Begründung - beteiligungsverfahren-baugb.de

Stadt Niddatal, Stadtteil Ilbenstadt
Begründung
zum Vorentwurf des
Bebauungsplanes I 11 „An der Steinkaute“
Planstand: 30.07.2012
Bearbeiter
Dipl.-Ing. Raumplanung Nina Späth
Planungsbüro Holger Fischer – Konrad-Adenauer-Straße 16 – 35440 Linden Tel 06403 9537 – 0 Fax 9537-30

Stadt Niddatal, Stadtteil Ilbenstadt: Bebauungsplan I 11 „An der Steinkaute“ 2
Inhalt
1 Vorbemerkungen ............................................................................................................................ 3
1.1 Veranlassung und Planziel..................................................................................................... 3
1.2 Räumlicher Geltungsbereich.................................................................................................. 4
1.3 Übergeordnete Planungen..................................................................................................... 5
2 Inhalt und Festsetzungen ............................................................................................................... 8
2.1 Art der baulichen Nutzung...................................................................................................... 8
2.2 Maß der baulichen Nutzung................................................................................................... 9
2.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche .................................................................. 10
2.4 Verkehrsflächen ................................................................................................................... 10
3 Berücksichtigung landschaftspflegerischer Belange .................................................................... 10
3.1 Eingriffsregelung .................................................................................................................. 10
3.2 Umweltprüfung ..................................................................................................................... 11
4 Erneuerbare Energien und Energieeinsparung ............................................................................ 11
5 Wasserwirtschaft/Grundwasserschutz ......................................................................................... 12
6 Altlastenverdächtige Flächen/Altlasten......................................................................................... 12
7 Immissionsschutz.......................................................................................................................... 12
8 Denkmalschutz ............................................................................................................................. 13
9 Sonstige Infrastruktur.................................................................................................................... 13
10 Bodenordnung .............................................................................................................................. 13
11 Städtebauliche Vorkalkulation ...................................................................................................... 13
Planungsbüro Holger Fischer – 35440 Linden 07/2012

Stadt Niddatal, Stadtteil Ilbenstadt: Bebauungsplan I 11 „An der Steinkaute“ 3
1 Vorbemerkungen
1.1 Veranlassung und Planziel
Die gewerbliche Entwicklung in der Stadt Niddatal konzentriert sich im Wesentlichen auf den Stadtteil
Ilbenstandt, wo am südlichen Ortsrand östlich angrenzend an die Burg-Grafenröder-Straße (L 3351)
beidseits der Marie-Curie-Straße ein Gewerbegebiet im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Am
Schinderweg“ rechtskräftig ausgewiesen ist. Auch die künftige Gewerbeflächenentwicklung soll sich
gemäß der entsprechenden Flächendarstellung im Regionalen Flächennutzungsplan vorrangig am
südlichen Siedlungsrand des Stadtteils Ilbenstadt zwischen dem o.g. bestehenden Gewerbegebiet im
Westen und der Bundesstraße B 54 im Osten vollziehen.
Die Tatsache, dass in dem Gewerbegebiet Marie-Curie-Straße vorhandene Flächenreserven zwischenzeitlich
nahezu vollständig aufgebracht sind und somit kein entsprechendes Angebot auf kommunaler
Seite mehr vorgehalten werden kann, hat die Stadt Niddatal veranlasst, sich mit den Möglichkeiten
der Gewerbeflächenausweisung am südlichen Ortsrand zu beschäftigen. Hierzu wurden unter
Berücksichtigung gegebener Zwangspunkte verschiedene Erschließungs- und Nutzungsalternativen
erarbeitet. Im Ergebnis dieser Diskussion wurde ein Gesamtkonzept für die Gewerbeflächenentwicklung
im Bereich „An der Steinkaute“ entwickelt, welches auf der Grundannahme aufbaut, ausgehend
von einer neu einzurichtenden Linksabbiegerspur auf der B 54 eine zentrale Mittelachse auszubilden,
die langfristig im Westen über die bestehende Marie-Curie-Straße den Anschluss an die L 3351
schafft. Beidseits dieser Erschließungstrasse schließen sich die überwiegend gewerblichen Bauflächen
an, wobei im nördlichen Teil das Gewerbegebiet hinsichtlich seines Emissionskontingentes auf
das Niveau eines Mischgebietes zu begrenzen sein wird, um die immissionsschutzrechtliche Verträglichkeit
mit der nördlich angrenzenden Wohnbebauung in der Feldbergstraße (rechtskräftig ausgewiesen
als Allgemeines Wohngebiet im Bebauungsplan I 6) sicherstellen zu können.
