Gewerbegebiet nördlich der Aschaffenburger Straße

Stadt Babenhausen
Begründung
zum Vorentwurf des Bebauungsplanes
„Gewerbegebiet nördlich der Aschaffenburger Straße“
Planstand: 01.09.2011
Bearbeitung:
Dipl.-Ing. Elisabeth Schade, Städtebauarchitektin AKH
Dipl.-Geogr. Julian Adler
Planungsbüro Holger Fischer – Konrad-Adenauer-Straße 16 – 35440 Linden – Tel 06403 9537-0 – Fax 9537-30

Stadt Babenhausen: Bebauungsplan „Gewerbegebiet nördlich der Aschaffenburger Straße“ 2
Inhalt
1 Vorbemerkungen ............................................................................................................................... 3
1.1 Veranlassung und Planziel.......................................................................................................... 3
1.2 Räumlicher Geltungsbereich....................................................................................................... 4
1.3 Übergeordnete Planungen.......................................................................................................... 5
1.4 Städtebauliche und planerische Rahmenbedingungen .............................................................. 5
2 Inhalt und Festsetzungen ................................................................................................................. 7
2.1 Art der baulichen Nutzung........................................................................................................... 7
2.1.1 Mischgebiet............................................................................................................................. 7
2.1.2 Gewerbegebiet........................................................................................................................ 8
2.2 Maß der baulichen Nutzung........................................................................................................ 9
2.2.1 Grundflächenzahl.................................................................................................................... 9
2.2.2 Geschossflächenzahl.............................................................................................................. 9
2.2.3 Baumassenzahl ...................................................................................................................... 9
2.2.4 Zahl der Vollgeschosse ........................................................................................................ 10
2.2.5 Festsetzungen zur Höhenentwicklung.................................................................................. 10
2.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche ....................................................................... 11
3 Verkehrliche Erschließung und Anbindung.................................................................................. 11
4 Berücksichtigung umweltschützender Belange........................................................................... 12
5 Immissionsschutz............................................................................................................................ 12
6 Wasserwirtschaft und Grundwasserschutz.................................................................................. 13
7 Altablagerungen und Altlasten....................................................................................................... 15
8 Denkmalschutz................................................................................................................................. 15
9 Sonstige Infrastruktur ..................................................................................................................... 16
10 Bodenordnung ................................................................................................................................. 16
11 Städtebauliche Vorkalkulation ....................................................................................................... 16
12 Bauordnungsrechtliche Gestaltungsvorschriften........................................................................ 17
12.1 Gebäude- und Dachgestaltung ................................................................................................. 17
12.2 Werbeanlagen........................................................................................................................... 17
12.3 Einfriedungen ............................................................................................................................ 17
13 Hinweise und nachrichtliche Übernahmen ................................................................................... 18
14 Verfahrensstand............................................................................................................................... 19
/Anlagen
Planungsbüro Holger Fischer, 35440 Linden 09/2011

Stadt Babenhausen: Bebauungsplan „Gewerbegebiet nördlich der Aschaffenburger Straße“ 3
1 Vorbemerkungen
1.1 Veranlassung und Planziel
In der Stadt Babenhausen soll der bislang weitgehend ungenutzte Bereich nördlich der Aschaffenburger
Straße (Bundesstraße B 26) und südlich der Bahnlinie Darmstadt-Aschaffenburg einer städtebaulichen
Aufwertung zugeführt und die Entwicklung eines Gewerbegebietes sowie eines ergänzenden Mischgebietes
planungsrechtlich vorbereitet werden. Die Planungen sind dabei im Zusammenhang mit dem gesamtstädtischen
Entwicklungskonzept zu sehen, das im Rahmen des Städtebauförderungsprogrammes
Stadtumbau Hessen in Babenhausen eine städtebauliche Aufwertung dieses Areals sowie des gesamten
Straßenbereiches entlang der Aschaffenburger Straße anstrebt. Südöstlich an das Plangebiet grenzt
zudem das ehemalige Kasernengelände an, für welches nach der erfolgten Nutzungsaufgabe nun über
den Europan-Wettbewerb der Rahmenplan „Konversion des Kasernengeländes Babenhausen“ als städtebauliches
Entwicklungskonzept aufgestellt wurde.
Die vorliegende Planung reiht sich somit in das städtebauliche Ziel einer Aufwertung und Neuordnung
des gesamten östlichen Stadteingangs von Babenhausen im Bereich der Aschaffenburger Straße ein und
leistet zugleich einen Beitrag zur Revitalisierung bislang ungenutzter Flächen im Stadtgefüge. Zudem
können auch die innerhalb des Plangebietes bereits vorhandenen Nutzungen erfasst werden, sodass
künftig die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen für den Gesamtbereich eindeutig festgelegt sind.
Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Babenhausen hat daher am 05.05.2011 den Beschluss zur
Aufstellung eines Bebauungsplanes für den Bereich nördlich der Aschaffenburger Straße sowie zu der
hierfür erforderlichen 14. Änderung des Flächennutzungsplanes gefasst.
Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich des Bebauungsplanes
Bahnlinie
Plangebiet
B 26 Kasernenareal
Eigene Darstellung, auf Basis von: http://hessenviewer.hessen.de (22.08.11) genordet, ohne Maßstab
Mit dem vorliegenden Bebauungsplan wird im o.g. Bereich eine geordnete städtebauliche Entwicklung
ermöglicht und die angestrebte Aufwertung und Neuordnung der Flächen nördlich der Aschaffenburger
Straße planungsrechtlich abgesichert. Das Planziel des Bebauungsplanes liegt in der Ausweisung eines
Mischgebietes nach § 6 BauNVO und eines Gewerbegebietes nach § 8 BauNVO.
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Stadt Babenhausen: Bebauungsplan „Gewerbegebiet nördlich der Aschaffenburger Straße“ 4
1.2 Räumlicher Geltungsbereich
Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst in der Gemarkung Babenhausen, Flur 2,
eine Fläche von rd. 4,4 ha und wird im Einzelnen wie folgt begrenzt:
Norden: Bahnlinie Darmstadt-Aschaffenburg und Bahndamm
Westen: Grün- und Freiflächen sowie Trassenverlauf der Bahnlinie
Süden: Aschaffenburger Straße (B 26), Grünflächen, Wohnnutzung und Kasernenareal
Osten: Bereich der ehemaligen Betonsteinfabrik
Plangebiet und Aschaffenburger Straße (B 26)
Bestehende Nutzungen im Plangebiet
Quelle: Eigene Aufnahmen (06/2011)
Der bislang weitgehend ungenutzte Bereich nördlich der Aschaffenburger Straße stellt sich gegenwärtig
überwiegend als Grünland mit größeren Freiflächen dar, während in Richtung des Straßenverlaufs einzelne
freistehende Gebäude mit gemischten Nutzungen (Wohnen und Gastronomie) vorhanden sind. Das
Geländeniveau des Plangebietes liegt im westlichen Teilbereich noch rd. 1-2 m unter dem Straßenniveau,
im östlichen Teilbereich wurden die Flächen bereits aufgefüllt.
