Gemeinde Heuchelheim, Ortsteil Heuchelheim Begründung zum ...

Gemeinde Heuchelheim, Ortsteil Heuchelheim
Begründung
zum Entwurf des
Bebauungsplanes „Auf der Bölz“
1. Änderung
Planstand: 05.03.2009
Bearbeiter
Dipl.-Geogr. Holger Fischer / Dipl.-Ing. Raumplanung Nina Späth
Planungsbüro Holger Fischer – Konrad-Adenauer-Straße 16 – 35440 Linden Tel 06403 9537 – 0 Fax 9537-30

Gemeinde Heuchelheim, Ortsteil Heuchelheim: Bebauungsplan „Auf der Bölz“ 1. Änd. 2
Inhalt
1 Vorbemerkungen ............................................................................................................................ 3
1.1 Veranlassung und Planziel..................................................................................................... 3
1.2 Räumlicher Geltungsbereich.................................................................................................. 4
1.3 Übergeordnete Planungen..................................................................................................... 5
2 Inhalt und Festsetzungen ............................................................................................................... 5
2.1 Art der baulichen Nutzung...................................................................................................... 6
2.2 Maß der baulichen Nutzung................................................................................................... 6
2.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche .................................................................... 7
2.4 Zahl der Wohneinheiten ......................................................................................................... 8
2.5 Verkehrsflächen ..................................................................................................................... 8
2.6 Öffentliche Grünflächen .........................................................................................................8
2.7 Flächen für Ver- und Entsorgungsanlagen ............................................................................ 9
3 Orts- und Gestaltungssatzung ........................................................................................................ 9
3.1 Dachform, Dachneigung, Dacheindeckung ........................................................................... 9
3.2 Drempel, Gauben, Dacheinschnitte ....................................................................................... 9
3.3 Gestaltung der Einfriedungen .............................................................................................. 10
3.4 Gestaltung der Stellplätze sowie der Grundstücksfreiflächen ............................................. 10
4 Berücksichtigung landschaftspflegerischer Belange .................................................................... 10
5 Wasserwirtschaft / Grundwasserschutz / Altlasten / Bergbau...................................................... 11
6 Immissionsschutz.......................................................................................................................... 12
7 Sonstige Infrastruktur.................................................................................................................... 12
8 Bodenordnung .............................................................................................................................. 13
9 Städtebauliche Vorkalkulation ...................................................................................................... 13
10 Aus dem Verfahren....................................................................................................................... 13
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Gemeinde Heuchelheim, Ortsteil Heuchelheim: Bebauungsplan „Auf der Bölz“ 1. Änd. 3
1 Vorbemerkungen
1.1 Veranlassung und Planziel
Die Gemeinde Heuchelheim hat bereits im Zeitraum 1984 - 1985 durch die Aufstellung des Bebauungsplanes
„Auf der Bölz“ eine Wohnsiedlungsentwicklung im Norden der Ortslage Heuchelheim planungsrechtlich
vorbereitet. Ein Vollzug der Bauleitplanung hat bisher noch nicht stattgefunden, da der
räumliche Schwerpunkt in dieser Hinsicht an anderer Stelle im Gemeindegebiet gesetzt wurde. Zwischenzeitlich
sind diese Entwicklungsmöglichkeiten jedoch zu weiten Teilen ausgeschöpft und es sind
nur noch in geringem Umfang Wohnbaugrundstücke in der Gemeinde verfügbar. Um die kontinuierliche
Nachfrage nach entsprechenden Flächen befriedigen zu können, soll der Standort Bölz zeitnah
erschlossen und einer Vermarktung zugeführt werden.