Gesamtkonzept Gewerbeflächenentwicklung „An der Steinkaute“
Planungsbüro Holger Fischer – 35440 Linden 07/2012

Stadt Niddatal, Stadtteil Ilbenstadt: Bebauungsplan I 11 „An der Steinkaute“ 4
Im Kontext mit der Erarbeitung des künftigen Nutzungskonzeptes für den Bereich „An der Steinkaute“
wurden auch die Möglichkeiten überprüft, einen Standort für die Errichtung eines Lebensmittelmarktes
vorbereiten zu können. Der Hintergrund dieser Überlegung liegt darin, dass im zweitgrößten Stadtteil
der Stadt Niddatal mit rd. 2.800 Einwohnern keine Möglichkeiten der Nahversorgung mehr bestehen
und die Stadt Niddatal entsprechend des ihr zugewiesenen Versorgungsauftrags bestrebt ist, die Nahversorgung
der Bevölkerung zu gewährleisten. Im Hinblick auf die Standortanforderungen der Marktbetreiber
bietet sich für die Ansiedlung einer derartigen Nutzung eine Fläche unmittelbar angrenzend
an die B 54 an, die sich südlich an die bestehende Wohnbebauung an der Vogelsbergstraße anschließt.
Aufgrund der heute üblichen Marktgröße selbst der Discountunternehmen, die i.d.R. über
800 qm Verkaufsfläche liegt, bedarf es hier der Ausweisung eines Sondergebietes für den großflächigen
Einzelhandel im Sinne § 11 Abs. 3 BauNVO. Die Verkaufsfläche wird auf max. 1.050 qm einschl.
Backshop begrenzt. Die Restfläche dieses Quadranten soll einer gemischten Nutzung zugeführt werden
und damit den städtebaulich geordneten Übergang von einem bestehenden Allgemeinen Wohngebiet
im Norden in das geplante Gewerbegebiet im Süden sicherstellen.
Im Hinblick auf die Gesamtgröße des o.g. Entwicklungsgebietes von ca. 9,0 ha empfiehlt sich die bauleitplanerische
Vorbereitung der geplanten Nutzung in mehreren Bauabschnitten. Mit der Aufstellung
des Bebauungsplanes I 11 „An der Steinkaute“ sollen zunächst für das östliche Gewann (geplantes
Misch,- Gewerbe- und Sondergebiet) sowie die Umgestaltung der B 54 und die Ausstattung mit einer
Linksabbiegerspur die notwendigen planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden.
1.2 Räumlicher Geltungsbereich
Das Plangebiet liegt am südlichen Rand des Stadtteils Ilbenstadt im Bereich einer derzeit ackerbaulich
genutzten Fläche. An das Plangebiet schließen die folgenden Nutzungen an:
Norden: Wohnbebauung (planungsrechtlich Allgemeines Wohngebiet)
Osten: B 45 hieran angrenzend Außenbereichsnutzungen
Süden: landwirtschaftliche Nutzflächen
Westen: gewerbliche Nutzungen (planungsrechtlich Gewerbegebiet)
Das Plangebiet hat eine Größe von 5,2 ha, wovon auf das Gewerbegebiet 2,1 ha, das Mischgebiet
1,2 ha und das Sondergebiet 0,5 ha entfallen. Die Straßenverkehrsflächen und landwirtschaftlichen
Wege nehmen 0,8 ha und die öffentlichen Grünflächen 0,6 ha ein.
Planungsbüro Holger Fischer – 35440 Linden 07/2012

Stadt Niddatal, Stadtteil Ilbenstadt: Bebauungsplan I 11 „An der Steinkaute“ 5
Das Plangebiet im Luftbild
www.maps.google.de
1.3 Übergeordnete Planungen
Im Zuge der Erstellung des Regionalen Flächennutzungsplans (RegFNP) für das Gebiet des Regionalverbands
FrankfurtRheinMain (ehemals Planungsverband Ballungsraum Frankfurt/Rhein-Main)
wurden die Planungen auf Ebene der Regionalplanung und der vorbereitenden Bauleitplanung in einem
Planwerk zusammengefasst. Der Regionalplan Südhessen/Regionale Flächennutzungsplan wurde
am 17. Dezember 2010 von der Regionalversammlung beschlossen. Mit der Bekanntmachung am
17.10.2011 ist der Plan in Kraft getreten.
