Begruendung - beteiligungsverfahren-baugb.de

Stadt Haiger, Kernstadt
Begründung
zum Vorentwurf des
Bebauungsplanes „Hohleichenrain (1. Teilabschnitt)“
Planstand: 07.09.2012
Bearbeiter
Dipl.-Ing. Raumplanung Nina Späth
Planungsbüro Holger Fischer – Konrad-Adenauer-Straße 16 – 35440 Linden Tel 06403 9537 – 0 Fax 9537-30

Stadt Haiger, Kernstadt: Bebauungsplan „Hohleichenrain (1.Teilabschnitt)“ 2
Inhalt
1 Vorbemerkungen ............................................................................................................................ 3
1.1 Veranlassung und Planziel..................................................................................................... 3
1.2 Räumlicher Geltungsbereich.................................................................................................. 6
1.3 Übergeordnete Planungen..................................................................................................... 7
2 Inhalt und Festsetzungen ............................................................................................................... 8
2.1 Art der baulichen Nutzung...................................................................................................... 8
2.2 Maß der baulichen Nutzung................................................................................................. 10
2.3 Überbaubare Grundstücksfläche ......................................................................................... 10
2.4 Verkehrsflächen ................................................................................................................... 11
3 Berücksichtigung landschaftspflegerischer Belange .................................................................... 11
3.1 Eingriffsregelung .................................................................................................................. 11
3.2 Umweltprüfung ..................................................................................................................... 11
4 Wasserwirtschaft/Grundwasserschutz ......................................................................................... 11
5 Altlastenverdächtige Flächen/Altlasten......................................................................................... 12
6 Immissionsschutz.......................................................................................................................... 12
7 Denkmalschutz ............................................................................................................................. 12
8 Sonstige Infrastruktur.................................................................................................................... 12
9 Bodenordnung .............................................................................................................................. 12
10 Städtebauliche Vorkalkulation ...................................................................................................... 12
Anlagen:
- Planungsbüro Holger Fischer: Umweltbericht zum Bebauungsplan „Hohleichenrain (1. Teilabschnitt)“
Stand 09/2012
- Stadt Haiger: Standortentwicklung „ehemals Formatgelände“ für Gewerbe und großflächigen
Handel in Haiger, hier: Potentialflächenanalyse / Alternativenprüfung, Stand 10.11.2011
Planungsbüro Holger Fischer – 35440 Linden 09/2012

Stadt Haiger, Kernstadt: Bebauungsplan „Hohleichenrain (1.Teilabschnitt)“ 3
1 Vorbemerkungen
1.1 Veranlassung und Planziel
Gegenstand der vorliegenden Bauleitplanung ist das ehemalige Format-Gelände im Osten von Haiger.
Die Fertigung und der Vertrieb von Format-Küchen wurde Ende Dezember 2009 eingestellt. Die
über 100-jährige Firmengeschichte begann 1895 mit der Gründung einer Schreinerei in Haiger, die
nach den Jahren des Aufbaus zur Haigeraner Möbelfabrik wurde. Die Gründerfamilie Franz startete
1928 mit der Serienproduktion von Küchenmöbeln. Mitte der 1950er Jahre firmierte das Möbelwerk
um und wurde zu den Format-Möbelwerken. In den 1970er Jahren war dessen Blütezeit: Die MDF-
Front „Euroforma“ brachte eine branchenweite Reputation und sorgte für einen großen wirtschaftlichen
Erfolg. 1989 verkaufte die Inhaberfamilie Franz ihre Anteile an den Küchenbauer Groß & Meinert,
auch dieser existiert heute nicht mehr. Nach einer ersten Insolvenz wurde 1993 die Format Küchen
GmbH & Co. KG gegründet. Im Herbst 2007 stieg der Finanzinvestor CFC Industriebeteiligungen
aus Dortmund ein. CFC verkaufte alsbald seine Anteile wieder und besiegelte damit das Ende des
Unternehmens.