Die Vorgaben des rechtskräftigen Bebauungsplanes, der neben einer Reihenhausbebauung, auch bis
zu 3-geschossige Mehrfamilienhäuser und Grundstücksgrößen bis zu 1.000 m² vorsieht, wird in seinen
Festsetzungen nicht mehr den heutigen Ansprüchen an eine Siedlungsentwicklung gerecht. Die
Gemeindevertretung der Gemeinde Heuchelheim hat daher die Aufstellung einer 1. Änderung des
Bebauungsplanes beschlossen. Das Planziel der Bauleitplanung wird in der Begründung des Aufstellungsbeschlusses
in der folgenden Weise beschrieben: „Planziel ist die Optimierung des Erschließungskonzeptes
unter Berücksichtigung der gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB bei der Aufstellung von
Bauleitplänen besonders zu berücksichtigenden Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bevölkerungsstrukturen,
der Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung und der Anforderungen kostensparenden
Bauens durch die Gewährleistung größtmöglicher Flexibilität bei der Ausparzellierung neuer
Baugrundstücke. Hinzu kommt die Berücksichtigung der Bevölkerungsentwicklung, der durch die
Aufteilung des gesamten Allgemeinen Wohngebietes in 2-3 Bau- respektive Erschließungsabschnitte
Rechnung getragen wird.“ Dies impliziert, dass die im rechtskräftigen Bebauungsplan ausgewiesene
Art der baulichen Nutzung – Allgemeines Wohngebiet im Sinne § 4 BauNVO – weiterhin fortgilt und
die Änderungen in den Festsetzungen des Bebauungsplanes vorrangig die Modifizierung des Erschließungskonzeptes
und die Anpassung des Maß der baulichen Nutzung sowie der überbaubaren
Grundstücksflächen an die geänderten städtebaulichen Rahmenbedingungen umfassen. Aber auch
Themen wie grünordnerische und gestalterische Festsetzungen im Sinne § 81 Hessische Bauordnung
(HBO) sind zu überprüfen und fortzuschreiben.
Weiterhin ist anzusprechen, dass im Plangebiet teilweise Bauflächen zurückgenommen werden, um
naturschutzfachlichen Belangen Rechnung zu tragen und höherwertige Biotopstrukturen zu sichern.
Schließlich wird der Geltungsbereich gegenüber dem Ursprungsplan geringfügig erweitert, um eine
Fläche zur Errichtung eines Regenrückhaltebeckens planungsrechtlich vorzubereiten.
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass mit der Überplanung soziale, ökologische und
ökonomische Belange im Sinne des Nachhaltigkeitsgrundsatzes vermehrt Eingang in das Nutzungskonzept
finden und eine den heutigen Ansprüchen gerecht werdende Bebauung vorbereitet wird. Das
Erschließungskonzept bietet große Flexibilität hinsichtlich der entstehenden Grundstücksgrößen,
nimmt die im Umfeld des Plangebietes vorhandenen Gestaltungsmerkmale auf und schafft an verschiedenen
Stelle eine Verknüpfung mit dem vorhandenen Straßenverkehrsnetz, um das aus der
Umsetzung der Planung resultierende Verkehrsaufkommen gleichmäßig zu verteilen. In der Zusammenschau
dieser Aspekte handelt es sich um eine zukunftsfähige Planung, die auch langfristig als
Beurteilungsgrundlage für die Zulässigkeit von Bauvorhaben dienen kann.
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Aufgrund der im Rahmen der Offenlage gemäß § 3 Abs. 2 BauGB eingegangenen Stellungnahmen
wurde der Bebauungsplan in einigen Punkten überarbeitet. Dies umfasst insbesondere die folgenden
Aspekte: Die geplante Parkanlage wird zu Gunsten der Ausweisung einer Fläche für Maßnahmen zum
Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft zurückgenommen. Der Geltungsbereich
des Bebauungsplanes wird um Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft erweitert, um hier Ausgleichsmaßnahmen für die Belange
des Artenschutzes durchführen zu können. Schließlich werden die bauordnungsrechtlichen
Gestaltungsvorschriften hinsichtlich des Aspekts der Dacheindeckung überarbeitet.
1.2 Räumlicher Geltungsbereich
Das Plangebiet liegt im nördlichen Anschluss an die vorrangig in den 1950er – 1970er Jahren entstandenen
Wohnsiedlungsgebiete des Ortsteils Heuchelheim. Die Nutzung im Geltungsbereich des
Bebauungsplanes stellt sich überwiegend als landwirtschaftliche Ackerfläche dar. Vereinzelt sind
Obstbaumbestände vorhanden. An das Plangebiet grenzen die folgenden Nutzungen an:
Nordosten: landwirtschaftliche Nutzflächen
Südosten: Wohnbebauung
Südwesten: Wohnbebauung
Nordwesten: landwirtschaftliche Nutzflächen
Das Plangebiet im Luftbild
Die Größe des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes beträgt 8,4 ha. Davon entfallen 5,8 ha auf
die Wohnbauflächen, 1,3 ha auf die Verkehrsflächen und öffentlichen Grünflächen (Straßen, landwirtschaftliche
Wege, Fußwege, Spielplatz, Verkehrsbegleitgrün), 1,0 ha auf die Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft und 0,3 ha auf das
Regenrückhaltebecken.
