Betziesdorf - Süd - beteiligungsverfahren-baugb.de

Stadt Kirchhain, Stadtteil Betziesdorf
Begründung zum Entwurf
des Bebauungsplanes Nr. 6
"Betziesdorf - Süd"
Planstand 02.01.2006
Bearbeitet:
Bebauungsplan: Dipl.-Ing. Elisabeth Schade, Städtebauarchitektin AKH,
Mitarbeit: Eylem Isik
Landschaftspflegerischer Planungsbeitrag: Dipl.-Biol. Christian Jockenhövel
Planungsbüro Holger Fischer – Konrad-Adenauer-Straße 16 – 35440 Linden – Tel 06403 9537-0 Fax 9537-30

Stadt Kirchhain, Stadtteil Betziesdorf: Bebauungsplan Nr. 6 „Betziesdorf - Süd“ 2
Übersichtskarte
Inhalt
Räumlicher
Geltungsbereich
1. Veranlassung und Planziel
2. Raumordnung und Flächennutzungsplan
3. Räumlicher Geltungsbereich
4. Impressionen – Bildteil
5. Städtebauliche Konzepte
6. Festsetzungen
6.1. Art der baulichen Nutzung
6.2. Maß der baulichen Nutzung
6.3. Bauweise, Baugrenzen, Gebäudestellung
6.4. Verkehrsflächen
7. Orts- und Gestaltungssatzung
8. Umweltschützende Belange
9. Wasserwirtschaftliche Belange
10. Denkmalschutz
11. Erschließung, Versorgung und Infrastruktur
12. Bodenordnung
13. Städtebauliche Vorkalkulation
Anlage/ Landschaftspflegerischer Planungsbeitrag
Planungsbüro Holger Fischer, 35440 Linden 01/2006
Maßstab 1: 25 000

Stadt Kirchhain, Stadtteil Betziesdorf: Bebauungsplan Nr. 6 „Betziesdorf - Süd“ 3
1. Veranlassung und Planziel
In Betziesdorf stehen für ortsansässige Bauwillige baureife Grundstücke nicht mehr in ausreichender Zahl
zur Verfügung. Für eine weitere Ortsentwicklung südlich der Lahnstraße bestehen grundsätzlich mehrere
Alternativen die sich zum einen auf die Schließung vorhandener und erschlossener Baulücken beziehen,
zum anderen aber auch die Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebietes entsprechend den Darstellungen
des wirksamen Flächennutzungsplanes in die Betrachtung einstellen.
Im Vorfeld zu dem Vorentwurf des Bebauungsplanes „Betziesdorf-Süd“ hat die Stadt Kirchhain die Erstellung
eines Städtebaulichen Entwicklungskonzeptes 1 beauftragt im Zuge dessen mehrere Varianten erarbeitet
wurden, die Möglichkeiten zur Siedlungsentwicklung innerhalb der Darstellungen des wirksamen
Flächennutzungsplanes der Stadt Kirchhain von 1996 aufzeigen. Die Varianten des Städtebaulichen
Entwicklungskonzeptes wurden im Vorfeld im Rahmen der städtischen Gremien und dem Ortsbeirat diskutiert.
Eine Variante hatte Eingang in den Vorentwurf (Stand 15.07.2003) gefunden.
Verfahren und Änderungen: Die Stadt Kirchhain hat sich auf der Ebene der verbindlichen Bauleitplanung
und im Rahmen der dort notwendigen städtebaulichen Abwägung mit den im Zuge der frühzeitigen Beteiligungsverfahren
vorgebrachten Anregungen eingehend und sorgfältig befasst. Die vorgetragenen Anregungen
haben insgesamt zu einer Modifikation des Bebauungsplanentwurfes geführt. Die Erschließung
erfolgt nunmehr ausschließlich über die Lahnstraße, die Planstraße wird angemessen ausgebaut. Das
Baugebiet reduziert sich insgesamt auf die Ausweisung von rd. 20 Bauplätzen.
Planziel des Bebauungsplanes ist die Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebietes i.S. § 4 BauNVO.
Gemäß den Vorschriften des § 244 Abs. 2 EAG Bau kommen die Verfahrensvorschriften des Baugesetzbuches
in der vor dem 20.07.2004 geltenden Fassung zur Anwendung.
2. Raumordnung und Flächennutzungsplan
Der räumliche Geltungsbereich des Konzeptes befindet sich gemäß dem Regionalplan Mittelhessen
2001, im Übergang zwischen Siedlungsbereich Bestand und Bereich für Landschaftsnutzung und Pflege.
Eine Darstellung, zulasten derer die Siedlungstätigkeit aus dem „Eigenbedarf“ bis zu 5 ha realisiert werden
kann. Die Obere Landesplanungsbehörde teilt diese Auffassung in ihrer Stellungnahme vom
03.03.2004.
Der räumliche Geltungsbereich des hier vorliegenden Städtebaulichen Entwicklungskonzeptes ist im wirksamen
Flächennutzungsplan der Stadt Kirchhain von 1996 als Wohnbaufläche dargestellt.