Der Regionale Flächennutzungsplan stellt das Plangebiet – soweit ein Sondergebiet sowie ein Mischgebiet
zur Ausweisung geplant sind – als gemischte Baufläche dar. Gemäß Z 3.4.1-3 des Regionalen
Flächennutzungsplanes gilt: „Die bauleitplanerische Ausweisung von Wohnbau-, gemischten Bauflächen
und Sonderbauflächen sowie dazugehörenden kleineren gewerblichen Bauflächen hat innerhalb
der in der Karte ausgewiesenen „Vorranggebiete Siedlung, Bestand und Planung“ stattzufinden. Die
„Vorranggebiete Siedlung, Bestand und Planung“ beinhalten Kleingartenanlagen, Grünflächen, Verkehrsflächen
und Flächen für sonstige Infrastruktureinrichtungen (u.a.). Diese Flächen werden nicht
auf den maximalen Bedarf an Wohnsiedlungsfläche der Tabelle 1 angerechnet. Im Geltungsbereich
des RegFNP für den Ballungsraum Frankfurt/Rhein-Main stellt die Darstellung von Wohnbau- und
gemischten Bauflächen, Sonderbauflächen, Grünflächen, innerörtlicher Flächen für Ver- und Entsorgung,
Gemeinbedarfsflächen sowie Flächen für Verkehrsanlagen zugleich das „Vorranggebiet Siedlung,
Bestand und Planung“, dar.“ Hierauf Bezug nehmend ist die geplante Ausweisung eines Mischund
eines Sondergebietes hinsichtlich der Standortfindung an die Ziele der Raumordnung angepasst
und aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Die Feststellung, dass die Bauflächenausweisung aus
dem RegFNP entwickelt ist, gilt auch für das geplante Gewerbegebiet, welches als gewerbliche Baufläche
im RegFNP dargestellt ist.
Planungsbüro Holger Fischer – 35440 Linden 07/2012

Stadt Niddatal, Stadtteil Ilbenstadt: Bebauungsplan I 11 „An der Steinkaute“ 6
Das Plangebiet im RegFNP
Im Hinblick auf die geplante Ausweisung eines Sondergebietes für den großflächigen Einzelhandel im
Sinne § 11 Abs. 3 BauNVO gilt es im Übrigen die folgenden Ziele der Raumordung und Landesplanung
zu berücksichtigen.
„Z3.4.3-2 Die Ausweisung, Errichtung oder Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsvorhaben ist
grundsätzlich nur in den Ober- und Mittelzentren zulässig. Dabei ist die Verkaufsfläche von Einzelhandelsprojekten
so zu bemessen, dass der angestrebte Einzugsbereich des Vorhabens den zentralörtlichen
Verflechtungsbereich der Standortgemeinde nicht wesentlich überschreitet. In begründeten
Ausnahmefällen, z.B. für die örtliche Grundversorgung, und unter Einhaltung der übrigen landes- und
regionalplanerischen Zielsetzungen sowie unter besonderer Beachtung des interkommunalen Abstimmungsgebotes
ist eine Ausweisung auch in den zentralen Ortsteilen von Grundzentren (Unterund
Kleinzentren) zulässig.
Zur Sicherung der Grundversorgung und unter Einhaltung der sonstigen Verträglichkeitsanforderungen
kann für einen Lebensmittel-Vollversorger bis zu 2.000 qm Verkaufsfläche oder für einen Lebensmitteldiscounter
bis zu 1.200 qm Verkaufsfläche die Raumverträglichkeit in städtebaulich integrierten
Lagen angenommen werden.
Großflächige Einzelhandelsvorhaben müssen eine enge räumliche und funktionale Verbindung zu
bestehenden Siedlungsgebieten aufweisen. Sie sind unter besonderer Berücksichtigung ihrer Auswirkungen
auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung sowie der Umweltverträglichkeit auch im
Hinblick auf die Ziele der Verkehrsvermeidung und -verlagerung in bestehende Siedlungsgebiete unter
Erreichbarkeit mit einem für Größe und Einzugsbereich des Einzelhandelsvorhabens angemessenen
ÖPNV zu integrieren.
Von großflächigen Einzelhandelsvorhaben dürfen nach Art, Lage und Größe keine schädlichen Auswirkungen
auf die Funktionsfähigkeit von integrierten Geschäftszentren (zentralen Versorgungsbereichen)
in der Gemeinde und in anderen Gemeinden sowie auf die verbrauchernahe Versorgung in der
Gemeinde zu erwarten sein. Dies gilt insbesondere für solche Orte, in denen Maßnahmen zur Stärkung
oder Beibehaltung zentralörtlicher Versorgungsfunktionen durchgeführt wurden oder vorgesehen
sind, zum Beispiel städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen, Stadt- und Dorferneuerungsmaßnahmen
oder Maßnahmen nach dem Gesetz zur Förderung von innerstädtischen Geschäftsquartieren
– INGE.“
Planungsbüro Holger Fischer – 35440 Linden 07/2012

Stadt Niddatal, Stadtteil Ilbenstadt: Bebauungsplan I 11 „An der Steinkaute“ 7
Dem Konzentrationsgebot – Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben ausschließlich in
Mittel- und Oberzentren – wird das Vorhaben zunächst nicht gerecht, da die Stadt Niddatal lediglich
die Funktion eines Kleinzentrums übernimmt. Allerdings kann im vorliegenden Fall nach diesseitiger
Auffassung die im RegFNP enthaltene Ausnahmeregel für die Zulassung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben
auch in zentralen Orte niedriger Stufe zur Anwendung kommen, da das Planvorhaben
auf die Verbesserung der Nahversorgungssituation der örtlichen Bevölkerung ausgerichtet ist, die
übrigen landes- und regionalplanerischen Zielsetzungen gewahrt werden (s.u.) und im Übrigen die
Größe der Verkaufsfläche deutlich unterhalb der i.d.R. als verträglich erachteten Lebensmitteldiscounter
liegt. Die Ausrichtung auf die Nahversorgung und die Begründung der Aussage, dass der geplante
Lebensmittelmarkt keine Fernwirkungen zur Folge hat, ergibt sich im Übrigen aus der als max. zulässig
festgesetzten Verkaufsfläche, die sich am unteren Ende des Verkaufsflächenbedarfs von Discountunternehmen
bewegt und daher der Markt keine überörtliche Attraktivität generieren wird.