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1.3 Übergeordnete Planungen
Der Regionalplan Mittelhessen stellt das Plangebiet als Siedlungsbereich Bestand dar. Der Bebauungsplan
ist damit gemäß § 1 Abs. 4 BauGB an die Ziele der Raumordnung angepasst.
Der wirksame Flächennutzungsplan der Gemeinde Heuchelheim stellt das Plangebiet als geplante
Wohnbaufläche sowie als öffentliche Grünfläche dar. Der Bebauungsplan ist daher in kleinen Bereichen
nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Dieses Abweichen ist nach Auffassung der Gemeinde
Heuchelheim jedoch unbeachtlich, da der Umfang der dargestellten Bauflächen reduziert wird
und die öffentliche Grünfläche eine Ausweichung als Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege
und zur Entwicklung von Natur und Landschaft erfährt.
Ausschnitt aus dem wirksamen Flächennutzungsplan
2 Inhalt und Festsetzungen
Gemäß § 1 Abs. 5 BauGB sollen Bauleitpläne eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die
sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber
künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende
sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten. Sie sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige
Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln, auch in
Verantwortung für den allgemeinen Klimaschutz, sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und
Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln. In Ausführung dieser Grundnormen sind
die im Folgenden erläuterten zeichnerischen und textlichen Festsetzungen in den Bebauungsplan
aufgenommen worden.
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2.1 Art der baulichen Nutzung
Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebietes im Sinne § 4 BauNVO, das vorwiegend dem Wohnen
dient. Zulässig sind
1. Wohngebäude,
2. die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften, sowie
nicht störende Handwerksbetriebe,
3. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke.
Ausnahmsweise können zugelassen werden
1. Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2. sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3. Anlagen für Verwaltungen,
4. Gartenbaubetriebe,
5. Tankstellen.
Städtebauliche Gründe für den Ausschluss einzelner allgemein oder ausnahmsweise zulässiger Nutzungen
liegen mit einer Ausnahme nicht vor. Es gilt lediglich Mobilfunkanlagen im Sinne § 4 Abs. 3 Nr.
2 BauNVO von der Zulässigkeit auszuschließen, um damit die Strahlenbelastungen für die zukünftigen
Anwohner im Sinne des gemeindlichen Vorsorgeprinzips möglichst zu minimieren.
2.2 Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch Grund- und Geschossflächenzahl bestimmt, die angeben,
wie viele Quadratmeter Grund- bzw. Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig
sind. Weiterhin werden verschiedenartige Festsetzungen zur Steuerung der Höhenentwicklung im
Plangebiet in den Bebauungsplan aufgenommen.
Grundflächenzahl (GRZ)
Die Grundflächenzahl wird für das gesamte Plangebiet einheitlich auf eine GRZ = 0,35 festgesetzt. Sie
wird damit gegenüber dem rechtskräftigen Bebauungsplan reduziert, um auch an dieser Stelle das
Ziel einer aufgelockerten freistehenden Bebauung zu dokumentieren. Gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO
gilt, dass die zulässige Grundfläche durch die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren
Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne § 14 und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche um
bis zu 50 % überschritten werden darf. Dies bedeutet, dass max. 52 % der Grundstücksfläche einer
baulichen Nutzung zugeführt werden dürfen.
Gegenüber dem rechtskräftigen Bebauungsplan stellt dies eine deutliche Reduzierung dar. Insbesondere,
da die bei der Beurteilung der Zulässigkeit baulicher Anlagen innerhalb des Geltungsbereiches
des Ursprungsbebauungsplanes zu Grunde zu legende Baunutzungsverordnung aus dem Jahr 1977
eine Grundflächenbegrenzung für Nebenanlagen nicht kennt und daher – zumindest theoretisch –
eine Vollversiegelung möglich wäre.
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Geschossflächenzahl (GFZ)
Die Geschossflächenzahl wird differenziert für die einzelnen Teilbaugebiete festgesetzt. Sie liegt daher
bei GFZ = 0,7 im WA1 bzw. GFZ = 0,35 im WA2. Die Unterscheidung ist im Kontext mit der zulässigen
Zahl der Vollgeschosse im Plangebiet zu sehen, die sich aus städtebaulichen Erwägungen ergibt.
Die Geschossflächenzahl ist gemäß § 20 Abs. 3 BauNVO nach den Außenmaßen des Gebäudes in
allen Vollgeschossen zu ermitteln. Dies bedeutet, dass ein Ausbau von Dach- oder Kellergeschoss für
Wohnzwecke grundsätzlich ermöglicht wird, sofern diese die Vollgeschossdefinition nicht erfüllen.