Ausschnitt aus dem wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Kirchhain von 1996
1 Entwicklungskonzept - Stand 08/2002, Planungsbüro Holger Fischer, 35440 Linden
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ohne Maßstab, genordet

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3. Räumlicher Geltungsbereich
Der Bebauungsplan umfasst die südlich der Lahnstraße im Anschluss an die Ortslage befindlichen Flächen.
Begrenzt wird der Bereich durch einen zur Planstraße auszubauenden Wirtschaftsweg im Osten
und die östlich an den Nebelsberger Weg anschließende Wohnbebauung.
Bei der südwestexponierten und in sich kaum reliefierten Fläche handelt es sich um landwirtschaftliche
Nutzflächen (überwiegend Grünland (Weiden) geringer bis mittlerer Artenvielfalt). Die Wegsäume sind
kaum ausgeprägt, im südlichen Anschluss an die Ortslage befindet sich ein Streuobstbereich, der in den
Bebauungsplan einbezogen wird.
Der räumliche Geltungsbereich wird im einzeln wie folgt begrenzt:
Norden Ortslage, z. T. landwirtschaftlich genutzte Bereiche
Westen Wohnbebauung neueren Datums
Süden Acker
Osten Acker, Wohnbebauung
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes wurde zum Entwurf hin deutlich reduziert, so dass im Umgriff
des so begrenzten Bebauungsplanes nunmehr eine Fläche von rd. 1,58 ha liegt. Zur Ausweisung gelangen
auf einer Fläche von rd. 1,09 ha Allgemeines Wohngebiet i.S. § 4 BauNVO1990 sowie Flächen für
Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft in einer Größe
von rd. 0,19 ha.
4. Impressionen
Ansicht Ortsrand von Südwesten Ansicht Ortsrand
Ansicht Ortsrand Bebauung Nebelsberger Weg
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Impressionen – Teil 2
Ansicht Lahnstraße Zufahrt zum Plangebiet
Zufahrt zum Plangebiet Zufahrt zum Plangebiet
5. Städtebauliche Konzepte
Im Vorfeld zur Entwicklung des Baugebietes Betziesdorf-Süd wurden unterschiedliche Varianten zur Entwicklung
und Bebaubarkeit erstellt, die sich sämtlich auf die im Flächennutzungsplan der Stadt Kirchhain
als Wohnbaufläche dargestellten Bereiche beziehen. Die Entwürfe wurden bereits im September 2002 im
Ortsbeirat diskutiert. Der Vorentwurf (Stand 15.07.2003) basierte auf der hier präferierten Variante.
Die im Zuge der frühzeitigen Beteiligungsverfahren nach BauGB vorgetragenen Anregungen haben insgesamt
zu einer Modifikation des Bebauungsplanentwurfes geführt; auch hierfür wurden unterschiedliche
Varianten im Ortsbeirat erörtert. Im wesentlichen aufzuführen sind im Ergebnis u.a. folgende Änderungen:
- Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes wurde reduziert.
- Die Gliederung in mehrere Teilbaugebiete entfällt.
- Die Leitung des Zweckverbandes Mittelhessische Wasserwerke wird der Kompensationsfläche
zugeordnet; die Vorgaben der Freihaltezone gelten hiervon unbenommen.
- Zuordnungsfestsetzungen nach § 9 (1a) BauGB werden in den Bebauungsplan integriert.
Die Erschließung erfolgt nunmehr ausschließlich über eine von der Lahnstraße abzweigende Planstraße,
die im räumlichen Geltungsbereich angemessen ausgebaut wird.
Das Baugebiet reduziert sich insgesamt auf die Ausweisung von rd. 20 Bauplätzen.
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Nachrichtlich: Vorentwurf zum Bebauungsplan Nr. 6 „Betziesdorf Süd“; Planstand 15.07.2003:
genordet, ohne Maßstab
Skizze – Variante 1 Stand: 07.10.2004
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genordet, ohne Maßstab

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Die Skizze auf Seite 6 bildet die Grundlage für den hiermit vorliegenden Entwurf zum Bebauungsplan.
Die Entwicklungskonzeptionen legen sämtlich eine Bebauung der Fläche mit Wohngebäuden zu Grunde.
Als Haustyp werden hier in erster Linie das freistehende Einzelhaus bzw. als „verdichtete“ Variante das
Doppelhaus angesprochen. Die innere Erschließung erfolgt durch einen „Ring“. Diese Erschließung ist
„robust“ und lässt den individuellen Interessen der zukünftigen Bauherrn weit entgegenkommende und
variable Grundstückszuschnitte zu. Der Anteil an Straßenverkehrsflächen wird hier stark reduziert.
Der Standort „Betziesdorf-Süd“ greift, obschon das Landschaftsbild durch den südlichen Ortsrand bereits
deutlich geprägt ist, in einen vergleichsweise sensiblen Landschaftsraum ein und erfordert einen behutsamen
Umgang mit den bestehenden Landschafts- und Ortsstrukturen.
Das städtebauliche Konzept sieht vor, das Gebiet in die Umgebung einzubetten, indem es einen landschaftstypischen
Ortsrand ausformt,
• der auf den vorgefundenen Landschaftselementen aufbaut,
• eine ausreichende Eingrünung vorsieht und
• wichtige Blickbeziehungen erhält.
