Geschäftsbericht 2012 - CA Immo

KONZERNLAGEBERICHT
62
FINANZIERUNGSKOSTEN
in Mio. € Bilanzwert Bilanzwert
Bestandsimmobilien 1
in %
Vermietungs
grad in %
annualisierte
Miete
Brutto -
Rendite in %
Aushaftende
Finanzver-
bindlichkeiten
Finanzierungs
kosten in %
Österreich 671,2 12,8% 93,0% 39,0 5,8% 277,6 5,1% 41%
Deutschland 1.838,6 34,9% 88,0% 102,2 5,6% 1051,6 3,9% 57%
Tschechien 336,9 6,4% 87,4% 23,8 7,1% 239,2 3,3% 71%
Ungarn 395,1 7,5% 80,8% 29,8 7,6% 158,7 3,3% 40%
Polen 560,3 10,7% 83,0% 38,9 7,0% 356,0 2,4% 64%
Rumänien 376,0 7,1% 93,6% 33,0 8,8% 214,9 3,6% 57%
Sonstige 249,5 4,7% 74,2% 16,5 6,6% 119,8 4,3% 48%
Summe 4.427,6 84,2% 86,7% 283,3 6,4% 2.417,7 3,7% 55%
Entwicklungsprojekte 727,0 13,8% 5,2 241,7 3,1% 33%
Immobilien im
Umlaufvermögen 106,5 2,0% 2,0 0,8 3,3% 1%
Konzernfinanzierungen 0,0 0,0% 0,0 719,3 3,8% n.a.
Gesamt 5.261,1 100% 290,5 3.379,5 3,7%
1 Inkl. selbst genutzter und selbst verwalteter Immobilien
Wie in der obenstehenden Tabelle ersichtlich, liegen die
durchschnittlichen Finanzierungskosten der CA Immo
Gruppe bei 3,7%. In dieser Zahl sind direkt einem Kredit
zugeordnete Zinssicherungen bereits berücksichtigt. Das
unterschiedliche Ausmaß an Zinssicherungen ist auch
die wesentliche Ursache für die hohe Bandbreite in den
Finanzierungskosten zwischen den einzelnen Ländern.
Da die mit der Europolis übernommenen Finanzierungen
in der Regel nicht oder nur mit Caps abgesichert sind,
ergeben sich für die Länder in Osteuropa trotz teilweise
höherer Margen geringere Gesamt-Finanzierungskosten
als dies in Österreich und Deutschland der Fall ist. In
Österreich und Deutschland ist für den Großteil der Kredite
das Zinsänderungsrisiko durch langfristige Swap
Kontrakte abgesichert, wodurch sich der Rückgang der
Basiszinsen (Euribor) nicht auf die Höhe der Finanzierungskosten
auswirken konnte.
Berücksichtigt man neben den direkt einzelnen Krediten
zugeordneten Zinssicherungen auch jene Zins-Derivate,
die keiner Finanzierung direkt zuordenbar sind (siehe
dazu Abschnitt „Langfristige Zinsabsicherungen“) erhöhen
sich die Finanzierungskosten auf 4,1 %.
GRUNDLEGENDE PARAMETER DER
FINANZIERUNGSSTRATEGIE
LTV
in %
Schwerpunkt auf besicherten Finanzierungen
Der Schwerpunkt bei der Aufnahme von Fremdkapital
liegt auf mit Immobilien besicherten Hypothekarkrediten,
welche in jenen (Tochter-)Gesellschaften aufgenommen
werden, in der die jeweiligen Immobilien gehalten werden.
Unbesicherte Finanzierungen auf Ebene der Konzern-Muttergesellschaft
beschränken sich auf die drei am
Kapitalmarkt platzierten Anleihen. Aus dieser Struktur
ergeben sich insbesondere folgende grundlegende Vorteile:
– Hypothekarkredite verfügen in der Regel über günstigere
Konditionen als unbesicherte Finanzierungen, bzw. sind
längere Laufzeiten erzielbar.
– Da die Finanzierungen auf Ebene der Tochtergesellschaften
angesiedelt sind, besteht kein Haftungs-
Rückgriff auf die Muttergesellschaft bzw. andere Konzernteile.
– Covenants beziehen sich nur auf die jeweilige betroffene
Immobilie und nicht auf Kennzahlen des Gesamt-
Konzerns. Dies erhöht deutlich den strategischen Spielraum,
bzw. können allfällige Covenant-Verletzungen auf
Immobilienebene deutlich leichter geheilt werden, als
dies auf Gesamtkonzernebene der Fall wäre