Für die Stadt Haiger handelt es sich hierbei schon allein deshalb um eine Insolvenz von besonderer
Bedeutung, weil der ehemalige Produktionsstandort an exponierter Lage unmittelbar an der Ortsdurchfahrt
im Zuge der B277 liegt. Nachdem alle erdenklichen Bemühungen, das Ensemble mit seinen
speziell auf die Herstellung von Küchen ausgelegten Fertigungsstraßen einer gleichartigen oder
sonstigen gewerblich-industriellen Folgenutzung zuzuführen, bisher gescheitert sind, versucht die
Stadt Haiger nunmehr durch Abbruch und Neubebauung eine Kombination aus Einzelhandel und Gewerbe
an dem Traditionsstandort anzuordnen, um den sukzessiven Verfall und die hiervon ausgehenden
negativen städtebaulichen Folgen zu verhindern.
Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Haiger hat daher auch in ihrer Sitzung am 12.05.2010
einer Beschlussvorlage zur Aufstellung des Bebauungsplanes „Hohleichenrain (1. Teilabschnitt)“ und
der Änderung des Flächennutzungsplanes in diesem Bereich mit großer Mehrheit zugestimmt. Ziel ist
es, das Bauplanungsrecht für Einzelhandelsnutzungen zu schaffen, die gerade im Bereich des mittelund
langfristigen Bedarfs den vorhandenen Einzelhandelsbesatz ergänzen und dazu beitragen, das
Mittelzentrum Haiger als Einzelhandelsstandort zu stärken, wie dies auch die „Fortschreibung des
Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Haiger“ aus dem Jahr 2009 empfiehlt. Hierin wurde von der
GMA festgestellt, dass in einzelnen Bedarfsbereichen keine der Versorgungsfunktion angemessene
Verkaufsflächenausstattung vorhanden ist. Angebotsdefizite seien insbesondere in der Lebensmittelversorgung
sowie bei den innenstadttypischen Sortimenten Bekleidung, Schuhe und Sport festgestellt
worden. Der Einzelhandel in der Stadt Haiger binde gegenwärtig nur ca. 69 % der in der Stadt vorhandenen
Kaufkraft, rd. 1/3 fließe an andere Einkaufsorte ab. In den Warengruppen des mittelfristigen
Bedarfs mit den Sortimenten Bücher, Schreib- und Spielwaren und Bekleidung, Schuhe, Sport betrage
die Kaufkraftbindungsquote ca. 42 – 54 %, so dass „regionale Konkurrenzwirkungen“ deutlich werden.
Namentlich verweisen die Gutachter auf Siegen und Wetzlar.
Diese Annahme findet ihre Bestätigung in den Ergebnissen der Bürgerbefragung. Rd. 21 % der Befragten
gaben an, täglich oder mind. einmal pro Woche auswärtig einzukaufen, weitere rd. 50 % der
Befragten verlassen Haiger in größeren Zeitabständen zum Einkauf. Die GMA konstatiert hier einen
intensiven Wettbewerb mit „größeren Einzelhandelsstandorten“ der Region. Tendenziell sei die Einkaufsmobilität
bei den jüngeren Verbrauchern höher, während mit steigendem Alter der Befragten die
Standorttreue zunehme. Für einen Einkauf in der Stadt Haiger seien aus Sicht der Bürger in erster
Linie die Nähe bzw. gute Erreichbarkeit sowie das Parkplatzangebot ausschlaggebend, während angebotsbezogene
Gründe nur nachrangig genannt worden seien. Als wichtige Gründe gegen den Einkauf
in Haiger wurden in erster Linie die Angebotsvielfalt, die Erreichbarkeit, die Einkaufsatmosphäre
und das Preis-/Leistungsverhältnis benannt. Damit sei Handlungsbedarf gleichermaßen für das Ein-
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Stadt Haiger, Kernstadt: Bebauungsplan „Hohleichenrain (1.Teilabschnitt)“ 4
zelhandelsangebot als auch für die standortbezogenen Rahmenbedingungen im Sinne der Einkaufsatmosphäre
gegeben.
Während sich die Einkaufsorientierung bei Artikeln des kurzfristigen Bedarfs erwartungsgemäß auf
Haiger konzentriert, sind beim mittelfristigen Bedarf auch benachbarte Zentren relevant. Bei den genannten
Zielen nimmt bei den Sortimenten Spielwaren, Bekleidung, Schuhe/Lederwaren, Sport-
Freizeitartikel und Baby-/Kinderartikel vor allem das Oberzentrum Siegen eine bedeutende Rolle ein:
Im Vergleich zu den Befragungsergebnissen aus dem Jahr 1998 wird deutlich, dass sich das grundsätzliche
Einkaufsverhalten nicht verändert hat, wenngleich die Einkaufsorientierung auf die Stadt Haiger bei
Büchern, Schreib- und Spielwaren sowie Sportartikeln leicht zurückgegangen ist. Insbesondere Siegen hat
zulasten der Nachbarstadt Dillenburg erheblich an Versorgungsbedeutung für die Haigerer Bevölkerung
gewonnen.