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1.3 Übergeordnete Planungen
Die Fläche ist im Regionalplan Südhessen 2010 als Vorbehaltsgebiet für Landwirtschaft, überlagert
durch die Signatur Vorbehaltsgebiet für den Grundwasserschutz, dargestellt.
Der Flächennutzungsplan stellt den Bereich des Plangebietes als gemischte Baufläche i.S.d. § 1 Abs. 1
Nr. 2 BauNVO dar. Da Bebauungspläne gemäß § 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan zu
entwickeln sind, steht die Darstellung des Flächennutzungsplans der vorliegenden Planung somit zunächst
entgegen. Die erforderliche 14. Änderung des Flächennutzungsplanes mit dem Planziel einer
teilräumlichen Darstellung von gewerblicher Baufläche i.S.d. § 1 Abs. 1 Nr. 3 BauNVO erfolgt im Parallelverfahren
zur Aufstellung des Bebauungsplanes.
1.4 Städtebauliche und planerische Rahmenbedingungen
Die vorliegende Planung ist insbesondere im Zusammenhang mit dem gesamtstädtischen Entwicklungskonzept
zu sehen, das im Rahmen des Städtebauförderungsprogrammes Stadtumbau Hessen in Babenhausen
eine städtebauliche Aufwertung des Plangebietes sowie des gesamten Straßenbereiches
entlang der Aschaffenburger Straße anstrebt. Das Stadtumbauprogramm in Hessen unterstützt Kommunen
bei Stadtentwicklungsaufgaben im Zusammenhang mit den Folgen des demografischen und wirtschaftsstrukturellen
Wandels. Bezüglich der Ausgangsituation in Babenhausen wird im Rahmen des
Standortprofils 1 ausgeführt:
„Sowohl das durch den Abzug von US-Truppen freigewordene Kasernengelände als auch zwei sekundär
genutzte, großflächige Gewerbebrachen stellen Babenhausen vor eine große Stadtentwicklungsaufgabe.
Die Einbeziehung des Kasernengeländes stellt den wichtigsten Schwerpunkt künftiger Stadtentwicklung
in Babenhausen dar. Der nördlich an das Kasernenareal angrenzende Bereich ist geprägt durch gewerbliche
Unternutzung und städtebauliche Missstände, teilweise ist auch bereits ein deutlicher Verfall der
Gebäudesubstanz sichtbar. Ebenso bestehen städtebauliche Missstände im westlich an das Kasernenareal
angrenzenden Gewerbegebiet, hier bestehen insbesondere Nutzungskonflikte mit dem benachbarten
Wohngebiet bezüglich des Lieferverkehrs. In beiden Bereichen besteht städtebaulicher Neuordnungsbedarf.“
Für den Bereich nördlich der Aschaffenburger Straße wird darüber hinaus ausgeführt:
„Auf diesem Gelände, geprägt von der Brache eines Beton- und Gussarmaturenwerks, befindet sich eine
überwiegend schlechte bis marode Bausubstanz (z.T. bereits Verfall, Bauruine, Brandruinen). Die Fläche
wird im Hinblick auf ihre Lagequalität stark untergenutzt (Gebrauchtwagenhandel, Im- und Export, Aktenbunker,),
meist handelt es sich um gewerbliche Kümmernutzungen. Ziel des Stadtumbaus ist die Entwicklung
eines reaktivierten Gewerbegebiets als Stadteingangsbereich mit hoher Gestaltqualität und gestalterischer
Korrespondenz mit der gegenüberliegenden Kaserne und Arbeitsplatzquartier mit Identifikationspotenzial.“
Südöstlich an das Plangebiet grenzt schließlich der Bereich des ehemaligen Kasernengeländes an, für
den nach erfolgter Nutzungsaufgabe über den Europan-Wettbewerb der Rahmenplan „Konversion des
Kasernengeländes Babenhausen“ als städtebauliches Entwicklungskonzept aufgestellt wurde. Bei den
Europan-Wettbewerben handelt es sich dabei um Ideenwettbewerbe, welche von internationalen Jurys
bewertet werden.
1 www.stadtumbau-hessen.de/tiny_docman/files/SUH_Profil_E01_Babenhausen.pdf (22.08.11)
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Im Zuge des Wettbewerbes Europan 9 mit dem Leitthema „european urbanity – Nachhaltige Stadt und
neue urbane Räume“ erfolgte in Babenhausen dabei eine Betrachtung des gesamten Stadteingangs Ost:
Ausschnitt aus dem städtebaulichen Rahmenplan „Konversion des Kasernengeländes Babenhausen“
Bereich des
Plangebietes
Quelle: Arbeitsgemeinschaft metris architekten bda, 711LAB Stefan Werrer (verändert) genordet, ohne Maßstab
Der derzeit zur Zertifizierung angemeldete Rahmenplan sieht für den Bereich des Kasernengeländes
neben einer Freiraumgestaltung insbesondere die drei Schwerpunkte Wohnen, Gewerbe sowie Verwaltung
und Büro vor. Gemäß den Ausführungen im Erläuterungsbericht soll auf dem rd. 60 ha großen Konversionsareal
als zivile Nachnutzung ein Quartier entstehen, in dem „modellhaft neue Formen des ökologisch,
ökonomisch und sozial nachhaltigen Wirtschaftens, Arbeitens und Wohnens realisiert werden“.
Für das Plangebiet des vorliegenden Bebauungsplanes im Bereich nördlich der Aschaffenburger
Straße ist nunmehr die Ausweisung eines an den Straßenverlauf angrenzenden Mischgebietes sowie die
großräumige Ausweisung eines Gewerbegebietes vorgesehen, um somit sowohl der konkreten Flächennachfrage
von Gewerbebetrieben Rechnung zu tragen, als auch die innerhalb des Plangebietes bereits
bestehenden Nutzungen planungsrechtlich abzusichern. Die vorgesehene Erschließung ermöglicht perspektivisch
zudem auch die Weiterführung der städtebaulichen Entwicklung in Richtung des östlich angrenzenden
Bereiches des ehemaligen Betonsteinwerkes.
