Wehrheim West I - beteiligungsverfahren-baugb.de

Gemeinde Wehrheim, Ortsteil Wehrheim
Begründung
zum Vorentwurf des
Bebauungsplanes „Wehrheim West I“
Planstand: 13.06.2012
Bearbeiter
Dipl.-Ing. Raumplanung Nina Späth
Planungsbüro Holger Fischer – Konrad-Adenauer-Straße 16 – 35440 Linden Tel 06403 9537 – 0 Fax 9537-30

Gemeinde Wehrheim, Ortsteil Wehrheim: Bebauungsplan „Wehrheim West I“ 2
Inhalt
1 Vorbemerkungen ............................................................................................................................ 3
1.1 Veranlassung und Planziel..................................................................................................... 3
1.2 Räumlicher Geltungsbereich.................................................................................................. 3
1.3 Übergeordnete Planungen..................................................................................................... 4
2 Inhalt und Festsetzungen ............................................................................................................... 4
2.1 Art der baulichen Nutzung...................................................................................................... 4
2.2 Maß der baulichen Nutzung................................................................................................... 5
2.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche .................................................................... 6
2.4 Verkehrsflächen ..................................................................................................................... 6
3 Berücksichtigung landschaftspflegerischer Belange ...................................................................... 6
3.1 Eingriffsregelung .................................................................................................................... 6
3.2 Umweltprüfung ....................................................................................................................... 6
4 Erneuerbare Energien und Energieeinsparung .............................................................................. 6
5 Wasserwirtschaft/Grundwasserschutz ........................................................................................... 7
6 Altlastenverdächtige Flächen/Altlasten........................................................................................... 8
7 Immissionsschutz............................................................................................................................ 8
8 Denkmalschutz ............................................................................................................................... 8
9 Sonstige Infrastruktur...................................................................................................................... 8
10 Bodenordnung ................................................................................................................................ 8
11 Städtebauliche Vorkalkulation ........................................................................................................ 8
Planungsbüro Holger Fischer – 35440 Linden 06/2012

Gemeinde Wehrheim, Ortsteil Wehrheim: Bebauungsplan „Wehrheim West I“ 3
1 Vorbemerkungen
1.1 Veranlassung und Planziel
In der Gemeinde Wehrheim werden bereits seit längerer Zeit die Möglichkeiten diskutiert, die sich im
Eigentum der Gemeinde befindlichen Flächen zwischen dem Kindergarten Große Lache und der
Wohnbebauung Am Krautgarten einer Nutzung zuzuführen. Nachdem in den politischen Gremien
Konsens über das Nutzungskonzept, bestehend aus einer Teilfläche für seniorengerechtes Wohnen
bzw. ein Mehrgenerationenwohnhaus und einer Teilfläche zur Vermarktung für selbstgenutztes
Wohneigentum, erzielt wurde, sollen nun mit der Aufstellung des Bebauungsplanes „Wehrheim
West I“ die hierfür notwendigen planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden. Die Gemeindevertretung
der Gemeinde Wehrheim hat daher in ihrer Sitzung am 03.02.2012 beschlossen,
den Bebauungsplan „Wehrheim West I“ aufzustellen und durch die Ausweisung eines Allgemeinen
Wohngebietes die rechtlichen Grundlagen für die Genehmigungsfähigkeit der o.g. baulichen Anlagen
zu schaffen.
Das städtebauliche Konzept sieht vor, ausgehend von der Anspacher Straße (Landesstraße L 3350)
innerhalb des OD-Bereiches die verkehrliche Erschließung des Plangebietes herzustellen. Die interne
Erschließung erfolgt über eine Ringstraße mit einer Ausbaubreite von 6,5 m. Die zur Vermarktung als
Wohnbaugrundstücke vorgesehenen Flächen mit einer Größe von rd. 5.500 qm liegen innerhalb dieses
Erschließungsringes sowie am nördlichen und westlichen Rand des Plangebietes. Am südlichen
Rand des Plangebietes kommt eine zusammenhängende Wohnbaufläche mit einer Größe von rd.
5.900 qm zur Ausweisung, die im Hinblick auf die Grundstückstiefe und den Zuschnitt für den Anordnung
von Gebäuden aus dem Bereich Seniorenwohnen/Mehrgenerationenwohnen konzipiert ist. Auch
die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung (insbesondere Zahl der zulässigen Vollgeschosse
und Höhe baulicher Anlagen) tragen dieser Zweiteilung und den vorhandenen baulichen Strukturen im
Umfeld des Plangebietes Rechnung.