Insgesamt zeigt sich bei den Waren des mittelfristigen Bedarfs eine für ein Mittelzentrum geringe Einkaufsorientierung
der Wohnbevölkerung auf Haiger. Kaufkraftverluste, insbesondere zu Gunsten der Stadt
Siegen, sind bei den Sortimentsbereichen Bekleidung, Schuhe/Lederwaren sowie Sport- und Freizeitartikeln
festzustellen.
Aus gutachterlicher Sicht habe, so eine Fußnote der GMA, u.a. die Realisierung der City-Galerie in
Siegen zu dem Bedeutungsgewinn des Oberzentrums beigetragen. Hierdurch wurde, so darf vermutet
werden, nicht unwesentlich Kaufkraft aus Haiger abgezogen.
Die Einkaufsorientierung bei den Artikeln des langfristigen Bedarfs zeigt ein uneinheitliches Bild, aber
auch hier dominiert bei den angegebenen Zielorten mit großem Abstand vor Dillenburg und Wetzlar
die Stadt Siegen.
Zur Umsetzung der Maßnahmen zur Einzelhandelsentwicklung werden innerhalb der eng abgegrenzten
Innenstadt von Haiger Entwicklungsbereiche und Potenziale Ansiedlungsstandorte des Einzelhandels
untersucht. Bei den bewerteten Standorten im Innenstadtbereich weisen die Gutachter aber bereits
in ihrer Untersuchung darauf hin, dass die Frage, ob die Standorte eigentumsrechtlich verfügbar
sind und ob eine wirtschaftliche Tragfähigkeit für bestimmte großflächige Einzelhandelsnutzungen
nachgewiesen werden kann, unberücksichtigt geblieben sind.
Für eine umsetzungsorientierte Stadtplanung sind die Eigentumsverhältnisse hingegen von grundlegender
Bedeutung, da durch die Aufstellung entsprechend qualifizierter Bebauungspläne zwar für die
jeweilige Gemeinde ein Vorkaufsrecht begründet werden kann, dessen Vollzug aber den dem Eigentümer
vorbehaltenen Verkaufsfall voraussetzt. Bei der Kleinteiligkeit der Grundstücksstruktur gerade in
den Innenstadtbereichen bedarf es in der Regel mehrerer Verkaufsfälle, um die benötigten Flächen zu
generieren, die sich hinsichtlich ihrer Größe für die Ansiedlung von Einzelhandelsvorhaben eignen.
Neben der städtebaulichen Eignung sind Fragen nach der Wirtschaftlichkeit für eine Investitionsentscheidung
maßgebend, die von Mietern, Investoren und Kreditinstituten getroffen werden. Auch die
Stadt Haiger verfügt über Bebauungspläne, die die Ansiedlung weiterer Verkaufsflächen für unterschiedliche
Sortimente zulassen, für die aufgrund fehlender wirtschaftlicher Standorteignung bisher
aber keine Investoren gefunden werden konnten. Es sind daher nur die Standorte realisierbar und
zukunftsfähig, die die Anforderungen aller Beteiligten erfüllen. In diesem Sinne konsensfähig sind in
der Stadt Haiger schwerpunktmäßig Standorte im Einzugsbereich der Bundesstraße B277, die dem
Dilltal über Dillenburg und Herborn bis Wetzlar folgt.
Diese standortörtlichen Anforderungen werden durch das Format-Gelände erfüllt, welches allerdings
im Rahmen der Erstellung des GMA-Gutachtens keine Berücksichtigung fand, da die Insolvenz des
Küchenherstellers noch nicht angemeldet war. Dass im Jahr 2011 mit Ausnahme des Format-
Geländes innerhalb der Stadt Haiger kein geeigneter Standort für die Verwirklichung einer entsprechenden
Einzelhandelsnutzung vorhanden ist, wurde im Zuge einer Alternativenprüfung im Rahmen
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Stadt Haiger, Kernstadt: Bebauungsplan „Hohleichenrain (1.Teilabschnitt)“ 5
des Abweichungsverfahrens vom Regionalplan Mittelhessen nachgewiesen und ist auch dieser Begründung
im Anhang beigefügt.