Ziel sämtlicher Varianten ist es, ist es Strukturen zu entwickeln, die geeignet sind, dem Wunsch nach
dem individuellen Wohnen im Einfamilienhaus zu entsprechen und gleichwohl unter wirtschaftlichen ökologischen
und städtebaulichen Gesichtspunkten eine angemessene Verdichtung zu erreichen. Das hier
vorliegende Konzept versucht Lösungen für diese widersprüchlich anmutenden Ziele aufzuzeigen und
Bezug zur Umgebung aufzunehmen.
6. Festsetzungen
Gemäß § 1 Abs. 5 BauGB sollen Bauleitpläne eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung und eine dem
Wohl der Allgemeinheit entsprechende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten und dazu beitragen,
eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu
entwickeln. In Ausführung dieser Grundnormen sind die im folgenden erläuterten zeichnerischen und
textlichen Festsetzungen in den Bebauungsplan aufgenommen worden.
6.1. Art der baulichen Nutzung
6.1.1. Allgemeines Wohngebiet
Zur Ausweisung gelangt in Anlehnung an die umgebenden Gebietstypen ein vorwiegend dem Wohnen
dienendes Allgemeines Wohngebiet i.S. § 4 Baunutzungsverordnung (BauNVO1990). Allgemein zulässig
sind:
• Wohngebäude,
• die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende
Handwerksbetriebe und
• Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
Ausnahmsweise zugelassen werden können darüber hinaus
• Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
• sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
• Anlagen für Verwaltungen,
• Gartenbaubetriebe und
• Tankstellen.
Städtebauliche Gründe, die den Ausschluss allgemein oder ausnahmsweise zulässiger Nutzungen begründen
könnten, liegen nicht vor.
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6.2. Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird unter Bezugnahme auf den 2. Abschnitt der BauNVO1990 bestimmt
durch
• die zulässige Grundflächenzahl 2 ; die GRZ gibt an, wie viel m² Grundfläche je m² Grundstücksfläche im
Sinne des § 19 Abs. 3 BauNVO zulässig sind
• die zulässige Geschossflächenzahl 3 ; die GFZ gibt an, wie viel m² Geschossfläche je m² Grundstücksfläche
im Sinne des § 19 Abs. 3 BauNVO zulässig sind und
• die Festlegung der zulässigen Zahl der Vollgeschosse 4 sowie ergänzend die Festsetzung von Trauf-
und Firsthöhen.
Im einzeln bedeutet dies:
Für das Teilbaugebiet der lfd. Nr. 1 (im Norden, Westen und Süden des räumlichen Geltungsbereiches,
an die bestehende Bebauung anschließend) gilt:
Grundflächenzahl GRZ = 0,4 – die festgesetzte GRZ entspricht der Obergrenze des § 17
BauNVO
Geschossflächenzahl GFZ = 0,6
Zahl der zul. Vollgeschosse Z = I
Traufhöhe TH = max. 4,5m
Firsthöhe FH = max. 9,5m
Bauweise offen
Haustypen Einzel- und Doppelhäuser (ED)
Bezugspunkt für die Höhenermittlung ist die Oberkante des Erdgeschoss-Rohbodens.
Die Höhenfestsetzung lässt Gebäudetypen zu, die den umliegenden Nachbargebäuden entsprechen.
Unter besonderer Berücksichtigung der sichtexponierten Lage wird festgesetzt, dass das Baugebiet in
eingeschossiger Bauweise auszubilden ist. Dies gilt insbesondere für den südlichen Ortsrand, um im
Zusammenwirken mit den Festsetzungen zur Bepflanzung einen harmonischen Übergang zwischen Bebauung
und freier Feldflur zu bilden.
2
Sofern die gemäß GRZ zulässige Grundfläche nicht innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche vollzogen werden kann, tritt
die überbaubare Grundstücksfläche an Stelle einer GRZ. Auf deren Festlegung kann gleichwohl nicht verzichtet werden, da sie
auch das Maß der zulässigen Überschreitung für die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten usw. definiert.
Die zulässigen Grundflächen dürfen durch die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, untergeordneten
Nebenanlagen und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird,
regelmäßig bis zu 50 % überschritten werden.
3
Die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Die Flächen von Aufenthaltsräumen
in anderen Geschossen, die keine Vollgeschosse i.S. §§ 46 bis 48 HBO sind, einschl. der zu ihnen gehörenden Treppenräume
und einschl. ihrer Umfassungswände, sind mitzurechnen.
