Sonderausgabe des M V Basel 1891 - Mieterverband

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Jahresbericht 2012 Unsere Vertrauensanwältinnen: über die Grenzen hinaus blicken! MV Basel-Vertrauensanwältin Diana Göllrich, die Anwältin sowohl nach deutschem wie nach Schweizer Recht ist, wirft einen kurzen Blick über die Landesgrenzen. In Basel-Stadt herrscht seit Neuestem ein regelrechter Boom an Sanierungskündigungen. Leidtragende dabei sind im Regelfall die Mieter. Doch es ginge auch anders, wie anhand dieses Erfahrungsberichts in einem Rechtsvergleich mit unserem Nachbarn Deutschland aufgezeigt wird. Höhere Vermieterhürde unseres Nachbarn Ein Vergleich mit unserem Nachbarn zeigt, dass es dem Vermieter in Deutschland nur unter engen rechtlichen Voraussetzungen möglich ist, eine Kündigung wegen Umbauarbeiten zu begründen, welche auch prozessual standhält. Die Gerichte fordern ein berechtigtes Interesse seitens des Vermieters, welches nur dann vorliegt, wenn er durch die Fortsetzung der Mietverhältnisse an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert wird oder dadurch einen erheblichen Nachteil erleidet. Dabei hat er zu begründen, warum eine Sanierung des Gebäudes nur in unbewohntem Zustand möglich und vertretbar sein soll. Dabei wiederum kann er sogar verpflichtet werden, eine detaillierte Berechnung der Sanierungskosten mit und ohne Räumung des Gebäudes aufzustellen. Überdies, und darin finden wir neben dem Unterschied zur hiesigen Praxis auch den Knackpunkt der Thematik, muss er seine Umbauabsichten bereits im Kündigungsschreiben nachvollziehbar sowie überzeugend darlegen und kann diese nicht, wie bei uns üblich, nachreichen. Dies schützt den Mieter auch davor, dass die Umbauarbeiten trotz anderweitiger Ankündigung letztlich nur aus kleineren Renovationen bestehen. Umfassende Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten können schliesslich insbesondere dann nicht als Kündigungsgrund herhalten, wenn der Vermieter den Rechtsanwältin Diana Göllrich, Vertrauensanwältin MV Basel schlechten Zustand des Gebäudes selber zu vertreten hat, weil er in der Vergangenheit seiner Verpflichtung zum Erhalt der Liegenschaft gar nicht oder nur durch minimale Verbesserungs- oder Erhaltungsarbeiten nachgekommen ist. Wohntreue: in Deutschland belohnt, in der Schweiz bestraft Es wird daher zweifellos ersichtlich, dass der Mieter in seinem berechtigten Wunsch nach Belohnung seiner langjährigen Wohntreue in Deutschland durch die Gerichte einen hohen Schutz geniesst. Davon sind wir in Basel leider weit entfernt sind. Mittlerweile hat es sich eingebürgert, dass Vermieter, wollen sie eine umfassende Sanierung Ihrer Liegenschaft durchführen, die Mieter vor die Türe stellen. Letztere sehen sich dieser Handhabe oftmals sogar dann machtlos ausgesetzt, wenn sie bereit sind, die Umbaustrapazen über sich ergehen zu lassen, oder temporär die eigene Wohnung gar zu verlassen. Es ist ein offenes Geheimnis, dass der vorherrschende tiefe Hypothekarzinssatz Investitionskredite zu günstigen Konditionen ermöglicht und dadurch Sanierungskündigungen begünstigt. Hinzu kommt eben die hiesige Rechtslage bezüglich umfassender Sanierung. Die Gerichte gewichten die Eigentumsfreiheit des Vermieters in den überwiegenden Fällen stärker als die Mieterinteressen an der Erhaltung des gewohnten sozialen Umfelds. Auch wenn die hiesige Rechtslage zum Teil also sehr vermieterfreundlich ist, sind Sie keinesfalls machtlos. In jedem Fall haben Sie als Mieter die Möglichkeit, die ausgesprochene Kündigung innerhalb von dreissig Tagen bei der zuständigen Schlichtungsstelle anzufechten. Darüber hinaus können Sie in begründeten Fällen eine Erstreckung Ihres Mietverhältnisses um bis zu vier Jahre erreichen. Eine