Sah das zunächst vorgelegte Nutzungskonzept für das Format-Gelände eine vollständige Überführung
in Einzelhandelsnutzungen vor, wurde dieses im Zuge eine Konkretisierung der Planung überarbeitet.
Bspw. wurde – insbesondere auch im Hinblick auf die Wettbewerbssituation zu den benachbarten
Mittelzentren – auf die Ansiedlung eines Elektrofachmarktes vollständig verzichtet. Vielmehr soll
nun der westliche Teil des Plangebietes entsprechend der bestehenden Situation auch künftig gewerblich
genutzt werden. Demgemäß kommt hier ein Gewerbegebiet im Sinne § 8 BauNVO, im Übrigen
ein Sondergebiet im Sinne § 11 Abs. 3 BauNVO zur Ausweisung. Durch die Lage der gewerblichen
Bauflächen am westlichen Rand des Plangebietes werden die Voraussetzungen dafür geschaffen,
diese Flächen in einem funktionalen Zusammenhang mit der angrenzenden gewerblichen Bebauung
zu nutzen. Für eine kleinere Teilfläche am südwestlichen Rand des Plangebietes im Bereich des
vorhandenen Kreisverkehrsplatzes auf der B 277 ist die Errichtung einer Tankstelle geplant.
Im Bereich des Sondergebietes sollen entsprechend des Abweichungsentscheides vom Regionalplan
Mittelhessen (vgl. Kap. 1.3) ein Lebensmittelvollversorger, ein Sport-, ein Baby- und ein Küchenfachmarkt
angesiedelt werden. Die Erschließung dieser rückwärtigen Bauflächen erfolgt über eine neu
herzustellende Planstraße ausgehend vom vorhandenen Kreisverkehrsplatz auf der B 277. Im Übrigen
werden die Möglichkeiten einer zusätzlichen Einfahrt am östlichen Rand des Plangebietes geprüft.
Freiflächenplan Format-Gelände (Stand 09/2012)
Architekturbüro Feldmann, Gießen
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Stadt Haiger, Kernstadt: Bebauungsplan „Hohleichenrain (1.Teilabschnitt)“ 6
1.2 Räumlicher Geltungsbereich
Das Plangebiet des Bebauungsplanes „Hohleichenrain (1. Teilbereich)“ liegt im Osten der Kernstadt
von Haiger unmittelbar angrenzend an die Bundesstraße B 277. Es handelt sich hierbei um einen
gewerblichen Altstandort, der überwiegend noch mit Gebäude bebaut ist, die jedoch derzeit keiner
Nutzung unterliegen. Das Plangebiet wird begrenzt von:
Norden: Fließgewässer Dill in Tieflage zum Plangebiet
Osten: Waldflächen im baulichen Außenbereich
Süden: Bundesstraße B 277
Westen: gewerblich genutzte Flächen
Das Plangebiet selbst bewegt sich auf einem Höhenniveau von rd. 257,0 bis 261,0 m ü.NN. und liegt
rd. 3-7 m unter dem Niveau der angrenzenden Bundesstraße. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes
umfasst eine Fläche von rd. 5,4 ha, davon entfallen auf das Sondergebiet rd. 3,2 ha (einschl.
Flächen zum Erhalt und Flächen mit wasserwirtschaftlichen Bindungen), das Gewerbegebiet rd.
2,0 ha und die Straßenverkehrsfläche rd. 0,2 ha.
