Erfolg_Ausgabe Nr. 2 - März 2012

ERFOLG Rechtsberatung Ausgabe 2 März 2012 15
Immobilien vererben
Marius Brem
Nach wie vor gehören Immobilien zu den
beliebtesten Kapitalanlagen, dank Wertbeständigkeit,
im Vergleich zu anderen
Anlagekategorien relativ kleinem Risiko
und dem unschlagbaren Vorteil, dass man
sie auch selber bewohnen kann.
Ausserdem schafft man mit Immobilien einen
bleibenden Wert für die nachfolgenden
Generationen. Mit einfachen, aber reflektierten
Anordnungen erspart man den Erben
unnötigen Ärger und ebnet den Weg für eine
reibungslose Nachfolge. Insbesondere verheiratete
Liegenschaftseigentümer mit Kindern
sollten sich rechtzeitig mit dem Thema
Erbschaft auseinandersetzen.
Das Problem
Ein Beispiel: ein Ehepaar ist Miteigentümer
zu je ½ der selbst bewohnten Liegenschaft
und beide Ehegatten haben gleichmässig zur
Finanzierung beigetragen. Bei Versterben des
einen Ehegatten entstehen bei dieser Ausgangslage
in der Regel keine güterrechtlichen
Probleme.
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Jedenfalls fällt der Miteigentumsanteil des
verstorbenen Ehegatten in dessen Nachlass
und nach Gesetz sind der überlebende Ehegatte
zu ½ und die Kinder gesamthaft ebenfalls
zu ½ am Nachlass berechtigt. Sie bilden
eine Erbengemeinschaft und können über
Angelegenheiten des Nachlasses nur einstimmig
entscheiden. Steht nun eine grössere Arbeit
an der Liegenschaft an, beispielsweise eine
Dachsanierung, können die Interessen der
Beteiligten stark divergieren. Der überlebende
Ehegatte möchte die Sanierung vornehmen
und die Liegenschaft weiterhin bewohnen,
eines der Kinder möchte die Liegenschaft
möglichst schnell und gewinnbringend verkaufen
und das andere Kind möchte einfach
keine Kosten. Im Verlaufe der nun aufkeimenden
Zwistigkeiten wird von den Kindern auch
die Frage gestellt, ob der überlebende Elternteil
denn überhaupt in der Liegenschaft
verbleiben darf.
Die Prävention
Im oben dargestellten Fall kommen verschiedene
Lösungsansätze in Betracht. Zunächst wäre
es zu Lasten der gemeinsamen Nachkommen
möglich, dem überlebenden Ehegatten die
Nutzniessung am gesamten Nachlass zuzuwenden.
Die Kinder erben im Resultat nichts
bzw. bleibt ihnen hinsichtlich der Liegenschaft
das blosse Eigentum. Der überlebende Ehegatte
hat alle Befugnisse mit Ausnahme des
Rechts, die Liegenschaft zu belasten oder zu
veräussern. Doch gerade bei anstehenden Sanierungsarbeiten
ist es vielfach unumgänglich,
einen Bankkredit zu beanspruchen, die
Grundpfandsicherheit zu erhöhen und hierzu
bedarf es wiederum der Zustimmung der
Miteigentümer bzw. hier der Kinder.
Deshalb wird die Zuweisung der Nutzniessung
zu Gunsten des überlebenden Ehegatten
oft mit dessen güter- und erbrechtlich
maximalen Begünstigung kombiniert, sodass
der überlebende Ehegatte maximalen wirtschaftlichen
Bewegungsspielraum erhält.
Wo es die wirtschaftlichen Verhältnisse zulassen,
kann auch der Miteigentumsanteil im
Sinne einer Teilungsvorschrift dem überlebenden
Ehegatten in Anrechnung an dessen
Erbteil zugewiesen werden.
Wo dies nicht möglich ist, soll dennoch dem
überlebenden Ehegatten wenigstens der Verbleib
in der ehelichen Liegenschaft gesichert
werden. Dann kann die wechselseitige Zuweisung
der Nutzniessung einzig am Miteigentumsanteil
des anderen Ehegatten zur Lösung
führen. Marius Brem
Rechtsanwalt und Notar, Fachanwalt SAV Erbrecht
Kanzlei Luzernerstrasse Kriens
Luzernerstrasse 51a, 6010 Kriens
www.anwaelte-kriens.ch
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