Zahl der Vollgeschosse (Z)
Die zulässige Zahl der Vollgeschosse stellt ein Element zur Steuerung der Höhenentwicklung im
Plangebiet dar. In § 2 Abs. 4 Hessische Bauordnung (HBO) werden Vollgeschosse in der folgenden
Weise definiert
Vollgeschosse sind oberirdische Geschosse, die eine Höhe von mindestens 2,30 m haben. Ein gegenüber
mindestens einer Außenwand des Gebäudes zurückgesetztes oberstes Geschoss (Staffelgeschoss)
und ein Geschoss mit mindestens einer geneigten Dachfläche ist ein Vollgeschoss, wenn es
diese Höhe über mehr als drei Viertel der Brutto-Grundfläche des darunter liegenden Geschosses hat.
Die Höhe der Geschosse wird von Oberkante Rohfußboden bis Oberkante Rohfußboden der darüber
liegenden Decke, bei Geschossen mit Dachflächen bis Oberkante Dachhaut gemessen.
Für den überwiegenden Teil des Plangebietes (WA1) werden zwei Vollgeschosse als zulässig erklärt.
Lediglich am nordwestlichen Rand des Plangebietes (WA2) im Übergang zur offenen Landschaft wird
die Zahl der Vollgeschosse auf Z = I reduziert, um hier einen harmonischen Übergang zu schaffen und
die Eingriffe in das Landschaftsbild zu reduzieren.
Höhe baulicher Anlagen
Da die Zahl der Vollgeschosse – bspw. aufgrund des grundsätzlich zulässigen Dachausbaus – allein
nicht ausreicht, die absolute Höhe der Gebäude im Plangebiet zu steuern, wird ergänzend die maximal
zulässige Firsthöhe im Bebauungsplan festgesetzt. Die Firsthöhe in Bezug auf das Niveau des
Rohfußbodens im Erdgeschoss wird unter Berücksichtigung der zulässigen Zahl der Vollgeschosse
differenziert für WA1 und WA2 festgesetzt. Bei einer eingeschossigen Bauweise liegt sie bei 9,5 m,
um bietet damit hinreichend Spielraum durch den Einsatz eines Drempels entsprechend den bauordnungsrechtlichen
Gestaltungsvorschriften 3.1.8 attraktiven Wohnraum im Dachgeschoss zu schaffen.
Für zweigeschossige Gebäude ist eine Firsthöhe von 11,5 m einzuhalten, wobei die Zulässigkeit von
Drempeln bei dieser Gebäudeart in Abhängigkeit von der gewählten Dachneigung zu sehen ist (vgl.
hierzu bauordnungsrechtliche Gestaltungsvorschrift 3.1.8).
2.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche
Für beide Teilbaugebiete gilt die offene Bauweise, in der Gebäude mit seitlichem Grenzabstand zu
errichten sind. Die Zulässigkeit der Gebäudetypen wird auf Einzel- und Doppelhäuser beschränkt, da
sonstige Formen mit den städtebaulichen Zielvorstellungen für das Plangebiet unvereinbar sind.
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Die Ausweisung der überbaubaren Grundstücksflächen erfolgt flächenhaft lediglich unter Berücksichtigung
der aus der HBO resultierenden Mindestgrenzabstände. Dieses Vorgehen bietet den künftigen
Nutzern ein hohes Maß an Flexibilität hinsichtlich der Platzierung der baulichen Anlagen und trägt
damit zur Vereinfachung des Vollzugs des Bebauungsplanes bei.
Auf Grundlage des § 12 Abs. 6 BauNVO wird hinsichtlich der Zulässigkeit von Garagen und Carports
als Einschränkung formuliert, dass diese lediglich innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen
sowie innerhalb der nicht-überbaubaren Grundstücksflächen in einem Abstand von max. 6,0 m zur
Straßenbegrenzungslinie zulässig sind. Dies zielt darauf ab, rückwärtig gelegene und attraktive Freiflächen
von einer Bebauung freizuhalten.
2.4 Zahl der Wohneinheiten
Ziel des Bebauungsplanes ist die Vorbereitung einer Siedlungserweiterung mit familiengerechter Bebauung.
Auch soll generationenübergreifendes Wohnen gefördert werden. In diesem Sinne wird die
Zahl der zulässigen Wohnungen auf max. 2 je Wohngebäude im Allgemeinen Wohngebiet begrenzt.