Dem städtebaulichen Integrationsgebot – großflächige Einzelhandelseinrichtungen müssen enge
bauliche und funktionale Verbindungen zu bestehenden Siedlungsgebieten aufweisen – trägt das
Vorhaben nach diesseitiger Auffassung Rechnung. Hierzu sei erlaubt, zunächst auf die folgende Definition
der städtebaulich integrierten Lagen in der Begründung zu Z 3.4.3-2 des RegFNP zu verweisen:
„Städtebaulich integriert sind Standorte in einem insbesondere baulich verdichteten Siedlungszusammenhang
mit überwiegendem Wohnanteil oder in dessen unmittelbarem Anschluss als Bestandteil
eines planerischen Gesamtkonzeptes mit besonderer Berücksichtigung der Aspekte Städtebau, Verkehr
sowie Einzelhandel und Dienstleistungen. Städtebaulich integrierte Lagen zeichnen sich auch
dadurch aus, dass sie an den ÖPNV angebunden sind und fußläufig maximal 700 m von Wohnstandorten
entfernt liegen.“
Wie bereits erwähnt, schließt sich die Wohnbebauung des Stadtteils Niddatal unmittelbar nördlich und
nordwestlich an das Plagebiet an. Die fußläufige Erreichbarkeit ist über die Verlängerung der Straße
Beim Oberkloster gegeben. Unter der Annahme eines fußläufigen Einzugsbereichs von 700 m werden
hiervon rd. 2/3 des Siedlungsgebietes des Stadtteils Ilbenstadt erfasst. Im Übrigen wird angrenzend
an das Sondergebiet ein Mischgebiet mit einer Größe von 1,2 ha ausgewiesen. Da diese Gebietskategorie
insbesondere auch dem Wohnen dient, wird in Folge der Siedlungsentwicklung das städtebauliche
Integrationsgebot weiter unterstützt.
Bzgl. der Wahrung des Nicht-Beeinträchtigungsgebot gilt es sich mit der Frage der vorhandenen
Kaufkraft als auch der bestehenden Angebotssituation näher auseinanderzusetzen. Im Hinblick auf
die angestrebte Nahversorgungssituation des geplanten Discounters für den Stadtteil Ilbenstadt kann
folgende Betrachtung angestellt werden: Die 2.780 Einwohner des Stadtteils verfügen – unter der
Annahme einer bundesdurchschnittlichen Kaufkraft von 2.037 Euro pro Kopf (nach Gesellschaft für
Konsumforschung) für das Sortiment Nahrungs- und Genussmittel – über eine sortimentsspezifische
Kaufkraft von 5,7 Mio. €. Die Raumleistung eines Lebensmitteldiscounters (mit Ausnahme von Aldi
und Lidl) beträgt ca. 4.000-4.500 € pro Quadratmeter Verkaufsfläche. Der Planumsatz am Standort
„An der Steinkaute“ lässt sich demnach auf 4,2 bis 4,7 Mio. € beziffern. Diese Betrachtung zeigt, dass
bereits die im Stadtteil Ilbenstadt vorhandene Kaufkraft ausreicht, eine entsprechende Verkaufsstelle
wirtschaftlich zu betreiben.
Der Planumsatz wird allerdings zu Umsatzumverteilungen zu Lasten vorhandener Standortlage führen.
Betroffen sein werden hiervon zum einen der Wettbewerbsstandort Geschwister-Scholl-Straße im
Niddataler Stadtteil Assenheim. Zum anderen anzusprechen sind die Einzelhandelsstandorte in Karben
und Nidderau. In Nidderau handelt es sich hierbei vorrangig um die Einzelhandelsangebote im
Norden des Stadtteils Heldenbergen (Aldi und Edeka in der Siemensstraße sowie Lidl in der Friedberger
Straße), deren Standorte sich an dezentralen, nicht integrierten Standortlagen außerhalb des
zentralen Versorgungsbereiches befinden.