4
Die Höhenentwicklung der baulichen Anlagen wird durch die Zahl der zulässigen Vollgeschosse bestimmt. Geschosse sind
oberirdische Geschosse, wenn ihre Deckenoberkanten im Mittel mehr als 1,40 m über die Geländeoberfläche hinausragen, sonst
sind sie Kellergeschosse. Hohlräume zwischen der obersten Decke und der Bedachung, in denen Aufenthaltsräume nicht möglich
sind, sind keine Geschosse. Vollgeschosse sind oberirdische Geschosse, die eine Höhe von mind. 2,3 m haben. Ein gegenüber
mindestens einer Außenwand zurückgesetztes oberstes Geschoss (Staffelgeschoss) und ein Geschoss mit mindestens einer
geneigten Dachfläche ist ein Vollgeschoss, wenn es diese Höhe über mehr als ¾ der Brutto-Grundfläche des darunter liegenden
Geschosses hat. Die Höhe der Geschosse wird von der Oberkante Rohfußboden bis Oberkante Roßfußboden der darüber
liegenden Decke, bei Geschossen mit Dachflächen bis Oberkante Dachhaut gemessen. Untergeordnete Aufbauten über Dach und
untergeordnete Unterkellerungen zur Unterbringung von maschinentechnischen Anlagen für die Gebäude sind keine
Vollgeschosse. Dachgeschosse sind Geschosse mit mindestens einer geneigten Dachfläche.
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Zahl der Wohneinheiten
Die Zahl der in Wohngebäuden zulässigen Wohnungen wird auf max. 2 begrenzt, wobei anzumerken ist,
dass bei Doppelhäusern jede Haushälfte als Wohngebäude mit entsprechend bis zu 2 Wohneinheiten
ausgestattet werden kann.
6.3. Bauweise, Baugrenzen, Gebäudestellung
Es gilt durchgehend die offene Bauweise, der gemäß die Gebäude mit seitlichem Grenzabstand als
Einzelhäuser oder Doppelhäuser errichtet werden können. Die Länge der in Satz 1 bezeichneten Hausformen
darf höchstens 50 m betragen 5 .
Die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen erfolgt regelmäßig durch Baugrenzen, über die
hinaus nicht gebaut werden darf. Gebäude können jedoch durchaus dahinter zurückbleiben. Die überbaubaren
Grundstücksflächen werden in Abhängigkeit der sonstigen Festsetzungen flächenhaft ausgewiesen.
Sie sollen im Zusammenwirken zu der angestrebten Entwicklung des Baugebietes führen.
Bezugnehmend auf die Südexposition, Topografie sowie die umgebende Bebauung des Plangebietes
wird in sensiblen Bereichen, in denen eine Bezugnahme auf die umgebende Bebauung erforderlich wird,
wird die Stellung der baulichen Anlagen, der vorrangig eine die sonstigen Festsetzungen unterstützende
Funktion zukommt, durch die Festsetzung der Firstrichtung festgelegt; hier: ausschließlich in der südlichen
Bauzeile.
Bei der Bebauung ist auf ausreichende Zufahrten, Bewegungs- und Aufstellflächen für Feuerwehr- und
sonstige Rettungsfahrzeuge zu achten (vgl. § 5 HBO).
6.4. Verkehrsflächen
Die Erschließung des Plangebietes verläuft nunmehr über eine von der Lahnstraße (L 3089) abzweigende
Planstraße (ehemaliger Wirtschaftsweg), die zu diesem Zwecke angemessen ausgebaut wird. Der
Wirtschaftsweg dient dem landwirtschaftlichen Verkehr und der Erschließung der in einer ehem. Scheune
untergebrachten Bus-Garagen eines dort ansässigen Reiseunternehmens. Einer Nutzung als Wirtschaftsweg
im o.g. Sinne steht auch nach Vollzug des Bebauungsplanes nichts entgegen.
Die zur Beurteilung durch das Amt für Straßen- und Verkehrswesen (ASV) Marburg und dem Straßenmeister
erforderlichen Entwurfsunterlagen werden den zuständigen Abteilungen frühzeitig vorgelegt, um
eine Abstimmung zu ermöglichen.
Innerhalb des Plangebietes erfolgt die Erschließung über eine Ringstraße, die sowohl wirtschaftlich als
auch im Hinblick auf die Variabilität der Grundstückszuschnitte eine größtmögliche Flexibilität bietet.
Durch die Aufhebung des Separationsprinzips und den geplanten Ausbau der „Wohnstraßen“ bzw. der im
Bebauungsplan als Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung; hier: Verkehrsberuhigter Bereich
festgesetzten Flächen im Mischprofil soll die Bedeutung der Aufenthaltsfunktion -im Sinne einer vielfältig
nutzbaren Bereicherung der Wohnumgebung, die dem Fußgänger, dem Verweilen und dem Spielen den
Vorrang gewährt, ohne auf Zufahrtsmöglichkeiten zu den Häusern zu verzichten- hervorgehoben und die
Identifikation der künftigen Bewohner mit ihrem Baugebiet erleichtert werden.
5
Das Einzelhaus steht auf einem Grundstück, das Doppelhaus wird durch die Grundstücksgrenze durchschnitten und die Hausgruppe
durch mindestens zwei Grundstücksgrenzen. An ihren beiden seitlichen Enden müssen die jeweiligen Baukörper dann einen
Grenzabstand einhalten.
Der Plangeber kann festlegen, dass von den drei Hausformen in der offenen Bauweise jeweils nur eine oder zwei zulässig sind. Die
Stadt Kirchhain sieht das Plangebiet „Betziesdorf-Süd“ aus städtebaulichen Erwägungen nicht als geeigneten Standort dafür an, um
Hausgruppen zu errichten, diese werden insofern hier ausgeschlossen.