Das Plangebiet im Luftbild
www.maps.google.de
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Stadt Haiger, Kernstadt: Bebauungsplan „Hohleichenrain (1.Teilabschnitt)“ 7
1.3 Übergeordnete Planungen
Der Regionalplan Mittelhessen stellt das Plangebiet als Vorranggebiet Industrie und Gewerbe Bestand
dar. Die geplante Ausweisung eines Sondergebietes für den großflächigen Einzelhandel widerspricht
insofern den einschlägigen Zielen der Raumordnung und Landesplanung, demgemäß in der
vorhandenen Gebietskategorie Einzelhandel nur zum Zwecke der Selbstvermarktung der dort produzierenden
und weiterverarbeitenden Betriebe zulässig ist. Die Stadt Haiger hat hierauf Bezug nehmend
im April 2011 bei der Oberen Landesplanung einen Antrag auf Zulassung einer Abweichung
vom Regionalpan Mittelhessen gestellt. Diesem hat der Haupt- und Planungsausschuss der Regionalversammlung
Mittelhessen in seiner Sitzung am 24.05.2012 mit folgendem Inhalt zugelassen:
1. Das Vorhaben ist als Sondergebiet gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO mit der Zweckbestimmung
„Einkaufszentrum großflächiger Einzelhandel“ bauleitplanerisch zu sichern. Dabei ist die zulässige
Verkaufsfläche (VK) auf maximal 7.250 qm festzusetzen. Die Größe des Sondergebietes
ist auf die maximal zulässige Verkaufsfläche abzustimmen und darf keine potenziellen Erweiterungsflächen
umfassen. Die verbleibende Fläche ist entsprechend ihrer Ausweisung als
Vorranggebiet für Industrie und Gewebe Bestand gewerblich-industriell zu nutzen.
2. In den Bebauungsplan sind folgende maximalen Verkaufsflächen und Sortimentsbeschränkungen
als textliche Festsetzung aufzunehmen:
- Lebensmittelvollsortimenter mit max. 3.400 qm VK, davon max. 3.000 qm VK Lebens- und
Genussmittel und max. 400 qm Getränke, zentrenrelevante Randsortimente sind auf max.
10 % der Verkaufsfläche zulässig.
- Sportfachmarkt mit max. 1.200 qm VK, davon mindestens 800 qm Sportgroßgeräte.
- Babyfachmarkt mit max. 650 qm VK.
- Küchenstudio mit max. 2.000 qm VK, zentrenrelevante Randsortimente sind auf max. 10 %
der Verkaufsfläche zulässig.
Der Inhalt der Abweichungsentscheidung findet als Festsetzung Eingang in den Bebauungsplan. Bzgl.
der Größe des Sondergebietes gilt: Der aus der zulässigen Verkaufsfläche resultierende Bedarf an
Bruttogrundfläche erreicht unter Berücksichtigung der neben der Verkaufsflächen notwendigen Lager-,
Logistik-, Verwaltungs- und sonstigen Räumen der Einzelhandelsbetriebe eine Größenordnung von
rd. 1,1 ha. Hinzu kommt ein Stellplatzbedarf entsprechend der Betreiberanforderungen, der sich auf
insgesamt rd. 430 Stück beläuft. Weiter sind zu berücksichtigen die notwendigen Zufahrten, Grundstücksfrei-
und -abstandsflächen, Flächen zum Erhalt von Bäumen und Sträuchern, nicht überbaubare
Grundstücksfreiflächen aufgrund wasserwirtschaftlicher Restriktionen usw., so dass das Sondergebiet
eine Größenordnung von 3,2 ha erreicht.
Die Zulassung ergeht unter folgenden Maßgaben:
1. Parallel zur Aufstellung des Bebauungsplanes für das Einkaufszentrum ist die im rechtskräftigen
Bebauungsplan „Bahnhofstraße/Burgstraße“ (Haiger-Center) maximal zulässige Verkaufsfläche
für Lebens- und Genussmittel auf 1.200 qm zu reduzieren.
2. Im Rahmen der Bauleitplanung für das Einkaufszentrum sind eine Verkehrsmengenabschätzung
und ein Leistungsfähigkeitsnachweis für den bestehenden Kreisverkehrsplatz der B 277
zu erbringen. Die detaillierte Planung einer verkehrsgerechten und leistungsfähigen Anbindung
muss frühzeitig mit dem ASV Dillenburg abgestimmt werden.
3. Die Bauflächen dürfen nur außerhalb des neu festgestellten Überschwemmungsgebietes sowie
außerhalb des gesetzlichen 10 m breiten Gewässerrandstreifens liegen.
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4. Die Umweltabteilung des Regierungspräsidiums Gießen ist aufgrund potenziell vorhandener
Kontaminationen des Bodens, der Bodenluft bzw. des Grundwassers bei den Baumaßnahmen
rechtzeitig zu beteiligen.
