 31,7 245,5 26%
Bekleidung und Zubehör 31,8 37,8 40,6 171%
Schuhe, Lederwaren 5,7 4,4 9,2 110%
Sport/ Freizeit 3,3 8,4 6,8 172%
Spielwaren/ Babyausstattung 3,0 2,5 9,1 61%
Bücher 3,4 2,4 8,7 66%
GPK/ Geschenke, Haushaltswaren/
Bestecke
1,7 1,3 5,7 53%
Haus-/ Heimtextilien 0,9 2,0 5,6 52%
mittelfristiger Bedarf 49,8 58,8 85,6 127%
Uhren/ Schmuck 4,0 2,1 4,2 148%
Foto/ Optik und Zubehör 4,9 3,4 7,3 114%
Unterhaltungselektronik/ Neue Medien 5,9 3,9 23,9 41%
Elektro/ Leuchten 0,4 0,3 11,2 7%
Teppiche/ Bodenbeläge, baumarkt-/
gartencenterspezifische Sortimente,
Möbel, Antiquitäten
0,4 2,6 56,2 5%
Sonstiges 2,6 1,3 16,2 24%
langfristiger Bedarf 18,2 13,6 119,1 27%
Summe 100,8 104,2 450,2 46%
PBS = Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren, GPK = Glas/ Porzellan/ Keramik
durch Rundungen kann es zu Abweichungen der Summen kommen
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Januar bis März 2010; IfH; EHI; BBE, Köln; Statistisches Landesamt
Baden-Württemberg; Statistisches Bundesamt; eigene Berechnungen
179

Tab. A - 17: Einzelhandelsangebot in Villingen-Schwenningen nach Lage: Verkaufsfläche auf 25
qm gerundet
180
Sortimente
Innenstadt
Villingen
Innenstadt sonstige
Schwennin zentrale
gen Bereiche
sonstige nicht in-
integriert tegriert Gesamt
Nahrungs-/ Genussmittel 1.900 3.975 3.475 10.750 15.300 35.400
Lebensmittelhandwerk 525 450 125 1.625 375 3.100
Drogerie/ Parfümerie 1.450 1.525 450 1.550 1.900 6.900
Apotheke 275 425 50 525 100 1.375
PBS; Zeitungen/ Zeitschriften 450 600 125 500 300 1.975
Blumen/ Zoo 225 250 200 4.875 2.150 7.725
kurzfristiger Bedarf 4.850 7.250 4.400 19.825 20.125 56.450
Bekleidung und Zubehör 11.100 13.325 925 3.100 6.450 34.900
Schuhe, Lederwaren 2.075 1.600 25 300 2.450 6.475
Sport/ Freizeit 1.250 3.025 0 1.650 2.375 8.300
Spielwaren/ Babyausstattung 1.375 1.100 25 400 1.325 4.225
Bücher 1.350 700 25 150 425 2.650
GPK/ Geschenke, Haushaltswaren/
Bestecke
1.550 1.525 350 1.025 3.625 8.100
Haus-/ Heimtextilien 475 1.100 25 550 4.975 7.075
mittelfristiger Bedarf 19.175 22.400 1.350 7.375 21.625 71.725
Uhren/ Schmuck 425 400 0 200 175 1.200
Foto/ Optik und Zubehör 1.075 775 75 100 430 2.450
Medien 1.150 800 50 350 1.825 4.150
Elektro/ Leuchten 175 125 50 1.125 2.700 4.175
Teppiche/ Bodenbeläge,
baumarkt-/
gartencenterspezifische
Sortimente, Möbel, Antiquitäten
250 2.200 25 3.800 66.000 72.275
Sonstiges 650 375 75 1.425 4.550 7.075
langfristiger Bedarf 3.700 4.700 275 7.000 75.675 91.350
Summe 27.725 34.350 6.025 33.975 117.425 219.500
PBS = Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren, GPK = Glas/ Porzellan/ Keramik
durch Rundungen kann es zu Abweichungen der Summen kommen
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Januar bis März 2010

Tab. A - 18: Kaufkraftpotenzial nach Sortimenten 2015 und 2020 in Mio. €
Jahr 2015 2020
Sortiment untere Var. obere Var. untere Var. obere Var.
Nahrungs-/ Genussmittel 146,0 151,3 148 158
Drogerie/ Parfümerie 20,1 20,9 20 22
PBS; Zeitungen/ Zeitschriften 7,3 7,6 7 8
Blumen/ Zoo 8,6 8,9 9 9
kurzfristiger Bedarf 182,0 188,6 185 196
Bekleidung und Zubehör 40,9 42,4 42 44
Schuhe, Lederwaren 9,1 9,4 9 10
Sport/ Freizeit 6,9 7,2 7 7
Spielwaren/ Babyausstattung 9,2 9,6 9 10
Bücher 8,7 9,0 9 9
GPK/ Geschenke, Haushaltswaren/
Bestecke
5,6 5,8 6 6
Haus-/ Heimtextilien 5,5 5,7 6 6
mittelfristiger Bedarf 85,9 89,0 87 93
Uhren/ Schmuck 4,2 4,4 4 5
Foto/ Optik und Zubehör 7,3 7,6 7 8
Medien 23,6 24,5 24 25
Elektro/ Leuchten 11,2 11,6 11 12
Teppiche/ Bodenbeläge 2,7 2,8 3 3
baumarkt-/ gartencenterspezifische
Sortimente 30,5 31,6 31 33
Möbel, Antiquitäten 23,9 24,7 24 26
Sonstiges 16,2 16,8 16 17
langfristiger Bedarf 119,6 123,9 121 129
Summe 387,5 401,5 393 418
PBS = Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren, GPK = Glas Porzellan/ Keramik
Quelle: Stadt Villingen-Schwenningen; Statistisches Landesamt Baden-Württemberg; BBE Köln; eigene
Berechnungen
181