Planungsbüro Holger Fischer – 35440 Linden 07/2012

Stadt Niddatal, Stadtteil Ilbenstadt: Bebauungsplan I 11 „An der Steinkaute“ 8
In Karben haben im Bereich der Bahnhofsstraße mehrere Verkaufstellen des institutionellen Lebensmitteleinzelhandels
(u.a. Aldi, Rewe) ihren Standort. Auch hier wird derzeit ein gewisser Teil der Kaufkraft
aus der Stadt Niddatal – vermutlich insbesondere aus dem Stadtteil Ilbenstadt – gebunden. Da
es sich hierbei nach diesseitiger Auffassung jedoch nur um eine geringe Größenordnung handelt, die
für die Wettbewerbsfähigkeit der Betriebe unbeachtlich ist, ist das Planvorhaben im Bereich „An der
Steinkaute“ nicht geeignet, Umverteilungseffekte zu generieren, die den Fortbestand der bestehenden
Lebensmittelbetriebe in Frage stellt. Insofern sind keine Gründe erkennbar, die einen Widerspruch des
Planvorhabens zu dem Nicht-Beeinträchtigungsverbot darstellen.
Im Hinblick auf das Ziel Z.3.4.3-3 des RegFNP (Unzulässigkeit der Ausweisung von Sondergebieten
innerhalb der dargestellten gewerblichen Bauflächen) gilt, dass diese Zielsetzung vorliegend unbeachtlich
ist, da der Planstandort als gemischte Baufläche dargestellt ist (s.o.).
2 Inhalt und Festsetzungen
2.1 Art der baulichen Nutzung
Entsprechend des eingangs dargelegten Planziels kommen ein Mischgebiet im Sinne § 6 BauNVO,
ein Gewerbegebiet im Sinne § 8 BauNVO und ein Sondergebiet für den großflächigen Einzelhandel im
Sinne § 11 Abs. 3 BauNVO zur Ausweisung.
Gemäß § 6 Abs. 1 BauNVO dienen Mischgebiete dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben,
die das Wohnen nicht wesentlich stören. Allgemein zulässig sind:
1. Wohngebäude,
2. Geschäfts- und Bürogebäude,
3. Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
4. sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
5. Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche
Zwecke.
Darüber hinaus sind aufgrund der Bestimmungen des § 13 BauNVO auch Gebäude für freie Berufe
zulässig. Die gemäß den Ziffern 6-8 des § 6 Abs. 2 BauNVO allgemein (Gartenbaubetriebe, Tankstellen
und Vergnügungsstätten) sowie gemäß Abs. 3 auch ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstätten
werden hingegen vorliegend von der zulässigen Nutzung ausgeschlossen, da sie mit den städtebaulichen
Zielvorstellungen für das Plangebiet unvereinbar sind.
Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben.
Zulässig sind
1. Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
2. Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude,
3. Tankstellen,
4. Anlagen für sportliche Zwecke.
Ausnahmsweise können zugelassen werden
1. Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter,
die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse
untergeordnet sind,
Planungsbüro Holger Fischer – 35440 Linden 07/2012

Stadt Niddatal, Stadtteil Ilbenstadt: Bebauungsplan I 11 „An der Steinkaute“ 9
2. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
3. Vergnügungsstätten.
Auch hierfür gilt, dass gemäß § 13 BauNVO Gebäude für freie Berufe zulässig sind.
Im Hinblick auf die Verpflichtung, Bebauungspläne an die Ziele der Raumordnung anzupassen, wird
die sog. Selbstproduzentenklausel Bestandteil der Festsetzungen des Bebauungsplanes. Demgemäß
gilt, dass die Errichtung von Verkaufsflächen nur für die Selbstvermarktung der im Gebiet produzierenden
und weiterverarbeitenden Betriebe zulässig ist. Im Übrigen gilt es Vergnügungsstätten von der
Zulässigkeit auszuschließen, da die Gewerbeflächen insbesondere für produzierendes Gewerbe vorgehalten
werden sollen.
Für den Bereich des Sondergebietes für den großflächigen Einzelhandel wird formuliert, dass hier
ein Lebensmittelmarkt einschl. Backshop mit max. 1.050 qm Verkaufsfläche zulässig ist. Mit dieser
Festsetzungsart kann der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichtes bzgl. der ausschließlichen
Zulässigkeit von vorhabenbezogenen Verkaufsflächenfestsetzungen entsprochen und das Planvorhaben
in Art und Umfang für die Ebene der Bauleitplanung hinreichend konkret beschrieben werden.
2.2 Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch Grund- und Geschossflächenzahl begrenzt. Des Weiteren
finden Vorgaben zur zulässigen Höhe baulicher Anlagen Eingang in den Bebauungsplan.