Die formulierten Maßgaben werden von der Stadt Haiger (Änderung des Bebauungsplanes „Bahnhofstraße/Burgstraße“)
bzw. dem Vorhabenträger (Beteiligung der Umweltabteilung bei Baumaßnahmen)
umgesetzt. Soweit die formulierten Auflagen den vorliegenden Bebauungsplan betreffen, finden Sie
bei den Festsetzungen Berücksichtigung (Bauflächenausweisung außerhalb des Überschwemmungsgebietes
und des Uferrandstreifens). Das notwendige Verkehrsgutachten wurde beauftragt, die Ergebnisse
werden mit Hessen Mobil (vormals ASV Dillenburg) abgestimmt und finden Eingang in den
Entwurf des Bebauungsplanes.
Der wirksame Flächennutzungsplan der Stadt Haiger stellt das Plangebiet überwiegend als gewerbliche
Baufläche und teilräumig als Fläche für die Landwirtschaft dar. Soweit die Ausweisung eines
Sondergebietes für den großflächigen Einzelhandel geplant ist, ist der Bebauungsplan nicht aus dem
Flächennutzungsplan entwickelt. Das notwendige Verfahren zur Änderung des Flächennutzungsplanes
wird parallel zur Aufstellung des Bebauungsplanes durchgeführt.
2 Inhalt und Festsetzungen
2.1 Art der baulichen Nutzung
Entsprechend des eingangs dargelegten Planziels kommt überwiegend ein Sondergebiet für den
großflächigen Einzelhandel im Sinne § 11 Abs. 3 BauNVO zur Ausweisung. Der Umfang der zulässigen
Nutzungen innerhalb des Sondergebietes wird entsprechend der Abweichungsentscheidung
vom Regionalplan Mittelhessen in der folgenden Weise begrenzt:
„Zulässig sind bis zu einer Verkaufsfläche von max. 7.250 qm die folgenden Nutzungen:
- Lebensmittelvollversorger mit max. 3.400 qm Verkaufsfläche, davon max. 3.000 qm Lebensund
Genussmittel und max. 400 qm Getränke
- Sportfachmarkt mit max. 1.200 qm Verkaufsfläche, davon mind. 800 qm Sportgroßgeräte
- Babyfachmarkt mit max. 650 qm Verkaufsfläche
- Küchenstudio mit max. 2.000 qm Verkaufsfläche
Zentrenrelevante Randsortimente im Sinne der Haigerer Sortimentsliste dürfen auf max. 10 % der
jeweils realisierten Verkaufsfläche angeboten werden.“
Die Haigerer Sortimentsliste wurde im Zuge der Aufstellung des GMA-Gutachtens im Jahr 2009 erarbeitet.
Darin werden die für die Stadt Haiger zentrenrelevante Sortimente bestimmt. Die daraus resultierende
Klassifizierung stellt die Grundlage für die Art der zulässigen Randsortimente im Sinne der
o.g. Festsetzung dar.
Hinsichtlich der Definition des Begriffes der Verkaufsfläche kann auf das Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes
vom 24.11.2005 verwiesen werden, in dem erneut bestätigt wurde, dass unter der
Verkaufsfläche der Teil der Geschäftsfläche zu verstehen ist, auf dem üblicherweise die Verkäufe
abgewickelt werden, einschließlich Kassenzone, Gänge und Stellflächen für Einrichtungsgegenstände.
Erneut bestätigt wurde auch, dass bei der Ermittlung der Verkaufsfläche alle Flächen einzubezie-
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hen sind, die vom Kunden betreten werden können oder die er zu Kaufzwecken einsehen kann, die
aber aus hygienischen oder anderen Gründen vom Kunden nicht betreten werden dürfen (Fleischoder
Käsefrischtheke mit Bedienung).
Haigerer Sortimentsliste
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Stadt Haiger, Kernstadt: Bebauungsplan „Hohleichenrain (1.Teilabschnitt)“ 10
Für den übrigen Teil des Plangebietes kommt ein Gewerbegebiet im Sinne § 8 BauNVO zur Ausweisung.
Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden
Gewerbebetrieben. Zulässig sind
1. Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
2. Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude,
3. Tankstellen,
4. Anlagen für sportliche Zwecke.
Ausnahmsweise können zugelassen werden
1. Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter,
die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse
untergeordnet sind,
2. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
3. Vergnügungsstätten.
Im Übrigen ergibt sich aus § 13 BauNVO die Zulässigkeit von Gebäuden für freie Berufe.