Die vorliegende Planung reiht sich somit in das städtebauliche Ziel einer Aufwertung und Neuordnung
des gesamten östlichen Stadteingangs ein und leistet zugleich einen Beitrag zur Revitalisierung bislang
ungenutzter Flächen im Stadtgefüge.
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Stadt Babenhausen: Bebauungsplan „Gewerbegebiet nördlich der Aschaffenburger Straße“ 7
2 Inhalt und Festsetzungen
Zur Sicherung der angestrebten städtebaulich geordneten Entwicklung sind in Ausführung des § 1 Abs. 3
BauGB die im Folgenden erläuterten zeichnerischen und textlichen Festsetzungen in den Bebauungsplan
„Gewerbegebiet nördlich der Aschaffenburger Straße“ aufgenommen worden.
2.1 Art der baulichen Nutzung
2.1.1 Mischgebiet
Im südöstlichen Bereich des Plangebietes gelangt in Richtung der Aschaffenburger Straße ein Mischgebiet
i.S.d. § 6 BauNVO zur Ausweisung. Die Ausweisung erfolgt überwiegend bestandsorientiert in Anlehnung
an die ausgeübten Nutzungen (Wohnen und Gastronomie). Zugleich wird mit der Ausweisung
das städtebauliche Ziel verfolgt, im Hinblick auf immissionsschutzrechtliche Gesichtspunkte eine Abstufung
der Nutzungen bzw. einen gestaffelten und abgestuften Übergang ausgehend von der Aschaffenburger
Straße bis hin zur Eisenbahntrasse zu erreichen.
Mischgebiete dienen nach § 6 Abs. 1 BauNVO dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben,
die das Wohnen nicht wesentlich stören. Gemäß § 6 Abs. 2 BauNVO sind in Mischgebieten allgemein
zulässig:
- Wohngebäude,
- Geschäfts- und Bürogebäude,
- Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
- sonstige Gewerbebetriebe,
- Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
- Gartenbaubetriebe,
- Tankstellen sowie
- eingeschränkt Vergnügungsstätten
Hinzu kommen gemäß § 13 BauNVO Gebäude und Räume für freie Berufe (Berufsausübung freiberuflich
Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben).
Aus städtebaulichen Gründen setzt der Bebauungsplan fest, dass innerhalb des Mischgebietes die nach
§ 6 Abs. 2 Nr. 7 und Nr. 8 BauNVO allgemein zulässigen Tankstellen und Vergnügungsstätten unzulässig
sind. Der Ausschluss entspricht insofern dem städtebaulichen Ziel, innerhalb des räumlichen Geltungsbereiches
keine Nutzungen planungsrechtlich vorzubereiten, die der angestrebten Standortqualität entgegenstehen
können oder im Kontext der Lage des Plangebietes nicht oder nur bedingt verträglich untergebracht
werden können.
Zur Begründung des Ausschlusses von Vergnügungsstätten kann ferner ausgeführt werden, dass unter
Vergnügungsstätten in Anlehnung an einschlägige Literatur und Rechtsprechung zunächst gewerbliche
Nutzungsarten verstanden werden können, die sich in unterschiedlicher Ausprägung (z.B. Amüsierbetriebe,
Diskotheken, Spielhallen) unter Ansprache des Spiel, Geselligkeits- oder Sexualtriebs einer bestimmten
gewinnbringenden und vorwiegend freizeitbezogenen Unterhaltung widmen.
Sämtlichen Vergnügungsstätten ist zunächst gemeinsam, dass diese etwa durch den verstärkten Zu- und
Abfahrtsverkehr auch zur Nachtzeit, musikalische Darbietungen sowie nicht zuletzt auch durch das Verhalten
der Besucher von Vergnügungsstätten selbst insbesondere die Wohnruhe beeinträchtigen können.
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Stadt Babenhausen: Bebauungsplan „Gewerbegebiet nördlich der Aschaffenburger Straße“ 8
Neben einer potenziellen Lärmbelästigung können zudem verschiedene städtebauliche Negativwirkungen
aufgezählt werden, zu denen insbesondere städtebauliche Abwertungsprozesse („trading-down“-Effekte)
gehören, aber auch sonstige Beeinträchtigungen des Orts- und Straßenbildes, etwa durch räumliche
Konzentrationen von Spielhallen, durch oftmals als aufdringlich empfundene Außenwerbung oder durch
bauliche Abschottung und mangelnde Integration – mithin durch ihr optisches Erscheinungsbild und ihre
Präsenz im öffentlichen Raum.
Da insbesondere Spielhallen in der Lage sind, vergleichsweise hohe Mieten zu bezahlen, kann durch
deren Ansiedlung und in der Folge einer Verschiebung des Boden- und Mietpreisgefüges eine Verdrängung
von eingesessenen Nutzungen erfolgen, sodass in funktionaler Hinsicht auch gewachsene Versorgungsbereiche
oder sonstige Gebiete mit einer jeweils charakteristischen Nutzungsstruktur destabilisiert
und beeinträchtigt werden können. Hinzu kommt oftmals auch ein Attraktivitäts- sowie Imageverlust des
näheren Umfeldes, welcher dann gegebenenfalls zu einzelnen Geschäfts- oder Betriebsverlagerungen
führen kann und im Hinblick auf Folgenutzungen nicht zuletzt auch Mindernutzungen anziehen kann.
Vor dem Hintergrund der angesprochenen städtebaulichen Problemstellungen ergibt sich somit im Rahmen
des vorliegenden Bebauungsplanes die Erforderlichkeit eines Ausschlusses der in Mischgebieten
allgemein zulässigen Vergnügungsstätten.
2.1.2 Gewerbegebiet
Im Plangebiet gelangt überwiegend Gewerbegebiet i.S.d. § 8 BauNVO zur Ausweisung, sodass der nördliche
Bereich des Plangebietes künftig für gewerbliche Nutzungen zur Verfügung stehen wird und somit
dem produzierenden und weiterverarbeitenden Gewerbe vorbehalten bleibt. Das Gewerbegebiet ist hinsichtlich
des Maßes der baulichen Nutzung in zwei Teilbaugebiete mit der lfd. Nr. 1 und Nr. 2 unterteilt,
um somit die künftige städtebauliche Entwicklung hinreichend steuern zu können.
Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben.
Gemäß § 8 Abs. 2 BauNVO sind in Gewerbegebieten allgemein zulässig:
- Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
- Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude,
- Tankstellen,
- Anlagen für sportliche Zwecke.