Zulässig sind jedoch Gebäude, die „derart zusammengebaut sind, dass sie einen Gesamtbaukörper bilden“ (Doppelhäuser), sowie
Einzelhäuser. Weitergehende Regelungen erfolgen durch die Festlegung der höchstzulässigen Zahl der Wohnungen in den Gebäuden
sowie die überbaubaren Grundstücksflächen.
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Das bedeutet jedoch nicht, dass die Ausweisung im Bebauungsplan trotz Namensgleichheit eine Ausweisung
als verkehrsberuhigter Bereich i.S. des Straßenverkehrsrechtes, nebst der entsprechenden Vorgaben,
ersetzt. Diese erfolgt erst durch Anordnung der Ordnungsbehörde. Der Anteil an Straßenverkehrsflächen
wird hier stark reduziert. Die Befahrbarkeit durch ein „3-achsiges Müllfahrzeug“ ist jedoch gegeben.
7. Orts- und Gestaltungssatzung
Auf der Grundlage der Ermächtigung des § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 81 HBO2002 wird in den Bebauungsplan
eine Orts- und Gestaltungssatzung integriert. Gestalterische Vorgaben beziehen sich auf die Ausbildung
der künftig zu errichtenden Gebäude. Aufgabe dieser Gestaltungssatzung ist es, durch die getroffenen
Festsetzungen unterstützend darauf einzuwirken, dass eine harmonisch aufeinander abgestimmte
Gesamtanlage in ansprechender architektonischer Qualität entsteht. Die einzelnen Vorschriften dieser
Gestaltungssatzung, deren Bemessung sich am Augenmaß orientieren, sind wie im Folgenden ausgeführt
begründet.
Des Weiteren beziehen sich die getroffenen Vorgaben, in Konkretisierung der Stellplatzsatzung der Stadt
Kirchhain bzw. den diesbezüglichen Bestimmungen der Landesbauordnung (HBO), auf Aussagen zur
Befestigung von PKW-Stellplätzen und zur Begrünung von Grundstücksfreiflächen und die Gestaltung
von Einfriedungen.
Dachlandschaft und Drempel
Das Baugebiet liegt an der Schnittstelle zwischen Altortslage und Neubaugebieten und kann mit einer
ansprechenden Gestaltung dazu beitragen, den Übergangsbereich im Erscheinungsbild positiv zu akzentuieren.
Dachform und Dachneigung: Zulässig sind Dächer mit gegeneinander versetzten Dachflächen und
einer Dachneigung von 25° bis 45°. Von dieser Festsetzung angesprochen werden in erster Linie z.B.
Satteldächer, Tonnendächer, Walmdächer und gegeneinander versetze Pultdächer.
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Systemskizze zur Darstellung der Gebäudetypologie
9,5m (Z = I)
4,5m (Z = I)
- Die zulässige Firsthöhe (oberster Punkt der Dachfläche) beträgt bei eingeschossigen Gebäuden
max. 9,5m gemessen über Oberkante Erdgeschoss-Rohboden.
- Die zulässige Traufhöhe (Schnittkante aufgehendes Mauerwerk-Oberkante Dachhaut) beträgt bei
eingeschossigen Gebäuden max. 4,5m gemessen über Oberkante Erdgeschoss-Rohboden.

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Ferner sind Gebäude mit einseitig geneigter Dachfläche -wie z.B. Pultdächer- und einer Dachneigung von
6° bis 40° zulässig.
4,5m (Z = I)
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Systemskizze zur Darstellung der Gebäudetypologie
9,5m (Z = I)
- Die zulässige Gebäudeoberkante (oberer Pultabschluss) beträgt bei eingeschossigen Gebäuden
max. 9,5m gemessen über Oberkante Erdgeschoss-Rohboden.
- Die zulässige Traufhöhe (unterer Pultdachabschluss) beträgt bei eingeschossigen Gebäuden
max. 4,5m gemessen über Oberkante Erdgeschoss-Rohboden.
Diese Neigungen gewährleisten sowohl die Verhältnismäßigkeit von Haus zu Dach im Erscheinungsbild
als auch die Nutzung der Räume unter Dach in dem nach § 2 Abs. 4 HBO2002 zulässigen Umfang.
Abweichende Dachneigungen dürfen ausschließlich unter der Voraussetzung eines dauerhaft begrünten
Daches ausgeführt werden.
Das Baugebiet stellt eine Erweiterung des Ortes Betziesdorf in Richtung Süden dar. Die grundsätzlichen
und prägenden Elemente der alten Ortslage sollten sich auch hier wiederfinden. Die Festsetzung unterscheidet
daher zwischen Gebäuden mit gegeneinander geneigten Dachflächen (typisch sind Satteldächer,
die gewählte Festsetzung orientiert sich an einer weitgehenden Gestaltverwandschaft) und Gebäuden
mit einseitig geneigter Dachfläche (die Dachformen erscheinen im Ortskern zumindest bei Nebengebäuden,
so, dass eine Adaption im Hinblick auf modernen Baustil und die Möglichkeit zur Nutzung von
Sonnenenergie angemessen erscheint). Die Festsetzung erlaubt eine Vielzahl von Bauformen, so dass
eine weitergehende Aufweichung hier nicht geboten erscheint.