Im Hinblick auf die Verpflichtung, Bebauungspläne an die Ziele der Raumordnung anzupassen, wird
die sog. Selbstproduzentenklausel Bestandteil der Festsetzungen des Bebauungsplanes. Demgemäß
gilt, dass die Errichtung von Verkaufsflächen nur für die Selbstvermarktung der im Gebiet produzierenden
und weiterverarbeitenden Betriebe zulässig ist.
2.2 Maß der baulichen Nutzung
Für das Gewerbegebiet gilt eine Grundflächenzahl von GRZ = 0,8, bei einer maximal zulässigen
Baumassenzahl von BMZ = 10,0. Diese Werte orientieren sich an den Obergrenzen der BauNVO und
schaffen damit die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine angemessene Verdichtung an einem
bereits nahezu vollständig bebauten Standort.
Im Bereich des Sondergebietes gilt eine GRZ = 0,6, die allerdings durch die Grundfläche von Stellplätzen
mit ihren Zufahrten und Nebenanlagen im Sinne § 14 BauNVO bis zu einer GRZ = 0,9 überschritten
werden darf, um dem Stellplatznachweis für diese Arten von Nutzungen erbringen zu können.
Die Zahl der zulässigen Vollgeschosse wird auf maximal Z = I begrenzt.
Im Hinblick auf die Standortanforderungen der Marktbetreiber bzgl. der Sichtbarkeit der Einzelhandelsbetriebe
wird es erforderlich, das bestehende Gelände auf das Niveau der angrenzenden Bundesstraße
B 277 anzuheben. Demgemäß wird die Höhenlage der Stellplätze mit einem Wert von
263,00 – 264,00 m ü.NN. festgesetzt. Das geplante Höhenniveau des Gewerbegebietes zwischen
Planstraße und B 277 wird unter Berücksichtigung der Auffüllung im Bereich des Sondergebietes und
der bestehenden Zwangspunkte bzgl. der Erschließung einen Wert von 264-267 m ü.NN. erreichen.
2.3 Überbaubare Grundstücksfläche
Die überbaubare Grundstücksfläche wird im vorliegenden Fall flächendeckend ausgewiesen, um für
den Vollzug des Bebauungsplanes die Notwendigkeit Flexibilität für die Anordnung der baulichen Anlagen
zu eröffnen. Bei der Festsetzung der Baugrenzen gilt es die lediglich die folgenden Zwangspunkte
zu beachten: Entlang der Bundesstraße B 277 ist die sich aus § 9 FStrG ergebende Bauverbotszone
von 20 m zum Farbahnrand zu würdigen. In Richtung der Dill folgt die Baugrenze dem festgestellten
Überschwemmungsgebiet bzw. dem 10 m breiten Gewässerrandstreifen im Sinne § 23
HWG i.V.m. § 38 WHG. Im Norden wurde die Baugrenze auf der Grenze des Flurstückes 117/5 platziert,
um die in den Flurstücken 148/19 und 81/11 vorhandene städtische Leitungsinfrastruktur zu
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sichern. Im Osten wurde bei der Ausweisung der überbaubaren Grundstücksfläche das Ziel verfolgt,
den vorhandenen Baumbestand weitestgehend zu erhalten, gleichzeitig aber auch hinreichend Raum
für die notwendigen Geländemodellierungen zu schaffen.
2.4 Verkehrsflächen
Die Erschließung des Plangebietes für den MIV erfolgt ausgehend von dem bestehenden Kreisverkehrsplatz
auf der Bundesstraße B277. Eine Leistungsfähigkeitsbetrachtung unter Berücksichtigung
des in Folge der Umsetzung zu erwartenden Mehrverkehrs wurde beauftragt. Die Ergebnisse finden
Eingang in den Entwurf des Bebauungsplanes.
Im Übrigen ist vorgesehen, am südöstlichen Rand des Plangebietes eine zweite Einfahrt für den aus
Richtung Osten kommenden Verkehr einzurichten. Diese soll ausschließlich als Einfahrt genutzt werden,
um die Sicherheit des Verkehrs auf der B 277 nicht negativ zu beeinträchtigen.