Ausnahmsweise können zugelassen werden:
- Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem
Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,
- Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke,
- Vergnügungsstätten.
Hinzu kommen gemäß § 13 BauNVO Gebäude und Räume für freie Berufe (Berufsausübung freiberuflich
Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben).
Der Bebauungsplan setzt gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO fest, dass im
Gewerbegebiet die nach § 8 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstätten unzulässig
sind. Zur Begründung des Ausschlusses kann auf die Ausführungen unter Punkt 2.1.1 der vorliegenden
Begründung verwiesen werden.
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Wohnnutzungen werden im Gewerbegebiet dagegen nicht ausdrücklich ausgeschlossen, sodass ent-
sprechende Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen daher i.S.d. § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO
ausnahmsweise zulässig sind.
Im Hinblick auf die Steuerung von Einzelhandelsvorhaben wurde auf Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 1
BauGB i.V.m. § 1 Abs. 9 BauNVO eine Festsetzung in Anlehnung an die sogenannte „Selbstproduzentenklausel“
in den Bebauungsplan aufgenommen. Die Einrichtung von Verkaufsflächen ist mit Ausnahme
des Gewerbegebietes mit der lfd. Nr. 3 nur für die Selbstvermarktung der im Gebiet produzierenden und
weiterverarbeitenden Betriebe zulässig, wenn die Verkaufsfläche einen untergeordneten Teil der durch
die Betriebsgebäude bebauten Fläche einnimmt. Davon ausgenommen sind die Sortimentsgruppen Baustoffhandel,
Brennstoffhandel, Kfz-Handel, Gartenbaubetriebe und Landmaschinenhandel.
2.2 Maß der baulichen Nutzung
Bei der Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung im Bebauungsplan sind gemäß § 16 Abs. 3
BauNVO stets die Grundflächenzahl oder die Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen und die
Zahl der Vollgeschosse oder die Höhe baulicher Anlagen zu bestimmen, wenn ohne ihre Festsetzung
öffentliche Belange, insbesondere das Orts- und Landschaftsbild, beeinträchtigt werden können.
Zum Maß der baulichen Nutzung werden daher differenziert für die jeweiligen Teilbaugebiete die Grundflächenzahl,
die Geschossflächenzahl, die Baumassenzahl, die Zahl der maximal zulässigen Vollgeschosse
sowie die maximal zulässige Gebäudeoberkante festgesetzt.
2.2.1 Grundflächenzahl
Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel m² Grundfläche je m² Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Abs. 3
BauNVO zulässig sind.
Für das Mischgebiet unter der lfd. Nr. 1 wird in Anlehnung an die Obergrenzen gemäß § 17 Abs. 1
BauNVO einheitlich eine Grundflächenzahl von GRZ = 0,6 festgesetzt. Für das Gewerbegebiet unter der
lfd. Nr. 2 und Nr. 3 wird für die Grundflächenzahl dagegen ein Maß von GRZ = 0,8 vorgesehen. Auch
hierbei erfolgt eine Orientierung an den Obergrenzen für Gewerbegebiete gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO,
sodass auch eine zweckentsprechende Nutzung der Gewerbegrundstücke planungsrechtlich zulässig ist.
2.2.2 Geschossflächenzahl
Die Geschossflächenzahl gibt an wie viel m² Geschossfläche je m² Grundstücksfläche im Sinne des § 19
Abs. 3 BauNVO zulässig sind.
Für das Mischgebiet unter der lfd. Nr. 1 sowie für das Gewerbegebiet unter der lfd. Nr. 3 wird einheitlich
eine Geschossflächenzahl von GFZ = 1,2 festgesetzt. Die Geschossflächenzahl für das Mischgebiet ergibt
sich dabei aus der Grundflächenzahl multipliziert mit der Zahl der zulässigen Vollgeschosse sowie in
Anlehnung an die Obergrenzen für Mischgebiete gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO. Für das Gewerbegebiet
unter der lfd. Nr. 2 erfolgt dagegen die Festsetzung einer Baumassenzahl, sodass die Festsetzung einer
Geschossflächenzahl nicht erforderlich ist.
2.2.3 Baumassenzahl
Die Baumassenzahl gibt an, wie viel m 3 Baumasse je m 2 Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Abs. 3
BauNVO zulässig sind. Diese Maßvorgabe findet vorwiegend in Gewerbe- und Industriegebieten für große
Lager- und Fertigungshallen Anwendung.
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Stadt Babenhausen: Bebauungsplan „Gewerbegebiet nördlich der Aschaffenburger Straße“ 10
Das nachfolgende Beispiel verdeutlicht grundsätzlich das Verhältnis von überbaubarer Grundstücksfläche
und Baumassenzahl:
Unter der Annahme, dass ein 1.000 m² großes Baugrundstück vollständig, also zu 100 %, überbaut
wird, entspräche die Festsetzung einer Baumassenzahl von BMZ = 10,0 (10.000 m³ Baumasse)
einer zulässigen Bauhöhe von 10 m. Würden, wie die Festsetzung der Grundflächenzahl von GRZ
= 0,8 es maximal gestattet, 80 % der Fläche des Baugrundstückes bebaut, könnte eine Bauhöhe
von 12,5 m realisiert werden. Bei geringeren Versiegelungsgraden wären zudem entsprechend höhere
Gebäude zulässig.
Der Bebauungsplan setzt für das Gewerbegebiet unter der lfd. Nr. 2 eine Baumassenzahl von BMZ = 8,0
fest, sodass das Maß der baulichen Nutzung künftig hinreichend gesteuert werden kann.
2.2.4 Zahl der Vollgeschosse
Die Höhenentwicklung der baulichen Anlagen wird zunächst durch die Zahl der zulässigen Vollgeschosse
bestimmt. Die Hessische Bauordnung (HBO) definiert den Vollgeschossbegriff wie folgt:
Geschosse sind oberirdische Geschosse, wenn ihre Deckenoberkanten im Mittel mehr als 1,40 m über die
Geländeoberfläche hinausragen, sonst sind sie Kellergeschosse. Hohlräume zwischen der obersten Decke
und der Bedachung, in denen Aufenthaltsräume nicht möglich sind, sind keine Geschosse. Vollgeschosse
sind oberirdische Geschosse, die eine Höhe von mindestens 2,30 m haben. Ein gegenüber mindestens einer
Außenwand des Gebäudes zurückgesetztes oberstes Geschoss (Staffelgeschoss) und ein Geschoss mit mindestens
einer geneigten Dachfläche ist ein Vollgeschoss, wenn es diese Höhe über mehr als drei Viertel der
Brutto-Grundfläche des darunter liegenden Geschosses hat.
