ANALYSE KONZEPTE

Trendbarometer "Wohnen in Deutschland" / 01-2006
ANALYSE
KONZEPTE &
"Stagnierende oder sinkende Kaufpreise für Wohnimmobilien auch bei
dynamischen Märkten"
Die Kaufpreise für Wohnimmobilien stagnieren seit 2003 auch in den deutschen Großstädten, die
über starke, dynamische Wohnungsmärkte verfügen. Bei den Eigentumswohnungen sind dort sogar
weitere Preisrückgänge zu verzeichnen.
Dieses ist eines der Ergebnisse des aktuellen Trendbarometers "Wohnen in Deutschland", das vom
Hamburger Institut ANALYSE & KONZEPTE gemeinsam mit der IDN Immodaten GmbH Berlin erstellt
wird.
Grundlage für das Trendbarometer bilden Kaufpreis- und Mietdaten aus allen 82 deutschen Großstädten
mit 100.000 und mehr Einwohnern. Diese Städte sind in einem wissenschaftlichen Verfahren
den Kategorien "schrumpfende Märkte", stagnierende Märkte" und "dynamische/starke Märkte"
zugeordnet worden. Dabei wurden u.a. die Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklung einbezogen.
Von den 82 Städten gehören 26 zum starken, dynamischen Wohnungsmarkttyp (z.B. Hamburg,
München, Bonn, Mainz), 32 Kommunen zum Markttyp "stagnierend" (z.B. Kiel, Hannover, Dortmund,
Leipzig) und 24 Städte werden dem Markttyp "schrumpfend" zugeordnet (z.B. Cottbus,
Wolfsburg, Duisburg, Bremerhaven).
2.600 €/m²
2.400
2.200
2.000
1.800
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
Kaufpreisentwicklung 2003 bis 2005
Einfamilienhaus
Reihenhaus
Eigentumswohnung bis 1948
Eigentumswohnung 1949 bis 1989
Eigentumswohnung ab 1990
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2003 2004 2005 2003 2004 2005 2003 2004 2005 2006
schrumpfend stagnierend
stark, dynamisch
Markttyp

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Preise für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser weitgehend stabil
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Von den vielfach rückläufigen Preistendenzen bei den Eigentumsobjekten sind Einfamilien- und
Reihenhäuser am wenigsten betroffen. In den starken und dynamischen Märkten, aber auch in
Städten mit stagnierender Wohnungsnachfrage blieb das Preisniveau hier zwischen 2003 und 2005
weitgehend stabil. Bei den Einfamilienhäusern zeigte sich in den dynamischen Märkten im vergangenen
Jahr sogar wieder ein leichter Aufwärtstrend. In den Kommunen mit schrumpfenden Märkten
gingen allerdings auch in diesen Marktsegmenten die Preise deutlich zurück.
Eigentumswohnungen insgesamt mit weiteren Preisrückgängen
In nahezu allen Märkten sind starke Preiseinschnitte bei Eigentumswohnungen zu verzeichnen. Besonders
betroffen sind hiervon Neubau-Eigentumswohnungen ab Baujahr 1990 in den starken, dynamischen
Märkten, wo seit 2003 Preisrückgänge von annähernd 10 % zu verzeichnen sind. Allerdings
kommt es in stagnierenden Märkten zu einer leichte Erholung der Preise für Neubau- und Altbauwohnungen.
Eigentumswohnungen der Baujahre 1949 bis 1989 erzielen in allen drei Markttypen
die niedrigsten Kaufpreise; hier macht sich bemerkbar, dass insbesondere Bestände aus den
60er und 70er Jahren oftmals nicht mehr den aktuellen Nachfragerwünschen genügen. Auch zukünftig
ist in diesem Segment mit einem weiteren Preisrückgang zu rechnen.
Altbau-Eigentumswohnungen weiterhin beliebt
Ein vergleichsweise hohes Preisniveau weisen renovierte Altbauwohnungen der Baujahre bis 1948
auf. In dynamischen Märkten übersteigt die Attraktivität dieser Wohnungen sogar die Einfamilienhauspreise.
Diese Wohnungen kommen im Jahr 2005 im Durchschnitt für 2.040 €/m² an den
Markt, allerdings sind auch hier die Preise gegenüber 2003 um 11 % gefallen. Die Attraktivität dieser
Bestände, die sich oftmals in innenstadtnahen Lagen befinden, wird wesentlich geprägt durch
die oft sehr hochwertig renovierten Wohnungen aus der Gründerzeit.
Wohnungsmieten im Aufwärtstrend
Während Kaufpreise für Wohnimmobilien in beinahe allen Großstädten stagnierend oder sogar
rückläufig sind, ist bei den Wohnungsmieten in den meisten Städten wieder ein Anstieg zu verzeichnen.
Besonders ausgeprägt ist diese Entwicklung auf den starken, dynamischen Märkten, in
den vergangenen zwei Jahren waren hier Preissteigerungen von bis zu 15 % möglich, insbesondere
bei den kleinen Wohnungen. Aber auch bei den stagnierenden Märkten zeigen sich deutliche
Aufwärtsbewegungen. Dieser Trend dürfte auch eine Folge des seit Jahren überall zurück gehenden
Neubauvolumens im Mietwohnungsbereich sein. Die durchschnittlichen Netto-Kaltmieten liegen
gegenwärtig in den starken, dynamischen Märkten zwischen 7,55 und 9,00 €/m2