Grundflächenzahl (GRZ)
Es gelten eine Grundflächenzahl von GRZ = 0,6 für das Sonder- und das Mischgebiet und eine GRZ =
0,8 für das Gewerbegebiet. Diese Werte orientieren sich überwiegend an den sich aus § 17 BauNVO
ergebenden Obergrenzen, lediglich im Bereich des Sondergebietes wird das zulässige Versiegelungsmaß
bedarfsorientiert reduziert. Hierfür sind allerdings Überschreitungen der zulässigen Grundflächenzahl
durch Stellplätze mit ihren Zufahrten möglich, was sich in dem erhöhtem Stellplatzbedarf
der Marktbetreiber begründet.
Geschossflächenzahl (GFZ)
Die Geschossflächenzahl ergibt sich aus der Grundflächenzahl unter Würdigung der Zahl der zulässigen
Vollgeschosse.
Zahl der zulässigen Vollgeschosse (Z)
Die Zahl der zulässigen Vollgeschosse folgt der Bedarfssituation für die jeweiligen Nutzungen und
würdigt darüber hinaus den bereits gebauten Bestand nördlich angrenzend an das Plangebiet. Hierauf
Bezug nehmend sind im Bereich des Sondergebietes maximal ein Vollgeschoss im Bereich des
Misch- und Gewerbegebietes maximal zwei Vollgeschosse zulässig.
Planungsbüro Holger Fischer – 35440 Linden 07/2012

Stadt Niddatal, Stadtteil Ilbenstadt: Bebauungsplan I 11 „An der Steinkaute“ 10
Höhe baulicher Anlagen (OKGeb.)
Da die Zahl der zulässigen Vollgeschosse insbesondere im Bereich gewerblicher Funktionsgebäude
nicht ausreicht, die Höhenentwicklung abschließend zu steuern, wird in Ergänzung eine maximal zulässige
Höhe baulicher Anlagen definiert. Diese liegt bei 11,0 m im Sonder- und Mischgebiet und
12,0 m im Gewerbegebiet. Bezugmaßstab für die zulässige Höhe baulicher Anlagen ist das Niveau
der anliegenden Erschließungsstraße, wodurch eine dem Geländeverlauf folgende Höhenentwicklung
sichergestellt ist.
2.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche
Eine Bauweise wird nicht festgesetzt. Sie ergibt sich aus der überbaubaren Grundstücksfläche i.V.m.
mit den Abstandsbestimmungen der Hessischen Bauordnung.
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden im Bereich des Misch- und Gewerbegebietes großflächig
unter Berücksichtigung des Mindestgrenzabstandes nach Hessischer Bauordnung ausgewiesen.
Lediglich in Richtung der Straßenverkehrsflächen tritt die Baugrenze um 5,0 m zurück, um damit eine
großzügige Straßenraumgestaltung zu ermöglichen. Im Bereich des Gewerbe- und Sondergebietes
würdigt die überbaubare Grundstücksfläche im Übrigen die sich aus § 9 FStrG ergebende Bauverbotszone.
Des Weiteren wird im Bereich des Sondergebietes den Ansprüchen der Marktbetreiber
Rechnung getragen, indem das Baufenster im rückwärtigen Grundstücksteil und die Stellplätze in
Richtung der erschließenden Straßenverkehrsfläche angeordnet werden.
Für alle Baugebiete gilt, dass Stellplätze und Nebenanlagen im Sinne § 14 BauNVO auch außerhalb
der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig sind.
2.4 Verkehrsflächen
Die Erschließung des Plangebietes erfolgt ausgehend von der Bundesstraße B 54 über eine zentrale
Mittelachse, die entsprechend des Erschließungserfordernisses im Bebauungsplan mit 11,0 m festgesetzt
wird. Im Bereich der Bundesstraße ist die Errichtung einer Linksabbiegerspur geplant, um das
Verkehrsaufkommen störungsfrei abwickeln zu können. Eine Leistungsfähigkeitsbetrachtung des geplanten
Knotenpunktes wird im weiteren Verfahren erstellt.
Die aus der Lage des Plangebietes angrenzend an die B 54 sich ergebende Bauverbotszone gemäß
§ 9 Fernstraßengesetz (FStrG) wird im Bebauungsplan dargestellt und findet bei der Ausweisung der
Baugebiete als auch der überbaubaren Grundstücksfläche Berücksichtigung.
Eine Erschließung des Plangebietes für den ÖPNV besteht gegenwärtig nicht. Die Erschließung für
Fußgänger und Radfahrer aus Richtung der Ortslage wird durch den Anschluss an die Straße Beim
Oberkloster sichergestellt.