Die Höhe der Geschosse wird von Oberkante Rohfußboden bis Oberkante Rohfußboden der darüber liegenden
Decke, bei Geschossen mit Dachflächen bis Oberkante der Tragkonstruktion gemessen. Untergeordnete
Aufbauten über Dach und untergeordnete Unterkellerungen zur Unterbringung von maschinentechnischen Anlagen
für die Gebäude sind keine Vollgeschosse. Dachgeschosse sind Geschosse mit mindestens einer geneigten
Dachfläche.
Für das Mischgebiet unter der lfd. Nr. 1 und das Gewerbegebiet unter der lfd. Nr. 3 wird die Zahl der maximal
zulässigen Vollgeschosse auf ein Maß von Z = II begrenzt, sodass künftig maximal eine zweigeschossige
Bebauung zulässig ist. Mit der Festsetzung kann zugleich auch der im Bereich des Mischgebietes
bereits vorhandene Gebäudebestand planungsrechtlich erfasst werden.
Für das Gewerbegebiet unter der lfd. Nr. 2 erfolgt dagegen die Festsetzung einer Baumassenzahl, sodass
die Festsetzung der Zahl der maximal zulässigen Vollgeschosse nicht erforderlich ist.
2.2.5 Festsetzungen zur Höhenentwicklung
Da die Hessische Bauordnung nur eine Mindesthöhe vorgibt, ist der Begriff des Vollgeschosses höhenmäßig
zunächst unbegrenzt. Daher empfiehlt sich die ergänzende Festsetzung einer Höhenbegrenzung,
um zu dokumentieren, dass die künftige Bebauung innerhalb des Plangebietes hinsichtlich ihrer Höhenentwicklung
planungsrechtlich hinreichend gesteuert werden kann.
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Gebäudeoberkante
Der Bebauungsplan setzt für das Mischgebiet unter der lfd. Nr. 1 und das Gewerbegebiet unter der lfd.
Nr. 3 die maximal zulässige Gebäudeoberkante auf ein Maß von OKGeb. = 13,0 m fest. Für das Gewerbegebiet
unter der lfd. Nr. 2 wird für die maximal zulässige Gebäudeoberkante dagegen ein Maß von OKGeb.
= 14,0 m vorgesehen, da in Richtung der angrenzenden Eisenbahntrasse aus städtebaulichen Gesichtspunkten
auch geringfügig höhere Gebäudehöhen zugelassen werden können.
Der untere Bezugspunkt für die Ermittlung der im Bebauungsplan festgesetzten Gebäudeoberkanten ist
die Fahrbahnoberkante (Scheitelpunkt) der das jeweilige Grundstück erschließenden Straße, gemessen
lotrecht vor der Gebäudemitte. Der festgesetzte untere Bezugspunkt gilt auch für die Berechnung der
Abstandsflächen.
2.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche
Eine Bauweise wird nicht festgesetzt. Sie ergibt sich jeweils abschließend aus der überbaubaren Grundstücksfläche
in Verbindung mit den Abstandsbestimmungen der Hessischen Bauordnung (HBO).
Die Ausweisung der überbaubaren Grundstücksflächen erfolgt mittels Baugrenzen. Im Geltungsbereich
des Bebauungsplans werden demnach flächenhaft Baugrenzen festgesetzt, die mit den Gebäuden nicht
überschritten werden dürfen.
3 Verkehrliche Erschließung und Anbindung
Das Plangebiet des Bebauungsplanes liegt im südöstlichen Bereich der Stadt Babenhausen, von wo aus
über die innerörtlichen Verkehrswege und die umliegenden Bundes- und Landesstraßen sowie über die
Bundesautobahnen A 3 und A 45 eine überörtliche Anbindung erfolgen kann. Das Plangebiet befindet
sich innerhalb des Bebauungszusammenhanges und ist somit auch für Fußgänger und Radfahrer sowie
mit dem öffentlichen Personennahverkehr auf kurzem Wege erreichbar. Die nächstgelegenen Bushaltestellen
befinden sich in fußläufiger Entfernung nur unweit des Plangebietes.
Die äußere Erschließung erfolgt ausgehend von der Aschaffenburger Straße in Gegenlage zur Friedrich-
Ebert-Straße. Da die Aschaffenburger Straße als Bundesstraße bereits ausreichende Straßenquerschnitte
aufweist, kann im vorliegenden Fall von einer leistungsfähigen Abwicklung über die bestehenden Verkehrswege
ausgegangen werden. Mit dem Einbezug der Straßenverkehrsflächen im Bereich der Aschaffenburger
Straße steht der Bebauungsplan darüber hinaus weitergehenden Maßnahmen nicht entgegen.
Die innere Erschließung erfolgt über eine T-förmige Stichstraße und die Ausbildung von entsprechend
dimensionierten Wendeanlagen an den westlichen und östlichen Endpunkten. Die Erschließung ermöglicht
somit perspektivisch auch die Weiterführung der städtebaulichen Entwicklung in Richtung des östlich
angrenzenden Bereiches des ehemaligen Betonsteinwerkes. Der Bebauungsplan sieht daher im östlichen
Bereich des Gewerbegebietes Flächen vor, die von einer Bebauung freizuhalten sind. Über diese
Flächen kann der Verlauf der östlichen Stichstraße grundsätzlich fortgeführt werden.
Im nördlichen Bereich des Plangebietes sieht der Bebauungsplan zudem die Ausweisung einer Verkehrsfläche
mit der besonderen Zweckbestimmung Öffentliche Parkfläche fest, um somit in zentraler Lage des
Plangebietes ausreichend öffentliche Stellplätze bereithalten zu können. Zudem wird eine Verkehrsfläche
mit der besonderen Zweckbestimmung Fußweg festgesetzt, sodass für Fußgänger ergänzende Wegebeziehungen
geschaffen werden können und die Erreichbarkeit des Plangebietes auf kurzem Wege gewährleistet
werden kann. Im Zuge des Fußweges können zudem erforderliche Leitungen im öffentlichen
Straßenraum verlegt werden.
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Der südliche Bereich des Plangebietes befindet sich aufgrund der unmittelbar an den Trassenverlauf der
Bundesstraße B 26 angrenzenden Lage zudem innerhalb der Baufreihaltezone gemäß den Vorgaben des
Bundesfernstraßengesetzes (FStrG). Ein Verweis auf § 9 Abs. 1 FStrG erfolgt als nachrichtlicher Bestandteil
der Plankarte des Bebauungsplanes.