Dacheindeckung: Für die Eindeckung der baulichen Anlagen werden auf Anregung der Kreisbauaufsicht
hin wenig Vorgaben gemacht. Im Hinblick auf die Lage des Baugebietes am Ortsrand von Betziesdorf in
unmittelbarer Nähe zur Altortslage werden glasierte Ziegel, die regelmäßig Blendwirkungen hervorrufen
sowie farbige, d.h. blaue, grüne etc. Dachziegel ausgeschlossen. Die Vorgaben beziehen sich insofern
auf den Ausschluss einzelner Dacheindeckungen, die sich nicht mit dem Ortsbild vereinbaren lassen und
dieses nachhaltig beeinträchtigen könnten.
Anlagen zur aktiven Nutzung von Sonnenenergie (Solar- und Fotovoltaikanlagen) sind ausdrücklich zulässig.
Um insbesondere bei eingeschossigen Gebäuden einen Dachausbau zu ermöglichen, sind
Drempel zulässig. Die Höhenentwicklung wird durch die Festsetzung von Trauf- und Firsthöhen gesteuert.

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Stellplätze
Gemäß der Stellplatzsatzung der Stadt Kirchhain vom 01.06.1995 sind Stellplätze mit "Pflaster-, Verbundstein
o.ä. luft- und wasserdurchlässigem Belag auf einem der Verkehrsbelastung entsprechenden
Unterbau" herzustellen, sie sind ferner ausreichend mit geeigneten Bäumen und Sträuchern zu umpflanzen
bzw. zu überstellen.
Der Bebauungsplan konkretisiert die Vorgaben der Stellplatzsatzung insofern, als er für Pkw-Stellplätze
bestimmt, dass diese mit Rasenkammersteinen, Schotterrasen oder Pflaster mit einem Mindestfugenanteil
von 30% zu befestigen sind.
Einfriedungen
Einfriedungen sind zur Dokumentation von Grundstücksgrenzen und gegebenen Eigentumsverhältnissen
erforderlich. Einfriedungen können allerdings auch Trennwirkungen begründen. Solche das Ortsbild beeinträchtigende
Trennwirkungen sollten ausgeschlossen werden. Es bedarf deshalb der Festsetzung,
dass ausschließlich offene Einfriedungen zulässig sind.
Hinzu kommt die Einhaltung eines Mindestbodenabstandes, um die Wanderwege wildlebender Tierarten,
zu denen z.B. auch der Igel gehört, zu gewährleisten.
Begrünung/Grundstücksfreiflächen
In Ausführung der einschlägigen Bestimmungen der Landesbauordnung wird eine Mindestüberstellung
der Grundstücksfreiflächen, d.h. der nicht bebauten Grundstücksflächen mit standortgerechten einheimischen
Laubgehölzen zur Auflage gemacht.
8. Umweltschützende Belange
Das vom Bundestag am 27.07.2001 beschlossene Gesetz zur Umsetzung der UVP-Änderungsrichtlinie,
der IVU-Richtlinie und weiterer EG-Richtlinien zum Umweltschutz, wurde am 02.08.2001 im Bundesgesetzblatt
veröffentlicht. Mit dem Gesetz werden erstmals auch verschiedene bauplanungsrechtliche Vorhaben
UVP-pflichtig. Hierunter fallen z.B. „Städtebauprojekte für sonstige Anlagen“, für die im bisherigen
Außenbereich im Sinne des § 35 BauGB ein Bebauungsplan aufgestellt wird. Eine Umweltverträglichkeitsprüfung
ist durchzuführen, wenn die zulässige Grundfläche 100 000qm oder mehr beträgt, eine Vorprüfung
ist bei Grundflächen von 20 000qm bis unter 100 000qm durchzuführen. Die Prüfung ist auch
erforderlich, wenn in sonstigen Gebieten ein Bebauungsplan aufgestellt, geändert oder ergänzt und der
jeweilige Prüfwert erreicht oder überschritten wird.
Da vorliegend sogar der untere Schwellenwert unterschritten bleibt, ist im Ergebnis festzuhalten,
dass weder eine Vorprüfung noch eine Umweltverträglichkeitsprüfung erforderlich ist.
Gemäß den Vorschriften des § 244 Abs. 2 EAG Bau kommen die Verfahrensvorschriften des Baugesetzbuches
in der vor dem 20.07.2005 geltenden Fassung zur Anwendung. Ein Umweltbericht
wurde daher nicht erstellt. Das Verfahren muss bis zum Ablauf der Überleitungsvorschriften am
20.07.2006 abgeschlossen sein.
Unabhängig davon sind die Belange von Naturschutz und Landschaftspflege eingehend zu betrachten:
Der Bebauungsplan bereitet Eingriffe in Natur und Landschaft vor, die Berücksichtigung der naturschutzrechtlichen
Eingriffsregelung erfolgt durch Auseinandersetzung mit deren Elementen im Rahmen der
Abwägung nach § 1 BauGB, insoweit sei auf den anliegenden Landschaftspflegerischen Planungsbeitrag
verwiesen.