3 Berücksichtigung landschaftspflegerischer Belange
3.1 Eingriffsregelung
Gemäß § 1a Abs. 3 BauGB sind die Belange von Natur und Landschaft sowie die Vermeidung und
der Ausgleich voraussichtlich erheblicher Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sowie der Leistungsfähigkeit
des Naturhaushaltes in die Bauleitplanung einzustellen und in der Abwägung zu berücksichtigen.
Der Ausgleich erfolgt durch geeignete Festsetzungen als Flächen oder Maßnahmen
zum Ausgleich. Alternativ können auch vertragliche Vereinbarungen nach § 11 BauGB getroffen werden.
Ein Ausgleich wird jedoch nicht erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Ent-
Planungsbüro Holger Fischer – 35440 Linden 07/2012

Stadt Niddatal, Stadtteil Ilbenstadt: Bebauungsplan I 11 „An der Steinkaute“ 11
scheidung erfolgt sind oder zulässig waren. Die Festsetzungen zur naturschutzrechtlichen Ausgleichsplanung
finden zum Entwurf Eingang in den Bebauungsplan.
3.2 Umweltprüfung
Für die Belange des Umweltschutzes ist gemäß § 2 Abs. 4 BauGB eine Umweltprüfung durchzuführen,
in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht
beschrieben und bewertet werden. Der Umweltbericht ist in die Begründung zum Bebauungsplan
zu integrieren. Insofern kann hinsichtlich der Würdigung der vorliegend beachtlichen umweltschützenden
Belange auf den beigefügten Umweltbericht verwiesen werden.
4 Erneuerbare Energien und Energieeinsparung
Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7f BauGB sind bei der Aufstellung von Bauleitplänen die Nutzung erneuerbarer
Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energien zu berücksichtigen. Der Beitrag
der Bauleitplanung zum Umwelt- und Naturschutz erfolgt damit auch für die Ziele des globalen Klimaschutzes.
Dies verbessert die Möglichkeiten von Gemeinden und Vorhabenträger, die Belange des
Klimaschutzes im Rahmen der gemäß § 1 Abs. 7 BauGB vorzunehmenden Abwägung zu gewichten.
Ferner wurde den Gemeinden bereits mit der BauGB-Novelle 2004 die Möglichkeit eingeräumt, mit
dem Abschluss von städtebaulichen Verträgen auch die Umsetzung von energiepolitischen und energiewirtschaftlichen
Vorstellungen sicherzustellen. Mit dem am 30.07.2011 in Kraft getretenen Gesetz
zur Förderung des Klimaschutzes bei der Entwicklung in den Städten und Gemeinden (BGBl. I S.
1509) wurde das BauGB zudem unter dem Aspekt des Klimaschutzes und des Einsatzes erneuerbarer
Energien, der Energieeffizienz und der Energieeinsparung geändert und ergänzt.
Seit der BauGB-Novelle 2011 können im Bebauungsplan beispielsweise gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 12
BauGB explizit Flächen für Anlagen und Einrichtungen zur dezentralen und zentralen Erzeugung,
Verteilung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder
Kraft-Wärme-Kopplung sowie gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 23b BauGB auch Gebiete, in denen bei der Errichtung
von Gebäuden oder bestimmten sonstigen baulichen Anlagen bestimmte bauliche und sonstige
technische Maßnahmen für die Erzeugung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder
Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung getroffen werden müssen, festgesetzt
werden. Mit der Änderung des § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 und Nr. 5 BauGB ist weiterhin verdeutlicht
worden, dass Gegenstand eines städtebaulichen Vertrages auch die Errichtung und Nutzung von
Anlagen und Einrichtungen zur dezentralen und zentralen Erzeugung, Verteilung, Nutzung oder Speicherung
von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung sowie
die Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden sein können.
Insofern wird die Notwendigkeit für weitergehende Festsetzungen zum Thema der Energieeffizienz
nicht gesehen, vielmehr kann diesbezüglich auf den Vollzug des Bebauungsplanes verwiesen werden:
Nach § 3 Abs. 1 des Erneuerbare-Energien-Wärme-Gesetzes (EEWärmeG) werden die Eigentümer
von Gebäuden, die neu errichtet werden, etwa dazu verpflichtet, den Wärmeenergiebedarf des Gebäudes
durch die anteilige Nutzung von erneuerbaren Energien zu decken. Im Zuge der Energieeinsparverordnung
(EnEV) ist zudem sicherzustellen, dass bei der Errichtung und wesentlichen Änderung
von Gebäuden ein bestimmter Standard an Maßnahmen zur Begrenzung des Energieverbrauchs
von Gebäuden einzuhalten ist.
Planungsbüro Holger Fischer – 35440 Linden 07/2012

Stadt Niddatal, Stadtteil Ilbenstadt: Bebauungsplan I 11 „An der Steinkaute“ 12
5 Wasserwirtschaft/Grundwasserschutz
Wasserversorgung/Abwasserbeseitigung
Die Stadt Niddatal hat eine Gesamtentwässerungsplanung für das Gebiet „An der Steinkaute“ beauftragt.