4 Berücksichtigung umweltschützender Belange
Im Zuge der verbindlichen Bauleitplanung wird ein Umweltbericht erarbeitet, dessen Inhalt entsprechend
der Anlage zu § 2 Abs. 4 und § 2a BauGB aufbereitet wird. Nach § 2a BauGB ist der Umweltbericht Teil
der Begründung zum Bebauungsplan und unterliegt damit den gleichen Verfahrensschritten wie die Begründung
an sich (u.a. Öffentlichkeitsbeteiligung und Beteiligung der Träger öffentlicher Belange). Die
Ergebnisse des Umweltberichts und die eingegangenen Anregungen und Bedenken sind in der abschließenden
bauleitplanerischen Abwägung entsprechend zu berücksichtigen.
Um Doppelungen und damit eine unnötige Belastung des Verfahrens zu vermeiden, wurden die für die
Abarbeitung der Eingriffsregelung notwendigen zusätzlichen Inhalte, die als Belange des Naturschutzes
und der Landschaftspflege gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB gleichberechtigt in die bauleitplanerische Abwägung
einzustellen sind, in den Umweltbericht integriert.
Der Umweltbericht liegt der Begründung als Anlage bei; auf die dortigen Ausführungen wird entsprechend
verwiesen.
5 Immissionsschutz
Im Rahmen der Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB sind die Belange des Immissionsschutzes entsprechend
zu würdigen. Nach den Vorgaben des § 50 Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG), sind bei
raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen die für eine bestimmte Nutzung vorgesehenen Flächen
einander so zuzuordnen, dass schädliche Umwelteinwirkungen auf die ausschließlich oder überwiegend
dem Wohnen dienenden Gebiete sowie auch sonstige schutzbedürftige Gebiete soweit wie möglich vermieden
werden. Mit der geplanten Zuordnung der Gebietstypen kann dem genannten Trennungsgrundsatz
des § 50 BImSchG grundsätzlich entsprochen werden. Zugleich wird mit der Ausweisung eines
Mischgebietes auch das städtebauliche Ziel verfolgt, im Hinblick auf immissionsschutzrechtliche Gesichtspunkte
eine Abstufung der Nutzungen bzw. einen gestaffelten und abgestuften Übergang ausgehend
von der Aschaffenburger Straße bis hin zur Eisenbahntrasse zu erreichen.
Darüber hinaus wird im Rahmen des vorliegenden Bebauungsplanes von der Möglichkeit Gebrauch gemacht,
gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 23a BauGB Gebiete, in denen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
bestimmte luftverunreinigende Stoffe nicht verwendet werden dürfen, festzusetzen. Zur Vermeidung
von Umweltbelastungen (Reduzierung klimarelevanter Emissionen) sowie zur rationellen Verwendung
von Energie ist als Hauptenergieträger zu Heizzwecken Erdgas vorzusehen. Sonstige fossile
Brennstoffe sind dagegen innerhalb des Plangebietes nicht zulässig.
Ferner werden gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB Festsetzungen zum Schallschutz getroffen. Der Bebauungsplan
setzt für seinen Geltungsbereich fest, dass als Mindestforderung an die resultierenden Schalldämm-Maße
der Außenbauteile schutzbedürftiger Räume die Werte gelten, die in der DIN 4109, Schallschutz
im Hochbau, in Abhängigkeit von der Raumnutzung definiert werden.
Parallel zum Bebauungsplan wird eine Schalltechnische Untersuchung eingeholt. Die Ergebnisse finden
Eingang in den Entwurf des Bebauungsplanes.
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Stadt Babenhausen: Bebauungsplan „Gewerbegebiet nördlich der Aschaffenburger Straße“ 13
6 Wasserwirtschaft und Grundwasserschutz
Die folgenden Ausführungen geben entsprechend dem Planungsstand Aufschluss über die Berücksichti-
gung wasserwirtschaftlicher Belange im Rahmen des Bauleitplanverfahrens.
Wasserversorgung
Die Wasserversorgung und Deckung des im Plangebiet anfallenden zusätzlichen Wasserbedarfs erfolgt
durch Anschluss an das bestehende Versorgungsnetz.
Die Stadt Babenhausen geht aufgrund der Lage des Plangebietes davon aus, dass die Trinkwasser- und
Löschwasserversorgung entsprechend gesichert werden kann. Innerhalb des Plangebietes sind die erforderlichen
Wasserleitungen teilweise neu zu verlegen.
Die Detailabstimmung mit den zuständigen Behörden erfolgt im Rahmen der nachfolgenden Ausführungsplanung.
Abwasserentsorgung
Die Entsorgung des im Plangebiet anfallenden zusätzlichen Abwassers erfolgt durch Anschluss an die
bestehenden Netze. Die Anschlussmöglichkeiten an die im Bereich der Aschaffenburger Straße vorhandenen
Kanäle sind prinzipiell gegeben. Die Quantifizierung der Abwassermenge und -fracht, die von den
häuslichen Abwässern sowie auch von dem Abwasser im öffentlichen Straßenraum resultiert, kann zum
gegenwärtigen Planungszeitpunkt jedoch nicht abschließend bestimmt werden.
Die Detailabstimmung mit den zuständigen Behörden erfolgt im Rahmen der nachfolgenden Ausführungsplanung.
Im Zusammenhang mit der Abwasserentsorgung ist ferner die Beseitigung von Niederschlagswasser
anzusprechen. Am 1. März 2010 ist das neue Wasserhaushaltsgesetz (WHG) vom 31. Juli 2009 (BGBl. I
S. 2585) in Kraft getreten. Da dem Bund im Zuge der sog. Föderalismusreform für den Bereich des Wasserhaushalts
die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz eingeräumt worden ist, wurden die bisherigen
Rahmenregelungen entsprechend zu Vollregelungen fortentwickelt. Vorrangig gelten nunmehr die
bundesrechtlichen Regelungen – die Vorschriften des Hessischen Wassergesetzes (HWG) gelten jedoch
fort, soweit das WHG für den betroffenen Bereich keine oder zumindest keine abschließende Regelung
trifft oder aber eine Öffnungsklausel für das Landesrecht enthalten ist.
Die Änderungen bedeuten unter anderem auch, dass § 42 Abs. 3 Satz 1 und 2 HWG a.F. im Ergebnis
durch den im Folgenden zitierten § 55 Abs. 2 WHG verdrängt worden ist:
§ 55 Abs. 2 WHG: Grundsätze der Abwasserbeseitigung
Niederschlagswasser soll ortsnah versickert, verrieselt oder direkt oder über eine Kanalisation ohne Vermischung
mit Schmutzwasser in ein Gewässer eingeleitet werden, soweit dem weder wasserrechtliche noch
sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften noch wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen.