2.5 Verkehrsflächen
Das Erschließungskonzept knüpft an die im Umfeld des Plangebietes vorhandenen Erschließungsstraßen
an und schafft damit die Voraussetzungen das aus der Umsetzung der Planung resultierende
Verkehrsaukommen gleichmäßig auf das vorhandene Straßennetz zu verteilen. Hinsichtlich der Ausbaubreite
der im Plangebiet vorgesehenen Straßenverkehrsflächen wird zwischen den Funktionen
Hauptsammelstraße, Sammelstraße, Wohnstraße usw. unterschieden. Die Breite des Straßenraumes
variiert daher zwischen 6,5 m – 10,0 m. Aussagen über den zu wählenden Ausbaustandard werden
dabei nicht getroffen. Auch wird nicht festgelegt, ob Mischverkehrsflächen zu verwirklichen sind oder
ob die unterschiedlichen Verkehrsarten nebeneinander geführt werden. Es obliegt damit der Gemeinde
im Rahmen der Erschließungsplanung über das angemessene Gestaltungs- und Nutzungskonzept
für den Verkehrsraum zu entscheiden. Letztere Variante wird jedoch insbesondere für die Hauptsammelstraße
empfohlen. Die hier festgesetzten Baumpflanzungen können im Rahmen der Erschließungsplanung
sodann durch weitergehende grünordnerische Maßnahmen ergänzt werden.
Der im Nordosten des Plangebietes vorhandene landwirtschaftliche Weg wird in seinem Bestand zum
Erhalt festgesetzt, um die Erreichbarkeit der angrenzenden Nutzflächen auch zukünftig gewährleisten
zu können.
2.6 Öffentliche Grünflächen
An einer zentralen Stelle im Plangebiet wird eine öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung
Spielplatz ausgewiesen. Dieser dient als Treffpunkt und zeichnet sich durch eine gute Erreichbarkeit
aus. Auch trägt die Lage an einem Kreuzungspunkt von Verkehrsachsen dazu bei, dass eine soziale
Kontrolle stattfinden kann. Über die Gestaltung ist im Vollzug des Bebauungsplanes zu entscheiden,
so dass nur in geringem Umfang Pflanzfestsetzungen getroffen werden.
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2.7 Flächen für Ver- und Entsorgungsanlagen
Um die für die Versorgung des Plangebietes notwendige Infrastruktur im Bereich der Elektrizität vorhalten
zu können, wir im Bebauungsplan ein Standort für eine Trafostation ausgewiesen. Eine geringfügige
Verschiebung des Standortes aus funktionalen Gründen innerhalb der Grünfläche ist zulässig.
Weiterhin wird nördlich angrenzend an den Plattweg eine Fläche mit der Zweckbestimmung Regenrückhaltebecken
ausgewiesen, welches zur Aufnahme des im Plangebiet anfallenden Niederschlagswasser
notwendig wird.
3 Orts- und Gestaltungssatzung
Auf Grundlage der Ermächtigung des § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 81 HBO findet eine integrierte Ortsund
Gestaltungssatzung Eingang in den Bebauungsplan. Die Festsetzungen erfolgen in enger Anlehnung
an die Gestaltungsvorgaben für das angrenzende Gebiet des Bebauungsplanes Nr. 1 „Kinzenbacher
Seite“, für das im Jahr 1998 eine detaillierte Gestaltungssatzung erarbeitet wurde, um hinsichtlich
der ortsbildprägenden Elemente ein gewisses Maß an Kontinuität zu dokumentieren.
3.1 Dachform, Dachneigung, Dacheindeckung
Der durch das Erschließungskonzept und die überbaubaren Grundstücksflächen plangewordene städtebauliche
Entwurf findet seine Fortsetzung in der grundsätzlichen Forderung, den Gebäuden ein
Dach zu geben, um die angestrebte Akzentuierung der Silhouette visuell wirksam werden zu lassen
und Störungen durch strenge kubische Körper zu vermeiden.
Zum Einsatz kommen Satteldächer und als Sonderformen gegeneinander versetzte Pultdächer, um
die angestrebte einheitliche Gesamtgestalt des Baugebietes zu erreichen. Daher unterliegen auch
Garagen und untergeordnete Nebenanlagen diesen Vorgaben. Die gewählte Dachform stellt das traditionelle
Element der landschaftsbezogenen Baukörpergestaltung dar und vermittelt die vertraute Ausstrahlung
zeitloser Architektur. Diese Bezugnahme gewährleistet einerseits die Akzeptanz der Vorgabe,
ohne andererseits der individuellen Gestaltungsfreiheit abträglich zu sein. Diese kann sich beispielsweise
ausdrücken in Giebelversätzen, Zwerchgiebeln oder Dachaufbauten, welche sich hinsichtlich
ihrer Dimensionierung jedoch den regionstypischen Proportionen unterzuordnen haben.