Um das geplante Bebauungs- und Erschließungskonzept umsetzen zu können, bedarf es einer Verlagerung
der gegenwärtig am nordöstlichen Rand des Plangebietes vorhandenen Nutzungen Bolzplatz
und Kinderspielplatz. Während der Bolzplatz weiträumiger an den Rand der Ortslage von Wehrheim
verlagert werden soll, kann für den Kinderspielplatz im Geltungsbereich des Bebauungsplanes eine
Alternativfläche östlich des vorhandenen Kindergartengeländes gefunden werden. Damit kann diese
Nutzung weiterhin im Nahbereich des Altstandortes erhalten bleiben und somit für die heutigen Nutzer
aber auch für die sich aus der Entwicklung des Baugebietes ergebende Nachfrage in hinreichender
räumlicher Nähe zur Verfügung stehen.
1.2 Räumlicher Geltungsbereich
Das Plangebiet liegt am westlichen Ortsrand in einem durch bestehende Wohnbebauung geprägten
Umfeld. Das natürliche Gelände fällt von Nordwesten nach Südosten in Richtung des vorhandenen
Fußwegs ab. Die Nutzung im Plangebiet stellt sich derzeit überwiegend als landwirtschaftliches Grünland
dar. Im Norden sind ein Kinderspielplatz sowie ein Bolzplatz vorhanden. An das Plangebiet grenzend
die folgenden Nutzungen an:
Norden: Wohnbebauung in der Straße Am Krautgarten
Osten: Wohnbebauung in der Straße Große Lache (Geltungsbereich des Bebauungsplanes
„Große Lache“ 1. Änderung)
Süden: Kindergarten
Westen: Nutz- und Freizeitgärten
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Das Plangebiet hat eine Größe von 1,56 ha, davon entfallen auf das geplante Wohngebiet 1,13 ha,
die Straßenverkehrsfläche 0,29 ha und den geplanten Spielplatz 0,05 ha. Die verleibenden Flächen
teilen sich auf die Grabenparzelle sowie den Fußweg/die Feuerwehrzufahrt auf.
Das Plangebiet im Luftbild
www.maps.google.de
1.3 Übergeordnete Planungen
Der Regionale Flächennutzungsplan (RegFNP) stellt das Plangebiet überwiegend als „Wohnbaufläche/Planung“
dar. Lediglich in einer Größenordnung von ca. 0,3 ha werden Flächen in Anspruch genommen,
die als „Grünfläche/Wohnungsferne Hausgärten“ dargestellt sind. Aufgrund der geringen
Flächengröße, die unterhalb der Darstellungsgrenze des RegFNP liegt, ist der Bebauungsplan aus
dem Flächennutzungsplan entwickelt und an die Ziele der Raumordnung angepasst.
2 Inhalt und Festsetzungen
2.1 Art der baulichen Nutzung
Entsprechend des eingangs dargelegten Planziels kommt ein Allgemeines Wohngebiet im Sinne § 4
BauNVO zur Ausweisung, welches vorwiegend dem Wohnen dient. Zulässig sind
1. Wohngebäude,
2. die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie
nicht störende Handwerksbetriebe,
3. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
Gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO können i.d.R. in Allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise zugelassen
werden
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1. Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2. sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3. Anlagen für Verwaltungen,
4. Gartenbaubetriebe,
5. Tankstellen.
Des Weiteren ergibt sich aus § 13 BauNVO die Zulässigkeit von Räumen für die Berufsausübung
freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Weise ausüben.
Unter Berücksichtigung der Nutzungsstruktur in den unmittelbar an das Plangebiet angrenzend bereits
vorhandenen Wohngebieten sowie dem städtebaulichen Ziel der Planung (Schaffung von Wohnbauland
für insbesondere die örtliche Bevölkerung sowie die planungsrechtliche Vorbereitung einer Generationenwohnanlage)
werden die o.g. gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO i.d.R. ausnahmsweise in einem
allgemeinen Wohngebiet zulässigen Nutzungen für grundsätzlich unzulässig erklärt.
2.2 Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch Grund- und Geschossflächenzahl, Zahl der zulässigen
Vollgeschosse sowie Vorgaben zur zulässigen Höhe baulicher Anlagen bestimmt.
Grundflächenzahl (GRZ)
Es gilt eine Grundflächenzahl GRZ = 0,4, die sich an den zulässigen Obergrenzen der Verdichtung in
Allgemeinen Wohngebieten orientiert.
Geschossflächenzahl (GFZ)
Die Geschossflächenzahl liegt bei einer GFZ = 0,4 bzw. 0,8 in Abhängigkeit von der Zahl der zulässigen
Vollgeschosse.
Zahl der zulässigen Vollgeschosse (Z)
Die Zahl der zulässigen Vollgeschosse im Sinne § 2 Abs. 4 Hessischer Bauordnung wird für den Bereich,
der für Mehrgenerationenwohnen vorgesehen ist, entsprechend der Ausweisung im Bebauungsplan
„Große Lache“ 1. Änderung für die Wohnbebauung in der Straße Große Lache mit Z = II
festgesetzt. Im übrigen Plangebiet wird maximal 1 Vollgeschoss zugelassen, was insbesondere der
Ortsrandlage, den topographischen Bedingungen im Plangebiet sowie den siedlungsstrukturellen Vorhaben
im Bereich Am Krautgarten Rechnung trägt.