§ 55 Abs. 2 WHG übernimmt damit als bundesweite Regelung den bereits im Landesrecht eingeführten
Grundsatz zur nachhaltigen Niederschlagswasserbeseitigung.
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Das HWG wurde darüber hinaus jedoch bereits an Inhalt und Systematik des WHG angepasst und am
14.12.2010 vom Landtag beschlossen, sodass nach der erfolgten Anpassung des Landesrechts nachfol-
gend zugleich die nunmehr maßgebliche Vorschrift des HWG aufgeführt werden soll:
§ 37 Abs. 4 Satz 1 HWG: Abwasserbeseitigung
Abwasser, insbesondere Niederschlagswasser, soll von demjenigen, bei dem es anfällt, verwertet werden,
wenn wasserwirtschaftliche und gesundheitliche Belange nicht entgegenstehen.
Da sowohl § 55 Abs. 2 WHG als auch § 37 Abs. 4 Satz 1 HWG zudem unmittelbar geltendes Recht darstellen
und im Rahmen der Baugenehmigungsverfahren zu beachten sind, wobei der Begriff „soll“ dahingehend
verstanden wird, dass nur bei nachweislich zu erwartenden Schwierigkeiten, d.h. bei atypischen
Sonderfällen, von dem Vollzug Abstand genommen werden darf, wird es für zulässig angesehen, hier auf
die Ebene der Baugenehmigungsverfahren zu verweisen.
Trinkwasserschutzgebiet
Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt innerhalb der weiteren Wasserschutzzone III B
eines ausgewiesenen Trinkwasserschutzgebietes. Die entsprechenden Schutzbestimmungen sind zu
beachten.
Bodenversiegelung
Von zunehmender Bedeutung im Hinblick auf die langfristige Trinkwassersicherung ist die mit der Versiegelung
infolge einer entsprechenden Bebauung einhergehende Reduzierung der Grundwasserneubildungsrate.
Jede Inanspruchnahme von Bodenfläche für eine bauliche Nutzung begründet einen Eingriff
in die natürlichen Bodenfunktionen, da insbesondere die Speicherfähigkeit sowie Filter- und Pufferfunktionen
beeinträchtigt werden können. Hinzu kommt gegebenenfalls auch der potenzielle Lebensraumverlust
für Tiere und Pflanzen. Der Bebauungsplan enthält daher Festsetzungen, die dazu beitragen,
eine Versiegelung von zu befestigenden Flächen zu minimieren, insbesondere durch die Vorschrift zur
wasserdurchlässigen Befestigung von Gehwegen, Stellplätzen sowie von Feuerwehrumfahrten und Hofflächen
auf den Baugrundstücken.
Weiterführend kann auf die einschlägigen Bestimmungen der Landesbauordnung, z.B. den im Folgenden
zitierten § 8 Abs. 1 HBO verwiesen werden:
Die nicht überbauten Flächen der bebauten Grundstücke sind
1. wasserdurchlässig zu belassen oder herzustellen und
2. zu begrünen oder zu bepflanzen,
soweit sie nicht für eine andere zulässige Verwendung benötigt werden. Satz 1 findet keine Anwendung,
soweit Bebauungspläne oder andere Satzungen Festsetzungen zu den nicht überbauten Flächen treffen.
Oberirdische Gewässer
Innerhalb des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes befinden sich keine oberirdischen
Gewässer sowie Quellen oder quellige Bereiche.
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Stadt Babenhausen: Bebauungsplan „Gewerbegebiet nördlich der Aschaffenburger Straße“ 15
Überschwemmungsgebiete
Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes berührt kein Überschwemmungsgebiet.
7 Altablagerungen und Altlasten
Beim Hessischen Landesamt für Umwelt und Geologie (HLUG) ist eine Altablagerung mit der Bezeichnung
„Lindengrund“ unter der ALTIS-Nr. 432.002.010-000.012 geführt. Auf der Basis einer Einzelfallrecherche
wurde ein weiterer Handlungsbedarf abgeleitet und die Fa. DR. HUG GEOCONSULT GMBH vom
Magistrat der Stadt Babenhausen beauftragt, orientierende Untersuchungen 2 durchzuführen, deren Ergebnisse
sich wie folgt zusammenfassen lassen:
„Mit den im Rahmen der orientierenden umwelttechnischen Untersuchungen ausgeführten 8 Bohrsondierungen
konnten die beiden auf Basis der Historischen Erkundung der Altablagerung „Lindengrund“
(Altis-Nummer 432.002.010-000.012) zugeordneten Auffüllkörper lokalisiert und in ausreichendem
Umfang erkundet werden.
Es hat sich dabei gezeigt, dass im Bereich der auf dem Grundstück Aschaffenburger Str. 32 als
Altablagerung gekennzeichneten Fläche keine Hinweise auf die Verkippung von Reststoffen festzustellen
sind. Hier liegen nur in den obersten Dezimetern des Bodens mit ortsfremden Stoffen
(Basaltschotter, geringe Bauschuttanteile) behaftete Auffüllungen vor, die nicht auf eine gezielte
Entsorgung entsprechender Stoffe zu interpretieren sind. Die Fläche sollte daher nicht weiter als
Altablagerung im Sinne des HLUG geführt werden. […] “
Der Stadt Babenhausen sind darüber hinaus sonstige Altablagerungen, Altstandorte und Altlasten innerhalb
des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes nicht bekannt.
Jedoch wird darauf hingewiesen, dass sobald bei der Durchführung von Erdarbeiten Bodenverunreinigungen
oder sonstige Beeinträchtigungen festgestellt werden, von denen eine Gefährdung für
Mensch und Umwelt ausgehen kann, umgehend die zuständigen Behörden zu informieren sind.
8 Denkmalschutz
Zur Sicherung von Bodendenkmälern wird ein Hinweis auf § 20 des Hessischen Denkmalschutzgesetzes
(HDSchG) aufgenommen:
Werden bei Erdarbeiten Bau- oder Bodendenkmäler bekannt, so ist dies dem Landesamt für Denkmalpflege
Hessen (Abt. Archäologische Denkmalpflege) oder der unteren Denkmalschutzbehörde unverzüglich anzuzeigen.
Der Fund und die Fundstelle sind bis zum Ablauf einer Woche nach der Anzeige im unveränderten Zustand
zu erhalten und in geeigneter Weise vor Gefahren für die Erhaltung des Fundes zu schützen.