Die Dacheindeckung hat in den Farben rot, grau und braun zu erfolgen. Solaranlagen sind ausdrücklich
zulässig. Deren Einsatz wird sogar entsprechend Punkt 5 der Plankarte empfohlen. Flach geneigte
Dächer sind dauerhaft zu begrünen.
3.2 Drempel, Gauben, Dacheinschnitte
Das im Bebauungsplan festgesetzte Maß der baulichen Nutzung unterstellt einen regelmäßigen Dachausbau,
was u.a. durch die Festsetzung der Zulässigkeit von Drempeln begünstigt wird. Der Belichtung
der Räume unter dem Dach ist dabei besondere Aufmerksamkeit zu widmen, denn unsensible
Eingriffe z.B. durch überbreite Gauben können den Charakter eines Hauses nachhaltig beeinträchtigen.
Um die angestrebte räumliche Wirkung der Dächer und gleichzeitig eine ausreichende Belichtung der
Räume unter dem Dach zu gewährleisten, wird die Zulässigkeit und Anordnung von Gauben differenziert
festgesetzt: Zulässig sind Giebel- und Schleppgauben. Bei der Errichtung mehrere Gauben dürfen
diese 40 % der jeweiligen Trauflänge (Versätze eingeschlossen) nicht überschreiten. Schleppgauben
dürfen 80 % der Trauflänge nicht überschreiten. Die Eindeckung ist gemäß dem Hauptdach auszuführen,
die Möglichkeit ergänzender Dachflächenfenster bleibt von dieser Festsetzung unberührt.
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In Abhängigkeit von ihrer Gestaltung können auch Dacheinschnitte störende Wirkungen für das Landschaftsbild
mit sich bringen. Sie sind daher auf ein Maß von max. 3,0 m zu begrenzen und durch Einhaltung
der Dachhauthöhe in die Dachlandschaft einzufügen.
3.3 Gestaltung der Einfriedungen
Grundstückseinfriedungen können in Abhängigkeit ihrer Ausführung ungewollte Trennwirkungen entfalten.
Daher werden zur Sicherung des offenen Charakters entsprechende Festsetzungen in den
Bebauungsplan aufgenommen. Zulässig sind Drahtgeflechtzäume und Holzlatten in senkrechter Gliederung
bis zu einer Höhe von 1,5 m über natürlichem Gelände, wobei ein Mindestbodenabstand von
0,15 m einzuhalten ist, um die Wanderwege wild lebender Tierarten, zu denen z.B. auch der Igel gehört,
nicht zu behindern. Darauf begründend werden auch Mauer- und Betonsockel für rückwärtige
und seitliche Grundstücksgrenzen ausgeschlossen.
3.4 Gestaltung der Stellplätze sowie der Grundstücksfreiflächen
PKW-Stellplätze sind aus Gründen der Minimierung des Eingriffs in den Wasser- und Bodenhaushalt
mit Rasenkammersteinen, Schotter oder im Sandbett verlegten Pflaster zu befestigen. Diesbezüglich
ist darüber hinaus auf die Vorschriften der Stellplatzsatzung der Gemeinde Heuchelheim in der zum
Zeitpunkt der Bauantragstellung geltenden Fassung zu verweisen.
Die Grundstücksfreiflächen sind zu mind. 30 % mit einheimischen, standortgerechten Laubgehölzen
sowie bewährten Hochstammobstbäumen zu bepflanzen. Die Anpflanzung von Koniferen ist unzulässig,
da diese keinen Lebensraum für wild lebende Tiere bieten und darüber hinaus auch kein Bestandteil
der heimischen Flora sind.
4 Berücksichtigung landschaftspflegerischer Belange
Gemäß § 1a Abs. 3 BauGB sind die Belange von Natur und Landschaft sowie die Vermeidung und
der Ausgleich voraussichtlich erheblicher Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sowie der Leistungsfähigkeit
des Naturhaushaltes in die Bauleitplanung einzustellen und in der Abwägung zu berücksichtigen.
Der Ausgleich erfolgt durch geeignete Festsetzungen als Flächen oder Maßnahmen
zum Ausgleich. Alternativ können auch vertragliche Vereinbarungen nach § 11 BauGB getroffen werden.