Höhe baulicher Anlagen (OKGeb.)
In der Ergänzung zur Zahl der zulässigen Vollgeschosse werden auch Vorgaben zur zulässigen Höhe
baulicher Anlagen in den Bebauungsplan aufgenommen. Demgemäß gilt, dass im Bereich der eingeschossigen
Bebauung eine Gebäudehöhe von max. 8,5 m über dem Niveau der erschließenden Straßenverkehrsfläche
nicht überschritten werden darf. Im Bereich der zweigeschossigen Bebauung wird
dieser Wert auf 10,5 m über dem genannten Bezugspunkt erhöht.
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2.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche
Für das Baugebiet mit der lfd. Nr. 1 gilt die offene Bauweise, in der Gebäude mit seitlichem Grenzabstand
zu errichten sind und eine Länge von 50 m nicht überschreiten dürfen.
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden im vorliegenden Fall flächenhaft im Wesentlichen lediglich
unter Berücksichtigung des Mindestgrenzabstandes von 3,0 m nach Hessischer Bauordnung
ausgewiesen.
2.4 Verkehrsflächen
Die Erschließung des Plangebietes wird ausgehend von der Anspacher Straße (L 3350) innerhalb des
OD-Bereiches des Ortsteils Wehrheim erfolgen. Dadurch können die nur als Anliegerstraße und vergleichsweise
schmalen Anne-Frank-Straße und Am Krautstück von zusätzlichem Ziel- und Quellverkehr
freigehalten werden. Die Breite der geplanten Erschließungsstraßen bewegt sich in einer Größenordnung
von 6,5 m bis 8,0 m, der Ausbau wird bedarfsorientiert erfolgen. Der am östlichen Rand
vorhandene Fußweg bleibt erhalten und wird lediglich zusätzliche Erschließungsfunktion für Rettungsfahrzeuge
übernehmen. Die nächstgelegene Bushaltestelle befindet sich in der Bahnhofstraße in einer
fußläufigen Distanz von rd. 300 m zum Plangebiet.
3 Berücksichtigung landschaftspflegerischer Belange
3.1 Eingriffsregelung
Gemäß § 1a Abs. 3 BauGB sind die Belange von Natur und Landschaft sowie die Vermeidung und
der Ausgleich voraussichtlich erheblicher Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sowie der Leistungsfähigkeit
des Naturhaushaltes in die Bauleitplanung einzustellen und in der Abwägung zu berücksichtigen.
Der Ausgleich erfolgt durch geeignete Festsetzungen als Flächen oder Maßnahmen
zum Ausgleich. Alternativ können auch vertragliche Vereinbarungen nach § 11 BauGB getroffen werden.
Ein Ausgleich wird jedoch nicht erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung
erfolgt sind oder zulässig waren. Die Festsetzungen zur naturschutzrechtlichen Ausgleichsplanung
finden zum Entwurf Eingang in den Bebauungsplan.
3.2 Umweltprüfung
Für die Belange des Umweltschutzes ist gemäß § 2 Abs. 4 BauGB eine Umweltprüfung durchzuführen,
in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht
beschrieben und bewertet werden. Der Umweltbericht ist in die Begründung zum Bebauungsplan
zu integrieren. Insofern kann hinsichtlich der Würdigung der vorliegend beachtlichen umweltschützenden
Belange auf den beigefügten Umweltbericht verwiesen werden.
4 Erneuerbare Energien und Energieeinsparung
Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7f BauGB sind bei der Aufstellung von Bauleitplänen die Nutzung erneuerbarer
Energien sowie der sparsame und effiziente Nutzung von Energien zu berücksichtigen. Der Beitrag
der Bauleitplanung zum Umwelt- und Naturschutz erfolgt damit auch für die Ziele des globalen Klimaschutzes.
Dies verbessert die Möglichkeiten von Gemeinden und Vorhabenträger, die Belange des
Klimaschutzes im Rahmen der gemäß § 1 Abs. 7 BauGB vorzunehmenden Abwägung zu gewichten.
Ferner wurde den Gemeinden bereits mit der BauGB-Novelle 2004 die Möglichkeit eingeräumt, mit
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dem Abschluss von städtebaulichen Verträgen auch die Umsetzung von energiepolitischen und energiewirtschaftlichen
Vorstellungen sicherzustellen.