Die entsprechenden Ergebnisse finden zum Entwurf Eingang in die Planunterlagen.
In Bezug auf den Umgang mit dem anfallenden Niederschlagswasser wird auf die Bestimmungen des
§ 55 WHG sowie § 37 WHG verwiesen. Da es sich hierbei um unmittelbar geltendes Recht handelt,
dessen Würdigung im Baugenehmigungsverfahren darzulegen ist, kann auf weitergehende Festsetzungen
in dieser Hinsicht im Bebauungsplan verzichtet werden.
Bodenversiegelung
Der Bebauungsplan begrenzt die zulässige Versiegelung durch Festsetzungen zur wasserdurchlässigen
Befestigung bestimmter Grundstücksteile.
Überschwemmungsgebiet/Oberirdische Gewässer
Überschwemmungsgebiete oder oberirdische Gewässer werden durch die Planung nicht berührt.
Wasserschutzgebiete
Es sind keine Überschwemmungsgebiete durch die vorliegende Planung betroffen, jedoch befindet
sich das Plangebiet innerhalb der Qualitativen Heilquellenschutzzone I eines ausgewiesenen Heilquellenschutzgebietes
sowie innerhalb der Trinkwasserschutzzone III eines örtlichen Trinkwasserschutzgebietes.
Die entsprechenden Schutzgebietsverordnungen sind zu beachten.
6 Altlastenverdächtige Flächen/Altlasten
Die Fläche wird beim Regionalverband FrankfurtRheinMain unter dem Schlüssel 3434 geführt. Hierzu
wird in der Bestandsdatei ausgeführt: „Altablagerung nach Geländebefund: Nicht erkennbar, ob Altablagerungen
vorhanden sind, Ziegel und Steine auf der Oberfläche deuten auf Bauschutt hin, eine Altbatterie
auf Hausmüll.“
Die Stadt Niddatal geht davon aus, dass es sich hierbei um vereinzelte illegale Ablagerungen handelt,
die keinen Altlastenverdacht der Fläche begründen. Auch die Tatsache, dass keine Erkenntnisse darüber
vorliegen, dass die Flächen des Plangebietes in der Vergangenheit anders als landwirtschaftlich
genutzt wurden, begründen diese Einschätzung.
7 Immissionsschutz
An das Plangebiet grenzt im Norden ein Allgemeines Wohngebiet an. Zwischen dieser Nutzung und
dem im Geltungsbereich gelegenen Misch- und Sondergebiet wird eine öffentliche Grünfläche mit
einer Tiefe von 17 m ausgewiesen, auf der eine geschlossene Gehölzpflanzung anzulegen ist. Grundsätzlich
kann festgestellt werden, dass die Ausweisung eines Mischgebietes benachbart zu einem
Allgemeinen Wohngebiet den Anforderungen einer immissionsschutzrechtlichen Nutzungszuordnung
im Sinne § 50 BImSchG Rechnung trägt.
Planungsbüro Holger Fischer – 35440 Linden 07/2012

Stadt Niddatal, Stadtteil Ilbenstadt: Bebauungsplan I 11 „An der Steinkaute“ 13
Auch resultierend aus der Ausweisung des Sondergebietes sind nach derzeitigem Kenntnisstand keine
negativen immissionsschutzrechtlichen Auswirkungen zu erwarten, da die emittierendn Stellplatzanlage
vor dem Marktgebäude und damit auf der der Wohnbebauung abgewandten Seite angeordnet
wird. Auch die Ladezone wird sich in diese Richtung öffnen, so dass in Richtung des Allgemeinen
Wohngebietes kein Schallaustritt in einem beachtlichen Umfang zu erwarten ist. Eine abschließende
immissionsschutzrechtliche Bewertung der Einzelhandelsnutzung auf Grundlage eines qualifizierten
Fachgutachtens ist dem nachgeordneten Baugenehmigungsverfahren vorbehalten.
8 Denkmalschutz
Auf die Bestimmungen des § 20 Hessisches Denkmalschutzgesetz wird verwiesen.
9 Sonstige Infrastruktur
Sonstige Infrastruktureinrichtungen sind aus dem Plangebiet nicht bekannt.
10 Bodenordnung
Ein Bodenordnungsverfahren im Sinne §§ 45 ff. BauGB wird voraussichtlich nicht erforderlich.
11 Städtebauliche Vorkalkulation
Aus dem Vollzug des Bebauungsplanes entstehen der Stadt Niddatal die Kosten für die Errichtung der
Erschließungsanlagen, die im Rahmen des kommunalen Satzungsrechts jedoch zumindest tlw. refinanzierbar
sind.
Planungsbüro Holger Fischer – 35440 Linden 07/2012