Anfechtung der Kündigung lohnt sich immer, da nicht von vornherein ausgeschlossen werden kann, dass die geplante Sanierung mangels ausreichender Eingriffstiefe eine Kündigung nicht rechtfertigt. Lassen Sie sich, liebe Mieterinnen, liebe Mieter, keinesfalls entmutigen, wenn Sie eine derartige Kündigung erhalten. Schöpfen Sie die rechtlichen Möglichkeiten aus und kämpfen Sie – am Ende können Sie nur gewinnen! Unsere Wohnfachberatung: immer beliebter! Die Bedrängnis einer zunehmenden Zahl an Mietparteien zeigt sich auch in unserer zweiten schwergewichtigen Dienstleistung: der Wohnfachberatung. Dutzende Male wurden wir zu einem unserer Mitglieder nach Hause gerufen. Meist geschieht dies zur Vorbereitung und Absicherung allfälliger späterer juristischer Händel, in die einem Vermieter hineinziehen könnten. So verlangen unsere Rat suchenden Mitglieder meist, bei der anstehenden Wohnungsabgabe beim Auszug von uns begleitet zu werden. Die Beweggründe dazu sind unterschiedlicher Natur. Häufig ist das zu Ende gehende Mietverhältnis vorbelastet, oder dann geht von Nachbarseite die Kunde, der Vermieter neige zu ungerechtfertigten hohen Nachzahlungen. Es gibt aber auch die besonders Pflichtbewussten unter unseren Mitgliedern, die sich vorberaten lassen, um sicherzustellen, dass bei der Abgabe alles wie am Schnürchen laufen wird. Selten von Belang scheint indes der Zustand der Mietwohnung beim Einzug, wie aus der zu spärlich in Anspruch genommenen Dienstleistung «Einzugsberatung» geschlossen werden muss. Dies steht in gewissem Gegensatz dazu, dass die juristisch nicht unwichtigen Antrittsprotokolle (auch Mängellisten genannt) leider meist sehr lückenhaft sind. Gut nachgefragt wird indes unsere Dienstleistung «Mängelberatung», wo es nicht nur um Schimmel-, Geruchs- und Lärmbelästigungen geht, sondern oftmals auch um die Frage, wann ein Gerät oder ein Farbanstrich ersetzt werden muss. Und ähnlich wie in der Vorjahresperiode gilt es auch hier wieder festzustellen: Die Zufriedenheitsquote bei unserer Wohnfachberatung ist – nicht zuletzt dank unserer engagierten Administratorin Susanna Seroussi – erneut rekordmässig hoch. (leu) Susanna Seroussi (Wohnfachliches) und Peter Steiner (Rechtliches) im «Baslerstab»-Interview 6 MV Basel 1891
Jahresbericht 2012 Wie man in den Wald ruft...: Klagen, Verhandlungen, Einigungen Auch im Jahr 2012 traten die MV- Vertrauensanwält/innen in Dutzenden Fällen von Sammelklagen und von Einzelanliegen unserer Mitglieder vor Gericht auf. Sie taten es mit Verve – und holten für die Mitglieder das jeweils Bestmögliche Beat Leuthardt, Leiter Rechtsabteilung und Co-Geschäftsleiter heraus. Unterstützt wurden sie nach Kräften von den Routiniers der Rechtsabteilung des MV Basel. Letztere erteilten auf Wunsch einzelner Mieterinnen und Mieter intensivierte Rechtsberatung (zu einem Symbolpreis) und begleiteten sie unter Umständen zur Mietschlichtungsstelle. Den Feedbacks unserer Mitglieder nach zu urteilen geschahen diese Dienstleistungen auch im Berichtsjahr wieder zur vollen Zufriedenheit unserer Mitglieder. Weniger bekannt ist, dass der MV Basel daneben auch am Verhandlungstisch stark ist. Dort hat er 2012 mehrere Sammelklagen mit über 100 Betroffenen erfolgreich abgewickelt. Teure und für die Mietparteien nervenaufreibende Gerichtsverfahren konnten dadurch vermieden werden. Solche aussergerichtliche Einigungen sind schwierig zu Wertvolle Netzwerke Noch eine Möglichkeit, gegen Unrecht zu kämpfen: Im Bild 2 Pakete mit über 1600 Unterschriften gegen die Massenkündigungen an der Wittlingerstrasse Unterstützung erhält der MV Basel immer wieder von anderen Organisationen und Institutionen, deren Anliegen teilweise dieselben sind. Dies gilt speziell zu den