Mit dem am 30.07.2011 in Kraft getretenen Gesetz zur Förderung des Klimaschutzes bei der Entwicklung
in den Städten und Gemeinden (BGBl. I S. 1509) wurde das BauGB zudem unter dem Aspekt
des Klimaschutzes und des Einsatzes erneuerbarer Energien, der Energieeffizienz und der Energieeinsparung
geändert und ergänzt. Beachtlich ist insbesondere die vorgenommene Ergänzung der
Grundsätze der Bauleitplanung (§ 1 Abs. 5 Satz 2 und § 1a Abs. 5 BauGB), die Erweiterungen zum
Inhalt der Bauleitpläne (§§ 5 und 9 BauGB) und städtebaulicher Verträge (§ 11 Abs. 1 BauGB) sowie
die Sonderregelungen zur sparsamen und effizienten Nutzung von Energie (§ 248 BauGB).
Seit der BauGB-Novelle 2011 können im Bebauungsplan beispielsweise gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 12
BauGB explizit Flächen für Anlagen und Einrichtungen zur dezentralen und zentralen Erzeugung,
Verteilung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder
Kraft-Wärme-Kopplung sowie gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 23b BauGB auch Gebiete, in denen bei der Errichtung
von Gebäuden oder bestimmten sonstigen baulichen Anlagen bestimmte bauliche und sonstige
technische Maßnahmen für die Erzeugung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder
Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung getroffen werden müssen, festgesetzt
werden. Mit der Änderung des § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 und Nr. 5 BauGB ist weiterhin verdeutlicht
worden, dass Gegenstand eines städtebaulichen Vertrages auch die Errichtung und Nutzung von
Anlagen und Einrichtungen zur dezentralen und zentralen Erzeugung, Verteilung, Nutzung oder Speicherung
von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung sowie
die Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden sein können.
Im vorliegenden Fall wird die Notwendigkeit für weitergehende Festsetzungen zum Thema der Energieeffizienz
nicht gesehen, vielmehr kann diesbezüglich auf den Vollzug des Bebauungsplanes verwiesen
werden: Nach § 3 Abs. 1 des Erneuerbare-Energien-Wärme-Gesetzes (EEWärmeG) werden
die Eigentümer von Gebäuden, die neu errichtet werden, etwa dazu verpflichtet, den Wärmeenergiebedarf
des Gebäudes durch die anteilige Nutzung von erneuerbaren Energien zu decken. Im Zuge der
Energieeinsparverordnung (EnEV) ist zudem sicherzustellen, dass bei der Errichtung und wesentlichen
Änderung von Gebäuden ein bestimmter Standard an Maßnahmen zur Begrenzung des Energieverbrauchs
von Gebäuden einzuhalten ist.
5 Wasserwirtschaft/Grundwasserschutz
Wasserversorgung/Abwasserbeseitigung
Das Plangebiet verfügt derzeit über keinen Anschluss an das kommunale Ver- und Entsorgungsnetz.
Aussagen zur Erschließung finden zum Entwurf Eingang in die Planunterlagen.
In Bezug auf den Umgang mit dem anfallenden Niederschlagswasser wird auf die Bestimmungen des
§ 55 WHG sowie § 37 WHG verwiesen. Da es sich hierbei um unmittelbar geltendes Recht handelt,
dessen Würdigung im Baugenehmigungsverfahren darzulegen ist, kann auf weitergehende Festsetzungen
in dieser Hinsicht im Bebauungsplan verzichtet werden.
Bodenversiegelung
Der Bebauungsplan begrenzt die zulässige Versiegelung durch Festsetzungen zur wasserdurchlässigen
Befestigung bestimmter Grundstücksteile.
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Überschwemmungsgebiet/Oberirdische Gewässer
Überschwemmungsgebiete werden durch die Planung nicht berührt.
Der im Plangebiet vorhandene Graben wird in seiner bestehenden Parzelle festgesetzt.
Wasserschutzgebiete
Wasserschutzgebiete werden vom Geltungsbereich des Bebauungsplanes nicht berührt.
6 Altlastenverdächtige Flächen/Altlasten
Der Gemeinde Wehrheim liegen keine Informationen über Altablagerungen im Plangebiet vor.
7 Immissionsschutz
Immissionsschutzrechtliche Konflikte sind vorliegend nicht erkennbar.
8 Denkmalschutz
Auf die Bestimmungen des § 20 Hessisches Denkmalschutzgesetz wird verwiesen.
9 Sonstige Infrastruktur
Sonstige Infrastruktureinrichtungen sind aus dem Plangebiet nicht bekannt.
10 Bodenordnung
Ein Bodenordnungsverfahren im Sinne §§ 45 ff. BauGB wird voraussichtlich nicht erforderlich.
11 Städtebauliche Vorkalkulation
Aus dem Vollzug des Bebauungsplanes entstehen der Gemeinde Wehrheim Kosten für die Herstellung
der notwendigen Erschließungsanlagen, die jedoch im Rahmen der Grundstückveräußerung
refinanzierbar sind.
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