Ein Ausgleich im Sinne § 1a BauGB wird jedoch nicht erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor
der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren. Da mit der Aufstellung des Bebauungsplanes
„Auf der Bölz“ im Jahr 1984 der Eingriff planungsrechtlich vorbereitet wurde, bedarf es an
dieser Stelle keiner erneuten Bewertung der Eingriffserheblichkeit.
Einer Betrachtung bedarf allerdings die Frage des Artenschutzes im Sinne § 42 Abs. 1 BNatSchG. Die
artenschutzrechtliche Prüfung zum Bebauungsplan „Auf der Bölz“ 1. Änderung kommt zu dem Ergebnis:
„Die artenschutzrechtliche Prüfung des beschriebenen Vorhabens zur Ausweisung eines Allgemeinen
Wohngebiets „Auf der Bölz“ kommt hinsichtlich der untersuchten Artengruppen zu dem Ergebnis,
dass die Verbote des § 42 Abs. 1 BNatSchG für die Mehrzahl der nachgewiesenen geschützten
Arten nicht berührt werden, weil gemäß § 42 Abs. 5 BNatSchG die ökologische Funktion der von
dem Eingriff oder Vorhaben betroffenen Fortpflanzungs- oder Ruhestätten der geschützten Tierarten
im räumlichen Zusammenhang weiterhin erfüllt werden kann.
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Erforderlich wird eine artenschutzrechtliche Ausnahme auf Ebene der Bauleitplanung für die Vogelarten
Gartenrotschwanz und Grünspecht (Verbot des § 42 Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG) sowie den Steinkauz
(§ 42 Abs. 1 Nr. 2 BNatSchG), für baumbewohnende Fledermäuse (§ 42 Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG) erst
im Falle der direkten Betroffenheit nachweislich besiedelter Bäume. (…)
Es empfiehlt sich, durch Auswahl geeigneter Kompensationsmaßnahmen räumlich und funktional
geeignete Ersatzhabitate im Sinne des § 42 Abs. 5 Satz 4 BNatSchG zu entwickeln und damit die
Voraussetzungen für eine artenschutzrechtliche Ausnahme zu schaffen. Da vor allem mit dem Steinkauz,
aber auch mit Gartenrotschwanz und Grünspecht Arten betroffen sind, die in hohem Maße auf
Baumhöhlen in älteren Streuobstbeständen angewiesen sind, sollte vorrangig auf eine Regeneration
verbuschter Obstwiesen hingewirkt werden, da hierdurch bereits kurzfristig neue Habitate erschlossen
werden können.“
In Ausführung dieser Empfehlung werden im Bebauungsplan geeignete Standorte im Plangebiet bzw.
hieran angrenzend als Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden,
Natur und Landschaft festgesetzt. Das Entwicklungsziel ist eine Streuobstwiese. Die Maßnahmen
für diese Flächen werden in textlicher Festsetzung 2.3.1 benannt.
Für die Belange des Umweltschutzes ist gemäß § 2 Abs. 4 BauGB eine Umweltprüfung durchzuführen,
in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht
beschrieben und bewertet werden. Der Umweltbericht wurde unter Berücksichtigung des im Rahmen
des frühzeitigen Beteiligungsverfahrens ermittelten und zu Grunde zu legenden Umfang und
Detaillierungsgrad erstellt. Er ist Bestandteil dieser Begründung und wird gemäß § 3 Abs. 2 BauGB
öffentlich ausgelegt.
5 Wasserwirtschaft / Grundwasserschutz / Altlasten / Bergbau
Die nachfolgenden Ausführungen geben Aufschluss über die Berücksichtigung der wasserwirtschaftlichen
Belange im Rahmen des Bauleitplanverfahrens.
Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung
Das Plangebiet unterliegt bisher keiner Nutzung, die einen Anschluss an das öffentliche Ver- und Entsorgungsnetz
begründet. Es bedarf daher der Neuverlegung der entsprechenden Leitungsinfrastruktur
ausgehend von dem in der Umgebung vorhandenen Netz. Die Entwässerung wird im Trennsystem
erfolgen. Nach derzeitigem Kenntnisstand wird von einer ausreichenden Netzkapazität ausgegangen.
Am nordöstlichen Rand des Plangebietes wird eine Fläche für ein Regenrückhaltebecken festgesetzt.
Dies wird notwendig, um das anfallende Niederschlagswasser zu sammeln und sukzessive in den
Bierbach ableiten zu können, ohne die Hochwassersituation zu verschärfen.