Massenkündigungen, hinter denen die Pensionskassen des Staatspersonals BS und BL stecken. Nachdem wir im letzten Jahresbericht schon die deutlichen Worte des Dachverbands der Staatspersonalverbände im Stadtkanton abdrucken durften, können wir hier Teile der Medienmitteilung anfügen, welche die Regionaldelegiertenversammlung der Gewerkschaft VPOD am 7. Februar 2013 veranlasst hatte. «Weil die Liegenschaften saniert werden sollen, erhielten die Mieterinnen und Mieter an der Wittlingerstrasse und neu nun auch am Burgweg die Kündigung. Bei beiden Liegenschaften geht es um günstigen Wohnraum, der durch kurzfristiges Profitdenken verloren geht. Dies ist umso schlimmer, als günstiger Wohnraum im Kanton Basel- Stadt Mangelware ist. Der vpod region basel mischt sich in dieser Frage ein, weil in beiden Fällen die Pensionskassen des Kantonspersonals am Werk sind: An der Wittlingerstrasse die Pensionskasse Basel-Stadt (PKBS), am Burgweg die Basellandschaftliche Pensionskasse (BLPK). Der vpod region basel ist empört, dass die Pensionskassen unsoziale Mietzinstreiberei betreiben. Der vpod fordert die beiden Pensionskassen und ihre Immobilienverwaltungen auf, die notwendigen Sanierungen unter Einbezug der Mieterinnen und Mieter durchzuführen und ihnen das weitere Bewohnen der Liegenschaften zu ermöglichen, statt sie auf die Strasse zu stellen. Beide Pensionskassen sollen die Massenkündigungen zurückziehen. (...) Vom Kanton fordert der vpod, dass er aktiv eine Wohnpolitik betreibt zum Schutz von günstigem Wohnraum.» Dass die PKs den VPOD erhört hätten, mag übertrieben klingen. Tatsache ist jedoch, dass es nicht zuletzt dank dem starken öffentlichen Druck bei Redaktionsschluss nunmehr so aussieht, dass im Fall Wittlingerstrasse eine gütliche Einigung für die verbliebenen Mietparteien gefunden werden konnte. Und auch im Fall Burgweg zeichnen sich Chan- Mit Hilfe des Mieterverbands lassen sich oft Mietzinserhöhungen reduzieren. erzielen, bedeuten aber letztlich für die betroffenen Mitglieder eine grosse Erleichterung. «Ich bin froh, dass ich nicht zum Gericht musste», vernehmen wir nur zu oft vonseiten unserer dankbaren Mitglieder. Die Resultate unserer Verhandlungen lassen sich sehen, wie schon nur einer der Fälle zeigt: grob geschätzt rund 50‘000 Franken weniger Mietzinserhöhungen per 2012, und fast nochmals derselbe Betrag einmalig in bar zurück in die Portemonnaies der beteiligten MV-Mitglieder, dies als Umtriebsentschädigungen während der Sanierungs- Leidenszeiten. Dass solche Verhandlungen keine Sonntagsschulen sind, dürfte klar sein. Doch erfolgen sie in gegenseitigem Respekt zwischen Spitzenleuten des MV Basel einerseits und der Grossinvestoren und ihren Anwälten andererseits. Daneben kommt es auch mit Wohngenossenschaftsvorständen zu meist erfolgreichen Verhandlungen in Einzelfällen. Diese Verhandlungen sind aus MV-Sicht obligatorisch für seine Mitglieder, denn mit Wogenos vor Gericht streiten zu müssen soll nach Möglichkeit vermieden werden. Ob Verhandlungserfolg oder Gang zu den gerichtlichen Behörden: Stets geschieht es in Absprache mit dem betroffenen Mitglied – und letztlich hoffentlich zu dessen voller Zufriedenheit. «Telebasel» filmt in einer Mietwohnung an der Wittlingerstrasse, Thema: die leidigen Massenkündigungen cen ab, dass nicht zuletzt dank der Aktivitäten der direkt Betroffenen (siehe dazu: www.lebendiger-burgweg.ch) sowie aufgrund der Verhandlungen des MV Basel eine Situation eintreten könnte, in der zumindest einzelne Kündigungen faktisch vom Tisch fallen könnten.(leu) Spenden Gerne nehmen wir Spenden entgegen: PC-Konto 40-27794-2, Vermerk: Initiativen/Referenden. Allen Spender/innen ein grosses Danke! MV Basel 1891 7
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