Die Bauverbotszone gemäß § 9 FStrG wurde bei der Ausweisung der überbaubaren Grundstücksfläche
gewürdigt. Über die Zulässigkeit von Stellplätzen im Einzelfall ist im Vollzug des Bebauungsplanes
im Rahmen des Bauantragsverfahrens zu entscheiden.
3 Berücksichtigung landschaftspflegerischer Belange
3.1 Eingriffsregelung
Gemäß § 1a Abs. 3 BauGB sind die Belange von Natur und Landschaft sowie die Vermeidung und
der Ausgleich voraussichtlich erheblicher Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sowie der Leistungsfähigkeit
des Naturhaushaltes in die Bauleitplanung einzustellen und in der Abwägung zu berücksichtigen.
Der Ausgleich erfolgt durch geeignete Festsetzungen als Flächen oder Maßnahmen
zum Ausgleich. Alternativ können auch vertragliche Vereinbarungen nach § 11 BauGB getroffen werden.
Ein Ausgleich wird jedoch nicht erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung
erfolgt sind oder zulässig waren. Die Festsetzungen zur naturschutzrechtlichen Ausgleichsplanung
finden zum Entwurf Eingang in den Bebauungsplan.
3.2 Umweltprüfung
Für die Belange des Umweltschutzes ist gemäß § 2 Abs. 4 BauGB eine Umweltprüfung durchzuführen,
in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht
beschrieben und bewertet werden. Der Umweltbericht ist in die Begründung zum Bebauungsplan
zu integrieren. Insofern kann hinsichtlich der Würdigung der vorliegend beachtlichen umweltschützenden
Belange auf den beigefügten Umweltbericht verwiesen werden.
4 Wasserwirtschaft/Grundwasserschutz
Wasserversorgung/Abwasserbeseitigung
Aussagen zur Ver- und Entsorgung des Plangebietes finden im weiteren Verfahren Eingang in die
Begründung.
In Bezug auf den Umgang mit dem anfallenden Niederschlagswasser wird auf die Bestimmungen des
§ 55 WHG sowie § 37 WHG verwiesen. Da es sich hierbei um unmittelbar geltendes Recht handelt,
dessen Würdigung im Baugenehmigungsverfahren darzulegen ist, kann auf weitergehende Festsetzungen
in dieser Hinsicht im Bebauungsplan verzichtet werden.
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Überschwemmungsgebiet/Oberirdische Gewässer
Das Plangebiet wird im Norden von der Dill begrenzt. Der sich aus den Bestimmungen des § 23 WHG
ergebende Gewässerrandstreifen sowie das festgestellte Überschwemmungsgebiet werden bei der
Ausweisung der überbaubaren Grundstücksfläche gewürdigt.
Wasserschutzgebiete
Wasserschutzgebiete werden vom Geltungsbereich des Bebauungsplanes nicht berührt.
5 Altlastenverdächtige Flächen/Altlasten
Bei dem Plangebiet handelt es sich um einen gewerblichen Altstandort. Das Dezernat 41.4 des Regierungspräsidiums
Gießen weist darauf hin, dass im Plangebiet ein Altstandort erfasst und in der Altflächendatei
des Landes Hessen ein Grundwasserschadensfall registriert ist. Da auf dem Standort Kontaminationen
des Bodens, der Bodenluft bzw. des Grundwassers grundsätzlich nicht ausgeschlossen
werden können, ist die Umweltabteilung des Regierungspräsidiums Gießen bei Baumaßnahmen
rechtzeitig zu beteiligen. Eine gutachterliche Überwachung von evtl. erforderlichen Aushubarbeiten ist
erforderlich.
6 Immissionsschutz
Immissionsschutzrechtliche Konflikte sind vorliegend nicht erkennbar.
7 Denkmalschutz
Auf die Bestimmungen des § 20 Hessisches Denkmalschutzgesetz wird verwiesen.
8 Sonstige Infrastruktur
Im Bereich der Flurstücke 81/11 und 148/19 ist städtische Leistungsinfrastruktur (Wasser) vorhanden.
Diesem wird bei der Ausweisung der überbaubaren Grundstücksfläche Rechnung getragen.
9 Bodenordnung
Ein Bodenordnungsverfahren im Sinne §§ 45 ff. BauGB wird voraussichtlich nicht erforderlich.
10 Städtebauliche Vorkalkulation
Aus dem Vollzug des Bebauungsplanes entstehen der Stadt Haiger voraussichtlich keine Kosten.
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