Hinzuweisen ist im Zusammenhang mit der Wasserversorgung auch auf die Möglichkeit der Substitution
von Trink- durch Brauchwasser, für die unter Hinweis auf folgende Fundstelle keine besondere
Festsetzung notwendig wird:
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§ 42 HWG: Abwasser
(3) Abwasser, insbesondere Niederschlagswasser, soll von demjenigen, bei dem es anfällt, verwertet werden,
wenn wasserwirtschaftliche und gesundheitliche Belange nicht entgegenstehen. Niederschlagswasser soll darüber
hinaus in geeigneten Fällen versickert werden.
Da § 42 des Hessischen Wassergesetzes unmittelbar geltendes Recht darstellt und im Rahmen des
Baugenehmigungsverfahren zu beachten ist, wobei der Begriff „soll“ dahingehend verstanden wird,
dass nur bei nachweislich zu erwartenden Schwierigkeiten von dem Vollzug Abstand genommen werden
darf, wird es für zulässig erachtet, hier auf die nachfolgende Ebene zu verweisen.
Bodenversiegelung
Der Bebauungsplan begrenzt die zulässige Versiegelung durch Festsetzungen zur wasserdurchlässigen
Befestigung bestimmter Grundstücksteile.
Überschwemmungsgebiet / Oberirdische Gewässer
Überschwemmungsgebiete werden durch die vorliegende Planung nicht berührt. Im Plangebiet befinden
sich ehemalige Entwässerungsgräben, die zwischenzeitlich jedoch in die landwirtschaftlichen
Flächen einbezogen wurden. Eine Bedeutung für die Wasserwirtschaft kommt diesen daher nicht
mehr zu.
Trinkwasserschutzgebiete
Trinkwasserschutzgebiete werden durch die vorliegende Planung nicht berührt.
Altlastenverdächtige Flächen
Altablagerungen, altlastenverdächtige Flächen oder Altstandorte sind der Gemeinde Heuchelheim im
Plangebiet nicht bekannt.
Bergbau
Bei der Bautätigkeit im Plangebiet ist auf Spuren alten Bergbaus zu achten.
6 Immissionsschutz
Immissionsschutzrechtliche Konflikte sind vorliegend nicht erkennbar, da sich das ausgewiesene Allgemeine
Wohngebiet in seinem Emissionskontingent in den umgebenden Bestand einfügt und eine
hinreichende Distanz zu vorhandenen gewerblichen Emittenten in dem Gewerbegebiet Rodheimer
Straße eingehalten wird.
7 Sonstige Infrastruktur
Informationen über sonstige Infrastruktureinrichtungen im Plangebiet liegen nicht vor.
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Gemeinde Heuchelheim, Ortsteil Heuchelheim: Bebauungsplan „Auf der Bölz“ 1. Änd. 13
8 Bodenordnung
Der Bebauungsplan stellt die Grundlage für ein Bodenordnungsverfahren im Sinne §§ 45 ff. BauGB
dar.
9 Städtebauliche Vorkalkulation
Der Gemeinde Heuchelheim entstehenden aus dem Vollzug des Bebauungsplanes Kosten für die
Errichtung der notwendigen Infrastrukturanlagen sowie die Durchführung der Ausgleichsmaßnahmen.
Eine Kostenschätzung ist zum gegenwärtig Zeitpunkt nicht möglich. Refinanzierungsmöglichkeiten
sind jedoch gegeben.
10 Aus dem Verfahren
Die Deutsche Telekom AG bittet in ihrer Stellungnahme vom 14.08.2007 darum, den folgenden Hinweis
in die Begründung zum Bebauungsplan aufzunehmen.
In allen Straßen bzw. Gehwegen sind geeignete und ausreichende Trassen mit einer Leitungszone in
einer Breite von 0,3 m für die Unterbringung der Telekommunikationslinien vorzusehen. Hinsichtlich
geplanter Baumpflanzungen ist das „Merkblatt über Baumstandorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen“
zu beachten. Wir bitten sicherzustellen, dass durch Baumpflanzungen der Bau, die
Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikationslinien nicht behindert wird.
Die Mittelhessen Netz GmbH weist in ihrer Stellungnahme vom 08.08.2007 auf Folgendes hin:
Bei der Trassenplanung für Ver- und Entsorgungsanlagen ist nach DIN 1998 zu verfahren. Für eventuell
vorgesehene Bepflanzungen bitten wir Sie, bei Ihren Planungen entsprechend dem „Merkblatt
über Baumstandorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen“ zu verfahren.
Planungsbüro Holger Fischer – 35440 Linden 03 / 2009