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Der Landschaftspflegerische Planungsbeitrag bewertet in seiner Beurteilung die von der Planung zu erwartenden
Eingriffswirkungen auf die Schutzgüter Vegetation und Biotopstruktur, Boden und Wasserhaushalt,
Kleinklima sowie Landschaftsbild und Erholungseignung und ermittelt den entsprechenden
Kompensationsbedarf. Die benannten Empfehlungen zur Eingriffsminimierung und zum Ausgleich sind im
Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung berücksichtigt und als zeichnerische und textliche Festsetzungen
in den normativen Teil des Bebauungsplanes aufgenommen worden.
Der Bebauungsplan setzt zur (Teil-)Kompensation des durch den Bebauungsplan vorbereiteten Eingriffs
im südlichen Anschluss an die bebaubaren Flächen eine rd. 0,19 ha große Fläche fest auf der eine
Streuobstwiese und Extensivgrünland zu entwickeln sind, die geeignet erscheint den Eingriff insbesondere
in das Landschaftsbild zu minimieren.
Die in Anlehnung an die Hessische Ausgleichsabgabenverordnung (AAV 1995) durchgeführte Eingriffs-
und Ausgleichsbilanzierung ermittelt in der Gesamtschau ein ausgleichsbedürftiges Biotopwertdefizit. Es
ist vorgesehen, das verbleibende Biotopwertdefizit durch die im Landschaftspflegerischen Planungsbeitrag
näher benannten Flächen der vorlaufenden Ersatzmaßnahme „Radenhäuser Lache“ zu kompensieren.
9. Wasserwirtschaftliche Belange
Die folgenden Ausführungen geben Aufschluss über die Berücksichtigung der wasserwirtschaftlichen
Belange im Rahmen des Bauleitplanverfahrens.
9.1. Wasserversorgung: Die Wasserversorgung erfolgt über das Ortsnetz. Die baureifen Pläne werden
rechtzeitig vor Baubeginn mit den zuständigen Behörden abgestimmt. Hier wird auch der hydraulische
Nachweis zur Trink- und Löschwasserversorgung des Baugebietes zu führen sein. Die Planung wird
frühzeitig mit der zuständigen Brandschutzdienststelle abgestimmt.
Projektion: Für die neu ausgewiesenen Baugrundstücke ergibt sich unter der Annahme von rd. 29 neuen
Wohneinheiten 6 á 2,3 Personen und einem Verbrauch von 125 l/Person/Tag ein Wasserbedarf von insgesamt
rd. 3.043,2 cbm/a. Durch die Vorschrift, dass das Niederschlagswasser von den Dachflächen als Brauchwasser
zu verwenden ist, können unter der Annahme eines Bedarfs an ersetzbarem Trinkwasser pro Person und Tag
in einem sparsamen Haushalt
• 20 l Toilettenspülung
• 5 l Gartenbewässerung
• (12 l Wäsche waschen)
entsprechend 20 % (29,6 %) eingespart werden. Bei einem angestrebten Deckungsgrad von 100 % errechnet
sich ein verbleibender Wasserbedarf von rd. 2.434,6 cbm/a (2.142,4 cbm/a).
Zum Auffangen des Niederschlagwassers sind bevorzugt Dachflächen zu nutzen. Da die Wirtschaftlichkeit der
Regenwassernutzung i.d.R. unmittelbar mit der Größe der Auffangfläche korreliert, sollten alle zur Verfügung
stehenden Dachflächen angeschlossen werden. Die Bemessung der Regenwasseranlagen orientiert sich neben
dem durchschnittlichen Jahresniederschlag an den jeweiligen Einsatzmöglichkeiten und dem angestrebten Deckungsgrad.
Der Bebauungsplan kann aufgrund seiner rahmensetzenden Funktion hierzu keine weiteren Festsetzungen
treffen, es muss vielmehr auf die jeweilige Bauplanung verwiesen werden.
6 21 Baugrundstücke für Einzelhäuser, wobei in jedem dritten Haus die Einrichtung einer Einliegerwohnung angenommen wird.
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Im Zusammenhang mit der Wasserversorgung ist die Möglichkeit der Substitution von Trink- durch
Brauchwasser anzusprechen:
Aufschluss gibt die nachfolgend zitierte Fundstelle zu Verwertung und Versickerung von Niederschlagswasser:
§ 42 Abs. 3 HWG:
Abwasser, insbesondere Niederschlagswasser, soll von demjenigen bei dem es anfällt, verwertet werden, wenn
wasserwirtschaftliche und gesundheitliche Belange nicht entgegenstehen. Niederschlagswasser soll darüber hinaus
in geeigneten Fällen versickert werden.
Der § 42 HWG stellt unmittelbar geltendes Recht dar und ist im Rahmen der Bauplanung bzw. des
Bebauungsplanvollzuges zu beachten. Der Begriff "soll" wird dahingehend verstanden, dass nur bei
nachweislich zu erwartenden Schwierigkeiten, d.h. bei atypischen Sonderfällen, von dem Vollzug Abstand
genommen werden darf. Allerdings ist nicht mehr Träger der Bauleitplanung, sondern ausschließlich
der mit seinem Vollzug beauftragte Architekt bzw. Bauingenieur sowie die Bauherrn Adressat.