Tab. A - 19: Verkaufsflächenbedarf bis 2020 bei Status-quo-Prognose - Angaben in qm, auf 25
qm gerundet
Jahr 2015 2020
Sortiment untere Var. obere Var. untere Var. obere Var.
Nahrungs-/ Genussmittel --- 525 125 1.450
Drogerie/ Parfümerie 50 225 150 425
PBS; Zeitungen/ Zeitschriften 0 50 25 100
Blumen/ Zoo --- 100 25 300
kurzfristiger Bedarf 50 900 325 2.275
Bekleidung und Zubehör --- --- --- ---
Schuhe, Lederwaren --- 100 25 250
Sport/ Freizeit --- --- --- ---
Spielwaren 75 200 150 300
Bücher 0 75 25 125
GPK/ Geschenke, Haushaltswaren/
Bestecke
182
--- 25 --- 250
Haus-/ Heimtextilien --- 100 25 275
mittelfristiger Bedarf 75 500 225 1.200
Uhren/ Schmuck 0 25 25 50
Foto/ Optik und Zubehör 25 75 50 150
Medien --- 50 0 175
Elektro/ Leuchten 0 100 50 200
Teppiche/ Bodenbeläge --- --- --- ---
baumarkt-/ gartencenterspez. Sort. --- 1.050 550 2.200
Möbel, Antiquitäten 900 1.525 1.250 2.150
Sonstiges --- 175 100 350
langfristiger Bedarf 925 3.000 2.025 5.275
Summe 1.050 4.400 2.575 8.750
PBS = Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren, GPK = Glas Porzellan/ Keramik
---: rechnerisch negativer Bedarf
Quelle: eigene Berechnungen

Tab. A - 20: Verkaufsflächenbedarf bis 2020 bei Entwicklungsprognose - Angaben in qm, auf 25
qm gerundet
Jahr 2015 2020
Sortiment untere Var. obere Var. untere Var. obere Var.
Nahrungs-/ Genussmittel 1.525 2.475 3.975 5.450
Drogerie/ Parfümerie 50 225 150 425
PBS; Zeitungen/ Zeitschriften 50 100 150 225
Blumen/ Zoo --- 100 25 300
kurzfristiger Bedarf 1.625 2.900 4.300 6.400
Bekleidung und Zubehör --- --- --- ---
Schuhe, Lederwaren --- 100 25 250
Sport/ Freizeit --- --- --- ---
Spielwaren 950 1.300 1.925 2.600
Bücher 250 325 525 650
GPK/ Geschenke, Haushaltswaren/
Bestecke
0 500 300 1.200
Haus-/ Heimtextilien --- 100 25 275
mittelfristiger Bedarf 1.200 2.325 2.800 4.975
Uhren/ Schmuck 0 25 25 50
Foto/ Optik und Zubehör 75 225 150 425
Medien 1.425 1.825 3.025 3.775
Elektro/ Leuchten 1.425 1.825 2.975 3.750
Teppiche/ Bodenbeläge --- --- --- ---
baumarkt-/ gartencenterspez. Sort. --- 1.050 550 2.200
Möbel, Antiquitäten 5.400 7.275 10.375 13.975
Sonstiges --- 175 100 350
langfristiger Bedarf 8.325 12.400 17.200 24.525
Summe 11.150 17.625 24.300 35.900
PBS = Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren, GPK = Glas Porzellan/ Keramik
---: rechnerisch negativer Bedarf
Quelle: eigene Berechnungen
183

Tab. A - 21: Verkaufsflächenbedarf bis 2020 bei Wettbewerbsprognose - Angaben in qm, auf 25
qm gerundet
Jahr 2015 2020
Sortiment untere Var. obere Var. untere Var. obere Var.
Nahrungs-/ Genussmittel --- 475 50 1.375
Drogerie/ Parfümerie --- --- --- ---
PBS; Zeitungen/ Zeitschriften --- 0 --- 0
Blumen/ Zoo --- --- --- ---
kurzfristiger Bedarf 0 475 50 1.375
Bekleidung und Zubehör --- --- --- ---
Schuhe, Lederwaren --- --- --- ---
Sport/ Freizeit --- --- --- ---
Spielwaren 650 975 1.325 1.900
Bücher 75 150 225 325
GPK/ Geschenke, Haushaltswaren/
Bestecke
184
--- 50 --- 275
Haus-/ Heimtextilien --- --- --- ---
mittelfristiger Bedarf 725 1.175 1.550 2.500
Uhren/ Schmuck --- --- --- ---
Foto/ Optik und Zubehör --- 75 --- 150
Medien 1.075 1.425 2.300 2.975
Elektro/ Leuchten 1.075 1.425 2.275 2.950
Teppiche/ Bodenbeläge --- --- --- ---
baumarkt-/ gartencenterspez. Sort. --- --- --- ---
Möbel, Antiquitäten 3.725 5.450 7.000 10.250
Sonstiges --- --- --- ---
langfristiger Bedarf 5.875 8.375 11.575 16.325
Summe 6.600 10.025 13.175 20.200
PBS = Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren, GPK = Glas Porzellan/ Keramik
---: rechnerisch negativer Bedarf
Quelle: eigene Berechnungen