1.0 Allgemeine und wichtige Informationen zum Jahreswechsel

Selbst hergestellte Gebäude (= Herstellerbefreiung)
Diese sind wie bisher von der Besteuerung befreit. Diese Bestimmung wurde jedoch mit dem 1. StabG
2012 um eine Einschränkung ergänzt. Im Gegensatz zu bisherigen Regelungen greift die Befreiung
dann nicht, wenn das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre zur Einkünfteerzielung (z. B.
Vermietung) gedient hat. Im Falle einer teilweisen Nutzung zur Einkünfteerzielung steht die
Befreiung anteilig zu.
Bei selbst hergestellten Gebäuden (auf eigene Rechnung mittels Baufachleuten erstellt; der
Steuerpflichtige muss somit Bauherreneigenschaft besitzen) ist aber nur der Veräußerungsgewinn auf
das Gebäude befreit; die Regelung gilt nicht für Grund und Boden.
1.9.3. Immobilienbesteuerung neu im betrieblichen Bereich
Die Besteuerung der Veräußerung von betrieblich genutzten Liegenschaften hat sich mit 1.4.2012 für
sämtliche betrieblichen Einkunftsarten geändert.
Für Grundstücke, die einem Betriebsvermögen einer natürlichen Person zugehören und dem
Anlagevermögen zuzuordnen sind, gelten im Wesentlichen die Regelungen wie für im Privatvermögen
gehaltene Grundstücke –mit Ausnahme der Hauptwohnsitzbefreiung und der Steuerbefreiung für selbst
hergestellte Gebäude.
Der besondere Steuersatz von 25 % für den Veräußerungsgewinn gilt jedoch nicht für Veräußerung von
folgenden Grundstücken aus dem Betriebsvermögen:
- Grundstücke, die dem Umlaufvermögen zuzuordnen sind,
- Grundstücke eines Betrieb es, dessen Schwerpunkt in der Überlassung oder Veräußerung von
Grundstücken liegt (Grundstückshändler),
- soweit eine Teilwertabschreibung vorgenommen wurde und
- soweit stille Reserven auf das Grundstück übertragen wurden.
Wurden Grundstücke mit dem Teilwert in das Betriebsvermögen eingelegt, ist im Falle einer
Veräußerung der Unterschiedsbetrag zwischen Veräußerungserlös und Teilwert dem betrieblichen
Bereich, der Unterschiedsbetrag zwischen Teilwert und Anschaffungskosten dem privaten Bereich
zuzuordnen. Kam es im Zuge eines Wechsels der Gewinnermittlungsart zu einer steuerneutralen
Aufwertung von Grund und Boden, dann ist der Aufwertungsbetrag bei der Veräußerung
gewinnwirksam anzusetzen.
1.9.3.1 Betriebe, die derzeit nicht nach § 5 EStG buchführungspflichtig sind (Einnahmen-
Ausgabenrechner nach § 4 Abs. 3 EStG sowie Unternehmer mit einem eingeschränkten
Betriebsvermögensvergleich nach § 4 Abs. 1 EstG und Unternehmer mit einer Gewinnpauschalierung)
Für alle Betriebe, die derzeit ihren Gewinn durch Einnahmen-Ausgaben-Rechnung, freiwillige
Bilanzierung oder durch Pauschalierung ermitteln, verschärft sich die Situation ab 1.4.2012. Bisher
konnte nämlich der Grund und Boden (ohne Gebäude, siehe Punkt 1.9.4) nach Ablauf der 10-jährigen
Spekulationsfrist steuerfrei verkauft werden. Zukünftig wird nicht nur das Gebäude, sondern auch der
Grund und Boden unabhängig von der Gewinnermittlungsart bei Veräußerung mit 25%
Immobiliensteuer vom Veräußerungsgewinn belastet. Veräußerungsbedingte Betriebsausgaben
(Maklerkosten, Rechtsberatungskosten etc.) sind nicht mehr abzugsfähig.
DR. POLSTER FRANZ Wirtschaftstreuhänder Steuerberatung-Unternehmungsberatung Klienteninfo Dezember 2012 Seite 10