9.2. Trinkwasserschutzgebiet: Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegt in keiner Schutzzone.
9.3. Bodenversiegelung: Von zunehmender Bedeutung im Hinblick auf die langfristige Trinkwassersicherung
ist die mit der Versiegelung infolge des Bebauungsplanes einhergehende Reduzierung der
Grundwasserneubildungsrate. Jede Inanspruchnahme von Bodenfläche für eine bauliche Nutzung begründet
einen Eingriff in die natürlichen Bodenfunktionen: Die Speicherfähigkeit, Filter- und Pufferfunktionen
werden beeinträchtigt. Hinzu kommt der Lebensraumverlust für Tiere und Pflanzen.
Der Bebauungsplan enthält zahlreiche Festsetzungen, die dazu beitragen, die Versiegelung von zu befestigenden
Flächen zu minimieren z.B. durch die Vorschrift zur wasserdurchlässigen Befestigung von
Stellplätzen usw..
Weiterführend kann auf die einschlägigen Bestimmungen der Landesbauordnung, z.B. den im Folgenden
zitierten § 8 Abs. 1 HBO2002 verwiesen werden:
Die nicht überbauten Flächen der bebauten Grundstücke sind
1. wasserdurchlässig zu belassen oder herzustellen und
2. zu begrünen oder zu bepflanzen,
soweit sie nicht für eine andere zulässige Verwendung benötigt werden. Satz 1 findet keine Anwendung, soweit
Bebauungspläne oder andere Satzungen Festsetzungen zu den nicht überbauten Flächen treffen.
Ferner ist auf die Stellplatzsatzung der Stadt Kirchhain hinzuweisen, die bestimmt, dass Stellplätze wasserdurchlässig
herzustellen sind. Bei der getroffenen Festsetzung im vorliegenden Bebauungsplan handelt
es sich mithin (nur) um die vom Gesetzgeber ausdrücklich zugelassene Konkretisierung einer ohnehin
geltenden Bestimmung.
9.4. Überschwemmungsgebiete: Es wird kein Überschwemmungsgebiet berührt.
9.5. Abwasser: Ob die Abwasserableitung im Misch- oder im Trennsystem -je unter Ergänzung einer
Rückhaltung- erfolgen kann, muss im Zuge der nachfolgenden Planung der Ver- und Entsorgung ermittelt
werden.
Planungsbüro Holger Fischer, 35440 Linden 01/2006

Stadt Kirchhain, Stadtteil Betziesdorf: Bebauungsplan Nr. 6 „Betziesdorf - Süd“ 15
Für die Ebene der verbindlichen Bauleitplanung ist festzustellen, dass der Bebauungsplan keine Festsetzungen
trifft, die sowohl einer Entwässerung im Mischsystem, im Trennsystem oder in einer modifizierten
Variante (hier: z.B. gesonderte Ableitung, Sammlung und Behandlung von anfallendem Niederschlagswasser)
entgegenstehen. Darüber hinaus gibt es keinerlei Anzeichen dafür, dass eine ordnungsgemäße
Entwässerung aus technischen/und oder topografischen oder wirtschaftlichen Gründen tatsächlich unmöglich
sei. Die grundsätzliche Vollzugsfähigkeit des Bebauungsplanes ist insofern gegeben. Darüber
hinaus muss zunächst auf die nachfolgende Detailplanung verwiesen werden.
Die Abwasserbehandlung erfolgt in der vom Abwasserverband Stadtallendorf-Kirchhain betriebenen
Kläranlage Bürgel.
9.6 Oberirdische Gewässer: Oberirdische Gewässer sowie Quellen und quellige Bereiche werden nicht
berührt.
9.7. Altlastenverdächtige Flächen/Altlasten: Altablagerungen, Altstandorte und Altlasten sind keine
bekannt.
10. Denkmalschutz
Zur Sicherung von Bodendenkmälern wird ein Hinweis auf § 20 HDSchG aufgenommen:
Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler bekannt werden, so ist dies dem Landesamt für Denkmalpflege
Hessen, Archäologische Denkmalpflege, oder der Unteren Denkmalschutzbehörde unverzüglich anzuzeigen.
11. Erschließung, Versorgung und Infrastruktur
Der FB Gefahrenabwehr, FD Brandschutz des LK Marburg-Biedenkopf weist in seiner Stellungnahme
vom 02.03.2004 u.a. auf Folgendes hin:
„Spätestens bei Beginn der Nutzung von Gebäuden muss das Grundstück in einer solchen Breite an einer
befahrbahren öffentlichen Verkehrsfläche liegen oder an eine solche öffentlich rechtlich gesicherte Zufahrt zu einer
befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche aufweisen, damit der Einsatz von Feuerlösch- und Rettungsgeräten
ohne Schwierigkeiten möglich ist.“
12. Bodenordnung
Der Bebauungsplan bereitet die Durchführung einer Baulandumlegung nach § 45 ff. vor.
13. Städtebauliche Vorkalkulation
Welche Kosten der Stadt Kirchhain bei Vollzug des Bebauungsplanes entstehen, kann gegenwärtig noch
nicht beziffert werden.
aufgestellt: aufgestellt:
Planungsbüro Holger Fischer, 35440 Linden 01/2006
Linden, den 02.01.2006