10 €/m²
9,5
9
8,5
8
7,5
7
6,5
6
5,5
5
4,5
4
3,5
3
2,5
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Mietpreisentwicklung 2003 bis 2005
1-2 Zimmerwohnung bis 1948
3-4 Zimmerwohnung bis 1948
1-2 Zimmerwohnung ab 1949
3-4 Zimmerwohnung ab 1949
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2003 2004 2005 2003 2004 2005 2003 2004 2005 2006
schrumpfend stagnierend stark, dynamisch
Markttyp
Kleine Mietwohnungen besonders stark nachgefragt
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Eine sehr starke Nachfrage besteht nach kleineren 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen, wobei insbesondere
für Altbauwohnungen der Baujahre bis 1948 Spitzenmieten erzielt werden können. So liegen
die Preise 2005 für eine kleine Altbauwohnung mit 1-2 Zimmern in starken, dynamischen Märkten
bei durchschnittlich 9 €/m². Aber auch in den stagnierenden Märkten werden kleine Wohnungen
stark nachgefragt und weisen ein hohes Mietniveau auf. Inwieweit diese Entwicklungen mit den
seit 2005 geltenden HARTZ IV-Regelungen zusammenhängt, lässt sich momentan aber noch nicht
sagen.
Eine gewisse Ausnahme bilden hingegen die schrumpfenden Märkte, die überwiegend in Ostdeutschland
zu finden sind. Das Niveau der Mieten ist hier deutlich geringer, es bewegt sich bei um
die 5,00 €/m². Allerdings sind auch hier die Preisrückgange für Mietwohnungen zum Stillstand gekommen.
Große Altbauwohnungen werden besonders in den dynamischen Märkten gesucht
Ein relativ hohes Preisniveau weisen insbesondere die großen Altbauwohnungen der Baujahre bis
1949 auf, vor allem auf den dynamischen Märkten, wie etwa München, Hamburg oder Frankfurt/Main).
Hier liegt die durchschnittliche Miete inzwischen bei 8,45 €/m² und damit über der für
Neubauwohnungen (ab Baujahr 1949). Deutliche Mietrückgänge von über 10 % hatten demgegenüber
auch auf den dynamischen Märkten große Neubau-Wohnungen seit 2003 zu verzeichnen.

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Preisübersicht (in € je m² Wohnfläche) Tab. 1
Markttyp
schrumpfend stagnierend stark/dynamisch
Kaufpreise 2003 2004 2005 2003 2004 2005 2003 2004 2005
Einfamilienhaus 1.600 1.600 1.500 1.590 1.580 1.560 1.810 1.760 1.770
Reihenhaus 1.710 1.620 1.540 1.660 1.640 1.630 1.780 1.710 1.690
ETW bis 1948 1.220 1.140 1.060 1.440 1.400 1.420 2.290 2.050 2.040
ETW 1949 bis 1989 1.250 1.120 1.040 1.320 1.280 1.230 1.640 1.620 1.540
ETW ab 1990 1.740 1.710 1.700 1.950 1.860 1.880 2.470 2.380 2.220
Netto-Kaltmieten
1-2 Zimmer bis 1948 5,15 5,15 5,05 5,75 5,90 6,25 7,85 7,75 9,00
3-4 Zimmer bis 1948 5,10 4,95 5,05 5,55 5,25 5,40 8,80 7,80 8,45
1-2 Zimmer ab 1949 5,55 4,95 5,20 6,05 5,75 6,00 8,65 8,00 8,40
3-4 Zimmer ab 1949 5,55 4,60 4,70 5,95 5,25 5,40 8,50 7,30 7,55
Quelle: IDN ImmoDaten GmbH
Ansprechpartner für weitere Informationen:
ANALYSE & KONZEPTE GmbH, Matthias Klupp, Friedensallee 9, 22765 Hamburg, 040/390 84 85,
klupp@analyse-konzepte.de, www.analyse-konzepte.de
IDN ImmoDaten GmbH, Dircksenstraße 41, 10178 Berlin, www.immodaten.net.
Die Auswertungen basieren auf der Datenbank der IDN ImmoDaten GmbH. Dort werden kontinuierlich
89 Quellen (Tageszeitungen und Online-Börsen) ausgewertet. Das entspricht monatlich einem Volumen
von rd. 1,7 Mio. Anzeigen.
In die Auswertungen einbezogen wurden alle Städte in Deutschland mit über 100.000 Einwohnern.
Die Kategorisierung der Städte nach schrumpfenden, stagnierenden und starken/dynamischen Wohnungsmärkten
erfolgte nach wissenschaftlichen Methoden unter Einbeziehung der Marktkenntnisse der
Autoren.
Beispielstädte für die Zuordnung zu Wohnungsmarkttypen:
stark/dynamisch stagnierend schrumpfend
z.B. München, Hamburg z.B. Berlin, Dortmund z.B. Chemnitz, Kassel