2
Altablagerung Aschaffenburger Straße 32/“Lindengrund“ in Babenhausen, Altis-Nr. 432.002.010-000.012, Orientierende umwelttechnische
Untersuchungen, Dr. Hug Geoconsult GmbH, 61440 Oberursel, Stand: 17.05.2011
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Stadt Babenhausen: Bebauungsplan „Gewerbegebiet nördlich der Aschaffenburger Straße“ 16
9 Sonstige Infrastruktur
Innerhalb des Plangebietes verlaufende Ver- und Entsorgungsleitungen, Telekommunikationslinien oder
sonstige Infrastruktur werden zum Entwurf des Bebauungsplanes nachrichtlich aufgenommen.
10 Bodenordnung
Ein Verfahren zur Bodenordnung i.S.d. §§ 45 ff. BauGB ist nicht vorgesehen.
11 Städtebauliche Vorkalkulation
Welche Kosten der Stadt Babenhausen aus dem Vollzug des Bebauungsplanes entstehen, kann zum
gegenwärtigen Planstand nicht beziffert werden.
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Teil B
12 Bauordnungsrechtliche Gestaltungsvorschriften
Auf der Grundlage der Ermächtigung des § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 81 HBO sind Gestaltungsvorschriften
in den Bebauungsplan „Gewerbegebiet nördlich der Aschaffenburger Straße“ aufgenommen
worden. Gegenstand sind Festsetzungen zur Gestaltung baulicher Anlagen sowie die Gestaltung und
Ausführung von Werbeanlagen und Einfriedungen. Mit den Gestaltungsvorschriften soll insgesamt gewährleistet
werden, dass das angestrebte Ziel einer städtebaulichen Aufwertung des gesamten östlichen
Ortseingangs von Babenhausen nicht durch die Gestaltung baulicher Anlagen oder sonstiger Maßnahmen
erschwert wird.
12.1 Gebäude- und Dachgestaltung
Die Gebäude innerhalb des Plangebietes sollen sich in Maßstab und Ausführung in die vorhandene Umgebungsbebauung
einfügen und hinsichtlich ihrer Gestaltung einen Beitrag zur angestrebten städtebaulichen
Aufwertung des Gesamtbereiches leisten. Der Bebauungsplan enthält daher differenziert für Wohngebäude
und Gebäude mit Wohnungen einerseits sowie für Gebäude mit ausschließlich gewerblicher
Nutzung andererseits jeweils Festsetzungen zur Dachgestaltung (Form, Neigung, Eindeckung, Aufbauten)
sowie zur Fassadengestaltung. Die Festsetzungen sollen somit zu einem ruhigen Erscheinungsbild
der Dachlandschaft und der baulichen Anlagen sowie des Straßen- und Ortsbildes insgesamt beitragen.
12.2 Werbeanlagen
Mit der Zulässigkeit gewerblicher Nutzungen geht regelmäßig auch die Option auf Selbstdarstellung einher.
Werbeanlagen können sich als häufigem Wandel unterliegende Elemente der Stadtmöblierung und
Stadtgestalt auf das Straßen-, das Orts- und das Landschaftsbild allerdings auch negativ auswirken.
Die stadträumliche Präsenz und die vielfältigen Nutzungsstrukturen im gewerblichen Bereich begründen
vorliegend die Notwendigkeit, Werbeanlagen innerhalb des Plangebietes nur soweit zuzulassen, sofern
sie sich in Größe und Farbgebung unterordnen. Der Bebauungsplan setzt daher fest, dass Werbeanlagen
zulässig sind, soweit sie die realisierte Traufhöhe nicht überschreiten. Die maximal zulässige Schrifthöhe
beträgt 1,5 m. Die Werbeanlagen müssen sich insgesamt dem Bauwerk unterordnen und sind nur am Ort
der Leistung zulässig. Lichtwerbungen sind zulässig als ausgeschnittene oder aufgesetzte Schriften mit
Hinterleuchtung, nicht selbstleuchtende Einzelbuchstaben mit Hinterleuchtung oder beleuchtete Bemalungen.
Unzulässig sind Blink- und Wechsellichtwerbung sowie Skybeamer. Werbeanlagen (einschließlich
Fahnen und Pylonen) auf Dachflächen sind ebenfalls unzulässig.
12.3 Einfriedungen
Einfriedungen sind unter anderem zur Dokumentation von Grundstücksgrenzen und der Eigentumsverhältnisse
erforderlich. Einfriedungen können allerdings auch unerwünschte Trennwirkungen begründen.
Solche das Straßen- und Ortsbild beeinträchtigende Trennwirkungen sollen im Plangebiet ausgeschlossen
werden. Der Bebauungsplan setzt daher fest, dass als Einfriedungen ausschließlich Hecken, Büsche
oder Einfriedungen in offener Form bis zu einer Höhe von maximal 2,20 m zulässig sind, wenn dies aus
Gründen der öffentlichen Sicherheit und Ordnung erforderlich ist. Die Einfriedungen sind auf einer Länge
von mindestens 50 % mit einheimischen, standortgerechten Laubsträuchern gemäß der im Bebauungsplan
enthaltenen Artenliste abzupflanzen oder mit Kletterpflanzen zu beranken.
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Teil C
13 Hinweise und nachrichtliche Übernahmen
Hingewiesen wird auf:
die Baufreihaltezone gemäß § 9 Abs. 1 Bundesfernstraßengesetz (FStrG)
die Grundsätze der Abwasserbeseitigung in § 55 Abs. 2 des Wasserhaushaltsgesetzes (WHG) sowie
auf die Vorgaben des § 37 Abs. 4 Satz 1 des Hessischen Wassergesetzes (HWG)
die Stellplatzsatzung der Stadt Babenhausen in ihrer jeweils maßgeblichen Fassung
die Belange des Denkmalschutzes und auf § 20 des Hessischen Denkmalschutzgesetzes (HDSchG)
die Anforderungen im Zusammenhang mit dem Fund möglicher Altlasten
die Belange des Artenschutzes
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14 Verfahrensstand
Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs. 1 BauGB: 05.05.2011, Bekanntmachung: __.__.____
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB: __.__.____ bis __.__.____, Be-
kanntmachung: __.__.____
Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1
BauGB: Anschreiben __.__.____, Frist __.__.____
Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB: __.__.____ – __.__.____, Bekanntmachung am
__.__.____
Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB: Anschreiben
__.__.____, Frist __.__.____
Satzungsbeschluss gemäß § 10 Abs. 1 BauGB: __.__.____
/Anlagen (sofern beigefügt)
- Umweltbericht, Planungsbüro Holger Fischer, Stand: 09/2011
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